Viyana Daire Kiralama Sözleşmesi: Doğru Şekilde Nasıl Hazırlanır ve Nelere Dikkat Edilmelidir?

Viyana'da sakinlerin %75'inden fazlası kirada oturuyor, bu nedenle Avusturya'daki apartman kiralama sözleşmelerinin özelliklerini anlamak hem ülkeye taşınmayı planlayanlar hem de yatırımcılar için önemlidir. Avusturya'ya taşınmayı planlıyorsanız veya Viyana'da konut , bir apartman kiralama sözleşmesini nasıl hazırlayacağınızı ve uygulayacağınızı anlamanız gerekir.

İlk bakışta süreç oldukça basit görünüyor. Sadece sözleşmeyi imzalayın, anahtarları alın ve yeni dairenize taşının. Ancak Avusturya'da kiralama, açık kurallar ve yasalarla düzenlenmektedir. Sözleşmenin nasıl hazırlandığı, yalnızca sizin rahatınızı değil, aynı zamanda paranızın güvenliğini de belirleyebilir.

Bu neden önemli? Çünkü hatalar maliyetlidir. Örneğin, yanlış belirlenmiş bir kira süresi veya kira endeksleme koşulları gereksiz masraflara yol açabilir. Eğer yabancıysanız, ikamet durumunuz kira sözleşmesine bağlı olabilir.

Viyana'daki örnek bir apartman kiralama sözleşmesini indirebilirsiniz . Bu Avusturya kiralama sözleşmesi şablonu, yüzlerce başarılı vakada test edilmiştir.

Bu makale, Viyana'da veya diğer Avusturya şehirlerinde daire kiralamayı planlayan herkes için faydalı olacaktır: öğrenciler, genç profesyoneller, aileler ve elbette gayrimenkulü karlı bir yatırım olarak gören yatırımcılar.

Mietrechtsgesetz, MRG ) ve Genel Medeni Kanun ( ABGB tarafından düzenlendiğini bilmek önemlidir . Bu, kiracıların yasal olarak korunmuş hissetmelerini sağlar.

Avusturya'da çeşitli kira sözleşmesi türleri de bulunmaktadır. Seçtiğiniz tür, kira bedeli ve uzun süreli oturma imkanı da dahil olmak üzere Avusturya'daki daire kiralama şartlarını belirleyecektir.

Belirli süreli sözleşme ile süresiz sözleşme arasında belirgin bir fark olduğunu anlamak önemlidir.

Belirli süreli kira sözleşmesi (genellikle 3 yıl veya daha uzun süreli). Kiracı, ani fiyat artışlarından korunur. Ancak, bu tür bir sözleşmeyi erken feshetmek zor olabilir. Sözleşmeyi üç ay önceden bildirimle feshetme hakkı ancak kira sözleşmesinin ilk yılından sonra doğar.

Süresiz. Bu seçenek ideal görünüyor. Kiracı, tüm şartlar yerine getirildiği sürece istediği kadar kalabilir. Ancak bu sözleşme, ev sahibinin belirli koşullar altında kirayı değiştirmesine veya sözleşmeyi feshetmesine .

Bir diğer önemli nokta: Daire sahibiyle doğrudan anlaşma yapabilirsiniz (kiralama) veya daireyi kendisi kiralayan birinden konut kiralayabilirsiniz (alt kiralama).

• İlk durumda, haklarınız kanunla güvenilir bir şekilde korunmaktadır.
• İkinci durumda, şartlar kiracı için daha az avantajlı olabilir. Alt kiralama, öğrenciler ve kısa süreli kiralamaya ihtiyaç duyan diğer kişiler için avantajlı olabilir. Ancak, ev sahibinin mülkü kiralamaya gerçekten yetkili olup olmadığını dikkatlice kontrol etmek önemlidir.

Yabancı uyrukluysanız, Avusturya vatandaşı olmamanızın Viyana ve diğer şehirlerde kira sözleşmesi imzalama hakkınızı sınırlamadığını lütfen unutmayın.

Ancak gerçekte, ev sahipleri genellikle ek belgeler talep ederler: gelir belgesi, iş belgesi veya hatta referanslar.

• AB vatandaşları, pasaportlarını veya kimliklerini göstererek rahatlıkla daire kiralayabilirler
• , ek izinlere gerek kalmadan gayrimenkul kiralayabilmeleri için "Rot-Weiß-Rot"-Karte gibi bir oturma iznine sahip olmaları gerekmektedir
• Kısa süreli vizeyle (90 güne kadar) gelen turistlerin, sözleşme imzalamak için ev sahibiyle özel bir şekilde görüşmeleri gerekebilir

Genel olarak, hemen hemen her daire yabancılara kiralanabilir. Sözleşmeyi imzalamadan önce, ev sahibiyle (örneğin, aile üyelerinin taşınması için ev sahibinin onayı gibi) herhangi bir gereksinimi netleştirmekte fayda var.

Avusturya'da ilk kez bir gayrimenkul kiralama sözleşmesi görenler genellikle sayfa sayısına şaşırırlar. Ancak, bu tür bir sözleşmenin her satırı sizi veya daire sahibini korur. Aşağıda, mutlaka yer alması gereken önemli noktaları özetledik.

Lütfen hem ev sahibinin hem de kiracının tam adını ve adresini belirtin. Daire eşit olarak paylaşılıyorsa, tüm kiracılar kira ödemesinden sorumlu sayılır. Tüm tarafların iletişim bilgileri ve pasaport/kimlik bilgileri gereklidir.

• Dairenin adresi, katı, alanı ve kiracının kullanabileceği eşyaların listesi.
• Kiracı hangi odaları ve ortak alanları kullanabilir (örneğin, otopark, depo, çatı katı, bahçe, çamaşırhane vb.)?.
• Mülkün mevcut durumunu kaydedin. İnceleme sırasında tespit edilen tüm sorunları açıklamak önemlidir. Bariz kusurlar varsa (pencereler, tesisat, nem belirtileri), Viyana'da onarımları ve kimin masrafıyla organize edeceğini hemen netleştirmek en iyisidir.

Müşterilerimin, taşınırken en ufak çizikleri ve hasarları bile belgelemelerini her zaman ısrarla talep ediyorum. Dairenin teslim belgesinde bu notun bulunması, taşınırken ev sahibinin herhangi bir hak talebinden sizi koruyacaktır.

• Brüt kira bedelini ve gerekirse net kira bedelini ve bu bedele nelerin dahil olduğunu açıkça belirtin.
• Kiracının elektrik, doğalgaz, ısıtma, internet ve diğer giderleri ayrı ayrı ödeyip ödemediğini kontrol edin.
• Lütfen ödeme yöntemini ve koşullarını belirtin (genellikle ayda bir banka havalesi).
• Sözleşme MRG kapsamına giriyorsa, ücretin endekslenip endekslenemeyeceği (örneğin enflasyona göre) konusunda anlaşmaya varın ve yeniden hesaplamanın nasıl yapılacağını belirtin.
• Avusturya yasalarına göre, ev sahipleri metrekare başına belirlenen temel kira bedelinden (Richtwert/Kategoriemiete) biraz daha yüksek kira artışı talep edebilirler. 2024-2025'ten itibaren yıllık azami kira artışı %5'tir.

Depozito miktarı genellikle 2-3 aylık kira bedeline eşittir (yasal azami miktar 6 aydır).

• Ödemenin yapılacağı hesabın bilgilerini ve tam tutarı yazın.
• Depozitonun iade koşullarını (taşınma ve hasar kontrolünden sonra) ve faizi belirtin (depozitolar özel bir hesapta tutulabilir ve kiracı için küçük bir faiz getirisi sağlayabilir).
• Para yatırma işlemi için mutlaka makbuz alın.

Müşterilerime her zaman taşındıkları gün dairenin fotoğraflarını çekmelerini tavsiye ederim. Küçük bir şey gibi görünse de, bu fotoğraflar çoğu zaman depozitolarını herhangi bir anlaşmazlık olmadan geri almalarına yardımcı olur.

• Kiracının sorumluluklarını belirtin (örneğin, temizliği sağlamak, küçük onarımlar ve hizmetler için ödeme yapmak).
• Ev sahibinin haklarını açıklayın (teknik durumu kontrol etme, denetim yapma hakkı).
• Bir daireyi izinsiz olarak başkasına kiraya vermek, saldırgan hayvan beslemek, gece gürültü yapmak vb. genellikle yasaktır.
• Eğer sizin için önemli olan belirli bir nokta varsa (örneğin, evcil hayvan edinmeyi veya tadilat yapmayı planlıyorsanız), bunu sözleşmeye yansıtın.
• Ev sahibi herhangi bir yükümlülük üstlenirse (örneğin, gelecekteki onarımlar), tamamlanması için bir son tarih belirleyin.

Apartman binalarında genellikle sessizliğin korunması gereken saatler, çöplerin nasıl atılacağı, sigara içmenin ve evcil hayvan gezdirmenin nerede serbest olduğu gibi kuralları belirten düzenlemeler bulunur. Eğer bu tür kurallar varsa, Avusturya'daki apartman kiralama sözleşmenize ek bir madde olarak dahil edilmesini isteyin.

Ayrıca, sözleşmede (kozmetik veya büyük) onarımları kimin ve hangi koşullar altında yapabileceği belirtilmelidir.

• Anlaşmanın geçerlilik süresini belirtin (başlangıç ​​ve bitiş tarihleri ​​veya "süresiz" seçeneğini işaretleyin).
• Sınırlı süreli bir kira sözleşmesi, erken tahliyeye izin veren bir madde ("Aussteigsklausel") içermelidir. Örneğin: "Kiracı, bir yıl sonra bir ay önceden bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir." Bu madde yoksa, yasal olarak bu hak ancak bir yıl sonra, ev sahibine üç ay önceden bildirimde bulunulması şartıyla kullanılabilir.
• Sözleşmede, sürenin bitiminden sonra otomatik yenileme veya yeni müzakerelere ilişkin bir madde de yer almalıdır.
• Sözleşmenin resmi olarak süresi dolduğunda, genellikle yasal olarak üç yıl daha uzatılır.

şablon ve örneklerden yararlanmak faydalıdır . Bu örnekler, Almancadan çeviri yaparken ve önemli noktaları kontrol ederken yardımcı olacaktır.

Avusturya'da ilk kez ev kiralıyorsanız, kira sözleşmesi imzalamak oldukça karmaşık görünebilir. İşleri kolaylaştırmak için şu yönergeleri izleyin:

Adım 1. Sözleşmeyi imzalamadan önce daireyi inceleyin. İnceleme günü, küçük kusurları bir kamera veya telefonla kaydedin. Bir "kabul raporu" (Übergabeprotokoll) hazırlayın ve hasarların listesini ve açıklamalarını ekleyin.

Müşterilerimin eve taşınırken en ufak çizikleri ve hasarları bile belgelemelerini her zaman ısrarla talep ediyorum. Bu ön düşünce, taşınma sırasında ev sahibinin olası taleplerinden onları koruyacaktır.

Rapora göre, hasarın başlangıçta mevcut olduğu doğrulanmıştır ve onarımı için ödeme yapmanız gerekmeyecektir.

2. Adım. Sözleşmeyi dikkatlice inceleyin. İmzalamadan önce her maddeyi okuyun. Şartların yanlış anlaşılması genellikle anlaşmazlıklara yol açar. Anlaşılmayan şartları, tercihen yazılı olarak (e-posta yoluyla) açıklığa kavuşturun ve yazışmaları saklayın.

Sadece sözlü vaatlere güvenmeyin. Tüm şart ve koşulların (örneğin, onarım süreleri veya ek hizmetler) sözleşmede belirtilmesini talep edin.

3. Adım. Sözleşmenin taraflarını kontrol edin. Mülk sahibi veya yetkili temsilcisiyle muhatap olduğunuzdan emin olun:

• Eğer doğrudan ev sahibinden kiralıyorsanız, tapu kayıtlarını (Grundbuchauszug – gayrimenkul sicilinden alınan belge) görmek isteyin.
• Eğer bir emlak acentesi aracılığıyla daire kiralıyorsanız, lisans ve komisyon bilgilerini kontrol edin. 1 Temmuz 2023'ten beri "Bestellerprinzip" (ilk emlakçı komisyonu) ilkesi yürürlüktedir: bir emlakçıyı ilk işe alan kişi komisyonunu öder. Genellikle ev sahibi acenteyi işe alır ve komisyonu öder, ancak bunu önceden kontrol etmek önemlidir.

4. Adım. Sözleşmeyi düzgün bir şekilde hazırlayın. Avusturya'da kira sözleşmesinin noter onayına gerek yoktur. Her iki tarafın da sözleşmeyi imzalaması ve tarih atması yeterlidir. Avukat veya noter bulunması kanunen zorunlu değildir.

Ancak, işi sağlama almak için birçok kişi bir avukata danışır. Avukatlar, sözleşmenin yanlış yorumlanabilecek herhangi bir yanlışlık içerip içermediğini veya yasal olarak eklenemeyecek maddeler olup olmadığını doğrulayabilirler.

Özel durumlarda (örneğin, yatırımcıysanız veya büyük bir şirketseniz), bu tam olarak mantıklı olan şeydir. Bir emlakçı aracılığıyla pazarlık yapıyorsanız, emlakçı ve ev sahibi arasındaki tüm anlaşmaların sözleşmeye yansıtıldığından emin olun.

5. Adım. Sözleşme imzalandığında ödeme ve belgeler. Sözleşme imzalanırken, genellikle banka havalesiyle bir depozito ve ilk ayın ödemesi hemen yapılır. Tüm işlemler için makbuz alın.

Mümkünse, ev sahibinin kimlik belgesinin ve daire mülkiyet belgesinin taramalarını ev sahibinden (veya temsilcisinden) temin edin. Doğrudan değil de bir aracı vasıtasıyla pazarlık yapıyorsanız, sözleşmede komisyonla ilgili herhangi bir madde olup olmadığını kontrol edin – Bestellerprinzip ile kiracının komisyon ödemesine gerek yoktur.

6. Adım. Resmi ikamet adresinizi kaydedin ve adresinizi değiştirin. Avusturya'ya giriş yaptıktan sonra, yabancılar yeni adreslerindeki yerel belediyede ikamet adreslerini (Meldung) kaydettirmelidir. Kayıt için, ev sahibi tarafından imzalanmış bir "Meldezettel" (özel bir ikamet formu) ve pasaportunuz/kimlik kartınız gereklidir.

Bunu üç iş günü içinde yaptığınızdan emin olun, aksi takdirde para cezası riskiyle karşı karşıya kalırsınız (İdari Kanun uyarınca 726 €'ya kadar). Kayıt işleminden sonra verilen belgeyi saklayın. Banka hesabı açmak, sigorta yaptırmak ve sertifika almak için buna ihtiyacınız olacak.

7. Adım. Her şeyin kopyasını saklayın. Sözleşmenin ve eklerinin tüm sayfalarını saklayın. Özellikle fesih koşullarını, depozito miktarını ve faturaları belirten sayfaları saklamak çok önemlidir. Mümkünse, belgenin yasal olarak bağlayıcı olduğundan emin olmak için sözleşmenin bir kopyasını avukat veya noter tarafından onaylatın.

Avusturya'da gerekli belgeleri hazırlamadan kira sözleşmesi imzalamak imkansızdır. Ev sahipleri güvenilir bir kiracıyla sözleşme imzaladıklarından emin olmak istediklerinden, belgeleri titizlikle kontrol ederler.

Daireyi kiralayan ev sahibi aşağıdaki belgelere ihtiyaç duyacaktır:

• Daireye ait tapu senedi (tapu sicilinden alınmış belge). Bu belge, mülkü kiraya verme hakkınızı teyit eder.
• Enerji verimliliği. Avusturya'da (diğer AB ülkelerinde olduğu gibi) genellikle enerji sertifikası (Heizkostenpass/Energieausweis) gereklidir. Bu sertifika, ısıtma maliyetleri hakkında bilgi sağlar.
• İskan belgesi. Dairenizi bir emlakçı aracılığıyla kiralıyorsanız, emlakçıyla bir sözleşme (Maklervertrag) yapın. Daire birden fazla mal sahibine aitse, her birinden noter onaylı izin almak en iyisidir.
• Yapı belgeleri. Bazen, mal sahiplerinin herhangi bir borçlarının olmadığını göstermek için site yönetim kurulu genel kurul toplantısının (Eigentümerversammlung) tutanaklarının kopyalarını sunmaları gerekebilir. Diğer dairelerin sahiplerinin onayı da gerekebilir.
• Hizmet sözleşmeleri. Kiracı herhangi bir hizmetten (örneğin internet, kablolu TV veya kiralanan mülkte bir park yeri) yararlanacaksa, sağlayıcılar ve hizmet sağlayıcılarla yapılan sözleşmelerin kopyalarını hazırlayarak kiracıya verin.

Kiracı (apartman sakini) için:

• Pasaport veya kimlik kartı. Geçerli bir kimlik belgesi ibraz etmeniz gerekmektedir. Ana sayfaların fotokopisini çekmeniz tavsiye edilir.
• Gelir belgesi. Örneğin, son iki veya üç aya ait birikmiş maaşınız hakkında bilgi, banka ekstresi veya iş sözleşmesi sunmanız gerekebilir. Bu belgeler mali durumunuzun yeterli olduğunu teyit eder. Vergi beyannameleri de bazen kabul edilir (serbest meslek sahibi kişiler için).
• Kiracı anketi (Mieterselbstauskunft). Bu, kişisel bilgiler, iş bilgileri, önceki ikametgah vb. içeren standart bir formdur. Ev sahibi, kiracının güvenilirliğini değerlendirmek için bunu isteyebilir. Kanunen zorunlu değildir, ancak uygulamada yaygındır.
• İkamet kaydı (Meldezettel). Bu belge, dairede veya evde ikamet etme hakkınızı teyit eder. Meldezettel formunu posta yoluyla alacaksınız ve daha sonra belediye yetkililerine teslim edeceksiniz. Kayıt olmadan, ev sahibi size para cezası verebilir ve sağlık sigortası ödeyemezsiniz, banka hesabı açamazsınız vb.
• (AB üyesi olmayan ülkelerde ikamet edenler için) Oturma izni veya vize. Üçüncü bir ülkeden geliyorsanız, geçerli bir oturma izni veya uzun süreli vize sunmanız gerekir. Ülkeye kısa süreli vizeyle geldiyseniz, ev sahibinizin daireyi size kısa süreliğine kiralamaya istekli olup olmadığını kontrol edin. Bu, yanlış anlaşılmaları önlemeye yardımcı olacaktır. Ayrıca, Avusturya'daki yabancılar için kanıtlanmış bir daire kiralama sözleşmesi şablonu kullanmak da iyi bir fikirdir.
• Sabıka kaydı bulunmadığına dair belge. Bazı ev sahipleri, kiracının güvenilirliğini sağlamak için bu belgeyi talep eder. Bu yasal bir zorunluluk olmasa da, ev sahipleri istedikleri herhangi bir belgeyi özel olarak talep edebilirler.

Ek belgeler:

• Referanslar veya önceki kira sözleşmesi. Daha önce Avusturya'da yaşadıysanız, önceki ev sahibinizden bir tavsiye mektubuna veya önceki kira sözleşmenizin bir kopyasına ihtiyacınız olabilir.
• Banka bilgileri. Avusturya bankasında hesap açmak, kiralama sözleşmesi imzalamayı kolaylaştıracaktır. Ayrıca komisyonsuz ödemeler ve doğrudan transferler yapmanıza olanak tanıyacaktır. Bazı durumlarda, özel bir hesaba (Kautionskonto) para yatırmanız gerekebilir.
• Belgelerin tercümesi. Almanca bilmiyorsanız, pasaportunuzu ve sözleşmenizi önceden tercüme ettirin ve ev sahibinize gösterin.

Belgeleri topladıktan sonra, imzalamaya tamamen hazır olmalısınız. Belgelerin ve ödeme makbuzlarının kopyalarını saklamanız en iyisidir.

Belgeleriniz ne kadar eksiksiz olursa, mükemmel daireyi o kadar hızlı bulursunuz. Bazen, özellikle Viyana'nın rekabetçi kiralama piyasasında, gerekli tüm belgeleri önceden sağlamaya hazır olmak belirleyici faktör olabilir.

Sözleşme imzalandıktan ve anahtarları aldıktan sonra bile rahatlamak için henüz çok erken. Avusturya'da kiralama, önceden bilmeniz gereken kendine özgü özelliklere sahiptir.

Minimum süre ve erken fesih. Çoğu zaman, minimum kira süresi üç yıldır. Ancak, ilk yıldan sonra kiracı, üç ay önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Bu, Kira Kanunu'nda (Mietrechtsgesetz) belirtilmiştir.

Eğer mülk kısa süreliğine (örneğin altı ay) kiraya veriliyorsa, bu genellikle alt kiralama ile ilişkilendirilir. Ancak bu seçenekler uzun vadeli koruma sağlamaz ve neredeyse her zaman daha pahalıdır.

Kira endekslemesi. Kira sözleşmeleri neredeyse her zaman, kirayı resmi fiyat endeksine (Verbraucherpreisindex) bağlayan bir endeksleme maddesi içerir. Bu, kiranın enflasyona bağlı olarak yıllık olarak artabileceği anlamına gelir.

Para cezaları ve yaptırımlar. Kiracı ödemelerde gecikirse veya kira sözleşmesinin şartlarını ihlal ederse (örneğin, izinsiz olarak mekanı yeniden düzenlerse), sözleşmede cezalar öngörülebilir. Cezalar bazen önemli olabileceğinden, bu maddeleri dikkatlice okumak önemlidir.

Kiracı Hakları. Ev sahibi yükümlülüklerini yerine getirmezse (örneğin, bozuk bir kombiyi tamir etmezse veya çatıdaki sızıntıyla ilgili şikayetleri görmezden gelirse), kiracı eksikliklerin giderilmesini veya kiranın düşürülmesini talep etme hakkına sahiptir.

Müşterilerime her zaman şunu tavsiye ederim: Haklarınız için mücadele etmekten korkmayın. Avusturya'da kiracı tahkim sistemi var ve bazen şikayette bulunmak sorunu çözmek için yeterli oluyor.

Kira sözleşmesinin şartlarını bilmek sadece bir formalite değil; potansiyel kayıplardan korunmanın bir yoludur. Sonuçta, Avusturya'daki kira sözleşmesi sadece ev sahibini değil, kiracıyı da korur.

Avusturya'da bir kira sözleşmesi imzalamak sadece bir formalite değil; aynı zamanda dikkatliliğinizin de bir testidir. Bu aşamada yapılan hatalar pahalıya mal olabilir, bu nedenle birkaç pratik ipucundan yararlanmak faydalı olacaktır.

Ev sahibini ve mülkü iyice araştırın. Sözleşmeyi imzalamadan önce şunlardan emin olun:

• Ev sahibinin dairenin gerçekten sahibi olduğunu (bu, tapu sicilinden - Grundbuch - doğrulanabilir) teyit etmek gerekir;
• Dairede ilk inceleme sırasında fark edilmeyen herhangi bir sorun bulunmadığını belirtmek isteriz: su sızıntısı, küf, arızalı elektrik tesisatı gibi.

Riskleri en aza indirmenin yolları:

• Sözleşmenin tamamını okuyun. "Ek masraflar" ile ilgili küçük bir madde bile aylık yüzlerce euro anlamına gelebilir.
• Dairenin durumunu kayıt altına alın. Fotoğraflar ve kabul belgesi, depozitonuzu geri almak için en iyi kanıtınız olacaktır.
• Piyasa fiyatlarını karşılaştırın. Bazen ev sahipleri fazla ücret talep edebiliyor.

Anlaşmazlık durumunda ne yapılmalı? Anlaşmazlıklar ortaya çıkarsa (örneğin, onarımlarda gecikmeler veya depozitonun iadesinin reddedilmesi), Viyana'da şu kişilerle iletişime geçebilirsiniz:

• Schlichtungsstelle'de (sulh hakimindeki tahkim komisyonu) ;
• İşçi Odası'nda ( kiracıların haklarını korur);
• (Son çare olarak) mahkemeye başvurmak.

Emlak acentelerinin rolü. Avusturya'da kira sözleşmeleri genellikle acenteler aracılığıyla yapılır. Bu durumda kiracı, genellikle iki aylık kira bedeline kadar bir komisyon öder. Bu önemli bir miktardır, ancak acente işlemin şeffaflığını sağlamaktan ve anlaşmazlıklara arabuluculuk yapmaktan sorumludur.

Avusturya'daki kiralık konut piyasası hızla büyüyor. 2024-2025 yıllarında yürürlüğe girecek yeni düzenlemeler, Viyana'da kiralık konut arayan herkes için dikkate alınması gereken önemli hususlardır.

Kira Hukuku Kanununda Değişiklikler. Kira Hukuku Kanununda (MRG) yapılan değişiklikler Ocak 2024'te yürürlüğe girdi:

• Kira endekslemesini düzenleyen kurallar netleştirildi. Artık kiralar yalnızca Tüketici Fiyat Endeksi'ne (TÜFE) endeksleniyor ve ev sahiplerinin kiracıları kira değişikliklerinden üç ay önceden haberdar etmeleri gerekiyor.
• Ek masrafların şeffaflığı. Elektrik, su, doğalgaz gibi faturalar ayrı ayrı listelenmeli ve gizli ücretler içermemelidir.

Kira sözleşmeleri için yeni şartlar. Bunlar, kiracıları vicdansız ev sahiplerinden korumak amacıyla benimsenmiştir. Kira sözleşmelerinde artık şunlar yer almalıdır:

• Depozitonun iadesine ilişkin madde ve şartlar;
• Sözleşme imzalanırken belirtilmeyen sorunların ortaya çıkması durumunda kiracının haklarına ilişkin bilgiler;
• Son büyük bakımın tarihini gösteren bilgi.

Yabancılar için özel hususlar. Yabancı profesyoneller için kira sözleşmelerinin sonuçlandırılması sürecini basitleştirmek amacıyla (şu anda parlamento girişimi düzeyinde olan) yeni öneriler 2025 yılında görüşülecek. Planlar, ev sahiplerinin yabancılardan talep etme hakkına sahip oldukları ek belgeler listesinin azaltılmasını öngörüyor.

Viyana pazarına etkisi:

• Kiracılar için daha fazla şeffaflık ve öngörülebilirlik.
• Ev sahipleri için daha fazla formalite var, ancak dava riski de daha düşük.
• Yabancı kiracılar için bu, konut arayışlarını basitleştirme fırsatı sunuyor.

Pratik öneriler:

• Sözleşmenin güncel şartlara uygun olup olmadığını mutlaka kontrol edin (ev sahibinden yeni bir şablon kullanmasını istemek daha iyidir).
• Ev sahibi size sözleşmenin "eski bir versiyonunu" sunarsa, bunun nedenlerini açıklayın.
• Kira sözleşmesiyle ilgili tüm yazılı belgeleri saklayın.

Kiralama piyasası son yıllarda daha medeni bir hale geldi, ancak müşterilerime her zaman şunu söylüyorum: Sözleşmeyi kontrol etmek sizin kişisel sigortanızdır.

Özellikle bir ilana cevap vermenin daire kiralamak için yeterli olduğu iddiaları giderek daha sık duyulduğu için birçok kişi bu soruyu soruyor. Bir emlakçıya gerçekten ihtiyaç olup olmadığını veya hizmetlerinin sadece zaman ve para kaybı olup olmadığını birlikte inceleyelim.

1 Temmuz 2023'ten itibaren "müşteri öder" ilkesi yürürlüğe girdi. Bu, ev sahibi daireyi kiraya verirse ve bir emlakçı tutmuşsa, kiracının komisyon ödemeyeceği anlamına gelir. Bu da kiracıların önemli ölçüde tasarruf etmesini sağlar.

Birçok daire, komisyon alınmadan doğrudan sahipleri tarafından kiraya veriliyor. Bu tür ilanları ("komisyonsuz") internette ve sosyal medyada "aracı yok" ibaresiyle bulmak kolaydır. Bu, zamandan ve paradan tasarruf sağlar.

Viyana emlak piyasası oldukça rekabetçi. İyi daireler genellikle emlak arama platformlarında görünmez; ilk olarak güvenilir emlakçılar aracılığıyla gösterilirler. Bir emlakçı, yardımı olmadan bulamayacağınız mükemmel seçenekler önerebilir.

Hukuk hizmetleri ve piyasa uzmanlığı. Acenteler, Viyana ve diğer şehirlerdeki daire kiralama şartları, fiyatlandırma ve hukuki incelikler konusunda oldukça bilgilidir. Sözleşme imzalarken karşılaşabileceğiniz tuzaklardan kaçınmanıza ve süreci daha az stresli hale getirmenize yardımcı olabilirler.

Zamandan tasarruf edin. Eğer yakın zamanda Avusturya'ya taşındıysanız ve hangi mahalleyi seçeceğinizden emin değilseniz, bir emlakçı size uygun seçenekleri hızla bulacaktır.

Viyana'da daire kiralamak, bürokratik prosedürlerin inceliklerini ve emlak piyasasının nüanslarını anlamayı gerektirir. Kira sözleşmesi, dairede veya evde güvenli ve emniyetli bir şekilde kalmanızı sağlamak için haklarınızı ve sorumluluklarınızı açıkça belirtmelidir. Şu basit kurallara uyun:

1. Ev sahibini ve mülk belgelerini kontrol edin. Sahibinin daireyi kiralamaya gerçekten yetkili olduğundan emin olun.
2. Sözleşmeyi dikkatlice okuyun. Gözden kaçıracağınız küçük ayrıntılar bile önemli kayıplara yol açabilir.
3. Daireye taşındığınızda dairenin durumunu kaydedin. Fotoğraf ve video kanıtları, depozitonun iadesinde yardımcı olacaktır.
4. Tüm makbuzları ve yazışmaları saklayın. Bu, sorunlar ortaya çıktığında çıkarlarınızı korumanıza yardımcı olacaktır.
5. Yeni düzenlemeleri takip edin. Avusturya'daki mevzuat sürekli güncellenmektedir, bu nedenle kiralama koşulları değişebilir.

Hizmetlerimiz:

• Hedeflerinize (yer değiştirme, iş, yatırım) göre bir daire seçmek
• Kira sözleşmesinin yasalara uygunluğunu kontrol etmek
• Ev sahibiyle görüşerek çıkarlarınızı dikkate almasını sağlamak
• Depozito, erken fesih ve kira endekslemesi ile ilgili konularda danışmanlık hizmeti

Avusturya'da yaşayacak yer bulmak stresli olmamalı. Profesyonelce hazırlanmış bir sözleşme, Viyana'da size huzur sağlayacaktır.