Viyana'nın 9. bölgesi – Alsergrund: prestij, konfor ve istikrarlı yatırım

Viyana'nın prestijli ve rağbet gören semtleri söz konusu olduğunda, saraylarıyla ünlü merkezi 1. bölge veya dinamik ve modaya uygun 7. bölge . Ancak şehri daha iyi tanıyanlar 9. bölgeyi, yani Alsergrund'u da dikkate alırlar.

Viyana'nın Alsergrund bölgesi, "akıllı" altyapı ve sürdürülebilir konut talebinin eşsiz bir kombinasyonunu temsil ettiği için birçok yatırımcı ve şehri kalıcı ikametgah olarak düşünen kişi tarafından ilgi görüyor.

Buradaki kiracı ve alıcıların sürekli akışı öğrenciler, genç profesyoneller, öğretmenler ve doktorlardan oluşmakta olup, bu da piyasayı olabildiğince istikrarlı kılmaktadır.

Viyana'nın 9. bölgesi, tarihi merkeze sadece birkaç dakikalık yürüme mesafesinde, tam anlamıyla Ring'in dışında yer almaktadır. Ülkenin en büyük bilimsel ve tıbbi kurumlarına ev sahipliği yaptığı için öncelikle "üniversite ve hastane bölgesi" olarak bilinir: Viyana Üniversitesi, Tıp Üniversitesi ve ünlü Viyana Genel Hastanesi (AKH). Ancak Alsergrund'un rolü bunun çok ötesine uzanmaktadır.

Burada, şehrin kalbinde hissetmek için "herkes için bir merkez"e başvurmaya gerek yok. Bilimsel atmosfer, kültürel kurumlar, tiyatrolar, müzeler ve güçlü bir sağlık altyapısı, önümüzdeki yıllarda kiralık veya satılık konut arayan insanların sürekli akışını sağlıyor.

Üniversitelerin ve kliniklerin yoğunlaştığı bölgelerin, "talep boşluğu" olarak adlandırılan durumun yaşanma riskinin son derece düşük olduğunu vurgulamak önemlidir. Akademik ve tıbbi altyapı var olduğu sürece, her zaman bölge sakinleri, kiracılar ve hizmet tüketicileri olacaktır.

Ancak Alsergrund sadece bilim ve tıptan ibaret değil. Aynı zamanda bakımlı parkları, yeşil meydanları ve 19. ve 20. yüzyıl aydınlarını anımsatan zarif cephelere sahip eski binalarıyla da övünüyor.

Bölgenin yüzölçümü nispeten küçük; sadece 2,99 kilometrekare; ancak kafelerin, dükkanların ve tramvayların bulunduğu çok sayıda ana caddeye sahip. Ayrıca yaz aylarında güllerin açtığı tenha avluları da bulunuyor.

Alsergrund çeşitli açılardan ilgi çekicidir:

• entelektüel ve eğitim merkezi olarak,
• Şehir merkezine yakın bir yeşil alan olarak,
• Yüksek talep ve sınırlı arz ile karakterize edilen istikrarlı bir gayrimenkul piyasası olarak.

Bu makalenin okuyucusuna yüzeysel bir genel bakış değil, detaylı ve pratik bir analiz sunmayı hedefliyorum. Hangi sokakların ve konut tiplerinin yaşam ve yatırım için en cazip olduğunu, ulaşım ağının ve yeşil alanların nasıl yapılandırıldığını, hangi eğitim ve sağlık kurumlarının talebi artırdığını ve hangi projelerin halihazırda Viyana'nın bu bölgesindeki piyasayı önümüzdeki yıllarda etkileyeceğini inceleyeceğiz.

"İnsan" düzeyine de özel önem verilecek: sakinlerin yorumları, belirli kiralama ve satın alma örnekleri, ayrıca farklı alıcı kategorileri için öneriler – çocuklu aileler, yatırımcı-ev sahipleri ve tıp veya bilim alanlarında çalışan uzmanlar.

Alsergrund, eski kırsal ve banliyö yerleşimlerinin bulunduğu alanda kurulmuş olup, 19. yüzyılda hızla gelişen Viyana'nın kentsel ritmini yavaş yavaş özümsemiştir.

Başlangıçta bunlar, yollar ve su kaynakları boyunca kurulmuş ayrı mülkler ve yerleşim yerleriydi. 19. yüzyıldaki idari reformlar ve kentleşme sonrasında, bu bölgeler organik olarak şehrin bir parçası haline geldi.

Bölgenin özel işlevi 18. yüzyılın başlarında belirginleşmeye başladı. 1784'te burada, gelecekteki AKH Kliniği olan Allgemeines Krankenhaus (Genel Hastane) kuruldu ve çevresinde tıp tesisleri, araştırma enstitüleri ve doktorlar ile öğretmenler için yerleşim alanları gelişmeye başladı.

Tıp merkezi, bölgeye uzman doktorlar, öğrenciler ve ilgili hizmetler sağladığı için bölgenin ekonomik ve sosyal yaşamının önemli bir itici gücüdür.

Viyana'nın 9. bölgesinin mimarisine gelince, 19. yüzyılın sonları ve 20. yüzyılın başlarındaki yoğun kentleşme döneminde burada aktif olarak Gründerzeit binaları inşa edildi; süslü cephelere, geniş dairelere ve avlulara sahip devasa apartman binaları.

Bu yapılar, günümüzde de Alsergrund'un konut stoğunun temelini oluşturarak, piyasanın üst segmentinde oldukça rağbet gören "görkemli bir antik çağ" atmosferi yaratmaktadır.

Yüzyılın başlarında Viyana'da Secession sanat akımı ortaya çıktı ve ana simgesi olan Secession Binası semtin dışında yer alsa da, Art Nouveau fikirleri ve yeni estetik ilkeler buraya da ulaştı.

Alsergrund, Gründerzeit'in süslü binalarından daha işlevsel ve sade modern cephelere kadar geçiş formlarını sergiliyor. Bireysel mimarlar da önemli bir rol oynayarak, hijyen, aydınlatma ve mekânsal organizasyon için yeni gereksinimleri dikkate alan hastane binaları, okullar ve konut binaları tasarladılar.

Alsergrund'un tarihi, 20. yüzyılın çalkantılı olaylarıyla (savaşlar, devrimler ve siyasi rejim değişiklikleri) yakından bağlantılıdır ve bu olaylar bölgenin görünümünde belirgin izler bırakmıştır. Geçen yüzyılın ilk on yıllarında burada önde gelen doktorlar ve bilim insanları yaşamış ve çalışmıştır. Yahudi topluluğu, özellikle çevredeki tıp enstitüleri ve kültür merkezlerinde, Alsergrund bölgesinin kültürel ve entelektüel yaşamında önemli bir yer tutmuştur.

Nazi işgali ve İkinci Dünya Savaşı ağır kayıplara yol açtı. Birçok bina yıkıldığı veya hasar gördüğü için bölge mimarisinin büyük bir kısmını kaybetti. Ancak en trajik kader, sakinlerinin başına geldi; birçoğu evlerinden kaçmak zorunda kaldı veya sınır dışı edildi.

Savaştan sonra Alsergrund yeniden yapılanma sürecine girdi. Şehrin ciddi konut sıkıntısını gidermeye yardımcı olan belediye konutları da dahil olmak üzere yeni yerleşim alanları hızla inşa edildi.

Alsergrund, karakteristik "hof" (avlu), dar sokaklar ve beklenmedik yeşil parklar ve meydanların birleşimi olarak tanımlanabilir.

Binaların çoğu devlet tarafından koruma altındadır. Dış cephenin tarihi özgünlüğünü korumak ve iç mekanları modern standartlara (ısı yalıtımı, havalandırma vb.) uyarlamak için restorasyon çalışmaları büyük bir özenle yürütülmektedir.

Bu durum, geleneksel avlulara sahip evlerin atmosferleri ve cazibeleri nedeniyle yatırımcılar için belirli avantajlar yaratmaktadır. Ancak, bu tür mülkler önemli bir tadilat yatırımı gerektirmektedir.

Viyana'nın 9. bölgesinin en belirgin özelliği, yüzyıllar boyunca evrim geçiren kültürel kimliğidir. Müzik, edebiyat, üniversiteler ve tıp bilimi, Alsergrund'u entelektüellerin ve bilginin merkezi olarak kalıcı bir imaja kavuşturmuştur.

Franz Schubert ve Sigmund Freud da burada yaşamıştır. Freud'un Berggasse 19 adresindeki evi bugün müze olarak hizmet vermekte ve dünyanın dört bir yanından turist çekmektedir.

Yatırımcılar için bu kültürel "marka" pratik bir değere sahiptir. Yüksek ödeme gücüne sahip kiracılardan istikrarlı talep yaratmaya yardımcı olur ve bölgenin kısa vadeli kira gelirine olan bağımlılığını azaltır.

Yaklaşık 2,99 km²'lik kompakt boyutuna rağmen, Alsergrund yüksek bir nüfus yoğunluğuna sahiptir. En son belediye ve istatistiksel tahminlere göre, şu anda burada yaklaşık 40.000-42.000 kişi yaşamaktadır; bu da kilometrekare başına on binlerce kişiye denk gelmektedir.

Bu rakamlar, bölgenin küçük olmasına rağmen, yerleşim alanlarından büyük sağlık komplekslerine ve eğitim kurumlarına kadar işlevsellik açısından zengin olduğunu açıkça göstermektedir.

Coğrafi konum ve sınırlar. Alsergrund, Viyana'nın merkezi bölgeleri ve kuzeydeki yeşil alanlarla sınır komşusu olması nedeniyle avantajlı bir konuma sahiptir. Bu, bir "bağlantı" alanı görevi görür. Sakinler, şehir merkezindeki önemli kültürel mekanlara yürüme mesafesinde olmanın yanı sıra, parklara ve sakin yerleşim bölgelerine de yakın olmanın keyfini çıkarırlar.

Ulaşım açısından, bölgeden önemli şehir aksları geçmekte olup, tramvay ve otobüs hatları hizmet vermekte ve çevredeki metro istasyonları hem şehir merkezine hem de iş bölgelerine hızlı erişim sağlamaktadır.

Bu, özellikle arabası olmayan veya şehir içinde ulaşım için her gün araba kullanmak istemeyen öğrenciler ve genç profesyoneller için çok değerlidir.

Ana mahalleler ve işlevsel bölgeler. Bölge içinde, işlevlerine göre çeşitli "mikro bölgeler" ayırt edilebilir:

• Üniversite ve tıp bölgesi, kampüsler, araştırma enstitüleri ve klinikler çevresinde yer almaktadır. Kısa ve orta vadeli kiralık konutlara sürekli olarak yüksek talep vardır. Bölgeye ek olarak diş klinikleri, eczaneler ve özel mağazalar da bulunmaktadır.
• bu tarihi yerleşim merkezi , yüksek tavanları ve geniş yerleşim planlarıyla öne çıkan daireleriyle Viyana konut mimarisinin klasik bir örneğidir ve özellikle aileler ile özgünlüğe değer verenler için cazip bir seçenektir.
• Ticari ve küçük işletme bölgesi, kafeler, pastaneler, küçük restoranlar ve mağazalarla dolu sokaklarla çevrilidir. Bölgenin bu kısmı, hem sakinler hem de ziyaretçiler için konforlu bir alan yaratan "yaşam dokusunu" oluşturmaktadır.
• yeşil alanlar şehrin topraklarının yaklaşık %10'unu kaplıyor ancak yaşam kalitesinin şekillenmesinde kritik bir rol oynuyor.

Viyana'nın bu bölgesi oldukça zıtlıklar barındırıyor: örneğin, Alserstrasse ve Wöhringerstrasse'nin hareketli ve canlı sokakları, şirin avlulara gizlenmiş sakin yerleşim sokaklarıyla yan yana bulunuyor. Bu kombinasyon, yaşam için rahat bir denge yaratıyor.

İmar Planı: Karma Fonksiyonlar ve Kentsel Gelişim Yönetmelikleri. Bölgenin kentsel yapısı tek işlevli değildir: konut alanları, üniversite binaları, hastane kompleksleri ve kültürel tesisler iç içe geçmiştir.

Aynı zamanda, yerel imar düzenlemeleri (Bauordnung) ve anıt koruma standartları, tarihi alanlarda yeniden yapılanmayı ve yüksek katlı yapılaşmayı sıkı bir şekilde sınırlandırmaktadır. Yerel sakinler ve şehir sakinleri için bu, yadsınamaz bir avantajdır: bölge mimari özgünlüğünü ve özel statüsünü korur. Bu durum yatırımcılar için de bir artı olabilir, çünkü yeni inşaat sınırlıysa, fiyat artışları kaliteli arz kıtlığından kaynaklanır.

Alsergrund, Viyana'nın içine girdiğiniz ilk andan itibaren özel bir atmosfer hissedebileceğiniz semtlerinden biridir. Merkez bölgelerde bulunan müze benzeri turistik "ortamlardan" ve bazı banliyölerin tipik gürültülü, çok dilli telaşından yoksundur.

Günümüzde Viyana'nın 9. bölgesi yaklaşık 43.000 kişiye ev sahipliği yapıyor ve demografik yapısı, şehrin yaşamındaki akademik ve profesyonel rolünü açıkça yansıtıyor.

Bölge sakinlerinin büyük çoğunluğunu öğrenciler ve genç profesyoneller oluşturmaktadır. Viyana Üniversitesi ve Viyana Tıp Üniversitesi her yıl dünyanın dört bir yanından binlerce öğrenciyi kendine çekmektedir. Bunların çoğu mezuniyetten sonra Alsergrund'da kalıp kliniklerde, üniversitelerde veya yüksek teknoloji alanlarında iş bulmaktadır.

Bu durum, geniş bir yaş aralığına sahip, özellikle genç ve çalışma çağındaki nüfus arasında belirgin bir "zirve" oluşturan bir nüfus yapısı ortaya çıkarıyor. Bu faktör, konut piyasasını doğrudan etkiliyor; zira piyasada özellikle küçük dairelerin (bir ve iki yatak odalı) oranı yüksek ve kısa ve orta vadeli kiralamalara yönelik güçlü bir talep bulunuyor.

Aynı zamanda, bölge çocuklu aileler için de cazip. Bu durum, yeşil alanlar, huzurlu bir ortam, güvenlik ve gelişmiş altyapı sayesinde sağlanıyor. Alsergrund'daki gelir seviyeleri şehir ortalamasının üzerinde kabul ediliyor. Ve tahmin edebileceğiniz gibi, bölge sakinleri arasında en yaygın meslekler eğitim, tıp, bilişim ve kültürle ilgili.

Bölgenin etnik yapısı da dikkat çekicidir. Bölge sakinlerinin yaklaşık %20-25'i yabancıdır . Bunlar ağırlıklı olarak Almanya, İtalya ve Doğu Avrupa'dan gelen öğrenciler ile Amerika Birleşik Devletleri ve Asya'dan gelen araştırmacılardır. Bu durum, Alsergrund'u adeta minyatür bir "uluslararası kampüs" gibi hissettiriyor; zira burada günlük olarak onlarca dil konuşuluyor.

Bu çeşitlilik, belirli hizmetlere olan talebi doğuruyor: uluslararası mağazalar, dil kursları, etnik mutfaklar sunan kafeler ve çeşitli diasporalar için kültürel etkinlikler.

Bir gün, AKH kliniğinin yakınındaki küçük bir kafede kahve içerken büyüleyici bir sahneye tanık oldum: Yan masada Hindistan'dan doktorlar, Polonya'dan öğrenciler ve Almanya'dan profesörler ortak bir projeyi tartışıyorlardı. İşte bu gibi anlar size şunu fark ettiriyor: Alsergrund sadece bir mahalle değil, kültürlerin ve bilginin gerçek bir kesişim noktası.

Bölgenin sosyoekonomik profili "yüksek eğitimli ve meslek odaklı" olarak tanımlanabilir. Sakinlerinin önemli bir kısmı eğitim, tıp, bilimsel araştırma, kültür ve hizmet sektöründe çalışmaktadır. Bunlar arasında profesörler, doktorlar, araştırmacılar, uluslararası kuruluş temsilcileri ve yaratıcı profesyoneller bulunmaktadır.

ortalama gelir geleneksel olarak Viyana ortalamasından daha yüksek olsa da, mahalle çeşitlilik gösteriyor. Bir sokakta belediye dairelerinin bulunduğu eski Hof binalarını bulabilirken, yakınlarda modern, lüks daireler ve ofis binaları da görebilirsiniz.

Yatırımcılar için bu, istikrarlı orta sınıftan yüksek ödeme gücüne sahip pahalı konutlara kadar çeşitli pazar segmentlerinde aynı anda faaliyet gösterme fırsatı anlamına gelir.

Viyana'nın 9. bölgesindeki göç akımları ve uluslararası öğrenci akını, iki istikrarlı talep "havuzu" oluşturuyor. Birincisi kısa vadeli: değişim öğrencileri, stajyerler, klinik hastalar ve onlara eşlik eden aileleri. İkincisi ise uzun vadeli: genç profesyoneller ve akademisyen aileleri.

Bu yapı, günlük ve sezonluk kiralamaların yanı sıra yabancılar için sunulan hizmetlerin gelişimini de teşvik etmektedir: uzmanlaşmış acenteler, çok dilli danışmanlık hizmetleri ve mobilyalı konut kiralama konusunda profesyonel hizmetler.

Bu tür gayrimenkulleri aktif olarak yönetmeye istekli yatırımcılar için bu, yüksek doluluk oranları anlamına gelir, ancak pazarlama ve hizmete daha fazla özen gösterilmesini gerektirir.

Tiyatrolar, müzeler, galeriler, kafeler ve küçük dükkanlar, istihdam sağlayan ve canlı bir mahalle atmosferi yaratan dinamik bir yerel ekonomi oluşturmaktadır.

İstikrarda rol oynayan ayrı bir faktör ise tıp sektörüdür. Klinikler ve uzmanlaşmış merkezler sürekli olarak çalışan ve hasta akışı sağlamakta, bu da konutlara yönelik istikrarlı bir talep yaratmakta ve bölge ekonomisi üzerinde çarpan etkisi yaratmaktadır.

Konut seçimi yapacaklar için pratik bir öneri: Aileler ve sakin, uzun vadeli bir ev arayanlar, daha fazla yerleşim alanı ve yeşil alan bulunduğu için bölgenin kuzey ve batı kesimlerine odaklanmalıdır. Kiralık bir mülk satın almayı düşünüyorsanız, üniversite kampüslerine ve ulaşım merkezlerine yakın mülklere bakmanızı öneririm, çünkü burada öğrenciler ve genç profesyonellerden gelen kiralık talebi sürekli olarak yüksektir.

Alsergrund, Viyana'nın en ilgi çekici yerleşim bölgelerinden biri olarak kabul edilir. Burada iki dünya bir arada bulunur: sıvalı ve geniş odalara sahip klasik 19. yüzyıl evleri ve kapsamlı tadilatlarla oluşturulmuş yeni konut komplekslerindeki modern daireler.

Tarihi Gründerzeit apartman binaları ve onların şirin avluları (hof'lar), bölgenin başlıca mimari sembolleri olmaya devam ediyor. Bu daireler yüksek tavanları, geniş odaları ve kentsel cazibeleriyle değerlidir.

Ancak, modern standartları karşılamak için yalıtım ve asansör kurulumu gibi önemli yatırımlar gerektirdikleri de dikkate alınmalıdır.

Tarihsel olarak özellikle Viyana'da güçlü olan belediye konutları (Wiener Wohnen) da önemli bir rol oynamaktadır. Alsergrund'da, 20. yüzyılın başlarından kalma konut kompleksleri ve savaş sonrası döneme ait projeler bulunabilir.

Bu binaların bazıları mimari anıt olarak tescil edilmiştir. Bu durum, dış cephedeki değişiklikleri sınırlarken, istikrarlı bir kullanım ve tarihi çevrenin korunmasını sağlar.

Yatırımcılar için bu, uygun fiyatlı kiralık konut segmentinde belediye konutlarıyla rekabetin oldukça yoğun olduğu anlamına geliyor. Bununla birlikte, bölgenin sosyal politikaları sayesinde, ani artışlar olmadan talep öngörülebilir kalıyor.

Son yıllarda yenileme çalışmalarında büyük bir artış yaşandı. Eski apartman binaları, panoramik pencereler, yer altı otoparkı ve enerji verimli teknolojilerle donatılmış modern komplekslere dönüştürülüyor.

Bir gayrimenkulün çevre yoluna veya büyük parklara ne kadar yakınsa, fiyatı da o kadar yüksek olur. Premium segment, tarihi binalardaki yenilenmiş dairelerden ve yeni inşaata izin verilen alanlardaki küçük modern konut komplekslerinden oluşmaktadır.

Immopreice'e göre, Alsergrund'daki gayrimenkul fiyatları şehir ortalamasının önemli ölçüde üzerinde: en gözde lokasyonlarda metrekare başına 7.000-9.000 €'ya ulaşıyor.

Örneğin, Wörtingpark veya üniversite bölgesine yakın konutlar metrekare başına yaklaşık 5.500-6.000 €'ya satın alınabiliyor. Bu, Viyana'nın daha prestijli semtleriyle karşılaştırılabilir ve sınırlı arz nedeniyle talep sürekli olarak yüksek kalıyor.

Daha net anlaşılması için konutlarla ilgili bazı yaklaşık veriler sunacağım:

Viyana'nın 9. bölgesindeki kiralık konut piyasası iki ana akıma dayanmaktadır: aileler ve profesyoneller için uzun vadeli kiralamalar ve öğrenciler, stajyerler ve sağlık hastaları için kısa vadeli kiralamalar.

Metrekare başına kira, eski binalar ve modern kompleksler arasında farklılık gösterir. Bu nedenle, strateji seçerken hedef kitleyi dikkate almak önemlidir.

Örneğin, kampüse yakın, kompakt bir veya iki odalı daireler öğrenciler arasında her zaman talep görecektir; buna karşılık, bölgenin sakin bir kesiminde bulunan geniş üç veya dört odalı daireler, uzun vadeli kiralamaya istekli ancak kiracı değişiminin daha az olduğu aileleri daha çok cezbedecektir.

Sokakları örnek olarak kullanarak:

AKH ve Alserstrasse üzerindeki üniversite kampüsü çevresi. Kliniklere ve akademik binalara yakınlığı nedeniyle burada kiralama talebi yüksek. Küçük daireler idealdir. Geliştirme karma bir yapıya sahip olup hem uygun fiyatlı daireler hem de yeni projeler sunmaktadır.

Gründerzeit semtleri, tarihi cazibe ve statü arayan alıcıları cezbediyor. Burada metrekare fiyatları daha yüksek, ancak tadilat kalite standartları özellikle katı.

Park ve meydanlara yakın sokaklar. Aileler arasında popüler olan bu bölgeler, istikrarlı fiyatlar ve talep sunar, ancak gayrimenkul seçenekleri sınırlıdır.

Wöhringerstrasse, uygun fiyatlı eski daireler bulabileceğiniz hareketli bir alışveriş caddesidir.

Berngasse. Freud Müzesi yakınında prestijli bir adres; ortalamanın üzerinde fiyatlar.

Yatırımcılar için başlıca riskler, eski binalarda gerekli olan sermaye yatırımlarıyla ilgilidir: yalıtım, elektrik tesisatı ve altyapı iyileştirmeleri. Ek bir sınırlama da, binaların yeniden geliştirme ve cephe değişikliklerini yasaklayan koruma statüsü olabilir. Uygun fiyatlı kiralık konut segmentinde belediyeye ait dairelerden gelen rekabet de dikkate alınmalıdır.

Yatırımcılara tavsiyelerim: tadilat için önceden rezerv ayırın; yerel mimarlarla işbirliği yapın ve cephe koruma yönetmeliklerine aşina olun; karma bir strateji izleyin: sürekli birim akışı için küçük daireler ve uzun vadeli sermaye getirisi için bir veya iki geniş daire.

Viyanalılara 9. bölgeyle neyi ilişkilendirdiklerini sorarsanız, çoğu "üniversiteler" diyecektir. Gerçekten de, şehrin eğitim kalbi burada atıyor.

Alsergrund, Avrupa'nın en eski ve en büyük üniversitelerinden biri olan Viyana Üniversitesi'ne ve dünya standartlarında uzmanlar yetiştirmesiyle tanınan Tıp Üniversitesi'ne ev sahipliği yapmaktadır.

Bölgenin önemli bir kısmı, Avrupa'nın klinik uygulama, araştırma ve eğitimi birleştiren en büyük merkezi olan AKH tıp kompleksi tarafından işgal edilmiştir. Bu durum, Alsergrund'a öğrenci, öğretim üyesi ve araştırmacıları çekmektedir.

Ayrıca, Güzel Sanatlar Akademisi de burada faaliyet göstererek bölgeye yaratıcı bir atmosfer katmaktadır. Çok sayıda dil okulu, özel lise ve sürekli eğitim kursları da önemli bir rol oynamaktadır.

Tüm bunlar, hem öğrenciler hem de yabancılar için cazip olan, ayrıca çocuklarının eğitimini konut seçimi yaparken önemli bir faktör olarak gören aileler için de çekici, tam teşekküllü bir eğitim ekosistemi yaratıyor.

Viyana'nın bu bölgesi, devlet okulları (Neue Mittelschulen - NMS) ve liselerden özel okullara ve uluslararası programlara kadar geniş bir yelpazede eğitim kurumu sunmaktadır. Daha büyük uluslararası kurumlar komşu bölgelerde yer almaktadır, ancak elverişli ulaşım sayesinde bölge sakinleri için kolayca erişilebilir durumdadır.

Ebeveynler yaşayacak yer seçerken sadece eğitim kalitesini değil, ulaşım kolaylığını da göz önünde bulundururlar. Genellikle, okula 10-20 dakika içinde yürüyerek ulaşabilme imkanı, daire satın alırken belirleyici faktör olur.

Dil kursları da aynı derecede popüler. Birçok aile, çocuklarının Viyana ortamına uyum ve entegrasyon süreçlerini hızlandırmak için onları bu kurslara kaydettiriyor.

Alsergrund aynı zamanda bilim ve araştırma merkezi olarak da bilinir. Burada düzinelerce laboratuvar, araştırma enstitüsü ve uluslararası merkez faaliyet göstermektedir. Birçok öğrenci eğitimlerini tamamladıktan sonra bölgede kalıp iş bulmakta, bilim insanları ise sözleşmeli olarak burada çalışmaktadır. Bu durum bölgeye özel bir canlılık kazandırmaktadır.

Viyana Tıp Üniversitesi (MedUni) ve komşu enstitüleri, uluslararası ortaklarla aktif olarak ortak projeler geliştiriyor. Bu işbirliği biçimi, Alsergrund'un bilimsel kümelenme statüsünü güçlendiriyor ve sadece araştırmacıları değil, laboratuvarlara ve klinik tesislere erişimle ilgilenen tüzel kişileri de cezbediyor.

Önemli bir proje olan Mariannengasse'deki yeni kampüs, bölgenin "akademik yoğunluğunu" artırıyor. Gayrimenkul piyasası için bu, özel konutlara ve ilgili hizmetlere olan talebin artması anlamına geliyor.

Birçok aile, eğitim için bilinçli olarak Alsergrund'u tercih ediyor. İtalya'dan bir müşterim bana şöyle dedi: "Çocuklarımızın Viyana'da okumasını istediğimiz için burada bir daire almaya karar verdik. Onlar küçükken, daireyi öğrencilere kiraya verebiliriz; ideal bir yatırım."

Alsergrund, ulaşım bağlantılarıyla öne çıkıyor. Kompakt boyutuna (yaklaşık 3 km²) rağmen, önemli güzergâhlar bölgeden geçerek hem tarihi merkeze hem de şehrin diğer bölgelerine bağlanıyor.

Metro. Ana hat U6, kuzey Alsergrund'dan geçmektedir. Alser Straße ve Michelbeuern , üniversite binalarına, hastanelere ve şehrin diğer bölgelerine hızlı erişim sağlamaktadır.

Metroya yakınlık hayatı kolaylaştırır, arabaya olan bağımlılığı azaltır ve istasyon yakınındaki konutların cazibesini artırır.

Dürüst olmak gerekirse, benim için bu hat en kullanışlı hatlardan biri: Şehrin diğer ucuna bu hatla hızlıca ulaşabiliyorsunuz ve çok zaman kazanıyorsunuz.

Tramvaylar. 9. bölgenin gerçek bir sembolü olan 2, 43 ve 44 numaralı hatlar, işlek caddelerden geçerek yolcuları birkaç durak içinde şehir merkezine—Belediye Binası'na veya Çevre Yolu'na—ulaştırıyor. Akşamları tramvaylar derslerden dönen öğrencilerle dolup taşıyor ve atmosfer gerçekten de bir kampüs otobüsünü andırıyor.

Bu, bölge sakinleri için aktarma yapmadan 10-20 dakika içinde onlarca yere ulaşım anlamına gelirken, yatırımcılar için de otobüs duraklarına yakın daireler için yüksek likidite garantisi sağlıyor.

Bisiklet ve yaya altyapısı. Ana caddeler boyunca bisiklet yolları uzanıyor ve elektrikli scooter kiralama istasyonları da mevcut.

Birçok bölge sakini bu ulaşım yöntemini tercih ediyor. Ben şahsen AKH kliniğinden Ringstrasse'ye gitmek için birkaç kez scooter kullandım; yolculuk yaklaşık 10 dakika sürüyor ve trafik sıkışıklığı olmuyor.

STEP 2025. Şehrin ulaşım geliştirme programı Viyana'nın 9. bölgesinde de aktif olarak uygulanmaktadır. Yeni yaya alanları oluşturulmakta, bisiklet altyapısı genişletilmekte ve tramvay durakları iyileştirilmektedir.

Son zamanlarda Wöhringerstrasse'de daha güvenli geçişler yapıldı ve dinamik işaret levhalarına sahip modern duraklar kuruldu.

Daha anlaşılır olması için, bölgenin ulaşım olanaklarını gösteren bir tablo sunacağım:

Yatırımcılar için ulaşım önemli bir faktör olmalıdır. Metro veya tramvay hattına yakın bir daire daha hızlı ve daha yüksek fiyata kiralanır. Alsergrund'un bu tür birçok "cazibe merkezi" bulunması, onu banliyölerden daha çekici kılıyor.

9. bölgede park sorunu karmaşık bir konu. Sokaklar dar ve binalar yoğun olduğundan, şehir yönetimi iyi düşünülmüş bir düzenleme sistemi uygulamaya koyuyor.

Parkpickerl. Bölge Müdürlüğü'nün aracılığıyla alınabilir .

Otopark ücretine idari ücret ve yıllık ücret dahildir. Ayrıca adres başına izin sayısında da bir sınırlama bulunmaktadır. Viyana'da ikamet edenler için yıllık izin yaklaşık 10 €'dur; Viyana standartlarına göre oldukça ucuzdur. Ziyaretçiler ise yalnızca kısa süreli otoparktan yararlanabilir ve saatlik ücreti yaklaşık 2,20 €'dur.

Arabası olan kiracılar için bu konu son derece önemlidir. Bu nedenle yatırımcıların daire açıklamasında tüm detayları belirtmesi çok önemlidir: özel garaj olup olmadığı, otopark seçme sistemi (Parking Picker) mevcut olup olmadığı ve misafirler için geçerli olan kısıtlamalar gibi. Açık otopark bilgileri, mülkün cazibesini doğrudan etkiler.

Otoparkla ilgili karşılaştırmalı veriler:

Çocuklu ailelerin sıklıkla yer altı otoparkı olan binalardaki daireleri tercih ettiğini birkaç kez fark ettim. Bu tür daireler daha pahalı olsa bile, piyasa fiyatları daha yüksek oluyor.

İnovasyon. Viyana son yıllarda dijital park çözümlerini giderek daha fazla benimsemiştir. Örneğin, bölgede yakındaki otoparklardaki boş yer sayısını gösteren dinamik tabelalar ortaya çıkmıştır. Park sistemi ayrıca mobil uygulamalara da entegre edilmiştir. Bu, sürücülerin zamandan tasarruf etmesini ve sokak park yerlerine olan yükü azaltmasını sağlar.

Mekanın dönüştürülmesi. Son yıllarda, bazı otopark alanları banklar ve yeşilliklerle donatılmış küçük meydanlara dönüştürüldü. Bu karar başlangıçta sakinler arasında tartışmalara yol açsa da, birçok kişi artık bu avluların daha sessiz, daha rahat ve yürüyüş için daha keyifli hale geldiğini belirtiyor.

Bu durum, gayrimenkul alıcıları için doğrudan sonuçlar doğurmaktadır: sınırlı park yeri ve yeşil alanlara sahip sokaklar genellikle aileler ve yayalar için daha çekici hale gelir. Bu tür alanların yakınındaki evler daha yüksek fiyatlarla alıcı bulur.

Yatırımcılar için dengeyi korumak önemlidir: Otoparklı bir daire en güvenilir yatırım seçeneği olmaya devam ederken, otoparkı olmayan, ancak ulaşım ve kentsel altyapıya yürüme mesafesinde bulunan konutlar da istikrarlı bir fiyat artışı göstermektedir.

Elektrikli arabalar. Şehir, halka açık şarj istasyonları ağını güçlendiriyor . Şu anda Viyana genelinde, Alsergrund da dahil olmak üzere yüzlerce şarj istasyonu bulunuyor.

Yeraltı otoparkı bulunan mülk sahipleri, özel bir şarj noktası kurmayı veya bir operatörle sözleşme imzalamayı düşünmelidir. Bu, halihazırda rekabet avantajı haline gelmektedir ve gelecekte kesinlikle önemli bir faktör olacaktır.

Operatörler, konut kompleksleri için hazır çözümler sunuyor: dinamik yük yönetimi, otomatik ödeme ve kullanışlı hizmetler. Bu, şarj istasyonlarının kurulumunu kolaylaştırıyor ve bu tür daireleri özellikle cazip hale getiriyor.

Güçlü akademik ve bilimsel karakterine rağmen, Alsergrund zengin bir manevi bileşeni de korumaktadır. Bölgenin dini yaşamı, tarihi Viyana'nın çeşitliliğini yansıtmaktadır: Katolik kiliseleri, Ortodoks ve Protestan cemaatleri, Yahudi cemaatinin kalıntıları ve İslami merkezler burada temsil edilmektedir.

Buraya taşınan aileler için dini altyapı hayati bir rol oynuyor. Bu, sadece ibadet yerlerini değil, aynı zamanda entegrasyonu ve yeni bağlantıların kurulmasını kolaylaştıran kültürel, eğitimsel ve sosyal merkezleri de kapsıyor.

9. bölgenin en ünlü Katolik kilisesi, Servitenplatz'daki Servit Kilisesi'dir. Barok mimarisinin bir başyapıtı olan bu kilise, aynı zamanda yerel halk için bir merkez olup, org konserlerine, kültürel etkinliklere ve yardım organizasyonlarına ev sahipliği yapmaktadır. Meydanın samimi kafeleri ve çeşmesiyle oluşan atmosferi, bölgenin en "Avrupavari" noktalarından biridir.

Bir diğer mimari şaheser ise Ringstraße üzerindeki neo-Gotik katedral Votivkirche'dir. Sadece bir ibadet yeri olarak değil, aynı zamanda konserlere, sergilere ve turlara ev sahipliği yaparak şehrin kültürel bir sembolü olarak da hizmet vermektedir.

Bölgede büyük kiliselerin yanı sıra önemli sosyal işlevleri yerine getiren daha küçük cemaat kiliseleri de bulunmaktadır. Bu kiliseler kulüpler ve okullar düzenlemekte, ihtiyaç sahiplerine yardım sağlamakta, yerel toplumu güçlendirmekte ve aileler için ek bir hizmet ağı oluşturmaktadır.

Alsergrund ve çevresindeki bölgeler, Rus, Yunan, Sırp ve Romanyalı olmak üzere çeşitli Ortodoks cemaatlerine ev sahipliği yapmaktadır. Bu kiliseler sadece inananları değil, aynı zamanda tüm göçmen ailelerini de bir araya getirerek, topluluk ve destek merkezleri olarak hizmet vermektedir.

Burada ayrıca, bölgenin kültürel ve sosyal yaşamına aktif olarak katılan Protestan gruplar da bulunmaktadır.

1938 yılına kadar Alsergrund'da, tüm blokları işgal eden önemli bir Yahudi topluluğu vardı.

Nazi rejiminin trajik olayları şehrin bu yaşam biçimini yok etti, ancak hatırası yaşamaya devam ediyor. Bugün bu durum, Viyana'nın merkez bölgelerindeki anıtlar, müzeler ve canlı dini yaşamda açıkça görülmektedir. Stadttempel de dahil olmak üzere ana sinagoglar yakınlarda yer almakta ve yürüyerek ulaşılabilir durumdadır.

Bölge aynı zamanda Müslüman topluluklara da ev sahipliği yapmaya başladı. Burada kültürel dernekler ve küçük camiler faaliyet gösteriyor ve ağırlıklı olarak göçmenleri ve öğrencileri hedefliyor. Eğitim programları düzenliyorlar ve dinler arası diyaloglar yürütüyorlar.

Viyana'nın bu bölgesinin güçlü yönlerinden biri, hoşgörüsü ve farklı dini gelenekleri bütünleştirme yeteneğidir. Burada düzenli olarak dinler arası toplantılar, sergiler ve konserler düzenlenmektedir. Bu etkinlikler, sakinlerin birbirlerini daha iyi anlamalarına ve topluluk duygusunu geliştirmelerine yardımcı olmaktadır.

Yeni sakinler için bu, ritüellere ve bayramlara katılmaktan kulüpler ve sosyal girişimler aracılığıyla entegrasyona kadar geniş bir yelpazede çok dinli hizmetler anlamına gelir.

Müşterilerime sık sık söylediğim gibi, kiliselerin, kültür merkezlerinin ve dini etkinliklerin varlığı, bir mahalleyi geniş bir nüfus yelpazesi için daha davetkar hale getirir. Bu da oradaki gayrimenkullerin hem kiracılar hem de alıcılar için daha çekici hale gelmesi anlamına gelir.

Viyana'nın bazı semtleri "sakin, aile dostu" olarak tanımlanabilirken, Alsergrund fikirlerin, denemelerin ve kültürel keşiflerin merkezi bir semtidir. Üniversitelerin enerjisi burada hissedilir ve tüm kültürel ortamın tonunu belirler.

Tiyatrolar ve konser salonları. Bölge, deneysel formatların hakim olduğu birçok küçük tiyatro ve mekâna ev sahipliği yapıyor. Theater im Zentrum ve Rabenhof Theater, minimalist yönetmenlik ve cesur yorumlarıyla bilinen yapımlarıyla öne çıkıyor.

Bu tür performansların atmosferi, izleyiciyi entelektüel bir diyaloğa çekiyor. Örneğin, bir keresinde Rabenhof'ta çağdaş bir romanın uyarlamasını izlemiştim: sahne neredeyse boştu, dekor minimaldi, ancak oyuncuların performansları tüm salonu sonuna kadar büyüledi.

Bunların dışında, bölgede şunları da bulabilirsiniz:

• Theater am Alsergrund – kabare tiyatrosu;
• Schauspielhaus Wien - drama tiyatrosu;
• Volksoper, Burgtheater ve Musikverein'e yürüyerek veya kolayca ulaşım yoluyla ulaşılabilir.

Müzeler ve galeriler. Bölgenin gururu, son iki yüzyılda bölgenin öyküsünü anlatan Alsergrund Müzesi'dir

Ayrıca şehrin en büyük müzeleri olan Sanat Tarihi Müzesi ve Doğa Tarihi Müzesi'nin sadece birkaç dakika uzaklıkta olduğunu da hatırlatmakta fayda var. Bölge sakinleri, "Üniversite ile müze arasında yaşıyoruz " diye şaka yapıyorlar ve bunda bir doğruluk payı var.

Film gösterimleri ve festivaller. Yaz aylarında, Alsergrund'un avluları ve meydanları açık hava sinemalarına dönüşüyor. Servite Kilisesi'nin önüne bir perde kuruluyor; giriş ücretsiz ve öğrenciler, çocuklu aileler ve turistler buraya akın ediyor. Atmosfer, tüm mahallenin sokaklara döküldüğü Güney Avrupa akşamlarını anımsatıyor.

Yılın en önemli etkinliği Servitenfest'tir. Servitenplatz'ı müzik, el sanatları ve sokak yemeklerinin sergilendiği bir panayır alanına dönüştürür. Şahsen ben bu etkinliği 9. bölgenin ruhunu deneyimlemenin en iyi yollarından biri olarak görüyorum.

Konferanslar ve bilimsel etkinlikler. Viyana Üniversitesi ve tıp kampüsünün yakınlığı, Alsergrund'u kültür ve bilimin iç içe geçtiği bir alan haline getiriyor. Bölge kütüphaneleri ve üniversite salonları, biyotıptan felsefeye ve çağdaş edebiyata kadar çeşitli konularda konferanslara, sergilere ve halka açık tartışmalara ev sahipliği yapıyor.

Bit pazarları ve pazarlar. Hafta sonları küçük alanlarda bit pazarları kuruluyor. Burada antika kitaplar, takılar veya mobilyalar bulabilirsiniz. Bu mekanlar her zaman yaratıcı bir topluluğu kendine çekiyor ve bu da bölgedeki gayrimenkul değerlerini olumlu yönde etkiliyor.

Yerel halkın ve öğrencilerin çok sevdiği Altes AKH Noel Pazarı'nı da unutmayın.

Müşterilerime kültürel zenginliğin yatırım çekiciliğini doğrudan etkilediğini söylediğimde, herkes hemen inanmıyor. Ancak deneyim bunu doğruluyor: kültürel merkezlere yakın dairelerin kiralanması, özellikle yabancılar ve öğrenciler için daha kolay. Alsergrund bunun en güzel örneklerinden biri.

Viyana, topraklarının yaklaşık %50'sinin yeşil alanlarla kaplı olmasıyla ünlüdür. Alsergrund bu sisteme kusursuz bir şekilde uyum sağlıyor: yoğun yapılaşmasına rağmen, parklar ve meydanlar alanın yaklaşık %10'unu oluşturuyor; bu da merkezi bir bölge için saygın bir rakam.

Altes AKH. Eski hastane kompleksi artık bir üniversite kampüsüne ve yemyeşil bir avluya dönüştürüldü. Burada gezinti alanları, öğrenci buluşmaları ve yukarıda bahsedilen Noel pazarı da dahil olmak üzere mevsimlik pazarlar düzenleniyor. Bunlar mahallenin gerçek "akciğerleri".

Votivpark. Votivkirche yakınlarındaki bu küçük park, öğrenciler ve ofis çalışanları tarafından kısa molalar ve öğle yemekleri için tercih edilen popüler bir mekandır. Üniversiteyi çevreleyen akademik alanı doğal bir şekilde tamamlamaktadır.

Prater. Prater Parkı idari olarak komşu bölgede yer alsa da, yeşil alanları hemen yakınlardan başlıyor. Alsergrund sakinleri burada sık sık yürüyüş veya bisiklet yapıyorlar; yollar şehir ağına bağlı ve doğrudan Tuna Nehri'ne çıkıyor.

Wörting Parkı. Yerel halk buraya "mahallenin sessiz kalbi" diyor. Atmosferi eski Viyana bahçelerini anımsatıyor: düzenli yollar, büyük ağaçların gölgesinde kalan alanlar ve ailelerin ve yaşlı sakinlerin huzurlu yürüyüşleri.

Hedwigsgarten ve küçük parklar. Bölge kelimenin tam anlamıyla minyatür yeşil alanlarla dolu. Bu alanlar, samimi bir atmosfer yaratıyor ve yürüme mesafesinde şehrin telaşından uzaklaşmak için bir fırsat sunuyor.

Yeni kentsel projeler. Akıllı Şehir kapsamında , bölgede aktif olarak yeni yeşil alanlar geliştiriliyor. Bazı otopark alanları ağaçlar ve banklarla "yeşil adalar"a dönüştürüldü. Oyun alanları iyileştiriliyor, yağmur suyu toplama sistemleri kuruluyor ve avlular oluşturuluyor.

Sosyal yönler. Modern projeler sosyal yönleri de dikkate alıyor: güvenli akşam ulaşımı, iyi aydınlatma, çocuklar için kapsayıcı oyun alanları ve hareket kabiliyeti kısıtlı kişiler için uyarlanmış kamusal alanlar. Tüm bunlar, Alsergrund'un rahat bir mahalle olarak algılanmasına katkıda bulunuyor.

Şahsen ben bunu önemli bir nokta olarak görüyorum: Modern aileler giderek artan bir şekilde daire seçiminde sadece metrekare ve fiyata değil, aynı zamanda parklara ve elverişli yeşil alanlara yakınlığa da bakıyorlar.

Viyana'nın 9. bölgesi sadece bir kültür ve üniversite bölgesi değil, aynı zamanda canlı bir iş merkezi. Burada küçük işletmeler, yenilikçi girişimler ve önde gelen araştırma enstitüleri şaşırtıcı bir şekilde bir arada bulunuyor.

Küçük ve orta ölçekli işletmeler. Bölgenin sokakları aile işletmesi kafeler, kitapçılar, antika dükkanları ve fırınlarla dolu. Bunlar, "ev tarzı Viyana"nın tam atmosferini yaratıyor. Örneğin, Lichtentalstrasse'de, tariflerin nesilden nesile aktarıldığı işletmeler hala mevcut.

Bu tür işletmeler, sürekli öğrenci, klinik hastası ve kültürel etkinlik katılımcısı akışı sayesinde gelişir. Yatırımcılar için bu, yerel şirketler için küçük perakende alanları ve ofisler için istikrarlı bir talep anlamına gelir.

Viyana İş Ajansı aracılığıyla sağlanan destek, işletme kaydı yaptırmayı, finansman bulmayı ve ofis alanı bulmayı kolaylaştırıyor.

Yeni girişimler. Üniversite ortamı, bilişim teknolojileri ve biyomedikal projelerin gelişmesi için verimli bir zemin oluşturuyor. Birçok yeni girişim burada, ortak çalışma alanları ve küçük ofisler kiralayarak ve şehir yetkililerinden danışmanlık desteği alarak faaliyetlerine başlıyor.

Ofisler ve araştırma enstitüleri. Viyana Tıp Üniversitesi kampüsü ve uluslararası kuruluşlarla işbirliği yapan araştırma merkezleri burada bulunmaktadır. Bu varlık, öğrenciler, araştırmacılar ve personel için hem kısa hem de uzun vadeli konut ihtiyacını sürekli olarak doğurmaktadır.

Uluslararası varlık. Viyana, dünyanın diplomasi merkezlerinden biridir. Birleşmiş Milletler Şehri'ne, onlarca uluslararası kuruluşun ofislerine, büyükelçiliklere ve konsolosluklara ev sahipliği yapmaktadır. Bu altyapının bir kısmı Alsergrund yakınlarında bulunmaktadır.

Örneğin, ABD Büyükelçiliği burada bulunuyor; bu da bölgenin statüsünü vurgulayan bir gerçek. Uluslararası uzmanların ve diplomatik personelin varlığı, yüksek kaliteli dairelere ve uluslararası düzeyde hizmetlere olan talebi kaçınılmaz olarak artırıyor.

Viyana'da ticari . Ticari alan talebi istikrarlı. Küçük ofisler, ortak çalışma alanları ve merkezi caddelerdeki perakende satış noktaları ilgi görmeye devam ediyor. Son yıllardaki bir trend ise hibrit formatlar: kısmen ofiste, kısmen uzaktan çalışma. Bu durum, kompakt ve esnek çözümlerin değerini artırıyor.

Girişim kurmayı planlayan yatırımcılar için önemli bir husus, yaya trafiğinin yoğun olduğu lokasyonlardır: üniversite binalarına, kampüslere ve ulaşım merkezlerine yakınlık. Ek bir avantaj ise, Viyana İşletme Ajansı gibi genç işletmeleri destekleyen ve büyümeyi teşvik eden programlara yakınlıktır.

Gayrimenkul piyasası doğrudan yerel ekonomiye bağlıdır. Alsergrund, üç temel kiracı grubuna ev sahipliği yapıyor: öğrenciler, araştırmacılar ve uluslararası uzmanlar. Yatırımcılar için bu, istikrar ve büyümenin nadir bir kombinasyonudur.

Alsergrund tarihi bir bölge olmasına rağmen, 21. yüzyılın ihtiyaçlarını karşılamak üzere aktif olarak yenilenmektedir. Buradaki çağdaş kentsel gelişmeler, gayrimenkul piyasasını ve yatırımcılar için cazibesini doğrudan etkilemektedir.

Son yılların en büyük projelerinden biri, 22. bölgedeki Seestadt Aspern'dir . Şehir merkezine uzaklığına rağmen, sürdürülebilir teknolojiler, enerji verimliliği ve karma kullanım gibi özellikleriyle tüm Viyana için standartlar belirliyor. Etkisi, akıllı ve çevre dostu girişimlerin giderek daha fazla uygulandığı Alsergrund'da da hissediliyor.

Bölge için üniversite altyapısının geliştirilmesi özellikle önemlidir. Viyana'nın bu bölgesindeki en büyük proje, Viyana Tıp Üniversitesi'nin Mariannengasse Kampüsü'dür. Bu merkezi klinik ve eğitim tesisi yüz milyonlarca avroya mal olacak. İnşaatın 2020'lerin ilk yarısında başlaması planlanıyor.

Bu tür projeler yeni uzmanları cezbeder, kiralık konutlara yönelik ek talep yaratır ve yakın çevredeki hizmetlerin gelişimini teşvik eder.

Son yıllarda bölgede, güneş panelleri ve yeşil çatılar içeren daha fazla yeni çevre dostu konut binası ortaya çıktı. Bu binaların değeri, tarihi merkezin içinde kalırken modern standartlara tamamen uymalarında yatıyor.

STEP 2025 programı kapsamında, bölgeye yeni bisiklet yolları, yaya güzergahları ve elektrikli araç şarj istasyonları kazandırılacak. Bu faktörler, giderek daha fazla insanın çevre dostu olması ve araba kullanmadan ulaşım kolaylığına göre konut seçmesi nedeniyle kiracılar için kritik hale geliyor.

Alsergrund, istikrarlı kiralama talebi, sınırlı sayıda kaliteli konut arzı ve iyi gelişmiş kentsel altyapı gibi üç faktörün benzersiz birleşimi sayesinde yatırımcılar için Viyana'nın en cazip semtlerinden biri olmaya devam ediyor.

Buraya yatırım yapmanın başlıca avantajları, güçlü eğitim ve sağlık altyapısı, binaların tarihi görünümü ve merkeze yürüme mesafesinde bulunan yeşil alanlardır.

Konut fiyatları. Şehir raporlarına göre, Alsergrund'da metrekare fiyatı 5.500 € ile 6.000 € arasında değişiyor. Tek odalı bir dairenin kirası aylık ortalama 800 € ile 1.000 € arasında, iki odalı bir dairenin kirası ise aylık 1.200 € ile 1.500 € arasında değişiyor.

Bu rakamlar, bölgenin Viyana'nın en pahalı ve istikrarlı mikro pazarlarından biri olma statüsünü doğruluyor. Buradaki ortalama fiyat, şehir genelinden önemli ölçüde daha yüksek olup, yüksek sermayeleşmeyi ve yeni yatırımcılar için belirli giriş engellerini göstermektedir.

Yatırım için neden iyi:

• İstikrarlı talep. Üniversiteler ve tıp merkezleri, öğrencilerden ve profesörlerden doktorlara ve klinik hastalarına kadar sürekli bir kiracı akışı sağlar. Bu durum, talebin turizme veya ofis faaliyetlerine bağlı olduğu bölgelerin aksine, iş aksaması riskini azaltır.
• Yeni konut arzı sınırlı. Tarihi binalar sıkı düzenlemelerle korunuyor ve mahallelerin yoğun yapısı büyük ölçekli inşaatları engelliyor. Sürekli talep, mevcut dairelerin fiyatlarını destekliyor.
• Gelir çeşitlendirmesi. Viyana'nın bu bölgesi, aileler için uzun vadeli kiralamaları, öğrenciler için kısa veya orta vadeli kiralamalarla başarılı bir şekilde birleştiriyor. Bu yaklaşım, dengeli bir portföy sağlıyor: bazı mülkler istikrarlı bir gelir sağlarken, diğerleri öğrenci ve turist akışındaki artış nedeniyle daha yüksek getiri sunuyor.
• Kentsel yatırımlar. STEP 2025 programları, kampüs geliştirme ve Aspern gibi projeler Viyana'nın genel çekiciliğini artırıyor ve merkezi bölgelerde fiyat artışını daha da tetikliyor. Altyapıdaki her türlü iyileşme kaçınılmaz olarak gayrimenkul değerlerine yansıyor.

Yatırımcılar için riskler ve öneriler. En büyük engel yüksek giriş fiyatıdır. Ayrıca, eski binalar tadilat yatırımları gerektirir: yalıtım, tesisat sistemlerinin iyileştirilmesi ve bazen Denkmalsschutz'dan onay alınması bile gerekebilir.

Ayrıca operasyonel nüanslar da söz konusu: vergilendirme, mobilyalı daire kiralama kuralları ve park politikası (Parkpickerl) nihai karlılığı doğrudan etkiliyor.

Pratik ipuçları:

• Yerel mimarlar ve mühendislerle gerekli incelemeleri yapın
• Anıt koruma standartlarına uyum için önceden bir bütçe ayırın;
• Hem lüks daireleri hem de daha yüksek hacimli gayrimenkulleri içeren bir portföy oluşturmak;

Sonuç olarak, Alzergrund hızlı getiri sağlayan bir bölge değil, orta düzeyde risk ve yüksek varlık kalitesine sahip istikrarlı bir mikro pazardır.

Viyana'nın 9. bölgesi, tarih ve modernliğin uyumlu bir karışımını sergiliyor. Entelektüel bir atmosferi, şehir hayatının konforunu ve şehir merkezine yakınlığı takdir edenler için ideal bir bölge.

Öğrenciler ve genç profesyoneller için ideal. Üniversiteye yakın yaşamak, ulaşım süresini en aza indirir ve akademik etkinliklere kolay erişim sağlar. Buradaki daireler hızla satılıyor.

Aileler için ideal. Parklar, okullar, sakin sokaklar ve güvenli bir mahalle, çocuklu aileler için burayı çok uygun bir yer haline getiriyor. Viyana şehir merkezi sadece on dakika uzaklıkta.

Yaratıcı ve uluslararası topluluklar için. Festivaller, kültürel etkinlikler ve girişimcilik merkezleri, benzer düşünen insanları bulmayı kolaylaştıran bir ortam yaratır.

Yatırımcılar için. İstikrarlı talep, yükselen fiyatlar ve uzun vadeli kiracılar sağlam bir temel oluşturuyor. Burası en ucuz bölge değil, ancak getiri açısından en öngörülebilir bölgelerden biri.

Yatırımcılar için pratik bir kontrol listesi:

• Hedef kitlenizi belirleyin: öğrenciler, aileler veya üst düzey müşteriler.
• Binanın durumunu kontrol edin: koruma altındaki yapı, enerji verimliliği, teknik durumu.
• Parkpickerl vergi ve kurallarına danışın.
• Tadilat ve pazarlama için bir bütçe ayırın (özellikle kısa süreli kiralama hedefliyorsanız).

gayrimenkule yatırım yapmak için Viyana'nın en iyi semtlerinden biridir . Her şey yakındadır: üniversiteler, parklar, müzeler, kafeler ve okullar. Ama en önemlisi, eğitimli ve aktif insanlar tarafından takdir edilen eşsiz bir atmosfer ve yaşam tarzı sunmaktadır.

Alsergrund'u düşündüğümde, nadir bir denge görüyorum: prestijini koruyacak kadar merkezi, aynı zamanda yaşanabilir olacak kadar da samimi. Bir yatırımcı için, konfor ve finansal kazanç açısından mükemmel bir eşleşme.