Viyana'nın 8. bölgesi – Josefstadt: Hem bölge sakinleri hem de yatırımcılar için bir tercih

Josefstadt, Viyana'nın 8. bölgesi olup, başkentin tüm bölgeleri arasında yüzölçümü bakımından en küçüğüdür: sadece 1,08 km², ancak burada yüksek yoğunluklu bir yaşam tarzı, kültürel miras ve modern konfor şaşırtıcı bir şekilde bir araya geliyor.

Coğrafi olarak, Rathaus ve Burgtheater'ın tam "köşesinde" yer aldığından, Innere Stadt (1. bölge) yürüme mesafesindedir. Şehrin kalbinde prestijli ama samimi bir konum arayanlar için Josefstadt en iyi seçeneklerden biridir.

Şehir Nüfusu verilerine göre, burada yaklaşık 24.200 kişi yaşıyor ve bu da onu kilometrekare başına 22.000'in üzerinde bir yoğunlukla Viyana'nın en yoğun nüfuslu bölgelerinden biri yapıyor. Çevredeki bölgelerin daha ferah yerleşim planlarına ve yeşil alanlara sahip olduğu düşünüldüğünde, bu etkileyici bir rakam.

Bölgenin belirgin bir yerleşim karakteri var: Burada neredeyse hiç sanayi yok, ancak çok sayıda idari bina, tiyatro, okul ve şirin kafe var. Josefstadt genellikle "minyatür şehir" olarak anılır: Marketten üniversiteye, parktan konser salonuna kadar ihtiyacınız olan her şey yürüme mesafesindedir.

Bölge yatırımcıların ilgisini birkaç nedenden dolayı çekmektedir:

• Merkezi konum: Gayrimenkul her zaman talep görüyor
• İstikrarlı toplumsal yapı: Orta ve üst orta sınıf baskındır
• Tarihi mimari: 19. yüzyılın sonları ve 20. yüzyılın başlarından kalma, yenileme potansiyeli yüksek binalar
• Kiracılar için kolaylık: öğrenciler, üniversite personeli, kültür çalışanları

Bu makalenin amacı, sizi Josefstadt'ın altyapısı, konut, kültürel ve eğitim yaşamı hakkında bilgilendirmek ve Viyana emlak piyasası bağlamında yatırım potansiyelini değerlendirmektir.

Bir yatırım danışmanı olarak müşterilerime sık sık şunu söylerim: Gayrimenkul bir yatırımsa, altyapı günlük konforunuzdur. Josefstadt ile bu iki bileşen birlikte çalışır.

Viyana'ya taşınanlar ve burayı ciddi, uzun vadeli bir yatırım olarak düşünenler için bölgeyi bu kadar misafirperver ve çekici kılan şeyleri tartışacağız.

Josefstadt'ın kökeni, şehir sınırları dışında üzüm bağları ve açık arazilerin bulunduğu Orta Çağ'a kadar uzanıyor.

Yoğun gelişme 17. yüzyılda başladı ve arazi geliştirme çalışmaları 1697 civarında başladı. Şehrin 1700 yılında Rottenhof arazisini satın alması önemli bir rol oynadı ve bölgeye İmparator I. Joseph'in adı verildi. Josefstadt kelimenin tam anlamıyla "Yusuf'un Şehri" anlamına gelir.

18. yüzyıldan beri burada aktif olarak saraylar ve konaklar inşa edilmiştir: Strozzi Sarayı, Auersperg Sarayı ve daha birçokları - birçoğu bugün hala ayaktadır. Örneğin, Palais Auersperg, 18. yüzyılın ilk on yıllarında Fischer von Erlach ve Gottstein'ın tasarımlarına göre inşa edilmiş ve daha sonra bir kültür merkezi haline gelmiş Barok bir saraydır.

Daha o zamanlar bile burada büyük sanayi kuruluşlarının olmadığı, ancak çok sayıda dükkan ve atölyenin bulunduğu kompakt bir yerleşim alanı karakteri oluşmuştu.

1850'de Viyana idari bir yeniden yapılanmaya uğradı: Josefstadt (eski Germania banliyöleri, Strozzigrund, Breitenfeld ve diğerleri dahil) ayrı bir 7. bölge haline geldi. Margareten ayrılıp yeniden numaralandırılmasının ardından 1861'de 8. bölge oldu.

19. yüzyılın sonlarından itibaren bölge hızla dönüşüm geçirdi: Şehir surları (duvar hatları) yıkıldıktan sonra Gürtel genişletildi, Schönbornpark açıldı (1862), tramvay ve atlı tramvay bağlantıları eklendi ve 1912'de yeni bir ilçe binası inşa edildi. Tüm bunlar, Josefstadt'ın tiyatrolar, kafeler ve kültürel olanaklarla burjuva yerleşim alanına geçişini hızlandırdı.

İlçedeki konut stokunun büyük bir kısmı Habsburg dönemine dayanmaktadır. 19. yüzyıl sonlarına ait, Gründerzeit-Häuser (yetiştirilmiş evler) olarak bilinen binalar, Josefstadt'ın mimari karakterini hâlâ belirlemektedir. Urbanism Tu wien , ilçedeki binaların %75'inden fazlası 1919'dan önce inşa edilmiş olup, bu da onu konut yapısı açısından en eskilerden biri yapmaktadır.

Buradaki mimari, sıvalı cepheler, kemerli pencereler ve iç avlular içeriyor. Bu binalar, tarihi görünümlerini koruyarak aktif olarak yenileniyor. Mahalle, II. Dünya Savaşı sırasında büyük bir yıkımdan kaçınmayı başardığı için eski binaların çoğu hala ayakta.

II. Dünya Savaşı sırasında, Viyana'nın birçok bölgesi gibi, bu bölge de hasar gördü. Örneğin, Maria Treu Kilisesi yakınındaki manastırın sol kanadı özellikle ağır hasar gördü ve 1944 yazında ve sonbaharında iki kez doğrudan isabet alarak sivil kayıplara yol açtı. Buna rağmen, mimari görünüm büyük ölçüde bozulmadan kaldı.

Savaştan sonra Josefstadt yeniden yapılanma ve kültürel canlanmanın sahnesi haline geldi: Saraylardan biri olan Palais Auersperg, İkinci Cumhuriyet'in kuruluşunda önemli rol oynayan direniş savaşçılarının buluşma yeri oldu.

1959'da Maria Franz, bölgenin ilk kadın belediye başkanı oldu. Ardından, Viyana İngiliz Tiyatrosu (1992) bölgeye kültürel derinlik kattı ve 1992'de bölgenin tarihini ayrıntılı olarak anlatan bir bölge müzesi olan Bezirksmuseum Josefstadtaçıldı.

20. yüzyılın sonlarından itibaren bölge aktif olarak geliştirildi: "Gürtel-Plus" programı kapsamında Gürtel'in etrafındaki alan yenilendi ve kültürel olarak canlandırıldı, kemerlerin altında barlar ve gençlik alanları açıldı ve kamusal alan daha çeşitli ve dinamik hale getirildi.

Josefstadt her zaman "entelektüel" bir semt olarak ün salmıştır. Profesörler, avukatlar ve sanatçılar buraya yerleşmiştir. 1788'de açılan ünlü Josefstadt Tiyatrosu da buradadır. Almanca konuşulan dünyanın en eski tiyatrolarından biri olan bu tiyatroda Ferdinand Raimund ve Johann Nestroy'un oyunları sahnelenmiştir.

Bezirksmuseum Josefstadt Josefstadt'ın tarihini, eserlerden ve planlardan tiyatro programlarına kadar derinlemesine inceleyerek, Josefstadt'ın nasıl geliştiğini ve nasıl bir yer haline geldiğini gösteriyor: yerleşim, kültür, aristokrat ve rahat bir yer.

İlçenin siyasi hayatı da canlıydı: Belediye Binası ve Parlamento'ya yakınlığı, siyasetçileri ve yetkilileri cezbetmişti. Bugün bu durum, Josefstadt'ın bölge meclislerine ve çevre ve kültür girişimlerine katılan sakinleri arasında özellikle güçlü bir toplumsal katılıma sahip olması gerçeğinde de kendini göstermektedir.

Bölge, Palais Strozzi, Auersperg ve Barok'tan Klasik'e uzanan diğer saraylarla bezelidir. Tiyatro ve sanat ortamı, köklü "sokak tiyatrosu-kafe" geleneğine uygun olarak gelişmektedir.

Josefstädter Straße'de Café Eiles (kuruluş 1901) ve Café Hummel (1935'ten beri) rahat bir şekilde bir arada bulunuyor; Viyana kültür figürlerinin favori buluşma mekanları.

Josefstadt, eski Viyana atmosferinin, şık mahallelerin, kültürel bir çekirdeğin ve yatırımcıların ve yerleşenlerin takdir ettiği o özel rahatlığın bir birleşimidir.

İlçe, tarihi atmosferini korurken aynı zamanda hızlı bir gelişim süreci de geçirdi. Son yıllarda, mimari mirasın korunması ve kentsel çevrenin kalitesinin iyileştirilmesine odaklanıldı: cephelerin restorasyonu, eski binaların modern enerji verimliliği standartlarına uyarlanması ve yaya alanlarının geliştirilmesi.

Yatırımcılar için bunun tek bir anlamı var: Josefstadt'taki gayrimenkul sadece bir ev değil, aynı zamanda benzersizliği ve sınırlı arzı sayesinde değeri artan bir geçmişe sahip bir varlıktır.

Josefstadt, Viyana'nın en küçük semti, ama onu özel kılan da tam olarak bu. Sadece 1,08 kilometrekarelik bir alana sahip olmasına rağmen, kendine has mantığı ve ritmi olan, başlı başına bir şehir gibi hissettiriyor. Bazen semtte 15 dakika yürürken kendinizi şöyle düşünürken buluyorsunuz: Burada hayatta ihtiyacınız olan her şey, hatta daha fazlası var.

Josefstadt açıkça tanımlanmıştır:

• kuzey – Alser Straße,
• batı – Hernalser Gürtel ve Lerchenfelder Gürtel,
• doğu – Auerspergstraße ve Landesgerichtsstraße,
• güney – Lerchenfelder Straße.

Bu sınırlar, bölgeyi kendi içinde bütünleşik ve gezinmesi kolay hale getirir. Bölge kabaca üç bölüme ayrılabilir:

• Kuzeydoğu, idari ve kültürel kesim olan Viyana Üniversitesi ve Belediye Binası'na daha yakındır.
• Merkezi kısımda küçük dükkanlar ve kafelerin bulunduğu Gründerzeit yerleşim bölgesi yer almaktadır.
• Gürtel'in batı sınırı, hareketli ulaşım ve çeşitli restoranlarla daha hareketlidir.

Ana caddeler Lerchenfelder Straße ve Rathausstraße'dir. İlki, bölgenin dinamik güney sınırını belirler ve Josefstadt'ı Neubau'ya bağlar. İkincisi ise doğrudan Rathaus ve Burgtheater'a bağlanarak şehrin siyasi merkezine yakınlık hissi yaratır.

Bu alan kompakt bir kentsel mekan işlevi görüyor: Burada eski yerleşim alanları modern kurumlarla, konut yapıları bürokrasi ve kültürle bir arada bulunuyor.

Bölge, makroskobik yoğunluğuna rağmen, tarihi atmosferi ve çağdaş canlılığı arasında bir denge hissi sunuyor. İlçe yönetimini, eğitim ve kültür kurumlarını ve konut alanlarını barındıran yerel bürokratik yapılar, yoğun ama konforlu bir ortam yaratarak uyumlu bir şekilde birleşiyor.

Bazen müşterilerime "Josefstadt'ın yoğunluğu kalabalıktan değil, enerjiden, erişilebilirlikten ve tanıdık altyapıdan kaynaklanıyor." dediğimde gülümsüyorum. Kafeler, okullar, müzeler ve tiyatrolar kelimenin tam anlamıyla sadece birkaç adım ötede. Bu, bölgeyi yaşamak için mükemmel kılıyor ve her metrekaresinin kendileri için uygun olduğu gayrimenkul arayan yatırımcılar için kesinlikle cazip kılıyor.

Avusturya İstatistik Kurumu'na göre Josefstadt'ın nüfusu 2023 yılında 24.674, 2025 yılında ise yaklaşık 24.242'dir.

• toplam nüfus – 24.242,
• erkekler – 11.776,
• kadınlar – 12.466,
• çocuklar (0-17 yaş) – 2.923,
• yetişkinler (18–64) – 16.997,
• Yaşlılar (65+) – 4.322.

Viyana'nın diğer semtlerine kıyasla, üniversitelere ve kültür merkezlerine yakınlığı nedeniyle burada öğrenci ve genç profesyonellerin oranı belirgin şekilde daha yüksektir. Yaşlı nüfusun oranı ise yaklaşık %17-18 olup, şehir ortalamasıyla hemen hemen aynıdır.

Nüfus yoğunluğu, kilometrekare başına 22.000 kişiyi aşarak Viyana'nın en yükseklerinden biri haline geldi. Ancak bu yoğunluk, bir trafik sıkışıklığı olarak değil, "şehrin canlı dokusu" olarak algılanıyor.

Josefstadt, entelektüellerin bölgesi olarak kabul edilir. 2020 yılında, 25-64 yaş arası sakinlerin %53,11'i üniversite mezunu, %37,38'i ise mesleki veya akademik bir dereceye sahipti. Buna karşılık, Avusturya ortalaması yaklaşık %36-37'dir.

Bu, burada yüksek eğitim ve kültür birikimine sahip insanların yaşadığı anlamına geliyor. Bu bölgenin geleneksel olarak avukatlar, bilim insanları, öğretmenler ve yaratıcı profesyoneller tarafından tercih edilmesi tesadüf değil.

2022 istatistiklerine göre , Josefstadt'taki yabancıların oranı yaklaşık %31'dir ve bu oran şehir ortalamasına (%32) yakındır. En büyük gruplar şunlardır:

• Alman vatandaşları – %7,
• Sırbistan – %2,4,
• İtalya – %1,6,
• Polonya – %1,3,
• Rusya – %1,2.

Bazı "etnik kökene sahip" mahallelerin aksine, Josefstadt çok uluslu bir yerleşim yeri olmaya devam ediyor, ancak belirgin bir diaspora hakimiyeti yok. Avrupalı ​​göçmenler ve öğrenciler çoğunlukta.

İlginçtir ki, eğilimler giderek daha fazla çeşitliliğe doğru kayıyor: 2001'de yabancıların oranı yaklaşık %16,1 iken, 2022'de neredeyse iki katına çıkarak %31'e ulaştı. Bu, göçün ve Avrupa hareketliliğinin mikro düzeyde bir göstergesidir.

Bir yatırım danışmanı olarak, bir mahallenin dinamik uluslararası yapısının açıklık ve esnekliğin bir göstergesi olduğunu sıklıkla fark ederim ve Josefstadt kesinlikle bunu temsil ediyor.

Bölgenin sakinleri ağırlıklı olarak orta ve üst orta sınıftır:

• yüksek öğrenim görmüş uzmanlar,
• çocuklu aileler,
• avukatlar, danışmanlar, akademisyenler,
• tasarımcılar, mimarlar, sanatçılar.

Bölge, canlı topluluğuyla tanınır: düzenli olarak toplum toplantılarına, kültürel girişimlere ve sokak yeşillendirme projelerine ev sahipliği yapar.

Yatırımcı açısından bu, istikrarlı bir kira talebi anlamına geliyor. Genç profesyoneller ve öğrenciler üniversitelere ve şehir merkezine yakın konutlar için ödeme yapmaya istekliyken, aileler prestijli bir konum ve kaliteli bir altyapı için ödeme yapmaya istekli.

Bu sosyal yapı, Josefstadt'ın sadece prestijli bir semt değil, aynı zamanda gayrimenkule olan talebin sürekli arttığı, aktif ve kültürel yaşamın yaşandığı bir bölge olmasını açıklıyor.

Josefstadt konut stoğu, Viyana tarihinin canlı bir örneğidir. Bölge, mimarisini diğer birçok bölgeden daha iyi korumuştur: Buradaki sokaklar sanki yüz yıl öncesine ışınlanmışsınız gibi görünür, ancak bu binaların içinde asansörler, enerji tasarruflu ısıtma ve tasarım daireler bulunmaktadır.

Josefstadt, sofistike klasiklerden şık modernizasyona kadar geniş bir yelpazede konut stili sunuyor.

Altbau (eski binalar). Altbau, mahallenin karakterinin temel taşıdır. Bu mimari harikalar, yüksek tavanlar, sıva, ahşap detaylar ve atmosferik atmosferle öne çıkar. Bu daireler özenle restore edilmeye ihtiyaç duysa da, katma değeri yüksek mülklere dönüştürülürler.

• Bölgedeki yapıların yüzde 75'inden fazlası 1919 yılından önce inşa edilmiş.
• Yüksek tavanlar, sıvalar, parke zeminler – estetik ve yatırımcıların beğenisini kazanan konutlar.
• Bu tür daireler sıklıkla yenilenme ihtiyacı duyar: cephe korunur, tesisatlar güncellenir.

konutlar (gemeindebau ). Toplu konutlar, sosyalleşme imkânı sunarak bir yerleşim topluluğunun eşit derecede önemli bir parçasıdır. Genellikle 20. yüzyılın başlarında inşa edilen bu binalar, uygun fiyatlı ve işlevsel olmaya devam etmektedir.

• Bölge sosyal yapısını korumuştur.
• Bu evler 20. yüzyılın ilk yarısında uygun fiyatlı konut sağlamak amacıyla inşa edildi.
• Günümüzde küçük bir pazar payına sahip olsalar da toplumsal dengeyi sağlamaktadırlar.

Modern daireler ve yenilemeler. Tarihi binalardaki nişler modern ihtiyaçlara uyarlanıyor: geliştirilmiş yalıtım, asansörler ve modern tesisatlar.

• Yeni daireler çoğunlukla eski binaların içinde, tamamen yeniden inşa edildikten sonra ortaya çıkıyor.
• Burada açık planlı daireler, çatı teraslı çatı katları ve panoramik pencereli daireler bulacaksınız.

Alçak katlı apartmanlar ve ara sıra "şehir villaları". Kulübeler şehir merkezi için tipik bir yapı olmasa da, bazı köşelerde sınırlı sayıda dairenin bulunduğu alçak katlı, sessiz binalar bulabilirsiniz. Bunlar özellikle aileler ve "şehirde ama sessiz yaşamak" isteyenler tarafından çok beğeniliyor.

IMMO'ya göre , ortalama daire fiyatı metrekare başına yaklaşık 5.850 €'dur. Ocak 2025 itibarıyla resmi istatistiklere göre ise Innere Stadt (metrekare başına 17.000-30.000 €) düşüktür.

Nesnenin durumuna bağlı olarak aralık:

• Yenileme yapılmadan altbau – 5.800 €/m²'den başlayan fiyatlarla,
• yenilemeden sonra – 6.500–8.000 €/m²,
• Premium konutlar (penthouse'lar, tasarımcı daireler) – m² başına 10.000 €'ya kadar.

Kira:

• ortalama – 16,5 €/m²/ay,
• yeni daireler – 20 €/m²'ye kadar,
• Klasik iç mekana sahip altbau – yaklaşık 14–15 €/m².

Bireysel mülkler m² başına 6.800 € (Altbau) ve m² başına 6.352 € (yeni tamamlanmış) fiyatlarına ulaştı; her ikisi de fiyat yelpazesinin üst sınırında yer alıyor. Fiyatlar, daha uygun fiyatlı bölgelere göre belirgin şekilde daha yüksek, ancak Innere Stadtgibi m² başına 17.000-30.000 €'ya kadar çıkabilen daha pahalı bölgelere göre daha düşük.

• Enerji verimliliğine vurgu yapılıyor: yalıtımlı cepheler, yeni ısıtma sistemleri, çatılarda güneş panelleri.
• Mimari mirasa destek: İlçe belediyeleri restorasyon için aktif olarak hibe ayırıyor.
• Karma işlevler: Binaların zemin katları genellikle dükkan, kafe ve ofise dönüştürülüyor, bu da alanı daha da canlı hale getiriyor.

Josefstadt, eğitim kurumlarının şehrin dokusuna adeta işlendiği bir bölgedir. Çocuklu aileler için Viyana'nın merkezindeki en rahat bölgelerden biridir.

Burada okulların birbirinden ayrı, kültür merkezlerinin ise dünyalar kadar uzakta olduğu bir "yatakhane topluluğu" hissi yok. Aksine, okullar, tiyatrolar, anaokulları ve kulüpler birbirine sadece birkaç dakika uzaklıkta ve bu durum yaşam kalitesini büyük ölçüde etkiliyor.

Josefstadt'ta konut seçen ailelerin birden fazla kez "Önemli olan çocuğun okula gidip gelmek için bir saat harcamaması" dediğini duydum. Bu mahallede ise böyle bir sorun yok: her şey yakın, her şeye kolayca ulaşılabiliyor.

İlçe ve yakın çevresinde farklı okul türleri bulunmaktadır:

GRG 8 Albertgasse. Bu gramer okulu, beşeri bilimler ve yabancı dillere ağırlık vermektedir. Uzmanlık alanı, kapsamlı İngilizce ve Fransızca derslerinin yanı sıra kültürel kurumlarla iş birliği projeleridir. Öğrenciler genellikle tiyatro prodüksiyonlarına ve müze programlarına katılarak benzersiz bir eğitim ortamı yaratırlar.

VS Pfeilgasse. Bu ilkokul, entegrasyon programıyla ünlüdür. Avusturyalı ve uluslararası ailelerin çocukları burada birlikte eğitim görmektedir. Viyana'ya yeni gelen ebeveynler için bu önemli bir faktördür; çocuklar doğal bir ortamda hızla sosyalleşir ve dili öğrenirler.

Neustiftgasse Mittelschule. Fen bilimlerine odaklanan bir ortaokul. STEM programları burada aktif olarak uygulanıyor ve çocuklar en erken sınıflardan itibaren matematik, fizik ve biyoloji alanlarında temel kazanıyor.

HTL Spengergasse (komşu ilçede, ancak yürüme mesafesinde). En eski ve en prestijli teknik okul. BT, mühendislik veya tasarım alanında kariyer hedefleyen gençler buraya gitmeyi hedefliyor. Josefstadt'taki birçok aile bu yolu seçiyor: Çocukları "8" numaralı binada yaşıyor ve HTL'ye gidiyor.

Aileler genellikle belirli bir okul için belirli bir mahalleyi seçerler. Ben de müşterilerime her zaman şunu tavsiye ederim: "Önce çocukların nereye gideceğini düşünün, sonra yakınlarda bir daire seçin." Bu gerçekten hayatı kolaylaştırıyor.

Bölgede çok sayıda anaokulu (okul öncesi) bulunmaktadır ve bunların çoğu iki dilli programlar sunmaktadır.

• Lange Gasse Anaokulu – burada dersler hem Almanca hem de İngilizce olarak yapılıyor.
• Montessori pedagojisine ağırlık veren özel anaokulları da bulunmaktadır.
• Son yıllarda farklı milletlerden çocukların bir arada oyun oynayıp ders çalıştığı entegrasyon grupları giderek yaygınlaşıyor.

Ebeveynler açısından bu gerçek bir avantajdır: Çocuklar erken yaşlardan itibaren çok dilli ve çok kültürlü bir ortama alışırlar.

Josefstadt, kurslar ve kulüpler açısından zengindir. Bölgenin küçük yapısı sayesinde birçok stüdyo, doğrudan kültür kurumlarının bünyesinde yer almaktadır.

• Sprachschule Aktiv Wien ve diğer birçok dil merkezi, hem yetişkinlere hem de çocuklara yönelik Almanca, İngilizce, İtalyanca ve Fransızca kursları sunmaktadır.
• Josefstadt Tiyatrosu ve çevresindeki kültür merkezlerinde müzik okulları ve bale stüdyoları faaliyet göstermektedir.
• Resimden seramiğe kadar sanat atölyeleri ilgi görüyor.
• Gençlere yönelik programlama, robotik ve tasarım bölümleri bulunuyor.

Buradaki eğitimin sadece okul ve evle sınırlı olmamasını seviyorum. Josefstadt'ta çocuklar okuldan sonra kelimenin tam anlamıyla caddeyi geçip bir müzik stüdyosu veya sanat dersi bulabiliyor.

Bölgenin öne çıkan özelliklerinden biri de Viyana Üniversitesi ve Tıp Fakültesi'ne yakınlığıdır. Bu, büyüyen çocukları olan aileler için stratejik bir avantajdır:

• Öğrenciler çoğunlukla Josefstadt'ta apartman kiralayarak yaşıyorlar;
• okul çocukları üniversite projelerine katılır (örneğin açık günler, bilim atölyeleri);
• İlçedeki okullarda öğretmenlerin ustalık sınıfları düzenlediği ortak kültürel girişimler var.

Çocukları Albertgasse'deki liseye giden ve ardından eğitimlerine Viyana Üniversitesi'nde devam eden -hem de hiç mahalle değiştirmeden- birkaç aile tanıyorum. Bu, tek bir kentsel alanda "sürekli eğitim yolu"nun nadir bir örneği.

Josefstadt'ı düşündüğümde aklıma ilk gelen şey kolaylık. Semtin büyüklüğüne rağmen, ulaşım kolaylığı ve iç altyapısı etkileyici. "Yatak odası" hissi vermiyor; aksine, her şeye kolayca ulaşılabiliyor.

U2 hattındaki Rathaus istasyonu, Viyana'nın tarihi merkezinin hemen kenarında yer almaktadır. Innere Stadt ve U3 ve U1 bağlantıları da dahil olmak üzere metro ağının diğer önemli noktalarına anında bağlantı sağlar.

Ottakring sınırında bulunan U6 hattı üzerinde bir istasyondur . 2, 5 ve 33 numaralı tramvay hatlarına ve 13A numaralı otobüs hattına bağlı olup, semt için önemli bir ulaşım merkezidir.

Bu iki hat hem şehir merkezine hem de şehir dışına hızlı erişim sağlıyor. Ben şahsen şehir merkezinden güneybatı Viyana'ya hızlıca ulaşmam gerektiğinde U2+U6 kombinasyonunu birden fazla kez kullandım.

Viyana metro sistemi, beş hattan (U1, U2, U3, U4, U6), yaklaşık 83-84 km uzunluğunda bir ağdan ve 109'dan fazla istasyondan oluşmaktadır ve bu da onu dünyanın en verimli metrolarından biri yapmaktadır. Trenler hafta içi her 2-5 dakikada bir, geceleri ise her 15 dakikada bir sefer yapmaktadır. Bu bağlamda, U5'in önümüzdeki yıllarda hizmete girmesi ve bağlantıyı iyileştirmesi planlanmaktadır.

Josefstadt'ta 2, 5 ve 33 numaralı tramvay hatları ile 13A hattı da dahil olmak üzere otobüsler çalışmakta olup, bölgeyi şehrin diğer bölgelerine bağlamaktadır. Bu yoğun ulaşım ağı, araç kullanmadan esnek seyahat seçenekleri sunmaktadır.

• 2, 5, 33 – Alser Straße'den geçin,
• 46 – Lerchenfelder Straße boyunca uzanır,
• 13A numaralı otobüs Josefstadt'ı Mariahilf ve Hauptbahnhof'a bağlar.

Dürüst olmak gerekirse, burada arabasız yaşamak kesinlikle mümkün. Bir yıl önce Josefstadt'ta bir daire satın alan birçok müşterim, günlük kullanımdan ziyade "şehir dışına çıkmak" için arabaya ihtiyaç duyduklarını itiraf etti.

Josefstadt, yürüyüş ve bisiklete binmeyi sevenler için gerçek bir mahalle. Wien göre , bölgedeki bisiklet yolu sayısı son 10 yılda iki katına çıktı.

• Önemli güzergahlar Gürtel boyunca ve Lerchenfelder Straße üzerinden geçmektedir.
• Kısa mesafeli yolculuklarda ise WienMobil Rad sistemi tercih ediliyor.

Viyana, sürdürülebilir kalkınmaya kendini adamıştır: 2023 yılına kadar şehir 1.755 km bisiklet yoluna sahip olacak. Bu, kısa rotaların ve yüksek yoğunluğun rahat yürüyüş imkânı sağladığı Josefstadt gibi mahalleler için özellikle önemlidir.

Buraya taşınan insanlar sık ​​sık şunu söylüyor: "Altyapı yoğunluğu kaos değil, ritimdir. Her şey yakın, her şeye erişim mümkün; bu, abartılması zor bir his."

Ben şahsen burada yürümeyi çok seviyorum: Lange Gasse'den Rathausstraße'ye sadece 10 dakika uzaklıkta ve atmosfer sakin yerleşim sokaklarından şehrin siyasi hayatının merkezine doğru değişiyor.

Viyana geleneksel olarak toplu taşımacılığa yatırım yapmaktadır. U2'yi genişletme ve tramvay güzergahlarını modernize etme planları Josefstadt için önemlidir. Şehir, 2028 yılına kadar seyahati daha da kolaylaştıracak yeni alçak tabanlı tramvayları hizmete sokmayı planlıyor.

U2/U5 geliştirme projeleri, yılda 300 milyon ek yolcu seferi, dört yeni aktarma merkezi ve 30.000 istihdam sağlayacak. Bu, Josefstadt ve çevresinin yatırım potansiyelinin güçlü bir göstergesi.

Josefstadt, her türlü günlük hizmetin yürüme mesafesinde olduğu bir bölgedir. Viyana'nın 8. bölgesinin kompakt yapısı sayesinde, bölge sakinleri uzun mesafeli yolculuklarla zaman kaybetmek zorunda kalmıyor: her şey kullanışlı ve özenle organize edilmiş.

Mağazalar ve pazarlar. Billa, Spar ve Hofer gibi büyük zincirlerin yanı sıra, bölge küçük ve uzmanlaşmış mağazalarıyla da ünlüdür.

Lange Gasse ve Josefstädter Straße'de organik dükkanlar, Viyana peynir tezgahları ve ekşi mayalı ekmek fırınları bulabilirsiniz. Akşamları hem yerli halk hem de öğrenciler buraya akın ediyor; "yerel" bir mahallenin havasını burada yakalayabilirsiniz.

Eczaneler ve sağlık hizmetleri. Tıbbi altyapı, mahallenin günlük yaşamına entegre edilmiştir. Pratisyen hekimlerden özel diş hekimlerine kadar çeşitli eczaneler (Alser Eczanesi gibi) ve muayenehaneler bulunmaktadır.

Büyük klinikler de yürüme mesafesindedir: Allgemeines Krankenhaus (AKH) sadece 10 dakika uzaklıktadır ve sakinlere Avusturya'daki en iyi tıbbi bakıma hızlı erişim sağlar.

Kafeler ve restoranlar. Kahvehane kültürü, Josefstadt'ın ayrılmaz bir parçasıdır. Her köşede, hem öğrencilerin hem de komşu idari binalardan yetkililerin uğrak yeri olan klasik Café Hummel veya Café Eiles gibi rahat mekanlar bulabilirsiniz.

Mutfak keşifleri arayanlar için Lerchenfelder Straße ve Josefstädter Straße'de modern restoranlar bulunmaktadır: İtalyan trattoria'ları, Asya mutfağı ve özel bistrolar.

Müşterilerime sık sık şunu söylerim: "Josefstadt, alışverişinizi veya kafe ziyaretlerinizi planlamanıza gerek olmayan bir bölge. Her şey eve dönüş yolunda tesadüfen orada oluyor." Birçok insanın Viyana'nın 8. bölgesini tercih etmesinin sebebi olan konforlu şehir yaşamının sebebi tam da budur.

Viyana'nın merkezinde yaşayanları gerçekten heyecanlandıran bir şey varsa, o da otoparktır. Josefstadt, çok sayıda arabanın bulunduğu küçük bir semttir ve burada park yeri bulmak bazen Burgtheater'da bir galaya bilet almaktan daha zor olabilir.

Josefstadt bölgesinde, sakinlerin mahallelerinde zaman kısıtlaması olmadan park etmelerine olanak tanıyan bir Parkpickerl sistemi bulunmaktadır. Mart 2022'den bu yana, bu sistem Viyana genelinde birleştirilmiş olup, Parkpickerl, belediye tarafından belirlenen yerleşim alanlarına ve bitişik bölgelere de yayılmıştır.

Maliyet: İster çevrimiçi ister şahsen başvuruda bulunun, aylık yaklaşık 10 € artı tek seferlik bir idari ücret (~30-35 €). Bu, sistemi bölgede uzun süreli yaşamayı planlayanlar için avantajlı kılmaktadır.

Çalışma saatleri içerisinde izinsiz park etmek sadece ücretli (saatlik yaklaşık 2,50 avro) yapılabiliyor.

Bu da disiplin yaratıyor: Ziyaretçiler araçlarını yer altı otoparklarına park etmeyi tercih ederken, bölge sakinleri Parkpickerl'e kayıt yaptırıyor.

Misafirlerimiz ve kısa süreli ziyaretçilerimiz için kısa süreli park sistemi ( Kurzparkzone ) hizmete girmiştir:

• Pazartesiden cumaya (09:00-22:00) 2 saate kadar ücretlendirilir, 30 dk – 1,25 €, 60 dk – 2,50 €, 90 dk – 3,75 €, 120 dk – 5,00 €.
• Ayrıca 15 dakikalık ücretsiz geçiş hakkı da mevcuttur.
• Satın almalar mağazalardan (tütün büfeleri, akaryakıt istasyonları), Handyparken uygulamasından veya SMS yoluyla yapılabilir.

Bölgede, Josefstadt Tiyatrosu ve Rathaus gibi birkaç yer altı otoparkı bulunmaktadır. Fiyatlar oldukça yüksektir: Sabit bir alan için aylık 200-250 €.

Kent politikası sokak park yerlerini azaltmaya doğru ilerliyor:

• bazı alanlar yeşil alanlara ve bisiklet parkına dönüştürülecek,
• Uygulamanın gerçek zamanlı olarak mevcut park alanlarını gösterdiği dinamik bir otopark yönetim sistemi test ediliyor.

Bu, sürücüler üzerinde belli bir baskı yaratıyor ama açıkçası ben bunu bir artı olarak görüyorum. Bölgenin avantajı: daha az araba, insanlar için daha fazla alan anlamına geliyor.

Viyana yetkilileri, çevresel nedenlerle şehir merkezindeki araç sayısını bilinçli olarak azaltıyor. Bu durum özellikle Josefstadt bölgesi için geçerli: dar sokaklar ve yüksek nüfus yoğunluğu, yayalara ve bisikletlere öncelik verilmesini gerektiriyor.

Çocuklu ailelerin, yaya önceliği belirledikten sonra Lange Gasse veya Josefstädter Straße'de yürürken çok daha rahat olduklarını fark ettim. Bu durum hem yaşam kalitesini hem de emlak değerlerini doğrudan etkiliyor.

Dolayısıyla, Josefstadt'ta ulaşım ve otopark bir denge unsurudur. Burada arabanız olmadan da rahatlıkla yaşayabilirsiniz, ancak arabaya ihtiyacınız varsa ek maliyetleri de hesaba katmanız gerekir. Bölgeyi kullanışlı ve çevre dostu kılan da tam olarak budur.

Josefstadt küçük bir semt olmasına rağmen, manevi yaşamı şaşırtıcı derecede çeşitlidir. Bu şaşırtıcı değil: tarihi Viyana, modern ve çok kültürlü yaşamla burada buluşuyor.

İlçenin dini yaşamının başlıca simgesi, Piaristenkirche Maria Treu'dur . Bembeyaz cephesiyle bu Barok kilise, 18. yüzyılın başlarında inşa edilmiş ve o zamandan beri sadece kutsal bir mekan değil, aynı zamanda kültürel yaşamın da merkezi olmuştur.

Duvarları düzenli olarak org ve oda müziği konserlerine, koro akşamlarına ve hatta edebiyat okumalarına ev sahipliği yapmaktadır. Kilise, bölge sakinleri için maneviyat ve kültürün iç içe geçtiği bir odak noktasıdır.

Michaelerkirche Alserstraße de aynı derecede önemlidir . Görkemli Piaristenkirche'nin aksine, daha samimi ve daha samimi bir yapıya sahiptir ve bu da onu çevredeki mahalle sakinlerine özellikle yakın kılar. Sessiz toplantılar ve özel ibadetler için ideal bir yerdir.

Bölgedeki toplantılardan sonra Piaristenkirche'ye birkaç kez uğradım: Hareketli Josefstädter Straße'den köşeyi döndüğünüzde kendinizi sakin bir alanda buluyorsunuz. Josefstadt'ın özü budur: kentsel dinamizm ve konforun dengesi.

Ortodoks kilisesi resmi olarak komşu Alsergrunddaha yakın olsa da, Josefstadt cemaati Rus Ortodoks cemaatinin yaşamına aktif olarak katılıyor. Doğu Avrupalı ​​aileler için bu, anavatanlarıyla manevi bağlarını sürdürmek için bir fırsat.

Ayrıca, yerel sakinlere odaklanan küçük bir Protestan cemaati de bulunmaktadır. Düzenli olarak ayinler yapılmakta ve cemaat bünyesinde bir gençlik kulübü faaliyet göstermektedir.

Josefstadt, "Viyana'nın Arap mahallesi" veya dini bir yerleşim yeri olarak adlandırılamaz. Ancak burada Müslüman topluluklar için küçük ibadethaneler mevcuttur. Mütevazı, göze batmayan ve kent dokusuna kusursuz bir şekilde entegre olmuşlardır.

Bölgedeki dini örgütler önemli kamusal işlevler yerine getiriyor:

• yaşlı sakinlere yardım,
• Göçmenler için Almanca dil entegrasyon kursları,
• kültürel programlar: konserler, sergiler, konferanslar.

Böylece kiliseler ve cemaatler Josefstadt'ın toplumsal altyapısının bir uzantısı haline geliyor.

Josefstadt'ı benzersiz kılan nedir diye sorarsanız, tereddütsüz cevabım kültür olur. Tiyatroların, galerilerin ve kafelerin adeta yan yana yaşadığı bir mahalle burası.

Josefstadt Tiyatrosu . Viyana'nın en eski özel tiyatrosu (1788'de kuruldu). Repertuvarı klasiklerden çağdaş tiyatroya kadar uzanıyor. Beethoven ve Wagner burada sahnelendi, Nestroy ve Raimund parladı ve Beethoven'ın "Evdeki Kadınlar"ı ilk kez 1822'de burada sahnelendi.

19. yüzyılın ortalarından sonra tiyatro, drama ve komediye odaklandı. Tiyatroya gitmeseniz bile, sadece atmosferi için bile ziyaret etmeye değer.

Josefstadt Oda Oyunları . Hafif repertuar ve kabare odaklı bir şube olan şube, 2013 yılındaki yenilemenin ardından modern teknik donanım ve edebi prodüksiyonlarla hizmet veriyor.

Viyana İngiliz Tiyatrosu. 1974 yılında kurulan ve Josefstadt'ta bulunan, İngilizce (ve diğer dillerde) performanslar sunan tiyatro, yabancılar ve turistler için popüler bir kültürel destinasyondur.

Küçük sahneler ve stüdyolar. Bölgede çeşitli deneysel tiyatrolar ve oyunculuk atölyeleri bulunmaktadır.

JosefstadtTiyatrosu'ndaki prömiyeri hâlâ hatırlıyorum: Tarihin nefesini hissedebileceğiniz, oyuncuların sanki sahne kapının dışındaki sokağın bir uzantısıymış gibi performans sergilediği bir salon.

Josefstadt, sanat alanı sayısı bakımından Neubau ile aktif olarak rekabet ediyor:

• Lerchenfelder Straße'deki küçük özel galeriler,
• Sanatçıların yapım aşamalarını görebileceğiniz atölyeler,
• genç Avusturyalı yazarların sergileri.

Yatırımcılar için bu önemli bir işaret: Kültürel ortam sadece turistleri değil, aynı zamanda uzun vadeli kiracıları da çekiyor: sanat öğrencileri, öğretmenler ve yaratıcı profesyoneller.

Josefstadt bir galeri bölgesi olarak kabul edilmese de, şehir merkezine yakınlığı sayesinde Viyana şehir merkezindeki galerilere kolayca ulaşabilirsiniz: Jugendstil'den çağdaş sanata, hepsine dakikalar içinde ulaşabilirsiniz. Örneğin, Galerie Georg Kargl, Galerie Ulysses ve diğerleri Josefstadt yakınlarındaki merkezi bölgelerde yer almaktadır.

Bölgedeki tiyatro ve müzeler düzenli olarak akşam programları, festivaller ve gösteriler düzenliyor.

• JosefStadt gespräch – Sanatçılar, yönetmenler ve yazarlarla aylık toplantılar. Bu format, yerel bir kültürel ortam ve canlı bir topluluk yaratır.
• Ayrıca, bölgenin ana caddesinde her yıl bir sonbahar festivali düzenleniyor. Müzik, yiyecek, el sanatları tezgahları ve mini tiyatro gösterileri de cadde üzerinde gerçekleşiyor.
• Vienna Independent Shorts'un zaman zaman gösterimler için Protestan kilisesinin binasını kullanması, şehrin kültürel alanının esnekliğinin bir göstergesi.
• Piaristenkirche'de oda müziği konserleri .
• Hofratlpark yaz açık hava etkinlikleri .

Bu etkinlikler mahalleye canlılık katıyor ve topluluk oluşturuyor. Bir keresinde kendimi tesadüfen Straßenfest'te buldum ve birkaç saat orada kalıp sokak caz gruplarını dinleyip Viyana şaraplarını tattım.

Josefstadt denince akla ilk gelen şey, "Bir kilometrekarelik bir alanda nasıl bir park olabilir ki?" oluyor. Oysa burada gözle görünenin çok ötesinde yeşil alanlar var.

Hamerlingpark. Josefstadt'ın en özgün yeşil vahası. Kestane ağaçlarının gölgesinde çocuk oyun alanı, salıncaklar ve banklar var. Sıcak bir yaz gününde buraya geldim ve kendimi şöyle düşünürken buldum: Burası Viyana'nın tam merkezindeki "küçük Zürih".

Hofratlpark. Josefstädter Straße yakınlarında şirin, küçük bir park. Öğrenciler akşamları burada oturup derslerini tartışıyor, emekliler ise gün içinde köpeklerini gezdiriyor.

Jodok-Fink-Platz . Parktan ziyade bir meydan gibi görünse de bolca yeşillik var.

Alserpark. Asergrund sınırına yakın, yerli halkın gözdesi olan küçük ama şirin bir yeşil alan.

İlçenin büyüklüğüne rağmen her blokta en azından küçük bir park veya peyzajlı avlu bulunmaktadır.

Josefstadt yakınlığından faydalanıyor:

• Augarten – resmi olarak komşu 2. bölgede yer alsa da, geniş çimenlikleri, heykelleri, sarayları ve ünlü Augarten Porzellan fabrikasıyla tam köşede (sadece 15 dakikalık yürüme mesafesinde). Her ikisi de kültürel bir atmosfere sahip olup temiz hava ve yürüyüş için alan sunuyor.
• Volksgarten'e – 10 dakikadan az ,
• Votivkirche'deki Sigmund-Freud Parkı

Bu, ilçe sınırları içerisinde geniş orman parkları bulunmasa bile, sakinlerin şehrin en geniş yeşil alanlarına erişebileceği anlamına geliyor.

Şehir, avluları peyzaj düzenlemesi yaparak ve mini parklar ve rekreasyon alanları oluşturarak yeşil alanların kullanılabilirliğini artırıyor. Örneğin, dönüştürülmüş avlu cephelerinin yanındaki küçük meydanlar veya açık hava kafeleri, doğaçlama sosyalleşme alanlarına dönüşüyor.

Kompakt ve yoğun yapılaşmanın olduğu Josefstadt semtinde yeşil vurgular sadece göze hitap etmekle kalmıyor, aynı zamanda nefes alan ve konfor yaratıyor.

Çevresel girişimler Viyana'nın ruhuna işlemiştir: Grün- und Freiraum projeleri, doğal alanları yoğun kentsel dokuya entegre eder. Seestadt-Ospen gibi yeni bölgelerde, kalkınma planlarının bir parçası olarak ormanlar oluşturulmuştur; bu, Viyana'nın şehircilik ve doğa arasındaki dengeye verdiği önemin açık bir örneğidir.

Viyana, "yeşil şehir" projelerine aktif olarak yatırım yapıyor. ViennaName'e göre, bölgede şu projeler yürütülüyor:

• Sokaklar boyunca ağaç sayısını artırma programı (yılda yaklaşık 50 yeni ağaç dikimi),
• tarihi binalar için yeşil çatı projesi,
• Hamerlingpark'taki oyun alanlarının yenilenmesi.

Dürüst olacağım: Değişiklikleri gözlerimin önünde fark ediyorum. Lange Gasse, sadece beş yıl önce taş bir sokak gibiydi; şimdi ise kısmen peyzaj düzenlemesi yapılmış durumda.

Bu bölgeyi özel kılan şey, dengeli yapısı: kültürel ama turistik değil. Innere Stadtdaha az kalabalık, ancak aynı derecede hareketli. Yaşamak için mükemmel bir kombinasyon.

Josefstadt'taki yeşillikler sadece estetik açıdan hoş olmakla kalmıyor, aynı zamanda yaşam kalitesini de artırıyor. Çocuklu aileler için bu bir satış noktası, yatırımcılar içinse ek bir avantaj: Parka veya sakin, yeşil bir avluya bakan dairelerin kiraları daha yüksek.

Müşterilerime her zaman şunu vurgularım: Yeşil alanlar romantizmle değil, ekonomiyle ilgilidir. Parkları olan bir mahalle, kiracılarını daha uzun süre elinde tutar, bu da istikrarlı bir gelir elde etmesi anlamına gelir.

Josefstadt'ın sadece tarihi bir yerleşim bölgesi olduğunu düşünüyorsanız, fikrinizi değiştirmek için buradayım. Bölgenin ekonomisi canlı, çeşitli ve Viyana'nın iş bölgesine entegre.

Avusturya İstatistik Kurumu'na göre Avusturya'daki işletmelerin yaklaşık %99,7'si küçük ve orta ölçekli işletmeler (KOBİ'ler) olup, ekonominin gayri safi katma değerinin %56'sını oluşturmaktadır.

Josefstadt da bir istisna değil; atölyelere, kafelere, ofislere, butiklere ve yaratıcı alanlara ev sahipliği yapıyor. Cazibeleri, esnekliklerinde, müşteriye yakınlıklarında ve canlı etkileşimlerinde yatıyor.

Bölgenin dar sokakları şunlarla doludur:

• kafeler ve restoranlar (aile dostu olanlardan trend olanlara kadar),
• el sanatları atölyeleri (mobilya restoratörleri, kumaş tasarımcıları),
• butikler ve kitapçılar.

Turistik merkezin aksine, burada zincir markaların değil, aile işletmelerinin faaliyet göstermesi hoşuma gidiyor. Bu, bölgeye özgün, samimi ve otantik bir hava katıyor.

Josefstadt bir idari bölgedir. Tarihi merkeze yakınlığı sayesinde bölge, konumunu ve itibarını önemseyen avukatları, mimarları, bilişim girişimlerini ve ajansları cezbetmektedir. İdari binalar ve danışmanlık hizmetleri, Altbau daireleri arasında kusursuz bir şekilde entegre edilmiştir. Aşağıdakiler burada yer almaktadır:

• hukuk firmaları,
• mimarlık büroları,
• danışmanlık şirketleri.

Josefstadt ofisi prestijli bir ofis olup, Belediye Binası'na ve üniversiteye yakındır. Doktorlardan avukatlara kadar birçok müvekkilim, muayenehaneleri için burada yer kiralıyor.

Josefstadt, Innere Stadtkomşudur ve şehrin ticari ve siyasi kalbi -hükümet, üniversite ve belediye- kelimenin tam anlamıyla hemen yanı başındadır. Bu durum, özellikle uluslararası misyonlar ve kuruluşlar için güçlü bir ticari cazibe yaratır.

Viyana Üniversitesi ve diplomatik temsilciliklere yakınlığı, bölgeyi uluslararası bir ağın parçası haline getiriyor. Öğrenciler, öğretim görevlileri ve uluslararası kuruluşların çalışanları burada daire kiralıyor.

Bölge, Viyana'daki İngiliz Tiyatrosu, uluslararası şirketlerin merkezleri, prestijli okullar (yakındaki Lycée Français gibi) ve çevredeki diplomatik temsilcilikler sayesinde yabancılar için özellikle rahat bir yerdir.

Burası sadece yaşanacak bir mahalleden çok daha fazlası; küresel Viyana'ya bir giriş noktası, ama yine de rahat, yerel ve ulaşılabilir bir his veriyor.

Avusturya İstatistik Kurumu'na göre, Josefstadt'taki istihdam oranı Viyana ortalamasının üzerindedir. Bunun nedeni:

• yüksek oranda eğitimli sakinler,
• ofislerin ve küçük işletmelerin varlığı,
• iş merkezine yakınlık.

Bir bölgenin ekonomik hayatı, gayrimenkul sektörüyle yakından ilişkilidir. Meslek sahibi ve şirket yoğunluğu ne kadar yüksekse, kiralık konut ve ofis alanlarına olan talep de o kadar artar. Yatırımcılar için bu, dairelerin asla boş kalmayacağı anlamına gelir.

Viyana'nın en kompakt ve tarihi açıdan zengin semtlerinden biri olan Josefstadt, şu anda aktif bir yenileme sürecinden geçiyor. Şehir yönetimi, modern enerji verimliliği ve olanakları hayata geçirirken, özgünlüğünü ve mimari mirasını korumaya odaklanıyor.

Projelerin çoğu, cepheleri bozulmadan kalan, ancak iç mekanları tamamen modernize edilmiş 19. yüzyıl yapılarının yeniden inşasını içeriyor.

Josefstadt'ı, yüzyıllık yapılar olan Altbau binaları olmadan hayal etmek imkânsız. Buradaki yenilemeler sadece kozmetik onarımlardan ibaret değil; adeta birer başyapıt: Cepheler sıva ve antika kapılarını korurken, içeride asansörler, enerji tasarruflu ısıtma sistemleri ve modern ses yalıtımı yapılıyor.

Müşterilerime her zaman şunu tavsiye ederim: Josefstadt'taki eski binalardan korkmayın. Doğru mülkü seçip kaliteli tadilata yatırım yaparsanız, buradaki mülk değerleri Viyana ortalamasının üzerine çıkacaktır.

Josefstadt tarihi bir bölge olmasına ve çok az arazi bulunmasına rağmen, şehir hala yeni projeler hayata geçiriyor:

• konut, ofis ve mağazalardan oluşan küçük karma kullanımlı kompleksler,
• eski idari binaların apartmanlara dönüştürülmesi,
• eski atölyelerde loft tarzı mini kompleksler.

Bu karma kullanımlı imar, şehir merkezinde yaşarken ihtiyaç duydukları her şeye yakın olmak isteyen sakinlerin ihtiyaçlarını karşılıyor. Özellikle avlulu ve yeşil alanlı evler, böylesine yoğun bir mahallede nadir bulunan bir özellik olarak öne çıkıyor.

Örneğin 2024 yılında Blindengasse'de eski bir okul binasının, modern daireler ve zemin katta bir ortak çalışma alanı içeren bir konut kompleksine dönüştürüldüğü bir proje tamamlandı.

Yeşil inşaat projeleri özel ilgiyi hak ediyor. İlçe, Akıllı Şehir Wien . Şehir, aşağıdaki yeşil projeleri aktif olarak uygulamaktadır:

• yeşil çatılar ve cepheler,
• idari binalarda güneş panelleri,
• bisiklet altyapısının geliştirilmesi ve park alanlarının azaltılması.

Bu, Josefstadt'taki konutların sadece prestijli değil, aynı zamanda çevre dostu da hale geldiği anlamına geliyor.

Stadt Wien planlarına göre:

• Bölgedeki cephe yenileme programı genişletilecek,
• Lange Gasse ve Josefstädter Straße'de "sokak yeşillendirme" çalışmaları devam edecek,
• Eski adliye ve büro binalarından bazılarının konut ve ofis olarak dönüştürülmesi planlanıyor.

Burada net bir eğilim görüyorum: Josefstadt, geçmişle geleceğin buluştuğu bir bölge olmaya devam edecek. Yatırımcılar için bu, burada sadece istikrarın değil, aynı zamanda gelişimin de bir işareti.

İstikrarlı talep. Josefstadt, Viyana'nın en yoğun nüfuslu semtlerinden biridir. Nüfus azalmaktan ziyade istikrarlı bir şekilde artmaktadır. Bu durum, hem satılık hem de kiralık konutlara yönelik istikrarlı bir talep yaratmaktadır. Temel faktörler:

• merkezi konum (Viyana merkezine 10-15 dakika yürüme mesafesinde),
• kültürel zenginlik (tiyatro, galeriler, festivaller),
• Üniversite ve ofisler (öğrenciler ve profesyoneller arasında kiracı garantisi).

Müşterilerime her zaman şunu söylerim: "Josefstadt'ta bir daire satın alabilir ve bir hafta içinde kiracı bulabilirsiniz." Bu abartı değil; merkez ilçelerde piyasa böyle işliyor.

Habsburg döneminden kalma binalarda yenilenmiş daireler yatırımcılar için özellikle ilgi çekicidir : Bu daireler en yüksek fiyat artışını gösterir ve kriz dönemlerinde bile değerleri neredeyse hiç değişmez.

Daha uygun fiyatlı bir giriş noktası arayanlar için 7. bölge sınırına yakın küçük stüdyolar ve daireler ; fiyatlar orada biraz daha düşüktür ve öğrenciler ve genç profesyoneller sayesinde kiralama talebi istikrarlıdır.

Ticari gayrimenkulün de yüksek potansiyeli var: Belediye Binası, Parlamento ve kültür kurumlarına yakınlığı sayesinde küçük ofis ve perakende alanlarına olan talep istikrarlı. Hukuk büroları, tıp merkezleri ve yaratıcı stüdyolar burada açılıyor.

Fiyat dinamikleri. Vires'e göre :

• 2010 yılında Josefstadt'ta metrekare başına ortalama fiyat 3.500 avro civarındaydı.
• 2020 yılında – yaklaşık 6.000 €,
• 2025 yılında – yaklaşık 7.900-8.000 €/m².

Fiyatlar 15 yılda iki katından fazla arttı. Üstelik bölge uzun zamandır prestijli kabul ediliyor. Grafik, ani bir "balon" oluşmadan, fiyatlarda kademeli ama istikrarlı bir artış olduğunu açıkça gösteriyor.

Kira getirisi. Bölgedeki ortalama kira bedeli metrekare başına 16-18 €'dur. Tadilat aşamasındaki veya park manzaralı dairelerde fiyat metrekare başına 20 € veya daha fazlasına ulaşabilir.

Buradaki sermayelendirme daha ucuz bölgelere (örneğin, Favoriten) göre daha düşüktür, ancak daha istikrarlıdır: kira üzerinden yıllık %3-3,5, artı mülkün kendi değerindeki büyüme.

Bunu "primli tahvil"e benzetiyorum: getirisi maksimum değil ama riski minimum.

Farklı gruplara hitap edin:

• Profesyoneller: Ofislere ve üniversiteye yakın daire kiralayın.
• Aileler: Okullara, parklara ve sakin bir ortama değer verirler.
• Yatırımcılar: Hem kiralama amacıyla hem de istikrarlı bir varlıkta “sermaye park etmek” için satın alın.
• Yabancılar: Josefstadt yabancılar için uygundur; her şey yakındır, gezinmesi kolaydır ve "turist bölgesi" hissi yoktur.

Riskler ve sınırlamalar. Şunlar hakkında dürüst olmak önemlidir:

• yeni inşaat için neredeyse hiç boş arazi yok,
• Tarihi binalar için katı yenileme kuralları bütçeleri artırabilir,
• Kaliteli gayrimenkullerde rekabet yüksek.

Ama bölgeyi sürdürülebilir kılan da tam olarak bu: Arz sınırlı, talep sabit.

Josefstadt, Viyana'nın "en ucuz semtlerinden" biri olarak kabul edilmese de, prestijli ve istikrarlı konumu onu uzun vadeli yatırımlar için özellikle cazip kılıyor. Gayrimenkulün yalnızca sermayeyi korumanın bir yolu değil, aynı zamanda sermayeyi artırmanın da bir aracı olduğu bir yer.

Josefstadt, her metrekarenin değerli olduğu Viyana semtlerinden biridir. Kompakt yapısı, zengin tarihi ve kapsamlı altyapısıyla benzersiz bir atmosfer yaratır.

Burada kimler rahatça yaşayabilir:

• Aileler – Okullara, anaokullarına, parklara yakınlığı ve güvenli ortamı sayesinde. Mahalle küçük, çocuklar okula yürüyerek gidebiliyor ve ebeveynler her şeyin kolayca ulaşılabildiği bir ortamda kendilerini güvende hissediyor.
• Şehir merkezinde çalışma fırsatını değerlendiren avukatlar, mimarlar, öğretmenler gibi profesyoneller, sakin bir mahallede yaşıyor. Müvekkillerimin çoğu için evlerine ve ofislerine 10 dakikalık yürüme mesafesinde olmak hayati önem taşıyor.
• Öğrenciler ve öğretim görevlileri için Viyana Üniversitesi yakınlardadır ve bu bölgedeki kiralık konutlara olan talep yüksektir. Bu da sürekli bir kiracı akışını garanti eder.
• Kültür meraklıları için Josefstadt Tiyatrosu, galeriler ve bohem atmosfere sahip kafeler mevcut. Burada, mahalleden ayrılmadan büyük şehir hayatını deneyimleyebilirsiniz.

Yatırımcılar için. Yatırım açısından Josefstadt istikrarlı bir bölgedir:

• konut fiyatları onlarca yıldır keskin bir artış olmadan yükseliyor,
• kira farklı sosyal gruplar arasında talep görüyor,
• sınırlı arz aşırı üretime karşı koruma sağlar.

Josefstadt, konfora değer veren ve aşırılık peşinde koşmayanlar için bir mahalle. Burada gökdelenler veya hareketli caddeler yok, ancak her günün tahmin edilebileceği gibi keyifli geçeceği kesin. "Viyana'da merkeze yakın ve aynı zamanda rahat bir mahallede yaşamak için en iyi yer neresi?" diye sorarsanız cevabım basit: Josefstadt.