Viyana'nın 7. bölgesi – Neubau: Nerede yaşamalı ve neye yatırım yapmalısınız?

Kendimi ilk defa Neubau'da (Viyana'nın 7. bölgesi) bulduğumda, bu kadar çeşitli yaşam biçimlerinin ve yaşam ritimlerinin sadece birkaç kilometrekarelik bir alanda ne kadar kompakt bir şekilde bir arada bulunabildiğine şaşırmıştım.

Burada, 19. yüzyıldan kalma tarihi cepheler deneysel sanat alanlarıyla iç içe geçmiş durumda, sabah pazarları akşam sergilerine dönüşüyor ve kaldırımlar moda tasarımcıları, yaşlı Viyanalı çiftler ve çocuklu genç ailelerle eşit şekilde dolu.

Neubau, tarihi merkeze sadece 2-3 km uzaklıkta yer alsa da, turistik açıdan yoğun Viyana'nın yakınlarında sıradan bir yerleşim bölgesinden çok daha fazlasıdır. Yaratıcı, canlı ve sürekli gelişen bağımsız bir ekosistemdir.

Hietzing veya Döbling gibi daha muhafazakar ve saygın mahallelerin aksine, burada canlı bir enerji var: yeni kafeler, stüdyolar ve yaratıcı ajans ofisleri açılıyor ve her yaz bölge festivaller ve fuarlarla doluyor.

Müşterilerime, yalnızca gayrimenkul değil, aynı zamanda belirli bir yaşam tarzı da arıyorlarsa Neubau'yu değerlendirmelerini sıklıkla tavsiye ediyorum. Viyana yaşamına uyum sağlamanın, yerli halkla tanışmanın ve sosyal bir ağ kurmanın en kolay yolu burası.

Yatırımcılar açısından bölge, yüksek nüfus yoğunluğu (km² başına yaklaşık 18-20 bin kişi) ve özellikle genç profesyoneller ve öğrencilerden gelen istikrarlı kira talebi nedeniyle caziptir.

Bu makalenin amacı Neubau'yu çeşitli açılardan ayrıntılı olarak incelemektir: tarih, coğrafya, sosyal yapı, konut stoğu, altyapı ve tabii ki yatırım çekiciliği.

Neubau'nun temel özellikleri:

• Konum: Şehir merkezine (Innere Stadt) sadece 2-3 km uzaklıkta.
• Nüfus: Yaklaşık 32-35 bin kişi.
• Atmosfer: Bohem, yaratıcı, güçlü bir sanat ortamı.
• Emlak fiyatları: Yüksek talep nedeniyle Viyana'nın en yüksekleri arasındadır (ortalama 5.500-6.000 €/m²).
• Ulaşım: U3 ve U6 metro hatları, yoğun tramvay ve otobüs ağı.
• Altyapı: Kompakt, gelişmiş okul, alışveriş merkezi ve kültür merkezi ağı.

Neubau'ya "Viyana'nın Soho'su" veya "Küçük Berlin" deniyor ve bu karşılaştırma tamamen haklı. Ancak, müşterilerime açıkladığım gibi, şunu anlamak önemli: Mahallelerin hızla değişebildiği ve hatta "değer kaybedebildiği" Berlin'in aksine, Viyana'da bir mahallenin tarihi istikrarı yatırımcılar için bir garantidir.

Neubau'nun tarihi Orta Çağ'a kadar uzanır. Buradaki ilk yerleşimler, 14. ve 15. yüzyıllarda Viyana şehir surlarının dışındaki banliyö bölgeleri olarak ortaya çıkmıştır. "Neubau" ismi, "yeni bina" veya "yeni mahalle" anlamına gelir ve Viyana'nın eski şehir merkezinin ötesine genişlediği dönemde bölgenin hızlı gelişimini yansıtır.

19. yüzyıla gelindiğinde Neubau, zanaatkârların ve küçük ölçekli sanayilerin bulunduğu bir bölge haline gelmişti. Ayakkabıcılar, mobilyacılar, fırıncılar ve küçük metal işçileri burada çalışıyordu. Bölge, gerçek anlamda endüstriyel olmasa da bir "işçi sınıfı" bölgesi olarak gelişmişti. Daha ziyade, sahibi ve ailesinin dükkanın üst katında yaşadığı, aşağıda ise işlerin tüm hızıyla devam ettiği bir zanaatkâr mahallesiydi.

Tarihin özel bir bölümü mobilya üreticilerinin fabrikaları ve atölyeleridir. Viyana, mobilya okuluyla hâlâ ünlüdür ve bu zanaatın köklerinin çoğu Neubau'ya dayanır. Bölge aynı zamanda matbaalar ve yayın atölyelerine ev sahipliği yapan bir matbaa endüstrisi merkezi olarak da biliniyordu.

19. yüzyılın ikinci yarısında Neubau'da aktif olarak "Hofhäuser" (avlulu evler) adı verilen yapılar inşa edildi ve küçük "topluluklar" oluşturuldu. Bu yapıların çoğu bugün de varlığını sürdürüyor: Bir zamanlar kuyuların, barakaların veya küçük bahçelerin bulunduğu avlulara kemerli girişleri olan dört ila beş katlı binalar.

I. Dünya Savaşı'ndan sonra, Viyana'nın geri kalanı gibi bölge de konut sıkıntısıyla karşı karşıya kaldı. "Sosyal Konut" programı (Gemeindebau) 1920'ler ve 1930'larda aktif olarak geliştirildi. Neubau'da, bugün hala kullanımda olan ve dönemin ilerici mimarisinin örnekleri olarak kabul edilen birçok ikonik kompleks inşa edildi.

II. Dünya Savaşı'ndan sonra Neubau, işçi sınıfının yaşadığı bir bölgeden kültürel bir bölgeye dönüştü. Sanatçılar, yazarlar ve Güzel Sanatlar Akademisi öğrencileri buraya taşındı. 1970'lerde bir sanat ortamı oluşmaya başladı ve 1990'larda ilk moda tasarımcıları geldi.

Neubau, bugün "Viyana'nın alternatif kültür merkezi" olarak algılanıyor. Avrupa'nın en büyük kültür komplekslerinden biri olan MuseumsQuartier'in yanı sıra çok sayıda galeri ve sanat stüdyosuna ev sahipliği yapıyor.

Çalışmak veya eğitim almak için Viyana'ya gelen ve Neubau'ya aşık olan müşterilerle sık sık karşılaşıyorum.

Neubau, Viyana'nın en kompakt semtlerinden biridir. Yüzölçümü yaklaşık 1,6-1,9 km² olup, nüfusu 32.000 ila 35.000 arasındadır. Nüfus yoğunluğu kilometrekare başına 18.000-20.000 kişiye ulaşmaktadır; bu da tarihi binalara sahip bir yerleşim bölgesi için şehrin en yükseklerinden biridir.

Bu, iç bölgelerin tipik bir profilidir: "konturun içinde" birkaç büyük park vardır, ancak etraflarında kısa bir yürüyüş mesafesinde birinci ve komşu bölgelerin (Burggarten, Volksgarten, MQ avluları) geniş yeşil alanları vardır.

Coğrafi olarak Neubau bir “mozaik” bölge olarak okunabilir:

Konut alanları . Eski hof binaları, modern apartmanlar ve sosyal konutlar. Neustiftgasse, Zieglergasse, Kaiserstraße, Burggasse, Lerchenfelder Straße (8. Cadde sınırında) sokakları ve bir dizi ikincil sokak. Burada eski şehir evleri, modernize edilmiş binalar ve küçük yeni eklentilerin bir karışımını bulacaksınız.

Alışveriş caddeleri . Öncelikle, Mariahilf er Straße (resmen 6. cadde, ancak işlevsel olarak Neubau'nun "eşiği"), "omzu" Siebensterngasse ve Neubau (bugün bir buluşma alanı).

Yaratıcı mekanlar . Atölyeler, stüdyolar ve galeriler, semtin merkezine daha yakın bir yerde yoğunlaşmıştır. MuseumsQuartier (kültürel çekim merkezi), Westbahnstraße üzerindeki WestLicht (müze ve fotoğraf merkezi), Schleifmühlgasse/ Neubau , karma mağazalar vb.

Meydanlar ve avlular . Spittelberg (dar sokaklar ve avlulardan oluşan bir ağ), Sankt-Ulrichs-Platz, MQ'daki Weghuberpark, Josef-Strauß-Park – küçük ama şirin yeşillik cepleri.

• Bölgenin ana arteri, Neubau'nun güney kısmından geçen Mariahilfer Straße'dir. Mağazalar, kafeler, ofisler ve ulaşım merkezleriyle gece gündüz hareketlidir.
• Buna paralel olarak Neubaugasse daha yerel, "mahalle" karakterine sahip bir sokaktır: tasarımcı mağazaları, küçük restoranlar, şirin kafeler.

İçeride sokaklar daha dardır, genellikle tek yönlüdür ve yayalara ve bisikletlere öncelik tanınır. Neubau, kapıdan kapıya yürüme mesafesinin 5-12 dakika sürdüğü kısa mesafeli bir mahalledir.

Bölgenin gelişimi oldukça çeşitlidir. Binalar arasında süslü cephelere sahip 19. yüzyıl binaları, 20. yüzyıl ortalarından kalma işlevsel evler ve panoramik pencerelere sahip modern kompleksler yer almaktadır.

Tarihi gelişim ile modern yenilemelerin dengesi, yatırım amaçlı gayrimenkul satın alan yatırımcıların işine yarıyor: Yüksek kaliteli Altbau binalarının büyük bir kısmı, "yaratıcı ekonomi"den gelen istikrarlı kiracılar ve üniversite ve kültür merkezlerine yakınlık, öngörülebilir bir likidite sağlıyor.

Deneyimlerime göre, müşterileri çeken genellikle bu tarz kombinasyonlarıdır. Örneğin, Polonyalı bir aile, Donaustadt'taki yeni bir daire ile Neubau'daki tarihi bir çiftlik evi arasında seçim yapıyordu. Sonunda Neubau'da karar kıldılar çünkü, kendi deyimleriyle, "buradaki her sokağın kendine özgü bir hikayesi var."

Neubau, Viyana'nın ruh ve yaşam tarzı açısından en "genç" mahallelerinden biridir. Buradaki sakinlerin yaş ortalaması şehir ortalamasından daha düşüktür. Viyana genelinde ortanca yaş 42 civarındayken, Neubau'da bu oran 38-39'a yakındır.

Yaş profili "genç yetişkin"dir: 25-44 yaş aralığında, yüksek öğrenim görmüş birçok çalışan, yaratıcı ekonomi, bilişim teknolojileri, eğitim, tıp ve turizm sektörlerinde çalışmaktadır. Neubau, insanların şehir dışındaki bir eve taşınmak yerine şehir dairelerinde daha uzun süre kalmayı tercih ettiği geç olgunlaşmış bir topluluktur: İşe, kültüre ve okullara yakınlık, küçük yaşam alanını telafi eder.

Nüfusun çoğunluğu şu şekildedir:

• yaratıcı endüstrilerdeki genç profesyoneller (tasarım, moda, reklam, bilişim);
• Viyana Üniversitesi, Uygulamalı Sanatlar Üniversitesi, Güzel Sanatlar Akademisi öğrencileri;
• bir veya iki çocuklu genç aileler;
• ve nesillerdir burada yaşayan "doğuştan Viyanalılar" da var.

2024 yılı başı itibarıyla şehirdeki yabancıların oranı %35,4'tür (%40,2'si Avusturya dışında doğmuştur). Neubau, diğer ilçelerle karşılaştırıldığında, örneğin Avusturya kökenli ailelerin çoğunlukta olduğu 13. (Hietzing) veya 18. (Währing) gibi ilçelere kıyasla belirgin şekilde daha uluslararasıdır.

Neubau'da iki "kutup" bulunur:

• 600.000-700.000 Euro ve üzeri bedelle daire satın alan yüksek gelirli kişiler.
• Orta sınıf insanlar: kiracılar, öğrenciler, yaratıcılar.

Bölge pahalı, ancak elit değil; lüksten ziyade yaşam tarzıyla ilgili. Gelirler Viyana genelinde değişiklik gösterse de Neubau, ortalamanın üzerinde kiracı alım gücüne sahip (yüksek kiralar hesaba katıldığında) bölgelerden biri. Alıcılar için bu, daha az boş kalma riski ve daha yüksek kalite beklentisi anlamına geliyor: mutfaklar, banyolar, ankastre aydınlatma ve depolama. Kiracılar içinse, işe ve tiyatroya "bir adım" mesafede yaşama fırsatı anlamına geliyor.

Viyana'nın dezavantajlı ve tehlikeli bölgeleri göz önüne alındığında, Avusturya'nın tamamı ve bir metropol olarak Viyana Avrupa standartlarına göre güvenlidir. Federal BMI'nin yıllık raporlarına , Viyana son yıllarda sürekli olarak yüksek bir öznel güvenlik seviyesini korumuştur.

Viyana'da yaşamayı düşünürken, gece hayatının yoğunluğu, turist akışı, ulaşım merkezlerine yakınlık gibi faktörleri göz önünde bulundurmak önemlidir; ardından doğru konut tipini ve güvenliğini (interkom, görüntülü interkom, giriş aydınlatması, yüksek kaliteli kapılar) buna göre seçmek gerekir.

Yabancılar neden Neubau'yu tercih ediyor:

• Merkezi lokasyon.
• “Küçük Berlin”in atmosferi yaratıcı meslekler için rahat.
• Yüksek güvenlik.
• Çok sayıda okul İngilizce ve diğer dillerde eğitim veriyor.
• Likit gayrimenkule yatırım fırsatı.

Neubau konut stoğu, tarihi apartman binaları, "Kızıl Viyana" ortak alanları ve yeniden inşa edilmiş/yeni inşaat yapılmış modern dairelerden oluşan bir mozaiktir.

Tarihi bölüm yüksek tavanlara, alçı kornişlere, parke zeminlere ve çift kanatlı kapılara sahiptir. Asansör, modern tesisatlar, enerji tasarruflu pencereler ve iyi düşünülmüş havalandırma sistemi hayati önem taşır. Avlulu binalar (veya "gof" binalar) "sessiz" bir manzaraya sahiptir. Neubau'nun konut stoğu kabaca aşağıdaki kategorilere ayrılabilir:

• Avluya kemerli geçitlerle açılan tarihi 19. yüzyıl konakları;
• 1920'li ve 1930'lu yıllardan kalma ortak evler (çoğunlukla yeşil avlulu sosyal konutlar);
• Eski fabrikaların yeniden inşasından sonra modern daireler ve çatı katları;
• Akıllı ev teknolojilerine sahip yeni nesil butik kompleksler.

Bölge, seri üretim yapıların neredeyse tamamen yokluğuyla ünlüdür: inşaat, bölgenin darlığı ve tarihi karakterinin korunmasıyla sınırlıdır. Bu durum, her mülkün değerini otomatik olarak artırır.

Bölgede bir miktar sosyal konut bulunmaktadır, ancak arazinin küçük olması ve tarihi yoğunluğun yüksek olması nedeniyle dış ilçelere göre daha düşüktür. Çocuklu aileler için kat planı ve aydınlatma önemliyken, yatırımcılar için kayıpsız bir yerleşim planı ve ortak mülkün durumu (çatı, yükselticiler, cephe) önemlidir.

Fiyat aralığı . Neubau, şehrin fiyat yelpazesinin en üst noktasında yer alıyor, ancak "altın" 1. bölge kadar uç noktada değil. Statistik Austria'nın resmi işlem istatistiklerine Neubau dahil ).

Bu, gerçek işlemlerin nadir bir "resmi" anlık görüntüsüdür, teklifler değil. Referans olarak: Neubau, yüksek kaliteli mülkler için genellikle metrekare başına 6.000 €'yu aşan satın alma fiyatlarına sahip mahalleler arasında sürekli olarak üst sıralarda yer almaktadır; bu, daha çevre mahallelere göre daha yüksektir.

Bankacılık analizleri de yüksek bir seviye gösteriyor: Büyük Avusturya bankalarının raporları ve Viyana'daki araştırmalar (OeNB fiyat endeksleri), döngüsel aşamalara sahip uzun vadeli bir büyüme eğilimi gösteriyor. OeNB endeksi, yatırım ufuklarını (10-15 yıl) tartışırken kullandığım "temel" endekstir.

Kira. Neubau'daki ortalama piyasa kiraları Viyana ortalamasından daha yüksektir. Avusturya'daki resmi "kıyaslama", Adalet Bakanlığı tarafından Viyana için güncellenen Richtwert (bazı eski konut kategorileri için bir kıyaslama oranı) olarak adlandırılır; ancak bu, özellikle seçkin lokasyonlarda "serbest sektördeki" piyasa sözleşmelerini yansıtmaz.

Bu nedenle, pratik değerlendirmemde, karşılaştırılabilir binalardaki gerçek işlemlere ve mevcut sözleşmelere, ayrıca şehir istatistiklerine/Avusturya'daki eyalet düzeyindeki kira istatistiklerine bakıyorum. Neubau'da, gerçek piyasa sözleşmeleri genellikle "kıyaslama değerlerinden" önemli ölçüde daha yüksektir.

Yaşamak ve satın almak için yerel cazibe merkezleri Neubau çevresi Neubau arasındaki sakin sokaklar Mariahilf kuzeyindeki, daha iyi güneş ışığına sahip mahalleler . Bu bölgeler hem kiracılardan hem de son kullanıcı alıcılardan istikrarlı bir talep görmektedir. Pratikte en iyi sonuçlar, "sonradan düşünülmüş" mülkler tarafından elde edilmektedir: yeni tesisat ve asansörlere sahip tarihi daireler.

Çocuklu aileler Neubau'ya taşınmayı düşündüklerinde, bir danışmanlık görüşmesi sırasında bana sordukları ilk soru "Okullar ve anaokulları ne olacak?" oluyor. Bu tamamen anlaşılabilir bir durum; sonuçta, eğitim, yaşanacak bir yer seçerken her zaman önemli bir faktördür. Neubau, okullara ve anaokullarına yürüme mesafesinde olması nedeniyle aileler için uygun bir yer.

Anaokulları. Bölgede birkaç belediye anaokulu bulunmaktadır (şehir tarafından finanse edildikleri için ücretsizdirler veya çok düşük bir ücrete tabidirler). Ayrıca, sınıfların daha küçük olduğu ve yaratıcı becerilerin geliştirilmesine daha fazla önem verilen özel anaokulları ağı da mevcuttur.

Müşterilerimin birçoğu özel anaokullarını tercih ediyor çünkü çocuklarının erken yaştan itibaren müzik, resim ve yabancı dil eğitimi almasını istiyorlar.

İlkokullar. Neubau'da ilkokul eğitimi yüksek standartlardadır. Hem devlet okulları hem de özel okullar mevcuttur.

Devlet okulları klasik Avusturya müfredatına odaklanırken, özel okullar genellikle yaratıcı konulara vurgu yapan daha bireysel bir yaklaşım sunar.

Ortaöğretim. Burada daha fazla seçenek mevcut: spor salonları, uluslararası müfredata sahip özel okullar ve özel liseler. Ayrıca, komşu ilçeler (6., 8. ve 9. sınıflar) prestijli spor salonlarına ve özel uluslararası okullara ev sahipliği yapmaktadır.

Eğitim dilinin İngilizce olduğu uluslararası okullar özellikle popülerdir. Standart Avusturya okullarından daha pahalıdırlar, ancak çocukların uluslararası bir ortama anında uyum sağlamalarına olanak tanırlar.

Yükseköğretim. Yükseköğretim kurumları, 1. ile 9. bölgelerdeki Wien , TU Wien

Pratik bir örnek: Müşterilerimden biri, iki çocuklu Ukraynalı bir aile. Neubau'daki daireyi özellikle bir anaokuluna ve uluslararası bir okula yürüme mesafesinde olduğu için seçtiler.

En küçük çocukları belediye anaokuluna, en büyük çocukları ise İngilizce ağırlıklı uluslararası bir okula gidiyordu. Bu sayede aile taşınma stresini en aza indirebildi: Çocuklar hızla uyum sağladı, arkadaş edindi ve ebeveynler eğitimin uluslararası standartlara uygun olduğuna dair güven kazandı.

Neubau'nun en büyük avantajlarından biri kendi kendine yeterli olmasıdır. Mahalle küçük olsa da, yaşam için ihtiyacınız olan her şeye sahiptir.

Mağazalar. Büyük zincirlerden (Billa, Spar, Hofer) küçük organik dükkanlara kadar, Mariahilf er Straße alışveriş merkezleri, butikler, giyim mağazaları ve elektronik mağazalarıyla doludur.

Sağlık. İlçede bir şehir kliniği, birkaç özel klinik ve diş hekimliği muayenehanesi bulunmaktadır. En yakın büyük devlet hastanesi Wilhelminenspital'dır (16. bölgede), ancak arabayla 15 dakika uzaklıktadır.

Hizmetler. Kuru temizlemeciler, kuaförler, spor salonları, ortak çalışma alanları. Her şey kelimenin tam anlamıyla kolayca ulaşabileceğiniz mesafede.

Viyana, verimli toplu taşıma sistemiyle ünlüdür ve Neubau bunun en iyi örneğidir. Bölge, Viyana'nın geri kalanıyla iyi bağlantılara sahiptir:

Metro. Neubau'ya üç metro hattı hizmet vermektedir: U3 (Zieglergasse, Neubau Gasse ve Volkstheater istasyonları), Volkstheater'da U2 ile bir kavşak ve kuzeybatıda U6'ya (Burggasse–Stadthalle) erişim. Bu, kısa izokron mesafeler sağlar: şehir merkezine 5-10 dakika, önemli üniversitelere ve iş merkezlerine 15-25 dakika.

Otobüsler ve tramvaylar. 49 numaralı ikonik tramvay hatları (Siebensterngasse/Westbahnstraße üzerinden merkeze), 46 numaralı (Burggasse boyunca Ring'e doğru), 5 numaralı (Kaiserstraße üzerinden Praterstern/Westbahnhof aksına) ve en kullanışlı şehir içi hatlardan biri olan 13A numaralı otobüs.

Sadece diğer bölgelere bağlantı sağlamakla kalmıyor, aynı zamanda bir "Viyana deneyimi" de sunuyorlar: Çevre Hattı'nı kullanarak tüm şehir merkezini görebiliyorsunuz. Bu yoğun ve "ince hat", araba kullanmadan dolaşmayı mümkün kılıyor.

Yaya ve bisikletle. Bisiklet altyapısı ve yaya bölgeleri, bölgenin güçlü yönleridir. Komşu 6. ve "ikinci hat"ta (Museumsquartier boyunca uzanan şerit) Zieglergasse'nin yeniden inşası, yayalar ve bisikletliler için öncelikleri iyileştirmiştir.

Mariahilfer Straße'nin geniş yaya aksı, Viyana'nın cadde yenileme programının imza özelliği haline geldi. Şehrin resmi web sitelerinde prensipler şöyle özetleniyor: daha az toplu taşıma trafiği, daha fazla yeşil alan ve güvenli geçişler.

Yaya bölgeleri genişliyor: MQ avluları, Spittelberg ve Neubauyakınlarındaki yan sokaklar, bölgeyi araba olmadan yaşamayı konforlu hale getiren "kentsel melodi ortamları"dır.

Neubau'dan seyahat süresi:

• Tarihi merkez (Stephansplatz) metroyla 10 dakika uzaklıktadır.
• Merkez istasyona – 15 dakika
• Havaalanına – 35–40 dakika
• Viyana Üniversitesi 10-12 dakika uzaklıktadır.

Neubau'da park yeri ayrı bir konu. 2022'den bu yana Viyana'nın neredeyse tamamı bölge otopark yönetimine (Parkraumbewirtschaftung) geçiş yaptı. Bölge kompakt ve yoğun nüfuslu olduğundan, park yeri bulmak zor.

Neubau kasabasının tamamı, Kurzparkzone ve bölge sakinleri için Parkpickerl sistemi kapsamındadır. 2025 yılından itibaren temel kısa süreli park ücretleri şu şekilde olacaktır: 30 dakika - 1,30 €, 60 dakika - 2,60 €, 90 dakika - 3,90 €, 120 dakika - 5,20 €; ayrıca ücretsiz 15 dakikalık bilet de mevcuttur.

Resident Parkpickerl, bölgenizde sınırsız park etme hakkı verir (yerel istisnalar hariç, "iş caddeleri"nde) ve sulh hakimi tarafından verilir.

Birçok modern binada yer altı otoparkı bulunmaktadır. Bölgede halka açık otopark da mevcuttur, ancak oldukça pahalıdır (saati 2-3 avro).
Ayrıca Neubau, park yerlerini yeşil unsurlarla değiştirme girişimleri görüyor: ağaç dikimi, bisiklet park yerleri, yeşil ızgaralar ve yağmur suyu drenaj kanalları; bunların hepsi şehrin sıcak mevsime uyum sağlama çabalarının bir parçası.

Pratiğimde sık sık şu soruyla karşılaşıyorum: "Otoparklı bir daire almaya değer mi?" Cevabım: Mümkünse, evet. Otopark, mülkün likiditesini artırır ve sahibinin hayatını kolaylaştırır.

Neubau, Viyana'nın merkezindeki çok kültürlülüğü yansıtan, çeşitli bir dinsel yapıya sahiptir:

• Roma Katolik Kilisesi St. Ulrich. Bölgenin tarihi merkezi (St.-Ulrichs-Platz 3, 1070 Wien ). Canlı bir cemaat, düzenli ayinler ve 100 yılı aşkın bir süredir devam eden bir müzik geleneği.
• Evanjelik Auferstehungskirche (Lindengasse 44a, 1070 Wien ) . Parish Neubau /Fünfhaus.
• Avusturya İslam Dini Cemaati (IGGÖ). Merkezi Neubau'da (Bernardgasse 5, 1070 Wien ) bulunan federal yapı.

Bazı ikonik kiliseler (Kirche am Steinhof veya Servitenkirche gibi) komşu ilçelerde yer almakla birlikte, toplu taşıma araçlarıyla 10-20 dakikalık bir yarıçap içindedir. İlçe, dinler arası girişimleri ve kültürel projeleri desteklemekte ve cemaatler sosyal faaliyetlere (hayır fuarları, müzik geceleri) aktif olarak katılmaktadır.

Burası yaratıcı Viyana'nın kalbi. MuseumsQuartier'e, düzinelerce galeriye, tiyatroya ve sanat mekanına ev sahipliği yapıyor. Bölge, festivaller, fuarlar ve sokak performanslarıyla dolu. Neubau aynı zamanda bir kahve tutkununun cenneti: Eski Viyana'dan minimalist İskandinav tarzına kadar her yerde kafeler var.

Başlıca ilgi çekici nokta , Avrupa'nın en büyük müze komplekslerinden biri olan MuseumsQuartier'dir

• Modern Sanat Müzesi (MUMOK)
• Leopold Müzesi (Schiele, Klimt koleksiyonları)
• Wien Sanat Galerisi
• ZOOM Çocuk Müzesi
• Q21 (Dijital Kültür Mahallesi)
• Çağdaş Dans ve Tiyatro Merkezi
• Açık avlular ve yaz salonları
• Burada ayrıca festivaller, konferanslar ve konserler de düzenleniyor.

Spittelberg. Galeriler, tasarımcı mağazaları, barlar ve restoranlarla dolu dar sokaklar ve avlulardan oluşan bir ağ. Weihnachtsmarkt am Spittelberg, Viyana'nın en atmosferik Noel pazarlarından biridir. Yazın oda konserleri, kışın ise sıcak şarap ve el sanatları sergilenir.

WestLicht. Neubau boyunca uzanan galerilerle birlikte bu "fotoğrafçılık ekseni", yaratıcı bir hafta sonu rotası oluşturuyor.

Kafeler ve gastronomi. Neubau'nun sloganı "gösteriş yok, zevk var": Kendi kavurma tesislerine sahip özel kahve barlarından yerel ürünler sunan şehir bistrolarına kadar. Mariahilfer Straße'de büyük markalar ve aile işletmesi kafeler bulunurken, iç sokaklarda küçük, özel mekanlar yer alıyor.

"Kültürel Neubau" takviminde tasarım ve yaratıcı ekonomiye yönelik festivaller yer alıyor: Viyana Tasarım Haftası, 7'si civarında olmak üzere, merkezi bölgelerdeki mekanları ve geçici alanları düzenli olarak aktif hale getiriyor.

Yaratıcı endüstriler üzerine yapılan araştırmalar, sektörün ölçeğini belgeliyor: Viyana şirketlerinin neredeyse beşte biri yaratıcı ekonominin bir parçası, on binlerce profesyoneli istihdam ediyor ve milyarlarca avro gelir elde ediyor. Bu süreçler, Neubau'nun gerçek sokaklarından ayrılamaz.

Neubau tarihi dokusu yoğun bir bölge olmasına rağmen, buradaki "yeşil çözücüler" iyi düşünülmüş:

• Josef-Strauß-Park, çocuk alanları ve yetişkin ağaçlarla donatılmış şirin bir şehir parkıdır.
• Weghuberpark, MQ'nun yakınında bulunan, kısa molaların ve çocukların oyun oynamasının yapıldığı yeşil bir alandır.
• Sankt-Ulrichs-Platz, bir parktan ziyade bir meydandır; ancak yoğun dokusunda yeşil öğeler ve "nefes alma alanı" vardır.

Viyana'nın iç bölgeleri, dış bölgelerine kıyasla geleneksel olarak büyük parklardan yoksundur. Ancak Neubau, küçük yeşil alanlar, avlular ve "iklimsel" sokaklardan oluşan bir sisteme ve ayrıca 10-20 dakikalık yürüme veya tramvay yolculuğu mesafesindeki büyük şehir parklarına (Ring yakınındaki Burggarten, merkezden kuzeye doğru Augarten) sahiptir.

Son yıllarda şehir, sokak yeşillendirme, ağaç dikimi ve "soğutma" önlemlerine (gölgeli yürüyüş yolları, sulama sistemleri, içme çeşmeleri) aktif olarak yatırım yapmaktadır. Resmi basın bültenleri ve şehir programları, özellikle merkezi caddelerde ağaç örtüsünü artırma ve sokakları ısıya uyarlama projelerini vurgulamaktadır.

Avlular açısından, birçok "gof" konut projesi yenileniyor: oyun alanları, bisiklet park yerleri, yeşil alanlar ve kompost. Bu, aileler için önemli: "Bahçe kalitesi" yüksek olduğunda, küçük bir daire bile büyük bir ev gibi "işlev görür"; alt katta bir çocuk oynar ve ebeveynler pencereden dışarıyı görebilir. Yatırımcılar için bu, daha geniş bir kiracı havuzu anlamına gelir.

Neubau'nun avantajı, yaya yolları ve "Begegnungszonen" (araba trafiğinin kısıtlandığı ve yayalar ile bisikletlilere öncelik verilen buluşma bölgeleri)dir. Sokak geometrisini değiştirmek ve yeşillendirmek, mikro iklimi doğrudan iyileştirir ve adresi "satışını" sağlar. Mariahilfer Straße ve Zieglergasse'deki projeler, toplu taşıma ortadan kalktığında insanların bekleme süresinin ve küçük işletme cirosunun arttığını göstermiştir.

Neubau, bir bölgenin aynı anda hem yerleşim hem kültür hem de iş merkezi olabileceğinin bir örneğidir. Kompakt boyutuna rağmen, Viyana'nın yaratıcı ekonomisinin merkezlerinden biri haline gelmiştir. Başlıca alanları şunlardır:

Yaratıcı Endüstriler. Bölge, tasarım stüdyoları, sanatçı atölyeleri ve galerilerle dolup taşıyor. Moda markalarının showroom'larına, küçük mimarlık firmalarına ve dijital pazarlama ajanslarına ev sahipliği yapıyor.

Neubau, sanat ve teknoloji sektörlerindeki yeni kurulan şirketleri ve küçük işletmeleri destekleyen şehrin Yaratıcı Viyana programının bir parçasıdır.

Turizm. Viyana'ya gelen turist akını her yıl artıyor ve Neubau bundan doğrudan faydalanıyor. Oteller, butik oteller ve kısa süreli kiralık daireler (Airbnb) bölgeye ek gelir sağlıyor.

Perakende ve Hizmetler. Mariahilf er Straße, Viyana'nın ana alışveriş caddesidir; yani Neubau, önemli bir perakende cirosuna ev sahipliği yapmaktadır. Lüks butiklerden uygun fiyatlı zincir mağazalara kadar, alışveriş yapanların akışı bölge için canlı bir ekonomi yaratmaktadır.

Uluslararası bağlantılar. Bölge sakinleri için uluslararası bağlantılar, her şeyden önce kuruluşların ve kampüslerin merkezine kolay erişim anlamına gelir: Metroyla 10-20 dakikada bakanlıklara, belediye dairelerine ve uluslararası kuruluşların merkezlerine ulaşabilirsiniz. Yabancı kiracılar için bu bir satış noktasıdır; yatırımcılar içinse talep garantisidir.

Şehir istatistiklerine göre:

• Hizmet sektöründe istihdam edilenlerin oranı yaklaşık %80'dir
• İlçe sakinlerinin %20'si yaratıcı ekonomide çalışıyor
• Ortalama aile geliri Viyana ortalamasından %12-15 daha yüksektir

Neubau durmuyor: Şehir, bölgenin gelişimine aktif olarak yatırım yapıyor.

Yeni konut kompleksleri. Burada alan sınırlı olsa da, yeniden geliştirme projeleri hala ortaya çıkıyor. Eski endüstriyel binalar, yer altı otoparkı, yeşil teraslar ve enerji tasarruflu teknolojilerle donatılmış modern dairelere dönüştürülüyor.

• "Green Neubau" ağaç ve yeşil alanların sayısını artırmayı amaçlayan bir programdır.
• Bisiklet altyapısının geliştirilmesi.
• "İnsanlar için sokaklar" (yaya ve "yaklaşan" bölgeler)
• Yaratıcı endüstrilere destek (tercihli krediler, yeni kurulan şirketlere işyeri kiralama).

Neubau taşınması ise öne çıkan bir gelişme . U2×U5 projesi, merkezi aktarma merkezini modernize edecek: 2030'dan itibaren yeni bir hat konfigürasyonunun hayata geçirilmesi bekleniyor ve Neubau Gasse istasyonu U2'ye aktarılacak. Bu sayede, girişlerden 300-500 metrelik bir yarıçap içindeki adreslerin ulaşım değeri daha da artacak. Bu, uzun vadeli yatırımlar için önemli bir faktör.

Yatırımcı ilgisi. Gayrimenkul sektöründeki meslektaşlarım, Neubau'nun son beş yıldır Viyana'da yabancı yatırımcı talepleri açısından en iyi beş bölge arasında yer aldığını belirtiyor. Sebebi açık: sınırlı arz ve artan talep.

Sınırlı arz. Bölge küçük ve çok az yeni proje var. Bu arada, talep sürekli yüksek. Bu da fiyatların şehir ortalamasından daha hızlı arttığı anlamına geliyor.

Hedef kitle. Genç profesyoneller, yaratıcı sınıf ve uluslararası uzmanlar burada yaşıyor. Komşu bölgelere göre daha yüksek kira ve konut fiyatları ödemeye razılar.

Fiyatlar ve dinamikler

• Metrekare başına ortalama fiyat (2025): 5.800-6.200 €
• Son 5 yıldaki büyüme: +%20–25
• 70 m²'lik bir dairenin ortalama kirası: 1.200-1.500 €/ay

Tahmin. Uzmanlar, önümüzdeki yıllarda yıllık %3-5 oranında fiyat artışı öngörüyor. Özellikle teraslı, balkonlu ve yer altı otoparklı dairelere talep artıyor.

Diğer alanlarla karşılaştırma.

• Neubau: 5.800–6.200 €/m²
• Mariahilf (6. bölge): 5.200–5.600 €/m²
• Josefstadt (8. bölge): 5.500 €–6.000 €/m²

Böylece Neubau fiyat aralığının en üstünde yer almaya devam ediyor.

İstikrarlı kira talebi (özellikle yabancılar ve öğrenciler arasında). Fiyatlar Viyana ortalamasından daha hızlı artıyor; Neubau %120'lik bir artış gösterdi; Viyana ortalaması ise %85. Bölge, uzun vadeli değere ve yüksek kira talebine odaklanan yatırımcılar için ideal.

"Viyana'nın en iyi yaşam mahalleleri" karşılaştırıldığında, Neubau genellikle çevre kalitesi ve işe gidip gelme süresi açısından dış ilçelerden daha iyi performans gösterir ve bu nedenle daha pahalıdır. Ancak, "Altın Üçgen"deki 1. bölgedeki ve 9. bölgenin bir kısmındaki ultra prestijli adreslerden daha ucuzdur. "Kira akışı + sermaye artışı" stratejisi için, yüksek doluluk oranlarıyla "orta sıralarda" yer almaktadır.

Hedef güvenli bir kira ve likit bir çıkışsa, Neubau'yu 6. ve 8. sıralarla birlikte ilk 3'e koyardım. Burada daha az inşaat riski var ve iç mekan kalitesini ve kiracı deneyimini iyileştirmek için daha fazla çalışmaya ihtiyaç var.

Neubau, yürüyüşe elverişliliğe, kültüre ve kaliteli bir kentsel çevreye değer veren genç profesyonellerin, şehirli ailelerin ve yatırımcıların tercihidir. "Saray meydanları" veya "banliyö sessizliği" değil, sanat bölgelerinin, kafelerin ve müzelerin akıllıca hareketliliği - tam da doğru dozda.

Viyana'da yaşanacak en iyi mahalleleri seçerken, Viyana'nın 7. bölgesi sürekli olarak üst sıralarda yer alıyor. Tehlikeli değil, kesinlikle dezavantajlı da değil: İnsanların iyi tadilatlara, altyapıya, sessiz avlulara ve bebek arabası ve bisikletlerin rahatlığına değer verdiği klasik bir yaratıcılık merkezi.

Yatırımcı için formül şudur: lokasyon (U3 + gelecekteki U2) + tarihi doku + kentsel iyileştirmeler = kira likiditesi ve değer istikrarı.

Kimler için idealdir?

• Genç profesyoneller. Şehir merkezine yakın yaşamak, yaratıcı ofislerde çalışmak ve akşamları kültürel etkinliklerin tadını çıkarmak çok kolay.
• Aileler. Yoğun yapılaşmaya rağmen bölge iyi okullar, anaokulları ve güvenli bir ortam sunuyor.
• Yaratıcı insanlar. Neubau'daki atmosfer ilham verici ve burada benzer düşünen insanlardan oluşan bir topluluk bulmak kolay.
• Yatırımcılar. Sınırlı arz ve yüksek talep, bölgeyi kazançlı bir yatırım fırsatı haline getiriyor.

Neubau'nun başlıca avantajlarını özetleyelim:

Neubau, iş, yaratıcılık ve konforlu yaşam için bir "fırsatlar bölgesi"dir. "Her şeyin merkezinde" hissetmeniz için gereken her şeye sahiptir. Mevcut duruma bakılırsa, Neubau önümüzdeki yıllarda da Viyana'nın en cazip adreslerinden biri olmaya devam edecektir.