Viyana'nın 18. bölgesi (Währing), Viyana'nın zarif ve yeşil bir bölgesidir

Viyana'nın 18. bölgesi, Währing olarak da bilinir ve şehrin kuzeybatı kesiminde yer alır; 9., 17. ve 19. bölgelerle sınır komşusudur. Burası, hareketli şehir hayatının yeşil parklar ve sakin sokaklarla buluştuğu bir yerdir.

Bu bölge, kentsel altyapı ve doğal çevrenin başarılı bir kombinasyonunu sunuyor: Şehir merkezine sadece birkaç dakikalık sürüş mesafesinde, villaların, bahçelerin ve üzüm bağlarının bulunduğu sakin mahalleler bulabilirsiniz. Bu konum, Viyana'daki Währing'i, büyük şehrin konforu ile tenha bir atmosfer arasında denge arayanlar için özellikle cazip kılıyor.

Tarihsel olarak, Währing burjuva ve prestijli bir banliyö olarak gelişti. Varlıklı aileler, bilim insanları, mimarlar ve 19. yüzyıl Viyana entelijansiyasının üyeleri buraya akın etti. Mahalle hala bu ruhu koruyor; zarif villalar, Art Nouveau binalar ve kır evleri modern konut kompleksleriyle yan yana duruyor. Aynı zamanda, burada bir üniversite etkisi de hissediliyor: Viyana Üniversitesi kampüsleri ve araştırma enstitüleri Währing'e akademik bir hava kattı.

Bölgenin en önemli özelliği yeşil alanlarıdır . Türkenschanzpark, Pötzleinsdorfer Schlosspark ve Neustift am Walde üzüm bağları bölgenin simgesi haline gelmiştir. Burada yürüyüşler, aile kutlamaları ve şarap festivalleri düzenlenerek kentsel yaşam ve doğanın eşsiz bir karışımı yaratılmaktadır. Währing'in sık sık "bahçe bölgesi" ve Viyana'nın en pitoresk köşelerinden biri olarak adlandırılması hiç de şaşırtıcı değil.

Waring'in sosyal yapısı da dikkat çekmeyi hak ediyor. Daha genç ve çok kültürlü bir nüfusa sahip olan merkezi bölgelerin aksine, burası aileler, profesyoneller ve yüksek gelirli yabancılar tarafından domine ediliyor. Bu durum, tarihi villalardan üzüm bağlarına bakan modern dairelere kadar prestijli konutlara olan talebi artırıyor. Elit statüsüne rağmen, bölge açık kalıyor: okullar, anaokulları, kültür merkezleri ve çok sayıda kafe, rahat ve canlı bir atmosfer sağlıyor.

Bu yazıda, kırsal bir yerleşimden Viyana'nın en saygın semtlerinden birine dönüşen Währing'in gelişimini ayrıntılı olarak inceleyeceğiz. Tarihini, kentsel yapısını, konut piyasasını, ulaşımını ve eğitim kurumlarını inceleyeceğiz. 18. bölgeyi yalnızca prestijli bir yaşam alanı değil, aynı zamanda gayrimenkule yatırım yapmayı .

Viyana'nın 18. bölgesi veya Währing, bugünkü görünümünü büyük ölçüde belirleyen eşsiz bir tarihe sahiptir. Tarihi imparatorluk sarayı ve ticaret merkezleriyle yakından bağlantılı olan merkezi bölgelerin aksine, Währing, Viyana Ormanları'nın pitoresk yamaçlarında yer alan küçük kırsal yerleşim yerlerinden oluşan bir grup olarak gelişmiştir.

19. yüzyılın sonlarına kadar burada ayrı ayrı köyler bulunmaktaydı: Weinhauser, Gersthof, Pötzleinsdorf, Neustift am Walde ve Salmannsdorf. Bu isimler, bölgenin tarım ve şarapçılık geçmişini hatırlatan yer adları olarak günümüzde de varlığını sürdürmektedir.

Şarap üretimi ve bahçecilik yüzyıllardır yerel ekonominin bel kemiğini oluşturmuştur. Neustift am Walde ve Salmannsdorf, günümüzde de ziyaretçi çekmeye devam eden geleneksel şarap tavernalarıyla (heuriger) ünlüdür. 19. yüzyılda, Viyana'nın merkezinden varlıklı aileler temiz hava ve huzur arayarak buraya taşınmaya başladı. Zamanla Währing, villaların ve yazlık evlerin bulunduğu prestijli bir banliyöye dönüştü.

Statüdeki son değişiklik 1892'de, Währing'in diğer birkaç banliyö ile birlikte Viyana'ya dahil edilmesiyle gerçekleşti. Bu, başkentin sınırlarını banliyölere doğru genişlettiği büyük bir kentleşme reformunun parçasıydı. O dönemde, şehri sayısal bölgelere ayırma ilkesi benimsendi: Währing 18 numarasını aldı. O tarihten itibaren, kendine özgü atmosferini korurken, resmen daha büyük şehrin bir parçası oldu.

19. yüzyılın sonlarından itibaren, bölge aktif olarak burjuva villaları ve kır evleri geliştirmiştir. Bunların çoğu önde gelen mimarlar tarafından tasarlanmıştır. Währing, Viyana Art Nouveau ve Art Nouveau akımlarının temsilcileri olan Otto Wagner ve Josef Hoffmann'ın isimleriyle özdeşleşmiştir. Eserleri, bölgenin kendine özgü mimari manzarasını şekillendirmiştir: bahçelerle çevrili zarif konaklar, incelikli cepheler ve doğayla uyum. Bugün Währing'de tarihi evlere yatırım yapmakla ilgilenen müşteriler, bölgenin "neredeyse eski Viyana" atmosferine sahip olduğunu sıklıkla belirtmektedir.

İkinci Dünya Savaşı sırasında, Viyana'nın birçok semti gibi Währing de bombalamalardan etkilendi, ancak merkez semtler kadar şiddetli hasar görmedi. Birçok villa ayakta kaldı, ancak bazı binalar yıkıldı veya hasar gördü. Semtin savaş sonrası yeniden inşası kademeli oldu: 1950'ler ve 1960'larda yeni konut kompleksleri ortaya çıktı, ancak burjuva banliyösünün ruhu korundu.

Zamanla Viyana'nın dezavantajlı bölgeleri olarak kabul edilen şehrin diğer bazı bölgelerinin aksine, Währing her zaman prestijini ve popülerliğini korumuştur. Tarihi ve mimari mirası, yüksek düzeyde kültürel ve konut değeri yaratmakta ve bu da yatırım çekiciliğini olumlu yönde etkilemektedir.

Bölgenin tarihinin bir diğer önemli bölümü ise bilim ve eğitimle bağlantılıdır. 20. yüzyılın başlarında burada üniversite fakülteleri ve araştırma merkezleri kurulmuştur. Türkenschanzpark ve bitişik binalar, Viyana Üniversitesi'nde biyolojik ve botanik araştırmaların yapıldığı yer haline gelmiştir. Bu durum bölgeye akademik bir hava katmış ve prestijini daha da artırmıştır.

Viyana'nın 18. bölgesi (Währing), yaklaşık 6,28 km²'lik bir alanı kaplamakta ve yaklaşık 51.000 nüfusa sahiptir (Avusturya İstatistik Kurumu, 2024). Nüfus yoğunluğu açısından bölge, km² başına yaklaşık 8.100 kişiyle "orta" olarak kabul edilir; bu, Margareten veya Ottakring gibi merkezi bölgelerden önemli ölçüde düşük, ancak "şarap yetiştirme" bölgesi Döbling'den daha yüksektir. Bu rakam, bölgenin yapısını doğrudan yansıtmaktadır: Währing, tekdüze bir bina yığını değil, Gürtel yakınlarındaki yoğun mahallelerden ve kuzey kesimindeki geniş villalardan oluşan bir mozaiktir.

Viyana'nın ana caddelerinden biri olan Gürtel boyunca uzanan Währing, klasik bir kent bölgesi görünümüne sahip: 19. yüzyılın sonları ve 20. yüzyılın başlarından kalma apartman binaları, dükkanlar, restoranlar ve tramvay durakları bölgeye hakim. Bölgenin bu kısmı, ruh olarak merkezi bölgelere daha yakın ve daha kentsel bir atmosfer yaratıyor.

Pötzleinsdorf ve Neustift am Walde'nin kuzey mahalleleri bambaşka bir izlenim yaratıyor. Burada villalar bahçelerin, dar sokakların ve Viyana Ormanları'nın yamaçlarına tırmanan üzüm bağlarının içinde yer alıyor. Bu bölgeye sıklıkla "Währing'in yeşil kalbi" deniyor. Pötzleinsdorf'ta bir aile evi satın alan Hollandalı müşterilerim, sabahları "üzüm bağları ve dağların manzarası Avusturya başkentinden çok İtalyan Toskanasını anımsatıyor" diyorlar.

Viyana'nın 18. bölgesi (Währing), farklı gelişim türlerini bir araya getirmesiyle benzersizdir; bu durum, dinamik şehir sokakları ile sakin, yeşil banliyö mahalleleri arasında keskin bir zıtlık yaratır. Bu çok katmanlı yapı, geniş bir alıcı ve kiracı kitlesi arasında konut talebi oluşturmaktadır.

Gersthof ve Währing er Straße, 19. yüzyılın sonları ve 20. yüzyılın başlarından kalma çok katlı apartman binalarının hakim olduğu daha yoğun kentsel alanlardır. Konutlar daha kompakttır ve fiyatlar villa bölgelerine göre daha düşüktür; bu da daireleri, prestijli bir bölgede yaşamak isteyen ancak şehir olanaklarına daha yakın olmak isteyen öğrenciler, genç profesyoneller ve aileler arasında popüler hale getirmektedir. Bu bölgelerde metrekare başına ortalama fiyat yaklaşık 5.500-6.500 € civarındadır ve villa bölgelerine göre önemli ölçüde daha düşüktür.

Pötzleinsdorf, Währing'in simgesidir. Mahalle, lüks villaları, bahçeleri ve Pötzleinsdorfer Schlosspark'a yakınlığıyla bilinir. Viyana entelijansiyasının üyelerine, iş insanlarına ve yabancılara ev sahipliği yapar. Bu bölgedeki villaların metrekare fiyatları 10.000 € ve üzerine çıkabilir ve kiralık evler neredeyse her zaman üst segmenttedir. Müşterilerimden biri, Avusturyalı bir profesör, özellikle sessizliği ve yeşil alanlara erişimi nedeniyle burada bir ev satın aldı; şehir merkezi ise tramvayla sadece 20 dakika uzaklıkta.

Neustift am Walde ve Salmannsdorf, kentsel dokuya entegre olmuş tarihi şarap köyleridir. Burada hala geleneksel şarap tavernaları (heuriger) faaliyet göstermekte olup, manzara kelimenin tam anlamıyla Viyana Ormanları ile iç içe geçmiştir. Bu bölgeler, başkent içinde "kırsal" bir atmosfer arayanlar için caziptir. Yatırımcılar için bu uzun vadeli bir stratejidir: fiyatlar yüksek, arz sınırlı ve likidite on yıllarca devam etmektedir.

Weinhauser ve bir ölçüde Gersthof , şehir merkezine hızlı erişim sağlarken daha uygun fiyatlı konutlar sunan ara mahallelerdir. Okullara ve anaokullarına yakınlıkları nedeniyle çocuklu aileler için popüler bir tercihtirler. Vähring'in bu bölgesindeki piyasa istikrarlıdır: fiyatlar ılımlı bir şekilde artmaktadır, ancak düşüş riski minimum düzeydedir.

Avusturya İstatistik Kurumu ve ImmoUnited'a göre, Währing, konut fiyatlarının yılda %3-5 oranında istikrarlı bir şekilde arttığı Viyana'nın en müreffeh semtlerinden biridir. Viyana'nın bazı suç oranı yüksek bölgelerinin (örneğin, 10. ve 20. semtlerin bazı kısımları) aksine, buradaki güvenlik seviyesi yüksek kalmakta ve bu da semtin çekiciliğini daha da artırmaktadır.

Viyana'nın 18. bölgesi (Währing), her zaman şehrin en müreffeh bölgelerinden biri olarak kabul edilmiştir ve sosyal yapısı da bu statüsünü doğrulamaktadır. Leopoldstadt veya Favoritengibi daha dinamik ve genç bölgelerin aksine, belirgin bir akademik ve aile odaklı, daha istikrarlı ve olgun bir nüfusa sahiptir. Prestij ve huzurun istikrarlı bir sosyal denge yarattığı, Viyana'nın yaşanabilir bölgelerinden biridir.

Avusturya İstatistik Kurumu'na (2024) göre, Viyana'nın 18. bölgesinin nüfusu yaklaşık 51.000'dir. Nüfus yoğunluğu yaklaşık 8.100 kişi/km² olup, Leopoldstadt veya Margaretendaha düşüktür; bu durum villaların, yeşil alanların ve daha az yoğun kentsel dokunun varlığını yansıtmaktadır.

• Bölge sakinlerinin ortalama yaşı 43,7'dir (Viyana'da 41,1).
• Çocuklu aileler hane halklarının yaklaşık %24'ünü oluşturmaktadır. Birçoğu için, okulların ( Währinger Gymnasium gibi prestijli liseler de dahil olmak üzere) ve parkların yakınlığı, bir mahalleyi seçmede önemli bir rol oynamaktadır.
• Nüfusun %20'sinden fazlasını yaşlılar (65 yaş ve üstü) oluşturuyor; bu oran şehir ortalamasının üzerinde.
• BOKU'ya, Viyana Üniversitesi kampüsüne ve araştırma enstitülerine yakınlığı sayesinde öğrenciler ve araştırmacılar önemli bir grubu oluşturmaktadır.

Bunu kendi deneyimimden de doğrulayabilirim: Müşterilerimin birçoğu, huzur, prestij ve üniversitelere erişim arasındaki denge nedeniyle Viyana'nın 18. bölgesini tercih eden profesörler ve araştırmacılardır.

Dinamikler ve eğilimler:

• Waring'in nüfusu son 10 yılda sadece %1,5 oranında yavaş bir artış göstererek istikrara işaret ediyor.
• Yaşlı nüfusun oranı artacak: MA23'ün ( WienŞehir İstatistik Kurumu) tahminlerine göre, 2035 yılına kadar nüfusun %25'inden fazlası 65 yaş üstü olacak.
• Gayrimenkul piyasası için bu, orta ve büyük ölçekli yüksek kaliteli dairelere ve engelsiz konutlara (barrierfreie Wohnungen) yönelik istikrarlı bir talep anlamına gelir.

Viyana'nın 10. (Favoriten) veya 20. (Brigittenau) bölgelerinin bazı kısımları gibi Arap mahallelerinin aksine, Währing'in etnik dengesi farklıdır.

• Yabancıların oranı yaklaşık %25'tir (şehir ortalaması olan %30'dan biraz daha düşük).
• Bunlar arasında Almanca konuşan yabancılar (özellikle Almanya ve İsviçre'den gelenler) ve Türkiye'den gelenler çoğunluktadır.
• Bilişim teknolojileri ve bilimsel projelerde yer alan Doğu Avrupa ve Asya'dan uzmanların sayısı giderek artıyor.

WienEntegrasyon İzleme Raporu 2023'e göre, Vähring sosyal entegrasyon açısından en yüksek seviyelerden birini sergiliyor: Viyana'nın 15. veya 20. bölgelerinin bazı kısımları gibi suç oranının daha yüksek olduğu bölgelere kıyasla daha düşük oranda "kapalı" topluluklara sahip. 18. bölgedeki suç oranı Viyana ortalamasının %20-30 altında. Bu durum, bölgenin güvenli bir yer olduğunu teyit ediyor ve aileler için cazip hale getiriyor.

Sosyo-ekonomik açıdan Viyana'nın 18. bölgesi yüksek refah seviyesiyle öne çıkmaktadır.

• Kişi başına düşen ortalama gelir yılda yaklaşık 28.000 €'dur (karşılaştırma için: Viyana'da bu rakam 24.500 €'dur).
• Yüksek öğrenim görmüş sakinlerin oranı oldukça yüksek (şehir genelindeki %33'e kıyasla %40'ın üzerinde).
• Bilim ve kültür elitinin temsilcilerinin güçlü bir şekilde temsil edilmesi.

Bu durum emlak piyasasında da doğrulanıyor. Benim deneyimime göre, Almanya'dan bir aile, sadece mülkün kalitesini değil, aynı zamanda sosyal ortamı da gerekçe göstererek Pötzleinsdorf'taki bir villayı kalıcı ikametgahları olarak seçti: "Burada profesörler, doktorlar ve mimarlar arasında yaşıyoruz ve bu durum günlük hayatta bile hissediliyor.".

Kısa süreli kiracıların çoğunlukta olduğu mahallelerin aksine (örneğin 9. Bölgedeki öğrenciler), Waring'de uzun süreli ev sahiplerinin oranı yüksektir. Sakinlerin %55'inden fazlası 10 yıldan uzun süredir dairelerinde veya evlerinde yaşamaktadır. Bu durum istikrarlı bir topluluk oluşturur ve geleneklerin korunmasına yardımcı olur.

Ancak hareketlilik hâlâ artıyor. Özellikle Gürtel ve Gersthof boyunca iki ve üç yatak odalı dairelere olan artan kiralama talebiyle birlikte, genç bilişim ve tıp uzmanları giderek daha fazla buraya taşınıyor.

Viyana'nın 18. bölgesi (Währing), başkentin emlak piyasasında özel bir yere sahiptir. 19. ( Döbling ) ve 13. ( Hietzing ) bölgelerle birlikte Viyana'nın en prestijli bölgelerinden biri olarak kabul edilir, ancak aynı zamanda kendine özgü bir sosyal dengeye de sahiptir. Şehrin dışındaki daha az tercih edilen mahallelerin aksine, Währing geniş bir konut seçeneği yelpazesi sunmaktadır: sınırlı sayıda belediye dairesinden, üzüm bağlarına bakan eşsiz villalara kadar. Bu nedenle, Viyana'da daire satın almayı , Avusturya'da yabancıların gayrimenkul satın almasına ilişkin kısıtlamalara tabi olabilir , bu nedenle bir mülk seçmeden önce bunu kontrol etmek en iyisidir.

"Burjuva semti" statüsüne rağmen, Vähring'de sosyal konutlar da bulunmaktadır. Wiener Wohnen'e (2024) göre, belediyeye ait dairelerin toplam konut stokundaki payı yaklaşık %10-12'dir. Bu oran, şehir ortalamasından (yaklaşık %25) önemli ölçüde düşük olsa da, daha az varlıklı gruplar için belirli bir düzeyde uygun fiyatlılık sağlamaktadır.

• Sosyal konutlar ağırlıklı olarak Gürtel boyunca yoğunlaşmıştır ve bu bölgede tarihsel olarak apartman binaları inşa edilmiştir.
• Buradaki tipik daireler 40-70 m² büyüklüğünde olup, metrekare başına kiraları yaklaşık 7-9 € civarındadır.

Üniversite öğrencilerinin ve genç profesyonellerin geçici konaklama için bu segmenti tercih ettiği durumlarla karşılaştım. Ancak, sınırlı arz nedeniyle talep her zaman arzı aşıyor.

Währing'in sembolü elbette Pötzleinsdorf ve Neustift am Walde'deki villalarıdır. Bu bölgeler başlangıçta 19. yüzyıl Viyana burjuvazisi için banliyö tatil bölgeleri olarak gelişmiş ve bu imaj günümüze kadar korunmuştur.

• Villalar genellikle ünlü mimarlar (Otto Wagner, Josef Hoffmann) tarafından tasarlanmış olup, binaların çoğu mimari anıt niteliğindedir.
• Günümüzde bu tür evler, bahçeleri, yüzme havuzları ve üzüm bağları manzarasına sahip, 300-600 m² büyüklüğünde lüks konutlardır.
• Bu tür gayrimenkullerin fiyatı metrekare başına 10.000 €'dan başlıyor ve özel seçenekler metrekare başına 15.000 €'yu aşıyor.

Lüks konut fiyatlarının ortalama %10-15 daha yüksek olduğu komşu 19. bölgeye (Döbling) kıyasla, Vähring daha uygun fiyatlı görünüyor, ancak prestiji açısından ondan geri kalmıyor.

Deneyimime dayanarak söyleyebilirim ki, Avusturyalı bir aile, Neustift'te tam da eşsiz bir kombinasyon nedeniyle ev satın aldı: huzur, üzüm bağları, dağ patikalarına yakınlık ve yine de Viyana şehir merkezine sadece 20 dakikalık sürüş mesafesinde olması. "Bu bölge, bir tatil beldesi hissi veriyor ama aynı zamanda bir şehrin sunduğu tüm olanaklara sahip" diye belirttiler.

Waring'deki kiralık ev piyasası oldukça çeşitlidir:

• Gürtel boyunca, orta sınıf dairelerin metrekare kiraları yaklaşık 14-16 € civarındadır. Bu, merkezi bölgelere göre biraz daha düşük olduğundan, öğrenciler, üniversite personeli ve genç profesyoneller için cazip bir yerdir.
• Pötzleinsdorf ve Gersthof'ta lüks daire ve evlerin kiraları metrekare başına 25-30 € ve üzerine çıkabiliyor.
• Malikanelerde ve villalarda kira aylık birkaç bin avroya ulaşabiliyor.

Alman müşterilerim için Gersthof'ta ev kiralamak, satın almadan önce geçici bir çözüm oldu; bu süre zarfında uygun bir villa aradılar. İlginç bir şekilde, burada kiralamak onlara satın almadan önce bölgeyi "deneme" fırsatı veriyor.

Währing, uzun zamandır Viyana'nın en müreffeh semtlerinden biri olmasının yanı sıra zengin bir eğitim altyapısına sahip bir bölge olarak da kabul edilmektedir. Anaokullarından ve ilkokullardan üniversite fakültelerine ve araştırma enstitülerine kadar her eğitim seviyesi burada mevcuttur. Bu nedenle birçok aile, özellikle okul veya üniversite çağında çocukları varsa, Viyana'daki Währing'i yaşamak için ideal bir semt olarak görmektedir.

İlçede hem kamu hem de özel olmak üzere yaklaşık 30 anaokulu bulunmaktadır. Wien Belediye Başkanlığı'na (MA 10) göre, Währing'deki anaokulu kontenjanlarının mevcudiyeti şehir ortalamasının üzerindedir ve bu da ebeveynlerin üzerindeki yükü azaltmaktadır.

• Vähring'de belediyeye ait bir anaokulları ağı (Städtischer Kindergarten) bulunmaktadır ve bunlar ücretsizdir; veliler sadece yemek masraflarını (ayda 80-120 €) öderler.
• Kindergruppe Währing veya Bilingual Kindergarten gibi özel çocuk bakım merkezleri, yabancı aileler arasında oldukça popülerdir. Fiyatlar, Almanca anaokulları için aylık 400-600 €'dan, uluslararası anaokulları için ise aylık 700-1200 €'ya kadar değişmektedir.

Almanya ve İsviçre'den çocuklarıyla birlikte taşınan birçok müşterim, Viyana'nın diğer bölgelerinin aksine, Almanca-İngilizce ağırlıklı bir anaokulunda yer bulmanın daha kolay olduğunu belirtmiştir. Bu durum, Währing'i uluslararası aileler için özellikle uygun hale getirmektedir.

İlkokullar (Volksschule) kamuya ait ve ücretsizdir; yemek ve eğitim materyalleri için küçük masraflar (yılda 200-300 €) alınır. Örneğin, Volksschule Semperstraße, yüksek kaliteli matematik ve dil eğitimiyle tanınır. Bölgede ayrıca kapsamlı dil veya dini programlar sunan özel ilkokullar da bulunmaktadır ve bunların yıllık ücreti 3.500-8.000 € arasında değişmektedir.

Waring'de aşağıdaki tanınmış dilbilgisi okulları bulunmaktadır:

• Bundesgymnasium ve Bundesrealgymnasium Wien Währing (Döblinger Strasse 24)
• GRG 18 Bergheidengasse (Bergheidengasse 41–45).

Bu okullar hem klasik hem de gerçek lise eğitimi sunmaktadır. Devlet liselerinde eğitim ücretsizdir, ancak seyahat, ders dışı etkinlikler ve öğretim materyalleri için yıllık 300-600 € arasında ek masraflar söz konusudur.

Müzik eğitimi de oldukça saygın bir konumda. Belediyeye ait Währing Müzik Okulu, dönem başına 200-400 € karşılığında dersler sunarken, öğretmenlerle özel derslerin saatlik ücreti 40-70 € arasındadır.

Währing bölgesi, Viyana Üniversitesi'nin fakülteleri (botanik, biyoloji), Türkenschanzpark'taki araştırma merkezleri ve Güzel Sanatlar Akademisi'nin (Akademie der bildenden Künste Wien) bölümleri de dahil olmak üzere üniversite kampüslerine ev sahipliği yapmaktadır.

AB ülkelerinden gelen öğrenciler için Avusturya üniversitelerinde öğrenim ücreti neredeyse ücretsizdir (yönetim ücreti dönem başına yaklaşık 20 €'dur). AB dışından gelen öğrenciler için ise öğrenim ücreti dönem başına 726 €'dur; bu da Viyana'yı diğer Avrupa başkentleriyle rekabet edebilir hale getirmektedir.

Viyana'nın 18. bölgesi, kentsel gelişim ve yeşil alanların dengeli birleşimiyle bilinir ve gelişmiş ancak insan odaklı bir ulaşım sistemine sahiptir. Burada vurgu sadece toplu taşımaya , aynı zamanda bisiklet altyapısına ve yürüyerek erişilebilirliğe de yapılır. Viyana'da yaşamayı seçenler için ulaşım ağı belirleyici bir faktördür: şehir merkezine, üniversite kampüslerine ve çevredeki prestijli semtlere kolay erişim sağlar.

Währing'e doğrudan metro seferi bulunmaması, bölgenin eşsiz karakterini şekillendiren bir özelliktir. Bununla birlikte, U6 hattı üzerindeki Währinger Straße–Volksoper istasyonu ve Michelbeuern–AKH aktarma merkezi, bölgenin tam sınırında yer almaktadır. Bu sayede bölge sakinleri, aktarma merkezlerine hızlıca ulaşarak Viyana'nın merkezine 10-15 dakika içinde erişebilirler.

Deneyimlerime göre, müşteriler genellikle derin bir metro hattının olmamasının, iyi gelişmiş bir tramvay ve otobüs ağıyla telafi edildiğini belirtiyorlar. İsviçre'den bir alıcı bana şunları söyledi: "Gürültü ve kalabalık nedeniyle metro hattının hemen üzerinde yaşamak istemiyordum. Ama burada tramvay kapımın önünde ve sessiz bir mahallede yaşıyorum.".

Tramvaylar, Waring'in ulaşım yapısında önemli bir rol oynamaktadır:

• 40 numaralı hat, Gersthof'u şehir merkeziyle (ana üniversitenin yanındaki Schottentor) birbirine bağlar.
• 41 numaralı hat Türkenschanzplatz üzerinden geçtiği için öğrenciler ve öğretmenler için oldukça elverişlidir.
• 42 numaralı hat, bölgeyi üniversite semtleri ve Innerer Stadt ile birbirine bağlıyor.

Tramvay sistemi güvenilir bir şekilde çalışıyor: Wiener Linien'e göre, yoğun saatlerde ortalama bekleme süresi 3-5 dakika olup, bu da onu metroyla karşılaştırılabilir bir kolaylık haline getiriyor.

Bölgede ayrıca Waring'in dış mahallelerini komşu mahalleler ve parklarla bağlayan çeşitli otobüs hatları da bulunmaktadır. Bu, özellikle çocuklu aileler ve yaşlı sakinler için önemlidir: metro ve tramvayların aksine, otobüsler bölgenin iç avlularına daha derinlere ulaşmaktadır.

Son yıllarda Viyana, bisiklet yolları ağını aktif olarak geliştiriyor. Währinger Straße boyunca ve Türkenschanzpark yönüne doğru yeni özel bisiklet yolları eklendi. MA 18'in ( WienŞehir Geliştirme Kurumu) istatistiklerine göre, bölgedeki bisiklet yolculuklarının oranı 2015'te %7'den 2023'te %12'nin üzerine çıktı.

Şehrin STEP 2025 kalkınma planına göre, Währing "kısa mesafeli şehir" (Stadt der kurzen Wege) stratejisine dahil edilmiştir. Bu, önümüzdeki yıllarda yaya alanlarının ve bisiklet yollarının genişletileceği ve çevre dostu ulaşımın önceliklendirileceği anlamına gelir. Özellikle, tramvay hatlarının modernizasyonu ve Türkenschanzpark'a doğru "yeşil ulaşım koridorları" oluşturulması görüşülmektedir.

Uzman görüşü. Ulaşım açısından Währing bir uzlaşmadır: Bölge içinde metro hattı yok, ancak tramvaylar, otobüsler ve yakındaki U-Bahn istasyonları aracılığıyla iyi bir bağlantıya sahip. Aileler ve Viyana merkezinde çalışan veya okuyanlar için ideal bir çözümdür.

Pratikte, Waring'i tercih eden müşterilerin dengeye önem verdiğini fark ettim: aşırı şehir gürültüsü olmadan kolay ulaşım. Bu durum doğrudan gayrimenkul piyasasını etkiliyor. Tramvay duraklarına ve U6 istasyonlarına yakın daireler daha değerli: buradaki kiralar, bölgenin daha uzak mahallelerine göre %8-12 daha yüksek. Dolayısıyla, ulaşım yatırımı teşvik eden ek bir faktör haline geliyor.

Viyana'da park sorunu, sakinlerin konforu ile sürdürülebilir kentsel gelişim arasındaki dengeyi doğrudan yansıtan bir konudur. Bu bağlamda, Viyana'nın 18. bölgesi, lüks konut bölgelerine özgü bir yaklaşım sergiliyor: sakinler için rahatlığa ve toplu taşıma trafiğinin yükünü azaltmaya odaklanılması.

Yatırımcılar için park yeri sadece lojistik bir sorun değil; aynı zamanda mülkün likiditesini de etkileyen bir faktör. Özel garajı veya yer altı otoparkı seçeneği bulunan daireler ve evler ortalama %8-12 daha yüksek fiyata satılıyor.

2017'den beri Viyana'nın 18. bölgesi sakinlerine Parkpickerl (park kartı) sunuyor. Aylık yaklaşık 10 € (yıllık 120 €) karşılığında tüm bölgede park etme imkanı sağlıyor. Buna karşılık, misafir otoparkı daha pahalı; saatte ortalama 2,20 € ( WienSulh Ceza Mahkemesi verilerine göre).

Almanya'dan Pötzleinsdorf'ta bir daire satın alan müşterilerimden biri, Parkpickerl düzenlemesinin onları her gün boş park yeri arama zahmetinden kurtardığını belirtti.

Şehir, Gürtel boyunca ve önemli ulaşım merkezlerinde (Volksoper, Michelbeuern) aktif olarak yer altı otoparkları ve Park & ​​Ride park tesisleri geliştiriyor. Bu tesislerdeki bir alanın kirası, konuma bağlı olarak aylık 90 € ile 140 € arasında değişiyor. Tarihi bölgedeki birçok binanın kendine ait otoparkı olmadığı için bu, apartman kiracıları arasında oldukça popüler.

Şehrin politikası, cadde üzerindeki park alanlarını azaltmayı ve caddeleri yeşillendirmeyi amaçlıyor. Örneğin, 2023 yılında başlayan "Supergrätzl Währing" programı kapsamında, bazı caddeler ek ağaçlar ve bisiklet yollarıyla yaya bölgelerine dönüştürülüyor. Bu durum, araç sahipleri için daha az ücretsiz park seçeneği anlamına gelirken, yeşil alanlarla birlikte gayrimenkul değerlerinde artış sağlıyor.

Gözlemim şu: 18. bölgeyi uzun vadeli yaşam yeri olarak düşünen alıcılar, çocukların güvenle oynayabileceği, sessiz ve araç trafiğinden uzak avlulara giderek daha fazla değer veriyorlar.

Viyana'nın 18. bölgesi (Währing), sadece yeşil parkları ve prestijli villalarıyla değil, aynı zamanda zengin dini ve kültürel mirasıyla da tanınır. Burada Katolik gelenekleri, Protestan cemaatleri, Ortodoks kiliseleri ve Yahudi kültür mekanları uyumlu bir şekilde bir araya gelir. Viyana'nın 18. bölgesinde yaşamayı seçen birçok aile için manevi ve kültürel altyapı önemli bir faktördür. Tarihsel olarak Viyana ve özellikle Währing, ruhen Katolik kalmıştır.

Viyana'nın 18. bölgesindeki dini istatistikler:

• Katolikler: %52,8
• Ortodoks Hristiyanlar: %6,2
• Müslümanlar: %6,0
• Protestanlar: %5,9
• Dini inancı olmayanlar: %21,4
• Diğer dinler: %1,8
• Bilinmiyor: %5,7

Bölgede farklı mimari dönemleri temsil eden birçok tapınak günümüze kadar ulaşmıştır:

Katolik Kiliseleri:

• Pfarrkirche Währing (Aziz Gertrude ve Aziz Lawrence Kilisesi). Bu, bölgenin en eski kiliselerinden biridir ve 13. yüzyıldan itibaren adı geçmektedir. Mevcut bina 1753 yılında inşa edilmiş ve 1934 yılında önemli ölçüde genişletilmiştir. Kilise, geç Barok ve neo-Gotik unsurları bir araya getirmektedir. İç mekanda antik sunaklar ve bir orgun yanı sıra bölgenin tarihiyle ilgili anıtlar bulunmaktadır.
• Lazaristenkirche (Aziz Severian Kilisesi). Ganselberg semtinde bulunan bu kilise, mimar Friedrich von Schmidt tarafından neo-Gotik tarzda inşa edilmiştir. Noricumlu Aziz Severian'a adanmıştır. Kilise 1880 yılında kutsanmış olup, Lazarist Cemaati'nin hizmet verdiği Katolik topluluğunun merkezidir.
• Pfarrkirche Weinhaus (Aziz Yusuf Kilisesi). Gentzgasse üzerinde bulunan kilise, 1883 ile 1889 yılları arasında inşa edilmiştir. İşçilerin ve ailelerin koruyucu azizi olan Aziz Yusuf'a adanmıştır. Kilise, tarihselci mimarisiyle bilinir ve yerel topluluk için önemli bir dini merkezdir.

Protestan ve diğer Hristiyan toplulukları:

• Lutherkirche (Lutheran Kilisesi), Evanjelik topluluğu için önemli bir merkezdir. 1898'de Tarihselci tarzda inşa edilen kilise, sadece bir ibadet yeri olmakla kalmamış, aynı zamanda kültürel konserler ve eğitim etkinlikleri için de bir mekan haline gelmiştir.
• Viyana'nın 18. bölgesinde Ortodoks kilisesi bulunmamaktadır. Bununla birlikte, çeşitli Ortodoks cemaatlerine hizmet veren birkaç Ortodoks kilisesi komşu bölgelerde yer almaktadır.

Yahudi ve dinler arası girişimler:

• Währing'deki Yahudi Mezarlığı. 1784'te açılan bu mezarlık, Viyana İsrail Tarikatı üyelerinin başlıca mezarlık alanı olarak hizmet vermiştir. 1880'lerde kapatılmasına ve Nazi döneminde tahrip edilmesine rağmen, mezarlık önemli bir tarihi anıt olarak kalmıştır.
• Son yıllarda bölgede dinler arası diyalog projeleri aktif olarak geliştirilmektedir. Katolik cemaatleri, Evanjelik topluluğu ve Ortodoks girişimleri ortak kültürel ve hayır etkinliklerine katılmaktadır. "Lange Nacht der Kirchen" (Kiliselerin Uzun Gecesi) gibi programlar, bölge sakinlerinin ve ziyaretçilerin manevi yaşamın çeşitliliğini deneyimlemelerine olanak sağlamaktadır.

Viyana'nın 18. bölgesi olan Währing, sadece prestijli bir yerleşim alanı olarak değil, aynı zamanda zengin tarihi, mimarisi ve çeşitli eğlence aktiviteleriyle de ünlü bir kültür merkezidir. Bu durum, hem sakinler hem de yatırımcılar için sadece prestij ve konfor değil, aynı zamanda yabancılar ve Viyanalı aileler tarafından çok değer verilen yüksek bir yaşam kalitesi anlamına gelir.

Wien Halk Operası – kültürel sahnenin kalbi

Viyana Halk Operası (Volksoper Wien , hem Avusturya'da hem de çok daha geniş bir coğrafyada ünlü olan bölgenin en önemli cazibe merkezidir. Tiyatro, operetlerden klasik operalara, baleden müzikallere kadar yılda yaklaşık 300 yapım sergiliyor.

• Bilet fiyatları koltuğa bağlı olarak 75 € ile 144 € arasında değişmektedir.
• 30 yaş altı genç izleyiciler, U30 programından yararlanarak 15 € karşılığında bilet satın alabilirler.
• Aile bileti sezon başına 30 € olup, çocuklar için %75'e varan indirimler ve yetişkinler için de önemli indirimler sunmaktadır.

Müşterilerimden biri, Volksoper yakınlarında bir daire satın alan bir aile, tiyatroya yakınlığın onlar için sadece bir kolaylık olmaktan öte, gerçek bir yaşam tarzı haline geldiğini belirtiyor; her hafta yeni yapımları seçiyorlar ve bölge sadece yaşanacak bir yer değil, bir kültür merkezi olarak algılanıyor.

Küçük tiyatrolar ve kültür kulüpleri

Volksoper'in yanı sıra, bölge daha küçük sahneler, kültür kulüpleri ve edebiyat derneklerinden oluşan canlı bir topluluğa ev sahipliği yapıyor. Gersthof ve Pötzleinsdorf mahalleleri oda müziği performanslarına, konferanslara ve müzik akşamlarına ev sahipliği yapıyor. Bu yerel kültür ortamı genç aileler ve üniversite öğrencileri tarafından çok değerli bulunuyor ve aynı zamanda bölgenin yatırım çekiciliğini de artırıyor: bu tür mekanlarla çevrili gayrimenkuller her zaman talep görüyor.

Galeriler ve mimari miras

18. bölge, çoğu halka açık sergilere açık olan, 19. ve 20. yüzyıl mimarisine sahip çok sayıda tarihi villa ve bina içermektedir.

• Schloss Pötzleinsdorf, eskiden bir konut olan ve şimdilerde sergilere ve oda konserlerine ev sahipliği yapan bir mekandır.
• Gersthof'ta, yerel sanatçıların eserlerinin sergilendiği küçük özel çağdaş sanat galerilerini ziyaret edebilirsiniz.

Ev satın alanlar için bu, katma değer anlamına geliyor: Birçoğu sadece metrekare değil, aynı zamanda kültürel bir ortamda yaşama fırsatı da arıyor.

Festivaller ve etkinlikler: şarap festivallerinden sokak geçit törenlerine kadar

En ünlü etkinliklerden biri, Ağustos ayında Neustift am Walde'de düzenlenen şarap festivali Neustifter Kirtag'tır. Bu semt idari olarak Döblingbağlı olsa da, tarihsel olarak Währing ile yakın bağları vardır.

• Kirtag her yıl 150.000'e kadar ziyaretçi çekiyor.
• Giriş ücretsizdir ve burada pazar tezgahları, tadım etkinlikleri ve geleneksel geçit törenleri bulunmaktadır.

Viyana'nın bir diğer önemli kültürel etkinliği ise Şarap Yürüyüşü Günü'dür. Rota, Neustift bölgesinden başlar ve Heuriger'de mola vererek üzüm bağlarından geçer. 2025 yılında etkinlik 27-28 Eylül tarihlerinde gerçekleşecek ve katılım ücretsizdir.

Bölgenin bu kısmından şehir evi satın alan müşterilerim, tatil dönemlerinde turist akınının sadece özel bir atmosfer yaratmakla kalmayıp, kısa süreli kiralama karlılığını da artırdığını belirtiyorlar.

Viyana'nın 18. bölgesi, her zaman şehrin en yeşil ve en sakin bölgelerinden biri olarak kabul edilmiştir. Hareketli Gürtel ile Wiener Wald'ın kenarı arasında yer alan bu bölge, gelişmiş kentsel altyapısı ve bol parklarıyla Viyana'da yaşanabilecek en iyi bölgeler arasında sürekli olarak üst sıralarda yer almaktadır. Bölgenin alanının yaklaşık %30'unu yeşil alanlar kaplamakta olup, bu oran başkentin diğer merkezi bölgelerinin ortalamasından önemli ölçüde daha yüksektir.

Türkenschanzpark – Vähring'in simgesi

Türkenschanzpark, bölgenin en büyük parkı ve Viyana'nın en güzel parklarından biridir. Tarihi, göletler, nadir ağaçlar ve seyir teraslarıyla donatılmış bir parkın kurulduğu 19. yüzyıla kadar uzanmaktadır

• Alan: yaklaşık 150.000 m².
• Burada, nadir bulunan Asya ve Amerika ağaçları da dahil olmak üzere 400'den fazla bitki türü yetişmektedir.
• Parkta, Yokohama şehrinin Viyana'ya hediye ettiği bir Japon bahçesi bulunmaktadır.

Türkenschanzpark yakınlarında daire satın alan müşterilerim, binalarından çıkıp beş dakika içinde yeşil bir alana ulaşabilme imkanının daire seçimlerinde belirleyici faktör olduğunu belirtiyorlar. Dahası, park manzaralı daireler, komşu semtlerdeki benzer özelliklere sahip dairelere göre sürekli olarak %10-15 daha pahalıya satılıyor.

Pötzleinsdorfer Schlosspark – Tarih ve Doğa

Bölgenin kuzey kesiminde, eskiden saray olan ve şimdi halka açık olan Pötzleinsdorfer Schlosspark bulunmaktadır. Burada korunmuş ıhlamur ağaçlarıyla dolu yollar bulunur ve aynı zamanda oda konserleri ve yaz etkinlikleri için de bir mekan olarak hizmet vermektedir.

• Park, 400.000 m²'den fazla bir alanı kaplayarak en büyük "kentsel ormanlardan" biri olma özelliğini taşıyor.
• Tesis içerisinde koşu, köpek gezdirme ve piknik yapılmasına izin verilmektedir.
• Bölgenin prestijli yerleşim bölgesi Pötzleinsdorf yakınlarda bulunmaktadır ve burada gayrimenkul fiyatları geleneksel olarak bölge ortalamasının üzerinde seyretmektedir.

Währinger Park ve Setagayapark

• Währinger Park, Gürtel'e daha yakın, öğrenciler ve genç aileler arasında popüler olan yeşil bir vahadır. Spor alanları ve sessiz okuma köşeleri bulunmaktadır.
• Setagayapark, Viyana ile Japonya'nın Setagaya şehri arasındaki dostluğu simgeleyen küçük bir Japon bahçesidir. Özellikle bahar aylarında, kiraz çiçeği mevsiminde oldukça popülerdir.

Bu tür eşsiz alanların varlığı, mahalleye kendine özgü bir kimlik kazandırıyor. Yatırımcılar için bu, parklara erişimi olan konut arayan kiracılardan gelen istikrarlı bir talep anlamına geliyor.

Neustift ve Salmannsdorf bağları

Währing'in kuzeybatı eteklerinde, üzüm bağları ve geleneksel şarap tavernalarıyla (Heuriger) ünlü Neustift am Walde ve Salmannsdorf semtleri yer almaktadır.

• Burada onlarca kilometre uzunluğunda yürüyüş parkuru var, bunlardan bazıları ünlü Wiener Weinwanderweg'in (Viyana Şarap Gezisi Yolu) bir parçası.
• Yaz ve sonbahar aylarında bağlar kültürel bir merkez haline gelir: şarap festivalleri bölgenin dört bir yanından turistleri ve Viyanalıları kendine çeker.
• Bu semtlerdeki daireler ve evler, doğayla iç içe olmayı ve şehre yakınlığı bir arada değerlendirmeyi önemseyen varlıklı aileler arasında özellikle popülerdir.

Yeni yeşillendirme projeleri

İlçe yetkilileri, kentsel çevreyi iyileştirmek için aktif olarak programlar geliştiriyor:

• Yeşil avluların ve yeşil çatıların oluşturulması,
• Yeni binalara "yeşil cephe" uygulanması,
• Yaya bölgelerinin genişletilmesi ve yeşil alanlar lehine cadde üzerindeki park yerlerinin azaltılması.

Stadt Wien (2024) son verilerine göre, Währing, kişi başına düşen çevre projelerine yapılan yatırım açısından ilk üç bölge arasında yer alıyor. Bu durum fiyatları doğrudan etkiliyor: Yeşil avlulara sahip yeni konut kompleksleri, ekolojik altyapıya sahip olmayan benzer komplekslere göre ortalama %8-12 daha yüksek fiyata satılıyor.

Viyana'nın 18. bölgesi Währing, genellikle yeşil parklar, prestijli yerleşim alanları ve şaraphanelerle ilişkilendirilir. Ancak burası sadece "sakin" bir yerleşim bölgesi değil; aynı zamanda küçük işletmelerin, araştırma merkezlerinin ve hizmet sektörünün aktif olarak geliştiği önemli bir iş merkezi. Magistratsabteilung 23'e (Ekonomi, İstihdam ve İstatistik) göre, Währing'de 2.800'den fazla kayıtlı şirket bulunuyor ve bunların yaklaşık %85'i küçük ve orta ölçekli işletmeler.

Bölge ekonomisinde özel bir yere sahip olan geleneksel şarap tavernaları (Heuriger), Neustift am Walde ve Salmannsdorf mahallelerinde yoğunlaşmıştır. Bu işletmeler sadece restoran olmaktan öte, Viyana kültürünün bir parçası olup, yerel şarap ve mevsimlik yemekler sunmaktadır.

• Währing'de 60'tan fazla Heuriger faaliyet göstermektedir ve şarap festivalleri sırasında ciroları %30-40 oranında artmaktadır ( Wiener Wirtschaftskammer verileri, 2023).
• Währinger Straße ve çevresindeki sokaklar, meyhanelerin yanı sıra, yerel halka ve öğrencilere hizmet veren giderek artan sayıda kafe, pastane ve küçük gastronomi mekanına da ev sahipliği yapıyor.

Müşterilerimden biri Türkenschanzpark yakınlarında bir restoran için ticari alan satın aldı. Sürekli müşteri akışı sayesinde, yıllık kira getirisi yaklaşık %5,5 civarında olup, bu oran bölgedeki konut mülklerinin ortalamasından daha yüksektir.

Währing, akademik ve bilimsel sektörlerle yakından bağlantılıdır. Viyana Üniversitesi'nin Biyoloji ve Kimya Enstitüleri de dahil olmak üzere çeşitli bölümlerine ve birçok özel araştırma laboratuvarına ev sahipliği yapmaktadır.

• Viyana Üniversitesi'nde 90.000'den fazla öğrenci bulunmaktadır ve bunlardan bazıları 18. bölgede yaşamaktadır.
• Bu bölge aynı zamanda Avusturya'nın önde gelen ekonomik ve sosyal araştırma kuruluşlarından biri olan Institut für Höhere Studien'e (IHS) de ev sahipliği yapmaktadır.

Eğitim kurumlarının bu yoğunluğu, kampüslere yakın kiralık dairelere olan talebi artırıyor. Gersthof bölgesinde öğrencilere ve genç profesyonellere daire kiralayan müşterilerim, nispeten yüksek kiralarla (metrekare başına 15 €'dan başlayan fiyatlarla) bile istikrarlı doluluk oranlarına ulaşıyorlar.

Währing'deki ticari faaliyetlerin ana eksenleri Gürtel ve Währinger Straße boyunca uzanmaktadır.

• Gürtel, orta ölçekli ofislerin, tıp merkezlerinin ve hizmet şirketlerinin bulunduğu geleneksel bir ulaşım ve ticaret koridoru olma özelliğini koruyor.
• Währinger Straße, sadece mağazaların değil, serbest çalışanlar ve girişimciler arasında popüler olan ortak çalışma alanlarının da aktif olarak geliştiği dinamik bir alışveriş caddesidir.

ImmobilienScout24'e (2024) göre, Vähring'deki ofis kiraları metrekare başına 13 ila 19 € arasında değişmekte olup, bu da bölgeyi Innere Stadt (metrekare başına 20-30 €) kıyasla daha uygun fiyatlı hale getirmektedir.

Waring artık sadece geleneksel olarak prestijli bir yerleşim bölgesi olarak değil, aynı zamanda aktif bir mimari ve çevresel dönüşüm geçiren bir bölge olarak da algılanıyor. Bölge, tarihi karakterini korurken modern konfor standartlarını karşılayan konut ve altyapı sunarak kademeli olarak yenileniyor.

Viyana'nın 18. bölgesindeki en önemli eğilimlerden biri, 19. yüzyılın sonları ve 20. yüzyılın başlarından kalma tarihi Gründerzeit evlerinin ve villalarının yenilenmesidir.

• Wiengöre, Vähring'in premium segmentindeki yenilenmiş mülklerin payı son beş yılda %18 arttı.
• Birçok tarihi binaya çatı katı eklemeleri, yer altı otoparkı ve modernize edilmiş ısıtma sistemleri yapılıyor.

Müşterilerimden biri 2021 yılında Währinger Park yakınlarındaki yenilenmiş bir apartmanda bir daire satın aldı. Yenileme sonrasında mülkün değeri %35'ten fazla arttı ve metrekare başına kira fiyatları 22-24 €'ya ulaştı; bu da bu tür projeleri uzun vadeli karlı bir yatırım haline getiriyor.

Gersthof bölgesi, orta ve üst fiyat aralıklarında daireler sunan butik konut komplekslerinin inşa edildiği yeni geliştirme projeleri için bir cazibe merkezi haline geldi.

• Gersthof'ta yeni konutların ortalama metrekare fiyatı bugün 8.500-10.200 € arasında değişiyor; bu, Döblinggöre biraz daha düşük, ancak komşu Hernalsgöre daha yüksek.
• Gürtel boyunca, apartman daireleri, ofisler ve hizmet alanlarını bir araya getiren modern karma kullanım projeleri ortaya çıkıyor.

Yatırım açısından bakıldığında, bu tür gayrimenkuller, daha yüksek likiditeleri ve orta sınıf aileler arasında istikrarlı talepleri nedeniyle caziptir.

Waring, " WienAkıllı Şehir" programını aktif olarak desteklemektedir. Son yıllarda, yeşil avluların genişletilmesi, güneş panellerinin kurulması ve yağmur suyu drenaj sistemlerinin uygulanması gibi projeler hayata geçirilmiştir.

• Stadt Wien (2023) göre, Viyana'nın 18. bölgesindeki yeni konut projelerinin yaklaşık %20'si enerji verimliliği standartlarına (klimaaktiv Gold veya Passivhaus) göre sertifikalandırılmıştır.
• Bu durum fiyatları doğrudan etkiliyor: Waring'de enerji verimli konutlar, benzer geleneksel konutlara göre ortalama %10-12 daha yüksek fiyata satılıyor.

Bu tür projeler, özellikle uzun vadeli yatırımcılar için caziptir; çünkü enerji verimliliği, sakinlerin enerji maliyetlerini düşürür ve mülkün kiralama piyasasındaki çekiciliğini artırır.

Viyana'nın 18. bölgesi olan Währing, uzun zamandır başkentin en prestijli ve istikrarlı yerleşim bölgelerinden biri olarak kendini kanıtlamıştır. Sıfırdan aktif olarak geliştirilen Viyana'nın yeni bölgelerinin (Seestadt Aspern, Sonnwendviertel) aksine, Währing yatırımcılara sınırlı arz, yüksek altyapı seviyesi ve eşsiz bir kültürel ve doğal miras karışımı sunan olgun bir pazar sunmaktadır.

Fiyat istikrarı ve sınırlı arz

Immobilienpreisspiegel 2024'e göre, Viyana'nın 18. bölgesindeki dairelerin ortalama metrekare fiyatı 7.500 € ile 11.000 € arasında değişirken, lüks villaların metrekare fiyatı 15.000 €'yu aşabiliyor. Dahası, tarihi villaların arzı son derece sınırlı: bölgenin toplam konut stoğunun %3'ünden azı her yıl piyasaya giriyor.

Aileler, gurbetçiler ve araştırmacılar arasında popüler

Waring, uluslararası okullara yakınlığı nedeniyle çocuklu aileler, üniversiteler ve araştırma merkezlerine yakınlığı nedeniyle araştırmacılar ve yabancı uyruklular arasında istikrarlı bir talep görüyor. Bu da yüksek gelirli kiracıların dengeli bir havuzunu oluşturuyor.

Buradaki kira oranları metrekare başına ortalama 16-22 € arasında değişirken, üst segmentlerde 25-28 €'ya kadar çıkıyor. Uzun vadeli yatırımcılar için bu, istikrarlı bir nakit akışı sağlamanın yanı sıra boş kalma riskinin de düşük olması anlamına geliyor.

Prestij ve yeşil alanlar bir talep faktörü olarak

Şehir haritasında Währing, ekolojisiyle öne çıkıyor: alanın yaklaşık %30'u parklar, bağlar ve yeşil alanlarla kaplı. Türkenschanzpark ve Pötzleinsdorfer Schlosspark, bölgenin aileler ve kentsel altyapı ile doğaya yakınlık arasında denge arayanlar için cazibesini artırıyor.

Bu faktörler, Waring'in yaşanabilecek en iyi bölgelerden biri olarak imajına katkıda bulunuyor ve bu da doğrudan istikrarlı talep ve minimum fiyat düzeltme riski anlamına geliyor.

Villa fiyatlarında uzun vadeli büyüme

Viyana'nın 18. bölgesindeki villa segmentine özellikle dikkat edilmelidir. Burada fiyat dinamikleri, kısa vadeli dalgalanmalardan ziyade istikrarlı, çok yıllık bir büyüme göstermektedir. Bunun birkaç nedeni vardır:

• Sınırlı arz (villaların çoğu koruma altındaki alanlarda yer almaktadır ve toplu yeniden yapılanmaya tabi değildir);
• Ailelerden, gurbetçilerden ve bilimsel elit kesimden gelen yüksek talep;
• Bölgenin prestiji, on yıllar boyunca inşa edilmiştir.

RE/MAX Wohnbarometer 2024'e göre, Viyana'nın 18. bölgesindeki villa fiyatları son 10 yılda ortalama %65-70 oranında artarak, şehir ortalaması olan yaklaşık %45'i aştı.

Viyana'nın 18. bölgesi (Währing) herkes için uygun bir seçim olmayabilir, ancak bilinçli olarak konfor, prestij ve uzun vadeli değer arayanlar için idealdir. Bölge, rahat bir yaşam temposu, bol yeşil alanlar ve tarihi mimari ile çağdaş tasarımın bir karışımını sunmaktadır.

, çocuklu aileler ve güvenliğe, huzura ve doğaya erişime değer veren yüksek gelirli kişiler için idealdir . Türkenschanzpark veya Pötzleinsdorfer Schlosspark'ta yürüyüşler günlük yaşamın bir parçası haline gelir ve prestijli okullar ve üniversitelere yakınlık, bölgeyi her yaştan çocuğu olan aileler için özellikle elverişli kılar.

Yatırımcılar için Währing, istikrarlı yapısı nedeniyle cazip bir bölgedir: Buradaki lüks konut piyasası, keskin düşüşler yaşanmadan sorunsuz bir şekilde gelişmekte ve villalar ile büyük dairelerin fiyatları istikrarlı bir şekilde yükselmektedir. Altyapısı henüz gelişmekte olan Viyana'nın yeni bölgelerinin aksine, Währing oturmuş bir denge sunmaktadır: İyi gelişmiş bir sosyal ve ulaşım ağı, kültürel kurumlar, restoranlar ve şaraphaneler konforlu bir yaşam ortamı yaratmaktadır.

Yabancılar ve araştırmacılar da burada ideal yaşam koşulları buluyor. Bölge, üniversite kampüsleri ve araştırma merkezleriyle sınır komşusu olup, uluslararası topluluk açık ve çok dilli bir atmosferi koruyor. Deneyimlerime göre, Almanya ve İsviçre'den birçok müşteri, prestijli bir yaşamı iş yerlerine ve üniversite topluluğuna yakınlıkla birleştirmek için özellikle Vähring'i tercih etti.

Kısacası, Viyana'nın 18. bölgesi, kaliteyi ödün vermeyenler için bir cennettir: geniş konutlar, yeşil sokaklar, prestijli okullar ve garantili yatırım likiditesi. Konfor ve statünün bir arada bulunduğu, gayrimenkul satın almanın sadece yaşamakla ilgili değil, aynı zamanda geleceğe yönelik stratejinizle de ilgili olduğu Viyana'nın en iyi yaşam alanlarından biridir.