Viyana'nın 18. bölgesi (Währing), Viyana'nın zarif ve yeşil bir bölgesidir.

Viyana'nın 18. bölgesi olan Währing, şehrin kuzeybatı kesiminde yer alır ve 9., 17. ve 19. bölgelere komşudur. Canlı şehir hayatının yemyeşil parklar ve sakin sokaklarla buluştuğu bir yerdir.

Bölge, kentsel altyapı ve doğal çevrenin başarılı bir birleşimine sahiptir: Şehir merkezine arabayla sadece birkaç dakika uzaklıkta, villalar, bahçeler ve üzüm bağlarıyla dolu sakin mahalleler bulabilirsiniz. Bu konum, Viyana'daki Währing'i büyük şehrin konforu ile tenha bir atmosfer arasında denge arayanlar için özellikle cazip kılmaktadır.

Währing, tarihsel olarak burjuva ve prestijli bir banliyö olarak gelişmiştir. Zengin aileler, bilim insanları, mimarlar ve 19. yüzyıl Viyana aydınları buraya akın etmiştir. Mahalle bu ruhu hâlâ korumaktadır; zarif villalar, Art Nouveau tarzı binalar ve kır evleri, modern konut kompleksleriyle yan yanadır. Aynı zamanda burada bir üniversite etkisi de hissedilmektedir: Viyana Üniversitesi kampüsleri ve araştırma enstitüleri, Währing'e akademik bir hava katmıştır.

Bölgenin en önemli özelliği yeşil alanlarıdır . Türkenschanzpark, Pötzleinsdorfer Schlosspark ve Neustift am Walde üzüm bağları, bölgenin simgesi haline gelmiştir. Yürüyüşler, aile kutlamaları ve şarap festivalleri burada düzenlenerek şehir yaşamı ve doğanın eşsiz bir karışımı yaratılır. Währing'in sıklıkla "bahçe bölgesi" ve Viyana'nın en güzel köşelerinden biri olarak anılması şaşırtıcı değildir.

Waring'in sosyal yapısı da dikkat çekicidir. Daha genç ve çok kültürlü bir nüfusa sahip merkez ilçelerin aksine, aileler, profesyoneller ve yüksek gelirli yabancılar tarafından yönetilmektedir. Bu durum, tarihi villalardan üzüm bağlarına bakan modern dairelere kadar prestijli konutlara olan talebi artırmaktadır. Elit statüsüne rağmen bölge hala açıktır: okullar, anaokulları, kültür merkezleri ve çok sayıda kafe, rahat ve canlı bir atmosfer sunmaktadır.

Bu yazıda, kırsal bir yerleşimden Viyana'nın en saygın semtlerinden birine dönüşen Währing'in gelişimini ayrıntılı olarak inceleyeceğiz. Tarihini, kentsel yapısını, konut piyasasını, ulaşımını ve eğitim kurumlarını inceleyeceğiz. 18. bölgeyi yalnızca prestijli bir yaşam alanı değil, aynı zamanda gayrimenkule yatırım yapmayı .

Viyana'nın 18. bölgesi veya Währing, günümüzdeki görünümünü büyük ölçüde belirleyen benzersiz bir tarihe sahiptir. Tarihi imparatorluk sarayı ve ticaret merkezleriyle yakından bağlantılı olan merkez bölgelerinin aksine, Währing, Viyana Ormanları'nın pitoresk yamaçlarında yer alan küçük kırsal yerleşimlerden oluşan bir grup olarak gelişmiştir.

19. yüzyılın sonlarına kadar burada ayrı köyler vardı: Weinhauser, Gersthof, Pötzleinsdorf, Neustift am Walde ve Salmannsdorf. Bu isimler, bölgenin tarım ve şarapçılık geçmişini anımsatan, bölge içinde yer adları olarak varlığını sürdürüyor.

Şarapçılık ve bahçecilik, yüzyıllardır yerel ekonominin bel kemiğini oluşturmuştur. Neustift am Walde ve Salmannsdorf, günümüzde de ziyaretçi çekmeye devam eden geleneksel şarap meyhaneleri olan heuriger'leriyle ünlüdür. 19. yüzyılda, Viyana'nın merkezinden varlıklı aileler temiz hava ve huzur arayışıyla buraya taşınmaya başladı. Währing, zamanla villalara ve yazlık evlere ev sahipliği yapan prestijli bir banliyöye dönüştü.

Son statü değişikliği, Währing'in diğer birkaç banliyöyle birlikte 1892'de Viyana'ya dahil edilmesiyle gerçekleşti. Bu, başkentin sınırlarını banliyölere doğru genişlettiği büyük bir kentsel dönüşüm reformunun parçasıydı. O dönemde, şehri sayısal bölgelere ayırma ilkesi benimsenmişti: Währing'e 18 numara verildi. O tarihten itibaren, kendine özgü atmosferini korurken, resmi olarak daha büyük şehrin bir parçası haline geldi.

19. yüzyılın sonlarından bu yana, bölge aktif olarak burjuva villaları ve kır evleri geliştirmektedir. Bunların çoğu tanınmış mimarlar tarafından tasarlanmıştır. Währing, Viyana Art Nouveau ve Art Nouveau akımlarının temsilcileri Otto Wagner ve Josef Hoffmann'ın isimleriyle anılmaktadır. Eserleri, bölgenin kendine özgü mimari manzarasını şekillendirmiştir: bahçelerle çevrili zarif konaklar, zarif cepheler ve doğayla uyum. Währing'de tarihi evlere yatırım yapmakla ilgilenen müşteriler, bugünlerde bölgenin "neredeyse eski Viyana" atmosferine sahip olduğunu sıklıkla dile getirmektedir.

II. Dünya Savaşı sırasında, Viyana'nın birçok semti gibi Währing de bombardımandan nasibini aldı, ancak bu hasar merkez mahalleler kadar şiddetli değildi. Birçok villa ayakta kalabilmiş, ancak bazı binalar yıkılmış veya hasar görmüştü. Bölgenin savaş sonrası yeniden inşası kademeli olarak gerçekleşti: 1950'ler ve 1960'larda yeni konut kompleksleri ortaya çıktı, ancak burjuva mahalle ruhu korundu.

Zamanla Viyana'nın dezavantajlı bölgeleri olarak kabul edilen şehrin diğer bazı bölgelerinin aksine, Währing her zaman prestijini ve popülerliğini korumuştur. Tarihi ve mimari mirası, yatırım cazibesini olumlu yönde etkileyen yüksek düzeyde bir kültürel ve konut değeri yaratmaktadır.

İlçenin tarihindeki bir diğer önemli bölüm ise bilim ve eğitimle bağlantılıdır. 20. yüzyılın başlarında burada üniversite fakülteleri ve araştırma merkezleri kurulmuştur. Türkenschanzpark ve çevresindeki binalar, Viyana Üniversitesi'nde biyolojik ve botanik araştırmalarının merkezi haline gelmiştir. Bu durum, ilçeye akademik bir hava katmış ve prestijini daha da artırmıştır.

Viyana'nın 18. bölgesi (Währing), yaklaşık 6,28 km²'lik bir alanı kaplar ve yaklaşık 51.000 kişilik bir nüfusa sahiptir (Avusturya İstatistik Kurumu, 2024). Nüfus yoğunluğu açısından, bölge "orta" olarak kabul edilir - km² başına yaklaşık 8.100 kişi - Margareten veya Ottakring gibi merkezi bölgelerden önemli ölçüde düşük, ancak "bağcılık" bölgesi Döbling'den yüksektir. Bu rakam, bölgenin yapısını doğrudan yansıtmaktadır: Währing, tekdüze bir bina yığını değil, Gürtel yakınlarındaki yoğun mahallelerden ve kuzey kesimindeki geniş villalardan oluşan bir mozaiktir.

Viyana'nın ana caddelerinden biri olan Gürtel boyunca uzanan Währing, klasik bir kentsel bölge görünümündedir: 19. yüzyıl sonları ve 20. yüzyıl başlarından kalma apartmanlar, mağazalar, restoranlar ve tramvay duraklarıyla doludur. Bölgenin bu bölümü, ruhen merkez bölgelere daha yakındır ve daha kentsel bir atmosfer yaratır.

Pötzleinsdorf ve Neustift am Walde'nin kuzey mahalleleri bambaşka bir izlenim yaratıyor. Burada villalar, Viyana Ormanı'nın yamaçlarına tırmanan bahçeler, dar sokaklar ve üzüm bağları arasında yer alıyor. Bu bölge genellikle "Währing'in yeşil kalbi" olarak anılır. Pötzleinsdorf'ta bir aile evi satın alan Hollandalı müşterilerim, sabahları "üzüm bağları ve dağ manzarasının Avusturya başkentinden çok İtalyan Toskana'sını andırdığını" söylüyorlar.

Viyana'nın 18. bölgesi (Währing), dinamik şehir sokakları ile sakin, yemyeşil banliyö mahalleleri arasında keskin bir kontrast oluşturarak farklı geliştirme türlerini bir araya getirmesi bakımından benzersizdir. Bu çok katmanlı yapı, çok çeşitli alıcı ve kiracı arasında konut talebi yaratmaktadır.

Gersthof ve Währing er Straße, 19. yüzyılın sonları ve 20. yüzyılın başlarından kalma çok katlı apartmanların hakim olduğu daha yoğun kentsel alanlardır. Konutlar daha kompakt ve fiyatlar villa bölgelerine göre daha düşüktür; bu da dairelerin öğrenciler, genç profesyoneller ve prestijli bir bölgede yaşamak isteyen ancak şehir olanaklarına daha yakın olmak isteyen aileler arasında popüler olmasını sağlar. Bu bölgelerde metrekare başına ortalama fiyat yaklaşık 5.500-6.500 €'dur ve villa bölgelerine göre önemli ölçüde daha düşüktür.

Pötzleinsdorf, Währing'in alametifarikasıdır. Mahalle, lüks villaları, bahçeleri ve Pötzleinsdorfer Schlosspark'a yakınlığıyla bilinir. Viyana aydınlarının, işletme sahiplerinin ve gurbetçilerin yaşadığı bir yerdir. Bu bölgedeki villaların metrekare fiyatları 10.000 € ve üzerine çıkabilmekte ve kiralar neredeyse her zaman premium segmenttedir. Müşterilerimden biri olan Avusturyalı bir profesör, özellikle şehir merkezine sadece 20 dakikalık bir tramvay yolculuğu mesafesinde olması ve sakinliği ve yeşil alanlara erişimi nedeniyle burada bir ev satın aldı.

Neustift am Walde ve Salmannsdorf, kent dokusuna entegre olmuş tarihi şarap köyleridir. Heuriger (geleneksel şarap meyhaneleri) burada hâlâ faaliyet göstermektedir ve manzara adeta Viyana Ormanları'yla bütünleşmektedir. Bu bölgeler, başkentte "kırsal" bir atmosfer arayanlar için caziptir. Yatırımcılar için bu uzun vadeli bir stratejidir: fiyatlar yüksek, arz sınırlıdır ve likidite onlarca yıldır devam eder.

Weinhauser ve bir dereceye kadar Gersthof, şehir merkezine hızlı erişim imkânı sunarken daha uygun fiyatlı konutlar sunan ara mahallelerdir. Okullara ve anaokullarına yakınlıkları nedeniyle çocuklu aileler için popüler bir tercihtirler. Vähring'in bu bölgesindeki pazar istikrarlıdır: fiyatlar ılımlı bir şekilde artıyor, ancak düşüş riski minimumdur.

Statistik Austria ve ImmoUnited'a göre Währing, konut fiyatlarının yılda %3-5 oranında istikrarlı bir şekilde arttığı Viyana'nın en müreffeh semtleri arasında yer alıyor. Viyana'nın suç oranının yüksek olduğu bazı bölgelerinin (örneğin, 10. ve 20. bölgelerin bazı kısımları) aksine, buradaki güvenlik seviyesi yüksek kalmaya devam ediyor ve bu da semtin cazibesini daha da artırıyor.

Viyana'nın 18. bölgesi (Währing), şehrin her zaman en müreffeh bölgelerinden biri olarak kabul edilmiştir ve sosyal yapısı bu durumu doğrular. Leopoldstadt veya Favoritengibi daha dinamik ve genç bölgelerin aksine, belirgin bir akademik ve aile odaklı, daha istikrarlı ve olgun bir nüfusa sahiptir. Prestij ve huzurun istikrarlı bir sosyal denge yarattığı Viyana'nın yaşanabilir bölgelerinden biridir.

Statistik Austria'ya (2024) göre, Viyana'nın 18. bölgesinin nüfusu yaklaşık 51.000'dir. Nüfus yoğunluğu, Leopoldstadt veya Margaretendaha düşük olan km² başına yaklaşık 8.100 kişidir ve bu da villaların, yeşil alanların ve daha az yoğun bir kentsel dokunun varlığını yansıtır.

• Şehirde yaşayanların yaş ortalaması 43,7'dir (Viyana'da - 41,1).
• Çocuklu aileler hanelerin yaklaşık %24'ünü oluşturmaktadır. Birçok kişi için, okulların ( Währinger Gymnasium gibi prestijli gramer okulları dahil) ve parkların yakınlığı, mahalle seçiminde önemli bir rol oynamaktadır.
• Nüfusun %20'sinden fazlasını yaşlılar (65+) oluşturuyor, bu oran şehir ortalamasının üzerinde.
• BOKU'ya, Viyana Üniversitesi kampüsüne ve araştırma enstitülerine yakınlığı nedeniyle öğrenciler ve araştırmacılar önemli bir grup oluşturmaktadır.

Bunu kendi deneyimlerimden doğrulayabilirim: Müşterilerimin birçoğu, Viyana'nın 18. bölgesini barış, prestij ve üniversitelere erişim arasındaki denge nedeniyle seçen profesörler ve araştırmacılardır.

Dinamikler ve trendler:

• Waring'in nüfusu son 10 yılda yalnızca %1,5 oranında artarak istikrarlı bir büyüme gösterdi.
• Yaşlı nüfusun oranı artacak: MA23 (State Wien, Statistik) tahminlerine göre, 2035 yılına kadar nüfusun %25'inden fazlası 65 yaş üstü olacak.
• Gayrimenkul piyasası için bu, orta ve büyük ölçekli yüksek kaliteli dairelere ve engelli erişimine uygun evlere (barrierfreie Wohnungen) yönelik istikrarlı bir talep anlamına geliyor.

Viyana'nın 10. (Favoriten) veya 20. (Brigittenau) gibi Arap bölgelerinden farklı olarak Währing'de farklı bir etnik denge var.

• Yabancıların oranı ise yaklaşık %25'tir (şehir ortalaması olan %30'un biraz altındadır).
• Bunlar arasında Almanca konuşan gurbetçiler (özellikle Almanya ve İsviçre'den gelenler) ve Türkiye'den gelenler çoğunlukta.
• Doğu Avrupa ve Asya'dan bilişim ve bilimsel projelerde görev alan uzmanların sayısı artıyor.

WienEntegrasyon Gözlemcisi 2023 raporuna göre, Vähring en yüksek sosyal entegrasyon seviyelerinden birini sergiliyor: Viyana'nın 15. veya 20. bölgeleri gibi suç oranının daha yüksek olduğu bölgelerine kıyasla daha düşük bir "kapalı" yerleşim yoğunluğuna sahip. 18. bölgedeki suç oranı, Viyana ortalamasından %20-30 daha düşük. Bu durum, bölgenin güvenli bir yer olduğunu teyit ediyor ve aileler için cazip hale getiriyor.

Viyana'nın 18. bölgesi sosyo-ekonomik açıdan yüksek refah seviyesiyle öne çıkıyor.

• Kişi başına düşen ortalama gelir yıllık 28.000 avro civarındadır (karşılaştırma için: Viyana'da 24.500 avrodur).
• Yüksek öğrenim görmüş sakinlerin oranı yüksek (şehir genelinde %33'e kıyasla %40'tan fazla).
• Bilimsel ve kültürel elitlerin temsilcilerinin güçlü katılımı.

Bu durum emlak piyasasında da doğrulanıyor. Deneyimlerime göre, Almanya'dan bir aile, sadece mülkün kalitesini değil, aynı zamanda sosyal ortamı da göz önünde bulundurarak, kalıcı ikametgahı olarak Pötzleinsdorf'taki bir villayı seçmişti: "Burada profesörler, doktorlar ve mimarlar arasındayız ve bu durum günlük hayatta bile hissediliyor."

Kısa süreli kiracıların çoğunlukta olduğu mahallelerin (örneğin 9. Bölge'deki öğrenciler) aksine, Waring'de uzun süreli ev sahibi oranı yüksektir. Sakinlerin %55'inden fazlası 10 yıldan uzun süredir apartmanlarında veya evlerinde yaşamaktadır. Bu, istikrarlı bir topluluk oluşturur ve geleneklerin korunmasına yardımcı olur.

Ancak hareketlilik hâlâ artıyor. Özellikle Gürtel ve Gersthof boyunca iki ve üç yatak odalı dairelere yönelik artan kira talebiyle birlikte, genç BT ve tıp uzmanları giderek daha fazla buraya taşınıyor.

Viyana'nın 18. bölgesi (Währing), başkentin gayrimenkul dünyasında özel bir yere sahiptir. 19. ( Döbling ) ve 13. ( Hietzing ) ile birlikte genellikle Viyana'nın prestijli bölgelerinden biri olarak kabul edilir, ancak aynı zamanda kendine özgü bir sosyal dengeye de sahiptir. Şehrin dışındaki daha az tercih edilen mahallelerin aksine, Währing geniş bir konut seçeneği yelpazesi sunar: sınırlı sayıda belediye dairesinden üzüm bağlarına bakan benzersiz villalara kadar. Bu nedenle, Viyana'da daire satın almayı bu bölgeye yakından bakmalıdır.

"Burjuva mahallesi" statüsüne rağmen, Vähring'de sosyal konutlar da bulunmaktadır. Wiener Wohnen'e (2024) göre, belediye dairelerinin toplam konut stokundaki payı yaklaşık %10-12'dir. Bu oran, şehir ortalamasından (yaklaşık %25) önemli ölçüde düşük olsa da, daha az varlıklı gruplar için belirli bir düzeyde uygun fiyatlı konut imkânı sunmaktadır.

• Sosyal konutlar özellikle Gürtel boyunda yoğunlaşmıştır; bu bölgede tarihi apartmanlar inşa edilmiştir.
• Buradaki tipik daireler 40-70 m² arasında olup, kiraları metrekare başına 7-9 € civarındadır.

Üniversite öğrencileri ve genç profesyonellerin geçici konaklama için bu segmenti tercih ettiği durumlarla karşılaştım. Ancak arzın sınırlı olması nedeniyle talep her zaman arzı aşıyor.

Währing'in simgesi elbette Pötzleinsdorf ve Neustift am Walde'deki villalarıdır. Bu bölgeler başlangıçta 19. yüzyıl Viyana burjuvazisi için banliyö tatil beldeleri olarak gelişmiş ve bu imaj günümüze kadar gelmiştir.

• Villalar çoğunlukla ünlü mimarlar (Otto Wagner, Josef Hoffmann) tarafından tasarlanmış olup, yapıların birçoğu mimari anıt niteliğindedir.
• Günümüzde bu evler, bahçeli, yüzme havuzlu, bağ manzaralı, 300-600 m² büyüklüğünde lüks konutlardır.
• Bu tür mülklerin fiyatları metrekare başına 10.000 Euro'dan başlıyor, özel seçenekler metrekare başına 15.000 Euro'yu aşıyor.

Lüks konutların ortalama %10-15 daha pahalı olduğu komşu 19. bölge (Döbling) ile karşılaştırıldığında, Vähring daha uygun fiyatlı görünüyor, ancak daha az prestijli değil.

Deneyimlerime göre, Avusturyalı bir aile, Neustift'te tam da bu eşsiz kombinasyon nedeniyle bir ev satın aldı: huzur, üzüm bağları, dağ patikalarına yakınlık ve yine de Viyana merkezine arabayla sadece 20 dakika uzaklıkta. "Bu bölge, bir tatil beldesi hissi veriyor ama aynı zamanda bir şehrin rahatlığını da sunuyor."

Waring'deki kiralık konut piyasası oldukça çeşitlidir:

• Gürtel'de orta sınıf daire kiraları metrekare başına yaklaşık 14-16 avro civarındadır. Bu, merkezi bölgelere göre biraz daha düşüktür ve bu da bölgeyi öğrenciler, üniversite personeli ve genç profesyoneller için cazip kılmaktadır.
• Pötzleinsdorf ve Gersthof'ta lüks daire ve evlerin kiraları metrekare başına 25-30 avro ve üzerine çıkabiliyor.
• Yalı ve villalarda kiralar aylık birkaç bin avroyu buluyor.

Alman müşterilerim için Gersthof'ta ev kiralamak, satın almadan önce geçici bir çözüm oldu; uygun bir villa aramak için zaman harcadılar. İlginç bir şekilde, burada ev kiralamak, satın almadan önce bölgeyi "deneme" fırsatı sunuyor.

Währing, uzun zamandır Viyana'nın en müreffeh semtlerinden biri olarak kabul edilmekle kalmıyor, aynı zamanda zengin bir eğitim altyapısına sahip bir bölge olarak da biliniyor. Anaokullarından ilkokullara, üniversite fakültelerinden araştırma enstitülerine kadar her düzeyde eğitim kurumu burada mevcut. Bu nedenle birçok aile, özellikle okul veya üniversite çağında çocukları olan Viyana'daki Währing'i yaşamak için ideal bir semt olarak görüyor.

İlçede hem devlet hem de özel olmak üzere yaklaşık 30 anaokulu (Kindergarten) bulunmaktadır. Wien Şehir Mahkemesi'ne (MA 10) göre, Währing'deki anaokulu kontenjanının şehir ortalamasının üzerinde olması, ebeveynlerin üzerindeki yükü hafifletmektedir.

• Vähring'de belediyeye ait ücretsiz anaokulları (Städtischer Kindergarten) ağı bulunmaktadır; veliler sadece yemek parası öderler (ayda 80-120 €).
• Kindergruppe Währing veya İki Dilli Anaokulu gibi özel çocuk bakım merkezleri, yabancı aileler arasında popülerdir. Almanca eğitim veren anaokullarının aylık ücretleri 400-600 avro, uluslararası eğitim verenlerin aylık ücretleri ise 700-1.200 avro arasında değişmektedir.

Almanya ve İsviçre'den çocuklarıyla taşınan birçok müşterim, Viyana'nın diğer semtlerinden farklı olarak Almanca-İngilizce odaklı bir anaokulunda yer bulmanın daha kolay olduğunu belirtti. Bu, Währing'i uluslararası aileler için özellikle uygun hale getiriyor.

İlkokullar (Volksschule) kamuya açık ve ücretsizdir. Yiyecek ve öğretim materyalleri için küçük masraflar vardır (yılda 200-300 €). Örneğin, Semperstraße'deki Volksschule, yüksek kaliteli matematik ve dil eğitimiyle tanınır. Bölgede ayrıca, yıllık maliyeti 3.500-8.000 € arasında değişebilen kapsamlı dil veya din programları sunan özel ilkokullar da bulunmaktadır.

Waring'de şu tanınmış gramer okulları bulunmaktadır:

• Bundesgymnasium ve Bundesrealgymnasium Wien Währing (Döblinger Strasse 24)
• GRG 18 Bergheidengasse (Bergheidengasse 41–45).

Bu okullar hem klasik hem de gerçek spor salonu eğitimi sunmaktadır. Devlet spor salonlarında eğitim ücretsizdir; ancak ulaşım, ders dışı etkinlikler ve öğretim materyalleri için yıllık 300-600 avro arasında değişen ek ücretler alınmaktadır.

Müzik eğitimi de oldukça değerlidir. Belediyeye ait Musikschule Währing dönem başına 200-400 avro karşılığında ders verirken, öğretmenlerle özel derslerin saati 40-70 avrodur.

Währing bölgesinde, Viyana Üniversitesi'nin (botanik, biyoloji) fakülteleri, Türkenschanzpark'taki araştırma merkezleri ve Güzel Sanatlar Akademisi'nin (Akademie der bildenden Künste Wien) bölümleri de dahil olmak üzere üniversite kampüsleri bulunmaktadır.

AB öğrencileri için Avusturya üniversitelerindeki öğrenim ücreti neredeyse ücretsizdir (yönetim ücreti dönem başına yaklaşık 20 avrodur). AB dışından gelen öğrenciler için ise dönem başına 726 avro olan öğrenim ücreti, Viyana'yı diğer Avrupa başkentleriyle rekabet edebilir hale getirmektedir.

Viyana'nın 18. bölgesi, kentsel gelişim ve yeşil alanların dengeli birleşimiyle bilinir ve gelişmiş ancak insan odaklı bir ulaşım sistemine sahiptir. Burada vurgu sadece toplu taşımaya , aynı zamanda bisiklet altyapısına ve yürüyerek erişilebilirliğe de yapılır. Viyana'da yaşamayı seçenler için ulaşım ağı belirleyici bir faktördür: şehir merkezine, üniversite kampüslerine ve çevredeki prestijli semtlere kolay erişim sağlar.

Währing'e direkt metro seferi bulunmaması, bölgenin kendine özgü karakterini şekillendiren bir özelliktir. Ancak, U6 istasyonu Währinger Straße–Volksoper ve Michelbeuern–AKH merkezi, bölgenin tam kenarında yer almaktadır. Bu sayede bölge sakinleri aktarma merkezlerine hızlıca bağlanarak 10-15 dakikada Viyana merkezine ulaşabilirler.

Deneyimlerime göre, müşteriler genellikle derin bir metro hattının eksikliğinin gelişmiş bir tramvay ve otobüs ağıyla telafi edildiğini belirtiyor. İsviçreli bir alıcı bana, "Gürültü ve kalabalık nedeniyle doğrudan bir metro hattının üzerinde yaşamak istemedim. Ama burada kapımın önünde bir tramvay ve sakin bir mahalle var," dedi.

Waring'in ulaşım yapısında tramvaylar önemli bir rol oynuyor:

• 40. Hat – Gersthof'u şehir merkezine (Schottentor, ana üniversitenin yanında) bağlar.
• 41 numaralı hat Türkenschanzplatz'dan geçiyor, bu da öğrenci ve öğretmenler için kolaylık sağlıyor.
• 42 numaralı hat, bölgeyi üniversite bölgeleri ve Innerer Stadt'a bağlıyor.

Tramvay sistemi güvenilir bir şekilde çalışıyor: Wiener Linien'e göre, yoğun saatlerde ortalama bekleme süresi 3-5 dakika olup, metroya göre konfor açısından benzerdir.

İlçede ayrıca Waring'in dış mahallelerini komşu mahallelere ve parklara bağlayan birçok otobüs güzergahı bulunmaktadır. Bu, özellikle çocuklu aileler ve yaşlılar için önemlidir: Metro ve tramvayların aksine, otobüsler ilçenin iç avlularına kadar uzanır.

Viyana, son yıllarda bisiklet yolları ağını aktif olarak geliştiriyor. Währinger Straße boyunca ve Türkenschanzpark yönünde yeni özel bisiklet şeritleri eklendi. MA 18 (Stadtentwicklung Wien) istatistiklerine göre, bölgedeki bisiklet yolculuklarının payı 2015'teki %7'den 2023'te %12'nin üzerine çıktı.

Şehrin STEP 2025 kalkınma planına göre, Währing "kısa mesafeli şehir" (Stadt der kurzen Wege) stratejisine dahil edilmiştir. Bu, önümüzdeki yıllarda yaya alanları ve bisiklet yollarının genişletileceği ve çevre dostu ulaşımın ön planda tutulacağı anlamına gelmektedir. Özellikle tramvay hatlarının modernizasyonu ve Türkenschanzpark'a doğru "yeşil ulaşım koridorları" oluşturulması tartışılmaktadır.

Uzman görüşü. Ulaşım açısından Währing bir uzlaşma: İlçe içinde metro hattı yok, ancak tramvaylar, otobüsler ve yakınlardaki metro istasyonlarıyla iyi bir bağlantıya sahip. Aileler ve Viyana'nın merkezinde çalışan veya okuyanlar için ideal bir çözüm.

Uygulamada, Waring'i tercih eden müşterilerin değer dengesinin şu olduğunu fark ettim: aşırı şehir gürültüsü olmadan rahat erişim. Bu, emlak piyasasını doğrudan etkiliyor. Tramvay merkezlerine ve U6 istasyonlarına yakın daireler daha değerli: Buradaki kiralar, bölgenin daha ücra mahallelerine göre %8-12 daha yüksek. Dolayısıyla ulaşım, yatırımı artıran ek bir etken haline geliyor.

Viyana'da otopark, sakinlerin konforu ile sürdürülebilir kentsel gelişim arasındaki dengeyi doğrudan yansıtan bir konudur. Bu bağlamda, Viyana'nın 18. bölgesi, lüks konut alanlarına özgü bir yaklaşım sergilemektedir: sakinler için rahatlığa ve toplu taşıma trafiğinin yükünü azaltmaya önem verilmektedir.

Yatırımcılar için otopark sadece lojistik bir sorun değil; aynı zamanda gayrimenkulün likiditesini etkileyen bir faktör. Özel garajlı veya yer altı otoparkı seçeneği olan daireler ve evler ortalama %8-12 daha pahalıya satılıyor.

Viyana'nın 18. bölgesi, 2017 yılından bu yana bölge sakinlerine Parkpickerl (park kartı) hizmeti sunuyor. Aylık ücreti yaklaşık 10 € (yıllık 120 €) olan bu kart, tüm bölgede park imkanı sağlıyor. Buna karşılık, misafir otoparkı daha pahalı - ortalama saatlik 2,20 € ( WienSulh Ceza Mahkemesi'nden alınan veriler).

Almanya'dan Pötzleinsdorf'ta daire satın alan müşterilerimden biri, Parkpickerl düzenlemesinin kendilerini günlük boş alan arama derdinden kurtardığını belirtti.

Şehir, Gürtel boyunca ve önemli ulaşım merkezlerinde (Volksoper, Michelbeuern) yer altı garajları ve Park & ​​Ride (Park Et & Devam Et) otopark tesislerini aktif olarak geliştiriyor. Bu tesislerdeki bir alanın kiraları, konuma bağlı olarak aylık 90 ila 140 avro arasında değişiyor. Tarihi bölgedeki birçok binanın kendine ait yol dışı otoparkı olmadığı için bu sistem, daire kiralayanlar arasında popüler.

Şehrin politikası, cadde üzerindeki parklanmayı azaltmayı ve sokakları yeşillendirmeyi amaçlıyor. Örneğin, 2023'te başlayan "Supergrätzl Währing" programı kapsamında, bazı sokaklar ek ağaçlar ve bisiklet yollarıyla yaya bölgelerine dönüştürülüyor. Araç sahipleri için bu, daha az ücretsiz park yeri seçeneği anlamına gelirken, yeşil çevreyle birlikte emlak değerlerinin artması anlamına geliyor.

Gözlemim: 18. bölgeyi uzun vadede yaşamak için düşünen alıcılar, çocukların güvenli bir şekilde oynayabileceği, sessiz ve araçsız avlulara giderek daha fazla değer veriyor.

Viyana'nın 18. bölgesi (Währing), yalnızca yemyeşil parkları ve prestijli villalarıyla değil, aynı zamanda zengin dini ve kültürel mirasıyla da bilinir. Burada Katolik gelenekleri, Protestan toplulukları, Ortodoks cemaatleri ve Yahudi kültürel alanları uyum içinde harmanlanmıştır. Viyana'nın 18. bölgesinde yaşamayı tercih eden birçok aile için manevi ve kültürel altyapı önemli bir faktördür. Tarihsel olarak, Viyana ve özellikle Währing, ruhen Katolikliğini korumaktadır.

Viyana'nın 18. bölgesindeki dini istatistikler:

• Katolikler: %52,8
• Ortodoks Hıristiyanlar: %6,2
• Müslümanlar: %6,0
• Protestanlar: %5,9
• Hiçbir dini inancı yok: %21,4
• Diğer din: %1,8
• Bilinmeyen: %5,7

Bölgede farklı mimari dönemleri temsil eden çok sayıda tapınak günümüze ulaşmıştır:

Katolik Kiliseleri:

• Pfarrkirche Währing (Aziz Gertrude ve Aziz Lawrence Kilisesi). 13. yüzyıl gibi erken bir tarihte adı geçen, bölgenin en eski kiliselerinden biridir. Mevcut bina 1753 yılında inşa edilmiş ve 1934 yılında önemli ölçüde genişletilmiştir. Kilise, geç Barok ve Neo-Gotik unsurları bir araya getirmektedir. İç mekanda antika sunaklar ve bir orgun yanı sıra bölgenin tarihiyle ilgili anıtlar bulunmaktadır.
• Lazaristenkirche (Aziz Severian Kilisesi). Ganselberg semtinde bulunan bu kilise, mimar Friedrich von Schmidt tarafından neo-Gotik tarzda inşa edilmiştir. Noricumlu Aziz Severian'a adanmıştır. Kilise 1880 yılında kutsanmıştır ve Lazarist Cemaati'nin hizmet verdiği Katolik cemaatinin merkezidir.
• Pfarrkirche Weinhaus (Aziz Joseph Kilisesi). Gentzgasse'de bulunan kilise, 1883-1889 yılları arasında inşa edilmiştir. İşçilerin ve ailelerin koruyucu azizi Aziz Joseph'e adanmıştır. Kilise, tarihsel mimarisiyle bilinir ve bölge halkı için önemli bir dini merkezdir.

Protestan ve diğer Hıristiyan toplulukları:

• Lutherkirche (Lutheran Kilisesi), Evanjelik cemaat için önemli bir merkezdir. 1898 yılında Tarihselci tarzda inşa edilen kilise, sadece bir ibadethane değil, aynı zamanda kültürel konserler ve eğitim etkinlikleri için de bir mekan haline gelmiştir.
• Viyana'nın 18. bölgesinde Ortodoks kilisesi bulunmamaktadır. Ancak, komşu bölgelerde çeşitli Ortodoks topluluklarına hizmet veren birkaç Ortodoks kilisesi bulunmaktadır.

Yahudi ve dinler arası girişimler:

• Währing'deki Yahudi Mezarlığı. 1784 yılında açılan bu mezarlık, Viyana İsrail Tarikatı üyelerinin ana mezar yeri olarak hizmet vermiştir. 1880'lerde kapatılmasına ve ardından Nazi döneminde yıkılmasına rağmen, mezarlık önemli bir tarihi anıt olmaya devam etmektedir.
• Son yıllarda, bölgede dinler arası diyalog projeleri aktif olarak gelişmektedir. Katolik cemaatleri, Evanjelist cemaat ve Ortodoks girişimleri ortak kültürel ve hayırsever etkinliklere katılmaktadır. "Lange Nacht der Kirchen" (Kiliselerin Uzun Gecesi) gibi programlar, bölge sakinlerinin ve ziyaretçilerin manevi yaşamın çeşitliliğini deneyimlemelerine olanak tanır.

Viyana'nın 18. bölgesi Währing, yalnızca prestijli bir yerleşim bölgesi olarak değil, aynı zamanda zengin tarihi, mimarisi ve çeşitli eğlence aktiviteleriyle kültürel bir merkez olarak da bilinir. Hem bölge sakinleri hem de yatırımcılar için bu, yalnızca prestij ve konfor değil, aynı zamanda gurbetçilerin ve Viyanalı ailelerin değer verdiği yüksek bir yaşam kalitesi anlamına da gelir.

Volksoper Wien – kültür sahnesinin kalbi

Bölgenin başlıca cazibe merkezi olan Volksoper Wien , hem Avusturya'da hem de yurtdışında ün kazanmıştır. Tiyatro, operetlerden klasik operalara, baleden müzikallere kadar her yıl yaklaşık 300 prodüksiyon sunmaktadır.

• Bilet fiyatları koltuğa göre 75 ile 144 avro arasında değişiyor.
• 30 yaş altı genç seyirciler U30 programından faydalanarak 15 avro karşılığında bilet satın alabilirler.
• Aile bileti sezon başına 30 avro olup, çocuklara %75'e varan indirimler, yetişkinlere ise önemli indirimler sağlıyor.

Müşterilerimden biri, Volksoper'ın yakınında bir daire satın alan bir aile, tiyatroya yakınlığın onlar için sadece bir kolaylıktan öte, gerçek bir yaşam tarzı haline geldiğini belirtiyor; her hafta yeni prodüksiyonlar izliyorlar ve bölge artık sadece yaşanacak bir yer değil, bir kültür merkezi olarak algılanıyor.

Küçük tiyatrolar ve kültür kulüpleri

Volksoper'ın yanı sıra, bölge küçük sahneler, kültür kulüpleri ve edebiyat topluluklarından oluşan canlı bir topluluğa ev sahipliği yapmaktadır. Gersthof ve Pötzleinsdorf mahalleleri oda performanslarına, konferanslara ve müzik akşamlarına ev sahipliği yapmaktadır. Bu yerel kültür ortamı, genç aileler ve üniversite öğrencileri tarafından çok beğenilmekte ve aynı zamanda bölgenin yatırım cazibesini de artırmaktadır: Bu tür alanlarla çevrili gayrimenkuller her zaman talep görmektedir.

Galeriler ve mimari miras

18. bölgede 19. ve 20. yüzyıl mimarisine sahip çok sayıda tarihi villa ve bina bulunmaktadır; bunların çoğu halka açık sergilere açıktır.

• Schloss Pötzleinsdorf eski bir konut olup şu anda sergi ve oda konserlerine ev sahipliği yapmaktadır.
• Gersthof'ta yerel sanatçıların eserlerinin sergilendiği küçük özel çağdaş sanat galerilerini ziyaret edebilirsiniz.

Ev alıcıları için bu, katma değer anlamına geliyor: Birçoğu yalnızca metrekareye değil, aynı zamanda kültürel bir ortamda yaşama fırsatına da bakıyor.

Festivaller ve etkinlikler: şarap festivallerinden sokak geçit törenlerine

En ünlü etkinliklerden biri, Ağustos ayında Neustift am Walde'de düzenlenen Neustifter Kirtag adlı şarap festivalidir. Bu bölge idari olarak Döblingbir parçası olsa da, tarihsel olarak Währing ile yakın bağları vardır.

• Kirtag her yıl 150.000'e yakın ziyaretçiyi ağırlıyor.
• Girişin ücretsiz olduğu etkinlikte pazar tezgahları, tadımlar ve geleneksel geçit törenleri düzenleniyor.

Bir diğer önemli kültürel etkinlik ise Viyana Şarap Yürüyüşü Günü. Rota, Neustift bölgesinden başlayıp üzüm bağları arasında devam ediyor ve Heuriger'de mola veriyor. Etkinlik 2025 yılında 27-28 Eylül tarihlerinde gerçekleşecek ve katılım ücretsiz.

Bu bölgede müstakil ev satın alan müşterilerim, tatil dönemlerinde gelen turist akının hem özel bir atmosfer yarattığını hem de kısa dönem kiralamaların karlılığını artırdığını belirtiyorlar.

Viyana'nın 18. bölgesi, şehrin her zaman en yeşil ve en sakin bölgelerinden biri olarak kabul edilmiştir. Hareketli Gürtel ile Wiener Wald sınırı arasında yer alan bölge, gelişmiş kentsel altyapısı ve zengin parklarıyla, Viyana'da yaşamak için en iyi bölgeler arasında sürekli olarak yer almaktadır. Yeşil alanlar, bölgenin yaklaşık %30'unu kaplar ve bu oran, başkentin diğer merkezi bölgelerinin ortalamasından önemli ölçüde yüksektir.

Türkenschanzpark – Vähring'in simgesi

Türkenschanzpark, bölgenin en büyük parkı ve Viyana'nın en güzel parklarından biridir. Tarihi, göletler, nadir ağaçlar ve seyir terasları içeren peyzajlı bir parkın burada kurulduğu 19. yüzyıla kadar uzanır.

• Alan: yaklaşık 150.000 m².
• Burada nadir Asya ve Amerika ağaçları da dahil olmak üzere 400'den fazla bitki türü yetişiyor.
• Parkta Yokohama şehrinin Viyana'ya hediyesi olan bir Japon bahçesi de yer alıyor.

Türkenschanzpark yakınlarında daire satın alan müşterilerim, daire seçimlerinde belirleyici etkenin, binalarından çıkıp beş dakika içinde yeşil bir alana ulaşabilme imkânı olduğunu belirtiyorlar. Dahası, park manzaralı dairelerin fiyatları, komşu mahallelerdeki benzer mülklere göre sürekli olarak %10-15 daha pahalı.

Pötzleinsdorfer Schlosspark – Tarih ve Doğa

İlçenin kuzey kesiminde, eski bir saray binası olan ve günümüzde halka açık olan Pötzleinsdorfer Schlosspark yer almaktadır. Korunmuş ıhlamur ağaçlarıyla dolu sokaklara sahip olan bu park, aynı zamanda oda konserleri ve yaz etkinliklerine de ev sahipliği yapmaktadır.

• Park, 400.000 metrekareyi aşan alanıyla dünyanın en büyük "kent ormanları"ndan biri olma özelliğini taşıyor.
• Tesis içerisinde koşu, köpek gezdirme ve piknik yapılmasına izin verilmektedir.
• Yakınlarda, emlak fiyatlarının geleneksel olarak bölgenin ortalamasından daha yüksek olduğu prestijli Pötzleinsdorf yerleşim bölgesi bulunmaktadır.

Währinger Park and Setagayapark

• Gürtel'e daha yakın olan Währinger Park, öğrenciler ve genç aileler arasında popüler olan yeşil bir vahadır. Spor alanları ve sessiz okuma alanları sunmaktadır.
• Setagayapark, Viyana ile Japonya'nın Setagaya şehri arasındaki dostluğu simgeleyen küçük bir Japon bahçesidir. Özellikle kiraz çiçeği mevsiminde ilkbaharda popülerdir.

Bu tür benzersiz alanların varlığı, mahalleye özgün bir kimlik kazandırıyor. Yatırımcılar için bu, parklara erişimi olan konut arayan kiracıların sürekli talebi anlamına geliyor.

Neustift ve Salmannsdorf üzüm bağları

Währing'in kuzeybatı eteklerinde bağları ve geleneksel şarap meyhaneleri Heuriger ile ünlü Neustift am Walde ve Salmannsdorf mahalleleri yer almaktadır.

• Burada onlarca kilometre uzunluğunda yürüyüş parkurları var; bunlardan bazıları ünlü Wiener Weinwanderweg'in bir parçası.
• Yaz ve sonbaharda bağlar bir kültür merkezine dönüşüyor: şarap festivalleri bölgenin her yerinden turist ve Viyanalıları buraya çekiyor.
• Bu mahallelerdeki daireler ve evler, doğa ile şehre yakınlığın birleşimine değer veren varlıklı aileler arasında özellikle popülerdir.

Yeni yeşillendirme projeleri

İlçe yetkilileri kentsel çevreyi iyileştirmek için aktif olarak programlar geliştiriyor:

• yeşil avlular ve yeşil çatıların oluşturulması,
• yeni binalarda "yeşil cephelerin" kurulması,
• yaya bölgelerinin genişletilmesi ve yeşil alanlar lehine sokak park alanlarının azaltılması.

Stadt Wien (2024) son verilerine göre, Währing, kişi başına düşen çevre projelerine yatırım açısından ilk üç ilçe arasında yer almaktadır. Bu durum fiyatları doğrudan etkilemektedir: Yeşil avlulu yeni konut kompleksleri, eko-altyapısı olmayan benzerlerine göre ortalama %8-12 daha pahalıya satılmaktadır.

Viyana'nın 18. bölgesi Währing, genellikle yeşil parklar, prestijli yerleşim alanları ve şarap meyhaneleriyle anılır. Ancak burası sadece "sessiz" bir yerleşim bölgesi değil; aynı zamanda küçük işletmelerin, araştırma merkezlerinin ve hizmet sektörünün aktif olarak geliştiği önemli bir iş merkezidir. Magistratsabteilung 23'e (Ekonomi, İstihdam ve İstatistik) göre, Währing 2.800'den fazla kayıtlı şirkete ev sahipliği yapmaktadır ve bunların yaklaşık %85'i küçük ve orta ölçekli işletmelerdir.

Bölge ekonomisinde özel bir yeri olan geleneksel şarap meyhaneleri (Heuriger), Neustift am Walde ve Salmannsdorf semtlerinde yoğunlaşmıştır. Bu işletmeler, sıradan bir restorandan çok daha fazlasıdır ve yerel şaraplar ve mevsimlik yemekler sunan Viyana kültür kimliğinin bir parçasıdır.

• Währing'de 60'tan fazla Heuriger faaliyet göstermektedir ve şarap festivalleri sırasında ciroları %30-40 oranında artmaktadır ( Wiener Wirtschaftskammer verileri, 2023).
• Währinger Straße ve çevresindeki sokaklarda meyhanelerin yanı sıra, yerel halka ve öğrencilere hizmet veren giderek artan sayıda kafe, pastane ve küçük gastropub'lar da bulunmaktadır.

Müşterilerimden biri, Türkenschanzpark yakınlarında bir restoran için ticari alan satın aldı. Sürekli müşteri akışı sayesinde kira getirisi yıllık yaklaşık %5,5'tir; bu da bölgedeki konut mülklerinin ortalamasından daha yüksektir.

Währing, akademik ve bilimsel sektörlerle yakından bağlantılıdır. Viyana Üniversitesi'nin Biyoloji ve Kimya Enstitüleri de dahil olmak üzere çeşitli bölümlerinin yanı sıra çeşitli özel araştırma laboratuvarlarına ev sahipliği yapmaktadır.

• Viyana Üniversitesi'nde 90.000'den fazla öğrenci var ve bunların bir kısmı 18. bölgede yaşıyor.
• Bölgede ayrıca Avusturya'nın ekonomik ve sosyal araştırmalar yapan önde gelen düşünce kuruluşlarından biri olan Institut für Höhere Studien (IHS) da yer almaktadır.

Eğitim kurumlarının bu yoğunluğu, kampüslere yakın kiralık dairelere olan talebi artırıyor. Gersthof bölgesinde öğrencilere ve genç profesyonellere daire kiralayan müşterilerim, nispeten yüksek kiralarla (metrekare başına 15 avrodan başlayan fiyatlarla) bile istikrarlı doluluk oranları elde ediyor.

Währing'deki ticari faaliyetlerin ana hatları Gürtel ve Währinger Straße boyunca uzanmaktadır.

• Gürtel, orta ölçekli ofislere, tıbbi muayenehanelere ve hizmet şirketlerine ev sahipliği yapan geleneksel bir ulaşım ve ticaret koridoru olmaya devam ediyor.
• Währinger Straße, yalnızca mağazaların değil, aynı zamanda serbest çalışanlar ve girişimciler arasında popüler olan ortak çalışma alanlarının da aktif olarak geliştiği dinamik bir alışveriş caddesidir.

ImmobilienScout24 (2024) verilerine göre Vähring'deki ofis kiraları metrekare başına 13 ila 19 € arasında değişiyor ve bu da bölgeyi Innere Stadt (metrekare başına 20-30 €) kıyasla daha uygun hale getiriyor.

Waring artık yalnızca geleneksel olarak prestijli bir yerleşim bölgesi olarak değil, aynı zamanda aktif mimari ve çevresel dönüşüm geçiren bir bölge olarak da algılanıyor. Bölge, tarihi karakterini korurken, modern konfor standartlarını karşılayan konut ve altyapı sunarak kademeli olarak yenileniyor.

Viyana'nın 18. bölgesindeki en önemli trendlerden biri, 19. yüzyılın sonları ve 20. yüzyılın başlarından kalma tarihi Gründerzeit evlerinin ve villalarının yenilenmesidir.

• WienGayrimenkul Piyasası 2024 raporuna göre, Vähring'in premium segmentindeki yenilenmiş konutların payı son beş yılda %18 arttı.
• Birçok tarihi binaya çatı katı eklentileri, yer altı otoparkı ve iyileştirilmiş ısıtma sistemleri ekleniyor.

Müşterilerimden biri, 2021 yılında Währinger Park yakınlarında yenilenmiş bir apartman dairesi satın aldı. Yenilemenin ardından mülkün değeri %35'ten fazla arttı ve kira oranları artık metrekare başına 22-24 avroya ulaşıyor; bu da bu tür projeleri karlı bir uzun vadeli yatırım haline getiriyor.

Gersthof bölgesi, orta ve üst düzey fiyat aralıklarında daireler sunan butik konut komplekslerinin inşa edildiği yeni geliştirme projeleri için bir mıknatıs haline geldi.

• Gersthof'ta yeni konutların ortalama fiyatı bugün metrekare başına 8.500-10.200 avrodur; bu fiyat Döblingbiraz düşük, ancak komşu Hernalsyüksektir.
• Gürtel boyunca daire, ofis ve hizmet alanlarını bir araya getiren modern karma kullanımlı projeler ortaya çıkıyor.

Yatırım açısından bakıldığında ise bu tür gayrimenkuller, daha yüksek likiditeye sahip olmaları ve orta gelirli aileler arasında istikrarlı bir talep görmeleri nedeniyle caziptir.

Waring, "Akıllı Şehir Wien" programını aktif olarak destekliyor. Son yıllarda yeşil avluların genişletilmesi, güneş panellerinin kurulması ve yağmur suyu drenaj sistemlerinin uygulanması gibi projeler hayata geçirildi.

• Stadt Wien (2023) göre, Viyana'nın 18. bölgesindeki yeni konut projelerinin yaklaşık %20'si enerji verimliliği standartlarına (klimaaktiv Gold veya Passivhaus) göre sertifikalandırılmıştır.
• Bu durum fiyatları doğrudan etkiliyor: Waring'deki enerji tasarruflu konutlar, benzer geleneksel konutlara göre ortalama %10-12 daha pahalıya satılıyor.

Bu tür projeler özellikle uzun vadeli yatırımcılar için caziptir, çünkü enerji verimliliği, sakinlerin kamu hizmetleri maliyetlerini azaltır ve mülkün kiralık piyasadaki çekiciliğini artırır.

Viyana'nın 18. bölgesi Währing, uzun zamandır başkentin en prestijli ve istikrarlı yerleşim bölgelerinden biri olarak kendini kanıtlamıştır. Sıfırdan aktif olarak geliştirilen Viyana'nın yeni bölgelerinin (Seestadt Aspern, Sonnwendviertel) aksine, Währing yatırımcılara sınırlı arz, yüksek altyapı seviyesi ve benzersiz bir kültürel ve doğal miras karışımıyla olgun bir pazar sunmaktadır.

Fiyat istikrarı ve sınırlı arz

Immobilienpreisspiegel 2024'e göre, Viyana'nın 18. bölgesindeki dairelerin ortalama metrekare fiyatı 7.500 ila 11.000 avro arasında değişirken, lüks villaların metrekare fiyatı 15.000 avroyu aşabiliyor. Dahası, tarihi villa arzı son derece sınırlı: bölgedeki toplam konut stokunun %3'ünden azı her yıl piyasaya giriyor.

Aileler, yabancılar ve araştırmacılar arasında popüler

Waring, çocuklu aileler (uluslararası okullara yakınlığı), araştırmacılar (yakınlardaki üniversiteler ve araştırma merkezleri) ve yabancılar arasında istikrarlı bir talep görmektedir. Bu durum, yüksek gelirli kiracılardan oluşan dengeli bir havuz yaratmaktadır.

Buradaki kira bedelleri metrekare başına ortalama 16-22 avro iken, premium segmentlerde metrekare başına 25-28 avroya kadar ulaşıyor. Uzun vadeli yatırımcılar için bu, istikrarlı bir nakit akışının yanı sıra düşük boş mülk riski anlamına da geliyor.

Prestij ve yeşil alanlar talep faktörü olarak

Währing, kentsel haritasında ekolojisiyle öne çıkıyor: Yüzölçümünün yaklaşık %30'u parklar, üzüm bağları ve yeşil alanlarla kaplı. Türkenschanzpark ve Pötzleinsdorfer Schlosspark, aileler ve kentsel altyapı ile doğaya yakınlık arasında denge arayanlar için bölgenin cazibesini artırıyor.

Bu faktörler, Waring'in yaşanacak en iyi bölgelerden biri olduğu imajına katkıda bulunuyor ve bu da doğrudan istikrarlı talep ve fiyat düzeltmesi riskinin minimum olması anlamına geliyor.

Villa fiyatlarında uzun vadeli büyüme

Viyana'nın 18. bölgesindeki villa segmentine özellikle dikkat edilmelidir. Buradaki fiyat dinamikleri, kısa vadeli dalgalanmalar yerine istikrarlı ve uzun yıllara yayılan bir büyüme göstermektedir. Bunun birkaç nedeni vardır:

• sınırlı arz (villaların çoğu korunan alanlarda yer almaktadır ve toplu yeniden inşaya tabi değildir);
• ailelerden, yabancılardan ve bilim elitlerinden gelen yoğun talep;
• onlarca yıldır inşa edilen lokasyonun prestiji.

RE/MAX Wohnbarometer 2024'e göre, Viyana'nın 18. bölgesindeki villa fiyatları son 10 yılda ortalama %65-70 oranında artarak, şehir genelindeki yaklaşık %45'lik ortalamayı aştı.

Viyana'nın 18. bölgesi (Währing), herkes için olmasa da, bilinçli olarak konfor, prestij ve uzun vadeli değer arayanlar için ideal bir tercihtir. Bölge, rahat bir yaşam temposuna, bol yeşil alana ve tarihi mimari ile çağdaş tasarımın bir karışımına sahiptir.

çocuklu aileler ve güvenliğe, huzura ve doğaya erişime önem veren yüksek gelirli aileler için idealdir . Türkenschanzpark veya Pötzleinsdorfer Schlosspark'ta yürüyüş yapmak günlük hayatın bir parçası haline gelirken, prestijli okullar ve üniversitelere yakınlığı, bölgeyi her yaştan çocuklu aileler için özellikle uygun hale getirir.

Yatırımcılar için Währing, istikrarı sayesinde cazip bir yer: Buradaki premium konut piyasası, ani düşüşler olmadan sorunsuz bir şekilde gelişiyor ve villa ve büyük dairelerin fiyatları istikrarlı bir şekilde artıyor. Altyapıları hâlâ gelişmekte olan Viyana'nın yeni semtlerinin aksine, Währing yerleşik bir denge sunuyor: gelişmiş bir sosyal ve ulaşım ağı, kültürel kurumlar, restoranlar ve şarap barları konforlu bir yaşam ortamı yaratıyor.

Yabancılar ve araştırmacılar da burada ideal yaşam koşulları buluyor. Bölge, üniversite kampüsleri ve araştırma merkezleriyle çevrili ve uluslararası topluluk açık ve çok dilli bir atmosfere sahip. Deneyimlerime göre, Almanya ve İsviçre'den birçok müşteri, prestijli bir yaşamı işe ve üniversite topluluğuna yakınlıkla birleştirmek için özellikle Vähring'i tercih etti.

Kısacası, Viyana'nın 18. bölgesi, kaliteyi ödün vermekten daha çok önemseyenler için bir cennet: ferah konutlar, yemyeşil sokaklar, prestijli okullar ve garantili yatırım likiditesi. Konfor ve statünün el ele gittiği, Viyana'nın yaşamak için en iyi semtlerinden biri ve gayrimenkul satın almak sadece yaşamakla ilgili değil, aynı zamanda gelecek stratejinizle de ilgili.