Magkano ang halaga ng real estate sa Germany sa 2025?

Ang merkado ng real estate ng Aleman ay nagpapakita ng mga palatandaan ng matatag na paglago sa 2025 pagkatapos ng pababang pagsasaayos ng mga nakaraang taon. Ayon sa Europace, ang average na presyo ng pagbili ng apartment sa bansa ay humigit-kumulang €3,400 bawat metro kuwadrado, na may mga presyo sa mga pangunahing lungsod tulad ng Munich na lumalampas sa €7,000 bawat metro kuwadrado, habang sa mga hindi gaanong hinahangad na rehiyon, maaari silang dalawa hanggang tatlong beses na mas mababa.

Ayon sa isang ulat ng Institute of German Economics (IW Consult), 82% ng mga rehiyon ng German ang makakakita ng mga pagtaas ng presyo mula 2024 hanggang 2025, isang average na 2.3%, na nagkukumpirma ng unti-unting pagbawi sa merkado.

Sa ilalim ng mga kundisyong ito, ang Germany ay nananatiling isa sa mga pinakakaakit-akit na destinasyon para sa mga mamumuhunan na naghahanap ng pangmatagalang proteksyon sa kapital at matatag na kita. Pinagsasama nito ang mataas na legal na proteksyon para sa mga may-ari ng ari-arian, malinaw na mga pamamaraan ng transaksyon, at malakas na domestic demand para sa paupahang pabahay, lalo na sa pinakamalaking lungsod—Berlin, Munich, at Frankfurt.

Hindi tulad ng mga bansa sa timog Europa na may mas pabagu-bago ng mga merkado, ang merkado ng Aleman ay nailalarawan sa pamamagitan ng katatagan at predictability, na ginagawa itong isang "angkla" sa portfolio ng isang internasyonal na mamumuhunan.

Ako, si Oksana Zhushman, ay isang abogado na may internasyonal na karanasan sa real estate at pamumuhunan. Nagtatrabaho ako sa mga proyekto sa buong Europe, kabilang ang suporta sa transaksyon at mga proyekto sa pagtatayo. Sa artikulong ito, tatalakayin ko ang mga detalye ng pagbili ng real estate sa Germany, ang pagiging kaakit-akit nito sa pamumuhunan, mga aspetong legal at buwis, at ihambing ang merkado sa Austria.

Ang Germany at Austria ay parehong nailalarawan sa pamamagitan ng katatagan at mataas na proteksyon sa pamumuhunan, ngunit naiiba sa mga pasanin sa buwis at dynamics ng merkado. Ang Germany , partikular ang Berlin, ay umaakit ng mga mamumuhunan sa laki nito, sari-saring ari-arian, at mataas na demand sa pag-upa, ngunit dapat isaalang-alang ng mga mamumuhunan ang mas kumplikadong mga regulasyon, mga gastos sa buwis, at pana-panahong pagbabagu-bago ng presyo.

Ang Austria, sa kabilang banda, ay nagpapakita ng isang mas balanseng modelo: ang batas ay mas transparent, ang mga panganib ay mas mababa, at ang merkado ay patuloy na nagpapakita ng paglago ng halaga ng ari-arian. Nahihigitan ng Vienna ang Berlin hindi lamang sa mga tuntunin ng katatagan, kundi pati na rin sa mga tuntunin ng inaasahang paglago ng presyo at demand—nananatiling mataas ang mga katanungan sa real estate sa Austria. Ginagawa nitong partikular na kaakit-akit ang bansa sa mga konserbatibong mamumuhunan na nagpapahalaga sa pangangalaga ng kapital at isang pangmatagalang pananaw.

Para sa mga mamumuhunan na naghahanap ng mas predictable at matatag na merkado, ang pagbili ng apartment sa Vienna ay kadalasang natural: pinagsasama ng lungsod ang matatag na pangangailangan para sa pabahay, malinaw na mga regulasyon, at katamtaman ngunit matatag na paglago ng mga presyo ng ari-arian.

Matagal nang itinuturing ang Alemanya na "anchor" na merkado ng real estate ng EU. Hindi ito nagkataon lamang: pinagsasama ng bansa ang isang malaking merkado, isang matatag na ekonomiya, at malinaw na mga regulasyon para sa mga mamumuhunan. Ang mataas na proteksyon sa mga karapatan sa ari-arian at predictable return ay dalawang kritikal na salik na ginagawang mahalagang asset ang real estate sa Germany para sa pangmatagalang pamumuhunan.

Sa pagsasagawa, madalas kong nakikitang pinipili ng mga kliyente ang Berlin o Munich nang tumpak para sa mga kadahilanang ito: kahit na ang mga apartment sa Germany ay mas mahal kaysa sa maraming kalapit na bansa, ang panganib ng pagkawala ng kapital ay minimal. Halimbawa, ang isa sa aking mga kliyente ay bumili ng isang two-bedroom apartment sa Berlin sa halagang €4,300/m², at sa loob ng dalawang taon, ang kita sa pag-upa ay patuloy na sumasakop sa mortgage at mga buwis.

Ayon sa PWC, World Bank, at Numbeo, ang Germany ay kabilang sa nangungunang mga bansa sa Europa para sa transparency ng transaksyon at proteksyon ng mamumuhunan. Sa Property Transparency Index (PWC, 2024), ang Germany ay nakakuha ng 84/100, na inilalagay ito sa par sa Netherlands at Austria, habang ang Spain at Portugal ay nakakuha ng halos 65–70/100, at ang Greece ay nakakuha ng halos 58/100.

Ayon sa World Bank Doing Business 2023, nangunguna ang Germany sa EU para sa kadalian ng pagpaparehistro ng ari-arian, na may markang 97/100, na sumasalamin sa bilis at transparency ng mga transaksyon.

Para sa mga mamumuhunan, nangangahulugan ito ng mas kaunting mga nakatagong panganib, mas mahuhulaan na pasanin sa buwis, at malinaw na mga pamamaraan. Sa pagsasagawa, inirerekomenda ko ang aking mga kliyente na suriing mabuti ang Grundbuch at gumamit ng lokal na notaryo upang maiwasan ang mga legal na isyu—lalo na kapag bumibili ng mga apartment sa Germany sa mga prestihiyosong lugar.

Madalas kong nakikita ang mga mamumuhunan na nagsisimula sa mas maliliit na lungsod ng Germany (Leipzig, Dresden), kung saan ang mga gastos sa pabahay ay mas mababa kaysa sa Berlin o Munich, ngunit ang potensyal na paglago ay mas mataas. Nagbibigay-daan ito para sa mas mababang presyo ng pagpasok habang bumubuo pa rin ng matatag na kita sa pag-upa.

• Isang matatag na ekonomiya at batas. Kahit na sa panahon ng mga taon ng krisis, ang mga presyo ng real estate sa mga pangunahing lungsod ay bumaba nang katamtaman.
• Mataas ang demand sa pag-upa, lalo na sa mga bayan ng unibersidad at mga pangunahing sentro ng negosyo.
• Transparency at proteksyon. Pinaliit ng legal na sistema ang mga panganib ng pandaraya at mga nakatagong problema.
• Mga prospect ng pangmatagalang pamumuhunan. Kahit na may medyo mababang mga ani ng rental, ang pamumuhunan sa real estate sa Germany ay nagkakahalaga ng pamumuhunan sa proteksyon ng kapital.

Ang aking payo: kapag pumipili ng isang ari-arian, palaging isaalang-alang hindi lamang ang presyo ng isang apartment sa Germany kundi pati na rin ang potensyal na demand sa pag-upa, imprastraktura, at nakaplanong pagpapaunlad ng lugar. Isa sa mga kaso ko: pagbili ng apartment sa Leipzig sa halagang €2,800/m² – pagkalipas ng tatlong taon, tumaas ang presyo ng halos 15%, habang nanatiling stable ang rental rate, na nagpapatunay sa pagiging maayos ng aking diskarte.

Ang real estate sa Germany ay tradisyonal na itinuturing na isa sa mga pinaka-maaasahang instrumento para sa pagpepreserba at pagpapataas ng kapital sa Europa. Ang merkado na ito ay nababanat kahit na sa mga panahon ng pagbabago sa ekonomiya, at ang matatag na domestic demand ay ginagawa itong partikular na kaakit-akit sa mga pangmatagalang mamumuhunan.

Ang merkado ng real estate ng Aleman ay dumaan sa ilang mahahalagang yugto sa nakalipas na 15 taon. Kasunod ng krisis noong 2008–2010, ang mga presyo ng pabahay ay nagsimulang tumaas nang tuluy-tuloy, na tumaas noong 2021–2022. Sa panahong ito, ang mga presyo ng apartment sa mga sikat na lungsod sa Germany ay maaaring tumaas ng 10–15% bawat taon.

Isang katamtamang pagwawasto ang naobserbahan noong 2023–2024, na may average na pagbaba ng mga presyo ng 10–15% sa buong bansa. Gayunpaman, sa unang quarter ng 2025, ang merkado ay naging matatag, at, ayon sa mga eksperto, ang isang maayos na paglago ng 1-3% ay inaasahan sa karamihan ng mga rehiyon.

Sa pagsasagawa, nakikita ko na tiyak na sa mga panahon ng pagwawasto ng presyo na ang pagkakataong bumili ng apartment sa Germany sa isang kaakit-akit na presyo ay lumitaw, lalo na kapag isinasaalang-alang ang muling pagbebenta ng mga ari-arian na may napatunayang kasaysayan ng pagmamay-ari. Halimbawa, ang isa sa aking mga kliyente ay bumili ng dalawang silid-tulugan na apartment sa Leipzig sa panahon ng pagbaba ng presyo para sa €2,800/m², at makalipas ang isang taon, tumaas ang presyo ng 8%, at ang ari-arian ay nakakakuha na ng matatag na kita sa pag-upa.

Ang pinakamalaking aktibidad ay sinusunod sa mga pinakamalaking lungsod:

• Ang Berlin ay ang kabisera at sentro ng pang-ekonomiyang aktibidad, na may mataas na pagkatubig at matatag na pangangailangan sa pag-upa.
• Ang Munich ay isang premium na segment, na may mga mamahaling apartment, mababa ang ani ng rental, ngunit maaasahang capitalization.
• Ang Frankfurt at Hamburg ay mga sentro ng pananalapi at logistik na interesado sa mga namumuhunan sa institusyon.
• Ang Leipzig, Dresden, Düsseldorf ay mga lungsod na may lumalaking demand at mas abot-kayang presyo.

Inirerekomenda ko ang mga mamumuhunan na tumingin sa kabila ng mga nangungunang lungsod. Halimbawa, ang pagbili ng bahay sa Leipzig o Dresden ng Germany ay nag-aalok ng mababang presyo ng pagpasok at mataas na potensyal na paglago—isang diskarte na partikular na angkop para sa mga mamumuhunan na naghahanap upang pag-iba-ibahin ang kanilang portfolio.

Ang merkado ng Aleman ay magkakaiba:

Ang pangalawang merkado ay ang pangunahing segment, na nag-aalok ng mga abot-kayang opsyon at predictable na ani ng rental.
Ang mga bagong pag-unlad ay kulang, lalo na sa malalaking lungsod; mas mataas ang mga presyo, ngunit ang mga katangian ay matipid sa enerhiya at nagtatampok ng mga modernong layout.
sa premium na segment ang Munich, Frankfurt, at Berlin; nag-aalok sila ng mataas na capitalization ngunit isang mahabang panahon ng pagbabayad.
Ang mga gusali ng apartment (Mehrfamilienhaus) ay kaakit-akit sa mga institusyonal at pribadong mamumuhunan; nag-aalok sila ng isang matatag na daloy ng mga pagbabayad sa pag-upa.

Madalas kong nakikita ang mga mamumuhunan na nagsisimula sa pamamagitan ng pagbili ng mga kasalukuyang property sa Germany upang masukat ang demand sa pag-upa at unti-unting palawakin ang kanilang portfolio gamit ang mga bagong build at Mehrfamilienhaus.

Ang merkado ng real estate ng Aleman ay nananatiling isa sa pinaka balanse sa Europa. Ayon sa Bundesbank, sa 2024, humigit-kumulang 82% ng lahat ng mga transaksyon sa real estate sa tirahan ay makukumpleto ng mga German mismo, habang ang mga dayuhang mamumuhunan ay nagkakahalaga ng humigit-kumulang 18% ng merkado.

• Ang mga German ay pangunahing bumibili para sa kanilang sariling tirahan at pangmatagalang pamumuhunan, kadalasang pumipili ng muling pagbibili ng mga ari-arian o mga bahay sa Germany.
• Ang mga dayuhang mamumuhunan ay aktibo sa mga segment ng rental at premium na ari-arian. Kilalang-kilala sa kanila ang mga mamimili mula sa Austria, Switzerland, Netherlands, China, at Middle East.
• Ang mga pondo ng institusyon (pensiyon, mga kompanya ng seguro) ay nananatiling pangunahing manlalaro sa merkado ng mga gusali ng apartment (Mehrfamilienhaus).

Ang mga dayuhang mamimili ay madalas na tumutuon sa mga bagong pag-unlad sa Berlin at Frankfurt, kung saan ang mga premium-class na apartment sa Germany ay maaaring magsimula sa €8,000–€10,000/m², ngunit handa silang magbayad ng premium para sa garantiya ng matatag na pangangailangan sa pag-upa.

Ang pangunahing kadahilanan sa katatagan ng merkado ay malakas na domestic demand. Kahit na sa panahon ng pagbabawas ng internasyonal na aktibidad, ang mga Aleman ang sumusuporta sa merkado.

• Noong 2023–2024, sa kabila ng 10–15% na pagbaba ng presyo, bumaba lang nang humigit-kumulang 5% ang bilang ng mga domestic na transaksyon, na nagpapahiwatig ng patuloy na aktibidad ng mamimili.
• Sa mga pangunahing lungsod, ang mga upa ay tumataas nang mas mabilis kaysa sa mga presyo ng pabahay. Halimbawa, sa Berlin at Munich, ang mga upa ay tumaas ng average na 6-8% bawat taon, na higit na nagpapasigla ng interes mula sa mga lokal na mamimili.

Noong 2023, ang mga kliyente ng Frankfurt ay bumili ng apartment sa halagang €6,200 kada metro kuwadrado, na umaasa sa kita sa pag-upa. Sa loob ng isang taon, ang ani ay 3.8%, na itinuturing na napakagandang resulta para sa Germany, dahil sa mababang panganib.

Pagdating sa pagbili ng real estate sa Germany, mahalagang maunawaan hindi lamang ang presyo ng isang apartment sa Germany, kundi pati na rin ang legal na istraktura ng pagmamay-ari, na direktang nakakaapekto sa mga karapatan at panganib ng mamumuhunan.

Ito ang pinakakaraniwang opsyon—ang klasikong anyo ng pagmamay-ari ng bahay o apartment sa Germany. Parehong pagmamay-ari ng may-ari ang gusali mismo at ang lupa sa ilalim nito. Ang ari-arian ay maaaring malayang itapon: inuupahan, ibenta, o ipasa sa pamamagitan ng mana.

Para sa mga pangmatagalang mamumuhunan, ito ang pinakamagandang opsyon—mga pinakamababang paghihigpit at mahuhulaan na paglago ng halaga. Ang isa sa aking mga kliyente ay bumili ng bahay sa Munich sa halagang €1.2 milyon noong 2018. Ngayon, ang halaga nito sa merkado ay lumampas sa €1.8 milyon—at ang ari-arian ay walang anumang mga karapatan ng third-party.

Sa pangkalahatan, ito ay isang "pag-upa sa lupa" hanggang sa 99 na taon na may karapatang magtayo at gumamit ng ari-arian. Ang may-ari ay nagbabayad ng Erbbauzins (taunang upa sa may-ari ng lupa). Sa pagtatapos ng pag-upa, ang lupa ay ibinalik sa may-ari, at ang kapalaran ng mga gusali ay nakasalalay sa kontrata.

Sa pagsasagawa, ang mga naturang transaksyon ay mas karaniwan sa mga lungsod kung saan ang lupa ay partikular na mahal (halimbawa, Frankfurt o Hamburg). Karaniwan kong inirerekumenda na maingat na kalkulahin ng mga kliyente ang return on investment: kung minsan ang mababang presyo ng isang apartment sa Germany sa ilalim ng Erbbaurecht ay binabayaran ng mataas na taunang pagbabayad.

• Ang Miteigentum ay isang common shared property kung saan ang bawat may-ari ay may porsyentong bahagi.
• Ang Wohnungseigentum ay isang anyo ng pagmamay-ari ng mga indibidwal na apartment sa isang apartment building na may bahagi sa mga karaniwang lugar (hagdan, bubong, basement).

Kapag bumibili ng apartment sa Berlin, palagi kong itinuturo ang halaga ng pagpapanatili ng mga karaniwang lugar sa aking mga kliyente. Bagama't mukhang kaakit-akit ang mga presyo ng pabahay sa Germany, maaaring magastos ang maintenance (lalo na sa mga makasaysayang gusali).

• Wohnrecht (karapatan sa paninirahan) – kadalasang ginagamit sa mana: halimbawa, ang mga magulang ay nagpapanatili ng karapatang manirahan sa isang bahay kahit na ipinasa nila ito sa kanilang mga anak.
• Mga kooperatiba sa pabahay (Genossenschaften) – ang pabahay ay pag-aari ng kooperatiba, hindi ng isang indibidwal. Ang mga miyembro ay tumatanggap ng karapatang gamitin ang apartment ngunit hindi ito malayang ibenta.

Ang pabahay ng kooperatiba ay kung minsan ay angkop para sa mga mag-aaral o mga retirado, ngunit ito ay bihirang interesado sa mga mamumuhunan: ang pagbili ng isang apartment sa Germany sa format na ito ay nangangahulugan ng mas kaunting kontrol at zero liquidity kapag nagbebenta.

Bilang karagdagan sa direktang pagbili, ang mga sumusunod ay nagiging mas popular:

• Ang mga pamumuhunan sa pamamagitan ng mga pondo (Immobilienfonds) ay maginhawa para sa mga gustong mabawasan ang kanilang paglahok sa pamamahala.
• Ang mga shared purchase at family trust ay mga solusyon para sa kapital ng pamilya, kung saan ipinapasa ang ari-arian sa mga susunod na henerasyon.

Sinuportahan ko kamakailan ang transaksyon ng pamilyang Nuremberg, na kinabibilangan ng pagpaparehistro ng kanilang tahanan sa Germany sa pamamagitan ng isang family trust. Ito ay nagbigay-daan sa kanila na agad na magbigay ng mana at maiwasan ang mataas na buwis sa mga kasunod na paglilipat sa kanilang mga anak.

Hindi tulad ng Austria o Switzerland, kung saan ang mga dayuhan ay napapailalim sa mga mahigpit na quota at permit, ang mga hindi residente sa Germany ay malayang makakabili ng real estate. Gayunpaman, mayroong isang catch: nang walang permit sa paninirahan o kita, ang mga bangko ay nag-aatubili na mag-isyu ng mga mortgage sa Germany, at ang pasanin sa buwis ay mas mataas kaysa sa mga lokal. Higit pa rito, kinakailangan ng mga bangko at notaryo na i-verify ang pinagmulan ng mga pondo at suriin ang mga mamimili laban sa mga listahan ng mga internasyonal na parusa.

Mayroon akong kliyente mula sa Ukraine na bumili ng apartment sa Germany (napresyo sa €420,000 sa Düsseldorf) gamit ang sarili niyang mga pondo, ngunit hindi nakakuha ng mortgage dahil sa kawalan niya ng German residency. Sa ganitong mga sitwasyon, inirerekomenda ko ang pagpaplano ng istraktura ng pagbili nang maaga—halimbawa, sa pamamagitan ng paggawa ng isang GmbH o pundasyon ng pamilya kung ito ay isang malaking portfolio.

Ang pagbili ng real estate sa Germany— apartment man ito sa Berlin, bahay sa Bavaria, o paupahang ari-arian sa Leipzig—ay palaging may kasamang mahigpit na legal na proseso. Bagama't tila kumplikado ito sa unang tingin, ang sistemang ito ay nagbibigay ng mataas na antas ng proteksyon para sa parehong mamimili at nagbebenta.

Kasama sa proseso ang ilang mahahalagang yugto:

• Paunang kasunduan – sumang-ayon ang mga partido sa mga pangunahing tuntunin: ang presyo ng apartment sa Germany, ang mga tuntunin, at pinagmumulan ng financing.
• Ihanda ang kasunduan sa isang notaryo - nang walang notarization, ang transaksyon ay hindi wasto.
• Financial due diligence – tinatasa ng bangko o abogado ang pinagmulan ng kapital at ang kahandaan ng mamimili para sa transaksyon.
• Notarial signing - pinapatunayan ng notaryo ang kasunduan at ipinapaliwanag ang mga kahihinatnan nito.
• Ang pagpasok sa Grundbuch (rehistro ng ari-arian) ay ang hakbang na ginagawang legal na may-ari ang bumibili ng ari-arian sa Germany.

Isang kliyente mula sa Czech Republic ang gustong bumili ng apartment sa Germany nang malayuan. Salamat sa tamang power of attorney, mabilis na dumaan ang transaksyon, ngunit humiling din ang bangko ng mga dokumento na nagpapatunay sa pinagmulan ng mga pondo. Payo: maghanda ng isang pakete ng mga dokumento sa pananalapi nang maaga.

• ang ahente na mahanap ang ari-arian at magsagawa ng mga negosasyon.
• ng abogado ang legal na kadalisayan ng transaksyon: ang pagkakaroon ng mga encumbrances, ang katayuan ng may-ari, at ang transparency ng lahat ng kundisyon.

Palagi kong pinapayuhan ang mga kliyente na huwag magtipid sa legal na payo: minsan, isang inspeksyon ang nagsiwalat na ang bahay na kanilang isinasaalang-alang sa Hamburg ay may bukas na hindi pagkakaunawaan sa paglilitis. Nakatulong ito na maiwasan ang malalaking panganib.

Upang bumili ng apartment sa Germany, dapat patunayan ng isang mamumuhunan:

• legal na pinagmulan ng mga pondo,
• sapat na kapital (karaniwang hindi bababa sa 20-30% ng halaga ng ari-arian para sa paunang bayad kung ang isang mortgage ay ginamit),
  kawalan sa mga parusa o mga blacklist.

Maaaring kumpletuhin ng mga dayuhan ang transaksyon kahit na hindi naroroon nang personal—sa pamamagitan ng proxy. Ang kapangyarihan ng abogado ay dapat na notarized at apostilled sa bansa ng bumibili.

Sa pagsasagawa, ang pagpipiliang ito ay madalas na pinipili ng mga mamumuhunan mula sa Asya na hindi maaaring maglakbay sa pagpirma. Gayunpaman, ang mga notaryo sa Germany ay lalong nangangailangan ng video identification upang mabawasan ang panganib ng panloloko.

Ang pangunahing dokumento ay ang Grundbuchauszug (extract mula sa land registry). Sinasalamin nito ang:

• may-ari,
• encumbrances (mga mortgage, lease sa ilalim ng Erbbaurecht, easement),
• mga paghihigpit sa paggamit.

Isang kliyente sa Leipzig sa Grundbuch ang nakatuklas ng isang easement sa bahagi ng kanilang bakuran—isang karapatan ng daan para magamit ng mga kapitbahay. Isinasaalang-alang namin ito sa panahon ng negosasyon at binawasan ang presyo ng 4%.

Kapag bumibili ng real estate sa Germany, mahalagang isaalang-alang hindi lamang ang mga presyo ng pabahay kundi pati na rin ang mga karagdagang gastos. Maaaring magdagdag ang mga ito ng 10-15% sa presyo ng property, lalo na para sa mga premium na property o apartment building.

• Ang halaga ng buwis ay depende sa pederal na estado: mula 3.5% hanggang 6.5% ng halaga ng apartment o bahay.
• Sa Bavaria at Saxony – 3.5%, sa Berlin, Hamburg at Hesse – hanggang 6.5%.

Sa aking karanasan, nang bumili ang isang kliyente ng apartment sa Berlin sa halagang €450,000, ang buwis ay humigit-kumulang €29,000. Isa ito sa mga bagay na kadalasang minamaliit ng mga dayuhang mamumuhunan.

• Notaryo + pagpaparehistro sa Grundbuch: ~1% ng presyo ng ari-arian.
• Ahente: karaniwang 3–7% plus VAT, depende sa rehiyon at mga tuntunin ng kasunduan.
• Abogado: isa-isa, depende sa pagiging kumplikado ng pag-audit at suporta sa transaksyon.

Palagi kong inirerekomenda na linawin nang maaga ang porsyento ng komisyon ng ahente at isama ito sa iyong badyet sa pagbili. Halimbawa, kapag bumili ng bahay sa Munich sa halagang €1.2 milyon, ang mga komisyon at mga bayarin sa notaryo ay nagdagdag ng halos €60,000 sa kabuuan.

• Sa Germany, ang mga may-ari ng ari-arian ay kinakailangang magbayad ng Grundsteuer, karaniwang 0.26–0.35% ng kadastral na halaga ng ari-arian.
• Ito ay isang maliit na gastos kumpara sa mga buwis sa kita sa pag-upa o mga capital gain, ngunit mahalagang isaalang-alang kapag kinakalkula ang iyong return on investment.

Para sa isang portfolio na pamumuhunan sa ilang apartment sa Düsseldorf, ang kabuuang taunang buwis sa ari-arian ay umabot sa humigit-kumulang €4,500, na madaling umaangkop sa badyet para sa mga property na kumikita.

• Kung nagrenta ka ng apartment sa Germany, ang kita sa pag-upa ay napapailalim sa income tax sa progresibong rate na hanggang 45%.
• Ang mga hindi residente ay binubuwisan lamang sa kita mula sa real estate ng Aleman.

Palaging kalkulahin ang netong kita pagkatapos ng mga buwis. Halimbawa, ang isang apartment sa Berlin na may kita na €2,000/buwan sa rate ng buwis na 30% ay nagbubunga ng totoong kita na €1,400/buwan.

• Nalalapat kung nagbebenta ka ng apartment sa Germany sa loob ng 10 taon ng pagbili. Ang rate ng buwis ay tumutugma sa bracket ng kita ng may-ari—hanggang 45% para sa mataas na kita.
• Kung ang ari-arian ay hawak ng higit sa 10 taon, walang buwis na ipinapataw.

Ang buwis ay kinakalkula sa pagkakaiba sa pagitan ng presyo ng pagbebenta at ng presyo ng pagbili, na isinasaalang-alang ang mga gastos sa pagkuha at pagpapabuti ng ari-arian. Isang kliyente ang bumili ng apartment sa Leipzig sa halagang €300,000, ni-renovate ito sa halagang €30,000, at ibinenta ito makalipas ang walong taon sa halagang €400,000. Ang buwis sa capital gains ay kinakalkula sa €70,000 (400,000 – 300,000 – 30,000), na nagreresulta sa netong kita na humigit-kumulang €50,000.

Sa pagsasagawa, nakikita kong panalo ang Vienna dahil sa katatagan nito, inaasahang paglago ng presyo, at antas ng demand, lalo na para sa mga nagpaplanong magbenta muli sa loob ng 5-7 taon. Ang Germany ay mas kaakit-akit sa mga mamumuhunan na naghahanap ng pangmatagalang pag-upa at proteksyon ng kapital, ngunit para sa panandaliang haka-haka, ang Austria ay kadalasang mukhang mas kapaki-pakinabang.

Hindi tulad ng Greece o Portugal, ang pagbili ng real estate sa Germany ay hindi awtomatikong nagbibigay ng residency. Kahit na bumili ka ng apartment sa halagang €500,000 o isang bahay sa halagang isang milyon, hindi ito awtomatikong magiging kwalipikado para sa visa o residency status.

Hindi iniuugnay ng batas ng Aleman ang pagmamay-ari ng bahay sa karapatan ng paninirahan. Ang paninirahan ay nangangailangan ng legal na batayan: trabaho, pag-aaral, pamumuhunan sa negosyo, muling pagsasama-sama ng pamilya, o patunay ng kalayaan sa pananalapi.

Ang pagmamay-ari ng real estate ay maaaring suportahan ang iyong aplikasyon sa pamamagitan ng pagpapakita na ikaw ay namuhunan sa ekonomiya at planong manatili sa bansa, ngunit hindi ito nagbibigay ng anumang mga benepisyo sa sarili nitong.

• Pamumuhunan sa negosyo: Ang mga hindi residente ay maaaring makakuha ng permit sa paninirahan kung mamumuhunan sila sa isang kumpanyang Aleman at lumikha ng mga trabaho.
• Self-employed / freelance / digital nomads: Ang mga self-employed na visa ay nagpapahintulot sa iyo na manirahan at magtrabaho sa Germany, ngunit nangangailangan ng patunay ng kita at benepisyong pang-ekonomiya sa bansa.

Sa 2025, pasimplehin ng Germany ang proseso ng pagkuha ng mga permit sa paninirahan at pagkamamamayan para sa mga bihasang propesyonal at kanilang mga pamilya. Ipinakilala ang mas mabilis na mga landas patungo sa permanenteng paninirahan, na-update ang mga kinakailangan sa suweldo para sa EU Blue Cards, at ipinakilala ang mga bagong panuntunan para sa mga propesyonal na may praktikal na karanasan.

Ang isa sa aking mga kliyente mula sa Asya ay nagbukas ng isang kumpanya ng IT sa Berlin at sabay na bumili ng apartment sa distrito ng Prenzlauer Berg. Nakatulong ang apartment na ipakita ang kanyang pagiging seryoso, ngunit nakakuha siya ng permit sa paninirahan sa pamamagitan ng pagpaparehistro ng negosyo.

Nag-aalok ang Austria ng Kategorya D (Self-Sufficiency)—isang permit sa paninirahan para sa mga indibidwal na independiyenteng pinansyal, kung saan maaaring gamitin ang real estate bilang patunay ng solvency sa pananalapi. Ang Germany ay walang ganoong direktang programa. Dito, ang lahat ay batay sa tunay na pang-ekonomiya o propesyonal na mga kwalipikasyon, hindi ang halaga ng apartment.

Kapag bumibili ng apartment sa Germany, mahalagang maunawaan na mahigpit na kinokontrol ang rental market, at nag-iiba-iba ang mga pagbabalik depende sa uri ng rental, rehiyon, at mga legal na paghihigpit.

• Airbnb, Booking: Sa mga pangunahing lungsod, lalo na sa Berlin at Munich, ang mga panandaliang pagrenta ay mahigpit na pinaghihigpitan ng mga lokal na batas ng munisipyo.
• Ang mga pribadong mamumuhunan ay madalas na nangangailangan ng pahintulot o nahaharap sa mga multa.

Ang mga kliyenteng sumubok na magrenta ng mga apartment sa Berlin sa Airbnb nang walang pahintulot ay nakatanggap ng mga multa na hanggang €10,000. Samakatuwid, palagi kong inirerekomenda na suriin muna ang mga lokal na regulasyon.

Ang mga panandaliang pagrenta ay may katuturan lamang sa maliliit na bayan o opisyal na rehistradong mga rehiyon ng turista.

• Ang pangunahing segment ng merkado ay mga pangmatagalang kontrata.
• Ang average na ani ay 2–4% kada taon ng halaga ng apartment.
• Ang malakas na proteksyon ng nangungupahan sa pamamagitan ng Mietspiegel at Mietendeckel ay naglilimita sa pagtaas ng upa, lalo na sa mga metropolitan na lugar.

Ang isang €400,000 na apartment sa Berlin ay inuupahan sa halagang €1,500/buwan. Ang netong ani pagkatapos ng mga buwis at bayarin ay ~3%.

Ang Silangang Alemanya (Leipzig, Dresden) ay nag-aalok ng mas mataas na ani—hanggang 4% bawat taon—ngunit ang mga ari-arian doon ay mas kaunting likido at ang paghahanap ng mga nangungupahan ay mas mahirap. Ang malalaking lungsod tulad ng Berlin, Munich, Frankfurt, at Hamburg ay nag-aalok ng matatag na pangangailangan at mataas na pagkatubig, ngunit ang mga ani ay limitado sa 2–3%. Para sa mga pangmatagalang pamumuhunan, mas mainam na tumuon sa malalaking lungsod, habang para sa mas mataas na kita, isaalang-alang ang mga silangang rehiyon.

Kapag bumibili ng real estate sa Germany, ang wastong pamamahala ng ari-arian ay lalong mahalaga. Kahit na ang isang apartment sa Berlin o isang bahay sa Leipzig ay nasa mabuting kondisyon, nang walang propesyonal na pangangasiwa, maaaring lumitaw ang mga problema, kabilang ang mga huling pagbabayad ng upa, hindi naka-iskedyul na pag-aayos, at mga hindi pagkakaunawaan sa mga nangungupahan.

Ang Hausverwaltung ay isang propesyonal na kumpanya ng pamamahala na nangangalaga sa lahat ng mga gawaing pang-administratibo at teknikal:

• koleksyon ng upa at kontrol sa pagbabayad;
• organisasyon ng pag-aayos at pagpapanatili;
• pagpapanatili ng dokumentasyon at pakikipag-ugnayan sa mga nangungupahan;
• pagsunod sa lahat ng legal at buwis na kinakailangan.

Para sa mga mamumuhunan na may maraming ari-arian o sa mga nakatira sa ibang bansa, ang propesyonal na pamamahala ng real estate ay praktikal na mahalaga, dahil tinitiyak nito ang malayuang pamamahala at pinapaliit ang mga panganib. Ang halaga ng mga serbisyong ito ay karaniwang umaabot mula 0.8% hanggang 1.5% ng taunang kita sa pag-upa, na kadalasang nagbabayad para sa sarili nito sa pamamagitan ng stability at risk mitigation.

Ang kita sa pag-upa ay napapailalim sa isang progresibong rate ng buwis sa kita na hanggang 45%. Ang mga hindi residente ay nagbabayad lamang ng buwis sa kita mula sa real estate ng Aleman. Ang mga pagbabawas para sa pag-aayos, pamumura, at mga gastos sa pamamahala ay posible.

Kung ang layunin mo ay bumili ng apartment sa Germany para sa pagrenta at pangmatagalang kita, pinakamahusay na tumuon sa stable na pangmatagalang segment ng pagrenta. Minsan mas kapaki-pakinabang ang Austria para sa mga panandaliang pagrenta at segment ng turista.

Direktang nakakaapekto ang pagpili ng rehiyon sa presyo ng isang apartment sa Germany, ani ng rental, at liquidity. Nasa ibaba ang isang pangkalahatang-ideya ng mga pangunahing lungsod at rehiyon.

Berlin: Isang Nagmamaneho ng Paglago at Mahigpit na Panuntunan

• Mga presyo ng pabahay: €5,000–7,000/m² para sa mga apartment, mas mahal ang mga bahay.
• Mga Distrito: Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg – mataas ang demand, Friedrichshain, Neukölln – nangangako ng upa.
• Demand: pare-parehong mataas, lalo na para sa pangmatagalang pagrenta.
• Mga Tampok: mahigpit na paghihigpit sa mga panandaliang pagrenta, kinokontrol ng Mietspiegel ang pagtaas ng upa.

Mabilis na nakahanap ng mga nangungupahan ang mga apartment sa Mitte, ngunit imposibleng umupa sa kanila sa Airbnb nang walang pahintulot.

Munich – premium at katatagan

• Mga presyo ng bahay: €7,000–10,000/m², ang mga bahay ay maaaring lumampas sa €12,000/m².
• Mga Distrito: Schwabing, Maxvorstadt, Bogenhausen - nangunguna para sa premium.
• Demand: Mataas, lalo na sa mga mayayamang nangungupahan at expat.
• Mga Tampok: matatag na merkado, mababang pagbabalik kumpara sa presyo ng pagpasok.

Mas mainam na tumuon sa pangmatagalang pagrenta; Ang mga panandaliang pagrenta ay halos imposible dahil sa mga regulasyon ng lungsod.

Hamburg – isang port hub at komersyal na real estate

• Mga presyo ng pabahay: €5,500–7,500/m².
• Mga Distrito: HafenCity, Altona, Eppendorf – lumalagong interes sa pamumuhunan.
• Demand: mataas para sa mga apartment sa gitna, katamtaman sa mga malalayong lugar.
• Mga Tampok: malakas na segment ng korporasyon, mabuti para sa pagrenta ng negosyo.

Ang Frankfurt ay isang sentro ng pananalapi

• Mga presyo ng pabahay: €6,000–8,000/m².
• Mga Distrito: Westend, Nordend, Sachsenhausen - prestihiyoso, mataas na demand mula sa mga empleyado ng bangko.
• Demand: Patuloy na mataas para sa pangmatagalang pagrenta para sa mga propesyonal at expat.
• Mga Tampok: Ang mga pamumuhunan sa mga apartment para sa mga empleyado ng mga kumpanya sa pananalapi ay nagbabayad nang mas mabilis.

Ang kliyente ay bumili ng apartment sa Westend sa halagang €650,000, na may pangmatagalang rental na nagbubunga ng ~3% bawat taon.

Leipzig at Dresden – Dynamics at Mababang Presyo ng Pagpasok

• Mga presyo ng pabahay: €2,500–4,500/m².
• Mga Distrito: Zentrum, Südvorstadt (Leipzig), Neustadt, Altstadt (Dresden).
• Demand: lumalaki, lalo na sa mga mag-aaral at mga batang propesyonal.
• Mga Tampok: mataas na ani ng 3–4%, ngunit ang pagkatubig ay mas mababa kaysa sa Berlin o Munich.

Ang pagbili ng mga apartment sa Leipzig ay nagbibigay-daan sa iyo na kumita ng higit sa average na kita, ngunit mas matagal ang pagbebenta.

North Rhine-Westphalia – Industriya at Unibersidad

• Mga presyo ng pabahay: €3,500–6,000/m², mga lungsod: Düsseldorf, Cologne.
• Mga Distrito: Innenstadt (Düsseldorf), Ehrenfeld (Cologne).
• Demand: Mataas sa mga distrito ng unibersidad at negosyo.
• Mga Tampok: isang kumbinasyon ng matatag na upa at mga prospect para sa paglago ng presyo.

Maaasahan : Munich, Frankfurt, Berlin – mataas na pagkatubig, matatag na demand, ngunit mataas na presyo ng pagpasok.

Nangangako : Leipzig, Dresden, ilang lugar ng Hamburg – mababang presyo ng pagpasok, mas mataas na kakayahang kumita, ngunit mas mahabang panahon ng pagbebenta.

Para sa mga pamumuhunan, mas mahusay na pagsamahin ang mga malalaking lungsod para sa katatagan at mga dynamic na rehiyon para sa kakayahang kumita upang balansehin ang pagkatubig at kakayahang kumita.

Sa Germany, ang pagpili sa pagitan ng mga bagong build at kasalukuyang mga bahay ay isang madiskarteng desisyon. Ang sektor ng konstruksiyon ay nakakaranas ng paghina: ang bilang ng mga bagong permit ay bumababa, at ang mga presyo ng pabahay ay tumataas. Sa pagsasagawa, nakikita ko na ang mga mamumuhunan ay mas malamang na pumili ng mga kasalukuyang tahanan dahil ang mga bagong build ay kakaunti, mahal, at nangangailangan ng mahabang paghihintay. Samantala, ang mga lumang bahay (Altbau) ay nananatiling in demand dahil sa kanilang natatanging arkitektura at lokasyon.

Mahigit sa 70% ng mga transaksyon sa Germany ang nangyayari sa umiiral na merkado. Ang dahilan ay simple: ang mga bagong gusali ay kakaunti, at ang burukrasya ay nagpapabagal sa pagbibigay ng mga permit. Sa Berlin, halimbawa, ang mga proseso ng pag-apruba ay maaaring tumagal nang maraming taon.

Sa Berlin, bumili ang isang kliyente ng tatlong silid na Altbau apartment sa halagang €550,000 sa distrito ng Prenzlauer Berg. Pagkatapos ng dalawang taon, ang presyo ay tumaas ng 18%, at ang apartment ay inuupahan pa rin.

Ang Altbau (Old Housing Estate) ay mga makasaysayang gusali na may matataas na kisame at malalaking bintana. Ang demand para sa kanila sa Berlin at Leipzig ay patuloy na mataas. Ang isang kliyente ay bumili kamakailan ng isang tatlong silid na apartment sa Altbau sa gitnang Leipzig sa halagang €280,000 at inupahan ito ng pangmatagalan pagkalipas ng anim na buwan sa halagang €1,200 bawat buwan.

Bumaba ng 30% ang bagong konstruksyon ng bahay sa Germany mula noong 2022. Kabilang sa mga dahilan ang pagtaas ng mga gastos sa materyal, mamahaling pautang, at mahigpit na pamantayan ng ESG. Ang mga bagong gusali ay kaakit-akit dahil sa kanilang mga modernong layout at kahusayan sa enerhiya (mga pamantayan ng ESG), ngunit ang mga presyo ay 20-30% na mas mataas kaysa sa muling pagbebenta. Sa Munich, ang isang metro kuwadrado sa isang bagong gusali ay nagkakahalaga ng €10,000-11,000, habang sa Berlin, ito ay €6,500-8,000.

Simula sa 2024, ang pagbuo ng mga pamantayan sa pagganap ng enerhiya (EnEV) ay magiging mas mahigpit. Sa pagsasagawa, nangangahulugan ito na ang mga lumang gusali ay kailangang gawing moderno, kabilang ang mga insulated na façade, mga bagong bintana, at modernong sistema ng pag-init. Maraming mamumuhunan ang minamaliit ang mga gastos na ito. Palaging suriin ang sertipiko ng pagganap ng enerhiya ng ari-arian (Energieausweis).

Nanalo ang Germany sa mga tuntunin ng pangmatagalang paglago ng presyo, lalo na sa Berlin, Munich, at Leipzig. Gayunpaman, ang Austria ay mas maginhawa para sa mga naghahanap ng bagong build na walang burukratikong mga panganib - Nag-aalok ang Vienna ng mas predictable na proseso at mataas na kalidad na mga handa na proyekto.

• Kung ang layunin ay capitalization at liquidity sa loob ng 5-10 taon, mas kawili-wili ang Germany (lalo na ang pangalawang pabahay sa malalaking lungsod).
• Kung ang mababang panganib at kahusayan sa enerhiya ay mahalaga kaagad, titingin ako sa Austria.

Kapag ang pagbili ng isang apartment sa Germany ay tila masyadong halata ng isang diskarte, ang mga mamumuhunan ay isinasaalang-alang ang mas nababaluktot at kumikitang mga diskarte. Narito ang mga pangunahing uso na nakikita ko sa pagsasanay.

Sa halip na bumili ng isang apartment, mas kumikitang mag-invest sa isang buong gusali ng apartment na may 4-10 apartment. Sa Leipzig, ang mga naturang pag-aari ay matatagpuan simula sa €600,000, at sa Berlin mula sa €1.5 milyon. Binabawasan nito ang panganib ng downtime at nagbibigay-daan para sa scalable returns. Ito ay angkop para sa mga mamumuhunan na may kapital na nagsisimula sa €500,000. Sinuportahan ko ang isang transaksyon sa Dresden: bumili ang kliyente ng anim na apartment na gusali sa halagang €720,000, na nagbunga ng 5.2%.

Ang mga lumang gusali (Altbau) ay sikat sa Berlin, Leipzig, at Dresden. Mabibili ang mga ito nang mas mababa sa presyo ng merkado, i-renovate, at ibenta sa isang premium. Halimbawa, ang isang apartment sa Berlin na nagkakahalaga ng €3,000/m² ay nagbebenta ng €4,500/m² pagkatapos ng renovation. Ang diskarteng ito ay nagbabayad para sa sarili nito sa loob ng 18–24 na buwan, basta't matalino kang magbadyet at pumili ng maaasahang kontratista.

Ang mga warehouse complex at logistik ay lumalaki salamat sa e-commerce, habang ang retail sa mga nangungunang lokasyon ay stable. Ang kakayahang kumita ay karaniwang 4–6%, mas mataas kaysa sa residential real estate. Ang opsyong ito ay para sa mga may karanasang mamumuhunan: mas mataas ang mga panganib, ngunit mas mabilis ang pagbabalik.

Angkop para sa mga hindi gustong pamahalaan ang kanilang ari-arian sa kanilang sarili. Ang entry threshold ay nagsisimula sa €50,000, at ang portfolio ay maaaring magsama ng iba't ibang asset. Ang downside ay hindi gaanong kontrol at pag-asa sa kumpanya ng pamamahala. Ang opsyon na ito ay kadalasang pinipili ng mga kliyenteng gustong mamuhunan sa Germany nang hindi bumibili ng apartment.

Ang lupain ng pag-unlad ay nananatiling mahirap makuha sa mga pangunahing lungsod, ngunit may mga pagpipilian sa mga suburb. Sa lugar ng Berlin, ang mga presyo ay nagsisimula sa €200–€400 bawat metro kuwadrado. Ito ay isang pangmatagalang diskarte na may potensyal para sa paglago.

Ang Vienna ay mas compact at predictable, ang demand ay stable, at ang mga presyo ay patuloy na tumataas. Nag-aalok ang Germany ng mas malaking pagkakataon para sa pag-scale, ngunit mas kumplikado ang market: mga regulasyon sa burukrasya at pag-upa. Pinipili ng mga kliyente ang Germany para sa dami at potensyal nito, at Austria para sa kapayapaan ng isip.

Ang Germany ang pinakamalaking real estate market sa EU, na may mas maraming opsyon at mas maraming diskarte (mula sa mga apartment hanggang sa mga apartment building at warehouse). Ang Vienna ay mas boutique: mas kaunting mga opsyon, ngunit ang bawat property ay mas predictable sa presyo at demand.

Ang pamumuhunan sa real estate sa Germany ay mukhang isang maaasahang instrumento, ngunit ang katotohanan ay mas kumplikado. Ayon sa Statistisches Bundesamt, bumagsak ang dami ng transaksyon ng halos 30% noong 2023 dahil sa pagbaba ng mga presyo at pagtaas ng mga rate. Pinilit nito ang maraming mamumuhunan na muling isaalang-alang ang kanilang mga estratehiya. Nananatiling kaakit-akit ang Germany dahil sa malakas na ekonomiya nito at pangangailangan para sa pabahay, ngunit ang ilang salik ay direktang nakakaapekto sa pagbalik at pagkatubig.

Kapag bumibili ng apartment sa Germany, ang mga mamumuhunan ay nahaharap sa isang buwis sa pagbili (Grunderwerbsteuer, 3.5–6.5% depende sa estado), isang taunang buwis sa ari-arian, at buwis sa kita sa pag-upa. Ito ay makabuluhang binabawasan ang net return. Maraming minamaliit ang epekto ng mga buwis at kinakalkula ang kabuuang kita. Ang aking payo: magbadyet ng hindi bababa sa 30% para sa mga buwis at mga gastos sa pagpapanatili mula sa simula.

Ang pagpapalayas sa isang nangungupahan na hindi nagbabayad ng renta o unilateral na pagwawakas ng pag-upa ay halos imposible. Kahit na ang pagbebenta ng isang apartment sa Germany na may nangungupahan pa ay hindi pinalalabas ang bagong may-ari mula sa pag-upa.

Nagkaroon ako ng kaso sa Berlin: bumili ang isang kliyente ng isang ari-arian na may pangmatagalang pag-upa at hindi niya ito muling naupahan sa presyo ng merkado. Ang solusyon ay suriin ang nangungupahan at gumawa ng mga pansamantalang kontrata kung plano mong muling ibenta.

Ang pagpaparehistro ng pagbili sa pamamagitan ng Grundbuch ay maaaring tumagal ng 3-6 na buwan. Ito ay pamantayan sa Alemanya. Ang Austria ay medyo mas mabilis, ngunit hindi pa rin madalian. Kung ang layunin mo ay bumili ng apartment sa Germany nang mabilis, mahalagang magplano nang naaayon.

Sa Berlin at Munich, halos ganap na ipinagbabawal ang pagrenta ng Airbnb. Ang aking karanasan: nabigo ang mga kliyenteng umaasa na kumita mula sa pang-araw-araw na pagrenta. Para sa kakayahang kumita, pinakamahusay na umasa sa mga pangmatagalang kontrata.

Noong 2023–2024, bumaba ng 10–15% ang mga presyo ng real estate sa Germany sa ilang rehiyon. Ipinakita nito na ang paglago ay hindi nauubos. Ang merkado ay kasalukuyang nagpapatatag, ngunit mahalagang pag-aralan ang lokasyon at mga prospect para sa pagbawi.

Ang Austria ay napatunayang mas matatag: ang mga pagbaba ng presyo ay minimal, at ang mga nangungupahan ay mas protektado. Gayunpaman, ang mga presyo ng apartment sa Vienna ay mas mataas at ang mga ani ay mas mababa. Nag-aalok ang Germany ng mas malaking pagkakataon para sa paglago ng kapital, ngunit nangangailangan ng mas aktibong pamamahala at pagpaparaya sa panganib.

Ang pamumuhunan sa real estate ng Aleman ay hindi lamang isang paraan upang mapanatili at palaguin ang iyong kapital, ngunit isang pagkakataon din na manirahan sa isang bansang may mataas na antas ng kaginhawaan. Ang pangangalaga sa kalusugan, edukasyon, transportasyon, at kaligtasan ay ginagawang maginhawa at predictable ang buhay dito. Ang pagbili ng apartment sa Germany ay nagpapahintulot sa iyo na pagsamahin ang mga layunin sa pamumuhunan sa kalidad ng buhay.

Ang mga pampubliko at pribadong klinika ay nilagyan ng modernong kagamitan, at sinasaklaw ng insurance ang karamihan sa mga gastos. Para sa mga dayuhang walang insurance, ang pagbisita sa isang general practitioner ay nagkakahalaga ng average na €50–€80, isang konsultasyon sa espesyalista €100–€150, ang mga serbisyo sa ngipin ay nagkakahalaga ng €70–€250, at ang isang gabi sa isang ospital ay magsisimula sa €350. Sa aking karanasan, napansin kong partikular na pinahahalagahan ng mga kliyente ang kakayahang ma-access nang mapagkakatiwalaan ang pangangalagang pangkalusugan, na mahalaga para sa mga pamilya at matatanda.

Ang edukasyon sa Germany ay nasa mataas na antas. Ang mga paaralan ng estado ay libre para sa mga residente, habang ang mga internasyonal na paaralan ay naniningil ng bayad, na may average na €15,000–€25,000 bawat taon. Ang mga pribadong gymnasium ay nagkakahalaga ng €10,000–€18,000, at ang mga unibersidad ay halos libre—€250–€500 bawat semestre.

Maraming mga programa sa wikang Ingles ang magagamit para sa mga internasyonal na mag-aaral, lalo na sa malalaking lungsod at sa mga teknikal na unibersidad. Ang mga internasyonal na paaralan at unibersidad ay madalas na nag-aalok ng mga pinasadyang kurso at suporta para sa mga bata at estudyante mula sa ibang bansa.

Ang Germany ay kabilang sa mga pinakaligtas na bansa sa Europe, na may ilang mapaghamong kapitbahayan na matatagpuan lamang sa malalaking lungsod. Para sa mga mamumuhunan na nagpaplanong magrenta ng kanilang ari-arian, mahalagang pumili ng mga kapitbahayan na may magandang reputasyon upang mabawasan ang mga panganib at matiyak ang matatag na kita sa pag-upa.

Ang halaga ng pamumuhay sa Germany ay mas mataas kaysa sa Silangang Europa, ngunit mas mababa kaysa sa Switzerland. Ang upa para sa isang middle-class na apartment sa Berlin ay humigit-kumulang €1,200–€1,800 bawat buwan, habang sa Munich ito ay €2,000–€3,000. Ang grocery para sa isang pamilya na may apat na pamilya ay nagkakahalaga ng €400–€600 bawat buwan, ang tanghalian sa isang café ay nagkakahalaga ng €12–€25, at ang kape ay nagkakahalaga ng €3–€4. Malaki ang pagkakaiba ng mga presyo ng real estate: €4,500–€6,000/m² sa Berlin, €2,500–€3,500/m² sa Leipzig, at €7,000–€8,500/m² sa Munich.

Ang transportasyon at komunikasyon sa Germany ay lubos na binuo. Ang mga metro, autobahn, at mga riles ay nagpapadali sa paglalakbay sa pagitan ng mga lungsod, at ang mga serbisyo sa pagbabangko at internet ay maginhawa para sa mga residente at dayuhan. Pinapayuhan ko ang mga mamumuhunan na isaalang-alang ang pagkakaroon ng imprastraktura kapag pumipili ng isang apartment, lalo na kung plano nilang arkilahin ito.

Mas dynamic ang Germany: mas maraming pagkakataon para sa pagsulong sa karera at pamumuhunan, mas magkakaibang ang merkado, at iba-iba ang mga ari-arian sa uri at presyo. Nanalo ang Austria para sa katahimikan at predictability—lalo na sa Vienna, kung saan mas mabagal na tumataas ang mga presyo at mas matatag ang mga renta. Ang mga mamumuhunan na naghahanap ng paglago ng kapital at kakayahang umangkop ay kadalasang pinipili ang Germany, habang ang mga nagpapahalaga sa katatagan at mas nasusukat na pamumuhay ay pinapaboran ang Austria.

Ang pagbili ng real estate sa Germany ay hindi lamang isang pamumuhunan kundi isang paraan din para protektahan ang kapital at magkaroon ng katatagan at seguridad sa Europe. Para sa mga mamumuhunan na naghahanap ng proteksyon sa mga karapatan sa ari-arian at pangmatagalang seguridad, ang Germany ay nananatiling isang mahusay na pagpipilian. Pinakamataas ang liquidity sa mga pangunahing lungsod, at napapanatili ng maayos ang halaga ng mga property.

Para sa mga mamamayan ng hindi matatag na bansa, ang pagbili ng apartment sa Germany ay nagiging isang paraan upang maprotektahan ang kanilang mga ipon. Ang mga malinaw na tuntunin sa transaksyon at isang malakas na sistemang legal ay ginagarantiyahan ang proteksyon ng kapital. Sa pagsasagawa, nakikita ko ang mga ari-arian sa Berlin at Munich na napanatili ang kanilang halaga kahit na sa panahon ng pagbabago sa ekonomiya.

para sa mga retirado : ang mga apartment sa mga pangunahing lungsod ay nagkakahalaga sa pagitan ng €4,500 at €8,500 kada metro kuwadrado. Gayunpaman, ang pangmatagalang pagmamay-ari ay nag-aalok ng mga benepisyo sa buwis, at ang mga benta pagkatapos ng 10 taon ay hindi kasama sa buwis sa capital gains.

mga digital nomad at freelancer gamit ang binuo nitong imprastraktura at matatag na internet, ngunit nangangailangan ng pansin ang mga regulasyon sa buwis. Ang aking mga kliyente ay madalas na kumunsulta sa mga eksperto sa buwis upang maayos na iulat ang kanilang trabaho at kita sa pag-upa.

Nag-aalok ang Germany ng mas dynamic na market at iba't ibang property, habang nag-aalok ang Vienna ng stability at predictability. Para sa aktibong pamumuhunan at paglago ng kapital, mas mahusay ang Germany; para sa isang mas nakakarelaks na pangmatagalang diskarte, ang Vienna ay mas mahusay.

Ang paglabas ng isang pamumuhunan ay hindi gaanong mahalaga kaysa sa pagbili ng isang ari-arian. Ang isang matagumpay na pagbebenta, pamana, o regalo ay nangangailangan ng pag-unawa sa lokal na merkado, mga regulasyon sa buwis, at ang pagkatubig ng ari-arian. Ang pagpaplano nang maaga ay nakakatulong na mapanatili ang kapital at i-maximize ang mga kita, pati na rin maiwasan ang mga hindi inaasahang gastos at komplikasyon sa paglipat ng pagmamay-ari.

Ang mga apartment sa Germany, lalo na sa Berlin, Munich, at Frankfurt, ay medyo mabilis na nagbebenta dahil sa stable na demand at transparent na mga transaksyon. Ayon sa ImmobilienScout24, ang average na oras para magbenta ng apartment sa Berlin noong 2025 ay humigit-kumulang 4-5 na buwan, habang sa Munich ay 3-4 na buwan, at ang average na presyo ng pagbebenta ay tumaas ng 2-3% kumpara noong nakaraang taon.

Sa pagsasagawa, nakikita ko na ang mga ari-arian sa mga sikat na lugar ay kadalasang nakakahanap ng mamimili sa loob ng 3-6 na buwan. Mas tumatagal ang mas maliliit na lungsod at rehiyon sa silangang Germany, ngunit kahit dito, maaaring ibenta ang ari-arian gamit ang tamang marketing.

Kung nagbebenta ka ng apartment sa Germany wala pang 10 taon pagkatapos ng pagbili, nalalapat ang capital gains tax (Speculationssteuer). Mahalaga itong isaalang-alang kapag pinaplano ang iyong paglabas, lalo na kung ang ari-arian ay binili bilang isang pamumuhunan na may layuning muling ibenta.

Ang paglilipat ng apartment sa pamamagitan ng mana o regalo ay napapailalim din sa mga buwis, na nakadepende sa antas ng pagkakamag-anak at ang halaga ng ari-arian. Inirerekomenda ko ang pagpaplano ng mga naturang transaksyon nang maaga upang mabawasan ang pasanin sa buwis at maiwasan ang mga problema sa mga karapatan ng mga tagapagmana.

Ang Germany ay may bentahe ng pagkatubig kaysa sa mga pangunahing lungsod: ang mga ari-arian ay mabilis na nagbebenta, at ang demand ay nananatiling matatag. Sa Austria, partikular sa Vienna, ang merkado ay mas nasusukat at mahuhulaan, ngunit minsan ay maaaring tumagal ang mga benta dahil sa limitadong bilang ng mga mamimili.

Ang payo ko sa mga kliyente: kung mahalaga ang bilis ng paglabas at pagpapanatili ng halaga, mas pipiliin ang malalaking lungsod sa Germany, habang ang Austria ay angkop para sa mas tahimik na pangmatagalang diskarte.

Sa aking pagsasanay, nakatagpo ako ng iba't ibang European market: mula sa mga dynamic na lungsod ng Germany hanggang sa matatag na Vienna. Ang Germany, halimbawa, ay nagpapakita na ang mga pangunahing lungsod tulad ng Berlin, Munich, at Frankfurt ay nagbibigay ng matatag na pangangailangan at malinaw na mga transaksyon. Madalas akong nilalapitan ng mga kliyente para bumili ng apartment sa Germany at agad itong inupahan—ito ay nagbibigay-daan sa kanila na magkaroon ng kita halos mula sa unang araw ng pagmamay-ari.

Kapag bumibili ng real estate sa Germany, mahalagang masusing suriin ang legal na katayuan ng property: Grundbuchauszug (Ground Tax Certificate), Belastungen (Belastungen), at ang pagsunod nito sa mga pamantayan sa kahusayan ng enerhiya. Ang mga ari-arian na may wastong naisagawang mga dokumento ay mas mabilis na nagbebenta at mas malamang na magdulot ng mga hindi pagkakaunawaan sa mga awtoridad sa buwis o insurance.

Ang aking diskarte sa paglalaan ng kapital ay batay sa isang kumbinasyon ng matatag at lumalaking mga merkado. Halimbawa, maaaring i-invest ang ilang pondo sa mga apartment sa Berlin o Munich para sa pangmatagalang katatagan, at ang iba sa Leipzig o Dresden para sa mas mataas na kita at potensyal na paglago. Binabawasan ng diskarteng ito ang panganib at nagkakaroon ng balanse sa pagitan ng kakayahang kumita at seguridad.

Kung ang layunin ay paglago ng kapital at aktibong pamumuhunan, pipiliin ko ang Germany : malalaking lungsod, pagkatubig, at iba't ibang mga ari-arian. Kung ang layunin ay isang mas nakakarelaks na pangmatagalang diskarte na may kaunting panganib at matatag na kita, ang Austria : mas nasusukat ang merkado, matatag ang mga renta, at mas simple ang burukrasya.

Ang Germany ang pinakamahusay na pagpipilian para sa mga mamumuhunan na pinahahalagahan ang katatagan, proteksyon ng mga karapatan sa ari-arian, at pagkatubig. Tinitiyak ng mga pangunahing lungsod tulad ng Berlin at Munich ang mataas na demand at transparent na mga transaksyon, na ginagawang maaasahang pamumuhunan ang pagbili ng apartment sa Germany.

Ang Austria ay mas angkop para sa mga pangmatagalang pamumuhunan sa real estate na may predictable na kita at isang matatag na merkado, lalo na sa Vienna, kung saan ang mga presyo ay unti-unting tumataas at ang mga renta ay nananatiling stable. Higit pa rito, ang Austria ay nakikinabang mula sa bureaucratic na simple at mas mababang market volatility, na ginagawa itong isang maginhawang pagpipilian para sa mga konserbatibong mamumuhunan.

Bago bumili ng real estate, mahalagang suriing mabuti ang legal na katayuan ng ari-arian, isaalang-alang ang mga buwis, mga gastos sa pamamahala, at mga potensyal na pagbabalik. Ipamahagi ang kapital sa pagitan ng matatag at umuusbong na mga merkado upang mabawasan ang panganib. Sa pagsasagawa, nakita ko na ang mahusay na pagpaplano at propesyonal na legal na suporta ay makabuluhang nagpapasimple sa mga transaksyon at nagpoprotekta sa mga mamumuhunan.

Sa pamamagitan ng 2030, ang merkado ng real estate sa Germany ay uunlad sa ilalim ng impluwensya ng urbanisasyon, migration, at mahigpit na pamantayan ng ESG. Maaaring makaapekto sa mga ani ang mga reporma sa mga buwis at regulasyon sa pabahay, kaya mahalagang isaalang-alang ang mga trend na ito kapag nagpaplano ng pagbili ng apartment o iba pang ari-arian sa Germany. Ang mga mamumuhunan na aktibong iangkop ang kanilang diskarte sa mga bagong regulasyon at napapanatiling pamantayan ay makakapagpanatili ng mga kita at mababawasan ang mga panganib.

1. Tukuyin ang iyong layunin sa pamumuhunan. Magpasya kung para saan mo bibilhin ang ari-arian: pangmatagalang pag-upa, mga ari-arian na kumikita, capitalization, gamit sa tirahan, o kumbinasyon ng mga layuning ito.

2. Pumili ng rehiyon at lungsod. Magsaliksik ng mga presyo ng apartment sa Germany, mga ani ng rental, at pagkatubig. Ihambing ang mga pangunahing lungsod (Berlin, Munich, Frankfurt) sa mga promising market (Leipzig, Dresden).

3. Format ng pagmamay-ari. Tukuyin ang uri ng pagmamay-ari: ganap na karapatan (Freies Eigentum), namamana na karapatan sa gusali (Erbbaurecht), nakabahaging pagmamay-ari, o kooperatiba.

4. Legal na angkop na pagsusumikap. Mag-order ng isang legal na due diligence check at isang pag-audit ng buwis sa ari-arian upang matiyak na walang mga encumbrances o utang.

5. Badyet at buwis. Kalkulahin ang lahat ng gastos: buwis sa lupa, notaryo, ahente, pagpaparehistro, taunang buwis sa lupa, buwis sa kita sa pagrenta, at buwis sa haka-haka kung nagbebenta sa loob ng 10 taon.

6. Pagsusuri ng financing at credit. Suriin ang pagiging karapat-dapat sa mortgage para sa mga hindi residente, tasahin ang ani ng rental, at suriin ang iyong mga kakayahan sa pananalapi.

7. Pagpili ng ari-arian. Muling pagbebenta o bagong konstruksyon, mga apartment o apartment building (Mehrfamilienhaus), pagtatasa ng kondisyon ng gusali, kahusayan sa enerhiya, mga pamantayan ng ESG.

8. Pamamahala ng Ari-arian. Magpasya kung ikaw mismo ang mamamahala sa ari-arian o uupa ng ahensya ng real estate, lalo na kung nakatira ka sa ibang bansa o namumuhunan sa maraming ari-arian.

9. Lumabas sa diskarte. Isaalang-alang ang mga sitwasyon ng pagbebenta: pagkatubig sa iyong rehiyon, mga buwis sa pagbebenta, at ang posibilidad ng mana o pagbibigay ng regalo.

10. Paghahambing sa ibang mga pamilihan. Kung maaari, suriin ang Austria bilang isang alternatibo: ang katatagan ng Vienna, mga buwis, ani ng rental.

11. Kumonsulta sa mga espesyalista. Tiyaking kumunsulta sa isang abogado at tagapayo sa buwis upang mabawasan ang mga panganib at matiyak ang legal na integridad ng transaksyon.

1. Investor na may €300,000

Layunin: pagbili ng isang apartment para sa upa na may kita na 4-5% bawat taon.

Nakahanap ako ng apartment sa Leipzig sa halagang €295,000 (65 m²). Ginamit ng kliyente ang natitirang pondo para sa mga menor de edad na pagsasaayos at mga kasangkapan. Pagkalipas ng isang taon, ang apartment ay ganap na naupahan, ang kita sa pag-upa ay sumasakop sa lahat ng mga gastos, at ang halaga ng ari-arian ay tumaas ng humigit-kumulang 5-6%.

2. Pensioner na may €500,000

Layunin: isang ligtas na pamumuhunan na may kaunting mga panganib at ang posibilidad ng pangmatagalang pagrenta.

Nakahanap ako ng apartment sa isang suburb ng Munich sa halagang €500,000 (80 m²). Ginamit ng kliyente ang bahagi ng badyet para sa mga kasangkapan at pag-upgrade ng sistema ng pag-init. Ang apartment ay inuupahan nang mahabang panahon, na nagbubunga ng humigit-kumulang 2.5%, at ang property ay nagpapanatili ng mataas na liquidity at isang matatag na halaga.

3. Pamilya na may mga anak

Layunin: komportableng pabahay para sa isang pamilya na may posibilidad na umupa ng bahagi ng ari-arian.

Nakahanap ako ng bahay sa isang suburb ng Frankfurt sa halagang €550,000 (120 m²). Bahagi ng badyet ang napunta sa landscaping ng hardin at interior finishing. Lumipat ang pamilya, inuupahan ang bahagi ng bahay, sinasagot ng kita ang ilan sa mga gastusin, at tumaas ng 4-5% ang halaga ng bahay noong nakaraang taon.