Pagsasaayos sa Vienna: mga presyo, uri, at ang pinakamahusay na mga kontratista

Nagbabago ang merkado ng real estate sa Vienna. Bagama't halos 16,000 bagong apartment ang naitayo sa lungsod noong 2023, ang bilang na ito ay bumaba sa 12,000 pagsapit ng 2024, at sa humigit-kumulang 7,500 noong 2025. Inaasahang magkakaroon pa ng karagdagang pagbaba sa konstruksyon sa 2026. Nangangahulugan ito na ang renobasyon at pagsasaayos ng mga kasalukuyang ari-arian ay nagiging lalong mahalaga.

Kasabay nito, aktibong namumuhunan ang lungsod sa imprastraktura. Noong 2024 lamang, mahigit €220 milyon ang nagastos sa pagpapanibago ng mga linya ng tram at pagmodernisa ng metro, at ang programa ay magpapatuloy sa 2025–2026: dose-dosenang kilometro ng mga riles ang papalitan, aayusin ang mga tulay at mga pangunahing kalye.

Para sa mga magiging residente at mamumuhunan, ito ay isang mahalagang senyales: ang kondisyon ng ari-arian at ang kalidad ng renobasyon ay nagiging pangunahing salik sa pagpili ng real estate sa Vienna .

Sa artikulong ito, susuriin natin ang mga pinakasikat na uri ng renobasyon sa Vienna, kung sino ang nagsasagawa ng mga ito, magkano ang halaga nito, at kung paano direktang nakakaapekto ang mga renobasyon sa pagiging kaakit-akit sa pamumuhunan. Ibabahagi ko rin ang aking mga personal na obserbasyon at praktikal na payo.

Upang maunawaan kung bakit naging napakahalaga ng renobasyon sa Vienna, mahalagang tingnan ang pangkalahatang larawan: ang kalagayan ng pabahay, ang bilis ng konstruksyon, at mga proyekto sa lungsod.

Bumababa ang bilang ng mga bagong gusali sa Vienna bawat taon, habang nananatiling mataas ang demand para sa pabahay. Dahil dito, maraming mamumuhunan at may-ari ang nakatuon sa mga renobasyon at pagpapabuti ng mga lumang gusali.

Sa mga makasaysayang distrito, ang mga apartment sa mga gusaling itinayo noong ika-19 at ika-20 siglo ay partikular na in demand, ngunit halos lahat ng mga ito ay nangangailangan ng seryosong modernisasyon: mula sa pagpapalit ng mga utility hanggang sa mga insulating facade.

Malaki rin ang namumuhunan ng lungsod sa pagpapanatili ng mga kalsada at pampublikong transportasyon. Noong 2024, pinalitan ng Wiener Linien ang mahigit 8.5 kilometro ng mga riles ng tram at mahigit 50 switch, at marami pang mahahalagang ruta ang pinaplano para sa renobasyon sa 2025–2026.

Ang Kagawaran ng mga Kalsada ng Munisipyo (MA 28) ay naglaan ng humigit-kumulang €60 milyon para sa pagkukumpuni ng mga kalye, bangketa, at tulay sa 2025.

Pinagsasama ng Vienna ang isang pabago-bagong umuunlad na merkado ng mga bagong gusali na may aktibong segment ng renobasyon.

Ang pamilihan ng Vienna ay nailalarawan sa pamamagitan ng maraming makasaysayang gusali, malawak na pabahay ng munisipyo (ang lungsod ay nagmamay-ari ng daan-daang libong apartment), at tradisyon ng komprehensibong mga serbisyo (mula sa mga pangunahing renobasyon ng gusali hanggang sa mga proyektong imprastraktura ng lungsod).

Lumilikha ito ng iba't ibang trabaho at serbisyo, pati na rin ang malaking kompetisyon sa larangan ng mga serbisyo sa konstruksyon at pagkukumpuni.

Sa Austria, ang renobasyon at konstruksyon ay pangunahing isinasagawa ng mga lisensyadong kumpanya at sertipikadong mga propesyonal. Mayroong ilang uri ng mga organisasyon:

Mga pangkalahatang kontratista (Generalunternehmer). Malalaking kumpanya (hal., PORR, Strabag, Porr-König & Heinrich, atbp.) na nagsasagawa ng turnkey construction at mga pangunahing renobasyon ng mga gusali.

Ang mga naturang kumpanya ay mayroong lahat ng kinakailangang lisensya (Baufirma o Baumeisterbetrieb – kwalipikadong taga-disenyo ng konstruksyon), mga inhinyero at mga pangkat ng iba't ibang espesyalidad.

Mga kompanya ng paggawa ng mga kagamitang pangkamay at mga artisan. Ang mga ito ay dalubhasa sa mga partikular na uri ng trabaho (elektrisidad, pagtutubero, karpintero, pagpipinta, mga bintana, atbp.). Ang bawat naturang kompanya ay dapat mayroong katumbas na "Meisterbrief" o "Befähigungsnachweis" para sa kanilang partikular na larangan (hal., isang sertipikadong elektrisyan, isang sertipikadong tubero).

Buong-siklo (All-round-Handwerker). Mga pribadong manggagawa o maliliit na kumpanya na nag-aalok ng kumpletong serbisyo "mula A hanggang Z" (kadalasan ang mga ito ay maliliit na kontratista na nagsasagawa ng lahat ng pangunahing gawain sa pagpapabuti ng apartment).

Ang mga renobasyon sa Vienna ay may iba't ibang anyo, mula sa mga cosmetic touch-up sa isang maliit na apartment hanggang sa kumpletong renobasyon ng isang buong gusali o pagpapalit ng mga riles ng tram. Tingnan natin nang mas malapitan ang mga pangunahing uri.

Ang kabisera ng Austria ay may malaking bilang ng mga lumang gusaling tirahan (tinatawag na mga gusaling "Grinderstein" mula sa huling bahagi ng ika-19 at unang bahagi ng ika-20 siglo) at medyo kakaunti ang mga bagong gusali bawat tao. Samakatuwid, ang pagsasaayos at renobasyon ng apartment ay isang lubos na nauugnay na paksa. Ang mga pangunahing uri ng pagsasaayos ay:

Mga kosmetikong renobasyon (Oberflächenrenovierung). Ang pinakasimpleng uri ay kinabibilangan ng pagpipinta ng mga dingding, pagpapalit ng wallpaper at sahig, pag-update ng mga saksakan at switch, pagkukumpuni ng mga pinto, at simpleng pagtutubero. Ang mga renobasyong ito ay karaniwang ginagawa upang pagandahin ang panlabas na anyo.

Ang halaga ng mga kosmetikong pagkukumpuni para sa isang maliit na apartment (30–50 m²) ay maaaring mula 5,000 hanggang 15,000 euro, at ang tagal ay maaaring mula ilang linggo hanggang isang buwan (kabilang ang paghahanda ng dingding at oras ng pagpapatuyo ng pintura).

Malaking renobasyon (Komplettrenovierung). Kabilang dito ang ganap na pagpapalit ng mga sistema ng kuryente (kuryente, tubo, pampainit), pagpapatag ng mga dingding, pagpapalit ng mga bintana, at ganap na pagbabago o paggiba ng mga partisyon na walang karga.

Sa mga lumang bahay, ang mga lumang gas boiler ay kadalasang pinapalitan ng mga modernong combination system o ang heating system ay kino-convert mula gas patungong electric. Ang isang malaking renobasyon ay halos parang isang turnkey na bagong build sa isang limitadong espasyo. Karaniwan itong tumatagal ng 2-6 na buwan at nangangailangan ng mahigpit na pagsunod sa mga building code.

Ang karaniwang gastos ng isang kumpletong renobasyon ng isang lumang apartment sa Vienna ay €800–1,200 bawat metro kuwadrado (o humigit-kumulang €80,000–120,000 para sa isang 100 metro kuwadradong apartment). Depende ito sa kondisyon ng mga dingding at sahig, ang kasalimuotan ng trabaho, at ang mga materyales na napili.

Kapag nagre-renovate ng apartment sa Vienna, madalas na lumilitaw ang mga karagdagang kahirapan:

Mga paghihigpit sa panahon at arkitektura. Halimbawa, sa sentro ng lungsod, ipinagbabawal ang pagpapalit ng kulay ng harapan, pag-install ng mga air conditioner sa mga nakikitang lokasyon, atbp. Ang mga bintana sa makasaysayang sentro ay minsan nangangailangan ng pagpapanatili ng kanilang mga lumang frame (spechtrat), na mas mahal.

Koordinasyon at mga permit. Ang pagsasaayos (hal., pagsasama-sama ng mga silid, paglipat ng kusina/banyo) ay dapat aprubahan ng mga kinauukulang awtoridad (DA27, MA 40). Sa Vienna, ang pagsasaayos ng sala ay maaaring mangailangan ng pagbabayad ng "green tax" o pagkuha ng zoning permit.

Mga lumang kagamitan. Maraming lumang bahay ang mayroon pa ring mga tubo na yari sa cast iron o asbestos. Ang pagpapalit ng mga ito ay maaaring maging isang malaki at hiwalay na proyekto sa pagsasaayos.

Karaniwang mga presyo at takdang panahon. Ayon sa pinakabagong pagtatantya ng eksperto, ang mga pagsasaayos ng apartment sa Vienna ay nagkakahalaga ng humigit-kumulang sa mga sumusunod (humigit-kumulang):

• Pagkukumpuni ng kosmetiko (pagpipinta, tile, sahig) 30–50 m²: €5,000–10,000, 2–4 na linggo.
• Malaking renobasyon (100 m², kasama ang pagpapalit ng kusina/banyo): €80,000–120,000, tagal 3–6 na buwan.
• Pagpapalit ng bintana (yunit 1 m²) – €200–400/m².
• Pag-install ng bagong pinto (loob) – mula €500 bawat piraso.
• Kumpletong pagpapalit ng mga tubo sa banyo (komplikado ng mga gawain): €8,000–15,000.

Ang mga pribadong bahay sa Vienna (karaniwan ay nasa labas ng lungsod, pati na rin sa mga suburb at rehiyon na nakapalibot sa lungsod) ay sumusunod sa ibang iskedyul ng pagsasaayos: Ang mga pagsasaayos na ito ay karaniwang nagsasangkot ng mas malawak na trabaho. Ang mga pangunahing yugto ng isang malaking pagsasaayos ng bahay ("Kapitalsanierung") ay:

Disenyo at pagpapahintulot. Ito ay lalong mahalaga kapag nagrerenovate ng bubong, nagdaragdag ng mga bagong istruktura, o nagpapalit ng mga sumusuportang istruktura. Sa Austria, kinakailangan ang isang permit ( Baubewilligung ) para sa karamihan ng mga pangunahing proyekto. Kadalasang kinukuha ang isang arkitekto o structural engineer upang magsagawa ng mga kalkulasyon.

Demolisyon at magaspang na pagkukumpuni (Rohbauarbeiten). Kabilang dito ang pagbuwag sa mga lumang istruktura (pag-aalis ng lumang bubong at mga dingding, pagpatag ng mga ibabaw, at pagbuhos ng pundasyon o pundasyon para sa isang extension).

Bubong at Harapan (Dach und Facade). Pagkukumpuni o pagpapalit ng bubong (mga tile, metal, bituminous shingle – ang pagpili ay nakakaapekto sa gastos) at insulasyon ng harapan para sa pagtitipid ng enerhiya. Halimbawa, ang mga bituminous shingle ay nagkakahalaga ng ~20–30 €/m², ang mga klasikong ceramic tile – 10–25 €/m², ang mga copper sheet – 80–100 €/m².

Mga sistema ng utility (Hausinstallation). Kumpletong muling pagdisenyo ng mga sistema: isang bagong gas boiler o heat pump, pagpapalit ng mga tubo at mga kable. Maaari itong magkahalaga ng sampu-sampung libong euro (ang pag-install ng modernong Buderus o Vaillant boiler ay nagkakahalaga ng €5,000–10,000, kasama ang mga gastos sa pag-install).

Insulasyon at kahusayan sa enerhiya (Sanierung der Gebäudehülle). Kabilang dito ang pag-insulate sa bubong, harapan, at sahig, pati na rin ang pagpapalit ng mga bintana ng mga bintana na matipid sa enerhiya (mga triple-glazed na bintana). Ang ganitong gawain ay kadalasang bahagyang tinutustusan ng estado (tatalakayin ko ito nang mas detalyado sa ibaba).

Pagtatapos ng trabaho (Innenausbau). Paggawa ng mga panloob na partisyon, pag-install ng mga kagamitan, sahig, pagpipinta at pagplaster, pag-install ng kusina at mga kagamitan.

Paghahalaman at pangwakas na konstruksyon (Fertigstellung). Ang mga bahay sa rehiyon ng Vienna ay kadalasang may mga pribadong hardin: ang paghahalaman, mga daanan sa hardin, at paradahan ay kasama lahat sa pangwakas na yugto.

Ang capital construction (Kapitalbau) ay higit pa sa isang renobasyon lamang; minsan ito ay tinutukoy bilang "renovation complète" o isang kumpletong muling pagtatayo. Gayunpaman, sa pamamagitan ng wastong pagpaplano, ang mga modernong teknolohiya ay maaaring magbago ng isang lumang bahay tungo sa isang matipid sa enerhiya: ganap na pagpapalit ng harapan, pag-install ng mga solar panel, at pag-insulate ng mga sahig.

Mga espesyal na nuances para sa mga bahay sa bansa:

Mga pangunahing renobasyon at ekstensyon. Maraming gusali ang maaaring mangailangan ng pagdaragdag ng attic o garahe; sa ganitong mga kaso, ang mga desisyon sa pagpaplano ay nangangailangan ng pag-apruba mula sa mga lokal na awtoridad sa pabahay (lalo na kung ang ari-arian ay pribadong pag-aari, hindi pag-aari ng munisipyo).

Mga kinakailangan sa sanitary at utility. Sa mga lugar na may maliit na bahay, maaaring walang sentral na sistema ng alkantarilya (septic tank), kaya dapat isaalang-alang ang mga lokal na utility kapag nagpaplano ng mga renobasyon.

Pagpopondo. Ang pagsasaayos ng malalaking bahay ay karaniwang nagkakahalaga ng daan-daang libo. Marami ang nagpopondo sa mga naturang proyekto gamit ang mga mortgage na sinigurado ng real estate. Ang mga subsidiya sa kahusayan ng enerhiya ay nakakatulong na mabawasan ang mga gastos.

Halimbawa ng mga yugto ng pagsasaayos ng bahay:

*Depende sa rehiyon at antas ng trim.

Gaya ng nakikita mo, ang isang malaking pagsasaayos ng isang pribadong bahay ay isang malakihan at magastos na gawain. Gayunpaman, ang puhunan ay ganap na nababawi ng mataas na kalidad na trabaho: ang bahay ay nagiging matipid sa enerhiya at komportable, madaling paupahan, o ibenta nang kumikita.

Bukod pa rito, madalas na kumukuha ng pautang ang mga may-ari para sa mga renobasyon, dahil bumababa ang mga interest rate sa kasalukuyan, kaya mas abot-kaya ang mga ganitong pamumuhunan.

Ang Vienna ay isang malaking metropolis na may malawak na network ng mga kalsada, tram, at bangketa. Ang imprastraktura ng kalye at kalsada ng lungsod ay regular na ina-update:

Mga pangunahing pagkukumpuni sa kalye. Kabilang dito ang pag-aalis ng lumang aspalto o cobblestone na pavement, pagpapatibay ng base, at paglalagay ng mga bagong patong ng aspalto o paving stone. Kadalasan, ang lungsod ay ganap na nagkukumpuni ng isang kalye kada 20-30 taon.

Maaaring mag-iba ang mga parametro ng proyekto: para sa mga abenida na may mga tram (hal., Hauptstraße, Ring), isinasagawa rin ang kumpletong pagpapalit ng riles. Ang mas malalaking proyekto (mga tulay, overpass) ay maaaring magkahalaga ng sampu-sampung milyong euro.

Mga bangketa at daanan ng bisikleta. Sa mga nakaraang taon, aktibong pinalalawak ng Vienna ang network ng mga daanan ng bisikleta at pinapabuti ang mga lugar na para sa mga naglalakad. Kabilang sa mga proyektong ito ang pagpapalit ng mga gilid ng bangketa at paglalagay ng semento, at pagdaragdag ng mga sistema ng paagusan.

Halimbawa, ang proyektong " Raus aus dem Asphalt " ay kinabibilangan ng pagpapalunhaw ng mga lumang plasa – bahagi rin ito ng mga pagsasaayos ng kalye (tingnan ang mga inisyatibo sa pagpapabuti ng lungsod).

Pagsasaayos ng tram at subway. Gaya ng nabanggit, Wien er Linien ay nagsasagawa ng dose-dosenang maliliit at malalaking proyekto taun-taon: sa 2025, plano nilang palitan ang humigit-kumulang 11 km ng mga riles at 45 na switch.

Ang bawat proyekto ng konstruksyon ay nakakaapekto sa trapiko, kung saan nagaganap ang mga pagsasara ng kalsada at mga pagliko habang ginagawa ang trabaho. Maaaring subaybayan ng mga residente ang kasalukuyang kondisyon ng trapiko sa pamamagitan ng mga website at app ng lungsod (tulad ng ARBÖ o VerkehrsInfo ).

Ang mga takdang panahon at gastos para sa paggawa ng kalsada sa Vienna ay minomonitor sa pamamagitan ng mga pampublikong kontrata at tender. Ang lahat ng yugto, mula sa disenyo hanggang sa pagtanggap, ay kinokontrol ng Pulisya ng Trapiko (MA 37) at ng unyon ng mga manggagawa sa kalsada na MA 28.

Ang mga proyekto ay pinopondohan mula sa badyet ng lungsod at kadalasang bahagyang mula sa mga pederal at European na pondo (halimbawa, para sa mga pader na proteksyon sa ingay o mga eco-project).

Bakit kinakailangan ang pagkukumpuni ng kalsada: Ang pinakamahalagang bagay ay ang kaligtasan at pagpapanatili ng transportasyon. Binabawasan ng mga bagong bangketa ang mga aksidente at pinahaba ang buhay ng mga kalye. Halimbawa, Wien er Linien ang pagiging nasa oras ng tram matapos palitan ang mga lumang riles (inaprubahan ang pamumuhunan noong 2024 at nabayaran ang sarili nito nang may mas mataas na pagiging maaasahan ng serbisyo).

Nagsusumikap din ang lungsod para sa pagpapanatili: ang pagsisikap na palawakin ang mga network ng bisikleta at magtanim ng halaman ay nauugnay sa mga layunin sa klima (ang mas kaunting aspalto ay nangangahulugan ng mas malamig na tag-init).

Sa pangkalahatan, ang mga gawaing kalsada sa Vienna ay isang patuloy na proseso, na idinisenyo para sa isang taunang siklo: sa tag-araw, ang pag-aspalto ay pinaka-aktibo (kanais-nais ang panahon), at sa taglamig, isinasagawa ang mga panloob na proyekto ng lungsod.

Upang maunawaan ang mga opsyon na magagamit ng mga may-ari ng ari-arian sa Vienna, mahalagang isaalang-alang ang hanay ng mga serbisyong magagamit. Dito, makakahanap ka ng mga opsyon para sa halos anumang pangangailangan.

Nag-aalok ang merkado ng renobasyon sa Vienna ng kumpletong hanay ng mga serbisyo, mula sa maliliit na pagkukumpuni hanggang sa kumpletong renobasyon at mga pangwakas na detalye. Kabilang sa mga pangunahing uri ng trabaho at serbisyo ang:

• Pangkalahatang mga renobasyon. Pagpipinta (pagpipinta, tapiserya), sahig (parquet, laminate, fleece), paglalagay ng plaster at drywall, paggawa ng bagong dingding.
• Pagtutubero (Installateur). Pag-install at pagsasaayos ng mga kagamitan sa pagtutubero – pagpapalit ng tubo, pag-install ng mga bathtub at shower stall, palikuran, lababo, at mga instalasyon ng pampainit.
• Instalasyong elektrikal. Paglilipat o pagdagdag ng mga saksakan, switch, ilaw, pag-install ng mga distribution board, pagkonekta ng mga gamit sa bahay.
• Pagpapainit at bentilasyon (Pagpapainit/Luftung). Pag-install at pagkukumpuni ng mga boiler, radiator, at underfloor heating; mga modernong instalasyon ng heat pump o solar collector.
• Paggawa ng karpinterya at kabinet (Tischlerei/Schreiner). Gumagawa kami ng mga pinto, built-in na kabinet, pasadyang kusina, hagdanan, at sahig na parquet.
• Mga espesyal na serbisyo. Pagbubuklod ng harapan, soundproofing, pag-install ng smart home system, landscaping ng balkonahe (grünanlage), at marami pang iba.
• Pagtatapos na gawain (Innenausbau). Pandekorasyon na panloob na pagtatapos – mosaic tiling, artistikong dekorasyon sa dingding, bihirang mataas na kalidad na plaster (hal., may teksturang marmol).

Halos lahat ng kompanya ng renobasyon sa Vienna ay nag-aalok ng mga serbisyong ito nang nakapag-iisa o sa pamamagitan ng mga subcontractor. Para sa mga pangunahing renobasyon ng apartment, ang pangkalahatang kontratista ay kadalasang nagtitipon ng isang pangkat ng mga manggagawa at nangangasiwa sa lahat ng yugto.

Ang mga serbisyo sa pagpapabuti ng mga residensyal at komersyal na ari-arian ay nararapat na banggitin nang may espesyal na pansin Ang mga malalaking kumpanya ay may mga departamento na nakatuon sa mga kliyenteng pangnegosyo, mula sa mga opisina hanggang sa mga restawran.

Binabago nila ang disenyo ng mga opisina; ang batas ng Switzerland ay kadalasang nangangailangan ng mga adaptasyon sa lugar ng trabaho (halimbawa, mga harang at elevator para sa mga taong may kapansanan). Sa Vienna, ang mga renobasyon ng rebranding para sa mga cafe at boutique—mga designer interior—ay popular.

Nag-aalok din ang merkado ng mga karagdagang espesyal na serbisyo:

• Pag-install ng bintana at pinto. Kadalasang ginagawa nang turnkey, kasama ang mga sukat na kinukuha at kasama ang pagpili ng salamin.
• Seguridad. Pag-install ng video surveillance, mga alarma, at mga pinto na ligtas.
• Mga serbisyo sa paglilinis. Pagkatapos ng mga renobasyon, maraming kumpanya ang nag-aalok ng mga serbisyo sa paglilinis ng lugar.
• Mga serbisyo sa transportasyon. Maaaring arkilahin ang transportasyon ng mga materyales sa konstruksyon at kagamitan sa demolisyon.

Kaya naman, ang renobasyon ngayon sa Vienna ay isang masalimuot na proseso na nangangailangan ng pakikilahok ng maraming espesyalista at kumpanya. Ang pangunahing bentahe ay kalidad at responsibilidad: sa Austria, ang kontratista at ang kanilang seguro ang responsable para sa anumang pangunahing trabaho.

Ang paghahanap ng maaasahang kompanya o kontratista sa konstruksyon ay isang mahalagang gawain para sa isang may-ari ng bahay. Gaya ng nabanggit kanina, pinakamahusay na magtuon sa karanasan at reputasyon. Kaunti lamang ang mga opisyal na rating, ngunit may ilang mga alituntunin:

Mga Nangungunang Kumpanya. Ang pinakamalaking pangkalahatang kontratista sa Vienna ay ang PORR Bau, Strabag (isang internasyonal na kumpanya na may dibisyon sa Austria), König & Heinrich, Wien erberger (pangunahin na isang tagagawa ng ladrilyo, ngunit mayroon ding mga dibisyon sa konstruksyon), at ilang mas maliliit na kumpanya (tulad ng LeBe Bau, Obenauf, at Rudolf Hödl).

Kadalasan silang nagtatrabaho sa malalaking proyekto (matataas na gusali, opisina), ngunit ang ilan ay nagtatrabaho rin sa mga marangyang renobasyon.

Mga espesyalisadong kumpanya. Ang ilang kumpanya ay partikular na nakatuon sa mga pangunahing renobasyon ng mga lumang gusali—halimbawa, ang Wohnfonds Wien ay nakikipagsosyo sa mga mapagkakatiwalaang kontratista para sa mga proyektong panlipunan.

Marami ring mga lokal na kumpanyang pinapatakbo ng pamilya (na may "Baugeschäft" sa kanilang pangalan) na may mahabang kasaysayan at kaalaman sa mga detalye ng merkado ng Vienna.

Mula sa pagsasanay, maaaring irekomenda ang mga sumusunod na hakbang:

Suriin ang mga lisensya at pagiging miyembro sa mga propesyonal na asosasyon. Lahat ng mga kompanya ng konstruksyon at malalaking kumpanya ay dapat na nakarehistro sa Wirtschaftskammer (Kamara ng Komersyo at Industriya) at may hawak na lisensya para sa kanilang partikular na aktibidad. Ang isang karagdagang tanda ng kalidad ay ang pagiging miyembro sa Baumeisterinnung (Unyon ng mga Masters sa Konstruksyon).

Gumamit ng mga mapagkakatiwalaang channel. Halimbawa, ang Wirtschaftskammer Wien ay nagpapanatili ng mga listahan ng mga rehistradong kumpanya ng konstruksyon. Mga propesyonal na website at direktoryo (mahirap mahanap ang kompetisyon sa mga independiyenteng direktoryo; halimbawa, ang mga aktibong kumpanya ay karaniwang nakalista sa opisyal na portal na zurzbauen.at)

Magbasa ng mga review at magtanong. Sa mga forum na gumagamit ng wikang Aleman, tulad ng Houzz nagpo-post ang mga tao ng mga halimbawa ng kanilang mga renobasyon. Ang mga rekomendasyon mula sa bibig hanggang bibig ay isang mahalagang mapagkukunan. Halimbawa, inirerekomenda ng mga residente ang mga kontratista na mabilis na tumutugon sa mga komento at nakakatugon sa mga deadline.

Suriin ang kanilang portfolio. Ang pagbisita sa mga natapos na proyekto ng kontratista (nang may pahintulot nila) ay magbibigay sa iyo ng mas mahusay na ideya tungkol sa kalidad. Ang ilang mga kumpanya ay gumagawa ng mga video report ng kanilang trabaho.

Paghambingin ang mga pagtatantya. Mag-order ng 2-3 magkakahiwalay na pagtatantya. Kung malaki ang mga pagkakaiba, alamin ang dahilan. Minsan, ang isang mas murang kontratista ay nagtitipid sa mga materyales o mga takdang panahon. Pinakamabuti kung ang ilang magkakaugnay na kumpanya (epoxy, tile, pintor) ay nagtutulungan sa isang magkakaugnay na paraan.

Sakop ng kontrata ang mga panganib. Isama ang malinaw na mga tuntunin sa kontrata: isang iskedyul ng pagbabayad para sa mga milestone ng proyekto, mga parusa para sa mga hindi natupad na deadline, at isang sugnay ng warranty (sa Austria, ang gawaing konstruksyon ay ginagarantiyahan nang hanggang tatlong taon, na may inspeksyon pagkatapos ng isang taon).

Mga lokal na konsiderasyon. Maraming renobasyon sa mga gusaling apartment ang nangangailangan ng permit sa pagtatayo (Hausverwaltung) at pag-apruba mula sa mga kinauukulang awtoridad (halimbawa, kapag binabago ang harapan, kinakailangan ang isang "positibong Begutachtung"). Tutulungan ka ng isang kagalang-galang na kontratista na kumpletuhin ang lahat ng kinakailangang papeles.

Hindi tinatanggap ng Vienna ang mga ilegal na "guest worker": karamihan sa mga kagalang-galang na may-ari ng apartment at bahay ay nangangailangan ng opisyal na rehistrasyon. Bukod pa rito, ang mga proyekto sa mga lumang gusali ay kadalasang nangangailangan ng konsultasyon sa mga arkitekto at zoning (halimbawa, upang maiwasan ang pinsala sa makasaysayang harapan).

Mahalaga ang mga sertipiko ng kalidad : ang isang elektrisyan ay dapat mayroong Elektromeister, ang isang gas fitter ay dapat mayroong Installateurbefähigung, at ang mga tagapagtayo ay dapat mayroong Baumeisterprüfung o Gewerbeschein. Tiyaking pamilyar ang kontratista sa mga lokal na regulasyon (ang mga awtoridad ng lungsod na MA37 ay nangangailangan ng mahigpit na pagsunod).

Ang pangunahing rekomendasyon: huwag habulin ang pinakamababang presyo, sa halip ay hanapin ang balanse sa pagitan ng presyo, mga deadline, at pagiging maaasahan ng kontratista.

Sa pangkalahatan, ang isang propesyonal na kumpanya ay mas mahal ngunit mas maaasahan. Ang mga lokal na pribadong kontratista ay karaniwang mas mababa ang singil ngunit walang ibinibigay na garantiya. Maaari silang magkaroon ng mga "bintana na gawa sa kahoy" na "ginagawa ng mata," habang ang mas malalaking kumpanya ay nakikipagtulungan sa mga mapagkakatiwalaang supplier (mga pintong euro, mga sertipikadong tubo).

Kapag inirerekomenda ko sa mga kliyente na umupa ng mga propesyonal na kompanya ng konstruksyon sa Vienna, ipinaliwanag ko na ginagarantiyahan nito na ang renobasyon ay makakatugon sa lahat ng pamantayan. Halimbawa, tanging isang lisensyadong elektrisyan lamang ang nakakaalam kung paano ligtas na magkabit ng mga kable sa isang lumang bahay.

Panghuli, mga inirerekomendang kumpanya: bagama't walang itinatag na "opisyal" na mga rating, ipinapakita ng karanasan na karaniwan ang magtiwala sa mga kumpanyang may mabuting reputasyon. Kabilang dito ang:

• Ang PORR Bau GmbH ay isa sa mga nangunguna sa merkado ng konstruksyon sa Austria (mga proyekto mula sa imprastraktura hanggang sa mga residensyal na lugar).
• Ang König & Heinrich ay isang malaking kompanya sa Vienna na nagtatayo at nagrerenoba ng mga bahay, opisina, at may karanasan sa pagtatayo ng mga multi-apartment.
• Ang Wohnfonds Wien (na nagpopondo sa mga proyekto sa pamamagitan ng procurement) ay hindi mismo isang kontratista, ngunit malapit na nakikipagtulungan sa mga kagalang-galang na kumpanya upang gawing moderno ang mga dormitoryo ng Vienna.

Para sa mga maliliit na pagkukumpuni, maaari kang bumaling sa mga kilalang artisanong taga-Vienna: halimbawa, ang mga kompanyang "Allround Handwerker Wien" (lahat ng uri ng trabaho) o "Malermeister Wien" (gawaing pagpipinta) - madalas silang nagbibigay ng garantiya para sa trabahong hanggang 3 taon.

Ang mga gastos sa pagsasaayos sa Austria ay palaging isang alalahanin para sa mga nagpaplanong proyekto. Bagama't mas mataas ang mga ito sa Vienna kaysa sa mga kalapit na bansa, ang kalidad ng mga serbisyo ay tradisyonal na napakataas.

Ang gastos ng pagkukumpuni sa Vienna ay nakasalalay sa maraming salik:

Ang saklaw at kasalimuotan ng trabaho. Mas malaki ang gastos kung mas maraming metro kuwadrado at mas maraming yugto (pagbubuwag, pagsasaayos, gawaing pang-utilidad). Mas mura ang pagkukumpuni ng "mainit na bumbilya" sa isang silid kaysa sa pagsasaayos ng buong apartment.

Kalidad ng materyal. Nag-iiba-iba ang mga presyo depende sa tatak at uri ng mga materyales. Halimbawa, ang mga murang ceramic tile ay nagkakahalaga ng €15–30/m², habang ang mga designer tile ay nagkakahalaga ng €60–100/m². Ang classic Austrian oak parquet ay maaaring nagkakahalaga ng €80–150/m². Kung mas mahal ang mga materyales (mga bintana, radiator, tubo), mas mataas ang huling pagtatantya.

Lokasyon ng ari-arian. Ang trabaho sa mga sentral na lugar ( Innere Stadt , Josefstadt ) ay maaaring mas mahal dahil sa mas mataas na panganib ng pinsala sa makasaysayang core, mga kinakailangan sa panlabas, at mga kinakailangan sa permit. Sa mga labas ng lungsod o suburb ( Favoriten , Donaustadt , Niederösterreich), ang mga presyo para sa parehong trabaho ay kadalasang 10-20% na mas mababa.

Pagpili ng kontratista. Mas mataas ang singil ng malalaking kumpanya dahil sa kanilang pagiging maaasahan at mga warranty, ngunit kung minsan ay mas mababa ang singil para sa mga materyales (maramihang pagbili). Ang mga pribadong kontratista ay maaaring mag-alok ng mas mababang presyo para sa trabaho, ngunit walang pormal na kontrata o warranty.

Kasalukuyang kondisyon ng merkado. Ang mga gastos sa konstruksyon sa 2025 ay mas mataas kaysa noong 2020–2021 dahil sa implasyon at pagtaas ng presyo ng enerhiya at materyales. Ang mga materyales sa konstruksyon sa Austria ay tumaas ang presyo ng 5–10% sa nakalipas na tatlong taon. Ang pagtaas ng presyo ng bakal at troso ay partikular na kapansin-pansin (dahil sa pandaigdigang kondisyon ng ekonomiya).

Sa karaniwan, ang mga gastos sa paggawa para sa mga espesyalista sa Vienna ay medyo mataas: ang karaniwang singil para sa isang bihasang manggagawa (hindi kasama ang mga materyales) ay mula €30 hanggang €60 kada oras (depende sa propesyon: ang isang elektrisyan ay maaaring maningil ng higit pa kaysa sa isang pintor). Nangangahulugan ito na ang pag-install ng isang pinto (dalawang oras na trabaho) ay nagkakahalaga ng hindi bababa sa €100–150 kada oras, hindi kasama ang pinto mismo.

Nasa ibaba ang mga karaniwang presyo upang matulungan kang matantya kung magkano ang maaaring magastos sa mga renobasyon sa Vienna:

Kosmetikong pagsasaayos ng isang apartment (30–50 m²):

• Pagpipinta sa dingding: €8–15/m² (kasama ang panimulang aklat at dalawang patong ng pintura).
• Laminate o parquet: €30–50/m² (materyal + instalasyon).
• Mga tile (kusina/banyo): €25–40/m² (kasama ang grout).

Kabuuan: humigit-kumulang €5,000–10,000 para sa buong renobasyon (paggawa kasama ang mga materyales). Halimbawa: pagpipinta ng dalawang silid at pagpapalit ng sahig sa isang maliit na apartment – ​​​​€6,000; paglalagay ng plaster at wallpaper – €3,000.

Malaking renobasyon ng apartment (80–100 m²):

• Elektrisidad: €100–150 kada punto (saksaksakan/ilaw), dagdag pa ang €150–300 para sa distribution board at automation.
• Pagtutubero: pagpapalit ng mga tubo sa isang 7–12 m riser – hanggang €3,000, pag-install ng bagong bathtub/shower – €1,500–3,000, inidoro – €500–1,000.
• Kusina: katawan at harapan – €3,000–8,000 (istilong IKEA o order mula sa Schreiner).
• Demolisyon at mga nakatagong trabaho: ~€10–15k (mga gastos para sa basura sa konstruksyon, mga panandaliang kontratista).

Sa kabuuan, ang isang kumpletong turnkey renovation ng isang 100 m² na mid-range apartment ay maaaring magkahalaga ng €80,000–120,000. Kasama rito ang paggawa, mga materyales, at mga muwebles. Ang pagsasama ng proyekto sa disenyo ay maaaring magdagdag ng karagdagang €2,000–5,000.

Malaking renobasyon ng isang pribadong bahay (150–200 m²). Nag-iiba ang mga gastos depende sa lawak ng renobasyon, ngunit karaniwang mula €150,000 hanggang €300,000 (turnkey). Halimbawa, ang isang malaking renobasyon ng isang 150 m² na bahay, kabilang ang pagpapalit ng bubong, pagkakabukod ng harapan, at kumpletong pagpapalit ng sistema ng utility, ay kadalasang nagkakahalaga ng humigit-kumulang €200,000–250,000. Kung walang mga "luho" na elemento (mga advanced na panel, mga disenyong natapos), ang gastos ay nagsisimula sa €150,000.

Pagkukumpuni ng kalsada at kalye:

• Pag-aspalto ng 1 km ng isang kalye ng lungsod (dalawang-linya na may kumpletong pagpapanibago ng base) - humigit-kumulang €1–2 milyon.
• Paglalagay ng bangketa (1,000 m²) – €50–100,000 (depende sa uri ng tile).
• Pagpapalit ng mga riles ng tram (1 km) – humigit-kumulang €3–5 milyon (kabilang ang paghahanda ng pundasyon at gawaing elektrikal).
• Ang pagkukumpuni ng isang maliit na bahagi ng kalye (hanggang 100 m ang haba) ay nagkakahalaga ng sampu-sampung libong euro.

Ang mga bilang na ito ay mga gabay lamang. Ang pangwakas na presyo ng proyekto ay maaaring mag-iba sa lahat ng pagkakataon. Kapag kinakalkula ang pagtatantya, mahalagang makakuha ng detalyadong pagsusuri mula sa mga kontratista: magkakahiwalay na pagtatantya para sa magaspang na trabaho, pagtatapos, mga gastos sa pag-aalis ng basura, at mga bayarin sa komisyon (halimbawa, para sa maliliit na trabaho, kadalasang itinatago ng mga renovator ang natitirang mga materyales para sa kanilang sarili).

Para sa mga mamumuhunan, ang mga renobasyon ay hindi lamang tungkol sa kaginhawahan, kundi tungkol din sa pera. Ang wastong pagsasagawa ng mga renobasyon ay maaaring makabuluhang magpataas ng halaga ng isang ari-arian at mapabilis ang potensyal nitong paupahan.

Pagdating sa pamumuhunan sa real estate sa Vienna , ang renobasyon ay isa sa mga pangunahing salik: nakakaimpluwensya ito sa presyo ng pagbebenta, bilis ng pagrenta, at mga rate ng pagrenta. Narito kung bakit:

Tumataas na halaga ng ari-arian. Pagkatapos ng de-kalidad na renobasyon, karaniwang tumataas nang malaki ang presyo ng bahay.

Sa aking karanasan, ang isang nirenovate na apartment sa Vienna (na may bagong kusina at banyo) ay maaaring nagkakahalaga ng 10-20% na mas mataas kaysa sa orihinal na presyo. Halimbawa, sa pamamagitan ng pamumuhunan ng €20,000 sa isang malaking renobasyon, maaaring pataasin ng may-ari ang halaga sa merkado ng apartment ng €30-40,000.

Tumataas na kaakit-akit sa pagrenta. Ang mga batang nangungupahan at pamilya ay handang magbayad nang higit pa para sa modernong pabahay nang walang abala tulad ng kuryente, heating, at plumbing. Ang mga nirenovate na apartment na may mga bintana na matipid sa enerhiya ay umaakit sa mga pangmatagalang nangungupahan.

Sa Austria, mahalaga rin ang kahusayan sa enerhiya: ang mga apartment na may "green passport" (Ecopassport) ay maaaring rentahan sa halagang 5–10% na mas mataas.

Pinabilis na pagbabayad. Kung ang layunin ay pagrenta, binabawasan ng mga renobasyon ang downtime (ang ari-arian ay nananatiling bakante para sa mas kaunting oras ng paghihintay sa isang nangungupahan) at pinapataas ang buwanang singil sa pagrenta. Bukod pa rito, binabawasan ng mga renobasyon ang mga gastos sa pagpapatakbo (mahusay na pagpapainit), na kapaki-pakinabang para sa may-ari.

Pagtugon sa mga kinakailangan sa pabahay. Aktibong ina-update ng Vienna ang mga building code (halimbawa, ang mandatoryong pagkakabukod ng dingding at ang pag-install ng mga metro). Ang mga mamumuhunang nagre-renovate ayon sa mga bagong pamantayan ay nakakaiwas sa pangangailangan para sa mga agarang renobasyon at nakakatanggap ng pabahay na "may puwang para lumago."

Madalas akong tinatanong ng mga kliyente: sulit ba ang pagbili ng isang "bagong pininturahan" na apartment o isa na kailangan pa ring gawin?

Para sa mga nagpaplanong lumipat sa Vienna at naghahanap ng pabahay, ang pagsasaayos ay isang mahalagang isyu:

Magplano nang maaga. Kung lilipat ka mula sa ibang bansa, mainam na isaalang-alang nang maaga kung magre-renovate ka pagkatapos bumili o umuupa. Inirerekomenda ko na itakda ang iyong paglipat nang hindi bababa sa isang buwan bago ka handa nang lumipat sa iyong huling apartment.

Halimbawa, kung umuupa ka ng apartment na "nasa ilalim ng renobasyon," sumang-ayon ka sa landlord na lilipat ka sa na-renovate na apartment sa loob ng X na buwan.

Mga legal na aspeto. Hindi tulad ng ilang mga bansang CIS, sa Austria, ang mga kasunduan sa pag-upa ay karaniwang natatapos nang walang mga kagamitan ("unmöbliert"). Bihirang magbayad ang mga may-ari ng lupa para sa mga pagkukumpuni; sa mga pangmatagalang pag-upa, ito ay higit na responsibilidad ng nangungupahan (at ang isang sugnay tungkol sa "koenergie"—taunang seguro sa aksidente—ay kadalasang kasama sa kontrata).

Mga mortgage at pautang. Kapag bumibili ng apartment para sa renobasyon, tandaan na ang bangko ay mag-iisyu ng pautang na sinigurado ng "natapos nang bahay."

Samakatuwid, ang pagbili ng isang apartment na may isang silid na walang dingding ay maaaring mangailangan ng mas malaking paunang bayad o mapipilitan kang gumamit ng mortgage loan para sa pagbili at pagsasaayos (sa Austria, ang mga bangko ay medyo maluwag sa mga tuntunin ng pautang para sa mga pagsasaayos, dahil sa pagtaas ng halaga ng pabahay pagkatapos ng trabaho).

Marami sa aking mga kliyente na lumilipat sa Vienna ang nagsabi: “Mahalagang magkaroon ng paradahan at alam kung saan at paano eksaktong iniimbak ang mga materyales sa konstruksyon – ilang beses na kaming nahuli sa pagdating ng mga kagamitan dahil sa kakulangan ng paradahan malapit sa gusali.”

Dapat ding isaalang-alang ang maliliit na pang-araw-araw na detalye, tulad ng pagpapatakbo ng elevator habang lumilipat o mga residente ng ibang mga apartment.

Mahigpit na kinokontrol ang pamilihan sa Vienna, ngunit sa tamang pamamaraan, mabilis na matatapos ang mga renobasyon: sa aking karanasan, ang wastong pagpaplano (sunud-sunod na proseso, pagbili ng mga materyales nang maaga) ay nagbibigay-daan upang makumpleto ang isang 50 m² na apartment sa loob ng 2-3 buwan pagkatapos ng isang malaking renobasyon.

Ang susi ay ang makipagtulungan sa isang bihasang project coordinator (maaaring ito ay isang arkitekto o contractor manager). Pagkatapos, kapag lumipat ka na, magkakaroon ka ng handa at komportableng bahay, hindi isang "kalahating-renovate" na bahay.

Bilang buod: ang pagsasaayos sa Vienna ay isang mapanghamon, ngunit lubos na magagawa, na gawain. Sa kabila ng mataas na gastos at mga komplikasyon ng burukrasya, lahat ng kailangan mo ay makukuha rito: mga kwalipikadong manggagawa, modernong materyales, at suporta ng gobyerno.

Ang mga pagkukumpuni ay kadalasang dapat magsimula at magtapos sa taon, na isinasaalang-alang ang mga pana-panahong salik (mga simpleng gawaing kosmetiko sa taglamig, paglalagay ng aspalto at pagbububong sa tag-araw).

Payo para sa mga mambabasa: ihanda ang mga renobasyon. Kapag bumibili o umuupa ng bahay, magtanong tungkol sa kondisyon ng mga dingding, bintana, at mga kagamitan. Magbadyet ng hindi bababa sa 10-20% para sa "mga hindi inaasahang gastusin" (madalas na lumilitaw ang lumang kahoy o amag sa mga pangunahing renobasyon ng bahay).

Sa simula pa lang, pumili na ng mga kagalang-galang na kontratista (mas mabuti kung sa pamamagitan ng mga rekomendasyon kaysa sa mga hindi awtorisado) at pumirma ng kontrata. Kung kinakailangan, samantalahin ang mga subsidiya—tumutulong ang estado at lungsod na mabawasan ang mga gastos sa kahusayan sa enerhiya.

Sa ganitong paraan, hindi mo lamang masisiguro ang pagiging maaasahan at kaginhawahan, kundi makakagawa ka rin ng kumikitang pamumuhunan sa iyong magiging kapital. At tandaan: ang mga renobasyon ay isang pamumuhunan sa kalidad ng iyong buhay sa isang bagong bansa.