Karapatan ng unang pagtanggi para sa real estate sa Austria

Ang karapatan sa unang pagtanggi (Vorkaufsrecht) para sa real estate sa Austria ay isang legal na mekanismo na nagpapahintulot sa isang partikular na indibidwal o organisasyon na bumili ng ari-arian sa ilalim ng parehong mga termino bilang isang third-party na mamimili. Ang karapatang ito ay hindi awtomatikong bumangon, ngunit dapat na itinakda sa isang kontrata at, upang protektahan ang mga interes ng benepisyaryo, nakarehistro sa pagpapatala ng lupa.

Ginagamit ang preemptive right na ito para sa parehong mga residential apartment at komersyal na ari-arian. Pinoprotektahan nito ang mga interes ng mga nangungupahan, mamumuhunan, at kapitbahay, nakakatulong na maiwasan ang mga hindi gustong pagbabago sa pagmamay-ari, at nagbibigay ng pagkakataong "ilagay ang iyong sarili sa posisyon" ng isang potensyal na mamimili habang pinapanatili ang kontrol sa transaksyon.

Itinatag ng batas ng Austrian right of first refusal ang mga karapatan at obligasyon ng mga partido. Ang mga prinsipyo ay tinukoy ng Austrian Civil Code (ABGB, §§1072–1079), at ang karapatan ay maaaring itatag sa pamamagitan ng kontrata, regalo, palitan, o pag-upa sa kasunod na pagbili.

May tatlong pangunahing anyo ng batas:

Ang isang kontraktwal (schuldrechtlich) na kasunduan ay may bisa lamang sa pagitan ng mga kasangkot na partido. Hindi nito pinoprotektahan ang benepisyaryo mula sa mga ikatlong partido at angkop para sa mga kaso kung saan ang parehong partido ay nagtitiwala sa isa't isa at walang planong ilipat ang ari-arian. Halimbawa, ang isang nangungupahan ay maaaring pumasok sa isang kasunduan sa may-ari para sa karapatang bilhin ang apartment sa pagtatapos ng pag-upa.

Ang isang deed na nakarehistro sa land registry (dinglich) ay nagbibigay ng higit na higit na proteksyon. Ito ay may bisa laban sa lahat ng mga mamimili sa hinaharap at nakatala sa C-Blatt Grundbuch, na ginagawang pampubliko ang pamagat at nagbubuklod sa sinumang kasunod na makakakuha ng ari-arian. Sa pagsasagawa, ang form na ito ay kadalasang ginagamit ng mga mamumuhunan at legal na entity upang garantiyahan ang priyoridad ng pagbili sa mga muling pagbebenta o kumplikadong mga transaksyon sa real estate.

Ang legal na karapatan ay inilalapat sa mga espesyal na kaso, tulad ng mga kooperatiba sa pabahay, mga programang panlipunan, o ilang mga hakbangin sa munisipyo. Pinoprotektahan nito ang mga interes ng mga nangungupahan at mga lokal na komunidad, na nagbibigay sa kanila ng pagkakataong bilhin ang kanilang mga tahanan sa mga tuntunin ng kagustuhan.

relasyon sa pag-upa . Sa ilang mga kaso, ang mga pangmatagalang nangungupahan ay maaaring magkaroon ng preemptive na karapatan na bumili ng apartment o bahay kung ang ari-arian ay ibinebenta. Ito ay isang mahalagang tool sa proteksyon ng nangungupahan at, kasabay nito, isang salik na nakakaimpluwensya sa mga desisyon ng mga mamumuhunan kapag bumibili ng mga ari-arian na kumikita.

Sa Austria, ang mga munisipalidad at pampublikong awtoridad ay kadalasang may espesyal na karapatan sa unang pagtanggi sa real estate sa loob ng balangkas ng pagpapaunlad ng lunsod, panlipunan, o mga estratehikong programa. Ang karapatang ito ay nakapaloob sa mga lokal na regulasyon at bahagi ng Austrian Right of First Refusal Act.

Ang layunin ng karapatang ito ay upang mapanatili ang panlipunang imprastraktura, tiyakin ang abot-kayang pabahay, subaybayan ang mga proyekto sa pagpapaunlad ng lungsod, at maiwasan ang mga speculative na pagtaas ng presyo sa mga pangunahing lugar o gusali. Kapag nagbebenta ng real estate, ang may-ari ay kinakailangang ipaalam sa munisipyo sa pamamagitan ng pagsulat ng transaksyon, na tumutukoy sa mga tuntunin ng pagbili. Ang munisipalidad ay binibigyan ng karaniwang panahon para gumawa ng desisyon—karaniwan ay 30 araw para sa real estate. Kung sumang-ayon ang munisipyo, papasok ito sa transaksyon sa ilalim ng parehong mga termino bilang isang third party.

Sa pagsasagawa, ang karapatang ito ay aktibong ginagamit sa mas lumang mga lugar ng tirahan ng Vienna, kung saan ang munisipalidad ay maaaring bumili ng mga apartment para sa conversion sa panlipunang pabahay, gayundin kapag nagbebenta ng lupa para sa pagtatayo ng munisipal na imprastraktura, na naaayon sa pre-emptive na karapatan ng pagbili sa Austria. Dapat isaalang-alang ng mga mamumuhunan ang posibleng interbensyon ng munisipyo kapag nagpaplano ng mga transaksyon sa tirahan at komersyal na real estate. Ang pagkabigong sumunod sa pamamaraan ng pag-abiso ay maaaring humantong sa paglilitis at pagkawala ng bisa ng transaksyon.

Sa totoong buhay na pagsasanay, nakikita ko na ang kaalaman at wastong paghahanda ng mga dokumento ay nagbibigay-daan sa iyo upang maiwasan ang mga salungatan at mahulaan ang mga potensyal na paghihigpit kapag bumibili ng pabahay o lupa.

Maaari mong tingnan ang isang Vorkaufsrecht (pre-emptive title) para sa isang apartment o plot ng lupa sa Austria sa pamamagitan ng C-Blatt Grundbuch (pre-emptive title) – isang seksyon ng land registry na nagtatala ng lahat ng pre-emptive na karapatan at iba pang mga encumbrances sa real estate.

• Mga partido sa transaksyon: nagbebenta, mamimili, nangungupahan, benepisyaryo ng karapatan.
• Mga legal na kinatawan at notaryo na kumikilos sa ilalim ng kapangyarihan ng abogado ng mga partido.
• Mga awtoridad ng estado, kung opisyal na kinakailangan (hal. pagsubaybay ng mga munisipyo sa pagsunod sa pre-emptive na karapatang bumili ng pabahay sa Austria).

• Ang kahilingan ay nangangailangan ng kumpirmasyon ng lehitimong interes.
• Kasama sa tamang data ang mga kundisyon ng pagpapatupad, ang termino ng bisa at mga pagbubukod (hal. paglilipat ng pamilya, mga regalo).
• Ang pag-verify ay partikular na mahalaga sa mga transaksyong kinasasangkutan ng mga katabing plot (karapatan sa unang pagtanggi sa isang plot sa Austria) o mga bagay sa lupa (pre-emptive na karapatang bumili ng lupa sa Austria) upang maiwasan ang mga legal na hindi pagkakaunawaan.
• Ipinapakita ng rehistro hindi lamang ang pagkakaroon ng karapatan, kundi pati na rin ang mga kondisyon para sa pagpapatupad nito: ang termino ng bisa, ang bilog ng mga benepisyaryo, at mga eksepsiyon (halimbawa, paglilipat ng pamilya o mga regalo).

Ang angkop na pagsisikap sa yugtong ito ay nakakatulong na magplano ng mga transaksyon nang maaga, mabawasan ang mga panganib, at matiyak ang pagsunod sa lahat ng legal na pormalidad, lalo na kapag namumuhunan sa muling pagbebenta o komersyal na real estate.

Upang maunawaan kung paano gumagana ang karapatang bumili ng ari-arian sa Austria, mahalagang isaalang-alang ang buong proseso mula sa sandaling mag-alok ang isang third party hanggang sa pagsasara ng transaksyon.

1. Nagsisimula ang proseso sa pagtanggap ng may-ari ng isang tunay na alok mula sa isang third-party na mamimili. Hanggang sa puntong ito, hindi isinaaktibo ang karapatan ng may-ari na muling bumili, at nananatiling malaya ang may-ari na itapon ang ari-arian. Halimbawa, kung ang isang apartment sa Vienna ay ibinebenta at ang isang partikular na alok ay natanggap mula sa isang mamumuhunan, ito ay sa puntong ito na ang nangungupahan o nakarehistrong benepisyaryo ay may pagkakataon na gamitin ang karapatan ng muling pagbili.
2. Ang susunod na hakbang ay pag-abiso sa benepisyaryo . Kinakailangang ipaalam ng nagbebenta ang may-ari ng titulo nang nakasulat sa kanilang intensyon na ibenta ang ari-arian, na nagdedetalye ng presyo, mga tuntunin sa pagbabayad, at mga deadline para sa paggawa ng desisyon. Sa pagsasagawa, ang mga error sa paunawa, tulad ng hindi tamang presyo o deadline, ay maaaring hadlangan ang panahon ng pagtugon sa pagsisimula. Nakatagpo ako ng mga sitwasyon kung saan ang isang maling paunawa ay naantala ang mga transaksyon ng ilang linggo at nangangailangan ng pagwawasto sa pamamagitan ng isang notaryo.
3. Ayon sa batas, ang benepisyaryo ay may 30 araw para gumawa ng desisyon tungkol sa real estate . Gayunpaman, ang kontrata ay maaaring magbigay ng extension, lalo na sa mga transaksyon sa pamumuhunan na kinasasangkutan ng mga komersyal na ari-arian o maraming partido. Halimbawa, kapag nagbebenta ng isang gusali ng opisina sa isang mamumuhunan, ang panahon ng paggawa ng desisyon ay madalas na pinalawig hanggang 60 araw upang payagan ang pag-verify ng mga tuntunin sa pananalapi at mga obligasyon sa kredito.
4. Ang form para sa paggamit ng karapatang ito ay simple : kailangan lamang ng benepisyaryo na magsumite ng unilateral na nakasulat na pahayag ng layunin na bilhin ang ari-arian. Kung napagkasunduan sa kontrata, pinahihintulutan din ang elektronikong abiso, na nagpapabilis sa proseso at nagpapaliit ng burukrasya.
5. Sa mga transaksyong may kinalaman sa malalaking ari-arian , kadalasang ginagamit ang escrow at notary support . Sa ganitong mga kaso, ang panahon para sa paggamit ng karapatan ay nagsisimula lamang pagkatapos makumpirma ang deposito o ang isang pinagkakatiwalaang notaryo ay hinirang. Halimbawa, kapag bumili ng isang residential complex sa isang suburb ng Vienna, ang benepisyaryo ay dapat munang maglipat ng mga pondo sa isang escrow account, pagkatapos ay magsisimula ang 30-araw na panahon.

Ayon sa mga abogado ng Austrian at notary chamber, ang mga pre-emptive na karapatan ay medyo bihira—lumalabas sa humigit-kumulang 10–15% ng mga transaksyon sa residential real estate at mas madalas sa mga corporate o investment projects. Sa segment na rent-to-own, lalong nagiging popular ang mga naturang kasunduan, partikular sa Vienna at sa mas malalaking federal states, kung saan unti-unting ginagawang mga property na inookupahan ng may-ari ang paupahang pabahay.

Ang pagpaparehistro ng isang ari-arian sa karapatan sa pagpapatala ng lupa ay nagkakahalaga ng humigit-kumulang 500 euro, kabilang ang mga bayarin sa notaryo at mga bayarin sa pagpasok ng data. Maaaring mag-iba ang halaga depende sa pagiging kumplikado ng transaksyon. Karaniwan, ang mga gastos ay sasagutin ng may-ari ng karapatan sa ari-arian, dahil sila ang benepisyaryo, ngunit ang ibang mga kaayusan ay maaaring pag-usapan.

Sa kabila ng mga karagdagang gastos, ang Vorkaufsrecht ay nananatiling isang kapaki-pakinabang na instrumento para sa pagprotekta sa mga interes, lalo na para sa mga mamumuhunan at nangungupahan.

Ang karapatan sa unang pagtanggi (Vorkaufsrecht) ay isang makapangyarihang kasangkapan para sa pagprotekta sa mga interes, ngunit hindi ito nagtatagal magpakailanman. May mga sitwasyon kung saan ang karapatang ito ay tumigil sa paggamit.

• Pagwawaksi ng karapatan na may hawak: kalayaan sa pagpili. Maaaring boluntaryong talikuran ng benepisyaryo ang karapatan sa pamamagitan ng pagsasagawa ng nakasulat na deklarasyon. Sa kasong ito, hindi na obligado ang may-ari ng ari-arian na ialok ang ari-arian para mabili. Ang waiver na ito ay kadalasang ginagamit ng mga mamumuhunan na nagpasya na huwag lumahok sa isang transaksyon kung ang mga tuntunin ay hindi paborable.
• Pag-expire ng termino: kung hindi ka makakarating, mawawala ito . Ayon sa batas, binibigyan ang may-ari ng 30 araw para gamitin ang karapatan sa real estate. Kung lumipas ang panahong ito nang walang aksyon, awtomatikong mag-e-expire ang karapatan. Sa pagsasagawa, ang panahong ito ay maaaring pahabain sa mga kontrata, lalo na para sa malalaking transaksyon na may kinalaman sa mga ari-arian ng pamumuhunan.
• Kamatayan ng benepisyaryo: ang karapatan ay hindi namamana. Ang Vorkaufsrecht ay isang personal na karapatan, kaya hindi ito ipinapasa sa mga tagapagmana maliban kung tinukoy sa kontrata. Nangangahulugan ito na sa pagkamatay ng may-ari, ang karapatan ay titigil, at ang may-ari ay malayang ibenta ang ari-arian.
• Kabayaran: isang kasunduan bilang kapalit ng isang karapatan. Minsan ang isang karapatan ay maaaring "mabili"—ang may hawak ay sumasang-ayon sa kabayaran sa halip na gamitin ang karapatan. Maginhawa ito sa mga sitwasyon kung saan gustong isara ng magkabilang partido ang deal nang mabilis.
• Mga pagtatangkang iwasan ang batas. Minsan sinusubukan ng mga nagbebenta na iwasan ang Vorkaufsrecht sa Austria sa pamamagitan ng mga gawa-gawang transaksyon, paglilipat ng ari-arian sa isang kumpanya, isang kamag-anak, o paglikha ng mga kasunduan sa palitan. Ipinapakita ng batas ng kaso na ang mga naturang aksyon ay maaaring ideklarang hindi wasto, at ang benepisyaryo ay may karapatang humingi ng refund o kabayaran.

Mga nangungupahan na may Pribilehiyo. Sa Austria, walang pangkalahatang karapatan para sa lahat ng mga nangungupahan, ngunit ang mga apartment na may subsidized o rent-to-own na mga scheme ay maaaring mag-alok ng unang pagpipiliang opsyon. Ang mekanismong ito ay nagbibigay ng mga pangmatagalang nangungupahan ng isang tunay na pagkakataon na maging mga may-ari sa mga paborableng termino.

Pamana at paglilipat ng mga karapatan . Kung ang ari-arian ay minana, ang karapatan ng unang pagtanggi ay maaaring magpatuloy na mag-aplay sa mga tagapagmana kung ito ay itinakda sa kontrata.

Ang pre-emptive na karapatang bumili ng pabahay sa Austria ay nagbibigay sa benepisyaryo ng ilang mga pakinabang, ngunit sa parehong oras ay nagdadala ng ilang mga panganib.

• Proteksyon mula sa mga kakumpitensya: ang may-ari ng karapatan ay may pagkakataon na bilhin ang ari-arian bago ang isang third-party na mamimili. Ito ay lalong mahalaga dahil sa mataas na pangangailangan para sa real estate sa Vienna at iba pang mga pangunahing lungsod.
• Predictability ng presyo at mga tuntunin: binibili ng benepisyaryo ang ari-arian sa ilalim ng parehong mga tuntunin bilang isang third party, na umiiwas sa mga speculative na pagtaas ng presyo.
• Pagpaplano ng pamumuhunan: Pinapayagan ka ng batas na magplano ng mga diskarte sa pananalapi at pamumuhunan nang maaga, kabilang ang pagbili ng mga apartment, bahay, o lupa.
• Aplikasyon sa Pagrenta: Maaaring samantalahin ng mga pangmatagalang nangungupahan ang opsyon sa pagpapaupa para sa muling pagbebenta ng mga ari-arian sa Austria, na nagbibigay sa kanila ng kalamangan sa mga third-party na mamimili.

• Nabawasan ang pagkatubig ng ari-arian: ang real estate na may nakarehistrong karapatan sa unang pagtanggi ay maaaring hindi gaanong kaakit-akit sa ibang mga mamumuhunan.
• Mga bayarin sa legal at notaryo: Ang pagpaparehistro ng titulo ay nangangailangan ng mga gastos, lalo na pagdating sa muling pagbibili ng mga ari-arian o lupain.
• Limitasyon ng kalayaan ng nagbebenta: hindi malayang itatapon ito ng may-ari ng ari-arian, na maaaring lumikha ng mga pagkaantala sa transaksyon.
• Mahalagang mahigpit na sumunod sa mga deadline at pamamaraan: ang hindi pagsunod sa 30-araw na panahon o mga pagkakamali sa abiso ay maaaring magresulta sa pagkawala ng mga karapatan.

Sa pagsasagawa, nakikita ko na ang RoFR sa Austria ay madalas na minamaliit, lalo na ng mga nangungupahan at maliliit na mamumuhunan. Maraming naniniwala na awtomatikong pinoprotektahan ng batas ang kanilang mga interes, ngunit ipinapakita ng katotohanan na kung walang wastong abiso, pagpaparehistro, at pagsunod sa mga deadline, ang kalamangan na ito ay maaaring mawala. Samakatuwid, ang isang karanasang diskarte sa pag-verify at pagpapatupad ng batas ay susi sa isang matagumpay na transaksyon.

Ang karapatan ng Vorkaufsrecht sa Austria ay hindi lamang isang klasikong karapatan ng pre-emption, ngunit isa ring instrumento na nagbabago sa merkado at umaangkop sa mga bagong kundisyon:

Paglilimita sa mga "perpetual" na karapatan at pagprotekta sa mga nangungupahan . Sa mga lungsod tulad ng Vienna, unti-unting nililimitahan ng batas ang mga pangmatagalan o "perpetual" na karapatan ng unang pagtanggi na protektahan ang mga nangungupahan at maiwasan ang monopolasyon sa merkado. Gayunpaman, ang mga pangmatagalang nangungupahan ay maaari pa ring gumamit ng mga karapatan sa pag-upa at karapatan sa pagbili sa Austria, na nagpapahintulot sa kanila na bumili ng mga apartment sa mga paborableng termino.

Gamitin sa sapilitang pamamaraan ng auction (Zwangsversteigerung). Sa mga kaso ng mga benta sa auction, maaaring gamitin ng benepisyaryo ang karapatan ng muling pagbili kapag nagbebenta ng bahay sa Austria pagkatapos ng auction. Ito ay isang hindi pangkaraniwang ngunit epektibong diskarte na nagbibigay-daan sa bumibili na bilhin ang ari-arian sa presyong inaalok ng isang third party, kahit na lumahok na sila sa auction.

Mga kaso ng korporasyon at pamumuhunan. Ang mga preemptive na karapatan sa pagbili ng lupa sa Austria  ay aktibong ginagamit sa mga corporate restructuring, palitan, at mga transaksyon sa lupa. Gumagamit ang mga kumpanya ng preemptive rights upang makakuha ng maagang kontrol sa mga asset at limitahan ang kompetisyon.

Karapatan ng unang pagtanggi sa kalapit na lupain sa Austria. Sa ilang mga kaso, ang mga may-ari ng lupa ay binibigyan ng karapatan sa unang pagtanggi sa kalapit na lupa, na lalong mahalaga para sa mga mamumuhunan na nagpaplanong pagsamahin o palawakin ang kanilang mga ari-arian.

Bahagyang Pagbebenta at Karapatan sa Pagbili. Ang ilang mga may-ari ay nagbebenta ng isang bahagi ng kanilang ari-arian, na pinapanatili ang karapatang bilhin ang mga naibentang bahagi. Nagbibigay-daan ito sa kanila na magbakante ng kapital habang pinapanatili pa rin ang opsyong ibalik ang ari-arian. Halimbawa, kung ang 10%, 25%, o 50% ng ari-arian ay naibenta, maaaring muling bilhin ng may-ari ang mga bahaging ito sa kasalukuyang presyo sa merkado.

Ang karapatan sa unang pagtanggi para sa real estate sa Austria ay isang epektibong tool na nagpoprotekta sa mga interes ng benepisyaryo habang sabay na nagpapataw ng ilang mga paghihigpit sa may-ari. Nalalapat ito sa mga apartment, bahay, at land plot, at nangangailangan ng maingat na pagsunod sa mga pormalidad, pagpaparehistro sa land registry, at agarang abiso ng lahat ng partido.

Ang karapatan sa unang pagtanggi ay nakakatulong na gawing mas transparent at predictable ang market ng real estate, na nagpoprotekta sa mga interes ng mga pangmatagalang nangungupahan at mamumuhunan. Sa pagsasagawa, ang bisa ng karapatang ito ay direktang nakasalalay sa mahigpit na pagsunod sa mga deadline, wastong pagpapatupad ng mga kontrata, at paunang pag-verify ng mga rehistro. Mahalaga para sa mga mamumuhunan, rieltor, at mga nangungupahan na samantalahin ang karapatang ito nang walang panganib ng hindi pagkakasundo.