Pagbili ng Lupa sa Austria: Isang Gabay na Hakbang-hakbang at Payo ng Eksperto

Ang Austria ay tradisyonal na kabilang sa mga pinakakaakit-akit na bansa para sa pagbili ng real estate dahil sa matatag na ekonomiya, mataas na kalidad ng buhay, at kaakit-akit na likas na kapaligiran. Ang real estate sa Austria ay madalas na tinitingnan bilang isang napapanatiling at pangmatagalang asset. Maaari kang bumili ng lupa sa mga bundok o sa tabi ng mga lawa—o, halimbawa, sa isang tahimik na nayon na may malinis na hangin at mahusay na binuong imprastrakturang panlipunan.

Pinahahalagahan ng mga mamumuhunan ang Austria bilang isang maaasahang kanlungan para sa kanilang kapital at isang pinagmumulan ng pangmatagalang pagtaas ng halaga ng lupa. Gayunpaman, ang pagbili ng ari-arian sa ibang bansa ay nangangailangan ng maingat na paghahanda: mahalagang isaalang-alang ang mga legal na detalye at mga lokal na detalye bago pirmahan ang kontrata.

Sa artikulong ito, tatalakayin namin ang lahat mula sa mga uri ng lupa hanggang sa pagpaparehistro ng ari-arian, para malaman mo kung ano ang aasahan kapag bumibili ng lupa sa Austria.

Ang pagbili ng lupa sa ibang bansa ay hindi isang madaling gawain, kaya nilalapitan ko ang bawat kliyente nang paisa-isa, tinutukoy ang mga layunin sa pagbili at mga potensyal na panganib. Nag-aalok ang Austria ng iba't ibang uri ng mga lote ng lupa, kaya lagi kong inirerekomenda na maingat na suriin ang mga ito bago magdesisyon kung aling lote ang bibilhin sa Austria.

Ang mga lupain ng Austria ay medyo magkakaiba. Ayon sa Statistik Austria , ang kabuuang lawak ng bansa ay humigit-kumulang 8.36 milyong ektarya, kung saan mahigit 3.50 milyong ektarya ay kagubatan at humigit-kumulang 2.57 milyong ektarya ay lupang pang-agrikultura.

Nangangahulugan ito na ang mga kagubatan ay sumasaklaw sa halos 42% ng teritoryo ng bansa, at ang mga lupang sakahan ay bumubuo ng humigit-kumulang 31%. Ang natitira ay binubuo ng mga bundok, anyong tubig, lungsod, at imprastraktura. Kung magpasya kang bumili ng lupa sa Austria, ang pinakamahalagang bagay ay ang pagtukoy sa nilalayong paggamit nito.

Ito ay mga lupang Austrian na itinalaga para sa konstruksyong residensyal o komersyal. Bago bilhin, dapat itong suriin laban sa mga plano ng zoning: ang bawat munisipalidad ay may Flächenwidmungsplan at Bebauungsplan, na nagsasaad kung pinahihintulutan ang konstruksyon sa isang partikular na lote at ang mga regulasyong namamahala dito.

Kung ang isang lote ay matatagpuan sa isang free-use zone (Freiland), dapat itong i-rezone bago magsimula ang konstruksyon, na responsibilidad ng lokal na administrasyon. Samakatuwid, ang unang hakbang sa pagpili ng lote sa Austria ay ang pagkuha ng impormasyon tungkol sa mga plano sa zoning, na karaniwang maaaring gawin nang direkta mula sa munisipalidad o sa website nito.

Kabilang dito ang lupang sakahan (Ackerland), mga parang at pastulan (Grünland), at mga ubasan/plot ng hardin (Dauerkulturen). Ang mga ganitong pamumuhunan sa lupang Austrian ay karaniwang mas mura, ngunit ang mga plot na ito ay maaari lamang gamitin para sa kanilang nilalayong layunin: kung walang mga espesyal na permit, hindi ito maaaring gawing muli para sa konstruksyon.

Napakababa ng presyo ng lupang sakahan sa Austria – noong 2023, ang karaniwang presyo kada metro kuwadrado ng lupang sakahan ay €3.70 lamang, habang ang lupang parang ay nagkakahalaga ng €3.20 kada metro kuwadrado. Kung ikukumpara, ang karaniwang presyo ng lupang pagtatayuan ay humigit-kumulang €406 kada metro kuwadrado.

Ang pagbili ng troso ay mahigpit na kinokontrol. Sa maraming pederal na estado, ang "kagubatan" ay halos palaging itinalaga lamang para sa panggugubat: ang pagtotroso ay maaari lamang isagawa sa ilalim ng napakahigpit na mga kondisyon, at ang pagbili ng troso (lalo na ang malalaking dami) ay dapat na aprubahan.

Ang mga ganitong lote ay kadalasang nakukuha ng mga kompanya ng panggugubat o pangangaso. Ang mga ordinaryong mamimili ay hindi interesado sa mga kagubatan, dahil napakahirap itong gamitin sa ibang gamit.

Ito ay mga espesyal, kadalasang napakamahal na kategorya. Maraming mamumuhunan ang interesado sa pagbili ng lupa sa tabi ng lawa sa Austria (Wörthersee, Seefeld, Zell am See) o sa mga bulubunduking rehiyon (Tyrol, Salzburg), dahil mainam ito para sa mga gusaling tirahan, hotel, at mga cottage complex.

Mas mataas nang malaki ang mga presyo rito, lalo na kung mas malapit sa sentro ng resort o sa tubig. Halimbawa, ang isang lote malapit sa Lake Salzburg ay maaaring mas mahal nang ilang beses kaysa sa isang katulad na lote sa kanayunan. Bukod dito, ang mga naturang lote ay maaaring mapabilang sa mga lugar na konserbasyon kung saan pinaghihigpitan ang konstruksyon. Samakatuwid, mahalagang suriin ang mga lokal na regulasyon upang matukoy kung aling lupain sa Austria ang angkop para sa konstruksyon.

Ang bawat uri ng lupa ay may kanya-kanyang mga patakaran: halimbawa, tanging ang lupang nakalista na sa rehistro ng Bauland (lupang pangkonstruksyon) ang maaaring i-convert para sa konstruksyon. Ang ibang mga uri ng lupa ay dapat na muling uriin, na maaaring maging lubhang matagal.

Ang mga pilapil o mga lugar na may kagubatan ay maaaring may karagdagang mga paghihigpit sa kapaligiran. Samakatuwid, bago bumili, siguraduhing saliksikin ang nilalayong gamit ng partikular na lugar (o kumonsulta sa plano ng zoning).

Panghuli, mahalagang maunawaan na ang mga dayuhan ay hindi maaaring bumili ng anumang lupang naisin nila. Ang batas sa pagkuha ng lupa sa Austria ay nangangailangan ng isang espesyal na permit (Grundverkehrsgenehmigung) para sa mga hindi residente na makabili ng lupa.

Ang mga kontrol na ito ay ipinakilala upang maiwasan ang espekulasyon at mapangalagaan ang lupang pang-agrikultura. Karamihan sa mga transaksyon na kinasasangkutan ng mga dayuhan ay dapat aprubahan ng mga awtoridad (ang Kagawaran ng Yaman ng Lupa).

Gayunpaman, ang mga mamamayan ng "mga ikatlong bansa" (halimbawa, mula sa Russia o Ukraine) ay kailangang magsumite ng aplikasyon sa lokal na komisyon at maghintay para sa pag-apruba. Halimbawa, ang pagkuha ng lupang pang-agrikultura o mga lote sa mga bulubunduking lugar ay kadalasang nangangailangan ng naturang pahintulot .

Ang lahat ng detalye ay nasa artikulong “ Mga Paghihigpit sa pagbili ng real estate ng mga dayuhan sa Austria .”

Kaya, napagpasyahan mong bumili ng isang lote sa Austria. Saan ka dapat unang pumunta? Ang pagpili ay depende sa iyong mga layunin: plano mo bang lumipat at magtayo ng bahay, naghahanap ka ba ng isang kubo sa tag-init, o naghahanap ka ba ng isang lote na pamumuhunan para sa libangan?.

Lokasyon at imprastraktura. Una sa lahat, isaalang-alang ang pagkakaroon at kalapitan sa:

• Mga Kalsada
• Sa mga tindahan
• Mga Paaralan
• Mga Ospital
• Mga istasyon ng tren
• Mga Bus
• Mga utility (kuryente, suplay ng tubig, alkantarilya)

Maaaring mas mura ang isang lote ng lupa sa isang liblib na nayon, ngunit hindi kasama sa pinakamababang presyo ng lupa sa Austria ang mga gastos sa koneksyon at distansya sa imprastraktura at mga serbisyong panlipunan.

Palagi kong ipinapaalala sa mga kliyente: bagama't maganda ang mangarap ng isang tahimik na nayon, siguraduhing madaling puntahan ang pinakamalapit na kalsada sa buong taon at laging may kuryente at tubig. Kung hindi, maaari kang makaranas ng karagdagang gastos at abala sa pag-aayos ng mga papeles.

Mahalaga rin dito ang topograpiya ng lugar. Ang hindi pantay na dalisdis ng bundok ay maaaring mangailangan ng pagpatag (na magastos), at ang isang lugar na malapit sa tubig ay dapat suriin para sa mga panganib ng pagbaha (tiyaking walang mga lugar na nababaha ng tubig).

Bago bumili ng lupa sa kabundukan ng Austria, mag-order muna ng geological o hydrogeological assessment. Ang mga website ng Austrian land registry at munisipalidad ay kadalasang nagbibigay ng maikling impormasyon tungkol sa lote (laki, topograpiya, presensya ng mga istruktura).

Iba't ibang oportunidad ang iniaalok ng iba't ibang rehiyon ng Austria. Halimbawa:

Vienna at mga nakapalibot na lugar nito. Sa loob ng Vienna, ang lupang "Bauland" ay halos hindi kailanman maibebenta (ang lungsod ay ganap nang naitayo). Gayunpaman, sa nakapalibot na lugar, sa Lower Austria, makakahanap ka ng lupa para sa konstruksyon ng tirahan o mga proyekto sa negosyo.

Mas mababa ang mga presyo roon kaysa sa kabisera. Gayunpaman, dapat suriin ng sinumang bibili ng lupa para sa konstruksyon ang mga plano sa pagpapaunlad ng lungsod (Flächenwidmungsplan) at anumang mga paghihigpit sa "green zone".

Tyrol at Salzburg. Ang mga ski area (Ischgl, Kitzbühel, Sölden, atbp.) ay pangunahing mamahaling lupain para sa mga hotel, apartment, at mararangyang cottage.

Mataas ang mga presyo rito: sa Innsbruck (ang kabisera ng Tyrol), ang mga lote ng pagtatayo ay nagkakahalaga na ng average na €1,043 bawat metro kuwadrado, at sa Kitzbühel, mas mataas pa. Hindi nagkataon na lumilitaw ang mga alok na nagbabasag ng rekord sa mga naturang lokasyon: ang pinakamahal na mga bahay sa Austria ay karaniwang nakalista sa mga premium na resort sa Alpine, na hindi direktang nagpapalakas ng demand para sa lupa sa rehiyon. Gayunpaman, ang mga naturang proyekto ay kadalasang nangangailangan ng mga permit sa pagtatayo sa bundok at pagsunod sa mga lokal na regulasyon sa arkitektura.

Lupa sa tabi ng lawa. Ang lupa para sa isang bahay sa Austria malapit sa mga sikat na lawa (Wörthersee, Seefeld, Achensee) ay itinuturing na premium. Halimbawa, ang mga lote malapit sa Lake Constance sa Vorarlberg ay kabilang sa mga pinakamahal, lalo na iyong may tanawin ng tubig.

Sa maliliit na nayon sa tabi ng lawa sa Carinthia (Gröbel, Wapresch) o Upper Austria (sa Schlossgebirge), ang isang lote sa baybayin ay isang mainam na lokasyon para sa isang bahay o hotel. Ang ganitong lupain ay kadalasang protektado ng estado, kaya maaaring may mga paghihigpit na nalalapat.

Mga rehiyon sa kanayunan (Steiermark, Burgenland, Niederösterreich). Mas kaunti ang mga turista rito, ngunit maraming bukas na bukirin at ubasan. Mas mura ang lupa (sa Styria, sa average na €360/m²). Ito ay isang mahusay na opsyon para sa mga naghahanap ng lupa sa kanayunan ng Austria para sa isang tahimik na buhay, o para mamuhunan sa agritourismo o paggawa ng alak.

Halimbawa, sa Burgenland at sa kalapit na Niederösterreich, mababa ang mga presyo, na nag-aalok ng kakaibang pagkakataon na bumili ng lupa sa Austria sa mababang presyo, na may potensyal para sa paglago sa hinaharap.

Mga presyo ng lupa sa mga kabundukan at lambak ng Austria. Bilang konteksto, ang karaniwang presyo ng lote ng bahay sa Innsbruck ay kasalukuyang nasa humigit-kumulang €1,043/m², habang sa rural na bahagi ng kalapit na distrito ng Reutte, ito ay €188/m² lamang. Sa Styria, ang Graz ay €360/m², at sa distrito ng Klischeilen sa Southern Styria, ito ay nasa humigit-kumulang €50–70/m². Pinatutunayan nito na ang mga presyo ng lupa ay lubos na nakadepende sa lokasyon at imprastraktura.

Isaalang-alang ang mga detalye ng lokal na arkitektura. Lalo na sa mga rehiyon ng Alpine, madalas na may mga kinakailangan para sa mga harapan, bubong, at kahusayan sa enerhiya (pagsunod sa mga pamantayan ng Austrian OIB at Energoausweis).

Hinihikayat ng mga awtoridad ng Austria ang pagtatayo ng mga bahay na matipid sa enerhiya: halimbawa, ang programang Umweltförderung (pagtustos sa kapaligiran) ay nagbibigay ng subsidiya sa mga bagong gusali na may mataas na kahusayan sa enerhiya at mga "berdeng" materyales.

Tingnan natin ang mga legal na aspeto ng pagbili at pagbebenta ng lupa sa Austria. Ang Austria ay may malinaw na mga patakaran na namamahala kung sino ang maaaring maging isang may-ari ng lupa at kung paano.

Katayuan ng mamimili. Gaya ng nabanggit kanina, ang mga mamamayan ng EU/EEA ay tinatrato nang pareho sa mga Austrian: hindi sila nangangailangan ng espesyal na pahintulot upang bumili ng lupa. Ang mga mamamayan ng ibang mga bansa ay kinakailangang kumuha ng pag-apruba mula sa mga lokal na awtoridad (Grundverkehrsgenehmigung) bago ang transaksyon.

Pagpaparehistro ng mga karapatan (Grundbuch). Ang pagbili ng lupa sa Austria ay kinukumpleto sa pamamagitan ng pagpasok ng impormasyon ng bagong may-ari sa rehistro ng lupa (Grundbuch). Doon ka lamang magiging ganap na may-ari . Mahalagang maunawaan: kahit ang isang nilagdaang kasunduan sa pagbili sa ilalim ng batas ng Austria ay hindi nagbibigay ng pagmamay-ari hanggang sa marehistro.

Samakatuwid, bago ilipat ang buong halaga, siguraduhing walang mga hindi inaasahang pasanin (mga mortgage, mga paghihigpit sa mga karapatan sa paggamit, atbp.) sa rehistro ng lupa at ang iyong aplikasyon para sa pagpaparehistro (Grundbuchsantrag) ay isinumite sa lalong madaling panahon.

Isang kasunduan sa pagbili at pagbenta. Ito ay pinirmahan bilang isang notaryal deed. Inilalarawan ng kasunduan ang lote nang detalyado (karaniwan ay ang numero ng kadastral at address), ang napagkasunduang presyo, ang mga tuntunin at kundisyon sa pagbabayad, at ang mga tuntunin ng paglilipat ng mga karapatan at obligasyon ng mga partido.

Kadalasang kasama sa kontrata ang isang seksyon tungkol sa isang "deposito" o paunang bayad (hal., 5-10% ng kabuuang halaga), na binabayaran ng mamimili bilang garantiya. Maaaring panatilihin ang depositong ito kung sakaling magdesisyon ang mga partido na huwag nang ituloy ang transaksyon (karaniwan ay kung aatras ang mamimili). Kasama sa proseso ng pag-apruba ang isang pagsusuri sa paglilinis ng lupa: kinukuha ang isang sipi mula sa Grundbuch, beripikahin ang mga encumbrance, at sinusuri ang plano ng pagpapaunlad.

Notaryo at mga abogado. Sa Austria, ang mga transaksyon sa real estate ay nangangailangan ng partisipasyon ng isang notaryo o awtorisadong abogado (mga lokal na silid ng notaryo). Ang notaryo ang nagsusulat/nagpapatunay ng kontrata, nagbe-verify ng pagkakakilanlan at awtoridad ng mga partido, at tinitiyak na nasusunod ang lahat ng pormalidad.

Ang mga bayarin sa notaryo ay sinisingil para sa kanilang mga serbisyo: sa karaniwan, ang mga bayarin sa notaryo ay umaabot sa 1-3% ng presyo ng transaksyon. Ang abogado ay kadalasang tumutulong sa due diligence at pagkuha ng lahat ng kinakailangang permit.

Ang pagbili ng lupang Austrian ay nangangailangan ng ilang mahahalagang pagbabayad:

Buwis sa Paglilipat (Grunderwerbsteuer). Isang 3.5% na buwis sa presyo ng transaksyon ang ipinapataw sa halos bawat paglilipat ng ari-arian (sa ilalim ng mga karaniwang kondisyon). Kaya, kung bibili ka ng isang lote ng lupa sa halagang €100,000, ang buwis ay aabot sa humigit-kumulang €3,500. Sa ilang mga kaso, may mga inaalok na eksepsiyon (para sa mga transaksyon sa pagitan ng malalapit na kamag-anak, may nalalapat na progresibong rate), ngunit sa ilalim ng normal na mga pangyayari, ang karaniwang rate ay 3.5%.

Bayad sa pagpaparehistro ng estado. Bukod sa buwis, 1.1% ng presyo ng pagbili ang sisingilin kapag naghahain ng aplikasyon sa korte ng lupa.

Mahalagang tandaan na ang eksepsiyon sa buwis ay magkakabisa sa 2024-2025. Para sa mga ordinaryong residential property, ang tungkuling ito ay hindi na kailangang bayaran hanggang Hulyo 2026 (kung irerehistro ito ng mamimili bilang kanilang pangunahing tirahan).

Buwis sa pagbebenta. Kung magpasya ang may-ari na ibenta ang ari-arian at kumita, isang buwis sa kita ng real estate (Immobilienertragsteuer) ang ipapataw sa kitang ito.

Simula noong 2016, ang rate ay 30% ng pagkakaiba sa pagitan ng presyo ng pagbebenta at ng mga gastusin na kasama. Gayunpaman, kung ang ari-arian ay ginamit bilang pangunahing tirahan (bahay-flat) sa loob ng dalawa hanggang limang taon, ang may-ari ay maaaring maging kwalipikado para sa isang buo o bahagyang eksemsyon sa buwis.

Iba pang mga gastusin. Kung ang isang realtor (broker) ang humahawak sa transaksyon, ang kanilang komisyon ay karaniwang umaabot sa karagdagang 3-4% ng kabuuang presyo kasama ang VAT. Maaari ring may mga gastos para sa mandatory land insurance o isang escrow account (isang account kung saan pansamantalang iniingatan ang mga pondo hanggang sa magsara ang transaksyon) – hindi ito gaanong mahalaga, ngunit sulit na paghandaan ito.

Para sa karagdagang impormasyon, tingnan ang aming artikulong “ Mga Buwis sa Ari-arian sa Austria .”

Mga hakbang sa pag-iingat. Sa panahon ng negosasyon at paghahanda ng kasunduan, kadalasang ginagamit ang isang paunang kasunduan (Kaufanbot), kasama ang pagbabayad ng deposito o pagbubukas ng isang espesyal na escrow account.

Ginagarantiya nito na ang lote ay aalisin sa pagbebenta (ito ay "ilalaan" para sa iyo), at ang pondo ay hahawakan ng isang ikatlong partido (halimbawa, isang notaryo) hanggang sa ganap na maisakatuparan ang kontrata. Maaasahang pinoprotektahan ng mekanismong ito ang mga interes ng mamimili: binabayaran nila ang pera ngunit hindi nanganganib na mawala ito kung sakaling hindi matuloy ang kasunduan sa isang wastong dahilan.

Talakayin natin ang paglalakbay ng mamimili mula simula hanggang katapusan, tinitiyak na wala tayong makaligtaan kahit isang detalye.

Naghahanap ng lote. Nagsisimula ito sa pakikipag-ugnayan sa isang realtor o pagtingin sa mga listahan sa mga lokal na website ng real estate, tulad ng:

• ImmobilienScout24
• ImmoWelt
• mga lokal na pahayagan

Kapag pumipili, mahalagang personal na bisitahin ang ilang mga opsyon, suriin ang lugar, mga kapitbahay, pasukan at insolation (solar illumination).

Makakatulong dito ang online cadastral register (Kataster) – makikita mo ang eksaktong mga hangganan ng lote at mga kalapit na lote doon. Huwag mag-atubiling humingi ng mga dokumento sa may-ari: isang mapa ng lote at isang sipi mula sa Grundbuch (isang kinakailangang dokumento para sa bawat mamimili).

Alok at kasunduan. Kapag nakahanap ka na ng angkop na ari-arian, mag-aalok ka (Anbot) sa nagbebenta. Sa Austria, ito ay karaniwang pormal na ginagawa sa pamamagitan ng sulat—isang Kaufanbot, o paunang kasunduan. Tinutukoy nito ang presyo ng pagbili, termino ng pagbabayad, at halaga ng deposito.

Sa terminolohiyang Ruso, ito ay parang kasunduan sa pagbili at pagbenta, ngunit walang pangwakas na paglilipat ng pagmamay-ari. Ito ay nagtatatag lamang ng isang pangako na tapusin ang transaksyon. Bilang kolateral, magdedeposito ka ng deposito (hal., 5-10% ng presyo ng pagbili) sa isang trust account (Treuhandkonto) na hawak ng isang notaryo o abogado.

Kapag napirmahan mo na ang Kaufanbot, ang lote ay ituturing na "nakalaan" para sa iyo: kung tumanggi ang nagbebenta nang walang wastong dahilan, obligado silang ibalik ang doble ng deposito.

Mga inspeksyon at permit. Inihahanda rin ang inspeksyon sa clearance ng lugar: kukuha ka ng isang espesyalista (halimbawa, isang surveyor) o abogado na susuri sa:

• Grundbuch (rehistro ng lupa) — mga tseke para sa mga utang, mga encumbrance (mga mortgage, easement), at kung ang mga ikatlong partido ay may mga pag-aangkin sa ari-arian. Ang impormasyong ito ay makukuha sa mga website ng mga korte panrehiyon.
• Plano ng pagsona – kung ang lugar ay naaayon sa iyong mga plano. Alamin kung saang sona ito matatagpuan (Bauland, Wald, Alm, atbp.) at kung anong uri ng konstruksyon ang pinapayagan dito.
• Pagpopondo - mag-aaplay ka para sa isang pautang (kung kinakailangan) na isinasaalang-alang ang escrow account at ang mandatoryong pag-apruba ng bangko.
• Ang pagkuha ng mga permit ng estado ang pinakamatagal na hakbang para sa mga hindi residente. Depende sa lokasyon at uri ng lupa, kinakailangan ang pag-apruba mula sa Land Registry (Grundverkehrsbehörde). Halimbawa, kung ang lupa ay nasa kabundukan o itinalaga para sa paggamit sa agrikultura, ang kinauukulang departamento ng lupa o administrasyon ng distrito ay dapat magbigay ng pahintulot para bilhin ito ng dayuhan. Karaniwan itong inaasikaso ng isang abogado o notaryo: sila ang nangangalap ng mga dokumento (pasaporte, patunay ng paninirahan, layunin ng pagbili, atbp.) at isinusumite ang kahilingan.

Ang pangunahing transaksyon ay nagaganap sa harap ng isang notaryo. Kapag nakumpleto na ang lahat ng mga tseke at nakuha na ang mga permit, nakatakda na ang notaryal deed (Beurkundung). Sa Austria, ang kawalan ng notarial deed para sa isang transaksyon sa real estate ay ilegal.

Sa yugtong ito, kayo ng nagbebenta ay pupunta sa opisina ng notaryo (karaniwan ay bukas ang pagpupulong at binabasa nang malakas ang kontrata). Bibigyan ng notaryo ng beripikasyon ang inyong mga pagkakakilanlan at lagda at pinapatunayan ang transaksyon. Pagkatapos pumirma, ililipat ninyo ang natitirang halaga sa pamamagitan ng escrow o direkta, gaya ng napagkasunduan noon.

Pagpaparehistro at pagkuha ng mga karapatan. Ang notaryo o ang iyong abogado ay magsusumite ng mga dokumento sa korte rehiyonal. Doon, kinukumpleto ang isang aplikasyon para sa pagpaparehistro (Einverleibung)—ang pagpasok ng iyong mga karapatan sa pagmamay-ari sa rehistro.

Matapos tanggapin ang mga dokumento, irerehistro ka ng korte bilang bagong may-ari. Mula sa puntong ito, opisyal nang iyo ang lote—maaari mo nang kunin ang mga susi (o simulan na lang ang konstruksyon, kung nakasaad iyon sa kontrata).

Mga Buwis at Kasunduan. Sa yugtong ito, oras na para kumpletuhin ang lahat ng natitirang bayad: paglilipat ng pondo sa nagbebenta (karaniwan ay pagkatapos o kasabay ng pagsasampa ng kaso), pagbabayad ng buwis, at mga bayarin sa notaryo.

Kapag nairehistro na ng korte ang pagpapalit ng pagmamay-ari, kailangan mo na lang bayaran ang bayad sa pagpaparehistro (1.1% ng halaga ng ari-arian), maliban na lang kung na-withhold na ito mula sa escrow account. Sa madaling salita, ang mga susi ng ari-arian ay "ililipat" kapag nasertipikahan na ang pangunahing kontrata at nakolekta na ang deposito.

Bukod dito, sa iba't ibang yugto (mga paglilipat sa pananalapi, seguro, atbp.), maraming tanong ang masasagot ng mga eksperto para sa iyo. Matutulungan ka nilang maging mas kumpiyansa, lalo na kung hindi ka nagsasalita ng Aleman.

Kung susundin mo ang mga hakbang na nakabalangkas sa itaas, ang pagbili ng lupa sa Austria ay dapat maging maayos. Mahalagang maglaan ng oras, maingat na suriin ang mga dokumento, at sumunod sa mga pamamaraan ng pagpaparehistro sa Austria.

Sa mga nakaraang taon, ang merkado ng lupa sa Austria ay lalong naging mas luntian. Hindi lamang ito isang kalakaran: Ang Europa ay naging mas mahigpit sa paghingi ng mas environment-friendly na konstruksyon at paggamit ng lupa. Kapag pumipili ng isang lugar, maraming mamumuhunan ngayon ang isinasaalang-alang ang potensyal na epekto ng kanilang mga plano sa konstruksyon sa klima at kapaligiran.

Bakit mahalaga ito: Ayon sa mga ulat sa kapaligiran , humigit-kumulang 27% ng kabuuang konsumo ng enerhiya ng Austria ay nagmumula sa sektor ng residensyal (pagpapainit at mainit na tubig), kung saan ang mga gusali ay bumubuo ng humigit-kumulang 10% ng pambansang emisyon ng CO₂. Sa mga nakaraang dekada, ang mga mapaminsalang emisyon ay nabawasan na ng mahigit sa isang-katlo.

Kasabay nito, dapat mas magsikap ang mga Austriano upang matugunan ang kanilang mga pangako sa Kasunduan sa Paris. Alinsunod dito, hinihikayat ng mga awtoridad ang kahusayan sa enerhiya: halimbawa, ang mga bagong gusali ay kadalasang nangangailangan ng sertipikasyon sa enerhiya, at ang mga buwis at subsidyo ay iginagawad lamang sa mga proyektong may mataas na pamantayan sa kahusayan sa enerhiya.

Mga batas at paghihigpit. Ang mga regulasyon sa paggamit ng lupang pangkapaligiran ay nakasaad sa mga kodigo ng gusali. Kapag nagpaplano ng konstruksyon, isinasagawa ang isang pagtatasa ng epekto sa kapaligiran (Umweltverträglichkeitsprüfung).

Sa mga espesyal na lugar ng konserbasyon (tulad ng mga pambansang parke), maaaring magkaroon pa nga ng ganap na pagbabawal sa konstruksyon. Sa mga regular na lugar ng pagtatayo, ipinakilala ang mga pamantayan patungkol sa minimum na katanggap-tanggap na thermal insulation at mandatoryong pagsasaalang-alang sa solar gain.

Ang mga pamantayang ito ay regular na hinihigpitan: pagsapit ng 2025, halos lahat ng mga bagong bahay ay dapat makamit ang halos zero na konsumo ng enerhiya (nangangailangan ng sarili o "berdeng" pinagmumulan ng init).

Mga programa ng gobyerno. Upang makaakit ng mga developer, nag-aalok ang Austria ng mga grant para sa mga proyektong pangkalikasan. Halimbawa, ang Climate and Energy Fund (Klima-und Energiefonds) ay nagpopondo sa mga inisyatibo para sa konserbasyon ng enerhiya at paggamit ng mga renewable energy source sa pagtatayo ng mga gusali.

May mga subsidiya na magagamit para sa pag-install ng mga solar panel, heat pump, mga bintana na matipid sa enerhiya, at iba pa. Mayroon ding mga insentibo para sa mga pamumuhunang pangkalikasan, kabilang ang bahagyang pagbabayad ng interes sa mortgage para sa konstruksyong pangkalikasan at mga bawas sa buwis para sa mga teknolohiyang pangkalikasan.

Ang lahat ng ito ay ginagawang mas kumikita ang mga proyektong nakatuon sa kapaligiran.

Sa mga nakaraang taon, parami kong inirerekomenda sa mga kliyente na magplano ng mga proyekto na isinasaalang-alang ang mga aspeto ng kapaligiran mula pa sa simula.

Sa buong mundo, sa Germany at Austria, mataas ang demand sa mga berdeng gusali: sinusuportahan ng gobyerno ang mga passive house at solar panel, at pinahahalagahan ng mga mamimili ang mga matitipid sa pagpapainit. Halimbawa, ang mga bahay na Passivhaus-class ay kumokonsumo ng 5-10 beses na mas kaunting enerhiya kaysa sa mga kumbensyonal na gusali—isang mahalagang konsiderasyon kapag pumipili ng lugar at disenyo.

Mga halimbawa ng matagumpay na proyekto. Sa Austria, maraming mga kaso kung saan binili ang lupa para sa mga "berdeng" proyekto—halimbawa, isang gawaan ng alak na gumagamit ng mga solar panel o isang hotel na may geothermal heating.

Isa pang kalakaran ay ang pag-unlad ng agritourismo. Bumibili ang mga mamumuhunan ng lupa sa mga kabundukan ng Austria, nagtatayo ng mga eco-home, at nag-oorganisa ng mga cycling tour. Ang mga ari-ariang ito ay napakapopular: halimbawa, ang mga farmhouse sa Tyrol ay kadalasang ibinebenta nang higit pa sa mga karaniwang bahay kung mayroon silang green certificate (tulad ng Green Building).

Ngayon tingnan natin ang mga partikular na opsyon nang mas detalyado.

Lupang residensyal (Bauland-Wohngebiet). Ito ang karaniwang opsyon para sa mga pamilya: isang lote na angkop para sa isang isa o dalawang palapag na bahay. Ang mga naturang lote ay karaniwang may kasamang mga kagamitan (hindi bababa sa kuryente at tubig) at idinisenyo para sa isang pamilya.

Ang arkitektura ng bahay ay nakaayon sa mga lokal na regulasyon (isinasaalang-alang ang mga kalapit na gusali at ang pangkalahatang biswal na anyo ng kapitbahayan). Ang karaniwang presyo ng lupa sa Austria para sa isang bahay ay mula ~€240 (Klagenfurt) hanggang >€1,250 (Salzburg) bawat metro kuwadrado.

Nag-iiba-iba ang mga presyo rito: sa Carinthia, ang mga lote sa tabi ng lawa (Wörthersee) ay maaaring magkahalaga ng daan-daang euro bawat metro kuwadrado, habang sa Upper Austria ay nagkakahalaga ang mga ito ng humigit-kumulang €200-300/m².

Lupa sa kabundukan. Ang mga ari-arian sa kabundukan (tulad ng mga chalet o mga kubo sa bundok) ay may kani-kanilang mga partikular na regulasyon. Maraming lugar ang nagtatag ng "Bauzone" (antas ng elebasyon) batay sa kanilang altitud. Ang mga gusaling residensyal ay karaniwang itinatayo lamang sa loob ng mga hangganan ng Siedlungsgebieten (mga pamayanan) o mga nayon.

Sa mga "bukas na bundok" (Hochgebirge), halos lahat ng lugar ay ipinagbabawal ang konstruksyon. Kung naghahanap ka ng lugar na nasa mataas na lugar, siguraduhing alamin kung pinahihintulutan ang pagtatayo ng tirahan doon.

Mahalaga ring isaalang-alang ang mga limitasyon sa tanawin: sa matarik na dalisdis, kinakailangan ang karagdagang inspeksyon ng mga retaining wall.

Kabilang sa mga bentahe ng pagbili ng lupa sa mga bundok ng Austria ang magagandang tanawin at potensyal para sa resort: ang isang lote malapit sa ski lift o ski slope ay maaaring maging isang kapaki-pakinabang na pamumuhunan para sa pagtatayo ng isang hotel o tirahan.

Mga paghihigpit sa arkitektura. Ang mga rehiyon ng Austria ay kadalasang may mga regulasyon na nangangailangan ng pangangalaga ng tradisyonal na anyo ng mga gusali. Ang bubong na metal at pawid ay hindi opisyal na ipinagbabawal. Sa halip, inirerekomenda ang kahoy o mga shingle. Ang taas ng mga gusali sa mga rural na lugar ay kadalasang mahigpit na nililimitahan (maximum na 1-2 palapag sa ibabaw ng lupa, minsan ay nakatakda sa 7 metro).

Sa Vienna Woods o mga makasaysayang pamayanan, maaaring kailanganin ang mga pag-apruba sa disenyo ng harapan. Ang mga regulasyong ito ay dapat mahigpit na sundin upang maaprubahan ang iyong proyekto.

Tinatayang presyo (2025). Ibuod natin:

• Ang karaniwang presyo ng isang lote sa kanayunan para sa isang bahay sa Austria ay ~€400/m².
• Sa mga kabundukan (Tyrol, Salzburg) sa mga sikat na resort area, ang mga presyo ay maaaring ilang beses na mas mataas - Innsbruck €1,043/m², Salzburg €1,256.
• Ang isang lote sa tabi ng lawa ay isang bihira at mamahaling ari-arian: sa Burgenland on Neusiedler See ay maaaring magkahalaga ng €250-400/m², at sa Wörthersee (Carinthia) – mahigit €600/m².

Halos imposibleng makahanap ng abot-kayang lupang mabibili sa Austria. Mas malapit ito sa lawa, mas mahal ito. Para makatipid, madalas na pinipili ng mga mamumuhunan ang mga lote na medyo malayo sa sentro ng resort (2-5 km), ngunit kaakibat nito ang pagkawala ng access sa tubig.

Ang pagbili ng lupang pang-agrikultura (lupang maaaring sakahin, pastulan) ay may panimulang pagkakaiba sa pamumuhunan sa lupang residensyal.

Sino ang maaaring bumili? Gaya ng nabanggit na, kahit ang mga mamamayang Austrian ay pormal na nangangailangan ng pahintulot. Mas maliit ang pagkakataon ng mga dayuhan: tanging ang mga direktang kasangkot sa gawaing pang-agrikultura ang papayagang bumili ng lupang sakahan. Nangangahulugan ito na ang isang purong mamumuhunan na walang planong magsaka ay malamang na hindi papayagang bumili ng lupang sakahan.

Ang layunin ng batas na ito ay panatilihin ang sirkulasyon ng lupa at tiyaking ito ay lumilikha ng pagkain sa halip na manatiling walang ginagawa sa mga kamay ng mga ispekulator. Ang eksepsiyon ay ang mga "agricultural orchards" at mga ubasan: ang mga ito ay mas madaling gawing komersyal na gamit at kung minsan ay binibili bilang mga proyektong pamumuhunan (halimbawa, para sa isang sakahan ng turista).

Mga Kalamangan at Panganib. Ang lupang sakahan ay isang medyo matatag na ari-arian. Ang lupang sakahan ay maaaring paupahan sa mga agribusiness o makatanggap ng taunang subsidyo mula sa EU (mga programang pang-agrikultura). Mas mababa ang mga presyo para sa naturang lupa: sa Austria, ang presyo bawat ektarya ng lupang sakahan ay ilang euro bawat metro kuwadrado.

Mga Uso. Mabagal na lumalaki ang mga presyo sa pamilihan ng agrikultura sa Austria. Ayon sa mga estadistika, ang average na presyo bawat metro kuwadrado ng lupang sakahan ay tumaas mula €3.50 patungong €3.70 noong 2023. Nangangahulugan ito na walang makabuluhang ispekulatibong paglago.

Ang mga lupang pagtatanim ng alak sa Styria ay maaaring maging mas mahal dahil sa mas mataas na demand para sa mga ubasan.

Ang pagbili ng lupa sa Austria ay isang maingat na kinokontrol na proseso, ngunit sa wastong paghahanda ay lubos itong mapapamahalaan.

Mahalagang tandaan ng mga dayuhan na, sa kabila ng pagiging kaakit-akit ng Austria sa pamumuhunan, mayroon itong mahigpit na sistema ng pagpapahintulot at mga proteksyon para sa mga lokal na residente. Kaya naman napakahalagang magplano nang maaga at kumonsulta sa mga espesyalista tulad ng mga abogado, notaryo, at arkitekto.

Sa kabilang banda, marami rin ang mga bentahe ng pamumuhunan sa Austria: isang matatag na merkado, seguridad sa pamumuhunan, at kadalian ng pagpapanatili ng malinis na mga dokumento (salamat sa pinag-isang database ng mga korte rehiyonal). Ang pagtatapos ng isang transaksyon sa isang notaryo sa Austria ay transparent at kadalasang nagpapatuloy nang walang mga sorpresa, lalo na kung maingat mong sinuri ang ari-arian at sinunod ang lahat ng mga pormalidad.

Sa madaling salita, gawin ang iyong nararapat na pagsusumikap sa mga plano at batas ng lupa, at gumamit ng payo ng eksperto, at ang iyong pagbili ng lupa ay magdudulot sa iyo ng mga benepisyong inaasahan mo nang walang hindi kinakailangang stress o abala.

Ngayon na talaga ang perpektong panahon para samantalahin ang Austrian real estate, na nag-aalok ng lahat mula sa magagandang dalisdis ng bundok hanggang sa tahimik na kanayunan.