Pagbili ng Apartment sa Altbau sa Vienna: Sulit ba ang Pamumuhunan sa Makasaysayang Gusali?

Ang Vienna ay isa sa iilang lungsod sa Europa kung saan ang makasaysayang arkitektura ay hindi lamang napreserba kundi naging mahalagang bahagi ng pagkakakilanlan ng lungsod. Sa paglalakad sa mga gitnang kalye, makikita mo ang dose-dosenang mga gusaling Gründerzeit, mararangyang harapan ng ika-19 na siglo, mga eleganteng hagdanan, matataas na kisame, sahig na parquet, at dobleng pinto—na pawang kilala ngayon bilang "Altbau."

Para sa mga mamimili at mamumuhunan sa real estate, nananatili ang tanong: sulit ba ang pagbili ng apartment sa isang lumang gusali sa Vienna?

Marami pang ibang mahahalagang tanong:

– Gaano kaligtas ang ganitong pamumuhunan?

– Anong mga pagbabago ang naganap sa pamilihan ng Vienna noong 2024-2025?

– Paano nagbago ang lokal na batas?

- Ano ang mga panganib at mga patibong?

– At higit sa lahat, ano ang dapat mong suriin bago bumili?

Kung nagpaplano kang bumili ng apartment sa Vienna , tutulungan ka ng artikulong ito na gumawa ng checklist at matukoy nang maaga ang mga karaniwang panganib sa Altbau.

Sa artikulong ito, tatalakayin namin nang detalyado ang lahat ng aspeto ng pagbili ng Altbau: mula sa mga teknikal na detalye at mga legal na paghihigpit hanggang sa mga gastos sa pagkukumpuni, kahusayan sa enerhiya, at mga potensyal na pagtaas ng presyo.

Sa Austria, ang salitang "Altbau" ay walang literal na salin. Sa pang-araw-araw na pananalita, maaari nating tawaging "luma" ang anumang gusali na may sira-sirang harapan o isang apartment na matagal nang hindi na-renovate. Gayunpaman, sa real estate sa Vienna, ang terminong ito ay may mas malalim at mas pormal na kahulugan. Hindi ito naglalarawan ng edad, kundi isang buong patong ng kulturang urbano, mga teknolohiya sa konstruksyon, at batas na tumutukoy sa halaga, kahalagahan, at mga paghihigpit para sa mga magiging may-ari.

Kaya naman sa mga pahayagan tulad ng Der Standard o Kurier ay makakakita ka ng mga pariralang tulad ng:

"Ang Altbau ay ist kein Alter, sondern eine Kategorya."
(Ang Altbau ay hindi isang edad, ngunit isang kategorya.)

Tinutukoy ng kategoryang ito ang iyong mga karapatan sa pag-upa, ang iyong mga obligasyon sa Eigentümergemeinschaft, mga gastos sa pagpapatakbo, mga paghihigpit sa modernisasyon, at maging ang upa na maaari mong singilin sa hinaharap.

Sa sistema ng konstruksyon at pabahay ng Austria, ang Altbau ay karaniwang tumutukoy sa mga gusaling itinayo bago ang 1953. Gayunpaman, sa loob ng mahabang panahong ito, mayroong isang natatanging sukat ng "halaga.".

• Mga bahay bago ang 1945

Ang limitasyong ito ng panahon ang may legal na kahalagahan. Ang mga bahay na itinayo bago matapos ang Ikalawang Digmaang Pandaigdig ay napapailalim sa ganap na magkaibang pamantayan kumpara sa konstruksyon pagkatapos ng digmaan. Maaari silang magkaroon ng katayuan sa konserbasyon, mga espesyal na kinakailangan sa pagpapanumbalik at pagtatapos, at karamihan sa mga pag-upa sa mga naturang gusali ay pinamamahalaan ng batas ng MRG.

• Panahon ng Gründerzeit (1870–1914)

Ito ang tugatog ng Viennese Altbau – ang mga bahay na may pinakamataas na presyo sa merkado.

Ang mga gusaling Gründerzeit ay may natatanging istilo ng arkitektura: malalapad na harapan, malalaking hagdanan, artistikong dekorasyon, at de-kalidad na mga ladrilyo na humahanga kahit sa mga modernong inhinyero.

Ang ganitong uri ng pabahay ay nagbibigay ng pakiramdam ng espasyo na hindi kayang tapatan ng anumang bagong gusali: ang mga kisame ay umaabot sa 3.2-3.8 m, ang mga silid ay kadalasang may istrukturang enfilade, ang mga bintana ay nagpapapasok ng napakaraming liwanag, at ang mga dingding na 50-80 cm ang kapal ay lumilikha ng kakaibang microclimate at natural na sound insulation.

Karamihan sa mga dayuhan ay nagkakamali kapag sinusubukang ihiwalay ang dalawang konseptong ito.

Ang "lumang apartment" ( alte Wohnung ) ay isang kolokyal na termino at tumutukoy lamang sa kondisyon ng ari-arian. Ang ganitong apartment ay maaaring matatagpuan sa:

• sa isang bahay noong dekada '70,
• sa isang istrukturang panel,
• sa gusali ng muling pagtatayo pagkatapos ng digmaan.

Maaaring hindi ito maayos ang pagpapanatili, mahina ang mga kable ng kuryente, at hindi naayos sa loob ng ilang dekada, ngunit ayon sa batas, hindi pa rin ito maituturing na isang Altbau. Ang pangunahing pamantayan sa pagtukoy ng isang Altbau ay hindi ang edad ng bahay, kundi ang katangian nito.

Sa Austria, ang mga konseptong may kaugnayan sa "lumang pabahay" ay may natatanging legal at kultural na pagkakaiba. Ang parehong tunog para sa isang dayuhan ay maaaring ganap na magkaibang kategorya ng real estate para sa isang Austrian.

Ang pangunahing bagay na dapat maunawaan ay ang "Altbau" ay hindi tungkol sa edad, kundi tungkol sa arkitektura at legal na katayuan.

Kapag nakita ng isang Austrian ang salitang ito sa isang ad sa Willhaben o ImmoScout24, agad nilang nauunawaan na ang tinitingnan nila ay isang ari-arian na may ilang partikular na katangian: matataas na kisame, makakapal na dingding, mahigpit na regulasyon sa pagsasaayos, posibleng mga paghihigpit sa pagpapainit, at isang partikular na sistema ng pagrenta.

Isang kawili-wiling detalye: maraming Austrian ang itinuturing ang Altbau hindi lamang isang real estate, kundi isang tanda ng "kalidad ng arkitektura." Samakatuwid, ang mga naturang ari-arian ay kadalasang pinahahalagahan ng mga mamimili dahil sa kanilang "atmospera" at prestihiyo ng lugar. Gayunpaman, mahalagang tandaan na kasama ng kagandahan, ang mamimili ay mayroon ding mga karagdagang legal at teknikal na obligasyon.

Hindi lamang ang kagandahan ang mahalaga rito, kundi pati na rin ang istruktura ng gusali. Ang mga makasaysayang gusali ay itinayo ayon sa iba't ibang prinsipyo, at iyan ang nagpapatangi sa mga apartment na ito.

Sa Viennese Altbau, maaari mong asahan ang:

• Napakataas na kisame ang unang mapapansin mo. Mula 320 hanggang 380 cm, lumilikha ang mga ito ng pakiramdam ng maluwag na espasyo.
• Malalaking bintana na gawa sa kahoy – madalas na nangangailangan ng pagkukumpuni ang mga ito, ngunit biswal nilang binabago ang silid at nagbibigay-daan para sa maraming natural na liwanag.
• Parquet na inilatag nang pira-piraso – inilatag 100-120 taon na ang nakalilipas, at maaari pa ring ipanumbalik.
• Dobleng pinto – mayroon pang tripleng pinto sa pagitan ng mga silid.
• Ang dekorasyon ng stucco ay mula sa mga minimalistang medalyon hanggang sa mga kumplikadong rosette sa estilo ng klasiko ng Vienna.
• Malalawak na hagdanan – mga baitang na gawa sa kahoy o bato, mga rehas na bakal, mga bintana sa entrance hall.
• Makakapal na pader – ang mga ladrilyo ay nagbibigay ng natural na kapasidad sa init at mahusay na akustika.

Ang lahat ng ito ay lumilikha ng isang pakiramdam ng "Viennese charm", kung saan ang mga mamimili ay handang magbayad nang higit pa.

Kung bibisita ka sa isang apartment, bigyang-pansin ang tatlong katangian na bihirang matagpuan sa mga gusali pagkatapos ng digmaan:

1. Lalim ng pasimano ng bintana – kung ang pasimano ay higit sa 40 cm, halos tiyak na ito ay pre-rebolusyonaryong pagmamason.
2. Ang taas ng mga pinto – sa Altbau ay kadalasang 2.4-2.8 m, at hindi ang karaniwang 2.0.
3. mga hindi direktang detalye ang mga lumang hawakan, mga tansong overlay, mga mosaic sa entrance hall, mga makasaysayang doorbell, at mga mailbox sa istilong Gründerzeit.

Ang kasikatan ng Altbau sa Vienna ay isang penomenong halos imposibleng ipaliwanag gamit lamang ang mga tauhan. Tinatawag ito ng mga arkitektong Austrian na "Nerv der Wien er Architektur" —ang ugat ng arkitekturang Viennese, ang emosyonal at kultural na ubod nito. Para sa maraming residente ng lungsod, ang mga naturang gusali ay hindi lamang "lumang-lupa," kundi bahagi ng pagkakakilanlan ng lungsod, isang materyal na pagpapatuloy ng kasaysayan at isang tiyak na paraan ng pamumuhay.

Kaya naman mas mahal ang mga prestihiyosong apartment sa Gründerzeithaus kaysa sa mga ultra-modernong apartment sa mga bagong gusali. Hindi dahil mas makabago ang teknolohiya ng mga ito, kundi dahil nag-aalok ang mga ito ng kakaibang kombinasyon ng espasyo, estetika, at kapaligiran na hindi matutumbasan ng mga modernong pamamaraan ng konstruksyon.

Ang pangunahing bentahe ng Altbau ay ang laki nito. Ang Vienna ay isa sa ilang mga lungsod sa Europa kung saan ang mga kisame sa mga gusaling tirahan noong huling bahagi ng ika-19 na siglo ay maaaring umabot sa apat na metro. Ang espasyo ay "huminga," ang mga silid ay tila maluwang kahit na may karaniwang sukat na 80-100 metro kuwadrado, at ang mga proporsyon ng mga silid ay lumilikha ng isang pakiramdam ng pagkakaisa na wala sa mga bagong gusali dahil sa kanilang mga paghihigpit sa taas, pamantayan sa kahusayan ng enerhiya, at mga siksik na layout.

Ang matataas na pinto, malalapad na enfilade, malalaking bintana, skylight, at mga galeriya ng patyo ay lumilikha ng pakiramdam ng isang "arkitektural na teatro," kung saan kahit ang ordinaryong pang-araw-araw na buhay ay tila mas maingat at kaaya-aya sa paningin. Maraming mamimili ang nagpapahalaga sa katangian ng Altbau—isang pakiramdam ng oras, isang natatanging kasaysayan—na hindi mabibili sa isang bagong bloke ng kongkreto.

Ang pangalawang dahilan ay ang kalidad ng mga sinaunang istruktura.

Madalas sabihin ng mga tagapagtayo ng Austria na ang mga ladrilyo mula noong dekada 1890 at 1910 ay nakahihigit pa rin sa kalidad kumpara sa karamihan ng mga modernong materyales. Ito ay:

• mas siksik,
• mas mahusay na nag-iipon ng init,
• lumalaban sa kahalumigmigan,
• nagbibigay ng natural na pagkakabukod ng tunog.

Ang makakapal na pader ay lumilikha ng kaaya-ayang mikroklima: Ang Altbau ay hindi umiinit nang labis sa tag-araw at dahan-dahang lumalamig sa taglamig.

Hindi nagkataon lamang na kinikilala ng maraming modernong arkitekto na ang tibay ng mga naturang bahay ay sa maraming paraan ay nakahihigit sa tibay ng mga bagong gusali na idinisenyo para sa karaniwang 50-70 taon ng operasyon.

Ang mga bahay na Gründerzeit ay nakaligtas nang mahigit 120-150 taon, kabilang ang mga pambobomba, mga panahong walang pampainit, muling pagpapaunlad, at dose-dosenang malalaking renobasyon – at patuloy na nananatiling matatag na mga istruktura.

Halos lahat ng makasaysayang gusali ng Vienna ay matatagpuan sa mga distrito na itinuturing na pinakakaakit-akit ngayon. Ito ang mga:

• Ika-7 arrondissement (Neubau),
• Ika-8 (Josefstadt),
• Ika-9 (Alsergrund),
• bahagi 3 at 4,
• karamihan sa ika-6,
• mga prestihiyosong linya ng ika-2 at ika-5 distrito.

Ang mga lugar na ito ay umunlad kasabay ng mabilis na paglago ng lungsod, at dito umunlad ang kultural at intelektuwal na buhay ng Vienna. Ang mga ito ay tahanan ng mga nangungunang paaralan, teatro, parke, cafe, unibersidad, at mga sentro ng transportasyon—na pawang lumilikha ng mataas na demand sa mga expat, pamilya, malikhaing propesyonal, at mamumuhunan.

Hindi nagkataon lamang na ang mga pinakaprestihiyosong tirahan, kabilang ang mga itinuturing na " pinakamahal na bahay sa Austria ," ay nakasentro sa mga makasaysayang distrito, at malinaw na ipinapakita nito kung bakit ang "lokasyon" sa Altbau ay kadalasang isang mahalagang bentahe.

Ang mga bagong proyekto ay kadalasang matatagpuan sa labas ng lungsod dahil sa kakulangan ng magagamit na lupain, ngunit ang Altbau ay matatagpuan sa mga lugar kung saan "ang lokasyon ay gumagana para sa sarili nito." Ang pangangailangan para sa mga naturang lugar ay lumalaki bawat taon, habang ang suplay ay limitado ng mga makasaysayang hangganan ng lungsod.

Ang Altbau ay itinuturing na pinaka-matatag na bahagi ng merkado ng real estate sa Vienna. Kahit sa mga panahon ng kawalang-tatag ng ekonomiya, ang mga presyo para sa mga makasaysayang apartment ay mas mabagal na bumababa at mas mabilis na bumabawi. Simple lang ang dahilan: Hindi maaaring gayahin ang Altbau.

Tinatawag ng mga ekonomista ang mga naturang bagay na "mga natatanging asset".

Bukod pa rito, ang mga makasaysayang apartment ay tumataas ang halaga pagkatapos ng mga de-kalidad na renobasyon – mas mabilis kaysa sa mga bagong gusali. Mas malaki ang pagtaas ng presyo dahil ang mga mamimili ay handang magbayad ng mas mataas na presyo para sa isang ari-arian na pinagsasama ang:

• ang estetika ng isang lumang bahay,
• modernong kaginhawahan,
• makasaysayang lokasyon.

Tumataas din ang mga presyo dahil maraming apartment sa Gründerzeit ang hindi abot-kaya. Bihira ang mga ito ibenta, kadalasang ipinapasa sa pamamagitan ng mana, at pinanghahawakan ng mga may-ari ang mga naturang ari-arian sa loob ng mga dekada.

Ang kakulangan ng suplay ay lumilikha ng patuloy na presyon sa paglago ng presyo – na ginagawa ang Altbau na isang kaakit-akit na asset sa pamumuhunan, lalo na kumpara sa mga bagong gusali, na itinatayo nang malaki bawat taon at nawawala ang kanilang eksklusibong pagiging epektibo sa paglipas ng panahon.

Sa kabila ng prestihiyo at halaga ng arkitektura nito, ang isang gusaling Altbau ay hindi palaging isang "pangarap na apartment." Ang mga makasaysayang gusali ay maaaring magtago ng mga seryosong teknikal at legal na isyu na hindi laging nakikita sa inspeksyon ngunit maaaring lubos na mapataas ang halaga ng pagmamay-ari.

Madalas na binibigyang-diin ng pahayagang Aleman at Austrian na ang Altbau ay "maganda, ngunit hindi laging praktikal." Samakatuwid, dapat maunawaan ng isang matalinong mamimili na ang romansa ng lumang Vienna at ang aktwal na kondisyon ng isang partikular na gusali ay minsan ay dalawang magkaibang katotohanan.

Nasa ibaba ang isang pinalawak na listahan ng mga sitwasyon kung saan ang Altbau ay maaaring isang mapanganib sa pananalapi o abalang pagbili.

Kung ang harapan, bubong, o mga panloob na kagamitan ay matagal nang hindi na-update, halos garantisadong isasama ang bahay sa plano ng Eigentümergemeinschaft (Mga Gawaing Pangkapital).

Ang problema ay ang ganitong gawain ay karaniwang hindi pinopondohan mula sa badyet ng lungsod, kundi mula sa pondo ng reserba ng mga may-ari. Kung mababa ang reserba, ang mga may-ari ay kinakailangang mag-ambag ng karagdagang bayarin (Sonderumlagen).

Tinatayang gastos sa mga ganitong kaso:

Bakit ito isang problema? Dahil ang mga mamimili sa Altbau ay kadalasang nawawalan ng dalawang badyet nang sabay-sabay:

1. pera para sa apartment mismo,
2. pera para lumahok sa pagsasaayos ng buong gusali.

Sa ilang mga kaso, ang kabuuang halaga ng trabaho ay mas mataas kaysa sa halaga ng mismong ari-arian.

Noong 2025, hinigpitan ng Austria ang mga kinakailangan para sa mga sistema ng pagpapainit gamit ang gas. Unti-unting ititigil ang mga gas boiler, at ipagbabawal ang mga bagong koneksyon ng gas sa mga gusaling residensyal.

Para sa may-ari ng Altbau, nangangahulugan ito na sa mga darating na taon ay maaaring kailanganing lumipat sa:

• sentral na pagpapainit,
• bomba ng init,
• mga sistemang hybrid.

Gastos sa pagpapalit:

Para sa ilang mga gusali, ito ay halos hindi maiiwasan, lalo na kung plano ng lungsod na gawing moderno ang buong lugar.

Bakit ito maaaring maging isang disbentaha?

– Bumili ka ng isang magandang apartment, ngunit pagkalipas ng isang taon, nalaman mo na ang gusali ay kailangang mag-upgrade sa isang bagong sistema;
– Pinapataas nito ang iyong mga gastusin nang hindi mo na kailangang ipagpaliban o iwasan ang mga naturang gastusin.

Ang problemang ito ay lalong laganap sa Altbau, dahil ang mga gusaling ito ay sumailalim sa dose-dosenang mga renobasyon sa buong kasaysayan nito. Noong dekada 1970 at 1990, maraming may-ari ang nagpalawak ng mga kusina, pinagsama ang mga silid, inayos muli ang mga dingding, at inilipat ang mga banyo—lahat ay mabilis na natapos, nang hindi naghahain ng mga papeles sa mga lokal na awtoridad.

Bakit ito kritikal sa Vienna?

Ang mga awtoridad sa regulasyon ng Austria – ang Magistrat at Baupolizei – ay mahigpit na kumikilos.

Kung muling pagpapaunlad:

• hindi makikita sa mga plano,
• nakakaapekto sa mga basang lugar,
• lumalabag sa estatikong istruktura,
• o hindi sumusunod sa mga regulasyon sa sunog..

Maaaring maharap sa mga kahihinatnan ang mga bagong may-ari kahit na ang mga pagbabago ay ginawa 30 taon na ang nakalilipas.

1. Ang kahilingan na ibalik ang apartment sa orihinal nitong kondisyon.
Oo, ito ay isang katotohanan. Lalo na kung ang kusina ay inilipat sa silid sa itaas ng silid-tulugan ng kapitbahay.

2. Mga multa.
Ang mga multa ay kadalasang nasa pagitan ng €1,000 at €10,000, ngunit maaaring mas mataas pa.

3. Pagbabawal sa pagpaparehistro ng nangungupahan.
Kung ang ari-arian ay ginagamit nang hindi wasto, maaaring ipagbawal ng lungsod ang karagdagang pagpapaupa.

4. Mga problema sa Grundbuch.
Kung ang istruktura ng lugar ay hindi sumusunod sa Nutzwertgutachten, maaaring lumitaw ang mga legal na tunggalian.

Ang pinakakaraniwang problematikong mga muling pagpapaunlad sa Altbau

Ang pagmamay-ari ng apartment sa isang makasaysayang gusali ay palaging may kaakibat na mas malaking responsibilidad kaysa sa pagbili ng bagong gusali. Hindi lamang ang panimulang badyet ang mahalaga, kundi pati na rin ang mga patuloy na gastos, na maaaring magkaiba nang malaki sa karaniwan sa Vienna.

Hindi lamang ito "ipon para sa hinaharap," kundi isang mandatoryong bayad na ginagawa ng lahat ng may-ari ng gusali. Sa Altbau, ang pondong ito ay lalong mahalaga dahil ang mga naturang gusali ay nangangailangan ng regular na pagsasaayos:

• pagsasaayos ng harapan,
• pagkukumpuni ng bubong,
• pagpapalit ng mga riser,
• modernisasyon ng mga electrical panel,
• pag-install o pagpapanatili ng elevator,
• pagsunod sa mga modernong pamantayan sa kaligtasan sa sunog sa gusali.

Kung maliit ang Rücklage, ang anumang pagkukumpuni ay awtomatikong nagiging Sonderzahlung – isang malaking minsanang bayad. Nangangahulugan ito na ang iyong buwanang bayad ay maaaring dagdagan ng mga singil na €3,000–€20,000, at kung minsan ay higit pa.

Ang mga singil sa kuryente at tubig sa mga apartment sa Viennese Altbau ay maaaring mas mataas kaysa sa mga modernong gusali dahil sa ilang kadahilanan:

• Ang malalaking hagdanan ay nangangailangan ng mas maraming paglilinis at pag-iilaw,
• Mas mahal ang seguro sa mga lumang gusali
• Mas mahal ang pagpapanatili ng mga makasaysayang elemento (mga pinto, bintana, rehas),
• Ang Hausverwaltung ay madalas na may pinahabang listahan ng mga gawa.

Mas mababang singil sa kuryente at tubig ang ibinabayad sa mga bagong gusali dahil sa kahusayan sa enerhiya, mga bagong henerasyon ng elevator, mga modernong sistema ng pag-init, at mga insulated na harapan.

Maaaring painitin ang mga lumang bahay:

• mga pampainit ng tubig na gas,
• mga indibidwal na boiler,
• mga sistema ng radiator na hindi gaanong mahusay noong ika-20 siglo.

Dahil sa mababang klase ng kahusayan sa enerhiya (madalas na G o F), ang mga gastos sa pagpapainit ay maaaring mas mataas nang malaki kaysa sa isang bagong gusali sa lugar ng Seestadt o Sonnwendviertel.

Bukod dito, ang mga programa ng gobyerno ay nangangailangan ng unti-unting paghinto sa paggamit ng gasolina. Nangangahulugan ito na sa mga darating na taon, ang modernisasyon ay maaaring maging mandatory, at ang gastos nito ay hahatiin sa lahat ng may-ari ng bahay.

Ang mga pangunahing katotohanan ay kadalasang nakatago sa mga minuto:

• May plano ba para sa pagkukumpuni ng bubong?
• Mayroon bang anumang problema sa harapan,
• Baradong ba ang mga riser?
• Pinag-uusapan ba ang paglalagay ng elevator?
• Inaasahan ba ang mga inspeksyon sa kaligtasan sa sunog?
• Nakaipon na ba ng utang ang mga nangungupahan?
• kung ano ang mga ginawa ng mga kontratista noon,
• Mayroon bang anumang legal na hindi pagkakaunawaan sa loob ng bahay?.

Minsan ang isang pangungusap tulad ng "Discussion über notwendige Sanierung des Daches" ay nangangahulugang mga gastos sa hinaharap na sampu-sampung libong euro.

Isa ito sa mga pinakamahalagang aspeto ng pagbili ng apartment sa isang lumang gusali sa Vienna. Kailangan mong tiyakin na ang iyong binibili ay isang legal na rehistradong ari-arian (Eigentumswohnung) , hindi isang bahagi o isang bagay na may hindi tiyak na katayuan.

Noong 2025, aktibong tinatalakay ng merkado ng Vienna ang mga kaso kung saan hindi bumili ang mga mamimili ng apartment, kundi isang "bahagi sa isang gusali" na ginawang hiwalay na espasyo. Sa unang tingin, tila ito ay isang ganap na ari-arian, ngunit ayon sa batas, wala itong:

• ang karapatan sa pagpaparehistro ng sarili sa Grundbuch,
• malinaw na Nutzwert (bahagi ng pagmamay-ari),
• ang kakayahang malayang umupa o muling magbenta ng ari-arian.

Ang dapat mong palaging suriin:

1. Pagpasok sa Grundbuch – pagkakaroon ng apartment bilang isang hiwalay na yunit (Top-Nummer) na may sarili nitong kadastral na numero (EZ).

2. Nutzwertgutachten – isang dokumentong tumutukoy sa iyong bahagi sa karaniwang ari-arian ng bahay.

3. Walang mga pasanin:

• pangako,
• mga utang sa pondo ng bahay,
• paglilitis,
• mga paghihigpit sa paggamit.

4. Ang aktwal na pagkakatugma ng apartment sa mga plano sa Bauakt.

Kung ang apartment ay dating inuupahan (Mietwohnung), ang pagpapalit nito sa Eigentum ay isang mahaba at masalimuot na proseso. Kung plano ng nagbebenta na gawin ito sa huling minuto bago ang pagbebenta, dapat mong suriin nang mabuti ang mga dokumento.

Kapag bumili ka ng apartment sa isang lumang gusali sa Vienna, hindi lamang matataas na kisame, malalaking pinto, at sahig na parquet ang makukuha mo, kundi pati na rin ang napakaraming restriksyon na nagpoprotekta sa integridad ng arkitektura ng gusali. Napakahigpit ng pamamaraan ng Vienna sa mga lumang pabahay nito: ito ay itinuturing na isang cultural heritage site, at ang anumang pagbabago ay napapailalim sa mas mahigpit na kontrol kaysa sa mga gusali mula dekada 1970 hanggang 2000.

Bukod dito, ang Altbau ay may ganap na kakaibang lohika sa arkitektura: ang mga pader ay maaaring magdala ng karga kahit na sa mga lugar na hindi mo inaasahan, at ang mga teknikal na larangan ay mahigpit na nakatali sa makasaysayang layout.

Samakatuwid, ang mga renobasyon sa Altbau ay nahahati sa dalawang kategorya: ang mga pagbabagong maaaring gawin nang malaya, at ang mga nangangailangan ng mga permit o kahit man lang pag-apruba mula sa pamamahala ng gusali at sa konseho ng lungsod.

Pinapayagan ang mga gawaing itinuturing na mga panloob na pagbabago at hindi nakakaapekto sa mga estatikong elemento at hindi nakakaapekto sa istruktura ng gusali.

1. Mga pagkukumpuni ng kosmetiko

Pagpipinta ng mga dingding, pagpapalit ng wallpaper, pagpapanumbalik ng mga sahig na parquet, at pag-aayos ng mga pandekorasyon na panel—magagawa mo ang lahat ng ito nang walang mga paghihigpit. Ang pangunahing bagay ay ang pagsunod sa mga pangkalahatang tuntunin sa bahay, tulad ng mga patungkol sa maingay na gawain.

2. Pag-aayos ng kusina o banyo sa mga kasalukuyang lugar

Iiwan mo man ang kusina nang eksakto kung paano ito nasa mga plano ng Bauakt, papalitan ang mga kagamitan, o magkabit ng mga bagong kabinet, lahat ng ito ay pinahihintulutan.

Ngunit mahalaga na ang kusina ay mananatili sa isang lugar na lohikal na konektado sa bentilasyon at mga riser.

3. Pagpapalit ng mga panloob na kable ng kuryente sa loob ng apartment

Pinapayagan ang mga bagong saksakan, pagpapalit ng kable, at mga modernong electrical panel basta't hindi mo babaguhin ang mga ruta ng kable sa mga karaniwang bahay.

Kadalasan, isang lisensyadong elektrisyan (Konzessionierter Elektriker) lamang ang kinakailangan.

4. Pagpapalit ng pantakip sa sahig nang hindi binabago ang antas ng sahig

Maaari mong i-renew ang parquet flooring, mag-install ng cork o tile – ang pangunahing bagay ay huwag itaas ang antas ng sahig sa itaas ng pamantayan, upang hindi lumabag sa mga kinakailangan sa kaligtasan ng sunog.

5. Pagsasaayos ng mga muwebles at pagpapalit ng mga partisyon na hindi nagdadala ng karga

Ang mga magaan na partisyon ng plasterboard ay maaaring buwagin at i-install nang walang pag-apruba.

Ngunit mahalagang malaman: sa Altbau, kahit ang "makapal" na mga pader ay maaaring maging kayang magdala ng karga, kaya pinakamahusay na suriin ang static na plano.

Ang mga gawaing nakakaapekto sa istruktura ng Altbau, mga basang lugar, mga karaniwang sistema ng utility, o sa panlabas na bahagi ng gusali ay pinangangasiwaan ng Baupolizei, Hausverwaltung, at kung minsan ay ng tanggapan ng pangangalaga ng makasaysayang lugar.

1. Paglilipat ng kusina sa ibang silid

Isa ito sa mga pinakamahirap na interbensyon.

Ang kusina ay konektado sa:

• bentilasyon,
• mga pampataas ng tubig,
• alkantarilya.

Kung ililipat ito sa dating kwarto o sala, lalabag ito sa teknikal na layout ng gusali, at halos tiyak na hihilingin ng mahistrado na ibalik ang lahat sa orihinal nitong anyo.

2. Pagpapalawak o paglipat ng banyo

Ito ang pinaka-"mapanganib" na sona dahil:

• Mahigpit na kinokontrol ang mga basang lugar sa Altbau;
• ang mga lumang bahay ay may limitadong karga sa sahig;
• ang mga riser ng alkantarilya ay matatagpuan lamang sa ilang mga dingding;
• Ang paglipat ay maaaring magdulot ng mga tagas sa mga kalapit na apartment.

Madalas na nakikialam si Baupolizei sa mga ganitong kaso, lalo na sa mga gusaling itinayo bago ang 1945.

3. Pag-install ng mga bagong tubo, riser, bentilasyon o sistema ng pag-init

Ang anumang panghihimasok sa mga komunikasyon sa karaniwang bahay ay nangangailangan ng:

• pahintulot ng mga may-ari ng bahay,
• ulat sa inhinyeriya sa pagpapainit o pagtutubero,
• pahintulot ng mahistrado.

Pinag-uusapan natin hindi lamang ang mga riser, kundi pati na rin ang mga linya ng gas, mga bentilasyon, at mga tsimenea.

4. Pagsasama-sama ng mga silid sa pamamagitan ng pag-alis ng mga dingding

Sa Altbau, ang mga pader na may dalang karga ay matatagpuan sa mga hindi inaasahang lugar.

Kahit na ang pader ay mukhang "manipis", maaari pa rin itong gawa sa ladrilyo na may kapal na 15-30 cm at may mahalagang papel sa pangkalahatang estatika ng gusali.

Para gibain ang isang pader, kakailanganin mo:

• order Statikgutachten (ulat pang-estadistika),
• kumuha ng pahintulot,
• i-coordinate ang trabaho kasama ang bahay.

Sa ilang mga gusali, ang mga naturang pagbabago ay ganap na ipinagbabawal.

5. Mga pagbabagong nakakaapekto sa hitsura ng gusali

Kung ang bahay ay may protektadong katayuan, kahit ang pagpapalit ng mga bintana ay dapat aprubahan ng Bundesdenkmalamt.

Ang mga harapan ng mga makasaysayang gusali ang siyang "mukha" ng Vienna, at mahigpit na binabantayan ng lungsod na hindi ito napipinsala.

Ang mga sumusunod na patakaran ay nalalapat dito:

Sa Altbau, anumang interbensyon ay maaaring makagambala sa paggana ng buong gusali. Ang istruktura ng mga gusaling ito ay naiiba sa mga bagong konstruksyon: kahit ang isang manipis na pader ay maaaring magdala ng bigat, at ang paglipat ng kusina o banyo ay kadalasang humahantong sa mga tagas at pinsala sa mga kalapit na ari-arian. Ang mga sistema ng bentilasyon, mga riser, at mga kisame ay dumadaan sa ilang palapag nang sabay-sabay, kaya ang pagkakamali ng isang may-ari ay nakakaapekto sa buong gusali.

Pinoprotektahan din ng Vienna ang makasaysayang anyo ng mga gusaling Gründerzeit nito. Ang mga harapan, bintana, pinto, at stucco ay itinuturing na bahagi ng pamana nitong kultural, kaya ang anumang mga pagbabago ay napapailalim sa partikular na mahigpit na kontrol.

Ito ang dahilan kung bakit ang lungsod at ang Baupolizei ay lubos na maasikaso sa anumang renobasyon: Maganda ang Altbau, ngunit nangangailangan ito ng lubos na katumpakan at paggalang sa orihinal na istraktura.

Bago bumili ng Altbau, mahalagang tiyakin na ang legal na bahagi ng transaksyon ay malinaw at sumasalamin sa aktwal na kondisyon ng apartment. Hindi sapat ang isang katas ng Grundbuch lamang: kinukumpirma nito ang pagmamay-ari, ngunit hindi sumasalamin sa kasaysayan ng ari-arian.

Mahalagang pag-aralan ang Bauakt —isang archive ng lahat ng permit para sa muling pagpapaunlad, renobasyon, at anumang pagbabagong nagawa sa gusali. Dito mo makikita kung legal ang kasalukuyang layout at kung may anumang pagbabago na maaaring lumikha ng mga problema sa hinaharap.

Pantay na mahalaga ang Nutzwertgutachten ), isang dokumentong tumutukoy sa iyong bahagi sa ari-arian at nakakaimpluwensya sa iyong buwanang pagbabayad, pakikilahok sa mga pagkukumpuni, at mga karapatan sa pagboto sa mga pagpupulong ng mga may-ari. Ipinapakita nito kung gaano patas ang pamamahagi ng mga gastos at kung mayroong anumang mga nakatagong detalye na maaaring hindi napansin ng nagbebenta.

Mahalaga ring basahin nang mabuti ang Hausordnung (mga patakaran sa bahay). Kinokontrol nito ang mga antas ng ingay, paggamit ng mga karaniwang lugar, imbakan, pagkukumpuni, at maging ang maliliit na detalye tulad ng imbakan ng bisikleta. Minsan, ang mga patakarang ito ay gumaganap ng mas mahalagang papel kaysa sa iyong iniisip, lalo na kung ang gusali ay may mahigpit na komunidad ng mga may-ari.

Sa yugtong ito, ang tulong ng isang propesyonal na realtor o abogado na dalubhasa sa real estate sa Austria ay maaaring maging mahalaga. Alam nila kung aling mga dokumento ang kadalasang nagdudulot ng mga problema, ano ang dapat mag-alerto sa iyo, at kung paano wastong bigyang-kahulugan ang datos mula sa Bauakt at Grundbuch upang matiyak na hindi mo pagsisisihan ang iyong desisyon na bumili ng apartment sa isang lumang gusali sa Vienna.

Ang mga apartment sa Altbau ay nag-aalok ng higit pa sa arkitektura, istilo, at kapaligiran ng Lumang Vienna. Ang mga ito rin ay mga kumplikadong teknikal na entidad na nangangailangan ng mataas na antas ng atensyon, kaalaman, at paghahanda. Ang mga makasaysayang gusali ay maaaring maging isang kahanga-hangang pamumuhunan at isang mapagkukunan ng kasiyahan sa estetika, ngunit para lamang sa mga handang mag-navigate sa lahat ng mga papeles, lubusang suriin ang kondisyon ng gusali, at makipag-ugnayan sa mga awtoridad ng lungsod.

Kung pinahahalagahan mo ang klasikong arkitektura, nakikita ang pangmatagalang potensyal, at handang mamuhunan sa renobasyon, ang Altbau ay magiging higit pa sa isang tahanan lamang, kundi isang natatanging ari-arian na may sariling katangian at kasaysayan. Gayunpaman, dapat mong lapitan ang pagbili nang may lubos na pag-iingat at pagpapasya: kung gayon ang kagandahan ng lumang bahay ay magiging isang asset sa halip na isang mapagkukunan ng mga sorpresa.