Mga paghihigpit sa pagbili ng real estate ng mga dayuhan sa Austria

Ang pagbili ng real estate sa Austria ay isa sa mga pinakamahigpit na kinokontrol na transaksyon sa Europa, at hindi ito nagkataon lamang. Ang pangunahing kakaiba ng merkado ng Austria ay ang mga dayuhan ay hindi maaaring malayang makakuha ng real estate: ang pag-access sa mga transaksyon para sa karamihan ng mga hindi residente ay pinaghihigpitan ng batas at posible lamang pagkatapos makakuha ng espesyal na pahintulot mula sa mga lokal na awtoridad.

Gayunpaman, walang magkakaparehong tuntunin – ang bawat pederal na estado ay nagtatatag ng sarili nitong mga kundisyon, pamamaraan, at paghihigpit, na maaaring magkaiba nang malaki sa isa't isa.

Ang partikularidad na ito ang nagpapaiba sa Austria kumpara sa karamihan ng mga bansang Europeo. Bagama't madaling makabili ng ari-arian ang isang dayuhang mamimili sa Espanya, Portugal, o Alemanya, sa Austria ay mahaharap sila sa mga kinakailangan, karagdagang tseke, o kahit isang tahasang pagbabawal.

Sa mga estadong tulad ng Tyrol o Carinthia, ang pagbili ng ari-arian ng mga dayuhan nang walang pahintulot ay halos imposible o ganap na ipinagbabawal, lalo na pagdating sa mga "pangalawang bahay" o mga ari-arian na matatagpuan sa mga lugar ng turista at resort.

Ang pamamaraang ito ay hindi isang pansamantalang patakaran—ito ay isang pangunahing bahagi ng legal na arkitektura ng bansa. Sinisikap ng Austria na protektahan ang lokal na pamilihan nito mula sa sobrang pag-init, mapanatili ang abot-kayang pabahay para sa mga lokal na residente, at mapanatili ang kontrol sa ari-arian sa mga rehiyon kung saan ang isang malaking bahagi ng dayuhang kapital ay maaaring magpabago sa istrukturang panlipunan o pang-ekonomiya. Samakatuwid, ang pagkakaroon ng mga kinakailangang pondo, permit sa paninirahan, o malinaw na patunay ng pinagmulan ng kapital ay hindi garantiya ng isang permit.

Ang pangunahing pagkakamali na nagagawa ng maraming internasyonal na mamumuhunan ay ang pagtrato sa isang transaksyon sa Austria sa parehong paraan na gagawin nila sa ibang mga bansa sa EU. Gayunpaman, ang sistemang Austrian ay gumagana nang iba—mula sa pagpili ng pederal na estado at uri ng ari-arian hanggang sa anyo ng pagmamay-ari at proseso ng aplikasyon.

Kinakailangan ang isang mahusay na pinag-isipang legal at estratehikong diskarte: pag-unawa sa iyong katayuan, maayos na paghahanda ng mga dokumento, pagsusuri ng mga paghihigpit ng isang partikular na rehiyon, at maingat na pagpaplano ng buong pamamaraan.

Ang legal na balangkas para sa mga dayuhang bumibili ng real estate sa Austria ay isa sa mga pinakakumplikado at mahigpit na nakabalangkas na sistema sa Europa. Hindi tulad ng karamihan sa mga bansa sa EU, kung saan ang mga transaksyon para sa mga hindi residente ay ganap na libre o pinaghihigpitan ng iisang pambansang batas, inilalapat ng Austria ang prinsipyo ng kakayahang pangrehiyon: ang bawat pederal na estado ay may sariling mga batas, sariling mga awtoridad, at sariling pamantayan para sa pagtukoy kung ang isang dayuhan ay maaaring bumili ng real estate sa loob ng teritoryo nito.

Ang sistemang ito ay itinataguyod sa legal na gawain at binabanggit ng mga sanggunian tulad ng GEUER Rechtsanwälte OG , na nagbibigay-diin na walang iisang "batas ng Austria" sa pagbili ng real estate ng mga dayuhan – mayroong walong magkakaibang legal na rehimen (naaayon sa bilang ng mga estado, hindi kasama ang Vienna bilang isang hiwalay na lungsod-estado).

Sa kasaysayan, ang Austria ay nagtataguyod ng isang patakaran ng pagprotekta sa lokal na pamilihan nito mula sa ispekulatibong kapital at labis na presyur sa imprastraktura. Hindi tulad ng mas malalaking bansang Europeo, ang Austria ay nahaharap sa limitadong yamang lupa, isang mataas na proporsyon ng mga protektadong lugar, at partikular na sensitibong mga rehiyon ng turismo.

Samakatuwid, ang batas ng iba't ibang pederal na estado ay nagpapakilala ng mga hadlang na naglalayong:

• pagprotekta sa abot-kayang pabahay para sa mga lokal na residente, lalo na sa mga rehiyon na may mataas na kompetisyon;
• kontrol sa dayuhang pagmamay-ari sa mga lugar ng resort, bulubunduking rehiyon, at mga likas na lugar;
• pagpigil sa espekulasyon sa pamilihan ng pangalawang pabahay;
• paglimita sa paglago ng mga "pangalawang tahanan" (Zweitwohnsitz), na maaaring lumikha ng presyon sa lokal na imprastraktura;
• pagpapanatili ng balanseng kultural at panlipunan, lalo na sa mga rural at alpine na rehiyon.

Ayon sa mga portal ng industriya, sa mga rehiyong panturista ng Tyrol, Vorarlberg, at Salzburg pinakamahigpit ang mga paghihigpit.

Kaya, ang mga paghihigpit ay hindi isang pansamantalang hakbang, kundi isang pangunahing bahagi ng patakaran ng estado na naglalayong mapanatili ang pangmatagalang katatagan ng merkado.

Dahil ang bawat estado ay may sariling regulasyon sa pagpasok para sa mga dayuhan, ang legal na sistema ay maaaring magkaiba nang malaki kahit sa pagitan ng mga kalapit na rehiyon.

Mahalaga, kahit sa loob ng iisang estado, ang mga paghihigpit ay nag-iiba sa pagitan ng mga munisipalidad. Ang legal na bilhin sa isang distrito ng Tyrol ay maaaring ganap na ipinagbabawal sa kalapit na distrito.

Ang legal na balangkas para sa pagbili ng real estate sa Austria ay direktang nakadepende sa kategorya ng mamimili. Ito ay isang mahalagang salik na tumutukoy sa kasalimuotan ng transaksyon, ang pangangailangan para sa mga permit, ang pagkakaroon ng iba't ibang uri ng ari-arian, at ang posibilidad ng pagtanggi.

Legal na hinahati ng Austria ang lahat ng dayuhang mamimili sa dalawang malalaking grupo :

1. Mga mamamayan ng EU, EEA at Switzerland
2. Mga mamamayan ng ikatlong bansa (hindi EU/EEA)

Ang dalawang kategoryang ito ay nasa magkaibang legal na kondisyon.

Ang mga mamamayan ng mga bansang EU, ang European Economic Area, at Switzerland ay may parehong karapatan sa pag-aari sa Austria gaya ng mga lokal na residente.

Ibig sabihin nito:

• malaya silang makakabili ng pabahay at komersyal na ari-arian;
• hindi kinakailangan ang pahintulot mula sa mga awtoridad;
• ang transaksyon ay nagaganap ayon sa karaniwang pamamaraan ng notaryo;
• walang mga paghihigpit sa uri ng ari-arian (apartment, bahay, lupa).

Sa legal na paraan, ito ay nakasaad sa prinsipyo ng Gleichbehandlung – pantay na pagtrato.

Awtomatiko ring iniiwasan ng mga naturang mamimili ang pamamaraan ng "beripikasyon ng dayuhan" (Ausländergrundverkehr), na mandatoryo para sa mga hindi residente ng mga ikatlong bansa.

Ilang mga nuances

Kahit ang mga mamamayan ng EU ay maaaring maharap sa mga pormal na paghihigpit, ngunit ang mga ito ay bihira at umiiral pangunahin sa mga rural na rehiyon ng Alpine:

• maaaring humiling ang munisipalidad ng kumpirmasyon na ang ari-arian ay gagamitin bilang pangunahing tirahan at hindi bilang "pangalawang tahanan" o atraksyon ng turista;
• Ang pagbili ng malalawak na lupain sa mga lugar na konserbasyon ay maaaring mangailangan ng pag-apruba.

Gayunpaman, ang mga kasong ito ay pambihira at hindi tumutukoy sa katayuan ng mamamayan ng EU, kundi sa katangian ng partikular na bagay.

Ang mga mamimili na hindi mamamayan ng EU/EEA/Swiss ay napapailalim sa mga espesyal na batas ng estado patungkol sa pagbili ng real estate ng mga dayuhan.

Ang sumusunod na tuntunin ay nalalapat sa kanila: Kung walang espesyal na pahintulot mula sa mga awtoridad sa lupa, ang transaksyon ay legal na imposible.

Ibig sabihin nito:

• isinumite ang isang pormal na aplikasyon para sa pagbili;
• sinusuri ang pinagmulan ng kapital;
• sinusuri ng awtoridad ang epekto ng pagbili sa lokal na pamilihan;
• may desisyong gagawin kung papayagan o tatanggihan.

At ang pinakamahalaga:

Kahit na ang isang perpektong inihandang pakete ng mga dokumento ay hindi garantiya ng pag-apruba.

Paano sinusuri ng mga awtoridad ang mga aplikasyon?

Maaaring tumanggi ang Komisyon (Grundverkehrsbehörde) kung:

• ang pagbili ay itinuturing na isang banta sa abot-kayang presyo ng pabahay para sa mga lokal na residente;
• ang bagay ay matatagpuan sa isang lugar ng turista;
• maaaring gawing "pangalawang tahanan" ang ari-arian;
• ang lupain ay may katayuan sa konserbasyon;
• hindi mapapatunayan ng mamumuhunan ang koneksyon sa Austria;
• walang kumpirmasyon sa mga "benepisyong" pang-ekonomiya o panlipunan ng transaksyon.

Ang bawat estado ay bumubuo ng konsepto ng "interes ng publiko" sa sarili nitong paraan, na ginagawang mas indibidwal ang pamamaraan.

Ang sistemang Austrian para sa pagkontrol sa mga pagbili ng real estate ng mga dayuhan ay batay sa isang pangunahing pagkakaiba sa pagitan ng dalawang kategorya ng mga mamimili: mga mamamayan ng EU/EEA at mga mamamayan ng tinatawag na "mga ikatlong bansa." Ang pagkakaibang ito ay hindi isang teknikal na pormalidad, kundi isang pangunahing bahagi ng patakaran ng estado na naglalayong protektahan ang pambansang pamilihan, balanseng panlipunan, at katatagan ng teritoryo.

Itinuturing ng Austria ang mga mamamayan ng EU bilang mga kalahok sa Single European Economic Area. Sa usapin ng real estate, nangangahulugan ito ng halos ganap na pagkakapantay-pantay sa mga mamamayan ng Austria. Ang kanilang access sa mga transaksyon ay batay sa karapatan ng EU sa malayang paggalaw ng kapital at sa obligasyon ng estado na maiwasan ang diskriminasyon sa loob ng Union.

Para sa Austria, ang mga naturang mamimili ay hindi isang panlabas na puwersa, kundi isang extension ng iisang merkado, na isinama sa mga karaniwang pamantayang pang-ekonomiya, legal, at panlipunan. Mula sa pananaw ng estado, ang kanilang aktibidad sa merkado ay walang sistematikong panganib, dahil nagpapatakbo sila sa loob ng isang matatag na balangkas ng batas sa Europa.

Iba ang pananaw ng gobyerno sa mga mamimili mula sa labas ng EU/EEA. Ang grupong ito ng mga mamumuhunan ay nakikita bilang pinagmumulan ng pagtaas ng presyon sa merkado: maaaring mayroon silang mas malaking kapangyarihan sa pagbili, aktibong nakikilahok sa mga panandaliang pamumuhunan, at nagpapataas ng presyon sa limitadong suplay, lalo na sa mga rehiyon kung saan lubhang limitado ang espasyo sa konstruksyon, tulad ng sa Alps.

Ipinapakita ng kasaysayan ng mga pamilihan sa Europa na ang dayuhang kapital ang kadalasang humahantong sa mga ispekulatibong pagtaas ng presyo, pagbili ng mga ari-arian para sa pangalawang bahay, at unti-unting pagpapaalis ng mga lokal na residente. Para sa maliliit na munisipalidad, kahit ang kaunting pagdagsa ng mga dayuhang mamumuhunan ay maaaring ganap na magpabago sa dinamika ng presyo.

Ang pamamaraang ito ay nagbibigay-daan sa Austria na protektahan ang abot-kayang pabahay, lalo na sa mga lungsod na may mataas na densidad, pangalagaan ang mga lugar na konserbasyon, pamahalaan ang mga lugar ng resort, at suportahan ang pagpapanatili ng mga lugar na sensitibo sa lipunan. Tinitingnan ng rehiyon ng Alpine ang real estate hindi bilang isang kalakal, kundi bilang bahagi ng isang kultural at likas na pamana na ang lugar ay hindi maaaring palawakin.

Samakatuwid, ang mga paghihigpit sa mga dayuhan ay isa sa mga kasangkapang ginagamit upang protektahan ang mga lugar na ito mula sa pag-abandona o labis na komersiyalisasyon. Sinisikap ng Austria na maiwasan ang mga senaryo kung saan ang isang malaking bahagi ng real estate ay pagmamay-ari ng mga hindi residente at ginagamit lamang ng ilang linggo sa isang taon. Ang mga katulad na halimbawa ay naobserbahan na sa ilang mga bansang Europeo, at ang Austria ay sinasadyang bumubuo ng isang modelo na nagpapaliit sa mga naturang panganib.

Ito nga ang dahilan kung bakit ang pagkakaiba-iba batay sa pagkamamamayan ay hindi isang pansamantalang sukatan o isang paninindigan sa politika. Ito ay isang maingat na pinagsamang mekanismo sa loob ng balangkas ng batas na kumokontrol sa pangmatagalang katatagan ng merkado.

Para sa mga mamamayan ng mga bansang nasa labas ng EU/EEA at Switzerland, ang pagbili ng real estate sa Austria ay posible lamang sa pamamagitan ng isang espesyal na proseso ng pagpapahintulot. Ito ay isang mahalagang yugto ng transaksyon, na tumutukoy kung ang ari-arian ay maaaring bilhin.

Hindi tulad ng mga mamimili sa EU, na ang pamamaraan ng pagbili ay halos kapareho ng sa mga Austrian, ang mga hindi residente ay nahaharap sa isang sistema ng kontrol na nakabatay sa mga prinsipyo ng proteksyon ng lokal na pamilihan at pagpapanatili ng teritoryo.

Ang pangunahing lupon na tumutukoy sa legalidad ng isang transaksyon ay ang Grundverkehrsbehörde – ang komisyon ng estado para sa mga usapin sa real estate.

Ang tungkulin nito ay hindi lamang isang pagsusuri ng mga dokumentong administratibo, kundi isang pagtatasa ng ekonomiko at sosyo-teritoryal na pagtanggap sa isang pagbili ng isang partikular na dayuhan.

Ano ang kanyang sinusuri:

• Natutugunan ba ng mamimili ang kategorya ng mga may karapatang bumili ng ganitong uri ng ari-arian;
• kung ang pagbili ay nagdudulot ng banta sa merkado at balanse ng presyo;
• kung ang ari-arian ay nabibilang sa kategoryang "pangalawang tahanan", akomodasyong panturista o protektadong lupain;
• Mayroon bang balidong koneksyon ang mamimili sa Austria (permit sa paninirahan, aktibidad sa negosyo, personal na interes);
• kung ang pagbili ay para sa pampublikong interes ng rehiyon.

Sa katunayan, ang komisyon ang siyang magtatakda kung ang transaksyon ay magaganap o hindi, at ang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ay magkakabisa lamang kung may pahintulot.

Malawak ang kahulugan ng batas ng Austria sa terminong "dayuhan". Mahalaga ito, dahil ang mga paghihigpit ay minsan hindi lamang nalalapat sa mga indibidwal kundi pati na rin sa mga entidad na kanilang ginagamit sa pagbili ng ari-arian.

Mga kategorya ng mga taong napapailalim sa mga patakaran ng Grundverkehr:

Kaya naman, ang pormal na pagtatatag ng isang kumpanya ay hindi laging nagpapahintulot sa isa na laktawan ang mga paghihigpit – mahalagang matukoy kung sino ang kumokontrol sa istruktura at kung saan matatagpuan ang tunay na sentro ng kontrol nito.

Bagama't ang Austria ay may isa sa pinakamahigpit na regulasyon sa Europa para sa mga pagbili ng ari-arian sa ibang bansa, may mga legal na mekanismo na maaaring mapadali ang proseso o gawing posible ang transaksyon.

Hindi ito mga paraan upang iwasan ang batas, kundi mga paraan upang maayos na maisama ang mga mamumuhunan sa sistemang legal ng bansa. Ang bawat opsyon ay nangangailangan ng dokumentaryong ebidensya at nakadepende sa partikular na pederal na estado.

Isa sa mga pinakakaraniwan at kasabay nito ang pinakamahirap na paraan ay ang pagkuha ng real estate sa pamamagitan ng isang legal na entity na nakarehistro sa Austria o ibang bansa sa EU.

Ang ideya sa likod ng pamamaraang ito ay ang mga kompanyang Europeo ay hindi napapailalim sa parehong mga paghihigpit gaya ng mga mamamayan ng ikatlong bansa. Ang ilang pederal na estado ay nagpapahintulot ng mga pagkuha kung ang istruktura ay:

• nakarehistro sa Austria o sa EU,
• nagsasagawa ng mga tunay na aktibidad sa komersyo,
• ay may kumpirmadong sentro ng mga interes pang-ekonomiya sa Europa.

Gayunpaman, ang pamamaraang ito ay epektibo lamang kung natutugunan ang ilang mga kundisyon. Dapat patunayan ng mamimili na ang kumpanya ay hindi isang shell company na nilikha para lamang sa layunin ng transaksyon. Kinakailangan ng mga awtoridad sa lupa ang kumpirmasyon ng isang transparent na istruktura ng pagmamay-ari, pag-uulat ng buwis, at ang presensya ng mga empleyado o opisina.

Ang bawat transaksyon sa Austria ay natatangi: malaki ang nakasalalay sa batas ng lupa at sa katayuan ng mamumuhunan. Tinutulungan namin ang mga kliyente na pumili ng tamang diskarte sa pagmamay-ari, maiwasan ang mga pagkakamali, at malampasan ang proseso ng pagpapahintulot nang walang mga hindi kinakailangang panganib. Kung isinasaalang-alang mo ang isang pagbili, maaari naming pag-usapan ang mga posibleng opsyon at hanapin ang tama.

Ang pagkuha ng residence permit ay isa pang paraan upang mapadali ang pag-access sa merkado ng real estate. Sa ilang mga pederal na estado, ang pagkakaroon ng residence permit ay hindi ganap na nag-aalis ng pangangailangan para sa isang permit, ngunit ginagawang mas madali nito ang proseso at, sa ilang mga kaso, halos ginagarantiyahan ang isang positibong desisyon.

Ang mga sumusunod na katayuan ay lalong mahalaga:

• pangmatagalang permit sa paninirahan,
• Permit sa paninirahan para sa trabaho o negosyo,
• muling pagsasama-sama ng pamilya,
• permit sa paninirahan ng estudyante kasama ng pangmatagalang paninirahan.

Ang katayuan bilang residente ay epektibong nagpapakita ng koneksyon ng isang tao sa Austria: sila ay naninirahan dito, nagbabayad ng buwis, at isinama sa sistema. Samakatuwid, ang mga komisyon sa lupa ay mas mapagbigay sa pakikitungo sa mga naturang mamimili kaysa sa mga nagpaplanong gamitin lamang ang ari-arian bilang isang investment asset.

Minsan ang desisyon ng komisyon ay nakasalalay sa kung gaano kakumbinsi ang aplikante na maipaliwanag ang pangangailangan para sa pagbili.

Pinag-uusapan natin ang mga sitwasyon kung kailan:

• ang isang tao ay lumipat sa Austria para sa mga kadahilanang pangtrabaho o pangnegosyo;
• bumibili ng pabahay para sa permanenteng paninirahan ng pamilya;
• nagsasagawa ng mga aktibidad na kapaki-pakinabang sa isang partikular na lupain (halimbawa, paglikha ng mga trabaho);
• nakatira na sa rehiyon at isinama na sa lokal na komunidad.

Sa ganitong mga kaso, maaaring mas mabilis kaysa karaniwan ang pag-isyu ng pahintulot. Sinusuri ng komisyon hindi lamang ang pormal na pamantayan kundi pati na rin ang mga potensyal na benepisyo ng presensya ng mamumuhunan sa rehiyon.

Mahalaga! Hindi lahat ng mekanismong nabanggit ngunit lubos nitong pinapataas ang tsansa. Ang isang matagumpay na transaksyon ay nakakamit hindi sa pamamagitan ng paghahanap ng mga butas, kundi sa pamamagitan ng tamang legal at estratehikong pamamaraan—isinasaalang-alang ang lahat ng mga detalye sa rehiyon, ang katayuan ng mamimili, at ang motibo ng mamimili para sa paninirahan o pamumuhunan.

Ang pagkuha ng permit para bumili ng real estate bilang isang hindi residente ay hindi isang simpleng pormalidad. Kabilang dito ang isang komprehensibong administratibong pagsusuri, na kadalasang tumatagal ng ilang buwan at kabilang ang isang pagtatasa ng rehiyon, katayuan ng mamimili, mga katangian ng ari-arian, at maging ang potensyal na epekto ng transaksyon sa lokal na komunidad.

Ang mga hindi residente ay kadalasang nahaharap sa mga sumusunod na kahirapan.

Ang kawalan ng katiyakan ng desisyon ng komisyon. Ang mga awtoridad sa lupa ay may malaking awtonomiya at maaaring tumanggi sa mga aplikasyon para sa mga kadahilanang hindi laging isiniwalat nang detalyado. Ang komisyon ay ginagabayan hindi lamang ng batas kundi pati na rin ng mga interes ng rehiyon: panlipunan, pang-ekonomiya, demograpiko, at pangkapaligiran.

Mahabang oras ng pagproseso. Kahit ang isang maayos na nakumpletong aplikasyon ay bihirang maproseso nang mabilis. Ang karaniwang oras ng pagproseso ay dalawa hanggang anim na buwan, ngunit sa mga rehiyon na may mataas na demand, tulad ng Tyrol o Salzburg, ang proseso ay maaaring tumagal nang hanggang isang taon.

Ito ay may kaugnayan sa:

• pagpapatunay sa maraming yugto,
• ang pangangailangan para sa mga karagdagang kahilingan,
• naaayon sa mga munisipalidad.

Ang mga lugar na panturista ay may partikular na mahigpit na mga regulasyon. Itinuturing ng mga rehiyon ng Alpine ang anumang pagbili ng isang dayuhan bilang isang potensyal na panganib sa lokal na pamilihan. Mga transaksyon sa:

• mga apartment sa mga tourist complex,
• mga bagay na pangalawang tahanan,
• mga bahay sa mga resort village,
• mga bagay na malapit sa mga lawa at mga lugar ng ski.

Sa mga rehiyong ito pinakamataas ang antas ng pagtanggi sa mga hindi residente.

Mga pagtanggi dahil sa kakulangan ng sapat na koneksyon sa Austria. Ang mga pederal na estado ay humihingi ng patunay na ang mamimili ay hindi nagnanais na gamitin ang ari-arian bilang isang pamumuhunan lamang.

Posible ang pagtanggi kung:

• ang mamimili ay hindi nakatira sa Austria;
• hindi nagsasagawa ng mga gawaing pang-ekonomiya rito;
• hindi maaaring bigyang-katwiran ang personal na pangangailangan para sa pagbili.

Nag-iiba-iba ang mga regulasyon sa bawat estadong pederal. Ang mga regulasyon sa Vienna ay maaaring maging mas maluwag kaysa sa Tyrol, Carinthia, o Vorarlberg. Ang isang hindi residente na matagumpay na nakabili ng bahay sa isang rehiyon ay maaaring hindi inaasahang tatanggihan sa ibang rehiyon.

Ang lahat ng mga salik na ito ay nagpapahirap sa proseso ng pagbili at nangangailangan ng maingat na legal na pagpaplano kahit bago pa man pumili ng ari-arian.

Ang mga dahilan kung bakit ang pakikitungo sa mga dayuhan ay iba-iba mula sa mapagbigay hanggang sa labis na istrikto ay malalim na nauugnay sa mga kakaibang katangian ng mga rehiyon.

Presyon sa ekonomiya at laki ng merkado. Ang Vienna ay may malaki, nababaluktot, at magkakaibang pamilihan ng pabahay. Ang mas maliliit na munisipalidad sa bundok ng Tyrol ay may mas limitadong pamilihan, kung saan ang bawat benta ay maaaring makaapekto sa mga presyo.

Samakatuwid, ang parehong hindi residente, na walang panganib sa kabisera, ay maaaring ituring na banta sa katatagan sa isang maliit na rehiyon ng Alpine.

Ang bahagi ng mga lugar na panturista. Ang Tyrol, Salzburg, at ilang bahagi ng Carinthia ay mga resort na may mataas na kalidad sa buong mundo. Ang pangangailangan para sa pabahay doon ay hindi katimbang ng lokal na populasyon, at ang mga pederal na estado ay nagsisikap na maiwasan ang isang senaryo kung saan ang mga "pangalawang tahanan" ay ganap na nagpapalayas sa mga lokal na residente.

Salik sa pangangalaga sa kapaligiran. Ang mga teritoryo sa Alpine ay mga lugar na limitado sa likas na yaman. Imposibleng palawakin ang mga ito, at ang labis na pag-unlad ay nagdudulot ng mga panganib sa kapaligiran. Samakatuwid, maraming lupain ang may mga espesyal na protektadong lugar, kung saan halos imposible ang mga dayuhang transaksyon.

Pagpapanatiling panlipunan ng maliliit na munisipalidad. Sa maliliit na nayon at mga bayan ng resort, mahalagang pangalagaan ang permanenteng populasyon, trabaho, at imprastraktura. Ang malawakang pagkuha ng mga ari-arian ng mga hindi residente ay humahantong sa "mga bakanteng nayon," isang bagay na nangyari na sa Italya at Switzerland—isang sitwasyong proaktibong pinipigilan ng Austria.

Ang bawat pederal na estado ay bumubuo ng sarili nitong modelo ng regulasyon batay sa mga interes nito sa teritoryo, ekonomiya, at lipunan. Samakatuwid, dapat simulan ng mga mamumuhunan ang kanilang pagsusuri hindi lamang sa kanilang personal na katayuan kundi pati na rin sa isang mapa ng rehiyon—nauunawaan na ang mga patakaran sa Vienna at Tyrol ay kabilang sa dalawang magkaibang legal na realidad.

Ipinapakita ng talahanayan na ito na ang pagpili ng rehiyon ay isang mahalagang hakbang sa estratehiya. Para sa isang mamimili mula sa ibang bansa, ang pagbili ng apartment sa Vienna o Graz ay maaaring lubos na magagawa, habang ang pagbili sa Kitzbühel o Seefeld ay halos imposible, anuman ang badyet.

Sa Austria, ang aksesibilidad ng isang dayuhang mamimili na makapasok sa isang ari-arian ay hindi lamang natutukoy ng pagkamamamayan at rehiyon, kundi pati na rin ng partikular na uri ng ari-arian na nais nilang bilhin. Iba-iba ang pagtrato ng batas sa iba't ibang kategorya ng ari-arian, dahil ang bawat uri ay may kanya-kanyang antas ng panganib sa merkado, katatagan ng lipunan, o mga lugar na panturista.

Samakatuwid, ang parehong mamumuhunan ay madaling makakabili ng apartment sa lungsod sa Vienna, ngunit makakaharap ng halos hindi malulutas na mga balakid kapag sinusubukang bumili ng apartment sa Tyrol para sa pana-panahong pamumuhay.

Pangunahing tirahan (Hauptwohnsitz). Ang ari-ariang inilaan para sa permanenteng paninirahan ay karaniwang napapailalim sa mas magaan na mga regulasyon. Kung ipapaliwanag ng isang dayuhang mamimili na kailangan nila ng pabahay para sa pangmatagalang trabaho, pag-aaral, o negosyo sa Austria, ang kanilang pagkakataong makakuha ng pag-apruba ay lubos na tumataas.

Ang ganitong uri ng real estate ay itinuturing na isang pangangailangang panlipunan sa halip na isang haka-haka lamang sa pamumuhunan, kaya kahit sa mga sensitibong rehiyon, handa pa rin ang mga awtoridad na tingnan ang mga naturang pagbili nang mas positibo.

Mga pangalawang pabahay, mga kubo sa tag-init, at mga bahay-bakasyunan. Mas mahigpit ang sitwasyon dito. Patuloy na nililimitahan ng Austria ang paggawa ng mga lugar na panturista bilang mga pana-panahong nayon, kung saan nananatiling walang nakatira ang mga ari-arian sa halos buong taon. Samakatuwid, ang pagbili ng "pangalawang bahay" ng mga hindi residente ay kadalasang ganap na ipinagbabawal o pinahihintulutan lamang sa ilalim ng mga partikular na kundisyon.

Sa mga rehiyon ng Alpine (Tyrol, Salzburg, Vorarlberg), mayroong mahigpit na rehimen, ibig sabihin ay maliit na porsyento lamang ng mga ari-arian ang opisyal na inaprubahan para gamitin bilang pangalawang tahanan (Nebenwohnsitz). Halos imposible para sa isang dayuhan na bumili ng ganitong ari-arian.

Mga real estate para sa turista at mga serviced apartment. Ito ang pinakasensitibong segment. Ang mga tourist apartment (touristische Nutzung) ay palaging nasa ilalim ng espesyal na pagsusuri. Nangangamba ang mga bansa sa hindi makontrol na komersiyalisasyon, na maaaring humantong sa pagtaas ng mga presyo at pagbaba ng abot-kayang pabahay para sa mga lokal na residente.

Samakatuwid, ang pagbili ng isang ari-arian na itinalaga para sa turismo ng isang dayuhan ay hindi lamang nangangailangan ng pag-apruba ng komisyon kundi kadalasang tinatanggihan. Kahit na pormal na naibenta ang ari-arian, maaaring kailanganin ng isang mamimili mula sa isang "ikatlong bansa" na patunayan ang mga ugnayang pang-ekonomiya sa rehiyon o magbigay ng isang plano sa negosyo.

Komersyal na real estate at pagbili sa pamamagitan ng isang kumpanya. Isang ganap na kakaibang pamamaraan ang inilalapat sa mga ari-arian ng negosyo. Ang mga komersyal na real estate—mga opisina, espasyo sa tingian, bodega, at mga lugar na pang-industriya—ay kadalasang nasa ilalim ng mas nababaluktot na legal na rehimen. Simple lang ang lohika: ang mga naturang ari-arian ay nagpapasigla sa ekonomiya, lumilikha ng mga trabaho, at hindi nakakaapekto sa merkado ng pabahay.

Ang mga legal na entidad na nakarehistro sa Austria o sa EU ay mas madaling makakuha ng mga komersyal na ari-arian kaysa sa mga pribadong dayuhan, kahit na ang tunay na may-ari ng kumpanya ay isang hindi residente. Gayunpaman, kinakailangan ang patunay ng bisa ng negosyo at pagsunod sa mga regulasyon ng korporasyon.

Pagkakaroon ng mga uri ng ari-arian para sa mga hindi residente

Sa Austria, ang simpleng pagkuha ng permit para bumili ng real estate ay hindi garantiya ng access sa mortgage financing. Ang sistema ng pagbabangko ng bansa ay nagpapatakbo sa ilalim ng mahigpit na regulasyon at mga pamantayan sa pagtatasa ng panganib, na higit na nakakaimpluwensya sa mga tuntunin ng pagpapautang kaysa sa presyo ng pagbili o sa sitwasyong pinansyal ng mamimili.

Ang legal na katayuan ng mamumuhunan—residente man o hindi residente, mamamayan ng EU o mamamayan ng ikatlong bansa—ay nagiging isang mahalagang salik na tumutukoy sa posibilidad ng pagkuha ng pautang at mga parametro nito.

Sinusuri ng mga bangko sa Austria ang mga nangungutang hindi lamang batay sa kita kundi pati na rin kung gaano kadali nilang maningil ng utang sakaling magkaroon ng problema. Ang paninirahan ay nagpapahiwatig ng mas mataas na antas ng koneksyon sa bansa: trabaho, buwis, kasaysayan ng pagbabangko, rehistradong paninirahan, at pagkakaroon ng opisyal na datos. Gayunpaman, para sa mga hindi residente, karamihan sa mga parametrong ito ay wala o mas mahirap beripikahin, at ang mga legal na mekanismo para sa pangongolekta ng utang sa ibang bansa ay hindi gaanong epektibo.

Kaya naman ang isang dayuhang mamumuhunan na may mataas na kita, prestihiyosong trabaho, at malalaking ari-arian ay kadalasang nakatatanggap ng hindi gaanong kanais-nais na mga kondisyon kumpara sa isang karaniwang residenteng Austrian na may katamtamang kita. Inuuna ng bangko ang kakayahang pamahalaan ang kliyente, hindi lamang ang kanilang kakayahang magbayad.

Isa sa mga pinakakapansin-pansing bunga ng pagiging hindi residente ay ang pagtaas ng kinakailangang paunang bayad. Bagama't maaaring asahan ng mga lokal na residente at mamamayan ng EU na pondohan ang 80-90% ng halaga ng ari-arian, ang mga hindi residente ay dapat mag-ambag nang mas malaki mula sa kanilang sariling pondo.

Ang karaniwang mga termino para sa mga hindi residente ay 40–50%, minsan ay 60%. Tanging ang mga piling kliyente na may napatunayang kita sa EU, mga asset sa Europa, at isang mahusay na credit history ang maaaring umasa ng 70% na interest rate. Kapag bumibili ng ari-arian para sa mga turista o mga kasalukuyang bahay, mas mahigpit ang pamamaraan ng mga bangko, dahil ang mga ari-ariang ito ay nagdudulot ng mas mataas na panganib sa likididad.

Ang pamamaraang ito ay bahagyang ipinaliwanag ng katotohanan na para sa isang hindi residente, ang real estate ay epektibong nagiging tanging kolateral para sa utang. Hangad ng bangko na mabawasan ang sarili nitong panganib sa pamamagitan ng pagpapataas ng bahagi ng mamimili sa "sariling" pondo.

Ang mga institusyong nagpapautang ay nagsasagawa ng mas masusing pagsusuri sa mga hindi residente. Ito ay dahil hindi lamang sa mga panloob na regulasyon sa pagbabangko kundi pati na rin sa mga pan-European na pamantayan ng AML at KYC, na nangangailangan ng detalyadong kumpirmasyon ng pinagmulan ng mga pondo at ang katatagan sa pananalapi ng kliyente.

Ang mga dayuhang mamimili ay kinakailangang magbigay ng mas malawak na hanay ng mga dokumento: patunay ng kita sa loob ng ilang taon, mga sertipikadong pagsasalin ng mga pahayag sa pananalapi, mga pahayag sa bangko mula sa bansang pinagmulan, mga dokumento sa paninirahan sa buwis at istruktura ng ari-arian.

Para sa mga walang permit sa paninirahan sa Austria, ang beripikasyon ay kadalasang kinabibilangan ng mga karagdagang hakbang at katanungan, dahil ang bangko ay walang access sa karaniwang mga panloob na rehistro.

Sa ilang mga kaso, maaaring humiling ang institusyong pinansyal ng paglilinaw sa mga aktibidad sa negosyo o mga mapagkukunan ng kapital, na makabuluhang nagpapataas ng tagal ng pagsusuri ng aplikasyon.

Direktang nakakaimpluwensya ang katayuan ng ari-arian sa desisyon ng bangko. Pagdating sa pagbili ng pangunahing tirahan, karaniwang handang tumanggap ang mga bangko: ang mga naturang ari-arian ay itinuturing na mas matatag at hindi gaanong mapanganib.

Gayunpaman, ang mga pangalawang pabahay, mga kubo sa tag-init, at mga pana-panahong ari-arian ay nabibilang sa high-risk zone, dahil madalas itong ginagamit nang paminsan-minsan at nananatiling mas mababa ang halaga kapag muling ibinebenta.

Mas maingat pa ang pamamaraang ginagawa sa mga ari-ariang panturista at mga serviced apartment. Ang mga naturang ari-arian ay napapailalim sa seasonality, mga paghihigpit sa pagpapaupa, at mga pagbabago sa mga patakaran sa turismo sa rehiyon. Ang mga bangko ay maaari lamang mag-alok ng mga naturang pautang sa ilalim ng mahigpit na mga termino o tumanggi na pondohan ang mga ito nang buo.

Natatangi ang komersyal na real estate

Karaniwan ang mga sitwasyon kung saan nakuha na ang legal na pahintulot na bumili, ngunit biglang nawawala ang financing. Para sa mga hindi residente, ang mga ito ay kabilang sa mga pinaka-hindi kanais-nais at mapanganib na mga senaryo.

Kung ang mamimili ay pumirma ng isang paunang kontrata at nagbigay ng paunang bayad, ang pagtanggi ng bangko ay maaaring mangahulugan na kakailanganin ng mamimili na bilhin ang ari-arian nang walang utang o mawala ang deposito. Samakatuwid, ang pinansyal na aspeto ng transaksyon ay dapat isaalang-alang kasabay ng isang legal na pagsusuri ng ari-arian at isang paunang pagsusuri ng mga kinakailangan sa permit sa partikular na pederal na estado.

Para sa mga dayuhang mamumuhunan, napakahalaga ang wastong pagkakasunod-sunod ng proseso. Una, mahalagang malinaw na tukuyin ang iyong legal na katayuan at ang mga paghihigpit sa lupang kinaroroonan ng ari-arian.

Sunod, kumuha ng paunang opinyon mula sa bangko tungkol sa mga tuntunin ng pagpapautang na partikular para sa iyong sitwasyon. Pagkatapos lamang nito ay maaari kang magpatuloy sa pagpili ng mga partikular na ari-arian, na isinasaalang-alang ang aktwal na kakayahang makakuha ng financing.

Ang estratehiyang ito ay nakakatulong upang maiwasan ang mga pagkakamali na maaaring humantong sa mga hindi kinakailangang gastos, pagtanggi, o kawalan ng kakayahang makumpleto ang isang transaksyon sa mga katanggap-tanggap na kondisyon.

Mahigpit ngunit nababaluktot ang batas ng Austria, na nagbibigay-daan para sa legal na pagpapadali ng proseso ng pagbili kung handang tiyakin ng mamumuhunan ang transparency at pagsunod.

Mahalagang maunawaan na hindi natin pinag-uusapan dito ang tungkol sa mga "lusot," kundi tungkol sa mga legal na estratehiya na akma sa balangkas ng sistemang legal ng Austria.

Kung ang isang mamumuhunan ay nagrehistro ng isang kumpanya sa Austria o ibang bansa sa EU, kung gayon, sa kondisyon na mayroon itong aktwal na operasyon, ang entidad na ito ay itinuturing na isang paksa ng domestic market. Sa ilang mga pederal na estado, ang mga transaksyon sa kasong ito ay mas mabilis na pinoproseso, at kung minsan kahit na walang paglahok ng komisyon ng estado.

Gayunpaman, ang pangunahing kinakailangan ay ang realidad ng negosyo. Ang kumpanya ay dapat magsagawa ng mga aktibidad pang-ekonomiya, mayroong mga account, ulat, at aktwal na operasyon.

Ito ay isa sa mga pinaka-nauunawaan at maaasahang estratehiya.

Sa pamamagitan ng pagkuha ng permit sa paninirahan (halimbawa, sa pamamagitan ng programang "Permit sa Paninirahan nang walang Karapatang Magtrabaho", sa pamamagitan ng isang kontrata sa pagtatrabaho, o sa pamamagitan ng isang negosyo), ang mamimili ay lubos na nagpapataas ng pagkakataon ng isang matagumpay na transaksyon.

Sa ilang estado, ang pagkakaroon ng residence permit ay ginagawang legal na katumbas ng isang mamamayan ng EU ang mamimili sa mga tuntunin ng access sa real estate.

Ang Austria ay hindi iisang pamilihan – sa ilang estado, ang mga paghihigpit ay lubhang mahigpit, habang sa iba naman, ang batas ay naglalayong makaakit ng kapital.

Halimbawa, sa Vienna o Lower Austria, ang pagbili ng apartment bilang isang hindi residente ay kadalasang posible sa pamamagitan ng karaniwang pamamaraan, samantalang sa Tyrol o Salzburg, ang pagbili ng katulad na ari-arian ay maaaring halos imposible.

Pinoprotektahan ng batas ng Austria ang merkado ngunit hindi nito nilalayon na pigilan ang mga mamumuhunan. Ang sistema ay nakatuon sa mga handang makiisa sa espasyong pang-ekonomiya ng bansa, tinitiyak ang transparency ng kapital at pagsunod sa mga regulasyon. Samakatuwid, ang mga legal na opsyon para sa pagpapasimple ng pamamaraan ay palaging nakaugnay sa tunay na pagsasama ng mamumuhunan sa sistema—legal, pang-ekonomiya, o panlipunan.

Kahit ang mga handang mamumuhunan na pamilyar sa mga pangunahing tuntunin ng merkado ng real estate sa Austria ay nahaharap sa mga hindi inaasahang pangyayari na maaaring magpabago sa presyo ng transaksyon, takdang panahon, at maging sa kakayahang makumpleto ang pagbili. Ang Austria ay isang bansang may lubos na nakabalangkas ngunit masalimuot na mga batas sa transaksyon ng lupa, ibig sabihin na ang pagkakaroon lamang ng pondo o kahandaang mamuhunan ay hindi garantiya ng isang matagumpay na resulta.

Isa sa mga panganib na hindi gaanong pinapansin ay ang posibilidad na ma-reject ng Land Commission (Grundverkehrsbehörde). Maaari itong mangyari kahit na ang mamimili ay may malinaw na kita, malinis na pinansyal na profile, at seryosong intensyon na gamitin ang ari-arian nang legal.

Iba-iba ang mga dahilan ng pagtanggi: mga rehiyonal na quota, mga paghihigpit sa mga benta sa mga dayuhan, proteksyon ng lokal na pamilihan, mga kinakailangan upang mapanatili ang pabahay para sa mga lokal na residente, o mga hinala na ang ari-arian ay gagamitin para sa turismo. Sa ilang mga pederal na estado, ang pagtanggi ay karaniwang gawain, lalo na sa mga sikat na ski area o resort area kung saan ang real estate ay itinuturing na isang estratehikong mapagkukunan.

Ang proseso ng pagpapahintulot ay maaaring tumagal mula ilang linggo hanggang ilang buwan. Lumilikha ito ng malalaking panganib, lalo na sa isang pabago-bagong merkado kung saan mabilis na nabibili ang mga inaasam na ari-arian.

Ang problema ay kadalasang ayaw ng mga nagbebenta na "hawakan" ang ari-arian sa loob ng mahabang panahon, na nag-iiwan sa mamimili na nakakulong sa burukrasya. Kung may lumitaw na mas paborableng mamimili, residente man o kumpanya ng EU, sa panahong ito, maaaring umatras ang may-ari sa kasunduan. Samakatuwid, kapag bumibili ng real estate sa Austria, mahalagang asahan ang mga potensyal na pagkaantala at makipag-ayos nang maaga sa mga tuntunin ng iyong reserbasyon.

Para sa mga mamumuhunang umaasa sa kita sa pag-upa, lalo na mula sa mga panandaliang akomodasyon para sa mga turista, ang mga regulasyon ay maaaring maging isang hindi kanais-nais na sorpresa. Aktibong nilalabanan ng Austria ang mga hindi reguladong pag-upa ng Airbnb, at sa ilang pederal na estado, ang mga pag-upa ng turista ay ipinagbabawal o pinahihintulutan lamang kung may espesyal na kategorya ng ari-arian.

Sa ilang rehiyon, ang pagrenta ay pinahihintulutan lamang taun-taon, habang sa iba naman, mahigpit na ipinagbabawal ang panandaliang pagtira. Ang mga permit sa pagrenta ay kadalasang nakatali sa uri ng gusali, sona, layunin ng disenyo, o maging sa pagkakaroon ng imprastraktura ng hotel sa loob ng parehong complex.

Nangangahulugan ito na ang mataas na trapiko ng turista lamang ay hindi garantiya ng kita sa pag-upa. Kinakailangan ang isang masusing paunang pagsusuri ng bawat ari-arian at ang pinahihintulutang paggamit nito.

Sa Austria, walang iisang pederal na batas na kumokontrol sa pagbili ng lupa at real estate ng mga dayuhan. Ang bawat pederal na estado—Tyrol, Vorarlberg, Salzburg, Carinthia, Styria, Lower Austria, Upper Austria, Burgenland, at Vienna—ay nagtatatag ng sarili nitong mga patakaran.

Minsan ang mga pagkakaiba sa pagitan ng mga ito ay napakahalaga na ang isang bagay na matatagpuan ilang kilometro lamang mula sa hangganan ng isang kalapit na lupain ay ganap na naiiba ang regulasyon.

Sa ilang mga kaso, ang mga batas ay maaaring bigyang-kahulugan nang hindi malinaw, at ang mga kasanayan sa pagpapatupad ng mga komisyon ay nag-iiba sa bawat lungsod. Ito ay humahantong sa mga sitwasyon kung saan ang isang mamumuhunan ay umaasa sa isang bagay, ngunit sa katunayan ay tumatanggap ng ganap na magkakaibang mga kinakailangan o paghihigpit.

Kahit na matagumpay ang legal na bahagi ng transaksyon, ang mamimili ay mahaharap sa mga karagdagang gastos na maaaring makaapekto nang malaki sa pangkalahatang badyet. Kabilang dito ang:

• buwis sa pagkuha ng real estate (Grunderwerbsteuer);
• Bayarin sa Pagpaparehistro ng Land Register (Grundbucheintragungsgebühr);
• mga bayarin sa notaryo;
• mga gastos sa pagtatasa ng real estate;
• mga komisyon ng tagapamagitan;
• mga bayarin sa bangko kapag naglilipat ng kapital mula sa ibang bansa;
• mga gastos sa legal na suporta;
• mga karagdagang obligasyon kapag bumibili sa pamamagitan ng isang kumpanya (audit, serbisyo sa buwis, pag-uulat).

Upang maiwasan ang mga hindi kanais-nais na sorpresa, dapat maghanda ang mga mamumuhunan ng detalyadong pagtatantya ng buong transaksyon nang maaga, sa halip na umasa lamang sa presyo ng ari-arian.

Ang pagbili ng real estate sa Austria ay isang proyektong nangangailangan ng komprehensibong pamamaraan. Mahalagang isaalang-alang hindi lamang ang ari-arian mismo, kundi pati na rin ang legal na katayuan ng mamimili, ang lokasyon ng ari-arian sa isang partikular na land zone, anumang mga paghihigpit sa paggamit, at ang mga detalye ng financing ng bangko, na matatagpuan sa opisyal na website ng gobyerno .

Para sa mga dayuhang mamumuhunan, ang bawat pagkakamali o pagkukulang ay maaaring magdulot ng ilang buwan at malaking pagkalugi sa pananalapi, kaya ang paghahanda ay dapat na sistematiko at sunud-sunod.

Ang unang bagay na dapat gawin ng isang mamumuhunan ay tukuyin kung saang pederal na estado kabilang ang ari-arian at kung anong mga regulasyon ang nalalapat doon. Ang Austria ay hindi pinamamahalaan ng isang pare-parehong batas sa mga dayuhang pagbili: ang bawat estado ay may sariling mga kinakailangan, sariling mga komite sa pagsusuri ng transaksyon, at sariling kahulugan ng kung ano ang bumubuo sa isang "dayuhang mamimili."

Kadalasan, ang dalawang ari-arian na matatagpuan ilang kilometro lamang ang layo ay napapailalim sa ganap na magkaibang mga patakaran: ang isa ay maaaring ma-access ng isang dayuhan nang walang mga paghihigpit, habang ang isa ay maaaring mangailangan ng mahabang permit o ganap na ipinagbabawal para sa mga hindi residente.

Ano ang mahalagang suriin nang maaga:

• Kailangan ba ng Grundverkehrsbehörde permit?
• Pinapayagan ba para sa isang taong walang pagkamamamayan ng EU/EEA na bumili?
• Mayroon bang anumang mga paghihigpit sa pagbabago, lalo na para sa mga turista?
• Pinahihintulutan ba ang Hauptwohnsitz o ang ari-arian ba ay matatagpuan sa isang sona kung saan ipinagbabawal ang permanenteng paninirahan?
• kung ang lugar ay nasa ilalim ng mga lugar na libangan o protektado;
• kung paano inuuri ng lupain ang uri ng gamit (residensyal, sekundarya, pangturista, halo-halong, atbp.).

Kailangang malutas ang mga isyung ito bago gawin ang paunang bayad, dahil kadalasan ay hindi garantisado ang pagbabalik nito.

Ang batas sa real estate sa Austria ay itinuturing na isa sa mga pinakadetalyado sa Europa. Halos imposible para sa isang dayuhan, lalo na ang isang hindi residente, na malayang maunawaan ang lahat ng mga detalye: mula sa katayuan ng isang ari-arian sa rehistro ng kadastral hanggang sa mga patakaran para sa paggamit nito sa hinaharap at ang proseso ng pagpapahintulot.

Ang abogado ay nagiging isang mahalagang pigura, sinusubaybayan ang kawastuhan ng transaksyon at pinipigilan ang mga panganib na maaaring hindi lumitaw sa panahon ng inspeksyon o sa panahon ng negosasyon sa nagbebenta.

Ang isang karampatang espesyalista ay makakatulong:

• magsagawa ng legal na pagsusuri sa ari-arian;
• tukuyin ang mga nakatagong paghihigpit sa paggamit o pagsuko;
• wastong kumpletuhin ang aplikasyon para sa isang permit;
• samahan ang proseso ng pakikipag-ugnayan sa komisyon ng lupa;
• protektahan ang mga interes ng mamimili kapag nagtatapos ng isang kontrata;
• maiwasan ang pagkabigo ng kasunduan dahil sa mga legal na hindi pagkakapare-pareho.

Ang halaga ng serbisyo ng isang abogado ay isang pamumuhunan sa seguridad na nagbabayad nang maraming beses, kung isasaalang-alang ang mga potensyal na kahihinatnan ng mga pagkakamali ng isang dayuhang mamimili.

Depende sa mga layunin ng mamumuhunan, maaaring sulit na isaalang-alang ang mga alternatibong istruktura ng pagmamay-ari. Sa ilang mga kaso, ang pagbili sa pamamagitan ng isang kumpanya (halimbawa, isang Austrian GmbH o isang istrukturang holding sa Europa) ay nagpapadali sa mga pakikipag-ugnayan sa mga awtoridad ng estado o mga bangko, bagama't nagdaragdag ito ng mga isyu sa buwis sa korporasyon at pag-uulat.

Ang pagkuha ng pansamantalang permit sa paninirahan o katayuan bilang residente ay maaari ring magpabago sa pananaw ng mga bangko, magpasimple ng pagpapahintulot, at magpalawak ng mga uri ng real estate na maaaring bilhin. Gayunpaman, ang bawat desisyon ay nangangailangan ng paunang legal at pagtatasa ng buwis.

Kapag ang istraktura ay maaaring maging kapaki-pakinabang

Mahalagang maunawaan ng mga dayuhang mamumuhunan na ang mga proseso sa Austria ay bihirang maging mabilis, lalo na kung ang transaksyon ay nangangailangan ng pag-apruba mula sa Grundverkehrsbehörde (Federal Property Authority) o may kasamang hindi pangkaraniwang mga pangyayari. Ang oras ay isang mahalagang mapagkukunan, at dapat itong isaalang-alang kahit sa yugto ng pagpili ng ari-arian.

Ang buong siklo ay maaaring kabilang ang:

• mula 2 hanggang 16 na linggo - pagsusuri ng pahintulot;
• mula 2 hanggang 6 na linggo – pagpaparehistro at paglilipat ng notaryo;
• mula 1 hanggang 3 buwan - pagpaparehistro ng mga karapatan sa pag-aari;
• karagdagang mga tuntunin kung ang ari-arian ay may mga paghihigpit sa pagrenta o layunin.

Kung ang mamumuhunan ay umaasa sa kita sa pag-upa, dapat isaalang-alang na ang ilang mga rehiyon ay maaaring mangailangan ng pahintulot na magrenta o ganap na ipagbawal ito.

Ang pagbili ng real estate ay simula pa lamang. Para makabuo ng kita o mapanatili ang halaga ng isang asset, mahalagang isaalang-alang ang paggamit nito sa hinaharap. Ito ay lalong mahalaga para sa mga mamumuhunan na bibili ng ari-arian bilang pinagkukunan ng kita o isinasaalang-alang ang muling pagbenta sa loob ng ilang taon.

Mahalagang isipin ang:

• kakayahang tumanggap ng upa (pangmatagalan o pang-turista);
• pagkalkula ng mga gastos sa pagpapatakbo (pag-aayos ng bahay, pagkukumpuni, mga bayarin sa utility);
• rehimen ng buwis sa kita at katayuan ng ari-arian;
• Istratehiya sa pag-alis: tiyempo ng pagbebenta, epekto ng mga regulasyon sa lupa, buwis sa kita ng kapital.

Kung mas malinaw na naiisip ang landas mula sa pagbili hanggang sa kasunod na operasyon, mas matatag ang kita at mas mababa ang mga panganib.

I. Pagtukoy ng legal na katayuan

Pakilinaw kung ikaw ay isang mamamayan ng EU/EEA/Swiss o isang mamamayan ng ikatlong bansa. Kung ikaw ay isang mamamayan ng ikatlong bansa, pakisuri ang iyong kakayahang makakuha ng:

• Permit sa paninirahan sa Austria,
• Permit sa paninirahan sa ibang bansa sa EU,
• mga aktibidad sa negosyo sa Austria.

II. Pagsusuri ng isang partikular na pederal na estado

Tukuyin ang mga batas kung saang lupain magaganap ang transaksyon.

Alamin ang kasalukuyang mga legal na regulasyon para sa mga dayuhan sa estadong ito.

Suriin:

• Kailangan ba ng Grundverkehrsbehörde permit?
• Mayroon bang anumang mga paghihigpit sa mga paupahang lugar para sa mga turista?
• kung ang bagay ay kabilang sa kategoryang Hauptwohnsitz / Zweitwohnsitz / Freizeitwohnsitz,
• Pinapayagan ba ang isang dayuhan na bumili ng ganitong uri ng ari-arian?

III. Pagsusuri sa uri ng ari-arian

Tukuyin ang layunin ng bagay:

• pangunahing tirahan,
• pangalawang tahanan,
• ari-arian ng turista,
• komersyal na ari-arian.

Siguraduhing pinapayagan ka ng iyong katayuan na bumili ng ganitong uri ng ari-arian.

IV. Kahandaang pinansyal

Paghambingin ang mga alok ng bangko:

• Ano ang kinakailangang paunang bayad,
• Mayroon bang anumang mga paghihigpit sa pagpapautang para sa mga hindi lokal na kita?
• Kinakailangan ba ang patunay ng pinagmulan ng mga pondo?

Humingi ng paunang desisyon mula sa bangko bago maghanap ng ari-arian.

V. Pagsasanay sa batas

Maghanap ng abogado na dalubhasa sa mga internasyonal na transaksyon.

Suriin ang mga dokumento ng ari-arian:

• sipi mula sa rehistro,
• layunin ng bagay,
• pagsunod sa aktwal at legal na paggamit,
• ang pagkakaroon ng mga utang o mga paghihigpit.

Maghanda ng isang hanay ng mga dokumento para sa komisyon (kung kinakailangan).

VI. Pagtatasa ng panganib

• Tantyahin ang posibilidad ng pagkabigo.
• Sumang-ayon sa mga tuntunin ng transaksyon kasama ang nagbebenta (isinasaalang-alang ang mga posibleng pagkaantala ng 2-6 na buwan).
• Isaalang-alang ang mga alternatibong opsyon: pagbili sa pamamagitan ng isang legal na entity, pagkuha ng permit sa paninirahan, o pagpili ng ibang lupain.

VII. Paggawa ng Desisyon

Ang isang kasunduan ay magiging sulit kung natutugunan ang tatlong kundisyon:

1. pinapayagan ang pagbili ng lupa,
2. handa na ang komisyon na isaalang-alang ang petisyon,
3. Kinukumpirma ng bangko ang financing.

Ang merkado ng real estate sa Austria ay nananatiling isa sa pinaka-matatag at kaakit-akit sa Gitnang Europa para sa maingat na pamumuhunan : katatagan ng ekonomiya at politika, maunlad na imprastraktura, mataas na demand sa pag-upa sa mga pangunahing lungsod at ang katanyagan ng mga rehiyon ng resort ay lumilikha ng isang matibay na batayan para sa pangmatagalang proteksyon ng kapital.

Gayunpaman, para sa mga dayuhang mamimili, at lalo na para sa mga mamamayan ng mga bansang hindi sakop ng EU/EEA, ang pamilihang ito ay mahalagang may dalawang patong: ang kakayahan at mga tuntunin ng pagbili ay nakasalalay hindi lamang sa presyo kundi pati na rin sa legal na katayuan ng mamimili, ang nilalayong paggamit ng ari-arian, at ang hurisdiksyon ng lupa. Kung hindi isinasaalang-alang ang mga salik na ito, ang isang kaakit-akit na transaksyon ay maaaring mapatunayang legal na imposible o hindi mabubuhay sa ekonomiya.

Bakit ang Austria ay isang kawili-wili ngunit mapanghamong merkado

Sa isang banda, ang pamumuhunan sa mga ari-arian sa Vienna o sa mga probinsya na may magandang lokasyon ay nag-aalok ng mababang pabagu-bagong presyo, matatag na demand sa pag-upa, at pangmatagalang proteksyon sa kapital.

Sa kabilang banda, ang natatanging katangian ng regulasyon ng Austria—ang pamamahagi ng mga kapangyarihan sa pagitan ng mga pederal na estado at mahigpit na mga kasanayan para sa pagprotekta sa mga lokal na interes—ay ginagawang mas kumplikado at maraming aspeto ang proseso ng pagbili para sa mga hindi residente.

Mga pangunahing punto na nagpapaiba sa Austria mula sa maraming iba pang mga bansa:

• Ang legal na katayuan ng mamimili ay gumaganap ng isang mahalagang papel: Ang mga mamamayan ng EU ay epektibong tinatrato bilang mga residente, habang ang mga mamimili mula sa "mga ikatlong bansa" ay sumasailalim sa isang hiwalay na pamamaraan ng pagpapahintulot.
• Ang uri ng ari-arian at ang layunin nito (Hauptwohnsitz vs. Zweitwohnsitz vs. apartment para sa turista vs. ari-arian pangkomersyo) ay makabuluhang nagbabago sa mga pagkakataon ng pag-apruba at mga kondisyon sa financing.
• Mga pagkakaiba sa rehiyon: Ang Vienna at ilang estado ay mas maluwag; Ang Tyrol, Salzburg, at Vorarlberg ay partikular na mahigpit.
• Kadalasang mas mahigpit ang mga kondisyon sa pagbabangko para sa mga hindi residente: mas malaking paunang bayad, pinahusay na due diligence, at limitadong bahagi ng kredito para sa mga mapanganib na proyekto.

Ang Austria ay nananatiling isang kaakit-akit na merkado para sa pamumuhunan sa real estate, ngunit ang isang matagumpay na transaksyon para sa isang dayuhan ay imposible nang walang komprehensibong paghahanda: legal na pagsusuri ng hurisdiksyon ng lupa, isang transparent na istruktura ng pagmamay-ari, isang mahusay na binuong plano sa financing, at propesyonal na suporta. Sa pamamagitan ng pamamaraang ito, ang mga paghihigpit ay hindi gaanong hadlang at mas madaling pamahalaan—at sa gayon ang isang ari-arian sa Austria ay maaaring tunay na maging isang maaasahang bahagi ng isang portfolio.

• Maaari bang bumili ng ari-arian ang mga dayuhan sa Austria?

Oo, ngunit ang mga kundisyon ay nakadepende sa pagkamamamayan at sa partikular na pederal na estado.

Halos walang nahaharap na mga paghihigpit sa mga mamamayan ng EU/EEA at maaaring bumili ng ari-arian sa ilalim ng halos parehong mga kondisyon gaya ng mga Austriano.

Ang mga mamamayan ng "mga ikatlong bansa" (Russia, USA, UAE, UK, Kazakhstan, atbp.) ay kinakailangang kumuha ng espesyal na permit mula sa awtoridad ng estado (Grundverkehrsbehörde). Kung walang ganitong permit, ang transaksyon ay legal na walang bisa.

• Bakit may mga mahigpit na paghihigpit para sa mga hindi residente?

Pinoprotektahan ng Austria ang lokal na balanse ng merkado at pinipigilan ang espekulasyon. Sa mga rehiyong pangturista at bulubundukin, limitado ang suplay ng pabahay, at kung ang merkado ay nalulula sa demand ng mga dayuhan, hindi ito kayang bilhin ng mga lokal na residente.

Bukod pa rito, pinangangasiwaan ng estado ang paggamit ng mga protektadong lugar at mga munisipalidad na sensitibo sa lipunan. Samakatuwid, ang regulasyon ay hindi nakadirekta laban sa mga dayuhang mamumuhunan, kundi sa pagprotekta sa lokal na pagpapanatili.

• Anong mga uri ng real estate ang pinakamadaling bilhin para sa mga dayuhan, at alin ang mas mahirap?

Ang pinakamadaling opsyon ay ang mga karaniwang apartment sa lungsod, lalo na sa Vienna o iba pang malalaking lungsod. Doon, mas flexible ang batas at matatag ang demand. Kapag pinaplano ang iyong badyet, makatuwiran na isaalang-alang ang kasalukuyang mga presyo ng apartment sa Vienna , isa sa mga pinaka-representatibong merkado ng bansa.

Mas kumplikado ang mga umiiral na bahay, apartment para sa mga turista, at mga ari-arian sa mga bulubunduking rehiyon (Tyrol, Salzburg, Vorarlberg). Ang mga sonang ito ay kadalasang may mahigpit na mga paghihigpit o nagbabawal pa nga sa mga pagbili ng mga hindi residente.

Ang mga komersyal na ari-arian ay karaniwang mas maluwag sa regulasyon, lalo na kung ang pagbili ay may kaugnayan sa mga aktwal na aktibidad sa negosyo.

• Gaano katagal bago makakuha ng permit sa pagbili para sa mga mamamayan ng ikatlong bansa?

Mula 2-3 buwan sa mas maluwag na mga rehiyon (halimbawa, Vienna) hanggang 6-12 buwan sa mga rehiyong panturista. Ang panahon ay nakadepende sa mga detalye ng ari-arian, sa dami ng trabaho ng komisyon, at sa pangangailangang magbigay ng mga karagdagang dokumento.

Kung minsan ay mabilis na naibibigay ang pag-apruba, ngunit sa ibang mga kaso, naghihintay ang mga mamumuhunan ng anim na buwan o higit pa para sa isang desisyon—kaya mahalagang planuhin nang maaga ang transaksyon.

• Maaari bang tumanggi ang komisyon – at bakit?

Oo, at walang detalyadong paliwanag. Kadalasan, ang pagtanggi ay dahil sa katotohanang itinuturing ng may-ari ng lupa na ang pagbili ay salungat sa mga interes ng rehiyon. Ang mga dahilan ay maaaring iba-iba:

• ang ari-arian ay matatagpuan sa isang lugar ng turista kung saan ang pabahay ay dapat manatiling abot-kaya para sa mga lokal;
• ang mamimili ay walang sapat na koneksyon sa Austria;
• ang layunin ng bagay ay hindi tumutugma sa nakasaad na layunin;
• May panganib na ang ari-arian ay gagamitin bilang atraksyon ng turista nang walang pahintulot.

• Nakakatulong ba ang pagkakaroon ng residence permit o pagbili sa pamamagitan ng isang kompanya ng EU?

Oo, sa karamihan ng mga kaso. Ang isang mamimili na may Austrian residence permit ay kadalasang mas maganda ang pagtingin ng estado kaysa sa isang ganap na hindi residenteng mamumuhunan.

Ang pagbili sa pamamagitan ng isang kumpanyang nakarehistro sa EU o Austria ay maaari ring magpagaan ng mga paghihigpit, ngunit kung ang kumpanya ay tunay na aktibo at ang istruktura ng pagmamay-ari ay transparent. Ang mga ganitong solusyon ay nangangailangan ng wastong legal na dokumentasyon.

• Anong mga karagdagang gastos ang dapat isaalang-alang ng mga dayuhan?

Bukod sa mga karaniwang gastusin (buwis, bayarin sa notaryo, komisyon ng ahente), dapat isaalang-alang ng mga hindi residente ang:

• pagsasalin at sertipikasyon ng mga dokumento;
• mga serbisyo ng isang abogado na dalubhasa sa mga transaksyon para sa mga dayuhan;
• mga posibleng gastos sa pagkuha ng mga permit;
• mas mataas na paunang bayad at mas mahigpit na mga tuntunin sa pagpapautang;
• mga buwis sa pag-upa kung ang ari-arian ay planong gamitin bilang isang ari-arian ng pamumuhunan.

Ang lahat ng mga gastos na ito ay maaaring magpataas sa kabuuang gastos ng transaksyon ng 1-2%, minsan ay higit pa, depende sa lupa at istruktura ng pagmamay-ari.