Real Estate sa Vietnam: Ang Dapat Malaman ng mga Mamumuhunan

Ang mga pamumuhunan sa real estate sa Vietnam ay lalong umaakit ng atensyon ng mga dayuhang mamimili. Ang merkado na ito ay kaakit-akit hindi lamang para sa kita sa pag-upa kundi pati na rin bilang isang asset sa pamumuhay at isang paraan ng pag-iba-ibahin ang kapital sa Asya.

Hindi tulad ng mga bansang Europeo na may mga matatag na sistema ng regulasyon, tulad ng Austria, kung saan ang katatagan at kakayahang mahulaan ang pangunahing bentahe, ang Vietnam ngayon ay nag-aalok ng ibang-iba na kwento: ito ay isang bansang pabago-bago ang pag-unlad na may mataas na potensyal para sa paglago ng presyo at medyo mababang hadlang sa pagpasok. Para sa mga mamumuhunan, nag-aalok ito ng pagkakataong makapasok sa isang merkado na aktibong umuunlad, sa gayon ay nakakamit ng mas mataas na kita kaysa sa mga nasa hustong gulang na hurisdiksyon.

Ngayon ang isang partikular na kawili-wiling panahon upang isaalang-alang ang Vietnam bilang isang destinasyon ng pamumuhunan. Kasunod ng pandemya, muling binuksan ng bansa ang mga hangganan nito, ang turismo ay mabilis na bumabangon, at ang gobyerno ay namumuhunan sa malalaking proyekto sa imprastraktura – mula sa mga haywey hanggang sa mga internasyonal na paliparan. Ang lahat ng ito ay lumilikha ng pundasyon para sa pagtaas ng mga presyo ng pabahay at pagtaas ng trapiko ng turista, sa gayon ay pinapataas ang pagiging kaakit-akit ng mga paupahang ari-arian.

Ako, si Ksenia Levina, ay isang abogado na may karanasan sa parehong Asya (Vietnam, Thailand) at Europa (mga bansang EU). Nakikipagtulungan ako sa mga dayuhang mamumuhunan, sinusuportahan sila sa buong proseso – mula sa due diligence at mga pamamaraan ng KYC/AML hanggang sa pamamahala ng ari-arian. Ang internasyonal na karanasang ito ay nagbibigay-daan sa akin upang maunawaan ang mga kalakasan at kahinaan ng mga merkado sa Asya kumpara sa mga merkado sa Europa.

Matagal nang naging magnet ang Timog-Silangang Asya para sa turismo at internasyonal na negosyo. Ang Vietnam ay lalong nagiging prominente sa mapang ito, na pinagsasama ang papel nito bilang isang sentro ng industriya at isang destinasyon ng turista.

Ang dalawang pangunahing lungsod – ang Ho Chi Minh City at Hanoi – ay nananatiling pangunahing atraksyon Ang Ho Chi Minh City ang sentro ng pananalapi ng bansa, tahanan ng mga negosyo, bangko, mga startup, at mga pangunahing premium residential complex. Dito pinakamatinding nararamdaman ang pagtaas ng presyo at demand sa pag-upa mula sa mga expat. Ang Hanoi ang kabisera at sentro ng kultura, kung saan ang mga presyo ng pag-upa ay hinihimok ng parehong mga internasyonal na propesyonal at mga mag-aaral.

Ang isang hiwalay na segment ay ang resort real estate: Nha Trang, Da Nang, at Phu Quoc Island. Ang mga rehiyong ito ay aktibong umuunlad bilang mga kumpol ng turista, at ang paglago ng bilang ng mga hotel, apartment, at villa doon ay direktang nauugnay sa daloy ng turista. Para sa mga mamumuhunan, ito ay isang tipikal na senaryo ng pamumuhay: ang ari-arian ay maaaring rentahan sa panahon ng peak season at gamitin para sa mga personal na bakasyon.

Ang legal na kapaligiran sa Vietnam ay naiiba sa Europa. Ayon kay Juwai, ang mga dayuhan ay maaaring magmay-ari ng mga apartment sa pamamagitan ng sistemang leasehold—isang pangmatagalang kontrata ng pag-upa na hanggang 50 taon, na may opsyon na mag-renew. Ang lupa ay nananatiling pag-aari ng estado, na sumasalamin sa sosyalistang modelo ng pamamahala.

Hindi tulad ng Austria, kung saan ang may-ari ang tumatanggap ng buong titulo sa ari-arian at nagpapatakbo sa loob ng nahuhulaang hurisdiksyon ng EU, sa Vietnam, ang balangkas ng kontrata at wastong legal na suporta para sa transaksyon ay mahalaga.

Ayon sa mga internasyonal na indeks, ang Vietnam ay nagpapakita ng matatag na paglago. Ayon sa World Bank , ang mga indikasyon ng Doing Business ay bumubuti, at ang mga presyo ng real estate sa mga pangunahing lungsod ay lumalaki ng 5-10% taun-taon. Ang kita ng upa sa mga lugar na panturista at mga metropolitan area ay mas mataas nang malaki kaysa sa Austria, kung saan karaniwang maaari mong asahan ang 2-3% bawat taon.

Ikinakatuwiran ni Kiplinger na ang Thailand, Cambodia, at Indonesia ay maituturing na mga kakumpitensya ng Vietnam. Gayunpaman, ang Vietnam ay kasalukuyang namumukod-tangi dahil sa kombinasyon ng paglago ng ekonomiya, paglago ng industriya, at potensyal ng turismo.

Medyo bata pa ang merkado ng real estate sa Vietnam Ayon sa Realtique, hanggang 2015, halos hindi makabili ng ari-arian ang mga dayuhan. Ang liberalisasyon ng batas ay humantong sa matinding pagtaas ng interes, at sa loob ng ilang taon, ang mga presyo sa mga pangunahing lungsod ay tumaas ng 50% hanggang 200%. Pansamantalang pinabagal ng pandemya ang paglago, ngunit ang merkado ay aktibong nakabawi mula noong 2022.

Ang Ho Chi Minh City at Hanoi ang nagpapakita ng pinakamataas na antas ng paglago, kung saan ang demand sa pabahay ay sinusuportahan ng mga panloob na daloy ng migrasyon, lumalaking middle class, at pag-unlad ng mga internasyonal na kumpanya. Sa mga lugar ng resort, ang dinamika ay hindi gaanong matatag: Ang Nha Trang, Da Nang, at Phu Quoc ay umaasa sa pana-panahon at daloy ng turista, ngunit ang mga rehiyong ito ay nagiging pangunahing destinasyon para sa mga pamumuhunan sa pamumuhay.

Ang karaniwang heograpiya ng mga transaksyon ay ang mga sumusunod. Ang Ho Chi Minh City ay mayroong pinaghalong premium (elite condominiums) at mass-market properties. Ang Hanoi ay isang mas akademikong merkado, na may malaking bilang ng mga nangungupahan sa mga estudyante at internasyonal na propesyonal. Ang Da Nang, Nha Trang, at Phu Quoc ay umuunlad bilang mga sentro ng turista, kung saan ang mga dayuhan ay mas malamang na bumili ng mga apartment sa mga condo hotel o mga villa sa tabing-dagat.

Limitado ang mga uri ng ari-ariang maaaring bilhin ng mga dayuhang mamimili: pangunahin na mga condominium apartment, apartment, at resort villa. Ang lupa ay hindi maaaring bilhin ng mga dayuhan para sa pribadong pagmamay-ari, isang pangunahing pagkakaiba sa Austria, kung saan ang lupa at mga bahay ay maaaring bilhin nang direkta.

Ang mga pangunahing mamimili ng mga real estate sa Vietnam ay mga mamamayan ng South Korea, China, Japan, pati na rin ang mga Ruso at Amerikano. Ang demand sa mga nangungupahan ay hinihimok ng mga turista, expats, estudyante, at mga propesyonal sa internasyonal na kumpanya.

Paghahambing ng Paglago ng Presyo at mga Bunga: Vietnam vs. Austria

Kung isasaalang-alang ang merkado ng real estate sa Vietnam, hindi maaaring balewalain ang mga kakumpitensya nito sa rehiyon. Ang mga pangunahing kakumpitensya ay ang Thailand, Cambodia, at Indonesia. Ang bawat isa sa mga merkadong ito ay may kanya-kanyang dinamika at mga detalye, ngunit ang pangkalahatang kalakaran ay ang pag-akit ng dayuhang kapital sa pamamagitan ng turismo, abot-kayang mga hadlang sa pagpasok, at lumalagong mga ekonomiya.

Ang Thailand ay itinuturing na isang mas mature na merkado: mayroon nang mga panandaliang mekanismo ng pagrenta, imprastraktura ng turismo, at matibay na branding para sa mga destinasyon tulad ng Phuket, Koh Samui, at Bangkok. Gayunpaman, ang maturity na ito ay isinasalin din sa mataas na kompetisyon at mas mataas na gastos sa pagpasok, na nagbabawas sa potensyal para sa sobrang kita.

Matagal nang nakakaakit ng mga mamumuhunan ang Cambodia dahil sa minimal na mga paghihigpit sa pagmamay-ari at paborableng sistema ng buwis, ngunit ang imprastraktura at istrukturang institusyon nito ay nahuhuli sa Vietnam. Kadalasang mas mura ang real estate dito, ngunit mas mataas ang mga panganib, lalo na sa mga tuntunin ng regulasyon at katatagang pampulitika.

Pumupusta ang Indonesia sa mga rehiyong panturista, lalo na ang Bali. Matagal nang sikat ang merkadong ito sa mga expat, digital nomad, at mamumuhunan, ngunit ang mga paghihigpit sa direktang pagmamay-ari ng dayuhan at masalimuot na istrukturang legal ay nagpapahina rito.

Ang Vietnam ay nasa gitnang lugar: sa isang banda, nag-aalok ito ng mababang hadlang sa pagpasok at mabilis na paglago, ngunit sa kabilang banda, nangangailangan ito ng legal na kadalubhasaan sa pagbubuo ng mga transaksyon. Ang balanseng ito sa pagitan ng dinamismo at ang potensyal para sa dibersipikasyon ang nagpapahusay sa kompetisyon ng bansa sa rehiyon.

Sa Vietnam , ang mga dayuhang mamumuhunan ay hindi maaaring bumili ng real estate sa pamamagitan ng freehold, hindi tulad ng mga mamamayan. Ang pagmamay-ari ng leasehold ay nananatiling pangunahing opsyon para sa mga hindi residente, na may terminong hanggang 50 taon, na maaaring ma-renew.

Sa pagsasagawa, nangangahulugan ito na ang mamimili ay nagiging ganap na may-ari ng apartment sa condominium, ngunit ang panahon ng pagmamay-ari ay limitado, at pagkatapos mag-expire ang lease, ang pag-renew ay nakasalalay sa mga desisyon ng estado at ng developer.

Sa Austria, ang sitwasyon ay lubos na magkasalungat: maaaring bumili ang mga dayuhan ng ari-arian nang tuwiran (bagaman kadalasan ay nangangailangan ito ng pag-apruba mula sa mga awtoridad sa rehiyon), at walang mga limitasyon sa oras. Lumilikha ito ng mas mataas na pakiramdam ng seguridad para sa mga mamumuhunan, ngunit ang mga gastos sa pagpasok at pagmamay-ari ay mas mataas.

malawakang ginagamit sa Vietnam Ang ilang mga mamumuhunan ay nagtatatag ng isang lokal na kumpanya (karaniwan ay kasama ang isang Vietnamese partner), na nagpapahintulot sa kanila na bumili ng lupa at mga ari-arian bilang ganap na may-ari, ngunit nangangailangan ng malawak na legal na suporta at patuloy na pagsunod.

Kailangan din ang mga kasunduan sa co-ownership — halimbawa, kapag bumibili ng apartment o villa na may maraming mamumuhunan. Ito ay lalong mahalaga para sa mga ari-arian ng resort, kung saan ang mga gastos at kita ay hinati nang proporsyonal. Mahalaga ring isaalang-alang ang mga isyu sa mana: Pinapayagan ng batas ng Vietnam ang paglilipat ng pagmamay-ari sa mga dayuhang tagapagmana, ngunit hinihiling ang notarisasyon at pagbabayad ng mga bayarin.

Dapat bigyang-pansin ang mga bank account at ang pagsunod sa mga regulasyon. Kakailanganin ng isang dayuhang mamimili ang isang Vietnamese bank account para sa mga pagbabayad, pati na rin ang patunay ng pinagmulan ng mga pondo. Ito ay karaniwang kasanayan upang maprotektahan laban sa money laundering, ngunit ang proseso mismo ay maaaring mas matagal kaysa sa Austria, kung saan ang sektor ng pagbabangko ay mahusay na naitatag at nagpapatakbo sa loob ng mahigpit na mga regulasyon ng EU.

Ang proseso ng pagbili ng real estate sa Vietnam ay binubuo ng ilang yugto. Una, pinipili ang isang ari-arian at nilagdaan ang isang kasunduan sa reserbasyon, kasama ang isang maliit na deposito. Sinusundan ito ng isang pagsusuri ng dokumento, na kinabibilangan ng pagsusuri sa mga lisensya, titulo ng lupa, at katayuan ng proyekto ng developer. Ang due diligence — isang masusing legal na pagsusuri — ay gumaganap ng isang mahalagang papel sa yugtong ito, dahil kung wala ito, may mataas na panganib na magtapos sa hindi natapos na konstruksyon o mga paghihigpit sa paggamit ng ari-arian.

Matapos ang matagumpay na pagkumpleto ng inspeksyon, ang mga partido ay pumapasok sa pangunahing kasunduan sa pagbili at pagbenta, na nakarehistro sa mga kinauukulang ahensya ng gobyerno. Hindi tulad ng Austria, kung saan ang pagpaparehistro sa land registry ay ginagarantiyahan ang ganap na proteksyon ng mga karapatan, sa Vietnam, ang proteksyon ng mga karapatan ng mga mamimili ay higit na nakasalalay sa kalidad ng dokumentasyon at integridad ng developer.

Kaya naman lubos na pinapayuhan ang mga mamumuhunan na makipagtulungan sa mga lisensyadong abogado at tagapayo.

Dapat bigyan ng partikular na atensyon ang mga transaksyong hindi nakaplano (mga pagbili habang nasa yugto ng konstruksyon). Ang format na ito ay napakapopular dahil sa mababang presyo nito sa pagsisimula at potensyal na pagtaas ng presyo pagkatapos makumpleto. Gayunpaman, mayroon din itong pinakamalaking panganib: mga pagkaantala sa konstruksyon, kakulangan ng mga kinakailangang lisensya, o mga problema sa pagkonekta sa imprastraktura.

Sa Austria, mas ligtas ang mga transaksyong off-plan dahil sa mahigpit na regulasyon ng mga developer at mandatoryong escrow account. Sa Vietnam, mas kaunti ang mga ganitong garantiya, na nangangailangan ng mas mahigpit na pangangasiwa.

Sa mga nakaraang taon, ang mga pagbili ng real estate sa Vietnam nang malayuan ay naging isang mahalagang modelo para sa mga dayuhang mamumuhunan. Ito ay dahil sa mabilis na lumalaking interes sa merkado at sa kasabay na pag-unlad ng mga digital na serbisyo na nagpapahintulot sa mga transaksyon na makumpleto nang hindi nangangailangan ng permanenteng presensya sa bansa. Ang pamamaraan ng pamumuhunan na ito ay lalong mahalaga para sa mga isinasaalang-alang ang Vietnam bilang bahagi ng isang internasyonal na portfolio at hindi nagpaplanong lumipat agad.

Ang proseso ng malayuang pagbili ay umiikot sa isang mapagkakatiwalaang kinatawan — kadalasan ay isang abogado o isang espesyalisadong kompanya ng pagkonsulta. Sa pamamagitan ng isang notaryadong power of attorney, ang kinatawan ay kumikilos para sa mamumuhunan: pagpirma sa kasunduan sa reserbasyon, pagsusuri sa mga dokumento ng titulo, pakikilahok sa mga negosasyon sa developer, at pangangasiwa sa proseso ng pagpaparehistro ng ari-arian. Binabawasan ng pamamaraang ito ang mga panganib at inaalis ang pangangailangan para sa maraming biyahe.

Aktibong ipinapatupad ng mga makabagong developer sa Vietnam ang mga online tool: mga virtual tour ng mga ari-arian, mga elektronikong katalogo ng plano ng sahig, mga presentasyon sa video, at maging ang online na pagpirma ng mga indibidwal na dokumento. Nagbibigay-daan ito sa mga mamumuhunan na masuri nang maaga hindi lamang ang proyekto mismo kundi pati na rin ang mga kapaligiran nito, imprastraktura, at dinamika ng kapitbahayan.

ang pagsunod sa mga regulasyon at mga usaping pinansyal sa panahon ng mga malayuang transaksyon Ang dayuhang mamimili ay magbubukas ng bank account sa Vietnam, kung saan pinoproseso ang lahat ng mga pagbabayad. Bine-verify ng bangko ang pinagmulan ng mga pondo, na mandatoryo sa ilalim ng lokal na batas.

Hindi tulad ng Austria, kung saan ang mga transaksyon ay maaaring makumpleto online dahil sa digital na hurisdiksyon ng Europa at mataas na legal na transparency, sa Vietnam, ang mga remote na pagbili ay nangangailangan ng mas malawak na legal na pangangasiwa. Gayunpaman, sa pamamagitan ng tamang suporta, ang mga ito ay nagiging isang maginhawang kasangkapan para sa pagpasok sa isang lumalaking merkado nang hindi nangangailangan ng pangmatagalang presensya sa bansa.

Vietnam laban sa Austria

Medyo mababa ang pasanin sa buwis sa real estate sa Vietnam, na isa sa mga pangunahing salik na nagpapaakit sa merkado. May sinisingil na 0.5% ng bayad sa pagpaparehistro ng real estate sa halaga ng transaksyon. Para sa mga may-ari, minimal lang ang pasanin sa buwis: may mga buwis sa lupa at ari-arian, ngunit napakababa ng mga singil, kadalasan ay hindi hihigit sa ilang daang dolyar bawat taon.

Kapag nagbebenta ng real estate, mayroong capital gains tax na 2%, na mas mababa nang malaki kaysa sa Austria, kung saan ang capital gains tax ay maaaring umabot sa 25-30% depende sa istruktura ng pagmamay-ari at panahon ng paghawak.

Tungkol sa kita sa pag-upa, sa Vietnam ang rate ng buwis ay mula 5 hanggang 10% depende sa kita, na nagpapahintulot sa mga mamumuhunan na mapanatili ang karamihan ng kita. Sa Austria, mas mataas ang pasanin sa buwis sa kita sa pag-upa: parehong idinaragdag dito ang mga kontribusyon sa buwis sa kita at seguridad panlipunan.

Paghahambing sa Austria

Ang pagbili ng real estate sa Vietnam mismo ay hindi nangangahulugang nagbibigay ng residency. Ito ay isang pangunahing pagkakaiba mula sa ilang hurisdiksyon sa Europa, kung saan ang mga pamumuhunan sa real estate ay maaaring direktang humantong sa residency o maging pagkamamamayan. Sa Austria, halimbawa, ang pagbili ng real estate ay hindi rin nagbibigay ng residency, ngunit ang bansa ay nag-aalok ng mga espesyal na programa para sa mga mamumuhunan at negosyante, kung saan ang real estate ay maaaring maging bahagi ng pakete ng pamumuhunan.

ang Vietnam ng pangmatagalang sistema ng visa. Maaaring makakuha ang mga dayuhan ng mga business visa, investment visa, o work permit, na nagpapahintulot sa pananatili ng isa hanggang ilang taon na may posibilidad ng pagpapalawig. Maaari ring isaalang-alang ng mga mayayamang mamumuhunan ang pagpaparehistro ng isang negosyo sa Vietnam, na nagpapadali sa pagkuha ng multiple-entry visa at opisyal na paninirahan.

Mula sa pananaw ng pamumuhay, ang Vietnam ay kaakit-akit dahil sa medyo mababang halaga ng pamumuhay: ang upa, serbisyo, transportasyon, at pagkain ay mas mura nang malaki kaysa sa Austria o iba pang mga bansang Europeo. Ang klima ay gumaganap ng isang mahalagang papel: mainit ito sa buong taon, at sa mga lugar ng resort tulad ng Da Nang o Phu Quoc, ang buhay ay malapit na nauugnay sa dagat.

Mabilis na umuunlad ang turismo, na nag-aalok ng iba't ibang serbisyo, mga cafe, restawran, at mga kaganapang pampalakasan at pangkultura. Para sa mga digital nomad at sa mga naghahanap ng mainit na klima at abot-kayang presyo, ang Vietnam ay nagiging isa sa mga pinakamahusay na opsyon sa Asya.

Ang merkado ng pag-upa sa Vietnam ay nahahati sa dalawang pangunahing segment: panandalian at pangmatagalang pag-upa.

Ang mga panandaliang paupahan ay nakatuon sa mga turista. Ang mga lungsod at isla tulad ng Nha Trang, Da Nang, at Phu Quoc ay naging mga lugar na pinupuntahan ng mga turista: mabilis na itinatayo ang mga condominium at aparthotel, at ang merkado ng paupahan ay hinihimok ng lokal at internasyonal na turismo. May papel ang pagiging pana-panahon, ngunit dahil sa klima sa buong taon, ang pagbaba ng low-season ay hindi gaanong kapansin-pansin kumpara sa Europa, halimbawa.

pangmatagalang pagrenta sa Ho Chi Minh City at Hanoi. Ang mga lungsod na ito ay nagtatamasa ng matatag na demand mula sa mga expat, estudyante, at empleyado ng mga internasyonal na kumpanya. Ang merkado ng pagrenta dito ay hindi gaanong pabago-bago kumpara sa mga rehiyon ng turista, na nag-aalok ng pagkakataong umasa sa isang matatag na kita.

Kakayahang kumita ayon sa rehiyon

Ayon sa Eurostat at mga pambansang sanggunian, ang bahagi ng mga paupahang pabahay sa Austria ay mas mababa, habang ang pagmamay-ari ng bahay ay mas karaniwan; kinukumpirma ng pandaigdigang datos sa pagmamay-ari ang trend na ito – 69% ng mga residente ng EU ay nakatira sa kanilang sariling mga tahanan.

Ang pagpili ng lokasyon ay direktang nakasalalay sa estratehiya ng mamumuhunan.

Ho Chi Minh City ang kabisera ng ekonomiya ng bansa at ang pinakamalaking pamilihan ng real estate nito. Ang maunlad na kapaligiran sa negosyo at ang masiglang internasyonal na sektor ng korporasyon ay nagsisiguro na nananatiling mataas ang demand sa pag-upa mula sa mga expat. Ang mga pamumuhunan sa Ho Chi Minh City ay angkop para sa mga naghahanap ng matatag na kita at pangmatagalang mga pagkakataon sa pamumuhunan.

Mga pangunahing apartment (studio, 35-5 m²): mula $60,000-100,000.

• Mga condo na may 2 kwarto: $150,000-$240,000.
• Mga premium na ari-arian (Distrito 2, Distrito 7): $150,000-600,000, presyo $2,200-6,500/m².

Mga lugar na nangangako:

• Thao Dien, Thu Thiem (Distrito 2): isang pang-akit para sa mga dayuhan.
• Phu My Hung (Distrito 7): mga komunidad ng mga expat na angkop sa pamilya, imprastraktura.
• Binh Thanh, Thu Duc (Distrito 9): mga bagong proyekto, tinatayang aabot sa 60–90% ang kapitalisasyon sa loob ng 5 taon.

Ang Hanoi, bilang isang kabisera sa politika, ay may kakaibang istruktura ng demand. Ang mga ahensya ng gobyerno, unibersidad, at embahada ay nakasentro rito. Ang merkado ng pag-upa ay naka-target sa mga estudyante, guro, at empleyado ng gobyerno at mga internasyonal na organisasyon. Mas mababa ang kita dito kaysa sa mga lugar ng resort, ngunit ang katatagan ng demand ay ginagawang isang kaakit-akit na pangmatagalang estratehiya ang Hanoi.

• Pangunahing pamilihan: humigit-kumulang $2,836/m² (~72 milyong VND/m²).
• Pangalawang pamilihan: $1,900/m² (~48-49 milyong VND/m²).
• Pinakamababang presyo para sa isang apartment: $120,000-180,000 (pangalawang pamilihan).

Mga sikat na lugar:

• Tay Ho (West Lake): $2,500-4,000/m², upa para sa mga dayuhan.
• Ba Dinh, Hoan Kiem: $2,000-3,200/m², sentro ng negosyo at administratibo.

Ang Da Nang, Nha Trang , at Phu Quoc ay mga destinasyon ng resort. Ang pangunahing pokus dito ay sa mga panandaliang paupahan para sa mga turista. Ang mga ganitong pamumuhunan ay mas kumikita, ngunit mas mapanganib din: pana-panahon, pagdepende sa internasyonal na turismo, at kompetisyon sa industriya ng hotel. Sa kabilang banda, ang mga resort ay nag-aalok ng pagkakataong pagsamahin ang pamumuhunan sa personal na paggamit – ang tinatawag na mga pamumuhunan sa pamumuhay.

Mga lokasyon ng resort

• Da Nang: $1800 - 3000/m², mga pamumuhunan mula $150,000 - 300,000.
• Nha Trang: $1,500–2,500/m², mula $120,000–250,000 bawat ari-arian.
• Phu Quoc: $1,600–3,000/m², mula $130,000–300,000, mataas na daloy ng turista.
• Pokus: panandaliang paupahan para sa mga turista, na pinagsasama ang kakayahang kumita at pamumuhay.

Metropolis laban sa resort

Mga pangalawang lungsod at suburb

• Binh Duong (malapit sa Ho Chi Minh City): $1300 - 2200/m².
• Minimum na pamumuhunan: mula $100,000 hanggang $150,000.
• Potensyal: paglago sa imprastraktura at demand dahil sa paglipat ng produksyon.

Kung ikukumpara sa Austria, masasabing ang metropolis sa Vietnam ay kahalintulad ng Vienna sa usapin ng katatagan, ngunit may mas mataas na ani, habang ang mga rehiyon ng resort ay mas malapit sa modelo ng mga resort sa Alpine o lawa ng Austria, ngunit may mas mababang entry threshold at mas malaking panganib.

• Austria (Vienna, Salzburg): panimulang presyo mula €250,000 kahit para sa isang maliit na apartment sa Vienna .
• Kakayahang kumita: 2–4% kada taon.
• Vietnam: pagpasok mula $60,000–100,000, ani 5–9%, ngunit mas mataas na legal at panganib sa merkado.

Para sa mga dayuhang mamumuhunan, ang merkado ng Vietnam ay halos palaging nagsisimula sa mga bagong pag-unlad: ito ang pangunahing segment na bumubuo ng karamihan ng mga ari-ariang maaaring bilhin (mga quota para sa mga dayuhan sa mga condominium, mga transparent na pamamaraan ng pag-book at mga staged payment, mga standardized na kontrata at mga serbisyo ng developer).

Ang karapatan sa pagmamay-ari ay ipinagkakaloob sa anyo ng isang leasehold, at ang mga pangunahing dokumento (kabilang ang "pink book" para sa apartment) ay inilalabas pagkatapos maisagawa ang pagpapatakbo ng gusali.

Ang pagbili nang maaga sa yugto ng konstruksyon ay nagbibigay-daan sa iyo upang makakuha ng mas mababang presyo sa pagsisimula at kumita mula sa mga muling pagtatasa sa oras ng paghahatid, ngunit nangangailangan ito ng disiplinadong due diligence: pagsuri sa mga karapatan sa lupa, mga permit sa pagtatayo, ang katayuan ng escrow/account ng proyekto, ang kasaysayan ng developer, at ang contracting chain nito.

Sa katotohanan, maraming proyekto ang nagbibigay ng maginhawang karanasan para sa mga customer: elektronikong booking, isang istandardisadong Kasunduan sa Pagbebenta at Pagbili, mga iskedyul ng pagbabayad, pananagutan sa mga depekto, at kasunod na pamamahala ng gusali ng kumpanyang namamahala sa developer.

ang secondary market para sa mga dayuhan dahil sa tatlong dahilan. Una, mayroong "foreign quota" sa gusali: kung naabot ang limitasyon, hindi makakabili ang mga dayuhan, na nakakaapekto sa likididad at sa bilang ng mga potensyal na mamimili habang ibinebenta muli.

Pangalawa, ang pamamaraan para sa muling pagpaparehistro ng mga karapatan sa pag-upa sa pagitan ng mga pribadong indibidwal ay nangangailangan ng maingat na legal na gawain (pagsuri sa katayuan ng "pink book", ang kawalan ng mga lien/encumbrance, mga atraso sa utility at buwis, at ang tamang pagtatakda ng presyo sa kontrata).

Pangatlo, limitado ang financing para sa mga hindi residente para sa mga kasalukuyang ari-arian, kaya ang mga transaksyon ay mas madalas na puro cash o gamit ang mga panandaliang bridge loan. Kabilang sa mga kalakasan ng mga kasalukuyang ari-arian ang isang handa nang paupahang pipeline, ang kakayahang masuri ang teknikal at operasyonal na pagganap ng gusali (pondo ng HOA, mga rate ng pagpapanatili, at makatotohanang mga gastos sa pagpapatakbo), at mas mababang panganib ng mga pagkaantala sa konstruksyon.

Ang mga alituntunin sa presyo ay ang mga sumusunod: ang pagsisimula ng mga lote sa Ho Chi Minh City sa mga unang yugto ng proyekto ay posible mula sa ~$80k (karaniwan ay mga compact apartment sa mga umuunlad na lugar/cluster), at sa mga lokasyon ng resort (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) ang mas mababang limitasyon ay kadalasang nasa humigit-kumulang $120k para sa mga apartment sa tabi ng dagat.

Natural lang na mas mahal ang mga sentral na distrito at mga umuusbong na kumpol ng mga expat; ang mahalaga roon ay hindi ang "pinakamababang presyo," kundi ang balanse ng lokasyon, kalidad ng pamamahala, at profile ng mga nangungupahan.

Kung ikukumpara sa Austria, kahit ang mga entry-level na apartment sa lungsod sa merkado ng Vienna ay karaniwang nagsisimula sa €250k+, ngunit ang mga mamumuhunan ay tumatanggap ng buong freehold at isang nahuhulaang proseso ng pagpapatala ng lupa. Kapalit nito, makakatanggap sila ng mas mababang ani at mas mahabang panahon ng pagbabayad.

Mga bagong gusali vs. muling pagbenta

Sa Austria, iba ang pagkakaiba: ang pangalawang pamilihan ay likido at istandardisado, habang ang pangunahing pamilihan ay protektado ng mga modelo ng notaryo-eskrow; mas mataas ang mga presyo, mas mababa ang mga ani, ngunit ang legal na katiyakan ay pinakamataas.

Bukod sa "klasikong" buy-to-let na opsyon, nag-aalok ang Vietnam ng iba't ibang niche na estratehiya na nagbibigay-daan para sa mas tumpak na risk/return profile.

Ang mga Income apartment ay mga yunit na may kumpletong kagamitan sa mga condominium, na para sa mga inuupahang expat sa mga metropolitan area (Ho Chi Minh City/Hanoi).

Mga Kalamangan: mahuhulaang demand, kakayahang pumasok sa mga pangmatagalang kontrata sa mga korporasyon/relokador, medyo matatag na okupasyon.

Mga Kakulangan: ang pangangailangan para sa mataas na pamantayan ng mga kagamitan at serbisyo, pagiging sensitibo sa mga kondisyon ng opisina at paglipat ng mga tauhan.

Ang mga resort condo hotel ay isang format kung saan ang mga apartment ay pinamamahalaan ng isang operator ng hotel na nakatuon sa mga panandaliang pananatili. Ang mga ari-ariang ito ay kadalasang nag-aalok ng mas mataas na kita, ngunit ang pagdepende sa daloy ng turista at pana-panahon ay isang pangunahing panganib.

Mahalagang suriin ang mga tuntunin sa revenue pool, transparency sa pag-uulat, mga bayarin ng operator, at mga senaryo sa low season. Para sa isang disiplinadong mamumuhunan, ang isang condo hotel ay maaaring maging bahagi ng isang portfolio na may mas agresibong profile ng kita.

Ang mga paupahang villa sa Da Nang, Nha Trang, at Phu Quoc ay naka-target sa premium na turismo at mga grupo/pamilya. Mas kumplikado ang pamamahala (kawani, serbisyo, marketing), ngunit mas mataas ang karaniwang singil at mas malakas ang pagkakaiba-iba ng produkto. Ang mga corporate resort na may binuong master plan ay nag-aalok ng mas mahusay na likididad kaysa sa mga stand-alone na ari-arian.

Ang mga komersyal na real estate (mga opisina, street retail) ay isang propesyonal na segment. Sa Ho Chi Minh City, ang maliliit na bloke ng opisina sa mga kumpol ng negosyo at mga lote na may magandang lokasyon sa mga sulok na lugar na maraming naglalakad ay mahalaga. Dito, ang pagtatasa ng mga rate ng pag-upa, mga gastos sa pagpapatakbo, indeksasyon, at ang creditworthiness ng nangungupahan ay kritikal.

Mas mataas ang mga hadlang sa pagpasok, at kinakailangan ang due diligence. Kung ikukumpara, sa Austria, ang mga pangunahing opisina at pangunahing tingian ay nag-aalok ng mababa ngunit lubos na matatag na kita, habang sa Vietnam, mas malawak ang yield spread, ngunit mas mataas din ang mga panganib (kabilang ang mga bakante at mga holiday sa pagrenta).

Mga Profile ng Alternatibong Istratehiya

*Ang mga saklaw ay nagpapahiwatig lamang at nakadepende sa lokasyon, operator, kalidad ng asset, at istruktura ng transaksyon.

Ang pangunahing konseptwal na panganib sa Vietnam ay ang leasehold. Ang mga dayuhan ay may limitadong termino ng panunungkulan (karaniwan ay hanggang 50 taon) para sa isang apartment. Posible ang pagpapalawig, ngunit hindi awtomatikong ginagarantiyahan. Mahalagang maunawaan kung kaninong lupain ang proyekto, ang termino ng pag-upa ng developer, at ang mga mekanismo ng regulasyon na nagsisiguro ng pagpapalawig. Ito ay isang pangunahing pagkakaiba mula sa Austria, kung saan ang pagmamay-ari ng freehold ay panghabang-buhay at protektado ng batas ng EU.

Ang pangalawang hanay ng mga panganib ay ang kawalan ng katiyakan sa batas at burukrasya. Ang kapaligiran ng regulasyon ay nagbabago, ngunit ang mga pamamaraan ay maaaring magkaiba sa bawat probinsya, at ang mga takdang panahon ng pag-apruba ay maaaring mag-iba. Napakahalaga ng due diligence: katayuan ng lupa, permit sa pagtatayo, pagsunod sa quota para sa mga dayuhang residente sa gusali, ang proseso ng pink book, ang kawalan ng mga lien o hindi pagkakaunawaan, at ang kawastuhan ng mga kasunduan sa pamamahala. Kung walang isang bihasang lokal na abogado at isang malinaw na roadmap, madaling mag-aksaya ng oras at masira ang ekonomiya ng transaksyon.

Ang ikatlong salik ay ang pabagu-bagong kalagayan ng merkado ng turismo. Ang mga lugar ng resort ay sensitibo sa mga pandaigdigang dagok (mga hangganan, paglalakbay sa himpapawid), mga kaganapan sa panahon (mga bagyo), at kompetisyon mula sa mga hotel at iba pang proyekto ng apartment. Para sa mga panandaliang pagrenta, mahalaga ang marketing, ang OTA ecosystem, mga rating ng ari-arian, mga flexible na patakaran sa pagpepresyo, at ang presensya ng isang lokal na tagapamahala na may kakayahang bawasan ang seasonality gamit ang mga pakete at karaniwang pananatili.

Mayroon ding mga panganib sa pananalapi at operasyon: pera (kita sa VND/gastos o target sa USD/EUR), exit liquidity (mga quota para sa mga dayuhan ang naglilimita sa bilang ng mga mamimili habang muling ibinebenta), kalidad ng konstruksyon/pagpapanatili (mga badyet ng HOA, pamumura ng mga sistema ng MEP, mga elevator, mga harapan), pagsunod (kumpirmasyon ng pinagmumulan ng pondo, mga pamamaraan sa pagbabangko).

Sa Austria, mas mababa ang mga panganib na ito dahil sa isang standardized notaryal model, land registry, at predictable judicial practice; ang downside ay mas mababang kita at mas mahal na entry point.

Mapa ng panganib at mga hakbang sa pagpapagaan

Paghahambing sa Austria

• Modelo ng batas: Vietnam – leasehold at iba't ibang kasanayan sa iba't ibang probinsya; Austria – freehold, mahigpit na sistemang notarial at kadastral.
• Ekonomiks ng transaksyon: Vietnam – mababang pagpasok, mas mataas na kita at potensyal na paglago; Austria – mataas na pagpasok, mababa ngunit matatag na ani.
• Mga salik sa operasyon: Vietnam – mahalaga ang pamamahala at isang lokal na kasosyo; Austria – mga istandardisadong proseso at kakayahang mahulaan ang gastos.

Kung ang paglago at kakayahang kumita ang iyong mga layunin, ang Vietnam ay nag-aalok ng mas maraming oportunidad na may wastong pamamahala ng peligro. Kung ang pangangalaga sa kapital at legal na katiyakan ang susi, ang modelo ng Austrian ay mas angkop, ngunit maging handa para sa mas katamtamang kita at mas mataas na hadlang sa pagpasok.

Ang buhay sa Vietnam ay pinamamahalaan ng dalawang pangunahing paradigma: ang mabilis na urbanisasyon ng pinakamalalaking metropolis at ang maginhawa at nakapokus na pang-araw-araw na buhay sa mga lugar ng resort. Ang mga megacity ng Ho Chi Minh City at Hanoi ay mga dinamiko at masiglang lungsod na may mataas na densidad ng negosyo, masinsinang konstruksyon, at natatanging mga komunidad ng mga expat.

Para sa mga sanay sa ritmo ng lungsod at naghahangad na pagsamahin ang pamumuhunan sa karera o aktibidad na pangnegosyo, ang mga lungsod na ito ay nag-aalok ng lahat ng kailangan nila: mga internasyonal na kumpanya, mga co-working space, mga klinika at paaralan sa wikang Ingles, maunlad na logistik, at isang masaganang programang pangkultura.

Ang mga komunidad ng mga expat dito ay masigla at propesyonal na nakatuon – ang mga networking event, mga business club, mga internasyonal na paaralan, at mga serbisyo sa relokasyon ay nagpapadali sa mabilis na integrasyon. Kasabay nito, ang mataas na densidad at mabilis na paglago ay nangangahulugan din ng mas mapaghamong imprastraktura: mga trapiko, mahahabang lugar ng konstruksyon, at ingay; para sa mga nagpapahalaga sa kapayapaan at katahimikan, hindi ito palaging ginhawa.

Ang mga rehiyon ng resort—Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc, at iba pang mga lugar sa baybayin—ay lumilikha ng isang ganap na kakaibang pamumuhay: isang klima sa dagat, pang-araw-araw na pag-access sa dalampasigan, isang mahusay na binuo na imprastraktura ng serbisyo para sa mga bakasyonista, at medyo mababang gastos para sa mga serbisyo sa sambahayan.

Para sa maraming mamumuhunan, ang mga lokasyon ng resort ay kasingkahulugan ng "lifestyle investing" : bumibili ka ng ari-arian na nagsisilbing lugar para sa bakasyon ng pamilya at kumikita rin tuwing peak season. Ang buhay sa mga resort ay mas simple at mas mura pagdating sa mga pangunahing gastusin: ang mga grocery, serbisyo, at libangan ay kadalasang mas mura kaysa sa mga lungsod sa Europa.

Gayunpaman, kasama nito ang pana-panahong serbisyo at limitadong seleksyon ng mga de-kalidad na institusyong medikal at pang-edukasyon sa loob mismo ng resort—sa karamihan ng mga kaso, para sa mga seryosong serbisyong medikal o pang-edukasyon, kakailanganin mong bumaling sa mas malalaking lungsod.

Ang kulturang Vietnamese ay isang pinaghalong mga lokal na tradisyon, pamana ng kolonyal, at isang mabilis na lumalagong kontemporaryong eksena sa lungsod. Ang lutuin ay isa sa mga nagtutulak sa pang-araw-araw na kaginhawahan: mataas na kalidad at abot-kayang pagkaing kalye, at maraming mga cafe at restawran na naghahain ng internasyonal na lutuin sa mga pangunahing lungsod.

Pinahahalagahan ng mga expats at pamilya ang access sa mga internasyonal na paaralan at isang maaasahang antas ng pribadong pangangalagang pangkalusugan: Ipinagmamalaki ng Ho Chi Minh City at Hanoi ang mga internasyonal na klinika at ospital na nag-aalok ng mga pamantayang malapit sa mga pamantayang Kanluranin, ngunit mas abot-kaya kaysa sa mga nasa Austria.

Ang edukasyon para sa mga anak ng mga dayuhang mamamayan ay karaniwang ibinibigay sa pamamagitan ng mga pribadong internasyonal na paaralan na gumagamit ng Ingles bilang wika ng pagtuturo; ang kanilang network ay lumalaki, ngunit ang espasyo at gastos ay maaaring maging mga salik na naglilimita, lalo na sa mga pribilehiyadong lugar.

Kung ikukumpara sa Austria, mapapansin ko ang ilang pangunahing pagkakaiba: sa Austria, ang antas ng mga serbisyo ng gobyerno, kaligtasan ng publiko, at pangangalagang pangkalusugan ay karaniwang mas mataas at mas matatag; ang imprastraktura ay inaasahang mahusay na binuo; at ang kalidad ng buhay ay nauugnay sa malamig na klima at pamumuhay ng mga Europeo.

Sa Vietnam, mas mainit ang klima, mas mababang fixed costs, at masiglang kultural na dinamika, ngunit mas mataas ang antas ng kawalan ng katiyakan sa mga serbisyong pampubliko at mas mababang prediksyon sa ilang salik sa kaligtasan, lipunan, at kapaligiran ang babayaran mo para sa mga ito.

Sa mga nakaraang taon, ang Vietnam ay nagbabago mula sa isang lokal na merkado patungo sa isang rehiyonal na sentro para sa mga digital nomad, mga propesyonal sa IT, at mga negosyante na naghahanap ng kombinasyon ng mababang operating base at isang mabilis na lumalagong merkado na may access sa iba pang bahagi ng Timog-silangang Asya.

Ang mga flexible na patakaran sa visa, ang paglitaw ng mga coworking space, at ang pagkakaroon ng internet at mobile payments ay ginagawang natural na plataporma ang malalaking lungsod para sa remote work at mga startup. mga digital nomad hindi lamang ang mababang gastos sa akomodasyon at pagkain kundi pati na rin ang isang ecosystem ng mga serbisyo: mga cafe na may mabilis na Wi-Fi, mga kaganapan sa komunidad, access sa mga business incubator, at madaling internasyonal na logistics ng paglipad mula sa Ho Chi Minh City o Da Nang.

Para sa mga mamumuhunang nakatuon sa paglago, ang Vietnam ay nag-aalok ng malinaw na mga bentahe: isang batang populasyon, pagdagsa ng dayuhang pamumuhunan sa mga parkeng pang-industriya at sektor ng IT, malalaking proyektong imprastraktura (mga koridor ng kalsada at riles, daungan, paliparan), at aktibong urbanisasyon.

Ang lahat ng ito ay lumilikha ng pagtaas ng demand para sa pabahay para sa mga empleyado ng mga internasyonal na kumpanya at lumilikha ng isang matatag na base ng mga nangungupahan, habang kasabay nito ay pinapataas ang mga prospect ng kapitalisasyon.

Para sa mga pamilya, ang Vietnam ay nag-aalok ng abot-kayang pamumuhay: mas mababang pang-araw-araw na gastusin, mainit na klima, at pagkakataong mabigyan ang mga bata ng internasyonal na edukasyon sa mas mababang halaga kaysa sa Austria. Gayunpaman, dapat isaalang-alang ng mga pamilya ang mga isyu tulad ng seguro, ang kalidad ng pampublikong edukasyon, at pangmatagalang imprastrakturang panlipunan, na mas nakahihigit sa Austria.

Mula sa isang estratehikong perspektibo, ang Vietnam ay kawili-wili bilang isang punto ng dibersipikasyon: isinasama ng mga mamumuhunan mula sa Europa at Asya ang mga lokal na asset sa kanilang mga portfolio upang mapataas ang kita at mabawasan ang ugnayan sa mga pamilihan ng EU.

Sa kontekstong ito, ang Austria ay nagsisilbing "angkla ng katatagan" para sa marami—isang lugar kung saan maaaring mapangalagaan ang kapital nang may kaunting legal na panganib; ang Vietnam, sa kabilang banda, ay isang "makina ng paglago" kung saan maaaring makamit ang mas mataas na kita habang kumukuha ng karagdagang mga panganib sa operasyon at regulasyon.

Ang exit planning ay isang mahalagang bahagi ng anumang estratehiya sa pamumuhunan, at sa Vietnam, ito ay lalong mahalaga dahil sa partikular na legal na modelo at mga kondisyon ng merkado. Ang una at pinakamahalagang punto ay ang pag-unawa sa uri ng leasehold: sa karamihan ng mga kaso, ang isang mamumuhunan ay hindi tumatanggap ng perpetual freehold title sa lupa, ngunit sa halip ay bumibili ng renewable right of use (karaniwan ay hanggang 50 taon).

Samakatuwid, ang isang praktikal na hakbang ay ang pagtuon sa isang profile ng transaksyon kung saan ang inaasahang abot-tanaw ng pamumuhunan ay mas maikli kaysa sa termino ng pag-upa, o ang pagbili ng mga ari-arian sa mga proyekto kung saan ang developer ay may pangmatagalang garantiya sa lupa at isang transparent na patakaran sa pagpapalawig.

Ang pagbebenta ng apartment "bago matapos ang kontrata ng pag-upa" ay isang karaniwang sitwasyon ng pag-alis; mas gusto ng mga mamumuhunan ang mga ari-arian na may mahabang natitirang termino ng pag-upa dahil bumababa ang demand at presyo ng mga mamimili habang umiikli ang termino ng pag-upa.

Ang mga panahon ng pagkakalantad sa merkado sa Vietnam ay karaniwang mas mahaba kaysa sa mga nasa hustong gulang na hurisdiksyon sa Europa. Ang mga proyektong may pinakamaraming likido sa mga nangungunang lokasyon ay maaaring maibenta sa loob ng ilang buwan na may wastong pagpepresyo at marketing; gayunpaman, para sa mga ari-arian sa labas ng mga kumpol ng expat o may mga isyu sa quota ng dayuhan, ang siklo ng pagbebenta ay kadalasang umaabot sa isa o dalawang taon.

Ito ay dahil sa limitadong bilang ng mga mamimili (mga dayuhang quota), ang pabagu-bagong demand sa pangalawang merkado, at ang pangangailangan para sa mga mamimiling puro cash para sa maraming transaksyon. Tandaan na sa mga pagpapaunlad ng resort, ang pagiging pana-panahon ay nakakaapekto rin sa tiyempo at presyo ng pagbebenta – ang paglilista ng lote sa panahon ng "low season" ay maaaring mangailangan ng malaking diskwento.

Simple lang ang mga aspeto ng buwis sa paglabas kumpara sa Austria – mas mababa ang mga singil, ngunit ang mga burukratikong pamamaraan at mga kinakailangan sa dokumento (kumpirmasyon ng mga pinagmumulan ng pondo, mga sertipikadong paglilipat, mga numero ng lokal na account, atbp.) ay nangangailangan ng maingat na paghahanda.

Kasama sa karaniwang mga buwis sa isang pagbebenta ang capital gains tax (sa Vietnam ay kadalasang nasa humigit-kumulang 2% ng presyo ng transaksyon o ibang flat rate depende sa istruktura), pati na rin ang mga bayarin sa pagpaparehistro at mga posibleng bayarin sa paglilipat.

Sa Austria, maaaring mas mataas ang pasanin sa buwis sa mga benta, ngunit ang proseso ng pagkalkula at pagbabayad ng buwis ay mas istandardisado at transparent. Sa Vietnam, mahalagang magkaroon ng isang lokal na consultant sa buwis na makakatulong sa iyo na maayos na buuin ang transaksyon at mabawasan ang mga panganib sa pananalapi alinsunod sa batas.

Vietnam laban sa Austria

Sa praktikal na termino, makatuwiran para sa mga mamumuhunan na bumuo ng mga senaryo ng paglabas nang maaga: isaalang-alang ang pag-diversify ng channel (mga broker, internasyonal na plataporma, lokal na ahensya), magkaroon ng reserbang pondo para sa marketing at mga posibleng pagsasaayos ng presyo, at magpanatili ng isang "pakete ng mga dokumento" nang maayos—mga kontrata, kasaysayan ng pagrenta, mga singil sa kuryente at tubig, at patunay ng pagbabayad ng buwis—na nagpapataas ng kumpiyansa ng mga potensyal na mamimili at nagpapababa ng oras ng due diligence.

Kaso 1: Lungsod ng Ho Chi Minh – 45 m² na apartment, 5.5% na ani

Isang mamumuhunang Singaporean ang bumili ng isang studio apartment sa District 2 (Thao Dien), isang sikat na lokasyon sa mga expat. Ang apartment ay nagkakahalaga ng humigit-kumulang $95,000. Ang ari-arian ay binili nang hindi naka-plan, na nag-aalok ng 12% diskwento sa presyo sa merkado pagkatapos makumpleto.

Ang apartment ay inupahan nang pangmatagalan sa isang IT specialist na nagtatrabaho sa Ho Chi Minh City. Ang average na kita ay 5.5% bawat taon. Bukod pa rito, ang kapitalisasyon ay lumago ng 15% sa loob ng dalawang taon.

Kaso 2: Hanoi – 70 m² na apartment, 4.8% na ani

Isang mamumuhunang Aleman ang bumili ng isang apartment na may dalawang silid-tulugan sa distrito ng Cau Giay, tahanan ng mga unibersidad at mga internasyonal na tanggapan ng korporasyon. Ang presyo ay $110,000.

Matapos ang mga muwebles at maliliit na renobasyon, ang apartment ay inupahan sa isang grupo ng mga internasyonal na estudyante sa pangmatagalang batayan. Ang kita ay 4.8% bawat taon. Ang pangunahing bentahe ay ang matatag na demand mula sa mga estudyante at empleyado ng gobyerno. Ang disbentaha ay ang mas kaunting flexibility kumpara sa mga lokasyon ng resort.

Case 3: Da Nang – 55 m² condo apartment, 7.0% yield

Isang mamumuhunang Australyano ang namuhunan sa mga apartment malapit sa My Khe Beach, isa sa mga pangunahing lugar panturista ng Da Nang. Ang halaga ng pagbili ay $120,000.

Ang mga apartment ay inilipat sa isang lokal na kumpanya ng pamamahala, na siyang nagpaupa sa mga ito sa mga turista sa pamamagitan ng Booking at Airbnb. Ang average na taunang kita ay 7.0%, sa kabila ng pagiging pana-panahon. Sa mga peak period (taglamig at tagsibol), ang occupancy ay umabot sa 90%.

Kaso 4: Nha Trang – 60 m² na mga apartment sa resort, 8.2% na ani

Isang Rusong mamumuhunan ang bumili ng mga apartment sa isang bagong complex sa tabing-dagat sa Nha Trang sa halagang $125,000. Inilipat ang pamamahala sa developer, na siyang naggarantiya ng minimum na kita na 7% sa unang tatlong taon.

Sa katunayan, ang pagbabalik ay 8.2%, dahil mabilis na nakabawi ang trapiko ng turista patungong Nha Trang pagkatapos ng pandemya. Ang pangunahing panganib ay ang mataas na pagdepende sa mga turistang Tsino at Koreano.

Kaso 5: Phu Quoc – 120 m² na villa, 9.5% na ani

Isang mamumuhunan mula sa South Korea ang bumili ng isang villa sa isang premium beachfront complex sa halagang $280,000.

Ang villa ay inupahan sa pamamagitan ng isang internasyonal na operator (Accor). Dahil sa mataas na demand sa Fukuoka, ang kita ay 9.5% bawat taon. Bukod pa rito, ginamit ng mamumuhunan ang villa para sa mga bakasyon hanggang 30 araw sa isang taon. Ang pangunahing panganib ay ang mataas na pagdepende sa paglalakbay sa himpapawid at ang pagiging pana-panahon.

Kaso 6: Lungsod ng Ho Chi Minh – 90 m² na espasyong pangkomersyo, 6.3% na ani

Isang Austrian investor ang bumili ng isang ari-arian sa ground floor sa isang residential complex sa District 7 (Phu My Hung), isang prestihiyosong kapitbahayan na may malaking populasyon ng mga expat at mga negosyo. Ang halaga ng pagbili ay $210,000.

Ang lugar ay inupahan sa isang café at coffee shop sa ilalim ng isang pangmatagalang kontrata (5 taon). Ang kita ay 6.3% bawat taon. Ang bentahe ay ang katatagan ng nangungupahan; ang disbentahe ay ang mataas na paunang gastos at pagdepende sa demand ng mga mamimili.

Kaso 7: Hanoi – 50 m² na apartment, 5.0% na ani

Isang Pranses na mamumuhunan ang bumili ng isang maliit na apartment malapit sa West Lake (Ho Tay), isang sikat na kapitbahayan ng mga expat, sa halagang $100,000.

Ang apartment ay inupahan sa pamamagitan ng Airbnb sa panandaliang batayan. Ang average na taunang kita ay 5.0%, at dahil sa kasikatan ng lugar, ang presyo ng apartment ay tumaas ng 12% sa loob ng dalawang taon.

Saklaw ng aking karanasan ang mga transaksyon sa parehong Asya at Europa (kabilang ang Austria). Dahil dito, nauunawaan ko hindi lamang ang mga pagkakaiba sa mga legal na sistema at transparency sa merkado, kundi pati na rin ang mga totoong senaryo ng kita at panganib para sa mga mamumuhunan.

Sa Asya—lalo na sa Vietnam at Thailand—ang pangunahing gawain ng mamumuhunan ay hindi ang pumili ng ari-arian "batay sa isang larawan," kundi ang magsagawa ng masusing pagsusuri: pagsuri sa developer, istruktura ng pagmamay-ari, mga karapatan sa lupa, at ang kahandaan ng proyekto para sa pagkomisyon.

Bagama't ang matibay na sistemang kadastral ng Austria, mahigpit na regulasyon ng EU, at mga transaksyong notarial ay nakakabawas sa karamihan ng mga legal na panganib, sa Vietnam, ang kadalubhasaan sa batas ay mahalaga sa tagumpay.

Paano pumili ng isang bagay:

1. Pagsusuri sa reputasyon ng developer (mga natapos na proyekto, mga review ng customer, mga kasong legal).
2. Pagsusuri ng balangkas legal: mga dokumentong itinagubilin ng developer, mga karapatan sa lupa, mga quota para sa mga dayuhan.
3. Transparency sa pananalapi: istruktura ng pagbabayad, mga garantiya ng bangko o mga escrow account (kung naaangkop).
4. Paghahambing ng presyo: paghahambing ng halaga kada metro kuwadrado ng kasalukuyang proyekto sa mga katulad na ari-arian na naitayo na sa rehiyon.

Mga porma ng pagmamay-ari at mga buwis:

Tungkol sa mga format ng pagmamay-ari at mga buwis, sa Vietnam, ang mga dayuhan ay karaniwang tumatanggap ng leasehold (isang pangmatagalang lease, kadalasan ay hanggang 50 taon), na maaaring pahabain. Ang freehold ay lubhang limitado, hindi tulad sa Austria, kung saan nananaig ang ganap na mga karapatan sa pag-aari, na protektado ng konstitusyon.

Mas simple at mas mababa ang pagbubuwis sa Vietnam: ang capital gains tax ay kadalasang hindi nagbabago (~2%), at ang rental tax ay nasa humigit-kumulang 10% na pinagsama (VAT + PIT). Gayunpaman, sa Austria, ang rental income tax ay maaaring umabot sa 25-30%, at ang capital gains tax (Immobilienertragsteuer) ay mahigpit na kinokontrol at nakadepende sa haba ng pagmamay-ari.

Depende sa estratehiya ng mamumuhunan, nag-aalok ako ng ilang mga senaryo sa pamumuhunan:

• Konserbatibo: Apartment sa Ho Chi Minh City. Malakas ang demand sa loob ng bansa, ang mga expat, estudyante, at mga empleyadong internasyonal ay nagbibigay ng matatag na paupahan. Ang kita ay 4-6% bawat taon, ngunit may mababang panganib.
• Balanse: mga apartment sa Da Nang. Turismo + lumalaking kumpol ng mga expat, ani 6-8% na may potensyal para sa paglago ng kapital.
• Agresibo: mga resort condo hotel sa Phu Quoc. Ang pinakamataas na kita ay maaaring umabot sa 10-12%, ngunit may mataas na panganib ng mga pagkakamali sa panahon, regulasyon, at pamamahala.

Ang tanong kung mas mainam bang mamuhunan sa Vietnam o Thailand ay nakasalalay sa mga prayoridad ng mamumuhunan.

Kailan mas mainam na pagpipilian ang Vietnam: kung ang layunin ay mas mataas na kita, pagtuon sa paglago ng turismo, o pagnanais na "pumasok sa merkado bago ito ganap na maging institusyonal." Angkop para sa mga mamumuhunang handang magsagawa ng due diligence at may mataas na risk tolerance.

Kailan mas mainam ang Thailand: kung ang transparency, maunlad na imprastraktura para sa buhay expat, mabilis na paglabas sa mga pamumuhunan, at mataas na likididad ng pangalawang merkado ang mga prayoridad.

Mga tip para sa mga mamumuhunan:

• Palaging makipagtulungan sa isang abogado na nakakaintindi ng lokal na batas.
• Magsagawa ng angkop na pagsusuri sa proyekto at sa developer.
• Bumuo ng isang estratehiya sa paglabas bago pa man ang pagbili (plano ng pagpapaupa → pagbebenta 5–10 taon bago ang katapusan).
• Paghambingin ang mga modelo ng buwis sa iba't ibang bansa upang ma-optimize ang kita.

Pagtataya hanggang 2030 para sa Vietnam:

• Patuloy na lalago ang turismo: inaasahang tataas ang internasyonal na trapiko ng mga pasahero sa 50 milyong katao.
• Imprastraktura – ang mga bagong paliparan (halimbawa, Long Thanh malapit sa Ho Chi Minh City), mga haywey at daungan ay magpapatingkad sa pagiging kaakit-akit ng mga resort.
• Mas mabilis na tataas ang mga presyo sa mga lugar ng resort (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) kaysa sa mga metropolitan area dahil sa limitadong lupain malapit sa dagat at pagdagsa ng dayuhang kapital.
• Ang merkado ay magiging mas institusyonalisado, ngunit ang panahon ng "mas mataas na kita na may mas mataas na panganib" ay mananatili sa loob ng ilang taon pa.

Mga senaryo ng pamumuhunan sa real estate sa Vietnam

Checklist ng mamumuhunan

1. Yugto ng paghahanda

Tukuyin ang iyong mga layunin sa pamumuhunan: kita, pamumuhay, dibersipikasyon, o ispekulatibong paglago.

Pumili ng estratehiya:

• metropolis (Lungsod ng Ho Chi Minh, Hanoi) → upa sa kuwadra;
• resort (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) → mataas ang kakayahang kumita, ngunit mas pana-panahon.

Ihambing sa mga alternatibo sa Europa: Ang Austria ay may mas mababang mga panganib at malinaw na legal na kapaligiran, ngunit mas mataas na mga hadlang sa pagpasok at mas mababang kita.

2. Mga isyung legal

Pag-unawa sa mga anyo ng pagmamay-ari:

• ang mga dayuhan ay may access lamang sa leasehold nang hanggang 50 taon;
• freehold – para lamang sa mga mamamayang Vietnamese;
• Posible ang pagmamay-ari sa pamamagitan ng isang kumpanya kung kinakailangan ang mga komersyal na ari-arian.

Suriin ang mana at magkasamang pagmamay-ari (kasal o pakikipagsosyo).

Magbukas ng bank account sa Vietnam para sa mga bayad at upa (sundin ang mga patakaran sa pagsunod).

Kumuha ng abogado na pamilyar sa lokal na batas—ang mga pagkakamali sa due diligence ay maaaring mas magastos kaysa sa matitipid sa mga konsultasyon.

3. Hanapin at suriin ang bagay

Pagsusuri ng merkado: tukuyin kung saan kasalukuyang lumalaki ang demand at mga presyo (ihambing ang mga metropolitan area at resort).

Pagpili ng isang developer: pag-aralan ang kanilang reputasyon, mga natapos na proyekto, at ang pagkakaroon ng mga lisensya.

Pag-verify ng bagay (angkop na pagsusuri):

• katayuan ng lupa (estado, pribado, inuupahan);
• pagkakaroon ng mga permit sa pagtatayo;
• pagsunod sa mga limitasyon para sa mga dayuhan (hindi hihigit sa 30% ng mga apartment sa gusali).

Suriin ang kakayahang kumita: ihambing ang mga panandalian at pangmatagalang pagrenta, mga totoong rate.

4. Transaksyon sa pagbili

Mga hakbang sa transaksyon:

• Kasunduan sa pag-book at pagbabayad ng deposito.
• Pagpirma sa kasunduan sa pagbili at pagbenta.
• Pagbabayad ayon sa iskedyul (lalo na kapag bumibili nang hindi naka-iskedyul).
• Pagpaparehistro ng mga karapatan sa departamento ng lupa.
• Itala ang lahat ng mga pagbabayad sa pamamagitan ng bangko – ito ay isang mandatoryong kinakailangan para sa mga dayuhan.
• Itago ang lahat ng dokumento (lalo na ang mga permit at sertipiko ng pagmamay-ari).

5. Mga buwis at gastos

Sa pagbili: 0.5% na bayad sa pagpaparehistro.

Kapag nagmamay-ari: minimal ang buwis sa lupa at ari-arian.

Kapag umuupa: buwis na 5-10% depende sa kita.

Sa pagbebenta: 2% na buwis sa capital gains.

Paghahambing sa Austria: Ang Vietnam ay may mas mababang buwis, ngunit mas maraming burukrasya at kawalan ng katiyakan.

6. Pamamahala ng ari-arian

Tukuyin ang iyong estratehiya sa pagrenta:

• panandaliang → turismo, mataas na kakayahang kumita, ngunit mas maraming trabaho at pana-panahon;
• pangmatagalan → mga expat, estudyante, kliyente sa negosyo, mas mababang kita, ngunit katatagan.

Pumili ng isang kompanya ng pamamahala kung hindi mo planong hawakan ang pagrenta nang mag-isa.

Panatilihin ang pagsunod – ang kita ay dapat ilipat sa pamamagitan ng mga opisyal na account.

7. Pag-alis sa pamumuhunan

Magplano nang maaga: limitado ang panahon ng pag-upa, mas mainam na ibenta ito 5-10 taon bago matapos.

Isaalang-alang ang pagkakalantad: sa Vietnam, mas matagal ibenta ang mga ari-arian kaysa sa Europa (hanggang 6-12 buwan).

Kalkulahin ang mga buwis sa pagbebenta: ang capital gains tax ay nakatakda sa 2% ng presyo ng transaksyon.

Paghahambing sa Austria: sa Europa, mas nahuhulaan ang mga benta ng real estate, habang sa Vietnam, mas malamang na magkaroon ng pagbabago-bago sa demand.

8. Personal na kaginhawahan at pamumuhay

Mga Megacity: aktibidad sa negosyo, mga komunidad ng mga expat, mataas na demand sa pagrenta.

Mga resort: mababang halaga ng pamumuhay, mainit na klima, pamumuhunan sa pamumuhay.

Isaalang-alang ang imprastraktura: medisina, edukasyon, transportasyon.

Paghahambing sa Austria: Nag-aalok ang Europa ng mas matatag na imprastraktura at sistemang legal, ang Vietnam naman ay nag-aalok ng mas maraming pagkakataon para sa paglago at mas mababang hadlang sa pagpasok.