Real estate sa Portugal para sa pamumuhunan at personal na paninirahan

Ayon sa Property Market-Index , nakita ng Portugal ang pinakamataas na paglago ng presyo ng real estate sa EU sa unang kalahati ng 2025, tumaas ng 15.2% taon-sa-taon, habang ang average ng EU ay 5.1% lamang. Ang average na presyo ng pabahay sa Portugal ay tumaas ng 106% sa nakalipas na dekada. Ang proteksyon sa merkado at mga insentibo sa buwis (tulad ng rehimeng NHR (Non-Habitual Resident)) ay ginawang mas kaakit-akit ang Portugal sa mga dayuhang residente at mamumuhunan.

Ang artikulong ito ay nagpapakita ng isang sistematikong pagsusuri ng pagiging kaakit-akit sa pamumuhunan sa real estate ng Portugal. Susuriin namin ang kasalukuyang katayuan sa merkado, ang dynamics nito, pang-ekonomiya at mga insentibo sa buwis, at ihahambing ang Portugal sa Austria bilang isang alternatibong opsyon sa pamumuhunan sa Europe.

Ang Portugal ay nananatiling isa sa mga pinakakaakit-akit na merkado sa Europa, na may malakas na pangangailangan para sa pabahay na sinusuportahan ng mga programa sa paninirahan at interes mula sa mga expat at mamumuhunan, habang ang limitadong supply sa Lisbon, Porto, at mga rehiyon sa baybayin ay nagpapataas ng potensyal para sa paglago ng presyo at matatag na mga ani ng paupahan.

Ako si Oksana Zhushman, isang abogado sa pamamagitan ng pagsasanay na may malawak na karanasan sa pamumuhunan at konstruksiyon. Ang aking kasanayan ay sumasaklaw sa suporta sa transaksyon ng real estate sa Europe, pagbuo ng diskarte para sa pribado at corporate na mga kliyente, at pamamahala ng proyekto sa maraming hurisdiksyon. Pinagsasama ko ang legal na kadalubhasaan sa praktikal na kaalaman sa merkado upang matulungan ang mga namumuhunan na hindi lamang mapanatili ang kapital ngunit mapakinabangan din ang halaga sa mabilis na pagbabago ng ekonomiya.

Ang Austria ay isang matatag at kaakit-akit na destinasyon ng pamumuhunan, ngunit mas angkop ito sa mga konserbatibong mamumuhunan: dito, ang pamumuhunan sa merkado ng real estate ay pangunahing paraan upang mapanatili ang kapital na may katamtaman, predictable na paglago. Ang pamumuhunan ay mas kumplikado, at ang mga kinakailangan ay mas mahigpit, ngunit:

• Katatagan ng merkado at predictability: ang mga presyo ay tumaas nang maayos, nang walang biglaang pagtalon;
• Legal na seguridad ng mga transaksyon at transparency ng mga pamamaraan;
• Mataas na kalidad ng real estate – moderno at maaasahang mga bahay, apartment at komersyal na ari-arian;
• Pangmatagalang seguridad sa kapital - Ang Austria ay itinuturing na isang ligtas na kanlungan para sa mga namumuhunan;
• Ang pagkakaroon ng binuo na imprastraktura at isang mataas na pamantayan ng pamumuhay, na nagpapanatili ng pangangailangan para sa pabahay sa isang permanenteng batayan.

Ang Portugal , naman, ay nag-aalok ng higit pang mga dynamic na pagkakataon:

• Mababang threshold para sa pagsisimula ng mga pamumuhunan (mula sa €250,000);
• Mga flexible na panuntunan para sa pagkuha ng residence permit at ang Golden Visa program;
• Mataas na pangangailangan para sa pabahay dahil sa mga turista at dayuhan, na nagreresulta sa mga ani ng upa na hanggang 5–7% sa mga sikat na rehiyon;
• Potensyal para sa paglago ng presyo dahil sa pag-unlad ng imprastraktura at katanyagan ng bansa sa mga expat.

Ang pagpili sa pagitan ng Austria at Portugal ay nakasalalay sa iyong mga layunin: mataas na pagbabalik at dinamika na may mga elemento ng panganib o katatagan, pagiging maaasahan at pangmatagalang proteksyon sa kapital.

Matatag na itinatag ng Portugal ang sarili bilang isa sa mga pinakakaakit-akit na merkado ng real estate sa Europa. Ang pamumuhunan sa real estate ay inaasahang lalago ng 8% sa 2025, na umaabot sa €2.5 bilyon.

Pinagsasama ng Portugal ang katatagan ng isang maunlad na ekonomiya na may mataas na pangangailangan para sa pabahay salamat sa mga programa sa turismo at paninirahan. Ang Lisbon, Porto, at ang Algarve ay nananatiling nangunguna sa pagiging kaakit-akit sa pamumuhunan.

Ayon sa ulat ng PwC's Emerging Trends in Real Estate Europe 2024, ang Lisbon ay niraranggo sa ika-8 sa mga pinakakaakit-akit na lungsod para sa pamumuhunan sa real estate sa Europe.

Ayon sa Numbeo, ang Lisbon ay magraranggo sa ika-25 sa mga pandaigdigang lungsod sa mga tuntunin ng index ng presyo ng real estate sa 2025, na nagpapahiwatig ng malakas na demand at potensyal para sa paglago ng presyo. Kinukumpirma ito ng aking karanasan: ang mga kliyenteng namuhunan sa Lisbon at Porto na real estate ay nag-uulat ng matatag na paglago ng presyo at kaakit-akit na mga kondisyon sa pag-upa, partikular sa mga lugar na panturista.

Itinatag ng Portugal ang sarili bilang isang bansang may transparent na legal na sistema, gaya ng kinumpirma ng mga rating mula sa PwC at World Bank. Ginagawa nitong malinaw at mahuhulaan ang proseso ng pagbili ng real estate para sa mga dayuhang mamumuhunan.

Maraming mamumuhunan, partikular na mula sa Spain, France, at ilang bansa sa Hilagang Europa, ang naghahanap ng mga bagong pagkakataon sa gitna ng sobrang init na mga merkado kung saan ang mga presyo ng ari-arian ay umabot sa mga makasaysayang matataas at bumababa ang mga ani ng rental. Inaakit sila ng Portugal sa kumbinasyon ng matatag na paglago ng ekonomiya, malinaw na sistemang legal, at mataas na pangangailangan para sa pabahay, partikular sa Lisbon, Porto, at mga rehiyon ng turista ng Algarve at Madeira.

Higit pa rito, nag-aalok ang bansa ng mga programa sa paninirahan at mga insentibo sa buwis para sa mga dayuhang mamumuhunan, na ginagawang mas kumikita at mahulaan ang proseso ng pagbili ng real estate. Ito ay partikular na may kaugnayan para sa mga naghahanap upang bumili ng apartment sa Portugal para sa parehong personal na paninirahan at pangmatagalang rental.

Pinagsasama ng Portuguese real estate market ang isang kasaysayan ng pagbawi pagkatapos ng krisis, dynamic na paglago ng presyo, at isang magkakaibang hanay ng mga opsyon sa pamumuhunan. Ang pag-unawa sa mga salik na ito ay nakakatulong sa paggawa ng matalinong mga desisyon kapag bumibili ng bahay at namumuhunan sa Portuguese na real estate.

Kasunod ng krisis sa pananalapi noong 2008, ang merkado ng real estate ng Portugal ay nakaranas ng matinding pagbaba sa mga presyo, partikular sa Lisbon at Porto. Gayunpaman, nagsimula ang pagbawi noong 2012. Ang mga programa tulad ng Golden Visa ay may mahalagang papel sa pag-akit ng dayuhang pamumuhunan, partikular sa Lisbon at Porto. Ayon sa isang pag-aaral ng IZA Institute of Labor Economics, mula noong 2012, ang bilang ng mga transaksyon sa real estate na nagkakahalaga ng €500,000 ay tumaas ng 60% kumpara sa panahon bago ang pagpapakilala ng programa.

Ang merkado ay patuloy na lumalaki mula noong 2015. Noong 2024, ang average na rate ng paglago ay 7-8%, na may mga sikat na lugar ng Lisbon at ang Algarve na nagpapakita ng mas mataas na paglago. Kung naghahanap ka upang bumili ng apartment sa Portugal para sa mga layunin ng pag-upa, sulit na tumuon sa mga dynamic na merkado na ito, kung saan ang demand ay lumampas sa supply.

Gayunpaman, noong Oktubre 2023, sinuspinde ng gobyerno ang posibilidad na makakuha ng Golden Visa sa pamamagitan ng pamumuhunan sa real estate, na nakaapekto sa dynamics ng presyo sa mga gitnang lugar.

Ang Lisbon ay ang kabisera ng bansa at ang pangunahing sentro ng negosyo at turismo. Ito ay tahanan ng mga opisina at residential complex, mga makasaysayang distrito, at mga prestihiyosong kapitbahayan gaya ng Alfama, Baixa, at Parque das Naçoes. Ang average na presyo ng apartment sa gitnang Lisbon ay mula €4,500 hanggang €6,500 bawat metro kuwadrado, na may panandaliang ani ng pag-upa na umaabot sa 5-7% bawat taon.

Ang Porto ay isang sentro ng kultura at ekonomiya sa hilaga ng bansa, isang lungsod na may binuo na imprastraktura, isang internasyonal na paliparan, at kaakit-akit na turismo. Ang average na presyo ng pabahay sa Porto ay €3,000–4,500 bawat metro kuwadrado, na may mga ani ng rental na humigit-kumulang 4–5%. Parehong tanyag dito ang mga muling ibinebentang apartment sa sentrong pangkasaysayan at mga bagong pagpapaunlad para sa pangmatagalang pagrenta.

Ang Algarve ay isang baybayin na may mataas na demand para sa turista at luxury real estate. Ang average na presyo ng mga villa at apartment ay €3,500–7,500/m², na may mga seasonal na ani na umaabot sa 6–8%. Madalas piliin ng aking mga kliyente ang Algarve para sa panandaliang pagrenta at kita sa high-season, partikular sa Lagos at Albufeira.

Ang Madeira at ang Azores ay mga tahimik na rehiyon para sa mga mamumuhunan na naghahanap ng mga premium na ari-arian, tanawin ng karagatan, at isang tahimik na pamumuhay. Ang average na presyo ng ari-arian ay mula sa €2,500–5,000 bawat metro kuwadrado. Ang Madeira ay partikular na sikat para sa mga personal na tirahan o pangmatagalang pagrenta, habang ang Azores ay isang angkop na merkado para sa mga makaranasang mamumuhunan.

Sikat sa merkado ng Portuges:

• Ang muling pagbebenta ng real estate ay madalas na nag-aalok ng posibilidad ng pagsasaayos, na maaaring magpataas ng kakayahang kumita.
• Mga bagong gusali at ang luxury segment – ​​para sa mga mamumuhunan na nakatuon sa premium na merkado.
• Tourist real estate - mga apartment at villa para sa Airbnb at pangmatagalang pagrenta.

Tip : Ang pagbili ng ari-arian sa Portugal sa mga lugar ng turista ay nangangailangan ng maingat na pagsusuri ng mga panandaliang regulasyon sa pag-upa upang mabawasan ang mga panganib at mapakinabangan ang mga pagbabalik.

Ang pangunahing dayuhang mamimili ay mga mamamayan ng France at UK, pati na rin ang mga mamumuhunan mula sa US, China, at Brazil. Naghahanap sila ng ari-arian sa Portugal para sa personal na paggamit, mga layunin sa pag-upa, o pakikilahok sa mga programa sa paninirahan. Ang aking karanasan sa mga kliyente ay nagpapakita na ang mga Europeo ay madalas na pumili ng mga umiiral na ari-arian sa malalaking lungsod, habang ang mga mamumuhunan mula sa Asya at Amerika ay mas gusto ang mga bagong build at luxury property.

Ang domestic demand ay gumaganap ng isang mahalagang papel sa merkado ng real estate ng Portuges. Ang mga lokal na residente ay aktibong bumibili ng mga bahay, partikular sa Lisbon, Porto, at ang Algarve, pinapanatili ang katatagan ng merkado at pinipigilan ang mga presyo na bumagsak nang husto kahit na sa harap ng mga pagbabago sa panlabas na mga kadahilanan.

Ang papel ng mortgage market ay partikular na kapansin-pansin: ang mga rate ng interes ay nananatiling medyo mababa (3.3-4%), na ginagawang abot-kaya ang pagmamay-ari ng bahay para sa karamihan ng populasyon. Mahalagang tandaan na ang mga rate ng mortgage ay maaaring magbago depende sa sitwasyong pang-ekonomiya at mga patakaran ng European Central Bank.

Para sa mga dayuhang mamumuhunan na naghahanap upang bumili ng ari-arian sa Portugal, ang mga bangko ay karaniwang nag-aalok ng mga pautang na hanggang 80% ng halaga ng ari-arian. Isinasaalang-alang ng mga nagpapahiram ang kita ng nanghihiram, kasaysayan ng kredito, at katatagan ng pananalapi kapag tinutukoy ang mga termino ng pautang.

Ang pagpili ng paraan ng transaksyon ay direktang nakakaapekto sa mga buwis, pamamahala ng ari-arian, at diskarte sa paglabas. Nag-aalok ang Portugal ng mga flexible na termino, na may pinakamainam na format para sa iba't ibang kategorya ng mamumuhunan.

Ito ang pinakasimple at pinakakaraniwang paraan upang bumili ng ari-arian sa Portugal. Ito ay kadalasang pinipili ng mga kliyenteng nagpaplano ng pangmatagalang pagmamay-ari o personal na paggamit ng ari-arian. Halimbawa, ang isa sa aking mga kliyente mula sa France ay nagparehistro ng isang apartment sa Algarve sa kanyang sariling pangalan upang mabawasan ang mga gastos sa pangangasiwa. Ang downside ay limitado ang mga opsyon sa pag-optimize ng buwis sa muling pagbebenta.

Ang pagtatatag ng isang kumpanya sa Portugal o isang hurisdiksyon ng EU (isang kumbinasyon ng Portugal at Malta ay kadalasang ginagamit) ay angkop para sa malalaking mamumuhunan at sa mga nagpaplanong mamahala ng maraming ari-arian. Nag-aalok ito ng mga benepisyo sa buwis at pinapasimple ang paglilipat ng asset. Madalas kong inirerekumenda ang format na ito sa mga kliyente na bumibili hindi lang isang apartment, kundi isang buong property package.

Ang pamumuhunan sa pamamagitan ng mga pondo sa real estate ay nagbibigay-daan sa iyo na lumahok sa merkado nang hindi mo kailangang pamahalaan ang ari-arian sa iyong sarili. Ginagamit ng Portugal ang format na SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária), isang tax-incentive na katumbas ng REIT. Ang pamamaraang ito ay pinili ng mga mamumuhunan na nakatuon sa mga dibidendo at pangmatagalang paglago.

Ang fractional na pagmamay-ari at mga istruktura ng tiwala ay sikat para sa mga pamumuhunan ng pamilya. Binabawasan nito ang panganib ng mga hindi pagkakaunawaan sa pagitan ng mga tagapagmana at pinapasimple ang pamamahala. Mayroon akong kliyente mula sa Brazil na naglipat ng pagmamay-ari ng isang villa sa Algarve sa isang family trust para protektahan ang mga asset at structure inheritance.

Ang Portugal ay may natatanging kalamangan sa maraming iba pang mga bansa dahil hindi ito nagpapataw ng mga paghihigpit sa mga dayuhang mamimili. Ang mga hindi residente ay may parehong mga karapatan bilang mga mamamayan: maaari silang bumili ng mga apartment, bahay, o komersyal na ari-arian sa Portugal sa anumang laki. Upang kumpletuhin ang transaksyon, kailangan mong kumuha ng tax identification number (NIF) at magbayad ng taunang buwis sa ari-arian (IMI), na karaniwang umaabot sa 0.3–0.8% ng kadastral na halaga.

Ang proseso ng pagbili ng real estate sa Portugal ay medyo transparent, ngunit nangangailangan ito ng pagsunod sa ilang mga pamamaraan at pakikipag-ugnayan sa mga espesyalista. Maaaring magastos ang mga pagkakamali sa yugtong ito, kaya mahalagang maunawaan ang mga hakbang at panganib na kasangkot.

1. Pagkuha ng NIF (1 araw) – isang numero ng buwis (Número de Identificação Fiscal) ay sapilitan para sa lahat ng transaksyon, kabilang ang pagbili ng real estate sa Portugal.
2. Pagbubukas ng bank account (1-3 araw) sa isang Portuguese na bangko upang ayusin ang transaksyon.
3. Isama ang isang abogado – siya ay mag-iinspeksyon sa ari-arian (5–10 araw), maghahanda ng mga kontrata at poprotektahan ang iyong mga interes.
4. Pagpirma ng paunang kontrata (CPCV) (1–2 araw) at pagbabayad ng deposito (karaniwan ay 10%).
5. Konklusyon ng huling transaksyon sa notaryo at pagbabayad ng natitirang halaga (30-60 araw).
6. Pagpaparehistro sa Conservatória do Registo Predial (Registry ng Ari-arian) para gawing pormal ang pagmamay-ari (2–5 araw).

Average na tagal: 1.5–2 buwan (para sa mga mortgage hanggang 3 buwan). Kung ikaw ay nasa Portugal nang personal, kakailanganin mo ng tagasalin, dahil ang lahat ng dokumentasyon ay nasa Portuges.

Sinusuri ng abogado ang legal na katayuan ng ari-arian (mga utang, pagsasangla, at mga permit para sa paggamit), naghahanda ng mga kontrata, at pinangangasiwaan ang lahat ng mga yugto ng transaksyon. Tumutulong ang isang ahente na pumili ng isang ari-arian at pinapadali ang mga negosasyon, ngunit hindi pinapalitan ang isang abogado.

Sinusubukan ng isa sa aking mga kliyente na makatipid ng pera sa isang abogado ngunit nagkaroon ng problema sa isang umiiral nang mortgage sa ari-arian. Nagdala kami ng isang abogado sa huling yugto, ngunit naantala nito ang deal ng dalawang buwan.

Ang aking opinyon: Palaging gumamit ng isang independiyenteng abogado, hindi isang inirerekomenda ng nagbebenta o ahente.

• Pasaporte o iba pang wastong dokumento ng pagkakakilanlan.
• NIF (Número de Identificação Fiscal) – Numero ng buwis sa Portuges.
• Visa o residence permit – kahit na ang mga dayuhan ay maaaring bumili ng real estate nang walang residence permit, isang entry visa o resident status ay maaaring kailanganin para sa isang pangmatagalang pananatili at upang malutas ang mga isyu na may kaugnayan sa pagbili.
• Portuges bank account para sa settlement ng transaksyon.
• Kumpirmasyon ng pinagmumulan ng mga pondo (sa loob ng balangkas ng mga regulasyon ng AML – paglaban sa money laundering).
• Kasunduan sa pagbebenta at pagbili (pinirmahan ng magkabilang partido).
• Mga dokumentong kinakailangan para sa isang mortgage (kung bibili gamit ang isang pautang): sertipiko ng kita, mga pagbabalik ng buwis, patunay ng trabaho o negosyo, kasaysayan ng kredito (minsan ay hinihiling).

Upang makakuha ng mortgage sa Portugal, ang mga residente at hindi residente ay dapat magkaroon ng magandang credit history, sapat na kita, at down payment na 30 hanggang 50% ng halaga ng property.

Sa legal, ang proseso ng pagbili ng real estate sa Madeira at Azores ay kapareho ng mga transaksyon sa mainland Portugal: isang NIF, isang paunang kontrata (CPCV), pirma sa harap ng isang notaryo, at pagpaparehistro sa Conservatorium ay kinakailangan. Walang mga paghihigpit para sa mga dayuhang mamumuhunan, at ang lahat ng mga karapatan ay ganap na napanatili.

Gayunpaman, mayroong ilang mga caveat. Una, dahil sa heograpikal na kalayuan, ang pagkuha ng mga dokumento at pag-apruba ay maaaring magtagal (lalo na sa Azores). Pangalawa, kapag bumibili ng mga tourist property o paupahang apartment sa Madeira at Azores, dapat mong tingnan ang lisensya ng Alojamento Local (AL) at tiyaking sumusunod ang property sa mga lokal na regulasyon. Ang mga lisensyang ito ay kinokontrol ng mga munisipalidad, at ang ilang mga lugar ay may mga paghihigpit sa mga bago.

Sa Portugal, ang pagbili ng real estate sa malayo ay isang pangkaraniwang kasanayan, lalo na sa mga dayuhang mamumuhunan. Ang transaksyon ay ginawang pormal sa pamamagitan ng isang kapangyarihan ng abogado (Procuração), na pinatunayan ng isang notaryo sa bansang tinitirhan ng bumibili at ginawang legal sa isang apostille. Sa kapangyarihan ng abogadong ito, maaaring lagdaan ng isang abogado o awtorisadong kinatawan ang lahat ng mga dokumento, kabilang ang CPCV at ang pinal na kasulatan.

Walang karagdagang mga paghihigpit para sa mga hindi residente, ngunit mahalaga na ang kapangyarihan ng abogado ay maayos na mabalangkas ayon sa template ng Portuges at isinalin sa Portuges. Sa pagsasagawa, inirerekomenda kong suriin na ang kapangyarihan ng abogado ay sumasaklaw sa lahat ng kinakailangang kapangyarihan: pagbubukas ng bank account, pagkuha ng NIF, pagpirma sa kontrata, at pagrehistro ng ari-arian. Maiiwasan nito ang mga pagkaantala sa huling yugto.

Kapag nagpaplano ng pagbili ng ari-arian sa Portugal, mahalagang isaalang-alang ang lahat ng obligasyon sa buwis at nauugnay na mga gastos nang maaga. Nakakaapekto ang mga ito sa aktwal na halaga ng ari-arian at diskarte sa pamumuhunan.

Ang IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) ay binabayaran kapag bumibili ng bahay. Progresibo ang rate, mula 1% hanggang 7.5%, depende sa halaga ng property at kung ito ay gagamitin bilang pangunahing tirahan. Halimbawa, para sa isang apartment na nagkakahalaga ng €300,000, ang buwis ay magiging humigit-kumulang €8,000–9,000.

Tip: Kung bibili ka ng maraming property, mas kumikitang irehistro ang mga transaksyon sa mga pangalan ng iba't ibang partido upang mabawasan ang rate.

Ang Imposto do Selo (Imposto do Selo) ay nakapirming 0.8% ng presyo ng transaksyon at binabayaran sa araw ng pagpirma ng kontrata sa opisina ng notaryo. Ito ay isang nakapirming buwis sa presyo ng pagbili ng ari-arian. Kung ang ari-arian ay pinondohan ng isang mortgage, isang karagdagang 0.6% stamp duty ay idaragdag sa halaga ng utang.

Pagkatapos makumpleto ang transaksyon, ang may-ari ng ari-arian sa Portugal ay kinakailangang magbayad ng IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)—isang katumbas ng buwis sa ari-arian. Ang rate ay 0.3–0.45% ng kadastral na halaga ng property.

Ang cadastral value (CV) ay kinakalkula ng Tax Office (AT) batay sa mga katangian ng property: lokasyon, lugar, uri ng paggamit, at iba pang mga parameter. Halimbawa, para sa isang apartment sa Lisbon na may CV na €200,000, ang taunang buwis ay magiging humigit-kumulang €600–900.

Kapag bumibili ng apartment sa isang bagong gusali, ang VAT ay kasama na sa presyo at umaabot sa 23% (para sa mga komersyal na ari-arian). Para sa mga residential properties, kasama ang buwis sa presyo; walang karagdagang bayad ang kailangan.

Ang katayuan ng NHR (Non-Habitual Resident) ay nagbibigay-daan para sa makabuluhang pagbabawas ng buwis sa kita, kabilang ang upa at kita mula sa ibang bansa, nang hanggang 10 taon. Ginagawa ng rehimeng ito ang Portuguese real estate na partikular na kaakit-akit sa mga mamumuhunan na nagpaplanong manirahan o kumuha ng permit sa paninirahan. Pinakamainam na mag-aplay para sa katayuan ng NHR sa loob ng unang taon ng paninirahan upang maiwasan ang pagkawala ng pagiging karapat-dapat para sa mga benepisyo.

ang Austria para sa katatagan ng merkado at mataas na pagkatubig ng real estate. Dito, predictably tumaas ang mga presyo, nananatiling stable ang demand para sa mga ari-arian, at mabilis at diretso ang proseso ng pagbebenta at paglilipat ng pagmamay-ari. Ang Portugal , sa kabilang banda, ay umaakit ng mga mamumuhunan na may mas mataas na ani at mga insentibo sa buwis, ngunit ang merkado ay mas dynamic at seasonal, at ang pagkatubig ay nag-iiba ayon sa rehiyon at uri ng ari-arian.

Ang Portuguese Golden Visa ay matagal nang isa sa mga pinakakaakit-akit na instrumento para sa mga dayuhang mamumuhunan. Mula noong 2024, binago ng programa ang mga tuntunin nito: ang mga pagbili ng real estate ay hindi na itinuturing na direktang ruta patungo sa paninirahan. Nagbubukas ito ng mga bagong pagkakataon sa pamamagitan ng mga pamumuhunan sa mga pondo, negosyo, o mga proyektong pangkultura, ngunit nangangailangan ng maingat na pagsasaalang-alang upang maiwasan ang pag-aaksaya ng oras at pera.

Mga pondo sa pamumuhunan (Mga Yunit ng Pondo) – pinakamababang kontribusyon na €500,000 sa mga pondo ng pamumuhunan sa Portuges. Inirerekomenda ko ang opsyong ito sa mga kliyenteng gustong kumita ng passive income nang hindi namamahala ng real estate.

Pagsisimula o pamumuhunan sa isang kumpanya – alinman sa paglikha ng hindi bababa sa 10 bagong trabaho o pamumuhunan ng €500,000 sa isang kasalukuyang negosyo. Pinili ng isa sa aking mga kliyente ang landas na ito, na nagbukas ng negosyo sa Lisbon na nakatuon sa mga serbisyong IT.

Mga donasyon sa kultura – hindi bababa sa €250,000 sa pambansang pamana o mga proyekto sa pananaliksik. Isang mahusay na pagkakataon upang suportahan ang kultura at sabay na makakuha ng permit sa paninirahan.

Upang mapanatili ang katayuan ng paninirahan, dapat kang gumastos ng average na 7 araw bawat taon sa Portugal.

Kung ang layunin ay mabuhay nang walang malalaking pamumuhunan, ang mga alternatibong opsyon ay angkop:

• D7 Visa – batay sa matatag na kita mula sa ibang bansa.
• Digital Nomad Visa – para sa malayong trabaho.

Ang pagkakaroon ng paninirahan sa Portugal ay nagbubukas ng malawak na hanay ng mga pagkakataon para sa mamumuhunan at sa kanyang pamilya:

• Ang karapatan ng paninirahan sa Portugal ay nangangahulugan ng libreng pagpasok at paninirahan sa bansa para sa lahat ng miyembro ng pamilya.
• Pag-access sa lugar ng Schengen - ang pagkakataong maglakbay sa 27 mga bansa sa Europa nang walang visa.
• Mga insentibo sa buwis at pag-optimize - kapag pinagsama sa rehimeng NHR, posibleng makabuluhang bawasan ang pagbubuwis ng kita na natanggap sa ibang bansa.
• Matatag na ligal na kapaligiran - Ang Portugal ay isang miyembro ng EU, may malinaw na batas, at ang mga karapatan ng mamumuhunan ay protektado.
• Edukasyon at pangangalagang pangkalusugan – access sa mga pampublikong paaralan at unibersidad, de-kalidad na pangangalagang pangkalusugan para sa mga residente.
• Kakayahang umangkop para sa mga negosyante at digital nomad – maaari kang magpatakbo ng negosyo, mamuhunan, at sabay-sabay na tamasahin ang mga benepisyo ng European residency program.

Mga karaniwang pagkakamali na ginagawa ng mga namumuhunan kapag nag-a-apply para sa isang Golden Visa:

• Pagtatangkang kumuha ng permit sa paninirahan sa pamamagitan ng pagbili ng real estate pagkatapos ng 2024.
• Hindi sapat na minimum na panahon ng pananatili sa Portugal (7 araw bawat taon).
• Mga error sa powers of attorney at mga pagsasalin ng dokumento.
• Hindi nabilang na mga gastos para sa mga bayarin, serbisyong legal at buwis.
• Maling kumpirmasyon ng legalidad ng mga pinagmumulan ng kita.

Sa kasalukuyan, pagkatapos magkaroon ng Portuguese Golden Visa sa loob ng limang taon, maaaring mag-aplay ang isang mamumuhunan at ang kanilang pamilya para sa pagkamamamayan ng Portuges at isang pasaporte ng EU. Nangangailangan ito ng:

• manirahan sa Portugal ng hindi bababa sa 7 araw bawat taon;
• Magtataglay ng legal na permit sa paninirahan at sumunod sa lahat ng kundisyon ng programa;
• Kumpirmahin ang iyong kaalaman sa Portuges sa antas A2;
• Walang malubhang kriminal na rekord;
• Kumpirmahin ang legalidad ng mga pinagmumulan ng kita.

Ang pagkakaroon ng citizenship ay nagbibigay ng ganap na access sa Schengen Area, ang karapatang magtrabaho at mag-aral sa alinmang bansa sa EU, at ang kakayahang maipasa ang citizenship sa mga bata. Para sa mga mamumuhunan, ito ay isang madiskarteng tool: ang pamumuhunan sa Portugal ay sabay-sabay na nagbibigay ng legal na pasaporte sa Europa at mga benepisyo sa buwis sa pamamagitan ng rehimeng NHR.

Ang programang Golden Visa ay sumailalim sa mga pangunahing pagbabago:

• Pagbubukod ng real estate bilang isang direktang landas sa isang permit sa paninirahan (mula 2024).
• Tumutok sa mga pamumuhunan sa mga pundasyon, negosyo at kultura: ang pinakamababang halaga ay €500,000 para sa mga pundasyon at kumpanya, €250,000 para sa mga kultural na donasyon.

Paghigpit ng mga kinakailangan para sa pagkamamamayan (draft law ng Hunyo 23, 2025):

• Plano nilang taasan ang pinakamababang panahon ng paninirahan para sa karamihan ng mga aplikante sa 10 taon (7 taon para sa mga bansang CPLP);
• Mandatoryong kaalaman sa Portuges (antas A2);
• Pagsusulit sa Kultura at Karapatan;
• Paghigpit ng mga pagsusuri sa rekord ng kriminal;
• Pagsara ng landas sa pamamagitan ng Sephardic Jewish na pinagmulan.
• Tumaas na transparency ng mga bayarin at responsibilidad – lahat ng mga bayarin, kabilang ang mga legal, ay na-update at naayos na ngayon para sa iba't ibang uri ng pamumuhunan.

Nag-aalok ang Austria ng isa pang ruta sa pagkamamamayan sa pamamagitan ng programang D-visa o Self-Sufficiency, ngunit ang proseso ay mas mahigpit at mahaba:

• Kinakailangan ang patunay ng matatag na mataas na kita o malalaking pamumuhunan;
• Ang pinakamababang panahon ng paninirahan bago mag-aplay para sa pagkamamamayan ay 10 taon;
• Mayroong mas kaunting kakayahang umangkop: ang mga pamumuhunan sa real estate ay hindi direktang nagbibigay ng pagkamamamayan;
• Ang proseso ng naturalisasyon ay mas kumplikado at burukrasya.

Ang Austria ay mahusay sa mga tuntunin ng katatagan, predictability, at pangmatagalang proteksyon ng mga karapatan ng mamumuhunan. Ito ay may mas kaunting mga panganib, mas mahigpit at mas malinaw na mga regulasyon, at mas mataas na real estate liquidity at mas mabilis na citizenship acquisition kaysa sa Portugal.

Ang rental market sa Portugal ay mabilis na lumalaki, ngunit nangangailangan ito ng maingat na pagsasaalang-alang. Ang pag-unawa sa mga pagkakaiba sa pagitan ng panandalian at pangmatagalang pagrenta ay tumutulong sa mga mamumuhunan na pumili ng isang diskarte na mahusay na nagbabalanse sa mga pagbabalik at mga panganib.

Ang mga panandaliang pag-upa ay nananatiling sikat sa mga lugar ng turista tulad ng Lisbon, Porto, ang Algarve, at Madeira. Ang mga pagbabalik ay karaniwang 5–7% bawat taon, ngunit may mga paghihigpit sa mga lisensya ng AL (Lokal ng Alojamento).

Mga bagong alituntunin: Ang mga lungsod ay nagpapakilala ng mga quota sa bilang ng mga lisensya upang makontrol ang merkado at bawasan ang presyon sa pabahay ng mga lokal na residente. Halimbawa ng kliyente: inuupahan ito ng may-ari ng apartment sa Algarve sa Airbnb, ngunit nakakuha ng lisensya nang maaga—tumutulong sa pag-iwas sa mga multa at patuloy na kumita.

Ang mga pangmatagalang kontrata ay umaakit sa mga mamumuhunan sa kanilang katatagan: mga pagbalik ng 3–5% bawat taon at mas kaunting mga pagbabago sa pana-panahon. Ang pagpipiliang ito ay nakakaakit sa mga kliyente na pinahahalagahan ang isang predictable stream ng kita at minimal na panganib.

Para sa mga portfolio investor, makatuwirang pagsamahin ang ilang property—ang ilan ay para sa panandaliang pagrenta, ang ilan para sa pangmatagalang pagrenta—upang balansehin ang kakayahang kumita at katatagan.

Tumutulong ang mga kumpanya ng pamamahala sa pag-optimize ng kita at paglutas ng mga isyu sa buwis.
Ang mga pangunahing tungkulin ng mga kumpanya ng pamamahala ay:

• Panandaliang pamamahala sa pagrenta at paglilisensya ng AL.
• Pagpili at kontrol ng mga nangungupahan para sa pangmatagalang pag-upa.
• Pagkolekta ng upa at pag-uulat sa pananalapi.
• Organisasyon ng paglilinis, pagkumpuni at pagpapanatili ng pabahay.
• Paglutas ng mga legal na isyu at pakikipag-ugnayan sa mga awtoridad sa buwis.
• Mga konsultasyon sa pag-optimize ng kita at pagliit ng panganib.

Kapag umuupa ng real estate, ang mga residente ay nagbabayad ng buwis sa kita sa progresibong sukat mula 14% hanggang 48%, depende sa taunang kita. Ang mga hindi residente ay napapailalim sa flat rate na 25%. Gayunpaman, ang kita lamang na kinita sa Portugal ang binubuwisan.

Ang mga ani sa merkado ng Portuges ay mas mataas, ngunit ang mga regulasyon sa pag-upa ay mas mahigpit at maaaring magbago. Sa Austria, ang mga ani ay mas mababa (2–3%), ngunit ang merkado ay matatag, ang mga regulasyon ay mahuhulaan, at ang panganib ng mga multa ay minimal. Sa backdrop na ito, ang mga presyo ng real estate sa mga pangunahing lungsod ng Germany ay madalas na itinuturing na masyadong mataas para sa mga konserbatibong diskarte.

Ang pagpili ng rehiyon para sa pagbili ng real estate ay direktang nakakaapekto sa kakayahang kumita, pagkatubig, at panganib. Suriin natin ang mga pangunahing rehiyon sa mga tuntunin ng demand, imprastraktura, at potensyal na pamumuhunan.

Lisbon: Nangungunang Segment at Mataas na Demand

Ang Lisbon ay nananatiling sentro ng aktibidad sa ekonomiya at turista. Ang malakas na demand para sa panandalian at pangmatagalang pagrenta ay nagpapalaki ng mga presyo.

• Average na presyo: €4,500–€5,500/m²
• Rental yield: panandaliang 6-7%, pangmatagalang 3-4%

Porto: Isang naa-access at promising market

Ang Porto ay umaakit ng mga turista at estudyante, at ang pangangailangan para sa pangmatagalang pag-upa ay matatag. Ang mga presyo ay mas mababa kaysa sa Lisbon, ngunit patuloy na lumalaki ang demand.

• Average na presyo: €3,500–€4,500/m²
• Rental yield: panandaliang 5-6%, pangmatagalang 3-4%

Algarve: luxury at seasonal rentals

Ang rehiyon ay sikat sa mga turista, lalo na sa panahon ng tag-araw. Nag-aalok ang mga pana-panahong pagrenta ng mataas na kita, ngunit nagbabago ang demand.

• Average na presyo: €3,000–€4,000/m²
• Rental yield: panandaliang 6-7%, pangmatagalang 3-5%

Madeira: Mga Benepisyo sa Klima at Buwis

Ang rehiyon ay kaakit-akit sa mga tumatandang mamumuhunan at digital nomad. Ang mga insentibo sa buwis at isang matatag na daloy ng turista ay nagbibigay ng pag-asa sa merkado.

• Average na presyo: €2,500–€3,500/m²
• Rental yield: panandaliang 5%, pangmatagalang 3%

Ang Azores: Isang Niche para sa Pangmatagalang Mamumuhunan

Ang merkado ay hindi gaanong puspos at angkop para sa mga pangmatagalang pamumuhunan na may 5-10 taong abot-tanaw. Ang pagbabalik ay mas mababa, ngunit ang mga presyo ay mababa.

• Average na presyo: €2,000–€3,000/m²
• Rental yield: panandaliang 4-5%, pangmatagalang 2-3%

Ang pagpili sa pagitan ng muling pagbebenta at mga bagong build na property sa Portugal ay depende sa iyong mga layunin sa pamumuhunan, badyet, at mga kagustuhan. Ang parehong mga segment ay may kanilang mga pakinabang at limitasyon.

Noong 2024, 156,325 residential property ang naibenta sa Portugal, isang pagtaas ng 14.5% kumpara sa nakaraang taon. Sa mga ito, 124,445 (79.6%) ang mga kasalukuyang ari-arian, at 31,880 (20.4%) ang mga bagong ari-arian.

Mga Bentahe : Ang pangalawang merkado ay nagkakahalaga ng humigit-kumulang 80% ng lahat ng mga transaksyon, na karamihan sa mga ari-arian ay matatagpuan sa mga makasaysayang sentro ng Lisbon, Porto, at iba pang malalaking lungsod. Ang mga ari-arian na ito ay kaakit-akit para sa parehong mga pagrenta ng turista at pangmatagalang paninirahan.

Mga Paghihigpit : Ang pagpapanumbalik ng mga naturang pag-aari ay nangangailangan ng pagsunod sa mga regulasyon sa arkitektura at pagkuha ng mga permit sa muling pagtatayo. Ang ilang mga gusali ay nangangailangan ng malawak na pagsasaayos, na nagpapataas ng presyo ng pagbili.

Ang isa sa aking mga kliyente ay bumili ng apartment sa sentrong pangkasaysayan ng Lisbon sa halagang €380,000. Sa kabila ng mga karagdagang gastos sa pagsasaayos, ang ari-arian ay bumubuo ng isang matatag na kita mula sa mga panandaliang pag-upa.

Mga Tampok : Ang bagong konstruksiyon ay nagkakahalaga ng humigit-kumulang 20% ​​ng mga transaksyon. Nag-aalok ang mga bagong apartment at villa ng mga modernong layout, tipid sa enerhiya, at mga warranty ng developer.

Bentahe para sa mga mamumuhunan : Ang mga bagong gusali ay mas madaling paupahan ng pangmatagalan o ibenta nang may pagtaas ng halaga.

Sa Algarve, isang kliyente ang namuhunan ng €600,000 sa isang bagong apartment sa tabi ng dagat, at pagkaraan ng dalawang taon ay tumaas ang presyo ng ari-arian ng 15%.

Mga Bentahe : Ang mga panandaliang pagrenta sa pamamagitan ng Airbnb o Booking platform ay nagbibigay ng kita na hanggang 6-7% bawat taon, lalo na sa Lisbon at Porto.

Mga Tampok : Ang lisensya ng AL ay kinakailangan upang legal na magrenta ng mga apartment sa mga turista. Sa ilang lugar, limitado ang mga quota.

Ang mga bagong pag-unlad sa Portugal ay nag-aalok ng mas abot-kayang mga presyo at potensyal na mas mataas na ani ng rental, lalo na sa mga sikat na lugar ng turista at Lisbon. Gayunpaman, may mga pakinabang ang Austria sa mga tuntunin ng katatagan ng presyo, kalidad ng konstruksiyon, at kahusayan sa enerhiya—mas madaling ibenta at mapanatili ang pagkatubig ng mga ari-arian kahit na sa mga pabagu-bagong taon.

Ang pamumuhunan sa Portuguese real estate ay hindi limitado sa karaniwang pagbili ng inuupahang apartment. Mayroong ilang mga alternatibong diskarte na maaaring mag-optimize ng mga pagbabalik, mabawasan ang mga panganib, at palawakin ang iyong portfolio ng pamumuhunan.

Ang pagbili ng mga lumang apartment o gusali, pagkatapos ay ang pagsasaayos at pagrenta o muling pagbebenta ng mga ito ay nananatiling isang sikat na diskarte. Ang umiiral na merkado ay nag-aalok ng mga ari-arian na mas mababa sa average na presyo, at pagkatapos ng pagsasaayos, ang kanilang mga presyo at kakayahang kumita ay tumaas nang malaki.

Halimbawa, ang isa sa aking mga kliyente ay bumili ng apartment sa gitnang Lisbon sa halagang €320,000, namuhunan ng €50,000 sa mga pagsasaayos, at makalipas ang isang taon ay nakapagrenta nito sa Airbnb na may taunang pagbabalik na humigit-kumulang 6%. Mahalagang isaalang-alang ang mga paghihigpit sa arkitektura at ang pangangailangan para sa mga permit sa pagsasaayos.

Ang pamumuhunan sa mga mini-hotel, aparthotel at guest house ay nagbibigay-daan sa iyo na makabuo ng matatag na kita dahil sa mataas na demand para sa tourist accommodation sa Lisbon, Algarve at mga isla.

Isang kliyente ang namuhunan sa isang aparthotel sa Algarve sa halagang €700,000, na may average na rate ng occupancy na humigit-kumulang 70%, na nagreresulta sa ani na humigit-kumulang 7% bawat taon. Inirerekomenda na gumamit ng mga kumpanya ng pamamahala upang ma-optimize ang kita at sumunod sa mga panandaliang batas sa pag-upa.

Ang pamumuhunan sa Portuguese REITs (SIGI) o mga pondo sa pamumuhunan sa real estate ay nagbibigay-daan sa iyong makabuo ng kita mula sa merkado nang hindi direktang pinamamahalaan ang ari-arian at binabawasan ang mga legal na panganib.

Halimbawa, ang isang kliyente ay namuhunan ng €500,000 sa isang Portuguese real estate fund at tumatanggap ng passive income mula sa mga dibidendo habang pinapanatili ang residency. Bago mamuhunan, mahalagang suriin ang reputasyon ng pondo at istraktura ng bayad.

Ang pagbili ng lupa para sa residential o tourist real estate development ay nananatiling isang magandang diskarte, dahil ang potensyal para sa paglago ng halaga ng lupa ay mas mataas kaysa sa mga natapos na ari-arian.

Ang isa sa aking mga kliyente ay bumili ng kapirasong lupa sa Madeira sa halagang €300,000, at ang halaga nito ay tinatantya na ngayon sa €420,000 pagkatapos makumpleto ang mga proyektong pang-imprastraktura. Kapag pumipili ng isang plot, mahalagang isaalang-alang ang pagkakaroon ng imprastraktura, mga paghihigpit sa kapaligiran, at mga paghihigpit sa pagtatayo sa mga isla.

Nag-aalok ang Portugal ng mataas na potensyal para sa pagkasumpungin ng presyo at ng pagkakataong kumita ng mataas na ani, ngunit nananatiling makabuluhan ang mga panganib sa regulasyon at pana-panahon. Ang Austria, sa kabaligtaran, ay nag-aalok ng katatagan ng merkado, predictable liquidity, at returns, bagama't mas mataas ang entry barrier.

Para sa mga mamumuhunan na may kakayahang umangkop na diskarte at pagpayag na pamahalaan ang mga asset, ang Portugal ay nag-aalok ng mas maraming pagkakataon, habang para sa mga konserbatibong mamumuhunan, ang Austria ay nananatiling pinakamahusay na pagpipilian.

Ang pamumuhunan sa Portuguese real estate ay nag-aalok ng mataas na kita at kaakit-akit na mga pagkakataon. Kung isinasaalang-alang mo ang isang bahay o apartment sa Portugal, ang pag-unawa sa mga panganib ay makakatulong sa iyong maiwasan ang mga hindi inaasahang problema.

Maaaring magtagal ang proseso ng pagbili at pagpaparehistro ng real estate sa Portugal kaysa sa inaasahan ng mga mamumuhunan. Ang pagkuha ng tax identification number (NIF), legal due diligence, at pagpaparehistro sa Conservatorium ay minsan ay may kasamang mga pagkaantala.

Halimbawa, ang isa sa aking mga kliyente ay naghintay ng halos dalawang buwan upang tapusin ang isang Lisbon apartment deal dahil sa Encargos audit at mortgage encumbrances. Laging makipagtulungan sa isang makaranasang abogado at ahente upang mabawasan ang mga panganib sa burukrasya.

Ang mga panandaliang pagrenta sa pamamagitan ng mga platform tulad ng Airbnb at Booking ay nangangailangan ng lisensya ng AL (Alojamento Local), at ang mga sikat na lungsod tulad ng Lisbon at Porto ay may mga quota para sa pagbibigay ng mga bagong permit. Ang mga kliyente ay madalas na nahaharap sa mga paghihigpit sa pag-renew ng kanilang mga lisensya o multa para sa paglabag sa mga regulasyon.

Sa mga rehiyong may mataas na pangangailangan ng turista, gaya ng Algarve, Madeira, at Azores, malaki ang pagkakaiba ng kita sa pag-upa depende sa panahon. Halimbawa, sa tag-araw, ang mga ani ay maaaring umabot sa 7-8%, habang sa taglamig ay bumababa sila sa 2-3%. Para mabawasan ang panganib, pinagsasama ng mga kliyente ang panandalian at pangmatagalang pagrenta o tumutok sa mga ari-arian sa Lisbon at Porto, kung saan mas matatag ang demand. Mahalagang suriin ang mga presyo ng ari-arian sa Portugal at mga potensyal na ani dahil sa mga pana-panahong pagbabago.

Ang bagong-tayo na merkado sa Portugal ay limitado, lalo na sa mga sikat na lugar ng turista. Nakakaapekto ito sa pagpili ng mga ari-arian at maaaring makapagpabagal sa paglaki ng portfolio para sa mga mamumuhunan na nagta-target ng mga bagong apartment at bahay sa Portugal na may lisensyang AL.

Sa mas maliliit na bayan at sa mga isla, mas matagal ibenta ang mga ari-arian kaysa sa Lisbon, Porto, o sa Algarve. Halimbawa, ang isang apartment sa Azores ay maaaring manatili sa merkado nang hanggang isang taon. Isaalang-alang ang pagkatubig kapag pumipili ng isang ari-arian at subukang bumili sa mga lugar na may patuloy na pangangailangan o trapiko ng turista.

Nag-aalok ang Portugal ng mas mataas na kita at dynamics ng merkado, ngunit puno ito ng mga panganib sa regulasyon at pana-panahon. Nag-aalok ang Austria ng stability, predictability, at liquidity, na ginagawa itong mas angkop para sa mga konserbatibong mamumuhunan. Sa huli, ang pagpili ay nakasalalay sa iyong diskarte: mataas na kita na may pamamahala sa peligro sa Portugal o matatag na paglago at proteksyon ng kapital sa Austria.

Kapag namumuhunan sa real estate sa Portugal, dapat isaalang-alang ng mga Ukrainians at iba pang dayuhang mamimili hindi lamang ang kakayahang kumita kundi pati na rin ang antas ng kaginhawahan, imprastraktura, at serbisyo. Ang pag-unawa sa mga kondisyon ng pamumuhay ay nakakatulong sa kanila na masuri kung ano ang magiging pang-araw-araw na buhay pagkatapos bumili ng bahay o apartment sa Portugal.

Kilala ang Portugal sa banayad nitong klima sa Mediterranean, na ginagawang komportable ang buhay sa buong taon. Ang average na temperatura ng taglamig sa Lisbon ay 12°C (53°F), ang mga temperatura sa tag-araw ay 28°C (82°F), at sa timog na baybayin ng Algarve, ang mga tag-araw ay mainit at tuyo.

na pangangalagang pangkalusugan . Ang mga residente ay may access sa public healthcare system (SNS), kung saan ang mga pangunahing serbisyo ay libre o nagkakahalaga ng nominal na bayad. Ang mga hindi residente at dayuhang mamumuhunan ay maaaring kumuha ng pribadong insurance, na sumasaklaw sa pagpapaospital, pangangalaga sa labas ng pasyente, at pang-emerhensiyang paggamot. Ang mga gastos sa insurance ay nagsisimula sa €50–€100 bawat buwan bawat tao, at €150–€250 para sa mga pamilya.

Ang edukasyon ay magkakaiba din: ang mga paaralan ng estado ay libre para sa mga residente, habang ang mga pribado at internasyonal na paaralan ay nag-aalok ng mga programa sa Ingles at iba pang mga wika. Ang mga presyo para sa mga internasyonal na paaralan ay mula €5,000 hanggang €15,000 bawat taon, depende sa antas at lokasyon.

Ang average na halaga ng pamumuhay sa Portugal ay mas mababa kaysa sa Austria. Ang grocery at serbisyo sa Lisbon ay nagkakahalaga ng humigit-kumulang €700–1,000 bawat buwan bawat tao, ang upa para sa isa o dalawang silid-tulugan na apartment sa sentro ng lungsod ay nagkakahalaga ng €1,000–1,500, at ang mga utility ay humigit-kumulang €150–200. Sa mga isla at sa mas maliliit na bayan, ang mga presyo ay maaaring 10–20% na mas mababa.

Ang sistema ng pagbabangko ng Portuges ay transparent, na may maraming mga internasyonal na bangko at mga serbisyo sa online na pagbabangko. Ang mga hindi residente ay maaaring magbukas ng mga bank account at makakuha ng mga mortgage. Ang imprastraktura ng transportasyon ay mahusay na binuo: ang metro, mga tram, mga high-speed na tren, at mga internasyonal na paliparan ay nagsisiguro ng komportableng paglalakbay. Ang mga kliyenteng bumibili ng real estate sa Portugal ay madalas na napapansin ang kadalian ng pagsasama sa lokal na buhay salamat sa mga sistemang ito.

Sa mga tuntunin ng serbisyo at imprastraktura, nanalo ang Austria: mabilis na pagpaparehistro, mataas na kalidad na pangangalagang pangkalusugan, at transportasyon. Ang Portugal, sa kabilang banda, ay nag-aalok ng kakaibang pamumuhay: isang mainit na klima, dagat, aktibong buhay panlipunan, at mababang halaga ng pagmamay-ari. Para sa mga mamumuhunan, ang pagpili ay nakasalalay sa kanilang mga priyoridad: Ang Austria ay pinapaboran ang katatagan at serbisyo, habang ang Portugal ay pinapaboran ang kaginhawahan, klima, at pamumuhay.

Kung isasaalang-alang mo ang real estate sa Portugal bilang isang paraan ng proteksyon sa kapital at isang "European haven ," nag-aalok ang bansa ng matatag na merkado at legal na transparency. Halimbawa, marami sa aking mga kliyenteng Ukrainian ang bumibili ng ari-arian sa Portugal upang mapanatili ang kanilang mga ari-arian sa mga European currency at tamasahin ang kalayaang mamuhay nang payapa sa isang ligtas na bansa.

Ang Portugal ay aktibong umaakit ng mga freelancer at digital nomad . Nag-aalok ang mga lungsod tulad ng Lisbon at Porto ng mga coworking space, stable na internet, at komportableng kondisyon para sa malayong trabaho. Ang pagbili ng isang apartment sa Portugal o isang beachfront property ay nagbibigay-daan sa iyo na pagsamahin ang paglilibang at trabaho, at ang kadalian ng pagkuha ng D7 visa o residency status ay ginagawang mas kaakit-akit ang bansa.

ng mga retirado ang Portugal para sa mainit nitong klima, mababang halaga ng pamumuhay, at mga espesyal na insentibo sa buwis, kabilang ang rehimeng NHR. Sa pamamagitan ng pagbili ng bahay o apartment sa Portugal, ang mga senior investor ay may pagkakataon na mamuhay nang kumportable at abot-kaya habang nananatili sa loob ng Schengen Area.

Karaniwang nananalo ang Austria sa mga tuntunin ng katatagan, antas ng serbisyo, at imprastraktura. Gayunpaman, nag-aalok ang Portugal ng kakaibang pamumuhay: kalayaan, ginhawa, mainit na klima, at mas mababang halaga ng pamumuhay. Kung uunahin mo ang tahimik na katatagan at mahigpit na mga panuntunan, piliin ang Austria.

Ang paglabas ng pamumuhunan sa real estate sa Portugal ay nangangailangan ng pagpaplano at pag-unawa sa lahat ng buwis at legal na nuances. Dapat isaalang-alang nang maaga ng mga mamumuhunan ang tiyempo ng pagbebenta, ang mga paraan ng paglilipat ng ari-arian, at ang epekto ng programang Golden Visa, kung ginamit sa panahon ng pagbili.

Ang pagbebenta ng bahay sa Portugal, apartment sa Portugal, o anumang iba pang ari-arian ay nangangailangan ng maingat na pagsasaalang-alang sa mga buwis at dokumentasyon. Ang average na panahon ng pagbebenta sa mga sikat na lugar tulad ng Lisbon o Porto ay 3 hanggang 6 na buwan, habang sa mga lugar na hindi gaanong likido, maaari itong tumagal ng hanggang isang taon.

Ang pagbebenta ay napapailalim sa capital gains tax, na nag-iiba depende sa residency ng nagbebenta at sa uri ng ari-arian. Halimbawa, ang isa sa aking mga kliyente ay nagbenta ng ari-arian sa Lisbon, Portugal, sa loob ng pitong buwan, matalinong nag-optimize ng mga buwis sa pamamagitan ng kanyang katayuan sa NHR. Bilang resulta, nagbayad lamang siya ng humigit-kumulang 14% capital gains tax sa halip na ang karaniwang 28%.

Kung ang isang ari-arian ay binili para sa Golden Visa program, mahalagang isaalang-alang ang mga patakaran ng programa kapag nagbebenta. Ang dating binili na ari-arian ay nagpapahintulot sa iyo na mapanatili ang paninirahan, ngunit kapag lalabas, kailangan mong gawing pormal ang transaksyon upang mapanatili ang iyong katayuan. Ang aking karanasan ay nagpapakita na ang pakikipagtulungan sa isang abogado at ahente ay makakatulong na maiwasan ang mga multa at komplikasyon sa pag-renew ng iyong paninirahan.

Ang paglilipat ng bahay o apartment sa Portugal sa mga kamag-anak ay posible sa pamamagitan ng regalo o testamento. Ito ay partikular na nauugnay para sa mga namumuhunan ng pamilya na gustong panatilihin ang mga asset sa loob ng pamilya at i-optimize ang pagbubuwis. Ang isa sa aking mga kliyente ay naglipat ng ari-arian sa kanyang mga anak sa pamamagitan ng isang kapangyarihan ng abogado at nairehistro nang tama ang pagmamay-ari, na pinaliit ang mga buwis. Nagbayad siya ng humigit-kumulang 0.8% stamp duty (SD) sa halaga ng property.

Nanalo ang Austria sa mga tuntunin ng pagkatubig at katatagan ng merkado. Karaniwang mas mabilis ang mga benta ng ari-arian doon, at mas predictable ang mga prosesong legal at buwis. Sa Portugal, mas mataas ang mga ani, ngunit maaaring magtagal ang mga transaksyon, lalo na sa mas maliliit na rehiyon o sa mga isla.

Sa paglipas ng mga taon, nasangkot ako sa dose-dosenang mga transaksyon na kinasasangkutan ng mga bahay, apartment, at komersyal na ari-arian sa Portugal. Ipinapakita ng karanasan na ang wastong pagpaplano at pag-verify ng dokumento ay maaaring mapabilis ang proseso ng pagbili at mabawasan ang mga panganib kapag nagbebenta ng real estate sa Portugal.

Kapag namumuhunan sa real estate sa Portugal, mahalagang magsagawa ng masusing due diligence: suriin para sa legal na pagsunod, kawalan ng mga encumbrances, pagsunod sa mga lisensya (AL, kung ang property ay inilaan para sa panandaliang pagrenta), teknikal na kondisyon, at kahusayan sa enerhiya. Kapag nag-iinspeksyon sa isang ari-arian sa Portugal, mahalagang makipag-ugnayan sa isang bihasang abogado at rieltor upang maiwasan ang mga pagkakamali na maaaring nagkakahalaga ng sampu-sampung libong euro. Inirerekomenda ko na laging suriin ng mga kliyente ang Encargos, Hipotecas, at License of Utilization bago pumirma ng kontrata.

Ang aking diskarte ay nagsasangkot ng pamumuhunan ng bahagi ng aking kapital sa mga matatag na bansa na may mataas na pagkatubig, tulad ng Austria, at bahagi sa mga dynamic na merkado na may mataas na potensyal na paglago, tulad ng Portugal. Nag-aalok ang Portuguese real estate ng mataas na kita at benepisyo (NHR, Golden Visa), ngunit nangangailangan ang market ng aktibong pamamahala. Ang balanseng ito ay nagbibigay-daan para sa pagliit ng mga panganib at pagtaas ng portfolio return.

Ang pagpili sa pagitan ng real estate sa Portugal at Austria ay depende sa iyong mga layunin. Kung naghahanap ka ng isang dynamic na pamumuhay, mas abot-kayang pabahay, at isang banayad na klima, ang Portugal ay isang magandang opsyon. Maaari kang bumili ng bahay sa tabi ng karagatan o pumili ng isang apartment sa Portugal para rentahan sa mga turista. Ang merkado na ito ay patuloy na lalago, lalo na sa Lisbon, Porto, at ang Algarve, salamat sa paglipat ng mga freelancer at retirees.

Ang Austria, sa kabilang banda, ay tungkol sa katatagan at predictability. Kung ang layunin ay pangmatagalang pangangalaga sa kapital at mataas na kalidad na serbisyo, ang Viennese market ay perpekto, at ang pagbili ng apartment sa Vienna ay lohikal na umaangkop sa naturang konserbatibong diskarte.

Bago bumili, palaging suriin ang mga dokumento ng ari-arian, humiling ng isang katas ng pagpapatala ng lupa, at tiyaking walang mga sagabal. Kung nagpaplano kang bumili ng ari-arian sa Portugal para sa mga layunin ng pagrenta, isaalang-alang ang mga panuntunan para sa mga lisensya ng turista at mga implikasyon sa buwis. Kapag nakikipagtransaksyon sa pamamagitan ng rehimeng Golden Visa o NHR, mahalagang isaayos nang tama ang istraktura ng pagmamay-ari upang mabawasan ang mga buwis sa pagbebenta.

Sa aking karanasan, lalago ang Portuguese real estate market dahil sa paglipat ng mga digital nomad, retirees, at investor na naghahanap ng pangalawang tahanan sa Europe. Ang mga presyo para sa mga bahay at apartment ng Portuges sa mga nangungunang lokasyon ay patuloy na tumataas ng 5-7% bawat taon. Ang Austria ay mananatiling isang matatag na investment zone, ngunit ang paglago ay magiging katamtaman—sa paligid ng 2-3% taun-taon—ngunit ang pagkatubig ay mas mataas.

1. Tukuyin ang layunin ng pamumuhunan

• Bakit bumili: upa, muling pagbebenta, "European refuge"?
• Kalkulahin ang iyong badyet: ang halaga ng isang apartment sa Portugal ay nagsisimula sa €150,000 sa maliliit na bayan at mula sa €250,000 sa Lisbon.

2. Pumili ng lokasyon

• Lisbon - mataas na pagkatubig, ngunit mahal na pagpasok.
• Porto – matatag na pangangailangan at pag-unlad ng turismo.
• Ang Algarve ay isang lugar ng resort, panahon ng pag-upa.
• Pag-aralan: kakayahang kumita, imprastraktura, mga prospect para sa paglago ng presyo.

3. Suriin ang ari-arian at ang nagbebenta

• Legal na kadalisayan: extract mula sa Registro Predial (rehistro ng real estate).
• Sinusuri ang mga utang sa buwis at utility.
• Tiyaking mayroon kang mga lisensya sa pagrenta (lalo na para sa Airbnb).

4. Kalkulahin ang mga buwis at gastos

• IMT (buwis sa pagbili): hanggang 7.5%.
• IMI (taunang buwis): 0.3–0.45%.
• Buwis sa upa: 28% (para sa mga hindi residente).
• Isaalang-alang ang mga gastos ng isang abogado (€1,500–€3,000) at pagpaparehistro ng transaksyon.

5. Resolbahin ang isyu sa pagpopondo

• Mortgage para sa mga hindi residente: hanggang sa 70% ng gastos.
• Rate ng pautang sa 2025: 4–5% kada taon.

6. Magplano para sa upa at kita

• Average na ani: 4–6% sa malalaking lungsod.
• Sa mga rehiyon ng resort ito ay mas mataas, ngunit mayroong isang seasonality.

7. Maghanda upang lumabas sa pamumuhunan

• Sale: Capital Gains Tax – 28%.
• Planuhin ang iyong timing: sa Lisbon, ang paglabas ay tumatagal ng 6-9 na buwan.

8. Ihambing sa mga alternatibo

• Ang Austria ay may mas matatag na ekonomiya, ngunit mas mababa ang kakayahang kumita.
• Portugal – mas mataas na return at flexibility, ngunit mas maraming panganib sa regulasyon.

1. Investor na may €250,000: kita sa pag-upa

Ang aking kliyente, isang IT specialist mula sa Ukraine, ay naghahanap ng isang apartment sa Portugal na paupahan at bilang isang "European reserve."

• Ang nakita namin: isang 1+1 na apartment sa Porto (52 m²) sa isang bagong gusali malapit sa unibersidad.
• Presyo: €245,000.
• Ang nakuha ko: average na upa na €1,100/buwan, 5.4% taunang ani, ang pagkakataong mag-aplay para sa Digital Nomad Visa at manirahan sa Portugal.

2. Pensioner na may €500,000: ginhawa at tanawin ng karagatan

Gusto ng isang kliyente mula sa Czech Republic na magkaroon ng bahay sa Portugal sa tabi ng dagat para matirhan at makapagpahinga ng kanyang mga anak.

• Ang napili namin: isang villa sa Algarve (160 m², 3 silid-tulugan, terrace na may mga tanawin ng karagatan).
• Presyo: €495,000.
• Ang nakuha ko: malinis na hangin, banayad na klima, mga tax break sa ilalim ng NHR program (sa loob ng 10 taon), ang kakayahang maglipat ng real estate sa mga batang may kaunting buwis.

3. Pamilya na may mga anak: buhay at edukasyon

Isang mag-asawang may dalawang anak ang naghahanap ng tirahan sa Portugal upang malipatan at maipadala ang kanilang mga anak sa isang internasyonal na paaralan.

• Ang nakita namin: isang bahay sa suburb ng Lisbon (Carcavelos), 150 m², hardin, 3 silid-tulugan.
• Presyo: €420,000.
• Ang nakuha namin: isang British na internasyonal na paaralan sa malapit, isang tahimik na lugar, 25 minuto sa gitna ng Lisbon, ang posibilidad ng pagrenta ng bahagi ng bahay (hanggang €1,500/buwan).