Real estate sa Georgia: dagat, bundok o Tbilisi?

Ang merkado ng real estate sa Georgia ay kasalukuyang isa sa mga pinaka-accessible at madaling pasukan. Mabilis at walang kinakailangang burukrasya ang mga apartment, minimal ang mga buwis, at ang pagpapaupa ng ari-arian sa Tbilisi o Batumi ay lumilikha ng matatag na kita na mas mataas kaysa sa maraming bansang Europeo.

Sa artikulong ito, ipapaliwanag ko kung paano bumili ng apartment sa Georgia, anong mga gastusin ang dapat isaalang-alang, saan mamumuhunan, paano makakuha ng residence permit, at kailan mas mainam na isaalang-alang ang Austria o Vienna para sa mas ligtas at matatag na pamumuhunan.

Mabilis na itinatatag ng Georgia ang sarili bilang isang "bagong hotspot" para sa mga mamumuhunan sa Europa at sa post-Soviet space. At maraming dahilan para bigyang-pansin ang merkado ng real estate nito:

• Mga simpleng patakaran para sa mga dayuhan : maaaring direktang bilhin ang mga apartment o flat; ang mga paghihigpit ay nalalapat lamang sa lupang sakahan. Ang pagpaparehistro ng ari-arian ay tumatagal ng isang araw at nagkakahalaga ng nasa pagitan ng 50 at 350 GEL.
• Minimal ang mga buwis – walang stamp duty sa pagbili, ang upa ay may flat 5% na buwis, at ang property tax para sa karamihan ng mga pamilya ay nasa pagitan ng 0 at 0.2%.
• Lumalago ang turismo – mahigit 7 milyong turista ang bumisita sa bansa noong 2024, at ang Batumi ay naging nangunguna sa mga panandaliang pagrenta sa Airbnb at Booking.
• mga proyektong imprastraktura at kultural ang pagpapaunlad ng mga lugar na panturista sa Batumi at Kobuleti, ang pagsasaayos ng makasaysayang sentro ng Tbilisi, mga bagong cable car sa bundok, at mga proyektong modernisasyon ng malawakang daungan.

Ako si Ksenia Levina, at ako ay isang internasyonal na consultant sa pamumuhunan sa real estate. Sa artikulong ito, tatalakayin ko ang mga oportunidad na inaalok ng merkado ng Georgia at kung paano ito naiiba sa Austria, kung saan ang mga bagay ay mas mahigpit at matatag.

Sa pagsasagawa, nakikita ko na ang pagbili ng apartment sa Tbilisi o isang bahay sa tabing-dagat sa Batumi ay hindi lamang tungkol sa kaginhawahan kundi pati na rin sa kita. Isa sa aking mga kliyente ang bumili ng isang maliit na apartment sa Tbilisi, mabilis itong inupahan nang pangmatagalan, at ginamit ang nalikom upang bumili ng apartment sa baybayin. Bilang resulta, nakalikha siya ng dalawang daluyan ng kita sa loob lamang ng ilang buwan.

Ang Georgia ay naging isang tunay na pang-akit para sa mga mamumuhunan nitong mga nakaraang taon dahil sa mababang hadlang sa pagpasok at mga simpleng patakaran para sa mga dayuhan. Mabilis ang pagmamay-ari ng ari-arian, minimal ang mga buwis, at ang mga apartment sa Tbilisi at Batumi ay nag-aalok ng mas mataas na kita sa pagrenta kaysa sa karamihan ng mga bansa sa EU. Ginagawa nitong kaakit-akit ang merkado sa mga naghahanap na pumasok sa merkado nang mabilis at makakita ng mga resulta.

Kasabay nito, ang Vienna at ang buong Austria ay nananatiling simbolo ng katatagan. Walang matinding pagbabago-bago, mataas at pare-pareho ang demand, at ang mga presyo ng pabahay ay patuloy na tumataas sa loob ng mga dekada. Para sa karamihan ng mga pangmatagalang mamumuhunan, ang Austria ang panalo—ito ay isang nahuhulaan at maaasahang merkado kung saan maaaring mapanatili at mamuhunan ang kapital nang walang mga hindi kinakailangang panganib.

Tiwala ang Georgia na itinatatag ang sarili bilang isang kilalang manlalaro sa mapa ng pamumuhunan ng Europa. Ang bansa ay estratehikong matatagpuan sa sangandaan ng mga ruta ng transportasyon sa pagitan ng Europa at Asya, na ginagawa itong isang natural na sentro ng logistik at kalakalan. Ayon sa National Bank of Georgia, ang direktang pamumuhunan ng dayuhan ay lumampas sa $2.0 bilyon noong 2023, 12% sa 2024 pangunahin dahil sa mga pamumuhunan mula sa Netherlands, UK, at US.

Ang patakarang pang-ekonomiya ay nananatiling isa sa mga pinakaliberal sa rehiyon: ang corporate income tax ay 15%, ang dividend tax para sa mga residente ay 5%, at ang pagpaparehistro ng pagmamay-ari ng ari-arian ay tumatagal lamang ng isang araw. Ang Georgia ay nasa ika-7 pwesto sa buong mundo sa 2019 at nagpapanatili ng mataas na marka sa kategoryang "proteksyon ng mamumuhunan".

Isa pang dahilan ng pagiging kaakit-akit ay ang pangako ng bansa na maging bahagi ng European Union: ang bansa ay mayroon nang katayuan bilang kandidato para sa pagiging miyembro at nagpapatakbo sa ilalim ng Kasunduan sa Asosasyon. Dahil dito, ang mga pamilihan ng real estate at logistik ay partikular na kaakit-akit sa mga mamumuhunan sa Europa na naghahanap ng lokasyon na may mas mababang hadlang sa pagpasok at potensyal sa paglago.

Ngunit sa kabila ng lahat ng mga bentahe, mayroon ding mga panganib. Simula noong 2024, ang bansa ay nasa ilalim ng mahigpit na krisis pampulitika, at ang mga isyu ng integridad ng teritoryo ay nananatiling apurahan. Gayunpaman, kahit na isinasaalang-alang ang mga salik na ito, ang merkado ay patuloy na lumalaki: ayon sa Colliers Georgia, noong 2025, ang average na presyo ng bahay sa Tbilisi ay tumaas ng humigit-kumulang 6-7% kumpara sa nakaraang taon, at ang mga rate ng pag-upa ay nanatili sa isang antas na nagbibigay ng ani na humigit-kumulang 6-8% bawat taon.

Ayon sa PwC, World Bank at Numbeo, ang Georgia ay kabilang sa mga bansang may pinakamataas na transparency sa transaksyon sa Silangang Europa.

• Pagnenegosyo (World Bank): Ika-7 sa mundo para sa kadalian ng pagnenegosyo.
• Numbeo (2024): Ang Tbilisi ay palaging kabilang sa nangungunang 20 lungsod sa Europa para sa abot-kayang pabahay.
• PwC: Ang Georgia ay kilala bilang isa sa mga hurisdiksyon na may mababang buwis at mga simpleng patakaran para sa pagpaparehistro ng ari-arian.

Para sa mga mamumuhunan, nangangahulugan ito: mabilis na nakukumpleto ang mga transaksyon, minimal ang mga gastos, at ang proteksyon ng mga karapatan sa pag-aari ay lubos na maaasahan ayon sa mga pamantayang panrehiyon.

Portugal. Sikat dahil sa Golden Visa at matatag na daloy ng turista. Ang malakas na demand sa Lisbon at Algarve ay nagpataas ng mga presyo: ang mga entry threshold ay mula €280,000–350,000, at ang kita ng upa ay nasa average na 3–4% lamang bawat taon. Ang merkado ay itinuturing na sobrang init at mas angkop para sa pagpapanatili ng kapital kaysa sa mabilis na kita. Kung ang iyong layunin ay hindi lamang isang pamumuhunan kundi pati na rin isang paglipat/pamumuhay sa EU, makatuwiran na ihambing ang real estate sa Portugal sa mga opsyon sa Georgia.

Espanya. Nag-aalok ng katatagan at likididad, ngunit may kaakibat na mataas na buwis. Ang mga hindi residente ay nahaharap sa mga buwis sa pag-upa na hanggang 24%, at ang buwis sa kita ng kapital ay nalalapat kapag nagbebenta. Bilang resulta, ang tunay na kita ay 2-3% bawat taon, ngunit ang merkado ay maaasahan at ang mga presyo ay tumataas nang maayos.

Cyprus. Pinagsasama ang mga ari-arian sa tabing-dagat na may mga bawas sa buwis, sikat ito sa mga naghahanap ng mga villa sa tabing-dagat. Gayunpaman, kasunod ng krisis sa pagbabangko, bumaba ang kumpiyansa, at mababa ang likididad sa labas ng mga lugar ng resort. Karaniwan ang kita, ngunit ang bansa ay lubos na umaasa sa turismo. Samantala, ang pamumuhunan sa real estate sa Cyprus ay kadalasang pinipili ng mga naghahanap ng kombinasyon ng dagat, isang malinaw na hurisdiksyon sa Europa, at isang mas mala-resort na pamumuhay, bagama't isinasaalang-alang ang pana-panahon.

Turkey. Kaakit-akit dahil sa mababang presyo at saklaw ng merkado—mula Istanbul hanggang Antalya. Gayunpaman, ang implasyon at ang hindi matatag na lira ay nagpapahirap sa pagtataya ng ani. Para sa mga mamumuhunan na may mataas na risk appetite, ang merkado ay nananatiling kaakit-akit, ngunit hindi gaanong mahuhulaan kaysa sa Europa.

Maraming mamumuhunan, matapos subukan ang mga pamilihan ng Espanya o Portugal at nakaranas ng mataas na buwis at mababang kita, ang pumipili sa Georgia bilang isang mas flexible at kumikitang opsyon. Mas madaling pumasok sa merkado, mas mabilis na isara ang kasunduan, at agad na simulan ang pag-upa ng ari-arian.

• Noong una, isinaalang-alang ng mga kliyente kong Aleman ang mga apartment sa Lisbon, ngunit pagkatapos ihambing ang mga presyo at kita, pinili nila ang mga apartment sa Batumi. Sa huli, nakamit nila ang 7% taunang kita, kumpara sa inaasahang 3% sa Portugal.

Kaya naman, ang Georgia ngayon ay itinuturing na isang pangalawang antas ng merkado: "bata pa," ngunit dahil dito, mas kumikita at mas nangangako.

Gusto ng mga mamumuhunan ang Georgia dahil simple lang ang lahat: isang araw lang ang pagpaparehistro ng ari-arian, minimal ang mga buwis, at malawak ang pagpipilian ng pabahay—mula sa abot-kayang mga apartment sa Tbilisi hanggang sa mga apartment sa baybayin ng Black Sea. Simula noong 2018, patuloy na tumataas ang mga presyo, at malayang makakabili ng ari-arian ang mga dayuhan.

Pagkatapos ng krisis noong 2008–2012, ang merkado ng real estate sa Georgia ay bumagsak sa pinakamababang antas. Sa Tbilisi at Batumi, ang mga presyo kada metro kuwadrado ay bumaba ng 25–30%, at halos nawala ang demand sa ibang bansa. Ngunit nagbago ang sitwasyon pagkatapos ng 2016: mas aktibong nakasama ang bansa sa Europa, naitatag ang paglalakbay na walang visa kasama ang EU, at nagsimulang lumago ang turismo sa mga rekord na bilis.

Mula sa puntong iyon, nagsimula ang unti-unting pagbangon: simula noong 2018, ang mga presyo ng apartment ay patuloy na tumaas ng average na 6-7% bawat taon. Ang merkado ay mabilis na nakabawi sa mga lugar ng resort tulad ng Batumi, Gudauri, at Kobuleti. Ayon sa National Statistics Agency ng Georgia, ang average na taunang paglago ng presyo ng pabahay noong 2024 ay 6.6%, at hinuhulaan ng mga analyst ang katulad na paglago sa 2025.

Mahalagang maunawaan ng mga mamumuhunan na ang merkado ng Georgia ay patuloy na lumalaki. Sa Tbilisi, ang mga presyo ay patuloy na tumataas sa mga gitnang distrito ng Vake, Saburtalo, at Mtatsminda. Sa Batumi, ang presyo ng isang metro kuwadrado ng ari-arian sa tabing-dagat ay halos dumoble sa nakalipas na limang taon, sa kabila ng napakababa ng mga panimulang presyo ayon sa mga pamantayan ng Europa.

Maging sa mga rehiyon, mayroong pagtaas ng aktibidad: Ang Kakheti (isang rehiyon ng alak) at Kutaisi (ang pangalawang pinakamalaking lungsod) ay sumunod sa halimbawa ng kabisera. At sa mga resort sa bundok tulad ng Bakuriani at Gudauri, ang interes sa mga chalet at mga panandaliang paupahang apartment ay lalong lumalaki.

• Tbilisi ang pangunahing pamilihan ng bansa, nangunguna sa pangmatagalang pagrenta at matatag na demand. Nag-aalok ito ng abot-kayang mga apartment sa mga bagong gusali para rentahan ng mga expat at mga estudyante.
• Ang Batumi ang pangalawang pinakamalaking lungsod at malinaw na paborito ng mga dayuhang mamumuhunan. Ang lungsod ay umuunlad sa turismo, kaya mas mataas ang kita sa pag-upa kaysa sa Tbilisi, lalo na sa tag-araw.
• Kutaisi kaysa sa kabisera, ngunit aktibong umuunlad salamat sa paliparan at panloob na paglipat nito.
• Ang mga bulubunduking lugar (Gudauri, Bakuriani) ay isang bagong kalakaran: parami nang parami ang mga turistang pumipili ng mga ski resort, at ang mga mamumuhunan ay bumibili ng mga apartment na may mga ski-in/ski-out package.

Kapansin-pansin, madalas na pinagsasama ng mga bihasang mamumuhunan ang dalawang estratehiyang ito: bumibili sila ng isang apartment sa Tbilisi para sa katatagan at isa pang ari-arian sa tabi ng dagat o sa mga bundok para sa pana-panahong kita. Ang portfolio na ito ay balanse at pinoprotektahan laban sa kawalan ng aktibidad sa pag-upa.

Ang muling pagbebenta (humigit-kumulang 70% ng mga transaksyon) ay mga lumang apartment na kumikitang bilhin para sa pagsasaayos at paupahan. Ito ang pinaka-abot-kayang paraan upang makapasok sa merkado.

Aktibong itinatayo ang mga bagong gusali

Ang mga luxury apartment ay mga premium na apartment sa tabi ng dagat o sa gitnang Tbilisi. Limitado ang demand, ngunit ang ani ay higit sa karaniwan.

Naging uso na ang mga aparthotel at managed hotel

Kasalukuyang pinapalakas ng mga dayuhang mamumuhunan ang malaking bahagi ng demand sa merkado ng pabahay sa Georgia, lalo na sa Batumi at Tbilisi. Ayon sa mga developer, ang bahagi ng mga dayuhang mamimili sa kabuuang transaksyon ay tumaas ng halos 40% noong 2024, at sila na ang bumubuo sa karamihan sa mga bayan ng resort.

• Mga Ruso. Simula noong 2022, ang mga Ruso ang naging pinakamalaking grupo ng mga mamimili, kapwa dahil sa paglipat ng tirahan at pagnanais na makakuha ng puhunan. Pangunahin nilang binibili ang mga apartment sa Tbilisi (para sa permanenteng paninirahan at pangmatagalang paupahan), pati na rin ang mga apartment sa tabing-dagat sa Batumi.
• Mga Europeo. Nangunguna ang mga mamumuhunan mula sa Germany, UK, at mga estadong Baltic. Para sa marami, ito ay isang paraan upang pag-iba-ibahin ang kanilang mga portfolio at ma-access ang isang mas abot-kayang merkado kaysa sa EU. Kadalasang pinipili ng mga Europeo ang mga bagong gusali sa Tbilisi at mga apartment sa Batumi, na nakatuon sa kita mula sa mga panandaliang pagrenta sa pamamagitan ng Airbnb at Booking.
• Mga mamumuhunang Tsino. Pangunahing nakatuon ang kanilang interes sa segment ng komersyo—mga opisina, hotel, at espasyong tingian. Gayunpaman, nitong mga nakaraang taon, aktibo rin silang bumibili ng mga bagong gusali sa Tbilisi, na tinitingnan ang mga ito bilang pangmatagalang pamumuhunan. Isang mahalagang salik ang pakikilahok ng mga kumpanyang Tsino sa mga proyekto ng konstruksyon, na lalong nagpapasigla sa demand.
• Mga bansang Arabo. Ang mga mamumuhunan mula sa UAE, Saudi Arabia, at Kuwait ay naaakit sa mga premium na segment: mga luxury apartment sa Batumi, mga hotel complex sa baybayin, at mga piling apartment sa gitnang Tbilisi. Para sa kanila, ang Georgia ay kaakit-akit bilang isang abot-kaya ngunit promising na "pangalawang antas" pagkatapos ng Dubai at Doha.

Sa pagsasagawa, ang dayuhang demand ay may malaking impluwensya sa istruktura ng merkado. Bagama't binabalanse ng Tbilisi ang mga lokal at dayuhan, sa Batumi, ang mga dayuhan ang bumubuo sa karamihan ng mga mamimili ng mga bagong bahay. Ito ang dahilan kung bakit mas mabilis na tumaas ang mga presyo dito nitong mga nakaraang taon kaysa sa ibang mga rehiyon ng bansa.

Hindi tulad ng maraming bansa sa EU, ang mga dayuhan ay maaaring bumili ng real estate sa Georgia nang halos walang mga paghihigpit. Ang pangunahing eksepsiyon ay ang lupang pang-agrikultura, na ipinagbabawal sa mga dayuhan na direktang ariin. Kung hindi man, iba't ibang opsyon sa pagmamay-ari at pamumuhunan ang magagamit:

Pagmamay-ari ng freehold. Kapag bumili ka ng apartment o bahay, ikaw ang magiging ganap na may-ari ng ari-arian. Ang karapatang ito ay pangmatagalan at kabilang dito ang kakayahang umupa, magbenta muli, magregalo, o magpamana nito.

Sa pamamagitan ng isang kumpanya (LLC sa Georgia o isang kompanya sa EU). Ito ay isang popular na opsyon para sa mga mamumuhunan na gustong iwasan ang pagbabawal sa pagbili ng lupang pang-agrikultura. Sa pamamagitan ng pagpaparehistro ng isang kompanya, maaari kang legal na bumili ng isang lote ng lupa, halimbawa, sa kabundukan o sa tabi ng dagat, at magtayo ng bahay o hotel.

Mga REIC / real estate investment trust. Pinauunlad pa rin ng Georgia ang merkado ng real estate investment trust nito, ngunit lumitaw na ang mga unang halimbawa (sa Tbilisi at Batumi). Ito ay isang paraan upang mamuhunan sa pamamagitan ng isang trust at makabuo ng kita nang hindi direktang pinamamahalaan ang mga ari-arian.

Mga pinagsamang pagbili, mana, at mga family trust. Madalas gamitin kapag kumukuha ng ari-arian para sa pamilya o mga kasosyo sa negosyo. Ang batas sa mana sa Georgia ay medyo simple: sapat na ang isang testamento o deed of gift. Para sa maraming ari-arian, inirerekomenda ng mga abogado ang mga family trust o pagpaparehistro sa pamamagitan ng isang kumpanya.

Ang pagbili bilang isang pribadong indibidwal ang pinakamadali at pinakamabilis na opsyon, lalo na pagdating sa mga apartment sa Tbilisi o Batumi. Ang transaksyon ay nakukumpleto sa loob ng 1-2 araw.

Kung ang layunin ay lupang mabundok o pagtatayo ng hotel, isang kompanya (LLC) ang itatatag. Ito ay tumatagal ng hanggang 2-3 araw at nagkakahalaga ng humigit-kumulang $100-150.

Sa Georgia, medyo simple lang ang mga tuntunin sa mana: ayon sa batas, awtomatikong napupunta ang ari-arian sa pinakamalapit na kamag-anak—ang asawa, mga anak, at mga magulang. Kung mayroong testamento, mas malinaw ang proseso at halos palaging nareresolba nang walang litigasyon.

Maginhawa ito para sa mga dayuhang mamumuhunan, ngunit may isang paalala: ang pagproseso at pagkilala sa mga dokumento ay maaaring depende sa bansang pinagmulan ng mga tagapagmana. Samakatuwid, mas gusto ng marami na isaayos ang kanilang pagmamay-ari nang maaga.

Ang isang LLC ay kadalasang ginagamit upang magparehistro ng isang ari-arian : sa kasong ito, ang mana ay hindi ang apartment o bahay mismo, kundi isang bahagi sa kumpanya. Pinapadali nito ang paglilipat ng mga ari-arian at naiiwasan ang mga karagdagang gastos.

Ang isa pang pagpipilian ay ang family trust. Ang istrukturang ito ay nagbibigay sa mamumuhunan ng kontrol sa kung paano at kanino ililipat ang ari-arian, pinoprotektahan ang mga ari-arian mula sa paghahati-hati sa mga hindi pagkakaunawaan ng pamilya, at tinitiyak ang pagiging kompidensiyal. Bagama't ang sistema ng trust mismo ay hindi pa kasing-unlad sa Georgia tulad ng sa UK o Austria, iminumungkahi ng mga lokal na abogado ang pagtatatag ng mga trust sa mga hurisdiksyon ng EU o US at "pag-uugnay" sa mga ito ng real estate ng Georgia.

Kaya, ang mamumuhunan ay may pagpipilian:

• mag-iwan ng mana bilang default (awtomatikong paglilipat sa mga kamag-anak),
• gumawa ng testamento sa Georgia,
• o kaya'y ibalangkas ang asset nang maaga sa pamamagitan ng isang kumpanya o trust upang maalis ang burukrasya at gawing mahuhulaan ang proseso hangga't maaari.

Ang pangunahing restriksyon ay ang mga dayuhan ay hindi maaaring direktang magmay-ari ng lupang pang-agrikultura. Gayunpaman, maaaring iwasan ang panuntunang ito sa pamamagitan ng pagpaparehistro ng isang kumpanya. Walang mga restriksyon para sa mga apartment, condo, komersyal na ari-arian, at mga bahay sa tabing-dagat.

Sa Georgia, simple lang ang proseso ng pagbili: ang isang dayuhan ay maaaring maging may-ari ng apartment sa isang araw at agad itong paupahan. Sa Austria, mas kumplikado ang mga bagay-bagay: kinakailangan ang mga lisensya, mga pamamaraan ng notaryo, at kadalasang pag-apruba mula sa mga awtoridad sa lupa.

Ngunit ang Vienna at iba pang mga lungsod ay may kalamangan: mas matatag ang merkado, mabagal ngunit maaasahan ang pagtaas ng mga presyo, at mas nahuhulaan ang demand. Sa Georgia, mas mataas ang kita, mas mura ang pagpasok, ngunit ang mga panganib (mga halaga ng palitan, politika, demand) ay mas mataas nang malaki.

Bagama't mas simple ang proseso ng pagbili sa Georgia kaysa sa karamihan ng mga bansang Europeo, mahalagang isaalang-alang ang ilang mahahalagang legal na hakbang. Tinitiyak ng wastong pagpaparehistro na ang ari-arian ay tunay na pagmamay-ari ng mamimili at hindi nababalutan ng mga utang o hindi pagkakaunawaan.

1. Pagkuha ng tax identification number (TIN).
   Kailangan ito ng mga dayuhan upang magparehistro ng isang transaksyon sa House of Justice. Makukuha ito sa loob ng isang araw.
2. Paunang kasunduan at deposito.
   Karaniwang pinagsasama-sama ang developer o may-ari, ang deposito ay 5–10% ng presyo ng pagbili.
3. Inspeksyon ng ari-arian ng isang abogado.
   Sinusuri ng abogado ang katas ng kadastral, bineberipika ang pagmamay-ari, at sinusuri ang anumang mga utang o pasanin.
4. Pagnotaryo ng kontrata.
   Ang mga transaksyon sa tirahan ay nangangailangan ng isang notaryo sa karamihan ng mga kaso, lalo na kung ang pagbabayad ay ginawa nang hulugan o ang ari-arian ay nakarehistro sa maraming may-ari.
5. Pagpaparehistro sa Cadastre (Public Registry).
   Ang Georgia ay nagpapatakbo sa isang prinsipyong "one-stop shop": ang pagmamay-ari ay ipinapasok sa elektronikong rehistro at kinukumpirma sa pamamagitan ng isang sipi.
6. Pagkuha ng sertipiko ng pagmamay-ari.
   Ang katas ay ibibigay sa loob ng 1–4 na araw ng negosyo (pinabilis na pagpaparehistro – parehong araw para sa 350 GEL).

Sa Georgia, ang proseso ng pagbili ay malinaw, ngunit ang mga dayuhang mamumuhunan ay halos palaging nangangailangan ng isang abogado. Ang isang ahente ay tumutulong sa paghahanap ng ari-arian, pakikipagnegosasyon, at pag-verify ng mga presyo sa merkado. Ang abogado naman ang humahawak sa lahat ng legal na due diligence: pagsuri sa kasaysayan ng kadastral, pagbalangkas ng kasunduan sa pagbili, pagtiyak sa tamang paglilipat ng mga pondo, at pagrehistro ng ari-arian sa Public Registry.

Sa pagsasagawa, ito ay mas mahalaga kaysa sa inaakala: maraming apartment, lalo na sa mga lumang gusali sa Tbilisi, ang maaaring may mga hindi natukoy na isyu—mga hindi pagkakaunawaan sa mana, mga lumang bayarin sa kuryente at tubig, o mga ilegal na renobasyon. Sinusuri ng isang abogado ang mga panganib na ito nang maaga.

Para makabili ng apartment o bahay sa Georgia, ang kailangan mo lang ay:

• nasa legal na edad (18 taong gulang o pataas),
• magpakita ng wastong pasaporte,
• Para sa malalaking transaksyon, kumpirmahin ang pinagmulan ng mga pondo (mga karaniwang tuntunin ng AML).

Hindi kinakailangan ang residence permit o visa para sa pagbili. Nangangahulugan ito na ang isang dayuhan ay maaaring dumating sa bansa bilang isang turista at makumpleto ang transaksyon sa loob lamang ng ilang araw.

Ang pangunahing restriksyon ay ang hindi direktang pag-aari ng mga dayuhan sa lupang pang-agrikultura . Ito ay nalulutas sa pamamagitan ng pagpaparehistro ng isang kumpanya (LLC) o muling pagsasaayos ng lupain.

Ang baybayin (Batumi, Kobuleti) ay nakatuon sa mga apartment sa mga residential complex at mga ari-ariang parang hotel. Karamihan sa mga bagong proyekto ay ibinebenta sa mga kumpanya ng pamamahala, na nagpapadali sa pagrenta. Ito ay maginhawa para sa mga gustong kumita nang hindi permanenteng nakatira sa Georgia.

Sa mga bulubunduking rehiyon (Gudauri, Bakuriani), kadalasang bumibili ang mga tao ng mga apartment sa mga aparthotel o lote ng lupa para sa pagtatayo ng mga hotel at chalet. Gayunpaman, ang mga dayuhan ay nakakakuha lamang ng lupa sa pamamagitan ng mga kumpanya. Ang mga lote na ito ay in demand dahil sa turismo sa buong taon, ngunit nangangailangan ang mga ito ng mas malaking pangangasiwa at pamumuhunan.

Ang Georgia ay isa sa ilang mga bansa kung saan maaari kang magparehistro ng real estate nang malayuan.

Para gawin ito:

1. Ang isang kapangyarihan ng abogado ay inisyu ng isang notaryo sa lugar ng paninirahan.
2. Ang mga dokumento ay ipinapadala sa Georgia at sertipikado.
3. Pipirmahan ng isang abogado o awtorisadong kinatawan ang kasunduan at irerehistro ang transaksyon.

Ang proseso ay tumatagal ng 1-2 linggo. Kapansin-pansin, maraming transaksyon noong 2022-2024 ang sumunod sa ganitong padron: ang mga mamimili mula sa Russia at Europa ay bumili ng mga apartment sa Batumi at Tbilisi nang hindi kinakailangang bumisita nang personal.

Bago bumili ng real estate sa Georgia, mahalagang magsagawa ng legal na pagsusuri. Kailangan mong tiyakin na ang apartment o bahay ay walang mga lien, utang, o litigasyon, at ang bagong gusali ay mayroong lahat ng kinakailangang permit. Mahalaga ring suriin kung ang developer ay rehistrado at awtorisadong magbenta. Totoo ito lalo na para sa mga residential complex sa Batumi, kung saan ang ilang proyekto ay inilulunsad nang walang kumpletong dokumentasyon. Ang isang abogado ay makakatulong na maiwasan ang panganib ng pagbili ng isang "papel" na bahay.

Pagkatapos ng beripikasyon, ang transaksyon ay irerehistro sa Public Service Hall (House of Justice) —isang moderno at one-stop shop kung saan maaari kang magsumite ng mga dokumento, magbayad ng bayad, at makatanggap ng elektronikong titulo ng lupa.

• Ang karaniwang pagpaparehistro ay tumatagal ng hanggang 4 na araw ng negosyo.
• Posible ang mabilis na pagproseso sa loob ng 1 araw sa pamamagitan ng pagbabayad ng karagdagang bayad (humigit-kumulang 350 GEL).

Ang nagresultang sertipiko ay may ganap na legal na bisa at kinikilala ng lahat ng ahensya ng gobyerno, at maaari ring gamitin sa mga internasyonal na transaksyon, tulad ng mga mortgage o mana.

Mas kapaki-pakinabang ang pagbili ng real estate sa Georgia kaysa sa maraming bansa sa EU, dahil mas simple at mas mura ang sistema ng buwis. Ang mga dayuhang mamumuhunan ay hindi nahaharap sa mga tungkulin sa selyo o mataas na gastos sa pagpaparehistro, at ang mga pangunahing gastos ay nauugnay sa pagpaparehistro at mga bayarin sa legal.

Buwis sa Ari-arian
Para sa mga indibidwal, ang rate ay nakadepende sa kita ng pamilya:

• para sa kita na hanggang 100,000 lari - mula 0.05% hanggang 0.2% ng halaga sa pamilihan ng ari-arian;
• para sa mga kita na higit sa 100,000 lari – 0.8–1%.

Para sa mga kumpanya, ang rate ay nakatakda sa 1% ng halaga ng libro.

Buwis sa Kita:
Para sa kita sa pag-upa, ang singil ay 5% kung ang may-ari ay nakarehistro sa rehistro ng may-ari ng lupa. Kung hindi, ang pangkalahatang singil na 20% ang ilalapat.

Buwis sa Korporasyon:
Ang mga residenteng kumpanya ay napapailalim sa 15% na rate, ngunit ang buwis ay ipinapataw lamang sa mga distribusyon ng kita (ang "modelo ng Estonia"). Ang mga internasyonal na kumpanya at ang sektor ng IT ay napapailalim sa mga bawas sa buwis na 0-5%.

VAT
rate ay 18%, ngunit hindi ito ipinapataw sa mga pagbili ng residential property ng mga indibidwal. Hindi rin sakop ng mga serbisyo sa pag-export at turismo.

Ang excise tax
ay nalalapat lamang sa mga excisable na produkto (alkohol, tabako, gasolina) at walang direktang kaugnayan sa real estate.

Ang mga karagdagang buwis at mga espesyal na konsiderasyon sa Georgia ay pangunahing nakakaapekto sa mga hindi residente at mga kumpanyang nakikipagtulungan sa mga dayuhang kontratista. Halimbawa, kapag ang mga hindi residente ay nagbibigay ng mga serbisyo, isang refundable VAT rate na 18% ang nalalapat.

Bilang karagdagan, kung ang isang hindi residente ay tumatanggap ng kita mula sa mga pinagkukunan sa Georgia, may nalalapat na withholding tax: ang karaniwang rate ay 10%, ang preferential rate na 5% ay nalalapat sa mga dibidendo at royalties, at sa kaso ng mga pagbabayad sa mga hurisdiksyon sa labas ng bansa, ang buwis ay tataas sa 15%.

Naglalaan din ng mga parusa ang sistema ng buwis para sa mga nahuling paghahain ng buwis. Ang nahuling paghahain ng tax return ay may multang 100 lari, at ang nahuling pagbabayad ay may multang 0.05% para sa bawat araw ng pagkaantala.

Kung ang mga atraso ay magpapatuloy nang higit sa dalawang buwan, ang multa ay maaaring mula 5 hanggang 10% ng hindi nabayarang buwis. Kaya naman, ang pagsunod sa buwis sa Georgia ay nananatiling mahigpit ngunit malinaw: nauunawaan ng mga mamumuhunan hindi lamang ang halaga ng kanilang mga obligasyon kundi pati na rin ang mga kahihinatnan ng hindi pagsunod.

Kapag bumibili ng real estate, ang mamumuhunan ay nagbabayad ng:

• mga serbisyong legal - karaniwang 1-2% ng halaga ng transaksyon,
• mga serbisyo ng ahente - 2-3% (kung ang ari-arian ay binili sa pamamagitan ng isang ahensya),
• bayad sa estado para sa pagpaparehistro - 50 GEL (4 na araw ng trabaho) o 350 GEL (1 araw).

Sa kabuuan, ang mga gastos ay bihirang lumampas sa 2–5% ng halaga ng transaksyon, na mas mababa nang malaki kaysa sa Austria, kung saan ang mga buwis at bayarin sa notaryo ay maaaring umabot sa 7–10%.

Sa Austria, ang pagbili ng real estate ay palaging may kasamang malalaking karagdagang gastos—mas marami pang impormasyon tungkol dito sa artikulong " Mga Buwis sa Ari-arian sa Austria ." Bukod sa Grunderwerbsteuer (3.5%), ang mamumuhunan ay nagbabayad ng bayad sa pagpapatala ng lupa (1.1%), notaryo at mga bayarin sa legal (karaniwan ay karagdagang 2-3%). Kung ang ari-arian ay ibebenta sa kalaunan, babayaran ang isang capital gains tax—ang rate ay depende sa tagal ng pagmamay-ari at mula 4.2% hanggang 30%. Samakatuwid, ang kabuuang gastos sa transaksyon sa Austria ay kadalasang umaabot sa 7-10% ng halaga ng ari-arian, at hindi kasama rito ang kasalukuyang mga buwis sa kita o pagpapanatili ng ari-arian.

Sa Georgia, ibang-iba ang sitwasyon. Walang stamp duty o purchase tax, ang pagpaparehistro ay tumatagal ng 1-4 na araw, at nagkakahalaga ng nasa pagitan ng 50 at 350 GEL (humigit-kumulang €15-100). Ang pangunahing gastusin ng mamumuhunan ay ang mga bayarin para sa isang abogado at ahente, na karaniwang umaabot sa 2-5% ng transaksyon.

Kapag muling ibinebenta ang isang ari-arian, ang mga indibidwal ay hindi sakop ng capital gains tax kung ang apartment ay pagmamay-ari nang higit sa dalawang taon. Ginagawa nitong mas madaling ma-access at mas mabilis na makapasok sa merkado ng Georgia, bagama't ang Austria ay tiyak na nag-aalok ng mas mataas na antas ng katatagan at transparency.

Ang Georgia ay walang tradisyonal na programang "Golden Visa" tulad ng Portugal o Greece, ngunit ang mga dayuhang mamumuhunan ay maaaring makakuha ng paninirahan sa pamamagitan ng pamumuhunan. Ang pangunahing ruta ay isang pamumuhunan na hindi bababa sa $300,000 sa ekonomiya ng Georgia o ang pagbili ng real estate (hindi kasama ang lupang pang-agrikultura) na may katulad na halaga.

Upang maayos na masuri ang landas na ito, kapaki-pakinabang na ihambing ito sa kung paano gumagana ang mga pansamantalang permit sa paninirahan, permanenteng permit sa paninirahan, at mga programa sa pagkamamamayan sa pamamagitan ng pamumuhunan sa Europa : ang mga kinakailangan para sa mga halaga, termino, paninirahan, at pag-uulat ay karaniwang mas mahigpit doon.

Para makakuha ng residence permit sa Georgia sa pamamagitan ng pamumuhunan, dapat kang mamuhunan ng hindi bababa sa $300,000. Ang mga pondong ito ay maaaring gamitin sa pagbili ng apartment, bahay, suite, o hotel, o pamumuhunan sa isang negosyo. Mahalagang tandaan na ang halaga sa merkado ng ari-arian ay dapat kumpirmahin ng isang sertipikadong appraiser.

Upang ihambing ang mga senaryo ng "Europeo", kapaki-pakinabang na hiwalay na suriin kung paano at bakit bumibili ng ari-arian ang mga tao sa Greece : doon, ang lohika ay kadalasang umiikot sa katayuan ng paninirahan, paglipat ng pamilya, at pangmatagalang pagmamay-ari, hindi lamang ang mataas na kasalukuyang kita.

Ang inisyu na permit sa paninirahan ay may bisa sa loob ng limang taon at nag-aalok sa mamumuhunan ng malawak na hanay ng mga pagkakataon: legal na paninirahan sa bansa, karapatang magsagawa ng negosyo, at access sa pangangalagang pangkalusugan at edukasyon. Ang programa ay hindi lamang naaangkop sa mamumuhunan kundi pati na rin sa kanilang mga miyembro ng pamilya—mga asawa, mga menor de edad na anak, at mga dependent—na maaaring makakuha ng permit sa paninirahan kasama ng pangunahing aplikante.

Dahil dito, ang programa ay nagiging kaakit-akit sa mga taong hindi lamang nakakakita sa Georgia bilang isang destinasyon ng pamumuhunan, kundi pati na rin bilang isang lugar upang ilipat ang buong pamilya.

Ang investment residence permit sa Georgia ay hindi direktang daan patungo sa pagkamamamayan. Kahit na namuhunan na ang mamumuhunan ng kinakailangang pondo, ang pagkuha ng pasaporte ay nangangailangan ng hindi bababa sa 10 taon at pagtugon sa mga karagdagang pamantayan, kabilang ang kahusayan sa wika at pangunahing integrasyon sa lipunan. Bukod pa rito, ang residence permit mismo ay hindi nagbibigay ng karapatang magtrabaho nang inupahan—nangangailangan ito ng hiwalay na permit, habang ang aktibidad sa negosyo ay libre mula sa unang araw.

Ang programa ay dinisenyo para sa mga tunay na mamumuhunan, kaya kasama rito ang pagsubaybay sa taunang kita ng negosyo:

• $50,000 sa unang taon,
• $100,000 sa pangalawa,
• $120,000 sa ikatlo at mga susunod pang yugto.

Ang mga tagapagpahiwatig na ito ay kinukumpirma taon-taon sa pamamagitan ng pag-uulat sa Ahensya para sa Pagpapaunlad ng mga Serbisyong Pampubliko.

Dati, ang mga dayuhan ay kailangan lang bumili ng real estate sa halagang $300,000 para makakuha ng residence permit na halos awtomatikong makuha. Simula noong 2023, mas hinigpitan ang mga kinakailangan: ngayon, mandatory na magpakita ng turnover ng negosyo at ebidensya na ang pamumuhunan ay talagang gumagana sa ekonomiya ng bansa. Ito ay naglalayong labanan ang mga "dormant visa," kung saan ang mga mamumuhunan ay bumibili lamang ng mga apartment nang hindi nakikilahok sa pagpapaunlad ng merkado.

• Pagbili ng lupang pang-agrikultura (walang karapatan ang mga dayuhan dito).
• Pagmamaliit sa mga kinakailangan sa kita – kung ang isang negosyo ay hindi makakatugon sa mga kinakailangang bilang, ang permit sa paninirahan ay hindi palalawigin.
• Pagpaparehistro sa pinababang halaga: isinasaalang-alang ng rehistrong kadastral ang halaga sa pamilihan, hindi ang presyo sa kontrata.

Ang Airbnb at Booking ang nananatiling pangunahing plataporma ng pagrenta sa Tbilisi at Batumi. Ang kita ay maaaring umabot sa 7-9% bawat taon, lalo na sa panahon ng kapaskuhan, ngunit dapat isaalang-alang ang mataas na kompetisyon at pagiging pana-panahon. Ang mga apartment sa Batumi ay kadalasang walang nakatira tuwing taglamig, habang sa Tbilisi, bumababa ang demand tuwing hindi peak period ng mga turista.

Matatag ang demand para sa mga pangmatagalang kontrata sa kabisera. Mas gusto ng mga expats, estudyante, at empleyado ng mga internasyonal na kumpanya na umupa ng mga apartment nang isang taon o mas matagal pa. Mas mababa ang kita— 5–6% bawat taon— ngunit mas maaasahan ito at nag-aalok ng mas mababang panganib sa downtime.

Hindi pa nagpapatupad ng mahigpit na mga paghihigpit sa mga panandaliang pagrenta ang Georgia, gaya ng ginawa ng maraming kabisera ng Europa. Gayunpaman, aktibong tinatalakay ng Tbilisi ang pangangailangan para sa mga regulasyon para sa sektor ng Airbnb, at ang ilang mamumuhunan ay lumilipat na sa isang pangmatagalang modelo upang maiwasan ang pagiging umaasa sa mga potensyal na pagbabago.

• Tbilisi: ang mga apartment sa sentro ay nagbubunga ng 5-6% sa mga pangmatagalang paupahan, habang ang mga studio sa Saburtalo o Vake ay maaaring magbunga ng hanggang 7% sa mga panandaliang paupahan.
• Batumi: Sa tag-araw, ang mga apartment sa tabing-dagat ay kumikita ng hanggang 9-10%, ngunit sa off-season, ang kakayahang kumita ay bumababa nang husto.
• Gudauri at Bakuriani: Ang mga aparthotel na malapit sa mga ski resort ay nagbubunga ng 6–8% kapag maayos na pinamamahalaan.
• Kutaisi: isang lumalagong merkado, katamtaman ang ani – 4–5%, ngunit patuloy na lumalaki ang demand salamat sa paliparan.

Maraming may-ari ang ipinagkakatiwala ang kanilang mga apartment sa mga kompanya ng pamamahala. Sa Batumi at Gudauri, ang mga developer ay kadalasang nag-aalok ng isang simpleng solusyon: ikaw ang bibili ng apartment, at ang kompanya ang bahala sa pagrenta at pagpapanatili, na babayaran ka ng isang takdang porsyento ng kita (karaniwan ay 6-8% bawat taon).

Ang kita sa pag-upa ay binubuwisan ng 5% kung ang may-ari ay nakarehistro sa registry ng may-ari ng lupa. Kung hindi nakarehistro, ang karaniwang 20% ​​na rate ay naaangkop. Ginagawa nitong mas mura at mas simple ang opisyal na pagpaparehistro.

Sa Austria, ang kita sa pag-upa ay bihirang lumampas sa 2-3% bawat taon, at ang merkado ay mahigpit na kinokontrol. Ang pamumuhunan sa merkado ng real estate sa Austria ay mas katulad ng isang estratehiya sa pangangalaga ng kapital: ang mga pamumuhunan ay pangmatagalan, ang mga panganib ay minimal, ang mga presyo ay patuloy na tumataas sa loob ng mga dekada, at ang legal na balangkas ay maaasahang nagpoprotekta sa mga may-ari.

Sa Georgia, ang kita ay 2-3 beses na mas mataas, ngunit ito ay kapalit ng mas mataas na seasonality at mas mataas na panganib ng downtime. Ang merkado na ito ay angkop para sa mga mamumuhunan na handa para sa aktibong pamamahala at naghahanap ng balanse sa pagitan ng mataas na kita at pabagu-bagong presyo.

Ang kabisera ay nananatiling pinakamatatag na pamilihan ng bansa. Mataas ang demand para sa pangmatagalang paupahan mula sa mga expat, estudyante, at empleyado ng mga internasyonal na kumpanya. Ang karaniwang kita sa sentro ng lungsod ay nasa humigit-kumulang 5-6%, 7% para sa panandaliang paupahan Patuloy na tumataas ang mga presyo ng pabahay ng 6-8% taun-taon, lalo na sa mga lugar na may maunlad na imprastraktura. Ang Tbilisi ay angkop para sa mga mamumuhunan na naghahanap ng seguridad at likididad.

Isang pangunahing resort at pangunahing destinasyon ng pamumuhunan, ang Batumi ay nakakaranas ng matatag na paglago, pinapalakas ng pagdating ng pangunahing developer na EMAAR Group, na nagtatayo ng isang buong distrito na nagkakahalaga ng $6 bilyon. Kabilang sa mga pinakapangakong lokasyon ang Heroes' Alley, New Boulevard , at ang mga proyekto ng Batumi Island. Sa tag-araw, ang panandaliang kita sa pag-upa ay maaaring umabot sa 9-10%, habang ang mga apartment ay karaniwang walang nakatira sa taglamig. Para sa mga handang yakapin ang seasonality, ang Batumi ay nag-aalok ng isa sa pinakamataas na kita sa bansa.

Ang Kutaisi ay nagiging isang bagong sentro ng pamumuhunan dahil sa internasyonal na paliparan nito at lumalaking daloy ng turista. Ang mga presyo dito ay mas mababa nang malaki kaysa sa Tbilisi o Batumi, na ginagawang kaakit-akit ang lungsod sa mga mamumuhunan na may limitadong badyet. Ang kita ay karaniwang 4-5%, ngunit mataas ang potensyal na paglago: aktibong pinapaunlad ng lungsod ang imprastraktura ng hotel at turismo nito.

Mga pangunahing ski resort ng Georgia. Aktibong itinatayo rito ang mga aparthotel, na nagbubunga ng 6-8% taunang kita kapag maayos na pinamamahalaan. Sa taglamig, mataas ang kita dahil sa pagdagsa ng mga turista; sa tag-araw, mas mababa ang demand, ngunit nababalanse ito ng lokal na turismo. Ang lugar na ito ay nananatiling promising para sa mga mamumuhunan na nakatuon sa turismo, real estate.

Isang rehiyon na gumagawa ng alak na unti-unting nagiging magnet para sa agritourismo at premium na real estate sa probinsya. Matatag ang demand para sa mga bahay na may mga lote ng lupa rito, lalo na malapit sa mga ruta ng turista (Telavi, Sighnaghi). Katamtaman ang kakayahang kumita—humigit-kumulang 4–6% —ngunit lumalaki ang halaga ng lupa at mga bahay sa Kakheti dahil sa popularidad ng mga wine tour at mga proyekto sa pamumuhunan sa agritourismo.

Pangunahing interesante ang rehiyong ito para sa lungsod ng Mestia, na naging sentro ng turismo sa taglamig at tag-init. Ang mga pamumuhunan sa maliliit na hotel at apartment ay nakakabuo ng higit sa karaniwang kita—hanggang 8% sa mga peak season. Ang merkado ay patuloy pa ring umuunlad, na lumilikha ng mga pagkakataon para sa mga maagang mamumuhunan.

Ang rehiyon ay nakasentro sa Akhaltsikhe at sa sikat na resort sa Bakuriani. Mayroong kapansin-pansing interes sa mga pribadong bahay at apartment malapit sa ski resort. Ang ani ay 5-7%, ngunit ang merkado ay mas lokal kaysa sa Gudauri.

Isa sa pinakamaliit at pinaka-undervalued na mga rehiyon, ipinagmamalaki nito ang mababang presyo ng real estate at limitadong demand. Ang potensyal nito ay nakasalalay sa pag-unlad ng domestic tourism, ngunit hindi pa ito ang pinakakaakit-akit na destinasyon para sa malalaking dayuhang mamumuhunan.

• ng Tbilisi ang pinakamaunlad na imprastraktura: mga bagong kalsada at interchange, pagpapalawak ng metro, mga proyekto sa luntiang espasyo, at landscaping. Dahil dito, partikular na hinahanap-hanap ang mga residential real estate sa gitnang at mga nakapalibot na lugar.
• Ang Batumi ay umuunlad bilang isang resort sa tabing-dagat, na may mga pamumuhunan sa tabing-dagat at mga parke nito. May mga bagong kalsada na nag-uugnay sa mga baybaying lugar sa sentro ng lungsod, pinapabuti ang mga daungan, at itinatayo ang mga promenade at mga lugar ng libangan—lahat ng ito ay nagpapataas ng kaakit-akit sa mga pangunahing ari-arian sa tabing-dagat.
• Mga bulubunduking rehiyon (Gudauri, Bakuriani, Svaneti): ang transportasyon ay mas mababa ang kalidad kaysa sa baybayin, ngunit ang mga proyekto upang mapabuti ang pag-access—pag-access sa kalsada, imprastraktura ng resort, at ang paglago ng turismo—ay ginagawa itong kaakit-akit. Ang katatagan ng imprastraktura sa mga kondisyon ng panahon ay lalong mahalaga.

Ang malinis na hangin, mga bundok, at dagat ay mga pangunahing bentahe ng maraming rehiyon ng Georgia. Ang mga rehiyon ng Batumi at Adjara ay may mas mataas na halumigmig at presipitasyon, na maaaring isang disbentaha para sa ilang mga mamumuhunan, ngunit marami ang nagpapahalaga sa dagat at mga tropikal na halaman.

Sa mga bulubunduking rehiyon, mahalaga ang mga konsiderasyon sa kapaligiran. Hinahanap ng mga turista ang kalikasan, sariwang hangin, at mga tanawin. Nangangahulugan ito na ang mga proyektong environment-friendly ang magiging kapansin-pansin.

Mas mataas ang pasanin sa kapaligiran ng Tbilisi: polusyon, trapiko, at ingay. Samakatuwid, ang mga ari-arian sa mga lugar na may mga luntiang espasyo at mahusay na imprastraktura ay isang malaking bentahe.

• Sa Tbilisi, patuloy na mataas ang demand sa mga expat, empleyado ng mga internasyonal na kumpanya, at mga estudyante: pinahahalagahan nila ang mga nirenovate na apartment na may maginhawang access sa mga business center at transportasyon.
• Ang Batumi ay isang lugar na mainit para sa mga turista at mga panandaliang nangungupahan: sa tag-araw, partikular na mataas ang demand para sa mga studio at apartment sa tabi ng dagat, na may mga balkonahe at tanawin.
• Ang mga resort sa bundok ay umaakit ng mga turista sa taglamig at tag-araw, na nagbibigay-daan sa mga ari-ariang parang aparthotel na mauupahan nang maayos sa mga panahon.
• Sa Kutaisi at mas maliliit na bayan, ang demand ay mas pangmatagalan, mula sa mga lokal na residente at manggagawa sa imprastraktura ng turismo at serbisyo.

Sa 2025, ang Batumi at ang buong rehiyon ng Adjara ay nananatiling pangunahing pokus ng mga mamumuhunan. Ang paglagda ng isang memorandum kasama ang developer na EMAAR Group at ang pagtatayo ng isang bagong distrito ay nagbigay ng karagdagang sigla sa merkado. Kasama ng logistikong pandagat at patuloy na daloy ng mga turista, nangangahulugan ito ng pagtaas ng mga presyo, lalo na sa mga ari-arian sa tabing-dagat at mga premium na proyekto.

Pinagsasama ng merkado ng real estate sa Georgia ang mga dati nang bahay at mga bagong bahay. Ang pinakamalaking bahagi ng mga transaksyon—mahigit 65% —ay nagmumula sa kasalukuyang merkado, na hinihimok ng abot-kayang presyo at ng pagkakataong bumili sa mga lugar na may maayos na imprastraktura. Samantala, ang mga bagong proyekto ay nag-aalok ng mga modernong layout at mga solusyon na matipid sa enerhiya, ngunit mas mahal at kasalukuyang kumakatawan sa mas maliit na bahagi ng merkado.

Ang pangalawang merkado ay bumubuo sa mahigit dalawang-katlo ng mga transaksyon sa Georgia at nananatiling pangunahing pinagmumulan ng abot-kayang pabahay. Ang pangunahing bentahe nito ay ang mas mababang presyo bawat metro kuwadrado kumpara sa mga bagong gusali. Halimbawa, sa mga residential area ng Tbilisi o Batumi, makakahanap ka ng mga apartment na halos kalahati ng presyo ng mga bagong complex sa tabi ng dagat o sa sentro ng lungsod.

Isa pang mahalagang bentahe ay ang mahusay na pag-unlad ng imprastraktura. Karamihan sa mga ari-ariang ito ay matatagpuan sa mga lugar na may mga paaralan, kindergarten, pampublikong transportasyon, at mga tindahan. Ito ay lalong mahalaga para sa mga pamilya at sa mga nagpaplano ng pangmatagalang pagrenta: ang mga nangungupahan ay kadalasang pinipili ang mga apartment na ito para sa kanilang kaginhawahan sa pang-araw-araw na buhay.

Ngunit ang pangalawang merkado ay mayroon ding mga limitasyon. Ang ilang mga gusaling itinayo bago ang dekada 1980 ay nangangailangan ng malalaking pagkukumpuni at renobasyon. Ito ay partikular na kapansin-pansin sa Tbilisi at Batumi: ang mga lumang gusali at mga panel house noong panahon ng Khrushchev ay nangangailangan ng mga pagpapahusay na matipid sa enerhiya at kadalasang mas mababa ang kalidad kumpara sa mga modernong disenyo. Para sa mga mamumuhunan, ang mga naturang ari-arian ay maaaring maging kaakit-akit lamang bilang mga murang pabahay o mga proyekto sa muling pagbebenta pagkatapos ng renobasyon.

• Ang bentahe ay modernong arkitektura, mga bagong sistema ng inhinyeriya, kahusayan ng enerhiya.
• Ang mga ari-arian ay kadalasang ibinebenta bilang "puting balangkas" (walang palamuti), na nagbibigay-daan sa kalayaan sa disenyo.
• Ang downside ay nananatiling medyo mabagal ang bilis ng konstruksyon, at limitado ang natapos na suplay.

Malaki ang pagkakaiba-iba ng mga presyo ayon sa distrito. Sa Tbilisi, ang mga apartment na muling ibinebenta ay matatagpuan mula $800–900 bawat metro kuwadrado sa mga residential area, habang ang mga bagong gusali sa sentro o Vake ay nagsisimula sa $1,500–1,800 bawat metro kuwadrado. Sa Batumi, ang merkado ng muling pagbenta ay nagsisimula sa $700 bawat metro kuwadrado, ngunit ang mga bagong complex sa tabi ng dagat ay nagkakahalaga ng $1,200–1,500 pataas. Sa pangkalahatan, ang mga presyo ng pabahay ay tumaas ng average na 7–8% noong ikaapat na quarter ng 2024, isang trend na inaasahang magpapatuloy hanggang 2025.

Ang kita mula sa pagbebenta ng real estate ay napapailalim sa buwis:

• 5% - kung pinag-uusapan natin ang pag-upa o pagbebenta ng tirahan pagkatapos ng wala pang 2 taon ng pagmamay-ari;
• 20% - para sa komersyal na real estate at kumikitang mga benta sa maikling panahon.
• Ang pagbebenta ng isang bagay na pagmamay-ari nang higit sa 2 taon ay hindi napapailalim sa buwis.

Bukas ang real estate sa Georgia sa mga dayuhang mamimili: ang mga apartment, condo, at bahay ay maaaring bilhin. Ang tanging eksepsiyon ay ang lupang sakahan.

Kung ikukumpara sa Austria, ang mga bagong gusali sa Georgia ay mas mababa sa kalidad ng konstruksyon, kahusayan sa enerhiya, at mga pamantayan ng ESG. Gayunpaman, ang Georgia ay may bentahe ng mababang hadlang sa pagpasok at mabilis na oras ng transaksyon: ang isang pagbili ay tumatagal lamang ng ilang araw, samantalang sa Austria ang proseso ay maaaring tumagal nang ilang buwan.

Kasabay nito, sa Vienna, lalo na sa unang distrito – ang Central District – ang real estate ay itinuturing na pamantayan para sa katatagan at prestihiyo: mataas ang mga presyo rito, ngunit nagbibigay ang mga ito ng pinakamataas na proteksyon sa kapital at pangmatagalang likididad.

Ang real estate ay nananatiling pangunahing pokus para sa mga dayuhang mamumuhunan, ngunit ang merkado ng Georgia ay nag-aalok ng iba pang mga estratehiya na maaaring maging kapaki-pakinabang din. Dahil sa isang bukas na kapaligiran sa negosyo, mababang buwis, at lokasyon nito, ang bansa ay nagiging isang plataporma para sa iba't ibang pamumuhunan.

• Ang pagbili ng maraming studio apartment sa halip na iisang apartment ay nagbibigay-daan sa iyo upang pag-iba-ibahin ang mga panganib at paupahan ang mga ari-arian sa iba't ibang kategorya ng mga nangungupahan.
• Ang pagsasaayos ng mga lumang pabahay —pagbili ng mga apartment sa mga gusaling itinayo bago ang dekada 1980, pagkatapos ay pagsasaayos at muling pagbebenta ng mga ito—ay maaaring makabuo ng higit sa karaniwang kita.
• Ang mga pamumuhunan sa imprastraktura ng turismo —mga apartment hotel, mini-hotel, at boutique hotel sa Batumi, Tbilisi, at mga resort sa bundok—ay nagiging popular na format.
• Ang mga pamumuhunan sa pamamagitan ng mga pondo (REIC, AEEAP) ay nagbibigay-daan sa iyo na makatanggap ng kita mula sa real estate nang walang direktang pamamahala.
• Ang mga lote ng lupa para sa konstruksyon ay partikular na kaakit-akit sa Batumi at Kakheti, kung saan lumalaki ang demand at limitado ang supply.

Ang turismo at HoReCa ay nananatiling puwersang nagpapasigla sa ekonomiya ng Georgia. Habang tumataas ang turismo, tumataas din ang demand para sa mga hotel, restawran, at mga ahensya, na ginagawang partikular na kumikita ang sektor na ito.

na agrikultura at paggawa ng alak : ang mga pamumuhunan sa mga ubasan, taniman ng ubas, at pagproseso ay lumilikha ng kita mula sa parehong mga export at agritourismo. Ang industriya ng pagkain ay kumukumpleto sa sektor na ito, na lumilikha ng mga produktong may dagdag na halaga.

Ang logistik at transportasyon ay pinalalakas dahil sa magandang lokasyon ng bansa sa sangandaan ng Europa at Asya. Ang mga bodega, terminal, at transportasyon ng kargamento ay nagiging bahagi ng mga pangmatagalang proyekto.

Mabilis na lumalago ang IT at medisina

Bukod sa real estate, maraming mamumuhunan ang isinasaalang-alang ang pagbili ng isang stake o buong pakete ng shares sa mga umiiral na kumpanya. Ang pamamaraang ito ay partikular na kaakit-akit sa sektor ng enerhiya at telekomunikasyon, kung saan ang kita ay mas nahuhulaan at hindi napapailalim sa mga pana-panahong pagbabago-bago, tulad ng sa turismo o agrikultura.

Mas ginagawang mas madali ng Georgia ang mga ganitong pamumuhunan dahil sa simpleng kapaligiran ng regulasyon nito: ang pagpaparehistro ng negosyo ay maaaring makumpleto sa loob lamang ng ilang araw. Ang ekonomiya ng bansa ay nagpapakita ng matatag na paglago, na pinatutunayan ng interes ng malalaking internasyonal na korporasyon na aktibong namumuhunan sa mga lokal na proyekto.

Isa pang bentahe ang pagiging naa-access: ang halaga ng pamumuhay at mga gastos sa pagsisimula ng negosyo sa Georgia ay mas mababa kaysa sa Austria o iba pang mga bansa sa EU, na nagpapababa sa hadlang sa pagpasok at ginagawang partikular na kaakit-akit ang merkado sa mga dayuhang mamumuhunan.

Ang Georgia ay kaakit-akit dahil sa dinamismo at mababang hadlang sa pagpasok, ngunit nangangailangan ito ng kahandaang tumanggap ng mga panganib. Sa kabilang banda, ang Vienna ay mas angkop para sa mga mamumuhunan na naghahanap ng pangmatagalang katatagan at proteksyon sa kapital.

Sa kabila ng pagiging kaakit-akit nito, mayroon ding mga kahinaan ang merkado ng Georgia. Ang burukrasya at kawalang-tatag ng batas ay nananatili sa mga pangunahing panganib. Bagama't sa pangkalahatan ay pinapasimple ng bansa ang mga regulasyon sa negosyo, ang mga batas at regulasyon sa real estate ay maaaring magbago, na lumilikha ng kawalan ng katiyakan para sa mga mamumuhunan.

Isa pang komplikasyon ay ang panandaliang pagrenta: unti-unting humihigpit ang mga regulasyon sa malalaking lungsod at mga lugar ng resort, na maaaring limitahan ang kakayahang kumita. Nakakaapekto rin ang pagiging pana-panahon sa merkado: sa Batumi, ang demand ay tumataas nang husto sa tag-araw at halos humihina sa taglamig, habang sa mga resort sa bundok ay kabaligtaran ang totoo, kung saan ang aktibidad ay nakatuon sa taglamig.

Mayroon ding mga panganib sa imprastraktura. Sa mga lugar sa baybayin, ang pagbaha at halumigmig ay may mahalagang papel, habang sa mga rehiyon, ang aksesibilidad ng transportasyon ay may papel din. Bukod pa rito, limitado ang likididad sa labas ng Tbilisi at Batumi: ang pagbebenta ng ari-arian sa Kakheti o mas maliliit na bayan ay kadalasang mas mahirap at mas matagal.

Kung ikukumpara sa Austria, panalo ang merkado ng Georgia sa usapin ng kita ngunit kulang sa katatagan at proteksyon ng kapital. Nag-aalok ang Vienna ng mababa ngunit nahuhulaang mga rate ng interes, habang ang Georgia ay nag-aalok ng mas malaking pagkakataon para sa mabilis na paglago, ngunit pati na rin ng mas mataas na mga panganib.

Ang Georgia ay humahanga sa mga kaibahan nito: maaari kang mag-almusal sa tabi ng dagat sa Batumi at mag-ski sa gabi sa Gudauri. Ipinagmamalaki ng baybayin ang banayad at mahalumigmig na klima, perpekto para sa mga mahilig sa mainit na taglamig at halaman sa buong taon. Sa kabilang banda, sa mga bundok, ang taglamig ay mahaba at maniyebe, habang ang tag-araw ay malamig—isang tunay na paraiso para sa mga mahilig sa kalikasan.

Hindi tulad ng Austria, kung saan ang klima ay mas nahuhulaan at "balanse," nag-aalok ang Georgia ng luho ng mga pagpipilian - mula sa subtropikal hanggang sa alpine na mga tanawin sa loob ng ilang oras na biyahe.

Ang mga pangunahing serbisyong medikal ay madaling makukuha at mas mura kaysa sa Europa. Ang mga pribadong klinika sa Tbilisi at Batumi ay nag-aalok ng mahusay na pangangalaga, at para sa mga malalaking operasyon, marami pa rin ang mas gusto ang Austria o Germany.

Umuunlad din ang edukasyon: May mga internasyonal na paaralan sa Tbilisi kung saan ang pagtuturo ay isinasagawa sa Ingles, Pranses, o Aleman. Para sa mga pamilyang may mga anak, ito ang isa sa mga salik kung bakit nila pinipili ang Georgia para sa panghabambuhay o pangmatagalang paninirahan.

Mas mura ang buhay sa Georgia: ang upa, mga grocery, transportasyon, at maging ang mga restawran ay nasa average na 40-60% na mas mura kaysa sa Austria. Halimbawa, sa Tbilisi, maaari kang umupa ng isang magandang apartment na may dalawang silid-tulugan sa halagang $500-600 bawat buwan, habang sa Vienna, ang katulad nito ay nagkakahalaga ng €1,200-1,500. Dahil dito, ang bansa ay lalong kaakit-akit sa mga expat, freelancer, at mamumuhunan na naghahangad na makatipid sa mga gastos habang pinapanatili ang kaginhawahan.

Sa kabila ng mga stereotype, ang Georgia ay nakagawa ng malaking pag-unlad sa digitalisasyon at kaginhawahan ng serbisyo. Matatag ang online banking, ang mga domestic at international transfer ay tumatagal lamang ng ilang minuto, at karamihan sa mga bayarin (mga utility, buwis, mga bayarin sa mobile phone) ay maaaring bayaran sa pamamagitan ng mga online app. Mabilis at abot-kaya ang internet, kahit sa mga rehiyon: ang average na presyo ay nasa humigit-kumulang 30-40 GEL ($11-15) bawat buwan para sa isang high-speed na koneksyon.

Pagdating sa transportasyon, ang bansa ay nakatuon sa aksesibilidad kaysa sa mga mamahaling sistema, tulad ng sa Austria:

• Mga Tren: bumibiyahe sa pagitan ng Tbilisi, Batumi, Kutaisi, at Zugdidi. Ang tiket para sa high-speed na tren ng Stadler mula Tbilisi patungong Batumi ay nagkakahalaga ng 25–35 GEL ($9–13).
• Ang mga bus at minibus ang pinakasikat na uri ng transportasyon sa mga rehiyon. Ang isang biyahe sa loob ng lungsod ay nagkakahalaga ng 1 GEL ($0.35), habang ang mga rutang intercity (hal., Tbilisi–Kutaisi) ay nagsisimula sa 15 GEL ($5.50).
• Taxi: Dahil sa Bolt at Yandex.Taxi, ang isang biyahe sa paligid ng Tbilisi ay nagkakahalaga ng average na 5–10 GEL ($2–4), na ilang beses na mas mura kaysa sa Vienna.
• Mga Paglipad: Ang mga lokal na byahe (hal. Tbilisi–Batumi o Tbilisi–Mestia) ay nagkakahalaga mula 100–150 GEL ($35–55) nang isang direksyon.
• Tbilisi Metro: dalawang aktibong ruta, ang pamasahe ay 1 GEL ($0.35) lamang.

Bagama't ang buhay sa Vienna ay iniuugnay sa katatagan, mataas na kalidad ng pangangalagang pangkalusugan, at edukasyon, ang Georgia ay nananalo dahil sa presyo, klima, at kadalian ng integrasyon. Mas madaling magsimula rito: mas mura ang pabahay, mas madaling makakuha ng paninirahan, at mas madaling makapagsimula ng negosyo.

Ang Austria ay nananatiling isang ligtas na kanlungan para sa kabisera at kaginhawahan, ngunit ang Georgia ay nag-aalok ng isang pakiramdam ng kalayaan, dinamismo, at ang pagkakataong mamuhay nang mas malapit sa kalikasan habang pinapanatili ang lahat ng mga pangunahing pasilidad.

Ang Georgia ay lalong nagiging isang kanlungan para sa mga naghahanap ng medyo ligtas at abot-kayang hurisdiksyon sa Europa. Mayroon itong maluwag na batas para sa mga dayuhan, at ang pagbili ng apartment o bahay ay tumatagal lamang ng ilang araw. Maaaring magparehistro ng ari-arian ang mga dayuhang mamimili nang walang mga paghihigpit (maliban sa lupang pang-agrikultura), na nagpapaiba sa Georgia mula sa ilang mga bansa sa EU.

Bukod pa rito, ang pagbili ng mga ari-arian na nagkakahalaga ng hindi bababa sa $300,000 ay nagbubukas ng pinto para sa limang-taong permit sa paninirahan. Para sa mga mamamayan ng mga bansang hindi matatag, nangangahulugan ito ng legalisasyon ng paninirahan, ang kakayahang magbukas ng bank account, at magtamasa ng mga pangunahing karapatan sa paninirahan.

Ang Georgia ay kaakit-akit sa mga retirado dahil sa kombinasyon ng banayad na klima, abot-kayang pamumuhay, at abot-kayang pangangalagang pangkalusugan. Ang karaniwang pensiyon sa EU o maging sa CIS ay nagbibigay-daan para sa isang komportableng buhay dito. Halimbawa, ang pagrenta ng isang apartment na may isang silid-tulugan sa Tbilisi ay nagkakahalaga ng $400–500 , habang ang isang hapunan sa isang magandang restawran ay nagkakahalaga ng $15–20 para sa dalawa.

Pinahahalagahan din ng mga retirado ang klimang panlipunan: ang bansa ay malugod na tinatanggap, na may maraming komunidad na nagsasalita ng Ruso at Ingles. Pinasimple ang legalisasyon—madaling makuha ang mga permit sa paninirahan kapag bumibili ng bahay, at ang pangmatagalang paninirahan (10 taon) ay maaaring humantong sa pagkamamamayan.

Ang Georgia ay naging isang popular na destinasyon para sa mga freelancer at remote worker, pangunahin dahil sa mababang presyo at kadalian ng pagpaparehistro. Mabilis ang internet (ang average na bilis ay lumalagpas sa 50 Mbps sa Tbilisi), ang serbisyo ng mobile phone ay nagkakahalaga ng $5–10 bawat buwan, at ang kape sa isang coffee shop ay nagkakahalaga lamang ng $1.50–2.

Pinipili ng mga digital nomad ang Tbilisi o Batumi, kung saan may mga coworking space, internasyonal na komunidad, at mga pangmatagalang opsyon sa pagrenta. Hindi tulad ng Austria, kung saan mas mataas ang burukrasya at buwis, sa Georgia, mabilis kang makakapagrehistro bilang sole proprietor, makakapagbayad ng flat tax (1–5%), at opisyal na makakatrabaho ang mga dayuhang kliyente.

Ganito ang hitsura ng paghahambing:

• Vienna – katatagan, mataas na antas ng medisina at edukasyon, magastos ngunit maaasahang pamumuhunan.
• Georgia – pamumuhay at kalayaan: mababang hadlang sa pagpasok, mabilis na pagproseso ng transaksyon, nababaluktot na sistema ng buwis, at dinamika ng merkado.

Para sa isang mamumuhunan, ito ay isang pagpipilian sa pagitan ng isang "ligtas na kanlungan" at isang "lumalagong merkado." Sa Vienna, ang pagtaas ng halaga ng real estate ay mabagal (2-4% bawat taon), ngunit matatag. Sa Georgia, ang paglago ay maaaring umabot sa 6-10% bawat taon, ngunit may mas mataas na pabagu-bagong halaga.

Kapag bumibili ng real estate sa Georgia, mahalagang isaalang-alang hindi lamang ang pagbili kundi pati na rin ang estratehiya sa pag-alis nang maaga. Pagbebenta, paglilipat ng ari-arian sa mga kamag-anak, o pagpapanatili ng permit sa paninirahan sa pamamagitan ng pamumuhunan—lahat ng mga hakbang na ito ay nakakaapekto sa pangwakas na kita at sa mga plano sa hinaharap ng mamumuhunan.

Sa Tbilisi at Batumi, ang mga apartment ay naibebenta sa karaniwan sa loob ng 1-3 buwan, basta't tama ang presyo at maganda ang lokasyon. Ang mga apartment sa sentro ng lungsod at sa tabing-dagat ang pinakamabilis maibenta—binibili ang mga ito para sa parehong paupahan at personal na gamit. Sa mga rehiyon, mas mahaba ang panahon ng pagbebenta: halimbawa, sa Kutaisi o Kakheti, ang isang ari-arian ay maaaring tumagal ng anim na buwan o higit pa bago maibenta.

Payo: Bago magbenta, mahalagang magsagawa ng mga de-kalidad na pagkukumpuni o kahit man lang mga kosmetikong pagbabago, paghahanda ng mga dokumento sa rehistro ng lupa, at pagtuon sa karaniwang presyo sa merkado. Maaari nitong mapabilis ang transaksyon ng 20-30%.

Kung ang real estate ay binili upang makakuha ng permit sa paninirahan (na nagkakahalaga ng hindi bababa sa $300,000), ang pagbebenta nito ay awtomatikong nagsasapanganib sa karapatan ng mamumuhunan na manirahan. Gayunpaman, pinapayagan ng batas ang mamumuhunan na mapanatili ang kanilang katayuan kung bibili sila ng ibang ari-arian o kumpirmahin ang kanilang pamumuhunan sa isang negosyo. Kaya, maaaring magpalit ang mamumuhunan ng mga asset nang hindi nawawala ang kanilang karapatang manirahan sa bansa.

Ang mga ari-arian sa Georgia ay madaling mailipat sa mga asawa, anak, o iba pang kamag-anak. Pinapasimple rin ang mana: awtomatikong napupunta ang ari-arian sa mga agarang tagapagmana. Maraming mamumuhunan ang gumagamit ng mga family trust o kumpanya upang mapanatili ang mga ari-arian sa loob ng pamilya at mabawasan ang burukrasya ng mga paglilipat.

• Ang Georgia ay nananatiling isang pabago-bagong merkado. Sa Tbilisi at Batumi, mataas ang likididad, at ang mga panahon ng pagbebenta ay maihahambing sa mga panahon sa mga kabisera ng Europa. Gayunpaman, sa mga rehiyon—lalo na ang Kutaisi, Kakheti, at mga resort sa bundok—ang mga benta ng ari-arian ay maaaring mas matagal at nakadepende sa pana-panahon.
• Sa Austria, mas matatag ang merkado: palaging may demand, lalo na sa Vienna, at mabagal ngunit nahuhulaan ang mga transaksyon. Sa kabilang banda, sa Georgia, mas mabilis kang kikita ng pera, ngunit mas mataas ang mga panganib: hindi pantay ang likididad, at ang mga presyo ng ari-arian ay mas nakadepende sa lokasyon at imprastraktura.

Sa nakalipas na ilang taon, natulungan ko ang maraming kliyente na bumili ng real estate sa Georgia. Sa pagsasagawa, napatunayang mas simple ang merkado kaysa sa inaakala: transparent ang mga transaksyon, elektronikong ginagawa ang pagpaparehistro, at minimal ang mga buwis sa pagbili—hindi tulad sa Europa. Ang proseso mula sa pagpili hanggang sa pagkumpleto ay kadalasang tumatagal ng 2-3 linggo, na ginagawang kaakit-akit ang Georgia sa mga naghahanap na mabilis na pumasok sa merkado.

Mga Tampok ng pamilihan ng Georgia:

• Maaaring bumili ang mga dayuhan ng mga ari-arian nang buong pagmamay-ari (freehold).
• Ang mga paghihigpit ay nalalapat lamang sa lupang pang-agrikultura—maaari itong makuha sa pamamagitan ng isang kumpanya o sa pamamagitan ng pagpapalit ng kategorya nito.
• Ang kita ng upa ay umaabot sa 8–10% bawat taon, lalo na sa mga lugar na panturista.
• Ang mga pinakapangakong lokasyon ay ang sentro ng Tbilisi at mga apartment sa baybayin sa Batumi.

Inihahambing ko ang pamumuhunan sa real estate sa Georgia sa pamumuhunan sa isang pabago-bagong umuunlad na merkado sa yugto ng paglago nito. Patuloy na tumataas ang mga presyo ng apartment sa Tbilisi at Batumi dahil sa mga dayuhang mamimili at turismo.

Inihahambing ko ang pamumuhunan sa real estate sa Georgia sa pamumuhunan sa isang pabago-bagong umuunlad na merkado sa yugto ng paglago nito. Ang kita ng upa dito ay maaaring umabot sa 8-10% bawat taon, lalo na sa mga lugar na panturista, at ang mga presyo ng apartment sa Tbilisi at Batumi ay patuloy na tumataas dahil sa mga dayuhang mamimili at sa lumalaking bilang ng mga turista. Ang mga pinakapangakong opsyon ay ang mga mid-range na pabahay sa gitnang Tbilisi at mga apartment sa tabing-dagat sa Batumi.

Sa Austria, iba ang mga bagay: matatag ang merkado, mas katamtaman ang kita (2-4% bawat taon), ngunit minimal ang mga panganib, at ang mga asset ay protektado sa loob ng mga dekada. Pinagsasama ng maraming kliyente ang dalawang pamamaraang ito: paglalagay ng bahagi ng kanilang kapital sa Georgia para sa mabilis na paglago at mataas na kita, at ang natitira sa Austria para sa seguridad. Ang balanseng ito ay nagbibigay-daan hindi lamang upang kumita ng pera kundi pati na rin upang mapanatili ang kapital sa pangmatagalan.

Sa personal, pipiliin ko ang pinagsamang pamamaraan. Sa Georgia, bibili ako ng apartment sa tabing-dagat o isang apartment sa Tbilisi para sa kita sa pagrenta at pagtaas ng presyo. Ilalaan ko ang natitirang bahagi ng aking puhunan sa Austria upang matiyak ang pangmatagalang katatagan. Naniniwala ako na ang balanseng ito sa pagitan ng dinamismo at pagiging maaasahan ang pinakamainam na estratehiya.

Sa katunayan, ang pagpili sa pagitan ng real estate sa Georgia at Austria ay hindi natutukoy kung alin ang "mas mabuti", kundi kung ano ang iyong mga layunin.

Kung naghahanap ka ng mataas na ani, lumalaking demand sa pag-upa, at ang posibilidad ng paglago ng presyo, isaalang-alang ang Georgia. Mabilis na umuunlad ang turismo at imprastraktura dito, at nananatiling abot-kaya ang merkado. Ang Tbilisi, Batumi, at Kutaisi ay partikular na nangangako, kung saan ang demand ay patuloy na lumalagpas sa suplay.

Ang Austria ay isang ligtas na kanlungan. Madalas akong makakita ng mga mamumuhunan na nagsimula sa Georgia para sa kita, pagkatapos ay inililipat ang bahagi ng kanilang pondo sa Vienna o Salzburg upang protektahan ang kanilang kapital. Isang kliyente, matapos ibenta ang isang apartment sa Batumi, ay namuhunan sa real estate sa Salzburg—mas mababa ang kita doon, ngunit ang legal na balangkas at mana ay ginagarantiyahan ang pangmatagalang proteksyon.

• Kung gusto mo ng paglago ng kita at halaga, piliin ang Georgia.
• Mas mahalaga ang pagiging maaasahan at katatagan – angkop ang Austria.

Ang pinakamainam na estratehiya ay ang hatiin ang mga pamumuhunan: bahagi sa pabago-bagong merkado ng Georgia, bahagi sa matatag na Europa.

Inaasahan ng Georgia ang paglago hanggang 2030 dahil sa turismo, pamumuhunang dayuhan, at pagpapaunlad ng imprastraktura. Mas mabilis na tataas ang mga presyo ng real estate kaysa sa Austria, ngunit mas mataas ang mga panganib—nananatiling hindi gaanong mahuhulaan ang merkado.

Ang Austria ay mananatiling isang ligtas na kanlungan, na nag-aalok ng katamtamang kita ngunit maaasahang protektadong kapital. Samakatuwid, ang pinakamahusay na opsyon ay pagsamahin ang pareho: samantalahin ang paglago at kita sa pag-upa sa Georgia, habang pinapanatili ang mga asset sa Europa.

1. Mamumuhunan na may €250,000

Layunin: mataas na kakayahang kumita at mabilis na pagbabayad.

Nakahanap kami ng apartment sa tabing-dagat sa Batumi sa halagang €240,000. Ang pagpapaupa nito sa pamamagitan ng Airbnb ay nagbubunga ng hanggang 9% kada taon. Inaasahan ang buong kabayaran sa loob ng 11-12 taon

2. Pensiyonado na may €500,000

Layunin: kaginhawahan at proteksyon ng kapital.

Isang maluwang na apartment sa sentro ng Tbilisi ang napili sa halagang €490,000. Ang lugar, kasama ang mga parke, cafe, at mga atraksyong kultural nito, ay mainam para sa isang tahimik na pamumuhay. Ang ilan sa mga apartment ay inuupahan sa mga pangmatagalang nangungupahan, na nagbubunga ng 6-7% taunang kita.

3. Pamilya na may mga anak

Layunin: komportableng pabahay para sa permanenteng paninirahan.

Nakahanap kami ng bahay na may lawak na 200 m² sa Kutaisi sa halagang €750,000, malapit sa isang paaralan at bagong imprastraktura. Nakatira ang pamilya sa isang kapitbahayan na palakaibigan sa kapaligiran, at ang ari-arian ay maaaring ibenta o paupahan nang kumikita sa hinaharap.