Real Estate sa Ehipto: Sulit ba itong Bilhin sa 2026? Payo sa Mamumuhunan

Lumalaki ang interes ng mga mamumuhunan sa real estate sa Ehipto habang ipinapatupad ng bansa ang mga repormang pang-ekonomiya, tumataas ang turismo, at hinihikayat ng gobyerno ang dayuhang pamumuhunan.

Ako, si Ksenia Levina, consultant sa pamumuhunan at abogado sa Vienna Property Investment, ay naghanda ng isang komprehensibong pangkalahatang-ideya ng pagbili ng real estate sa Egypt. Susuriin namin ang mga batas, buwis, at kakayahang kumita, ihahambing sa Austria (Vienna), at itatampok kung kailan mas kapaki-pakinabang ang Egypt at kung kailan mahalaga ang katatagan ng Europa.

Ang layunin ng artikulong ito ay sistematikong suriin ang pang-akit sa pamumuhunan ng Ehipto. Matututunan mo kung posible bang bumili ng apartment sa Ehipto, anong mga batas ang namamahala sa mga transaksyon sa mga dayuhan, at kung sino ang makikinabang dito.

Titingnan natin ang pandaigdigan at rehiyonal na konteksto: kung bakit mahalagang bigyang-pansin ang Africa/Gitnang Silangan ngayon, kung ano ang nangyayari sa ekonomiya ng Egypt, at kung anong mga pandaigdigang kalakaran ang nakakaimpluwensya sa merkado.

Halimbawa, ang pangangailangan para sa pabahay para sa mga resort ay lumalaki sa buong mundo: lohikal na ihambing ang Egypt sa iba pang "mainit" na mga destinasyon (Türkiye, Greece, Morocco), pati na rin sa matatag na Austria.

Ang Austria ang nagsisilbing "base" dito: nananalo ito batay sa 70% ng mga pamantayan (katatagan, paglago ng presyo, pagiging maaasahan), ngunit titingnan natin kung saan maaaring mag-alok ang Ehipto ng mas mataas na kita o mas mababang gastos.

Bakit ngayon? Pagkatapos ng ilang taon ng kawalang-tatag (kaguluhan sa politika pagkatapos ng 2011 at mga kamakailang krisis sa pera), unti-unting nakabawi ang ekonomiya ng Ehipto: simula noong 2016, ipinakilala ng gobyerno ang isang sistema ng debalwasyon at nagawang makabangon mula sa isang matagalang krisis noong 2022; noong 2023, na may average na inflation na 30–35% (bagaman bumababa sa pagtatapos ng taon), ang paglago ng GDP ay ~3.8%.

Sa kasamaang palad, ang badyet ng estado ay lubos na nakadepende sa mga dayuhang pautang, ngunit kasabay nito, ang EHIPTO ay naging mas aktibo sa pag-akit ng mga mamumuhunan: noong 2023, inalis ang mga paghihigpit sa bilang ng mga ari-ariang binili ng mga dayuhan, ipinakilala ang isang "ginintuang visa" para sa mga mamumuhunan, itinatayo ang mga bagong megaproyekto (Bagong Kabisera, Tulay ng Ehipto sa ibabaw ng Suez Canal), at binubuo ang mga resort.

Ang pandaigdigang kalakaran ng "asul na ekonomiya" (turismo sa dagat, mga daungan, imprastraktura) ay naaabot na ang Ehipto. Gayunpaman, tandaan na ang Ehipto ay nangangailangan pa rin ng maraming reporma, at ang pamumuhunan doon ay mas mapanganib kaysa sa EU.

Isang maikling pangkalahatang-ideya ng reputasyon ng Ehipto: inilalarawan ito ng mga ahensya at magasin bilang "matatag ngunit nagbabago." Ang mga pandaigdigang ranggo (tulad ng World Bank Doing Business) ay naglalagay sa Ehipto sa ika-114 na pwesto noong 2020, habang ang Austria ay nasa nangungunang tatlumpu. Ang Ehipto ay nasa likod din ng EU sa corruption/transparency index.

Sa kabilang banda, ang populasyon ng Ehipto (110+ milyon, bata at lumalaki) ay lumilikha ng malakas na lokal na pangangailangan para sa pabahay, habang ang mga free zone at turismo ay nakakabawas sa pasanin sa buwis para sa mga mamumuhunan. Ginagawa nitong isang "growth market" ang Ehipto ayon sa mga istatistika ng PWC/Numbeo, ngunit may mas mababang katatagan.

Ang Ehipto ang pinakamalaking bansang Arabo ayon sa populasyon at pamilihan ng real estate. Sa aspetong pang-ekonomiya, ang Ehipto ay itinuturing na isang "umuusbong na ekonomiya ng Gitnang Silangan," na may sarili nitong mga kalamangan at kahinaan.

Kung ikukumpara sa Europa, matatawag itong isang "bagong pamilihan" – napaka-demokratiko at posibleng kumikita (mataas ang kakayahang kumita at paglago ng presyo), ngunit nangangailangan ito ng pasensya at kahandaang sumubok ng mga panganib.

Kontekstong Panrehiyon (MENA). Mga kakumpitensya sa sonang Mediteraneo – Turkey at Morocco:

• Nag-aalok ang Türkiye ng mas mataas na kita, ngunit mayroon itong hyperinflation at mga patakarang hindi matatag (babagsak ang lira, tulad ng Ehipto, sa 2021/22).
• Mas konserbatibo ang Morocco, ngunit mas maliit ang merkado.
• Ang Ehipto ay may malakas na populasyon (mahigit 110 milyong tao) at turismo: mayroon itong Suez Canal, dalawang dagat, mga piramide, at abot-kayang halaga ng pamumuhay.
• Dagdag pa rito, aktibong nagtatayo ang gobyerno ng mga bagong bagay (halimbawa, ang New Administrative Center, kung saan nakaplano na ang mga kapitbahayan na istilong Europeo).

Mga pandaigdigang ranggo. Ayon sa Ease of Doing Business, ang Ehipto ay nasa ika-114 na pwesto noong 2020 (karaniwan sa lahat ng parametro), habang ang Austria ay nasa humigit-kumulang ika-27 pwesto. Nangangahulugan ito na:

• Ang pagnenegosyo (at pagbili ng ari-arian) sa Austria ay 70% mas madali – mas kaunting mga pamamaraan, mas transparent ang mga paglilipat ng pera, at mahusay na naitatag ang mga batas.
• Ang Ehipto ay madalas na nangangailangan ng mga permit (halimbawa, gaya ng nabanggit na, kinakailangan ang pag-apruba mula sa Gabinete ng mga Ministro para sa pagbili ng anumang ari-arian) at pagsunod sa mga regulasyon sa pera.
• Kabilang sa mga disbentaha ang malaking burukrasya at ang potensyal para sa pagbabago sa politika (kakailanganin din nilang umangkop sa mga reporma sa IMF, na maaaring magpabago sa mga regulasyon).

Kaligirang pang-ekonomiya. Sa mga nakaraang taon, ang ekonomiya ng Ehipto ay nagpakita ng matatag na paglago pagkatapos ng mga nakaraang krisis. Ayon sa Ministri ng Pagpapaunlad ng Ekonomiya ng Ehipto, ang GDP ng bansa ay lumago ng ~6.6% noong 2021/22 at ng 3.8% noong 2022/23.

Ang implasyon ay nasa dobleng digit pa rin (~35% noong 2023), ngunit nagsimula nang bumagal. Ang sitwasyong ito ay humahantong sa dalawang pangunahing konklusyon: una, ang real estate sa Egypt ay mas mabilis na tumataas ang halaga kaysa sa matatag na Europa (noong 2023, ang mga presyo ng pabahay sa ilang mga lugar ng resort ay tumaas ng 20-40%); pangalawa, ang kawalang-tatag ng halaga ng palitan ay nangangahulugan na ang mga mamumuhunan ay hindi dapat panatilihin ang lahat ng kanilang pondo sa pounds.

Timog Europa. Ang Ehipto ay minsang inihahambing sa Turkey o Greece (o Cyprus):

• Nag-aalok ang Greece ng "golden visa" sa halagang €250,000–500,000. Ito ay miyembro ng European Union, ngunit maliit ang merkado. Makakatulong na tingnan kung paano bumili ng ari-arian sa Greece — nakakatulong ito na gawing simple ang iba't ibang mga pamamaraan.
• Ang Ehipto ay wala sa EU, ngunit mas mababa ang presyo nito (ang pagbili ng apartment sa Cairo o Hurghada ay mas mura kaysa sa katulad nito sa Athens) at bahagyang mas mataas ang kita (halimbawa, ihambing: ang karaniwang inuupahang apartment sa Cairo ay nagbubunga ng 5-7% bawat taon kumpara sa 2-3% sa karamihan ng mga lungsod sa Austria).
• Mas mura rin ang Cyprus at Türkiye kaysa sa Austria, ngunit mas malaki ang Egypt at nag-aalok ng mga kawili-wiling lokasyon ng resort (ang Red Sea).

Bakit binibigyang-pansin ng mga mamumuhunan ang Ehipto? Simple lang ang sagot: kasalukuyan itong undervalued. Sa panahon ng krisis, tumakas ang mga mamumuhunan mula sa Ehipto (halimbawa, dahil sa rebolusyon noong 2011 o sa pagbaba ng halaga ng pound), at bumagsak ang mga presyo.

Ngayong nalalampasan na ng bansa ang mga kahirapan sa pananalapi, dumadagsa ang dayuhang kapital: ang pinakabagong balita ay ang Emirates at Saudi Arabia ay nagpaplanong mamuhunan ng sampu-sampung bilyon sa mga umuunlad na lugar ng resort (halimbawa, ang $35 bilyong proyektong Ras El-Hekma). Ipinapahiwatig nito na lalago ang pamumuhunan sa Egypt sa susunod na dekada.

Ihambing ito sa Vienna. Humigit-kumulang 70% ng kapaligiran sa pamumuhunan sa Austria ay mas mainam: isang sistemang legal sa Europa, mababang implasyon, at mga nahuhulaang patakaran. Ang return on investment (ROI) sa Austria ay mas mahina dahil sa paglago ng presyo ( ang mga presyo rito ay halos magiging matatag ). Gayunpaman, ang kita sa pag-upa (walang mga limitasyon sa rate, ngunit katamtaman ang demand) ay nagbubunga ng humigit-kumulang 2–3%. Mas mataas ang potensyal ng paglago sa Egypt, ngunit ang mga panganib doon ay nangangailangan ng mas aktibong pagsubaybay sa panganib.

Ang merkado ng real estate sa Ehipto ay sumailalim sa isang kahanga-hangang ebolusyon sa nakalipas na 15 taon.

Pagkatapos ng rebolusyon noong 2011, maraming mamimili ang umalis sa merkado, na humantong sa pagbaba ng mga presyo (lalo na sa pagitan ng 2012 at 2015). Habang pinapalakas ng gobyerno ang kontrol nito, unti-unting nagsimulang tumaas ang mga presyo. Sinuportahan ito ng mga higanteng kompanya ng konstruksyon (Talaat Mustafa Group, Palm Hills, Orascom, SODIC) at mga proyektong pag-aari ng estado (tulad ng proyektong pabahay panlipunan ng Misra).

Noong 2016, isa pang dagok ang naganap – isang matinding pagbaba ng halaga ng lira (mula 8 EGP/$ patungong 30 EGP/$) – dahil sa reporma, nagkaroon ng pagtaas ng implasyon, at sa kabila ng mahirap na karanasang ito, ang pangingibabaw ng pangalawang pamilihan ay mabilis na dumaloy sa mga bagong gusali sa sektor ng masa.

ay tumaas ng humigit-kumulang 15–40% sa nominal na termino noong 2023. Noong 2024, bumilis ang takbo: sa mga unang buwan, umabot sa 24% bawat taon ang paglago sa mga bagong lugar (New Cairo).

Ayon sa estadistika ng CAPMAS , ang pribadong sektor ng konstruksyon ay nakapagtayo ng rekord na bilang ng mga residential unit noong 2022/23 (humigit-kumulang 1.3 milyon, tumaas ng 21% mula sa nakaraang taon). Ipinapahiwatig nito na ang merkado ay kasalukuyang nasa ilalim ng pokus ng parehong mga developer at mamimili.

Ang mga sentro ay pawang malalaking lungsod at mga resort:

Cairo at mga suburb nito. Dito nakatira ang karamihan ng populasyon (humigit-kumulang 20 milyon sa metropolitan area). Mababa ang mga presyo sa pangalawang pamilihan sa mga lumang kapitbahayan (Shubra, Zamanih, Masr el-Adima), ngunit mahina rin ang demand.

Gayunpaman, sa mga bagong lungsod sa paligid ng Cairo (New Cairo, ika-6 ng Oktubre, Sheikh Zayed, Madinaty, atbp.), mabilis na lumalaki ang suplay: dito ka makakabili ng apartment sa Cairo para sa anumang badyet – mula sa isang one-room studio hanggang sa isang mansyon na may swimming pool.

Ang mga presyo sa mga suburb ay karaniwang 1.5–2 beses na mas mataas kaysa sa mismong Cairo (humigit-kumulang $60,000–$100,000 para sa isang apartment na may isang silid-tulugan). Ang merkado ng residential real estate sa Cairo ay tradisyonal na hinihimok ng domestic demand (mga lokal na bumibili ng mga bahay para sa kanilang sarili) at mga paupahang pang-estudyante (marami sa mga ito, kabilang ang 60 unibersidad, kasama ang mga dayuhang kasosyo at mga kumpanya ng pagkonsulta).

Mga resort sa Dagat na Pula. Ang Hurghada at Sharm el-Sheikh ang mga pangunahing sentro ng turista. Nakakaakit ang mga ito ng mga Europeo at mayayamang taga-Gitnang Silangan. Maraming mga bagong gusali at condominium (mga binuong complex na may imprastraktura ng hotel).

Maaari kang bumili ng apartment sa Hurghada mula $50,000 hanggang $80,000 para sa isang simpleng studio; ang mas prestihiyosong villa ay nagkakahalaga ng $300,000 hanggang $500,000.

Kapansin-pansing mas mataas ang mga presyo kaysa sa Cairo: dito, handang magbayad ang mga tao para sa tanawin ng dagat. Pinakamainam na bumili gamit ang dolyar (ang mga presyo ay nakabatay sa pera), dahil lalong humihina ang pound.

Ang North Coast (New El Alamein at ang lugar ng Alexandria). Dito nagsimula ang pag-unlad noong 2017–2019. Kabilang sa mga ito ang mga complex ng Marassi, Dunes, at Sidi Abdelrahman, na sinusundan ng bagong Alamein Heights at North Coast. Limitado pa rin ang imprastraktura, ngunit mabilis ang konstruksyon.

Mga Presyo: mga apartment na may isang silid-tulugan mula $60,000, mga villa hanggang $200,000. Ang merkado ay halos haka-haka, at maraming apartment ang kasalukuyang walang tao sa labas ng panahon.

Isang bagong kabisera ng administrasyon at iba pang mga proyekto. Ang gobyerno ay nagtatayo ng isang napakalaking kabisera ng "satellite" malapit sa Cairo. Bagama't hindi pa ganap na may populasyon ang mga residensyal na lugar nito (ang mga kalsada at isang metro ay ginagawa pa rin), maraming mamumuhunan ang naaakit sa posibilidad ng pagpapaupa ng lupa sa mga opisyal ng gobyerno.

Mataas ang mga presyo rito (ang mga startup ay nagkakahalaga ng $300,000–600,000), at ang alok ay matataas na gusali at mga opisina.

Iba pa. Sa Alexandria at sa baybayin ng Mediterranean (halimbawa, Hurghada sa kanluran, El Arish), mas mababa ang mga presyo, ngunit mababa rin ang demand. Mga partikular na katangian: ang hilagang Egypt ay mas malapit sa Europa at mas mainit sa taglamig; ang Cairo ay may mas maraming pagkakataon sa trabaho at pag-aaral; ang Dagat na Pula ay kilala sa aktibong turismo nito.

Sa Ehipto, ang pangalawang pamilihan (mahigit 60% ng mga transaksyon). Maraming mga Ehipsiyo ang nagpapalitan pa rin ng "lumang stock" (mga bahay na itinayo bago ang dekada 1980), lalo na ang mga mababang-rise na apartment sa mas mahirap na labas ng Cairo.

Pinupuno ng mga bagong development

ang mga hotel na pinamamahalaan ng mga internasyonal na tatak ng mga proyekto sa pamumuhunan: halimbawa, mga apartment sa Hotel Apartments malapit sa Sofitel hotel sa Cairo o mga proyekto ng villa sa El Gouna.

Ang mga mamimili ay pangunahing lokal: nasa gitna at mataas na uri, mga empleyado ng bangko, mga doktor, at mga retiradong tauhan ng militar. Ang mga dayuhang mamumuhunan ay tradisyonal na kinabibilangan ng mga manggagawa at kumpanyang Tsino (dating sangkot sa konstruksyon), mga retiradong Europeo (madalas ay mga Briton, na may mga umuupa na Pranses), kabisera ng Russia (lalo na sa hilaga at Hurghada), at ngayon ay may kapansin-pansing interes mula sa UAE at Saudi Arabia (kasama ang pamumuhunan sa imprastraktura).

Kapansin-pansin, mayroong isang kalakaran sa loob ng rehiyon : halimbawa, kamakailan lamang ay nalaman na ang Ehipto ay nag-alok ng mga benepisyo sa mga bumibili ng bahay mula sa mga bansang rehiyonal (mga holiday sa buwis at mga katulad na kondisyon para sa mga Saudi at Emiratis).

Sa pangkalahatan, ang lokal na demand (mula sa mga Asyano, Aprikano, at mga Ehipsiyo mismo) ang bumubuo sa karamihan ng mga transaksyon. Maliit ang bahagi ng mga dayuhan sa kabuuang mga pagbili, ngunit mahalaga ang mga ito para sa pinakamahal na mga ari-arian.

Ang real estate sa Ehipto ay itinuturing pa ring isang kaakit-akit na "alternatibong badyet" sa real estate sa Europa: ang mga presyo ay mas mababa nang malaki kaysa sa mga pandaigdigang lungsod na may maunlad na imprastraktura. Sa madaling salita, ang merkado ng Ehipto ay isang bata pa, mabilis na lumalagong merkado na may sariling mga partikular na katangian (nakatuon sa turismo at pabahay para sa mga lokal na mamimili), na likas na mas mapag-isip kaysa sa "matatag" na merkado ng Austria.

Mga Indibidwal. Sinumang mamamayan (dayuhan o Ehipsyo) ay maaaring bumili ng residential property o lote. Simula noong 2023, inalis na ang "two-property limit", na nagpapahintulot sa mga indibidwal na bumili ng kahit ilang apartment o bahay ayon sa gusto nila (bagaman kailangan nilang ipaalam sa mga ahensya ng gobyerno ang tungkol sa bawat isa).

Isang kompanya. Kadalasang binibili sa pamamagitan ng isang kompanya—isang korporasyong Ehipsiyo (LTD/GPSC) o isang sangay ng isang dayuhang korporasyon. Nagbibigay ito ng ilang mga bentahe sa buwis: kung ang organisasyon ay kumikita (halimbawa, mula sa upa), nagbabayad ito ng buwis sa korporasyon, na kung minsan ay mas mababa kaysa sa mga indibidwal na rate.

Gayunpaman, tandaan na karamihan sa mga dayuhan ay nangangailangan din ng kinatawan o co-founder upang magbukas ng isang kompanya sa Ehipto (kahit man lang nakarehistro sa EGX). Upang mabawasan ang mga buwis, ang ilan ay bumibili sa pamamagitan ng isang kompanya sa Cyprus o Estonia at kinokontrol ang transaksyon sa pamamagitan ng mga hurisdiksyon na ito, ngunit ang ari-arian ay pormal na nakarehistro sa subsidiary ng Ehipto.

Mga REIT (pondo). Ang Ehipto ay may mga legal na sasakyan para sa kolektibong pamumuhunan: mga REIT (Real Estate Investment Trust), na kinokontrol ng Bangko at ng Exchange (FRA). Gayunpaman, maliit ang kanilang bahagi sa segment na ito.

Ang mga kundisyon ay ang mga sumusunod: ayon sa batas, ang isang REIT ay dapat mamuhunan ng hindi bababa sa 80-90% ng mga ari-arian nito sa mga paupahang ari-arian at magbayad ng 22.5% na buwis sa kita nito (walang mga insentibo para sa mga mamumuhunan). Noong 2018-2020, may mga pagtatangka na ilunsad ang mga exchange-traded REIT (ilang pondo ng Misr Insurance at Banque du Caire), ngunit maliit pa rin ang kanilang kapital.

Kung handa ka na sa burukrasya at gustong mamuhunan nang "hindi direkta" (mas maraming likididad, ngunit pati na rin ang panganib ng pagsang-ayon sa isang istruktura), maaari mong isaalang-alang ang mga lokal na REIT (kung ang mga merkado ay patuloy na lumago, magsisimula silang tumaas).

Pagbili gamit ang sarili mong pangalan (solo o kasal). Ang pinakamadaling paraan ay ang pagpaparehistro ng pagbili sa pangalan ng isang indibidwal o ng parehong asawa. Mahalagang isaalang-alang ang mga isyu sa mana at pagbibigay ng regalo: kung ang isang ina ay bumili ng apartment sa sarili niyang pangalan, maaari niya itong ipasa sa kanyang mga anak sa kalaunan (ngunit sa ilalim ng batas ng Ehipto, kinakailangan nito ang isang testamento, na dapat na maayos na maisagawa).

Simula noong 2018, kinilala ng Ehipto ang mga kasunduan bago ang kasal bilang isang paraan ng paghahati ng ari-arian, kaya naman ang "pagbili para sa dalawa" ay isang karaniwang gawain para sa mga pamilya.

Sa pamamagitan ng isang investment trust o foundation. Halos wala: Ang mga Western-style family trust (tulad ng mga nasa Austria) ay hindi makukuha sa Egypt.

Gayunpaman, may mga opsyon para sa "estate planning": maaaring irehistro ang real estate sa isang kumpanya o isang "special fund" na namamahala sa ari-arian (sa ilalim ng pangangasiwa ng isang financial regulator). Ito ay isang masalimuot na kaayusan at sa pangkalahatan ay hindi kinakailangan para sa mga dayuhang pamumuhunan na hanggang ~1 milyong euro.

Pagbili sa pamamagitan ng isang proxy (power of attorney). Maraming dayuhan ang hindi agad makapunta rito, kaya ginagawa nila ang pagbili sa pamamagitan ng isang proxy (isang mamamayan ng Ehipto o isang kumpanya) sa ilalim ng isang pangkalahatang power of attorney na may notaryo.

Pinahihintulutan ito ng batas: ang isang notaryo ay nag-iisyu ng power of attorney sa Ehipto o sa ibang bansa (pagkatapos ng isang apostille). Ang attorney-in-fact ay pumapasok sa isang paunang kasunduan (mushakhasah), nagbibigay ng deposito, at pagkatapos ay pormal na gagawin ang pangwakas na transaksyon.

Hindi residente vs. residente. Walang mga legal na paghihigpit: ang isang dayuhan (hindi residente) ay maaaring bumili ng real estate sa ilalim ng parehong mga kondisyon tulad ng isang Egyptian, basta't nakatanggap sila ng pag-apruba mula sa Ministry of Foreign Affairs/Investment Commission.

Halos palaging ipinagkakaloob ang pag-apruba (tinitingnan lang nila kung may anumang paglabag). Ang mga hindi Europeo ay hindi nakakatanggap ng awtomatikong visa sa pagbili, ngunit ang isang permit sa paninirahan (1–5 taon) ay inilalabas sa ilalim ng programa ng pamumuhunan.

Ang proseso ng pagbili sa Ehipto ay binubuo ng ilang mga kinakailangang hakbang:

Pagkuha ng Tax Identification Number (Muhsid/Tax Card). Tulad ng sa maraming bansang MENA, kailangan munang kumuha ng local identification number (NIN) ang mga dayuhan mula sa Egyptian Tax Authority. Ito ay simple at karaniwang ginagawa sa pamamagitan ng pagbabangko (gamit ang iyong pasaporte upang makakuha ng card). Kung wala ang numerong ito, hindi mairerekord ang mga transaksyon.

Liham ng Layunin (Mushakhasah) at Deposito. Pagkatapos pumili ng ari-arian, ang mga partido ay pumipirma ng isang paunang kasunduan (karaniwan ay sa loob ng 10-15 araw), kung saan ang mamimili ay magbabayad ng deposito (karaniwan ay 5-10% ng halaga ng pagbili). Pinoprotektahan ng kasunduang ito ang magkabilang partido: nangangako ang nagbebenta na hindi ibebenta ang ari-arian sa iba, at ginagarantiyahan ng mamimili ang kanilang intensyon na bilhin.

Legal na due diligence. Halos sapilitan. Bineberipika ng isang abogado sa real estate sa Ehipto ang dokumentasyon ng ari-arian: ang titulo ng nagbebenta, anumang mga encumbrance, at ang tamang rehistrasyon. Ang prosesong ito ay madalas na tinatawag na "due diligence." Ang pangwakas na kontrata sa pagbebenta ay nilagdaan dito, sa opisina ng ahente o kasama ang abogado.

Notaryo at pagpaparehistro. Ang huling hakbang ay ang pagsusumite ng mga dokumento sa isang notaryo (karaniwan ay sa lokal na Tanggapan ng Pagpaparehistro ng Titulo). Pagkatapos ay idedeposito ng notaryo ang buong halaga (mas mabuti sa pamamagitan ng bank transfer sa Ehipto). Pormal na gagawin ng notaryo ang pagbili at irerehistro ang titulo sa pangalan ng mamimili.

Panahon: Kung mayroon nang lahat ng kinakailangang dokumento, ang proseso ay karaniwang tumatagal ng 1-2 linggo. Mahalaga ang pagbabayad. hanggang sa katapusan ng 2025 , ngunit may mga singil pa rin: stamp duty (~2.5%), bayad sa notaryo na hanggang 1-3%, at bayad sa abogado/ahente (karaniwan ay hindi hihigit sa 2%).

Pagpaparehistro para sa mga bagong may-ari. Pagkatapos ng notaryo, ang titulo ay irerehistro sa pangalan ng mamimili.

Ang Tungkulin ng Isang Abogado at Ahente. Lubos kong inirerekomenda ang pagkuha ng isang lokal na abogado at isang bihasang ahente o realtor. Patunayan ng isang abogado ang integridad ng transaksyon, tutulong sa mga papeles, at sertipikahan ang pagsasalin ng mahahalagang dokumento sa Arabic. Magpapayo ang isang ahente tungkol sa mga panganib sa lugar at sa makatotohanang presyo (ang mga presyong inaanunsyo ay kadalasang pinalalaki).

Mga kinakailangan ng mamimili. Sa pormal na paraan, kabilang dito ang pagkakaroon ng sapat na pondo at ang kawalan ng anumang mga paghihigpit (halimbawa, ang ari-arian ay nasa isang sonang militar). Ipinapalagay na ang mamimili ay nasa legal na edad at may legal na kakayahan.

Ang mga dayuhan ay nakarehistro sa Foreign Property Register. Ipinagbawal ng Batas 230/1996 ang mga dayuhan na magmay-ari ng real estate sa mga lokasyong "mahalaga sa estratehiya", ngunit inalis ng mga susog noong 2023 ang paghihigpit na ito para sa mga residential property (maliban na lang kung ang property ay isang saradong military unit).

Mga pagsasaalang-alang sa real estate sa isla. Ang ilang sikat na resort (Helmondib Island, ang Red Sea Islands) ay matatagpuan sa mga espesyal na protektadong lugar. Ang mga lugar na ito ay kadalasang nangangailangan ng hiwalay na pahintulot mula sa mga awtoridad ng militar bago ang isang transaksyon. Bihira ito, ngunit mahalagang kumonsulta muna sa isang abogado.

Pagbili nang malayuan. Gaya ng nabanggit, magagawa mo ito gamit ang isang power of attorney. Madalas sabihin sa akin ng mga kliyente, "Ayokong maglakbay," ngunit inirerekomenda ko ang pagbisita kahit isang beses lang—mahalagang makita ang ari-arian at maunawaan ang paligid. Gayunpaman, lahat ng pormalidad ay maaaring gawin nang malayuan: maaaring pumirma ang mga abogado para sa iyo, at ang isang notaryo ay gagawa gamit ang isang sertipikadong power of attorney.

Masusing pagsusuri. Sa Ehipto, ang mga sumusunod na punto ay dapat beripikahin: walang sinuman ang tumututol sa pagmamay-ari ng ari-arian (halimbawa, walang hurisdiksyon sa mana ng iba), ang ari-arian ay hindi isinangla (kung saan kailangan mong humiling ng sertipiko ng kawalan ng natitirang utang), at lahat ng singil sa kuryente at tubig ay nabayaran na. Ang mga ahensya ng gobyerno ay kinakailangang magpakita ng sertipiko ng kawalan ng natitirang utang bago ibenta.

Pagpaparehistro ng titulo. Pagkatapos ng notaryasyon, ang mamimili ay makakatanggap ng isang Sertipiko ng Pagpaparehistro—ang "sertipiko ng pagmamay-ari" ng Ehipto.

Kapag bumibili ng real estate sa Egypt, kailangang isaalang-alang ng isang mamumuhunan ang mga sumusunod na gastos:

Stamp duty. Karaniwang 2.5% ng presyo ng transaksyon (kasama sa kontrata). Ito ay binabayaran ng nagbebenta, ngunit kadalasang isinasama sa presyo sa panahon ng negosasyon.

Mga bayarin sa notaryo at pagpaparehistro. Ang mga bayarin sa notaryo at pagpaparehistro ng ari-arian ay bumubuo ng humigit-kumulang 1–3% ng gastos sa transaksyon.

Abogado/Ahente. Humigit-kumulang 2–3% ng halaga ng pagbili (ang halaga ay pag-uusapan kasama ang ahente). Hindi ito bayad ng gobyerno, ngunit binabayaran ng mamimili o hinahati sa nagbebenta ayon sa kasunduan.

VAT. Minimum na sahod – ang mga bagong gusaling residensyal ay hindi sisingilin ng VAT hanggang sa katapusan ng 2025 (ayon sa itinakda ng batas sa mga repormang pang-ekonomiya) – ibig sabihin ay hindi ka magbabayad ng karagdagang VAT sa iyong apartment sa isang proyektong residensyal.

Pinag-isang Buwis sa Real Estate. Real Estate sa mga inuupahang ari-arian , na ipinapataw sa rate na 10% ng opisyal na halaga ng upa (kasama ang 30% na bawas). Nangangahulugan ito na kung paupahan mo ang iyong ari-arian, 10% ng iyong kita (pagkatapos ng 30% na bawas) ay mapupunta sa badyet.

Buwis munisipal (lokal, katulad ng Austrian Gemeindesteuer). Ito ay maliit lamang at karaniwang kasama sa taunang bayarin sa pagpapanatili ng mga may-ari at ipinapasa sa mga nangungupahan.

Buwis sa pamumuhunan. Ang Ehipto ay walang espesyal na rehimen ng buwis na "hindi naninirahan" o "ipinagpaliban", gaya ng ilang bansa (tulad ng Austrian Self-Sufficiency Scheme).

Dito, ang mga buwis ay binabayaran ayon sa kaugalian; ang kita mula sa ibang bansa ay hindi isinasama sa antas ng personal na badyet (ibig sabihin, ang isang residenteng Ehipsyo ay nagbabayad lamang ng buwis sa kita na "dumating sa Ehipto" o natanggap dito). Gayunpaman, hindi ito mahalaga para sa mga hindi residente.

Sa kabuuan, kapag bumibili, maging handa na gumastos ng hanggang 7-10% ng presyo ng transaksyon sa iba't ibang bayarin at komisyon.

Paghahambing sa Austria. Sa Austria, ang mga mamimili ay nagbabayad ng 3.5% Grunderwerbsteuer (GrESt), bayad sa pagpaparehistro na ~1.1%, at bayad sa notaryo na ~1.5%, para sa kabuuang humigit-kumulang 6–7%. Nagbabayad din sila ng 20% ​​VAT kapag bumibili ng bagong gusali (kung ikaw ay residente at bumibili ng isang malaking proyekto, ngunit ang mga dayuhan ay maaaring bahagyang hindi kasama sa mga bayarin).

Kaya naman, ang mga buwis sa Austria ay karaniwang mas mataas (lalo na ang VAT), ngunit ang mga serbisyo ay ginagawa ring mas mahusay (transparent, kasama agad).

Buwis sa Kita ng Kapital. Sa Ehipto, karaniwan itong 10% ng pagkakaiba sa pagitan ng presyo ng pagbebenta at pagbili (para sa mga indibidwal). Gayunpaman, mayroong isang paalala: kung pagmamay-ari mo na ang apartment nang higit sa dalawang taon, ang karagdagang buwis ay epektibong hindi na kailangang bayaran, dahil ang mga benta ng mga lumang ari-arian ay hindi napapailalim sa karaniwang pagtutuos ng buwis. Para sa mga hindi residente, ang paglilipat ay karaniwang pinipigilan ng mamimili.

Sa Austria, iba ang mga patakaran. Kung ibebenta mo ang isang apartment na iyong pangunahing tirahan, walang buwis na sisingilin. Kung hindi, kung ibebenta mo ito sa loob ng 10 taon mula sa konstruksyon, may 30% na rate ng buwis na ilalapat sa kita. Pagkatapos ng 10 taon, may eksepsiyon.

Nag-aalok ang Ehipto ng programang paninirahan para sa mga namumuhunan sa real estate. Sa esensya, ito ay katulad ng Golden Visa: may mga kinakailangan para sa pagbili ng real estate, na nagpapahintulot sa paninirahan sa loob ng 1, 3, o 5 taon. Ang mga patakaran (huling binago noong 2023) ay ang mga sumusunod:

• 1 taon: ari-arian na nagkakahalaga ng hindi bababa sa $50,000 o deposito sa bangko na $50,000 (sa isang bangko sa Ehipto).
• 3 taon: mga pagbili mula $100,000 o deposito ng $100,000.
• 5 taon: mula sa $200,000 na halaga ng ari-arian.

Sa bawat kaso, ang visa ay maaaring palugitan nang walang katiyakan hangga't mayroon kang kumpirmasyon sa bangko o pagmamay-ari ng kinakailangang ari-arian. Walang mga kinakailangan sa paninirahan (bonus!).

Ang tanging bagay ay dapat nakarehistro ang ari-arian sa pambansang rehistro, ibig sabihin ay maaaring hindi posible ang pagbili sa isang proyektong ginagawa nang walang rehistrasyon (ngunit inaasahang luwagan ito).

Paghahambing sa Austria: Ang Austria ay hindi nag-aalok ng "golden visa" para sa mga pagbili ng real estate. Mayroon kaming residence permit para sa mga mayayamang indibidwal (§56 ng Batas sa Paninirahan Nang Walang Trabaho), ngunit nangangailangan ito ng napakataas na taunang kita (humigit-kumulang €2,550 buwan-buwan para sa isang indibidwal, at malaking seguridad sa pananalapi).

Ang aming "Aufenthalt" card ay hindi nakatali sa isang pagbili, ngunit mas katulad ng isang pensiyon o ipon na permit sa paninirahan. Para sa mga mamumuhunan sa Austria, ang Red-White-Red Card para sa mga indibidwal na self-employed ay isang opsyon: nangangailangan ito ng isang business plan, isang pamumuhunan na humigit-kumulang €100,000, at paglikha ng trabaho. Samakatuwid, upang mamuhunan at manatili, ang isang Austrian ay dapat magbukas ng isang negosyo o patunayan ang kayamanan, hindi lamang bumili ng isang apartment.

Mga Pagkakamali. Maraming baguhan ang nalilito sa "tourist visa" at "investment residency":

• Ang pagbili ng apartment sa Egypt ay hindi awtomatikong garantiya ng permanenteng paninirahan; pagkatapos makumpleto ang transaksyon, ang mamumuhunan ay mag-aaplay para sa isang "residence permit para sa may-ari ng ari-arian.".
• Halimbawa, isang samahan ng mga abogado ang nagtakda na ang mga dayuhan ay hindi maaaring manirahan sa Ehipto nang higit sa anim na buwan nang walang visa at dapat magparehistro sa Immigration Service. Samakatuwid, ang awtomatikong permit sa paninirahan ay hindi maaaring makuha batay lamang sa ari-arian, nang walang aplikasyon.
• Iba pang mga paghihigpit: hindi ka maaaring makakuha ng permit sa paninirahan para sa isang gusaling residensyal na hanggang 100 m² sa bagong distrito ng Cairo – dapat mo itong bilhin sa halagang hindi bababa sa $50,000.

Ano ang mga nagbago (2023–2025): Ang programang Residence by Investment ay opisyal na inaprubahan noong tag-init ng 2023 (bagaman ang parlamento ay nasa proseso pa rin ng pag-apruba ng mga pagbabago sa mga batas sa pagkamamamayan).

Ang pangunahing inobasyon ay ang direktang pag-alis ng limitasyong "2 property", pati na rin ang mga paglilinaw tungkol sa mga deposito. Kaya, sa $250,000 na pamumuhunan sa ekonomiya (o real estate), ang isang dayuhang mamumuhunan ay makakatanggap ng resident status.

Paghahambing sa Austria. Ang permanenteng paninirahan sa Austria ay ipinagkakaloob, halimbawa, sa pamamagitan ng D-visa (study/work visa) o Deka Card (retirement visa). Nangangahulugan ito na hindi ka maaaring "bumili lang ng bahay at manirahan sa Austria" – kailangan mong sundin ang mga karaniwang paraan ng imigrasyon.

Ang mga panandaliang paupahan (Airbnb, Booking, atbp.) ay maaaring mag-alok ng napakataas na kita – sa pinakamagandang mga kaso, 6–8% bawat taon o mas mataas pa (sa lokal na pera), lalo na sa mga sikat na resort sa taglamig at tuwing kapaskuhan.

Halimbawa, ang isang $300,000 na villa sa tabing-dagat ay maaaring kumita ng $20,000 sa loob ng ilang buwan ng season – hanggang 6–7% ng kabuuan.

Ngunit may mga malalaking panganib at paghihigpit: hinihigpitan ng mga bagong batas ang mga regulasyon. Halimbawa, ang gobyerno ng Egypt, na sumusunod sa halimbawa ng maraming bansa, ay hinihiling sa mga bisita na magparehistro at magbayad ng buwis, tulad ng mga hotel. Sa Cairo, pinahintulutan ng konseho ng lungsod ang pagrenta nang hanggang 30 araw at ipinag-utos ang pagbabayad ng buwis sa turista ; at sa Dagat na Pula, binubuo ang mga katulad na regulasyon – isang kumpletong pagbabawal sa mga "hindi na-classify" na apartment ang ipinakilala na (mga multa mula sa mga may-ari at mga ahensya ng paglalakbay).

Dahil dito, ang mga panandaliang paupahan ay kasalukuyang "nasa bingit ng legalidad": maraming bahagi ng merkado ang ilegal pa rin. Kung umuupa ka ng ari-arian sa Airbnb, maging handa na harapin ang mga multa o mga bagong paghihigpit (maaaring kailanganin ang pagpaparehistro sa Ministry of Tourism).

sa mga pangmatagalang pagrenta . Para sa mga pagrenta na 3-5 taon (ang mga apartment sa Cairo ay kadalasang inuupahan ng mga empleyado ng gobyerno, mga doktor, at mga expat), mas matatag ngunit mas mababa ang kita—humigit-kumulang 4-6% bawat taon (ang mga pamumuhunan sa rubles ay magbubunga ng mas mataas na kita dahil sa implasyon, ngunit "sa totoong halaga" kadalasan ay nasa humigit-kumulang 5%).

Halimbawa, sa Cairo mismo, ang karaniwang upa para sa isang 80-100 metro kuwadradong apartment ay humigit-kumulang $400-$600 kada buwan, habang ang isang apartment ay maaaring mabili sa halagang $50,000-$70,000, na nagbubunga ng humigit-kumulang 6-7% na kabuuang kita. Sa Sharm el-Sheikh, ang mga katulad na apartment ay mas mahal (hanggang $1,000 kada buwan), at ang kita ng upa doon ay teoretikal na hanggang 8%.

Ngunit sa pagsasagawa, ang mga naturang apartment ay kadalasang ginagamit mismo ng kanilang mga may-ari, kaya ang pagrenta sa kanila ay popular lamang sa panahon ng panahon.

Mga tagapamahala at ahensya ng ari-arian. Sa malalaking lungsod, may mga espesyalisadong kumpanya ("Pamamahala ng Ari-arian") na namamahala sa mga paupahang ari-arian (karaniwan silang naniningil ng 20-25% na komisyon).

Halimbawa, ang Al Burouj sa Cairo o ang Egyptian Homes sa Hurghada. Sila ang humahawak sa paghahanap ng mga nangungupahan, pagkolekta ng mga bayad, at pagpapanatili ng mga serbisyo, ngunit may porsyento silang kinukuha. Madalas kong ipinapayo sa mga baguhan na gumamit muna ng ahensya, bagama't binabawasan nito ang kita.

Pagbubuwis sa kita sa pag-upa. Ang karaniwang rate ay 10% ng opisyal na upa (pagkatapos ng 30% na bawas). Kaya, kung umuupa ka ng $600/buwan (at idineklara ang kita na ito), ang buwis ay magiging $720/taon ($60/buwan).

Paghahambing sa Austria: Sa Austria, ang kita sa pag-upa ay idinaragdag sa iba pang kita at unti-unting binubuwisan (hanggang 50%), ngunit ang mga gastos sa utility at depreciation ay maaaring ibawas.

Sa usapin ng kahusayan sa buwis, ang Ehipto ay tila mas patas: 10% ng kabuuang kita ay mas mababa kaysa sa Europa. Ihambing ito sa mga may-ari ng ari-arian sa Austria na nagbabayad din ng 30% sa sukli at mga buwis sa munisipyo, para sa kabuuang mahigit 30% ng kanilang kita.

Isang paghahambing ng mga ani. Isang magaspang na bilang: humigit-kumulang 7% sa Egypt kumpara sa 3% sa Austria. Siyempre, ito ay nominal lamang; sa Egypt, ang isang malaking bahagi ng kita ay maaaring mawala dahil sa implasyon/pagtaas ng suweldo ng mga kawani, ngunit kapag bumibili gamit ang dayuhang pera, mas mataas pa rin ang ani. Gayunpaman, sa Vienna o Graz, halos hindi nakikita ang pagbaba ng upa, at ang mga ari-arian ay madaling paupahan sa mga nangungupahang Aleman sa ilalim ng kontrata.

Cairo, pangunahing sentro ng negosyo ng Ehipto:

• Imprastraktura. Mga paliparan, metro (metro linya 2), mga de-kalidad na ospital, mga internasyonal na paaralan (New Cairo School, American School sa Cairo) – lahat ay kapantay ng malalaking lungsod.
• Arkitektura. Mula sa mga simpleng tirahan hanggang sa mga tirahan.
• Mga kapitbahayan para sa pamumuhunan. Ang Maadi, Nubaria, at Nexus Bay (timog Cairo) ay mga prestihiyosong suburb na may mga parke at magagandang paaralan; ang Zamalek at Garden City (Nile Island, downtown) ay mga mamahaling lugar, ngunit ang mga presyo ay napakamahal ($7,000-$10,000 bawat metro kuwadrado). Ang New Cairo at Madinty, ang bagong lungsod, ay may maraming bagong kapitbahayan at mga yari nang bahay. Sa kabaligtaran, ang lumang sentro (Izzetlmamplit, Shubra) ay hindi inirerekomenda, dahil ito ay hindi maayos ang pagpapanatili at nag-aalok ng mababang kalidad ng pabahay.
• Para rentahan. Interesado ang mga estudyante at mga dayuhan sa Maadi, New Cairo, at Heliopolis. Dapat isaalang-alang ng mga mamimili mula sa EU o US ang lugar ng New Cairo at Maadi, kung saan matatagpuan ang mga apartment simula sa $100,000.

, ang pangalawang pinakamalaking pamilihan ng Ehipto, ay ang Thessaloniki. Ang mga presyo rito ay 20-30% na mas mababa kaysa sa Cairo.

• Ang "Swiss zone" ng Alexandria (Zizinia, Sidi Bishr) ay nakapagpapaalaala sa Mediterranean Europe: tahimik, berde, ngunit hindi gaanong trabaho.
• Minsan isinasaalang-alang ng mga mamumuhunan ang North Coast (New El Alamein, Marsa Matrouh), kung saan kasalukuyang puspusan ang konstruksyon. Mababa ang mga presyo roon (mga villa mula $70,000), ngunit mahina pa rin ang imprastraktura.
• Hindi gaanong demand mula sa mga dayuhan sa Alexandria (medyo katulad ng sa Gitnang Silangan), ngunit ang mga lokal ay paupahan nang paunti-unti (hindi gaanong maraming turista sa Alexandria).

Mga Isla at ang Dagat na Pula:

• Ang Sharm el-Sheikh ay isang mamahaling destinasyon. Ang mga apartment dito ay nagsisimula sa humigit-kumulang $100,000 (para sa isang 50 metro kuwadradong apartment sa isang disenteng complex), at ang mga villa ay mula $300,000–$400,000 hanggang $1 milyon pataas. Ang high season (Disyembre–Pebrero) ay pumupuno sa mga bahay na ito ng mga apartment, ngunit maaaring walang tao sa tag-araw.
• Ang Hurghada ay bahagyang mas mura kaysa sa Sharm el-Sheikh ngunit mas madaling puntahan, salamat sa maayos na "patag na baybayin" nito (Sahl Hasheesh, Safaga). Mga presyo: mga studio mula $50,000, mga villa mula $150,000–$300,000. Mas madaling makahanap ng mga paupahang bahay dahil siksikan ang mga turista sa tag-araw (may diskwento sa taglamig).
• Ang Dahab ay isang maliit na bayan ng mga backpacker, ngunit bahagi rin ito ng tourist zone at mas mura (ang mga studio ay nagsisimula sa $30,000). Ang mga dalampasigan ng Northern Red Sea (Taba, Rash el-Hekma) ay nag-aalok ng mga natatanging lokasyon (malapit sa Jordan at Israel), ngunit mas mataas ang demand para sa mga pansamantalang pamamalagi kaysa sa mga permanenteng pamamalagi.

Ang Peloponnese Peninsula. Walang alternatibo rito: pinag-uusapan natin ang mga probinsya sa loob ng Ehipto, kung saan ang lahat ay napakamura (hanggang $300 para sa isang apartment):

• Sa El Minya, Fayoum, o Qena, ang mga bahay ay maliit lamang kung ikukumpara sa European Union. Ngunit ang demand ay lokal lamang.
• Ang mga pamumuhunan doon ay pangunahing isinasaalang-alang ng mga Ehipsiyo, at napakabihirang isaalang-alang ng mga dayuhan.
• Napakadaling ma-access ang mga ganitong ari-arian ($3-5,000 para sa isang bahay sa nayon), ngunit mahihirapan itong ibenta sa ibang pagkakataon – wala nang lugar na mapagbebentahan ng mga ito.

Imprastraktura. Kaunting detalye tungkol sa komunikasyon. Ang Cairo at mga pangunahing lungsod (Alexandria, Hurghada) ay may mga internasyonal na paliparan, expressway, hotel, at mga ospital na may mataas na kalidad (Deutsche Bank Clinic at Agouza Hospital sa Cairo, at Hospital sa Hurghada). Isa itong bentahe para sa mga mamumuhunan: kahit na hindi ka mismo titira roon, gusto ng mga turista at nangungupahan na malapit lang ang lahat.

Halimbawa, ang isang mamimiling Europeo na may mga anak ay pahahalagahan ang pagkakaroon ng isang internasyonal na paaralan sa Cairo, mga paglalakbay sa dagat (may mga kurso sa diving na magagamit), makatwirang oras ng paglipad, at mahusay na serbisyong medikal.

Paghahambing sa Austria. Ang Vienna at Austria sa pangkalahatan ay tiyak na may mas mataas na pamantayan ng pamumuhay: malinis na hangin, mahusay na mga ospital, libreng mas mataas na edukasyon, ngunit ang lahat ng ito ay dalawa hanggang tatlong beses na mas mahal kaysa sa Ehipto.

Ang pinakasikat na mga pagbili ngayon ay:

Cairo. Mga apartment para sa pamilya na inuupahan (iginigiit ng mga tao ang matatag na kita sa pag-upa) at mga haka-haka na "index purchases" (halimbawa, medyo murang mga apartment sa isang bagong proyekto, umaasang maibebenta muli ang mga ito kapag natapos na ang imprastraktura).

Hurghada/Sharm. Kadalasan, ang mga may-ari ay naghahanap ng kita sa pamamagitan ng panandaliang pag-upa at nagbabayad ng "permanenteng paninirahan sa tabi ng dagat."

Bagong El Alamein. Isang mabilis na lumalagong lugar kung saan namumuhunan ang mga pangunahing developer. May mga pakete ng apartment at villa na ibinebenta – para lamang sa pamumuhunan, sa pag-asang mapaunlad ang baybayin.

Mga lungsod sa loob ng rehiyon. 5% lamang ng pamumuhunan ang nagmumula sa mga bihirang ispekulador na nakikita ang murang lupa bilang minahan ng ginto para sa pagtatayo ng mga suburb sa lungsod.

Ang pangalawang pamilihan (>65% ng mga transaksyon) ay pangunahing binubuo ng mga apartment at bahay na itinayo bago ang taong 2000, na kung minsan ay nangangailangan pa rin ng renobasyon. Marami sa mga ito ay nangangailangan ng renobasyon (mga renobasyon ng banyo, internet access).

Batay sa karanasan, ang "lumang tirahan" ng Ehipto ay karaniwang angkop lamang para sa mga lokal—ang mga makasaysayang lugar ng Cairo, mga sira-sirang gusali sa Alexandria. Gayunpaman, sa segment na ito, makakahanap ka ng mga baratilyo sa halagang €30,000–40,000 para sa isang malaking apartment (ngunit kung minsan ay wala silang air conditioning!).

Mga Katangian ng Sekundaryang Pamilihan. Itinayo bago ang 1980, ang mga ari-ariang ito ay may mababang kahusayan sa enerhiya. Sa tag-araw, umiinit ang mga bahay, at ang mga air conditioner ay kumokonsumo ng maraming enerhiya.

Kaya naman, ipinapayo ko sa mga kliyente na baguhin ang mga naturang bahay gamit ang insulasyon at mga bagong bintana (hindi isang epektibong pamumuhunan), o planong paupahan lamang ang mga ito bilang panandaliang pagrenta (handa na ang mga turista na tiisin ang "romansa ng Mediterranean").

Bonus: ang mga muling pagbebenta ng ari-arian ay kadalasang 20-30% na mas mura kaysa sa mga bagong gusali (para sa mga katulad na metro kuwadrado). Gayunpaman, mas mababa ang likididad: ang paghahanap ng mamimili ay maaaring tumagal ng isa o dalawang buwan, lalo na kung bumibili ka nang malayuan. Mabuti na lang at bahagyang bumaba ang mga presyo sa mga pinakamahal na lugar (Maadi, New Cairo) kasunod ng implasyon, at ang mga muling pagbebenta ng ari-arian doon ay mahal pa rin (sa parehong presyo ng mga bagong tagapagtayo).

Mga bagong pag-unlad. Hindi bababa sa 35% ng merkado. Kabilang dito ang mga residential complex mula sa mga developer (MISR, Palm Hills, SODIC, Orascom, atbp.), pati na rin ang mga espesyal na proyekto ng aparthotel.

Katamtaman ang bilis ng konstruksyon sa Ehipto ayon sa aming mga pamantayan, ngunit medyo mabilis para sa mga lokal. Kapag bumibili ng isang ari-ariang ginagawa pa lamang, isaalang-alang ang petsa ng pagkumpleto (halimbawa, 1-2 taon). Kadalasang nag-aalok ang mga developer ng mga planong hulugan (0% na interes sa loob ng 5 hanggang 10 taon)—ito ay maginhawa para sa mga mamumuhunan: magbayad nang hulugan at matatanggap ang ari-arian sa loob ng isang taon.

Paghahambing ng kalidad. Ang ilang proyekto (Marassi, El Gouna) ay itinayo ayon sa mga pamantayang Europeo (na may matinding pokus sa imprastraktura).

Sa pangkalahatan, ang kalidad ng bagong konstruksyon ay, sa karaniwan, mas mababa kaysa sa Austria: may mga reklamo tungkol sa mga pagtatapos at kalidad ng mga materyales.

Halimbawa, nakarinig ako ng mga reklamo na sa isang SODIC complex, hindi maayos ang pagkakalagay ng mga tile at pabaya ang paggawa ng waterproofing, na nagresulta sa paglitaw ng amag sa mga basalt pagkatapos ng isang taon ng ulan.

Gayunpaman, ang Austria ay nagtatakda ng mahigpit na pamantayan sa konstruksyon – at ang mga proyekto sa Vienna ay itinatayo nang isinasaalang-alang ang kahusayan sa enerhiya, sound insulation, at kaligtasan sa sunog nang mas mahusay kaysa sa Ehipto.

Samakatuwid, kapag bumibili ng bagong gusali sa Ehipto, inirerekomenda ko na magtabi agad ng 5-10% ng gastos para sa mga "imperpeksyon" - kahit ang pinaka-modernong bahay sa Ehipto ay mangangailangan ng lokal na pagkukumpuni pagkatapos ng 5 taon (pag-install ng bagong air conditioner, pagpipinta ng harapan, atbp.).

Mga halimbawa ng mga bagay:

• Hanggang $100,000: Kasama sa mga madalas na alok ang maliliit na studio o 1-silid-tulugan na apartment sa Cairo, pati na rin ang mga linear apartment sa Hurghada (hanggang 60 m²).
• $100–250,000: Klase na “Mid-range”: mga apartment na may 2–3 silid sa Cairo (80–120 m²), o mga townhouse sa Cairo/New Cairo (maliit na cottage na may sukat na 150 m²), o disenteng mga apartment na may 2 silid sa Hurghada/Sharm.
• $250–500,000+: 120–150 m² na mga apartment sa pinakamagagandang kapitbahayan ng Cairo, malalaking townhouse at villa, mga complex na may mga swimming pool.

Paghahambing ng mga bagong gusali sa Austria. Sa Austria, ang mga bagong gusali ay karaniwang may kasamang smart home system, elevator, paradahan, isang kumpletong kumpleto, at isang nakapaloob na courtyard.

Sa Ehipto, ang mga pamantayang ito ay hindi pangkalahatan. Ang kalidad ay maaaring maging mas malala, lalo na sa mga lugar na tinitirhan ng mga migranteng manggagawa (malapit sa dagat, mas malapit sa mga mahihirap). Gayunpaman, ang mga bagong residential area (Madinty, New Cairo, El Gouna) ay may medyo mataas na antas ng imprastraktura (mga paaralan, mga shopping center), at may pangangailangan para sa mga bagong konstruksyon doon.

Isang bentahe ng Ehipto: ang lupa sa mga baybaying lugar ay mas mura pa rin kaysa sa Europa, kaya ang isang kumplikadong pagbili (halimbawa, isang aparthotel na may 100 silid, bawat isa ay may kusina) sa baybayin ng Dagat na Pula ay matatagpuan sa presyong maihahambing sa isang maliit na B&B sa Gitnang Europa.

Sa pangkalahatan, ang panganib na kaugnay ng mga bagong konstruksyon sa Ehipto ay mga pagkaantala at posibleng mga pagbabago. Bihirang lumiban sa mga deadline ang mga developer na Austrian, habang ang mga developer na Egyptian ay maaaring maantala ang paghahatid ng isang taon kung sakaling magkaroon ng force majeure (tingnan ang pandemya).

Bilang karagdagan sa mga "klasikong" pamumuhunan sa apartment, isaalang-alang natin ang ilang hindi pangkaraniwang pamamaraan:

Maraming studio apartment sa halip na isang malaking apartment. Marami sa aming mga kliyente mula sa Asya at Europa (lalo na sa panahon ng pandemya) ang pumiling bumili ng dalawa o tatlong magkatabing studio apartment sa halip na isang malaking apartment. Pinapataas nito ang kita (bawat studio ay ibinebenta nang hiwalay, ang upa para sa dalawang studio ay karaniwang mas mataas kaysa sa pinagsamang upa para sa isang apartment na may dalawang silid-tulugan, at nababawasan ang panganib ng bakante).

Disbentaha: doble ang trabaho na may maraming kontrata, posibleng dalawang produkto ng mortgage. Ang mahalaga ay ang presyo ng isang apartment na may dalawang silid-tulugan, kasama ang mga karagdagang bayarin, ay hindi hihigit sa presyo ng tatlong studio apartment.

Ang flipping ay isang popular na pamamaraan sa Egypt: bibili ka ng isang lumang apartment sa sentro ng Cairo, gagastos ng 10-20% sa mga renobasyon, at ibebenta ito bilang isang turnkey property sa mas mataas na presyo.

Gayunpaman, bumagsak ang merkado dito simula noong 2022 (dahil sa mga halaga ng palitan at pandemya), at dapat lahat ay i-convert sa pounds. Kung bibili ka sa Egyptian pounds at makahanap ng murang apartment, ang premium ay maaaring 15-30% pagkatapos ng renobasyon.

Mga aparthotel at mini-hotel. Ang mga proyektong pangturismo ay kadalasang ibinebenta bilang "mga apartment ng hotel"—may-ari ka ng isang studio apartment na inuupahan at pinamamahalaan ng mga hotelier. Ang bentahe rito ay ang handa nang serbisyo, ngunit ang disbentahe ay ang mas kaunting kontrol sa kita.

Minsan, ang mga ganitong apartment ay ibinebenta sa presyong mas mataas sa merkado (dahil sa tatak ng hotel). Ang solusyon: sa isang mahusay na complex, maaari mong asahan ang isang matatag na porsyento ng kita ng hotel (~5%); gayunpaman, mas gusto ko ang direkta at independiyenteng pagrenta, kung ang may-ari-manager ang namamahala.

Mga pamumuhunan sa lupa at mga pangmatagalang proyekto sa konstruksyon. Pinapayagan pa rin ang pagbili ng lupa sa Egypt (sa labas ng mga protektadong lugar). May mga alok, halimbawa, sa labas ng Cairo o North Coast (nagkakahalaga ng $10–20 bawat metro kuwadrado). Ito ay isang asset na may mataas na panganib: kailangan mong maghintay hanggang sa mapaunlad ang rehiyon.

Halimbawa: kamakailan ay inanunsyo ng gobyerno ang mga plano na paunlarin ang "New Luxor," at inaasahan ng komunidad ang isang tender para sa mga bagong kalsada sa disyerto sa 2024. Kung bibili ka ng kalapit na lupain, maaari kang magtayo mamaya nang may malaking tubo (o ibenta ito sa isang developer). Ngunit kung ang proyekto ay magiging matagumpay, magiging mahirap makahanap ng mga mamimili.

Sa pamamagitan ng mga pondo at instrumento (mga REIT, atbp.). Gaya ng nabanggit namin, kakaunti lamang ang mga REIT sa Ehipto, at patuloy pa rin silang nag-iipon ng kapital. Ang bentahe ng ganitong uri ng pamumuhunan ay ang diversification (namumuhunan ka sa isang commercial real estate portfolio). Ang disbentaha ay, gaya ng nabanggit na, mas mataas ang mga buwis sa mga REIT (22.5% sa halip na 10%).

Mayroon ding mga pondo na hindi pang-gobyerno at mga shareholder sa mga proyektong residensyal (kung minsan ay nag-aalok ang developer ng isang "investor pool" – ang pagbili ng ilang apartment at ang kumpletong pagpapaupa ng mga ito sa manager).

Sa Vienna Property hindi kami madalas kumukunsulta sa mga ganitong proyekto, ngunit para sa malaking kapital ($1 milyon+), makatuwiran ang mga ito: nababawasan ang pagdepende sa iisang ari-arian, at "napapagaan" ang kita.

Paghahambing sa mga estratehiya sa Vienna. Sa Austria, madalas bumibili ang mga tao ng isang magandang ari-arian sa isang magandang lokasyon at hawak ito nang mga dekada (plano nilang magretiro nang may matatag na kita sa pag-upa). Bihira ang haka-haka: dahil sa mababang paglago ng presyo, hindi kaakit-akit ang flipping dito—walang mga insentibo sa buwis.

Para sa isang portfolio, personal kong inirerekomenda na panatilihin ang 70% sa isang konserbatibong opsyon (isang apartment sa Vienna, isang real estate investment fund) at 30% sa isang lumalaking opsyon (mga bagong merkado tulad ng Cairo o Egypt).

Inaalok namin ang estratehiyang ito sa ilang kliyente: ipinupuhunan namin ang bahagi ng pera sa mga pondong kontra-krisis (Eurobonds, mga pondong pampatatag, real estate sa Alemanya), at ang natitirang halaga sa mas agresibong mga proyekto (USA, Egypt, Cyprus).

Sa kabila ng lahat ng mga bentahe, mahalagang maging tapat: Ang Ehipto ay nahaharap sa mga seryosong panganib. Ang mga pangunahin ay pambansa at natural:

Burukrasya at pagbabago ng mga batas. Noong 2023, inilabas ang mga dayuhan mula sa anino, ngunit bukas ay maaari na nilang baguhin muli ang mga bagay-bagay (tulad kamakailan lamang sa kinakailangan na magbayad gamit ang pounds sa pamamagitan ng mga bangko). Tandaan na limang taon pa lamang ang nakalilipas, ang isang Golden Visa ay nangangailangan ng pasaporte na hindi hihigit sa 15 taon ang edad.

Samakatuwid, ang bawat mamumuhunan ay dapat magkaroon ng isang maaasahang abogado na nagmomonitor ng mga pagbabago (halimbawa, kung paano eksaktong maidodokumento ang kita, atbp.). Regular na suriin ang kasalukuyang mga regulasyon, kabilang ang sa pamamagitan ng iyong embahada o konsulado.

Mga panandaliang paupahan. Madalas na nagbabago ang mga patakaran: noong 2023, sinimulan ng gobyerno ang pagpapasa ng mahigpit na mga batas laban sa mga walang lisensyang Airbnb. Samakatuwid, mapanganib ang pag-asa sa sobrang kita mula sa mga panandaliang paupahan ngayon: bukas, maaaring mag-isyu ng utos na magmulta sa mga ligtas na umuupa ng 100,000 EGP.

Pana-panahon. Ang pinakamalaking disbentaha ng Ehipto ay ang matinding klima nito. Halos pana-panahon ang pangangailangan sa pag-upa sa Cairo: sa tag-araw, maraming tao ang pumupunta sa timog o sa Europa. Sa kabilang banda, ang mga bayan ng resort ay siksikan sa taglamig (may mga turista mula sa Europa at Gitnang Silangan) at desyerto sa tag-araw dahil sa init.

"Bumababa" ang iyong kita kapag off-season. Sa Austria, ang demand sa pag-upa ay karaniwang pare-pareho sa buong taon.

Mga panganib sa imprastraktura. Ang ilang rehiyon ay dumaranas ng kakulangan sa kalsada at tubig.

Halimbawa, ang katimugang Cairo, sa daan patungo sa piramide ng El-Haram, ay paminsan-minsang nababara ng mga trapiko; ang hilagang baybayin ng Africa ay lubhang nangangailangan ng maaasahang suplay ng tubig tuwing tag-araw – kung bumili ka ng villa sa hilagang disyerto, mag-stock ng mga plano para sa eco-water (kahit na ang mga balon na may asin ay hindi angkop para sa pag-inom, ang mga kalapit na pamayanan ay malinaw na kulang sa mga imbakan ng tubig).

Mga likas na panganib. Bihira ang pag-ulan, ngunit ang malalakas na pag-ulan ay maaaring humantong sa mga bakasyon sa pag-upa sa timog. Malamang na hindi magkaroon ng lindol, ngunit may maliliit na sonang seismic. Ang mga lugar na malayo sa Nile ay madaling kapitan ng pagbaha.

Likido. Kung bumili ka sa isang isla o sa isang maliit na rehiyon, maaaring mahirap itong ibenta (depende sa lokal na imprastraktura). Ang isang apartment sa Cairo ay maibebenta sa loob ng 2-3 buwan, ang isang villa sa disyerto ay maaaring tumagal ng hanggang isang taon.

Mga panganib sa pera. Mabuti ang pagbili gamit ang dolyar, ngunit ang paggastos gamit ang pounds ay maaaring makabawas sa iyong mga dibidendo. Isaalang-alang ito nang maaga: kapag bumibili ng ari-arian na denominasyon ng euro, maging handa sa mga pagbabago-bago ng halaga ng palitan na makakaapekto sa iyong aktwal na kita.

Kapag kumukuha ng mortgage, mas mainam na kumuha ng pautang sa dolyar (bagaman karamihan sa mga bangko sa Ehipto ay nag-iisyu ng mga pautang sa pounds). Bumuti na ang mga conversion channel, ngunit tandaan na hindi naman bihira ang mga pagbabago-bago. Panalo rito ang Austria: ang euro ay isa sa mga pinaka-matatag na pera.

Paghahambing sa Austria. Ang pangunahing bentahe ng Austria ay ang katatagan nito. Walang seasonality (parehong dami ng mga estudyante ang dumarating bawat taon), walang legal na sorpresa (bihirang magbago ang mga regulasyon sa pag-upa), at walang mga isyu sa kaligtasan.

Para sa mga kliyenteng sanay sa katatagan, mas mainam ang Austria sa humigit-kumulang 70% ng mga kaso (mas kaunting panganib, garantisadong elevator at heating sa gusali, malinaw na mga titulo). Gayunpaman, ang Ehipto ang kumakatawan sa natitirang 30%: kuryosidad, pangmatagalang proteksyon laban sa hinaharap ng merkado sa Gitnang Silangan, at mas mabilis, ngunit mas mapanganib, na kita.

Ang pagbili ng real estate ay hindi lamang tungkol sa pera, kundi pati na rin sa paninirahan sa loob ng ari-arian. Ang antas ng pamumuhay at pang-araw-araw na buhay sa Egypt ay lubhang naiiba sa Austria, at dapat itong isaalang-alang.

Klima. Ang Ehipto ay isang bansang kontinental-subtropikal. Mainit ang taglamig (15–25°C sa Cairo), at napakainit ng tag-araw (40–45°C sa lilim, taon-taon). Sa baybayin ng Dagat na Pula, bahagyang mas malamig ang tag-araw (hanggang 35°C), at sa Kabundukan ng Sinai, umaabot sa 30°C ang temperatura sa gabi.

Kung ikaw ay isang pamilyang may mga anak o matatanda, ang klima ay isang mahalagang salik. Nag-aalok ang Austria ng katamtamang tag-araw (+20…+25°C) at banayad na taglamig (-5…+5°C sa Vienna), nang walang anumang matinding init. Gayunpaman, ang dagat ay hindi kayang lakarin.

Pangangalagang pangkalusugan at seguro. Ang Ehipto ay may magagandang pribadong klinika (Cleopatra Hospital, MedStar). Ang mga residente ay may access sa mga de-kalidad na ospital, ngunit hindi libre ang mga ito. Walang mandatoryong seguro, kaya ang mga Europeo ay karaniwang bumibili ng pribadong internasyonal na segurong pangkalusugan kapag lumilipat.

Sa Austria, ang pangangalagang pangkalusugan ay pinamamahalaan ng estado (ang sistemang Krankenkasse), at ito ay itinuturing na isa sa pinakamahusay: ang mga tao mula sa buong mundo ay dumadagsa rito para sa paggamot.

Edukasyon. May mga internasyonal na paaralan sa Cairo (halimbawa, Egypt Marriott School, Cairo American College), ngunit malaki ang kanilang mga bayarin ($6,000–$15,000 bawat bata bawat taon). Mga Kalamangan: pagtuturo sa Ingles o Pranses, internasyonal na diploma.

Bihira ang mga paaralang mas malapit sa kalidad ng Austrian (Steirische, atbp.). Sa Austria, pampubliko ang edukasyon; magbabayad ka lamang para sa mga kurso sa wika o pribadong paaralang Aleman, ngunit sa pangkalahatan, makakatanggap ang iyong anak ng libre at de-kalidad na edukasyon.

Seguridad. Opisyal nang nilalabanan ng Ehipto ang terorismo nitong mga nakaraang taon (partikular na ang pagsubaybay sa mga lugar ng resort). Nagbibigay ng seguridad ang pulisya sa mga lugar na panturista (Hurghada, Sharm).

Gayunpaman, nananatili pa rin ang mga panganib: maaaring karaniwan ang mga mandurukot malapit sa metro ng Cairo, ngunit bihira ito. Ang Austria ay isang napakaligtas na bansa sa anumang pamantayan (minimal ang krimen, magalang ang mga pulis).

Pamantayan ng pamumuhay at mga presyo. Ang halaga ng mga serbisyong pambahay sa Ehipto ay mas mababa kaysa sa Europa. Ang singil sa isang cafe ay limang beses na mas mababa, at ang gasolina at mga bayarin sa kuryente at tubig ay tatlo hanggang apat na beses na mas mura. Samantala, ang kalidad ng mga tatak sa mga supermarket (Carrefour, Metro) ay maihahambing sa mga tatak sa Europa.

Sa Vienna, ang upa ay isandaang beses na mas mahal, ang pagkain ay mas mahal (na may parehong kalidad), ngunit mataas din ang mga suweldo.

Transportasyon at komunikasyon. Ang Cairo ay may matagal nang sistema ng metro (dalawang linya), disenteng mga bus, at mga bagong toll road (mayroong highway sa pagitan ng Cairo at Alexandria Highway). Mas limitado ang pampublikong transportasyon sa ibang mga lungsod (kinakailangan ang isang kotse).

Umuunlad ang sistema ng pagbabangko: maaari ka nang magdeposito ng dolyar sa mga bangko, magbayad ng upa gamit ang card, at ang mga mortgage (kung ikaw ay karapat-dapat sa kredito) ay inaalok pa rin sa ilalim ng mga lumang tuntunin (hanggang 5-6% bawat taon). Maganda ang saklaw ng telepono at internet sa Egypt (saklaw ng 4G ang halos buong bansa).

Sa paghahambing, ang Austria ay isang bansang may mahusay na transportasyon at komunikasyon, ngunit isa rin itong magastos na kasiyahan.

Pinasimpleng legalisasyon at paglipat. Mahalagang tandaan na kapag bumibili ng real estate, maaaring kumuha ang isang mamumuhunan ng permit sa paninirahan (tulad ng inilarawan sa itaas), na kinabibilangan ng karapatang manirahan kasama ang kanilang pamilya (mga asawa at menor de edad na anak). Gayunpaman, may mga hadlang sa wika at burukrasya sa Ehipto: dapat mong irehistro ang iyong pagdating (para sa mga nangangailangan, tatatakan lamang ng konsulado ng Ehipto ang iyong pasaporte).

Mga Halimbawa: maraming tao ang nasisiyahan sa panandaliang paglipat sa Ehipto (anim na buwan gamit ang visa) – kanais-nais ang panahon at mga presyo, ngunit may mga katanungan tungkol sa mga pangmatagalang opsyon. Dapat malaman ng mga pamilyang may mga anak na ang magagandang internasyonal na kindergarten at paaralan ay makukuha lamang sa Cairo/Alexandria. Kung bibili ka sa Sharm el-Sheikh, ang iyong mga anak ay kailangang lumipat sa Cairo o sa tinatawag na "British School of Sharm" para sa paaralan.

Paghahambing sa Austria:

• Kaligtasan: Ang Vienna ay halos 10 beses na mas ligtas kaysa sa Cairo sa pangkalahatan.
• Kalidad ng pabahay: Ang mga bahay sa Austria ay mas matipid sa enerhiya at soundproofed.
• Kaginhawaan: Panalo ang Ehipto sa klima at mga pagkakataon sa libangan (mga dagat, disyerto) – nagdudulot ito ng kalidad ng buhay para sa mga mahilig sa kalikasan.
• Pang-araw-araw na buhay: Ang Europa ay nagbibigay ng mas balanseng buhay na may mga katapusan ng linggo, mga serbisyo, at kapaligirang may wika – ito ay isang usapin na ng mga personal na prayoridad.

Para kanino maaaring maging solusyon ang pagbili ng real estate sa Ehipto dahil sa mga paghihigpit sa ibang mga bansa?

Mga mamamayan ng mga rehiyong hindi matatag. Kung wala kang madaling access sa pagkamamamayang Europeo o permanenteng paninirahan (halimbawa, kung ikaw ay mula sa isang bansang hindi miyembro ng EU na may hindi mahuhulaang politika), ang Ehipto ay maaaring mag-alok ng kahit man lang flexibility sa pabahay.

Ang Ehipto ay nag-iisyu ng mga tourist visa at residency permit, at hindi ka nila hinaharangan sa ibang mga bansa (ang EU). Samantala, ang Austrian red-white-red card ay napakamahal (nangangailangan ng minimum na isang milyong rubles sa iyong account, napatunayang aktibidad sa negosyo, o isang 1 milyong euro na pamumuhunan sa ilalim ng isang espesyal na programa).

Mga Retirado. Ang mainit na klima ng Ehipto ay ginagawa itong kaakit-akit sa mga retiradong Europeo (basta't mayroon silang humigit-kumulang $100,000–$200,000). Ang pangangalagang pangkalusugan dito ay maihahambing sa mga karatig-bansa nito (na may mahusay na maunlad na pribadong sektor).

Sa halagang $1,500 kada buwan, maaari kang umupa o bumili (o sa halip, kumuha ng mortgage) ng sapat na pabahay at mamuhay nang maayos (kasama ang isang personal driver at kasambahay). Sa Austria, ang mga retirado ay kailangang magbayad para sa lahat: ang upa, pagkain, at pangangalagang pangkalusugan ay doble ang halaga bawat taon.

Mga digital nomad. Ang Ehipto ay isang kawili-wiling destinasyon para sa mga freelancer at digital nomad. Maraming coworking space sa Cairo/Alexandria, abot-kayang espasyo para sa opisina (o isang magandang cafe na may internet sa tabi ng dagat).

Sa Austria, medyo mahigpit ang mga regulasyon sa visa: kung walang work permit, maaari kang magtrabaho nang hanggang 90 araw kada anim na buwan, at pagkatapos nito ay mahaharap ka sa mga problema. Gayunpaman, sa Egypt, ang isang residente ng real estate ay maaaring magtrabaho online nang hindi opisyal (o magtayo ng isang sole proprietorship sa lokal).

Oo, hindi binabayaran ang mga buwis sa kita mula sa ibang bansa sa Ehipto maliban kung ito ay nagmumula sa ibang bansa (nga pala, ang EU ay may rehimeng hindi naninirahan sa ibang bansa, ngunit ang Ehipto ay hindi nagpakilala ng ganitong regulasyon – ang isyung ito ay sadyang hindi gaanong mahalaga rito).

Vienna – kalidad at kaayusan. Maaasahang batas, malinis na kalye, antas ng sahod sa Silangang Europa, at halos kumpletong garantiya sa pamumuhunan. Katumpakan ng mga Aleman, mga mortgage na may napakatatag na mga rate (1–2% bawat taon), at isang mahusay na itinatag na sistema ng pamamahala ng ari-arian.

Sa madaling salita, parang pagbili ng "Eurobond na may mga ladrilyo" - na may maliit na ani, ngunit kumpletong kaligtasan.

Ehipto – pamumuhay at kalayaan. Kung gusto mong mamuhay sa timog na pamumuhay, magsuot ng swimsuit at sumisid minsan sa isang linggo, nang hindi namumuhunan ng higit sa €100,000, binibigyan ka ng Ehipto ng pagkakataong palawakin ang iyong mga abot-tanaw. Mas mataas ang mga panganib (mga halaga ng palitan, burukrasya, pana-panahon) dito, ngunit ang mga gantimpala ay maaaring dalawa hanggang tatlong beses na mas malaki.

Ang Ehipto ay angkop para sa mga handang maging isang "aktibong mamumuhunan": pagsubaybay sa sitwasyon, pakikipag-ugnayan sa mga inupahang tagapamahala, at paghahanap at pagbebenta ng ari-arian nang mag-isa. Kung ikaw ay isang taong "bilihin ito at kalimutan na lang", mas mainam ang Austria kaysa sa Ehipto.

Plano mo bang magretiro sa loob ng 5-10 taon? Mahalagang malaman ang iyong senaryo ng pag-alis:

Pagbebenta ng iyong ari-arian. Sa Cairo, maaari kang magbenta ng apartment nang medyo mabilis (2-6 na buwan) kung ito ay liquid (malamang sa sentro ng lungsod o malapit sa isang magandang istasyon ng metro). Sa mga lugar ng resort, maaaring mas matagal ito, lalo na kung bumagsak ang mga presyo. Kung plano mong ibalik ang iyong pera sa euro, isaalang-alang ang perang ginagamit mo sa pagbebenta: malulugi ka sa exchange rate para sa 2020-25 (kasalukuyang 1 € = 35 EGP).

Pagkatapos ibenta ang iyong residence permit. Kung ang iyong residence permit ay inisyu para sa ari-ariang ito, ang pagbebenta nito ay hindi agad na magwawakas sa iyong residence permit (EGP Flexible). Gayunpaman, dahil ang pag-renew ay nangangailangan ng patunay ng pagmamay-ari o mga deposito, hindi mo na ito maaaring i-renew para sa isa pang termino pagkatapos ng pagbebenta.

Sa ilalim ng kasalukuyang mga patakaran, kakailanganin mong maghanap ng ibang ari-arian o deposito upang mapanatili ang iyong katayuan. Kung hindi, mawawalan ng bisa ang iyong permit sa paninirahan pagkalipas ng isa o dalawang taon.

Paglilipat ng tirahan sa mga kamag-anak. Sa Ehipto, walang tinatawag na kondisyonal na paglilipat ng tirahan "sa pamamagitan ng mana." Kung ililipat mo ang isang bahagi ng ari-arian sa ibang tao, ito ay magiging isang regular na transaksyon sa pagbili at pagbebenta, at ang iyong permit sa paninirahan ay hindi mananatili.

Oo, ang batas sa yugto ng paglilipat ng mga karapatan ay nanatiling pareho tulad ng para sa mga mamamayan - lahat ay sa pamamagitan ng donasyon/mana ayon sa batas Islamiko (Sharia).

Idadagdag ko pa: nakakita na tayo ng mga halimbawa kung saan ang mga kamag-anak ng mga namatay na mamumuhunan ay nagparehistro ng kanilang mana at, sa esensya, pinalawig ng mga "tagapagmana" ang kanilang mga permit sa paninirahan para sa kanilang sarili, ngunit ito ay isang kumplikadong pamamaraan na may mahabang paghihintay (tulad ng sa anumang bansa para sa isang permit sa paninirahan sa ilalim ng kategoryang pamilya).

Liquidity – Austria vs. Egypt. Karaniwang mas mabilis mabenta ang mga real estate sa Austria (dahil sa internasyonal na demand at pangkalahatang katatagan ng merkado). Sa Egypt, lahat ay depende sa rehiyon: ang mga apartment sa Cairo ay makakahanap ng mamimili sa loob ng ilang buwan, ngunit ang isang bahay sa Neve el-Alamein o isang rural villa sa Fayoum ay maaaring manatili nang maraming taon.

Bukod dito, kung kailangan mo ng mabilis na pamumuhunan, sa Austria ay mas malaya kang pamahalaan ito (magbenta sa pamamagitan ng isang ahensya o subasta), habang sa Egypt, ang mga papeles at beripikasyon ay napakatagal.

Mula sa aking personal na karanasan sa pamumuhunan sa EU (Germany, Austria, Cyprus) at Egypt, nakabuo ako ng ilang mahahalagang aral:

Paghihiwalay ng kapital. Hindi ko kailanman inirerekomenda ang pamumuhunan ng lahat sa isang lalagyan. Kung ang layunin ng isang kliyente ay pangalagaan ang kapital, lagi naming ipinapayo ang pagkakaroon ng reserba sa mga currency o asset na madaling maubos. Bukod pa rito, naniniwala akong mahalagang magtuon sa iba't ibang merkado.

Halimbawa, madalas akong tinatanong, "Ano ang pipiliin mo sa 2025, isang €300k na pamumuhunan – Ehipto o Vienna?" Ang sagot ko, "Makatuwirang hatiin ang pagkakaiba – mamuhunan ng €200k sa pangmatagalang real estate sa Vienna (mas kaunting paglago, ngunit matatag na kita), at ipagsapalaran ang €100k sa Ehipto para sa malaking kita. Kung mas gusto ng isang dayuhan o nagsasalita ng Ruso na ilagay ang lahat sa iisang card, hayaan silang isaalang-alang kung handa silang isuko ang kanilang kaginhawahan para dito."

Inspeksyon ng ari-arian. Trabaho ng isang abogado na tiyaking may sapat na dokumentasyon ang nagbebenta. Sa pagsasagawa, nakakita ako ng mga kaso kung saan natuklasan ng mga bagong may-ari ang mga paglabag sa mga regulasyon sa konstruksyon (binabaha ang mga apartment ng mga kapitbahay sa itaas!) o hindi kumpletong rehistrasyon (hindi pa talaga nabibili nang buo ng may-ari ang lupa).

Minsan, binabalewala ng mga dayuhan ang panganib, iniisip, "Walang pakialam, hayaan na lang natin, at pauupahan ko na lang mamaya ." Ang payo ko: ang batas sa Egypt ay masalimuot at nakadepende sa pamana ng Sunni, kaya laging umupa ng abogado na may lokal na karanasan. Sa Vienna Property lubusan naming sinusuri ang bawat kasosyong abogado sa pamamagitan ng mga pagsusuri upang matiyak na ang kliyente ay may kumpletong kontrol.

Paglalaan sa pagitan ng matatag at lumalagong mga merkado. Karaniwan kong hinahati ang aking estratehiya tulad nito: 30% – mga merkado na may mataas na panganib na may potensyal (Egypt, Turkey, Mexico, atbp.); 70% – mga tradisyunal na asset (real estate sa EU, mga bono ng EU at US).

Ano ang pipiliin ko para sa aking sarili? Mas gusto ko ang isang matatag na senaryo ng paglago: Ibebenta ko ang ilan sa aking mga shares sa Egypt at ipuhunan ang mga ito sa isang "komportableng" pondo sa Austria. Ang aking mga layunin ay matustusan ang aking pamilya at ang aking pagreretiro sa hinaharap, kaya sa Austria ako nagtitiwala nang malaki.

Pero prangka kong sasabihin: Hindi ko isinasantabi ang pagpasok muli sa Ehipto kung sakaling bumagsak nang husto ang merkado at lumitaw ang mga diskwento – saka ako papasok sa sandaling matiyak kong tunay nang matatag ang ekonomiya ng bansa.

Ang Ehipto ay isang pamilihan na may magagandang prospect at mataas na panganib.

Kailan mo dapat piliin ang Ehipto? Kapag handa ka nang pamahalaan ang iyong mga pamumuhunan: maingat na suriin ang mga ari-arian, isaalang-alang ang mga pagbabago-bago ng pera, at maging handa sa mga sorpresa. Sa kasong ito, masisiyahan ka sa mataas na kita at mga kanais-nais na termino (mababang paunang presyo, isang "golden visa" para sa mga pagbili na $50,000–$100,000).

Kailan ang Austria ang pinakamahusay na pagpipilian? Kapag ang katatagan at seguridad ay mas mahalaga sa iyo kaysa sa pinakamataas na kita. Mas bentahe ang Austria sa 70% ng mga aspeto: transparency ng transaksyon, ligtas na mga karapatan sa pag-aari, mabagal ngunit matatag na paglago ng presyo, at kaunting mga panganib sa burukrasya.

Pangkalahatang payo mula sa isang abogado sa pamumuhunan:

1. Palaging isali ang isang lokal na abogado (kahit man lang para suriin at ihanda ang mga dokumento).
2. Sa anumang pagkakataon ay hindi mo dapat ipuhunan ang lahat ng iyong ipon sa iisang pamumuhunan (hatiin ang iyong mga pamumuhunan ayon sa bansa at asset).
3. Bantayan ang ekonomiya at politika (implasyon, halaga ng palitan, batas) – ito ay isang direktang salik sa iyong kita sa Ehipto.
4. Mamuhunan sa isang lokasyon na may daloy ng pera (na may mataas na demand). Kung may pag-aalinlangan, magsimula sa mga ari-arian sa Cairo o sa isang sentro ng resort.
5. Huwag kalimutan ang tungkol sa seguro at pagpapanatili ng ari-arian (maaaring mangailangan ng pagkukumpuni ang anumang apartment minsan sa isang taon o dalawa).

Pananaw hanggang 2030. Pagsapit ng 2030, inaasahan namin ang patuloy na paglago ng turismo sa Ehipto, kasama ang pagpapatupad ng mga pangunahing proyekto (ang bagong portal ng Suez Canal, ang pagpapaunlad ng Dagat na Pula). Maaari nitong mapalakas ang merkado ng real estate ng karagdagang 10–20%.

Kasabay nito, tututuon ang Ehipto sa pag-akit ng pamumuhunang dayuhan (mga programa para sa mga bagong permanenteng paninirahan, posibleng liberalisasyon ng mga operasyon sa pagbabangko). Susubaybayan namin ang mga trend na ito: Vienna Property na maglunsad ng mga espesyal na proyekto sa Ehipto (sa pakikipagtulungan sa mga lokal na developer) upang ang mga kliyente ay makapag-invest sa ilalim ng pangangasiwa ng mga propesyonal sa Europa.