Mga Pautang sa Real Estate sa Austria 2025: Paano Kumuha at Mag-aplay para sa isang Loan

Ang pagbili ng bahay sa Austria ay lalong nagiging popular para sa mga lokal at dayuhan. Noong 2025, ang average na rate ng mortgage sa bansa ay humigit-kumulang 3.4% (data ng OeNB), na ginagawang abot-kaya ang mga pautang sa real estate kumpara sa ibang mga bansa sa EU. Gayunpaman, ang pagkuha ng mortgage ay nangangailangan ng kaalaman sa mga lokal na regulasyon, paghahanda ng dokumento, at pag-unawa sa mga tuntunin sa pagbabangko.

Bilang isang Austrian real estate expert, tinutulungan ko ang mga kliyente na i-navigate ang lahat ng mga nuances at nag-aalok ng tulong sa pagkuha ng mortgage—mula sa pagpili ng bangko hanggang sa pagpirma sa loan agreement. Sa artikulong ito, ipapaliwanag ko nang detalyado ang mga kinakailangan na may bisa sa 2025 at kung paano maayos na mag-apply para sa isang home loan sa Austria.

Ang pagpapakilala ng KIM-VO noong 2022 ay humantong sa isang makabuluhang pagbaba sa pagpapautang sa mortgage sa Austria. Ayon sa Austrian National Bank (OeNB), ang bahagi ng mga napapanatiling pautang ay tumaas mula 12% sa unang kalahati ng 2022 hanggang 84% sa unang kalahati ng 2024, na sumasalamin sa mas mahigpit na mga kinakailangan para sa creditworthiness ng mga borrower.

Gayunpaman, noong Hulyo 1, 2025, ang KIM-VO ay huminto sa pagkakabisa, na nagbibigay sa mga bangko ng higit na kakayahang umangkop sa pagtatasa ng creditworthiness ng mga nanghihiram. Sa kabila nito, patuloy na inirerekomenda ng FMA ang pagsunod sa mga pangunahing prinsipyo ng KIM-VO upang matiyak ang katatagan ng pananalapi.

Mga pangunahing probisyon ng KIM-VO:

• Maximum na loan-to-value (LTV) ratio: 90%.
• Maximum debt-to-income ratio (DSTI): 40%.
• Pinakamataas na termino ng pautang: 35 taon.

Mga pagbabago mula Hulyo 1, 2025:

• Pag-aalis ng mga ipinag-uutos na kinakailangan: Ang mga bangko ay nakakuha ng higit na kakayahang umangkop sa pagtatasa ng pagiging mapagkakatiwalaan sa kredito ng mga nanghihiram.
• Mga Rekomendasyon ng FMA: Patuloy na inirerekomenda ng FMA ang pagsunod sa mga pangunahing prinsipyo ng KIM-VO upang matiyak ang katatagan ng pananalapi.
• Kakayahang umangkop sa mortgage: Posibilidad ng isang indibidwal na diskarte sa mga nanghihiram, kabilang ang posibilidad ng pagtaas ng LTV at DSTI, na napapailalim sa wastong pagbibigay-katwiran.

Epekto sa mga kondisyon para sa pagkuha ng mortgage:

• Mga Mortgage para sa pagbili ng apartment sa Austria: Maaaring mag-alok ang mga bangko ng mas flexible na termino, ngunit mahalagang isaalang-alang ang indibidwal na sitwasyong pinansyal ng nanghihiram.
• Mga sangla para sa pagrenta ng mga apartment sa Austria: Maaaring mag-iba ang mga tuntunin depende sa kakayahang kumita ng property at kasaysayan ng kredito ng nanghihiram.

Tandaan: Sa kabila ng pag-aalis ng ipinag-uutos na mga kinakailangan ng KIM-VO, inirerekumenda na sumunod sa mga prinsipyo nito upang matiyak ang katatagan ng pananalapi at mabawasan ang mga panganib kapag kumukuha ng isang mortgage sa Austria.

Ang mga mortgage sa Austria ay magagamit sa parehong mga mamamayan ng Austrian at mga dayuhan, napapailalim sa ilang mga kundisyon.

• Mga mamamayan ng Austria at EU. Para sa kanila, ang proseso ay mas simple: patunayan lamang ang isang matatag na kita, gumawa ng paunang bayad, at matugunan ang mga karaniwang kinakailangan ng bangko.
• Mga dayuhan na may permanenteng residence permit (VNZh). Maaari silang makakuha ng isang mortgage at bumili ng real estate para sa kanilang sariling tirahan. Ang pagkakaroon ng opisyal na katayuan sa paninirahan ay makabuluhang nagpapataas ng kanilang mga pagkakataon ng pag-apruba ng pautang.
• Mga dayuhan na walang permit sa paninirahan. Posible ang pagkuha ng mortgage, ngunit kailangan ang pag-apruba ng munisipyo. Ito ay ibinibigay lamang kung ang pagbili ay nakakatugon sa panlipunan, pangkultura, o pang-ekonomiyang mga interes ng Austria.
• Ang mga mamumuhunan mula sa mga bansang hindi EU (kabilang ang Ukraine at Russia) ay karapat-dapat din para sa mga mortgage, ngunit ang mga bangko ay nagsasagawa ng mas masusing pagsusuri sa kanilang mga dokumento, kasaysayan ng pananalapi, at pinagmumulan ng kita.

Noong 2025, ang proseso ng mortgage sa Austria ay sumailalim sa mga pagbabago, lalo na para sa mga dayuhang mamimili. Bagama't ang KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) ay naging mandatoryo noong Hulyo 1, 2025, ang mga bangko ay nagpapanatili ng isang maingat na diskarte, na isinasaalang-alang ang mga indibidwal na kalagayang pinansyal ng mga nanghihiram.

Ang nanghihiram ay dapat nasa legal na edad at ganap na may kakayahan. Para sa ilang mga programa, ang mga bangko ay nagtatakda ng mas mataas na limitasyon sa edad sa pagtatapos ng utang—karaniwan ay 65–70 taon.

Kinakailangan ang Austrian citizenship, permanent residence permit, o residence card. Ang mga dayuhang mamumuhunan na walang permit sa paninirahan ay nangangailangan ng pag-apruba ng munisipyo upang bumili ng real estate. Ang pagkakaroon ng legal na paninirahan ay makabuluhang pinapataas ang mga pagkakataon ng pag-apruba ng pautang.

Bine-verify ng mga bangko ang kita ng nanghihiram sa nakalipas na 12-24 na buwan, na isinasaalang-alang ang lahat ng pinagmumulan ng kita: suweldo, mga aktibidad sa negosyo, pag-aarkila ng ari-arian, at mga pamumuhunan. Sinusuri din nila ang kanilang kasaysayan ng kredito, at sinusukat ng debt service ratio (DSR) ang ratio ng kita sa mga mandatoryong pagbabayad. Karaniwan, ang buwanang pagbabayad ng mortgage ay hindi dapat lumampas sa 30-40% ng kita.

Ang mga dayuhang nanghihiram ay kadalasang kinakailangang magbigay ng mga ulat ng kredito mula sa kanilang sariling bansa. Ang isang mahusay na kasaysayan ng kredito ay makabuluhang nagpapabilis sa proseso ng pag-apruba ng mortgage.

Halimbawa, para makabili ng apartment sa Vienna na nagkakahalaga ng €400,000, ang isang mamamayan ng EU ay nangangailangan ng kita na €2,500–3,000 bawat buwan, habang ang mga Ukrainians o Russian ay nangangailangan ng €3,500–4,000 bawat buwan. Isa sa aking mga kliyente, na may kita na €3,800 bawat buwan, ay nakatanggap ng mortgage na €350,000 na may 30% na paunang bayad.

Para sa mga mamamayan ng Austrian at EU, karaniwang sapat ang isang kontrata sa pagtatrabaho at patunay ng kita. Ang mga negosyante ay kinakailangang magbigay ng tax return at mga financial statement. Ang mga dayuhang nanghihiram ay kadalasang nangangailangan ng mga notarized na pagsasalin ng mga dokumento sa German o English.

Mula noong 2022, ang mga bangko ay nangangailangan ng hindi bababa sa 20% ng halaga ng ari-arian at mga karagdagang gastos (mga bayarin sa notaryo, pagpaparehistro, insurance) upang masakop mula sa mga personal na pondo. Mga non-EU citizen (hal., Ukrainians at Russian): 30–50% ng halaga ng property.

Kung mas mataas ang paunang bayad, mas mataas ang posibilidad ng pag-apruba ng pautang at mas paborable ang mga tuntunin sa rate ng interes. Para sa maraming mga bangko, ito ay isa ring tagapagpahiwatig ng disiplina sa pananalapi ng nanghihiram.

Sa ilang mga kaso, ang mga bangko ay nangangailangan ng isang guarantor, collateral, o life and property insurance para sa panahon ng pagbabayad ng utang. Ito ay lalong mahalaga para sa mga dayuhang nanghihiram na walang mahabang kasaysayan ng kredito sa Austria.

Ang pagkuha ng mortgage sa Austria ay maaaring mukhang kumplikado, lalo na para sa mga dayuhang mamimili. Gayunpaman, sa wastong paghahanda at kaalaman sa mga pangunahing hakbang, ito ay nagiging malinaw at mapapamahalaan. Sa 2025, patuloy na isasaalang-alang ng mga bangko ang mga rekomendasyon ng KIM-VO kapag tinatasa ang mga panganib, na makakaapekto sa mga tuntunin sa pagpapautang.

Ang unang hakbang ay ang pagpili ng isang bangko at pag-aaplay para sa isang mortgage. Ang mga nangungunang bangko na nag-aalok ng mga mortgage sa mga dayuhang mamimili ay kinabibilangan ng:

• Ang Erste Bank ay isa sa pinakamalaking bangko sa Austria, na nag-aalok ng malawak na hanay ng mga produkto ng mortgage.
• Ang Raiffeisen Bank ay kilala sa pagiging maaasahan at iba't ibang mga solusyon sa mortgage.
• Nag-aalok ang UniCredit Bank Austria ng mapagkumpitensyang termino para sa mga dayuhang kliyente.
• Ang Sparkassengruppe Österreich ay isang network ng higit sa 700 sangay sa buong bansa, na tinitiyak ang pagiging naa-access ng mga serbisyo ng mortgage.

Mahalagang tandaan na para sa mga third-country nationals (gaya ng mga Ukrainians at Russian), ang proseso ay maaaring mangailangan ng mga karagdagang hakbang, gaya ng pagkuha ng pahintulot na bumili ng real estate mula sa mga lokal na awtoridad.

Pagkatapos magsumite ng aplikasyon, ang bangko ay nagpasimula ng isang independiyenteng pagtatasa ng ari-arian. Ito ay kinakailangan upang matukoy ang halaga sa pamilihan ng ari-arian at kalkulahin ang pinakamataas na halaga ng pautang na nais ibigay ng bangko. Ang pagtatasa ay karaniwang isinasagawa ng mga sertipikadong eksperto at binabayaran ng nanghihiram.

Ang ilang mga bangko ay naniningil ng nakapirming bayad para sa pagtatasa ng ari-arian, na maaaring umabot sa humigit-kumulang 0.5% ng halaga ng utang. Halimbawa, sa Bank Austria, ang appraisal fee ay humigit-kumulang €261 para sa isang €400,000 na pautang.

Sa yugtong ito, ang nanghihiram ay dapat magbigay ng kumpletong pakete ng mga dokumento, kabilang ang:

• Pasaporte o kard ng pagkakakilanlan;
• Katibayan ng kita (mga sertipiko ng suweldo, pagbabalik ng buwis);
• Kasunduan sa pagbili at pagbebenta o paunang kasunduan;
• I-extract mula sa rehistro ng lupa (Grundbuchauszug);
• Pagkumpirma ng pagkakaroon ng paunang bayad.

Ang lahat ng mga dokumentong inilabas sa labas ng Austria ay dapat na isalin sa Aleman at naka-notaryo. Kung walang kumpletong hanay ng mga dokumento, ang bangko ay hindi makakapagpatuloy sa aplikasyon.

Kapag naaprubahan ang aplikasyon at lahat ng mga dokumento, pumipirma ang nanghihiram ng kasunduan sa pautang sa bangko. Ang kasunduan ay naglalaman ng mga tuntunin sa pautang, kabilang ang rate ng interes, termino ng pagbabayad, at iba pang mahahalagang detalye. Inirerekomenda na maingat na suriin ang mga tuntunin ng kasunduan at, kung kinakailangan, kumunsulta sa isang abogado.

Ang huling hakbang ay ang pagpaparehistro ng transaksyon sa land registry (Grundbuch). Ito ang opisyal na kumpirmasyon ng pagmamay-ari ng ari-arian. Maaaring tumagal ang proseso ng pagpaparehistro kahit saan mula sa ilang linggo hanggang ilang buwan, depende sa pagiging kumplikado ng transaksyon at sa rehiyon. Kapag nakarehistro na, ang nanghihiram ay magiging opisyal na may-ari ng ari-arian.

Mahalaga! Ang seguro sa ari-arian ay isang ipinag-uutos na kinakailangan para sa pagkuha ng isang mortgage. Sinasaklaw nito ang pinsala sa bahay o apartment, pati na rin ang pananagutan ng may-ari. Inirerekomenda din na bumili ng Hauschaltsversicherung (seguro ng mga may-ari ng bahay) upang maprotektahan ang iyong mga ari-arian.

Ang mga rate ng mortgage sa Austria ay tradisyonal na itinuturing na talagang kaakit-akit, karaniwang nagbabago-bago sa pagitan ng 2% at 5%. Ayon sa OeNB, ang average na rate ng mortgage noong Abril 2025 ay 3.42%, mas mababa kaysa sa Oktubre 2023 na rate na 4.17%, ngunit mas mataas kaysa sa record low na 1.18% noong 2021–2022. Ang dynamics ng rate ay direktang umaasa sa katatagan ng pananalapi ng mga bangko at sa pagiging maaasahan ng mga nanghihiram.

Sa 2025, mananatiling available ang mga mortgage sa parehong mga residente ng Austrian at mga dayuhang mamimili, kabilang ang mga Ukrainians at Russian. Ang mga pangunahing tuntunin sa pagpapahiram ay depende sa uri ng ari-arian, status ng borrower, rehiyon, at ang partikular na bangko.

Sa Austria, ang halaga ng mortgage ay depende sa halaga ng ari-arian at ang uri ng pautang. Karaniwan, na may nakapirming rate, maaari kang humiram ng hanggang 70% ng halaga ng property, minsan hanggang 80%. Ang natitira ay dapat masakop ng isang paunang bayad.

Mga halimbawa:

• Ang bagong konstruksyon ay karaniwang nangangailangan ng 40% na paunang bayad.
• Para sa pangalawang pabahay - 50%.
• Ang mga tuntunin sa pagbabayad ng pautang ay karaniwang hanggang 35 taon, ang pinakamababang halaga ng pautang ay €25,000, walang pinakamataas na limitasyon.

Kung nagmamay-ari ka na ng real estate sa Austria, maaari mo itong gamitin bilang collateral. Mahalagang tandaan ang panuntunan: ang mga buwanang gastos kasama ang mga pagbabayad sa mortgage ay hindi dapat lumampas sa 40% ng iyong kabuuang kita. Maaaring bawasan ng karagdagang kita sa pag-upa ang porsyentong ito.

1. Nakapirming rate. Ang pinakasikat na opsyon. Karaniwang umaabot ang mga termino mula 15 hanggang 30 taon, ngunit maaaring mag-iba depende sa bangko.

2. Lumulutang na rate. Kilala rin bilang isang adjustable-rate mortgage. Ang rate ng interes ay nakatali sa Euribor at inaayos tuwing tatlong buwan.

• Mga kalamangan: Maaaring bumaba ang rate, na magbibigay-daan sa iyo upang bayaran ang utang nang mas maaga.
• Cons: Maaaring tumaas ang Euribor, na nagpapataas ng sobrang bayad.

3. Kombinasyon ng mortgage. Pinagsasama ang parehong mga pagpipilian. Halimbawa:

• 60% fixed rate loan para sa isang napagkasunduang termino
• 40% loan na may floating rate na 1.5% + Euribor

Angkop para sa mga komersyal at residential na ari-arian, muling pagbebenta o pagsasaayos.

Sa Austria, ang mga bangko ay nag-aalok ng mga mortgage hindi lamang para sa pagbili ng pangunahing tirahan, kundi pati na rin para sa mga espesyal na layunin, kabilang ang mga berdeng proyekto.

Pangunahing pagpipilian:

• Ang mga pangalawang mortgage ay magagamit para sa mga bahay bakasyunan o paupahang ari-arian. Pinapayagan ka nilang mamuhunan sa real estate at makabuo ng kita sa pag-upa.
• Mga pautang para sa pagsasaayos at muling pagtatayo - para sa pagsasaayos ng mga kasalukuyang bahay o apartment, kabilang ang pag-upgrade sa mga pamantayan ng kahusayan sa enerhiya.
• Mga komersyal na mortgage – para sa mga opisina, tingian at pang-industriya na mga ari-arian.

Mga programang green mortgage:

• Nag-aalok ang UniCredit Bank Austria ng mga green mortgage bond, ang mga nalikom nito ay ginagamit para magtayo ng mga gusaling pangkalikasan at matipid sa enerhiya.
• Nag-aalok ang Erste Bank at Sparkasse ng mga pautang na may pinababang rate ng interes para sa mga bahay na napakatipid sa enerhiya.

Ang pagbili ng real estate sa Austria para sa mga dayuhang mamamayan, kabilang ang mga Ukrainians at Russian, ay nagsasangkot ng ilang legal at pinansyal na pagsasaalang-alang. Habang naa-access ang proseso, mahalagang isaalang-alang ang sumusunod:

1. Mga paghihigpit sa mga pagbili ng real estate. Sa Austria, may mga rehiyonal na paghihigpit sa pagbili ng real estate ng mga dayuhan. Sa partikular, pinaghihigpitan ng mga pederal na estado ng Tyrol at Vorarlberg ang mga pagbili ng real estate ng mga dayuhan, na nangangailangan ng pahintulot mula sa mga lokal na awtoridad. Sa ibang mga rehiyon, tulad ng Vienna, ang mga pagbili ay posible na may permit sa paninirahan o patunay ng "interes sa lipunan" sa pagbili ng real estate.

2. Kinakailangan ng permit. Ang mga mamamayan ng ikatlong bansa ay nangangailangan ng pahintulot mula sa mga lokal na awtoridad (Grundverkehrsbehörde) upang bumili ng real estate. Maaaring tumagal ng 3 hanggang 6 na buwan ang proseso ng permit at depende sa rehiyon at uri ng ari-arian. Posible ang pagtanggi kung ang pagbili ay hindi naaayon sa mga lokal na interes.

3. Mataas na paunang bayad. Ang mga dayuhang mamimili ay karaniwang kinakailangan na magbayad ng paunang bayad na 30-50% ng halaga ng ari-arian. Ito ay makabuluhang mas mataas kaysa sa mga mamamayan ng EU, kung saan ang pinakamababang paunang bayad ay 20%. Maaaring kailanganin din ang mga karagdagang dokumento, tulad ng patunay ng solvency sa pananalapi at kasaysayan ng kredito.

4. Kahirapan sa pagkuha ng isang mortgage. Ang mga dayuhang mamamayan ay nahihirapang kumuha ng mortgage sa Austria. Ang mga bangko ay nangangailangan ng patunay ng isang matatag na kita sa euro at maaari ring mangailangan ng permit sa paninirahan o isang lokal na guarantor. Ang proseso ng aplikasyon ay maaaring tumagal ng 4 hanggang 6 na buwan, at ang maximum na loan-to-value (LTV) ratio ay karaniwang limitado sa 50–70%.

Para sa mga dayuhang mamimili ng real estate sa Austria, may mga alternatibong opsyon sa pagpopondo na maaaring maging kapaki-pakinabang depende sa sitwasyon at layunin ng pagbili. Tingnan natin ang tatlong pangunahing mga pagpipilian:

1. Paggamit ng isang kumpanyang Austrian. Ang isang paraan upang iwasan ang mga paghihigpit sa mga dayuhan na bumibili ng real estate ay ang pagbili ng real estate sa pamamagitan ng isang rehistradong Austrian na kumpanya. Ang diskarte na ito ay maaaring maging kapaki-pakinabang para sa mga mamumuhunan na naghahanap upang magrenta ng ari-arian o makisali sa mga komersyal na aktibidad. Gayunpaman, mahalagang tandaan na nangangailangan ito ng pagpaparehistro ng isang kumpanya sa Austria, na nangangailangan ng mga karagdagang gastos at mga pamamaraang pang-administratibo.

2. Isali ang isang lokal na kasosyo. Ang pagbili ng real estate kasama ng isang mamamayan ng EU ay maaaring gawing simple ang proseso ng pagkuha, lalo na sa mga rehiyon na may mga paghihigpit para sa mga third-country nationals. Ang nasabing kasosyo ay maaaring kumilos bilang isang co-investor, nagbabahagi ng mga gastos at mga panganib. Gayunpaman, mahalaga na maingat na isaalang-alang ang mga tuntunin ng magkasanib na pagmamay-ari at pagbabahagi ng kita upang maiwasan ang mga potensyal na legal at pinansyal na problema sa hinaharap.

3. Paggamit ng mga savings scheme (Bauspar). Ang Bauspar system sa Austria ay isang anyo ng savings loan na idinisenyo upang makaipon ng mga pondo para sa pagbili o pagtatayo ng isang bahay. Ang proseso ay nagsasangkot ng dalawang hakbang: pag-iimpok para sa isang tinukoy na panahon at pagkatapos ay pagtanggap ng pautang sa mga tuntunin ng kagustuhan. Ang maximum na halaga ng pautang sa ilalim ng Bauspar scheme ay €300,000, na may mga rate ng interes na karaniwang mas mababa sa mga rate ng merkado at naayos para sa buong termino ng pautang.

Ang pagkuha ng mortgage sa Austria ay isang proseso na nangangailangan ng maingat na pagsasaalang-alang at masusing paghahanda, lalo na para sa mga dayuhang mamamayan, kabilang ang mga Ukrainians at Russian. Ang tagumpay ay higit na nakasalalay sa pagpili ng tamang bangko, paghahanda ng lahat ng kinakailangang dokumento, at pag-unawa sa mga legal na regulasyon, tulad ng mga kinakailangan ng pamahalaang pangrehiyon at mga alituntunin sa pagpapautang ng FMA.

Kahit na matapos ang pag-aalis ng mga ipinag-uutos na kinakailangan ng KIM-VO, ang mga bangko ay patuloy na isinasaalang-alang ang mga prinsipyo nito kapag tinatasa ang creditworthiness ng mga nanghihiram, tinitiyak ang katatagan ng pananalapi at seguridad ng transaksyon. Ang pagsunod sa mga rekomendasyong ito, pagpaplano ng badyet, at karampatang legal na suporta ay magbibigay-daan sa iyong makakuha ng mortgage sa mga paborableng termino at may kumpiyansa na mamuhunan sa Austrian real estate—parehong para sa iyong sariling tirahan at para sa mga layunin ng pag-upa.