Klasipikasyon ng pabahay sa Austria: tatlong axes sa halip na isa

Siyam na salita mula sa mga advertisement ng Viennese—Altbau, Gründerzeit, Neubau, Dachgeschossausbau, Zinshaus, Genossenschaftswohnung, Gemeindebau, Vorsorgewohnung, Reihenhaus—ay hindi bumubuo ng iisang klasipikasyon. Inilalarawan nila ang tatlong magkakaibang katangian: ang edad ng gusali, ang uri ng pagmamay-ari nito, at ang layunin nito sa pagbubuwis.

Ang isang ari-arian ay may isang halaga sa bawat aksis. Ang isang apartment ay maaaring uriin bilang isang Altbau (gusali ng apartment) dahil sa edad nito, isang condominium (ari-ariang apartment) dahil sa pagmamay-ari nito, at isang Vorsorgewohnung (gusali ng apartment) dahil sa layunin ng buwis nito. Samakatuwid, imposibleng ihambing ang mga apartment sa Vienna batay sa iisang salita: ang isang Altbau (gusali ng apartment) ay nagpapahiwatig ng edad nito at, hindi direkta, ng katayuan ng pagrenta nito, ngunit walang anumang impormasyon tungkol sa natatanggap ng mamimili; ang isang Vorsorgewohnung (gusali ng apartment) ay nagpapahiwatig ng layunin ng buwis, ngunit walang anumang impormasyon tungkol sa gusali mismo.

Hindi lamang edad ang mahalaga. Ang petsa ng building permit ang nagtatakda ng sistema ng pagrenta, at samakatuwid ang pinakamataas na rate ng pagrenta at ang saklaw ng proteksyon ng nangungupahan. Ang batas ay tumutukoy hindi lamang sa isang petsa, kundi sa ilan, at ang mga ito ay kumakatawan sa iba't ibang bagay.

Isang katawagan sa merkado para sa isang mas lumang gusali. Ang termino ay walang iisang legal na petsa.

Ang mga legal na kahihinatnan ay nakatali sa petsa ng permit sa pagtatayo, hindi sa mga salita sa patalastas. Maaaring kalkulahin ang rate ng Richtwert kung ang kontrata ay nasa ilalim ng buong aplikasyon ng MRG, ang permit ay inisyu bago ang Mayo 8, 1945, ang apartment ay nasa kategorya A o B, at ang lawak ng sahig nito ay hindi hihigit sa 130 m². Ang Kategorya D at ang lawak ng sahig na higit sa 130 m² ay hindi kasama sa kalkulasyong ito.

Ang panahon ng arkitektura ng ikalawang kalahati ng ika-19 - unang bahagi ng ika-20 siglo.

Ang salita ay tumutukoy sa panahon at istilo ng konstruksyon, hindi sa legal na rehimen o sa estado ng mga istruktura. Ang katayuan ng konserbasyon ng isang monumento (Denkmalschutz) at ang lokasyon nito sa loob ng isang protektadong lugar (Schutzzone) ay sinusuri nang hiwalay: ang salitang "Gründerzeit" ay hindi nagpapahiwatig ng alinman sa mga ito.

Ang patalastas ay tumutukoy sa isang gusali pagkatapos ng digmaan, hindi isang bahay na katatapos lamang tapusin.

Para sa mga layunin ng pagrenta, mahalaga ang petsa ng permit. Ang isang ari-arian sa isang gusaling itinayo nang walang pondo ng estado at may permit pagkatapos ng Hunyo 30, 1953, ay napapailalim sa bahagyang aplikasyon ng MRG: ang mga paghihigpit sa pangunahing rate ng MRG sa pangkalahatan ay hindi nalalapat doon. Ang isang natapos na ari-arian ng apartment sa isang gusaling may permit pagkatapos ng Mayo 8, 1945, ay napapailalim din sa bahagyang aplikasyon. Ang isang gusaling natapos kamakailan ay itinalaga bilang "Erstbezug.".

Ang isang atik o superistruktura ay isang bagay na may sariling anyo sa loob ng iisang bahay.

Ang isang apartment na ginawa sa pamamagitan ng pagbabago ng attic na may permit pagkatapos ng Disyembre 31, 2001, na may kasunduan sa pag-upa na natapos pagkatapos ng parehong petsa, ay napapailalim sa bahagyang aplikasyon ng MRG. Para sa mga extension at superstructure, ang parehong lohika ay naaangkop sa Setyembre 30, 2006. Samakatuwid, ang isang attic sa isang gusaling itinayo noong 1890 ay maaaring may ibang sistema kaysa sa mga apartment sa mas mababang palapag ng parehong gusali.

Sinasagot ng aksis na ito ang tanong kung ano nga ba ang eksaktong mapupunta sa mamimili. Walang tinutukoy ang mga salita sa patalastas dito: ang sipi ng Grundbuch at ang mga dokumento ng pagmamay-ari ng apartment ang nagpapasya.

Isang gusali ng apartment sa kabuuan, hindi nahahati sa mga ari-arian ng apartment.

Ang gusali at ang lupa nito ay binibili, kasama ang mga umiiral na kasunduan sa pag-upa. Ang pagpapalit ng pagmamay-ari ay hindi nagtatapos sa mga kasunduang ito at pinipigilan ang pagtaas ng mga upa sa mga antas ng merkado: ang mga pagtaas ay nililimitahan ng mga patakaran sa indeksasyon ng upa. Ang kita ng naturang ari-arian ay kinakalkula batay sa aktwal na mga kasunduan sa pag-upa, hindi ang mga lokal na rate. Ang edad ng gusali ay hindi tinukoy sa mismong termino, bagaman sa merkado ng Vienna, mas madalas itong ang termino para sa mga mas lumang gusali.

Ang karapatang gumamit nang may kontribusyong pinansyal, hindi pagmamay-ari.

Ang ari-arian ay pagmamay-ari ng isang non-profit na organisasyon sa pabahay, at ang residente ay gumaganap bilang isang nangungupahan o gumagamit. Hindi laging posible ang kasunod na paglilipat ng pagmamay-ari: kinakailangan ang pakikilahok ng isang awtoridad sa pabahay (Wohnbauförderung) sa kontrata, isang minimum na laki ng apartment, at ang kawalan ng mga karapatan sa pagpapaunlad ng ikatlong partido sa lote. Ang mga aplikasyon ay isinumite nang hindi mas maaga sa limang taon mula sa kontrata, sa mga taon 6 hanggang 10, 11 hanggang 15, at 16 hanggang 20; ang karapatan sa pagmamay-ari ay nagtatapos pagkatapos ng ika-30 taon mula sa unang paninirahan.

Pondo ng pag-upa ng munisipyo ng lungsod.

Sa Vienna, ito ay kumakatawan sa humigit-kumulang 220,000 apartment sa mahigit 2,300 gusaling pinamamahalaan ng Wiener Wohnen. Ang mga apartment ay inuupahan ayon sa mga regulasyon sa alokasyon ng lungsod; walang pamilihan ng pagbili para sa segment na ito. Para sa mga mamumuhunan, ang Gemeindebau ay mahalaga bilang isang konteksto para sa mga kalapit na ari-arian at isang salik sa istruktura ng demand sa pagrenta, sa halip na bilang isang transactional asset.

Bahay na may hilera. Mayroong dalawang magkaibang uri ng pagmamay-ari.

Alinman sa isang hiwalay na lote ng lupa na may nag-iisang pagmamay-ari o isang ari-ariang apartment sa loob ng isang karaniwang lote. Sa huling kaso, ang WEG ay naaangkop: isang bahagi sa karaniwang ari-arian, isang komunidad ng mga may-ari, isang reserbang pagkukumpuni, at mga desisyon ng pagpupulong sa mga karaniwang lugar. Alin sa dalawa ang naaangkop ay tinutukoy ng katas ng Grundbuch at ng kasunduan sa pagmamay-ari ng apartment, hindi ng salitang "Reihenhaus.".

Hindi ang uri ng bahay o ang anyo ng pagmamay-ari, kundi ang istruktura ng buwis kaugnay ng pangmatagalang pag-upa.

Ang terminong ito ay walang sariling legal na katayuan: tumutukoy ito sa isang karaniwang apartment sa isang residential property, na binili para sa mga layuning paupahan na may inaasahang ibabawas na input VAT at depreciation. Isa ito sa mga estratehiya para sa pamumuhunan sa Austrian real estate, hindi isang hiwalay na uri ng ari-arian: ang termino mismo ay hindi nagpapatunay sa kakayahang kumita o sa resulta ng buwis.

Ang pagkilala ay nakadepende sa inaasahang komprehensibong kita. Para sa mga paupahang single-family (kleine Vermietung), ang inaasahang panahon ng kita ay 25 taon mula sa simula ng pag-upa at hindi hihigit sa 28 taon mula sa unang gastos. Ang mga panahong ito ay nalalapat sa mga panahon ng pagtataya na nagsisimula pagkatapos ng Disyembre 31, 2023: dati, 20 at 23 taon ang may bisa; ang panahong ito ay pinalawig ng limang taon ng Pederal na Batas Blg. II 89/2024.

Kung ang aktibidad ay kinikilala bilang isang Liebhaberei, ang pag-upa ay magiging libre sa VAT, ang karapatang ibawas ang input VAT ay mawawala, at ang mga pagkalugi ay hindi mababawi laban sa iba pang kita. Ang isang negatibong resulta sa isang partikular na taon ay hindi, sa ganang sarili, hahantong sa konklusyong ito.

Ang pagtataya ay kinakalkula kasama ang isang consultant sa buwis bago ang pagbili: ito ay batay sa pinahihintulutang rate ng pag-upa para sa partikular na ari-arian na ito, na tinutukoy ng unang axis - ang rehimeng MRG.

Ang patalastas ay nagbibigay ng pagtatalaga sa merkado. Ang legal at teknikal na katayuan ay tinutukoy ng mga dokumento, sa sumusunod na pagkakasunud-sunod:

1. Sipi mula sa Grundbuch. Ipinapakita kung ano ang paksa ng karapatan: isang bahagi sa isang apartment, isang hiwalay na lote, o ang buong gusali. Kinukumpleto nito ang axis ng anyo ng pagmamay-ari.
2. Petsa ng permit sa pagtatayo. Kinuha mula sa mga dokumento ng konstruksyon, hindi sa taon ng konstruksyon na nakalista sa ad. Saklaw nito ang edad at mga posibleng opsyon sa pagrenta.
3. Mga dokumento sa pagmamay-ari ng apartment. Nutzwertgutachten at Wohnungseigentumsvertrag: share, accessories, at layunin ng property.
4. Magkahiwalay ang atik, ekstensyon, at annex. May sarili silang permit at petsa, at maaaring hindi tugma ang mga regulasyon nito sa iba pang bahagi ng gusali.
5. Kinakailangan ang isang balidong kasunduan sa pag-upa kung ang apartment ay tinitirhan. Ang mga kondisyon at rate ng pag-upa ay tinutukoy ng kasunduang ito, hindi ng kategorya ng gusali.
6. Pagkalkula ng pagtataya – para sa mga layunin ng pamumuhunan. Bago bumili, batay sa magagamit na rate, hindi sa nais na rate.

Ang unang dalawang aytem ay nagpapahiwatig ng kategorya ng bagay sa lahat ng tatlong aksis. Ang natitirang apat ay nagpapahiwatig ng halagang pinansyal ng kategoryang ito.

Ano ang isang "Altbau" sa Austria? Ito ay isang katawagan sa merkado para sa isang mas lumang gusali, kadalasan bago ang digmaan. Walang iisang petsa kung kailan tinutukoy ng terminong ito ang lahat ng legal na kahihinatnan. Para sa mga paupahan, ang petsa ng permit sa pagtatayo ay may kaugnayan.

Ang Neubauisang bahay na itinayo kamakailan lamang? Hindi. Ang gamit sa merkado ay tumutukoy sa mga gusaling itinayo pagkatapos ng digmaan, kabilang ang mga gusaling itinayo noong dekada 1960 at 1970. Ang mga pabahay na kamakailan lamang natapos ay tinutukoy bilang "Erstbezug."

Paano naiiba ang Zinshaus sa Altbau? Ito ay mga katangian sa iba't ibang ehe. Inilalarawan ng Altbau ang edad ng gusali, habang inilalarawan naman ng Zinshaus ang uri ng pagmamay-ari: ang buong gusali, nang walang paghahati sa mga yunit ng apartment. Ang isang bahay ay maaaring pareho.

Posible bang bumili ng Genossenschaftswohnung (pangkalahatang titulo ng lupa)? Ang karapatan sa paggamit ay nakukuha sa pamamagitan ng kontribusyong pinansyal, hindi sa pagmamay-ari. Ang paglilipat ng pagmamay-ari ay napapailalim sa ilang mga kundisyon at mga deadline, at hindi para sa bawat apartment.

May mga apartment ba na ibinebenta sa Gemeindebau? Walang ganitong pamilihan: ang pabahay sa munisipyo ay inuupahan ayon sa mga patakaran sa pamamahagi ng lungsod.

Bakit mas mahal ang isang apartment sa attic kaysa sa isang apartment sa ikalawang palapag na nasa parehong gusali? Ang isang dahilan ay legal. Ang isang apartment na nilikha sa pamamagitan ng pagbabago ng attic pagkatapos ng Disyembre 31, 2001, ay bahagyang napapailalim sa MRG kapag ito ay naihatid, habang ang mga apartment sa ibaba ay maaaring manatiling ganap na sakop ng batas.

Ginagarantiyahan ba ng bawas sa VAT ang bawas sa VAT? Hindi. Ang bawas ay nakadepende kung ang pag-upa ay bubuo ng pinagsama-samang kita sa loob ng inaasahang panahon—25 taon mula sa simula ng pag-upa, hanggang 28 taon mula sa unang gastos. Kung ang isang lien ay kinikilala, ang bawas ay hindi na sisingilin.

Ano ang binibili gamit ang isang Reihenhaus? Alinman sa isang hiwalay na lote o isang bahagi sa isang karaniwang lote na may mga karapatan sa isang partikular na gusali. Kasama sa pangalawang opsyon ang isang komunidad ng mga may-ari, isang reserbang pangmaintenance, at mga desisyon sa pagpupulong tungkol sa mga karaniwang lugar.