Paano kumita sa pamumuhunan sa real estate sa Thailand

Ang pamumuhunan sa real estate sa Thailand ay nagiging isang mahalagang opsyon para sa mga naghahanap ng kita at komportableng tirahan. Bagama't ang mga mamumuhunan sa Europa ay kadalasang nahaharap sa mataas na gastos sa pagpasok at limitadong kita, ang Asya, at lalo na ang Thailand, ay nag-aalok ng mga bagong oportunidad.

Nilalayon ng artikulong ito na magbigay hindi lamang ng pangkalahatang-ideya ng merkado, kundi pati na rin ng isang sistematikong pagsusuri ng kaakit-akit na pamumuhunan ng bansa: mula sa mga oportunidad sa pabahay at kita sa pag-upa hanggang sa papel nito sa isang internasyonal na estratehiya sa pag-diversify ng asset.

Ang kaugnayan ng paksa ay natutukoy ng ilang mga salik. Ang turismo, na palaging isa sa mga pangunahing nagtutulak sa merkado ng Thailand, ay aktibong bumabangon mula sa pandemya, at ang daloy ng mga bisita mula sa Tsina, Russia, at Europa ay muling lumalaki.

Kasabay nito, umuunlad ang penomeno ng digital migration – ang mga propesyonal sa IT at malikhaing industriya ay lalong pumipili sa Bangkok o Chiang Mai bilang kanilang himpilan para sa trabaho at buhay.

Nagpapatupad ang bansa ng malalaking proyektong imprastraktura, kabilang ang pagpapaunlad ng Eastern Economic Corridor at ang pagtatayo ng mga bagong paliparan at haywey, na hindi maiiwasang nagpapataas ng halaga ng real estate sa mga pangunahing rehiyon.

Ang gabay ng eksperto sa paksang ito ay lalong mahalaga, dahil ang legal na kapaligiran sa Thailand ay mas kumplikado kaysa sa Europa. Ako, si Ksenia Levina, ay isang abogado na may karanasan sa mga transaksyon sa EU at Asya. Dalubhasa ako sa internasyonal na istruktura ng pagmamay-ari at mga pamamaraan ng KYC/AML. Nagbibigay-daan ito sa akin na tingnan ang merkado hindi lamang mula sa pananaw ng mga pangako sa marketing ng mga developer kundi pati na rin mula sa pananaw ng mga aktwal na kasanayan sa pagpapatupad ng batas.

Para mas maunawaan ang direksyon ng Thailand, mainam na ihambing ito sa tradisyonal na matatag na Austria. Ang real estate sa Austria ay nag-aalok ng isang maginhawang pamantayan para sa proteksyon ng mga karapatan at kakayahang mahulaan ang mga regulasyon. Ang paghahambing ay nagpapakita ng dalawang magkaibang mundo. Ang Austria ay nananatiling simbolo ng pagiging maaasahan: mahuhulaan na mga regulasyon, proteksyon ng mga karapatan sa pag-aari, ngunit gayundin ang mababang kita – bihirang lumampas sa 2-3% bawat taon.

Sa kabilang banda, ang Thailand ay nag-aalok ng ibang-iba na modelo: mataas na kita at mababang entry threshold (minsan mula $70,000 hanggang $100,000 bawat apartment), habang ang bansa ay nakaugat sa isang dynamic na kontekstong Asyano, kung saan ang mga rate ng paglago ay mas mataas kaysa sa Europa.

Ang merkado ng real estate ng Thailand ay isang masalimuot at maraming patong na organismo. Pinagsasama nito ang malaking metropolis ng Bangkok, na maihahambing sa laki sa mga nangungunang pandaigdigang kabisera, kasama ang mga mauunlad na lugar ng resort tulad ng Phuket at Koh Samui, na itinuturing na simbolo ng turismo sa Asya. Mayroon ding mga partikular na destinasyon:

• Chiang Mai, tahanan ng mga estudyante at mga digital nomad
• Ang Hua Hin ay isang sikat na destinasyon para sa mga mayayamang Thai at dayuhan na mas pinahahalagahan ang mas relaks na takbo ng buhay.

Ang dibersipikasyong ito ay nagpapatatag sa merkado: hindi ito umaasa sa iisang pinagmumulan ng demand.

Ang legal na kapaligiran sa Thailand ay nagpapataw ng ilang mga paghihigpit. Ang mga dayuhan ay hindi maaaring direktang magmay-ari ng lupa, ngunit maaari silang pumasok sa mga pangmatagalang leasehold o gumamit ng mga istrukturang korporasyon.

Pinapayagan ang dayuhang pagmamay-ari ng hanggang 49% ng kaya naman ang segment ng apartment ang pinakamadaling ma-access. Para sa maraming mamumuhunan, ang mga apartment sa Bangkok o mga condo sa tabing-dagat ang kanilang unang pasukan.

Ang interes sa Thailand ay hindi lamang dahil sa klima at kultura nito. Ang halaga ng pamumuhay dito ay mas mababa nang malaki kaysa sa Europa, at ang Ingles ay malawakang ginagamit sa mga lugar na panturista, kaya mas madaling umangkop. Dagdag pa rito ang mga kaakit-akit na programa sa visa: mula sa pangmatagalang Elite Visa hanggang sa LTR (Long Term Resident) at Smart Visa, na idinisenyo para sa mga mamumuhunan, propesyonal, at mga retirado.

Ang kasaysayan ng merkado ng real estate sa Thailand ay puno ng salit-salit na krisis at pag-unlad. Pagkatapos ng matinding krisis sa Asya noong 1997, bumuo ang bansa ng isang sistema ng regulasyon na idinisenyo upang protektahan ang merkado mula sa sobrang pag-init.

Mabilis na lumago ang mga taon ng dekada 2010, lalo na sa Bangkok at sa mga resort, kung saan umusbong ang mga bagong residential complex, condo hotel, at villa. Ang pandemya ng COVID-19 noong 2020-2021 ay nagdulot ng isang seryosong hamon: ang turismo ay bumagsak nang husto, at kasabay nito, ang interes ng mga mamumuhunan.

Ngunit isang mabilis na pagbangon ang nagsimula simula noong 2022, ayon sa Bangkokpost. Ang Phuket at Koh Samui ay muling naging magnet para sa internasyonal na kapital, habang ang Bangkok ay nagpakita ng katatagan at katatagan ng presyo.

Hindi pantay ang pag-unlad sa iba't ibang rehiyon. Ang Bangkok ay nananatiling pangunahing sentro ng aktibidad ng negosyo, kung saan ang mga de-kalidad na condominium ay itinatayo malapit sa mga istasyon ng metro at mga distrito ng negosyo.

Ang Phuket ay nakatuon sa mga villa at apartment sa tabing-dagat, na partikular na mataas ang demand sa panahon ng peak season. Ang Koh Samui ay itinuturing na isang destinasyon para sa pamumuhay ng mga taong gustong manirahan at magtrabaho nang malayuan. Ang Chiang Mai ay umaakit sa mga estudyante at mga propesyonal sa IT, habang ang Pattaya at Hua Hin ay kumakatawan sa isang mas abot-kayang segment ng merkado.

ang uri ng ari-arian . Ang mga condominium ang pinakasikat, dahil ang mga ito ang pinakamadaling puntahan ng mga dayuhan. Ang mga villa ay kadalasang nakukuha sa pamamagitan ng mga kasunduan sa pag-upa o mga istrukturang korporasyon. Ang mga condo hotel ay kumakatawan sa isang espesyal na segment, kung saan ang mga mamumuhunan ay tumatanggap ng garantisadong kita at hindi kailangang pamahalaan ang mga ito mismo.

Ang demand ay hinihimok ng tatlong grupo ng mga nangungupahan. Ang una ay mga turista na pumipili ng mga panandaliang apartment o villa. Ang pangalawa ay mga digital nomad na mas gusto ang mga pangmatagalang paupahan na may opsyong magtrabaho sa mga coworking space. Ang pangatlo ay mga expat na nagtatrabaho para sa mga internasyonal na kumpanya at nangungupahan nang maraming taon.

Kung ikukumpara sa Austria, nagiging malinaw ang mga pagkakaiba. Ang Thailand ay isang merkado na may natatanging katangian ng mga resort at malakas na seasonality. Sa panahon ng high season, ang kita ay maaaring umabot sa dobleng digit, habang sa panahon ng low season, maaari itong bumagsak nang husto.

Sa kabilang banda, ang Austria ay kumakatawan sa halos kabaligtaran na modelo: mga pamilihan sa lungsod na may pangmatagalang pag-upa, matatag na presyo, at mababang pabagu-bagong presyo. Para sa mga mamumuhunan, malinaw ang pagpipilian: Nag-aalok ang Thailand ng pagkakataon para sa mataas na kita, habang ang Austria ay nag-aalok ng kapayapaan at kakayahang mahulaan.

Sa konteksto ng Asya, ang Thailand ay nakikipagkumpitensya sa Vietnam (para sa karagdagang detalye, tingnan ang artikulong "Real Estate in Vietnam "), Indonesia, at Malaysia. Ang Vietnam ay may mas mabilis na antas ng paglago ng ekonomiya, ngunit ang sistemang legal nito ay hindi gaanong mahuhulaan para sa mga dayuhan.

Ang Indonesia at Bali ay sikat sa mga expat, ngunit ang mga regulasyon sa pagmamay-ari ay mas kumplikado. Ayon sa HMLF, ang Malaysia ay nag-aalok ng mga kaakit-akit na opsyon sa visa ngunit nahuhuli sa Thailand sa mga tuntunin ng pang-akit ng turista. Sa huli, ang Thailand ay nag-aalok ng isang balanseng pagpipilian: isang maunlad na merkado, maginhawang mga kondisyon sa pag-upa, at isang matatag na internasyonal na imahe.

Upang maunawaan ang mga pagkakaiba sa Europa, makabubuting tingnan ang Austria. Bagama't ang kita sa pag-upa sa Vienna at Salzburg ay bihirang lumampas sa 2-3% bawat taon, sa Bangkok o Phuket ay maaari mong asahan ang 5-10%, at kung minsan ay mas mataas pa.

Ang pamilihan ng Austria ay malinaw at matatag, at madali ang pagmamay-ari ng lupa para sa mga dayuhan, ngunit ang mataas na halaga ng pagpasok (mula €300,000 hanggang €400,000) ay nagpapahirap dito para sa maraming pribadong mamumuhunan. Gayunpaman, sa Thailand, ang mga halaga ng pagpasok ay mas mababa, at ang mataas na trapiko ng turista ay nagpapanatili ng demand sa pag-upa.

Ang legal na kapaligiran ng Thailand ay naiiba sa Europa, at dapat itong isaalang-alang kapag nagpaplano ng isang transaksyon. Ang pangunahing pagkakaiba ay ang mga dayuhan ay hindi maaaring direktang magmay-ari ng lupa, at ang pagbabawal na ito ay nananatiling isang pangunahing tuntunin. Gayunpaman, sa pagsasagawa, mayroong ilang mga modelo na nagpapahintulot para sa legal at ligtas na pamumuhunan sa real estate.

Mga pangunahing anyo ng pagmamay-ari

Ang Condominium Freeho ang pinakasimple at pinakasikat na format. Maaaring direktang magmay-ari ng apartment ang isang dayuhan, ngunit ang kanilang bahagi sa gusali ay limitado sa 49% ng kabuuang lugar. Para sa karamihan ng mga pribadong mamumuhunan, ito ang pinakamainam na pagpipilian.

Leasehold (pangmatagalang pag-upa) – ang lupa o isang villa ay inuupahan nang hanggang 30 taon na may opsyon na pahabain. Sa pagsasagawa, isang hanay ng mga kasunduan ang ginagawa na nagpapahintulot sa pagmamay-ari ng ari-arian nang hanggang 90 taon.

Pagmamay-ari ng kumpanya – pagtatatag ng isang kumpanyang Thai kung saan ang isang dayuhan ay may hawak na minorya (hanggang 49%), at ang kontrol ay tinitiyak sa pamamagitan ng mga legal na mekanismo (mga nominadong shareholder, mga kasunduan). Ang modelong ito ay kadalasang ginagamit para sa pagbili ng lupa at mga villa.

Isang condo-hotel o garantisadong kita mula sa developer – ang mamumuhunan ay bumibili ng isang yunit at tumatanggap ng isang nakapirming o pabagu-bagong kita nang walang anumang responsibilidad sa pamamahala. Ito ay popular sa mga hindi nagpaplanong manirahan sa Thailand.

Para sa kalinawan, ating ihambing ang mga magagamit na format ng pagmamay-ari sa Thailand at Austria:

Kaya naman, ang pamilihan ng Thailand ay mas nababaluktot sa mga tuntunin ng mga instrumento, ngunit nangangailangan ng legal na paghahanda. Ang sistemang Austrian ay mas simple at mas matatag, ngunit kulang sa mga "kakaibang" katangian ng mataas na ani.

Maaaring pumili ang mga mamumuhunan ng iba't ibang estratehiya depende sa kanilang mga layunin:

• Kita sa pag-upa – pagbili ng apartment sa Bangkok o condo sa resort, paupahan ito nang panandalian o pangmatagalan.
• Pamumuhunan sa pamumuhay – pagbili ng villa o apartment sa Phuket/Samui para sa personal na paggamit, na may opsyong ipaupa ito sa panahon ng bakasyon.
• Mga estratehiyang ispekulatibo – mga pamumuhunan sa yugto ng konstruksyon (off-plan), kasunod na muling pagbenta pagkatapos makumpleto ang proyekto.
• Pag-diversify ng mga asset – ang pagmamay-ari ng real estate bilang bahagi ng isang internasyonal na portfolio ay lalong mahalaga para sa mga mamumuhunan mula sa mga bansang may mga panganib sa pera.

Sa paghahambing, sa Austria, ang pangmatagalang modelo ng pag-upa, na nakatuon sa katatagan, ay halos palaging nangingibabaw. Bihira ang mga ispekulatibong kasunduan, at ang kita ay bihirang lumampas sa 3% bawat taon. Sa Thailand, ang mga panandaliang pag-upa ay maaaring magbunga ng 7-10%, at mas mataas pa sa mga matagumpay na proyekto sa resort.

Ang pagbili ng real estate sa Thailand ay may kanya-kanyang natatanging hamon na may kaugnayan sa legal na katayuan ng mga dayuhan at sa istruktura ng pagmamay-ari. Ang pangunahing kahirapan ay ang mga dayuhan ay hindi maaaring direktang magmay-ari ng lupa, ngunit maaari lamang magmay-ari ng mga condo o sa pamamagitan ng pagpapaupa o mga istrukturang korporasyon. Samakatuwid, ang proseso ng pagbili ay nangangailangan ng maingat na pagsusuri at tulong ng isang propesyonal na abogado.

Ang sunud-sunod na proseso ng transaksyon ay ang mga sumusunod: una, inilalaan ng mamumuhunan ang ari-arian at nagdeposito, pagkatapos nito ay isang paunang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ang natapos, na nagtatakda ng presyo at mga tuntunin.

Ang prinsipal na halaga ay ililipat, isinasaalang-alang ang mga paghihigpit sa palitan at mga kinakailangan para sa paglilipat ng dayuhang pera papuntang Thailand. Ang huling yugto ay ang pagpaparehistro ng transaksyon sa Kagawaran ng Lupa, kung saan inilalabas ang isang opisyal na titulo o kasunduan sa pag-upa.

Ang due diligence ay mahalaga sa seguridad ng isang transaksyon. Bineberipika ng isang abogado:

• Kard ng Titulo,
• ang pagkakaroon ng mga pasanin o utang sa ari-arian,
• legal na katayuan ng developer at mga permit sa konstruksyon,
• ang wastong pagpapatupad ng mga kasunduan sa pag-upa kung ang pagbili ay may kinalaman sa lupa.

Kapag bumibili ng off-plan (isinasagawa pa lamang), mahalagang magkasundo ang mga mamumuhunan sa iskedyul ng pagbabayad at mga garantiya. Kadalasan, ang mga transaksyon ay nakaayos nang paunti-unti: 10-30% sa yugto ng reserbasyon, ang mga kasunod na pagbabayad ay depende sa pagkumpleto ng proyekto, at ang pangwakas na pagbabayad sa paglipat ng pagmamay-ari. Karaniwang nagbibigay ang mga developer ng mga garantiya ng mga refund kung sakaling magkaroon ng mga pagkaantala sa konstruksyon, ngunit ang due diligence ay kinakailangan.

mga katangiang baybayin ang mga paghihigpit sa zoning at mga regulasyon sa pagpaplano ng lungsod na namamahala sa taas ng gusali, densidad ng pag-unlad, at paggamit ng lupa. Mahalagang isaalang-alang ito para sa mga villa sa Phuket o Koh Samui, kung saan maaaring limitahan ng batas at mga lokal na regulasyon ng munisipyo ang potensyal na muling pagpapaunlad at pagpapalawak.

Hakbang-hakbang na proseso ng pagbili ng real estate

Sa pangkalahatan, ang legal na seguridad sa Thailand ay nakakamit sa pamamagitan ng masusing pagsusuri at wastong pagbubuo ng pagmamay-ari, habang sa Austria ang proseso ay mas simple at mas pormal, ngunit mas mababa ang mga kita.

Ang pinansyal na aspeto ng pagbili ng real estate sa Thailand ay mas madali kaysa sa Europa, ngunit nangangailangan ito ng pagsasaalang-alang sa ilang mga salik.

Kapag bumibili ng ari-arian, ang mga mamumuhunan ay nahaharap sa mga bayarin sa pagpaparehistro at mga buwis sa paglilipat. Sa karaniwan, ang bayad sa pagpaparehistro ay humigit-kumulang 2% ng halaga ng ari-arian, at ang buwis sa paglilipat ay mula 2-3%. Kung ang pagbili ay ginawa sa pamamagitan ng isang developer, isang 7% VAT ang idadagdag din sa mga bagong gusali.

Ang pagmamay-ari ng real estate ay hindi nagpapataw ng mataas na pasanin sa buwis, ayon sa Siamlegal . Mababa ang taunang buwis (0.02-0.1% ng kadastral na halaga para sa mga residential property), ngunit dapat isaalang-alang ng mga mamumuhunan ang mga gastos sa utility at mga bayarin sa serbisyo (mga bayarin sa pagpapanatili, kumplikadong pagpapanatili, seguridad, at paglilinis ng mga karaniwang lugar).

Ang capital gains tax ay nalalapat sa mga benta na kinakalkula batay sa opisyal na kadastral na halaga at ang tagal ng pagmamay-ari ng ari-arian. Kadalasan, ang buwis ay mula 1% hanggang 3%, ngunit maaaring iakma depende sa uri ng pagmamay-ari (leasehold o freehold) at ang paraan ng pagbebenta.

Ang kita sa pag-upa para sa mga hindi residente ay binubuwisan sa rate na 15-20%. Kung ang may-ari ay gumagamit ng isang istrukturang korporasyon o namamahala sa ari-arian sa pamamagitan ng isang kumpanya ng pamamahala, maaaring may karagdagang mga buwis panlipunan at korporasyon.

Paghahambing sa Austria

Kung isinasaalang-alang mo ang mga hurisdiksyon ng EU para sa pagbabalanse ng portfolio, mahalagang suriin ang mga buwis sa real estate sa Austria —direktang nakakaapekto ang mga ito sa netong kita at diskarte sa pagmamay-ari.

Kaya naman, ang kapaligiran sa pagbubuwis ng Thailand ay nagpapahintulot sa mga mamumuhunan na makamit ang mataas na netong kita, ngunit nangangailangan ng maingat na pagsasaalang-alang sa mga paglilipat ng pera at istruktura ng transaksyon. Nag-aalok ang Austria ng transparency at predictability, ngunit ang mga kita ay mas mababa nang malaki.

Bagay: Apartment na may 1 silid-tulugan na may sukat na 40 m² sa isang modernong condo malapit sa istasyon ng BTS (sentro ng Bangkok).

Halaga ng pagbili: 5,000,000 THB (≈ $140,000).

1. Mga gastos sa pagbili

2. Kita sa upa

• Ang karaniwang upa para sa isang 1-bedroom apartment sa lugar na ito ay 25,000 THB/buwan.
• Taunang kita = 300,000 THB.

3. Mga taunang gastusin

4. Netong kita sa pag-upa

• Kita: 300,000 THB
• Bawas na gastos: 101,000 THB
• Netong kita = 199,000 THB/taon (≈ $5,600)
• Netong Kita = 199,000 / 5,500,000 ≈ 3.6% kada taon

5. Pag-alis pagkatapos ng 7 taon (muling pagbebenta)

Ipagpalagay natin na ang mga presyo sa Bangkok ay lumalaki ng average na 3% bawat taon.

• Presyo pagkatapos ng 7 taon: 5,000,000 × (1.03)^7 ≈ 6,150,000 THB.

Mga gastos sa pagbebenta:

• Komisyon ng ahensya: 3% = 185,000 THB
• Buwis sa kita ng kapital (sabihin nating nasa humigit-kumulang 2%): 120,000 THB

Netong kita mula sa pagbebenta: ≈ 5,845,000 THB

6. Pangwakas na pagkalkula ng kakayahang kumita

Pamumuhunan: 5,500,000 THB

Ibinayad: THB 7,238,000

Kita: 1,738,000 THB (~$49,000)

IRR (average na kita) ≈ 6.2% bawat taon

Konklusyon:

• Ang netong kita sa pagrenta ay humigit-kumulang 3.5-4% bawat taon.
• Kung isasaalang-alang ang pagtaas ng presyo at muling pagbebenta, ang pangwakas na kakayahang kumita ay umaabot sa 6-7% bawat taon.
• Ang mga bentahe ay mababa ang buwis at medyo murang pagpasok. Ang mga disbentahe ay depende sa lokasyon at pana-panahong pagrenta.

Ang pamumuhunan sa real estate sa Thailand ay hindi direktang nagbibigay ng permanenteng paninirahan, ngunit nag-aalok ang bansa ng ilang mga programa ng pangmatagalang visa na nagbibigay-daan sa iyo na manirahan at magtrabaho sa bansa sa loob ng mahabang panahon.

Ang Thailand Elite Visa ay isang premium na programa na may bisa sa loob ng 5 hanggang 20 taon. Pinapayagan nito ang mga dayuhan na makapasok sa Thailand nang walang mga paghihigpit, nang hindi nangangailangan ng regular na pag-renew ng visa, at nagbibigay ng access sa mga pribilehiyo tulad ng pinabilis na immigration clearance, pangangalagang pangkalusugan, at mga serbisyo sa pamumuhay.

Maginhawa ito para sa mga mamumuhunan, dahil maaaring gamitin ang ari-arian para sa personal na tirahan at paupahan nang walang mga paghihigpit sa visa.

Ang Long-Term Resident Visa (LTR) ay para sa mga mamumuhunan, digital nomad, at mga bihasang propesyonal. Pinapayagan nito ang pananatili sa bansa nang hanggang 10 taon, habang nag-aalok ng mga bawas sa buwis at kalayaan sa trabaho.

Ang Smart Visa ay dinisenyo para sa mga IT professional, mga startup, at mga highly skilled worker. Nagbibigay ito ng hanggang apat na taon ng residency, pinapasimple ang trabaho, at nagbubukas ng access sa iba't ibang benepisyo, kabilang ang mga pagbawas sa buwis.

Mahalagang tandaan na ang permanenteng paninirahan ay hindi maaaring makuha nang direkta sa pamamagitan ng pagbili ng real estate, tulad ng nangyayari sa ilang mga bansang Europeo. Sa halip, ginagamit ng mga dayuhan ang mga nabanggit na visa para sa pangmatagalang pananatili at pagsasama sa pamumuhay ng bansa—komportableng pamumuhay, mataas na kalidad ng pangangalagang pangkalusugan, mababang antas ng krimen, at isang klima na may mga dalampasigan at aktibidad sa buong taon.

Thailand laban sa Austria

Nag-aalok ang Thailand ng mga visa na may masiglang sangkap ng pamumuhay, na nagbibigay-daan sa iyong pagsamahin ang pamumuhunan at komportableng pamumuhay, habang ang Austria ay nakatuon sa mga kategorya ng pormal na paninirahan na may mandatoryong dokumentaryong patunay ng kita o negosyo.

Ang merkado ng pag-upa sa Thailand ay lubos na dinamiko, lalo na sa mga lugar ng resort at mga pangunahing lungsod. Ito ay nahahati sa dalawang pangunahing segment: mga panandaliang pag-upa (turista, Airbnb, Booking) at mga pangmatagalang pag-upa (mga expat, digital nomad).

Ang mga panandaliang paupahan ay umaakit ng mga mamumuhunan na may mataas na kita, ngunit depende sa panahon. Sa mga resort area ng Phuket at Koh Samui, ang kita ay maaaring tumaas ng hanggang 12% bawat taon sa taglamig, ngunit bumababa ng kalahati sa panahon ng off-season. Ang mga paupahan ay kadalasang pinamamahalaan sa pamamagitan ng mga kumpanya ng pamamahala, na humahawak sa marketing, paglilinis, at mga pagbabayad ng bisita.

mga pangmatagalang paupahan sa Bangkok at Chiang Mai. Dito, mas matatag ang demand, ngunit mas mababa ang kita—sa karaniwan, 4–6% bawat taon. Tinitiyak ng mga digital nomad at expats ang daloy ng mga nangungupahan sa buong taon, na binabawasan ang mga pana-panahong panganib.

Saklaw ng kakayahang kumita ayon sa lokasyon

Sa mga lungsod sa Europa, ang ani ay 2-3%, ngunit ang mga ito ay matatag at halos hindi naaapektuhan ng pana-panahon. Sa Thailand, ang ani ay 2-3 beses na mas mataas, ngunit dapat isaalang-alang ng mga mamumuhunan ang mga panganib: pana-panahon, kalidad ng ari-arian, pamamahala, at ang mga legal na aspeto ng leasehold.

Ang pagpili ng lokasyon ay nakadepende sa layunin ng pamumuhunan—kita sa pag-upa, pamumuhay, o isang pinagsamang estratehiya. Iba-iba ang kita, uri ng ari-arian, gastos sa pagpasok, at pangangailangan sa pag-upa sa iba't ibang rehiyon.

Ang Bangkok ang pinakamalaking metropolis ng Thailand at isang sentro ng negosyo at kultura. Ang pangunahing pangangailangan dito ay hinihimok ng mga pangmatagalang nangungupahan—mga dayuhan, empleyado ng mga internasyonal na kumpanya, at mga propesyonal sa sektor ng IT at pananalapi.

Mga uri ng real estate: mga condominium, apartment sa mga skyscraper, mga bihirang villa sa mga suburb.

Mga pinakamababang presyo: mga studio – mula $60-70,000, mga apartment na may 1 silid-tulugan – mula $80-100,000, mga premium na condo – mula $200-250,000.

Mga sikat na lugar:

• Sukhumvit (Thonglor, Ekkamai): aktibong pamumuhay, mga restawran, mga shopping center, sikat sa mga expat.
• Silom / Sathorn: mga distrito ng negosyo, mga prestihiyosong paupahan para sa mga manggagawa sa opisina.
• Ari / Phrom Phong: mga tahimik na residensyal na lugar, mataas na demand para sa mga pangmatagalang paupahan.

Ang Phuket ay isang premium resort market na may mga ari-arian sa tabing-dagat, na umaakit sa mga turista at may-ari ng condo hotel. Nag-aalok ito ng mataas na potensyal na panandaliang kita sa pag-upa, ngunit napaka-pana-panahon.

Mga uri ng ari-arian: mga villa na may mga pool, mga condominium na may tanawin ng dagat, mga apartment sa mga lugar na panturista.

Mga pinakamababang presyo: mga condo – mula $100,000–120,000, mga villa – mula $250,000, mga premium na villa – $500,000 pataas.

Mga sikat na lugar:

• Patong / Karon / Kata: daloy ng turista, mataas na panandaliang kakayahang kumita.
• Kamala / Surin / Bang Tao: mga de-kalidad na villa, tahimik na lugar, angkop para sa mga pamumuhunan sa pamumuhay.

Ang Samui ay nakatuon sa pamumuhay at mga pansamantalang paupahan para sa mga digital nomad. Ang ani ay bahagyang mas mababa kaysa sa Phuket, ngunit ang merkado ay matatag sa buong taon.

Mga uri ng ari-arian: mga condo, villa, studio at apartment na malapit sa mga dalampasigan.

Mga pinakamababang presyo: mga studio – mula $80,000, mga apartment na may 1 silid-tulugan – mula $120,000, mga villa – mula $200,000.

Mga sikat na lugar:

• Chaweng / Lamai: mga sentral na dalampasigan na may mga aktibong paupahang lugar para sa mga turista.
• Bophut / Maenam: Mga tahimik na lugar na may pamumuhay at pangmatagalang nangungupahan.

Ang Chiang Mai ay isang sentro ng mga mag-aaral at IT kung saan mataas ang demand sa mga pangmatagalang paupahan. Mababa ang seasonality, katamtaman ang ani, at mababa ang mga hadlang sa pagpasok.

Mga uri ng ari-arian: mga apartment at townhouse, mga hiwalay na bahay sa mga suburb.

Mga pinakamababang presyo: mga studio – mula $50–60,000, mga apartment na may 1 silid-tulugan – mula $70–80,000, mga bahay – mula $150,000.

Mga sikat na lugar:

• Nimman / Santitham: IT at coworking, mga digital nomad na laganap ang pangangailangan.
• Lumang Lungsod / Tabing-ilog: malapit sa mga unibersidad at mga lugar panturista.

Ang Pattaya at Hua Hin ay isang malawakang pamilihan na may abot-kayang real estate. Angkop ang mga ito para sa mga mamumuhunan na may limitadong badyet, mataas na kompetisyon, at katamtamang kita.

Mga uri ng ari-arian: mga condo, matataas na apartment, maliliit na villa.

Mga pinakamababang presyo: mga condo – mula $50-70,000, mga apartment na may 1 silid-tulugan – mula $60-80,000, mga villa – mula $150-180,000.

Mga sikat na lugar:

• Pattaya Central / Jomtien: mga sentro ng turista, mataas na panandaliang pagrenta.
• Lungsod ng Hua Hin / Khao Takiab: mga tahimik na lugar, angkop para sa pamumuhay ng pamilya.

Talahanayan ng paghahambing ng mga rehiyon at katangian:

Ang pamilihan ng real estate sa Thailand ay nahahati sa pangalawa at pangunahin (mga bagong gusali), at ang bawat kategorya ay may kanya-kanyang katangian mula sa pananaw ng isang mamumuhunan.

Ang pangalawang pamilihan ay nailalarawan sa pamamagitan ng mas abot-kayang presyo at mga natapos na ari-arian, na nagbibigay-daan para sa agarang kita sa pag-upa. Ang pangunahing responsibilidad ng mamumuhunan dito ay ang masusing pag-inspeksyon sa ari-arian: ang kondisyon ng mga kagamitan, ang pagkasira ng mga materyales sa pagtatayo, at ang pagkakaroon ng mga depekto o depekto na maaaring makaapekto sa mga gastos sa pagsasaayos at kita sa hinaharap.

Mahalaga ring suriin ang lokasyon at imprastraktura—ang mga muling pagbebenta sa mga prestihiyosong lugar ng Bangkok o Phuket ay maaaring maging mas kumikita kaysa sa mga bagong proyekto dahil sa agarang daloy ng mga nangungupahan at umiiral na demand.

Ang mga bagong development (off-plan) ay nag-aalok ng pagkakataong bumili ng real estate sa mas mababang presyo, ngunit may kaakibat na mga panganib: mga pagkaantala sa konstruksyon, mga pagbabago sa mga petsa ng paghahatid, ang pangangailangang sumunod sa isang iskedyul ng pagbabayad, at mga posibleng pagbabago sa proyekto.

Karaniwang ginagawa ang mga pagbabayad nang paunti-unti: isang paunang deposito, ilang bahagi habang nakumpleto ang konstruksyon, at isang pangwakas na bayad sa oras ng paglilipat ng ari-arian. Ang angkop na pagsusuri ng developer at ng mga tuntunin ng kontrata ay mahalaga upang mabawasan ang mga panganib.

Nag-iiba-iba ang presyo sa merkado: ang mga studio at maliliit na condo sa Bangkok at Chiang Mai ay nagsisimula sa $50,000-70,000, habang ang mga villa sa Phuket at Koh Samui ay nagkakahalaga mula $300,000 pataas.

Thailand laban sa Austria

Sa pangkalahatan, ang pangalawang merkado ay nagbibigay-daan para sa mas mabilis na pagsisimula sa pagbuo ng kita at pagpili ng mga natapos na ari-arian sa mga pangunahing lugar, habang ang mga bagong pag-unlad ay angkop para sa mga madiskarteng mamumuhunan na handang maghintay at pamahalaan ang mga panganib ng proyekto.

Sa Thailand, maraming opsyon para sa pag-iba-ibahin ang iyong investment portfolio bukod sa karaniwang pagmamay-ari ng condominium o villa.

Ang mga condo hotel ay mga ari-arian kung saan ginagarantiyahan ng developer o kumpanya ng pamamahala ang isang nakapirming kita sa loob ng ilang taon. Binabawasan nito ang mga panganib sa pagpapatakbo, ngunit ang kita ay karaniwang mas mababa kaysa sa mga independiyenteng inuupahang ari-arian.

Ang mga pinamamahalaang villa ay nag-aalok ng mas mataas na kita sa pamamagitan ng panandaliang pagrenta, ngunit nangangailangan ng propesyonal na pamamahala at pagpapanatili. Ang mamumuhunan ay tumatanggap ng bahagi ng kita, at ang kumpanya ang humahawak sa marketing, paglilinis, at pamamahala ng pagrenta.

Ang mga paupahang bahay para sa mga estudyante sa Chiang Mai at Bangkok ay naka-target sa mga estudyante at mga batang propesyonal. Ang patuloy na daloy ng mga nangungupahan ay nagpapababa ng kita sa pana-panahon, bagama't ang mga ari-arian ay nangangailangan ng mas madalas na pagsasaayos at pagpapanatili ng loob.

Ang mga komersyal na real estate, kabilang ang mga opisina, bodega, at tingiang pangkalye, ay mataas ang demand sa mga pangunahing lungsod, ngunit nangangailangan ng mas malalim na pagsusuri sa merkado at pangmatagalang pamamahala.

Ang lupa sa pamamagitan ng isang SPV ay nagbibigay-daan sa isang dayuhan na malampasan ang mga paghihigpit sa direktang pagmamay-ari ng lupa. Ang mamumuhunan ay lilikha ng isang kumpanyang Thai (SPV) at bibilhin ang lupa sa pamamagitan nito. Nagbibigay ito ng kakayahang umangkop, ngunit nagdaragdag ng mga legal at implikasyon sa buwis.

Paghahambing sa Austria

Nag-aalok ang Thailand sa mga mamumuhunan ng malawak na hanay ng mga panandalian at espesyalisadong format, kung saan maaaring mas mataas ang kita, ngunit mas mataas ang mga panganib sa operasyon at legal. Sa kabilang banda, ang Austria ay nakatuon sa katatagan at pangmatagalang mga lease, kung saan mas mababa ang kita, ngunit minimal ang mga panganib sa legal at merkado.

Ang modernong merkado ng real estate sa Thailand ay lubos na naaangkop sa mga dayuhang mamumuhunan, at isang malaking bahagi ng mga transaksyon ay ginagawa nang malayuan, nang hindi kinakailangang pisikal na naroroon ang mamimili sa bansa. Ito ay naging lalong mahalaga sa panahon pagkatapos ng COVID, kung saan ang mga online na proseso ay halos ginawa nang turnkey.

Nagsisimula ang proseso sa pagpili ng ari-arian: ang mga developer at ahensya ay nagbibigay ng mga 3D tour, video review, at detalyadong floor plan ng mga apartment o villa. Maraming kumpanya ang nag-oorganisa ng mga "virtual showing" sa pamamagitan ng Zoom o WhatsApp, kung saan ipinapakita ng isang ahente ang ari-arian nang real time at sinasagot ang mga tanong. Pagkatapos magdesisyong bumili, pipirma ang mamumuhunan ng isang kasunduan sa reserbasyon online, at magbabayad ng deposito sa pamamagitan ng international bank transfer.

rin ang malayuang Sa Thailand, hindi sapilitan ang representasyon ng notaryo, kaya maaaring gumawa ng mga kontrata ang isang abogado na kumikilos sa ilalim ng isang power of attorney. Pipirmahan ng kliyente ang power of attorney sa isang notaryo sa kanilang sariling bansa (na kasunod na apostille o consular legalization), at ang abogado sa Thailand ay awtorisadong kumatawan sa kanilang mga interes sa harap ng departamento ng lupa.

Ang mga kasunduang pinansyal ay ginagawa sa pamamagitan ng bank transfer mula sa ibang bansa. Kinakailangan ng batas na ang mga dayuhang bumibili ng condo ay magdala ng pondo sa bansa gamit ang dayuhang pera at pagkatapos ay i-convert ang mga ito sa baht. Upang kumpirmahin ang pinagmumulan ng pondo at sumunod sa mga regulasyon sa pera, kinukumpleto ang isang Foreign Exchange Transaction Form (FET). Napakahalaga ng dokumentong ito: kung wala ito, hindi mairerehistro ang pagmamay-ari ng apartment.

Ang transaksyon ay nakarehistro sa Kagawaran ng Lupa , ang lokal na tanggapan ng lupa. Hindi kailangang naroroon ang mamumuhunan: isang abogado o kinatawan ang kukumpleto sa proseso, kukuha ng Chanote (titulo ng lupa), at ililipat ito sa kliyente.

Samakatuwid, ang pagbili ng real estate nang malayuan sa Thailand ay tumatagal ng 4 hanggang 8 linggo, depende sa uri ng ari-arian (natapos na o ginagawa pa lamang) at ang bilis ng mga bank transfer. Ang flexible model na ito ay nagbibigay-daan sa mga mamumuhunan mula sa buong mundo na makapasok sa merkado nang walang kumplikadong mga burukratikong pamamaraan.

Paghahambing sa Austria

Ang pamumuhunan sa real estate sa Thailand ay nag-aalok ng mataas na kita at mababang hadlang sa pagpasok, ngunit mayroon itong ilang partikular na panganib na mahalagang isaalang-alang bago bumili.

Mga paghihigpit sa lupa – hindi maaaring direktang magmay-ari ng lupa ang mga dayuhan. Ang pagmamay-ari ay posible lamang sa pamamagitan ng isang leasehold (30-90 taong lease) o isang SPV (Thai company). Lumilikha ito ng mga legal na detalye at nangangailangan ng maingat na pag-verify ng dokumento.

Mga kontrol sa dayuhang pera – ang malalaking paglilipat mula sa ibang bansa ay dapat may kasamang deklarasyon at patunay ng pinagmumulan ng pondo upang mairehistro ang dayuhang pera sa Bangko ng Thailand. Ang mga pagkakamali ay maaaring humantong sa mga pagkaantala sa pagpaparehistro ng ari-arian at mga legal na komplikasyon.

Ang mga panganib mula sa mga developer ay lalong mahalaga para sa mga bagong proyektong konstruksyon (wala sa plano). Posible ang mga pagkaantala sa konstruksyon, mga pagbabago sa iskedyul ng pagbabayad, o mababang kalidad ng proyekto.

Pana-panahon ang mga turista – ang mga panandaliang paupahan ay lubos na nakadepende sa pagdagsa ng mga turista. Sa Phuket at Koh Samui, ang kita ng paupahan sa tag-init ay maaaring bumaba ng 30–50% kumpara sa mga buwan ng kasagsagan ng panahon.

Hindi lamang mga mamumuhunan ang umaakit sa Thailand, kundi pati na rin sa mga naghahangad na pagsamahin ang pamumuhunan at isang komportableng pamumuhay. Nag-aalok ang bansa ng kakaibang kombinasyon ng tropikal na klima, baybaying-dagat, mababang halaga ng pamumuhay, at maunlad na imprastraktura para sa mga dayuhan.

Ang tropikal na klima na may mainit na panahon mula Marso hanggang Mayo, tag-ulan mula Hunyo hanggang Oktubre, at malamig na tag-tuyo mula Nobyembre hanggang Pebrero ay ginagawang kaakit-akit ang Thailand para sa pamumuhay sa buong taon. Ang mga pagkakaiba sa rehiyon ay nakakaapekto rin sa ginhawa: ang hilaga ng bansa (Chiang Mai) ay mas malamig at mas luntian, habang ang timog (Phuket, Koh Samui) ay nagbibigay ng daan patungo sa dagat at mga dalampasigan, ngunit may mataas na halumigmig. Ang dagat at mga tropikal na kagubatan ay lumilikha ng kakaibang pamumuhay para sa mga mahilig sa kalikasan at mga mahilig sa panlabas na gawain.

Ang Thailand ay may mahusay na binuong network ng mga internasyonal na klinika at ospital. Ipinagmamalaki ng Bangkok, Phuket, at Koh Samui ang mga pasilidad na may mataas na pamantayan ng pangangalaga, mga kawaning nagsasalita ng Ingles, at mga modernong kagamitan. Ang mga gastos sa medikal para sa mga residente at mga may hawak ng pangmatagalang visa ay mas mababa nang malaki kaysa sa mga bansang Europeo, habang pinapanatili ang maihahambing na kalidad ng mga serbisyo. Sinasaklaw ng pribadong seguro para sa mga dayuhan ang paggamot at konsultasyon sa mga espesyalista.

Ang paninirahan sa Thailand ay mas mura nang malaki kaysa sa Kanlurang Europa. Ang upa para sa isang komportableng apartment o condo sa Bangkok o Chiang Mai ay maaaring umabot sa $400-$800 bawat buwan, habang ang pagrenta ng villa sa Phuket o Koh Samui ay nagkakahalaga ng $1,200-$2,500. Ang mga grocery, transportasyon, mga utility, internet, at paglilinis ng bahay ay pawang mas mura kaysa sa EU. Ang ganitong antas ng gastos ay nagbibigay-daan sa mga mamumuhunan hindi lamang upang mamuhay nang komportable kundi upang mapanatili rin ang karamihan ng kanilang kita mula sa mga paupahang ari-arian.

Aktibong umaakit ang Thailand ng mga expat mula sa Russia, Europe, China, at Estados Unidos. Malalaking komunidad ng mga expat ang nabuo sa mga pangunahing sentro ng turista at negosyo tulad ng Bangkok, Phuket, Koh Samui, at Chiang Mai. Nagbibigay sila ng suporta sa mga pang-araw-araw na gawain, tumutulong sa mga legal at pagbabangko, at lumilikha ng mga club at paaralan para sa mga anak ng mga expat. Pinapadali nito ang pag-aangkop at ginagawang komportable ang buhay.

Kilala ang bansa sa ligtas at mapayapang kapaligiran nito, na may mababang antas ng krimen kumpara sa mga pangunahing lungsod sa Europa. Ang lokal na populasyon ay palakaibigan at magalang sa mga dayuhan, lalo na sa mga lugar ng turista at mga dayuhan. May mga internasyonal na paaralan na nag-aalok ng mga programa sa wikang Ingles para sa mga pamilyang may mga anak, na nagpapadali sa integrasyon.

Ang mga pangunahing lungsod at mga lugar ng resort ay may mahusay na binuong network ng mga kalsada, pampublikong transportasyon, paliparan, at daungan. Ang Bangkok ay may parehong BTS at MRT, na nagbibigay ng maginhawang access sa transportasyon. Ang mga lugar panturista ng Phuket at Koh Samui ay may malawak na serbisyo ng taxi, pagrenta ng kotse, at ferry.

Nag-aalok ang Thailand ng malawak na hanay ng mga pagkakataon sa paglilibang: mga dalampasigan, mga isports sa tubig, golf, yoga, fitness, mga internasyonal na restawran, mga spa, at mga kaganapang kultural. Ang mga kaganapang kultural at pagdiriwang, tulad ng Songkran (Bagong Taon ng Thai) at Loy Krathong, ay lumilikha ng isang espesyal na kapaligiran.

Ang pag-alis sa isang pamumuhunan sa real estate ay isang mahalagang yugto sa estratehiya ng isang mamumuhunan. Depende ito sa uri ng ari-arian, rehiyon, istruktura ng pagmamay-ari, at mga kondisyon ng merkado. Sa Thailand, ang merkado ay nag-aalok ng parehong mataas na kita at ilang mga hamon na may kaugnayan sa likididad at pana-panahon, habang ang Austria ay nag-aalok ng katatagan ngunit mababang potensyal na kita.

Sa Thailand, ang pagbebenta ng real estate ay kadalasang pinangangasiwaan sa pamamagitan ng mga ahensya, lalo na kung ang may-ari ay nasa ibang bansa. Ang mga ahensya ay tumutulong sa pagtatasa ng presyo ng isang ari-arian batay sa pana-panahon, dinamika ng demand, at uri ng pagrenta (pangmatagalan o panandalian).

Sa Bangkok at Chiang Mai, mas mabilis na nabibili ang mga ari-arian dahil sa patuloy na demand mula sa mga expat at digital nomad. Sa mga resort island ng Phuket at Koh Samui, maaaring mas matagal ang karaniwang panahon ng pagbebenta dahil sa pana-panahong pagbabago-bago sa daloy ng turista.

Karaniwang oras ng pagkakalantad ng real estate sa pangalawang merkado sa Thailand:

• Bangkok: 3-6 na buwan, mataas ang interes sa mga condo at apartment para sa pangmatagalang pagrenta.
• Phuket/Samui: 6-12 buwan, mas mataas na kita ngunit pana-panahong merkado.
• Chiang Mai: 3-6 na buwan, pangmatagalang pagrenta, matatag na demand mula sa mga estudyante at mga propesyonal sa IT.
• Pattaya/Hua Hin: 4-8 na buwan, malawakang segment, mataas na kompetisyon.

Sa paghahambing, ang likididad sa Austria ay mas pantay na ipinamamahagi: Vienna – 2-4 na buwan, Salzburg – 3-5 buwan, Innsbruck – 3-6 na buwan. Sa kabila ng mas mababang ani, ang merkado ay hindi gaanong pabago-bago.

Ang capital gains tax sa Thailand para sa mga hindi residente ay humigit-kumulang 5-10% depende sa kategorya ng ari-arian at panahon ng pagmamay-ari, kasama ang stamp duty na hanggang 2%. Ang mga buwis para sa mga may-ari ng SPV ay maaaring mag-iba at nangangailangan ng legal na payo. Sa Austria, ang capital gains tax para sa mga indibidwal ay humigit-kumulang 25%, na nagbabawas sa mga kita ngunit ginagawang transparent at nahuhulaan ang proseso ng pagbebenta.

Ang pag-alis sa isang pamumuhunan ay maaaring may kasamang mana o pagbibigay ng regalo. Sa Thailand, mahalagang maayos na mairehistro ang titulo, lalo na kapag may hawak sa pamamagitan ng isang SPV. Kung wala ito, maaaring maging mahirap ang paglilipat ng mga ari-arian. Sa Austria, ang direktang pagmamay-ari at ang sistemang notaryal ay ginagawang mas simple at mas ligtas ang paglilipat ng ari-arian.

Nag-aalok ang Thailand ng mataas na potensyal na kita mula sa paglabas – hanggang 12% bawat taon para sa mga resort property na may panandaliang pagrenta. Sa mga urban na lokasyon tulad ng Bangkok at Chiang Mai, ang kita ay bahagyang mas mababa (3-6%) ngunit mas matatag. Sa Austria, ang kita mula sa paglabas ay mababa – 2-3%, ngunit ang panganib ng pagkalugi sa kapital ay minimal.

Mga Salik na Nakakaapekto sa Matagumpay na Paglabas

• Lokasyon: Mas mabilis at mas mataas ang presyo ng mga lugar na panturista at negosyo.
• Pana-panahon: Ang mga lugar ng resort ay umaasa sa pagdagsa ng mga turista; ang pinakamataas na benta ay sa panahon ng mataas na panahon mula Nobyembre hanggang Pebrero.
• Uri ng ari-arian: Mas mabilis mabenta ang mga apartment at condo kaysa sa mga resort villa.
• Legal na kalinawan: ang pagkakaroon ng malinaw na titulo at beripikadong SPV ay lubos na nagpapabilis sa proseso.
• Pamamahala ng kita: Ang mga ari-ariang may napatunayang kita sa pag-upa ay umaakit ng mas maraming mamimili.

Mga Pamumuhunang Palabas: Thailand vs. Austria

Ang paglabas ng mga pamumuhunan sa Thailand ay maaaring mas kumikita, ngunit nangangailangan ng pagpaplano at pagsasaalang-alang sa pana-panahon, mga legal na aspeto, at pagpili ng tamang rehiyon. Nag-aalok ang Austria ng kaunting mga panganib at mabilis na likididad, ngunit mababa ang mga kita at hindi gaanong kaakit-akit para sa mga panandaliang estratehiya.

Kaso 1: Bangkok – 60 m² na condo, 4.8% na ani

Isang mamumuhunan ang bumili ng apartment sa isang bagong residential complex sa lugar ng Sukhumvit, malapit sa BTS Skytrain. Ang ari-arian ay kumpleto sa mga kagamitan ng developer at inuupahan nang pangmatagalan sa isang expat mula sa sektor ng IT.

Ang karaniwang rate ng pagrenta ay nagbibigay ng kita na 4.8% bawat taon, habang ang likididad ng lokasyon ay mataas dahil sa matatag na demand para sa pabahay mula sa mga espesyalista sa mga internasyonal na kumpanya. Inilalarawan ng kasong ito ang estratehiya ng "konserbatibong pamumuhunan sa kapital na may mababang panganib.".

Kaso 2: Phuket – 250 m² na villa na may pool, ani 9.5%

Isang kliyente mula sa Dubai ang namuhunan sa isang villa sa kanlurang baybayin ng isla, sa lugar ng Bang Tao, tahanan ng mga mararangyang resort. Ang ari-arian ay pinamamahalaan ng isang internasyonal na kumpanya na nag-aalok ng mga panandaliang paupahan sa pamamagitan ng Airbnb at Booking.

Dahil sa mataas na trapiko ng turista at sa premium segment, ang kita ng ari-arian ay 9.5% bawat taon, at sa panahon ng peak season, ang kita ay lumalagpas sa 12%. Ito ay isang halimbawa ng isang agresibong estratehiya – "resort real estate na may diin sa mga panandaliang pagrenta.".

Kaso 3: Samui – 45 m² na condo, 7.1% na ani

Isang batang Europeong mamumuhunan ang bumili ng isang maliit na apartment malapit sa Chaweng Beach. Ang ari-arian ay binili nang kumpleto sa mga kagamitan at yari na, na may karagdagang puhunan sa isang pakete ng disenyo upang mapahusay ang kaakit-akit nitong pagrenta.

Ang apartment ay inuupahan sa mga digital nomad at turista sa loob ng 3-6 na buwan, na may kita na 7.1% kada taon. Ang pamilihan ng Koh Samui ay matatag sa buong taon, at pinagsasama ng ari-arian ang mga katangian ng kita at pamumuhay.

Kaso 4: Chiang Mai – 35 metro kuwadradong studio, 5.4% na ani

Isang mamumuhunang Singaporean ang bumili ng isang studio sa isang modernong condo malapit sa Chiang Mai University at sa IT Park. Ang demand ay pangunahing nagmumula sa mga estudyante at freelancer na nagtatrabaho sa sektor ng IT.

Ang kita ay 5.4% bawat taon, at ang ari-arian ay hindi apektado ng panahon ng turista, kung saan ang occupancy ay nananatiling mataas sa buong taon. Ang estratehiya ng case study ay "matatag na daloy ng pera sa isang sentro ng edukasyon at teknolohiya.".

Kaso 5: Pattaya – 40 m² na condo-hotel, garantisadong kita na 6%

Isang kliyente mula sa Kazakhstan ang bumili ng apartment sa isang condo-hotel complex na may garantisadong kita mula sa management company. Ang management company ang humahawak sa mga operasyon sa marketing at rental, na nagbabayad ng fixed 6% annual interest sa unang limang taon.

Pagkatapos ng garantisadong panahon, ang kita ay depende sa occupancy, ngunit ang ari-arian ay matatagpuan sa sentro ng Pattaya na malapit lang sa beach, na nakakabawas sa mga panganib.

Kaso 6: Hua Hin – 180 m² na bahay, 4.2% na ani

Isang pamilyang Europeo ang bumili ng bahay sa isang gated community malapit sa isang golf course. Ginagamit nila ang ari-arian bilang sarili nilang tirahan at bilang paupahan sa pamamagitan ng isang management company.

Ang karaniwang ani ay 4.2% bawat taon, ngunit ang pangunahing layunin ng pagbili ay isang pamumuhunan sa pamumuhay: ang pagkakataong magpalipas ng taglamig sa Thailand at kumita ng karagdagang kita kapag walang laman ang bahay.

Mahigit sampung taon na akong nagtatrabaho sa real estate sa Asya at Austria at nakikita ko kung paano malaki ang pagkakaiba ng mga pamilihang ito sa istruktura, mga panganib, at mga pamamaraan sa pamumuhunan. Ang Thailand ay palaging isang kawili-wiling plataporma para sa akin – pinagsasama nito ang mataas na kita at mga salik sa pamumuhay, ngunit nangangailangan ng maingat na paghahanda at mga legal na konsiderasyon.

Ang unang bagay na lagi kong ipinapayo sa aking mga kliyente ay ang masusing pagsusuri. Sa Thailand, mahalagang suriin ang titulo ng lupa, mga permit ng developer, at mga kondisyon ng pagmamay-ari, lalo na pagdating sa mga villa at mga istrukturang leasehold. Ang pangalawang mahalagang salik ay ang pagsusuri sa trapiko ng turista at demand sa pag-upa: ito ang nagtatakda ng balik sa puhunan at ang takdang panahon ng pag-alis.

Kapag pumipili ng ari-arian, ibinabatay ko ito sa estratehiya ng kliyente. Kung nais ng konserbatibong modelo, mas mainam na isaalang-alang ang Bangkok, kasama ang mga pangmatagalang paupahan para sa mga expat at mga internasyonal na propesyonal. Kung nais ng balanse sa pagitan ng kakayahang kumita at katatagan, ang Koh Samui o Chiang Mai, kung saan ang merkado ay hindi gaanong madaling kapitan ng mga pana-panahong pagbabago-bago. Para sa mga handa para sa mas agresibong estratehiya, inirerekomenda ko ang Phuket, kung saan ang mga panandaliang paupahan ay nag-aalok ng kita na hanggang 10-12%, ngunit dapat isaalang-alang ang mga panganib sa pana-panahon at regulasyon.

Itinuturo ko rin sa aking mga kliyente ang mga istruktura ng pagmamay-ari at pag-optimize ng buwis. Iba't ibang istruktura ang posible sa Thailand, mula sa direktang pagmamay-ari ng apartment hanggang sa pagpaparehistro ng isang kumpanya sa ilalim ng isang villa. Ang bawat istruktura ay may kanya-kanyang implikasyon sa buwis, at mahalagang maunawaan ang mga ito nang maaga.

Para sa akin, ang isang matalinong estratehiya ay kadalasang nagsasangkot ng pagsasama ng dalawang mundo: ang katatagan ng Austria at ang kakayahang kumita ng Thailand. Nag-aalok ang Vienna ng pangangalaga at kakayahang mahulaan ang kapital, habang ang Phuket o Koh Samui ay nagbibigay-daan sa iyo upang mapataas ang kita at magdagdag ng bahagi ng pamumuhay sa iyong portfolio. Ang balanseng ito ay pinakamahusay na gumagana para sa parehong mga mamumuhunan ng pamilya at mga bumubuo ng isang internasyonal na portfolio.

Ang pagpili sa pagitan ng Thailand at Austria ay nakadepende sa mga layunin ng mamumuhunan. Kung ang pangunahing layunin ay pangalagaan ang kapital sa isang matatag na hurisdiksyon na may mga mahuhulaang patakaran, ang Austria ang mas mainam na opsyon. Gayunpaman, kung ang mamumuhunan ay naghahanap ng mga kita na nauugnay sa umuusbong na turismo at pag-unlad ng rehiyon, ang Thailand ay nag-aalok ng mas malawak na hanay ng mga oportunidad.

Panalo ang Thailand pagdating sa pasanin sa buwis, mga gastos sa pagpasok, at potensyal na kakayahang kumita. Gayunpaman, nangangailangan ito ng higit na atensyon sa mga legal na aspeto at propesyonal na suporta. Ang Austria ay isang ligtas na kanlungan para sa mga konserbatibong mamumuhunan, kung saan mababa ang kita ngunit minimal ang mga panganib.

Ang payo ng eksperto ay bumababa sa tatlong pangunahing tuntunin:

1. Mahalagang makipagtulungan sa isang abogado na may karanasan sa Asya.
2. Suriin ang developer at ang legal na kasaysayan ng ari-arian.
3. Planuhin ang iyong pamamahala ng lease at estratehiya sa pag-alis mula sa simula.

Ang taya para sa 2030 ay pabor sa Thailand: inaasahang lalago ang turismo sa 80-90 milyong tao bawat taon, kasama ang malalaking proyektong imprastraktura (mga paliparan, mga tren na mabilis ang takbo, mga kalsada), at mas mahigpit na mga regulasyon sa panandaliang pag-upa. Ang lahat ng ito ay hahantong sa mas mataas na presyo sa mga pangunahing rehiyon (Phuket, Bangkok, at Koh Samui), ngunit mangangailangan ng mas sopistikadong pagbubuo ng mga kasunduan.

1. Legal na bahagi

Pag-verify ng pagmamay-ari: Ang mga dayuhan ay maaaring magmay-ari ng condo sa loob ng 49% na quota o mag-leasehold ng lupa/villa nang hanggang 30 taon (na may opsyon na palawigin). Para sa lupa, mas karaniwang ginagamit ang isang SPV (private partnership) o isang istruktura na may kasosyong Thai.

Quota ng Condominium: Siguraduhing hindi lalagpas sa foreign quota sa proyekto (kung hindi, hindi magiging posible ang pagbili).

Developer at ari-arian: suriin ang legal na kadalisayan ng proyekto, ang pagkakaroon ng mga permit, ang kasaysayan ng mga natapos na proyekto, at ang kawalan ng mga kaso.

Due diligence: Kumuha ng abogado para suriin ang title deed (Chanote), mga rehistradong encumbrance, at mga natitirang buwis o bayarin sa kuryente at tubig.

Kontrata: maingat na suriin ang mga tuntunin ng kontrata – mga parusa para sa mga nahuling pagbabayad, mga garantiya ng developer, mga kondisyon sa pagbabalik ng deposito.

2. Bahaging pinansyal

Pagkontrol sa pera: ang mga pondo ay dapat ilipat mula sa ibang bansa sa isang dayuhang pera na may tamang layunin sa pagbabayad (Form ng Transaksyon sa Dayuhang Palitan), kung hindi, ang ari-arian ay hindi mairerehistro sa isang dayuhan.

Mga bayarin sa serbisyo: alamin nang maaga kung magkano ang magagastos sa pagpapanatili ng complex (karaniwan ay $1-3/m² bawat buwan).

Pagsasaayos at mga kagamitan: Ang mga bagong gusali ay kadalasang may hubad na balat o simpleng tapusin, ngunit kinakailangan ang mga kagamitan para sa mga paupahang ari-arian. Kalkulahin ang badyet para dito.

Mga Buwis:

• Kita sa pag-upa – 15% para sa mga hindi residente.
• Kapag nagbebenta – capital gains tax at stamp duty (5-10%).
• Pagmamay-ari – minimal na buwis (0.01-0.1% ng kadastral na halaga), ngunit maaaring mas malaki ang mga bayarin sa serbisyo.

Seguro: kumuha ng seguro para sa ari-arian (laban sa sunog, baha, natural na sakuna).

3. Pamamahala at kakayahang kumita

Pagpipilian ng modelo ng pagrenta: panandaliang (Airbnb, Booking), katamtamang termino (mga digital nomad) o pangmatagalan (mga expat, estudyante).

Kompanya ng pamamahala: pumirma ng kontrata sa isang kumpanya ng pamamahala ng ari-arian (ang komisyon ay karaniwang 20-30% ng upa). Suriin ang karanasan at mga review ng kumpanya.

Kakayahang kumita: Tantyahin ang aktwal na kita – hindi lamang batay sa mga papeles ng developer, kundi pati na rin sa mga independiyenteng datos. Ihambing sa ibang mga rehiyon (Bangkok 3-6%, Phuket 7-12%, Koh Samui 6-10%).

Pana-panahon: Tandaan na sa mga lokasyon ng resort (Phuket, Samui) ang kita ay lubhang nag-iiba depende sa panahon.

4. Mga panganib sa operasyon

Mga regulasyon sa panandaliang pag-upa: Sa Thailand, nililimitahan ng mga batas ang pang-araw-araw na pag-upa, ngunit sa pagsasagawa, hindi ito palaging ipinapatupad. Mahalagang maunawaan ang mga lokal na panganib at makipagtulungan sa mga kumpanya ng pamamahala na nakakaintindi sa mga detalye.

Kalidad ng konstruksyon: maingat na siyasatin ang ari-arian, lalo na ang pangalawang pamilihan (moisture, air conditioner, electrical system).

Kompetisyon: sa mga segment ng masa (Pattaya, Hua Hin) mayroong mataas na suplay, na nagbabawas sa kakayahang kumita.

Pag-alis sa isang pamumuhunan: Suriin nang maaga ang likididad ng lokasyon – mas madali ang pagbebenta sa Bangkok at Phuket kaysa sa Pattaya o mas maliliit na bayan.

5. Istratehiya at plano ng pag-alis

Senaryo ng pamumuhunan: tukuyin ang iyong estratehiya (konserbatibong Bangkok, balanseng Samui/Chiang Mai, agresibong Phuket).

Panahon ng pagmamay-ari: Plano mo bang hawakan ang ari-arian sa loob ng 5, 10, o 15 taon? Nakakaapekto ito sa mga buwis at kakayahang kumita.

Pag-access: sa pamamagitan ng isang ahensya o pribadong kasunduan. Sa mga lokasyon ng resort, ang panahon ng pagkakalantad ay maaaring tumagal ng 12-18 buwan.

Mana: Ang paggawa ng testamento (posible sa Thailand) ay magpapadali para sa mga tagapagmana na irehistro ang kanilang mga karapatan.

Pagpapauwi ng kapital: Siguraduhing tama ang pagproseso ng lahat ng bayad, kung hindi ay mahihirapan kang maglipat ng pera pabalik sa ibang bansa.