Paano bumili ng ari-arian sa France nang hindi nagkakamali

Sa 2025, ang French real estate market ay nagpapakita ng isang malakas na pagbawi pagkatapos ng pagbagal noong 2023–2024. Sa unang kalahati pa lamang ng taon, tumaas ng 12% ang bilang ng mga transaksyon kumpara sa unang kalahati ng nakaraang taon. Ang average na presyo bawat metro kuwadrado sa buong bansa ay umabot sa €3,017. Ang Paris ay nananatiling pinakamahal na merkado, na may mga presyo sa €9,420 bawat metro kuwadrado, tumaas ng 0.4% mula Pebrero 2025.

Ang layunin ng artikulong ito ay talakayin ang apela sa pamumuhunan ng French real estate. Sa artikulong ito, susuriin namin ang mga pangunahing uso sa merkado, tasahin ang mga kundisyon ng legal at buwis, at tatalakayin kung aling mga ari-arian at lokasyon ang karapat-dapat ng atensyon ng mamumuhunan depende sa kanilang mga layunin.

Bakit ngayon?

• Ang aktibidad sa merkado ay lumalaki. Sa unang anim na buwan ng 2025, tumaas ng 12% ang bilang ng mga transaksyon kumpara noong 2024.
• Ang mga pangunahing rehiyon ay tumataas ang presyo. Ang Paris, ang Côte d'Azur, at Provence ay patuloy na nakakaranas ng matatag na paglago ng presyo.
• Mga pagbabago sa mga regulasyon sa pag-upa. Hinihikayat ng mga bagong panuntunan ang mga pangmatagalang kontrata at binabawasan ang mga panganib ng mga panandaliang pagrenta.
• Isang maaasahang asset ng pamumuhunan. Sa gitna ng pandaigdigang kawalang-tatag ng ekonomiya, ang France ay nananatiling isang ligtas na opsyon para sa pagprotekta sa kapital.

Ang pangalan ko ay Oksana Zhushman. Ako ay isang abogado sa pamamagitan ng pagsasanay, at dalubhasa ako sa mga pamumuhunan sa real estate sa mga bansa sa EU, kabilang ang France, Austria, at Germany. Sa paglipas ng mga taon, sinuportahan ko ang mga transaksyon sa bawat yugto: mula sa pagpili ng ari-arian at legal na angkop na pagsusumikap hanggang sa pag-optimize ng buwis at istraktura ng pagmamay-ari. Ang aking pangunahing layunin ay protektahan ang mga pamumuhunan at gawing malinaw at kumikita ang proseso ng pamumuhunan para sa mga kliyente.

France sa mga mamumuhunan ng mataas na pagkatubig, malawak na seleksyon ng mga ari-arian, at isang mahusay na binuo na imprastraktura. Nag-aalok ito ng lahat mula sa mga apartment sa Paris at mga bahay sa suburb hanggang sa mga Alpine chalet at coastal villa. Pinagsasama ng France ang apela ng mga pamumuhunan sa pamumuhay na may medyo mataas na potensyal na kita, dahil ang turismo at mataas na demand sa pag-upa ay lumilikha ng napapanatiling potensyal na ani, lalo na sa mahabang panahon.

Ang Austria, sa kabilang banda, ay ipinagmamalaki ang isang mas matatag na modelo ng merkado. Ang mga panganib ay mas mababa, ang batas ay mas malinaw, at ang mga patakaran ng mamumuhunan ay mas mahigpit, na tinitiyak ang maaasahang proteksyon sa kapital. Karaniwang limitado ang mga renta yield sa Austria sa 2-3% kada taon, ngunit ginagawa ng konserbatismong ito na predictable ang market. Ang isang mahalagang kadahilanan ay ang patuloy na mataas na demand para sa Austrian real estate, na sumusuporta sa mga presyo at nagpapatunay ng patuloy na interes mula sa mga mamimili. Hindi tulad ng France, kung saan ang mga pagbabalik ay higit na nakasalalay sa turismo at pagbabagu-bago sa merkado, sa Austria, ang real estate ay nagsisilbing isang paraan ng pangangalaga ng kapital. Samakatuwid, ang pamumuhunan sa real estate dito ay madalas na itinuturing bilang isang ligtas, pangmatagalang diskarte sa halip na isang paraan upang kumita ng pera nang agresibo.

Kaya, ang France ay angkop para sa mga naghahanap ng mas dynamic na mga pagkakataon at handang tumanggap ng mga panganib para sa mataas na kita, habang ang Austria ay mas mahusay para sa mga konserbatibong mamumuhunan na pinahahalagahan ang katatagan, legal na seguridad, at pangmatagalang paglago sa mga halaga ng ari-arian.

Matagal nang hawak ng France ang isang malakas na posisyon sa mga nangungunang merkado ng Europa. Pinoprotektahan ng legal na balangkas nito ang mga karapatan ng mga mamumuhunan, at ang mataas na pagkatubig nito ay nagpapahintulot sa mga ari-arian na makahanap ng mga mamimili at nangungupahan.

Ayon sa Mordor Intelligence Source, ang French residential real estate market ay nagkakahalaga ng $528.33 bilyon sa 2025 at inaasahang lalago sa $697.52 bilyon sa 2030, na kumakatawan sa isang compound annual growth rate (CAGR) na 5.92%.

Ang French real estate market ay itinuturing na mature at stable: ang mga transparent na patakaran sa transaksyon ay itinatag, at ang legal na sistema ay mapagkakatiwalaan na nagpoprotekta sa mga interes ng mga mamumuhunan. Bilang isang resulta, ang real estate sa France ay medyo likido. Ito ay lalo na kapansin-pansin sa malalaking lungsod at sikat na resort, kung saan ang mga ari-arian ay bihirang manatili sa merkado nang matagal, mabilis na nakakahanap ng mga bagong may-ari o nangungupahan.

Sa aming karanasan sa pakikipagtulungan sa mga kliyenteng interesadong bumili ng abot-kayang pabahay sa France, madalas naming isinasaalang-alang ang mga opsyon sa mga suburb ng Paris, pati na rin ang maliliit na apartment sa Côte d'Azur. Sa kabila ng kanilang medyo mababang presyo, ang mga property na ito ay nagpakita ng magandang pagbabalik, pangunahin dahil sa matatag na pangangailangan para sa mga pangmatagalang rental.

Ayon sa mga kamakailang analytical na ulat mula sa PwC at sa World Bank, ang France ay patuloy na nagra-rank sa mga pinuno ng Europa sa mga tuntunin ng seguridad sa transaksyon ng real estate at proteksyon sa mga karapatan sa ari-arian. Bukod dito, ang mga ani ng rental sa pinakamalaking lungsod ng bansa ay lumampas sa average para sa European Union, na umaabot sa humigit-kumulang 4–5%.

Maraming mamumuhunan ang minamaliit ang kahalagahan ng legal na proteksyon. Palagi kong inirerekumenda na bigyan ng espesyal na pansin ng mga kliyente ang legal na angkop na pagsusumikap ng ari-arian na kanilang binibili at eksklusibong nagtatrabaho sa mga kagalang-galang na ahente at notaryo, lalo na kapag bumibili ng apartment sa France para sa mga layunin ng pag-upa.

Pinagsasama ng France ang medyo mataas na pagbabalik, katatagan at predictability, at isang pamumuhay na kaakit-akit sa maraming mamimili.

Ang Paris at ang Timog ng France ay tradisyonal na nananatiling pangunahing destinasyon para sa pamumuhunan sa real estate sa France. Ang kanilang apela ay hinihimok ng isang kumbinasyon ng mataas na pagkatubig, matatag na pangangailangan, at isang natatanging pamumuhay na pinahahalagahan ng parehong mga lokal at dayuhang mamimili.

Ang Paris ay partikular na kaakit-akit sa mga mamumuhunan na naghahanap ng matatag na kita sa pag-upa at pangmatagalang pagpapahalaga sa kapital. Ang Côte d'Azur at Provence, samantala, ay umaakit sa mga nagnanais na pagsamahin ang pamumuhunan sa prestihiyo at potensyal ng turismo ng rehiyon.

• Ang Paris ang pinakamalaking sentro ng negosyo at turista sa Europa at may mataas na antas ng pagkatubig.
• Ang Côte d'Azur at Provence ay mga premium na rehiyon kung saan in demand ang mga villa. Mayroon ding pana-panahong pangangailangan at pare-parehong interes mula sa mga dayuhang mamumuhunan.

Kahit na medyo mababa ang presyo ng mga ari-arian sa mga lugar na ito ay maaaring makabuo ng malaking kita. Halimbawa, ang isa sa aking mga kliyente ay bumili ng isang maliit na villa sa Nice: ang kita sa pag-upa ay ganap na na-offset ang pamumuhunan sa unang dalawang panahon ng turista, kahit na ang unang layunin ay makahanap ng abot-kayang tahanan sa France.

Ang France sa pangkalahatan ay nagpapanatili ng katayuan nito bilang isa sa mga pinaka-matatag at kaakit-akit na mga merkado sa Europa. Ayon sa Notaires de France, 892,000 ari-arian ang naibenta sa bansa sa pagitan ng Abril 2024 at Abril 2025 – 50,000 higit pa sa nakaraang taon. Ang average na presyo ng bahay ay umabot sa humigit-kumulang €2,953 bawat metro kuwadrado.

Ang kasaysayan ng merkado ay nagpapakita na maaari itong makatiis sa mga malubhang krisis. Halimbawa:

• 2008–2010: Sa mga pangunahing lungsod, ang mga kasalukuyang presyo ng pabahay ay bumaba ng average na 10–12%. Naganap ang unti-unting pagbawi dahil sa patuloy na pangangailangan para sa mga pangmatagalang pagrenta.
• 2020–2021: Sa panahon ng pandemya ng COVID-19, ang mga lockdown at paghihigpit sa turismo ay humantong sa pagbaba ng interes sa mga ari-arian sa mga lugar ng turista. Gayunpaman, ang domestic demand, lalo na para sa mga bagong tahanan, ay sumuporta sa merkado.

Ang real estate ng Pransya sa kasaysayan ay nagpakita ng katatagan sa mga krisis sa ekonomiya. Para sa mga mamumuhunan na gustong bumili ng bahay sa France sa abot-kayang presyo, makatuwirang maghanap ng mga opsyon sa mga rehiyong may malakas na domestic demand.

Isang pangunahing halimbawa: ang isa sa aking mga kliyente ay bumili ng isang maliit na bahay sa Provence kaagad pagkatapos ng krisis sa 2020. Sa pamamagitan ng 2022, ang pangmatagalang kita sa pag-upa ay nagbigay-daan sa kanya na ganap na mabawi ang kanyang puhunan.

Ang mga presyo sa mga pangunahing lungsod (Paris, Lyon, at ang Côte d'Azur) ay patuloy na lumago sa 3-5% bawat taon. Gayunpaman, ang umiiral na merkado ay lumago nang mas mabagal kaysa sa bagong-build na sektor, na nagbubukas ng mga karagdagang pagkakataon para sa mga mamumuhunan na naghahanap upang bumili ng ari-arian sa France para sa paglago ng kapital.

Kahit na ang pinaka-abot-kayang mga ari-arian sa mga hinahangad na rehiyon ng France ay madalas na nananatiling likido at bumubuo ng matatag na kita sa pag-upa.

Mahalagang maunawaan na ang merkado ng bansa ay lubos na sari-sari sa rehiyon, at ang pagpili ng ari-arian ay direktang nakasalalay sa diskarte sa pamumuhunan.

• Paris : isang sentro ng kultura; pabahay mula €350,000 hanggang €900,000 para sa isa hanggang tatlong silid na apartment; mga premium na penthouse mula €1.2 milyon. Ang mga panandaliang pagrenta sa pamamagitan ng Airbnb ay nagbubunga ng 4–5% bawat taon.
• Lyon : isang unibersidad at sentro ng industriya; mga apartment mula €250,000 hanggang €600,000, malalaking apartment mula €700,000. Mga sikat na pangmatagalang rental sa mga mag-aaral at propesyonal.
• Marseille : isang port city na may malaking daloy ng turista; ang mga tahanan ay mula sa €180,000 hanggang €450,000, na may mga tahanan sa tabing dagat na nagsisimula sa €500,000. Nagbubunga ng 5–6%.
• Côte d'Azur : mga apartment mula €300,000, mga villa mula €1 milyon. Ang mga pana-panahong pag-upa ay partikular na kumikita, na may mataas na pagkatubig.
• Bordeaux : mga apartment mula €220,000 hanggang €550,000, mga bahay mula €400,000. Ang rehiyon ay patuloy na tumataas sa presyo at in demand sa mga mag-aaral at mamumuhunan.
• Toulouse : mga apartment mula €200,000 hanggang €450,000, mga bahay mula €400,000. Mga sikat na pangmatagalang pagrenta salamat sa pag-unlad ng industriya ng aviation at IT.
• Alps : mga apartment mula €250,000, mga chalet mula €1 milyon. Sikat sa mga turista sa taglamig, ang mga pana-panahong pag-upa ay nagdudulot ng matatag na kita.

Mahigit sa 60% ng mga transaksyon ang may kinalaman sa mga kasalukuyang tahanan. Ang mga apartment at bahay sa mga sentro ng lungsod at suburb ay in demand para sa parehong pagrenta at muling pagbebenta.

Ang mga bagong pag-unlad ay nananatiling popular, lalo na sa malalaking lungsod at sa baybayin. Kasama sa kanilang mga pakinabang ang mga modernong layout at insentibo sa buwis (tulad ng Pinel program). Ang mga presyo ay mula €250,000 hanggang €700,000, na may mga premium na property na nagsisimula sa €1 milyon.

mga apartment at studio para sa panandaliang pagrenta (Airbnb), lalo na sa Paris, Lyon, at Côte d'Azur. Ang average na pagbabalik ay 4–5% bawat taon.

Ang mga chalet at villa ay pinakasikat sa Alps at sa timog ng bansa. Nagsisimula ang mga presyo sa €250,000, na may mga premium na property na umaabot sa €1 milyon. Sa mga lugar ng turista, nakakakuha sila ng mataas na kita sa pana-panahon.

Ang mga dayuhang mamimili ay nagkakaloob lamang ng halos 2% ng kabuuang dami ng mga transaksyon sa pangalawang merkado ng real estate sa France, ngunit sila ang nagtutulak ng patuloy na pangangailangan para sa mga premium na ari-arian sa mga rehiyon ng turista.

Pangunahing nasyonalidad:

• Ang mga Belgian ay nagkakaloob ng humigit-kumulang 20% ​​ng mga transaksyong kinasasangkutan ng mga dayuhan. Ang mga ito ay pinaka-aktibo sa rehiyon ng Var at Provence-Alpes-Côte d'Azur (PACA).
• Ang British, sa paligid ng 17%, ay mas gusto ang Dordogne at PACA. Ang kanilang average na badyet sa pagbili ay humigit-kumulang €500,000.
• Ang mga Amerikano ang nangunguna sa Paris, na umaabot sa 25% ng mga dayuhang transaksyon. Ang average na badyet ay humigit-kumulang €715,000. Nagpapakita rin sila ng interes sa Côte d'Azur.
• Ang Dutch – paglago ng aktibidad mula 2022 hanggang 2025 ay +45%. Ang kanilang pinili ay Creuset at Haute-Savoie, na may average na badyet na humigit-kumulang €298,000.
• Ang mga German ay tradisyonal na bumibili ng ari-arian sa Var at Alsace sa halagang €400,000–600,000.
• Ang mga mamumuhunang Tsino ay nagkakaloob ng hanggang 10% ng mga deal sa Paris at sa Côte d'Azur. Ang kanilang mga badyet ay kadalasang lumalampas sa €1,000,000.
• Ang Lebanese ay account para sa humigit-kumulang 12% ng mga dayuhang transaksyon sa Paris. Inuna nila ang mga prestihiyosong ari-arian sa mga pangunahing lokasyon ng kabisera.

Ang mga Pranses ay aktibong namumuhunan sa pangunahing pabahay, na lumilikha ng matatag na pundasyon para sa pangmatagalang katatagan ng merkado.

Mga tampok ng domestic demand:

• ang mga maliliit na apartment at bahay sa mga suburb ng malalaking lungsod ay popular;
• ang mga apartment ay in demand sa Cote d'Azur, pati na rin sa Paris, Lyon, Bordeaux;
• ang pabahay ay binili hindi lamang para sa pamumuhay, kundi pati na rin bilang isang mapagkukunan ng kita sa pag-upa;
• Sa megacities, ang domestic demand ay madalas na lumampas sa supply, lalo na sa segment ng mga bagong gusali na may modernong mga layout.

Kapag bumibili ng real estate sa France, isaalang-alang ang balanse sa pagitan ng mga interes ng mga lokal at dayuhang mamimili. Tinitiyak ng kumbinasyong ito ang mataas na pagkatubig at matatag na pagbabalik, kahit na pansamantalang bumaba ang trapiko ng turista.

Ang pagpili ng istraktura ng pagmamay-ari ay direktang nakasalalay sa mga layunin, badyet, at diskarte ng mamumuhunan. Mayroong ilang mga pangunahing pamamaraan para sa pamumuhunan sa real estate sa France, bawat isa ay may sariling mga pakinabang at limitasyon.

Ang pinakasimpleng opsyon. Angkop para sa mga indibidwal na mamumuhunan o mga kasosyo na gustong pamahalaan ang ari-arian nang direkta nang walang kumplikadong legal na istruktura.

Halimbawa: Bumili ang isang kliyente ng €320,000 na apartment sa Lyon sa sarili niyang pangalan para sa pangmatagalang rental. Ang pagbabalik ay humigit-kumulang 4% bawat taon, habang ang pamamahala ay pinangangasiwaan ng isang lokal na ahensya ng real estate.

Isang paraan ng magkasanib na pagmamay-ari na sikat sa mga pamilya at maliliit na grupo ng mga namumuhunan. Pinapasimple nito ang pamamahagi ng mga bahagi ng pagmamay-ari at ang paglipat ng mana.

Mga Bentahe ng SCI:

• ang posibilidad ng pagmamay-ari ng isang bagay ng ilang mga kalahok nang sabay-sabay;
• madaling paglipat ng ari-arian sa pamamagitan ng mana;
• mga benepisyo sa buwis sa ilang partikular na kaso.

Mga kapintasan:

• Mandatory na accounting at pag-uulat bawat taon;
• mas kumplikadong pamamaraan ng pagpaparehistro kumpara sa direktang pagmamay-ari.

Halimbawa: Nagpasya ang isang pamilya na bumili ng villa sa Côte d'Azur sa pamamagitan ng isang SCI, na naghahati sa mga bahagi sa pagitan ng mga magulang at mga anak. Pinasimple nito ang pamamahala at nalutas nang maaga ang mga isyu sa mana.

Para sa mga gustong kumita mula sa real estate sa France nang hindi direktang pinamamahalaan ang ari-arian, mayroong mga espesyal na pondo:

• SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) – mga pamumuhunan sa residential at commercial real estate na may regular na pagbabayad ng kita.
• Ang OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) ay isang mas nababaluktot na istraktura na nagbibigay-daan sa iyong pagsamahin ang mga pamumuhunan sa real estate sa mga instrumentong pinansyal.

Halimbawa: Isang kliyente ang namuhunan ng €200,000 sa SCPI, na dalubhasa sa mga gusali ng opisina at mga residential complex sa Paris. Ang average na taunang pagbabalik ay 4.2%.

Ang isa pang pagpipilian ay ang pagbili ng isang ari-arian sa pagbabahagi sa pagitan ng maraming mamumuhunan. Sa ilang mga kaso, ang mga trust at espesyal na istruktura ng pamilya ay ginagamit upang i-optimize ang mga buwis at pasimplehin ang mga pamamaraan ng mana. Gayunpaman, ang mga naturang transaksyon ay nangangailangan ng kwalipikadong legal na suporta at malinaw na kasunduan sa pagitan ng mga kalahok.

Walang mga legal na hadlang para sa mga hindi residente sa France. Ang mga dayuhang mamamayan ay malayang makakabili ng bahay, apartment, o anumang uri ng real estate sa France.

Mga Pangunahing Tampok:

• Ang mga dayuhan ay may karapatang bumili, magrenta at magbenta ng real estate nang walang mga paghihigpit;
• walang limitasyon sa bilang o halaga ng mga bagay;
• Upang bumili, hindi mo kailangan ng permit sa paninirahan o pagkamamamayan; sapat na ang isang pasaporte.

Ang pagbili ng real estate sa France ay nangangailangan ng maingat na diskarte sa mga legal na pamamaraan. Kahit na mukhang perpekto ang ari-arian, ang kabiguang magsagawa ng angkop na pagsusumikap ay maaaring humantong sa mga panganib sa pananalapi.

1. Ang pagkuha ng NIF (Numéro d'Identification Fiscale) ay isang tax identification number na kinakailangan para sa lahat ng mamimili, kabilang ang mga dayuhan.
2. Pagpili ng isang notaryo - Sa France, ang isang notaryo ay isang mandatoryong kalahok sa isang transaksyon; ginagarantiyahan niya ang legalidad nito at ang pagpaparehistro ng mga karapatan sa ari-arian.
3. Compromis de vente – isang paunang kasunduan sa pagbili at pagbebenta, sa paglagda kung saan karaniwang binabayaran ang deposito na 5-10% ng presyo.
4. Ang acte de vente ay ang huling kasulatan, na nilagdaan sa harap ng isang notaryo. Kapag nakarehistro na, ang bumibili ay magiging ganap na may-ari.

Ang isa sa aking mga kliyente ay bumili ng apartment sa Paris sa pamamagitan ng pagpirma sa isang Compromis de Vente na may 7% na deposito. Pagkatapos ng masusing pagsusuri sa mga dokumento, ang notaryo ay naglabas ng Acte de Vente, at ang ari-arian ay agad na nakahanda para sa upa.

Sa France, ang notaryo na representasyon ng isang transaksyon ay ipinag-uutos ng batas. Ang notaryo ay gumaganap ng isang mahalagang papel sa pagtiyak ng legal na integridad ng transaksyon: bini-verify nila ang pamagat, tinutukoy ang anumang mga encumbrances at utang, binubuo ang Compromis de vente at Acte de vente , at pagkatapos ay irehistro ang paglipat ng pagmamay-ari sa Service de Publicité Foncière . Higit pa rito, kinakalkula din ng notaryo ang mga buwis at bayarin, na tinitiyak na ang mga interes ng parehong bumibili at nagbebenta ay protektado.

Ang isang ahente ay gumaganap ng isang bahagyang naiibang papel: pumipili sila ng mga ari-arian, tinatasa ang kanilang halaga sa merkado, nag-aayos ng mga panonood, at nagsasagawa ng mga negosasyon, ngunit hindi nila maaaring palitan ang isang notaryo.

Upang ilarawan, hayaan mo akong magbigay sa iyo ng isang halimbawa: isang kliyente mula sa Germany ang gustong bumili ng apartment sa French Riviera. Tumulong ang ahente na makipag-ayos ng 5% na pagbawas sa presyo, at tiniyak ng notaryo ang buong pagsusuri ng transaksyon at nairehistro ang titulo.

• Sa mga rural na lugar at maliliit na nayon sa Pransya, karaniwan ang mga bahay na may halaga sa kasaysayan. Gayunpaman, maaaring mabigatan sila ng mga easement o utang, na nangangailangan ng espesyal na atensyon.
• Sa mga resort tulad ng Côte d'Azur o Alps, karaniwan ang mga second-hand na paupahang bahay at condominium apartment. Mahalagang isaalang-alang ang mga utility bill at mga regulasyon sa pamamahala ng ari-arian.

Isang kliyente ang bumili ng bahay sa kanayunan ng France sa halagang €180,000. Sa unang tingin, ang ari-arian ay mukhang perpekto, ngunit sa isang inspeksyon, natuklasan ko ang hindi pa nababayarang buwis sa lupa at mga singil sa utility. Kung wala ang inspeksyon, ang mamimili ay nahaharap sa hindi inaasahang mga gastos na nagkakahalaga ng ilang libong euro at mga komplikasyon sa pagpaparehistro ng ari-arian.

Pinahihintulutan ng batas ng France ang pagkuha ng real estate sa France sa pamamagitan ng proxy. Ito ay lalong maginhawa para sa mga dayuhang mamumuhunan na hindi makadalo sa transaksyon nang personal.

Nagpasya ang isang kliyente mula sa US na bumili ng apartment sa Lyon nang malayuan. Sinuportahan ko ang transaksyon mula simula hanggang matapos: Inayos ko ang pagpirma ng mga dokumento sa notaryo, pagbabayad ng deposito, at pagpaparehistro ng titulo ng titulo. Bilang resulta, matagumpay na naisara ang transaksyon nang hindi kailangang bisitahin nang personal ng kliyente ang France.

Bago bumili ng anumang ari-arian sa France, mahalagang maingat na suriin:

• pagkakaroon ng mga atraso sa buwis;
• legal na katayuan ng lupa at posibleng mga encumbrances;
• legal na kadalisayan ng ari-arian (mga karapatan sa pagmamay-ari, kawalan ng mga legal na hindi pagkakaunawaan).

Isang pagsasabi ng kaso ang nangyari sa panahon ng pagbili ng isang bahay sa Provence. Sa isinagawang property inspection, napag-alamang bahagi ng lupa ang pag-aari ng munisipyo, hindi ang nagbebenta. Pagkatapos ayusin ang mga hangganan, nabili ng kliyente ang ari-arian nang hindi nanganganib na mawala ang alinman sa lupa.

Ang huling hakbang ay ang pagpaparehistro ng property sa Service de Publicité Foncière (ang Public Property Service ). Pagkatapos lamang ng pamamaraang ito ay legal na sinigurado ang ari-arian para sa bumibili. Ang pagpirma sa kasulatan sa isang notaryo ay mahalaga, ngunit ang pagpaparehistro ay nagpoprotekta sa may-ari mula sa anumang potensyal na paghahabol ng mga ikatlong partido.

Ang pagbili ng real estate sa France ay nagsasangkot hindi lamang sa presyo ng ari-arian kundi pati na rin sa mga karagdagang gastos, na mahalagang isaalang-alang nang maaga. Ang wastong pagpaplano ng buwis at bayad ay nagpapahintulot sa mga namumuhunan na makatipid ng pera at maiwasan ang mga hindi inaasahang gastos.

Ang pagbili ng real estate sa France ay nagsasangkot hindi lamang sa pagbabayad ng presyo ng ari-arian kundi pati na rin sa accounting para sa mga buwis at bayarin. Ang wastong pagpaplano para sa mga gastos na ito ay nakakatulong na maiwasan ang mga hindi kasiya-siyang sorpresa.

• Ang Taxe foncière ay isang taunang buwis sa ari-arian. Ang halaga nito ay depende sa laki, lokasyon, at uri ng ari-arian.
• Ang buwis sa paninirahan ay buwis sa tirahan. Mula noong 2023, halos ganap na itong inalis para sa mga pangunahing tirahan, ngunit nananatiling naaangkop sa mga pangalawang tahanan, lalo na sa mga rehiyon ng turista.

Halimbawa: Isang kliyente ang bumili ng bahay sa kanayunan sa halagang €180,000. Ang taunang buwis sa ari-arian ay humigit-kumulang €1,200, habang ang buwis sa tirahan ay halos zero salamat sa umiiral na mga insentibo sa buwis.

• Ang stamp duty ( taxes de publicité foncière ) sa pangalawang market ay umaabot mula 5.09% hanggang 5.8%, at sa ilang mga kaso ay maaaring umabot ng hanggang 8.9% ng halaga ng biniling ari-arian.
• Para sa mga bagong gusali na kinomisyon mas mababa sa limang taon na ang nakalipas, ang bayad na ito ay makabuluhang mas mababa - mga 2-3%.
• Ang mga komisyon ng ahente ay mula 2% hanggang 6% at karaniwang binabayaran ng nagbebenta.
• Ang mga bayarin sa notaryo ay nakadepende sa halaga ng ari-arian at kasama ang mga buwis at mga mandatoryong bayarin.

Sa kabuuan, ang mga gastos sa pagbili ng muling pagbibili ng bahay ay karaniwang umaabot sa humigit-kumulang 7-10% ng halaga ng bahay.

Kapag bumili ng bagong gusaling wala pang limang taong gulang, ang karagdagang 20% ​​VAT ay sisingilin. Ito ang karaniwang rate na naaangkop sa lahat ng uri ng mga bagong property—mga apartment, bahay, at apartment.

Gayunpaman, may mga benepisyo para sa ilang partikular na kategorya ng mga mamimili:

• ang mga batang pamilya at unang bumibili ng bahay ay maaaring umasa sa isang bahagyang pagbabawas ng presyo;
• Sa ilang mga rehiyon (pangunahin sa timog ng France at mga suburb ng malalaking lungsod), mayroong mga programang insentibo para sa pagbili ng mga bagong gusali na nagpapababa sa pasanin sa buwis;
• Ang pamumuhunan sa panlipunang pabahay o mga programa sa pag-upa ay maaaring mag-alok ng karagdagang mga benepisyo sa buwis.

Higit pa rito, ang mga bayarin sa pagpaparehistro para sa mga bagong pagpapaunlad ay makabuluhang mas mababa kaysa sa mga kasalukuyang bahay, na humigit-kumulang 0.7% lamang ng presyo ng ari-arian. Ginagawa nitong partikular na kaakit-akit ang pamumuhunan sa mga bagong proyekto para sa mga naghahanap upang i-optimize ang mga gastos.

Sa France, ang IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) na buwis sa ari-arian ay binabayaran lamang ng mga may-ari na ang nabubuwisang ari-arian sa loob ng bansa ay nagkakahalaga ng higit sa €800,000 simula Enero 1 ng bawat taon. Ang isang espesyal na tuntunin ay nalalapat sa mga dayuhang mamumuhunan: tanging ang ari-arian na matatagpuan sa France ang isinasaalang-alang. Nalalapat ang mga probisyon ng mga kasunduan sa buwis sa pagitan ng France at ng bansang tinitirhan ng may-ari ng buwis.

Ang mga bagay ng pagbubuwis ay kinabibilangan ng:

• mga apartment, bahay, pati na rin ang mga auxiliary na gusali (mga garahe, basement, paradahan);
• mga gusali na may katayuan ng mga makasaysayang monumento;
• mga bagay na ginagawa;
• lupang pang-agrikultura, lupain para sa pagpapaunlad at iba pang hindi pa maunlad na lugar;
• namamahagi sa mga kumpanyang nagmamay-ari ng real estate sa France.

Ang mga sumusunod ay hindi napapailalim sa buwis:

• lupain sa kanayunan na inilipat sa isang pangmatagalang pag-upa;
• kakahuyan at hardin;
• ilang mga kategorya ng propesyonal na real estate.

Upang ilarawan, tingnan natin ang isang halimbawa. Kung ang market value ng real estate sa France ay €1.4 milyon, ang tax base ay kinakalkula gamit ang progresibong sukat. Nangangahulugan ito na ang iba't ibang bahagi ng halaga ay binubuwisan sa iba't ibang mga rate:

• ang unang €800,000 ay tax-exempt;
• ang mga halaga sa pagitan ng €800,000 at €1.3 milyon ay binubuwisan sa rate na 0.5% (ibig sabihin, €500,000 sa rate na 0.5%);
• Ang halaga mula €1.3 milyon hanggang €1.4 milyon ay binubuwisan sa rate na 0.7% (ibig sabihin, €100,000 sa rate na 0.7%).

Para sa mga gustong bumili ng real estate sa France para sa mga layunin ng pag-upa, mayroong isang espesyal na rehimen ng buwis na tinatawag na LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Ito ay dinisenyo para sa mga may-ari ng mga inayos na ari-arian at nagbibigay-daan para sa isang makabuluhang pagbawas sa pasanin sa buwis.

Mga kalamangan ng LMNP:

• ang kakayahang magpababa ng halaga ng ari-arian at muwebles, sa gayo'y binabawasan ang nabubuwisang kita;
• Kwalipikasyon ng kita bilang kita ng negosyo (BIC), na nagpapababa ng kabuuang pagbubuwis;
• ang kakayahang pagsamahin ang kita mula sa maraming pag-aari para sa mas kumikitang pag-optimize.

Ang isa sa aking mga kliyente ay bumili ng €450,000 na apartment sa Paris para sa kasunod na pagrenta sa pamamagitan ng Airbnb. Ang paglalapat ng rehimeng LMNP ay nagbigay-daan sa kanya na bawasan ang kanyang nabubuwisang kita mula €35,000 hanggang €20,000 bawat taon, na makabuluhang tumaas ang netong kita ng ari-arian.

Madalas ihambing ng mga mamumuhunan ang France sa Austria. Ang Austrian real estate market ay pinahahalagahan para sa mga transparent na pamamaraan, mataas na pagkatubig, at katatagan, na ginagawa itong mas predictable. Ang France, sa kabilang banda, ay umaakit sa mga mamumuhunan na may pagkakataong makakuha ng mga premium na ari-arian at pagsamahin ang pamumuhunan sa isang personal na pamumuhay. Gayunpaman, ang pasanin sa buwis at mga nauugnay na gastos sa pagpaparehistro ay mas mataas dito.

Ang pagbili ng real estate sa France ay hindi nagbibigay ng karapatan sa isang permit sa paninirahan. Gayunpaman, ang pagmamay-ari ng bahay ay maaaring ituring na isang positibong kadahilanan kapag nag-a-apply para sa visa o residence permit para sa iba pang mga kadahilanan.

Ang Passeport Talent program ay nagpapahintulot sa iyo na magtrabaho sa France, makinabang mula sa social security, at mag-aplay para sa pagkamamamayan pagkatapos ng limang taon. Para mag-apply, simple lang:

• Mamuhunan mula €300,000 sa isang umiiral na kumpanyang Pranses;
• Buksan ang iyong sariling negosyo na may share capital na €30,000, kasama ang mga makabagong start-up.

Para sa mga nagpaplanong manirahan sa France nang hindi nagtatrabaho, may available na visitor visa. Isa sa mga kinakailangan para makakuha ng isa ay ang pagmamay-ari ng isang inuupahan o pag-aari na bahay. Ang visa na ito ay ang pinakamagandang opsyon para sa mga dayuhang bumibili ng mga bahay sa France para sa bakasyon o pag-upa.

Ang klasikong EU residence permit by investment , na nakukuha lamang sa pamamagitan ng pagbili ng real estate, ay hindi available sa France. Samakatuwid, sa France, hindi posible na makakuha ng permit sa paninirahan sa pamamagitan ng mga pagbili ng real estate, ngunit maaari kang makakuha ng permit sa paninirahan sa pamamagitan ng negosyo at pamumuhunan. Sa Austria, sa kabilang banda, ang mga D-card at Self-Sufficiency ay magagamit, na nagbibigay-daan sa iyo upang makakuha ng permit sa paninirahan nang hindi kailangang mamuhunan sa isang negosyo, hangga't mayroon kang matatag na kita at pabahay.

1. Mula noong Marso 2024, opisyal nang pinalitan ang pangalan ng Passeport Talent program sa Talent Residence Permit , ngunit ang mga kondisyon para sa pagkuha ng permit sa paninirahan ay nananatiling pareho.
2. Mula Hunyo 2025, binawasan ng France ang oras ng pagproseso para sa mga aplikasyon para sa mga permit sa paninirahan , kabilang ang EU Blue Card.
3. Ang mga pagsusuri sa legalidad ng pinagmulan ng mga pondo para sa mga pamumuhunan ay pinalakas, lalo na para sa mga programa sa pamumuhunan.
4. Ang mga bagong kinakailangan sa pag-verify ng minimum na kita ay naitatag para sa mga visa ng bisita. Simula sa 2025, ang pangangailangang ito ay pupunan ng patunay ng kita na katumbas ng French minimum wage (SMIC) – humigit-kumulang €1,450 bawat buwan para sa isang tao.

Ang French rental market ay mahigpit na kinokontrol. At pagdating sa mga ani, malaki ang pagkakaiba ng mga ito depende sa rehiyon at uri ng rental.

Sa Paris at mga lugar ng turista, ang mga panandaliang pag-upa ay partikular na popular, ngunit may mga makabuluhang paghihigpit: mandatoryong pagpaparehistro ng ari-arian sa city hall at isang limitasyon na hindi hihigit sa 120 araw bawat taon para sa pag-upa sa pangunahing tirahan.

Ang isa sa aking mga kliyente ay bumili ng apartment sa halagang €480,000 para maupahan sa Airbnb. Pormal naming inirehistro ang ari-arian at bumuo ng diskarte sa pagrenta sa loob ng itinatag na mga paghihigpit. Ang nagresultang ani ay humigit-kumulang 3% bawat taon, na, habang mas mababa kaysa sa unang inaasahan, ay ganap na legal at walang parusa.

Ang mga pangmatagalang pag-upa ay mas matatag at mahuhulaan, ngunit ang may-ari ay nahaharap sa makabuluhang mga proteksyon ng nangungupahan. Samakatuwid, ang mga pagbabago sa nangungupahan ay posible lamang sa loob ng batas, na may ipinag-uutos na paunawa at pagtaas ng upa na nilimitahan.

Ang aking kliyente ay bumili ng bahay sa kanayunan ng France sa halagang €320,000 at pumirma ng isang pangmatagalang pag-upa. Ang pagbabalik ay humigit-kumulang 4% bawat taon na may kaunting pakikilahok sa pamamahala.

Ang mga serbisyo sa pamamahala ng ari-arian ay partikular na nauugnay para sa mga dayuhang mamumuhunan. Nagbibigay sila ng:

• pagpili ng mga nangungupahan;
• kontrol sa mga pagbabayad;
• pagpapanatili at pagkukumpuni.

Ang mga komisyon ng kumpanya ng pamamahala ay karaniwang mula sa 8-12% ng kita sa pagrenta o isang nakapirming halaga bawat season (halimbawa, para sa mga panandaliang pagrenta).

Nananatiling mababa ang return investment sa real estate sa France at Austria. Gayunpaman, ang mga pagkakaiba sa pagitan ng mga bansa ay malinaw:

• Nagbibigay ang Austria ng higit na katatagan at pagkatubig;
• Ang France ay nananatiling kaakit-akit para sa mga naghahanap upang pagsamahin ang pamumuhunan sa personal na paggamit ng pabahay at isang premium na pamumuhay.

Para sa isang mamumuhunan na naghahanap ng katatagan at minimal na panganib, ang Austria ay mas kanais-nais. Para sa mga isinasaalang-alang din ang real estate bilang bahagi ng isang personal na proyekto sa pamumuhay, ang France ay isang mas kaakit-akit na pagpipilian.

Ang France ay hindi lamang Paris at ang Côte d'Azur. Kapag pumipili ng rehiyon para sa pamumuhunan o personal na paninirahan, mahalagang maunawaan ang iyong layunin: pagbuo ng kita sa pag-upa, pagbili ng bahay para sa personal na paggamit, pangmatagalang capitalization, o paglipat sa kanayunan para sa mas tahimik na buhay.

Paris – premium na segment at matatag na pagkatubig

Ang kabisera ng Pransya ay nananatiling pinakamalaking sentro ng pananalapi at kultura ng bansa. Ang mga apartment sa central Paris at malapit sa mga business district ay nagtatamasa ng tuluy-tuloy na demand mula sa mga expat, estudyante, at corporate na mga nangungupahan. Kahit na sa panahon ng krisis, ang Parisian real estate ay nagbibigay sa mga may-ari ng predictable na kita.

• Mga presyo ng pabahay: €10,000–€15,000 bawat m² sa sentro ng lungsod, €7,000–€9,000 bawat m² sa mga suburb.
• Ekolohiya: imprastraktura sa lunsod, mga parke, ang Seine, at pag-access sa mga luntiang suburb.
• Kakayahang kumita: 2–3% bawat taon para sa pangmatagalang pag-upa.

Ang Côte d'Azur – isang prestihiyosong pamumuhay at isang mataas na hadlang sa pagpasok

Ang Nice, Cannes, at Antibes ay mga lungsod kung saan ang ari-arian ay pangunahing hinihiling para sa mga seasonal vacation rental. Madaling mahanap ang mga rental sa tag-init, at ang mga premium na apartment ay nakakakuha ng malaking kita para sa mga may-ari nito.

• Mga presyo ng pabahay: €8,000–€12,000 bawat m² sa Cannes at Nice, €6,000–€8,000 bawat m² sa hindi gaanong sikat na mga lungsod sa rehiyon.
• Ekolohiya: banayad na klima ng Mediterranean, dagat at kasaganaan ng mga berdeng lugar.
• Pagkakakitaan: 4–6% bawat season para sa panandaliang pagrenta.

Ang Lyon ay isang business at student center

Ang Lyon ay isa sa nangungunang mga sentro ng negosyo at unibersidad ng France. Tinitiyak ng malalaking kampus at parke ng opisina nito ang matatag na pangangailangan sa pag-upa.

• Gastos sa pabahay: humigit-kumulang €5,000 bawat m².
• Kapaligiran: mas mahusay kaysa sa Paris; sikat ang lungsod sa mga berdeng parke at gastronomic na kultura.
• Kakayahang kumita: 3–4% bawat taon para sa pangmatagalang pag-upa.

Ang Bordeaux ay isang lungsod ng industriya ng alak at turismo

Ang lungsod ay aktibong umaakit ng mga turista at mga imigrante sa negosyo. Ang real estate sa gitnang bahagi at malapit sa mga rehiyon ng alak ay patuloy na hinihiling.

• Gastos sa pabahay: humigit-kumulang €4,500 bawat m².
• Kapaligiran: Ilog Garonne, sentrong pangkasaysayan, mga ubasan at mga lugar para sa paglalakad.
• Pagkakakitaan: 3–4% bawat taon.

Toulouse – isang space at aviation center

Ang Toulouse ay isang pinuno sa industriya ng aerospace ng Europa. Tahanan ng punong-tanggapan ng Airbus, bumubuo ito ng malaking pangangailangan para sa pabahay sa mga propesyonal at estudyante.

• Gastos sa pabahay: humigit-kumulang €4,000 bawat m².
• Ekolohiya: banayad na klima, malapit sa Pyrenees, mga luntiang lugar.
• Pagkakakitaan: 3–4% bawat taon.

Ang Alps (Chamonix, Meribel) – isang winter sports hub

Ang French Alps ay isang sentro ng turismo sa taglamig. Lalo na sikat ang mga apartment at chalet sa panahon ng high season, kapag umabot sa pinakamataas ang presyo ng rental.

• Mga gastos sa pabahay: €6,000–€12,000 bawat m² sa mga sikat na resort.
• Ekolohiya: hangin sa bundok, mga ski slope, lawa at magagandang tanawin.
• Pagkakakitaan: 5–7% sa season, hanggang 3% sa off-season.

Ang Rural France ay isang tahimik na lugar na may mababang liquidity.

Ang mga rural na rehiyon ng bansa ay kaakit-akit para sa kanilang mababang presyo at ekolohikal na kapaligiran. Ang mga tahanan sa nayon ay sikat sa mga naghahanap ng mas nakakarelaks na pamumuhay o naggalugad ng mga opsyon sa agritourism.

• Mga gastos sa pabahay: €1,200–€2,500 bawat m² depende sa rehiyon.
• Ekolohiya: malinis na kalikasan, kagubatan, ilog at tradisyonal na pamumuhay sa kanayunan.
• Pagkakakitaan: 1–2% bawat taon.

Dapat bigyang-pansin ng mga mamumuhunan ang mga trend ng presyo. Ang kasalukuyang segment ng real estate ay unti-unting bumabawi mula sa pagbabang naobserbahan sa pagitan ng 2021 at 2024. Kasabay nito, ang bagong-build na market ay nagpapakita ng iba pang mga pakinabang: ang mga ari-arian ay ibinebenta nang may mga kalidad na garantiya at nag-aalok ng pagkakataong ipatupad ang mga naka-customize na solusyon sa layout. Dapat ding isaalang-alang ang mga panrehiyong paghihigpit sa pagbili ng pangalawang tahanan. Ang mga naturang hakbang ay ipinakilala ng mga lokal na awtoridad upang maibsan ang kakulangan sa pabahay at mapabuti ang affordability.

Ngayon, humigit-kumulang 90% ng mga transaksyon ang nangyayari sa pangalawang merkado. Ito ay ipinaliwanag sa pamamagitan ng pagpapahalaga ng mga mamimili para sa makasaysayang arkitektura, mga sentral na lokasyon, at kasalukuyang imprastraktura. Ang mga istilong Haussmann na gusali sa Paris at mga katulad na gusali sa iba pang malalaking lungsod ay partikular na sikat, na nag-aalok ng mataas na potensyal sa pagrenta at mahusay na pagkatubig.

Ang mga lumang bahay ay may natatanging istilo, ngunit madalas silang nangangailangan ng malubhang pamumuhunan:

• Ang mga sistema ng elektrikal at pagtutubero ay kadalasang nangangailangan ng kumpletong modernisasyon;
• Ang kahusayan ng enerhiya ay hindi nakakatugon sa mga modernong pamantayan, na nagpapataas ng mga gastos sa pagpapanatili.

Tip: Kapag bumibili ng lumang bahay, dapat kang magbadyet nang maaga para sa mga pagsasaayos na humigit-kumulang 10–20% ng halaga ng property.

Ang mga bagong gusali ay sumasakop sa isang mas maliit na bahagi ng merkado, ngunit may sariling mga pakinabang:

• binawasan ang mga bayarin sa notaryo (2–3% sa halip na 7–8% para sa pangalawang pabahay);
• posibleng mga tax break, kabilang ang pansamantalang exemption sa property tax;
• pagsunod sa mga modernong pamantayan sa kahusayan ng enerhiya (RT 2012 at RE 2020), na nagpapababa ng mga gastos sa utility;
• mga garantiya mula sa developer at ang posibilidad ng pagpapasadya ng layout at pagtatapos.

Noong 2024, 59,014 na bagong bahay lang ang naitayo sa France, 29% na mas kaunti kaysa sa nakaraang taon at halos kalahati ng 2022 figure. Kabilang sa mga dahilan ang mataas na rate ng mortgage at pagbaba ng kapangyarihan sa pagbili. Inaasahang tatatag ang mga rate ng konstruksiyon sa 28,000–33,000 unit kada taon sa 2026–2027.

Ang isa pang mahalagang trend sa mga nakaraang taon ay ang paglipat sa mga pamantayan ng ESG at kahusayan sa enerhiya. Para sa mga namumuhunan, ang ibig sabihin nito ay:

• pagtaas ng pagkatubig ng mga pasilidad na may modernong sistema ng pag-save ng enerhiya;
• ang posibilidad ng paggamit ng mga benepisyo sa buwis;
• tumaas na interes mula sa mga nangungupahan sa komportable at kapaligirang pabahay.

Kahit na bumili ng makasaysayang ari-arian, ang matalinong pamumuhunan sa modernisasyon ay maaaring tumaas ang halaga nito sa merkado at matiyak ang pagiging mapagkumpitensya sa merkado ng pag-upa.

Ang mga bagong build ng Austrian ay nakakatugon sa mas mahigpit na pamantayan ng kalidad, at ang pangalawang merkado ay lubos na mahuhulaan. Sa France, gayunpaman, ang mga makasaysayang ari-arian ay mayroong isang espesyal na lugar: nag-aalok sila ng mga natatanging pagkakataon para sa mga premium na mamumuhunan, ngunit nangangailangan ng maingat na pagsasaalang-alang.

Ang pamumuhunan sa French real estate ay hindi limitado sa pagbili ng isang apartment sa Paris. Mayroong iba't ibang mga diskarte sa pagtaas ng kita, pagliit ng mga panganib, at pag-angkop sa mga detalye ng lokal na merkado.

Halimbawa, nagpasya ang isa sa aking mga kliyente na hindi bumili ng malaking apartment sa gitnang Paris at piniling ikalat ang kanyang kapital sa tatlong studio, bawat isa ay nagkakahalaga ng €180,000–200,000. Ang pagpipiliang ito ay nag-aalok ng ilang mga pakinabang:

• ang mga panganib ay sari-sari - kapag ang isang apartment ay walang ginagawa, ang iba ay patuloy na nakakakuha ng kita;
• ang kabuuang kita ay naging mas mataas kaysa kapag nagmamay-ari ng isang malaking ari-arian;
• Pinadali ang pamamahala sa pagrenta sa pamamagitan ng mga panandaliang platform.

Aktibong isinusulong ng France ang pagpapanumbalik ng mga makasaysayang gusali nito. Sa ilalim ng mga programang Malraux at Denormandie, ang mga mamumuhunan ay maaaring makatanggap ng malaking bawas sa buwis para sa pagsasaayos ng mga lumang ari-arian.

Halimbawa: Bumili ang isang kliyente ng isang ika-19 na siglong bahay sa Lyon sa halagang €450,000, nag-invest ng karagdagang €120,000 sa mga pagsasaayos, at nakatanggap ng malaking benepisyo sa buwis. Bilang resulta, ang tunay na halaga ng pamumuhunan ay mas mababa, habang tumaas ang ani ng rental.

Ang sektor ng turismo ay nananatiling isang kaakit-akit na destinasyon. Ang mga aparthotel, mini-hotel, at resort residences sa Côte d'Azur ay nakakakuha ng kita sa pamamagitan ng panandaliang pagrenta.

Halimbawa, bumili ang aking kliyente ng apartment sa Nice sa halagang €600,000 at inuupahan ito sa pamamagitan ng Airbnb at Booking. Ang ani ay hanggang 6% bawat taon, at isang dalubhasang kumpanya ng pamamahala ang humahawak sa ari-arian. Gayunpaman, ang seasonality, mga gastos sa komisyon, at mahigpit na legal na paghihigpit (halimbawa, sa Paris, mayroong 120-araw na taunang limitasyon sa pagrenta para sa isang pangunahing paninirahan) ay dapat isaalang-alang.

Ang French SCPIs (katulad ng REITs) ay nagpapahintulot sa iyo na mamuhunan sa real estate nang hindi nangangailangan ng direktang pamamahala. Ang minimum na pamumuhunan ay nagsisimula sa €5,000, at ang average na kita ay 4–5% bawat taon.

Isang mamumuhunan sa US ang namuhunan ng €50,000 sa SCPI at nakatanggap ng mga dibidendo kasama ang mga benepisyo sa buwis, na iniiwasan ang administratibong abala.

Ang mga pamumuhunan sa lupa sa France ay bihirang nagbubunga ng mataas na kita nang walang pagtatayo.

Halimbawa: Bumili ang isang kliyente ng kapirasong lupa sa isang rural na lugar sa halagang €60,000 at naibenta lamang ito makalipas ang tatlong taon sa halagang €75,000. Samakatuwid, ang modelong ito ay mas angkop para sa mga nagpaplano ng karagdagang pag-unlad.

Ang Viennese market ay mas predictable at stable, at ang real estate sa Vienna ay madalas na tinitingnan bilang isang ligtas na kanlungan. Gayunpaman, mas mataas ang hadlang sa pagpasok, at mas mababa ang mga ani ng rental. Ang merkado ng real estate sa Pransya ay mas magkakaibang: may mga pagkakataon na kumita mula sa mga atraksyong panturista at mga pangunahing lokasyon, ngunit ang mga panganib ay mas mataas din, lalo na kapag namumuhunan sa mga kasalukuyang tahanan.

Ang pinakamainam na diskarte ay isang kumbinasyon ng iba't ibang mga instrumento: direktang bahagi ng kabisera sa SCPI, bahagi sa pagsasaayos ng mga makasaysayang gusali, at ang ilan sa tourist real estate.

Ang pamumuhunan sa France ay kaakit-akit, ngunit mahalagang maunawaan ang mga potensyal na hamon at panganib upang mabawasan ang mga pagkalugi at gawing tunay na kumikita ang pagbili. Batay sa aking karanasan at mga halimbawa ng kliyente, binalangkas ko ang mga pangunahing puntong dapat isaalang-alang.

Ang mga buwis sa Pransya ay kumplikado at multilayered: buwis sa ari-arian, stamp duty, buwis sa kita sa pag-upa, at, para sa mga bagong ari-arian, VAT. Halimbawa: Ang isang kliyente ay bumili ng bahay sa kanayunan sa halagang €320,000, at nang walang wastong pagpaplano ng buwis, ang mga karagdagang gastos ay tumaas ng halos €20,000 kaysa sa inaasahang badyet.

Ang batas ng France ay nakatuon sa pagprotekta sa mga karapatan ng mga nangungupahan. Samakatuwid, ang proseso ng pagpapaalis para sa mga huling pagbabayad ay maaaring mahaba. Ang isa sa aking mga kliyente ay nahaharap sa isang sitwasyon kung saan ang nangungupahan ay hindi nagbabayad ng tatlong buwan, at ang kontrata ay tinapos lamang sa pamamagitan ng mga korte.

Payo: Palaging pumirma ng mga detalyadong kontrata, lubusang suriin ang mga nangungupahan, at gamitin ang mga kumpanya ng pamamahala hangga't maaari.

Ang Airbnb at iba pang mga platform ay mahigpit na kinokontrol sa France. Sa Paris at Nice, ang pagrenta ng iyong ari-arian ay nangangailangan ng pagpaparehistro at limitado sa 120 araw bawat taon. Isang kliyente ang nagplanong magrenta ng kanyang apartment sa Marseille sa buong taon, ngunit kailangang paikliin ang panahon ng pagrenta upang maiwasan ang mga parusa.

Mahalagang tandaan na ang mga multa para sa mga paglabag ay maaaring umabot sa €50,000.

Ang proseso ng pagbili ng real estate sa France ay tumatagal sa pagitan ng 6 at 12 buwan. Kabilang dito ang pagpili ng ari-arian, legal na angkop na pagsusumikap, mga pag-apruba, at notarization. Halimbawa, ang pagbili ng apartment sa Bordeaux para sa isang kliyente ay tumagal ng halos 10 buwan.

Ang bilis ng muling pagbebenta ay nag-iiba ayon sa rehiyon. Sa Paris, mabilis na nagbebenta ang mga pangunahing ari-arian (sa average, sa loob ng 1-3 buwan). Sa mga rural na lugar, ang kabaligtaran ay totoo: ang mga benta ay maaaring tumagal ng maraming taon. Isang kliyente ang bumili ng bahay sa isang maliit na nayon sa halagang €180,000 at naibenta lamang ito makalipas ang dalawang taon.

Nag-aalok ang France sa mga mamumuhunan ng maraming pagkakataon. Gayunpaman, ang pagbili ng bahay sa France ay nagdadala din ng malalaking panganib: mga buwis, burukrasya, at mabagal na pagkatubig sa labas ng mga pangunahing lungsod. Ang Austrian market, sa kabilang banda, ay nakikinabang mula sa katatagan, mataas na seguridad ng mamumuhunan, at predictable returns, lalo na sa mga pangunahing lungsod tulad ng Vienna.

Ang mga mamumuhunan ay naaakit sa France hindi lamang para sa potensyal na kita nito, kundi pati na rin sa pamantayan ng pamumuhay, binuo na imprastraktura, banayad na klima, at pagkakaiba-iba ng kultura. Para sa maraming mga mamimili, ang real estate sa France ay hindi lamang isang pamumuhunan kundi isang pagkakataon din na mamuhay nang kumportable at tamasahin ang natatanging pamumuhay ng bansa.

Ang timog ng France, kabilang ang Côte d'Azur at Provence, ay kilala sa banayad na taglamig, mainit na tag-araw, at masaganang sikat ng araw (hanggang 300 araw bawat taon). Ang Paris ay may mas malamig na taglamig at mas maulan na taglagas, ngunit binabayaran ang mga hindi pagkakatugma ng klima na ito sa isang makulay na kultural na eksena at mahusay na binuo na imprastraktura.

Ang France ay isang bansa na may mataas, ngunit mahal din, na antas ng pamumuhay. Ang tinatayang buwanang gastos ay:

• pagkain: €300–450 para sa isang pamilya na may 3–4 na tao;
• mga utility: €150–250;
• transportasyon (metro, mga bus): €70–120;
• Pabahay: sa Paris – humigit-kumulang €3,500/m², sa Lyon – €5,000/m², sa timog ng bansa – €4,500/m².

Isang praktikal na halimbawa: isang kliyente na may badyet na €500,000 ang itinuturing na Paris, ngunit pagkatapos suriin ang kanyang mga gastos, nanirahan siya sa Bordeaux. Ang halaga ng pamumuhay at mga utility doon ay makabuluhang mas mababa, na nagpapahintulot sa kanya na mas mahusay na maglaan ng kanyang mga pondo.

Ang mga pampublikong paaralan sa France ay libre at naa-access kahit sa mga hindi residente, ngunit ang pagtuturo ay nasa French. Ang mga pribado at internasyonal na paaralan ay nag-aalok ng mga programa sa English, German, at iba pang mga wika. Kabilang dito ang mga opsyon na nakakatugon sa mga internasyonal na pamantayan (IB, British curriculum, American diploma).

Ang tuition sa mga pribadong paaralan ay mula €5,000 hanggang €15,000 bawat taon, depende sa antas at rehiyon. Ang mas mataas na edukasyon ay makukuha rin sa mga internasyonal na estudyante: ang Sorbonne, Sciences Po, INSEAD, at iba pang prestihiyosong institusyon ay tumatanggap ng mga mag-aaral mula sa iba't ibang bansa. Gayunpaman, ang patunay ng kasanayan sa Pranses o matagumpay na pagkumpleto ng mga pagsusulit sa pasukan ay halos palaging kinakailangan.

Ang sistema ng pangangalagang pangkalusugan ng Pransya ay batay sa programang Assurance Maladie na pinapatakbo ng estado, na sumasaklaw sa humigit-kumulang 70% ng halaga ng mga serbisyong medikal. Ang natitirang 30% ay sakop ng supplementary insurance (mutuelle).

Average na gastos:

• Konsultasyon sa pangkalahatang practitioner – humigit-kumulang €30;
• konsultasyon sa isang espesyalista – mula €50;
• dentistry: pagpupuno €20–50, paglilinis – humigit-kumulang €30.

Para sa mga hindi residenteng naninirahan sa France nang wala pang tatlong buwan, inirerekomenda ang internasyonal na insurance, na may mga gastos na nagsisimula sa humigit-kumulang €35 bawat buwan.

Ang mga antas ng kaligtasan sa bansa ay nananatiling medyo mataas, lalo na sa mga rural at suburban na lugar. Sa malalaking lungsod, maaaring mangyari pa rin ang maliit na pagnanakaw at krimen sa lansangan, ngunit aktibong nagtatrabaho ang pulisya upang mapanatili ang kaayusan.

Ang imprastraktura ng France ay mahusay na binuo at may kasamang network ng pampublikong transportasyon, mga high-speed TGV na tren, internasyonal at rehiyonal na paliparan, modernong highway, at mga ruta ng ferry. Nag-aalok ang mga lungsod ng mga pasilidad sa kultura at palakasan, mga shopping center, at mga pasilidad sa pangangalagang pangkalusugan. Sa mga rural na lugar, limitado ang imprastraktura ngunit kasama ang mga pangunahing amenity tulad ng mga tindahan, paaralan, at hub ng transportasyon.

Ang France ay umaakit sa paraan ng pamumuhay nito: isang banayad na klima, dagat, kabundukan, kultura at gastronomic na pagkakaiba-iba. Ang Austria, sa kabilang banda, ay nauugnay sa kaayusan, seguridad, at predictability.

Kung ang isang mamumuhunan ay naghahanap ng kaginhawahan, katahimikan, at garantisadong seguridad, ang pamumuhunan sa Austrian real estate ay isang mas mahusay na opsyon. Kung ang pagkakaiba-iba ng kultura, pag-access sa dagat, binuo na imprastraktura ng turista, at isang makulay na pamumuhay ay mga priyoridad, ang France ang pinakamainam na pagpipilian.

Ang French market ay interesado hindi lamang sa mga namumuhunan, kundi pati na rin sa mga naghahanap ng mataas na kalidad ng buhay.

Para sa mga mamamayan ng mga bansang may kawalang-tatag sa pulitika o ekonomiya, ang pagbili ng real estate sa France ay nagiging isang paraan ng pagpapanatili ng kapital at pagprotekta sa pamilya. Ang pinaka-promising na mga rehiyon ay ang Paris, ang Côte d'Azur, at Bordeaux: dito, mas mataas ang liquidity, at ang mga rate ng muling pagbebenta ay mas mabilis.

Pinipili ng mga retirado ang mga rehiyon sa timog para sa kanilang banayad na klima, mataas na kalidad na pangangalagang pangkalusugan, at nakakarelaks na bilis ng buhay. Kapag bumibili ng abot-kayang bahay sa France, mahalagang isaalang-alang ang kalapitan ng mga medikal na sentro at imprastraktura ng transportasyon.

Pinahahalagahan ng mga digital nomad at entrepreneur ang France para sa mahusay na binuo nitong imprastraktura sa internet, mga coworking space, at maginhawang internasyonal na koneksyon. Ang mga mid-sized na lungsod tulad ng Lyon at Toulouse ay perpekto para sa gayong pamumuhay.

Halimbawa, ang isa sa aking mga kliyente, isang negosyante mula sa United States, ay bumili ng apartment sa Lyon sa halagang €350,000. Pinagsasama niya ang malayong trabaho sa paninirahan sa France at inuupahan ang property sa panahon ng turista, na lalong nagpapataas ng kanyang kita.

Ang France ay umaakit sa kanyang lifestyle at real estate liquidity, habang ang Austria ay umaakit sa kanyang stability at konserbatibong market. Para sa mga naghahanap ng aktibong pamumuhunan at mga pagkakataon sa pag-upa, ang France ang pagpipilian. Para sa mga naghahanap ng pinakaligtas at pinakahulaang pamumuhunan, ang Austria ang pinakamagandang opsyon.

Ang paglabas sa isang transaksyon sa real estate sa France ay nangangailangan ng espesyal na atensyon. Ito ay totoo lalo na para sa mga nagpaplano ng pag-optimize ng buwis o paglilipat ng mga asset sa mga kamag-anak. Ang pag-unawa sa mga alituntunin ng pagbebenta ay nagbibigay-daan sa iyo upang maiwasan ang mga hindi inaasahang gastos at mapanatili ang mas maraming kita hangga't maaari.

Ang batas ng France ay nagbibigay ng ganap na exemption mula sa capital gains tax pagkatapos lamang ng 22 taon ng pagmamay-ari. Hanggang noon, ang rate ay 19% kasama ang 17.2% social security na kontribusyon. Nagreresulta ito sa kabuuang pasanin sa buwis na 36.2% ng kita.

Ang isa sa mga epektibong paraan ng pag-optimize ng buwis ay ang paglipat ng ari-arian sa mga miyembro ng pamilya (pagbebenta o mana).

Isang praktikal na halimbawa: isang pamilya ng mga mamumuhunan ang naglipat ng apartment sa Bordeaux sa kanilang mga anak. Bilang resulta, naiwasan nila ang pagbabayad ng buong buwis sa capital gains sa kasunod na pagbebenta, at sa gayon ay nababawasan ang kabuuang gastos.

Sa mga pangunahing lungsod sa Pransya—Paris, Lyon, Bordeaux, at Côte d'Azur—nananatiling likido ang pamilihan. Mabilis na nagbebenta ang mga ari-arian sa mga lugar na ito dahil sa mataas na demand. Samantala, sa mga rural na lugar at mas maliliit na bayan, ang mga benta ay maaaring tumagal kahit saan mula sa ilang buwan hanggang isang taon.

Ang karaniwang oras para magbenta ng apartment sa Paris ay karaniwang 3-6 na buwan. Sa mga lugar ng turista, ang panahong ito ay tumataas sa 9 na buwan, at sa mga nayon at mga bayan ng probinsya, ang muling pagbebenta ay tumatagal mula anim na buwan hanggang isang taon.

Ang pagbebenta ng real estate ay hindi direktang nakakaapekto sa katayuan ng paninirahan. Gayunpaman, kapag gumagamit ng mga scheme ng Passeport Talent o VLS-TS Visiteur, mahalagang panatilihin ang mga asset o patunayan ang kita upang ipakita ang solvency sa pananalapi.

Sa Austria, ang proseso ng paglabas ng pamumuhunan ay karaniwang mas simple. Ang mga buwis sa capital gains ay mas mababa, ang mga asset ay mas likido, ang mga panahon ng muling pagbebenta ay mas maikli, at ang inheritance at property transfer tax ay hindi gaanong kumplikado kaysa sa France.

Sa paglipas ng mga taon, nakahawak ako ng dose-dosenang mga transaksyon sa France: mula sa maliliit na apartment sa Paris hanggang sa mga luxury villa sa Côte d'Azur at mga country house sa mga rural na lugar. Ipinapakita ng karanasan na ang tagumpay sa pamumuhunan ay nakasalalay, higit sa lahat, sa masusing pag-iingat.

Palagi kong binibigyang pansin ang mga dokumento ng compromis de vente at acte de vente. Mahalagang matiyak na walang natitirang mga buwis o mga singil sa utility, at suriin ang katayuan ng lupa, mga paghihigpit sa pag-upa, at anumang mga encumbrances. Pinoprotektahan ng diskarteng ito ang kliyente mula sa anumang hindi kasiya-siyang mga sorpresa pagkatapos ng pagbili.

Naniniwala ako na ang pinakamainam na diskarte ay ang pagkakaiba-iba: isang kumbinasyon ng mga matatag na pamumuhunan sa Austria at mas kumikitang mga proyekto sa France. Halimbawa, ang bahagi ng portfolio ay maaaring nasa Vienna, kung saan ang merkado ay maaasahan at predictable, habang ang iba pang bahagi ay maaaring nasa Paris o Côte d'Azur, kung saan may potensyal para sa paglago ng kapital at pagkakataon na pagsamahin ang kita sa isang prestihiyosong pamumuhay.

Kung isasaalang-alang ko ang aking mga personal na kagustuhan, pipiliin ko ang France para sa pangangalaga ng kapital at komportableng buhay, at Austria para sa katatagan at seguridad. Ang balanseng ito ay nagbibigay sa mga mamumuhunan ng parehong kita at ginhawa.

Ang pagbili ng real estate sa France ay angkop para sa mga mamumuhunan na naghahanap ng kumbinasyon ng kita, pagkatubig, at isang premium na pamumuhay. Ang Paris, ang Côte d'Azur, o kahit isang maliit na nayon ay maaaring maging isang kumikitang pamumuhunan, depende sa iyong mga layunin.

Ang Austria ay isang pagpipilian para sa mga naghahanap ng seguridad at predictability. Nag-aalok ito ng mas mababang mga panganib, isang mas simpleng sistema ng buwis, at isang mataas na antas ng proteksyon sa mga karapatan sa ari-arian.

Bago tapusin ang isang transaksyon, napakahalaga na suriin ang kumpletong pakete ng mga dokumento nang maaga: Compromis de vente, Acte de vente, pati na rin ang pagpaparehistro sa Service de publicité foncière.

Ang pag-unawa sa istruktura ng demand ay pare-parehong mahalaga: ang kumbinasyon ng interes mula sa parehong mga lokal na residente at dayuhang mamumuhunan ay isang pangunahing salik sa pagkatubig ng isang ari-arian at ang katatagan ng mga pamumuhunan.

Outlook sa 2030 : Ang French market ay magpapakita ng unti-unting paglago sa mga darating na taon. Kabilang sa mga pangunahing uso ang mga bagong buwis at kinakailangan sa kahusayan sa enerhiya, pinataas na pangangasiwa ng pamahalaan sa mga pamumuhunan, pagtaas ng interes sa mga premium na ari-arian, at ang aktibong pag-unlad ng mga sentrong pangrehiyon.

Ang mga mamumuhunan na isinasaalang-alang ang pagbili ng bahay sa France ngayon ay magagawang samantalahin ang pagtaas ng mga presyo at mga pagbabago sa sistema ng buwis sa hinaharap.

1. Pagtukoy sa layunin

• Pabahay: para sa paninirahan, pag-upa o muling pagbebenta.
• Mga panandalian o pangmatagalang pamumuhunan.
• Pananalapi: pagkalkula ng badyet at inaasahang kakayahang kumita.

2. Legal na panig

• Sinusuri ang legal na katayuan ng ari-arian: cadastral register, kawalan ng mga utang at encumbrances.
• Mga kondisyon para sa mga dayuhan: walang mga paghihigpit para sa mga mamamayan ng Ukraine at CIS, ngunit ang proseso ay mas kumplikado.
• Paunang kasunduan (Compromis de vente) at deposito na 5-10%.
• Kinakailangan ang notaryo (Notaire).

3. Pananalapi at buwis

Kapag bumibili:

• Mga bayarin at tungkulin sa notaryo – mga 7–8% (pangalawang merkado).
• VAT (TVA) 20% – kapag bumibili ng mga bagong gusali.

taun-taon:

• Taxe foncière – buwis sa ari-arian.
• Taxe d'habitation – isang buwis sa paninirahan (tinatanggal para sa mga residente, ngunit nalalapat sa pangalawang tahanan).
• Mga mortgage para sa mga dayuhan: karaniwang hanggang 70–80% ng gastos.

4. Lokasyon at pamilihan

• Paris: mataas na presyo, stable na paglago, rental yield 2-3%.
• Cote d'Azur: mataas na pagkatubig, demand ng turista.
• Lyon, Bordeaux, Nantes: balanse ng presyo at kakayahang kumita.
• Mga ski resort: mataas na seasonal demand.

5. Pamamahala at pagpapaupa

• Paghahatid: nang nakapag-iisa o sa pamamagitan ng isang lokasyon ng de gestion ng ahensya.
• Pagbubuwis sa upa:
  • Régime réel – accounting ng mga gastos.
  • Micro-foncier / micro-BIC – fixed deduction.
• Sapilitang insurance sa bahay ( assurance habitation ).

6. Pagsusuri sa bagay

• Diagnostics: DPE (energy efficiency), asbestos, lead, atbp.
• Kondisyon ng gusali (lalo na ang mga lumang bahay).
• Mga gastos sa utility (charges de copropriété).

7. Paglabas ng mga pamumuhunan

• Ang buwis sa capital gains ay binabawasan pagkatapos ng 22 taon ng pagmamay-ari.
• Pagpaparehistro sa pamamagitan ng SCI ( Société Civile Immobilière ) – pag-optimize ng buwis at mana.

1. Investor na may €500,000

Layunin: upang makakuha ng matatag na kita mula sa panandaliang pag-upa at upang mapanatili ang kapital.

Ang nakita ko: isang 80 m² na apartment sa gitna ng Paris. Mayroon itong tatlong silid-tulugan, na-renovate nang moderno, at handa nang rentahan sa Airbnb.

Resulta: ang mga ani ay may average na 4-5% bawat taon. Tiniyak ng pangunahing lokasyon ang isang tuluy-tuloy na daloy ng mga nangungupahan, at ang mataas na pagkatubig ng gitnang Paris ay nagbigay-daan sa mamumuhunan na muling ibenta ang ari-arian pagkatapos lamang ng tatlong taon, na may 15% na pagtaas ng presyo.

2. Pensioner na may €300,000

Layunin: isang komportableng buhay sa pagreretiro at seguridad ng mga namuhunan na pondo.

Ang nakita ko: isang maliit na bahay sa isang tahimik na lugar ng isang tahimik na nayon ng Provencal na may dalawang silid-tulugan at isang pribadong hardin.

Resulta: ang mga gastos sa utility ay minimal – humigit-kumulang €200 bawat buwan. Nag-aalok din ang gusali ng pagkakataon na magrenta ng pangmatagalan sa mga kapitbahay o turista sa panahon ng tag-araw (nagbubunga ng 3% na kita). Sa loob ng limang taon, tumaas ng 10% ang halaga ng ari-arian.

3. Pamilya na may mga anak na may €500,000

Layunin: Akomodasyon, edukasyon ng mga bata at pamumuhunan.

Ang nakita ko: isang 3-kuwartong apartment sa Lyon malapit sa magagandang paaralan at unibersidad, mahusay na binuo na imprastraktura, paradahan.

Resulta: nakatanggap ang pamilya ng komportableng pabahay na may access sa mga pampubliko at pribadong paaralan. Ang apartment ay tuloy-tuloy na inupahan nang matagalan, na nagbubunga ng humigit-kumulang 3.5% bawat taon. Bukod pa rito, tumaas ng 12% ang halaga ng property sa loob ng apat na taon, na nagpapatunay sa tagumpay ng kanilang napiling diskarte.