Paano Bumili ng Ari-arian sa Tyrol – Isang Detalyadong Gabay sa mga Presyo at Pamamaraan

Ang Tyrol ay isang rehiyon ng Alpine sa Austria, kung saan ang average na presyo ng bahay noong 2024 ay lumampas sa €4,727 bawat metro kuwadrado. Kilala sa mga kaakit-akit na tanawin ng bundok, maunlad na imprastraktura ng ski resort, at mataas na kalidad ng buhay, ang rehiyon ay popular sa parehong mga mamimili ng bahay at mga mamumuhunan.

Sa mga nakaraang taon, ang interes sa mga ari-arian sa Tyrolean ay lumalaki dahil sa patuloy na demand (lalo na para sa mga apartment sa tabi ng slope) at ang posibilidad ng pagtaas ng presyo. Gayunpaman, ang merkado ng rehiyon ay may sariling natatanging katangian, mula sa limitadong mapagkukunan ng lupa hanggang sa mga espesyal na legal na regulasyon para sa mga internasyonal na mamimili.

Sa artikulong ito, tatalakayin namin ang lahat ng hakbang na kasama sa pagbili ng apartment, bahay, chalet, o lupa sa Tyrol—mula sa mga presyo at lokasyon hanggang sa mga legal at pinansyal na konsiderasyon—upang makagawa ka ng matalinong desisyon kung isinasaalang-alang mo ang pagbili ng ari-arian sa Austria , partikular sa Tyrol.

Nag-aalok ang merkado ng real estate sa Tyrolean ng malawak na hanay ng mga ari-arian – mula sa maliliit na studio at mga apartment na may dalawang silid-tulugan sa mga lungsod at mga lugar sa bundok hanggang sa maluluwag na chalet at pribadong bahay malapit sa mga resort, pati na rin ang mga eksklusibong villa at premium na apartment.

Mayroong parehong mga apartment na muling ipinagbibili (sa mga lumang gusali, "Altbau") at mga bagong condominium ("Neubau") na may mga modernong kagamitan.

Maraming bahay ang itinayo sa tradisyonal na istilong Alpine na may palamuting gawa sa kahoy—ang mga chalet na ito mismo ang umaakit sa mga mamimili. Mayroon ding mga plano ng apartment na maaaring paupahan sa mga turista (kabilang ang mga may mga kumpanyang namamahala) at mga cottage na ibinebenta sa merkado.

Mga Apartment. Iba't ibang format, mula sa mga studio na may isang silid hanggang sa malalaking loft. Ang mga lungsod (Innsbruck, Kufstein) ay may mas karaniwang mga apartment sa matataas na gusali, habang ang mga resort (Kitzbühel, Landeck) ay nag-aalok ng mga compact na apartment para sa mga skier.

Mga pribadong bahay at chalet. Mga single- at semi-detached na bahay sa lupa, kadalasang may hardin at garahe. Ang mga chalet ay karaniwang itinatayo malapit sa mga bundok, minsan sa mga liblib na nayon sa bundok. Ang mga ari-ariang ito ay nag-aalok ng privacy at espasyo, ngunit kadalasang nangangailangan ng malaking pagpapanatili (pagpainit, pag-alis ng niyebe, atbp.).

Mga mararangyang villa at apartment. Ang mga mararangyang mansyon na may tanawin ng Alpine, pati na rin ang mga high-end penthouse, ay kadalasang matatagpuan sa mga prestihiyosong lokasyon (Innsbruck, Kitzbühel, St. Johann in Tirol). Ang mga naturang ari-arian ay nagkakahalaga ng milyun-milyong euro at pangunahing inilaan para sa mga mayayamang kliyente o bilang mga prestihiyosong pamumuhunan.

Lupa. Kakaunti ang lupa sa Tyrol, kaya bihira at mahal ang mga lote na maaaring tirahan. Dapat suriin ng mga mamimili ang itinalagang gamit ng lupa (Bauzone), ang pagkakaroon ng mga permit sa pagtatayo, at mga kinakailangan sa pederal/lokal na pagpaplano.

Ang mga presyo ng ari-arian sa Tyrol ay tradisyonal na mas mataas kaysa sa average ng Austrian: noong 2024, ang average na presyo ng apartment dito ay nasa humigit-kumulang €4,727 bawat metro kuwadrado (ang pinakamataas na presyo ay naabot noong 2022 – humigit-kumulang €5,195/m², at pagkatapos nito ay nag-adjust ang mga presyo).

Mas mababa ang mga presyo para sa mga single-family home (ilang libong euro bawat metro kuwadrado), ngunit tumaas din nang malaki nitong mga nakaraang taon. Halimbawa, ayon sa mga pagtatantya ng merkado para sa 2022, ang average na presyo ng isang single-family home ay humigit-kumulang €4,660 bawat metro kuwadrado.

Ang datos ay kinuha mula sa mga analytical review ng merkado ng real estate sa Tyrolean; pakitandaan na ang aktwal na mga presyo ay maaaring mag-iba depende sa kondisyon at eksaktong lokasyon ng ari-arian.

Hindi pantay ang pagtaas ng demand at mga presyo sa rehiyon. Ang mga ari-arian na malapit sa mga ski resort at sa malalaking lungsod ang may pinakamataas na demand. Mula 2016 hanggang 2022, ang mga presyo ng apartment ay tumaas ng humigit-kumulang 60% (mula €2,850 hanggang €4,573/m²), habang ang mga presyo para sa mga pribadong bahay ay tumaas ng halos 93%.

Gayunpaman, pagsapit ng 2023–2024, bumagal ang paglago dahil sa mataas na mga rate ng pagpapautang: ayon sa Statistik Austria , noong 2023, ang mga presyo ng pabahay sa Austria ay bumaba ng 2.6% sa unang pagkakataon simula noong 2010 (pangunahin dahil sa mga umiiral na pabahay).

Sa Tyrol, ang trend ay magkatulad: pagkatapos ng peak noong 2022, ang mga presyo ay naging matatag. Halimbawa, ang mga presyo ng apartment ay bahagyang nag-adjust noong 2024, habang ang mga presyo ng lupa, sa kabila ng pag-stabilize, ay nananatiling mataas (ang average para sa Tyrol ay €414/m² noong 2024, mahigit doble sa antas noong 2016).

May papel din ang pagiging pana-panahon. Karaniwang tumataas ang aktibidad ng mga mamimili sa tag-araw at taglagas (bago ang panahon ng taglamig), na kung minsan ay nagpapataas ng mga presyo, lalo na para sa mga ari-arian na malapit sa mga sikat na ski area. Sa kabilang banda, ang taglamig ay maaaring makilala sa pamamagitan ng mas mababang aktibidad dahil sa mga pista opisyal at mga kondisyon ng panahon.

Ang lokasyon ay isang mahalagang salik. Ang maunlad na imprastraktura (mga kalsada, paaralan, ospital) at ang kalapitan sa mga ski slope o mga atraksyong panturista ay direktang nakakaapekto sa presyo at kakayahang maipagbili ng isang ari-arian.

Halimbawa, ang Innsbruck (ang kabisera ng Tyrol) ay sikat sa mga unibersidad, paliparan, at mga sentro ng transportasyon, kaya ang karaniwang presyo dito ay kapansin-pansing mas mataas kaysa sa mga liblib na lambak.

Ayon sa datos ng merkado, ang karaniwang presyo ng apartment sa Innsbruck ay humigit-kumulang €5,700 bawat metro kuwadrado, habang sa mga bundok, tulad ng Landeck o Lienz, ang mga presyo ay maaaring mas mababa nang malaki (€2,000–3,000 bawat metro kuwadrado). Ang mataas na presyo ay naiimpluwensyahan ng:

• Pang-akit ng turista. Ang mga lugar ng resort (Kitzbühel, Axam, Mayrhofen, atbp.) ay umaakit sa mga mamimiling handang magbayad para sa kaginhawahan ng skiing.
• Madaling ma-access ang transportasyon. Ang kalapitan ng mga motorway at mga internasyonal na ruta (halimbawa, ang labasan ng Innsbruck-Salzburg malapit sa Kirchberg) ay ginagawang kaakit-akit ang ari-arian para sa permanenteng paninirahan at negosyo.
• Imprastraktura at mga serbisyo. Ang mga lugar na may maunlad na imprastrakturang panlipunan (mga paaralan, ospital, tindahan) ay mas mahal kaysa sa mga nasa ilang. Ang mga sentro ng lungsod ay karaniwang mas mahal kaysa sa mga nakapalibot na lugar.

Maaari mong ihambing ang mga presyo at tampok ayon sa rehiyon sa Tyrol:

Kitzbühel (Bezirk Kitzbühel). Isa sa pinakamahal na distrito, tahanan ng mga nangungunang resort. Ang mga presyo ng apartment dito ay daan-daang euro na mas mataas kaysa sa average ng rehiyon. Ang lugar ay sikat sa mga mamumuhunan, ngunit ang mga abot-kayang opsyon ay bihira.

Innsbruck-Land at Innsbruck (Land & Stadt). Innsbruck (lungsod) – mataas na presyo dahil sa katayuan nitong lungsod (humigit-kumulang €5,760/m² para sa isang apartment).

Ang mga liblib na lugar (Innsbruck-Land) ay bahagyang mas mura, ngunit sarado rin sa malawakang pagpapaunlad, kaya ang antas ng presyo ay malapit sa antas ng lungsod.

Landeck (Bezirk Landeck). Maraming maliliit na bayan malapit sa mga dalisdis ("mga nayon ng ski"), at makatwiran ang mga presyo: halimbawa, ang karaniwang presyo ng apartment ay ~3,592 €/m².

Lienz (Bezirk Lienz). Ang pinakasilangang distrito ng Tyrol, na may mas mababang presyo (humigit-kumulang €2,090 bawat metro kuwadrado para sa isang apartment). Angkop ang real estate sa Lienz para sa mga naghahanap ng mas abot-kayang opsyon habang pinapanatili ang natural na kapaligiran ng rehiyon.

Ang mga distrito ng Schwaz (Schwaz, Kufstein, Reutte, atbp.) ay patok sa mga turista at nag-aalok ng karaniwang presyo ng mga apartment. Ang Reutte ang pinaka-hindi maunlad at nag-aalok ng pinakamurang pabahay (mga apartment mula ~€3,740/m²), ngunit mas limitado rin ang mga oportunidad sa trabaho at serbisyo.

Ang proseso ay nagsisimula sa pagpili ng isang lugar. Dito, mahalagang malinaw na tukuyin ang mga layunin:

• Mamuhay nang mag-isa. Maghanap ng pabahay sa mga lungsod o malalaking bayan na may maayos na imprastraktura – malapit sa trabaho at paaralan.
• Mamuhunan/magrenta. Isaalang-alang ang mga lugar ng resort o mga kapitbahayan ng mga estudyante (Innsbruck). Ang maliliit na apartment o apartment malapit sa mga ski slope ay angkop para sa panandaliang paupahan ng mga turista.
• Pangalawang tahanan (dacha). Maghanap ng mga liblib na lokasyon sa bundok, ngunit isaalang-alang ang potensyal para sa turismo: kahit ang isang dacha ay nakikinabang sa access at kaunting mga tindahan sa malapit.

Talaan ng paghahanap:

• Tukuyin ang iyong mga layunin at badyet.
• Gumamit ng mga portal at realtor, ngunit pagkatapos ay personal na siyasatin ang ilang mga ari-arian.
• Mangalap ng impormasyon tungkol sa lugar: pangangailangan sa pag-upa, mga buwis sa ari-arian, anumang mga paghihigpit (walang pangalawang bahay).
• Magtanong sa isang eksperto tungkol sa tiyempo ng transaksyon: kung minsan ang magagandang alok ay mabilis na nawawala sa merkado.

Ang proseso ng pagbili sa Tyrol ay pinamamahalaan ng batas ng estado ng Austria (Grundverkehrsrecht), at ang mga detalyadong patakaran para sa mga dayuhan ay maaaring mag-iba ayon sa pederal na estado. Mga pangunahing konsiderasyon para sa mga hindi residente:

Permit sa Pagbili (Genehmigung). Ang mga mamamayan ng EU at EEA ay itinuturing na mga Austrian at hindi nangangailangan ng permit . Para sa mga mamamayan ng mga bansang hindi sakop ng EU/EEA (hal., ang CIS, US, atbp.), may mga paghihigpit na nalalapat sa mga dayuhang bumibili ng real estate sa Austria : sa karamihan ng mga kaso, ang transaksyon ay dapat na paunang aprubahan ng Grundverkehrsbehörde (awtoridad sa pagkuha ng lupa ng munisipyo).

Pamamaraan: Pagkatapos pirmahan ang paunang kasunduan, ang mamimili ay magsusumite ng isang aplikasyon; ang desisyon ay karaniwang ginagawa sa loob ng ilang linggo.

Mga pagbabago sa batas. Noong 2024, pinagtibay sa Tyrol ang mga susog sa lokal na batas sa paglilipat ng lupa, na nagpakilala ng mga bagong pagsusuri at paghihigpit, lalo na para sa mga transaksyong may kinalaman sa lupa at mga ari-ariang pang-agrikultura.

Manatiling updated: Iminumungkahi kong basahin mo ang mga opisyal na publikasyon ng Land Tirol o kumonsulta sa isang abogado upang manatiling may kaalaman tungkol sa anumang mga pagbabago.

Mga kinakailangang dokumento. Kabilang sa mga mahahalagang dokumento ang pasaporte, numero ng pagkakakilanlan ng buwis (Steuernummer) sa Austria, patunay ng kasalukuyang paninirahan, isang sipi mula sa land registry (Liegenschaftskataster), at numero ng pagkakakilanlan ng lote ng lupa (KG, Grundbuchnummer). Magbibigay ang nagbebenta ng sertipiko ng pagmamay-ari (Grundbuchauszug).

Kadalasan, ang transaksyon ay nagaganap sa harap ng isang notaryo: kakailanganin mo ng isang kapangyarihan ng abogado (kung ang isang kinatawan ay kumikilos), isang nakaraang kasunduan sa pagbili, atbp.

Pag-verify sa legal na katayuan ng ari-arian. Inirerekomenda na kumuha ng isang lokal na abogado o notaryo sa panahon ng negosasyon: kanilang beberipikahin ang kawalan ng mga pasanin, utang, at mga nakabinbing kaso, pati na rin ang katumpakan ng datos ng kadastral at ang legal na anyo ng kontrata.

Halimbawa, lagi kong hinihiling sa isang abogado na suriin kung ang ari-arian ay may cadastral approval at kung ito ay isang "holiday residence," na ang pagbili ay maaaring may mga paghihigpit.

Ang pagbili ng real estate sa Austria ay nagsasangkot ng ilang mandatoryong gastusin bukod pa sa presyo ng pagbili mismo ng ari-arian. Ang mga pangunahing gastusin ay:

• Buwis sa paglilipat ng real estate (Grunderwerbsteuer). 3.5% ng presyo ng pagbili.
• Bayad sa pagpaparehistro (Eintragungsgebühr). 1.1% ng halagang kadastral (Einheitswert) o presyo sa merkado – babayaran kapag ipinasok ang mga karapatan sa rehistro ng lupa.
• Bayad sa notaryo. Humigit-kumulang 1–2% ng gastos sa transaksyon, depende sa kasalimuotan ng transaksyon at bayad sa notaryo.
• Komisyon ng ahente ng real estate. Kadalasan, ito ay umaabot sa hanggang 3% + 20% VAT ng presyo ng pagbili (binabayaran ng mamimili), ngunit ang bayarin na ito ay maaaring may kondisyon o halo-halong halaga (kalahati ay binabayaran ng nagbebenta, kung tinukoy).
• iba pang mga gastusin ang pagtatasa ng ari-arian, pagsasalin ng dokumento, seguro (seguro sa bangko para sa mga mortgage), at taunang buwis sa ari-arian (Grundsteuer)—karaniwan ay maliit, batay sa laki at lokasyon ng ari-arian, at sinisingil taun-taon sa may-ari.

Sa kabuuan, ang mga nakatagong gastos kapag bumibili ng ari-arian ay umaabot sa humigit-kumulang 9-11% ng presyo ng pagbili. Kapag nagpo-pondo gamit ang pautang, inirerekomenda na magsama ng kahit man lang 20-30% na paunang bayad (sa Austria, ang mga mortgage ay kadalasang inilalabas nang hanggang 70-80% ng presyo ng pagbili).

Kailangan mo ring isaalang-alang ang mga buwanang gastusin sa hinaharap: mga bayarin sa kuryente at tubig (pampainit, tubig, pag-alis ng niyebe, atbp.), insurance sa bahay, at posibleng mga bayarin sa condominium (para sa mga bagong bahay).

Halimbawa ng distribusyon ng mga gastusin kapag bumibili (humigit-kumulang):

Para matustusan ang kanilang mga pagbili, maaaring bumaling ang mga dayuhang mamimili sa mga bangko ng Austria o internasyonal. Karaniwang inaalok ang mga Europeo ng parehong mga kondisyon gaya ng mga mamamayan ng Austria.

Kung nagpaplano ka ng mortgage, makipag-ugnayan nang maaga sa bangko tungkol sa mga katanggap-tanggap na tuntunin at kinakailangan sa pautang (maaaring may mas mahigpit na pamantayan sa kita dahil sa mga bagong pamantayan ng FMA na ipinakilala noong 2022 ). Isaalang-alang din ang hinaharap na halaga ng palitan ng euro at mga rate ng interes, dahil nakakaapekto ang mga ito sa kakayahang kumita ng iyong pamumuhunan.

Gaya ng nabanggit, ang pangunahing legal na kinakailangan ay ang pahintulot mula sa mga awtoridad (Genehmigung durch Grundverkehrsbehörde) para sa mga hindi residente na hindi mamamayan ng EU/EEA. Sa kasong ito:

• Ang mga mamamayan ng EU/EEA ay itinuturing na mga Austrian at maaaring malayang bumili ng ari-arian nang walang anumang karagdagang pag-apruba (bagaman kung minsan ay kinakailangan ang abiso sa lokal na administrasyon tungkol sa transaksyon).
• Ang mga mamamayan ng ikatlong bansa ay halos palaging kinakailangang magsumite ng aplikasyon para sa pagkuha. Ang pamamaraan ay indibidwal para sa bawat kaso—dapat nilang bigyang-katwiran ang layunin ng pagbili (hal., personal na tirahan o pamumuhunan) at magbigay ng mga karagdagang dokumento (mga pahayag sa pananalapi, resume).

Noong Enero 1, 2023, isang bagong batas , na naghihigpit sa mga kontrol sa mga dayuhang pagbili. Posible na ngayong tanggihan ang pahintulot kung ang transaksyon ay hindi para sa pinakamahusay na interes ng rehiyon (halimbawa, kung ang ari-arian ay pangunahing para sa turismo o kung ang mamimili ay hindi permanenteng naninirahan sa Austria).

Samakatuwid, mahalaga para sa mga mamamayan ng CIS o iba pang "ikatlong bansa" na kumuha ng propesyonal na payo nang maaga. Mahalaga ang mga nakakahimok na argumento para sa "pangangailangang panlipunan" o "pakinabangang pang-ekonomiya" ng pagbili.

Minsan, hindi kinakailangan ang pahintulot, kahit na ang mamimili ay mula sa isang "ikatlong bansa": may mga kasunduang bilateral (halimbawa, sa Switzerland o Liechtenstein) o mga partikular na benepisyo (pagpapalit ng pangalan ng asawang babae/lalaki sa pagkamamamayang Austrian). Gayunpaman, pinakamahusay na linawin ang mga detalyeng ito bago ang transaksyon.

Para maiwasan ang pandaraya at mga problemang legal, siguraduhing mayroon ka ng:

Notaryo. Ang mga transaksyon sa Austria ay isinasagawa sa pamamagitan ng isang notaryo (notar). Tinitiyak nito ang legal na integridad: beberipikahin ng notaryo ang mga karapatan sa pagmamay-ari at ang legalidad ng kontrata. Mahalagang pumili ng isang notaryo na may karanasan sa real estate.

Tulong legal. Inirerekomenda ko ang pagkuha ng abogado o consultant sa real estate, lalo na kung hindi ka marunong magsalita ng German. Matutulungan ka nila na maghanda at magsalin ng mga dokumento, beripikahin ang mga obligasyon ng nagbebenta, at ihanda ang aplikasyon para sa permit.

Seguro sa transaksyon. Maaari mong isaalang-alang ang seguro sa panganib (Treuhandvereinbarung o escrow), kung saan ang mga pondo ay iniingatan sa isang ikatlong partido hanggang sa matanggap ang lahat ng pag-apruba. Ito ay poprotekta sa iyo mula sa pagkalugi ng pera kung ang transaksyon ay kanselahin sa panahon ng pagsasara.

Mag-ingat sa mga mapanlinlang na pakana. Kabilang sa mga karaniwang pakana ang "double sales" (pagbebenta ng isang ari-arian sa dalawang mamimili nang sabay-sabay) o "pagbebenta ng nababawasang ari-arian" (hindi pa nakarehistro ang nagbebenta). Palaging humingi ng pinakabagong sipi mula sa rehistro ng lupa (Grundbuchauszug) at beripikahin ang mga pangalan ng mga partido.

Pagkatapos bumili, mahalaga para sa isang dayuhan na sundin ang mga patakaran sa paggamit:

Pangalawang bahay (Zweitwohnsitz). Gaya ng nabanggit na, ang biniling ari-arian ay dapat na iyong pangunahin o "tirahan" (halimbawa, kung ikaw ay pansamantalang nag-aaral o nagtatrabaho sa Tyrol), kung hindi, maaari itong ituring na isang ilegal na pangalawang bahay.

Kung minsan ay binibigyan ng mga eksepsiyon ang mga doktor at guro. Sa anumang kaso, siguraduhing nakumpleto mo na ang lahat ng deklarasyon ng paninirahan at hindi mapapasailalim sa mga paghihigpit ng "mga ginustong munisipalidad" (Vorbehaltsgemeinden), kung saan ang mga bagong pangalawang tahanan ay ganap na ipinagbabawal.

Paupahan. Pinapayagan ang mga dayuhan na paupahan ang kanilang ari-arian. Gayunpaman, kung ang ari-arian ay itinuturing na isang "Freizeitwohnsitz" (tirahan para sa bakasyon), maaaring paghigpitan ng mga regulasyon ng munisipyo ang mga panandaliang paupahan (tulad ng Airbnb). Bago umupa, suriin ang mga lokal na regulasyon at bayaran ang anumang naaangkop na bayarin sa turista.

Mana at muling pagbenta. Ang mga dayuhan ay may parehong karapatan sa mana gaya ng mga mamamayang Austrian. Kung nais mong muling ibenta ang ari-arian sa ibang pagkakataon, ang parehong mga hakbang ay nalalapat (pangunahin ang pagbebenta sa pamamagitan ng isang notaryo).

Depende sa mga tuntunin ng kontrata, maaaring kailanganin mong i-refund ang isang bahagi ng mga buwis o magbayad ng bagong kadastral na pagtatasa, ngunit ang mga detalyeng ito ay karaniwang awtomatikong nareresolba sa muling pagbebenta.

Regular na pangangasiwa. Kung hindi ka nakatira doon nang full-time, inirerekomenda na umupa ng isang kumpanya ng pamamahala o mapagkakatiwalaang tao upang pangasiwaan ang iyong ari-arian: suriin ang kondisyon nito, magbayad ng mga bayarin sa kuryente at tubig, mag-aalis ng niyebe, atbp. Mapoprotektahan nito ang iyong ari-arian at maiiwasan ang anumang problema.

Ang mga uri ng apartment ay mula sa mga apartment na may isang silid-tulugan hanggang sa mga apartment na may apat na silid-tulugan, sa mga matataas na gusali o townhouse, na mayroon o walang mga balkonahe. Ang mga bagong ari-arian ay kadalasang itinatayo sa mga complex na may paradahan at mga elevator; ang mga umiiral na unit ay mas luma na, ngunit kung minsan ay ipinagmamalaki ang kakaibang katangian (mga biga na gawa sa kahoy, mga antigong pagtatapos).

Tandaan na ang mga presyo sa mga bagong gusali ay karaniwang mas mataas (ang mga mamumuhunan ang nagbabayad para sa mga modernong kagamitan), habang ang mga ari-arian na muling ipinagbibili ay mas mura ngunit maaaring mangailangan ng pagsasaayos.

Mga presyo at madla:

• Para sa mga batang mag-asawa o estudyante, ang mga studio at apartment na may isang silid ay maaaring pagpilian (sa kasalukuyan ay ~4000-5000 €/m² sa Innsbruck).
• Ang maluluwag na apartment na may 2-3 kwarto ay mas angkop para sa mga pamilya, lalo na sa mga suburb o sentrong rehiyonal (humigit-kumulang €3,500/m²).
• Ang mga apartment na malapit sa mga resort (halimbawa, sa Kitzbühel) ay pinipili ng mga mamumuhunan o mga pamilyang handang magbayad para sa tanawin ng bundok.
• Kung gusto mong paupahan ang iyong akomodasyon sa mga turista, mainam na pumili ng mga compact unit sa mga sikat na lokasyon (siyempre, isinasaalang-alang ang mga batas sa pangalawang pabahay).

Mga Kalamangan: Ang mga apartment ay karaniwang mas mura bawat metro kuwadrado kaysa sa mga bahay, mas madaling mapanatili at mas madaling paupahan (walang gastos para sa paglilinis ng lupa, niyebe, atbp.).

Mga Kahinaan: mas kaunting privacy, mga gastos sa utility (Hausverwaltung, mga renobasyon) at kadalasang mas mataas na presyo sa sentro ng lungsod.

Ang isang pribadong bahay o chalet ay isang malaking ari-arian sa lupa.

Mga Kalamangan: mas malawak na espasyo at pribasiya, pribadong hardin/garahe, at kakaibang katangian. Ang mga tahanang ito ay kadalasang gawa sa mga de-kalidad na materyales (bato, solidong kahoy), mahusay na nakakapagpanatili ng init (mahalaga sa mga bundok), at mukhang marangya laban sa tanawin ng Alps.

Mga Kahinaan: presyo at pagpapanatili. Ang isang bahay ay nangangailangan ng malaking pamumuhunan sa pagpapainit, pagkukumpuni ng bubong, pag-aalis ng niyebe sa taglamig, atbp. Kailangan mo ring suriin ang mga permit: ang ilang mga lugar ay nagbabawal sa pagtatayo ng mga bagong chalet (lalo na sa mga protektadong lugar).

Kung plano mong paupahan ang iyong bahay (kasama na sa Airbnb), pakitandaan na maaaring paghigpitan ng batas ng Austria ang mga panandaliang pagrenta (mga limitasyon ng Zweitwohnsitz).

Mga pagsasaalang-alang sa pagbili: Ang parehong proseso ng pamamahala ng paglilipat ng lupa ay naaangkop sa isang villa o bahay. Gayunpaman, ang mga pribadong bahay ay kadalasang may kasamang mga karagdagang kondisyon na nangangailangan ng may-ari na manirahan doon sa loob ng isang partikular na panahon ng taon (upang maiwasan ang paglala ng kakulangan sa pabahay).

Bago bumili ng chalet, magtanong muna tungkol sa "interes panlipunan" - kung minsan ay hinihiling sa mga mamimili na magbigay ng mga plano para sa paggamit (personal residence bkb investment).

Kung naghahanap ka ng luho, humanda sa napakataas na presyo: mula ilang milyong euro. Kadalasang pinagsasama ng mga villa ang modernong disenyo sa arkitekturang Alpine, na nagtatampok ng mga spa, sauna, at mga panoramic window. Ang mga presyo para sa mga naturang ari-arian (halimbawa, sa Kitzbühel o Axam) ay maaaring lumampas sa €10,000–15,000 bawat metro kuwadrado.

Ang mga naturang bagay ay angkop sa mga sumusunod na kaso:

• Gusto mo ng pangalawang bahay sa isang resort.
• Itinuturing mo ang ari-arian bilang isang pangmatagalang pamumuhunan sa isang magiging residential area (halimbawa, isang malaking bagong proyekto ng tirahan).
• Plano mong umupa sa mga eksklusibong nangungupahan (mahalaga rito ang rehiyonal na tatak).

Ganito rin ang sitwasyon para sa mga mararangyang apartment: maaari itong ialok kasama ang mga serbisyo sa hotel, reception, at iba pa. Isa itong niche product.

Pagpili ng lote. Maghanap ng mga lote sa mga itinalagang sona ng gusali (Bauzone). Ang mga lote na residensyal ay lubos na pinahahalagahan sa Tyrol. Kung plano mong magtayo ng bahay, siguraduhing ang lote ay aprubado para sa paggamit ng tirahan, hindi lamang para sa paggamit sa agrikultura. Ang mga bagong regulasyon sa pagpaplano ng espasyo ( TIROLER Raumordnungsgesetz ) ay maaaring maghigpit sa pagtatalaga ng mga bagong sona.

Mga presyo ng lupa. Sa Tyrol, sulit na bumili ng lupa nang maaga: ang karaniwang presyo ay tinatayang nasa €414/m² sa 2024. Sa loob at paligid ng sentro ng Innsbruck, ang mga lote ay umaabot sa €786/m², at sa kalapit na Warrmarket, €689/m², habang sa karamihan ng bansa, ang mga presyo ay mas mababa nang malaki.

Inaasahan ng mga mamumuhunan na tataas ang halaga ng lupa dahil nagiging kakaunti ang mga bagong lugar, lalo na malapit sa mga resort.

Mga pagsasaalang-alang sa pagbili. Anumang transaksyon sa lupa ay kadalasang nangangailangan ng mga partikular na karagdagang pag-apruba (mula sa pagtutubero hanggang sa paggawa ng kalsada).

Pagkatapos bumili, malamang na kakailanganin mong kumuha ng dokumentasyon ng disenyo at mga permit sa pagtatayo (Baubewilligung) – ito ay isang mahaba at magastos na proseso sa Alps (dahil sa mga pagsusuri sa epekto sa tanawin, drainage, atbp.).

Ang pamilihan ng Tyrolean ay napapailalim sa mga pagbabago sa batas. Ang mga sumusunod na mahahalagang pagbabago ay ipinakilala nitong mga nakaraang taon:

Mga Buwis sa Pangalawang Bahay at Bakanteng Bahay (2023). Noong Enero 1, 2023, nagkabisa ang Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz (TFLAG) (Batas sa Buwis sa mga Bakanteng Bahay at Akomodasyon) sa Tyrol. Inaatasan nito ang mga munisipalidad na magpataw ng mga karagdagang buwis sa mga residential property na bakante nang higit sa anim na buwan at sa mga pangalawang bahay.

Ang mga bayarin ay itinatakda ng mga munisipalidad; ang pinakamataas na limitasyon ay hanggang €2,500 bawat taon para sa mas malalaking apartment. Ang ideya ay upang hikayatin ang pagrenta ng mga bakanteng ari-arian at pigilan ang pagbili ng mga hindi nagamit na pangalawang bahay.

Dahil dito, ang mga bagong paupahang bahay ay naging mas kapaki-pakinabang na opsyon, at ang haka-haka sa mga "chalet na gawa sa kahoy" para sa pangalawang bahay ay naging mas mahirap. Dapat alamin ng mga mamimili sa munisipyo nang maaga kung ang ari-ariang kanilang binibili ay nasa loob ng tax zone (maaaring mag-iba ito depende sa nayon!).

Mga susog sa Batas sa Real Estate. Noong 2025, iminungkahi na higpitan ang mga regulasyon para sa lupang pang-agrikultura at mga lote sa mga dalisdis. Halimbawa, planong buhayin muli ang institusyon ng "land controller" at limitahan ang pagpapalit ng mga bukid sa mga solar power plant upang mapanatili ang lupang pang-agrikultura.

Mayroon ding mga garantiya na ang mga magsasaka ay magkakaroon ng prayoridad sa pagbili ng mga kalapit na lote. Kung nagpaplano kang bumili ng lupa o plantasyon, manatiling nakaantabay: ang mga pagbabagong ito ay maaaring limitahan ang iyong kalayaan sa pamamahala ng naturang lupa.

Mga pamamaraan ng transaksyon. Ang pagproseso ng transaksyon ay naging mas digital: maraming pederal na estado, kabilang ang Tyrol, ang nagko-convert ng ilang aplikasyon sa elektronikong anyo. Gayunpaman, kinakailangan pa rin ang lagda ng notaryo sa papel. Mahalagang subaybayan ang mga kasalukuyang form ng aplikasyon sa mga website ng gobyerno.

Mga mapagkukunan ng impormasyon. Madaling makasabay sa mga pagbabago sa opisyal na ng Land Tirol at mga legal na sistema ng impormasyon ( RIS ). Inirerekomenda ko rin ang pag-subscribe sa mga newsletter ng WKO Tirol at LK Tirol, dahil madalas silang naglalathala ng mga gabay at pagsusuri ng mga pagbabago sa merkado ng real estate.

Huwag magtipid sa mga eksperto. Ang pinakakaraniwang pagkakamali ay ang pagmamaliit sa gastos ng legal na suporta at mga pag-awdit. Ang pagkakaroon ng abogado at isang kwalipikadong tagasuri ay makakatulong upang maiwasan ang mas malalaking pagkalugi.

Tumingin sa kabila ng unang apartment na iyong makikita. Sagana na ang merkado ng pabahay sa Tyrol, at maaaring mas mura ang katulad na alok sa kalapit na bayan. Paghambingin ang mga opsyon at huwag magmadali sa pagdedesisyon.

Isaalang-alang ang lahat ng gastusin. Huwag limitahan ang iyong sarili sa presyo ng transaksyon: isama ang lahat ng buwis at gastusin (hindi bababa sa 10%), pati na rin ang mga regular na singil sa kuryente at tubig, lalo na kung plano mong ibenta ang ari-arian sa isang resale market o paupahan ito.

Suriin ang mga detalye ng kontrata. Kadalasan, maaaring makaligtaan ng mga dayuhan ang isang mahalagang sugnay sa kontrata o minamaliit ang mandatory use clause (halimbawa, na hindi ito maaaring paupahan bilang isang "vacation apartment" nang walang pahintulot). Kung kinakailangan, umupa ng tagasalin.

Reputasyon ng realtor. Magtiwala lamang sa mga beripikadong ahente. May mga fly-by-night broker na may kahina-hinalang reputasyon sa merkado. Suriin ang mga review at ang kanilang lisensya (Maklerbefugnis – isang dokumentong nagpapahintulot sa broker na magsagawa ng mga transaksyon sa Austria).

Nag-aalok ang Tyrol ng isang kaakit-akit ngunit masalimuot na pamilihan ng real estate. Mahalaga ang mga sumusunod na mahahalagang punto:

• Tukuyin ang iyong layunin at badyet bago ka magsimulang maghanap (paglipat, pagrenta, pamumuhunan).
• Galugarin ang mga rehiyon. Alamin ang tungkol sa mga pagkakaiba sa presyo at mga regulasyon (mas mahal ang pabahay sa malalaking lungsod, mas mura sa mga bundok, ngunit may mga paghihigpit sa mga pangalawang bahay).
• Tantyahin ang lahat ng gastusin. Magbadyet ng kahit 10% ng halaga ng transaksyon para sa mga buwis, bayarin, at mga papeles.
• Kumonsulta sa mga propesyonal. Kumuha ng lokal na realtor at abogado, lalo na kung hindi ka marunong magsalita ng Aleman. Mapoprotektahan ka nito mula sa mga hindi pagkakaunawaan at mapapabilis ang proseso.
• Planuhin ang prosesong legal. Kung hindi ka mamamayan ng EU/EEA, kumuha ng pahintulot sa Land Transfer Office – kung wala ito, imposible ang transaksyon. Siguraduhing maayos ang lahat ng dokumento bago pirmahan ang kontrata.

Maaari kang magsimula sa mga simpleng hakbang: mag-browse ng mga ad sa mga mapagkakatiwalaang website, mag-subscribe sa mga newsletter ng ahensya (halimbawa, ang Vienna Property Investment, na naglalathala ng mga rehiyonal na review), at mangalap ng impormasyon tungkol sa lugar.

Pagkatapos ay makipag-ugnayan sa mga lokal na eksperto – bibigyan ka nila ng payo kung aling mga ari-arian ang pinakaangkop sa iyong mga pangangailangan.