Paano at Bakit Bumili ng Real Estate sa Croatia

Ang merkado ng real estate ng Croatia ay kasalukuyang nakararanas ng isa sa mga pinaka-dinamikong panahon sa kasaysayan nito. Ang pagsali ng bansa sa Eurozone at Schengen Area noong 2023 ay lubos na nagpasimple ng mga transaksyon para sa mga dayuhan, nag-alis ng mga panganib sa pera, at ginawang mas mahuhulaan at transparent ang merkado. Matatag na naitatag ng Croatia ang sarili nito sa mapa ng Europa bilang isang kaakit-akit na destinasyon para sa mga mamumuhunan na naghahanap upang bumili ng apartment sa Croatia, isang bahay sa tabing-dagat, o mamuhunan sa mga paupahang pangturista.

Ang layunin ng artikulong ito ay magbigay ng komprehensibong pagsusuri sa pang-akit ng pamumuhunan sa Croatia: mula sa isang paliwanag kung bakit ngayon ang oras para isaalang-alang ang pagbili, hanggang sa isang paghahambing sa Austria, kung saan ang real estate ay itinuturing na isang pamantayan para sa katatagan. Tatalakayin natin ang lahat ng aspeto: mga legal na detalye, mga trend ng presyo, mga opsyon sa ari-arian, at ang pinakamagandang rehiyon sa Croatia para maghanap ng pabahay.

Ang Austria ay nananatiling isang pamantayan para sa katatagan. Malinaw at mahuhulaan ang lahat dito: mauunawaan ang mga batas, pinoprotektahan ng mga korte ang mga karapatan ng mga may-ari ng ari-arian, at ang mga presyo sa Vienna ay mabagal ngunit patuloy na tumataas. Ang kita sa pag-upa ay karaniwang hindi hihigit sa 2-3% bawat taon, ngunit ang demand ay pare-pareho at mataas ang liquidity—kaya ang mga apartment sa Austria ay kadalasang pinipili bilang isang anchor asset sa isang portfolio. Ang pagkuha ng residence permit sa pamamagitan ng real estate sa Austria ay nangangailangan ng pamumuhunan na €500,000 o higit pa, at ang proseso mismo ay puno ng malaking burukrasya. Ngunit bilang kapalit, makakatanggap ka ng tiwala at pangmatagalang proteksyon sa kapital.

Sa kabilang banda, ang Croatia

• mas mababa ang entry threshold - makakabili ka ng apartment sa Croatia nang mura mula €120–150,000;
• mas mataas ang ani - ang pagrenta sa tabi ng dagat ay nagbibigay ng 5-7% bawat taon;
• mas simple ang mga buwis - 3% kapag bumibili ng gamit nang ari-arian at minimal na burukrasya;
• Lumalago ang turismo at sinusuportahan nito ang pangangailangan para sa pabahay.

Ngunit ang merkado ay hindi gaanong mahuhulaan: ang mga presyo ay nakasalalay sa panahon at sitwasyon sa ekonomiya, at ang likididad ay pinakamataas sa mga rehiyon sa baybayin.

Patuloy na mabilis na lumalago ang merkado ng real estate sa Croatia kasunod ng pag-aampon ng euro at pagsali sa Schengen zone noong 2023. Ayon sa Eurostat at sa Croatian National Bank, ang mga presyo ng pabahay sa bansa ay tumaas ng 8.3% , na may paglago na higit sa 10% taon-taon sa baybayin. Sa Zagreb, Split, at Dubrovnik, ang bilang ng mga transaksyon ay umabot sa mga antas ng rekord, kung saan ang demand mula sa parehong dayuhan at lokal na mga mamimili ay patuloy na tumataas, lalo na para sa mga apartment at bahay sa tabi ng dagat.

Sa aking karanasan, ang Croatia ay naging isa sa mga pinakasikat na bansa para sa mga naghahanap ng abot-kayang apartment sa tabing-dagat, kumuha ng permit sa paninirahan sa Croatia , at kumita ng kita sa pag-upa. Ang kombinasyon ng natural na kagandahan, katayuan sa EU, at katamtamang buwis ay ginagawa itong kaakit-akit sa mga mamumuhunan mula sa Germany, Austria, Slovenia, at Scandinavia.

• 🇩🇪 Isang kliyente mula sa Germany ang bumili ng apartment sa Split noong unang bahagi ng 2024. Noong tag-araw, ang kita sa pagrenta ay humigit-kumulang 6% bawat taon, at ang halaga sa merkado ng ari-arian ay tumaas ng 9% taon-taon.
• 🇬🇧 Isang pamilyang Ruso ang bumili ng bahay sa Istria malapit sa baybayin para sa sarili nilang bakasyon at para paupahan sa Airbnb. Dahil sa pamumuhunan, nakakuha sila ng permit sa paninirahan sa Croatia, at ang kita ay lumampas sa inaasahan: halos may nakatira sa ari-arian noong tag-araw.
• 🇸🇮 Isang batang mamumuhunan mula sa Slovenia ang pumili ng isang studio apartment sa Zagreb sa halagang €125,000. Dahil sa patuloy na demand mula sa mga estudyante at propesyonal sa kabisera, natapos ang ari-arian sa loob ng dalawang linggo, na may inaasahang kita na 4.5% bawat taon.

• Mababang hadlang sa pagpasok – ang mga apartment ay mabibili mula €120,000–150,000, at mga bahay sa tabi ng dagat mula €200,000–250,000.
• Mas mataas ang ani kaysa sa Austria o Italya – 4–6% sa karaniwan, hanggang 7% sa baybayin.
• Transparency ng mga transaksyon sa EU – legal na proteksyon at pagpaparehistro sa pamamagitan ng rehistro ng estado.
• Permit sa paninirahan sa Croatia para sa real estate – para sa pangmatagalang paninirahan at pagmamay-ari ng ari-arian, ang paninirahan ay magagamit para sa buong pamilya.
• Tumataas ang mga presyo , lalo na sa baybayin, kung saan limitado ang suplay at patuloy na lumalampas dito ang demand.

Ang susi sa matagumpay na pamumuhunan sa Croatia ay hindi lamang ang pagpili ng apartment na nag-aalok ng agarang kita, kundi pati na rin ng lokasyon na may potensyal sa hinaharap. Ang mga bagong proyekto sa imprastraktura, mga kalsada, unibersidad, at mga kumpol ng turista (Split, Zadar, Rijeka) ay maaaring makabuo ng paglago ng halaga na higit sa karaniwan.

Kapag tinatanong ako ng mga tao kung sulit bang bumili ng real estate sa Croatia, ang lagi kong sinasagot ay: para maunawaan ang mga posibleng mangyari, kailangan mong malaman ang kasaysayan ng merkado. Ang Croatia ay mabilis na lumago ang presyo mula sa krisis pagkatapos ng 2008 matapos sumali sa EU, at lalo na matapos gamitin ang euro at sumali sa Schengen Area noong 2023. Ngayon, isa ito sa mga pinakakaakit-akit na merkado sa Timog Europa, lalo na para sa mga naghahanap ng apartment sa tabing-dagat sa Croatia o bahay sa Croatia para sa mga paupahang bakasyunan.

• 2008–2014: Labis na tinamaan ng pandaigdigang krisis ang Croatia, kung saan bumagsak ang mga presyo ng ari-arian nang mahigit 20%, lalo na sa mga lugar sa baybayin.
• 2015–2019: unti-unting pagbangon, lumalaking pangangailangan mula sa mga dayuhan (lalo na ang mga Aleman, Austriano at Scandinavian).
• 2020: Pansamantalang binawasan ng pandemya ang bilang ng mga transaksyon, ngunit patuloy na tumaas ang mga presyo dahil sa lokal na demand.
• 2023–2025: Pagkatapos ng paglipat sa euro at Schengen, ang mga presyo ng bahay ay tumaas ng 8.3% sa karaniwan, na may mga pagtaas na higit sa 10% sa baybayin.

Ang pag-unawa sa kinabukasan ng merkado ng real estate ng Croatia ay nangangailangan ng pag-unawa sa mga yugtong naranasan nito sa nakalipas na dalawampung taon. Ang Croatia ay isang bansang may magandang baybayin, mataas na potensyal ng turismo, at mabilis na integrasyon sa European Union. Ngunit ang merkado nito ay dumaan sa isang mapanghamong paglalakbay: mula sa mabilis na paglago hanggang sa krisis at pagkatapos ay panibagong pagbangon.

Noong mga unang taon ng dekada 2000, ang Croatia ay naging isa sa mga pinakasikat na destinasyon para sa mga dayuhang mamimili sa rehiyon ng Adriatic. Ang mga Aleman, Austrian, Briton, at Scandinavian ay aktibong bumibili ng mga bahay at apartment sa tabi ng dagat. Malinaw ang mga dahilan: medyo mababang presyo kumpara sa Italya at Greece, isang nakamamanghang baybayin, at lumalaking daloy ng turista. Sa panahong ito, maraming pribadong transaksyon ang naganap: ang mga dayuhan ay bumili ng maliliit na villa at apartment sa mga isla ng Hvar, Brač, Split, at Dubrovnik. Mabilis na tumaas ang mga presyo, na may taunang pagtaas na umaabot sa 10-15%.

Labis na tinamaan ng pandaigdigang krisis sa pananalapi ang Croatia. Itinigil ng mga bangko ang pagpapautang, biglang bumagal ang konstruksyon, at bumagsak ang demand para sa real estate. Bumagsak ang mga presyo ng 20-30% depende sa rehiyon, kung saan ang mga lugar sa baybayin ay partikular na naapektuhan, kung saan ang mga presyo ay sobrang umiinit noong 2007-2008. Maraming developer ang nagpaliban ng mga proyekto, at ang mga mamumuhunan na bumili ng mga ari-arian noong kasagsagan ng kanilang paglago ay nahirapang magbenta.

Gayunpaman, sa panahong ito lumitaw ang isang bagong uri ng mga mamimili—mga maingat na mamumuhunan na tiningnan ang Croatia hindi bilang isang pamilihang haka-haka, kundi bilang isang pangmatagalang estratehiya. Ang mga bumili ng ari-arian sa pagitan ng 2009 at 2012 ay nakakita ng matatag na paglago ng presyo sa loob ng ilang taon at nagawang paupahan ang kanilang mga ari-arian sa mga turista nang may malaking kita.

Matapos sumali ang Croatia sa EU noong 2013, unti-unting nakabawi ang merkado. Simula noong 2015, patuloy na tumaas ang bilang ng mga transaksyon, at muling nagsimulang aktibong bumili ng ari-arian ang mga dayuhan, lalo na sa baybayin. Ayon sa Croatian National Bank, ang bahagi ng mga dayuhan sa ilang mga rehiyon sa baybayin ay umabot sa 15-20% ng lahat ng mga mamimili.

Sa panahong ito, nagsimulang umunlad ang mga bagong proyektong imprastraktura—mga kalsada, paliparan, at mga marina ng yate. Umabot sa rekord na antas ang turismo, na may mahigit 20 milyong bisita bawat taon. Ang lahat ng ito ay nagpasigla sa interes sa mga apartment at bahay sa tabi ng dagat. Sa Zagreb, ang demand ay pinasigla ng mga estudyante, mga propesyonal sa IT, at komunidad ng negosyo.

Ang pag-aampon ng euro noong Enero 2023 at ang pagpasok ng Croatia sa Schengen Area ay nagmarka ng isang mahalagang punto. Simula noon, ang merkado ay naging mas malinaw at naiintindihan para sa mga mamumuhunan sa EU. Nawala ang mga panganib ng pagbabago-bago ng pera, at pinasimple ang mga legal na pamamaraan.

Ang mga resulta ay kapansin-pansin na sa pagtatapos ng 2024: ayon sa Eurostat, ang mga presyo ng pabahay ay tumaas ng average na 8.3% , na may paglago sa mga rehiyon ng turista (Dalmatia, Istria, at Dubrovnik) na umabot sa 10-12% . Tumaas ang demand sa ibang bansa, kung saan ang mga mamimili mula sa Germany, Austria, at Scandinavia, pati na rin ang mga bagong mamumuhunan mula sa Gitnang Europa, ay naging partikular na aktibo.

Sa Croatia, iba't iba ang layunin ng iba't ibang lokasyon: sa ilang lugar, mas matagumpay ang mga paupahang pana-panahon sa tabi ng dagat, sa iba naman, mas popular ang mga paupahang buong taon sa kabisera at sa paligid ng mga unibersidad, habang ang mga premium na villa at boutique apartment ay tanda ng katayuan at pambihira. Upang mapili ang pinakakumikitang ari-arian, mahalagang maunawaan kung saan nakatuon ang demand at kung anong format ng paupahang magiging sustainable doon.

Pinakamadaling maglunsad ng matatag at pangmatagalang paupahan dito: ang kabisera ay umaakit ng mga estudyante, espesyalista sa IT, doktor, empleyado ng gobyerno, at mga korporasyon.

• Mga apartment na may 1-2 kwarto (humigit-kumulang 45-75 m²): tinatayang presyo €150,000-240,000.
• Mga compact studio para sa pang-araw-araw/katamtamang upa: €120,000–170,000.
• Bahay/townhouse sa mga suburb: mula €250–400,000.

Para kanino: mga mamumuhunan na nangangailangan ng mahuhulaang occupancy at katamtamang kita nang walang malinaw na seasonality.

Ang mataas na demand para sa tag-init, kasama ang off-season dahil sa paglalakbay para sa negosyo at pagpapagamot, ay nangangahulugan na kapos ang suplay sa sentro ng lungsod at sa tabing-dagat.

• Mga apartment na may 1-2 kwarto sa tabi ng dagat: €200,000–370,000 (bihirang mas mura)
• Sentrong pangkasaysayan/mga apartment na may tanawin: kadalasang isang premium sa merkado
• Mga bahay na may lote/tanawin: mula €400,000–700,000 pataas

Para sa mga gustong pagsamahin ang pamumuhay at pana-panahong kita; para sa mga handang pamahalaan ang panandaliang pagrenta.

Ang limitadong makasaysayang pag-unlad at mataas na pagkilala sa turista ay lumilikha ng isang "kakulangan" na presyo.

• Mga apartment sa magagandang lokasyon: €250–450,000.
• Mga villa sa tabi ng dagat/na may mga malalawak na tanawin: mula €700,000 hanggang €1.5 milyon+

Para kanino: mga mamimiling naghahanap ng katayuan at isang "ligtas na kanlungan" sa tabi ng dagat; mas konserbatibong mga may-ari na nakatuon sa kapitalisasyon.

Tradisyonal na gustung-gusto ng mga Aleman at Austrian ang Istria dahil sa klima, aksesibilidad sa kalsada, at malakas na turismo sa gastronomic/alak.

• Mga bahay/villa na may lupa: mula €280–600 libo.
• Mga apartment sa tabi ng dagat/sa sentro: €180–300,000.

Para kanino: pamumuhay ng pamilya + pana-panahong pagrenta, hindi gaanong masikip kaysa sa mga "postkard" ng Dalmatia.

Matatag na demand sa tag-init, maunlad na pilapil, medikal at turismo sa negosyo.

• Mga Apartment: €170,000–€300,000 (mahalaga ang lokasyon)
• Mga villa/bahay na may tanawin ng look: mula €400,000–800,000.

Para sa mga nagpapahalaga sa imprastraktura at kakayahang mahulaan, ngunit nais ang dagat na mas malapit sa hangganan.

Isang magandang kompromiso sa presyo/kalidad at maginhawang lokasyon; mga paliparan, mga marina ng yate, at lumalaking base ng mga hotel.

• Mga studio at 1-kama: €120–220,000.
• Mga bahay malapit sa dagat: €250–450,000.

Para kanino: ang unang ari-arian ng pamumuhunan sa Adriatic na may mga prospect ng paglago.

Mataas na demand sa tag-init at mataas na presyo para sa mode/transportasyon. Mas kumplikado ang logistik, pero mas mataas ang singil.

• Mga Apartment: karaniwang mula €220,000–400,000.
• Mga Bahay/villa: mula €500,000 at mas mataas pa sa "front line"

Para sa: mga may-ari na may karanasan na nakakaintindi ng seasonality at logistics; mga mamimili ng mga bihira at nakokolektang lote.

• Ang Alemanya, Austria, at Slovenia ang mga tradisyunal na lider, na aktibong bumibili sa Istria, Kvarner, at gitnang Dalmatia.
• Scandinavia, Benelux, at UK —pumipili ang mga tao ng mga isla at mga de-kalidad na resort, kadalasan para sa pangalawang bahay at mga paupahang pana-panahon.
• Mga mamumuhunang nagsasalita ng Ruso – Dalmatia (Split, mga isla), Dubrovnik, Istria; ang ilang mga kasunduan ay naglalayong gamitin sa personal na paraan.

Bakit sila bumibili: pangalawang bahay sa tabi ng dagat, mga paupahang pana-panahon na may kita na 5–7%, proteksyon sa kapital mula sa implasyon sa Eurozone.

Ang mga lokal na pamilya ay umuupa ng mga apartment sa Zagreb at mga bayan sa baybayin sa labas ng tabing-dagat. Isang popular na estratehiya para sa mga negosyante ay ang pagbili ng ilang maliliit na apartment at paupahan ang mga ito araw-araw tuwing tag-araw.

• Sikat ang Zagreb sa mga estudyante, doktor, at mga espesyalista sa IT.
• Split, Zadar, Opatija – isang pinagsamang format ng akomodasyon at pagrenta, na nagbibigay-daan sa may-ari na mapanatili ang paninirahan sa panahon ng off-season.

Nakakatulong ang mga expats na mapagaan ang mga pana-panahong pagbabago-bago sa kita, lalo na sa mga lungsod sa baybayin na may mahusay na imprastraktura.

Kapag bumibili ng real estate sa Croatia—maging ito man ay isang apartment sa tabing-dagat, isang bahay sa Istria, o isang apartment sa Zagreb—mahalagang isaalang-alang hindi lamang ang lokasyon at uri ng ari-arian kundi pati na rin ang istruktura ng pagmamay-ari, mga regulasyon para sa mga dayuhang mamamayan, at ang napiling diskarte sa pamumuhunan. Ang mga salik na ito ay nakakaimpluwensya sa mga buwis, kakayahang kumita, at ang bilis ng pag-alis.

Ang mga mamamayan ng EU at EEA ay malayang makakabili ng mga apartment, bahay, at flat tulad ng mga lokal na mamamayan. Ang pagmamay-ari ay nakarehistro sa land register (katastar at zemljišna knjiga). Ang ari-arian ay maaaring rentahan, ibenta, o ipamana nang walang mga paghihigpit.

ang mga mamamayan ng mga bansang hindi miyembro ng EU , ngunit sa ilalim lamang ng kondisyon ng "reciprocity"—kung pinapayagan ng kanilang bansa ang mga Croatian na bumili ng ari-arian doon. Ang mga naturang transaksyon ay nangangailangan ng pahintulot ng Ministry of Justice ng Croatia. Ang pamamaraang ito ay tumatagal ng 3 hanggang 6 na buwan, ngunit karaniwan lamang.

Halimbawa: Isang kliyente mula sa Germany ang bumili ng apartment sa Split at agad itong inupahan sa pamamagitan ng Airbnb. Ang balik ay 6% kada taon. Isang pamilya mula sa Ukraine ang nakabili ng bahay sa Istria sa pamamagitan ng isang abogado, na nakatanggap ng pag-apruba mula sa Ministry of Justice. Ang ari-arian ay ginagamit bilang pangalawang tahanan at pinapaupahan sa mga turista tuwing tag-araw.

Ang pagtatatag ng isang kumpanya sa Croatia ay nagbibigay-daan sa iyo na:

• bumili ng ilang ari-arian para sa negosyo ng pagpapaupa;
• panatilihin ang mga kalkulasyon ng VAT kapag bumibili ng mga bagong gusali;
• I-optimize ang pasanin sa buwis kung ang ari-arian ay ginagamit bilang bahagi ng isang negosyo (mga apartment, mini-hotel, paupahang bahay).

Maaari ring bumili ng real estate sa Croatia ang mga dayuhang kumpanya. Ang opsyong ito ay kadalasang pinipili ng mga mamumuhunan na bumibili ng mga hotel, aparthotel, o ilang apartment para sa panandaliang pagrenta.

Halimbawa: Isang mamumuhunang Austrian ang nagparehistro ng isang pribadong limitadong kumpanya (DOO) at bumili ng tatlong apartment sa Zagreb para paupahan sa mga estudyante. Ang ari-arian ay pinamamahalaan sa pamamagitan ng isang kumpanya ng pamamahala, na nagbabawas sa kanyang personal na pakikilahok.

Bumubuo ang Croatia ng mga real estate investment fund (REIF), na nagpapahintulot sa mga mamumuhunan na mamuhunan sa isang portfolio ng mga ari-arian, kabilang ang mga residential apartment, aparthotel, at mga opisina. Para sa mga pribadong mamumuhunan, nag-aalok ito ng isang paraan upang pag-iba-ibahin ang panganib at makabuo ng passive income.

Ang mga family trust, na karaniwan sa EU, ay maaaring gamitin para sa proteksyon ng asset at pagpaplano ng mana. Ito ay lalong mahalaga para sa mga dayuhang pamilya na bumibili ng villa sa tabing-dagat o isang bahay na may lupa sa Istria.

Maaaring irehistro ang mga ari-arian sa Croatia sa pangalan ng maraming may-ari. Maginhawa ito para sa mga pagbili ng pamilya—halimbawa, ang mga magulang at anak ay maaaring maging mga kapwa may-ari ng isang apartment.

Ang mana ay pinoproseso sa pamamagitan ng isang notaryo at nakarehistro sa rehistro ng lupa. Kung ang ari-arian ay binili ng isang dayuhan, ang mga tagapagmana ay nananatili rin ang mga karapatan sa pagmamay-ari (napapailalim sa resiprosidad para sa mga bansang hindi kabilang sa EU).

Halimbawa: Isang pamilyang Slovenian ang bumili ng bahay sa Opatija sa pangalan ng kanilang mga magulang at anak na lalaki. Pagkamatay ng ama, mabilis na nagpatuloy ang mana: isang notaryo ang nag-formalize ng paglilipat ng mga shares, at ang ari-arian ay nanatili sa pamilya.

Hindi tulad ng Dubai, na may mga freehold at leasehold zone, ang Croatia ay pinamamahalaan ng magkakatulad na batas ng EU. Gayunpaman, mayroong ilang mga kakaibang katangian:

1. Mga tuntunin para sa mga dayuhan

• EU/EEA: pagbili ng anumang flat, bahay, at apartment nang walang mga paghihigpit.
• Hindi kabilang sa EU: kinakailangan ang pahintulot ng Ministri ng Hustisya (prinsipyo ng resiprosidad).
• Mga lote ng lupa: Hindi maaaring direktang bumili ng lupang pang-agrikultura ang mga dayuhang indibidwal. Ang solusyon ay bilhin ito sa pamamagitan ng isang kumpanya o ilipat ito sa isang legal na entidad.

2. Komersyal na ari-arian

Maaaring magmay-ari ng mga opisina, tindahan, at hotel ang mga dayuhan. Para sa mas malalaking ari-arian at negosyo, mas karaniwang ginagamit ang DOO.

3. Upa

Maaaring paupahan ng sinumang may-ari ang ari-arian, ngunit ang mga panandaliang paupahan (para sa mga turista) ay nangangailangan ng lisensya (kategorya ng turista). Ang mga pangmatagalang paupahan ay pormal na pinapatunayan sa pamamagitan ng isang notaryadong kasunduan at nakarehistro.

4. Sangla

Maaaring makakuha ng mga mortgage ang mga dayuhan mula sa mga bangko sa Croatia, ngunit mas mahigpit ang mga tuntunin kaysa sa mga lokal. Karaniwang hinihingi ng mga bangko ang patunay ng kita, at ang mga rate ng interes ay 1-2% na mas mataas. Maaaring pondohan ng mga residente ng EU ang hanggang 70% ng halaga ng ari-arian.

• Mga panandaliang paupahan (mga turista): mataas ang ani (5–7%), ngunit pana-panahon. Partikular na mahalaga para sa Split, Dubrovnik, at Istria.
• Mga pangmatagalang paupahan (kabisera at mga lungsod): mas mababang ani (3–5%), ngunit matatag na demand at maayos na daloy ng salapi.
• Isang pinagsamang estratehiya: pang-araw-araw na paupahan sa tag-araw at pangmatagalang paupahan sa taglamig. Makukuha sa Split, Opatija, at Zadar.

Sa pagsasagawa, maraming mamumuhunan ang hindi nagbibigay ng sapat na atensyon sa mga legal na detalye ng transaksyon. Palagi kong binibigyang-diin: ang pangunahing gawain ay hindi lamang ang pagbili ng apartment o bahay sa tabi ng dagat, kundi pati na rin ang pagtiyak ng malinaw na mga titulo. Ang wastong pagpaparehistro ay nakakabawas ng mga panganib, nakakatipid ng oras, at nagbibigay-daan sa iyo na agad na magsimulang umupa o manirahan sa ari-arian.

1. Pagpili ng ari-arian – isang apartment sa Zagreb, isang apartment sa tabing-dagat sa Split, o isang bahay sa Istria. Sa yugtong ito, mahalagang suriin hindi lamang ang presyo kundi pati na rin ang kakayahang kumita, mga permit sa pagrenta, at imprastraktura.

2. Isang paunang kasunduan – ​​Predugovor (Website ng Predugovor) – ang nagpopormalisa sa mga tuntunin ng transaksyon at nagtitiyak sa ari-arian para sa mamimili. Ang deposito ay karaniwang 10% ng halaga ng pagbili.

3. Ang pangunahing kasunduan sa pagbili at pagbenta – ​​Ugovor o kupoprodaji – ay tumutukoy sa presyo, pamamaraan ng pagbabayad, mga karapatan at obligasyon ng mga partido.

4. Pagbabayad – karaniwang isang beses na pagbabayad para sa mga transaksyon sa muling pagbebenta. Para sa mga bagong gusali, ang pagbabayad ay maaaring gawin nang hulugan ayon sa isang iskedyul.

5. Notarisasyon – ang kontrata ay dapat sertipikado ng isang notaryo (javni bilježnik).

6. Pagpaparehistro sa rehistro ng lupa – Zemljišne knjige – dito sinisiguro ang karapatan sa pagmamay-ari.

Ang payo ko: Siguraduhing ang ari-arian ay nakarehistro sa land registry at walang anumang mga hadlang.

• ng abogado ang legal na kadalisayan: ang datos sa rehistro ng lupa ay pare-pareho, walang mga pasanin (mortgage, utang, pag-aresto), at ang kawastuhan ng kontrata.
• Ang isang ahente ay tumutulong sa paghahanap ng apartment o bahay, pakikipagnegosasyon, at pagsang-ayon sa isang presyo.

Kung isasama mo ang isang abogado at ahente sa simula pa lang, ang panganib ng mga problema ay nababawasan ng hindi bababa sa 70%.

Ano ang kailangan mo para makabili ng real estate sa Croatia:

• Edad mula 18 taong gulang at may balidong pasaporte.
• Direktang bumibili ang mga mamamayan ng EU; ang mga mamamayan ng mga bansang hindi miyembro ng EU ay nangangailangan ng pahintulot ng Ministri ng Hustisya (prinsipyo ng resiprosidad).
• Mga dokumento sa pinagmulan ng mga pondo para sa malalaking transaksyon.
• Numero ng buwis sa Croatia (OIB — osobni identifikacijski broj).
• Para sa mga kumpanya - mga dokumentong ayon sa batas, pagpaparehistro ng isang limitadong pananagutan na kumpanya (DOO) o dayuhang legal na entity.

Mga bagong gusali (mga bagong apartment, flat):

Mas mataas ang mga presyo, pero kasama na rito ang VAT (karaniwan ay 25%). Hindi mo kailangang magbayad ng 3% na buwis sa pagbili. Mahalagang suriin ang building permit at occupancy certificate.

Pangalawang pamilihan:

Kabilang dito ang mga apartment at bahay na may kasaysayan ng pagmamay-ari. Ang buwis sa paglilipat ng real estate (3% ng presyo ng pagbili) ay babayaran sa oras ng pagbili. Ang isang cadastral check para sa mga natitirang utang at ang eksaktong mga hangganan ng lote/apartment ay sapilitan.

Maaaring bumili ang mga dayuhan ng apartment o bahay sa Croatia nang hindi na kailangang pumunta nang personal. Para magawa ito, ang isang power of attorney ay inilalabas ng isang notaryo, ina-apostile, at isinasalin sa Croatian. Ang isang abogado, gamit ang power of attorney, ang pipirma sa kontrata at irerehistro ang pagmamay-ari sa land registry.

Bago pumirma ng kontrata, lagi kong tinitingnan ang mga sumusunod:

• Mayroon bang legal na titulo ang nagbebenta sa ari-arian sa Zemljišne knjige?.
• Mayroon bang anumang mga utang, lien o mortgage?.
• Ang lawak at layunin ba ng ari-arian sa rehistro ng kadastral ay tumutugma sa aktwal na lawak?.
• Mayroon bang permit para sa konstruksyon at pagkomisyon (para sa mga bahay/bagong gusali).
• Dapat na mayroon nang lahat ng lisensya kapag inililipat ang ari-arian sa mga turista.

Halimbawa: Nais bumili ng isang kliyente ng bahay sa tabi ng dagat sa Šibenik, ngunit natuklasan ng abogado na ang bahagi ng ari-arian ay nakarehistro bilang lupang pang-agrikultura. Itinigil ang transaksyon, at naiwasan ng kliyente ang mga isyu sa pagpaparehistro.

Ang huling yugto ay pagpaparehistro sa Zemljišne knjige.

Ang sipi mula sa land registry (listahan ni Vlasnički) ay nagtatala ng impormasyon tungkol sa may-ari, sa ari-arian, at anumang mga pasanin. Kapag nakarehistro na, ang mamimili ay magiging ganap na may-ari at maaaring umupa, magbenta, o magpamana ng ari-arian.

Sa karaniwan, ang proseso ng pagbili at pagpaparehistro ay tumatagal ng 6-10 linggo. Ang tagal ng panahon ay nakadepende sa kahandaan ng mga dokumento at kung kinakailangan ang pag-apruba mula sa Ministry of Justice (para sa mga mamimili mula sa mga bansang hindi sakop ng EU).

Madalas na pinipili ng mga mamumuhunan ang Croatia dahil sa medyo maluwag na sistema ng buwis para sa mga may-ari ng ari-arian. Hindi tulad ng maraming bansa sa Timog Europa, ang mga singil ay simple at transparent. Nagbibigay-daan ito para sa mas tumpak na pagtataya ng kita sa pag-upa para sa isang apartment o bahay sa tabi ng dagat.

Kapag bumibili ng real estate sa Croatia, dapat mong isaalang-alang ang mga sumusunod na mandatoryong gastos:

• Buwis sa paglilipat ng ari-arian (Porez na promet nekretnina) — 3% ng halaga ng ari-arian sa pangalawang pamilihan.
• Ang VAT (PDV) ay 25% sa mga bagong gusali, ngunit kasama na ito sa presyo, kaya babayaran ito ng mamimili nang walang karagdagang buwis.
• Ang mga serbisyong legal, notaryo, at ahensya ay may average na 3–5% ng halaga ng transaksyon (pagsusuri sa land registry, pagpapatupad ng kontrata, at suporta).
• Ang mga gastos sa mga utility at pagpapanatili ay karaniwang €1.2–2 bawat m² bawat buwan para sa isang apartment sa Split o Zagreb; para sa mga bahay sa tabi ng dagat, mas mataas ang mga gastos dahil sa pagpapanatili ng lupa.

Ang parehong mga patakaran ay nalalapat para sa mga residente ng EU at mga dayuhang mamumuhunan. Sa pagsasagawa, inirerekomenda ko:

• Pakitandaan na kapag nagpapaupa ng ari-arian, tanging ang netong kita lamang ang binubuwisan (10–20% depende sa sistema ng pagbubuwis);
• Kapag bumibili ng maraming ari-arian, isaalang-alang ang pagpaparehistro ng isang pribadong limitadong pananagutan na kumpanya (DOU)—ito ay nagbibigay-daan sa iyong maitala ang mga gastos at opisyal na magpatakbo sa industriya ng turismo;
• Kalkulahin nang maaga ang mga singil sa kuryente at tubig, lalo na sa mga lumang gusali na mababa ang kahusayan sa enerhiya.

Sa Austria, ang mga mamumuhunan ay nagbabayad ng 3.5% na buwis at 55% na buwis

Mas banayad ang sitwasyon sa Croatia:

• ang buwis sa pagbili ay 3% lamang (o VAT kung ito ay isang bagong gusali),
• Ang kita sa pag-upa ay binubuwisan sa rate na 10-20% sa ilalim ng pinasimpleng sistema,
• Walang capital gains tax sa pagbebenta pagkatapos ng 2 taon ng pagmamay-ari.

Nagbibigay-daan ito para sa mas mabilis na balik sa puhunan, ngunit ang merkado ay mas sensitibo sa pana-panahon at daloy ng turista.

Maraming kliyente ang nagtatanong kung posible bang makakuha ng residence permit kapag bumibili ng apartment o bahay sa Croatia. Oo, posible ito, ngunit may ilang mga detalye. Ang pagbili ng real estate sa Croatia ay hindi awtomatikong garantiya ng pag-apruba ng residence permit, ngunit nagbibigay ito ng matibay na dahilan para mag-apply. Ang susi ay patunayan na ang ari-arian ay talagang ginagamit para sa mga layuning residensyal at hindi lamang basta binili "sa papel.".

• ng panandaliang permit sa paninirahan (hanggang 1 taon) batay sa pagmamay-ari ng real estate, kung ikaw ay talagang naninirahan sa bansa.
• Pagpapalawig - nangangailangan ng kumpirmasyon na ang ari-arian ay ginagamit para sa mga layuning residensyal.
• Ang permanenteng paninirahan at pagkamamamayan ay maaaring makuha pagkatapos ng 5 taon ng paninirahan na may pansamantalang permit sa paninirahan, na nakabatay sa integrasyon at kahusayan sa wika.

Isang praktikal na halimbawa: isang pamilya mula sa Austria ang bumili ng bahay sa Istria na nagkakahalaga ng €320,000, kumuha ng pansamantalang paninirahan, dinala ang kanilang mga anak doon, at nagbukas ng isang maliit na negosyo. Plano nilang mag-aplay para sa permanenteng paninirahan sa loob ng ilang taon.

Mahalaga: Ang isang permit sa paninirahan na nakuha sa pamamagitan ng pagmamay-ari ng ari-arian ay hindi nagbibigay ng karapatang magtrabaho nang walang hiwalay na permit. Upang makahanap ng trabaho, dapat kang kumuha ng permit sa trabaho o magparehistro ng isang kumpanya at magtrabaho bilang isang negosyante.

Ang permit sa paninirahan sa Croatia ay nagbubukas ng malawak na hanay ng mga pagkakataon para sa paninirahan, pag-aaral, at pagnenegosyo, ngunit nananatiling isang kasangkapan lamang para sa paninirahan sa halip na isang work visa. Samakatuwid, ang estratehiyang "bumili ng bahay at lumipat" ay gumagana nang maayos kung ang pangunahing kita ng mamumuhunan ay nalilikha na sa labas ng Croatia o sa pamamagitan ng kanilang sariling negosyo.

Para mapalawig ang iyong pansamantalang permit sa paninirahan, dapat mong:

• panatilihin ang pagmamay-ari ng ari-arian;
• nakatira sa Croatia sa halos lahat ng oras;
• magsumite ng mga dokumento at magbayad ng mga bayarin sa estado sa tamang oras.

Palagi kong pinapayuhan ang mga kliyente na suriin nang maaga ang katayuan ng ari-arian at i-renew ang rehistro sa tamang oras.

• Direktang pagbili ng lupang pang-agrikultura (ipinagbabawal ito para sa mga dayuhang indibidwal).
• Kawalan ng rehistrasyon ng kasunduan sa rehistro ng lupa.
• Mababang pag-uulat ng mga buwis kapag nagpapaupa ng mga apartment sa mga turista.

Nag-aalok ang Croatia ng mas mababang buwis sa mga pagbili at pagmamay-ari ng real estate kaysa sa Austria at nag-aalok ng paninirahan para sa pamilya. Gayunpaman, ang pangmatagalang paninirahan ay nangangailangan ng integrasyon at paninirahan sa bansa. Ito ay isang merkado na may mga pana-panahong panganib, ngunit ang hadlang sa pagpasok at pasanin sa buwis ay mas mababa kaysa sa Kanlurang Europa.

• Permit sa paninirahan sa pamamagitan ng real estate. Ang mga may-ari ng mga apartment at bahay sa Croatia ay maaaring makakuha ng pansamantalang permit sa paninirahan sa loob ng isang taon na may karapatang palawigin ito. Ang ari-arian ay dapat na matitirhan at nakarehistro sa land registry. Pagkatapos ng limang taon ng paninirahan, maaaring mag-aplay para sa permanenteng paninirahan, at pagkatapos ng walong taon, pagkamamamayan.
• Digital Nomad Visa. Ang Croatia ay isa sa mga unang bansa sa EU na nagpakilala ng visa para sa mga digital nomad. Ito ay may bisa nang hanggang 12 buwan at nagbibigay-daan sa iyong magtrabaho nang malayuan para sa isang dayuhang kumpanya. Upang mag-apply, dapat mong patunayan ang kita na hindi bababa sa €2,500 bawat buwan o sapat na pondo sa iyong bank account. Maaari kang mag-apply muli anim na buwan pagkatapos mag-expire ang unang visa.
• Pagsasama-sama ng pamilya. Maaaring isama ng mga may hawak ng residence permit sa Croatia ang kanilang mga asawa at mga menor de edad na anak. Kinakailangan ang patunay ng kita at pabahay. Ang pamilya ay tumatanggap ng parehong karapatan sa pangangalagang pangkalusugan at edukasyon gaya ng mamumuhunan.
• Visa para sa Naghahanap ng Trabaho. Ang mga nagtapos sa mga unibersidad sa Croatia ay maaaring maging karapat-dapat na manatili sa bansa nang hanggang 12 buwan upang maghanap ng trabaho. Ang programang ito ay lalong popular sa mga estudyanteng ang mga magulang ay bumili ng pabahay sa Zagreb o Split.
• Mga bagong patakaran para sa pag-renew ng residence permit. Simula noong 2024, naging mas madali na ang mga pag-renew salamat sa online system na e-Građani. Maaari nang isumite ang mga dokumento nang malayuan, at awtomatikong ina-update ang data sa biometric residence card. Kinakailangan ang patunay ng kita para sa pag-renew: mula €560 bawat buwan para sa isang tao at humigit-kumulang €1,200–1,300 para sa isang pamilyang may apat na miyembro.

Dahil sa mga pagbabagong ito, naging mas malinaw at mas maginhawa ang imigrasyon sa Croatia: mas mabilis na makakakuha ng status ang mga mamumuhunan at pamilyang bumibili ng real estate, at nagkaroon ng legal na paraan ang mga digital nomad para mamuhay sa tabi ng dagat at magtrabaho nang malayuan sa EU.

Ang kakayahang kumita ay isa sa mga pangunahing dahilan kung bakit isinasaalang-alang ng mga mamumuhunan ang pagbili ng ari-arian sa Croatia. Hindi tulad ng mga bansang Kanlurang Europa, posible ang mas mataas na singil sa pagrenta ng mga turista, lalo na sa mga rehiyon sa baybayin. Sa pamamagitan ng maingat na lokasyon at pamamahala ng ari-arian, mas mabilis na nababayaran ng mga ari-arian sa tabing-dagat ang kanilang mga ari-arian.

Ang pagpapaupa ng mga apartment at bahay sa pamamagitan ng Airbnb o Booking sa Croatia ay nagbubunga ng 6 hanggang 10% taunang kita, lalo na sa mga sentro ng turista tulad ng Split, Dubrovnik, at Rovinj. Sa peak season (Hulyo–Agosto), ang occupancy rate ay umaabot sa 90–95%, na nagbibigay-daan para sa mabilis na balik sa puhunan.

Halimbawa: Isang kliyente ang bumili ng apartment sa Split sa halagang €210,000 at pinaupahan ito sa mga turista araw-araw. Ang netong taunang kita ay humigit-kumulang 8.5% pagkatapos ng mga buwis at bayarin sa pamamahala.

Para sa mga naghahanap ng matatag na kita, ang pagpapaupa ng mga apartment sa loob ng anim na buwan hanggang isang taon ay isang angkop na opsyon. Ang karaniwang kita sa Zagreb at Rijeka ay 3–5% bawat taon. Ang format na ito ay lalong popular sa mga estudyante, mga propesyonal sa IT, at mga propesyonal sa pangangalagang pangkalusugan.

Halimbawa: Isang mamumuhunan ang bumili ng apartment sa Zagreb sa halagang €160,000 at inuupahan ito sa mga estudyante sa unibersidad. Ang taunang kita ay humigit-kumulang €6,500, na kumakatawan sa 4% na kita, na may kaunting panganib at matatag na paninirahan.

Ang merkado ng pag-upa sa Croatia ay lubhang nag-iiba depende sa rehiyon at panahon. ang Dubrovnik ng mas mataas na ani dahil sa kakulangan ng mga ari-arian at premium segment, ngunit ang hadlang sa pagpasok ay pinakamataas din doon. ng Split ang demand ng turista at estudyante, na ginagawa itong isang mas balanseng merkado. ang Zagreb ng mas mababang mga rate, ngunit ang kita sa buong taon ay ginagawang mas mababa ang panganib sa daloy ng pag-upa.

Ang Istria ay nagtatamasa ng patuloy na interes mula sa mga mamimili at nangungupahan mula sa Germany at Austria—ito ay isang rehiyon na kilala sa mga "tahimik na pamumuhunan" nito. Zadar at Šibenik kaysa sa Dalmatia at Dubrovnik, ngunit nakakakita sila ng patuloy na paglago sa trapiko ng turista at mga bagong proyekto. Ang mga isla tulad ng Hvar at Brač ang nag-aalok ng pinakamataas na kita sa pag-upa, ngunit ang kanilang pangunahing disbentaha ay ang kanilang maikling panahon at mataas na pagdepende sa trapiko ng turista.

Karamihan sa mga dayuhang mamumuhunan ay inia-outsource ang kanilang pamamahala ng ari-arian sa mga ahensya. Sila ang humahawak sa:

• panandaliang lisensya sa pag-upa (turistica kategorizacija);
• paghahanap at pagpapanatili ng mga nangungupahan;
• paglilinis, pagmemerkado at mga pagbabayad.

Ang komisyon ay 20-25% ng kita, ngunit pinapayagan nito ang mga dayuhang may-ari na kumita nang walang patuloy na pagsubaybay.

• Panandaliang pagrenta: 10% buwis + buwis sa turista (batay sa bilang ng mga gabi).
• Pangmatagalang upa: 12% + lokal na buwis (presyo, hanggang 18% depende sa lungsod).
• Mga gastos sa kuryente at tubig: sa karaniwan ay €1.2–2 kada m².

Dahil sa pinasimpleng sistema ng buwis para sa mga pribadong may-ari ng lupa, mas mababa ang aktwal na gastos sa buwis sa Croatia kaysa sa Austria o Germany.

Isa sa mga kliyente ko ang bumili ng apartment sa Split sa halagang €210,000 at kumita ng humigit-kumulang 8.5% kada taon dahil sa mga panandaliang pagrenta sa Airbnb. Isa pang mamumuhunan ang pumili ng bahay sa Rovinj sa halagang €420,000. Ang unang kita sa pagrenta ay 4% lamang, ngunit pagkatapos ng tatlong taon, ang halaga ng ari-arian ay tumaas ng 28%, na nagresulta sa mas mataas na kabuuang kita sa muling pagbebenta.

Mga tip mula sa akin:

• mahalaga sa iyo ang katatagan at kaunting panganib piliin ang Zagreb o Rijeka—may mga paupahang lugar na maaaring paupahan sa buong taon.
• Kung umaasa ka sa pagtaas ng presyo ng mga turista, isaalang-alang ang Split, Zadar, o Istra.
• Kung naghahanap ka ng paraan para mamuhunan sa prestihiyo at pambihira, ang Dubrovnik at mga isla tulad ng Hvar o Brač ay magagandang pagpipilian.
• Palaging suriin hindi lamang ang kasalukuyang ani, kundi pati na rin ang mga plano sa pagpapaunlad ng lugar: ang mga bagong kalsada, paliparan, o marina ay agad na nagpapataas ng halaga ng pabahay.

Isa sa mga pangunahing bentahe ng real estate sa Croatia ay ang mataas na kalidad ng imprastraktura nito, lalo na sa mga sentro ng turista at sa kabisera.

• Madaling ma-access ang transportasyon. Ang Zagreb ay konektado sa Europa sa pamamagitan ng mga direktang paglipad, at ang Split, Zadar, at Dubrovnik ay may mga internasyonal na paliparan, na tinitiyak ang patuloy na daloy ng mga turista. Ang magagandang haywey ay nag-uugnay sa baybayin at sa loob ng bansa.
• Imprastrakturang pangkomersyo at panlipunan. Mabilis na umuunlad ang mga sentrong pamimili, restawran, klinikang medikal, at mga internasyonal na paaralan sa mga bayan sa baybayin, na ginagawa silang kaakit-akit hindi lamang sa mga turista kundi pati na rin sa mga dayuhan.
• Ekolohiya. Kilala ang Croatia sa malinis na dagat, mga luntiang espasyo, at mga protektadong pambansang parke. Totoo ito lalo na sa Istria at sa mga isla, kung saan ang ecotourism ay nagpataas ng mga presyo. Sa Zagreb, sa kabilang banda, ang ekolohiya ay mababa, ngunit nababalanse ito ng aktibidad sa negosyo at matatag na demand para sa pabahay.

Sa 2024–2025, ang pinakamalaking interes ng mga mamumuhunan ay nakatuon sa Split, Dubrovnik, at Istria, kung saan ang turismo ay pinakamabilis na lumalago. Kasabay nito, binanggit ng mga eksperto ang potensyal sa Zadar at Šibenik — ang mga presyo ay kasalukuyang mas mababa doon, ngunit ang pag-unlad ng mga paliparan at daungan ay ginagawang lalong nangangako ang merkado.

Ipinapakita ng mga pagtataya na sa susunod na 2-3 taon, ang pinakamahalagang pagtaas ng presyo ay inaasahan sa Istria at sa mga isla, kung saan ang demand para sa premium na pabahay ay palaging lumalampas sa suplay.

Ang pagpili sa pagitan ng mga bagong-tayong ari-arian at mga dati nang ari-arian sa Croatia ay isa sa mga pangunahing tanong ng mga mamimili. Sa mga nakaraang taon, parami nang parami ang mga modernong complex na itinayo sa baybayin, ngunit ang merkado ng muling pagbebenta pa rin ang bumubuo sa karamihan ng mga transaksyon. Ang pinakamainam na pagpili ay nakasalalay sa mga layunin ng mamumuhunan: mabilis na kita sa pag-upa o pangmatagalang pagtaas ng halaga.

• Mga modernong layout, mga materyales na matipid sa enerhiya, at mga bagong pamantayan sa pabahay (klase na A+/A).
• Mas mababang gastos sa utility dahil sa insulasyon at mga modernong sistema ng pag-init/pagpapalamig.
• Posibilidad ng pagbabalik ng VAT (25%) kapag bumibili mula sa developer para sa mga legal na entity.
• Pagtaas ng presyo pagkatapos makumpleto: pagtaas ng presyo ng mga apartment sa tabi ng dagat ng 10–20% sa unang 2–3 taon.

Halimbawa: Isang kliyente mula sa Germany ang bumili ng apartment sa isang bagong gusali malapit sa Pula sa halagang €240,000. Pagkalipas lamang ng dalawang taon, ang presyo ay tumaas sa €290,000 dahil sa demand ng turista at pag-unlad ng imprastraktura.

• Maaari mo itong paupahan kaagad, lalo na kung ang ari-arian ay matatagpuan sa isang sentro ng turista (Split, Dubrovnik).
• Karamihan sa mga ari-arian ay mayroon nang maayos na imprastraktura – mga paaralan, tindahan, at transportasyon.
• Malawak na seleksyon ng mga lumang bahay at apartment na bato sa mga sentro ng lungsod o sa mga isla.
• Disbentaha: posibleng mga gastos sa pagkukumpuni (pagpapalit ng bintana, pagkakabukod, pagsasaayos ng loob).

Halimbawa: Isang pamilyang Austrian ang bumili ng bahay noong dekada 1970 sa Rovinj sa halagang €380,000. Dahil sa magandang lokasyon nito, agad nila itong pinaupahan sa mga turista at kumikita ng humigit-kumulang 7% kada taon, sa kabila ng pangangailangan para sa ilang renobasyon.

Sa Croatia, mas mababa ang bahagi ng mga bagong konstruksyon kaysa sa Vienna o Salzburg, ngunit lumalaki ang interes sa mga ito, lalo na mula sa mga dayuhang mamumuhunan. Ang mga modernong residential complex sa baybayin at mga bagong bahay sa Zagreb ang may pinakamalaking demand. Ang mga proyektong ito ay nag-aalok ng pinahusay na layout, mga materyales na matipid sa enerhiya, at maginhawang imprastraktura, na ginagawa silang mas mapagkumpitensya kumpara sa mga umiiral na ari-arian.

Nahuhuli pa rin ang Croatia sa Austria sa ilang mga tagapagpahiwatig, ngunit unti-unti na nilang natatabunan ang agwat na ito.

• Kahusayan sa enerhiya. Ang mga bagong proyekto sa Croatia ay itinayo ayon sa mga pamantayan ng kahusayan sa enerhiya na A+/A, na makabuluhang binabawasan ang mga gastos sa utility. Sa Austria, ang mga pamantayan ay mas mataas at nakasaad sa batas.
• Bilis ng konstruksyon. Sa Croatia, ang karaniwang oras ng pagtatayo ng isang residential complex ay 18–36 na buwan, habang sa Austria ay mas mabilis ang bilis, lalo na sa mas malalaking lungsod.
• Mga pamantayan ng ESG. Sa Croatia, nagsisimula pa lamang itong ipatupad, pangunahin na sa baybayin, ngunit sa Austria, mandatory na ang mga ito para sa lahat ng proyekto.
• Presyo kada metro kuwadrado. Sa baybayin ng Croatia, ang mga bagong gusali ay nagkakahalaga ng €2,200–4,500, habang sa Zagreb ay mula €2,000–2,800 ang mga ito. Kung ikukumpara, ang mga presyo sa Austria ay mas mataas: €5,000–9,000 kada metro kuwadrado.
• Bahagi ng bagong konstruksyon. Sa Croatia, humigit-kumulang 25% ng mga transaksyon ay para sa mga bagong proyekto, habang sa Austria ang bahaging ito ay umaabot sa 30%, sa kabila ng pangkalahatang pananatiling pangalawa ang merkado.

Konklusyon: Nag-aalok ang Croatia ng mas abot-kayang presyo at lumalaking merkado para sa mga bagong gusali, habang ang Austria ang panalo pagdating sa mga pamantayan at katatagan.

Sa mga nakaraang taon, ang mga mamumuhunan sa Croatia ay lalong lumalayo sa tradisyonal na modelong "bumili ng apartment sa tabing-dagat at paupahan ito sa tag-araw". Gumagamit sila ng pinagsamang mga estratehiya upang mapataas ang kita at mabawasan ang mga panganib.

• Ilang apartment sa halip na isang villa. Bumibili ang mga mamumuhunan ng dalawa o tatlong apartment sa Split o Zadar sa halip na isang mamahaling villa sa Dubrovnik. Nagbibigay ang pamamaraang ito ng kakayahang umangkop: kung ang isang ari-arian ay hindi ginagamit, ang iba ay patuloy na kumikita.
• Mga aparthotel at condo. Ang may-ari ay tumatanggap ng bahagi ng kita, at ang kumpanya ng hotel ang namamahala dito. Ang solusyon na ito ay lalong maginhawa para sa mga expat na naninirahan sa ibang bansa.
• Mga lumang bahay na bato na sumasailalim sa pagsasaayos. Sa Istria at sa mga isla, ang mga tradisyonal na bahay ay binibili, ipinapanumbalik, at pinapaupahan sa mga mararangyang turista. Ang kita pagkatapos ng pagsasaayos ay maaaring umabot sa 8-10%.
• Mga pamumuhunang magkakasama. Nagsanib-puwersa ang mga grupo ng mga mamumuhunan upang bumili ng mga mamahaling ari-arian, tulad ng mga villa sa Dubrovnik o mga apartment complex sa baybayin.

Ang pamamaraang ito ay nagbibigay-daan sa atin upang maiwasan ang pagdepende sa iisang format lamang at mas mahusay na maipamahagi ang mga panganib.

Kaakit-akit ang merkado ng real estate sa Croatia, ngunit mayroon itong sariling natatanging katangian na mahalagang isaalang-alang. Ang pangunahin ay ang pana-panahon. Bagama't ang mga rate ng occupancy para sa mga apartment sa baybayin ay umaabot sa halos 100% sa tag-araw, ang demand ay biglang bumababa sa taglamig, na direktang nakakaapekto sa mga ani. Mas matatag ang sitwasyon sa Zagreb, ngunit mas mababa ang mga ani sa pag-upa doon.

Isa pang salik ay ang burukrasya. Hindi lahat ng lupa ay maaaring ma-access ng mga dayuhan, lalo na ang lupang pang-agrikultura, kaya mahalagang maingat na suriin ang mga dokumento ng rehistro ng lupa bago bumili upang maiwasan ang mga problema sa hinaharap.

Ang kalidad ng konstruksyon ay maaari ring maging isang patibong. Ang mga bagong gusali ay minsan ay nakakaranas ng hindi sapat na thermal o sound insulation, habang ang mga kasalukuyang bahay ay kadalasang nahaharap sa mga luma at sira na kagamitan at pangangailangang magkumpuni.

Dapat ding isaalang-alang ang mga gastos sa kuryente at tubig. Sa mga lumang bahay na may central heating, ang mga bayarin sa taglamig ay maaaring maging lubhang mataas at makabuluhang nakakabawas sa netong kita sa pag-upa.

Pinagsasama ng Croatia ang banayad na klima, dagat, at kaligtasan, na ginagawang kaakit-akit ang real estate dito hindi lamang bilang isang pamumuhunan kundi pati na rin bilang isang lugar na matitirhan.

• Gastos ng pamumuhay. Mas mababa kaysa sa Austria: ang upa para sa isang apartment sa Zagreb ay €600–900, habang ang upa para sa isang apartment sa tabi ng dagat ay €800–1,200. Mas mura rin ang mga bilihin sa grocery at transportasyon.
• Pangangalagang pangkalusugan. Mga serbisyong naa-access ng gobyerno at isang mahusay na maunlad na pribadong sektor; ang pagbisita sa klinika ay nagsisimula sa €30.
• Edukasyon. Kinikilala ng EU ang mga unibersidad ng Zagreb at Split, at may mga internasyonal na paaralan.
• Transportasyon. Mga paliparan sa Zagreb, Split, Dubrovnik, at Zadar; isang mahusay na binuong network ng mga highway at ferry.
• Kaligtasan. Isa sa pinakamataas sa Europa, lalo na sa maliliit na bayan at sa mga isla.

Dahil dito, ang Croatia ay isang ligtas na kanlungan para sa mga retirado, pamilya, at mga dayuhang naghahangad ng kombinasyon ng kalidad ng buhay sa Europa at abot-kayang presyo.

Maraming kliyente ang tumitingin sa Croatia bilang isang ligtas na kanlungan para sa kapital. Hindi lamang ito isang bansang may magagandang tanawin at kanais-nais na klima, kundi isa ring plataporma para sa pagpapanatili at pagpapalago ng mga pamumuhunan. Hindi tulad ng Austria o Germany, kung saan ang merkado ay mabagal at matatag na gumagalaw, pinagsasama ng Croatia ang seguridad sa Europa na may mas mataas na kita, bagama't napapailalim sa mga pana-panahong pagbabago-bago.

ang mga retiradong pumipili sa Croatia para sa pagbili ng pangalawang bahay o permanenteng tirahan. Ang banayad na klima, abot-kayang presyo ng pabahay, at relaks na takbo ng buhay ay mga mahahalagang salik para sa kanila. Kasabay nito, ang pagkakaroon ng magagandang sentrong medikal at ang kalapitan sa ibang mga bansa sa EU ay nagsisiguro ng pakiramdam ng kaginhawahan at kaligtasan.

mga digital nomad ang Croatia bilang isang pagkakataon upang pagsamahin ang negosyo at paglilibang. Sa pagpapakilala ng isang espesyal na visa para sa mga digital nomad, ang bansa ay naging isang popular na pagpipilian para sa mga propesyonal sa IT at industriya ng malikhaing industriya. Ang pagtatrabaho na may tanawin ng dagat, paninirahan sa mga apartment sa Split o sa mga isla, at pagkakaroon pa rin ng access sa imprastraktura ng EU ay lumilikha ng isang bagong segment ng demand para sa paupahang at pagbili ng pabahay.

ng mga pamilya ang Croatia dahil sa katatagan nito, akses sa edukasyon sa Europa, at ang posibilidad ng integrasyon ng EU. Marami ang bumibili ng mga apartment o bahay sa tabi ng dagat hindi lamang para sa paupahan sa tag-init kundi pati na rin para sa personal na paglalakbay o paglipat sa hinaharap. Ang pagkakaroon ng mga internasyonal na paaralan, unibersidad, at isang ligtas na kapaligiran ay ginagawang maginhawa ang bansa para sa pangmatagalang paninirahan.

Kaya naman, nabubuo ng Croatia ang balanse sa pagitan ng katatagan ng Europa at ng dinamismo ng merkado ng turismo. Dito, maaaring asahan ang mas mataas na kita kaysa sa Austria (5-8% laban sa 2-3%), ngunit dapat maging handa para sa pana-panahon: sa tag-araw, halos walang limitasyon ang demand, habang sa taglamig, ang kita ay nakasalalay sa lokasyon at maingat na pagpili ng mga ari-arian.

Ang mga panahon ng pagbebenta ay depende sa rehiyon at uri ng ari-arian.

• Sa Zagreb at Split, ang mga apartment sa magagandang lokasyon ay nabibili sa loob ng 1-2 buwan.
• Sa Dubrovnik at sa mga isla, ang mga mamahaling villa at lumang bahay ay maaaring maghintay ng 6-12 buwan para sa isang mamimili.

Ang lahat ng transaksyon ay itinatala sa pamamagitan ng Land Register (ZK). Ang isang legal na pagsusuri ng ari-arian ay sapilitan—pinoprotektahan nito ang mamumuhunan mula sa mga hindi kanais-nais na sorpresa.

Ipinapakita ng aking karanasan na ang merkado ng Croatia ay may natatanging katangiang panrehiyon. Sa baybayin at mga isla, mas mataas ang ani, ngunit mas kapansin-pansin ang pana-panahon. Sa Zagreb at mas malalaking lungsod, mas katamtaman ang mga rate, ngunit matatag ang demand sa buong taon. Palagi kong bineberipika ang mga dokumento sa pamamagitan ng Land Registry (ZK), sinusuri ang katayuan ng lupa (lalo na mahalaga para sa lupang pang-agrikultura), at pagkatapos lamang ay inirerekomenda ang transaksyon sa kliyente. Binabawasan ng pamamaraang ito ang mga panganib at ginagarantiyahan ang seguridad.

Naniniwala akong ang kombinasyon ang pinakamainam na estratehiya. Isa sa aking mga kliyente ang bumili ng apartment sa Split para sa mga paupahang pana-panahon at kasabay nito ay bumili ng apartment sa Zagreb bilang isang "ligtas na kanlungan." Bilang resulta, nakakatanggap siya ng mataas na kita sa tag-araw at isang matatag na daloy ng mga nangungupahan sa taglamig. Ang balanseng ito ay lalong mahalaga para sa mga mamumuhunan na nagnanais ng parehong kakayahang kumita at seguridad.

Kung gagawa ako ng portfolio para sa aking sarili, hahatiin ko ito tulad ng sumusunod: Ilalaan ko ang ilan sa mga ari-ariang nasa baybayin na may mataas na demand ng turista, at ipuhunan ang natitira sa urban real estate ng Zagreb. Ang pamamaraang ito ay nagbibigay-daan sa akin na sabay na kumita mula sa pana-panahong turismo at magkaroon ng matatag na pinagkukunan ng kita sa buong taon.

Ang pangunahin kong payo: magsimula ka palagi sa iyong mga layunin. Gusto mo mang kumita nang mabilis sa baybayin, mapanatili ang iyong kapital sa isang maaasahang asset, o makahanap ng tahanan para sa iyong pamilya, ang bawat layunin ay nangangailangan ng iba't ibang estratehiya.

Unahin, ipamahagi ang kapital sa iba't ibang rehiyon ng bansa, siguraduhing magsagawa ng legal na pag-audit sa pamamagitan ng Land Registry, at isaalang-alang ang mga detalye ng merkado: pana-panahon sa baybayin at matatag na demand sa mga lungsod.

Kapag ang Croatia ang pinakamahusay na pagpipilian

• Para sa mga naghahanap ng mas mataas na kita kaysa sa Austria o Germany.
• Kung may daanan patungo sa dagat, mahalaga ang banayad na klima at turismo bilang pangunahing tagapagtaguyod ng kita.
• Angkop para sa mga mamumuhunang handang makipagtulungan sa mga pabago-bagong panahon at isinasaalang-alang ang mga pagbabago-bago sa demand.
• Para sa mga mamimiling nagpapahalaga sa ari-arian ng EU na may transparent na rehistrasyon at kakayahang makakuha ng permit sa paninirahan.

Kailan dapat isaalang-alang ang Austria

• Para sa mga taong pinahahalagahan ang pinakamataas na katatagan at kakayahang mahulaan.
• Kung ang pangunahing layunin ay pangmatagalang pag-iimbak ng kapital nang walang mga pana-panahong panganib.
• Para sa mga mamumuhunan na gustong bawasan ang lahat ng posibleng legal na detalye at pumili ng merkado na may mahabang kasaysayan ng napapanatiling paglago.

ang mga inaasahan ng Croatia hanggang 2030. Ang pagsali sa Schengen Area at sa Eurozone ay nagpalakas ng kumpiyansa sa mga dayuhang mamimili, patuloy na lumalaki ang trapiko ng turista, at nananatiling mataas ang interes sa baybayin mula sa mga Aleman, Austrian, at Scandinavian. Ang isang mahusay na napiling estratehiya ay magbibigay-daan para sa kombinasyon ng kita sa pag-upa at pagtiyak ng pangangalaga ng kapital sa real estate ng EU.

1. Bumuo ng iyong layunin sa pamumuhunan

• Mga panandaliang paupahan sa baybayin (Airbnb, Booking) o pangmatagalang paupahan sa Zagreb.
• Pagtanggap ng kita mula sa upa, pagpapataas ng halaga ng ari-arian, o pagkuha ng permit sa paninirahan.

2. Piliin ang naaangkop na uri ng bagay

• Apartment sa Zagreb o Split.
• Bahay sa tabi ng dagat sa Istria o Dalmatia.
• Villa sa isla (Hvar, Brac, Korcula).
• Mga apartment sa isang tourist complex (format ng condo).

3. Linawin ang iyong badyet at pinakamababang limitasyon sa pagpasok

• Mga apartment sa Zagreb: mula €120,000.
• Mga apartment sa baybayin: mula €150,000–200,000.
• Mga Villa sa Dubrovnik: mula €600,000+.
• Mga karagdagang gastos: 3% buwis sa transaksyon, notaryo at rehistrasyon 1–2%, mga bayarin sa kuryente at tubig.

4. Pumili ng lokasyon

• Baybayin (Dubrovnik, Split, Zadar, Istria) – mataas na pana-panahong kakayahang kumita.
• Zagreb – matatag na demand sa buong taon.
• Mga Isla (Hvar, Brač, Korčula) – premium na segment na may malakas na seasonality.

5. Pagsusuri ng bagay

• Suriin sa Land Register (ZK).
• Yugto: bagong gusali o pangalawang pamilihan.
• Katayuan ng lupa (hindi lahat ng lupang pang-agrikultura ay magagamit ng mga dayuhan).
• Kondisyon ng gusali at kahusayan sa enerhiya (ang mga singil sa pagpapainit ay isang mahalagang salik).

6. Pagbubuo ng isang kasunduan

• Paunang kasunduan (predugovor) na may 10% na deposito.
• Ang pangunahing kontrata ay nasa opisina ng notaryo.
• Pagbabayad: kaagad o sa mga tranche (mga bagong gusali).

7. Pagpaparehistro ng real estate

• Pagpasok sa Rehistro ng Lupa (ZK).
• Pagpasok sa rehistro ng kadastral.
• Pagkuha ng titulo sa ari-arian.

8. Pagsusuri sa pamumuhunan

• Kita sa upa: 5–8% sa baybayin, 3–5% sa Zagreb.
• Mga gastos sa kuryente at tubig: €100–300 kada buwan para sa isang apartment, mas mataas para sa mga bahay.
• Buwis sa upa: 10% mula 2024.

9. Pagpaplano para sa pagrenta o muling pagbebenta

• Ang mga kompanya ng pamamahala sa Dalmatia ay naniningil ng 20-30% para sa mga panandaliang pagrenta.
• Sa Zagreb, mas madaling umupa nang mag-isa (mga pangmatagalang kontrata).
• Muling pagbenta - mas mataas na likididad sa Split, Zadar, Dubrovnik.

10. Diversification ng investment portfolio

• Pagsamahin ang "akomodasyong panturista" (Split, mga isla) at "lungsod" (Zagreb).
• Iba't ibang anyo: mga apartment + bahay sa tabi ng dagat.
• Bawasan ang mga panganib sa pamamagitan ng pagpili ng mga rehiyon na may iba't ibang pana-panahon.

1. Investor na may €150,000

Layunin: makapasok sa merkado na may kaunting pamumuhunan at makabuo ng kita sa pag-upa sa tag-araw.

Mga Pagpipilian: maliliit na apartment sa Zadar, Šibenik o Split.

Kakayahang kumita: 6-7% kada taon para sa mga panandaliang paupahan.

Mga panganib: pana-panahon, pagdepende sa turismo.

Halimbawa: Isang kliyente mula sa Germany ang bumili ng isang studio apartment sa Zadar sa halagang €145,000. Ang pagpapaupa nito sa pamamagitan ng Booking noong tag-araw ay nagbibigay ng 7% taunang interes, at sa off-season, ang apartment ay pinapaupahan sa mga estudyante, na nagbibigay ng katatagan.

2. Pamilyang may €600,000–1 milyon

Layunin: bumili ng bahay sa tabi ng dagat para sa personal na libangan at kita sa pagrenta.

Mga Pagpipilian: mga villa sa Istria (Rovinj, Pula), mga bahay sa mga isla ng Hvar o Brač, mga premium na apartment sa Dubrovnik.

Kakayahang kumita: 5–6% bawat taon + paglago sa halaga.

Mga panganib: mataas na gastos sa pagpapanatili at mga buwis sa pag-upa.

Halimbawa: Isang pamilya mula sa Austria ang bumili ng isang villa sa Rovinj sa halagang €720,000. Sa tag-araw, ito ay inuupahan sa mga turista sa halagang €400 bawat gabi, at sa taglamig, ang bahay ay ginagamit bilang personal na tirahan. Ang kabuuang kita ay humigit-kumulang 5% bawat taon.

3. Komersyal na real estate

Layunin: matatag na kita sa pag-upa at paglago ng halaga.

Mga Pagpipilian: mga tindahan at restawran sa mga lugar na panturista ng Split at Dubrovnik, mga opisina at aparthotel sa Zagreb.

Kakayahang kumita: 7–9% bawat taon.

Mga panganib: pana-panahong trapiko, mataas na kompetisyon.

Halimbawa: Isang kliyente mula sa Netherlands ang bumili ng isang espasyong parang café sa sentro ng Split sa halagang €400,000. Dahil sa dami ng turistang dumarating sa buong taon, ang nangungupahan ay nagbabayad ng matatag na €2,800 bawat buwan, na may taunang interes na 8.4%.

Ang mga pamumuhunan sa real estate sa Croatia ay maaaring iayon sa iba't ibang layunin. Ang mga apartment sa Zadar o Split ay mainam para sa passive income, ang mga villa sa Istria o Dubrovnik ay mainam para sa pamilya at katayuan, at ang mga komersyal na ari-arian sa mga sentro ng lungsod ay mainam para sa negosyo.