Paano at bakit bibili ng ari-arian sa Greece

Sa mga nakaraang taon, ang demand para sa real estate sa Greece ay patuloy na tumataas. Ayon sa Bank of Greece, ang mga presyo ng apartment at bahay ay tataas ng average na 13.8% sa buong bansa at 15.9% sa Athens sa 2024. Ang paglago na ito ay nagpapatuloy sa loob ng maraming taon. Ipinapakita ng mga datos na ang merkado ay masigla, at ang pamumuhunan sa bansa ay kumikita para sa mga kadahilanang iba pa sa turismo.

Ang layunin ng artikulong ito ay upang maunawaan kung bakit magandang ideya ang pagbili ng ari-arian sa Greece ngayon. Tatalakayin natin ang lahat ng mga opsyon: para sa paglipat, pagrenta, o pagkuha ng permit sa paninirahan.

Bakit ngayon?

✓ Pagbawi ng ekonomiya . Pagkatapos ng mahabang krisis, ang Greece ay tumataas: ang ekonomiya ay lumago ng 2.4% noong 2023, at ang paglago sa 2025 ay inaasahang mas mataas kaysa sa Europa sa kabuuan. Ang kawalan ng trabaho ay bumababa, at ang mga kondisyon para sa mga mamumuhunan ay bumubuti.

✓ Gintong Visa . Ang programang Golden Visa ng Greece ay nananatiling napaka-flexible. Sa pamamagitan ng pamumuhunan ng hindi bababa sa €250,000, maaari kang makakuha ng permit sa paninirahan nang hindi kinakailangang manirahan nang permanente sa bansa. Bagama't maaaring mas mataas ang halaga sa ilang lugar, mas kaakit-akit pa rin ang mga kundisyon kaysa sa Portugal, Spain, at, lalo na, Austria.

✓ Mga pandaigdigang uso . Parami nang parami ang bumibili ng ari-arian sa mainit, tahimik na mga lugar na may mabuting pangangalagang pangkalusugan at mataas na antas ng pamumuhay. Pagkatapos ng pandemya, ang pagnanais na magkaroon ng pangalawang tahanan o makatakas sa malalaking lungsod ay naging dahilan upang mas patok ito.

Sa artikulong ito, ating tatalakayin kung bakit napakapopular ng real estate sa Greece ngayon. Hindi lamang ito isang "bahay sa tabi ng dagat," kundi isang kapaki-pakinabang at maaasahang pamumuhunan: malinaw ang lahat, nasa panig mo ang batas, at maaari kang magsimula sa maliit na halaga. Ipapaliwanag ko ang mga benepisyo ng isang Golden Visa, kung paano makahanap ng ari-arian na aangat ang presyo, kung aling mga lugar ang nag-aalok ng magagandang deal, at kung ano ang hahanapin kapag bumibili upang matiyak ang ligtas at siguradong pagbili.

Matagal na akong nagtatrabaho sa larangang ito, tinutulungan ang mga kliyente na bumili ng mga apartment sa Greece, Austria, Cyprus, at iba pang mga bansa sa EU. Pinagsasama ng aking karanasan ang kaalaman sa batas, internasyonal na pamumuhunan, at konstruksyon. Sa paglipas ng panahon, nakabuo ako ng sarili kong pamamaraan: Sistematikong nilulutas ko ang mga problema, binibigyang-pansin ang mga detalye, at nauunawaan ang mga pangangailangan ng mga mamumuhunan. Kabilang dito ang kita, seguridad sa pananalapi, paglipat, at isang bagong pamumuhay. Umaasa ako na ang aking kaalaman ay makakatulong sa iyo na lapitan ang pagbili ng bahay sa Greece nang may pag-iisip, nang may malinaw na plano at pag-unawa sa lahat ng mahahalagang detalye.

Bakit hindi sa Austria?

Ang Austria ay isang maunlad at kaakit-akit na bansa, ngunit mas mahirap ang pamumuhunan doon. Mas mataas ang minimum na kinakailangan sa paninirahan, mas mahigpit ang mga kinakailangan, at kadalasang mataas ang mga presyo sa merkado. Sa kabilang banda, ang Greece ay nag-aalok ng mas abot-kayang mga kondisyon:

• Mas maliit na panimulang halaga (€250,000 kumpara sa €500,000+ sa Austria),
• Mas simpleng mga patakaran para sa paggalaw,
• Mas mataas na kita sa pagrenta sa mga resort (hanggang 6–8% bawat taon),
• Malaki ang posibilidad ng pagtaas ng presyo dahil sa mga bagong kalsada at pagtaas ng turismo.

Kasabay nito, ang Austria ay mayroon ding mga pakinabang nito: ang merkado ay mas matatag, ang mga legal na proseso ay mas mahusay na kinokontrol, at ang real estate ay tradisyonal na mas mahal at mas mataas ang kalidad. Ito ay umaakit sa mga mamumuhunan na naghahanap ng pangmatagalang seguridad. Para sa mga konserbatibong mamumuhunan, makatuwirang isaalang-alang ang pamumuhunan sa merkado ng real estate , na may pagtuon sa proteksyon ng kapital kaysa sa pinakamataas na kita.

Ang interes sa Greece ay lumago nang malaki nitong mga nakaraang taon, habang ang mga katanungan tungkol sa Austria ay nananatiling mataas—ito ay nananatiling isang ligtas na kanlungan para sa kapital. Ang aking pamamaraan: Sistematikong nilalapitan ang mga problema, binibigyang-pansin ang mga detalye, at nauunawaan ang mga pangangailangan ng mga mamumuhunan. Kabilang dito ang kita, seguridad sa pananalapi, paglipat, at isang bagong pamumuhay. Umaasa ako na ang aking kaalaman ay makakatulong sa iyo na lapitan ang pagbili ng bahay sa Greece nang may pag-iisip, na may malinaw na plano at pag-unawa sa lahat ng mahahalagang detalye.

Sa kasalukuyan, ang Greece ay higit pa sa isang destinasyon ng turista na may mahabang kasaysayan. Ito ay isang lumalagong merkado na naging pangunahing destinasyon ng pamumuhunan sa loob ng ilang taon na ngayon. Nag-aalok ito ng magagandang kita, ang mga batas ay palakaibigan sa mga mamumuhunan, at ang pagsisimula ay medyo madali.

Noong nagsimula akong magtrabaho sa real estate sa Greece, itinuturing lamang ito ng lahat bilang isang "bahay sa tabi ng dagat"—isang lugar para magbakasyon, hindi isang lugar para kumita ng pera. Iba na ang sitwasyon ngayon. Parami nang parami ang mga kliyenteng nakakakita na ng mga sadyang iniiwan ang mga pamilihan ng Portuges, Cypriot, o Espanya at pinipili ang Greece. Malinaw ang kanilang mga pangangailangan: isang matatag na kita sa hinaharap, ang pagkakataong lumipat, at ang kumpiyansa ng isang ligtas na transaksyon.

Ang Greece ay isa sa mga pinakamahusay na bansa sa EU para sa panandaliang kita sa pag-upa (hanggang 7.5–8.3% bawat taon). Ito ay lalong kumikita sa mga sikat na destinasyon ng turista tulad ng Athens, Thessaloniki, Rhodes, at Crete.

Ayon sa ranggo ng Doing Business ng World Bank, ang Greece ngayon ay kabilang sa nangungunang 30 bansa kung saan pinakamadaling magparehistro ng real estate. Ito ay kitang-kita sa pagsasagawa: ang mga transaksyon ay maayos na nagpapatuloy, lalo na kapag ang realtor, notaryo, at abogado ay nagtutulungan.

Ayon sa Numbeo, ang mga suhol ay mas hindi karaniwan kapag nagpaparehistro ng real estate sa Greece kaysa sa Turkey o Cyprus. Sa nakalipas na limang taon, ang proseso ay naging mas mabilis, mas maaasahan, at mas transparent.

Parami nang parami ang mga namumuhunang lumalapit sa akin na sumubok nang bumili sa ibang bansa. Nakaranas sila ng mga problema: mababang halaga ng pag-upa, pagbabago ng mga batas, o sadyang sawa na sa sobrang mahal na merkado. Kaya ngayon, pinipili na nila ang Greece.

Halimbawa, isang mag-asawa mula sa Copenhagen ang unang naghanap ng pabahay sa Valencia ngunit bumili ng dalawang apartment sa Athens. Bakit? Mas kumikita doon: nababaluktot na mga regulasyon, mas mababang buwis, mauunawaang pagtaas ng presyo, at may puwang pa para sa pagpapabuti.

Isa pang halimbawa: isang kliyente mula sa Israel ang nagbenta ng isang apartment sa Limassol, Cyprus, at ipinuhunan ang pera sa Athens. Bumili siya ng isang lumang gusali at inayos ito para sa pagrenta. Aniya, "Sa Cyprus, ang merkado ay hindi umuunlad, ngunit dito, ang buhay ay puspusan: nagtatayo sila, dumarating ang mga turista—nakikita ko ang pag-unlad.".

Hindi ko sinasabing mainam ang Greece para sa lahat. Pero kung naghahanap ka ng perpektong kombinasyon: bakasyon sa tabing-dagat + kita + paninirahan, ngayon na ang perpektong panahon. Lalo na kung kikilos ka nang may pag-iisip, hindi nagmamadali, at may malinaw na estratehiya.

Madalas akong tinatanong, "Ligtas na bang bumili ng ari-arian sa Greece ngayon?" Palagi kong ipinapaliwanag kung ano ang dating kalagayan nito. Tutal, para maunawaan kung saan patungo ang merkado, kailangan mong malaman kung saan ito nanggaling. 

Pagkatapos ng krisis noong 2008, bumagsak nang kalahati ang presyo ng pabahay sa ilang lugar. Natigil ang mga proyekto sa konstruksyon, tumangging mag-isyu ng mga pautang ang mga bangko, at ibinenta ng mga tao ang kanilang mga apartment sa Greece sa halos walang kapalit para mabayaran ang kanilang mga utang.

Nakita ko na mismo ito, sa pakikipag-usap ko sa mga lokal na abogado at may-ari ng apartment: ang mga bahay na dating nagkakahalaga ng €180,000 ay ibinebenta na lamang sa halagang €90,000-€100,000. Ang mga bumibili noon, lalo na ang mga mahinahon at maingat na dayuhan, ay nasa isang napakabentang posisyon na ngayon.

Simula noong 2018, unti-unting bumuti ang mga bagay-bagay. Lumakas ang ekonomiya ng Greece, bumalik ang mga turista, at inilunsad ang programang Golden Visa. At ang merkado ng real estate ay nagsimulang muling sumigla at lumago.

Mga estadistika sa pagbaba/pagtaas ng presyo sa Greece simula noong 2001
(pinagmulan https://makroskop.eu/01-2021/der-fall-griechenland/ )

Ayon sa Bank of Greece, ang merkado ng real estate ay patuloy na lumalago mula 2018 hanggang 2025, na may average na 5-8% taun-taon. Sa 2024 lamang, ang paglago ay +6.6%. Ang mga presyo ng apartment ay tumaas nang malaki sa Athens at Thessaloniki, pati na rin sa mga sikat na isla tulad ng Crete, Rhodes, Paros, at Santorini. Ngunit higit sa lahat, hindi tulad ng mga lumaking merkado, ang pagtaas na ito ay natural. Hindi ito nakasalalay sa artipisyal na hype, kundi sa pagbangon ng ekonomiya, pagtaas ng demand sa pag-upa, at interes ng mga mamumuhunan.

Paglago ng presyo ng ari-arian sa Greece mula 2022 hanggang 2025
(pinagmulan https://de.tradingeconomics.com/greece/housing-index )

Sa pagsasagawa, madalas akong nagtatrabaho sa apat na pangunahing rehiyon. Bawat isa ay may kanya-kanyang patakaran sa pamumuhunan, bilis ng merkado, at madla ng mamimili.

Atenas - Aktibidad sa negosyo at pagrenta sa buong taon

Ang Athens ang pinakamatatag at pinakamaunawaing pamilihan. Ipinagmamalaki nito ang mahusay na pamumuhay sa lungsod, edukasyon, pangangalagang pangkalusugan, transportasyon, at pagrenta ng pabahay. Ang kabisera ang pinakamadaling lugar sa Greece para bumili ng apartment na agad na magsisimulang kumita.

• sa mga lugar ng Pangrati, Koukaki, Neos Kosmos, Kypseli - magagandang apartment sa mga natapos na gusali mula 130-180 libong €;
• sa tabi ng dagat (Glyfada, Voula, Alimos) - mas mahal, mula €250,000, ngunit makakahanap ka ng marangyang pabahay dito.

Marami sa aking mga kliyente ay nagsisimula sa Athens dahil ito ay isang "ligtas na unang hakbang": matatag na mga nangungupahan, madaling proseso ng pagbili, at mga transparent na legal na transaksyon.

Ang Thessaloniki ay isang lumalagong merkado na may lokal na demand

Ang Thessaloniki ang pangalawa sa pinakamahalagang lungsod pagkatapos ng Athens. Parami nang parami ang mga mamimiling pumupunta rito. Isang mahalagang katangian: Ang mga Griyego mismo ay mas malamang na bumili (para sa ikabubuhay o sa utang), kaya hindi gaanong nagbabago ang merkado.

• Ang lungsod ay umuunlad: parami nang parami ang mga linya ng tram at metro na lumilitaw, at ang sentro ay patuloy na naibabalik.
• Maaaring palitan ng opsyong ito ang Athens kung naghahanap ka ng mas murang pabahay sa Greece, pati na rin ng mga ari-arian na may potensyal na tumaas ang presyo.
• Mga Presyo: Ang isang apartment na may isang silid-tulugan na may sukat na 45–50 m² na may mga kosmetikong renobasyon ay mabibili sa halagang €95,000–€110,000. Ang mga bago at mas malalaking apartment (80–90 m²) sa mga lugar tulad ng Kalamaria o malapit sa daungan ay nagsisimula sa €190,000–€230,000.

Mayroon akong totoong kaso: isang pamilya mula sa Vienna ang bumili ng dalawang palapag na apartment na may terasa sa sentro ng Thessaloniki sa halagang €178,000. Sinuri namin ang lahat ng mga dokumento, kinumpleto ang pagbili nang malayuan (gamit ang isang power of attorney), at agad nilang natanggap ang kanilang Golden Visa. Ngayon ay inuupahan na nila ang apartment araw-araw, pangunahin na sa mga estudyante ng Erasmus at mga estudyante ng medisina. Ang apartment ay nagbibigay sa kanila ng humigit-kumulang 6% taunang kita, in demand (ito ay liquid), at halos palaging inuupahan.

Mga Isla – Mga Emosyon, Turismo, at Pana-panahong Pagkakakitaan

Magkakaiba ang takbo ng buhay sa mga lungsod tulad ng Crete, Rhodes, Corfu, at Paros, kaya magkakaiba rin ang mga uri ng pamumuhunan na ginagawa nila. Bumibili ang mga tao ng mga ari-arian para sa bakasyon, pana-panahong pagrenta, at paglipat ng tirahan.

• Ang mga bahay sa Crete ay lalong popular sa mga Pranses at Aleman, na kadalasang naghahanap ng mga villa sa tabi ng dagat.
• Paros: Ang islang ito ay lalong tinatawag na "Greece, tulad ng Balearic, ngunit mas mura.".
• Ang mga tao mula sa Scandinavia at Israel ay patuloy na bumibili ng ari-arian sa Rhodes.
• Mga Presyo: Ang mga apartment na malayo sa dagat ay matatagpuan mula 100,000 hanggang 130,000 euro. Mas malapit sa baybayin: Ang isang bahay na may lupa ay nagkakahalaga mula 250,000 euro.

Ipinakita sa akin ng aking karanasan sa mga isla na mahalagang maunawaan ang tatlong bagay: ang panahon, kung gaano kadali ang pagpunta roon, at kung ano ang binibili ng mga lokal. Kung pipiliin mo ang maling lugar, magkakaroon ka ng mga problema. Ngunit kung pipiliin mo nang maayos, mas mataas ang iyong kita kaysa sa Athens.

Ang mainland ay isang alternatibo sa mga isla na may daanan papunta sa dagat

Ang Peloponnese, Halkidiki, at Volos ay mga destinasyong pampamilya. Mas kaunti ang mga turista rito, ngunit maganda ang antas ng pamumuhay, at ang mga Griyego mismo ay parami nang parami ang nagbabakasyon doon.

• Ang mga mamimili mula sa Serbia, Bulgaria, at Romania ay aktibo sa Halkidiki. Pangunahin silang interesado sa mga villa at aparthotel.
• Maraming makasaysayang bahay ang Peloponnese na angkop para sa pagsasaayos – ang mga ito ay kaakit-akit na mga pagkakataon sa pamumuhunan. 

Dito kadalasang bumibili ang mga tao ng mga bahay na matitirhan (permanente o pana-panahon) O para paupahan (mula 3 hanggang 6 na buwan sa isang taon).

Ipinapakita ng aking karanasan na ang demand sa Greece ay nakatuon sa kasalukuyang merkado. Naghahanap ang mga mamimili ng mga apartment at bahay na handa nang lipatan na maaaring mabilis na magamit: paupahan o ililipat. Mayroong pinakamalaking interes sa mga renovated na ari-arian (ng anumang pamantayan), na may kumpletong dokumentasyon at malinaw na kasaysayan. Ang mga ganitong pagbili ay mas ligtas at nagbibigay-daan para sa mas mabilis na paglikha ng kita (pagpapaupa o muling pagbebenta).

Dahil hindi static ang merkado, ang iba pang mga format ay nagiging mas popular:

Mga bagong proyekto. Kaunti lang ang mga bagong proyekto sa Greece, pero kaakit-akit. Sa Athens (lalo na sa mga umuunlad na lugar), may mga modernong pabahay na may mga pasilidad at kahusayan sa enerhiya. May mga compact premium complex na matatagpuan malapit sa dagat sa mga prestihiyosong lokasyon, na may mga presyong nagsisimula sa €250,000 para sa 70-80 metro kuwadrado. Kabilang sa mga pangkalahatang bentahe ang mababang gastos sa pagpapatakbo, maaasahang mga utility, warranty, at ang posibilidad na makakuha ng Golden Visa.

Segment ng luho. Sa Greece, ang mga bahay ay ibinebenta sa halagang €500,000 pataas, kadalasan sa mga isla o sa pinakamagagandang suburb ng Athens. Ang mga ari-arian sa Kefalonia, Mykonos, Paros, at Crete ay partikular na popular. Ang mga pangunahing mamimili ay mga mamumuhunan mula sa UAE, US, at Israel, kung saan mahalaga ang privacy, malalawak na tanawin, at mataas na kalidad na mga pagtatapos. Ang mga bahay na ito ay madalas na inaalok nang may pamamahala at serbisyo, na ginagawang madali ang pagmamay-ari ng mga ito mula sa ibang bansa.

Mga Aparthotel. Ang mga apartment complex na pinamamahalaan ng mga susi ay isang mainam na sasakyan para sa pasibong pamumuhunan. Sa mga pamumuhunang nagsisimula sa €300,000, ang mga mamumuhunan ay maaaring kumita ng 6-8% bawat taon, sa pamamagitan ng pagpili sa pagitan ng panandaliang pagrenta, propesyonal na pamamahala, o personal na paggamit.

Mga pinamamahalaang mini-hotel. Ang maliliit na boutique hotel (5-10 kwarto) sa mga sikat na lungsod sa Greece (Rethymno, Rhodes, Chania, Nafplio) ay mga kaakit-akit na pamumuhunan. Kadalasang matatagpuan sa mga makasaysayang gusali, umaakit ang mga ito ng mga tapat na kliyente. Bagama't ang tagumpay ay nangangailangan ng aktibong pamamahala at isang pangnegosyong diskarte, ang mga naturang hotel ay maaaring makabuo ng mataas na kita (8-10% bawat taon) na may wastong pamamahala. Ang panimulang presyo para sa pagbili ay €400,000. Ang pagmamay-ari ng naturang ari-arian ay nag-aalok din ng pagkakataong lumikha at bumuo ng iyong sariling natatanging tatak ng hospitality.

Batay sa karanasan: isang kliyente mula sa Peru ang bumili ng isang aparthotel (6 na studio) sa Paros sa halagang €620,000. Matapos kumuha ng isang lokal na manager at tumulong sa pagpaparehistro ng buwis, ang ari-arian ay patuloy na nakakalikha ng humigit-kumulang €52,000 na taunang kita na may kaunting pakikilahok ng may-ari sa pamamahala ng operasyon.

Talahanayan ayon sa uri ng bagay: limitasyon sa pamumuhunan, mga panganib, kakayahang kumita:

Ang pambansang komposisyon ng mga mamumuhunan ay lubhang nagbago sa nakalipas na 10 taon. Sa kasalukuyan, ang mga pangunahing manlalaro sa merkado ay:

• Tsina: Nangunguna sa bilang ng mga kahilingan para sa Golden Visa.
• Russia, Ukraine, Belarus: Aktibo silang bumibili sa Athens at sa mga isla, kadalasang naghahanap ng mga apartment bilang "backup option" kung sakaling magkaroon ng mga hindi inaasahang pangyayari.
• Europa (Pranses, Aleman, Austrian): Parami nang parami ang mga taong pumipili sa Greece kaysa sa sobrang init (mahal at mapagkumpitensyang) merkado ng ari-arian sa Espanya.
• Pangunahing namumuhunan ang UAE at Saudi Arabia sa mga hotel, mararangyang real estate, at mga bagong gusali.

Sa aking karanasan, ilang kliyente na umalis sa mga pamilihan ng Limassol (Cyprus) at Marbella (Spain) ay bumili ng mga bahay sa Greece. Ang kanilang desisyon ay batay sa mas kaakit-akit na mga prospect at hindi gaanong mahigpit na mga regulasyon doon.

Ito ay isang mahalaga at kadalasang minamaliit na kalamangan. Sa maraming "maaraw" na pamilihan (Cyprus, Montenegro), ang mga presyo ay pangunahing pinapatakbo ng dayuhang pamumuhunan. Gayunpaman, ang Greece ay may matibay na pundasyon—ang sarili nitong matatag na demand. Ang mga residente ng Athens, Thessaloniki, at iba pang mga lungsod ay aktibong bumibili ng mga bahay.

Dahil dito, kahit na sa panahon ng pansamantalang pag-agos ng mga dayuhan (dahil sa geopolitics o mga pagsasaayos sa mga programang tulad ng Golden Visa), ang merkado ng Greece ay hindi nakakaranas ng matinding pagbaba ng presyo. Ang lokal na demand ay nagsisilbing maaasahang lambat ng kaligtasan.

• Mga batang pamilya : kumuha ng mortgage (ang kasalukuyang rate ay 3.7-4.2%) upang makabili ng sarili nilang apartment. Madalas silang pumipili ng residential o bagong mga kapitbahayan.
• Mga Griyego mula sa ibang bansa (USA, Australia, Germany): bumalik sa kanilang tinubuang-bayan o bumili ng real estate "pabalik sa kanilang mga ugat", na tumutulong sa mga kamag-anak.
• Gitnang uri (mga doktor, abogado, IT): unti-unting nag-iipon para sa pabahay – lumalaki ang demand para sa maliliit na apartment (1-2 kwarto) na nagkakahalaga ng hanggang €150-200,000.
• Ang mga estudyante at ang kanilang mga magulang ay kadalasang bumibili ng maliliit na apartment sa Athens at Thessaloniki sa halip na umupa habang nag-aaral (4-5 taon). Mas abot-kaya ito kaysa sa pag-upa.

Ayon sa Bangko ng Gresya (2024):

• Karamihan sa mga pagbili (humigit-kumulang 68%) ay ginawa ng mga lokal na mamimili. Nananatiling totoo ito sa kabila ng lumalaking interes ng mga dayuhan sa Greece.
• Sa Thessaloniki at Peloponnese, mas marami pang lokal na mamimili – hanggang 75%.

Kapag pumipili ng real estate sa Greece, mahalagang isaalang-alang hindi lamang kung ano ang bibilhin kundi pati na rin kung paano irehistro ang pagmamay-ari. Ang format na ito ay direktang nakakaapekto sa iyong mga buwis, antas ng legal na proteksyon, mga patakaran sa mana, at maging sa iyong kabuuang kakayahang kumita. Sa pagsasagawa, tinutulungan ko ang mga kliyente na mahanap ang pinakamainam na opsyon—ito man ay isang apartment para sa personal na paggamit o isang bahay para sa isang negosyong inuupahan.

Bumibili ka ng real estate sa Greece gamit ang sarili mong pangalan (bilang isang pribadong indibidwal). Ito ang pinakasikat na opsyon para sa unang beses na pagbili.

Angkop kung kailangan mong bumili ng apartment o bahay para sa iyong sarili o magpaupa, kumuha ng residence permit sa pamamagitan ng Golden Visa, o kumuha ng mortgage mula sa isang bangko sa Greece.

Marami sa aking mga kliyente ang bumibili ng real estate sa Greece sa pamamagitan ng isang dayuhang kumpanya (sa Estonia, Cyprus, o Bulgaria). Madalas itong ginagawa kung mayroon na silang negosyo. Ito ay maginhawa para sa mga propesyonal na mamumuhunan, mga kumpanyang may mga asset sa ibang bansa, at mga may-ari ng mga hotel o maraming ari-arian.

Kaso: Isang kliyente mula sa Vienna ang bumili ng isang hotel sa Crete sa pamamagitan ng isang kumpanyang Estonian. Ang kaayusang ito ay nagbigay-daan sa kanya upang magbayad ng mas mababang buwis sa mga renobasyon, maginhawang makatanggap ng kita, at madaling ilipat ang isang bahagi ng negosyo sa kanyang mga anak sa pamamagitan ng mga shares.

Kaso: Isang kliyente mula sa Vienna ang bumili ng isang hotel sa Crete sa pamamagitan ng isang kumpanyang Estonian. Ang kaayusang ito ay nagbigay-daan sa kanya upang magbayad ng mas mababang buwis sa mga renobasyon, maginhawang makatanggap ng kita, at madaling ilipat ang isang bahagi ng negosyo sa kanyang mga anak sa pamamagitan ng mga shares.

Ang REIC ay isang paraan ng pamumuhunan sa real estate nang hindi kinakailangang pamahalaan ito nang mag-isa. Bibili ka ng share sa isang kumpanya, at ito ang nagmamay-ari at namamahala sa mga gusali. Ang opsyong ito ay angkop para sa mga gustong kumita ngunit ayaw pangasiwaan ang mga ito, habang nais ding mabawasan ang panganib.

Ang pagbili ng ari-arian sa Greece kasama ang isang kapareha, anak, o sa pamamagitan ng isang family trust ay nag-aalok ng higit na kaginhawahan. Ang opsyong ito ay kadalasang pinipili ng mga pamilyang gustong magbahagi ng pagmamay-ari ng ari-arian, pasimplehin ang mana nang maaga, o mamuhunan nang magkasama kasama ang mga anak, magulang, at mga kaibigan. Maaari mong matukoy nang maaga kung sino ang magmamay-ari ng kung anong bahagi at kung paano hahatiin ang kita sa pag-upa—ang lahat ay malinaw at legal na kinokontrol.

Sa Greece, halos walang mga paghihigpit sa mga dayuhan na bumili ng real estate, maliban sa ilang mga lugar sa hangganan at mga instalasyong militar (halimbawa, ilang mga isla sa Dagat Aegean). Gayunpaman:

• Kung ikaw ay mula sa isang bansang nasa labas ng EU at ang ari-arian ay nasa isang protektadong lugar, kakailanganin mo ng espesyal na permit.
• Ang bawat transaksyon ay dumadaan sa isang notaryo, pag-audit ng buwis, at pagpaparehistro—mahalagang gawing pormal ang lahat nang tama kasama ang isang abogado.

Ang payo ko : Bago bumili ng bahay o apartment sa Greece, siguraduhing kumonsulta sa isang abogado at tagapayo sa buwis tungkol sa kung paano irehistro ang ari-arian. Makakaapekto ito sa mga buwis, mga isyu sa mana, at sa presyo ng pagbebenta sa hinaharap. Kung plano mong paupahan ang ari-arian o irehistro ito sa apelyido ng pamilya, isaalang-alang ang pagbili sa pamamagitan ng isang kumpanya o bilang isang shareholder.

Ang pagbili ng ari-arian sa Greece ay kadalasang mas madali kaysa sa inaasahan, lalo na kung may mahusay na abogado at maaasahang ahente. Sa aking karanasan, ang mga transaksyon ay nagiging maayos kapag nasusunod ang lahat ng hakbang at alam ng lahat ang kanilang mga responsibilidad.

Ang pagbili ng real estate sa Greece ay binubuo ng ilang mahahalagang yugto:

1. Ang pagkuha ng AFM (Greek tax identification number) ang unang hakbang. Sa isang abogado, ang prosesong ito ay karaniwang tumatagal ng isang araw.
2. Pagpili ng abogado - poprotektahan niya ang iyong mga interes, susuriin ang ari-arian at ihahanda ang kontrata.
3. Inspeksyon ng ari-arian. Tinitiyak ng isang abogado na walang natitirang mga utang, pasanin, o ilegal na muling pagpapaunlad.
4. Paunang kasunduan at deposito. Pipirmahan ang isang kasunduan at babayaran ang 5-10% ng halaga ng pagbili.
5. Notaryo. Ang pangunahing kontrata ay nilagdaan sa harap ng isang notaryo, na siyang nagrerehistro rin sa paglilipat ng mga karapatan.
6. Kadastre. Pagkatapos ng pagbili, irerehistro ng isang abogado ang ari-arian sa rehistro ng estado.

Kung walang abogado, malamang na hindi matuloy ang transaksyon ninyo. Siya:

• sinusuri kung maayos ang bagay,
• naghahanda ng kontrata,
• mag-isyu ng power of attorney kung bibili ka nang malayuan,
• ay naroroon sa opisina ng notaryo,
• nagrerehistro ng ari-arian sa kadastre.

Ang isang ahente ay tumutulong sa pagpili ng isang ari-arian, pagsasagawa ng mga negosasyon, pangangalap ng mga dokumento ng nagbebenta, at pag-coordinate ng transaksyon. Mahalaga na makipagtulungan sila sa abogado, hindi palitan sila.

Gaya ng ipinapakita ng nakagawian, ang pagtitipid sa abogado kapag bumibili ng ari-arian ay kadalasang nagreresulta sa mga bayarin sa kuryente at tubig o mga dokumentong may problema. Ang pagbabayad para sa tulong legal ay nangangahulugan ng pagbabayad para sa kapanatagan ng loob.

Para makabili ng apartment o bahay sa Greece, kakailanganin mo ang:

• Edad: mula 18 taong gulang.
• Pagmamay-ari ng isang balidong internasyonal na pasaporte.
• Pagkuha ng Greek Tax Identification Number (AFM).
• Pagbubukas ng bank account sa Greece o ibang bansa sa EU.
• Pagbibigay ng patunay ng legal na pinagmulan ng mga pondo.

Kung ikaw ay mula sa isang bansang hindi sakop ng EU at gustong bumili ng ari-arian sa mga "sensitibong" lugar (tulad ng malapit sa hangganan o sa ilang mga isla), maaaring kailanganin mo ng pag-apruba mula sa Ministry of Defense. Sa Athens, Thessaloniki, Crete, at Corfu, hindi kinakailangan ang naturang pahintulot.

Sa mga sikat na isla tulad ng Crete, Paros, Corfu, at Rhodes, may ilang mga nuances:

• Kinakailangang maingat na suriin ang mga hangganan ng balangkas - ang mga lumang dokumento ay kadalasang iginuhit na may mga pagkakamali.
• Ang ilang mga bahay at lote ay matatagpuan sa mga lugar na panturista o protektado kung saan nalalapat ang mga espesyal na regulasyon sa pagtatayo.
• Hiwalay na susuriin ng abogado kung ang lugar ay may daanan, tubig, at kung ang dokumentadong katayuan nito.

Tip: Bago bumili ng bahay sa isla, laging humingi ng architectural plan, building permit, land register extract, at energy performance certificate.

Karamihan sa aking mga kliyente ay kumukumpleto ng mga transaksyon nang hindi personal, gamit ang isang notaryadong power of attorney na inisyu sa Greece o sa kanilang sariling bansa at sertipikado ng isang apostille.

Ang iyong abogado:

• mag-iisyu ng numero ng buwis para sa iyo,
• nagsasagawa ng inspeksyon sa ari-arian,
• pumirma sa kontrata kasama ang iyong pakikilahok o sa pamamagitan ng proxy,
• magbubukas ng bank account,
• ginagawang pormal ang pagpaparehistro ng transaksyon.

Ito ay lalong kapaki-pakinabang kung ikaw ay nasa labas ng bansa o hindi makapaglakbay para pumirma.

Isa sa mga pinakamahalagang yugto. Sinusuri ng abogado:

• pagmamay-ari ng nagbebenta,
• walang natitirang mga utang (para sa mga buwis, mga utility),
• pagsunod ng bagay sa mga pamantayan sa pagpapaunlad ng lungsod,
• kasaysayan ng pagmamay-ari,
• kung mayroong anumang mga pasanin o litigasyon.

Ito ay isang mahalagang yugto ng transaksyon. Tinutukoy ng abogado:

• Ang nagbebenta ba talaga ang may-ari?
• Mayroon bang anumang natitirang utang para sa mga buwis at mga bayarin sa kuryente at tubig?
• sumusunod ba ang ari-arian sa mga regulasyon sa pagpaplano ng lungsod,
• Ano ang kasaysayan ng mga may-ari?
• kung mayroong anumang mga pasanin o mga legal na proseso.

Palagi kong inirerekomenda na magpa-inspeksyon muna bago magdeposito, kahit na mukhang malinis at maayos ang property.

Matapos mapatunayan ng isang notaryo ang transaksyon, ang ari-arian ay ilalagay sa rehistro ng kadastral, at bibigyan ka ng:

• opisyal na sipi ng titulo,
• mga dokumentong kinakailangan para sa pagkuha ng permit sa paninirahan sa ilalim ng programang Golden Visa (kung naaangkop),
• ang karapatang gumawa ng mga kontrata sa utility sa iyong pangalan.

Ang buong proseso mula sa pagpirma ng kontrata hanggang sa ganap na pagpapatupad ay karaniwang tumatagal ng isa hanggang dalawang buwan.

Kapag pumipili ng real estate sa Greece (isang apartment o isang bahay), mahalagang isaalang-alang ang higit pa sa presyo ng ari-arian. Siguraduhing isaalang-alang din ang lahat ng buwis at mga karagdagang gastos. Sa aking karanasan, ang mga mamumuhunan na nakikita ang buong larawan ng gastos nang maaga ay gumagawa ng mga tamang desisyon at maiiwasan ang mga hindi inaasahang singil sa kalaunan.

Sa Greece, lahat ng may-ari ng bahay at may-ari ng lupa ay kinakailangang magbayad ng taunang buwis sa ari-arian (ENFIA). Ang halaga ng buwis ay nakadepende sa kadastral na halaga, lawak, at lokasyon ng ari-arian.

• Pangunahing singil: humigit-kumulang 0.1–0.3% ng tinantyang halaga ng ari-arian bawat taon.
• Sa pagsasagawa, ang may-ari ng isang apartment sa Athens (70 sq.m.) noong 2024 ay nagbabayad ng average na 250-350 euros.
• Lokal na diskwento: sa mga probinsya at sa mga isla, mas mababa ang buwis kaysa sa malalaking lungsod.

Ang bayad na ito ay kinokolekta ng mga lokal na awtoridad (sa inyong distrito o lungsod). Ang halaga ay depende sa lokasyon ng ari-arian at humigit-kumulang 0.2-0.3% ng kadastral na halaga nito.

Hindi lahat ay mahalaga sa presyo ng isang ari-arian. Kapag bumibili ng real estate sa Greece, ang mamimili ay magbabayad ng mga karagdagang bayarin:

• Tungkulin ng estado: 3% ng halaga.
• Bayad sa notaryo: 1-1.5% ng halaga ng transaksyon.
• Mga serbisyo ng abogado/abogado: humigit-kumulang 1%.
• Komisyon ng ahente: 2-3%.

Konklusyon: ang mga kaugnay na gastos na ito ay kadalasang umaabot sa 7-10% ng presyo ng pagbili ng ari-arian.

Isang mahalagang benepisyo ngayon: kapag bumibili ng bagong apartment sa isang bagong gusali, hindi mo na kailangang magbayad ng VAT (24%) hanggang sa katapusan ng 2025. Ito ay isang magandang pagkakataon para makatipid!

Pagkatapos ng 2025: Babalik ang VAT (24%), at ang pabahay sa mga bagong gusali ay magiging mas mahal sa halagang ito.

Sa Austria, kapag bumibili ng real estate, kailangan mong magbayad ng:

• Grunderwerbssteuer - buwis sa pagbili, ay 3.5%;
• Buwis sa kita sa pag-upa (Einkommenssteuer) – maaaring umabot ng hanggang 55% depende sa iyong kita; kasama ang iba pang mga bayarin at singil, na maaaring umabot sa karagdagang 10–12%.

Sa Greece, mas mababa ang mga buwis sa karaniwan, at mayroon ding iba't ibang legal na paraan upang ma-optimize ang mga ito.

Para sa mga naninirahan o gumugugol ng maraming oras sa ibang bansa, nag-aalok ang Greece ng isang "Non-Dom" na sistema ng buwis—magbabayad ka ng flat tax na €100,000 bawat taon sa lahat ng kita mula sa ibang bansa. Nakakatulong ito nang malaki sa pagbabawas ng mga buwis sa mga kita mula sa mga pagrenta o pagbebenta ng real estate.

Mga Uso sa Pagproseso ng Aplikasyon para sa Golden Visa
(pinagmulan https://www.imidaily.com/europe/greece-cuts-golden-visa-backlog-set-for-record-year/ )

Ang Greek Golden Visa ay isa sa mga pinaka-maginhawa at pinakasikat na paraan upang makakuha ng paninirahan sa EU sa pamamagitan ng pagbili ng real estate. Sa nakalipas na ilang taon, nakapaghawak na ako ng dose-dosenang mga transaksyon kung saan ang pagkuha ng Golden Visa ang pangunahing layunin ng mga kliyente—lalo na para sa mga pamilya, negosyante, freelancer, at mamumuhunan na pinahahalagahan ang kalayaan sa paggalaw at ayaw na matali sa iisang bansa.

Ang halaga ng pamumuhunan ay depende sa rehiyon at mula €250,000 hanggang €800,000.

Simula noong 2023, ang minimum na limitasyon ay iba-iba para sa iba't ibang teritoryo ng Greece.

Sa pagsasagawa:

— Marami sa aking mga kliyente ang namuhunan ng €250–270,000 at bumili ng apartment sa Greece na maaaring paupahan nang kapaki-pakinabang.

— sa Athens, lalo na sa sentro, kailangan mo na ng humigit-kumulang €500,000, lalo na kung ito ay isang bahay o isang penthouse.

• Posibleng manirahan sa Greece nang hindi permanente doon.
• Malaya kang makakapaglakbay sa loob ng mga bansang Schengen.
• Maaari kang magbukas ng negosyo, magturo sa mga bata (sa mga paaralan/unibersidad), gumamit ng mga kalsada sa Europa, mga ospital, atbp.
• Posibleng makakuha ng permit sa paninirahan para sa buong pamilya nang sabay-sabay: asawa, mga batang wala pang 21 taong gulang, mga magulang.

• Hindi ka pinapayagan ng visa na ito na magtrabaho para sa isang kumpanyang Griyego, ngunit maaari kang magpatakbo ng sarili mong negosyo o magmay-ari lamang ng real estate.
• Hindi nito ginagarantiyahan ang pagkamamamayan, ngunit maaaring magbigay ng ganitong pagkakataon sa kalaunan sa pamamagitan ng proseso ng naturalisasyon.

Kung ikaw ay naninirahan sa bansa nang higit sa 183 araw sa isang taon, nagbabayad ng buwis, natututo ng wika, at nakikibahagi sa lokal na buhay, maaari kang mag-aplay para sa pagkamamamayan pagkatapos ng pitong taon. Gayunpaman, ito ay isang hiwalay na proseso at hindi awtomatiko.

Sa aking karanasan, para sa mga nagpaplanong bumili ng ari-arian sa Greece at malayang maglakbay, ang programang Golden Visa ay isa sa pinakasimple at pinaka-kapaki-pakinabang na mga opsyon. Sa Austria, ang mga kinakailangan ay mas mahigpit at kasama ang mandatoryong patunay ng pagsasama sa lipunan.

• Ang pagbili ng real estate na hindi nakakatugon sa mga kinakailangan ng Golden Visa (halimbawa, ilang apartment na nagkakahalaga ng €150,000 bawat isa bawat may-ari) ay hindi binibilang.
• Paglilipat ng mga pondo na hindi mula sa personal na account ng mamumuhunan.
• Hindi kumpletong hanay ng mga dokumento – kadalasang nawawala ang mga salin o mga apostille.
• Mga pagkakamali kapag nag-aaplay ng visa para sa buong pamilya, lalo na kung ang mga bata ay higit sa 21 taong gulang.

• Ang bayad sa pagpasok ngayon ay nakadepende na sa rehiyon: sa mga sentral at sikat na lugar ng turista, ang minimum na halaga ay tumaas na sa €500,000.
• Pinalakas ang beripikasyon ng pinagmumulan ng mga pondo, lalo na para sa mga mamamayan ng mga bansang hindi miyembro ng EU.
• Nabawasan ang mga oras ng pagproseso: pagkatapos pirmahan ang kontrata, ang pagbili ay dapat makumpleto sa loob ng mga takdang panahon na itinakda ng batas.

Ang pagbili ng ari-arian sa Greece ay hindi lamang tungkol sa magandang tanawin. Isa itong magandang paraan upang makabuo ng matatag na kita. Sa loob ng ilang taon na ngayon, tinutulungan ko ang mga kliyente hindi lamang bumili ng mga apartment kundi pati na rin magtayo ng mga negosyo sa pagpapaupa—mga turista man sila sa maikling panahon o pangmatagalang nangungupahan.

Mga panandaliang paupahan: mataas ang kita, ngunit mas mapanganib

• Mga Plataporma: Airbnb, Pag-book, mga lokal na serbisyo sa pag-book.
• Kita: hanggang 8-10% na tubo bawat taon, lalo na sa mga sikat na destinasyon ng turista (Athens, Crete, Paros, Rhodes).
• Mga salik sa tagumpay: lokasyon ng ari-arian, pana-panahong pangangailangan, kalidad ng pamamahala, reputasyon at mga pagsusuri, pagkakaroon ng mga permit.
• Mga panganib: matinding kompetisyon, pagtaas ng gastos, mababang occupancy sa panahon ng off-season.

Sabihin nating ang isang ari-arian sa Athens, na matatagpuan malapit sa isang istasyon ng metro, ay maaaring makabuo ng kita na hanggang €1,100 bawat buwan sa panahon ng tag-araw, na may halagang €160,000 para sa pagbili.

Pangmatagalang pagrenta: maaasahan at walang abala

• Ang mga kontrata ay karaniwang tinatapos sa loob ng isa hanggang tatlong taon.
• Mas mababa ang kita - mga 3-5% bawat taon, ngunit nangangailangan ito ng mas kaunting personal na pakikilahok.
• Ang mga apartment ay in demand sa mga estudyante, lokal na residente, at mga dayuhang lumipat sa Greece.
• Isang magandang opsyon para sa mga mamumuhunan na ayaw mag-asikaso ng ari-arian nang mag-isa.

Kakayahang kumita ayon sa rehiyon (sa karaniwan, batay sa aking karanasan):

Mga bagong patakaran at paghihigpit

Ang mga bagong regulasyon para sa mga panandaliang pagrenta ay nagkabisa sa Greece sa ilang rehiyon simula noong 2023:

• Sa ilang bahagi ng Athens at sa mga isla, may mga paghihigpit o quota sa pagrenta ng mga akomodasyon sa pamamagitan ng mga platform tulad ng Airbnb.
• Hinihikayat ng mga awtoridad ang paglipat sa mga pangmatagalang paupahan, lalo na sa mga lugar kung saan may kakulangan sa pabahay para sa mga lokal na residente.
• Ang legal na pagrenta ng mga ari-arian ay nangangailangan ng lisensya mula sa Greek National Tourism Organization (EOT).

Sino ang may kontrol?

Para sa mga may-ari na naninirahan sa labas ng Greece, ang pamamahala ng pagrenta ay maaaring i-outsource sa isang espesyalistang kumpanya.

• Ang bayad para sa mga serbisyo ay karaniwang umaabot sa 10-20% ng kita.
• Kabilang sa mga serbisyo ang pag-oorganisa ng mga check-in, paglilinis, suporta sa mga bisita, at pag-uulat.
• Parehong lokal na pribadong operator at internasyonal na network ang nagpapatakbo sa merkado.

Pagbubuwis sa kita sa pag-upa sa Greece

Ang paghahain ng tax return ay mandatory. Posible ang pag-optimize ng buwis sa pamamagitan ng non-dom status o sa pamamagitan ng pagkuha ng real estate sa pamamagitan ng isang kumpanya. Ang mga hindi residente ay napapailalim sa isang flat tax rate na 15% sa kita sa pag-upa, anuman ang laki nito.

Paghahambing sa Austria

Konklusyon: Mas kumikita at mas madali ang pagpapaupa ng ari-arian sa Greece kaysa sa Austria. Para mapakinabangan nang husto ang iyong kita, mahalagang matukoy nang tama ang ari-arian at uri ng paupahan, mabawasan ang mga potensyal na panganib, at mahigpit na sumunod sa mga naaangkop na legal na kinakailangan..

Ngunit bilang isang dalubhasa sa Austrian real estate na may malawak na karanasan, masasabi kong, sa kabila ng apela ng Greece, mahalagang maunawaan na nag-aalok ang Austria ng ibang diskarte: hindi ito tungkol sa mabilis na pagbabalik at higit pa tungkol sa pangangalaga ng kapital, matatag na paglago, at prestihiyo. Ang Vienna market ay itinuturing na isa sa pinakaligtas na kanlungan para sa mga namumuhunan sa Europa. Kung priyoridad ang proteksyon sa kapital, makatuwirang bumili muna ng apartment sa Vienna bilang base asset. Oo, magbabayad ka ng mas malaki para sa naturang ari-arian at dumaan sa mas kumplikadong mga pamamaraan, ngunit bilang kapalit ay nakakatanggap ka ng mga secure na karapatan, isang predictable na merkado, at real estate na tumataas lamang ang halaga sa paglipas ng panahon.

Kung nagpaplano kang bumili ng bahay sa Greece, kailangan mong isaalang-alang ang maraming salik, tulad ng gastos, imprastraktura, demand ng nangungupahan, potensyal na paglago, at likididad. Regular kong ipinapaliwanag sa aking mga kliyente na sa parehong presyo, maaari kang bumili ng apartment sa puso ng Athens o isang bahay sa baybayin ng Chalkidiki—ang pagpili ay depende sa iyong mga prayoridad.

Ang Athens ang pinakamalaki at pinakaaktibong pamilihan ng real estate sa Greece

• Patuloy na tumataas ang mga presyo ng pabahay sa Athens, lalo na sa mga sentral na lugar, pati na rin sa Glyfada, Kifisia at Paleo Faliro.
• Ang lungsod ay mainam para sa pamumuhunan sa mga panandalian o pangmatagalang paupahan, pati na rin para sa pagbili ng real estate para sa personal na tirahan.
• Ang pagbili ng apartment sa Athens ay kapaki-pakinabang kapwa para sa pagkita ng kita at para sa pagkuha ng Golden Visa.

Halimbawa, sa lugar ng Pangrati, ang pabahay ay maaaring mabili mula €2,500 bawat m², na may potensyal na kita sa pagrenta na hanggang 7%.

Ang Thessaloniki ay isang mas murang alternatibo

• Ang pangalawa sa pinakamahalagang pamilihan ng real estate sa Greece.
• Ang pangangailangan ay pangunahing nagmumula sa mga lokal na residente, at ang mga halaga ng pabahay ay mas mababa kaysa sa Athens.
• Isang mainam na opsyon para sa mga naghahanap ng abot-kayang real estate sa isang malaking lungsod.

Dahil sa pagkakaroon ng mga unibersidad, ang mga apartment na pinapaupahan sa mga estudyante sa ilalim ng programang Erasmus ay laganap.

Mga Isla ng Greece - Luho at Real Estate sa Resort

• Ang mga sikat na isla tulad ng Santorini, Mykonos, Rhodes, Crete at Corfu ay may mataas na potensyal para sa pagrenta.
• Mainam para sa pagbili ng bahay sa baybayin o pamumuhunan sa mga aparthotel.
• Mas mataas ang presyo ng mga ari-arian at maaaring mas kumplikado ang logistik, ngunit sa panahon ng peak season, ang kita ay 9-10% bawat taon.

Halimbawa, ang isang villa na may tanawin ng dagat sa Mykonos ay magkakahalaga mula €800,000, ngunit sa mabisang pamamahala maaari itong kumita ng hanggang €100,000 bawat panahon.

Ang Peloponnese ay isang pamilihang hindi gaanong pinahahalagahan

• Abot-kayang presyo ng ari-arian, kahanga-hangang mga tanawin, at mabilis na umuunlad na imprastraktura na may mga bagong hotel at golf complex.
• Sikat sa mga pamilyang nagpaplano ng bakasyon sa Greece ngayong tag-init.
• Mataas ang potensyal para sa mga proyekto ng aparthotel, lalo na sa lugar ng Costa Navarino.

Epirus, Thessaly, Macedonia - segment ng ekonomiya

Sa mga rehiyong ito, posibleng bumili ng real estate mula €30,000, gayunpaman:

• mababa ang demand para sa mga paupahan,
• limitado ang aksesibilidad ng transportasyon,
• Katamtaman ang mga posibilidad para sa makabuluhang paglago sa halaga.

Mga pangunahing pamantayan kapag pumipili ng lokasyon:

Mga kasalukuyang trend sa pamumuhunan: saan namumuhunan ang mga tao ngayon?

Kapag nagpaplano ng pagbili ng ari-arian sa Greece, ang pangunahing tanong ay hindi "saan ang pinakamura," kundi "saan ang pinakamagandang prospect." Ang merkado ay pabago-bago: ang ilang lokasyon ay nagiging mga bagong lugar na lumalago, habang ang iba ay naabot na ang kanilang mga tugatog ng presyo.

Saan makakabili ngayon:

• Gitnang Athens (Koukaki, Pangrati, Keramikos) – ang mga mamumuhunan mula sa Israel, France, at Amerika ay aktibo pa ring bumibili ng mga apartment dito. Pangunahin silang bumibili para sa mga layuning paupahan. Ang mga presyo dito ay tumaas ng isang-katlo sa nakalipas na tatlong taon.
• Ang Glyfada, Voula, at Vouliagmeni ay mga lugar ng mayayamang mamimili mula sa UAE at Germany. Bumibili sila para sa personal na gamit at para paupahan (madalas itong ipinagkakatiwala sa mga ahensya ng pamamahala).
• Thessaloniki dahil mayroon itong sariling mga lokal na mamimili, umuunlad ang lungsod, at mas mababa ang mga presyo sa kasalukuyan. Ito ay isang magandang pagpipilian kung naghahanap ka ng mas murang deal, ngunit may inaasahang tataas ang mga presyo.
• Ang Mykonos, Santorini, at Corfu ay mga destinasyon para sa mga mayayamang indibidwal mula sa US, Canada, at Lebanon. Bumibili sila ng mga mamahaling villa at bahay sa tabi ng dagat, maaaring para paupahan sa mga turista para sa panandaliang pamamalagi o para sa kanilang sariling bakasyon ng pamilya.

Kung saan inaasahan ang paglago:

• Peloponnese (Costa Navarino, Tolo, Kalamata) : Aktibong umuunlad ang sektor ng turismo rito, kasama ang paglitaw ng mga mararangyang five-star hotel at golf resort, na ginagawang promising ang rehiyon para sa pamumuhunan sa mga residential real estate at aparthotel.
• Piraeus at kanlurang Athens : Ang mga lugar na ito ay nananatiling hindi gaanong pinahahalagahan ngunit mabilis na umuunlad dahil sa kalapitan ng mga ito sa daungan, mga bagong linya ng metro at mga proyekto sa muling pagpapaunlad sa tabing-dagat.
• Gitnang at Hilagang Gresya (Volos, Ioannina) : mas mura ang pabahay dito, at lumalaki ang popularidad dahil sa lokal na turismo at mga programa sa pag-unlad na sinusuportahan ng Unyong Europeo.

Gusto mo bang bumili ng magandang deal sa isang apartment sa Greece? Isaalang-alang ang tatlong bagay: ang pag-unlad ng lugar, kung sino ang iyong pauupahan, at ang mga plano ng lokal na pamahalaan. Tataas ang mga presyo hanggang 2027, hindi lamang sa Athens, kundi pati na rin sa katimugang baybayin (Peloponnese) at sa mga islang pinaka-turista—mga lugar kung saan palaging maraming bakasyunista.

Ang karamihan sa mga pagbili ng real estate sa Greece (mahigit 65%) ay para sa mga kasalukuyang bahay. Ito ay dahil sa mga makasaysayang kasanayan sa konstruksyon ng bansa, pati na rin sa mga detalye ng merkado: ang pagkakaroon ng mga ari-arian, ang kanilang mga kanais-nais na lokasyon, at ang limitadong bilang ng mga bagong proyekto sa konstruksyon.

Ang merkado ng real estate sa Greece ay pinangungunahan ng mga muling ipinagbibiling ari-arian, pangunahin na ang mga apartment sa Athens at mga bahay sa tabing-dagat sa mga isla. Ang mga ari-ariang ito ay karaniwang may lahat ng kinakailangang kagamitan, matatagpuan sa mga lugar na maayos ang pagkakagawa, at kadalasang inuupahan. Sa ilang mga kaso, ang mga ito ay mga ganap na nirenovate na apartment, handa nang agad na tirahan para sa pagrenta o personal na paggamit.

Halimbawa: Ang isang 65 m² na apartment sa lugar ng Pangrati sa Athens na may mga kosmetikong renobasyon ay nagkakahalaga ng humigit-kumulang €145,000–€160,000 at maaaring makabuo ng kita sa pag-upa kaagad pagkatapos bilhin.

Malaking bahagi ng mga bahay sa Greece ang itinayo bago pa man ipinakilala ang mga bagong pamantayan sa pagtatayo noong dekada 1980. Dahil dito, ang mga gusaling ito ay kadalasang may mababang kahusayan sa enerhiya, mahinang pagkakabukod ng tunog, at nangangailangan ng renobasyon, minsan ay malalaking pagkukumpuni. Noong 2023, sinimulan ng mga awtoridad ng Greece ang pagbibigay ng mga subsidiya para sa mga pagsasaayos ng gusaling matipid sa enerhiya, ngunit ang mga hakbang na ito ay magagamit lamang ng mga lokal na residente.

Sa kabila ng limitadong dami ng mga bagong konstruksyon sa Greece, may mga magagandang proyektong ipinapatupad sa 2024-2025:

• Sa Athens (mga distrito ng Glyfada, Voula, Nea Smyrni), itinatayo ang mga modernong gusali na may mga teknolohiyang matipid sa enerhiya, mga elevator at mga espasyo sa paradahan.
• Ang halaga kada metro kuwadrado sa mga bagong complex ay nag-iiba mula €3,000 hanggang €6,000, depende sa lokasyon at kalidad ng pagtatapos.
• Ang mga bagong gusali sa Greece ay hindi sisingilin ng VAT hanggang sa katapusan ng 2025, na ginagawa itong mas kaakit-akit sa mga mamimili.

Halimbawa: Isang maluwang na 90 m² na apartment na may malaking terasa at malalawak na tanawin ng dagat ang ipinagbibili sa Voula, sa halagang humigit-kumulang €520,000. Ang pagbili ay magbibigay sa iyo ng karapatan sa isang Golden Visa.

Konklusyon: Nagpaplano kang bumili ng apartment sa Greece? Magsimula sa isang muling pagbebenta ng ari-arian—mas mabilis at mas madali ito, lalo na kung gusto mo itong paupahan o lumipat kaagad. Hindi gaanong karaniwan ang mga bagong gusali, ngunit mas maganda ang kalidad at nag-aalok ng mga matitipid sa mga bayarin. Ang parehong opsyon ay kasalukuyang kumikita, salamat sa pag-aalis ng bagong buwis sa gusali at mataas na demand.

Mainit ang merkado ng real estate sa Greece, ngunit kakaunti ang mga bagong proyekto. Nagbubukas ito ng pinto hindi lamang sa mga karaniwang pamumuhunan kundi pati na rin sa mga hindi tradisyonal na pamamaraan, lalo na kung naghahanap ka ng mas mataas na kita o mga opsyon na may kakayahang umangkop.

Sa halip na bumili ng isang malaking apartment sa Greece, maaari kang mamuhunan sa dalawa o tatlong maliliit na studio apartment. Ito ay magbibigay-daan sa iyo na:

• Kumita ng higit pa sa kabuuan - hanggang 7-9% bawat taon;
• Nababaluktot na pamamahala ng pagrenta: paupahan araw-araw, sa loob ng ilang buwan, o ibenta nang paisa-isa;
• Hatiin ang mga panganib sa pamamagitan ng pagmamay-ari ng mga bahay sa iba't ibang lugar.

Halimbawa: sa halip na isang apartment sa halagang €300,000, maaari kang bumili ng tatlong studio sa halagang €100,000 bawat isa sa iba't ibang bahagi ng Athens at makatanggap ng mas matatag na kita.

Sa Greece, ang mga apartment na itinayo bago ang 1980 ay karaniwang mas mababa sa karaniwan. Kung naayos at matipid sa enerhiya, maaari itong ibenta sa mas mataas na halaga, na kikita ng 20-40%.

• Dagdag pa: ang mga ganitong opsyon ay makukuha sa halos bawat lugar;
• Mga Kahinaan: kakailanganin mong gumugol ng oras at maghanap ng mga napatunayang propesyonal;
• Sa Atenas at Tesalonica, madalas itong ginagamit bilang isang "istratehiya ng pagpapalit-palit".

Para sa mga mamumuhunang naghahanap ng kita, ang real estate sa Greece ay maaaring gamitin bilang isang negosyo:

• Maaari kang bumili ng isang mini-hotel na gumagana na na may 10-20 na silid;
• Gawing apart-hotel ang isang gusaling residensyal;
• Kumita ng hanggang 10-12% kada taon, lalo na sa mga sikat na isla - Crete, Santorini, Paros.

Nangangailangan ito ng lisensya at rehistrasyon sa Hellenic Tourism Organization (EOT).

Kung gusto mong mamuhunan sa real estate sa Greece nang hindi ito pinamamahalaan, maaari kang mamuhunan sa pamamagitan ng mga espesyal na pondo:

• Ang REIC (Real Estate Investment Companies) ay isang lokal na bersyon ng REIT na may mga bawas sa buwis;
• AEEAP - mga kompanyang may regulasyon, na maaaring pasukin na may minimum na pamumuhunan na €250,000.

Mga Kalamangan: Ang mga pamumuhunan ay ipinamamahagi sa iba't ibang ari-arian, pinamamahalaan ng mga propesyonal, at ang kita ay pasibo.

Ang pamumuhunan sa lupa sa Greece ay nagiging mas popular, bagaman ito ay isang mas kumplikadong opsyon:

• Ang mga lote ng lupa sa paligid ng Athens at mga lugar ng turista ng Peloponnese ay lalong in demand;
• Maaari itong gamitin upang magtayo ng isang villa, isang residential complex o mga apartment para sa kasunod na pagbebenta;
• Ang pangunahing bagay ay tiyaking ang mga dokumento ay "malinis" at sumusunod sa mga regulasyon sa pagtatayo.

Kung hindi lang basta bumili ng apartment sa Greece ang gusto mong gawin, kundi pati na rin kumita nang mas malaki at maging mas proactive, maaari kang pumili ng iba pang mga estratehiya. Ang mga estratehiyang ito ay makakatulong sa iyong mapataas ang iyong kita at samantalahin ang mga flexible na oportunidad sa merkado ng Greece, na hindi gaanong mahigpit kumpara sa, halimbawa, sa Austria.

Bagama't sikat at kumikita ang real estate sa Greece, may mga patibong, lalo na kung mas gusto mo ang mahigpit na mga patakaran (tulad ng sa Austria). Narito ang mga pangunahing panganib na dapat isaalang-alang bago bumili ng apartment o bahay.

Oo, ang Greece ay nasa EU, kasama ang euro at walang mga paghihigpit sa kapital. Ngunit maging handa sa burukrasya: ang pagkuha ng tax identification number, pagpapatunay ng mga dokumento ng transaksyon, at pagpaparehistro ay mga prosesong matagal na nangangailangan ng pasensya at tulong ng isang abogado.

Mariin kong ipinapayo na huwag magpatuloy nang walang abogadong Griyego. Kung wala nito, anumang transaksyon, kahit isang simpleng transaksyon, ay nanganganib na matigil. Tandaan: ang mga batas sa real estate, pag-upa, at buwis ay madalas na ina-update. Halimbawa, ang mga regulasyon sa panandaliang pag-upa ay nagbabago halos bawat panahon—tiyaking isasama ito sa iyong mga plano.

Sa Greece, maayos ang paggana ng mga platform tulad ng Airbnb at Booking, ngunit nagpakilala ang mga awtoridad ng mga regulasyon:

• Maaari mong paupahan ang iyong ari-arian nang hindi hihigit sa 90 araw sa isang taon.
• May mga paghihigpit sa mga gusaling apartment.
• Kailangan mong irehistro ang ari-arian at kumuha ng EOT number.

Bago magrenta, lalo na sa Athens o sa mga isla, suriin ang mga lokal na batas at kundisyon.

Ito ay pinaka-maliwanag sa mga resort (Crete, Santorini, Mykonos): ang mga bahay ay siksikan sa mga turista mula Mayo hanggang Oktubre, ngunit mula Nobyembre hanggang Marso ay tahimik ito, at halos imposibleng paupahan.

Palagi kong sinasabi sa aking mga kliyente: kalkulahin ang iyong kita para sa buong taon, hindi lamang para sa tag-araw. Kung regular mong pinapaupahan ang iyong ari-arian (o binili ito sa isang lungsod tulad ng Athens), mas matatag ang iyong kita sa pag-upa, at hindi gaanong kalaki ang pagbaba ng taglamig.

Kung nagpaplano kang bumili ng bahay sa isang isla sa Greece, mangyaring isaalang-alang ang

• Minsan, ang tubig ay dinadala gamit ang mga tanker.
• Sa taglamig, ang mga bagyo at malalakas na hangin ay maaaring makaabala sa transportasyon.
• Sa panahon ng peak season, maaaring ma-overload ang mga power grid.

Ang mga isyung ito ay hindi nakamamatay, ngunit nangangailangan ng pag-unawa sa mga lokal na kondisyon at wastong pagpaplano ng mga gastos sa pagpapanatili.

Madali lang ang pagbebenta ng apartment sa Athens o Thessaloniki. Pero sa mga isla o sa kanayunan, maaaring abutin ito ng anim na buwan hanggang isang taon, lalo na kung kakaiba ang gusali.

Inirerekomenda ko ang pagbili ng mga apartment sa Athens—kung saan naroon ang metro, mga tindahan, at mga paaralan. Mas madali itong maipagbili mamaya, at mas kaunti ang abala.

Ito ay pinaka-maliwanag sa mga resort (Crete, Santorini, Mykonos): ang mga bahay ay siksikan sa mga turista mula Mayo hanggang Oktubre, ngunit mula Nobyembre hanggang Marso ay tahimik ito, at halos imposibleng paupahan.

Palagi kong sinasabi sa aking mga kliyente: kalkulahin ang iyong kita para sa buong taon, hindi lamang para sa tag-araw. Kung regular mong pinapaupahan ang iyong ari-arian (o binili ito sa isang lungsod tulad ng Athens), mas matatag ang iyong kita sa pag-upa, at hindi gaanong kalaki ang pagbaba ng taglamig.

Ang Greece ang pinakamaaraw na bansa sa Europa, na may hanggang 300 maaliwalas at mainit na araw sa isang taon. Ang dagat, malinis na hangin, at banayad na taglamig ay ginagawa itong mainam para sa permanenteng paglipat o isang bakasyon sa taglamig mula sa lamig.

May makukuhang paggamot sa mga pampublikong ospital at pribadong klinika. Nag-aalok ang pribadong sektor ng mataas na pamantayan, makatwirang presyo, at tiyak na mas mura kaysa sa Austria.

Para sa mga bata, may mga internasyonal na paaralan. Nag-aalok ang mga unibersidad ng mga programa sa Ingles. Ang pagpapatala ng isang bata sa isang pribadong paaralan ay usapin ng badyet, hindi ng pagkakataon.

Kung tungkol sa kaligtasan, mapayapa ang buhay dito, lalo na sa maliliit na bayan at sa mga isla. Bihira ang krimen, at ang mga bisita ay tinatrato nang may bukas na pagtanggap.

"Mahal ba ang tumira sa Greece?" tanong ng maraming tao. Ang sagot ko: mas mababa ang mga bayarin dito kaysa sa Austria, Germany, o France. Ang pagkain, serbisyo, at upa ay pawang may makatwirang presyo. Kasabay nito, komportable ang buhay, lalo na kung ikukumpara sa malalaking lungsod sa Europa. Ito ay isang mahalagang bentahe kapag pumipili ng lokasyon at uri ng matutuluyan.

Ang magkasintahang kumakain sa isang café o restawran sa isang mataong lugar sa isang lungsod sa Greece ay maaaring asahan na magbayad ng humigit-kumulang 25-30 euro. Ang buwanang gastos sa pabahay (mga utility) ay karaniwang mula 80 hanggang 120 euro. Ang isang maikling sakay ng taxi sa Athens ay nagkakahalaga ng hindi bababa sa 3.50 euro.

Tungkol sa komunikasyon, transportasyon, at imprastraktura ng pagbabangko, ang kabisera, mga pangunahing lungsod, at mga sikat na isla ay pawang kumpleto sa kagamitan—lahat ng kailangan mo ay madaling makukuha. Gayunpaman, kung maglalakbay ka sa mga rural na lugar, ang access sa mga serbisyo, kabilang ang logistik at pangangalagang pangkalusugan, ay maaaring mabawasan nang malaki. Ito ay isang napakahalagang aspeto na dapat isaalang-alang bago bumili ng bahay sa rural na Greece.

Matapos bumili ng ari-arian sa Greece at makatanggap ng residence permit sa pamamagitan ng Golden Visa program, magkakaroon ka ng parehong karapatan sa mga serbisyo ng gobyerno gaya ng mga mamamayang Greek. Kabilang dito ang access sa mga paaralan, pasilidad ng pangangalagang pangkalusugan, at mga programang panlipunan.

• Pangangalagang Pangkalusugan: Ang EOPYY National Healthcare System ay nagbibigay ng pangunahing pangangalagang medikal. Ang pribadong sektor ay nag-aalok ng mataas na antas ng serbisyo sa medyo abot-kayang presyo—halimbawa, ang pagbisita sa isang general practitioner ay nagkakahalaga ng humigit-kumulang €30, at ang ultrasound scan ay nagkakahalaga ng €40-50. Ang pribadong insurance ay makukuha simula sa €500 bawat taon.
• Edukasyon: Ang Athens, Glyfada, Thessaloniki, at Crete ay nag-aalok ng mga internasyonal at wikang Ingles na paaralan na may taunang matrikula mula €5,000 hanggang €10,000. Libre ang mga pampublikong paaralan, ngunit ang pagtuturo ay nasa Griyego.
• Legalisasyon: Ang permit sa paninirahan ay nagbibigay ng karapatang opisyal na manirahan sa bansa, magbukas ng mga bank account, kumuha ng mga serbisyo ng kuryente, at pumasok sa mga pangmatagalang kontrata. Karamihan sa mga pormalidad ay maaaring hawakan nang malayuan gamit ang isang power of attorney.

Para sa maraming mamumuhunan, ang real estate sa Greece ay nagiging hindi lamang isang asset, kundi pati na rin isang paraan upang lumipat nang walang hindi kinakailangang burukrasya o gumugol ng isang malaking bahagi ng kanilang oras dito sa mga komportableng kondisyon.

Bilang isang ahente, karaniwan kong sinasabi na ang Austria ay tungkol sa kaayusan at malinaw na mga patakaran, habang ang Greece naman ay tungkol sa kalayaan at mas maraming oportunidad sa buhay.

sa Austria : malinaw ang lahat, nakabatay sa mga patakaran, may mga maginhawang lungsod at mahusay na dinisenyong imprastraktura. Ngunit ang kaayusang ito ay may kapalit: mahal ang upa, mga bayarin sa kuryente at tubig, mga serbisyo, at buwis.

Sa Greece , lalo na kung mayroon kang sariling ari-arian, mas relaks ang buhay. Ang mga bayarin sa kuryente at tubig ay karaniwang €100-€150 bawat buwan, ang mga groseriya ay sariwa at mas mura, at ang klima ay banayad, lalo na malayo sa malalaking lungsod. Siyempre, ang mga papeles ay maaaring maging kumplikado at ang mga serbisyo ay hindi laging maaasahan, ngunit ang mainit na panahon, ang dagat, at ang mga palakaibigang tao ay ginagawang mas komportable at mapayapa ang pang-araw-araw na buhay.

Ilang salita tungkol sa kaligtasan. Sa usapin ng organisasyon at pangangalagang medikal, malinaw na nakahihigit ang Austria kaysa sa Greece. Gayunpaman, ang mas maliliit na bayan at rehiyon ng Greece ay nag-aalok ng medyo ligtas at nakakarelaks na kapaligiran. Ang pangunahing pagkakaiba ay nasa mga prayoridad: ang hilig at mga tanawing-dagat ng Greece kumpara sa kaayusan ng Austria.

Parami kong nakikita na ang mga tao ay hindi lamang nangangailangan ng kita mula sa pamumuhunan kundi pati na rin ng personal na espasyo—isang tahimik at ligtas na lugar na matitirhan, makapagpahinga mula sa kawalang-tatag ng tahanan, at magkaroon ng ligtas na paninindigan sa Europa. Sa ganitong diwa, ang pagbili ng ari-arian sa Greece ay tila isang napaka-lohikal na pagpipilian.

Sa pamamagitan ng pagbili ng ari-arian sa Greece sa halagang €250,000 o higit pa, makakakuha ka ng permit sa paninirahan. Ito ay isang magandang opsyon para sa mga taong galing sa mga bansang hindi matatag at gustong manirahan sa Europa nang walang mahahabang proseso at malalaking gastos na kaugnay ng ibang mga bansa.

ang mga retirado ay madalas na bumibili ng pabahay dito dahil sa mainit na klima, simpleng buhay, at mababang presyo. Ang pagkain, doktor, kuryente, at tubig ay pawang mas mura kaysa sa, halimbawa, sa Austria. Kasabay nito, mapayapa rito, at lahat ng kailangan para sa buhay ay makukuha, tulad ng sa Europa.

Kung ikaw ay isang digital nomad , ang Greece ay nag-aalok ng lahat ng kailangan mo: maaasahang internet, abot-kayang presyo ng pagrenta at pagbili, walang abala na pagbabangko, at isang kakaiba at nakakarelaks na kapaligiran. Dagdag pa rito, maaari mong samantalahin ang isang espesyal na residency visa.

Kung ihahambing sa Vienna, ang pagpipilian ay tinutukoy ng personal na kagustuhan: ang Austrian capital ay nag-aalok ng istraktura at pagiging maaasahan, habang ang Greece ay nag-aalok ng isang mainit na klima, kalayaan, at isang mas nakakarelaks na pamumuhay. Ang mga nagsasaalang-alang sa Austria nang magkatulad ay makabubuting tuklasin ang mga distrito ng Vienna —mula sa sentrong pangkasaysayan hanggang sa mas tahimik na mga lugar ng tirahan—upang sinasadyang ihambing ang mga lokasyon at maunawaan kung paano naiiba ang istraktura ng Viennese mula sa mas nababaluktot na pamilihan ng Greece. Ang aking diskarte: Ang Vienna ay nananatiling aking batayan para sa trabaho at pagsusuri sa merkado, ngunit ang Greece ay lalong nagiging isang lugar kung saan ako tunay na nakakarelaks, kapwa sa katawan at kaluluwa.

Ang pagbebenta ng real estate sa Greece ay maaaring tumagal mula ilang buwan hanggang mahigit isang taon, depende sa lokasyon, uri ng ari-arian, at napiling estratehiya sa pagbebenta. Sa malalaking lungsod tulad ng Athens at Thessaloniki, mas mabilis mabenta ang mga ari-arian, lalo na kung ang mga ito ay na-renovate na at kumikita nang malaki. Sa mga isla at sa mas maliliit na bayan, mas mahirap makahanap ng mamimili, lalo na sa labas ng panahon ng turista o kung mataas ang presyo.

Kung bumili ka ng apartment sa Greece sa pamamagitan ng Golden Visa program, mahalagang tandaan ang mga detalye na may kaugnayan sa residency kapag ibinebenta ito. Para maging kwalipikado rin ang bagong dayuhang may-ari para sa visa, dapat matugunan ng kanilang transaksyon ang kasalukuyang minimum investment threshold—mula €250,000 hanggang €800,000, depende sa rehiyon. Kung ibebenta mo ang ari-arian bago lumipas ang limang taon, mawawalan ng bisa ang iyong residency permit, maliban na lang kung bibili ka ng ibang angkop na ari-arian kapalit nito.

Kadalasang ipinapasa ng mga pamilya ang mga ari-arian ng Greece sa mga kamag-anak—halimbawa, sa pamamagitan ng pagbibigay nito o pagbebenta nito sa murang halaga. Nakakatulong ito sa pagkontrol ng mga ari-arian at pagpapasimple ng mana.

Batay sa karanasan: mas madali ang pagbebenta ng apartment sa Austria (lalo na sa Vienna). Malinaw ang lahat doon: mahuhulaan ang demand, matatag ang mga presyo, at bukas ang merkado. Gayunpaman, sa Greece, lahat ay nakasalalay sa lokasyon at kondisyon ng ari-arian. Ngunit kung maghahanda kang mabuti, ipapakita ito nang mabuti, at mauunawaan ang mga lokal na detalye, ang pagbebenta ay magiging isang kapaki-pakinabang na resulta para sa iyong pamumuhunan.

Sa pakikipagtulungan sa mga pamumuhunan sa real estate sa buong EU, nakikilahok ako sa mga transaksyon sa mga matatag na bansa, tulad ng Austria, at sa mas pabago-bago at pabagu-bagong merkado, tulad ng Greece. Bawat isa ay nangangailangan ng iba't ibang pamamaraan – kapwa sa proseso ng due diligence sa ari-arian at sa pagpaplano ng estratehiya sa pamumuhunan.

Sa Greece, lagi kong inirerekomenda na magsimula sa isang masusing legal na pagsusuri. Dahil sa napakaraming lumang gusali, lalo na sa Athens at sa mga isla, mahalagang masusing suriin ang land registry, mga permit, at anumang mga hadlang. Kung walang suporta ng isang lokal na abogado at inhinyero, maaaring tumaas nang malaki ang mga panganib. Ang sitwasyon dito ay naiiba sa Austria, kung saan ang lahat ng dokumentasyon ay inihahanda ayon sa isang pare-pareho at malinaw na pamantayan.

Madalas kong iminumungkahi sa mga kliyente na maglaan sila ng kapital nang ganito: humigit-kumulang dalawang-katlo sa kalmado at mahuhulaang mga pamilihan tulad ng Vienna, at ang natitirang ikatlong bahagi sa mas dinamikong mga destinasyon tulad ng Athens o Crete. Sa ganitong paraan, mapapanatili nila ang balanse sa pagitan ng kita at kaligtasan. Sa Greece, ang kita ay maaaring umabot sa 7-8% bawat taon, ngunit kailangan mong maging kasangkot. Sa Austria, mas mababa ang kita, ngunit halos wala ang mga panganib.

Kung mahalaga sa iyo ang pag-iipon ng pera, pagkakaroon ng matatag na kita, o pagkuha ng abala na permit sa paninirahan, piliin ang Austria. Ito ay isang ligtas na kanlungan: lahat ay kinokontrol, komportable ang buhay, at ang mga presyo ay pabago-bago nang nahuhulaan.

Kung handa kang sumugal para sa paglago, samantalahin ang mga pagkakaiba sa presyo, at mamuhunan ng pagsisikap, ang Greece ay maaaring mag-alok ng mas magandang kita. Totoo ito lalo na kung bibigyan mo ng buhay ang isang lumang bahay, paupahan ito para sa panandaliang pagrenta, o magbubukas ng mini-hotel.

Nag-aalok ang Greece ng kasabikan, kakayahang umangkop, at pagkakataon para sa mataas na kita. Nag-aalok ito ng maraming pagkakataon, ngunit marami ring hamon. Nag-aalok ang Austria ng pagiging maaasahan, malinaw na mga pamamaraan, at isang estratehiya sa loob ng mga dekada. Ang parehong bansa ay magagandang pagpipilian kung mayroon kang malinaw na pananaw sa iyong mga layunin at handa kang makamit ang mga ito.

Kapag ang Greece ang pinakamahusay na pagpipilian

Ang real estate sa Greece ay angkop para sa mga taong pinahahalagahan ang mataas na kita, ang kakayahang pamahalaan ang mga ari-arian nang nakapag-iisa, at naghahangad ng mas malawak na kalayaan sa pamumuhunan. Ito ay lalong kaakit-akit para sa:

• pagkuha ng permit sa paninirahan sa pamamagitan ng programang Golden Visa;
• mga pamumuhunan sa sektor ng turismo - mula sa mga villa at aparthotel hanggang sa mga paupahang Airbnb;
• pagbili ng real estate na may inaasahang paglago sa halaga at kasunod na pagbebenta;
• mga retirado at mga propesyonal na nasa malayo na pinahahalagahan ang mainit na klima, komportableng pamumuhay, at abot-kayang presyo.

Kapag mas maganda ang Austria

Ang Austria ay mainam para sa mga taong inuuna ang ligtas na pangangalaga ng ari-arian, ang kakayahang mahulaan ang halaga, at hindi nagpaplanong aktibong pamahalaan ang kanilang ari-arian. Ito ay isang partikular na magandang pagpipilian para sa:

• mga pamilyang may mga anak na pinahahalagahan ang mataas na kalidad ng buhay;
• mga mamumuhunan na mas gusto ang passive income nang walang personal na pakikilahok;
• mga taong gustong mabawasan ang mga legal na panganib at maging tiwala sa katatagan ng mga patakaran.

Pangkalahatang payo mula sa isang abogado sa pamumuhunan:

1. Ang mga dokumento ang iyong baluti. Sa Greece, suriin ang lahat ng bagay nang tatlong beses: mga lumang bahay, nakalilitong lote, at mga hindi natapos na permit ay pawang mga pinagmumulan ng mga problema sa hinaharap.
2. Isaalang-alang hindi lamang ang kita kundi pati na rin ang likididad. Ang isang magandang villa sa tabi ng dagat ay hindi palaging isang likidong asset.
3. Pag-iba-ibahin ang iyong mga ari-arian: sa loob ng iisang bansa, maaari mong pagsamahin ang mga ari-arian ng residensyal, komersyal, at lupa.
4. Magplano ng sapat na badyet para sa mga buwis, pagkukumpuni, at mga panahong walang nangungupahan—ito ay lalong mahalaga para sa mga pang-araw-araw na pag-upa.
5. Makipag-ugnayan sa mga lokal na eksperto sa halip na umasa lamang sa malalaking internasyonal na ahensya—mas nauunawaan nila ang mga detalye at detalye ng merkado.

Pananaw 2030:

• Patuloy na tataas ang pangangailangan para sa mga permit sa paninirahan sa mga bansang EU, at mananatiling paborito ang Greece sa mga mamumuhunan mula sa labas ng EU.
• Inaasahan ang mas mahigpit na mga regulasyon – ipinapatupad na ang mga paghihigpit sa mga panandaliang pagrenta at itinataas na ang minimum investment threshold para sa Golden Visas.
• Ang mga pangunahing lokasyon, lalo na ang Athens at mga sikat na isla, ay makakaranas ng mga pagtaas ng presyo, habang ang mga presyo sa mga probinsya ay mananatiling karaniwan.
• Lumalaki ang interes sa eco-friendly na real estate at mga proyektong isinasaalang-alang ang mga prinsipyo ng ESG, at nangunguna na ang Austria.

Konklusyon : dapat isaalang-alang ng mga handang magbago at naghahangad na samantalahin ang paglago ang Greece. Para sa mga naghahanap ng maaasahan at transparent na asset, mas mainam na pagpipilian ang Austria. Ang pinakamainam na opsyon ay pagsamahin ang parehong pamamaraan at anihin ang mga benepisyo ng bawat bansa.

1. Tukuyin ang mga layunin at badyet

• Unawain kung bakit ka bumibili: para sa personal na gamit, pagpapaupa, pagkuha ng Golden Visa, o pagbebenta muli.
• Kalkulahin ang isang katanggap-tanggap na badyet, kabilang ang mga buwis at mga kaugnay na gastusin.

2. Piliin ang lokasyon at uri ng ari-arian

• Paghambingin ang iba't ibang rehiyon: Athens, Thessaloniki, ang mga isla o ang mainland.
• Magpasya sa uri ng ari-arian—ari-ariang residensyal, bagong gusali, villa, aparthotel, atbp.

3. Magsagawa ng pagsusuri sa merkado at ari-arian

• Galugarin ang mga trend ng presyo at mga antas ng ani sa iyong larangan ng interes
• Alamin ang kumpletong impormasyon tungkol sa ari-arian: kasaysayan, kondisyon, mga posibleng pasanin.

4. Pagsusuri sa legal na kadalisayan

• Mag-apply para sa tax identification number (AFM)
• Magsagawa ng isang kumpletong legal na pagtatasa ng ari-arian kasama ang isang abogado
• Tiyaking tama ang datos sa rehistro ng kadastral, mayroon nang mga kinakailangang permit, at walang mga utang o restriksyon.

5. Organisasyon ng pagpopondo

• Piliin ang paraan ng pagbabayad: sarili mong pondo, pautang sa mortgage, o pagbili sa pamamagitan ng isang kumpanya
• Kalkulahin ang iyong mga buwis at alamin kung anong mga bawas sa buwis ang maaari mong asahan.

6. Pagtatapos ng kasunduan at paunang bayad

• Gumawa lamang ng paunang kasunduan sa tulong ng isang abogado.
• Ilipat ang napagkasunduang deposito - karaniwang 10-30% ng presyo ng ari-arian

7. Pagpaparehistro ng transaksyon sa isang notaryo

• Siguraduhing ang pinal na kontrata ay nasuri at na-notaryo
• Isagawa ang proseso ng paglilipat ng pagmamay-ari
• Ilagay ang impormasyon tungkol sa ari-arian sa kadastre ng estado

8. Operasyon at pamamahala

• Kapag nagpaplanong umupa, pumili nang maaga ng isang maaasahang kumpanya o ahensya ng pamamahala
• Magbadyet para sa mga regular na gastusin tulad ng buwis, maintenance, pagkukumpuni, at mga bayarin sa kuryente at tubig

9. Pagkuha ng Golden Visa (kung kinakailangan)

• Kolektahin ang kumpletong hanay ng mga kinakailangang dokumento.
• Tiyakin na ang mga pamumuhunan ay naaayon sa halaga at takdang panahon ng programa

10. Istratehiya sa paglabas sa pamumuhunan

• Pag-isipan nang maaga kung paano at kailan mo ibebenta ang iyong ari-arian
• Ayusin ang ari-arian: gumawa ng mga pagkukumpuni, ihanda ang lahat ng dokumentasyon
• Suriin ang mga opsyon para sa paglilipat ng ari-arian sa mga miyembro ng pamilya

1. Mamumuhunan na may €250,000

• Mga Layunin: pagkuha ng permit sa paninirahan sa ilalim ng programang Golden Visa, pagbuo ng isang pangunahing pakete ng pamumuhunan, regular na kita mula sa pagpapaupa ng pabahay
• Ano ang bibilhin: isang apartment sa Athens o Thessaloniki (50-70 m²), o isang compact villa sa mainland
• Mga Tampok: muling pagbebenta ng pabahay na may mataas na kalidad na mga renobasyon, handa na para sa mabilis na paghahatid; para sa iba't ibang uri ng pamumuhunan, pumili ng mga studio o aparthotel
• Kakayahang kumita: inaasahang taunang kita – 5-7%
• Mga Panganib: pana-panahong pagbabago-bago sa demand, mga kumplikadong pamamaraang administratibo, mga posibleng pagkaantala sa yugto ng due diligence

Isang kliyente na may badyet na €250,000 ang bumili ng isang 65 m² na ari-arian sa pamamagitan namin sa resale market. Ang kailangan lang ay mga kosmetikong renobasyon, na nagresulta sa diskwento sa presyo ng pagbili at pagtaas ng kita sa pagrenta mula sa mga panandaliang turista. Ang esensya ng aming estratehiya: ang paghahanap ng isang ari-arian na may potensyal at pagsasakatuparan nito.

2. Pensiyonado na may €500,000

• Mga Layunin: Mamuhay nang komportable sa maayos na pabahay sa loob ng maraming taon, at kumita rin ng matatag na kita sa pamamagitan ng pagpapaupa ng bahagi ng espasyo
• Ano ang bibilhin: Isang malaking bahay/villa sa mga sikat na isla (Crete, Rhodes) o isang marangyang apartment sa Athens (Glyfada, Paleo Faliro)
• Mga Katangian: Ang pangunahing bagay ay ang kalidad ng konstruksyon, binuong imprastraktura (mga paaralan, tindahan, transportasyon), kalapitan sa mga ospital at mga serbisyo
• Kita: 4-6% kada taon. Mas mahalaga ang pagiging maaasahan at kapanatagan ng loob kaysa sa pinakamataas na kita
• Mga Panganib: Malaking gastos sa pagpapanatili at buwis at pana-panahong pagbaba ng demand sa pag-upa (lalo na sa taglamig)

Para sa isang retirado na may badyet na €500,000, nakahanap kami ng isang maginhawang bahay na may lawak na 110 m² sa Crete, na matatagpuan malapit sa mga pasilidad medikal at mahahalagang imprastraktura. Ang ari-arian ay ganap na matitirhan at kumikita ng humigit-kumulang 4.5% bawat taon sa pangmatagalang kita sa pag-upa. Ito ay isang perpektong kombinasyon ng komportableng kondisyon ng pamumuhay at maaasahang kita sa pamumuhunan.

3. Pamilya na may mga anak

• Mga Layunin: Permanenteng relokasyon, matibay na paaralan para sa mga bata, ligtas na kapaligiran, pamumuhunan sa hinaharap
• Ano ang bibilhin: Isang apartment o bahay sa mga tahimik na lugar malapit sa Athens (Kifisia, Maroussi) o Thessaloniki – tiyak na malapit sa mga paaralan at parke
• Mga Tampok: Mga paaralan na malapit lang lakarin, maginhawang transportasyon, mga parke/plaza na malapit, pagkakataong makakuha ng permit sa paninirahan
• Kakayahang kumita: Pangalawa; ang kakayahang mabilis na magbenta at ang kaginhawahan para sa pang-araw-araw na pamumuhay ay isang prayoridad
• Mga Panganib: Maraming tao ang naghahangad ng pinakamahusay na mga ari-arian, mga susog sa mga batas (buwis, mga permit sa paninirahan)

Nag-alok kami ng isang modernong 90 m² na apartment sa Kifisia, isang prestihiyosong suburb ng Athens, sa isang pamilyang may mga anak at may badyet na mahigit €500,000. Ang apartment ay matatagpuan sa isang bagong gusali na may mga maginhawang pasilidad, at malapit sa mga paaralan at parke, na lumilikha ng isang komportable at ligtas na kapaligiran sa pamumuhay. Bukod pa rito, ang ari-arian ay lubos na likido at angkop para sa kumikitang muling pagbenta sa hinaharap.