Paano at Bakit Bumili ng Real Estate sa Greece: Isang Systematic na Pagsusuri ng Kaakit-akit sa Pamumuhunan

Sa nakalipas na mga taon, ang demand para sa real estate sa Greece ay patuloy na tumataas. Ayon sa Bank of Greece, ang mga presyo ng apartment at bahay ay tataas ng average na 13.8% sa buong bansa at 15.9% sa Athens sa 2024. Ang paglago na ito ay nagpapatuloy sa loob ng maraming taon. Ang mga numero ay nagpapakita na ang merkado ay masigla, at ang pamumuhunan sa bansa ay kumikita para sa mga kadahilanan maliban sa turismo.

Ang layunin ng artikulong ito ay maunawaan kung bakit ang pagbili ng ari-arian sa Greece ay isang magandang ideya ngayon. Sasakupin namin ang lahat ng opsyon: para sa relokasyon, pagrenta, o pagkuha ng permit sa paninirahan.

Bakit ngayon?

✓ Pagbawi ng ekonomiya . Pagkatapos ng mahabang krisis, ang Greece ay tumataas: ang ekonomiya ay lumago ng 2.4% noong 2023, at ang paglago sa 2025 ay inaasahang mas mataas kaysa sa Europa sa kabuuan. Ang kawalan ng trabaho ay bumababa, at ang mga kondisyon para sa mga mamumuhunan ay bumubuti.

✓ Gintong Visa . Ang programang Golden Visa ng Greece ay nananatiling napaka-flexible. Sa pamamagitan ng pamumuhunan ng hindi bababa sa €250,000, maaari kang makakuha ng permit sa paninirahan nang hindi kinakailangang manirahan nang permanente sa bansa. Bagama't maaaring mas mataas ang halaga sa ilang lugar, mas kaakit-akit pa rin ang mga kundisyon kaysa sa Portugal, Spain, at, lalo na, Austria.

✓ Mga pandaigdigang uso . Parami nang parami ang bumibili ng ari-arian sa mainit, tahimik na mga lugar na may mabuting pangangalagang pangkalusugan at mataas na antas ng pamumuhay. Pagkatapos ng pandemya, ang pagnanais na magkaroon ng pangalawang tahanan o makatakas sa malalaking lungsod ay naging dahilan upang mas patok ito.

Sa artikulong ito, tuklasin natin kung bakit sikat na sikat ngayon ang real estate sa Greece. Ito ay hindi lamang isang "bahay sa tabi ng dagat," ngunit isang kumikita at maaasahang pamumuhunan: ang lahat ay malinaw, ang batas ay nasa iyong panig, at maaari kang magsimula sa isang maliit na halaga. Ipapaliwanag ko ang mga pakinabang ng isang Golden Visa, kung paano makahanap ng property na magiging sulit sa presyo, kung aling mga lugar ang nag-aalok ng magagandang deal, at kung ano ang hahanapin kapag bumibili para matiyak ang isang ligtas at secure na pagbili.

Nagtatrabaho ako sa larangang ito sa loob ng maraming taon, na tumutulong sa mga kliyente na bumili ng mga apartment sa Greece, Austria, Cyprus, at iba pang mga bansa sa EU. Pinagsasama ng aking karanasan ang legal na kaalaman, internasyonal na pamumuhunan, at konstruksiyon. Sa paglipas ng panahon, nakabuo ako ng sarili kong diskarte: sistematikong nilulutas ko ang mga problema, binibigyang pansin ang detalye, at nauunawaan ang mga pangangailangan ng mga mamumuhunan. Kabilang dito ang tubo, seguridad sa pananalapi, relokasyon, at bagong pamumuhay. Umaasa ako na ang aking kaalaman ay makakatulong sa iyo na lapitan ang pagbili ng bahay sa Greece nang may pag-iisip, na may malinaw na plano at pag-unawa sa lahat ng mahahalagang detalye.

Bakit hindi Austria?

Ang Austria ay isang maunlad at kaakit-akit na bansa, ngunit ang pamumuhunan doon ay mas mahirap. Ang pinakamababang kinakailangan sa paninirahan ay mas mataas, ang mga kinakailangan ay mas mahigpit, at ang mga presyo sa merkado ay madalas na tumataas. Ang Greece, sa kabilang banda, ay nag-aalok ng mas abot-kayang kondisyon:

• Mas maliit na panimulang halaga (€250,000 kumpara sa €500,000+ sa Austria),
• Mas simpleng mga panuntunan para sa paglipat,
• Mas mataas na kita sa pag-upa sa mga resort (hanggang 6–8% bawat taon),
• Malaki ang tsansa ng pagtaas ng presyo dahil sa mga bagong kalsada at pagtaas ng turismo.

Kasabay nito, ang Austria ay mayroon ding mga pakinabang nito: ang merkado ay mas matatag, ang mga legal na proseso ay mas mahusay na kinokontrol, at ang real estate ay tradisyonal na mas mahal at mas mataas ang kalidad. Ito ay umaakit sa mga mamumuhunan na naghahanap ng pangmatagalang seguridad. Para sa mga konserbatibong mamumuhunan, makatuwirang isaalang-alang ang pamumuhunan sa merkado ng real estate , na may pagtuon sa proteksyon ng kapital kaysa sa pinakamataas na kita.

Ang interes sa Greece ay lumago nang malaki sa mga nakaraang taon, habang ang mga pagtatanong tungkol sa Austria ay nananatiling mataas—nananatili itong isang ligtas na kanlungan para sa kapital. Aking diskarte: Nilapitan ko ang mga problema nang sistematiko, binibigyang pansin ang detalye, at nauunawaan ang mga pangangailangan ng mga namumuhunan. Kabilang dito ang tubo, seguridad sa pananalapi, relokasyon, at bagong pamumuhay. Umaasa ako na ang aking kaalaman ay makakatulong sa iyo na lapitan ang pagbili ng bahay sa Greece nang may pag-iisip, na may malinaw na plano at pag-unawa sa lahat ng mahahalagang detalye.

Ngayon, ang Greece ay higit pa sa isang destinasyon ng turista na may mahabang kasaysayan. Ito ay isang lumalagong merkado na naging nangungunang destinasyon ng pamumuhunan sa loob ng ilang taon na ngayon. Nag-aalok ito ng magagandang kita, ang mga batas ay magiliw sa mga mamumuhunan, at ang pagsisimula ay medyo madali.

Noong nagsimula akong magtrabaho sa Greek real estate, nakita ito ng lahat bilang isang "bahay sa tabi ng dagat"—isang lugar ng bakasyon, hindi isang lugar para kumita ng pera. Iba na ang mga bagay ngayon. Parami akong nakakakita ng mga kliyenteng sinasadyang umabandona sa mga pamilihang Portuges, Cypriot, o Espanyol at pinipili ang Greece. Malinaw ang kanilang mga pangangailangan: isang matatag na kita sa hinaharap, ang pagkakataong lumipat, at ang kumpiyansa ng isang secure na transaksyon.

Ang Greece ay isa sa mga pinakamahusay na bansa sa EU para sa panandaliang kita sa pag-upa (hanggang 7.5–8.3% bawat taon). Lalo itong kumikita sa mga sikat na destinasyon ng turista tulad ng Athens, Thessaloniki, Rhodes, at Crete.

Ayon sa ranking ng Doing Business ng World Bank, ang Greece ay kabilang na ngayon sa nangungunang 30 bansa kung saan pinakamadaling magrehistro ng real estate. Ito ay maliwanag sa pagsasanay: ang mga transaksyon ay nagpapatuloy nang maayos, lalo na kapag ang rieltor, notaryo, at abogado ay nagtutulungan.

Ayon kay Numbeo, ang mga suhol ay hindi gaanong karaniwan kapag nagrerehistro ng real estate sa Greece kaysa sa Turkey o Cyprus. Sa nakalipas na limang taon, ang proseso ay naging mas mabilis, mas maaasahan, at mas transparent.

Parami nang parami, ang mga mamumuhunan ay lumalapit sa akin na sinubukan na bumili sa ibang mga bansa. Nakatagpo sila ng mga problema: mahinang mga rate ng rental, pagbabago ng mga batas, o pagod lang sa sobrang presyo ng mga merkado. Kaya ngayon pinipili nila ang Greece.

Halimbawa, isang mag-asawa mula sa Copenhagen ang unang naghanap ng tirahan sa Valencia ngunit bumili ng dalawang apartment sa Athens. Bakit? Mas kumikita doon: mga flexible na regulasyon, mas mababang buwis, mauunawaang pagtaas ng presyo, at may puwang para sa pagpapabuti.

Isa pang halimbawa: ang isang kliyente mula sa Israel ay nagbebenta ng isang apartment sa Limassol, Cyprus, at namuhunan ng pera sa Athens. Bumili siya ng isang lumang gusali at inayos ito para sa paupahan. Sinabi niya, "Sa Cyprus, ang merkado ay walang pag-unlad, ngunit narito, ang buhay ay puspusan: sila ay nagtatayo, ang mga turista ay darating-nakikita ko ang pag-unlad."

Hindi ko sinasabing perpekto ang Greece para sa lahat. Ngunit kung naghahanap ka ng perpektong kumbinasyon: bakasyon sa tabing dagat + kita + paninirahan, ngayon ang perpektong oras. Lalo na kung kumilos ka nang may pag-iisip, nang hindi nagmamadali, at may malinaw na diskarte.

Madalas akong itanong, "Ligtas bang bumili ng ari-arian sa Greece ngayon?" Palagi kong ipinapaliwanag kung ano ang nangyari noon. Pagkatapos ng lahat, upang maunawaan kung saan pupunta ang merkado, kailangan mong malaman kung saan ito nanggaling. 

Pagkatapos ng krisis noong 2008, bumagsak ang mga presyo ng pabahay, sa ilang lugar nang kalahati. Ang mga proyekto sa konstruksyon ay nagyelo, ang mga bangko ay tumangging mag-isyu ng mga pautang, at ang mga tao ay nagbebenta ng kanilang mga apartment sa Greece para sa halos walang bayad sa kanilang mga utang.

Ako mismo ang nakakita nito, nakikipag-usap sa mga lokal na abogado at mga may-ari ng apartment: ang mga bahay na dating nagkakahalaga ng €180,000 ay ibinebenta noon sa halagang €90,000-€100,000. Ang mga bumili noon, lalo na ang mga kalmado at masinop na dayuhan, ay nasa napakahusay na posisyon.

Mula noong 2018, unti-unting bumuti ang mga bagay. Lumakas ang ekonomiya ng Greece, bumalik ang mga turista, at inilunsad ang programang Golden Visa. At ang real estate market ay nagsimulang muling mabuhay at lumago.

Mga istatistika sa pagbaba/pagtaas ng presyo sa Greece mula noong 2001
(source https://makroskop.eu/01-2021/der-fall-griechenland/ )

Ayon sa Bank of Greece, ang merkado ng real estate ay patuloy na lumalaki mula 2018 hanggang 2025, na may average na 5-8% taun-taon. Noong 2024 lamang, ang paglago ay +6.6%. Ang mga presyo ng apartment ay tumaas nang husto sa Athens at Thessaloniki, gayundin sa mga sikat na isla tulad ng Crete, Rhodes, Paros, at Santorini. Ngunit ang pinakamahalaga, hindi tulad ng napalaki na mga merkado, ang pagtaas na ito ay natural. Hindi ito nakasalalay sa artipisyal na hype, ngunit sa pagbawi ng ekonomiya, pagtaas ng demand sa pag-upa, at interes ng mamumuhunan.

Paglago ng presyo ng ari-arian sa Greece mula 2022 hanggang 2025
(source https://de.tradingeconomics.com/greece/housing-index )

Sa pagsasagawa, madalas akong nagtatrabaho sa apat na pangunahing rehiyon. Ang bawat isa ay may sariling mga panuntunan sa pamumuhunan, bilis ng merkado, at madla ng mamimili.

Athens - Aktibidad sa negosyo at pagrenta sa buong taon

Ang Athens ay ang pinaka-matatag at nauunawaan na merkado. Ipinagmamalaki nito ang mahusay na pamumuhay sa lunsod, edukasyon, pangangalagang pangkalusugan, transportasyon, at mga paupahang pabahay. Ang kabisera ay ang pinakamadaling lugar sa Greece para makabili ng apartment na agad na magsisimulang kumita.

• sa mga lugar ng Pangrati, Koukaki, Neos Kosmos, Kypseli - magagandang apartment sa mga natapos na gusali mula 130-180 thousand €;
• sa tabi ng dagat (Glyfada, Voula, Alimos) - mas mahal, mula €250,000, ngunit makakahanap ka ng marangyang pabahay dito.

Marami sa aking mga kliyente ang nagsisimula sa Athens dahil ito ay isang "ligtas na unang hakbang": matatag na mga nangungupahan, isang madaling proseso ng pagbili at malinaw na mga legal na transaksyon.

Ang Thessaloniki ay isang lumalagong merkado na may lokal na pangangailangan

Ang Thessaloniki ay ang pangalawang pinakamahalagang lungsod pagkatapos ng Athens. Dumadami ang mga bumibili dito. Isang pangunahing tampok: Ang mga Griyego mismo ay mas malamang na bumili (maaaring para sa pamumuhay o sa utang), kaya ang merkado ay mas mababa ang pagbabago.

• Ang lungsod ay umuunlad: parami nang parami ang mga linya ng tram at metro ang lumilitaw, at ang sentro ay patuloy na nire-restore.
• Maaaring palitan ng opsyong ito ang Athens kung naghahanap ka ng mas murang pabahay sa Greece, pati na rin ang mga ari-arian na may potensyal para sa pagpapahalaga sa presyo.
• Mga Presyo: Ang isang one-bedroom na apartment na 45–50 m² na may mga cosmetic renovations ay mabibili sa halagang €95,000–€110,000. Ang mga bago, mas malalaking apartment (80–90 m²) sa mga lugar tulad ng Kalamaria o malapit sa daungan ay nagsisimula sa €190,000–€230,000.

Nagkaroon ako ng totoong buhay na kaso: isang pamilya mula sa Vienna ang bumili ng dalawang palapag na apartment na may terrace sa gitna ng Thessaloniki sa halagang €178,000. Sinuri namin ang lahat ng mga dokumento, nakumpleto ang pagbili nang malayuan (gamit ang kapangyarihan ng abogado), at agad nilang natanggap ang kanilang Golden Visa. Ngayon ay inuupahan nila ang apartment araw-araw, pangunahin sa mga estudyante ng Erasmus at mga medikal na estudyante. Ang apartment ay nagdadala sa kanila ng humigit-kumulang 6% na taunang kita, ay in demand (ito ay likido), at halos palaging inuupahan.

Mga Isla – Emosyon, Turismo, at Pana-panahong Pagkakakitaan

Ang bilis ng buhay sa mga lungsod tulad ng Crete, Rhodes, Corfu, at Paros ay ibang-iba, kaya iba-iba rin ang mga uri ng pamumuhunan na kanilang ginagawa. Bumibili ang mga tao ng mga ari-arian para sa mga bakasyon, pana-panahong pagrenta, at relokasyon.

• Ang mga bahay sa Crete ay lalong sikat sa mga Pranses at German, na kadalasang naghahanap ng mga villa sa tabi ng dagat.
• Paros: Ang islang ito ay lalong tinatawag na "Greece, tulad ng Balearics, ngunit mas mura."
• Ang mga tao mula sa Scandinavia at Israel ay patuloy na bumibili ng ari-arian sa Rhodes.
• Mga Presyo: Ang mga apartment na mas malayo sa dagat ay matatagpuan mula 100,000 hanggang 130,000 euro. Mas malapit sa baybayin: Ang isang bahay na may lupa ay nagkakahalaga ng 250,000 euros.

Ipinakita sa akin ng aking karanasan sa mga isla na napakahalagang maunawaan ang tatlong bagay: ang panahon, kung gaano kadaling makarating doon, at kung ano ang binibili ng mga lokal. Kung maling lugar ang pinili mo, magkakaroon ka ng mga problema. Ngunit kung pipiliin mong mabuti, mas mataas ang iyong kita kaysa sa Athens.

Ang mainland ay isang alternatibo sa mga isla na may access sa dagat.

Ang Peloponnese, Halkidiki, at Volos ay pampamilyang destinasyon. Mas kaunti ang mga turista nila, ngunit ang mga pamantayan ng pamumuhay ay mabuti, at ang mga Griyego mismo ay lalong nagbabakasyon doon.

• Ang mga mamimili mula sa Serbia, Bulgaria, at Romania ay napakaaktibo sa Halkidiki. Pangunahing interesado sila sa mga villa at aparthotel.
• Ang Peloponnese ay may maraming makasaysayang bahay na angkop para sa pagsasaayos - ito ay mga kaakit-akit na pagkakataon sa pamumuhunan. 

Dito madalas bumibili ang mga tao ng tirahan (permanente o seasonal) O paupahan (mula 3 hanggang 6 na buwan sa isang taon).

Ang aking karanasan ay nagpapakita na ang demand sa Greece ay puro sa umiiral na merkado. Ang mga mamimili ay naghahanap ng ready-to-move-in na mga apartment at bahay na mabilis na maipatupad: inuupahan o ilipat. Mayroong pinakamalaking interes sa mga ni-renovate na property (sa anumang pamantayan), na may kumpletong dokumentasyon at malinaw na kasaysayan. Ang mga naturang pagbili ay mas ligtas at nagbibigay-daan para sa mas mabilis na pagbuo ng kita (pagrenta o muling pagbebenta).

Dahil ang merkado ay hindi static, ang iba pang mga format ay nagiging mas at mas sikat:

Mga bagong development. Ang mga bagong pag-unlad sa Greece ay kakaunti, ngunit kaakit-akit. Sa Athens (lalo na sa mga umuunlad na lugar), itinatayo ang mga modernong pabahay na may mga amenities at kahusayan sa enerhiya. Ang mga compact premium complex ay matatagpuan malapit sa dagat sa mga prestihiyosong lokasyon, na may mga presyong nagsisimula sa €250,000 para sa 70-80 square meters. Kasama sa mga pangkalahatang bentahe ang mababang gastos sa pagpapatakbo, maaasahang mga utility, warranty, at ang posibilidad na makakuha ng Golden Visa.

Marangyang segment. Sa Greece, ang mga bahay ay ibinebenta sa halagang €500,000 pataas, kadalasan sa mga isla o sa pinakamagagandang suburb ng Athens. Partikular na sikat ang mga property sa Kefalonia, Mykonos, Paros, at Crete. Ang mga pangunahing mamimili ay mga mamumuhunan mula sa UAE, US, at Israel, kung saan napakahalaga ng privacy, malalawak na view, at de-kalidad na pag-aayos. Ang mga bahay na ito ay madalas na inaalok kasama ng pamamahala at serbisyo, na ginagawang madali ang pagmamay-ari ng mga ito mula sa ibang bansa.

Mga apartment. Ang mga key-managed apartment complex ay isang mainam na sasakyan para sa passive investment. Sa mga pamumuhunan na nagsisimula sa €300,000, ang mga mamumuhunan ay maaaring kumita ng 6-8% bawat taon, na pumipili sa pagitan ng panandaliang pagrenta, propesyonal na pamamahala, o personal na paggamit.

Pinamamahalaang mga mini-hotel. Ang mga maliliit na boutique hotel (5-10 na kuwarto) sa mga sikat na lungsod sa Greece (Rethymno, Rhodes, Chania, Nafplio) ay mga kaakit-akit na pamumuhunan. Madalas na matatagpuan sa mga makasaysayang gusali, nakakaakit sila ng tapat na kliyente. Bagama't ang tagumpay ay nangangailangan ng aktibong pamamahala at mala-negosyo na diskarte, ang mga naturang hotel ay maaaring makabuo ng mataas na kita (8-10% bawat taon) na may wastong pamamahala. Ang panimulang presyo para sa pagbili ay €400,000. Ang pagmamay-ari ng naturang property ay nag-aalok din ng pagkakataong lumikha at bumuo ng sarili mong natatanging tatak ng hospitality.

Mula sa karanasan: bumili ang isang kliyente mula sa Peru ng isang aparthotel (6 na studio) sa Paros sa halagang €620,000. Pagkatapos makipag-ugnayan sa isang lokal na tagapamahala at tulong sa pagpaparehistro ng buwis, ang ari-arian ay patuloy na nakakakuha ng humigit-kumulang €52,000 sa taunang kita na may kaunting paglahok ng may-ari sa pamamahala sa pagpapatakbo.

Talahanayan ayon sa uri ng bagay: limitasyon ng pamumuhunan, mga panganib, kakayahang kumita:

Ang pambansang komposisyon ng mga mamumuhunan ay kapansin-pansing nagbago sa nakalipas na 10 taon. Sa kasalukuyan, ang mga pangunahing manlalaro sa merkado ay:

• China: Nangunguna sa bilang ng mga kahilingan para sa Golden Visa.
• Russia, Ukraine, Belarus: Aktibong bumibili sila sa Athens at sa mga isla, madalas na naghahanap ng mga apartment bilang isang "backup na opsyon" sa kaso ng mga hindi inaasahang pangyayari.
• Europe (French, Germans, Austrians): Parami nang parami ang pumipili sa Greece sa sobrang init (mahal at mapagkumpitensya) na merkado ng ari-arian ng Espanya.
• Ang UAE at Saudi Arabia ay pangunahing namumuhunan sa mga hotel, luxury real estate, at mga bagong gusali.

Sa aking karanasan, maraming kliyente na umabandona sa mga pamilihan ng Limassol (Cyprus) at Marbella (Spain) ang bumili ng mga tahanan sa Greece. Ang kanilang desisyon ay batay sa mas kaakit-akit na mga prospect at hindi gaanong mahigpit na mga regulasyon doon.

Ito ay isang mahalaga at madalas na minamaliit na kalamangan. Sa maraming "maaraw" na mga merkado (Cyprus, Montenegro), ang mga presyo ay pangunahing hinihimok ng dayuhang pamumuhunan. Gayunpaman, ang Greece ay may matibay na pundasyon—ang sarili nitong matatag na pangangailangan. Ang mga residente ng Athens, Thessaloniki, at iba pang mga lungsod ay aktibong bumibili ng mga bahay.

Salamat dito, kahit na sa panahon ng pansamantalang pag-agos ng mga dayuhan (dahil sa geopolitics o mga pagsasaayos sa mga programa tulad ng Golden Visa), ang merkado ng Greece ay hindi nakakaranas ng matalim na pagbaba ng presyo. Ang lokal na pangangailangan ay gumaganap bilang isang maaasahang safety net.

• Mga batang pamilya : kumuha ng mortgage (kasalukuyang rate ay 3.7-4.2%) para makabili ng sarili nilang apartment. Madalas silang pumili ng tirahan o bagong mga kapitbahayan.
• Mga Griyego mula sa ibang bansa (USA, Australia, Germany): bumalik sa kanilang tinubuang-bayan o bumili ng real estate "balik sa kanilang mga pinagmulan", pagtulong sa mga kamag-anak.
• Gitnang klase (mga doktor, abogado, IT): unti-unting nag-iipon para sa pabahay - lumalaki ang demand para sa maliliit na apartment (1-2 kuwarto) na may presyong hanggang €150-200 thousand.
• Ang mga mag-aaral at kanilang mga magulang ay madalas na bumili ng maliliit na apartment sa Athens at Thessaloniki sa halip na umupa sa panahon ng kanilang pag-aaral (4-5 taon). Ito ay mas abot-kaya kaysa sa pag-upa.

Ayon sa Bank of Greece (2024):

• Ang karamihan ng mga pagbili (humigit-kumulang 68%) ay ginawa ng mga lokal na mamimili. Ito ay nananatiling totoo sa kabila ng lumalaking interes ng mga dayuhan sa Greece.
• Sa Thessaloniki at Peloponnese, mas marami pang lokal na mamimili – hanggang 75%.

Kapag pumipili ng real estate sa Greece, mahalagang isaalang-alang hindi lamang kung ano ang bibilhin kundi pati na rin kung paano irehistro ang pagmamay-ari. Direktang nakakaapekto ang format na ito sa iyong mga buwis, antas ng legal na proteksyon, mga panuntunan sa mana, at maging sa iyong tunay na kakayahang kumita. Sa pagsasagawa, tinutulungan ko ang mga kliyente na mahanap ang pinakamainam na opsyon— apartment man ito para sa personal na gamit o bahay para sa isang negosyong inuupahan.

Bumili ka ng real estate sa Greece sa iyong sariling pangalan (bilang isang pribadong indibidwal). Ito ang pinakasikat na opsyon para sa unang beses na pagbili.

Angkop kung kailangan mong bumili ng apartment o bahay para sa iyong sarili o magrenta, kumuha ng residence permit sa pamamagitan ng Golden Visa, o kumuha ng mortgage mula sa isang Greek bank.

Marami sa aking mga kliyente ang bumibili ng real estate sa Greece sa pamamagitan ng isang dayuhang kumpanya (sa Estonia, Cyprus, o Bulgaria). Madalas itong ginagawa kung mayroon na silang negosyo. Ito ay maginhawa para sa mga propesyonal na mamumuhunan, mga kumpanyang may mga asset sa ibang bansa, at mga may-ari ng mga hotel o maraming ari-arian.

Kaso: Isang kliyente mula sa Vienna ang bumili ng hotel sa Crete sa pamamagitan ng isang Estonian na kumpanya. Ang kaayusan na ito ay nagpapahintulot sa kanya na magbayad ng mas mababang buwis sa mga pagsasaayos, maginhawang makatanggap ng kita, at madaling ilipat ang isang bahagi ng negosyo sa kanyang mga anak sa pamamagitan ng pagbabahagi.

Kaso: Isang kliyente mula sa Vienna ang bumili ng hotel sa Crete sa pamamagitan ng isang Estonian na kumpanya. Ang kaayusan na ito ay nagpapahintulot sa kanya na magbayad ng mas mababang buwis sa mga pagsasaayos, maginhawang makatanggap ng kita, at madaling ilipat ang isang bahagi ng negosyo sa kanyang mga anak sa pamamagitan ng pagbabahagi.

Ang REIC ay isang paraan upang mamuhunan sa real estate nang hindi mo kailangang pamahalaan ito nang mag-isa. Bumili ka ng bahagi ng isang kumpanya, at ito ang nagmamay-ari at namamahala sa mga gusali. Ang pagpipiliang ito ay angkop para sa mga gustong kumita ngunit ayaw pangasiwaan ang mga ito, habang gustong bawasan ang panganib.

Ang pagbili ng ari-arian sa Greece kasama ng isang partner, anak, o sa pamamagitan ng isang family trust ay nag-aalok ng higit na kaginhawahan. Ang opsyong ito ay kadalasang pinipili ng mga pamilyang gustong ibahagi ang pagmamay-ari ng ari-arian, pasimplehin ang inheritance nang maaga, o magkasamang mamuhunan sa mga anak, magulang, at kaibigan. Maaari mong matukoy nang maaga kung sino ang magmamay-ari kung anong bahagi at kung paano hatiin ang kita sa pag-upa—ang lahat ay malinaw at legal na kinokontrol.

Sa Greece, halos walang mga paghihigpit sa mga dayuhan na bumili ng real estate, maliban sa ilang mga hangganang lugar at mga instalasyong militar (halimbawa, ilang isla sa Aegean Sea). Gayunpaman:

• Kung ikaw ay mula sa isang bansa sa labas ng EU at ang ari-arian ay nasa isang protektadong lugar, kakailanganin mo ng isang espesyal na permit.
• Ang bawat transaksyon ay dumadaan sa notaryo, pag-audit ng buwis, at pagpaparehistro—mahalaga na gawing pormal ang lahat nang tama sa isang abogado.

Ang aking payo : Bago bumili ng bahay o apartment sa Greece, siguraduhing kumunsulta sa isang abogado at tax advisor tungkol sa kung paano irehistro ang ari-arian. Maaapektuhan nito ang mga buwis, mga isyu sa pamana, at ang presyo ng pagbebenta sa hinaharap. Kung plano mong rentahan ang ari-arian o irehistro ito sa pangalan ng pamilya, isaalang-alang ang pagbili sa pamamagitan ng isang kumpanya o bilang isang shareholder.

Ang pagbili ng ari-arian sa Greece ay madalas na mas madali kaysa sa inaasahan, lalo na sa isang mahusay na abogado at isang maaasahang ahente. Sa aking karanasan, maayos ang mga transaksyon kapag nasunod ang lahat ng hakbang at alam ng lahat ang kanilang mga responsibilidad.

Ang pagbili ng real estate sa Greece ay binubuo ng ilang mahahalagang yugto:

1. Ang pagkuha ng AFM (Greek tax identification number) ay ang unang hakbang. Sa isang abogado, ang prosesong ito ay karaniwang tumatagal ng isang araw.
2. Pagpili ng isang abogado - poprotektahan niya ang iyong mga interes, siyasatin ang ari-arian at ihanda ang kontrata.
3. Inspeksyon ng ari-arian. Tinitiyak ng isang abogado na walang mga hindi pa nababayarang utang, encumbrances, o ilegal na muling pagpapaunlad.
4. Paunang kasunduan at deposito. Ang isang kasunduan ay nilagdaan at 5-10% ng presyo ng pagbili ay binabayaran.
5. Notaryo. Ang pangunahing kontrata ay nilagdaan sa harap ng isang notaryo, na nagrerehistro din ng paglilipat ng mga karapatan.
6. Cadastre. Pagkatapos ng pagbili, irerehistro ng isang abogado ang ari-arian sa rehistro ng estado.

Kung walang abogado, malabong mangyari ang iyong transaksyon. Siya:

• sinusuri kung okay ang bagay,
• naghahanda ng kontrata,
• mag-isyu ng power of attorney kung bumibili ka nang malayuan,
• ay naroroon sa opisina ng notaryo,
• nagrerehistro ng ari-arian sa kadastre.

ang isang ahente na pumili ng isang ari-arian, magsagawa ng mga negosasyon, mangalap ng mga dokumento ng nagbebenta, at mag-coordinate ng transaksyon. Mahalagang makipagtulungan sila sa abogado, hindi palitan ang mga ito.

Tulad ng ipinapakita sa pagsasanay, ang pagtipid sa isang abogado kapag bumibili ng isang ari-arian ay kadalasang nagreresulta sa mga bayarin sa utility o may problemang mga dokumento. Ang pagbabayad para sa legal na tulong ay nangangahulugan ng pagbabayad para sa kapayapaan ng isip.

Upang bumili ng apartment o bahay sa Greece kakailanganin mo:

• Edad: mula 18 taon.
• Ang pagkakaroon ng wastong internasyonal na pasaporte.
• Pagkuha ng Greek Tax Identification Number (AFM).
• Pagbubukas ng bank account sa Greece o ibang bansa sa EU.
• Pagbibigay ng patunay ng legal na pinagmulan ng mga pondo.

Kung ikaw ay mula sa isang bansang hindi EU at gusto mong bumili ng ari-arian sa mga "sensitibong" lugar (tulad ng malapit sa hangganan o sa ilang partikular na isla), maaaring kailanganin mo ang pag-apruba mula sa Ministry of Defense. Sa Athens, Thessaloniki, Crete, at Corfu, hindi kinakailangan ang gayong pahintulot.

Sa mga sikat na isla tulad ng Crete, Paros, Corfu, Rhodes, mayroong kanilang sariling mga nuances:

• Kinakailangang maingat na suriin ang mga hangganan ng balangkas - ang mga lumang dokumento ay madalas na iginuhit na may mga pagkakamali.
• Ang ilang mga bahay at plot ay matatagpuan sa mga turista o protektadong lugar kung saan nalalapat ang mga espesyal na regulasyon sa gusali.
• Hiwalay na titingnan ng abogado kung ang site ay may access, tubig, at ang nakadokumentong katayuan nito.

Tip: Bago bumili ng bahay sa isla, laging humingi ng architectural plan, building permit, land register extract at energy performance certificate.

Karamihan sa aking mga kliyente ay kumukumpleto ng mga transaksyon nang hindi naroroon nang personal, gamit ang isang notarized na kapangyarihan ng abogado na ibinigay sa Greece o sa kanilang sariling bansa at na-certify sa isang apostille.

Ang iyong abogado:

• nag-isyu ng numero ng buwis para sa iyo,
• nagsasagawa ng inspeksyon ng ari-arian,
• nilagdaan ang kontrata sa iyong paglahok o sa pamamagitan ng proxy,
• nagbubukas ng bank account,
• ginagawang pormal ang pagpaparehistro ng transaksyon.

Ito ay lalong kapaki-pakinabang kung ikaw ay nasa labas ng bansa o hindi makapaglakbay upang pumirma.

Isa sa pinakamahalagang yugto. Sinusuri ng abogado:

• pagmamay-ari ng nagbebenta,
• walang natitirang mga utang (para sa mga buwis, mga utility),
• pagsunod sa bagay sa mga pamantayan sa pag-unlad ng lunsod,
• kasaysayan ng pagmamay-ari,
• kung mayroong anumang mga encumbrances o paglilitis.

Ito ay isang mahalagang yugto ng transaksyon. Tinutukoy ng abogado:

• ang nagbebenta ba talaga ang may-ari?
• mayroon bang mga natitirang utang para sa mga buwis at mga bayarin sa utility?
• sumusunod ba ang ari-arian sa mga regulasyon sa pagpaplano ng lunsod,
• Ano ang kasaysayan ng mga may-ari?
• kung mayroong anumang mga encumbrances o legal na paglilitis.

Palagi kong inirerekomenda ang pagkakaroon ng inspeksyon bago maglagay ng deposito, kahit na mukhang malinis ang ari-arian.

Matapos ang transaksyon ay sertipikado ng isang notaryo, ang ari-arian ay ipinasok sa cadastral register, at ikaw ay inisyu:

• opisyal na katas ng pamagat,
• mga dokumentong kinakailangan para sa pagkuha ng residence permit sa ilalim ng Golden Visa program (kung naaangkop),
• ang karapatang gumuhit ng mga kontrata ng utility sa iyong pangalan.

Ang buong proseso mula sa pagpirma sa kontrata hanggang sa ganap na pagpapatupad ay karaniwang tumatagal ng isa hanggang dalawang buwan.

Kapag pumipili ng real estate sa Greece (isang apartment o isang bahay), mahalagang isaalang-alang ang higit pa sa presyo ng property. Tiyaking salik din ang lahat ng buwis at karagdagang gastos. Sa aking karanasan, ang mga mamumuhunan na nakikita ang buong halaga ng larawan sa harap ay gumagawa ng mga tamang desisyon at iniiwasan ang mga hindi inaasahang singil sa ibang pagkakataon.

Sa Greece, lahat ng may-ari ng bahay at may-ari ng lupa ay kinakailangang magbayad ng annual property tax (ENFIA). Ang halaga ng buwis ay depende sa kadastral na halaga, lugar, at lokasyon ng ari-arian.

• Pangunahing rate: humigit-kumulang 0.1–0.3% ng tinasang halaga ng ari-arian bawat taon.
• Sa pagsasagawa, ang may-ari ng isang apartment sa Athens (70 sq.m.) noong 2024 ay nagbabayad ng average na 250-350 euro.
• Lokal na diskwento: sa mga lalawigan at sa mga isla ang buwis ay mas mababa kaysa sa malalaking lungsod.

Ang bayad na ito ay kinokolekta ng mga lokal na awtoridad (sa iyong distrito/lungsod). Ang halaga ay depende sa lokasyon ng property at humigit-kumulang 0.2-0.3% ng kadastral na halaga nito.

Ang presyo ng isang ari-arian ay hindi lahat. Kapag bumibili ng real estate sa Greece, nagbabayad ang mamimili ng mga mandatoryong karagdagang bayarin:

• Tungkulin ng estado: 3% ng halaga.
• Mga bayarin sa notaryo: 1-1.5% ng halaga ng transaksyon.
• Mga serbisyo ng abogado/abogado: humigit-kumulang 1%.
• Komisyon ng ahente: 2-3%.

Bottom line: ang mga nauugnay na gastos na ito ay kadalasang umaabot sa 7-10% ng presyo ng pagbili ng property.

Isang mahalagang benepisyo ngayon: kapag bumili ng bagong apartment sa isang bagong gusali, hindi mo kailangang magbayad ng VAT (24%) hanggang sa katapusan ng 2025. Ito ay isang magandang pagkakataon upang makatipid!

Pagkatapos ng 2025: Magbabalik ang VAT (24%), at ang pabahay sa mga bagong gusali ay magiging mas mahal sa halagang ito.

Sa Austria, kapag bumibili ng real estate, dapat kang magbayad:

• Grunderwerbssteuer - buwis sa pagbili, ay 3.5%;
• Rental income tax (Einkommenssteuer) – maaaring umabot ng hanggang 55% depende sa iyong kita; kasama ang iba pang mga bayarin at singil, na maaaring magdagdag ng hanggang sa isa pang 10–12%.

Sa Greece, ang mga buwis ay mas mababa sa karaniwan, at mayroon ding iba't ibang mga legal na paraan upang ma-optimize ang mga ito.

Para sa mga nakatira o gumugugol ng maraming oras sa ibang bansa, nag-aalok ang Greece ng rehimeng buwis na "Non-Dom"—nagbabayad ka ng flat tax na €100,000 bawat taon sa lahat ng kita mula sa ibang bansa. Nakakatulong ito ng makabuluhang bawasan ang mga buwis sa mga kita mula sa mga rental o pagbebenta ng real estate.

Mga uso sa Pagproseso ng Golden Visa Application
(source https://www.imidaily.com/europe/greece-cuts-golden-visa-backlog-set-for-record-year/ )

Ang Greek Golden Visa ay isa sa mga pinaka-maginhawa at tanyag na paraan upang makakuha ng EU residency sa pamamagitan ng pagbili ng real estate. Sa nakalipas na ilang taon, nakahawak ako ng dose-dosenang mga transaksyon kung saan ang pagkuha ng Golden Visa ang pangunahing layunin ng mga kliyente—lalo na para sa mga pamilya, negosyante, freelancer, at mamumuhunan na pinahahalagahan ang kalayaan sa paggalaw at ayaw matali sa isang bansa.

Ang halaga ng pamumuhunan ay nakasalalay sa rehiyon at nasa saklaw mula €250,000 hanggang €800,000.

Mula noong 2023, ang minimum na threshold ay naiiba para sa iba't ibang teritoryo ng Greece.

Sa pagsasanay:

— Marami sa aking mga kliyente ang namuhunan ng €250–270,000 at bumili ng apartment sa Greece na maaaring mapakinabangan ng paupahan.

— sa Athens, lalo na sa gitna, kailangan mo na ng mga €500 thousand, lalo na kung ito ay bahay o penthouse.

• Posibleng manirahan sa Greece nang hindi naroroon nang permanente.
• Maaari kang malayang maglakbay sa loob ng mga bansang Schengen.
• Maaari kang magbukas ng negosyo, turuan ang mga bata (sa mga paaralan/unibersidad), gumamit ng mga kalsada sa Europa, ospital, atbp.
• Posibleng makakuha ng permit sa paninirahan para sa buong pamilya nang sabay-sabay: asawa/asawa, mga batang wala pang 21 taong gulang, mga magulang.

• Ang visa na ito ay hindi nagpapahintulot sa iyo na magtrabaho para sa isang kumpanyang Greek, ngunit maaari kang magpatakbo ng iyong sariling negosyo o simpleng pagmamay-ari ng real estate.
• Hindi nito ginagarantiyahan ang pagkamamamayan, ngunit sa kalaunan ay maaaring magbigay ng ganoong pagkakataon sa pamamagitan ng proseso ng naturalisasyon.

Kung nakatira ka sa bansa nang higit sa 183 araw sa isang taon, nagbabayad ng buwis, natutunan ang wika, at nasangkot sa lokal na buhay, maaari kang mag-aplay para sa pagkamamamayan pagkatapos ng pitong taon. Gayunpaman, ito ay isang hiwalay na proseso at hindi awtomatiko.

Sa aking karanasan, para sa mga nagpaplanong bumili ng ari-arian sa Greece at malayang maglakbay, ang Golden Visa program ay isa sa pinakasimple at pinakakapaki-pakinabang na mga opsyon. Sa Austria, ang mga kinakailangan ay mas mahigpit at may kasamang mandatoryong patunay ng pagsasama sa lipunan.

• Hindi binibilang ang pagbili ng real estate na hindi nakakatugon sa mga kinakailangan ng Golden Visa (halimbawa, ilang apartment na nagkakahalaga ng €150,000 bawat may-ari).
• Paglipat ng mga pondo hindi mula sa personal na account ng mamumuhunan.
• Hindi kumpletong hanay ng mga dokumento – kadalasang nawawala ang mga pagsasalin o apostile.
• Mga pagkakamali kapag nag-a-apply ng visa para sa buong pamilya, lalo na kung ang mga bata ay higit sa 21 taong gulang.

• Ang bayad sa pagpasok ngayon ay nakasalalay sa rehiyon: sa gitna at sikat na mga lugar ng turista, ang pinakamababang halaga ay tumaas sa €500,000.
• Ang pagpapatunay ng pinagmumulan ng mga pondo ay pinalakas, lalo na para sa mga mamamayan ng mga bansang hindi EU.
• Ang mga oras ng pagproseso ay nabawasan: pagkatapos lagdaan ang kontrata, ang pagbili ay dapat makumpleto sa loob ng mga takdang panahon na itinatag ng batas.

Ang pagbili ng ari-arian sa Greece ay hindi lamang tungkol sa magandang tanawin. Ito ay isang mahusay na paraan upang makabuo ng isang matatag na kita. Sa loob ng ilang taon na ngayon, tinutulungan ko ang mga kliyente hindi lamang bumili ng mga apartment kundi pati na rin ang pag-set up ng mga negosyong paupahang-pan—mga panandaliang turista man sila o pangmatagalang nangungupahan.

Mga panandaliang pagrenta: mataas ang kita, ngunit mas mapanganib

• Mga Platform: Airbnb, Pag-book, mga lokal na serbisyo sa pag-book.
• Kita: hanggang 8-10% na kita bawat taon, lalo na sa mga sikat na destinasyon ng turista (Athens, Crete, Paros, Rhodes).
• Mga salik ng tagumpay: lokasyon ng ari-arian, pana-panahong pangangailangan, kalidad ng pamamahala, reputasyon at mga pagsusuri, pagkakaroon ng mga permit.
• Mga panganib: malakas na kumpetisyon, tumaas na mga gastos, mababang occupancy sa panahon ng off-season.

Sabihin nating ang isang ari-arian sa Athens, na matatagpuan malapit sa isang istasyon ng metro, ay maaaring magkaroon ng kita na hanggang €1,100 bawat buwan sa panahon ng tag-araw, na may presyong binili na €160,000.

Pangmatagalang rental: maaasahan at walang problema

• Karaniwang tinatapos ang mga kontrata sa loob ng isa hanggang tatlong taon.
• Ang kita ay mas mababa - mga 3-5% bawat taon, ngunit nangangailangan ito ng mas kaunting personal na paglahok.
• Ang mga apartment ay in demand sa mga mag-aaral, lokal na residente at dayuhan na lumipat sa Greece.
• Isang magandang opsyon para sa mga mamumuhunan na hindi gustong pamahalaan mismo ang ari-arian.

Pagkakakitaan ayon sa rehiyon (sa karaniwan, batay sa aking karanasan):

Mga bagong alituntunin at paghihigpit

Ang mga bagong regulasyon para sa panandaliang pag-upa ay nagsimula sa Greece sa ilang rehiyon mula noong 2023:

• Sa ilang bahagi ng Athens at sa mga isla, may mga paghihigpit o quota sa pag-upa ng tirahan sa pamamagitan ng mga platform tulad ng Airbnb.
• Hinihikayat ng mga awtoridad ang paglipat sa pangmatagalang pag-upa, lalo na sa mga lugar kung saan may kakulangan sa pabahay para sa mga lokal na residente.
• Ang legal na pagrenta ng mga ari-arian ay nangangailangan ng lisensya mula sa Greek National Tourism Organization (EOT).

Sino ang may kontrol?

Para sa mga may-ari na naninirahan sa labas ng Greece, ang pamamahala sa pagrenta ay maaaring i-outsource sa isang espesyalistang kumpanya.

• Ang bayad para sa mga serbisyo ay karaniwang umaabot sa 10-20% ng kita.
• Kasama sa mga serbisyo ang pag-aayos ng mga check-in, paglilinis, suporta ng bisita, at pag-uulat.
• Parehong lokal na pribadong operator at internasyonal na network ang nagpapatakbo sa merkado.

Pagbubuwis ng kita sa pag-upa sa Greece

Ang paghahain ng tax return ay sapilitan. Ang pag-optimize ng buwis ay posible sa pamamagitan ng non-dom status o sa pamamagitan ng pagkuha ng real estate sa pamamagitan ng isang kumpanya. Ang mga hindi residente ay napapailalim sa isang flat rate ng buwis na 15% sa kita sa pag-upa, anuman ang laki nito.

Paghahambing sa Austria

Konklusyon: Ang pagrenta ng ari-arian sa Greece ay mas kumikita at mas madali kaysa sa Austria. Upang i-maximize ang iyong kita, mahalagang tukuyin nang tama ang ari-arian at uri ng pag-upa, bawasan ang mga potensyal na panganib, at mahigpit na sumunod sa mga naaangkop na legal na kinakailangan..

Ngunit bilang isang dalubhasa sa Austrian real estate na may malawak na karanasan, masasabi kong, sa kabila ng apela ng Greece, mahalagang maunawaan na nag-aalok ang Austria ng ibang diskarte: hindi ito tungkol sa mabilis na pagbabalik at higit pa tungkol sa pangangalaga ng kapital, matatag na paglago, at prestihiyo. Ang Vienna market ay itinuturing na isa sa pinakaligtas na kanlungan para sa mga namumuhunan sa Europa. Kung priyoridad ang proteksyon sa kapital, makatuwirang bumili muna ng apartment sa Vienna bilang base asset. Oo, magbabayad ka ng mas malaki para sa naturang ari-arian at dumaan sa mas kumplikadong mga pamamaraan, ngunit bilang kapalit ay nakakatanggap ka ng mga secure na karapatan, isang predictable na merkado, at real estate na tumataas lamang ang halaga sa paglipas ng panahon.

Kung nagpaplano kang bumili ng bahay sa Greece, kailangan mong isaalang-alang ang maraming salik, gaya ng gastos, imprastraktura, demand ng renter, potensyal na lumago, at pagkatubig. Regular kong ipinapaliwanag sa aking mga kliyente na sa parehong presyo, maaari kang bumili ng alinman sa isang apartment sa gitna ng Athens o isang bahay sa baybayin ng Chalkidiki—ang pagpili ay depende sa iyong mga priyoridad.

Ang Athens ang pinakamalaki at pinakaaktibong real estate market sa Greece.

• Ang mga presyo ng pabahay sa Athens ay patuloy na tumataas, lalo na sa mga gitnang lugar, gayundin sa Glyfada, Kifisia at Paleo Faliro.
• Ang lungsod ay perpekto para sa pamumuhunan sa panandalian o pangmatagalang pag-upa, pati na rin para sa pagbili ng real estate para sa personal na tirahan.
• Ang pagbili ng apartment sa Athens ay kapaki-pakinabang kapwa para sa pagbuo ng kita at para sa pagkuha ng Golden Visa.

Halimbawa, sa lugar ng Pangrati, mabibili ang pabahay mula sa €2,500 bawat m², na may potensyal na ani ng pag-upa na hanggang 7%.

Ang Thessaloniki ay isang mas murang alternatibo

• Ang pangalawang pinakamahalagang merkado ng real estate sa Greece.
• Ang pangangailangan ay higit sa lahat mula sa mga lokal na residente, at ang mga gastos sa pabahay ay mas mababa kaysa sa Athens.
• Isang mainam na opsyon para sa mga naghahanap ng abot-kayang real estate sa isang malaking lungsod.

Dahil sa pagkakaroon ng mga unibersidad, ang mga apartment na inuupahan sa mga mag-aaral sa ilalim ng programang Erasmus ay hinihiling.

Greek Islands - Luxury at Resort Real Estate

• Ang mga sikat na isla tulad ng Santorini, Mykonos, Rhodes, Crete at Corfu ay may mataas na potensyal sa pag-upa.
• Tamang-tama para sa pagbili ng bahay sa baybayin o pamumuhunan sa mga aparthotel.
• Ang mga presyo ng ari-arian ay mas mataas at ang logistik ay maaaring maging mas kumplikado, ngunit sa panahon ng peak season, ang mga pagbabalik ay 9-10% bawat taon.

Halimbawa, ang isang villa na may tanawin ng dagat sa Mykonos ay nagkakahalaga mula €800,000, ngunit sa epektibong pamamahala maaari itong kumita ng hanggang €100,000 bawat season.

Ang Peloponnese ay isang undervalued market

• Abot-kayang presyo ng ari-arian, kahanga-hangang landscape, at mabilis na umuunlad na imprastraktura na may mga bagong hotel at golf complex.
• Sikat sa mga pamilyang nagpaplano ng summer holiday sa Greece.
• Mataas na potensyal para sa mga proyekto ng aparthotel, lalo na sa lugar ng Costa Navarino.

Epirus, Thessaly, Macedonia - segment ng ekonomiya

Sa mga rehiyong ito, posibleng bumili ng real estate mula €30,000, gayunpaman:

• mababa ang demand sa upa,
• limitado ang accessibility sa transportasyon,
• Ang mga prospect para sa makabuluhang paglago sa halaga ay katamtaman.

Mga pangunahing pamantayan kapag pumipili ng lokasyon:

Mga uso sa kasalukuyang pamumuhunan: saan namumuhunan ang mga tao ngayon?

Kapag nagpaplano ng pagbili ng ari-arian sa Greece, ang pangunahing tanong ay hindi "saan ang pinakamurang," ngunit "saan ang pinakamagandang inaasam-asam." Ang merkado ay dynamic: ang ilang mga lokasyon ay nagiging mga bagong lugar ng paglago, habang ang iba ay naabot na ang kanilang mga pinakamataas na presyo.

Saan makakabili ngayon:

• Central Athens (Koukaki, Pangrati, Keramikos) – ang mga mamumuhunan mula sa Israel, France, at America ay aktibong bumibili ng mga apartment dito. Sila ay pangunahing bumibili para sa mga layunin ng pag-upa. Ang mga presyo dito ay tumalon ng isang ikatlo sa nakalipas na tatlong taon.
• Ang Glyfada, Voula, at Vouliagmeni ay mga lugar ng mayayamang mamimili mula sa UAE at Germany. Bumibili sila pareho para sa personal na gamit at para paupahan (kadalasan ay ipinagkakatiwala ito sa mga ahensya ng pamamahala).
• Ang Thessaloniki ay kaakit-akit dahil mayroon itong sariling mga lokal na mamimili, ang lungsod ay umuunlad, at ang mga presyo ay kasalukuyang mas mababa. Ito ay isang magandang pagpipilian kung naghahanap ka ng mas murang deal, ngunit sa pag-asang tataas ang mga presyo.
• Ang Mykonos, Santorini, at Corfu ay ang mga destinasyon ng mayayamang indibidwal mula sa US, Canada, at Lebanon. Bumibili sila ng mga mamahaling villa at bahay sa tabi ng dagat, maaaring ipaupa sa mga turista para sa panandaliang pananatili o para sa kanilang sariling mga bakasyon sa pamilya.

Kung saan inaasahan ang paglago:

• Peloponnese (Costa Navarino, Tolo, Kalamata) : Ang sektor ng turismo ay aktibong umuunlad dito, na may lumalabas na mga luxury five-star na hotel at golf resort, na ginagawang nangangako ang rehiyon para sa pamumuhunan sa residential real estate at mga aparthotel.
• Piraeus at kanlurang Athens : Ang mga lugar na ito ay nananatiling undervalued ngunit mabilis na umuunlad salamat sa kanilang kalapitan sa daungan, mga bagong linya ng metro at mga proyekto sa muling pagpapaunlad ng waterfront.
• Central at Northern Greece (Volos, Ioannina) : mas mura ang pabahay dito, at lumalaki ang katanyagan dahil sa mga programa sa lokal na turismo at pagpapaunlad na sinusuportahan ng European Union.

Gustong bumili ng magandang deal sa isang apartment sa Greece? Isaalang-alang ang tatlong bagay: ang pagpapaunlad ng lugar, kung kanino ka uupahan, at ang mga plano ng lokal na pamahalaan. Tataas ang mga presyo hanggang 2027, hindi lamang sa Athens, kundi pati na rin sa katimugang baybayin (Peloponnese) at sa pinakamaraming turistang isla—mga lugar kung saan laging marami ang mga nagbabakasyon.

Ang karamihan sa mga pagbili ng real estate sa Greece (mahigit 65%) ay para sa mga kasalukuyang bahay. Ito ay dahil sa makasaysayang mga kasanayan sa pagtatayo ng bansa, pati na rin sa mga partikular na merkado: ang pagkakaroon ng mga ari-arian, ang kanilang mga paborableng lokasyon, at ang limitadong bilang ng mga bagong proyekto sa pagtatayo.

Ang merkado ng real estate sa Greece ay pinangungunahan ng muling pagbebenta ng mga ari-arian, pangunahin ang mga apartment sa Athens at mga bahay sa baybayin sa mga isla. Ang mga ari-arian na ito ay kadalasang kasama ng lahat ng kinakailangang kagamitan, matatagpuan sa maayos na mga lugar, at madalas na inuupahan. Sa ilang mga kaso, ang mga ito ay ganap na ni-renovate na mga apartment, na handa para sa agarang pag-okupa para sa rental o personal na paggamit.

Halimbawa: Ang isang 65 m² na apartment sa Pangrati area ng Athens na may mga kosmetikong pagsasaayos ay nagkakahalaga ng humigit-kumulang €145,000–€160,000 at maaaring makabuo ng kita sa pag-upa kaagad pagkatapos mabili.

Ang isang makabuluhang bahagi ng mga bahay sa Greece ay itinayo bago ang pagpapakilala ng mga bagong pamantayan ng gusali noong 1980s. Bilang resulta, ang mga gusaling ito ay kadalasang may mababang kahusayan sa enerhiya, mahinang pagkakabukod ng tunog, at nangangailangan ng pagsasaayos, kung minsan ay malalaking pagkukumpuni. Noong 2023, nagsimulang magbigay ang mga awtoridad ng Greece ng mga subsidyo para sa pag-retrofit ng gusaling matipid sa enerhiya, ngunit ang mga hakbang na ito ay magagamit lamang sa mga lokal na residente.

Sa kabila ng limitadong dami ng bagong konstruksiyon sa Greece, ipinapatupad ang mga magagandang proyekto sa 2024-2025:

• Sa Athens (mga distrito ng Glyfada, Voula, Nea Smyrni), itinatayo ang mga modernong gusali na may mga teknolohiyang matipid sa enerhiya, elevator at paradahan.
• Ang gastos sa bawat metro kuwadrado sa mga bagong complex ay nag-iiba mula €3,000 hanggang €6,000, depende sa lokasyon at kalidad ng pagtatapos.
• Ang mga bagong gusali sa Greece ay hindi kasama sa VAT hanggang sa katapusan ng 2025, na ginagawa itong mas kaakit-akit sa mga mamimili.

Halimbawa: Isang maluwag na 90 m² na apartment na may malaking terrace at malalawak na tanawin ng dagat ay ibinebenta sa Voula, na nagkakahalaga ng humigit-kumulang €520,000. Ang pagbili ay nagbibigay sa iyo ng isang Golden Visa.

Konklusyon: Nagpaplanong bumili ng apartment sa Greece? Magsimula sa muling pagbibili ng ari-arian—mas mabilis at mas madali ito, lalo na kung gusto mo itong upahan o lumipat kaagad. Ang mga bagong build ay hindi gaanong karaniwan, ngunit mas mahusay ang kalidad at nag-aalok ng mga pagtitipid sa mga utility. Ang parehong mga pagpipilian ay kasalukuyang kumikita, salamat sa pagpawi ng bagong buwis sa gusali at mataas na demand.

Ang merkado ng real estate ng Greece ay mainit, ngunit ang mga bagong pag-unlad ay mahirap makuha. Binubuksan nito ang pinto hindi lamang sa mga karaniwang pamumuhunan kundi pati na rin sa mga hindi kinaugalian na diskarte, lalo na kung naghahanap ka ng mas matataas na kita o nababaluktot na mga opsyon.

Sa halip na bumili ng isang malaking apartment sa Greece, maaari kang mamuhunan sa dalawa o tatlong maliliit na studio apartment. Papayagan ka nitong:

• Kumita ng higit pa sa kabuuan - hanggang 7-9% bawat taon;
• Flexible na pamamahala sa pagrenta: magrenta araw-araw, sa loob ng ilang buwan, o magbenta nang paisa-isa;
• Hatiin ang mga panganib sa pamamagitan ng pagmamay-ari ng mga bahay sa iba't ibang lugar.

Halimbawa: sa halip na isang apartment sa halagang €300,000, maaari kang bumili ng tatlong studio sa halagang €100,000 bawat isa sa iba't ibang bahagi ng Athens at makatanggap ng mas matatag na kita.

Sa Greece, ang mga apartment na itinayo bago ang 1980 ay karaniwang mas mababa sa average. Kung ni-renovate at matipid sa enerhiya, maaari silang ibenta nang higit pa, na kumikita ng 20-40%.

• Dagdag pa: ang mga ganitong opsyon ay magagamit sa halos lahat ng lugar;
• Cons: kakailanganin mong gumugol ng oras at maghanap ng mga napatunayang propesyonal;
• Sa Athens at Thessaloniki madalas itong ginagamit bilang isang "flip strategy".

Para sa mga mamumuhunan na naghahanap ng kita, ang real estate sa Greece ay maaaring gamitin bilang isang negosyo:

• Maaari kang bumili ng isang operating mini-hotel na may 10-20 kuwarto;
• I-convert ang isang residential building sa isang apart-hotel;
• Kumita ng hanggang 10-12% kada taon, lalo na sa mga sikat na isla - Crete, Santorini, Paros.

Nangangailangan ito ng lisensya at pagpaparehistro sa Hellenic Tourism Organization (EOT).

Kung gusto mong mamuhunan sa real estate sa Greece nang hindi pinamamahalaan ito, maaari kang mamuhunan sa pamamagitan ng mga espesyal na pondo:

• Ang REIC (Real Estate Investment Companies) ay isang lokal na bersyon ng REIT na may mga tax break;
• AEEAP - mga kinokontrol na kumpanya, na maaaring pasukin na may pinakamababang pamumuhunan na €250,000.

Mga kalamangan: Ang mga pamumuhunan ay ipinamamahagi sa iba't ibang mga ari-arian, pinamamahalaan ng mga propesyonal, at ang kita ay pasibo.

Ang pamumuhunan sa lupa sa Greece ay nagiging tanyag, bagama't ito ay isang mas kumplikadong opsyon:

• Ang mga kapirasong lupa sa paligid ng Athens at ang mga lugar na panturista ng Peloponnese ay lalo na hinihiling;
• Maaari silang magamit upang bumuo ng isang villa, isang residential complex o mga apartment para sa kasunod na pagbebenta;
• Ang pangunahing bagay ay upang matiyak na ang mga dokumento ay "malinis" at sumunod sa mga regulasyon sa gusali.

Kung naghahanap ka na gumawa ng higit pa sa pagbili ng apartment sa Greece, ngunit kumita rin ng mas malaki at maging mas maagap, maaari kang pumili ng iba pang mga diskarte. Tutulungan ka ng mga diskarteng ito na madagdagan ang iyong kita at samantalahin ang mga flexible na pagkakataon ng merkado ng Greece, na hindi gaanong mahigpit kaysa, halimbawa, Austria.

Bagama't sikat at kumikita ang real estate sa Greece, may mga pitfalls, lalo na kung mas gusto mo ang mga mahigpit na panuntunan (tulad ng sa Austria). Narito ang mga pangunahing panganib na dapat isaalang-alang bago bumili ng apartment o bahay.

Oo, ang Greece ay nasa EU, na may euro at walang mga paghihigpit sa kapital. Ngunit maging handa para sa burukrasya: ang pagkuha ng numero ng pagkakakilanlan ng buwis, pagpapatunay ng mga dokumento ng transaksyon, at pagpaparehistro ay mga prosesong umuubos ng oras na nangangailangan ng pasensya at tulong ng isang abogado.

Mahigpit kong ipinapayo na huwag magpatuloy nang walang abugado ng Greece. Kung walang isa, anumang transaksyon, kahit isang simple, ay nanganganib na maipit. Tandaan: ang mga batas sa real estate, rental, at buwis ay madalas na ina-update. Halimbawa, nagbabago ang mga panandaliang regulasyon sa pagpapaupa halos bawat season—siguraduhing isama ito sa iyong mga plano.

Sa Greece, gumagana nang maayos ang mga platform tulad ng Airbnb at Booking, ngunit ipinakilala ng mga awtoridad ang mga regulasyon:

• Maaari mong paupahan ang iyong ari-arian nang hindi hihigit sa 90 araw sa isang taon.
• May mga paghihigpit sa mga gusali ng apartment.
• Kailangan mong irehistro ang property at kumuha ng EOT number.

Bago magrenta, lalo na sa Athens o sa mga isla, suriin ang mga lokal na batas at kundisyon.

Ito ay pinaka-maliwanag sa mga resort (Crete, Santorini, Mykonos): ang mga bahay ay puno ng mga turista mula Mayo hanggang Oktubre, ngunit mula Nobyembre hanggang Marso ito ay tahimik, at halos imposibleng umupa.

Palagi kong sinasabi sa aking mga kliyente: kalkulahin ang iyong kita para sa buong taon, hindi lamang para sa tag-araw. Kung regular mong inuupahan ang iyong ari-arian (o binili mo ito sa isang lungsod tulad ng Athens), mas matatag ang iyong kita sa pag-upa, at hindi gaanong kapansin-pansin ang taglamig.

Kung nagpaplano kang bumili ng bahay sa isang isla ng Greece, mangyaring isaalang-alang

• Minsan ang tubig ay inihahatid ng mga tanker.
• Sa taglamig, ang mga bagyo at malakas na hangin ay maaaring makagambala sa transportasyon.
• Sa peak season, maaaring ma-overload ang mga power grid.

Ang mga isyung ito ay hindi nakamamatay, ngunit nangangailangan ng pag-unawa sa mga lokal na kondisyon at tamang pagpaplano ng mga gastos sa pagpapanatili.

Ang pagbebenta ng apartment sa Athens o Thessaloniki ay madali. Ngunit sa mga isla o sa kanayunan, maaaring tumagal ng anim na buwan hanggang isang taon, lalo na kung kakaiba ang gusali.

Inirerekomenda ko ang pagbili ng mga apartment sa Athens—kung saan naroon ang metro, mga tindahan, at mga paaralan. Mas madali itong ibenta sa ibang pagkakataon, at hindi gaanong abala.

Ito ay pinaka-maliwanag sa mga resort (Crete, Santorini, Mykonos): ang mga bahay ay puno ng mga turista mula Mayo hanggang Oktubre, ngunit mula Nobyembre hanggang Marso ito ay tahimik, at halos imposibleng umupa.

Palagi kong sinasabi sa aking mga kliyente: kalkulahin ang iyong kita para sa buong taon, hindi lamang para sa tag-araw. Kung regular mong inuupahan ang iyong ari-arian (o binili mo ito sa isang lungsod tulad ng Athens), mas matatag ang iyong kita sa pag-upa, at hindi gaanong kapansin-pansin ang taglamig.

Ang Greece ang pinakamaaraw na bansa sa Europa, na ipinagmamalaki ang hanggang 300 malinaw at mainit na araw sa isang taon. Ang dagat, malinis na hangin, at banayad na taglamig ay ginagawa itong perpekto para sa permanenteng relokasyon o isang bakasyon sa taglamig mula sa lamig.

Available ang paggamot sa parehong mga pampublikong ospital at pribadong klinika. Nag-aalok ang pribadong sektor ng matataas na pamantayan, makatwirang presyo, at tiyak na mas mura kaysa sa Austria.

Para sa mga bata, mayroong mga internasyonal na paaralan. Nag-aalok ang mga unibersidad ng mga programa sa Ingles. Ang pagpapatala ng bata sa isang pribadong paaralan ay isang usapin ng badyet, hindi pagkakataon.

Para naman sa kaligtasan, mapayapa ang buhay dito, lalo na sa maliliit na bayan at sa mga isla. Ang krimen ay bihira, at ang mga bisita ay tinatrato nang may katapatan.

"Mahal bang tumira sa Greece?" maraming nagtatanong. Ang sagot ko: mas mababa ang mga gastos dito kaysa sa Austria, Germany, o France. Ang pagkain, mga serbisyo, at upa ay lahat ng makatwirang presyo. Kasabay nito, ang buhay ay komportable, lalo na kung ihahambing sa malalaking lungsod sa Europa. Ito ay isang pangunahing bentahe kapag pumipili ng isang lokasyon at uri ng tirahan.

Ang isang mag-asawang kumakain sa isang café o restaurant sa isang abalang lugar ng isang lungsod ng Greece ay maaaring asahan na magbayad ng humigit-kumulang 25-30 euro. Ang mga buwanang gastos sa pabahay (mga utility) ay karaniwang mula 80 hanggang 120 euro. Ang isang maikling biyahe sa taxi sa Athens ay nagkakahalaga ng hindi bababa sa 3.50 euro.

Tungkol sa mga komunikasyon, transportasyon, at imprastraktura sa pagbabangko, ang kabisera, mga pangunahing lungsod, at mga sikat na isla ay lahat ay may mahusay na kagamitan—lahat ng kailangan mo ay madaling makuha. Gayunpaman, kung maglalakbay ka sa mga rural na lugar, ang access sa mga serbisyo, kabilang ang logistik at pangangalagang pangkalusugan, ay maaaring makabuluhang bawasan. Ito ay isang napakahalagang aspeto na dapat isaalang-alang bago bumili ng bahay sa kanayunan ng Greece.

Pagkatapos bumili ng ari-arian sa Greece at makatanggap ng permiso sa paninirahan sa pamamagitan ng programang Golden Visa, epektibong makukuha mo ang parehong mga karapatan sa mga serbisyo ng gobyerno bilang mga mamamayan ng Greece. Kabilang dito ang pag-access sa mga paaralan, pasilidad ng pangangalagang pangkalusugan, at mga programang panlipunan.

• Pangangalaga sa Kalusugan: Ang EOPYY National Healthcare System ay nagbibigay ng pangunahing pangangalagang medikal. Ang pribadong sektor ay nag-aalok ng mataas na antas ng serbisyo sa medyo abot-kayang presyo—halimbawa, ang pagbisita sa isang general practitioner ay nagkakahalaga ng humigit-kumulang €30, at ang isang ultrasound scan ay nagkakahalaga ng €40-50. Available ang pribadong insurance simula sa €500 bawat taon.
• Edukasyon: Nag-aalok ang Athens, Glyfada, Thessaloniki, at Crete ng mga paaralang pang-internasyonal at wikang Ingles na may taunang tuition mula €5,000 hanggang €10,000. Ang mga pampublikong paaralan ay libre, ngunit ang pagtuturo ay nasa Greek.
• Legalisasyon: Ang permit sa paninirahan ay nagbibigay ng karapatang opisyal na manirahan sa bansa, magbukas ng mga bank account, kumuha ng mga serbisyo ng utility, at pumasok sa mga pangmatagalang kontrata. Karamihan sa mga pormalidad ay maaaring pangasiwaan nang malayuan gamit ang isang kapangyarihan ng abogado.

Para sa maraming mamumuhunan, ang real estate sa Greece ay nagiging hindi lamang isang asset, ngunit isa ring paraan upang lumipat nang walang hindi kinakailangang burukrasya o gumugol ng malaking tagal ng oras dito sa komportableng mga kondisyon.

Bilang isang ahente, karaniwan kong sinasabi na ang Austria ay tungkol sa kaayusan at malinaw na mga patakaran, habang ang Greece ay tungkol sa kalayaan at higit pang mga pagkakataon sa buhay.

sa Austria ay napaka-organisado: ang lahat ay malinaw, nakabatay sa mga panuntunan, na may maginhawang mga lungsod at mahusay na disenyong imprastraktura. Ngunit ang order na ito ay may presyo: mahal ang upa, mga utility, serbisyo, at buwis.

Sa Greece , lalo na kung nagmamay-ari ka ng sarili mong ari-arian, mas relaxed ang buhay. Karaniwang €100-€150 bawat buwan ang mga utility, sariwa at mas mura ang mga pamilihan, at banayad ang klima, lalo na malayo sa malalaking lungsod. Siyempre, maaaring maging kumplikado ang mga gawaing papel at hindi palaging maaasahan ang mga serbisyo, ngunit ang mainit na panahon, dagat, at palakaibigang tao ay ginagawang mas komportable at mapayapa ang pang-araw-araw na buhay.

Ang ilang mga salita tungkol sa kaligtasan. Sa mga tuntunin ng organisasyon at pangangalagang medikal, ang Austria ay malinaw na nakahihigit sa Greece. Gayunpaman, nag-aalok ang mas maliliit na bayan at rehiyon ng Greece ng medyo ligtas at nakakarelaks na kapaligiran. Ang pangunahing pagkakaiba ay nasa mga priyoridad: ang pagsinta at mga tanawin ng dagat ng Greece kumpara sa kaayusan ng Austria.

Lalo kong nakikita na ang mga tao ay nangangailangan hindi lamang ng mga pagbabalik sa pamumuhunan kundi pati na rin ng personal na espasyo—isang tahimik at ligtas na lugar upang manirahan, huminga mula sa kawalang-katatagan ng tahanan, at magkaroon ng ligtas na paninirahan sa Europa. Sa ganitong kahulugan, ang pagbili ng ari-arian sa Greece ay tila isang napaka-lohikal na pagpipilian.

Sa pamamagitan ng pagbili ng ari-arian sa Greece sa halagang €250,000 o higit pa, maaari kang makakuha ng permit sa paninirahan. Ito ay isang magandang opsyon para sa mga tao mula sa hindi matatag na mga bansa na gustong manirahan sa Europa nang walang mahahabang pamamaraan at malalaking gastos na nauugnay sa ibang mga bansa.

ang mga retirees dito dahil sa mainit na klima, simpleng pamumuhay, at mababang presyo. Ang pagkain, mga doktor, kuryente, at tubig ay lahat ay mas mura kaysa, sabihin, Austria. Sa parehong oras, ito ay mapayapa dito, at lahat ng kailangan para sa buhay ay magagamit, tulad ng sa Europa.

Kung isa kang digital nomad , inaalok ng Greece ang lahat ng kailangan mo: maaasahang internet, abot-kayang presyo ng pagrenta at pagbili, walang problemang pagbabangko, at isang kakaiba at nakakarelaks na kapaligiran. Dagdag pa, maaari mong samantalahin ang isang espesyal na residency visa.

Kung ihahambing sa Vienna, ang pagpipilian ay tinutukoy ng personal na kagustuhan: ang Austrian capital ay nag-aalok ng istraktura at pagiging maaasahan, habang ang Greece ay nag-aalok ng isang mainit na klima, kalayaan, at isang mas nakakarelaks na pamumuhay. Ang mga nagsasaalang-alang sa Austria nang magkatulad ay makabubuting tuklasin ang mga distrito ng Vienna —mula sa sentrong pangkasaysayan hanggang sa mas tahimik na mga lugar ng tirahan—upang sinasadyang ihambing ang mga lokasyon at maunawaan kung paano naiiba ang istraktura ng Viennese mula sa mas nababaluktot na pamilihan ng Greece. Ang aking diskarte: Ang Vienna ay nananatiling aking batayan para sa trabaho at pagsusuri sa merkado, ngunit ang Greece ay lalong nagiging isang lugar kung saan ako tunay na nakakarelaks, kapwa sa katawan at kaluluwa.

Ang pagbebenta ng real estate sa Greece ay maaaring tumagal kahit saan mula sa ilang buwan hanggang higit sa isang taon, depende sa lokasyon, uri ng ari-arian, at ang diskarte sa pagbebenta na pinili. Sa malalaking lungsod tulad ng Athens at Thessaloniki, mas mabilis mabenta ang mga property, lalo na kung na-renovate ang mga ito at nakakakuha ng magandang kita. Sa mga isla at sa maliliit na bayan, mas mahirap maghanap ng mamimili, lalo na sa labas ng panahon ng turista o kung ang presyo ay tumataas.

Kung bumili ka ng apartment sa Greece sa pamamagitan ng Golden Visa program, mahalagang tandaan ang mga nuances na nauugnay sa residency kapag ibinebenta ito. Para maging kwalipikado rin ang bagong dayuhang may-ari para sa isang visa, dapat matugunan ng kanilang transaksyon ang kasalukuyang minimum na limitasyon sa pamumuhunan—mula €250,000 hanggang €800,000, depende sa rehiyon. Kung ibebenta mo ang ari-arian bago lumipas ang limang taon, ang iyong permit sa paninirahan ay mawawalan ng bisa, maliban kung bumili ka ng ibang angkop na ari-arian bilang kapalit nito.

Madalas na ipinapasa ng mga pamilya ang Greek real estate sa mga kamag-anak—halimbawa, sa pamamagitan ng pagbibigay nito o pagbebenta nito sa isang maliit na halaga. Nakakatulong itong kontrolin ang mga asset at pasimplehin ang inheritance.

Mula sa karanasan: mas madali ang pagbebenta ng apartment sa Austria (lalo na ang Vienna). Malinaw ang lahat doon: predictable ang demand, stable ang presyo, at bukas ang market. Sa Greece, gayunpaman, ang lahat ay nakasalalay sa lokasyon at kondisyon ng ari-arian. Ngunit kung maghahanda ka nang mabuti, ipakita ito nang maayos, at maunawaan ang mga lokal na nuances, ang pagbebenta ay magiging isang kumikitang resulta para sa iyong pamumuhunan.

Nagtatrabaho sa mga pamumuhunan sa real estate sa buong EU, nakikilahok ako sa mga transaksyon sa parehong matatag na bansa, gaya ng Austria, at mas pabago-bago at pabagu-bagong mga merkado, gaya ng Greece. Ang bawat isa ay nangangailangan ng iba't ibang diskarte - kapwa sa proseso ng angkop na pagsusumikap sa ari-arian at sa pagpaplano ng diskarte sa pamumuhunan.

Sa Greece, palagi kong inirerekumenda na magsimula sa isang masusing legal na angkop na pagsusumikap. Dahil sa malaking bilang ng mga mas lumang gusali, lalo na sa Athens at sa mga isla, mahalagang suriing mabuti ang pagpapatala ng lupa, mga permit, at anumang mga encumbrances. Kung walang suporta ng isang lokal na abogado at inhinyero, ang mga panganib ay maaaring tumaas nang malaki. Ang sitwasyon dito ay naiiba sa Austria, kung saan ang lahat ng dokumentasyon ay inihanda ayon sa isang pare-pareho at malinaw na pamantayan.

Madalas kong iminumungkahi sa mga kliyente na maglaan sila ng kapital tulad nito: humigit-kumulang dalawang-katlo sa kalmado at predictable na mga merkado tulad ng Vienna, at ang natitirang pangatlo sa mas dynamic na mga destinasyon tulad ng Athens o Crete. Sa ganitong paraan, mapapanatili nila ang balanse sa pagitan ng kita at kaligtasan. Sa Greece, maaaring umabot ng 7-8% bawat taon ang mga pagbabalik, ngunit kailangan mong makilahok. Sa Austria, ang mga pagbalik ay mas mababa, ngunit ang mga panganib ay halos wala.

Kung mahalaga sa iyo ang pag-iipon ng pera, pagkakaroon ng matatag na kita, o pagkuha ng walang problemang residence permit, piliin ang Austria. Ito ay isang ligtas na kanlungan: lahat ay kinokontrol, ang buhay ay komportable, at ang mga presyo ay predictably nagbabago.

Kung handa kang makipagsapalaran para sa paglago, gamitin ang mga pagkakaiba sa presyo, at mamuhunan ng pagsisikap, maaaring mag-alok ang Greece ng mas magandang kita. Ito ay totoo lalo na kung mabubuhay ka sa isang lumang bahay, inuupahan ito para sa panandaliang pag-upa, o magbubukas ng isang mini-hotel.

Nag-aalok ang Greece ng kaguluhan, kakayahang umangkop, at pagkakataon para sa mataas na pagbabalik. Nag-aalok ito ng maraming pagkakataon, ngunit marami ring hamon. Nag-aalok ang Austria ng pagiging maaasahan, malinaw na mga pamamaraan, at isang diskarte para sa mga dekada. Ang parehong mga bansa ay mahusay na mga pagpipilian kung mayroon kang isang malinaw na pananaw sa iyong mga layunin at handang makamit ang mga ito.

Kapag Greece ang pinakamahusay na pagpipilian

Ang real estate sa Greece ay angkop para sa mga taong pinahahalagahan ang mataas na kita, ang kakayahang pamahalaan ang mga ari-arian nang nakapag-iisa, at nagnanais ng higit na kalayaan sa pamumuhunan. Ito ay lalong kaakit-akit para sa:

• pagkuha ng permit sa paninirahan sa pamamagitan ng Golden Visa program;
• pamumuhunan sa sektor ng turismo - mula sa mga villa at aparthotel hanggang sa pagrenta ng Airbnb;
• pagbili ng real estate na may inaasahan ng paglago sa halaga at kasunod na pagbebenta;
• mga retiradong tao at malalayong propesyonal na pinahahalagahan ang mainit na klima, komportableng pamumuhay, at abot-kayang presyo.

Kapag mas maganda ang Austria

Tamang-tama ang Austria para sa mga taong inuuna ang secure na pangangalaga ng asset, predictability ng halaga, at hindi nagpaplanong aktibong pamahalaan ang kanilang ari-arian. Ito ay isang partikular na mahusay na pagpipilian para sa:

• mga pamilyang may mga anak na pinahahalagahan ang mataas na kalidad ng buhay;
• mga mamumuhunan na mas gusto ang passive income na walang personal na paglahok;
• ang mga gustong mabawasan ang mga legal na panganib at magtiwala sa katatagan ng mga patakaran.

Pangkalahatang payo mula sa isang abogado sa pamumuhunan:

1. Ang mga dokumento ang iyong baluti. Sa Greece, suriin ang lahat ng tatlong beses: ang mga lumang bahay, nakalilitong mga plot, at hindi natapos na mga permit ay lahat ng pinagmumulan ng mga problema sa hinaharap.
2. Isaalang-alang hindi lamang ang kita kundi pati na rin ang pagkatubig. Ang magandang villa sa tabi ng dagat ay hindi palaging isang liquid asset.
3. Pag-iba-ibahin ang iyong mga asset: sa loob ng iisang bansa, maaari mong pagsamahin ang residential, commercial, at land asset.
4. Magplano ng financial cushion para sa mga buwis, pagkukumpuni, at mga panahon na walang mga nangungupahan—lalo na itong mahalaga para sa pang-araw-araw na pag-upa.
5. Makipag-ugnayan sa mga lokal na eksperto sa halip na umasa lamang sa malalaking internasyonal na ahensya—mas naiintindihan nila ang mga detalye at nuances ng merkado.

Pananaw 2030:

• Ang pangangailangan para sa mga permit sa paninirahan sa mga bansa sa EU ay patuloy na tataas, at ang Greece ay mananatiling paborito sa mga mamumuhunan mula sa labas ng EU.
• Inaasahan ang mga mas mahigpit na regulasyon – ipinapasok na ang mga paghihigpit sa mga panandaliang pagrenta at itinataas ang minimum na limitasyon sa pamumuhunan para sa Golden Visa.
• Ang mga pangunahing lokasyon, lalo na ang Athens at mga sikat na isla, ay makakakita ng mga pagtaas ng presyo, habang ang mga presyo sa mga lalawigan ay mananatiling karaniwan.
• Ang interes sa eco-friendly na real estate at mga proyektong isinasaalang-alang ang mga prinsipyo ng ESG ay lumalaki, na ang Austria ay nangunguna na.

Bottom line : ang mga handa para sa pagbabago at naghahanap upang mapakinabangan ang paglago ay dapat isaalang-alang ang Greece. Para sa mga naghahanap ng maaasahan at transparent na asset, ang Austria ay isang mas mahusay na pagpipilian. Ang pinakamainam na opsyon ay pagsamahin ang parehong mga diskarte at anihin ang mga benepisyo ng bawat bansa.

1. Tukuyin ang mga layunin at badyet

• Unawain kung bakit ka bumibili: para sa personal na paggamit, pagrenta, pagkuha ng Golden Visa, o muling pagbebenta.
• Kalkulahin ang isang katanggap-tanggap na badyet, kabilang ang mga buwis at mga kaugnay na gastos.

2. Piliin ang lokasyon at uri ng ari-arian

• Paghambingin ang iba't ibang rehiyon: Athens, Thessaloniki, ang mga isla o ang mainland.
• Magpasya sa uri ng property—residential property, bagong gusali, villa, aparthotel, atbp.

3. Magsagawa ng pagsusuri sa merkado at ari-arian

• Galugarin ang mga trend ng presyo at mga antas ng ani sa iyong lugar ng interes
• Alamin ang kumpletong impormasyon tungkol sa ari-arian: kasaysayan, kundisyon, posibleng mga encumbrances.

4. Sinusuri ang legal na kadalisayan

• Mag-apply para sa isang tax identification number (AFM)
• Magsagawa ng ganap na legal na pagtatasa ng ari-arian kasama ng isang abogado
• Siguraduhin na ang data sa cadastral register ay tama, na ang mga kinakailangang permit ay nasa lugar, at walang mga utang o mga paghihigpit.

5. Organisasyon ng financing

• Piliin ang paraan ng pagbabayad: ang iyong sariling mga pondo, isang mortgage loan, o pagbili sa pamamagitan ng isang kumpanya
• Kalkulahin ang iyong mga buwis at alamin kung anong mga tax break ang maaari mong asahan.

6. Konklusyon ng kasunduan at paunang bayad

• Bumuo lamang ng isang paunang kasunduan sa tulong ng isang abogado.
• Ilipat ang napagkasunduang deposito - karaniwang 10-30% ng presyo ng ari-arian

7. Pagpaparehistro ng transaksyon sa isang notaryo

• Siguraduhin na ang huling kontrata ay nasuri at na-notaryo.
• Isagawa ang pamamaraan para sa paglipat ng pagmamay-ari
• Ipasok ang impormasyon tungkol sa ari-arian sa state cadastre

8. Operasyon at pamamahala

• Kapag nagpaplanong magrenta, pumili ng isang maaasahang kumpanya ng pamamahala o ahensya nang maaga.
• Badyet para sa mga regular na gastusin tulad ng mga buwis, pagpapanatili, pagkukumpuni, at mga kagamitan.

9. Pagkuha ng Golden Visa (kung kinakailangan)

• Mangolekta ng kumpletong hanay ng mga kinakailangang dokumento.
• Siguraduhin na ang mga pamumuhunan ay naaayon sa halaga at timeframe ng programa.

10. Diskarte sa paglabas ng pamumuhunan

• Pag-isipan nang maaga kung paano at kailan mo ibebenta ang iyong ari-arian.
• Ayusin ang ari-arian: mag-ayos, ihanda ang lahat ng dokumentasyon
• Galugarin ang mga opsyon para sa paglilipat ng ari-arian sa mga miyembro ng pamilya

1. Investor na may €250,000

• Mga Layunin: pagkuha ng permit sa paninirahan sa ilalim ng programang Golden Visa, pagbuo ng pangunahing pakete ng pamumuhunan, regular na kita mula sa pag-upa ng pabahay
• Ano ang bibilhin: isang apartment sa Athens o Thessaloniki (50-70 m²), o isang compact villa sa mainland
• Mga Tampok: muling pagbibili ng pabahay na may mataas na kalidad na mga pagsasaayos, handa para sa mabilis na paghahatid; para sa iba't ibang pamumuhunan, pumili ng mga studio o aparthotel
• Kakayahang kumita: inaasahang taunang kita – 5-7%
• Mga Panganib: pana-panahong pagbabagu-bago sa demand, kumplikadong mga pamamaraan sa pangangasiwa, posibleng pagkaantala sa panahon ng due diligence stage

Ang isang kliyente na may badyet na €250,000 ay bumili ng 65 m² na ari-arian sa pamamagitan namin sa muling pagbebentang merkado. Ang kailangan lang ay cosmetic renovations, na nagresulta sa isang diskwento sa presyo ng pagbili at pagtaas ng kita sa pag-upa mula sa mga panandaliang turista. Ang kakanyahan ng aming diskarte: paghahanap ng isang ari-arian na may potensyal at napagtanto ito.

2. Pensioner na may €500,000

• Mga Layunin: Upang mamuhay nang kumportable sa magandang pabahay sa loob ng maraming taon, at magkaroon din ng matatag na kita sa pamamagitan ng pag-upa ng bahagi ng espasyo
• Ano ang bibilhin: Isang malaking bahay/villa sa mga sikat na isla (Crete, Rhodes) o isang marangyang apartment sa Athens (Glyfada, Paleo Faliro)
• Mga Tampok: Ang pangunahing bagay ay ang kalidad ng konstruksiyon, binuo na imprastraktura (mga paaralan, tindahan, transportasyon), kalapitan sa mga ospital at serbisyo
• Pagbabalik: 4-6% bawat taon. Ang pagiging maaasahan at kapayapaan ng isip ay mas mahalaga kaysa sa pinakamataas na kita.
• Mga Panganib: Malaking gastos sa pagpapanatili at buwis at pana-panahong pagbaba ng demand sa pag-upa (lalo na sa taglamig)

Para sa isang retiree na may budget na €500,000, nakakita kami ng maaliwalas na 110 m² na bahay sa Crete, na matatagpuan malapit sa mga medikal na pasilidad at mahahalagang imprastraktura. Ang ari-arian ay ganap na matitirahan at nagbubunga ng humigit-kumulang 4.5% bawat taon sa pangmatagalang kita sa pag-upa. Ito ay isang perpektong kumbinasyon ng komportableng kondisyon ng pamumuhay at maaasahang kita sa pamumuhunan.

3. Pamilya na may mga anak

• Mga Layunin: Permanenteng relokasyon, matatag na paaralan para sa mga bata, ligtas na kapaligiran, pamumuhunan sa hinaharap
• Ano ang bibilhin: Isang apartment o bahay sa mga tahimik na lugar malapit sa Athens (Kifisia, Maroussi) o Thessaloniki – tiyak na malapit sa mga paaralan at parke
• Mga Tampok: Mga paaralan sa loob ng maigsing distansya, maginhawang transportasyon, mga parke/kuwadrado sa malapit, pagkakataong makakuha ng permit sa paninirahan
• Pagkakakitaan: Pangalawa; priority ang kakayahang magbenta ng mabilis at ginhawa para sa pang-araw-araw na pamumuhay
• Mga Panganib: Maraming tao ang nagnanais ng pinakamahusay na mga ari-arian, mga pagbabago sa mga batas (buwis, mga permit sa paninirahan)

Nag-alok kami ng modernong 90 m² na apartment sa Kifisia, isang prestihiyosong suburb ng Athens, sa isang pamilyang may mga anak at may badyet na mahigit €500,000. Matatagpuan ang apartment sa isang bagong gusali na may mga maginhawang amenity, at malapit ito sa mga paaralan at parke, na lumilikha ng komportable at ligtas na kapaligiran sa pamumuhay. Higit pa rito, ang ari-arian ay lubos na likido at angkop para sa kumikitang muling pagbebenta sa hinaharap.