Paano at Bakit Bumili ng Real Estate sa Bulgaria: Isang Gabay A-Z para sa mga Mamumuhunan

Kapag ang mga kliyente ay lumalapit sa akin para sa mga konsultasyon, ang kanilang mga kahilingan ay kadalasang nahahati sa dalawang malawak na kategorya. Ang una ay ang mga mamumuhunan na naghahanap ng ligtas na kanlungan para sa kanilang kapital: katatagan, matibay na likididad, at kakayahang mahulaan ang mga darating na dekada. Para sa kanila, halos palaging pareho ang sagot: Vienna.

Ang pangalawang grupo ay ang mga naghahanap ng pasukan sa Europa: isang bagay na madaling ma-access, mauunawaan, na may potensyal na kumita at marahil ay makakuha pa ng permit sa paninirahan. At dito madalas lumalabas ang tanong: "Kumusta naman ang Bulgaria?"

Ang Bulgaria marahil ang pinakapinag-uusapang "budget" na merkado ng real estate sa European Union. Ang dagat, ang mga bundok, mababang buwis, at mga presyong tila hindi kapani-paniwala pagkatapos ng Vienna o Munich.

Kaya nga napagpasyahan kong isulat ang artikulong ito: upang sistematikong suriin, nang walang mala-rosas na salamin o mga slogan sa advertising, kung ano talaga ang real estate sa Bulgaria ngayon.

Ang pangalan ko ay Ksenia, at ako ay isang investment consultant sa Vienna Property Investment. Ang trabaho ko ay tulungan ang mga kliyente na gumawa ng matalinong mga desisyon sa pananalapi batay sa mga numero, batas, at pangmatagalang estratehiya, hindi sa emosyon. At lagi kong sinasabi: walang perpektong pamumuhunan, tanging ang mga akma lamang sa isang partikular na layunin.

Ang layunin ng artikulong ito ay bigyan ka ng ganitong balangkas. Tapat naming susuriin ang lahat ng bentahe ng merkado ng Bulgaria—mula sa kakayahang kumita sa baybayin hanggang sa kadalian ng pagpaparehistro. Ngunit, higit na mahalaga, ihahambing namin ito sa benchmark market—ang Austria.

Bakit? Dahil sa pamamagitan lamang ng paghahambing tunay na mauunawaan ng isang tao ang halaga ng isang asset. Titingnan natin kung saan nananalo ang Bulgaria sa presyo, at kung saan nananalo ang Vienna sa pagiging maaasahan, likididad, at kalidad ng kapital.

Kapag lumalapit sa akin ang mga kliyente para sa isang konsultasyon, kadalasan ay nasusuri na nila ang napakaraming impormasyon online. At marami ang may parehong imahe sa kanilang mga isipan: Ang Bulgaria ay isang paraiso ng mga mamumuhunan. Mura, maganda, bahagi ng European Union.

Pero ang una kong tanong ay palaging pareho: "Ano ang iyong layunin? Pagbili ng isang 'dacha sa tabi ng dagat' o pagpapanatili at pagpapalago ng iyong kabisera?" At dito natin sinisimulang maunawaan kung ano talaga ang pamilihang ito.

Kung iisipin mo ang merkado ng real estate sa Europa bilang isang liga ng football, ang Austria, Germany, at Switzerland ang magiging mga nangungunang koponan sa flight. Pantay-pantay ang kanilang paglalaro, maayos at mahuhulaan ang kanilang pagtaas ng halaga ng mga transfer, at ang bawat laban ay isang maingat na ginawang estratehiya.

Dito pumapasok ang mga konserbatibong mamumuhunan, na para sa kanila ay pinakamahalaga ang pagiging maaasahan at mahuhulaan. Para sa kanila, ang real estate ay hindi lamang tungkol sa kita kundi isang ligtas na kanlungan para sa kapital.

Kaya saan nga ba nanggaling ang Bulgaria? Isa silang promising team, kalalabas lang mula sa minor leagues papunta sa main squad. Ito ay isang merkado na may napakalaking potensyal, ngunit mataas din ang antas ng kawalan ng katiyakan. Maaari mo itong tawaging isang "catch-up" market. Ito ay umuunlad, lumalago, ngunit ang kasaysayan nito ay hindi isang maayos na kurba, ito ay isang rollercoaster.

Matapos sumali sa EU noong 2007, nakaranas ng tunay na paglago ang merkado ng real estate sa Bulgaria. Tumaas ang mga presyo, at binili ng mga mamumuhunan ang lahat ng kanilang mahahanap. Ngunit dumating ang pandaigdigang krisis sa pananalapi noong 2008.

At dito, ipinakita ng "hindi pa ganap" na merkado ng Bulgaria ang tunay nitong kulay: bumagsak ang mga presyo ng mga resort property ng 40-50%, minsan ay higit pa. Matagal na tumigil ang merkado, at noong 2016-2017 lamang nagsimula ang maingat na pagbangon.

Madalas kong nakikita ang mga kliyente na namamangha sa mga datos mula sa mga nakaraang taon: "Ksenia, nabasa ko na ang mga presyo ng pabahay sa Bulgaria ay lumalaki ng 9-10% bawat taon! Hindi kapani-paniwala iyan!" At totoo nga ito. Ayon sa Bulgarian National Statistical Institute (NSI), ang mga rate ng paglago na ito ay kabilang sa pinakamataas sa European Union.

Pero lagi kong ipinapaliwanag na kailangan mong tingnan ang batayan kung saan nagaganap ang paglagong ito. Ang 10% na pagtaas sa $50,000 ay $5,000, habang ang 3% na pagtaas sa $500,000 ay $15,000. Sa unang kaso, tila mas mataas ang porsyento, ngunit mas maliit ang ganap na halaga, at ang mga panganib ay hindi proporsyonal na mas mataas.

Ang mahalagang detalyeng ito ay susi sa pag-unawa sa merkado ng Bulgaria. Hindi ito isang maraton, kundi isang sprint na may hindi tiyak na pagtatapos. Isang araw ay makakakita ka ng kahanga-hangang paglago, at sa susunod, babalik ang pagtigil dahil hindi pa ganap na matatag ang merkado.

Kasabay nito, ang merkado ng Austria ay tunay na isang maraton. Maaari itong lumago nang mabagal ngunit matatag, nang walang matalim na pagtaas o masakit na pagbaba.

Siyempre, hindi lang ang Bulgaria ang bansang nasa kategoryang "budget" entry para sa Europa. Tingnan natin kung sino ang makakalaban nito.

Romania. Ang mga presyo ng ari-arian dito ay kabilang din sa pinakamababa sa EU, ngunit ito ay landlocked at kulang sa isang maunlad na imprastraktura ng resort. Ang pangunahing merkado nito ay malalaking lungsod tulad ng Bucharest, kung saan ang demand, tulad ng sa Sofia, ay lumalaki dahil sa sektor ng IT.

Hungary. Nag-aalok ang Budapest ng mas mataas na likididad at matatag na demand, ngunit mas mataas din ang hadlang sa pagpasok. Hindi na ito itinuturing na isang bansang "budget" sa parehong kahulugan ng Bulgaria.

Ang Greece ay isang napakalakas na kakumpitensya. Mayroon itong programang Golden Visa na nagbibigay-daan sa iyo na makakuha ng permit sa paninirahan sa pamamagitan ng pagbili ng real estate na hindi bababa sa €250,000. Ginagawa nitong mas kaakit-akit ito sa mga mamumuhunan na pinahahalagahan hindi lamang ang asset mismo kundi pati na rin ang katayuan sa imigrasyon.

Montenegro. Nakikipagkumpitensya ito sa segment ng real estate ng resort. Ang mga presyo doon ay maihahambing sa mga nasa Bulgaria, ngunit hindi ito miyembro ng European Union, na isang kritikal na salik para sa maraming mamumuhunan.

Kung ikukumpara sa mga kakumpitensyang ito, ang Bulgaria ay may isang hindi maikakailang kalamangan: ang kombinasyon ng pagiging miyembro nito sa EU at napakababang hadlang sa pagpasok. Maaari kang bumili ng apartment sa baybayin sa halagang €40,000-€60,000, na sadyang hindi maiisip sa ibang mga bansa sa EU. Sa Vienna, hindi ka makakabili ng espasyo sa paradahan sa sentro ng lungsod sa ganoong halaga. Samakatuwid, ang mga isinasaalang-alang ang Austria bilang isang pangunahing merkado ay kailangang isaalang-alang ang kanilang badyet at mga senaryo: kung saan at kailan bibili ng apartment sa Vienna upang mapanatili ang mataas na likididad.

Kaya naman, kapag pinaghahambing ang Sofia at Vienna, hindi lamang tayo nagsasalita tungkol sa magkaibang presyo, kundi pati na rin sa magkaibang uri ng asset. Sa Vienna, bumibili ka ng stake sa isa sa mga pinaka-matatag na merkado sa mundo. Sa Bulgaria, bumibili ka sa isang merkado na may mataas na potensyal, ngunit mataas din ang panganib.

Hindi ito isang labanan ng "mabuti laban sa masama," kundi isang pagsusuri ng dalawang magkaibang estratehiya: mabilis na taktikal na pakinabang laban sa pangmatagalang estratehikong paglago.

Ang pagtatangkang pag-usapan ang "pamilihan ng Bulgaria" sa kabuuan ay parang pag-uusap tungkol sa "average na temperatura sa isang ospital." Ito ay lubhang magkakaiba at mahalagang binubuo ng tatlong ganap na magkakaibang segment na hindi man lang nagkukumpitensya sa isa't isa.

Kapag nilapitan ako ng isang kliyente na may kahilingang "Gusto kong bumili ng apartment sa Bulgaria," ang una kong tanong ay: "Saan nga ba talaga? Sa tabi ng dagat, sa bundok, o sa kabisera?" Dahil ang buong susunod na estratehiya ay nakasalalay sa sagot.

Ito ang puso ng ekonomiya ng Bulgaria. Ang pangunahing pamilihan dito ay lokal. Ang mga ari-ariang residensyal ay binibili mismo ng mga Bulgariano, pati na rin ng mga dayuhang lumilipat dito upang magtrabaho o mag-aral.

Mga Tagapagtulak ng Demand. Ang mga pangunahing tagapagtulak ay ang pag-unlad ng sektor ng IT at ang pagdagsa ng mga batang propesyonal mula sa ibang mga bansa. Ang demand ay hinihimok din ng mga mag-aaral at empleyado ng mga internasyonal na kumpanya na nagbubukas ng mga opisina sa mga pangunahing lungsod. Ang segment na ito ang pinaka-nahuhulaan at matatag.

Liquidity. Ito ang pinakamataas sa bansa. Mabilis mabenta ang mga ari-arian sa magagandang lugar. Kung naghahanap ka ng pangmatagalang paupahan, ito ang mainam na opsyon. Ang demand ay buong taon, hindi lamang pana-panahon.

Kakayahang kumita. Katamtaman, karaniwang 4-5% bawat taon sa mga pangmatagalang paupahan. Hindi ito labis-labis na mga bilang, ngunit ang mga ito ay matatag at nahuhulaan.

Mga Presyo. Sa Sofia, ang karaniwang presyo kada metro kuwadrado sa mga magagandang lugar ay umaabot sa €1,600–€2,200. Hindi na ito ang €500–€700 noong 10 taon na ang nakalilipas, na nagpapahiwatig ng kapanahunan ng merkado ng kabisera.

Ito ay isang pamilihang panturista lamang, kung saan 90% ng mga transaksyon ay ginagawa ng mga dayuhan. Pumupunta rito ang mga tao para sa araw, dagat, at isang murang "dacha" para sa tag-init.

Mga nagtutulak ng demand: Turismo at ang pagnanais na magkaroon ng pribadong sulok sa tabi ng dagat. Hindi ito purong pamumuhunan, kundi isang personal na pagbili na may opsyong paupahan ito nang ilang buwan.

Liquidity. Napakababa. Ang agarang pagbebenta ng apartment sa mga lugar na ito ay halos palaging nangangahulugan ng 20-30% na diskwento. Masyadong puspos ang merkado, at kailangan mong makipagkumpitensya sa daan-daang iba pang mga ari-arian. Ang mga mamimili ay laging may pagpipilian.

Kakayahang kumita. Mataas, ngunit sa peak season lamang. Sa mga peak month (Hunyo-Agosto), maaari itong umabot sa 7-8%, ngunit sa natitirang bahagi ng taon ay wala itong silbi. Kalimutan ang kita mula Setyembre hanggang Mayo. Kailangan mo ring isaalang-alang ang "maintenance fee"—isang taunang bayad para sa maintenance ng ari-arian, na maaaring mula €400 hanggang €800 bawat taon, kahit na hindi mo ginagamit ang apartment.

Ang mga presyo ay mula €800 hanggang €1,500 bawat metro kuwadrado. Ang pagkakaiba sa presyo ay depende sa kalapitan ng ari-arian sa dagat, kondisyon nito, at edad nito.

Katulad ng pamilihang pandagat, ang pamilihang ito ay nakatuon sa pana-panahong turismo, ngunit turismo sa taglamig.

Mga nagtutulak ng demand: Mga isport sa taglamig at mga mamumuhunan mula sa UK at mga kalapit na bansa na naghahanap ng mga abot-kayang lugar bakasyunan.

Liquidity. Napakababa, napakababa. Ang merkado ng Bansko ay labis na napupuno, at ang paghahanap ng mamimili dito ay isang tunay na sining. Kadalasan, ang tanging paraan upang maibenta ang isang ari-arian ay ang makabuluhang pagbaba ng presyo.

Pagkakakitaan. Depende sa panahon at daloy ng turista. Kung panahon ng niyebe, maaaring may kita. Kung hindi, malapit na itong maging zero.

Mga presyo. Kadalasan ang pinakamababa sa bansa. Ang mga studio ay matatagpuan sa halagang €25,000–€35,000, na ginagawa itong kaakit-akit para sa mga naghahanap ng sarili nilang maliit na sulok ng kabundukan.

Sa Vienna, 99% ng mga ari-ariang kaakit-akit sa pamumuhunan ay nakapokus sa loob ng mga limitasyon ng lungsod. Ang merkado ay pare-pareho, ang demand ay matatag 12 buwan sa isang taon, at ang pangunahing nangungupahan ay isang pangmatagalang kontrata sa isang residenteng may kakayahang magbayad.

Sa Bulgaria, kakailanganin mong gumawa ng isang mahirap na pagpili: ang katatagan ng Sofia na may katamtamang kita, o ang mataas, ngunit "papel" na kita ng mga resort na may napakalaking downtime risks at mababang liquidity.

Kaya, gaya ng nakikita mo, bago bumili ng apartment sa Bulgaria, kailangan mong maunawaan kung alin sa tatlong mundong ito ang gusto mong pasukan. At higit sa lahat, huwag mong paghaluin ang mga ito.

Indibidwal. Ang pinakasimpleng opsyon ay ang pagbili ng apartment o bahay sa sarili mong pangalan. Pinapayagan ng batas ng Bulgaria ang mga dayuhan na magmay-ari ng mga residential property (apartment, kwarto) nang walang mga paghihigpit.

Ito ay nangangailangan ng kaunting pormalidad: isang tax identification number (foreign's ID), isang lokal na bank account, at isang notary agreement. Ang format na ito ay maginhawa dahil ang may-ari ang gumagawa ng lahat ng desisyon tungkol sa ari-arian nang nakapag-iisa.

Sa pamamagitan ng isang kumpanya. Kung hindi ka mamamayan ng EU, hindi ka maaaring pormal na bumili ng lupa (o bahay na may lote) sa sarili mong pangalan—isang apartment lamang. Gayunpaman, maaari kang magtatag ng isang Bulgarian LLC (OOD/EOOD) at gamitin ito upang bumili ng anumang ari-arian (kabilang ang mga komersyal na ari-arian).

Maraming mamumuhunan ang gumagamit ng pamamaraang ito para sa operational flexibility at tax optimization. Halimbawa, kapag nagbebenta ng ari-arian, ang kumpanya ay nagbabayad ng 10% income tax sa mga nalikom, habang ang mga may-ari ay nagbabayad lamang sa mga dibidendo na ibinayad.

Sa pamamagitan ng mga trust o pondo. Ang alternatibong opsyon ay ang mamuhunan sa isang negosyo (Real Estate Investment Company, REIC) o isang closed-end fund na nagmamay-ari ng real estate, sa halip na direktang bumili ng real estate.

Hindi opisyal na ipinagbabawal ng batas ng Bulgaria ang mga ganitong pamamaraan. Gayunpaman, bibihira ang mga ganitong instrumento—sa pagsasagawa, mas maginhawang bumili "nang pisikal" sa pamamagitan ng isang kumpanya o nang nakapag-iisa kaysa maghanap ng isang rehistradong REIC.

Malaki ang impluwensya ng layunin sa pamumuhunan sa estratehiya:

Mga pangmatagalang paupahan (buy-to-let). Pumipili kami ng mga apartment sa mga pangunahing lungsod (Sofia, Plovdiv) na may matatag na demand. Ang pangunahing layunin ay isang matatag na kita na 4-5%.

Mga panandaliang paupahan, kadalasan sa baybayin. Mahalaga rito ang pana-panahong pagdaloy ng turista, lalo na sa mga pamilihan para sa mga holiday (Sunny Beach, Nessebar). Minsan, ang halaga ng isang apartment sa isang magandang lokasyon ay maaaring mabawi sa loob ng 7-10 taon dahil sa mataas na singil sa paupahan tuwing tag-init.

Mga espekulatibong pamumuhunan (pag-aayos at pag-flip). Pagbili ng ari-arian (kadalasan ay muling pagbebenta) sa mababang presyo, pagsasaayos, at muling pagbebenta. Ang sitwasyong ito ay nangangailangan ng malalim na kaalaman sa lokal na merkado at mga detalye ng konstruksyon. Mapanganib ito para sa mga nagsisimula, dahil ang mga gastos ay maaaring makaapekto sa kita.

Permanenteng paninirahan/permit sa paninirahan. Kung ang layunin ay pangingibang-bansa, pipiliin ang isang apartment para sa personal na paggamit (hindi bababa sa 60-80 m² para sa isang pamilya). Ang tamang lokasyon—may paaralan at imprastraktura—at ang posibilidad na umupa ng mga silid para sa iyong sarili habang hindi ka nakatira doon.

Kapag pinag-uusapan natin ang mga legal na pamamaraan sa mga kliyente sa iba't ibang bansa, ang Bulgaria ay karaniwang nakakahinga nang maluwag. Kung ikukumpara sa, halimbawa, sa Austria, kung saan ang bawat papeles ay dumadaan sa dose-dosenang mga awtoridad, ang sistemang Bulgarian ay tila napakasimple at mabilis.

Ang buong proseso, mula sa pagdeposito hanggang sa pagtanggap ng notarial deed, ay maaaring tumagal nang kasingdali ng 2-3 linggo, at ito ay tiyak na isa sa mga pinakamalaking bentahe. Ngunit, gaya ng lagi kong sinasabi, ang pagiging simple ay hindi laging nangangahulugan ng seguridad. Ang tila kadaliang ito ay maaaring magtago ng mahahalagang detalye na kailangan mong malaman nang maaga.

Isa-isahin natin ang naghihintay sa iyo nang paunti-unti. Isipin mong natagpuan mo na ang pangarap mong apartment sa Sunny Beach. Ano ang susunod na gagawin?

Deposito para sa reserbasyon. Ito ang unang hakbang. Karaniwan itong maliit na halaga, humigit-kumulang €2,000–€3,000, na idedeposito sa account ng nagbebenta o ahensya. Ang layunin ng deposito ay "i-freeze" ang ari-arian upang maalis ito sa merkado.

Mahalagang malinaw na nakasaad sa kasunduan sa deposito na ito ay maibabalik kung may matuklasan na mga legal na isyu sa proseso ng due diligence.

Angkop na pagsusuri. Ito ang pinakamahalagang yugto, at dapat isagawa ng iyong independiyenteng abogado. Huwag umasa sa abogado ng nagbebenta o ahensya! Dapat suriin ng iyong abogado ang ari-arian laban sa lahat ng rehistro ng estado:

• Rehistro ng ari-arian. Mga pasanin (mga mortgage, lien, lien).
• Rehistro ng kadastral. Pagsunod ng aktwal na lawak at mga hangganan ng ari-arian sa mga dokumento.
• Pag-verify ng may-ari. Walang mga pagtatalo sa mana o iba pang legal na proseso.
• Pagsusuri ng mga natitirang utang. Karaniwan ang mga hindi nabayarang bayarin sa kuryente at tubig, buwis, o "mga bayarin sa suporta". Isa rin itong karaniwang problema sa mga resort complex.

Paglagda sa Paunang Kasunduan. Itinatakda ng dokumentong ito ang lahat ng mahahalagang tuntunin ng kasunduan: ang buong presyo, iskedyul ng pagbabayad, mga deadline, at mga responsibilidad ng mga partido. Ito ang magsisilbing gabay at garantiya mo hanggang sa huling paglagda.

Pagkuha ng BULSTAT . Ang bawat dayuhang bumibili ng real estate ay dapat kumuha ng BULSTAT, na katumbas ng isang tax number. Ang pamamaraang ito ay simple, tumatagal ng 1-2 araw, at kinakailangan para sa pagpaparehistro sa mga rehistro ng estado.

Paglagda sa Notarial Deed. Ito ang pangwakas na kasulatan ng pagbebenta, na nilagdaan sa harap ng isang notaryo. Ang notaryo ay gumaganap ng isang mahalagang papel: bineberipika nila ang lahat ng mga dokumento, bineberipika ang pagkakakilanlan ng mga partido, at kinukumpirma ang legalidad ng transaksyon. Sa puntong ito, ang buong bayad ay ibinibigay sa nagbebenta.

Pagpaparehistro sa Rehistro ng Ari-arian. Pagkatapos pirmahan ang Notarial Deed, ilalagay ng notaryo ang impormasyon ng bagong may-ari sa Rehistro ng Ari-arian ng estado. Mula sa sandaling ito, ikaw ay magiging ganap na may-ari.

Listahan ng mga dokumentong kakailanganin mo (para sa isang indibidwal):

• Isang balidong internasyonal na pasaporte.
• Kapangyarihan ng abogado (kung hindi ka maaaring makadalo nang personal).
• Sertipiko ng kasal (kung ikaw ay kasal).
• Isang sertipiko ng legal na pinagmulan ng mga pondo (karaniwang kinakailangan para sa mga halagang higit sa €10,000).

Ngayon, pag-usapan natin ang pinakamahalagang bagay: kung ano ang nagpapaiba sa pagiging simple ng Bulgaria mula sa pagiging maaasahan ng Austrian.

1. Pagmamay-ari ng lupa. Ito ang pinakamahalagang detalye na lagi kong tinatalakay sa aking mga kliyente. Ayon sa batas ng Bulgaria, ang mga dayuhang indibidwal (mga hindi mamamayan ng EU) ay hindi maaaring bumili ng lupa.

Ano ang ibig sabihin nito sa aktwal na paggamit? Kung bibili ka ng bahay na may lote, maaari mong irehistro ang bahay mismo sa iyong pangalan, ngunit hindi ang lupa. Ang tanging solusyon ay ang magparehistro ng isang legal na entity (kumpanya) sa Bulgaria at irehistro ang lupa sa pangalan nito. Lumilikha ito ng mga karagdagang gastos, mga isyu sa accounting, at nagpapakomplikado sa proseso. Hindi ito kinakailangan sa pagbili ng apartment kung saan bahagi lamang ng gusali ang pagmamay-ari mo.

Sa Vienna, walang ganitong problema. Sinumang mamumuhunan, anuman ang pagkamamamayan, ay maaaring bumili ng apartment o bahay na may lupa.

2. Ang pagiging simple bilang isang panganib. Ang pagiging simple ng proseso sa Bulgaria ay isa ring kahinaan nito. Nag-iiwan ito ng mas maraming puwang para sa pandaraya o panlilinlang sa bahagi ng nagbebenta.

Ang kawalan ng mandatoryong pakikilahok ng isang trustee (Treuhänder) para sa mga settlement ang pangunahing pagkakaiba mula sa Austria. Sa Austria, lahat ng pondo ng mamimili ay idinedeposito sa isang espesyal na trust account, kung saan ililipat lamang ang mga ito sa nagbebenta pagkatapos matugunan ang lahat ng legal na kundisyon at mailipat na ang pagmamay-ari sa mamimili. Ito ay isang makapangyarihang filter na ginagarantiyahan ang seguridad ng transaksyon.

3. Ang tungkulin ng notaryo at abogado. Sa Bulgaria, ang notaryo ay pangunahing nagpapatunay ng mga lagda at nagbe-verify ng mga dokumento, ngunit hindi siya ganap na responsable para sa nilalaman ng mga ito. Kaya naman napakahalagang umupa ng sarili mong independiyenteng abogado upang magsagawa ng lahat ng beripikasyon.

Sa Austria, ang notaryo (o abogado na gumaganap bilang isang trustee) ay may ganap na legal at pinansyal na responsibilidad para sa integridad ng transaksyon, na bahagi ng mataas na presyong iyong babayaran.

Sa tuwing sinisimulan kong pag-usapan ang mga gastusin sa mga kliyente, nakikita ko ang tanong sa kanilang mga mukha: "Ksenia, mayroon ba talagang bagay na maaaring maging mahal sa Bulgaria?" At may katuturan naman ito.

Sanay na kami sa Bulgaria na isang bansang magastos ang lahat ng bagay. At oo, ang mga presyo rito ay kabilang nga sa mga pinakamababa sa Europa. Ngunit mayroon nga, at kailangan itong isaalang-alang upang maiwasan ang anumang hindi kanais-nais na sorpresa.

Hatiin natin agad ang mga gastusin sa dalawang kategorya: ang mga binabayaran mo nang isang beses pagkatapos bumili, at ang mga taunang babayaran.

Isipin natin na bibili ka ng apartment sa halagang €60,000. Magkano talaga ang magagastos mo?

Lokal na buwis sa pagkuha. Ito ay mula 2% hanggang 4% depende sa munisipalidad. Sabihin nating 3%. Iyan ay magiging €1,800.

Bayad sa notaryo. Humigit-kumulang 1% ng halaga ng transaksyon, ngunit maaaring mas mataas pa. Kunin natin ang €600.

Bayad sa pagpaparehistro: 0.1%. €60 lang iyan.

Bayad sa abogado at ahente. Malaki ang maaaring maging epekto nito. Sa karaniwan, ito ay 3-5% ng gastos. Kung kukuha tayo ng 4%, iyon ay karagdagang €2,400.

Ang kabuuang gastos ay maaaring mula 5% hanggang 9%. Sa ating halimbawa, sa isang apartment na nagkakahalaga ng €60,000, ang kabuuang gastos ay humigit-kumulang €4,860. Siyempre, mas mababa ito kaysa sa Austria, kung saan ang mga gastos sa pagbili ay maaaring umabot sa 10-12% ng presyo ng pagbili. Ngunit mahalagang tandaan kung ano ang iyong makukuha sa huli.

Sa Austria, kasama sa mga gastos na ito hindi lamang ang mga buwis kundi pati na rin ang mga bayarin ng trustee, na siyang gumagarantiya sa seguridad ng iyong transaksyon. Sa Bulgaria, ang mga pondong ito ay napupunta sa mga bayarin ng gobyerno, at ikaw mismo ang responsable para sa seguridad, sa pamamagitan ng pagkuha ng isang hiwalay na abogado.

Dito, ang Bulgaria ay tunay na isang kanlungan ng buwis. Katawa-tawa ang mababang taunang buwis kumpara sa karamihan ng mga bansa sa EU.

Buwis sa ari-arian. Ito ay umaabot sa 0.15–0.3% ng halagang maaaring buwisan ng ari-arian, na kadalasang mas mababa kaysa sa halaga sa merkado. Para sa aming apartment na nagkakahalaga ng €60,000, ito ay magiging €100–€150 lamang bawat taon.

Buwis sa munisipyo (buwis sa basura). Napakababa rin nito, nasa bandang 0.14–0.45%. Sa aming kaso, aabot ito sa €80–€100 bawat taon.

Bayad sa pagpapanatili. Ito ay isang mahalagang gastusin na naaangkop lamang sa mga ari-arian ng resort. Ito ay taunang bayad para sa pagpapanatili ng bakuran, pool, seguridad, paglilinis, at iba pa.

Ang laki nito ay maaaring mula €400 hanggang €800 bawat taon o higit pa. Ito ay mahalagang bayad para sa imprastraktura na maaaring hindi mo man lang ginagamit, ngunit mandatoryo.

Ang paghahambing sa Austria ay sadyang hindi totoo rito:

Taunang buwis. Sa Austria, ito ay nasa humigit-kumulang 1–1.5% ng halagang maaaring buwisan, kasama ang buwis sa kita sa pag-upa. Para sa isang apartment na nagkakahalaga ng €300,000, ang taunang gastos ay madaling maaaring lumampas sa €4,000–€5,000. Sa Bulgaria, aming kinalkula na ito ay aabot sa ilang daang euro.

Imprastraktura. Ang mababang buwis sa Bulgaria ay tiyak na madali sa bulsa, ngunit direktang ipinapakita rin nito ang antas ng mga serbisyong pampubliko.

Sa Vienna, mas malaki ang babayaran mo, ngunit ang kapalit nito ay isang halos perpektong kapaligiran sa lungsod, maayos na mga kalsada, kalinisan, pampublikong transportasyon na tumatakbo nang maayos, at isang pakiramdam ng kaligtasan. Gayunpaman, sa Bulgaria, sa labas ng mga pangunahing lungsod, ang imprastraktura ay maaaring nasa mahinang kondisyon.

Kaya, ano ang makukuha natin? Sa Bulgaria, mas kaunting buwis at bayarin ang babayaran mo, ngunit ikaw pa rin ang mananagot sa lahat ng panganib at gagastusin ang pera sa pagpapanatili ng mga ari-arian, lalo na sa mga lugar ng resort.

Sa Vienna, mas malaki ang babayaran mo, ngunit ang perang ito ay ipinupuhunan sa imprastraktura, na direktang nakakaapekto sa kapitalisasyon ng iyong ari-arian at ginagawa itong mas kaakit-akit sa mga nangungupahan.

Sa huli, ang pagpili sa pagitan ng dalawang pamilihang ito ay isang pagpili sa pagitan ng "magbayad ngayon at wala kang makukuha" (Bulgaria) at "magbayad ngayon at mamuhunan para sa iyong kinabukasan" (Austria). Sa Bulgaria, nakakatipid ka sa mga buwis ngunit walang garantiya ng paglago ng kapital, habang sa Vienna, makakasiguro kang ang iyong pera ay gumagana para sa iyo.

Kapag ang mga kliyente ay lumalapit sa akin na nagpaplanong bumili ng ari-arian sa Bulgaria, isa sa mga unang tanong nila pagkatapos ng presyo ay, "Magbibigay ba ito sa akin ng permit sa paninirahan?" At naiintindihan ko kung bakit.

Hanggang kamakailan lamang, ganito ang nangyari. Ang Bulgaria, tulad ng maraming iba pang mga bansa sa Timog at Silangang Europa, ay nag-alok ng isang uri ng "ginintuang visa" para sa pagbili ng real estate. Ito ay kaakit-akit, lalo na para sa mga mamamayan ng mga bansang hindi miyembro ng EU. Ngunit tapos na ang mga panahong iyon, at ito ang pangunahing nagbabago sa buong estratehiya sa pamumuhunan.

Sa ngayon, sa taong 2024-2025, ang direktang ruta patungo sa pansamantala o permanenteng paninirahan sa pamamagitan ng pagbili ng real estate sa Bulgaria ay sarado na. Kung makakita ka ng impormasyon na salungat dito, ito ay alinman sa luma na o, mas malala pa, isang pagtatangka na linlangin ka. Ito ay isang pangunahing pagkakaiba mula sa Greece o Portugal, kung saan ang mga naturang programa ay may bisa pa rin, bagama't may patuloy na pagtaas ng mga hadlang sa pagpasok.

Gayunpaman, nag-aalok pa rin ang Bulgaria ng mga pagkakataon upang makakuha ng paninirahan sa pamamagitan ng pamumuhunan, ngunit ang mga ito ay hindi na direktang nauugnay sa pagbili ng real estate. Ang mga ito ay karaniwang mas kumplikado at hindi gaanong popular sa mga pribadong mamumuhunan:

Mga pamumuhunan sa mga proyektong pangnegosyo. Upang makakuha ng permit sa paninirahan, dapat kang mamuhunan ng hindi bababa sa €250,000 sa ilang mga negosyo sa Bulgaria. Ang mga proyektong ito ay dapat lumikha ng mga trabaho, na nangangailangan ng patuloy na pagsubaybay at aktibong pakikilahok mula sa mamumuhunan.

Pamumuhunan sa mga government bond o investment fund. Mas mataas ang entry threshold dito—mula €512,000. Ito ay isang mas pasibong pamumuhunan, ngunit, tulad ng sa mga proyekto sa negosyo, hindi ka nito binibigyan ng karapatang gamitin ang ari-arian para sa personal na layunin.

Samakatuwid, ang pagbili ng apartment sa Bulgaria ngayon ay isang pamumuhunan sa isang asset o pamumuhay, hindi sa katayuan sa imigrasyon. Ito ay isang mahalagang punto na dapat maunawaan nang malinaw ng mga mamumuhunan bago gawin ang transaksyon.

Hindi tulad ng Bulgaria, ang Austria ay hindi kailanman nag-alok ng "golden visa" para sa mga pagbili ng real estate. Palagi itong nakatuon sa kalidad ng mga mamumuhunan, hindi sa dami. Mayroon itong prestihiyoso at transparent na programa ng residence permit para sa mga indibidwal na malaya sa pananalapi—ang Aufenthaltstitel "Privatier." Bagama't wala itong kaugnayan sa real estate, isa itong mahusay na halimbawa kung paano nilalapitan ng iba't ibang bansa ang pag-akit ng kapital.

Mga kinakailangan para sa isang permit sa paninirahan sa Austria:

Sapat na kita. Dapat mong patunayan na mayroon kang matatag na buwanang kita na hiwalay sa trabaho sa Austria. Maaaring kabilang dito ang kita mula sa pagrenta ng ari-arian, mga dibidendo, interes sa mga deposito, o pensiyon. Ang kinakailangang halaga ay humigit-kumulang €45,000 bawat taon para sa isang pamilyang may dalawang miyembro.

Pabahay. Dapat kang magmay-ari o umuupa ng pabahay sa Austria.

Segurong medikal. Ang komprehensibong segurong medikal ay sapilitan.

Pagiging kumplikado. Ang pangunahing hadlang ay ang programa ay nakabatay sa quota. Tinatanggap lamang ang mga aplikasyon sa simula ng taon, at ang kanilang bilang ay mahigpit na limitado.

Ang pangunahing pagkakaiba: sa Austria, makakakuha ka ng permit sa paninirahan sa isa sa mga pinakamatatag at pinakaligtas na bansa sa mundo nang hindi nagbubuwis ng daan-daang libong euro sa mga mapanganib na asset. Ang iyong pera ay nananatiling likido at maaaring ipuhunan sa isang sari-saring portfolio.

Sa Bulgaria, kahit na magdesisyon kang mamuhunan sa mga negosyo o mga bono, para mo na ring "ipinapatigil" ang iyong kapital para sa kapakanan ng katayuan.

Para sa isang mamumuhunan, ang kita ay marahil ang pinakamahalagang sukatan. At dito, sa unang tingin, ang Bulgaria ay mukhang napakaganda. Pinapangako sa atin ang 7-8%, marahil higit pa!

Pero, gaya ng dati, ang problema ay nasa mga detalye. At ang pinakamahalagang bagay na dapat maunawaan tungkol sa merkado ng Bulgaria ay ang kakayahang kumita dito ay direktang nakadepende sa lokasyon at uri ng pagrenta.

Tingnan natin ang dalawang pangunahing uri ng mga kasunduan sa pag-upa na maaari mong makuha kapag bumibili ng real estate sa Bulgaria.

Ito ang umaakit sa karamihan ng mga mamumuhunan sa mga lugar ng resort.

Saan? Tabing-dagat (Sunny Beach, Golden Sands, Sozopol) at mga ski resort (Bansko, Pamporovo).

Mga Kita. Sa tugatog ng panahon (Hunyo-Agosto para sa mga ari-arian sa tabing-dagat, Disyembre-Pebrero para sa mga ari-arian sa bundok), ang mga kita ay maaaring umabot sa tunay na matataas na antas—hanggang 8% bawat taon.

Mga panganib. At narito na tayo sa pangunahing problema. Ang panahon ng pamamahinga ay tumatagal lamang ng 3-4 na buwan sa isang taon. Sa natitirang bahagi ng panahon, ang iyong apartment ay hindi lamang magiging bakante kundi magkakaroon din ng mga gastusin para sa "maintenance fee" at mga bayarin sa kuryente at tubig.

Ang isang masamang panahon (halimbawa, dahil sa panahon o geopolitics) ay maaaring makasira sa iyong buong kita. Bukod pa rito, ang mga panandaliang pagrenta ay nangangailangan ng patuloy na pagsubaybay, paglilinis, at pakikipag-ugnayan sa mga bisita, na kadalasang ipinagkakatiwala sa isang kumpanya ng pamamahala, na naniningil ng hanggang 25-30% ng kita. Ito ay mga napakalaking panganib na hindi isinasaalang-alang ng maraming mamumuhunan.

Ang opsyong ito ay mas matatag at mas mahuhulaan.

Saan? Malalaking lungsod (Sofia, Plovdiv, Varna).

Kakayahang kumita. Dito, mas mababa ito nang malaki—4-5% bawat taon. Ngunit ang demand ay buong taon, hindi lamang pana-panahon.

Mga Panganib. Minimal lang ang mga panganib, dahil ang mga nangungupahan ay mga estudyante at mga batang propesyonal na pumipirma ng mga kontrata sa loob ng 1-2 taon. Ito lang talaga ang "tahimik" na bahagi ng merkado ng real estate sa Bulgaria.

Ang karaniwang pangmatagalang kita sa pag-upa dito ay 2-3.5% bawat taon. Sa unang tingin, tila mas mababa ito kaysa sa Bulgaria. Kaya bakit magbayad nang sobra?

Simple lang ang sagot: ang pangunahing kita ng isang mamumuhunan sa Vienna ay hindi upa, kundi ang paglago ng halaga ng mismong asset (kapitalisasyon).

• Istruktura ng kita ng mamumuhunan (halimbawa sa loob ng 10 taon):

Bulgaria (resort). 80% ng kita ay nagmumula sa upa (hindi matatag, pana-panahon), 20% mula sa paglago ng kapital (hindi mahuhulaan). Kumikita ka sa turnover, hindi sa mismong asset.

Teksto

Vienna. 30% ng kita ay nagmumula sa upa (matatag, pangmatagalan), 70% mula sa paglago ng kapital (organiko, matatag). Kumikita ka gamit ang kapital, na mas maaasahan.

Ayon sa Statistik Austria , ang mga presyo ng real estate sa Vienna ay tumaas ng mahigit 90% sa nakalipas na 10 taon, at ang paglago na ito ay organiko at matatag.

Ang pagbili ng apartment sa isang resort sa Bulgaria ay parang pag-espekulasyon sa stock market, kung saan sinusubukan mong kumita mula sa mabilis na pagbabago-bago. Ang pagbili naman sa Vienna ay parang pamumuhunan sa isang blue chip, kung saan hindi mo inaasahan ang malalaking dibidendo ngunit tiwala ka sa pangmatagalan at matatag na paglago para sa iyong portfolio.

Gaya ng tinalakay natin sa nakaraang seksyon, ang Bulgaria ay hindi lamang isa, kundi tatlong ganap na magkaibang mundo ng real estate. Samakatuwid, ang tanong na "Saan bibili?" ang tunay na pinakamahalagang itanong sa iyong sarili.

Walang pangkalahatang pinakamahusay na lokasyon, tanging ang isa lamang na perpekto para sa iyong partikular na layunin. Suriin natin nang mas malapitan ang mga pangunahing rehiyon at unawain kung alin ang pinakamainam para sa kung anong madla.

Kung isinasaalang-alang mo ang Bulgaria hindi lamang bilang isang lugar bakasyonan, kundi bilang isang seryosong pamumuhunan upang mapanatili at mapalago ang iyong kabisera, ito ang lugar para magsimula.

Ang Sofia ang tanging lungsod sa bansa na maihahambing sa mga kabisera ng Europa tulad ng Vienna, Budapest, o Prague. Ito ang sentro ng ekonomiya, kultura, at edukasyon ng Bulgaria. Suriin natin nang mas malapitan ang mga kalamangan at kahinaan:

Ito marahil ang pinakakilalang segment ng merkado para sa mga dayuhan. Sunny Beach, Golden Sands, Nessebar, Sozopol—pamilyar ang mga pangalang ito sa lahat. Dito bumibili ng ari-arian ang mga gustong magmay-ari ng sarili nilang "dacha" sa European Union, at ang kita sa pagrenta ay isang kaaya-ayang bonus

Katulad ng mga resort sa tabing-dagat, ito ay isang pamilihan na bukas lamang tuwing panahon ng tag-init – mula Disyembre hanggang Marso:

Hindi magiging kumpleto ang isang tapat na pagsusuri nang walang masusing pagsusuri sa panganib. Sa kasamaang palad, maraming nagbebenta at ahente sa Bulgaria ang may tendensiyang maliitin ang mga panganib na ito, na nangangako ng maraming ginto. Palagi kong sinasabi sa aking mga kliyente: walang perpektong pamumuhunan, ngunit mahalagang malaman ang lahat ng mga potensyal na panganib.

Ang mababang likididad ang pangunahing problema sa merkado ng Bulgaria, lalo na sa labas ng Sofia. Habang sa Vienna, ang isang apartment sa isang magandang lugar ay nabibili sa average na 2-4 na buwan, sa Bulgaria maaari kang maghintay ng ilang buwan o kahit na mga taon para sa isang mamimili. Bakit ito nangyayari:

Labis na saturation. Sa mga resort, ang supply ay lumalampas sa demand nang ilang beses.

Isang partikular na madla. Ang mga mamimili ng mga ari-arian sa resort ay pangunahing mga dayuhan na hindi nagmamadali. Hindi nila kailangang bumili agad, kaya maaari silang gumugol ng oras sa pagpili at pakikipagnegosasyon.

Ang pangangailangan para sa diskwento. Kung kailangan mong ibenta ang iyong apartment nang madalian, maghandang bawasan ang presyo ng 20-30% o higit pa.

Kung bibili ka ng ari-arian sa tabi ng dagat o sa kabundukan, humanda kang manatili itong walang gamit sa loob ng siyam na buwan sa isang taon. Sa panahong ito, hindi ito kikita, bagkus ay mangangailangan ito ng mga gastusin. Mga taunang gastusin sa hindi paggamit:

Bayad sa pagpapanatili. Ito ang pinakamahalagang "nakatagong" gastusin. Kinakailangan mong magbayad para sa pagpapanatili ng bakuran, pagpapanatili ng pool, seguridad, at paglilinis sa complex, kahit na hindi mo ginagamit ang apartment. Ang halagang ito ay maaaring mula €400 hanggang €800 bawat taon.

Mga utility. Kahit hindi ka nakatira sa apartment, kailangan mo pa ring magbayad para sa kuryente, tubig, seguridad, at iba pa.

Mga hindi inaasahang pagkukumpuni. Ang mahinang kalidad ng konstruksyon ay maaaring humantong sa mga problema na nangangailangan ng karagdagang gastos sa pagkukumpuni.

Lalo na sa mga gusaling itinayo noong kalagitnaan ng pag-usbong ng ekonomiya noong dekada 2000, ang kalidad ng konstruksyon ay kadalasang hindi pa rin kanais-nais. Ang mga pinakakaraniwang problema ay kinabibilangan ng:

Hindi tinatablan ng tubig. Ang mahinang hindi tinatablan ng tubig ay humahantong sa amag, amag, at mabahong amoy.

Komunikasyon. Mga tubo na mababa ang kalidad, mga problema sa kuryente.

Lubak na kondisyon. Maraming gusali ang mabilis na nasisira at nangangailangan ng patuloy na pagkukumpuni.

Sa kabilang banda, ang Austria ay may mahigpit na mga kodigo sa pagtatayo ( ÖNORM ) na ginagarantiyahan ang pinakamataas na kalidad. Dito, bibili ka ng isang asset na magsisilbi sa iyo nang maraming dekada nang hindi nangangailangan ng patuloy na pagkukumpuni.

Bagama't mahigpit na nakatali ang Bulgarian lev (BGN) sa euro, hindi pa rin bahagi ng eurozone ang Bulgaria. Lumilikha ito ng ilang panganib sakaling magkaroon ng pandaigdigang kaguluhan sa ekonomiya. Bagama't minimal ang posibilidad na makaalis ang Bulgaria sa peg na ito, isa pa rin itong panganib na dapat tandaan.

Sa Vienna, bibili ka ng asset sa euro, na siyang garantiya ng kumpletong katatagan ng pera.

Ngayong napag-usapan na natin ang lahat ng mga numero, pag-usapan natin ang pinakamahalagang bagay: ang kalidad ng buhay. Tutal, ang pamumuhunan sa real estate ay hindi lamang tungkol sa pera, kundi pati na rin sa pamumuhay na iyong makukuha. Saan mo gustong palakihin ang iyong mga anak, saan mo gustong gugulin ang iyong pagreretiro? Saan ka magiging komportable at mapayapa? Ang sagot sa tanong na ito ay maaaring lubos na magpabago sa iyong pagpili.

Ang buhay sa Bulgaria ay kaakit-akit sa marami dahil sa abot-kayang presyo nito. Ayon sa Eurostat, ang mga presyo para sa mga kalakal at serbisyong pangkonsumo sa Bulgaria ay humigit-kumulang 60% lamang ng average sa Europa. Ito ay makikita sa lahat ng bagay mula sa halaga ng mga groceries hanggang sa singil sa restaurant.

Klima. Walang dudang kahanga-hanga ang klima rito. Sa baybayin, banayad ito, na may mainit at mahahabang tag-araw at maikli at banayad na taglamig. Sa mga bundok, mainam ang mga kondisyon para sa mga isport sa taglamig mula Disyembre hanggang Marso.

Abot-kaya. Sa Bulgaria, kaya mong bayaran ang isang antas ng pamumuhay na hindi maiisip sa Kanlurang Europa. Ang isang bahay na may swimming pool na nagkakahalaga ng milyun-milyong euro sa Austria ay mabibili rito sa halagang ilang daang libo.

Pangangalagang pangkalusugan at edukasyon. Dito nakasalalay ang isa sa mga pangunahing disbentaha. Ang antas ng pangangalagang pangkalusugan at edukasyon ay mas mababa kaysa sa mga pamantayan ng Kanlurang Europa. Bagama't ang mga malalaking lungsod tulad ng Sofia ay may mga pribadong klinika at mga internasyonal na paaralan, ang pangkalahatang sistema ay hindi pa umaabot sa mga pamantayan ng EU. Maraming mayayamang Bulgarian at mga expat ang mas gustong tumanggap ng pangangalagang pangkalusugan o pag-aralin ang kanilang mga anak sa Kanlurang Europa.

Imprastraktura. Maliban sa mga pangunahing lungsod at pangunahing ruta ng turista, ang kondisyon ng mga kalsada, pampublikong transportasyon, at mga kagamitan ay maaaring maging mahirap. Ito ay lubos na naiiba sa walang kapintasang kaayusan ng Austria, kung saan kahit ang pinakamaliit na nayon ay may perpektong mga kalsada at mga tren na tumatakbo sa iskedyul.

Bilis ng buhay. Sa Bulgaria, lalo na sa timog, ang buhay ay mas relaks at hindi minamadali. Para sa ilan, ito ay isang bentahe, para sa iba, isang disbentahe. Kung sanay ka sa pagiging nasa oras ng Switzerland at kahusayan ng mga Aleman, ang kabagalan ng Bulgaria ay maaaring maging isang tunay na hamon.

Mahigit 10 magkakasunod na taon nang pinangalanan ng Mercer ang Vienna bilang pinakamagandang lungsod sa mundo na tirhan . May dahilan kung bakit nito nakamit ang titulong ito. Ang Vienna ay sumasalamin sa kaayusan, kalidad, at kaligtasan.

Ang klima ay katamtamang kontinental. Mayroong apat na magkakaibang panahon: mainit na tag-araw, malamig, maniyebeng taglamig, at magandang tagsibol at taglagas.

ang halaga ng pamumuhay , ngunit lubos na makatwiran. Sinusuportahan ng mataas na buwis ang mga imprastraktura, edukasyon, at pangangalagang pangkalusugan na may pandaigdigang kalidad. Mas malaki ang babayaran mo, ngunit mas malaki rin ang nakukuha mo.

Pangangalagang pangkalusugan at edukasyon. Ang sistema ng pangangalagang pangkalusugan ng Austria ay isa sa mga pinakamahusay sa mundo. Ang mga pampublikong paaralan at unibersidad ay nagbibigay ng pinakamataas na kalidad ng edukasyon. Ito ay isang mainam na lugar para sa mga pamilyang may mga anak.

Imprastraktura. Napakaganda talaga rito. Mabilis ang takbo ng pampublikong transportasyon, malinis ang mga kalye, at maayos ang mga parke. Malinaw ang kaayusan at kalidad sa buong lungsod, at direktang nakakaapekto ito sa halaga ng iyong ari-arian.

Bilis ng buhay. Ang Vienna ay isang mabilis na lungsod, ngunit walang pagmamadali. Lahat ay tumatakbo nang maayos at ayon sa isang iskedyul, na nagbibigay-daan sa mga tao na planuhin ang kanilang oras at masiyahan sa buhay.

Palagi kong hinihiling sa aking mga kliyente na sagutin nang tapat ang tanong na: "Saan mo gustong palakihin ang iyong mga anak?" Kung ang sagot ay "sa isang kapaligirang may pinakamahusay na mga paaralan, kaligtasan, at access sa primera klaseng pangangalagang pangkalusugan," malinaw ang pagpipilian, at hindi ito ang Bulgaria.

Kung ang iyong layunin ay isang abot-kayang bahay para sa bakasyon sa tag-init o pagreretiro, kung saan ang maaraw at mababang presyo ay mahalaga, ang Bulgaria ay maaaring maging isang mahusay na pagpipilian.

Ang huling yugto ng anumang pamumuhunan ay ang paglabas. At dito, ang mga pagkakaiba sa pagitan ng Bulgaria at Austria ay marahil ang pinakamatindi. Paano ka aalis sa pamumuhunan? May tubo o pagkalugi? Mabilis o mabagal? Ang sagot sa tanong na ito ay maaaring ganap na sumira sa iyong mga inaasahan.

Gaya ng napag-alaman na natin, ang likididad sa merkado ng Bulgaria, lalo na sa mga lugar ng resort, ay napakababa. Nangangahulugan ito na ang mabilis na pagbebenta ng ari-arian at sa makatwirang presyo ay isang suwerte lamang.

Sa Sofia. Magiging mabilis ang proseso ng pagbebenta kung tama ang presyo para sa merkado. Karamihan sa mga mamimili ay mga Bulgarian, kaya walang anumang hadlang sa wika, at ang demand ay nasa buong taon. Gayunpaman, maging handa sa isang pagbebenta na aabutin mula ilang buwan hanggang isang taon.

Sa mga resort. Dito nagsisimula ang saya. Para maibenta ang iyong apartment sa Sunny Beach, kakailanganin mong makipagkumpitensya sa libu-libong katulad na alok. Ang mga pangunahing mamimili ay mga dayuhan na hindi nagmamadali. Hindi nila kailangang bumili ngayon, kaya maaari silang gumugol ng mahabang oras sa pagpili, pakikipagtawaran, at paghihintay.

Ang "Discount Trap." Kung kailangan mong ibenta agad ang iyong ari-arian, mahuhulog ka sa "discount trap." Ang tanging paraan para mapansin ka ng iba ay ang lubos na pagbaba ng iyong presyo.

Sa Vienna, ang merkado ay napakatatag kaya ang magagandang ari-arian ay kadalasang may mga waiting list. Ang pagbebenta ng real estate dito ay isang diretso at nahuhulaan na proseso.

Mataas na likididad. Sa Vienna, ang mga apartment sa magagandang lugar ay naibebenta sa loob ng 2-4 na buwan. Malakas ang demand sa buong taon, mula sa mga lokal na residente at dayuhang mamumuhunan.

Mga kita sa kapital. Ang pangunahing kita ng isang mamumuhunan sa Vienna ay hindi upa, kundi pagtaas ng halaga ng ari-arian. Sa nakalipas na 10 taon, ang mga presyo ng real estate sa Vienna ay tumaas ng mahigit 90%, at ang paglago na ito ay naging matatag at natural.

Kakayahang mahulaan. Karaniwang gawain ang pag-alis sa isang pamumuhunan sa loob ng 5-10 taon na may 50-100% na kita, hindi basta swerte. Maaari mong kalkulahin ang iyong kita nang maaga, na magbibigay sa iyo ng kumpiyansa at kontrol.

Malayo na ang narating namin sa pagsusuri ng Bulgaria at Austria sa pinakamahalagang mga parametro: mula sa merkado at mga kasalimuotan ng batas hanggang sa mga panganib at kalidad ng buhay. Ngayon ay mayroon na kami ng lahat ng impormasyong kailangan namin upang makagawa ng pinakamahalagang konklusyon.

Ang pangunahing problema: Bulgaria o Austria? Ang pagbili ng real estate sa Bulgaria at Austria ay hindi lamang dalawang magkaibang pamumuhunan. Dalawang magkaibang pilosopiya ang mga ito.

Bulgaria: Kung naghahanap ka ng isang "dacha." Kung ang iyong layunin ay magkaroon ng bahay sa tabi ng dagat o sa kabundukan, kung saan maaari kang gumugol ng isa o dalawang buwan sa isang taon, at handa kang magbayad para sa pagpapanatili nito, ang Bulgaria ay isang mahusay na pagpipilian.

Ito ay isang bansang may kahanga-hangang klima, magandang kalikasan, at abot-kayang pabahay at mga gastusin sa pamumuhay. Kung isinasaalang-alang mo ang pagbili ng bahay bilang isang pamumuhunan, ang Sofia ang tanging lungsod na dapat isaalang-alang. Dito, makikita mo ang matatag na demand para sa pangmatagalang pagrenta at mas mataas na likididad kumpara sa mga resort.

Austria: Kung naghahanap ka ng asset. Kung ang layunin mo ay pangalagaan at palaguin ang iyong kapital sa isang maaasahan at matatag na hurisdiksyon, ang Austria, at partikular na ang Vienna, ang siyang kailangan mo. Hindi ka makakakuha ng mabilis at mataas na kita sa pagrenta dito, ngunit ang iyong kapital ay maaasahang protektado mula sa implasyon at mga krisis.

Magagawa mong ipuhunan ang iyong pera sa isang asset na lalaki ang halaga, na siyang magtitiyak sa iyo ng pangmatagalang kita. At, hindi lang iyon ang mahalaga, magkakaroon ka ng access sa pinakamataas na antas ng pamumuhay, kaayusan, at seguridad.

Bago magdesisyon, tapat na sagutin ang isang simpleng tanong: ano ba talaga ang gusto mo? Isang bakasyon sa resort na may mababang presyo, o kaayusan, pagiging maaasahan, at matatag na paglago ng kapital? Kapag nahanap mo na ang sagot, magiging malinaw ang tamang pagpili.