Paano nabuo ang upa sa Austria at saan ito nakasalalay?

Ang merkado ng pag-upa sa Austria ay sumasakop sa isang mahalagang posisyon sa sistema ng pabahay ng bansa: higit sa 40% ng populasyon ang mas gustong magrenta, at sa malalaking lungsod, lalo na ang Vienna, ang bahagi ng mga nangungupahan ay mas mataas pa. Gayunpaman, ang pagbuo ng upa ay nananatiling isa sa mga pinaka-mapanghamong isyu para sa parehong mga nangungupahan at mga panginoong maylupa.

Ang dahilan ay ang mga presyo ng rental sa Austria ay nakadepende hindi lamang sa mga salik sa merkado—lokasyon, kondisyon ng apartment, taon ng konstruksyon, at imprastraktura—kundi pati na rin sa mga legal na regulasyon. Ang isa sa pinakamahalagang elemento dito ay ang Mietrechtsgesetz (MRG)—ang Rental Act—na nalalapat sa iba't ibang katangian: sa ilang mga kaso, ganap, sa iba, bahagyang, at kung minsan ay hindi lahat. Tinutukoy nito kung ang isang libreng presyo sa merkado ay maaaring itakda o kung ang may-ari ng lupa ay obligado na sumunod sa mga rate ng regulasyon at mga paghihigpit.

Sa artikulong ito, bilang eksperto sa Austrian real estate, susuriin ko ang detalyadong pagtingin sa kung ano ang bumubuo sa upa, anong mga salik ang nakakaimpluwensya dito, at kung paano matukoy nang tama ang isang patas na presyo ng pag-upa para sa pabahay sa Austria.

Ang upa sa Austria ay hindi limitado sa "net" na presyo ng apartment. Sa karamihan ng mga kaso, ang renta na binabayaran ng nangungupahan ay binubuo ng ilang bahagi.

Pangunahing upa (Hauptmietzins). Ito ang pangunahing halaga na binabayaran ng nangungupahan para sa paggamit ng ari-arian. Sa unang quarter ng 2025, ang average na Hauptmietzins ay €502 bawat buwan o €7.50/m², 2.7% na mas mataas kaysa sa parehong panahon noong 2024 (Statistik Austria, 2025). Ang halaga ng upa na ito ay depende sa uri ng apartment (bagong gusali, mas lumang gusali, atbp.), kondisyon nito, at kung ito ay napapailalim sa Mietrechtsgesetz (MRG).

Mga gastos sa pagpapatakbo (Betriebskosten). Kabilang dito ang mga utility at pagpapanatili ng gusali, tulad ng pagkolekta ng basura, supply ng tubig, sewerage, pag-iilaw ng karaniwang lugar, paglilinis ng pasilyo, pagpapanatili ng elevator, at insurance ng gusali. Sa unang quarter ng 2025, ang average na Betriebskosten ay €165.20/buwan o €2.50/m², na kumakatawan sa humigit-kumulang 30% ng kabuuang renta.

Mga espesyal na gastos (besondere Aufwendungen). Ito ay mga karagdagang gastos na maaaring kabilang ang mga bayarin sa elevator, paglalaba, pagkukumpuni, at iba pang partikular na serbisyo. Ang mga gastos na ito ay karaniwang tinutukoy nang hiwalay sa kasunduan sa pag-upa.

Bayarin sa Furniture (Entgelt für Einrichtungsgegenstände). Kung ang muwebles ay ibinigay sa isang paupahang apartment, maaaring maningil ang may-ari ng karagdagang bayad para sa paggamit nito. Ang halaga ng bayad na ito ay tinutukoy batay sa halaga ng muwebles at habang-buhay nito. Halimbawa, kung ang muwebles ay nagkakahalaga ng €7,000 at may tinantyang habang-buhay na 20 taon, ang buwanang bayad sa muwebles ay maaaring humigit-kumulang €29.60, kasama ang 12% na surcharge ng panginoong maylupa, sa kabuuang €33.10 bawat buwan.

VAT (Umsatzsteuer). Ang value-added tax sa Austria ay 10% para sa mga rental property. Gayunpaman, ang karaniwang rate ng VAT na 20% ay nalalapat sa muwebles, paradahan, at heating.

Kaya, ang pag-upa ng apartment sa Austria ay nagsasangkot ng ilang bahagi, bawat isa ay may sariling mga detalye at pinamamahalaan ng mga nauugnay na batas at regulasyon. Ang pag-unawa sa mga bahaging ito ay mahalaga para sa parehong mga nangungupahan at panginoong maylupa upang matiyak ang transparency at pagiging patas sa mga relasyon sa pag-upa.

Ang Residential Tenancy Act (Mietrechtsgesetz, MRG) ay ipinasa noong Nobyembre 12, 1981, at kinokontrol ang ugnayan sa pagitan ng mga panginoong maylupa at mga nangungupahan sa Austria, na tinitiyak ang balanse sa pagitan ng mga karapatan ng parehong partido. Gayunpaman, hindi ito nalalapat sa lahat ng uri ng real estate. Depende sa edad ng gusali, layunin nito, at iba pang mga kadahilanan, ang MRG ay maaaring mag-apply nang buo, sa bahagi, o hindi sa lahat.

Nalalapat nang buo ang MRG sa mga sumusunod na uri ng real estate:

• Mga bahay na itinayo bago ang 1945, kabilang ang mga gusaling itinayo bago ang 1953 na may mga subsidyo ng gobyerno.
• Pabahay na may suporta ng estado, anuman ang taon ng pagtatayo.

Sa ganitong mga kaso, limitado ang upa na isinasaalang-alang:

• Mga kategorya ng pabahay: tumutukoy sa uri ng ari-arian (hal. panlipunang pabahay, pabahay na sinusuportahan ng gobyerno).
• Richtwertmietzins: isang guideline rental rate na itinakda para sa ilang partikular na kategorya ng pabahay.
• Angemessener Mietzins: makatwirang upa na isinasaalang-alang ang mga kondisyon ng merkado at ang mga partikular na tampok ng partikular na ari-arian.

Ang mga hakbang na ito ay naglalayong protektahan ang mga nangungupahan mula sa mataas na upa at hindi makatarungang pagpapaalis. Halimbawa, ang isang 80-square-meter na apartment sa Graz sa isang lumang gusali (Altbau) na may mga modernong pagsasaayos, na ganap na sakop ng MRG, ay inuupahan ng humigit-kumulang €600 bawat buwan, na 25-30% na mas mababa kaysa sa presyo sa merkado para sa katulad na pabahay na hindi sakop ng MRG.

Nalalapat ang MRG sa bahagi sa mga sumusunod na uri ng ari-arian:

• Mga bagong condominium unit na itinayo pagkatapos ng 1953 kung ang gusali ay binubuo ng maraming unit at hindi nakatanggap ng tulong ng gobyerno.
• Ang mga attics at extension ay idinagdag sa mga kasalukuyang gusali pagkatapos ng 1953.

Sa ganitong mga kaso, ang upa ay tinukoy bilang "makatwiran" (angemessen), ibig sabihin ay malayang makakasundo ang may-ari at nangungupahan sa halaga ng upa, na isinasaalang-alang ang mga kondisyon ng merkado.

Halimbawa : Ang isang modernong 55 m² na apartment sa isang condominium sa Linz, na itinayo noong 1960s, na napapailalim sa bahagyang aplikasyon ng MRG, ay maaaring rentahan sa halagang €650/buwan, habang ang maihahambing na pabahay na walang MRG sa pribadong merkado ay nagkakahalaga ng humigit-kumulang €750/buwan.

Hindi nalalapat ang MRG sa mga sumusunod na uri ng ari-arian:

• Mga pribadong bahay at duplex , anuman ang taon ng pagtatayo.
• Mga bagong gusali pagkatapos ng 2006 na hindi nakatanggap ng suporta ng estado.
• Mga apartment ng turista at panandaliang pagrenta.

Sa mga kasong ito, ang may-ari at nangungupahan ay may ganap na kalayaan na itakda ang mga tuntunin ng pag-upa, kasama ang halaga ng upa.

Halimbawa 1: Ang isang 100 m² na pribadong bahay sa labas ng Vienna, na itinayo noong 2010, ay maaaring arkilahin sa halagang €1,200/buwan, nang buo sa pamamagitan ng kasunduan sa pagitan ng mga partido.

Halimbawa 2: Ang isang 70 m² na apartment sa isang bagong gusali sa Innsbruck mula 2020 para sa pangmatagalang upa ay maaaring magkaroon ng rate ng rental na €1,050/buwan, na itinakda nang walang mga paghihigpit sa MRG, depende sa demand.

Ang mga pagkakaibang ito ay lalong mahalaga para sa mga nagpaplanong magrenta ng apartment sa Vienna nang pangmatagalan o interesadong umupa ng tirahan sa Austria sa pangkalahatan.

Sa Austria, ang renta ay tinutukoy ng ilang sistema, na ang bawat isa ay isinasaalang-alang ang iba't ibang mga kadahilanan, tulad ng kondisyon ng ari-arian, lokasyon nito, at taon na ito ay itinayo. Tingnan natin ang mga pangunahing:

Inuuri ng sistema ng kategorya ng rental ang mga apartment sa apat na kategorya (A–D) depende sa kanilang kondisyon at kagamitan sa panahon ng kasunduan sa pag-upa:

• Kategorya A: modernong pamantayan, apartment na may modernong pagtatapos at kagamitan.
• Kategorya B: magandang pamantayan, apartment na may kalidad na pagtatapos, ngunit walang pinakabagong mga pagpapabuti.
• Kategorya C: karaniwang pamantayan, apartment na may pangunahing pagtatapos, marahil ay nangangailangan ng ilang mga pagpapabuti.
• Kategorya D: mababang pamantayan, apartment na walang banyo sa loob, posibleng may hindi napapanahong pagtatapos.

Ang mga kategoryang ito ay nakakaimpluwensya sa halaga ng upa, na may mas mataas na karaniwang mga apartment na may mas mataas na renta.

Ang Richtwertmietzins ay mga reference rental rate na itinatag para sa bawat pederal na estado ng Austria. Sinusuri ang mga ito tuwing dalawang taon.

Ang isang bagong sistema ng taunang pagsasaayos sa Richtwertmietzins at mga rate ng kategorya sa Austria ay nagsimula noong Abril 1, 2025. Ang mga pagbabagong ito ay ipinakilala bilang bahagi ng 4th Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (4. MILG) upang pagaanin ang epekto ng mataas na inflation sa mga nangungupahan.

Halimbawa ng pagkalkula ng pagsasaayos ng Richtwertmietzins:

Mahalagang puntos para sa mga nangungupahan:

• Pag-freeze ng rate: Para sa mga kasunduan sa pagrenta na natapos bago ang Abril 1, 2025, mananatili ang mga rate sa antas ng 2023. Ibig sabihin, hindi tataas ang upa sa 2025.
• Hangganan ng pagtaas ng rate: Sa 2026, ang mga pagtaas ng rate ay lilimitahan sa 5% ng nakaraang rate. Sa 2027, ang average na inflation rate para sa nakaraang tatlong taon ay ilalapat, na nilimitahan sa 5%.
• Mga Pagbubukod: Ang mga paghihigpit na ito ay hindi nalalapat sa mga bakanteng Mietverträge, tulad ng mga bagong gusali o pribadong bahay.

Ang Angemessener Mietzins ay isang sistema ng pagkalkula ng upa batay sa mga kondisyon ng merkado at nalalapat sa ilang uri ng real estate:

• Malalaking apartment: karaniwang higit sa 130 m², tulad ng maluwag na apartment sa lumang gusali ng Vienna (Altbau) sa 1st district.
• Mga ari-arian sa mga nakalistang gusali: mga makasaysayang gusali na kasama sa rehistro ng pamana ng kultura, kung saan dapat isaalang-alang ng upa ang halaga ng pagpapanatili at muling pagtatayo.
• Mga bagong gusali: mga apartment sa mga bagong gawang gusali kung saan limitado o wala ang paggamit ng MRG.

Halimbawa, isang 140 m² na apartment sa isang gated na komunidad sa Vienna: ang gabay na presyo ay €6.70/m², ngunit dahil sa kondisyon, lokasyon at pangangailangan sa merkado, ang Angemessener Mietzins ay maaaring €9.50/m², na mas mataas kaysa sa Richtwertmietzins.

Mahalaga: Ang Angemessener Mietzins ay nagbibigay sa mga panginoong maylupa ng pagkakataong makatanggap ng upa sa merkado para sa malalaki at natatanging mga ari-arian, ngunit sa parehong oras, ang mga nangungupahan ay protektado mula sa tumataas na upa—ang renta ay dapat na makatwiran sa sitwasyon sa merkado.

Ang Erhöhter Mietzins ay ginagamit kapag ang isang may-ari ay gumagawa ng malalaking pagkukumpuni o pagpapahusay sa isang apartment. Maaaring kabilang dito ang:

• Kumpletuhin ang pagkukumpuni sa kusina o banyo
• Thermal modernization ng gusali (energy saving)
• Pag-install ng elevator, mga pagpapabuti ng karaniwang lugar, modernisasyon ng harapan

Paano mag-install:

• Ang halaga ng tumaas na upa ay tinutukoy ng komisyon ng arbitrasyon o ng hukuman.
• Ang pagtaas ay limitado sa isang tiyak na panahon, kadalasan ay 10 taon para sa karaniwang pabahay at hanggang 20 taon para sa panlipunang pabahay.
• Pinoprotektahan ng mga hakbang na ito ang mga nangungupahan mula sa hindi makatarungang pagtaas, habang binabawi ng may-ari ang kanyang puhunan.

Praktikal na payo: Kung nais mong umupa ng apartment sa Austria nang pangmatagalan, sulit na suriin kung ang buwis ng Erhöhter Mietzins ay inilapat sa property upang maunawaan ang aktwal na presyo ng pag-upa. Halimbawa, isang apartment sa isang makasaysayang gusali sa Vienna pagkatapos ng thermal modernization: base rate €6.80/m² → tumaas sa €8.20/m², na inaprubahan ng arbitration committee.

Ang legal na balangkas para sa paupahang pabahay sa Austria ay mahigpit na kinokontrol, at mahalaga para sa mga nangungupahan at panginoong maylupa na maunawaan ang mga kasalukuyang batas at anumang kamakailang pagbabago. Tinutukoy ng Mietrechtsgesetz (MRG) at Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) ang mga limitasyon ng mga katanggap-tanggap na upa, mga proteksyon ng nangungupahan, at ang posibilidad ng legal na pagtaas ng upa.

Ang mga pangunahing pagbabago ay ipinakilala noong 2024–25 upang pigilan ang pagtaas ng upa, pataasin ang transparency at protektahan ang mga nangungupahan, partikular na sa malalaking lungsod gaya ng Vienna.

Ang sugnay sa pagsasaayos ng upa ay isang probisyon sa isang kasunduan sa pag-upa na nagbibigay-daan sa may-ari na ayusin ang upa batay sa mga pagbabago sa index ng presyo ng consumer (CPI). Hanggang 2024, ang mga naturang pagsasaayos ay maaaring magresulta sa pagtaas ng upa na 10% o higit pa.

Simula noong 2024, ipinakilala ang limitasyon sa taunang pagtaas ng upa batay sa indexation: ang maximum na pagtaas ay 5% bawat taon. Ang pagbabagong ito ay naglalayong protektahan ang mga nangungupahan mula sa labis na pagtaas ng upa sa harap ng mataas na inflation.

Mayroong ilang mga sitwasyon kung kailan maaaring legal na taasan ng may-ari ang upa:

• Pagkukumpuni at modernisasyon: Kung gumawa ang may-ari ng malaking pagkukumpuni o pagpapahusay sa apartment, maaari nilang taasan ang upa. Ang halaga ng pagtaas ay tinutukoy ng isang komite ng arbitrasyon o hukuman para sa isang limitadong panahon.
• Paglipat ng kontrata sa mga kamag-anak: Kapag inilipat ang lease sa mga kamag-anak, ang may-ari ay maaaring magtakda ng bagong upa alinsunod sa mga kondisyon ng merkado.
• Napakababa ng panimulang upa: Kung ang panimulang upa ay mas mababa nang malaki sa halaga ng merkado, ang may-ari ay maaaring humingi ng pagtaas sa isang makatwirang antas alinsunod sa §45 Mietrechtsgesetz (MRG).

Kinokontrol ng Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) ang upa sa mga non-profit na pabahay, gaya ng pabahay na ibinibigay ng mga kooperatiba sa pabahay. May mga takip sa renta, at ang mga pangmatagalang pagtaas ay maaaring ilapat nang hanggang 20 taon, halimbawa, upang masakop ang mga gastos sa pagkukumpuni at modernisasyon. Binabalanse ng mga panukalang ito ang mga interes ng mga nangungupahan at panginoong maylupa.

Maraming mga kooperatiba sa pabahay at mga programa sa munisipyo ang nagpapahintulot sa mga Ukrainians at mga refugee na mag-aplay para sa subsidized na pabahay. Kung naghahanap ka ng pagrenta ng apartment sa Vienna para sa mga refugee, mahalagang isaalang-alang ang pagpaparehistro at patunay ng status ng paninirahan. Ginagawa nitong mas makatotohanan at ligtas ang pag-access sa pabahay ng kooperatiba para sa pansamantala o permanenteng paninirahan.

Ang pag-upa ng bahay sa Austria ay nakadepende sa maraming salik na maaaring makabuluhang makaapekto sa gastos. Tingnan natin ang mga pangunahing:

Ang Vienna ay ayon sa kaugalian ang pinakamahal na lungsod na uupahan sa Austria. Sa loob ng lungsod, ang mga pagkakaiba sa presyo ay makabuluhan din:

• City center (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): mataas na presyo ng rental dahil sa prestihiyo at binuong imprastraktura.
• Outskirts (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): mas abot-kayang presyo, ngunit may mas kaunting accessibility sa transportasyon at imprastraktura.

Ayon sa CBRE, ang mga upa sa gitnang Vienna ay maaaring umabot sa €16.5/m² sa 2025, habang sa labas ay nasa €12.2/m².

Ang mga maliliit na apartment (mas mababa sa 40 metro kuwadrado) ay mataas ang demand sa mga mag-aaral at mga batang propesyonal. Madalas na mas mahal ang mga ito kada metro kuwadrado kaysa sa mas malalaking opsyon. Halimbawa, ang mga studio apartment sa Vienna ay maaaring umarkila sa pagitan ng €630 at €890 bawat buwan.

Ang mga apartment sa mga bagong gusali o may modernong pagsasaayos (halimbawa, sa istilong Altbau) ay mas mahal. Sa 2025, ang average na upa para sa mga bagong apartment ay humigit-kumulang €14.87/m², habang para sa mas lumang mga apartment ay humigit-kumulang €10.00/m².

Ang mga apartment na may mataas na rating ng kahusayan sa enerhiya (hal., Class A) ay may mas mababang gastos sa utility, na ginagawa itong mas kaakit-akit sa mga nangungupahan. Maaari nitong pataasin ng 5-10% ang mga presyo ng rental kumpara sa mga katulad na apartment na may mas mababang rating ng kahusayan sa enerhiya.

Ang muwebles, elevator, balkonahe, garahe, o paradahan ay maaaring makabuluhang tumaas ang upa. Ang mga apartment na kumpleto sa gamit na may mga karagdagang amenity ay maaaring nagkakahalaga ng 10–20% pa.

Ang pangangailangan para sa paupahang pabahay sa Austria ay tradisyonal na tumataas sa taglagas, kapag ang mga estudyante at expat ay bumalik sa lungsod. Ito ay humahantong sa mas mataas na presyo ng rental sa panahong ito. Noong 2024, tumaas ang upa sa Vienna ng average na 6.2–7.7%.

Kung naniniwala kang nagbabayad ka ng masyadong maraming upa sa Austria, may opsyon kang hamunin ito. Sa mga gusaling napapailalim sa buong Mietrechtsgesetz (MRG), maaaring mag-apela ang mga nangungupahan sa isang arbitration board o hukuman upang i-verify ang upa. Kung ang upa ay lumampas sa pinahihintulutang antas, maaari itong bawasan sa legal na limitasyon, at anumang sobrang bayad ay maaaring ibalik.
Mahalagang sumunod sa mga sumusunod na deadline:

• para sa mga bukas na kontrata, ang isang aplikasyon ay maaaring isumite sa loob ng 3 taon mula sa petsa ng pagtatapos ng kontrata;
• para sa mga fixed-term na kontrata - hindi lalampas sa 6 na buwan pagkatapos ng kanilang expiration o conversion sa mga open-ended na kontrata.

Matapos mag-expire ang mga deadline na ito, hindi na posibleng hamunin ang upa, ngunit nananatiling posible na tumutol sa hindi makatarungang pagtaas sa upa sa pamamagitan ng indexation (Wertsicherung).

Sa mga bagong gusali at ari-arian sa labas ng hurisdiksyon ng MRG, ang sitwasyon ay mas kumplikado: doon, ang presyo ay malayang tinutukoy, at ang mga desisyon ng korte ay bihirang pumanig sa nangungupahan.

Sa aking pagsasanay, nakatagpo ako ng mga kaso kung saan nagreklamo ang mga nangungupahan tungkol sa sobrang mataas na upa. Halimbawa, ang isang pamilyang refugee na nagpasyang umupa ng apartment sa Vienna nang pangmatagalan ay nagbabayad ng halos 20% na higit sa legal na itinatag na upa para sa mga mas lumang apartment. Nagsampa kami ng reklamo sa komisyon ng arbitrasyon, at nabawasan ang upa at na-refund ang mga sobrang bayad.

Sa aking opinyon, ang mga presyo ng pag-upa sa Austria ay hindi lamang isang figure sa isang kontrata, ngunit ang resulta ng isang kumplikadong kumbinasyon ng mga kondisyon ng merkado, mga legal na regulasyon, at ang partikular na kondisyon ng ari-arian. Lalo na mahalaga para sa mga nangungupahan na maunawaan kung ang apartment ay napapailalim sa Mietrechtsgesetz (MRG) at kung anong mga karagdagang tuntunin ang kasama sa kontrata—mula sa indexation hanggang sa posibleng pagtaas ng upa dahil sa mga pagsasaayos.

Ang isang kawili-wiling trend ay sinusunod sa 2025: ang mga upa sa mga bagong gusali ay patuloy na tumataas, lalo na sa mga prestihiyosong distrito ng Vienna, habang pinalalakas ng batas ang mga proteksyon ng nangungupahan sa mga lumang gusali at kinokontrol na mga gusali. Lumilikha ito ng balanse sa pagitan ng mga interes ng mga panginoong maylupa at mga nangungupahan. Ito ay partikular na may kaugnayan para sa mga nagnanais na magrenta ng apartment sa Vienna para sa mga refugee: ang mga regulated na renta ay maaaring mas mababa nang malaki kaysa sa mga rate ng merkado, na ginagawang mas abot-kaya ang mga opsyong iyon.

Kapag pumipili ng apartment, isaalang-alang hindi lamang ang presyo kundi pati na rin ang kategorya ng pabahay, kahusayan sa enerhiya, imprastraktura, at mga tuntunin ng kontrata. Minsan mas matalinong magbayad ng kaunting dagdag para sa mga modernong pagsasaayos at isang maginhawang lokasyon kaysa harapin ang patuloy na mga gastos sa pagkukumpuni o mataas na singil sa utility.

Para sa mga gustong umupa ng apartment sa Austria nang pangmatagalan, mahalagang suriing mabuti ang kontrata at unawain ang iyong mga karapatan—makakatipid ito ng pera at maiwasan ang mga hindi kasiya-siyang sorpresa.