Pamumuhunan sa Real Estate sa Hungary: Ang Kailangan Mong Malaman

Sa mga nakaraang taon, ang merkado ng real estate ng Hungary ay naging isang kilalang destinasyon para sa mga mamumuhunan na naghahanap ng kombinasyon ng abot-kayang pagpasok at ang katatagan ng isang hurisdiksyon sa Europa. Nilalayon ng artikulong ito na magbigay ng komprehensibong pagsusuri sa pang-aakit ng pamumuhunan ng bansa: mula sa mga residential property at mga paupahang pang-estudyante sa Budapest hanggang sa mga villa sa Lake Balaton at mga pagkakataon para sa pagpapanatili ng kapital sa European Union.

Ang sitwasyon ng merkado ay partikular na kawili-wili ngayon. Ayon sa Eurostat, ang Gitnang Europa ay nakararanas ng isang bagong alon ng migrasyon ng pamilya at negosyo kasunod ng pandemya: Ang mga espesyalista sa IT ay lumilipat sa Hungary, ang mga internasyonal na kumpanya ay nagbubukas ng mga tanggapan sa rehiyon, at ang turismo ay lumalaki. Ang Budapest ay naging isa sa pinakamabilis na lumalagong merkado ng pabahay sa Europa sa nakalipas na sampung taon: ang mga presyo ay dumoble, ngunit nananatiling mas mababa kaysa sa Austria o Germany. Ang mga flexible na rehimen ng visa at abot-kayang gastos sa pamumuhay ay mga salik din.

Ang karanasan at pag-unawa sa internasyonal na batas ay mahalaga para sa pagsuporta sa mga transaksyon sa merkado na ito. Ako, si Ksenia Levina, isang abogado na may karanasan sa EU at Asya, ay nagpapayo sa mga kliyente tungkol sa pagbubuo ng transaksyon, pagsusuri ng mga developer, at mga pamamaraan ng KYC/AML sa loob ng maraming taon.

Kapag inihahambing ang Hungary sa Austria, malinaw ang pagkakaiba: Ang Budapest at ang mga rehiyon ng resort ay nag-aalok ng mas mataas na kita na may mababang hadlang sa pagpasok, habang ang Austria ay nag-aalok ng katatagan at mahuhulaang regulasyon, ngunit may mas mababang ani.

Ang Hungary ay matatagpuan sa puso ng Gitnang Europa, sa sangandaan ng mga pangunahing koridor ng transportasyon at logistik ng EU. Ang bansa ay naging isang plataporma para sa mga kumpanyang nagsisilbi sa parehong Kanluranin at Silanganing pamilihan, at para sa mga mamumuhunan, nangangahulugan ito ng matatag na demand para sa pabahay mula sa mga expat, estudyante, at turista.

Ang Budapest ay may natatanging posisyon: hindi lamang ito kabisera, kundi isa ring sentro ng edukasyon at sektor ng IT. Ang mga internasyonal na unibersidad ay nagpapatakbo rito, umuusbong ang mga coworking space at mga startup hub, at ang daloy ng turista ay lumampas na sa mga antas bago ang COVID. Higit pa sa kabisera, ang mga pamilihan sa rehiyon ay nananatiling kaakit-akit: Ang Lake Balaton ay umaakit sa mga mamimili ng mga ari-arian ng resort, ang Debrecen at Szeged ay naging mga sentro ng unibersidad na may mataas na demand sa pagrenta, at ang mas maliliit na bayan malapit sa mga hangganan ng Austria at Slovakia ay kaakit-akit sa mga pinagsasama ang paninirahan sa Hungary sa trabaho o negosyo sa ibang mga bansa sa EU.

legal na kapaligiran : maaaring direktang bumili ng real estate ang mga dayuhan, bagama't kinakailangan ang pag-apruba ng lokal na pamahalaan sa ilang mga kaso. Kung ikukumpara sa mga karatig-bansa nito, ang bansa ay mapagkumpitensya: Nag-aalok ang Poland at Czech Republic ng mas maunlad na ekonomiya ngunit mas mataas ang presyo ng pabahay, habang ang Romania ay nananatiling mas mura ngunit may mga regulasyon na hindi gaanong mahuhulaan.

Sinasabi ng Numbeo na ang mga pangunahing bentahe ng Hungary ay ang medyo mababang presyo kada metro kuwadrado, ang katayuan nito sa hurisdiksyon ng EU, at ang patuloy na daloy ng mga turista at estudyante. Ang paghahambing sa Austria ay nagpapakita ng isang malinaw na pagkakaiba sa pamamaraan: sa Hungary, maaari kang pumasok sa merkado na may mas maliit na pamumuhunan at asahan ang mas mataas na kita, habang ang Austria ay mas angkop para sa mga mamumuhunan na pinahahalagahan ang pangangalaga ng kapital at minimal na panganib.

Hungary laban sa Austria

Kapag isinasaalang-alang ang mga pamumuhunan sa real estate sa Hungary, mahalagang maunawaan ang posisyon nito sa kompetisyon sa rehiyon. Ang Gitnang at Silangang Europa ay naging pugad ng paggalaw ng kapital, na umaakit sa parehong mga mamumuhunan sa Europa na naghahanap ng mataas na kita at mga internasyonal na mamimili na naghahangad na makakuha ng mga asset sa isang hurisdiksyon ng EU na may mas mababang mga hadlang sa pagpasok kaysa sa Kanlurang Europa.

Ang mga pangunahing kakumpitensya ng Hungary ay ang Poland, Czech Republic at Romania.

ng Poland ang isang malaking lokal na merkado at mataas na antas ng paglago ng ekonomiya. Malakas ang demand sa pag-upa, lalo na sa Warsaw at Krakow, ngunit ang mga presyo ay mas mataas na nang malaki kaysa sa Hungary, at unti-unting bumababa ang ani.

Ang Czech Republic, partikular na ang Prague, ay itinuturing na isa sa mga pinaka-matatag na merkado sa rehiyon: mababa ang mga panganib, mataas na demand sa pag-upa, ngunit ang hadlang sa pagpasok ay halos maihahambing sa Austria, na naglilimita sa pool ng mga pribadong mamumuhunan.

Ang Romania ay nananatiling pinakamadaling puntahan na pamilihan sa rehiyon, lalo na ang Bucharest at ang mga resort sa Black Sea. Gayunpaman, ang sistemang legal ay hindi gaanong mahuhulaan, at ang imprastraktura ay nahuhuli sa Hungary.

ang Austria : ang merkado ay transparent at matatag, ngunit ang gastos sa pagpasok ay ilang beses na mas mataas, at ang ani ay nasa hanay na 2-3% bawat taon.

Kaya, ang Hungary ay tila isang pansamantalang kawing: sa isang banda, ito ay mas mura at mas kumikita kaysa sa Czech Republic o Austria, at sa kabilang banda, ito ay tila mas mahuhulaan at kaakit-akit sa mga dayuhan kaysa sa Romania.

Sa nakalipas na dalawampung taon, ang merkado ng real estate sa Hungary ay dumaan sa ilang natatanging yugto, na sumasalamin kapwa sa mga prosesong pang-ekonomiya sa loob ng bansa at mga pandaigdigang kalakaran.

Simula nang sumali sa European Union noong 2004, ang Hungary ay naging mas bukas at kaakit-akit sa mga dayuhang mamumuhunan. Ang mga mamimili mula sa Germany, Austria, at UK, pati na rin ang mga mamumuhunan mula sa Russia at Israel, ay aktibong pumasok sa merkado.

Ang pangangailangan para sa pabahay ay pinasigla rin sa loob ng bansa: ang mga pamilyang Hungary ay nagkaroon ng access sa mga bagong produkto ng mortgage, na dating limitado. Sa panahong ito, ang mga presyo ng pabahay sa Budapest at mga lugar ng turista (tulad ng Lake Balaton) ay tumaas sa doble-digit na rate.

ang pandaigdigang ay nagmarka ng isang mahalagang punto. Ang matinding pagbaba ng likididad at pagtaas ng kawalan ng trabaho ay halos nagpahinto sa merkado ng real estate. Ang mga presyo ng apartment at bahay ay bumaba ng average na 20-30%, at ang ilang mga proyekto sa pagpapaunlad ay ganap na natigil. Maraming dayuhang mamumuhunan ang umalis sa merkado, mas pinipili ang mas matatag na mga hurisdiksyon.

Ang panahon ng pagtigil ay tumagal nang ilang taon. Isang bagong puwersa ang lumitaw lamang noong 2014-2015, nang ang sitwasyon ng makroekonomiya ng Hungary ay maging matatag at ang bansa ay naging kaakit-akit dahil sa medyo mababang presyo nito kumpara sa kalapit na Austria at Kanlurang Europa.

Ang mga pangunahing dahilan ng bagong paglago ay:

• Turismo: Ang Budapest ay naging isa sa mga pinakasikat na lungsod para sa mga turistang Europeo, at ang demand para sa mga panandaliang paupahan ay tumaas nang husto;
• Edukasyon: Ang mga unibersidad ng Hungary (kabilang ang mga medikal at teknikal na fakultad) ay umaakit ng mga mag-aaral mula sa EU at Asya, na lumikha ng isang matibay na merkado ng pabahay para sa mga mag-aaral;
• Pamumuhunang panlabas: ipinahayag ang interes kapwa ng mga pribadong mamumuhunan at mga kumpanyang naghahanap ng mga kumikitang ari-arian na maaaring paupahan;
• Patakaran ng gobyerno: Ang mga insentibo sa buwis at mga programa ng suporta sa mortgage ay nakatulong na mapataas ang abot-kayang pabahay para sa mga lokal na residente.

Mula noong 2015, ang merkado ay pumasok sa isang panahon ng patuloy na paglago. Ang mga presyo ng residensyal sa Budapest ay tumaas ng humigit-kumulang 100% sa loob ng dekada (2010–2020), na ginawa ang kabisera ng Hungary na isa sa pinakamabilis na lumalagong sa Gitnang at Silangang Europa. Mas katamtaman ang paglago sa rehiyon, ngunit kahit doon, naobserbahan ang matatag na paglago salamat sa pag-unlad ng imprastraktura at interes sa mga lugar ng resort.

Pagsapit ng 2023, naabot na ng merkado ng real estate sa Hungary Ang mga presyo ng apartment sa sentro ng Budapest ay naging maihahambing sa mga nasa mga lungsod sa ikalawang antas ng Austria, na hudyat ng sobrang pag-init.

Dahil sa tumataas na mga rate ng mortgage at bumababang aktibidad ng mga mamimili sa 2024–2025, hinuhulaan ng mga eksperto ang pag-stabilize ng presyo na may posibleng pagwawasto sa pangalawang merkado, habang ang mga likidong ari-arian sa kabisera at malapit sa Lake Balaton ay nananatili ang kanilang kaakit-akit na pamumuhunan.

Ang pinakamalaking paglago ay naitala sa kabisera. Sa nakalipas na dekada, ang mga presyo ng pabahay sa Budapest ay tumaas ng humigit-kumulang 100%, habang sa mga rehiyon, ang dinamika ay mas katamtaman: +40-60% sa parehong panahon. Bumagal ang mga rate ng paglago noong 2020-2023, ngunit ang merkado ay nanatiling sobrang init dahil sa mataas na demand at limitadong supply. Hinuhulaan ang stabilization pagdating ng 2025, na may posibleng pagwawasto ng presyo sa kasalukuyang merkado.

Ang Budapest ay nananatiling sentral na pamilihan ng real estate sa Hungary na siyang bumubuo sa karamihan ng mga transaksyon sa residensyal para sa mga lokal at internasyonal na mamimili. Ang lungsod ay umaakit ng mga mamumuhunan sa pamamagitan ng ilang mga salik: maunlad na imprastraktura, aktibidad sa negosyo, pang-akit ng turista, at isang mayamang pamana ng kultura. Sa loob ng kabisera, ang pamilihan ay magkakaiba: ang makasaysayang sentro at mga distrito sa kahabaan ng Danube ang bumubuo sa premium na segment.

Ang mga presyo ng apartment dito at kung minsan ay lumalagpas pa sa mga ito, dahil sa limitadong suplay at prestihiyo ng lokasyon. Kasabay nito, ang malawakang pamilihan ng pabahay ay aktibong umuunlad sa mga residential area – ang mga bagong gusali at muling pagbebenta ng mga apartment ay in demand sa mga batang pamilya, estudyante, at mamumuhunan na naghahanap ng pangmatagalang paupahan.

Kaya naman pinagsasama ng Budapest ang parehong segment ng luho at malawakang pamilihan, na nag-aalok ng malawak na pagpipilian para sa mga mamimili na may iba't ibang badyet.

Ang pangalawang pangunahing sentro ng mga transaksyon ay ang rehiyon ng Lake Balaton , ang pinakamalaking lugar ng resort ng Hungary. Mula noong unang bahagi ng 2000s, ang rehiyong ito ay patuloy na nakakaakit ng mga dayuhang mamimili, pangunahin na ang mga Aleman at Austrian, na nakikita ito bilang isang karanasan sa Mediterranean sa abot-kayang presyo.

Aktibong binibili rito ang mga villa at apartment para sa mga bakasyon sa tag-init, pati na rin ang mga panandaliang paupahan. Ang Balaton ay nakikita bilang isang "pamumuhunan sa resort" na may pangmatagalang pananaw: mas mabagal ang pagtaas ng mga presyo kaysa sa kabisera, ngunit nananatiling matatag ang merkado dahil sa patuloy na daloy ng mga turista at mataas na likididad.

Ang ikatlong mahalagang destinasyon ay ang mga bayan ng unibersidad, kung saan partikular na kitang-kita ang Debrecen at Szeged. Ang mga sentrong ito ng edukasyon at pananaliksik ay nagbibigay ng patuloy na pangangailangan para sa paupahang pabahay mula sa mga estudyante at guro.

Ang maliliit na apartment, na madaling paupahan sa panahon ng pasukan, ay partikular na popular dito. Ang mga pamumuhunan sa ganitong mga ari-arian ay mas praktikal: ang kakayahang kumita ay nalilikha ng matatag na demand, at ang panganib ng pagbaba ng presyo ay mas mababa kaysa sa sobrang init na pamilihan ng kapital.

malapit sa Austria at Slovakia, ay gumaganap ng mahalagang papel sa heograpiya ng mga transaksyon Naging kaakit-akit ang mga ito dahil sa pagkakataong pagsamahin ang mas mababang presyo ng pabahay sa mga benepisyo ng pagtatrabaho at pamumuhay sa mga kalapit na bansa.

Maraming residente ng Austria at Slovakia ang bumibili ng ari-arian dito bilang pangalawang tahanan o bilang basehan para sa isang pamumuhay na tumatawid sa mga hangganan. Ang segment na ito ay mabilis na lumalago simula noong 2015, nang ang pagtaas ng mga presyo sa kabisera ay naging mas kaakit-akit na alternatibo sa rehiyonal na real estate.

Ipinagmamalaki ng merkado ng real estate sa Hungary ang iba't ibang uri ng mga format, na ginagawa itong kaakit-akit sa iba't ibang mamumuhunan. Ang mga apartment ang kumakatawan sa pinakamalaking bahagi, na nananatiling pinaka-likido at hinahangad na uri ng asset. Parehong aktibo ang pangalawang merkado at ang limitadong bilang ng mga bagong development.

Mabagal ang pag-unlad ng pangunahing pamilihan: hindi tulad ng Austria, kung saan ang pagtatayo ng mga bagong complex ay itinatag, sa Hungary ay nangingibabaw ang maliliit na proyekto ng mga lokal na developer.

Ang mga villa at bahay ay bumubuo ng isang mahalagang bahagi ng merkado lalo na sa mga lugar ng resort tulad ng Lake Balaton. Ang ganitong uri ng pabahay ay pangunahing nakatuon sa pana-panahong paggamit at panandaliang pagrenta. Maraming dayuhan ang bumibili ng mga bahay dito para sa personal na bakasyon, habang itinuturing din ang mga ito bilang pangmatagalang pamumuhunan.

Isang espesyal na lugar ang inookupahan ng mga gusaling apartment, na partikular na in demand sa Budapest at mga bayan ng unibersidad. Ito ay mga buong gusali na may mga apartment na maaaring paupahan. Ang ganitong uri ng pamumuhunan ay popular sa mga institutional at corporate investor, ngunit matatagpuan din sa mga pribadong investor na naghahanap ng diversification ng portfolio.

Panghuli, ang lupa para sa konstruksyon ay nananatiling isang mahalagang lugar. Bagama't ang proseso ng pagkuha para sa mga dayuhan ay mas kumplikado at nangangailangan ng karagdagang mga pag-apruba, nananatili ang interes sa lupa, lalo na sa paligid ng Budapest at mga pangunahing lugar ng turista. Ito ay isang asset na idinisenyo para sa pangmatagalan, na hinihimok ng urbanisasyon sa hinaharap at pagpapalawak ng imprastraktura.

Ang komposisyon ng mga mamimili sa merkado ng Hungary ay sumasalamin sa internasyonal na katangian nito. Ang mga pinakaaktibong dayuhang mamumuhunan ay tradisyonal na kinabibilangan ng mga mamamayan ng Germany at Austria, na ayon sa kasaysayan ay itinuturing ang Hungary bilang isang maginhawang destinasyon ng pamumuhunan dahil sa kalapitan nito sa heograpiya, lingguwistika, at kultura.

Malaki rin ang papel na ginagampanan ng mga mamimiling Ruso, lalo na sa mga premium na segment ng Budapest at Lake Balaton, kung saan tinitingnan nila ang real estate bilang isang paraan upang mapanatili ang kapital. Pumapasok ang mga mamumuhunang Tsino sa merkado sa pamamagitan ng mga komersyal na real estate at mga gusaling apartment, habang ang mga mamumuhunang Israeli ay aktibong naroroon sa segment ng residential rental.

Mula sa pananaw ng isang nangungupahan, ang merkado ay nahahati sa ilang pangunahing grupo. Isa sa mga pinakamahalaga ay binubuo ng mga estudyante, na bumubuo ng matatag na demand sa mga bayan ng unibersidad at Budapest. Ang mga turista ay lumilikha ng isang malaking daloy ng mga panandaliang paupahan, lalo na sa kabisera at mga lugar ng resort.

Panghuli, isang mahalagang larangan ang inookupahan ng mga expat – mga empleyado ng mga internasyonal na kumpanya at organisasyon na nagtatrabaho sa Hungary. Ang kanilang pangangailangan ay pangunahing nakatuon sa mga pabahay na katamtaman at mataas ang uri sa mga prestihiyosong lugar ng Budapest, kung saan mahusay ang imprastraktura at transportasyon.

Kaya naman, ang merkado ng real estate ng Hungary ay maraming patong at nakatuon sa parehong lokal at dayuhang pangangailangan. Ang katatagan nito ay tinitiyak ng kombinasyon ng mga salik: ang pang-akit nito sa turista, potensyal sa edukasyon, at ang estratehikong lokasyon ng bansa sa Gitnang Europa.

Hungary laban sa Austria

Ang merkado ng real estate sa Hungary ay nag-aalok sa mga mamumuhunan ng malawak na hanay ng mga istruktura ng pagmamay-ari at mga instrumento sa pamumuhunan, depende sa kanilang mga layunin, badyet, at nilalayong paggamit. Bagama't ang proseso ng pagbili ay karaniwang naa-access para sa mga dayuhan, mayroong ilang mga konsiderasyon na dapat isaalang-alang sa bawat yugto.

Ang direktang pagmamay-ari ng isang apartment o bahay ay nananatiling isa sa mga pinakasikat na pamamaraan Maaaring bumili ang mga dayuhang mamamayan ng ari-arian, ngunit nangangailangan ito ng espesyal na pahintulot mula sa mga lokal na awtoridad.

Kadalasan, ang proseso ay tumatagal ng ilang linggo at bihirang tanggihan, lalo na para sa mga residential property na walang makabuluhang strategic value. Ang format na ito ay partikular na popular sa mga mamimili na nag-iisip ng bahay para sa personal na paggamit, mga pana-panahong bakasyon, o pangmatagalang pamumuhunan.

Mas kumplikado pagkuha ng lupa Mas mahigpit na kinokontrol ng batas ng Hungary ang mga transaksyon sa lupa: pinapayagan ang mga dayuhan na bumili ng lupa, ngunit mas matagal ang mga pag-apruba, at sa ilang mga kaso, posible ang mga paghihigpit, lalo na pagdating sa lupang pang-agrikultura. Gayunpaman, kung matagumpay na makuha ang pahintulot, ang format na ito ay magbubukas ng mga pagkakataon para sa pagtatayo ng residensyal o komersyal na real estate.

Para sa mga mamumuhunang tumatarget sa mga gusaling apartment, komersyal na real estate, o malalaking proyekto, kadalasang ginagamit ang modelo ng legal na entidad. Ang pagpaparehistro ng isang kumpanya sa Hungary ay lubos na nagpapadali sa proseso ng transaksyon, dahil ang kumpanya ay kumikilos bilang mamimili sa sarili nitong pangalan. Ang pamamaraang ito ay maginhawa rin para sa mga nagpaplanong pamahalaan ang isang portfolio ng mga ari-arian at mabawasan ang mga panganib sa buwis.

Ang mga isyu ng co-ownership at batas pampamilya ay nararapat bigyan ng espesyal na atensyon Sa Hungary, ang ari-arian ay maaaring bilhin nang magkasama ng maraming may-ari, na ginagawang mas madaling ma-access ang pamumuhunan para sa mga kasosyo o miyembro ng pamilya. Ang mga kasunduan bago ang kasal at batas sa mana ay gumaganap din ng mahalagang papel: ang pagkakaroon ng testamento o kasunduan nang maaga ay nakakatulong na maiwasan ang mga hindi pagkakaunawaan at pinapadali ang paglilipat ng pagmamay-ari.

Ang pagbubukas ng mga bank account ay isang mahalagang bahagi ng proseso ng pamumuhunan . Ang mga bangko sa Hungary ay nangangailangan ng transparency tungkol sa pinagmulan ng mga pondo, at ang mga dayuhang mamumuhunan ay dapat maging handa para sa mga karagdagang tseke at dokumentasyon. Gayunpaman, ang sistema ng pagbabangko ng bansa ay itinuturing na maaasahan at aktibong nakikipag-ugnayan sa mga internasyonal na kliyente.

Paghahambing sa Austria

Ang proseso ng pagbili ng real estate sa Hungary ay karaniwang itinuturing na medyo diretso, bagaman para sa mga dayuhan ay nangangailangan ito ng ilang pag-apruba at mandatoryong paglahok ng isang abogado. Ang transaksyon ay karaniwang nagsisimula sa pagpirma ng isang paunang kontrata at pagbabayad ng deposito, na karaniwang humigit-kumulang 10% ng halaga ng ari-arian.

Sinisiguro ng hakbang na ito ang mga intensyon ng mamimili at inilalaan ang ari-arian para sa kanila. Susunod, ang pangunahing kasunduan sa pagbili at pagbebenta ay iginuguhit at pinapatunayan ng isang abogado, na binabalangkas ang lahat ng mga tuntunin ng transaksyon, ang pamamaraan ng pagbabayad, at ang takdang panahon para sa paghahatid ng ari-arian.

Ang mga hindi mamamayan ng EU ay nangangailangan ng karagdagang pahintulot mula sa mga lokal na awtoridad. Ito ay karaniwang isang pormal na pamamaraan na tumatagal ng apat hanggang anim na linggo at bihirang magresulta sa pagtanggi, maliban kung ito ay may kinalaman sa mga estratehikong pasilidad.

Ang huling yugto ay ang pagpaparehistro ng mga karapatan sa ari-arian sa land registry. Kapag naipasok na ang kaukulang entry, ang mamimili ay kinikilala bilang buong may-ari, at ang buong proseso ng pagpaparehistro ay tumatagal ng average na isa hanggang dalawang buwan.

Ang due diligence ay isang mahalagang bahagi ng anumang transaksyon sa Hungary. Dapat tiyakin ng mamimili at ng kanilang abogado na ang nagbebenta nga ang tanging may-ari ng ari-arian at walang mga natitirang utang, mortgage, o atraso sa buwis.

Ang pagkakasundo ng datos ng kadastral at ng aktwal na kondisyon ng ari-arian ay kinakailangan, dahil kung minsan ay may mga pagkakaiba sa pagsasagawa. Sa mga kaso kung saan ang ari-arian ay magkasamang pag-aari, kinakailangan ang notaryadong pahintulot mula sa lahat ng may-ari para sa pagbebenta.

Paghahambing sa Austria

Ang merkado ng mga bagong gusali sa Hungary ay hindi gaanong maunlad kumpara sa kalapit na Austria. Karamihan sa mga alok ay nasa kasalukuyang merkado. Bagama't posible ang mga transaksyong hindi planado, hindi tulad sa Austria, hindi ito laging may kasamang mahusay na sistema ng proteksyon ng mamimili, tulad ng mga escrow account. Dahil dito, napakahalaga ng due diligence.

Posible ang pagbili ng real estate sa Hungary nang malayuan, ngunit nangangailangan ng espesyal na atensyon sa mga legal at organisasyonal na aspeto. Para sa isang dayuhang mamumuhunan, ang pangunahing hakbang ay ang pagkuha ng permit sa pagkuha, na pinoproseso sa pamamagitan ng mga lokal na awtoridad at nangangailangan ng pagsusumite ng isang pakete ng mga dokumento na nagpapatunay sa pinagmumulan ng financing at legalidad ng transaksyon.

Ang lahat ng mga yugto, kabilang ang pagpili ng ari-arian, due diligence, pagpirma ng kontrata, at pagpaparehistro ng titulo, ay maaaring isaayos sa pamamagitan ng isang mapagkakatiwalaang kinatawan o isang lokal na ahensya ng real estate na may suporta sa notaryo. Mahalagang pumili ng isang maaasahang kasosyo para sa remote support nang maaga upang mabawasan ang panganib ng mga pagkakamali at pandaraya.

Kapag bumibili nang malayuan, kailangan mo ring isaalang-alang ang mga buwis at karagdagang gastusin, kabilang ang mga bayarin sa notaryo, pagpaparehistro ng transaksyon, at mga posibleng bayarin sa ahensya at mga gastos sa pamamahala ng ari-arian. Posible ang pamamahala ng ari-arian nang malayuan sa pamamagitan ng mga propesyonal na serbisyo sa pagrenta at mga kumpanya ng pamamahala, lalo na kung plano mong paupahan ang apartment nang panandalian o pangmatagalan.

Kaya naman, ang malayuang pagbili sa Hungary ay isang mabisa at legal na estratehiya, ngunit nangangailangan ito ng maingat na paghahanda, isang maaasahang pakikipagsosyo, at isang sistematikong diskarte sa pamamahala at pagpaplano ng kakayahang kumita.

Ang sistema ng buwis sa Hungary ay mas maluwag kaysa sa Austria, kaya naman kaakit-akit ang merkado sa mga mamumuhunan. Ang pangunahing buwis sa mga pagbili ng ari-arian ay ang bayad sa pagkuha ng real estate na 4% ng presyo ng transaksyon. Kasama sa mga karagdagang bayarin ang mga legal na bayarin, karaniwang nasa humigit-kumulang 1%, at maliliit na bayarin sa administrasyon, na bihirang lumampas sa ilang daang euro.

Minimal lang ang mga gastos sa pagmamay-ari ng ari-arian. Hindi tulad ng Austria, kung saan maaaring malaki ang mga buwis sa ari-arian, sa Hungary, ang mga ito ay simboliko at nag-iiba depende sa munisipalidad, bihirang lumampas sa €200 bawat taon. Dahil dito, mura ang pagpapanatili ng ari-arian, at ang mga gastusin ay limitado lamang sa mga bayarin sa kuryente at tubig.

Maaari ring maging kapaki-pakinabang ang pagbebenta ng ari-arian: ang capital gains tax ay 15% ng pagkakaiba sa pagitan ng presyo ng pagbili at pagbebenta, ngunit unti-unti itong bumababa sa bawat taon ng pagmamay-ari at ganap na inaalis pagkatapos ng limang taon. Kaya, ganap na maiiwasan ng mga pangmatagalang mamumuhunan ang sale tax.

Para sa kita sa pag-upa, may 15% na rate ng buwis sa kita. Sa ilang mga kaso, idinaragdag ang mga kontribusyon sa social security kung regular ang aktibidad sa pag-upa. Gayunpaman, kahit na isinasaalang-alang ang mga pagbabayad na ito, nananatiling katamtaman ang pasanin sa buwis, lalo na kumpara sa Austria, kung saan ang kita sa pag-upa ay unti-unting binubuwisan, mula 20% hanggang 55%.

Kaya naman, nakikinabang ang Hungary sa mababang pasanin sa buwis at mas murang gastos sa transaksyon, na ginagawa itong kaakit-akit sa mga naghahanap ng abot-kayang opsyon sa pamumuhunan at mataas na kakayahang umangkop. Sa kabilang banda, ang Austria ay nag-aalok ng mas mahuhulaan at transparent na sistema, na partikular na pinahahalagahan ng mga mamumuhunang handang magbayad para sa pinakamataas na legal na proteksyon at kaunting panganib.

Bagay: apartment sa sentro ng Budapest (distrito VI, katabi ng Opera).

Lawak: 60 m².

Presyo ng pagbili: €200,000.

Layunin: upa (pangmatagalan at panandalian).

Pangmatagalang upa (12 buwan):

• Karaniwang upa sa sentro ng Budapest: €12/m² → €720/buwan.
• Kita kada taon: €8,640.

Mga panandaliang paupahan (Airbnb):

• Sa 65% na occupancy at €60/gabi → ~€14,000 bawat taon.
• (Ngunit mas mataas ang mga gastos sa paglilinis, serbisyo, at pamamahala – hanggang 25% ng kita).
• Netong kita: €10,500.

Sa Hungary, ang buwis sa pag-upa ay 15% ng kita + kontribusyon sa social security (hanggang sa itinakdang limitasyon).

Ipagpalagay natin ang isang pangmatagalang kontrata sa pag-upa (para sa isang konserbatibong senaryo):

Kita: €8,640

Buwis (15%): €1,296

Netong kita: €7,344

Sa kasaysayan, ang Budapest ay nagpapakita ng paglago ng presyo na ~5-7% bawat taon.

Kung ang apartment ay nagkakahalaga ng €250,000 sa loob ng 5 taon, kung gayon:

• Benta: €250,000
• Buwis sa kita ng kapital: 0% (kung hawak nang >5 taon)
• Netong kita: €39,300 (paglago + kita sa pagrenta).

Kaya, ang mamumuhunan ay tumatanggap ng dobleng epekto:

• matatag na daloy ng salapi mula sa upa (3.5–5% bawat taon),
• pagtaas ng halaga ng asset sa loob ng 5-10 taon.

Pagbili ng real estate at pagkuha ng residence permit. Ang Hungary, hindi tulad ng ilang mga bansa sa timog Europa (tulad ng Portugal, Greece, o Spain), ay hindi nag-aalok ng direktang programang "golden visa". Nangangahulugan ito na ang simpleng pagbili ng apartment o bahay, kahit na nagkakahalaga ng ilang daang libong euro, ay hindi awtomatikong nagbibigay ng residency.

Gayunpaman, ang pagmamay-ari ng real estate ay maaaring magsilbing isang hindi direktang bentahe kapag nag-aaplay para sa iba pang kategorya ng paninirahan: ipinapakita nito ang koneksyon ng aplikante sa bansa, ang kanilang kakayahang pinansyal, at ang pagkakaroon ng isang sentro ng interes sa Hungary.

Mga alternatibong ruta sa pagkuha ng permit sa paninirahan. Dahil ang real estate ay hindi isang wastong batayan para sa legalisasyon, ang mga dayuhan ay karaniwang pumipili ng iba pang mga paraan upang gawing legal ang kanilang paninirahan:

• Sa pamamagitan ng negosyo: pagbubukas ng isang kumpanya sa Hungary at pagpaparehistro ng iyong aktibidad sa negosyo. Ang pagkakaroon ng isang tunay na negosyo, mga empleyado, at mga pagbabayad ng buwis ay makabuluhang nagpapataas ng iyong pagkakataong makakuha ng permit sa paninirahan.
• Sa pamamagitan ng kita at kalayaan sa pananalapi: Maaaring patunayan ng mayayamang dayuhan ang passive income (halimbawa, mula sa paupahang ari-arian o mga pamumuhunan) at makakuha ng paninirahan batay dito.
• Mga programang digital nomad: Isang mahalagang kagamitan nitong mga nakaraang taon ang White Card, na nagbibigay-daan sa iyong magtrabaho nang malayuan sa Hungary habang naninirahan sa EU. Ito ay dinisenyo para sa mga freelancer, IT specialist, at mga remote na empleyado ng mga internasyonal na kumpanya.
• Mga pambansang visa: Maaaring mag-isyu ng ilang kategorya ng paninirahan para sa mga estudyante, mananaliksik, at mga muling pagsasama-sama ng pamilya. Sa ganitong mga kaso, ang real estate ay gumaganap ng isang sumusuportang papel (bilang garantiya ng pabahay).

Pamumuhay at kalidad ng buhay. Sa kabila ng kawalan ng direktang "golden visa," ang Hungary ay nananatiling isang kaakit-akit na bansa para sa relokasyon.

• Ang halaga ng pamumuhay ay mas mababa nang malaki kaysa sa Austria o Germany: ang upa, pagkain, at mga serbisyo sa Budapest ay nasa average na 20-40% na mas mura.
• Mas madaling makuha ang medisina kaysa sa Kanlurang Europa, at ang mga pribadong klinika ay nag-aalok ng de-kalidad na serbisyo sa makatwirang presyo.
• Ang lokasyong heograpikal ng bansa ay ginagawang maginhawa para sa paglalakbay: Ang Vienna ay 2.5 oras lamang ang layo sakay ng tren o kotse, at ang mga pangunahing koridor ng transportasyon ng Gitnang Europa ay dumadaan sa Budapest.

Hungary laban sa Austria

Ang merkado ng real estate sa Hungary ay binubuo ng dalawang pangunahing lugar ng pag-upa:

Ang mga panandaliang paupahan ay pangunahing nakatuon sa mga turista. Ang Budapest ay kabilang sa nangungunang 10 kabisera sa Europa para sa mga pamamalagi ng mga turista, at ang Lawa ng Balaton ay nananatiling isang sikat na destinasyon sa tag-araw. Ang mga apartment sa sentro ng lungsod o mga apartment sa tabi ng lawa ay maaaring makabuo ng mas mataas na kita kaysa sa mga pangmatagalang paupahan sa panahon ng mataas na bilang ng mga turista.

Ang mga pangmatagalang paupahan ay ibinibigay ng mga estudyante (sa Budapest at mga bayan ng unibersidad tulad ng Debrecen at Szeged) at mga expat. Mas gusto ng mga empleyado ng mga internasyonal na kumpanya at organisasyon ang pabahay sa mga prestihiyosong lugar ng kabisera. Ang segment na ito ay mas matatag at mahuhulaan kaysa sa mga panandaliang paupahan, ngunit mas mababa ang kita.

Ang ani sa Hungary ay mas mataas nang malaki kaysa sa Austria, na ipinaliwanag ng mas mababang presyo ng pagpasok at mas mataas na demand para sa mga paupahan.

Paghahambing sa Austria

Ang Austria ay tradisyonal na itinuturing na isang mas "konserbatibo" na merkado para sa pamumuhunan sa pag-upa:

• Ang ani sa malalaking lungsod (Vienna, Salzburg, Innsbruck) ay 2–3% bawat taon.
• Gayunpaman, ang mga paupahan doon ay kadalasang pangmatagalan, na may mababang pabagu-bagong halaga, na nagsisiguro ng mataas na mahuhulaan na kita.
• Sa kabilang banda, ang Hungary ay nagpapahintulot ng 1.5-2 beses na mas mataas na kita, ngunit kapalit ng mas malaking pagdepende sa turismo at demand ng mga estudyante.

Kaya naman, ang Hungary ay nag-aalok ng mas mataas na ani at abot-kayang entry threshold para sa mga mamumuhunan, ngunit nangangailangan ng maingat na pagpili ng rehiyon at estratehiya sa pagrenta. Sa kabilang banda, ang Austria ay nag-aalok ng katatagan at mababang panganib, ngunit ang mga ani ay mas katamtaman.

Hungary laban sa Austria

Ang Budapest ang pangunahing pamilihan. Ang Budapest ang kabisera at pinakamalaking lungsod ng Hungary, tahanan ng buhay pang-ekonomiya at pangkultura ng bansa. Ang real estate dito ay mataas ang demand para sa parehong pangmatagalang paupahan at panandaliang paupahan sa mga turista. Ang mga distrito na may pinakamalaking likididad ay ang ika-5, ika-6, at ika-7 arrondissement (ang sentro ng lungsod at mga nakapalibot na lugar).

Mataas na demand ang itinutulak ng mga estudyante, expat, at turista. Ang pamumuhunan sa mga apartment sa Budapest ay nagbibigay ng matatag na kita at medyo mabilis na likididad sa muling pagbebenta.

Lawa ng Balaton – mga real estate para sa resort. Ang Lawa ng Balaton ang pinakamalaking lawa sa Gitnang Europa at isang sikat na destinasyon ng turista. Binibili rito ang mga bahay at villa para sa mga paupahang pana-panahon at bakasyon. Sa panahon ng mataas na panahon, maaaring mas mataas ang kita kaysa sa kabisera, ngunit bumababa ang kita sa labas ng panahon. Ang real estate para sa resort ay mainam para sa mga mamumuhunan na nakatuon sa mga panandaliang paupahan at pag-diversify ng portfolio.

Debrecen, Szeged – mga paupahang pang-estudyante. Ang Debrecen at Szeged ay mga lungsod na may matatag na demand para sa mga paupahang pang-estudyante. Ang pamumuhunan sa mga apartment malapit sa mga unibersidad ay nagbibigay ng matatag na daloy ng mga nangungupahan, mababang kompetisyon, at mabilis na balik sa puhunan. Limitado ang panganib, ngunit mas mababa ang likididad kaysa sa Budapest, at ang kita ay hindi nakadepende sa panahon ng turista.

Pamumuhay sa Lalawigan. Ang maliliit na bayan at nayon ng Hungary ay umaakit ng mga mamimiling naghahanap ng tahimik na buhay, luntiang kapaligiran, at mga bahay sa probinsya. Mas mababa ang mga presyo rito kaysa sa malalaking lungsod, at ang mga ari-arian ay kadalasang nagtatampok ng maluluwag na lote. Ito ay isang angkop na opsyon para sa mga gustong pagsamahin ang pribadong pamumuhay at ang posibilidad ng pangmatagalang paglago ng kapital, ngunit mababa ang kita sa pag-upa.

Ang merkado ng real estate sa Hungary ay pangunahing binubuo ng mga kasalukuyang bahay. Ang mga apartment at bahay na ito ay agad na maaaring paupahan, kaya naman kaakit-akit ang mga ito sa mga mamumuhunan. Ang kasalukuyang merkado ay nag-aalok ng malawak na hanay ng kalidad, lokasyon, at presyo, na nagbibigay-daan para sa iba't ibang estratehiya sa pamumuhunan. Ang isang potensyal na downside ay ang pangangailangan para sa renobasyon at modernisasyon upang mapataas ang kita.

Mas maliit ang bahagi ng merkado ng mga bagong gusali, ngunit nag-aalok ang mga ito ng mga modernong layout, kahusayan sa enerhiya, at kaunting gastos sa pagpapatakbo. Mas mataas ang presyo ng mga bagong gusali kaysa sa mga kasalukuyang ari-arian, at maaaring mas matagal ang payback period. Para sa ilang mamumuhunan, makatwiran ito, dahil ang mga bagong gusali at apartment ay umaakit ng mga premium na nangungupahan at mamimili.

Mga presyo at mga halimbawa:

• Mga apartment sa Budapest: mula €100k hanggang €250k
• Mga bahay malapit sa Lawa ng Balaton: mula €200k hanggang €500k
• Mas mura ang mga muling pagbebenta ng ari-arian kaysa sa mga bagong gusali, ngunit nangangailangan ito ng atensyon sa kondisyon ng ari-arian.

Paghahambing sa Austria

Sa Hungary, mas madali ang pagpasok sa merkado at mas marami ang pangalawang merkado, na nagpapataas ng kakayahang umangkop ng mga mamumuhunan. Sa Austria, mas mataas ang mga presyo at palaging mataas ang kalidad ng konstruksyon, na ginagawang kaakit-akit ang merkado para sa mga pangmatagalang paghawak ng kapital, ngunit mas mababa ang mga ani.

Mga gusaling apartment. Nag-aalok ang mga gusaling multi-apartment ng sari-saring kita at binabawasan ang panganib ng bakanteng nangungupahan. Ang mga pangunahing pamilihan para sa mga naturang ari-arian ay ang Budapest at mga lungsod ng mga estudyante. Ang pamamahala ay nangangailangan ng aktibong pangangasiwa sa mga nangungupahan at pagpapanatili, ngunit ang mga kita ay kadalasang mas mataas kaysa sa mga gusaling single-apartment.

Paupahan ng mga estudyante. Ang pamumuhunan sa mga apartment malapit sa mga unibersidad ay nagbibigay ng matatag na demand at halos pare-parehong kita. Ang mga naturang ari-arian ay patuloy na hinihingi anuman ang pagbagsak ng ekonomiya. Ang mga pangunahing disbentaha ay ang mga pana-panahong pagbabago-bago at medyo mababang halaga ng muling pagbebenta.

Mga ari-arian ng resort. Ang mga ari-arian sa Lake Balaton at sa mga thermal spa area ng Hungary ay angkop para sa panandaliang pagpapaupa ng mga turista. Ang bentahe ay mataas ang kita sa panahon ng peak season. Ang disbentaha ay ang pangangailangan para sa pamamahala ng ari-arian at ang hindi matatag na kita sa pana-panahon.

Komersyal na real estate. Ang mga opisina, bodega, at espasyong tingian sa Hungary ay nag-aalok ng mga pagkakataon para sa dibersipikasyon at pangmatagalang kita. Nangangailangan ang mga ito ng mas kumplikadong pamamahala at mga legal na konsiderasyon, ngunit kadalasan ay nagbibigay ng matatag na daloy ng kita sa pag-upa.

Lupa sa kanayunan. Ang mga lote ng lupa ay medyo mura at angkop para sa pangmatagalang pamumuhunan o konstruksyon. Ang pangunahing bentahe ay ang potensyal para sa pagpapataas ng halaga. Ang disbentaha ay ang mababang likididad at ang kakulangan ng kita hanggang sa makumpleto ang proyekto.

Paghahambing ng mga estratehiya: Hungary laban sa Austria

Sa Hungary, patok ang mga pamumuhunan ng mga estudyante at turista, dahil mas mataas ang kita at mas mababa ang mga gastos sa pagpasok.

Sa Austria, mas binibigyang-prayoridad ang mga opisina at de-kalidad na pabahay, kung saan mas matatag ang merkado ngunit mas mababa ang kita sa pag-upa.

Bago magdesisyong bumili ng real estate sa Hungary, mahalagang isaalang-alang ang mga potensyal na panganib at disbentaha na maaaring makaapekto sa takdang panahon, kakayahang kumita, at kadalian ng pagmamay-ari. Ang mga pangunahing hamon ay may kaugnayan sa mga burukratikong pamamaraan, kawalang-tatag sa ekonomiya at politika, at mga paghihigpit sa mga panandaliang pagrenta, lalo na sa mga lugar na panturista. Ang pag-unawa sa mga salik na ito ay nakakatulong sa mga mamumuhunan na masuri ang kanilang mga prospect at makagawa ng matalinong desisyon.

Ang pagbili ng real estate sa Hungary ay nangangailangan ng mahahalagang burukratikong pamamaraan, lalo na para sa mga dayuhang mamamayan. Upang makabili ng real estate, ang isang dayuhan ay dapat kumuha ng pahintulot mula sa Ministri ng Hustisya ng Hungary.

Maaaring kabilang sa proseso ang pag-verify ng mga pinagmumulan ng pondo, pag-coordinate ng transaksyon sa mga lokal na awtoridad, at paghahanda ng mga notarial deed. Maaari itong tumagal kahit saan mula ilang linggo hanggang ilang buwan, depende sa uri ng ari-arian at rehiyon

Sa Austria, ang proseso ay mas simple para sa mga mamamayan ng EU: halos walang mga paghihigpit sa pagbili ng real estate, habang para sa mga mamamayan ng ibang mga bansa, ang pamamaraan ay kinokontrol din, ngunit mas malinaw at nahuhulaan.

Ang Hungary ay nailalarawan sa pamamagitan ng medyo mataas na kawalang-tatag sa politika kumpara sa Austria. Ang pabagu-bagong politika ay maaaring magpakita ng sarili sa mga pagbabago sa patakaran sa buwis, mga regulasyon sa pag-upa, at mga insentibo sa pamumuhunan. Ang kawalang-tatag sa ekonomiya ay nauugnay din sa mga pagbabago-bago sa forint laban sa euro, na nakakaapekto sa totoong kita ng pamumuhunan para sa mga dayuhan.

Sa kabilang banda, ang Austria ay nagtatamasa ng isang matatag na kapaligirang pampulitika at pang-ekonomiya, na may mababang panganib ng mga pagbabago sa batas at mataas na kakayahang mahulaan para sa mga mamumuhunan.

Mahigpit na may mga regulasyon ang Budapest sa mga panandaliang pagrenta, kabilang ang mga platform tulad ng Airbnb. Ang ilang lugar ay nangangailangan ng mga espesyal na lisensya, at ang mga lugar na panturista ay maaaring magpataw ng mga quota sa bilang ng mga apartment na pinapayagang arkilahin. Ang paglabag sa mga regulasyong ito ay maaaring magresulta sa mga multa at pagbabawal sa mga pagrenta sa hinaharap.

Sa Austria, mas kaunti ang ganitong mga paghihigpit, ngunit ang mga pangunahing lungsod tulad ng Vienna ay unti-unti ring nagpapakilala ng mga paghihigpit sa mga panandaliang pagrenta upang pangasiwaan ang merkado ng pabahay.

Pinagsasama ng buhay sa Hungary ang kaginhawahan ng modernong imprastraktura at ang mayamang pamana ng kultura at kasaysayan. Nag-aalok ang mga lungsod at bayan ng mahusay na binuong network ng pampublikong transportasyon, mga modernong serbisyo sa pangangalagang pangkalusugan, at malawak na hanay ng mga pasilidad at pasilidad sa libangan.

Ang halaga ng pamumuhay ay karaniwang mas mababa kaysa sa mga kalapit na bansa sa Gitnang Europa, na nagbibigay-daan para sa isang mas malaya at iba't ibang pamumuhay sa parehong kita.

Ang pamumuhay dito ay nailalarawan sa pamamagitan ng isang nakakarelaks na takbo, isang kombinasyon ng trabaho at paglilibang, at aktibong pakikilahok sa buhay kultural: mga teatro, museo, konsiyerto, pista, at mga kaganapang pampalakasan ay available sa buong taon.

Ang komunidad ng mga expat ay aktibo at sumusuporta, na nagpapadali sa integrasyon, at ang pagkakaroon ng mataas na kalidad na pangangalagang pangkalusugan at mga institusyong pang-edukasyon ay lumilikha ng komportableng kapaligiran para sa mga pamilya. Sa pangkalahatan, ang Hungary ay nag-aalok ng maayos na kombinasyon ng abot-kayang presyo, kayamanan ng kultura, at mataas na kalidad ng buhay, na ginagawa itong isang kaakit-akit na pagpipilian para sa permanenteng paninirahan at pangmatagalang pamamalagi.

Hungary laban sa Austria

Ang natatanging lokasyon ng Hungary sa puso ng Europa ay ginagawa itong isang maginhawa at estratehikong lokasyon para sa pamumuhunan at paninirahan. Ang madaling pag-access sa transportasyon, maunlad na imprastraktura, at kalapitan sa mga pangunahing sentro ng ekonomiya ng EU ay ginagawang kaakit-akit ang bansa sa mga mamumuhunan, mga digital nomad, at mga pamilyang naghahanap ng balanse sa pagitan ng kalidad ng buhay at gastos.

Nag-aalok ang Hungary ng mataas na potensyal na kita na may medyo mababang halaga ng pagpasok. Ang mga residential apartment sa Budapest at mga sikat na lugar ng turista ay maaaring makabuo ng matatag na kita sa pag-upa, lalo na sa panandaliang segment ng pag-upa, sa kabila ng mga umiiral na paghihigpit.

Ang mga komersyal na real estate sa mga pangunahing lungsod ay umaakit din ng dayuhang pamumuhunan dahil sa matatag na demand at mga pagkakataon sa pagpapaunlad ng negosyo. Ang pangunahing bentahe ng Hungary ay ang pagkakataong makamit ang kaakit-akit na kita na may katamtamang pamumuhunan, na mas mahirap makamit sa mas mahal at matatag na mga bansa sa Gitnang Europa.

Ang programang White Card ay nagpapahintulot sa mga dayuhang mamamayan na legal na manirahan at magtrabaho sa Hungary, na lumilikha ng isang kanais-nais na kapaligiran para sa mga remote na propesyonal, mga startup, at mga freelancer. Nag-aalok ang Hungary ng isang mahusay na binuong imprastraktura para sa online na trabaho: high-speed internet, mga coworking space, mga cafe na may mga coworking area, at isang masiglang komunidad ng mga expat, na ginagawang kaakit-akit ang bansa sa mga naghahanap ng kombinasyon ng mababang gastos at ng pagkakataong komportableng magtrabaho nang malayuan.

Nag-aalok ang Hungary ng abot-kayang mga internasyonal na paaralan at unibersidad para sa mga pamilya, na mahalaga kapag lumilipat kasama ang mga bata. Ang iba't ibang mga kaganapang pangkultura at pampalakasan, ang kaligtasan ng karamihan sa mga kapitbahayan, at ang medyo mababang halaga ng pamumuhay ay ginagawa ang bansa na isang komportableng lugar na tirahan. Bukod pa rito, aktibong pinapaunlad ng bansa ang imprastraktura ng mga bata, kabilang ang mga kindergarten, sports club, at mga aktibidad na pangkultura.

Kung ikukumpara sa Austria, namumukod-tangi ang Hungary dahil sa pagiging madaling puntahan at mataas na kita ng pamumuhunan. Bagama't nag-aalok ang Austria ng pinakamatatag na kapaligirang pang-ekonomiya at pampulitika, mataas na pamantayan ng pamumuhay, at prestihiyo, ang halaga ng pamumuhay at real estate nito ay mas mataas. Nag-aalok ang Hungary ng mas malaking kita sa pamumuhunan na may mas mababang mga paunang gastos, ngunit mas mataas ang mga panganib dahil sa mas malaking pabagu-bagong politikal at ekonomiya.

Para sa mga digital nomad, nag-aalok ang Hungary ng mas simple at mas flexible na mga kondisyon dahil sa White Card program nito at medyo mababang gastos sa pamumuhay, habang ang mga freelance visa program ng Austria ay accessible ngunit mas mahal, at ang halaga ng pamumuhay at upa ay mas mataas.

Para sa mga pamilya, ang Hungary ay umaakit dahil sa abot-kayang mga institusyong pang-edukasyon at katamtamang gastos sa pamumuhay, habang ang Austria ay nag-aalok ng mataas na antas ng kaginhawahan, prestihiyo at katatagan, ngunit nangangailangan ng mas malaking badyet.

Kaya naman ang Hungary ay umuusbong bilang isang pabago-bago at madaling puntahan na sentro ng Gitnang Europa na may potensyal na kumita, habang ang Austria ay isang mas konserbatibong pagpipilian na may garantisadong katatagan, mataas na pamantayan ng pamumuhay, at prestihiyo.

Pagbebenta. Ang likididad ng real estate ay lubos na nakasalalay sa lokasyon. Sa Budapest, ang pagbebenta ng bahay ay medyo madali dahil sa mataas na demand, ngunit sa mga lugar na hindi gaanong popular, ang proseso ay maaaring tumagal ng ilang buwan.

Mga oras ng pagkakalantad. Ang karaniwang oras para magbenta ng apartment sa Hungary ay 3-6 na buwan, depende sa kondisyon, lokasyon, at mga kondisyon ng merkado ng ari-arian.

Mga buwis sa pagbebenta. Kapag nagbebenta ng real estate sa Hungary, ang capital gains tax ay 15% para sa mga indibidwal (kung ang ari-arian ay pagmamay-ari nang wala pang limang taon, ang buwis ay babawasan sa 0%). Sa Austria, ang capital gains tax ay 30%, ngunit may mga eksepsiyon para sa mga pangmatagalang lease o para sa paggamit ng ari-arian bilang pangunahing tirahan.

Paghahambing sa Austria

Ako ay isang real estate consultant na may mahigit sampung taong karanasan sa merkado ng EU. Sa panahong ito, nasangkot ako sa iba't ibang transaksyon, mula sa mga residensyal hanggang sa mga komersyal na ari-arian, kabilang ang pakikipagtulungan sa mga dayuhang mamumuhunan at mga kumplikadong istruktura ng pagmamay-ari.

Sa aking karanasan, ang susi sa matagumpay na pamumuhunan ay ang kaalaman sa mga lokal na batas at mga detalye ng mga pamilihan sa rehiyon. Ang pagtatrabaho sa iba't ibang bansa sa EU ay nagbigay-daan sa akin na bumuo ng mga pangkalahatang tuntunin para sa pagpapahalaga sa ari-arian, pagbabawas ng panganib, at pagpaplano ng kakayahang kumita.

Kapag pumipili ng ari-arian, palagi akong nagsasagawa ng komprehensibong proseso ng due diligence: pag-verify ng mga legal na dokumento, kasaysayan ng pagmamay-ari, mga pasanin, mga utang, at kung natutugunan ng ari-arian ang inaasahang target na kita. Inirerekomenda ko ang pagkalkula ng potensyal na kita sa pag-upa, isinasaalang-alang ang seasonality, uri ng nangungupahan, at mga gastos sa pamamahala ng ari-arian, upang maunawaan nang maaga ang totoong mga prospect sa pananalapi.

Sa Hungary, mayroong iba't ibang anyo ng pagmamay-ari: indibidwal, kumpanya, at magkasamang pagmamay-ari. Ang bawat anyo ay may kanya-kanyang implikasyon sa buwis: buwis sa ari-arian, buwis sa kita sa pag-upa, at buwis sa kita sa kapital. Ang pagpili ng tamang anyo ng pagmamay-ari ay nagbibigay-daan sa iyo upang ma-optimize ang mga buwis at mabawasan ang mga komplikasyon sa burukrasya, at lagi ko itong isinasaalang-alang kapag nagpaplano ng isang transaksyon.

Mga senaryo sa pamumuhunan:

• Sa isang konserbatibong sitwasyon, karaniwan kong inirerekomenda ang pagbili ng mga apartment sa Budapest na may pangmatagalang kontrata sa pag-upa – nangangahulugan ito ng kaunting panganib, matatag na kita, at mataas na likididad.
• Isang balanseng senaryo ang pamumuhunan sa real estate sa Lake Balaton, na pinagsasama ang kita sa pag-upa at ang pagkakataong gamitin ang ari-arian para sa libangan o pamumuhunan sa pamumuhay.
• Ang agresibong senaryo ay kinabibilangan ng mga gusaling apartment o mga apartment na inuupahan ng mga estudyante – ang mga ito ay nag-aalok ng mas mataas na kita, ngunit nangangailangan ng aktibong pamamahala at kahandaang makayanan ang mga pagbabago-bago sa demand.

Sa aking palagay, ang pinakamainam na estratehiya ay kadalasang kinabibilangan ng pagsasama-sama ng dalawang pamilihan: ang katatagan ng Austria at ang kakayahang kumita ng Hungary. Ang pamamaraang ito ay nagbibigay-daan para sa parehong pagliit ng panganib at pagkamit ng mataas na kita, na pinagsasama ang kakayahang mahulaan at dinamismo.

Magkaiba ang mga pamamaraan ng pamumuhunan sa real estate sa Hungary at Austria. Mas angkop ang Hungary para sa mga mamumuhunang naghahanap ng kita, abot-kaya, at aktibong pamamahala ng ari-arian. Mas gusto ang Austria ng mga naghahanap ng katatagan, prestihiyo, at isang mahuhulaang merkado. Samakatuwid, ang real estate sa Austria ay madalas na tinitingnan bilang isang depensibong bahagi ng isang portfolio, habang ang Hungary ay nakikita bilang isang mas kumikitang opsyon.

Para sa isang matagumpay na pamumuhunan, mahalagang kumuha ng legal na tagapayo, magsagawa ng masusing pagsusuri, at magplano ng isang exit strategy nang maaga, isinasaalang-alang ang likididad, mga buwis, at ang tiyempo ng pagbebenta.

Ang taya hanggang 2030 ay ang mga sumusunod: Inaasahan ng Hungary ang paglago ng turismo, pagpapaunlad ng imprastraktura, at pagtaas ng regulasyon ng mga panandaliang paupahan, na lilikha ng parehong mga bagong pagkakataon at panganib. Pinapanatili ng Austria ang isang matatag na merkado na may katamtamang paglago ng presyo at kaunting pagbabago-bago ng ani.