Namumuhunan sa Cyprus Property: Ang Kailangan Mong Malaman

Sa nakalipas na mga taon, ang Cyprus real estate market ay matatag na itinatag ang sarili bilang isa sa mga pinaka hinahangad na destinasyon para sa mga mamumuhunan. Ito ay kaakit-akit sa mga naghahanap upang bumili ng bahay sa Cyprus, habang naghahanap din ng kumbinasyon ng seaside na pamumuhay, matatag na kita sa pag-upa, at kaakit-akit na mga kondisyon sa buwis.

Ang layunin ng artikulong ito ay magbigay ng isang sistematikong pagsusuri ng pagiging kaakit-akit sa pamumuhunan ng Cyprus real estate: mula sa pagbili ng isang bahay para sa personal na paggamit at libangan hanggang sa paggamit ng mga proyekto sa pagtatayo bilang isang mapagkukunan ng passive income at isang tool para sa internasyonal na pag-istruktura ng kapital.

Bakit ngayon? Ang merkado ng Mediterranean ay nakakakita ng pagbabago sa interes ng mamumuhunan. Ang mga klasikong destinasyon tulad ng Spain at Portugal ay lalong nagiging overregulated, habang ang Greece ay nasa ilalim ng pressure mula sa sarili nitong burukrasya. Ang Cyprus, sa kabilang banda, ay nakikinabang mula sa tumataas na demand sa pag-upa sa mga seasonal na lokasyon, isang tuluy-tuloy na pagdagsa ng mga digital nomad at mga propesyonal sa IT, at nababaluktot na mga rehimen sa buwis para sa mga hindi residente.

Higit pa rito, ang mga bagong programa para sa mga relocator, kabilang ang Digital Nomad Visa at pinasimple na mga rehimen sa buwis para sa mga non-domestic na mamamayan, ay lalong nagpapataas ng interes ng mga internasyonal na mamumuhunan.

Ako si Ksenia Levina, isang abogado na may karanasan sa mga transaksyon sa real estate sa EU, kabilang ang Cyprus at Austria. Ang aking espesyalisasyon ay ang pagbibigay ng legal na suporta sa mga mamumuhunan, pagpopormalisa ng mga istruktura ng pagmamay-ari, pagsunod sa lahat ng mga kinakailangan ng KYC/AML, at pagprotekta sa mga interes ng mga mamimili sa loob ng sistemang legal ng Cyprus.

Upang maunawaan ang pangkalahatang larawan, gumawa tayo ng paghahambing sa Austria (ito ay tatalakayin nang mas detalyado sa ibang pagkakataon sa artikulo):

Sinasakop ng Cyprus ang isang natatanging posisyon sa mapa ng pamumuhunan sa Europa, na pinagsasama ang mga katangian ng isang resort at merkado ng negosyo. Maaaring matukoy ang tatlong pangunahing segment:

sa sektor ng residential resort ang mga seaside villa at apartment sa Limassol, Paphos, at Ayia Napa. Ang mga pag-aari na ito ay maaaring makabuo ng pinakamataas na kita kapag pinamamahalaan bilang mga pana-panahong pagrenta.

Urban real estate – mga apartment at bahay sa Nicosia, Limassol, at Larnaca. Dito, mayroong mas mataas na pangangailangan para sa pangmatagalang pag-upa mula sa mga mag-aaral, mga empleyado ng internasyonal na kumpanya, at mga relocator.

Mga premium na proyekto – mga mamahaling apartment at penthouse sa baybayin, kadalasang pinamamahalaan ng mga internasyonal na operator. Ang pagpipiliang ito ay mas angkop sa pagpapanatili ng kapital at katayuan kaysa sa pag-maximize ng mga pagbabalik.

Sa mga tuntunin ng mga ligal na garantiya, ang Cyprus ay nagkukumpara nang mabuti sa maraming mga bansa sa Mediterranean. Gumagana ito sa ilalim ng batas ng Commonwealth, na ginagawang mas transparent at nauunawaan ang merkado para sa mga dayuhang mamumuhunan. Ang lahat ng dokumentasyon ay makukuha sa Ingles, ang mga transaksyon ay sinusuportahan ng mga abogado at tagapamagitan, at ang pagpaparehistro ng ari-arian ay isinasagawa sa pamamagitan ng pagpapatala ng lupa ng estado.

Ang Cyprus ay patuloy na mataas ang ranggo sa lahat ng nangungunang internasyonal na ranggo:

• Dali ng Paggawa ng Negosyo - ang index ay mas mataas kaysa sa karamihan ng mga kapitbahay nito sa Mediterranean.
• Tax Competitiveness Index - Ang Cyprus ay kabilang sa mga pinakakaakit-akit na hurisdiksyon para sa mga hindi residente dahil sa non-domiciliary na rehimen nito at mababang corporate tax rates (12.5%).
• Dynamic ng presyo ng pabahay – sa nakalipas na 5 taon, ang merkado ay nagpakita ng matatag na paglago, lalo na sa Limassol at Paphos.

Ang mga kakumpitensya ng Cyprus sa merkado ay nananatiling Greece, Portugal, Spain, at Malta, ngunit nanalo ang Cyprus dahil sa klima nito, kapaligirang nagsasalita ng Ingles, binuo na imprastraktura para sa mga expat at kumpanya ng IT, at isang nababaluktot na rehimen ng buwis.

Kaya, ang Cyprus ang pinili ng mga naghahanap ng balanse sa pagitan ng pamumuhay sa tabing dagat, mga pagkakataon sa paglipat, at mas mataas na kita. Samantala, ang Austria ay isang priyoridad para sa mga naghahanap ng predictability at pangmatagalang katatagan.

Kapag isinasaalang-alang ng mga mamumuhunan ang Cyprus bilang isang pagpipiliang priyoridad, halos palaging inihahambing nila ito sa ibang mga hurisdiksyon sa Europa. Ang mga pangunahing kakumpitensya ay ang mga bansa sa Mediterranean at Central European, na nag-aalok ng maihahambing na mga pagpipilian sa pamumuhunan: mga apartment sa tabing dagat, pangmatagalang apartment sa lungsod, o komersyal na real estate.

Ang Austria ay ganap na kabaligtaran ng Cyprus. Ito ay kulang sa mga panahon ng dagat at resort, ngunit nag-aalok ng maaasahang katatagan. Ang Vienna ay isa sa mga pinaka-maaasahang lokasyon ng pamumuhunan: ang mga presyo ay nagsisimula sa €5,000/m² at nagbubunga ng 2-3% sa mahabang panahon. Sa Salzburg at Innsbruck, ang mga presyo ay mas mataas kaysa sa average ng EU, at ang mga ani ay mababa ngunit matatag din. Ang Austria ay tungkol sa "pagpapanatili ng kapital," habang ang Cyprus ay tungkol sa "kita at pamumuhay."

Espanya at Portugal. Ang mga bansang ito ay nag-aalok ng isang binuo na merkado ng ari-arian ng resort na may masiglang daloy ng turista. Sa Spain, ang mga presyo sa Costa del Sol ay nagsisimula sa €2,500-3,000/m², habang sa Lisbon at Porto ay mas mataas pa ang mga ito (€4,000-5,000/m²). Ang mga panandaliang ani ay maaaring umabot sa 5-6%, ngunit ang mga regulasyon sa pag-upa ay medyo mahigpit, at ang mga lisensya ay mas mahirap makuha kaysa sa Cyprus.

Greece. Maihahambing na klima at mga pattern ng turismo. Sa Athens at Thessaloniki, ang mga presyo ay nagsisimula sa €2,000/m², at mas mataas sa mga lokasyon ng isla. Ang mga ani ay nagbabago sa pagitan ng 4-6%, ngunit ang mga hadlang sa pangangasiwa ay mas mataas kaysa sa Cyprus, at ang burukrasya ay nagdudulot ng mas maraming hamon.

Ang Malta ay isang direktang katunggali para sa "pamumuhay sa isla." Gayunpaman, ang merkado ng real estate ay maliit at mahal: ang mga presyo ay nagsisimula sa €4,000/m², at ang pagkatubig ay nililimitahan ng laki ng bansa. Para sa maraming mamumuhunan, lumilitaw na ang Cyprus ay isang mas abot-kayang opsyon, habang pinapanatili pa rin ang kontekstong nagsasalita ng Ingles.

Montenegro. Isang mas abot-kayang opsyon para sa mga mamumuhunan na naghahanap ng ari-arian sa tabing-dagat. Ang mga presyo ay nagsisimula sa €1,800-2,500/m², na may mga ani na 5-7%, ngunit ang merkado ay mas maliit at mas pabagu-bago ng isip kaysa sa Cyprus.

Ang Cyprus real estate market ay isa sa pinaka-dynamic sa Mediterranean. Ang pag-unlad nito ay direktang nauugnay sa turismo, internasyonal na pangangailangan, at patakaran sa buwis ng isla.

Kasaysayan at Mga Pangunahing Trend. Bago ang pandaigdigang krisis noong 2008, ang Cyprus ay nakakaranas ng isang pagsulong ng konstruksiyon, na may mga lungsod sa baybayin, partikular ang Limassol at Paphos, na nakakaranas ng mabilis na pag-unlad. Gayunpaman, ang krisis ay humantong sa pagbaba ng mga presyo ng halos 30-40%.

Noong 2013, muling tumama sa merkado ang krisis sa utang sa Europa at muling pagsasaayos ng pagbabangko, ngunit nakatulong ito sa pagbawi ng dayuhang pangangailangan. Mula 2013 hanggang 2020, ang pangunahing driver ay ang citizenship-by-investment program, na umakit ng bilyun-bilyong euro ngunit isinara sa pagtatapos ng 2020 dahil sa pagpuna ng EU.

Ang diin ay lumipat na ngayon sa permanenteng paninirahan sa pamamagitan ng pamumuhunan (mula €300,000 sa mga bagong gusali) at pangmatagalang pag-upa, lalo na sa mga lungsod na may aktibong IT at paglipat ng pananalapi.

Dynamic ng presyo ng real estate (2010-2025)

Limassol:

• Ang pinakamahal at binuo na real estate market sa Cyprus.
• Ito ay itinuturing na "Dubai of Cyprus": ito ay tahanan ng mga skyscraper na may negosyo at mga premium na apartment, isang daungan, mga yate na marina, at mga tanggapan ng mga internasyonal na kumpanya.
• Ang Limassol ay isang hub para sa mga relocator mula sa IT at mga sektor ng pananalapi. Ito ay tahanan ng maraming punong-tanggapan ng kumpanya na tumatakbo sa EU at sa Gitnang Silangan.
• Ang halaga ng mga apartment sa tabi ng dagat at sa mga bagong complex sa 2025 ay aabot sa €6,000–10,000 kada metro kuwadrado. Ang mga upa ay nananatiling mataas sa buong taon (lalo na para sa mga kliyente ng korporasyon).

Pathos:

• Isang mas "family-friendly" na lokasyon, na may diin sa pamumuhay at pagpapahinga.
• Mamimili: British (tradisyonal na pinakamalaking grupo), Germans, Scandinavians.
• Sikat ang mga villa na may mga swimming pool at full-service complex.
• Katamtaman ang mga presyo: €2-3 thousand/m² para sa mga apartment at €3-5 thousand/m² para sa mga villa.
• Mayroong isang makulay na panandaliang merkado ng pag-upa, ngunit mayroon ding pangangailangan para sa pangmatagalang pag-upa mula sa mga pamilyang lumilipat kasama ang mga bata.

Larnaca:

• Matagal nang itinuturing na pangalawang merkado, ito ay aktibong umuunlad sa mga nakaraang taon salamat sa isang bagong daungan, marina, at malalaking proyekto sa pagpapaunlad.
• Mas mababa ang entry threshold dito (mga apartment mula €2-2.5 thousand/m²).
• Ang pangunahing bentahe ay transport accessibility: ang paliparan ay matatagpuan sa lungsod mismo.
• Ang mga makabuluhang pagtaas ng presyo ay hinuhulaan sa susunod na 3-5 taon dahil sa mga pamumuhunan sa imprastraktura.

Nicosia:

• Ang kabisera at sentro ng negosyo. Hindi ito destinasyon ng turista, ngunit mahalaga ito para sa mga mamumuhunan na naghahanap ng matatag na kita sa pag-upa.
• Mga pangunahing nangungupahan: mga empleyado ng gobyerno, mga estudyante sa unibersidad, mga kumpanyang may pangmatagalang kontrata.
• Ang mga presyo ay mas mababa kaysa sa baybayin: €1.5-2.5 thousand/m².
• Maaaring mas mataas ang mga pangmatagalang ani ng rental sa Nicosia kaysa sa mga lokasyon ng resort (dahil sa katatagan).

Ayia Napa at Protaras:

• Puro resort region: mataas ang kita sa pamamagitan ng pang-araw-araw na seasonal rentals (Abril–Oktubre).
• Demand mula sa mga mamumuhunan na nakatuon sa panandaliang pag-upa.
• Mataas na seasonality: ang kakayahang kumita ay maaaring umabot sa 8-10% bawat taon, ngunit sa natitirang bahagi ng taon (taglamig), ang kita ay bumaba nang husto.
• Mga Presyo: €2-3 thousand/m², na mas mababa kaysa sa Limassol o Paphos, ngunit mas mataas ang return on investment sa wastong pamamahala.

Ang mga modernong apartment sa mga bagong gusali ay nananatiling pinakasikat na opsyon para sa mga nagpaplanong bumili ng apartment sa Cyprus o mamumuhunan sa mga rental property .

Tina-target ng mga developer ang internasyonal na merkado, kaya ang mga bagong residential complex ay itinatayo sa mga pamantayang malapit sa mga nasa Europe at Middle East. Nagtatampok ang mga ito ng malawak na imprastraktura, kabilang ang mga swimming pool, gym, gated courtyard, at concierge services. Kasama rin sa mga premium na proyekto ang mga spa area, rooftop lounge, at secure na paradahan.

Ang format na ito ay maginhawa para sa mga pamilyang may mga bata at expat na gustong manirahan sa isang pamilyar at komportableng kapaligiran. Iba-iba ang mga presyo, mula sa abot-kayang mga ari-arian sa Larnaca at Paphos hanggang sa mas mahal na mga apartment sa Limassol, kung saan ang mga presyo ay maaaring lumampas sa €10,000 bawat metro kuwadrado.

Ang mga townhouse at villa sa baybayin ay sumasakop sa isang hiwalay na bahagi ng merkado . Ito ay isang mas tradisyonal at prestihiyosong uri ng ari-arian, na pangunahing naka-target sa mayayamang mamimili mula sa UK, Germany, at Israel. Ang isang villa sa tabi ng dagat ay higit pa sa isang tahanan; ito ay isang simbolo ng katayuan at isang promising na pangmatagalang asset.

Ang mga presyo ay nagsisimula sa €500,000 para sa mga compact na bahay sa Paphos o Ayia Napa at maaaring umabot ng ilang milyon sa Limassol at mga liblib na lugar sa baybayin. Para sa mga pamilyang pumipili sa bansang ito bilang isang permanenteng tirahan, ang pagbili ng isang villa sa Cyprus ay madalas na pinakamahusay na pagpipilian: nag-aalok ito ng maraming espasyo, isang pribadong pool, at ang pagkakataong ipaupa ang ari-arian sa mga turista sa panahon ng tag-araw.

Ang partikular na tala ay ang format ng mga residential complex na nagbibigay ng kita na may delegadong pamamahala , sa tinatawag na "estilo ng resort." Bumili ang mamumuhunan ng isang apartment o studio, at ang kumpanya ng pamamahala ang nangangasiwa sa lahat ng mga aktibidad sa pagpapatakbo: paghahanap ng mga nangungupahan, pagbibigay ng pagpapanatili, at pagkolekta ng mga pagbabayad.

Ang ganitong uri ng "passive investment" ay nagpapahintulot sa may-ari na makabuo lamang ng kita habang pinapanatili ng ari-arian ang pagkatubig nito. Ang diskarte na ito ay lalong pinipili ng mga mamumuhunan mula sa Europe at Middle East na gustong magkaroon ng asset sa EU ngunit walang planong personal na pamahalaan ang mga rental.

Ang isang hiwalay na angkop na lugar ay condo hotel . Ang format na ito, na sikat sa Asia at US, ay aktibong umuunlad din sa Cyprus. Kasama sa scheme ang isang investor na bumili ng stake sa isang hotel complex at tumatanggap ng fixed return, karaniwang 4-6% kada taon.

Para sa mamimili, ito ay isang ligtas at transparent na opsyon: ang property ay nagpapatakbo bilang isang ganap na hotel, na pinamamahalaan ng isang propesyonal na network, at ang kakayahang kumita ay hindi nakadepende sa mga seasonal na pagbabago sa demand.

Ang profile ng isang bumibili ng Cypriot real estate ay medyo magkakaibang, ngunit maraming mga pangunahing kategorya ang maaaring makilala.

Ang mga dayuhang mamumuhunan ang account para sa pinakamalaking bahagi . Kabilang sa mga ito, partikular na kitang-kita ang mga mamamayan ng Germany, France, at Scandinavian na mga bansa, na tinitingnan ang Cyprus bilang isang plataporma para sa pagkakaiba-iba ng kapital.

Ang Cyprus ay tradisyonal na naging tanyag sa mga British : mula noong panahon ng kolonyal, aktibo silang bumili ng ari-arian sa isla, partikular sa Paphos at Limassol. Mula noong 2022, tumaas ang interes mula sa mga mamumuhunan mula sa Israel at Gitnang Silangan, na hinimok ng kawalang-katatagan ng pulitika sa rehiyon at pagnanais na ilipat ang ilang mga ari-arian sa hurisdiksyon ng EU.

Ang pangalawang grupo ng mga mamimili ay mga relocator mula sa IT at sektor ng pananalapi . Sa nakalipas na mga taon, ang Cyprus ay nakatuon sa pag-akit ng mga internasyonal na negosyo, paglulunsad ng isang punong-tanggapan na programa, kagustuhang rehimen ng buwis para sa mga kumpanya, at mga espesyal na visa para sa mga espesyalista sa IT.

Bilang resulta, ang malalaking kumpanya ng IT ay nagbubukas ng mga opisina sa Limassol at Larnaca, at ang pangangailangan para sa pabahay mula sa kanilang mga empleyado ay lumalaki sa napakalaking rate.

Ang isang hiwalay na kategorya ay ang mga pamilyang bumibili ng ari-arian para sa permanenteng paninirahan . Mahalaga sa kanila ang imprastraktura, paaralan, at pangangalagang pangkalusugan. Ang Cyprus ay may maraming mga internasyonal na paaralan na tumatakbo sa ilalim ng British at American education system, na ginagawa itong kaakit-akit sa mga pamilya mula sa EU at Middle East. Ang mga mamimiling ito ay madalas na pumipili ng mga villa o maluluwag na apartment na may ilang silid-tulugan.

ang domestic demand , ngunit mas maliit ito. Ang mga Cypriots ay mas madalas na bumili ng pabahay sa umiiral na merkado, na tumutuon sa affordability at presyo, habang ang mga dayuhang mamumuhunan ay lumilikha ng demand para sa mga premium na ari-arian at mga bagong build.

Ang Cyprus rental market ay nahahati sa ilang mga segment, bawat isa ay may sariling katangian.

Ang pangmatagalang merkado ay pangunahing naka-target sa mga empleyado ng mga internasyonal na kumpanya, banker, at relocator. Sa Limassol at Nicosia, ang mga rental ay in demand sa buong taon, na nag-aalok ng matatag na pagbabalik nang walang binibigkas na seasonality.

Ang average na presyo ng rental para sa isang two-bedroom apartment sa Limassol sa 2025 ay lumampas sa €2,000 bawat buwan, at ang mga pagtataya ay nagpapahiwatig ng karagdagang paglago dahil limitado ang supply.

Ang panandaliang merkado ay isang klasikong segment ng turista, na pinaka-binuo sa Paphos, Ayia Napa, at Protaras. Dito, direktang nakadepende ang kakayahang kumita sa panahon: tumataas ang demand mula Abril hanggang Oktubre, kung saan ang mga buwan ng tag-araw ay humigit-kumulang 70% ng taunang kita. Gayunpaman, ang aktibidad ay bumababa nang husto sa panahon ng mga buwan ng taglamig, na nangangailangan ng maingat na estratehikong pagpaplano mula sa mga namumuhunan.

Ang ikatlong angkop na lugar ay corporate leasing . Maraming kumpanya ang umuupa ng mga apartment o bahay sa kanilang mga empleyadong nagtatrabaho sa Cyprus. Ang segment na ito ay partikular na in demand sa Limassol, tahanan ng punong-tanggapan ng mga kumpanyang IT at pampinansyal. Pinahahalagahan ng mga nangungupahan ng korporasyon ang pagiging maaasahan at pangmatagalang katangian ng mga kontrata, na ginagawang kumikita ang mga naturang deal para sa mga may-ari.

Paghahambing sa Austria

Ang legal na sistema ng Cyprus ay batay sa English common law, na ginagawa itong isa sa pinaka-transparent at predictable sa EU para sa mga dayuhang mamumuhunan. Halos lahat ng pangunahing dokumento ay available sa English, at ang mga transaksyon ay nakaayos upang maunawaan hindi lamang para sa lokal kundi pati na rin para sa mga internasyonal na mamimili.

Ito ang dahilan kung bakit ang Cyprus ay madalas na tinutukoy bilang isang "maginhawang entry point sa European real estate market" para sa mga namumuhunan mula sa iba't ibang bansa.

Nasa ibaba ang mga pangunahing modelo ng pagmamay-ari at ang kanilang mga tampok.

Ang pinakasimpleng at pinakasikat na paraan upang magrehistro ng real estate ay ang pagbili ng apartment sa Cyprus nang direkta bilang isang indibidwal. Ang pamamaraang ito ay kadalasang pinipili ng mga pamilyang bumibili ng bahay para sa kanilang sariling gamit o para makakuha ng permanenteng paninirahan. Ang proseso ay diretso: ang isang kasunduan sa pagbili ay nilagdaan, ang ari-arian ay nakarehistro sa pagpapatala ng lupa, at ang bumibili ay naging opisyal na may-ari.

Gayunpaman, mahalagang tandaan na ang mga kahihinatnan ng buwis ay nakasalalay sa bansang tinitirhan ng buwis. Halimbawa, ang mga residente ng ilang bansa ay kinakailangang mag-ulat ng mga dayuhang asset at magbayad ng buwis sa bahay.

Para sa mga tumitingin sa real estate bilang isang pamumuhunan, lalo na kapag bumibili ng maraming ari-arian o namumuhunan sa mga proyektong nagbibigay ng kita, isang Special Purpose Vehicle (SPV) ang ginagamit.

Mga kalamangan ng pagmamay-ari sa pamamagitan ng isang kumpanya:

• paghihiwalay ng mga ari-arian at mga personal na panganib;
• corporate tax ay 12.5% ​​lamang - isa sa pinakamababa sa EU;
• ang kakayahang flexible na i-optimize ang pagbubuwis, kabilang ang sa kaganapan ng isang pagbebenta o mana.

Ang mga SPV ay kadalasang ginagamit ng mga mamumuhunan na bumibili ng mga kita-generating complex, condo hotel, o mga portfolio ng paupahang apartment. Pinapadali din ng format na ito ang pang-akit ng mga kasosyo at ang kasunod na pagbebenta ng ari-arian kapag ang transaksyon ay nagsasangkot ng mga stake sa isang kumpanya kaysa sa real estate.

Para sa mayayamang mamumuhunan, nag-aalok ang Cyprus ng pagpaplano ng mana at mga tool sa proteksyon ng asset – mga trust at foundation. Pinapayagan ng mga ito ang:

• wastong ilipat ang real estate sa mga bata o benepisyaryo;
• maiwasan ang mga kumplikadong pamamaraan ng mana;
• protektahan ang ari-arian mula sa mga posibleng paghahabol ng mga ikatlong partido.

Ang diskarte na ito ay may kaugnayan kapag nagmamay-ari ng malalaking portfolio o premium na real estate na nagkakahalaga ng ilang milyong euro. Sa pagsasagawa, ito ay gumaganap bilang isang "kalasag" ng pamilya, na pinapanatili ang kapital at pinapaliit ang mga legal na panganib.

Ang isa pang opsyon ay ang pagbili ng ari-arian sa Cyprus sa pamamagitan ng shared ownership. Ito ay kadalasang ginagamit kapag bumibili ng malalaking villa sa baybayin o mga apartment complex, kung saan maraming mamumuhunan ang nagsanib-puwersa upang ibaba ang hadlang sa pagpasok.

Ang co-ownership ay nagpapahintulot sa bawat kasosyo na magkaroon ng isang partikular na bahagi ng ari-arian at makatanggap ng kita na proporsyonal sa kanilang pamumuhunan. Ang diskarte na ito ay maginhawa para sa mga kaibigan, kasosyo, o pamilya na gustong magkaroon ng ari-arian nang magkasama.

Para sa mga dayuhang mamumuhunan, ang pagpasok sa merkado ng Cypriot ay pinasimple hangga't maaari:

• halos walang mga paghihigpit sa mga pagbili (hindi katulad sa Austria o Switzerland, kung saan ang mga dayuhan ay madalas na nahaharap sa mahigpit na quota);
• Kinakailangang sumailalim sa pag-verify sa bangko (KYC, AML), kung saan sinusuri ang pinagmulan ng mga pondo;
• Ang lahat ng mga transaksyon ay isinasagawa sa pamamagitan ng mga lisensyadong abogado, na binabawasan ang panganib ng pandaraya at ginagarantiyahan ang transparency.

Sa katunayan, ang sinumang mamumuhunan ay maaaring bumili ng real estate sa Cyprus, kung mapapatunayan nila ang legalidad ng kanilang kapital.

Nangibabaw ang pribadong pagmamay-ari sa Austria. Ang sistema ng buwis ay malinaw ngunit mahigpit na kinokontrol: nauunawaan ng mga mamumuhunan ang lahat ng mga gastos nang maaga, ngunit halos walang kakayahang umangkop. Ang pag-istruktura sa pamamagitan ng mga pinagkakatiwalaan o pundasyon ay mahal at kumplikado, kaya ang mga naturang instrumento ay bihirang ginagamit. Mababa ang mga renta yield sa Austria—2–3%—ngunit ang mga panganib ay minimal, at ang market ay stable at predictable.

Hindi tulad ng Austria, nag-aalok ang Cyprus ng mas malawak na hanay ng mga istruktura ng pagmamay-ari. Dito, maaari mong iangkop ang isang istraktura sa iyong mga partikular na pangangailangan:

• para sa permanenteng paninirahan - direktang bumili ng pabahay;
• para sa mga pamumuhunan - magparehistro sa pamamagitan ng isang kumpanya o mamuhunan sa isang condo hotel;
• Para sa pagpaplano ng estate, gumamit ng mga trust at foundation.

Bukod pa rito, ang isang natatanging non-dom status ay may bisa: ang mga hindi residente na nakatanggap ng status na ito ay hindi kasama sa mga buwis sa mga dibidendo at interes sa loob ng 17 taon. Ginagawa nitong isa ang Cyprus sa pinakakanais-nais na hurisdiksyon ng EU sa mga tuntunin ng pasanin sa buwis para sa mga pribadong mamumuhunan.

Ang pagbili ng ari-arian sa Cyprus ay isang diretso at streamline na proseso, ngunit mayroon itong sariling mga natatanging katangian na naiiba sa karamihan ng mga continental Europeanized system. Ang legal na batayan ay ang Anglo-Saxon na diskarte sa batas ng ari-arian, na ginagawang medyo transparent ang mga transaksyon para sa mga dayuhang mamimili, ngunit nangangailangan ito ng maingat na paghahanda at pagsunod sa lahat ng kinakailangan.

Tingnan natin ang buong pagkakasunud-sunod ng mga aksyon mula sa pagpili ng isang ari-arian hanggang sa pagkuha ng mga karapatan sa pagmamay-ari, habang inilalantad ang mga potensyal na pitfalls.

1. Pagpili ng ari-arian. Una, tukuyin ang layunin ng pamumuhunan: "para sa paninirahan/permanenteng paninirahan," "kita sa pamamagitan ng panandaliang pagrenta," o "pondo/portfolio ng korporasyon." Nakakaimpluwensya ito sa format ng pagbili at mga kinakailangan sa dokumento (status ng buwis, uri ng financing, mga kinakailangan sa escrow, atbp.).

2. Kasunduan sa Pagpapareserba. Ang developer o nagbebenta ay pumipirma ng isang paunang kasunduan sa mamimili, na karaniwang sinasamahan ng isang nakapirming bayad sa pagpapareserba (nakapirming presyo, panahon ng inspeksyon). Mahalagang tandaan na ang yugtong ito ay hindi isang kontrata. Nagbibigay ito ng maliit na garantiya ngunit hindi nagpoprotekta laban sa mga legal na panganib.

3. Legal na angkop na pagsusumikap. Ang abogado ay nagsasagawa ng:

• Pagpapatunay ng kadena ng pagmamay-ari at titulo;
• Pagsusuri para sa mga posibleng umiiral na komplikasyon – mga pagkakasangla, lien, demanda, pag-aresto;
• Pagsusuri ng mga dokumento sa pagpaplano at katayuan ng mga permit sa gusali;
• Suriin kung ang site ay protektado (archaeology, rehiyonal na paghihigpit, coastal area kung saan ipinagbabawal ang pagtatayo).

Ang angkop na kasipagan ay susi sa isang secure na transaksyon; Ang pagliit sa mga serbisyong legal ay kadalasang nagreresulta sa mga hindi kinakailangang panganib.

4. Kontrata/Kasunduan para sa Pagbebenta. Kapag napagkasunduan ang mga tuntunin, nilagdaan ang isang kontrata, kasama ang presyo, iskedyul ng pagbabayad, mga probisyon ng warranty, mga default na parusa, at mga petsa ng pagkomisyon. Ang isang iskedyul ng mga yugto ng pagbabayad at mga tuntunin sa paglilipat ng pagmamay-ari ay kadalasang nakalakip sa kontrata.

5. Deposito/escrow. Karaniwan, sa yugto ng kontrata, ang isang deposito (karaniwang 10% ng presyo) ay ginawa sa account ng kliyente ng abogado o isang hiwalay na escrow account (kung napagkasunduan ng parehong partido). Sa Cyprus, malawakang ginagawa ang trust escrow sa abogado; mas karaniwan, ginagamit ang third-party na bank escrow.

6. Pagrehistro ng kontrata at pansamantalang proteksyon. Pagkatapos ng pag-sign, ang kontrata ay karaniwang nakarehistro (halimbawa, sa pamamagitan ng pagpasok nito sa land registry). Ang pagrerehistro ng kontrata ay nagbibigay sa mamimili ng isang tiyak na antas ng proteksyon hanggang sa ibigay ang huling titulo.

7. Settlements. Pagbabayad ng natitirang presyo ng kontrata, mga buwis at bayarin, mga bayarin sa legal at ahensya, at, kung kinakailangan, mga sertipikasyong kwalipikadong notaryo/notaryo.

8. Title Deed / Kasunduan sa Pagtatalaga. Para sa pangalawang merkado, makakatanggap ka ng titulo ng titulo. Para sa mga pagbili sa labas ng plano, madalas na iginuhit ang isang kasunduan sa pagtatalaga (paglilipat ng mga karapatan ng developer sa bumibili) at, sa pagkumpleto ng proyekto, ibibigay ang mga titulo ng titulo.

Mahalaga: Ang panahon sa pagitan ng pagkumpleto ng konstruksiyon at pagpapalabas ng titulo ay maaaring maging makabuluhan – ang bumibili ay nananatiling protektado ng mga kontrata at pagpaparehistro, ngunit hindi legal na nagmamay-ari ng ari-arian hanggang sa matanggap ang titulo ng titulo.

Ang isang abogado ay isang pangunahing kalahok sa transaksyon: nagsasagawa sila ng angkop na pagsusumikap, naghahanda at nagre-review ng mga kontrata, nagpapadali sa paglipat ng mga pondo, at tumutulong sa pagpaparehistro at paglipat ng pagmamay-ari. Ang kanilang mga responsibilidad ay kinabibilangan ng:

• kahilingan at pagsusuri ng titulo ng ari-arian at mga plano;
• Sinusuri ang katayuan ng isang permit sa gusali;
• mga kahilingan sa cadastral register at mga lokal na awtoridad tungkol sa mga paghihigpit;
• pagsang-ayon sa iskedyul ng pagbabayad at mga reserbasyon sa kontrata;
• organisasyon ng escrow/client account at kontrol sa pagtanggap ng mga pondo;
• suporta para sa pagsasara ng transaksyon at pagrehistro ng mga karapatan sa pagmamay-ari.

Praktikal na payo: Makipagtulungan lamang sa mga lisensyadong abogado/abogado na may karanasan sa sektor ng real estate ng Cyprus at isang napatunayang track record ng mga nakumpletong transaksyon.

Ang anumang lehitimong transaksyon sa real estate ay nangangailangan ng mahigpit na pagbabangko at mga legal na kontrol:

• patunay ng pinagmumulan ng mga pondo (mga bank statement, ulat ng pagbebenta ng asset, pag-uulat ng korporasyon);
• pagkakakilanlan ng mamimili at mga benepisyaryo (ID, pasaporte, patunay ng address);
• Pag-verify ng ultimate beneficial owner (UBO) kapag bumibili sa pamamagitan ng isang kumpanya;
• pag-uulat sa paglilipat ng malalaking halaga (ang mga bangko ay nangangailangan ng paliwanag sa pinagmulan ng mga pondo).

Ang pagkabigong sumunod sa mga kinakailangan ng KYC/AML ay magreresulta sa pagtanggi sa pagbubukas ng account, pag-freeze ng mga pondo, at pagkakansela ng transaksyon.

Ang off-plan (pagbili sa yugto ng konstruksiyon) na real estate ay napakapopular sa Cyprus at nag-aalok ng mapagkumpitensyang presyo, ngunit nangangailangan ng karagdagang pag-iingat.

Mga yugto ng pagbabayad. Karaniwang: reserba → 10% sa pagpirma ng kontrata → mga pagbabayad sa entablado habang umuusad ang konstruksyon (ang mga yugto ay tinukoy sa kontrata) → panghuling pagbabayad sa oras na ibigay.

Mga garantiya ng bangko. Kasama sa mga mapagkakatiwalaang kontrata ang mga garantiya sa bangko o bahagyang pagpapanatili ng pagbabayad hanggang sa makuha ang titulo o makumpleto ang pangunahing gawain. Subukang kumuha ng mga garantiya sa bangko para sa mga installment ng deposito/pagbabayad.

Mga deadline ng pagkumpleto at mga parusa. Ang kontrata ay dapat magsama ng malinaw na mga deadline para sa pagkomisyon at mga parusa/multa kung sakaling maantala ang developer. Bigyang-pansin ang mga probisyon ng force majeure – maaari nilang talikuran ang pananagutan ng developer kung sakaling magkaroon ng mga pandemya, lokal na paghihigpit, atbp.

Pagtatalaga ng mga karapatan. Kapag nagtatalaga ng mga karapatan, magbigay ng mekanismo na nagpoprotekta sa iyo mula sa mga nakatagong utang at pananagutan, at sumang-ayon sa kung sino ang sasagutin ang mga gastos sa buwis sa kaganapan ng muling pagsasaayos ng transaksyon.

Rekomendasyon: Para sa mga bagong development, mahalagang suriin ang reputasyon ng developer, kasalukuyang mga proyekto, rating, at review, pati na rin ang pagkakaroon ng mga pondo para makumpleto ang proyekto.

Ngayon, parami nang parami ang mga transaksyon na isinasagawa nang malayuan, lalo na kapag kinasasangkutan ng mga hindi residente. Naging posible ang format na ito salamat sa kumbinasyon ng legal na modelo ng Anglo-Saxon, ang flexibility ng mga lokal na abogado, at mga digital na serbisyo.

Mga kalamangan ng malayuang pagbili:

• Makatipid ng oras at gastos sa paglalakbay.
• Ang kakayahang lumahok sa isang transaksyon habang nasa ibang bansa.
• Mga flexible na mekanismo – mga elektronikong lagda at kapangyarihan ng abogado.
• Ang abogado ay mahalagang "pinapalitan" ang mamimili, na nangangasiwa sa proseso.

Paano ito gumagana sa pagsasanay

1. Pagpili ng isang bagay

Ang mamumuhunan ay tumatanggap ng mga materyales mula sa developer o ahente: mga floor plan, mga pagsusuri sa larawan/video, mga virtual na paglilibot. Maraming mga kumpanya ang nag-aalok ng mga live na panonood sa pamamagitan ng Zoom o WhatsApp.

2. Legal na suporta

Sa Cyprus, ang isang abogado-tagapamagitan ay gumaganap ng isang mahalagang papel. Sinusuri nila ang titulo ng ari-arian, anumang potensyal na paghihigpit, at mga permit sa gusali, at inihahanda ang kasunduan sa pagbili at pagbebenta. Para sa kliyente, ang lahat ng ito ay maaaring gawin nang malayuan, nang hindi kinakailangang bisitahin ang isla.

3. Pagpirma ng mga dokumento

Maaaring pirmahan ang kontrata:

• sa elektronikong paraan (sa pamamagitan ng mga sertipikadong platform),
• o sa pamamagitan ng kapangyarihan ng abogado na pinatunayan ng isang notaryo sa bansa ng bumibili.

Karaniwang kasanayan ang magpadala ng mga orihinal na dokumento sa pamamagitan ng koreo.

4. Mga pinansiyal na settlement

Ang mga pondo ay inililipat hindi direkta sa developer, ngunit sa account ng kliyente ng abogado (escrow). Inilipat lamang sila ng abogado sa nagbebenta pagkatapos matupad ang lahat ng mga tuntunin ng kontrata. Pinoprotektahan nito ang mamumuhunan mula sa mga panganib.

5. Pagpaparehistro ng ari-arian

Matapos makumpleto ang transaksyon, isusumite ng abogado ang mga dokumento sa departamento ng lupa. Ang mamumuhunan ay tumatanggap ng isang titulo ng titulo sa pamamagitan ng koreo o elektronikong paraan.

Ang pagbili ng ari-arian sa tabing-dagat ay may ilang mga pakinabang, ngunit mayroon din itong sariling hanay ng mga legal na pagsasaalang-alang. Narito ang dapat isaalang-alang:

Mga pag-urong/paghihigpit sa baybayin. Sa kahabaan ng baybayin, nalalapat ang mga limitasyon sa pag-unlad, mga kinakailangan sa pag-urong, mga espesyal na regulasyon sa pagpaplano ng lunsod, at mga proteksyon sa natural na lugar. Ang ilang mga lugar ay maaaring hindi angkop para sa pagtatayo o nangangailangan ng mga espesyal na permit.

Unang linya / pangalawang linya. Ang "Unang linya" ay tumutukoy sa lupaing direktang katabi ng dagat at nag-uutos ng premium na presyo. Ang "Ikalawang linya" ay matatagpuan nang medyo malayo at mas mura, ngunit may mas kaunting mga paghihigpit. Kapag bumibili ng ari-arian sa unang linya, tiyaking suriin ang mga paghihigpit sa gusali at isaalang-alang ang panganib ng pagguho ng baybayin.

"Sea view" sa mga dokumento. Huwag lubos na umasa sa marketing: ang pagkakaroon o kawalan ng opisyal na karapatan sa isang hindi nakaharang na tanawin ng dagat at mga paghihigpit sa gusali ay dapat na makikita sa mga dokumento.

Proteksyon sa baybayin, mga permit sa dagat. Ang pagtatayo sa baybayin ay maaaring mangailangan ng mga karagdagang pag-apruba mula sa mga ahensya at organisasyon ng pamahalaan sa dagat/pangkapaligiran.

Paghahambing sa Austria. Sa Austria, ang proseso ng transaksyon ay mas pormal sa pamamagitan ng papel ng isang notaryo publiko at malinaw na kinokontrol na escrow/pondo, pagbubuwis, at paglilipat. Ito ay mas mahuhulaan, ngunit ang antas ng kontrol ay mas mahigpit din.

Sa Cyprus, binibigyang-diin ng estilo ng Anglo-Saxon ng legal na suporta ang kontraktwal na proteksyon at pagpaparehistro ng mga kontrata bago ang pagpapalabas ng titulo. Sa Austria, nagaganap ang suporta sa notaryo at pormal na pagpapatunay "sa yugto ng notaryo," samantalang sa Cyprus, isang malaking halaga ng trabaho ang ginagawa ng isang abogado/abugado.

Ginagawa nitong flexible ang proseso ng Cyprus, ngunit nangangailangan ng higit na disiplina sa bahagi ng mamimili at isang karampatang abogado.

Nasa ibaba ang isang structured na talahanayan na kinabibilangan ng lahat ng pangunahing buwis at bayarin na nauugnay sa pagbili, pagmamay-ari at pagbebenta ng real estate sa Cyprus.

Mga mapagkukunan para sa mga pangunahing rate: buwis at analytical na mga publikasyon 2024-2025: PwC Cyprus, George Konstantinou Law Firm, PwC Tax Summeries .

VAT. 19% VAT ang karaniwang rate. Nalalapat ito sa mga bagong ari-arian at serbisyo sa konstruksiyon. Gayunpaman, may mga programa at pinababang rate para sa mga ari-arian ng tirahan (dati, may 5% na scheme ang may bisa para sa ilang partikular na "pangunahing paninirahan" at proyekto, ngunit ang mga regulasyon sa buwis para sa mga pinababang scheme na ito ay napapailalim sa mga regular na pagbabago sa 2025-2026, kaya tingnan ang kasalukuyang mga kundisyon para sa partikular na proyekto kung saan ka interesado).

Para sa muling pagbebenta (pangalawang merkado) ang VAT ay karaniwang hindi inilalapat, ngunit pagkatapos ay nalalapat ang mga bayarin sa paglilipat.

Stamp duty at transfer fees. Ang stamp duty ay isang maliit na bayad sa bawat kontrata. Ito ay binabayaran kaagad—sa loob ng 30 araw ng pagpirma. Ang mga bayarin sa paglilipat (mga bayarin sa pagpaparehistro para sa paglilipat ng pagmamay-ari) ay kinakalkula sa isang sukat (3%/5%/8%), na may 50% na diskwento na kadalasang inilalapat sa mamimili para sa ilang partikular na uri ng mga transaksyon.

Ang dalawang bahaging ito na magkasama ay kumakatawan sa isang malaking bahagi ng mga gastos sa transaksyon, lalo na kapag muling nagbebenta.

Capital Gains Tax (CGT). Ang 20% ​​CGT ay nalalapat sa mga kita mula sa pagbebenta ng Cypriot real estate (at sa mga share sa mga kumpanyang direktang nagmamay-ari ng naturang ari-arian, sa ilalim ng ilang partikular na kundisyon).

May mga pagbabawas (orihinal na gastos, makatwirang mga pagpapahusay) at ilang mga exemption na kailangang isaalang-alang kung plano mong umalis sa pamumuhunan.

Mga legal na gastos at komisyon ng ahente. Ang mga legal na bayarin ay karaniwang 1-2% ng kabuuang presyo ng transaksyon, at ang komisyon ng ahente ay 2-3% (karaniwang binabayaran ng nagbebenta, ngunit posible ang iba pang mga opsyon). Inirerekomenda na magbadyet ng hindi bababa sa 3-6% para sa hindi inaasahan at nakapirming mga gastos sa transaksyon kapag kinakalkula ang kabuuang halaga ng pagpasok.

Pagmamay-ari at taunang gastos. Kasama sa mga taunang gastos ang mga kumplikadong utility, insurance, mga bayarin sa munisipyo, at mga bayarin sa pagtatapon ng basura. Sa mga mamahaling complex (mga premium na resort), ang mga karaniwang gastos ay maaaring maging makabuluhan – hanggang ilang libong euro bawat taon, na nagpapababa ng netong kita sa pag-upa.

Pagbubuwis ng kita sa pag-upa at mga nuances ng korporasyon. Ang kita sa pag-upa ay binubuwisan bilang bahagi ng pangkalahatang base ng buwis. Para sa mga indibidwal, ang mga rate ng buwis ay progresibo. Ang pagbili sa pamamagitan ng isang kumpanya (SPV) at pamamahala sa pamamagitan ng isang corporate structure ay nangangailangan ng corporate tax, mandatoryong social security na kontribusyon sa mga pagbabayad ng suweldo, patakaran sa dibidendo, atbp.

Mahalaga rin ang mga kasunduan sa dobleng pagbubuwis sa pagitan ng Cyprus at ng bansa ng mamumuhunan - pinapayagan nila ang pagbawas sa pasanin sa buwis kung maayos na naisakatuparan.

Mga rehimen ng buwis para sa mga hindi residente: non-dom at ang "60-araw na panuntunan." Nag-aalok ang Cyprus ng mga kaakit-akit na mekanismo ng buwis para sa mga bagong residente—lalo na, ang non-dom regime, na nagbibigay ng exemption sa buwis sa mga dibidendo at interes sa mahabang panahon (17 taon sa ilalim ng ilang partikular na kundisyon), at ang "60-araw na tuntunin" para sa pagtukoy ng tax residency (isang alternatibo sa 183-araw na panuntunan)—isang tool para sa pagpaplano ng pansamantala o bahagyang paninirahan sa buwis sa Cyprus.

Ginagawa ng mga rehimeng ito na kaakit-akit ang Cyprus sa mga mamumuhunan na gustong pagsamahin ang pag-optimize ng buwis at paninirahan sa EU, ngunit ang aplikasyon ng mga insentibo ay nangangailangan ng mahigpit na pagsunod sa mga kundisyon.

Pagbebenta at CGT. Nalalapat ang CGT na 20% sa mga capital gains. Isinasaalang-alang ang mga gastos sa pagpapahusay, mga legal na gastos, at mga pangunahing pagbabawas upang bawasan ang base sa buwis. Magplano para sa mga implikasyon sa buwis nang maaga: ang pagbebenta sa pamamagitan ng isang SPV ay maaaring magdulot ng mga karagdagang hamon, at ang mana ay kinabibilangan ng mga partikular na panuntunan na ginagawang mas kaakit-akit ang mga trust/pundasyon.

Paghahambing sa Austria. Ang Austria ay may mas maraming pormalidad: ang notaryo ay gumaganap ng isang mahalagang papel, isang predictable at mahigpit na sistema ng buwis, at hindi gaanong nababaluktot na pag-istruktura (mga tiwala/pundasyon ay mas mahal at kumplikado). Ang mga ani ng renta sa Austria, lalo na sa Vienna, ay mas mababa (sa paligid ng 2-3%), ngunit ang mga panganib sa merkado at pagkasumpungin ay makabuluhang mas mababa din. Nag-aalok ang Cyprus ng mas mataas na potensyal na pagbabalik (lalo na sa baybayin) at flexibility sa mga istruktura ng pagmamay-ari (SPV, non-dom), ngunit mas mataas din ang seasonal at operational na mga panganib.

Legal: Sa Austria, ginagawa ng notaryo na pormal na secure at halos awtomatiko ang transaksyon. Sa Cyprus, gayunpaman, ang abogado/attorney ay gumaganap ng isang mahalagang papel, pamamahala sa proseso at pag-aayos ng escrow account. Ginagawa nitong mas flexible ang proseso, ngunit nangangailangan ng maingat na pagpili ng mga propesyonal na katrabaho mo.

Ang Cyprus ay nananatiling isa sa ilang mga bansa sa Europa kung saan ang pamumuhunan sa real estate ay direktang humahantong sa katayuan ng paninirahan. Ang pinakasikat na tool ay ang fast-track permanent residence . Ito ay magagamit para sa mga bumili ng real estate sa Cyprus na nagkakahalaga ng hindi bababa sa €300,000 at nagbibigay ng patunay ng kita mula sa ibang bansa. Ang status na ito:

• walang hanggan at namamana;
• hindi nangangailangan ng permanenteng paninirahan (ang pagbisita minsan sa bawat dalawang taon ay sapat na);
• umaabot sa pamilya ng aplikante.

Bilang kahalili, may mga karaniwang permit sa paninirahan para sa mga retirado at indibidwal na may passive income, pati na rin ang mga work visa para sa mga espesyalista, pangunahin sa mga sektor ng IT at pananalapi.

Mula noong 2022, isang Digital Nomad Visa para sa mga malalayong manggagawa na kumikita ng hindi bababa sa €3,500 bawat buwan. Para sa mga mamamayan ng EU, ang proseso ay mas simple: maaari silang manirahan at magtrabaho sa Cyprus nang walang mga paghihigpit, sa pamamagitan lamang ng pag-abiso sa mga lokal na awtoridad.

Bilang karagdagan sa legal na aspeto, ang lifestyle factor .

• Sa malalaking lungsod mayroong mga paaralang Ingles na nakakatugon sa mga pamantayan ng Britanya.
• Pinagsasama ng sistema ng pangangalagang pangkalusugan ang state insurance (GESY) at isang binuong pribadong sektor.
• Ang Cyprus ay kabilang sa mga pinakaligtas na bansa sa Europa na may mababang antas ng krimen.

Kung sama-sama, ginagawa nitong permanenteng paninirahan sa Cyprus hindi lamang isang tool sa pamumuhunan, ngunit isang paraan din upang mapabuti ang kalidad ng buhay ng isang pamilya.

Iba ang sitwasyon sa Austria. Ang katayuan ng residente ay hindi maaaring makuha nang direkta sa pamamagitan ng real estate. Ang mga pangunahing opsyon ay mga permit sa paninirahan na batay sa kita at mga permit sa negosyo o trabaho. Hindi tulad ng Cyprus, ang Austria ay nangangailangan ng aktwal na paninirahan; ang isang "pormal" na permit sa paninirahan ay hindi posible.

Paghahambing sa Austria:

• Cyprus: Flexible at praktikal na mga opsyon para sa mga mamumuhunan at pamilya.
• Austria: Mahigpit at pormal na mga patakaran para sa mga talagang nakatira sa bansa.

Sa Cyprus, ang rental market ay nahahati sa dalawang segment.

Ang panandaliang pagrenta ay isang modelo ng turista.

• Ang panahon ay tumatagal mula Abril hanggang Oktubre.
• Ang paglo-load sa mga peak na buwan ay hanggang 90-95%.
• Average na pang-araw-araw na gastos: €100-250.
• Ang mga kumpanya ng pamamahala ay tumatanggap ng 15-25% ng kita sa pamamagitan ng pagkuha sa pagpapanatili at marketing.

Sa panahon ng off-season, ang mga ani ay bumababa nang husto, ngunit dahil sa mataas na ADR sa tag-araw, ang isang mamumuhunan ay maaaring makatanggap ng 6-8% bawat taon.

Pangmatagalang pagrenta ay pangunahing nauugnay sa mga espesyalista sa IT at mga dayuhang eksperto.

• Sa Limassol, ang mga presyo ng pag-upa ng apartment ay nagsisimula sa €1,500 bawat buwan, na may mga ani na 3-4%.
• Sa Nicosia, kung saan ang demand ay hinihimok ng mga empleyado ng gobyerno at mga mag-aaral, ang mga ani ay mas mataas - 5-6%.
• Sa Paphos at Larnaca, balanse ang entry price at profitability: 4-6%.

Sa Austria, ang merkado ay mas predictable ngunit mababa ang ani. Sa Vienna at Salzburg, ang mga panandaliang pagrenta ay hindi masyadong sikat, kaya ang mga mamumuhunan ay tumutuon sa mga pangmatagalang kontrata. Ang mga rate ay matatag, ngunit ang mga ani ay bihirang lumampas sa 2-3%.

Kabuuan:

• Cyprus = mataas na potensyal na bumalik, ngunit napaka-pana-panahon.
• Austria = katatagan at mababang panganib, ngunit limitado ang kita.

Ang pagpili ng pinakamainam na lokasyon para makabili ng villa o apartment sa Cyprus ay depende sa diskarte.

• Ang Limassol ay isang premium na merkado: mga opisina, skyscraper, marina, at ang katayuan ng isang "kabisera ng negosyo." Mataas ang mga presyo (€6,000-10,000/m²), mababa ang yield, ngunit mataas ang liquidity.
• Ang Paphos ay isang family-friendly at tourist destination, sikat sa mga Brits at Scandinavians. Nag-aalok ito ng balanse ng presyo at pagkatubig, na may mga ani na mas mataas kaysa sa Limassol.
• Larnaca – pag-upgrade ng imprastraktura (port, marina), abot-kayang entry (€2,000–3,000/m²), potensyal na paglago ng capitalization.
• Ang Nicosia ay ang kabisera at sentrong pang-administratibo. Buong taon na pagrenta, mababang presyo ng pagpasok (€1,500-2,500/m²), at mga yield na 5-6%.
• Ayia Napa at Protaras - isang modelo ng resort: sa tag-araw ang ani ay hanggang sa 10%, sa taglamig - walang ginagawa.

Cyprus laban sa Austria:

• Ang Limassol ay pinakamalapit sa Vienna – prestihiyo at mababang kakayahang kumita.
• Ang Paphos ay nakapagpapaalaala sa Salzburg – turismo at pamumuhay.
• Ang Nicosia ay mas malapit sa Innsbruck - mga mag-aaral at mga tagapaglingkod sibil.
• Ang Ayia Napa at Protaras ay maihahambing sa mga ski resort dahil sa kanilang mataas na seasonality.

Konklusyon: Ang Austrian market ay angkop para sa mga naghahanap ng katatagan at pangmatagalang predictability. Ang Cyprus, sa kabilang banda, ay nag-aalok ng mas maraming pagkakataon para sa mga mamumuhunan na handang magtrabaho sa isang dynamic na sistema, seasonality, at iba't ibang mga diskarte depende sa rehiyon.

Sa Cyprus, ang merkado ay nahahati sa pangalawang at bagong build, na may parehong mga segment na may sariling mga katangian.

Ang pangalawang merkado ay tradisyonal na kaakit-akit dahil sa ang katunayan na ang mga pag-aari ay nakatayo na sa pagsubok ng oras:

• posibleng masuri ang aktwal na kalidad ng mga gastos sa konstruksiyon at pagpapatakbo;
• isaalang-alang ang mga singil sa utility at mga reserba para sa mga pangunahing pag-aayos;
• suriin ang kasaysayan ng ari-arian - mula sa mga karapatan sa pagmamay-ari hanggang sa kasaysayan ng pag-aayos.

Ang mga bagong gusali ay kadalasang ibinebenta nang wala sa plano. Ang pagbili ng maaga ay nagbibigay-daan para sa isang diskwento na hanggang 10-15%, ngunit nangangailangan ng higit na angkop na pagsusumikap:

• ang mga iskedyul ng pagbabayad ay naka-link sa mga yugto ng konstruksiyon;
• ginagamit ang mga garantiya sa bangko o seguro;
• Ang pangunahing panganib ay pagkaantala sa paghahatid at kalidad ng konstruksiyon.

Mga tinantyang presyo (2024)

Sa Austria, ang mga bagong build ay karaniwang mas mahal at mas mataas ang kalidad dahil sa mga mahigpit na code ng gusali, ngunit mas mababa ang mga ani. Sa Cyprus, ang hanay ng presyo at kalidad ay mas malawak, kaya ang pagpili ng maaasahang developer ay isang mahalagang elemento ng anumang matagumpay na diskarte.

Higit pa sa pagbili ng karaniwang apartment o villa para paupahan, nag-aalok ang Cyprus ng mga alternatibong opsyon sa pamumuhunan na nagbibigay-daan sa iyong pag-iba-ibahin ang iyong portfolio at palawakin sa mas maraming niche na segment.

Mga serviced apartment at condo hotel. Maraming developer ang nag-aalok ng mga turnkey complex na may third-party na pamamahala, kung saan inililipat ng mamumuhunan ang pagmamay-ari ng ari-arian sa isang kumpanya ng pamamahala. Bilang kapalit, nakakatanggap sila ng garantisadong kita (3-6% kada taon) at walang mga obligasyon sa pagpapatakbo. Ang format na ito ay angkop para sa mga taong pinahahalagahan ang predictability at isang "passive" na diskarte.

Mga gusali ng apartment/mini-complex. Isang opsyon para sa mas malalaking manlalaro: pagbili ng isang gusali o ilang apartment sa ilalim ng iisang management team. Nangangailangan ito ng malaking pamumuhunan at pangangasiwa sa pagpapatakbo, ngunit sa wastong pamamahala, maaari itong magbunga ng 7-9% kada taon.

Mga paupahang estudyante (Nicosia, Limassol). Sa mga lungsod na may mga unibersidad, patuloy na mataas ang demand sa buong taon ng akademiko. Tinitiyak ng format na ito ang mataas na occupancy at predictable na kita, bagama't posible ang downtime sa tag-araw.

Komersyal na ari-arian:

• Ang mga tindahan at opisina sa kalye ay in demand sa Nicosia at Limassol.
• Ang mga bodega at logistik ay nananatiling isang angkop na lugar sa ngayon, ngunit maaaring may pangmatagalang potensyal.

Lupa para sa kaunlaran. Angkop para sa mga developer at pondo. Ang mga panganib ay nauugnay sa mga paghihigpit sa pagpaplano ng lunsod, mga deadline ng pag-apruba, at mataas na gastos sa kapital, ngunit ang potensyal para sa higit sa average na mga pagbalik ay makabuluhan din.

Paghahambing ng mga estratehiya

Austria vs. Cyprus

• Austria → katatagan, diin sa mga opisina at pangmatagalang pagrenta, karaniwang nagbubunga ng 2-4%.
• Cyprus → mas maraming niches (mga format ng resort, panandaliang pagrenta, segment ng mag-aaral), ani na 5-8% at mas mataas.

Ang mga pamumuhunan sa Cyprus ay nag-aalok ng mas mataas na kita, ngunit mas mataas din ang mga panganib kaysa sa Austria.

Mga pangunahing panganib

• Pana-panahon ng kita at pag-asa sa turismo: ang mga pagrenta sa resort ay aktibo mula Mayo hanggang Oktubre. Malaki ang pagbaba ng demand sa taglamig.
• Mga panganib sa kalidad ng konstruksiyon at pag-unlad: lalo na kapag namumuhunan sa mga proyektong nasa ilalim pa ng konstruksyon. Ang mga pagkaantala o pagbawas sa gastos sa mga materyales ay minsan ay nakakaranas.
• Pag-verify sa bangko (KYC/AML): Ang pag-verify sa pinagmulan ng mga pondo ay maaaring makapagpabagal sa transaksyon. Mahalaga para sa mga mamumuhunan na maghanda ng mga dokumento nang maaga.
• Mga panganib sa pera at malayong pamamahala: para sa mga hindi residente, ito ay magkahiwalay na gastos (mga kumpanya ng pamamahala, insurance).
• Regulasyon ng panandaliang pag-upa: ang pagpaparehistro sa isang espesyal na rehistro at isang lisensya para sa pag-upa ng pabahay ay kinakailangan.

Ang Cyprus ay hindi lamang isang kumikitang destinasyon ng pamumuhunan kundi isang kaakit-akit na opsyon sa relokasyon. Pinipili ng maraming pamilya, negosyante, at mga propesyonal sa IT ang isla hindi lamang para sa mga pakinabang nito sa buwis at visa, ngunit upang tamasahin din ang isang kaaya-ayang kumbinasyon ng klima, affordability, at mataas na kalidad ng buhay.

Ang klima at ekolohiya ay kabilang sa mga pangunahing dahilan kung bakit naging magnet ang Cyprus para sa mga imigrante. Sa paligid ng 320 maaraw na araw sa isang taon, banayad na taglamig na walang matagal na pag-ulan, at ang pagkakataong lumangoy sa dagat sa loob ng anim hanggang pitong buwan nang sabay-sabay ay lumikha ng kakaibang pamumuhay na parang resort.

Kasabay nito, ang ekolohiya ng isla ay itinuturing na lubos na kanais-nais: kumpara sa malalaking pang-industriya na rehiyon ng Europa, walang masikip na mga pang-industriyang zone, at ang hangin sa dagat ay may positibong epekto sa kalusugan.

Ang pangangalagang pangkalusugan at edukasyon ay magagamit sa parehong pampubliko at pribadong mga setting. Mula noong 2019, ang pambansang sistema ng pangangalagang pangkalusugan na GESY ay gumagana, na sumasaklaw sa mga pangunahing serbisyong medikal. Para sa higit pang matalinong mga kliyente, available ang mga pribadong klinika na may mga internasyonal na karanasang doktor.

Mahalaga rin ang edukasyon para sa mga pamilya: Ang Cyprus ay maraming paaralan at unibersidad sa wikang Ingles, na ginagawang mas madali ang proseso ng relokasyon para sa mga bata at teenager.

Ang halaga ng pamumuhay sa isla ay karaniwan: mas mataas kaysa sa Silangang Europa, ngunit mas mababa kaysa sa Austria, Germany, o France. Maaaring mas mura ang mga renta at groceries sa mga supermarket, ngunit mas mahal ang mga imported na produkto at sasakyan. Dahil mahirap ang pampublikong transportasyon, karamihan sa mga pamilya ay nagmamay-ari ng kotse.

Ang mataas na antas ng kaligtasan ay ginagawa ring kaakit-akit na tirahan ang Cyprus. Ipinagmamalaki nito ang umuunlad na mga diaspora na nagsasalita ng Ruso, British, at Israeli, pati na rin ang mga masiglang komunidad ng mga propesyonal at negosyanteng IT. Ang isla ay kabilang sa pinakaligtas na mga rehiyon sa Mediterranean, na ginagawa itong komportableng pagpipilian para sa mga pamilyang may mga bata at matatanda.

Para sa maraming mamumuhunan, ang Cyprus ay naging higit pa sa isang investment platform, ngunit isang "European haven" kung saan maaari silang mamuhunan ng kapital, tiyakin ang seguridad ng pamilya, at mapanatili ang flexibility sa pamamahala ng asset.

Mga dahilan para sa interes sa Cyprus:

• hurisdiksyon ng EU: ang real estate sa Cyprus ay nagbibigay ng access sa European legal framework at proteksyon ng mga karapatan sa ari-arian ayon sa mga pamantayan ng EU.
• Anglo-Saxon legal system: transparent at predictable na mga transaksyon na naiintindihan ng mga dayuhang mamumuhunan.
• Mga simpleng pamamaraan para sa pagbili at pagpaparehistro ng real estate: minimal na burukrasya kumpara sa ibang mga bansa sa EU.
• Ang Ingles ay malawakang ginagamit sa parehong negosyo at pamahalaan, na ginagawang mas madaling ibagay.
• Heograpiya: Ang Cyprus ay matatagpuan sa pagitan ng Europa, Gitnang Silangan at Africa, na nagbibigay ng mabilis na mga flight sa iba't ibang rehiyon.

Tinatangkilik ng mga propesyonal sa IT ang mga tax break, preferential visa regimes, at ang pagkakataong magtrabaho sa isang internasyonal na kapaligiran habang tinatamasa ang mataas na kalidad ng buhay.

Samakatuwid, ang desisyon na bumili ng ari-arian sa Cyprus ay hindi lamang tungkol sa kita sa pamumuhunan kundi pati na rin sa pagkakaiba-iba ng panganib. Para sa mga residente ng mga bansang may hindi matatag na sistemang pampulitika o mga paghihigpit sa pera, ang Cyprus ay nagiging isang "ligtas na kanlungan" na nagbibigay ng access sa EU at komportableng pamumuhay.

Ang pagbebenta ng real estate sa Cyprus ay isang hiwalay na yugto ng ikot ng pamumuhunan, at mahalagang isaalang-alang ang ilang mga kadahilanan: pagkatubig ng merkado, mga buwis, seasonality, at mga legal na nuances.

Mga benta at oras sa merkado:

• Sa Cyprus, ang merkado ay mas pabagu-bago: ang demand ay lubos na nakasalalay sa seasonality (ang tag-araw ay mas aktibo kaysa sa taglamig) at lokasyon.
• Ang average na panahon ng pagkakalantad para sa mga ari-arian sa baybayin ay maaaring 6-12 buwan, habang para sa mga likidong apartment sa mga lungsod (Limassol, Nicosia) ito ay mas maikli.
• Maaaring mas mahaba pa ang panahon ng pagbebenta para sa mga premium na villa, lalo na kung pag-uusapan natin ang tungkol sa mga ari-arian na higit sa €1.5-2 milyon.

Sa Austria, ang sitwasyon ay mas predictable: ang market ay hindi gaanong nakadepende sa mga season, at ang oras na mananatili ang isang property sa merkado ay karaniwang 3-6 na buwan sa Vienna at mga pangunahing lungsod.

Cyprus:

• Capital Gains Tax (CGT) – 20% (na may posibleng kaluwagan para sa unang pagbili ng bahay o pangmatagalang pagmamay-ari);
• Kapag nagbebenta sa pamamagitan ng isang kumpanya, maaaring mag-alok ng mga pag-optimize ng buwis;
• ipinag-uutos na pagsisiwalat ng mga mapagkukunan ng mga pondo at transparency ng transaksyon.

Austria:

• buwis sa capital gains (Immobilienertragsteuer) – 30%;
• Ang mga patakaran ng mana at pagbibigay ng regalo ay malinaw, ngunit ang mga rate ay mas mataas kaysa sa Cyprus.

Succession at estate planning. Para sa mga pangmatagalang mamumuhunan, ang paglipat ng asset ay madalas na alalahanin:

• Sa Cyprus, sikat na gumamit ng mga kumpanya o trust para magkaroon ng mga ari-arian, na pinapasimple ang mana at pinapaliit ang mga buwis.
• Sa Austria, mas mahigpit ang legal na sistema, ngunit ginagarantiyahan pa rin nito ang buong proteksyon para sa mga tagapagmana.

Batay sa sarili kong karanasan sa pagtatrabaho sa Cyprus at Austria, masasabi kong ang parehong hurisdiksyon ay nag-aalok ng ilang mga pakinabang. Kapag ang aking mga kliyente ay naghahanap ng pagiging maaasahan, kapayapaan ng isip, at pangmatagalang proteksyon sa kapital, ire-refer ko sila sa Austria.

Ang ani dito ay mas mababa, ngunit ang predictability at proteksyon ng mga karapatan ay nasa pinakamataas na antas. Inirerekumenda ko ang pagbili ng isang bahay o lupa sa Cyprus sa mga nais hindi lamang upang mapanatili kundi pati na rin upang palaguin ang kanilang kapital, habang pinagsasama ang pamumuhunan sa isang komportableng pamumuhay.

Kapag pumipili ng ari-arian, palagi akong nagsisimula sa pamamagitan ng pagsuri sa developer at sa kanilang legal na background : tinitiyak na mayroon silang malinaw na mga titulo ng titulo, walang mga problema sa pananalapi, at tamang mga permit sa gusali. Ang mga pagkakamali sa yugtong ito ay lubhang magastos.

Ang pangalawang mahalagang punto ay isang pagsubok sa stress ng ani : Ginagaya ko ang isang sitwasyon kung saan bumaba ang occupancy ng rental ng 20-30% at tinatasa kung gaano katatag ang proyekto. Ang diskarte na ito ay nagbibigay-daan sa amin na maunawaan nang maaga kung ang ari-arian ay makatiis sa mga pana-panahong pagbabago.

May papel din ang uri ng pagmamay-ari Ang isang maliit na apartment ay maaaring irehistro sa isang indibidwal, ngunit kung malaking halaga ang kasangkot, mas mahusay na mamuhunan sa pamamagitan ng isang kumpanya (SPV). Ang Cyprus ay may non-domiciled regime, na nagbibigay-daan para sa tax exemption sa mga dibidendo at capital gains hanggang 17 taon, na makabuluhang nagpapabuti sa ekonomiya ng transaksyon.

Sa Austria, ang mga bagay ay mas mahigpit, ngunit ang mga kasunduan sa dobleng pagbubuwis ay nagbibigay ng ilang mga pagkakataon.

Karaniwan akong nag-aalok ng tatlong mga diskarte. Ang konserbatibong opsyon ay pangmatagalang urban real estate: halimbawa, mga apartment sa Nicosia o Vienna. ang balanseng diskarte sa Larnaca o Paphos: ang mga ito ay may katamtamang presyo at stable na demand.

Ang isang agresibong senaryo ay ang panandaliang pagrenta ng resort sa baybayin ng Cyprus. Maaari kang kumita ng hanggang 8% kada taon doon, ngunit kailangan mong maging handa para sa seasonality at aktibong pamamahala.

Iyon ang dahilan kung bakit madalas kong sabihin sa aking mga kliyente: "Pag-iba-ibahin." Ang kumbinasyon ng Austria at Cyprus ay isang mahusay na modelo ng pagtatrabaho. Ang Austria ay nagbibigay ng katatagan, ang Cyprus ay nagbibigay ng kita. Magkasama, bumubuo sila ng balanseng portfolio, kung saan binabayaran ng isang merkado ang mga kahinaan ng isa.

Bago gumawa ng deal, palagi kong pinapayuhan ang mga namumuhunan na magsagawa ng isang sistematikong pagsusuri:

1. KYC at pagbubukas ng bank account
2. Sinusuri ang pagmamay-ari at ang kawalan ng mga problema sa pananalapi
3. Pagsusuri ng developer at mga nakaraang proyekto nito
4. Mga panandaliang lisensya sa pagrenta (kung binalak)
5. Seguro sa ari-arian
6. Kasunduan sa pamamahala ng ari-arian
7. Pagpaplano ng buwis at accounting para sa non-domestic na rehimen
8. Lumabas sa plano (muling pagbebenta/pangmatagalan bilang isang backup na diskarte)

Sa palagay ko, ang pagbili ng ari-arian sa Cyprus ay ang pinakamahusay na pagpipilian kapag mahalaga ang kita, kakayahang umangkop, at mataas na pamantayan ng pamumuhay . Ito ay partikular na may kaugnayan para sa mga pamilya, mga propesyonal sa IT, at mga namumuhunan na gustong pagsamahin ang pamumuhunan sa personal na kaginhawaan—mula sa paglipat sa edukasyon ng mga bata. Ang Austria, sa kabilang banda, ay nanalo para sa mga taong inuuna ang predictability at pagiging maaasahan, kahit na ang mga pagbabalik ay mas katamtaman.

Sabi nga, palagi akong nag-aalok ng ilang pangkalahatang payo : siguraduhing makipagtulungan sa isang abogado na nakakaunawa sa mga lokal na intricacies, malayang suriin ang developer, at magpasya sa isang sistema ng pamamahala ng ari-arian nang maaga. At higit sa lahat, laging may "Plan B": iwanan ang iyong sarili ng opsyon na i-convert ang mga panandaliang rental sa pangmatagalan, bawasan ang presyo, o pag-isipang muli ang iyong diskarte kung bumaba ang trapiko ng turista.

Para sa hinaharap, tiwala ako na hanggang 2030. Ang imprastraktura ay bubuo, ang turismo ay mananatiling matatag, at ang mga insentibo sa buwis ay patuloy na makakaakit ng mga relocator.

Ngunit ang regulasyon ay magiging mas mahigpit din : ang mga bangko ay magiging mas maingat tungkol sa mga pinagmumulan ng mga pondo, at ang mga panandaliang pag-upa ay lalong magiging regulated. Ang Austria, tulad ng dati, ay mananatiling isang isla ng katatagan - nang walang biglaang paggalaw, ngunit may garantisadong pagkatubig at proteksyon ng kapital.

Sa madaling salita: Ang Austria ay tungkol sa pangangalaga, ang Cyprus ay tungkol sa kakayahang kumita. Sa personal, mas gusto kong pagsamahin ang mga ito sa isang portfolio upang makamit ang parehong kapayapaan ng isip at kakayahang kumita.

Ang merkado ng Cyprus ay magkakaiba: hindi lamang ang mga gastos sa pagpasok kundi pati na rin ang mga modelo ng kakayahang kumita ay nag-iiba sa mga lungsod. Nangibabaw sa baybayin ang mga panandaliang pagrenta na may malinaw na seasonality, habang namamayani ang matatag na pangmatagalang pagrenta sa mga lungsod.

Ang pangunahing pagkakaiba ay ang Cyprus ay aktibong gumagamit ng mga insentibo (non-domestic, pagbabawas ng VAT para sa mga pangunahing tirahan), habang ang Austria ay may mas konserbatibong sistema ng buwis, na may diin sa pangmatagalang katatagan.

Ang mga mamumuhunan sa Cyprus ay may iba't ibang mga diskarte na magagamit, mula sa agresibo (panandaliang pagrenta sa mga resort) hanggang sa konserbatibo (pangmatagalang pagrenta sa lungsod).

Maikling pamamalagi sa tabi ng dagat (Paphos, Ayia Napa)

• Badyet: 200-300,000 €
• Average na presyo bawat kuwarto: 90-140 €/gabi
• Payback: 6-9%
• Mga panganib: seasonality, pag-asa sa turismo

Pangmatagalan sa lungsod (Nicosia, Limassol)

• Badyet: 150-400,000 €
• Kakayahang kumita: 4.5-5.5%
• Mga nangungupahan: mga empleyado ng korporasyon, mga mag-aaral, mga empleyado ng gobyerno
• Mga kalamangan: katatagan, kaunting seasonality

Premium Beach (Limassol, Harbours)

• Badyet: mula €800,000 at pataas
• Kakayahang kumita: 2.5-4%
• Scenario: Tumutok sa paglago ng kapital at pagkatubig
• Mga kalamangan: mataas na prestihiyo, proteksyon mula sa inflation

Diversification sa pamamagitan ng pamamahala (portfolio)

• 2-3 bagay sa iba't ibang lokasyon
• Balanse: isang "resort" + isang "lungsod" + opsyonal na lupa o komersyal
• Kakayahang kumita: 5-6.5% na may mas mababang panganib