Pamumuhunan sa real estate sa US – mga bahay, apartment, kakayahang kumita, buwis

Mula 2020 hanggang 2025, ang halaga ng merkado ng real estate sa US ay lumago sa rekord na $20 trilyon, na umabot sa kabuuang halaga na $55.1 trilyon. Gayunpaman, noong 2025, bumagal nang malaki ang paglago: ayon sa Zillow, ang median na presyo ng bahay ay tumaas lamang ng 0.3% taon-taon sa humigit-kumulang $368,000. Para sa mga mamumuhunan, ito ay isang senyales na ang merkado ay nagiging mas balanse, ibig sabihin ay may puwang para sa mga kumikitang transaksyon.

Ang layunin ko ay bigyan kayo ng sistematikong pagsusuri sa pagiging kaakit-akit ng pamumuhunan sa real estate sa Estados Unidos. Gusto kong ipakita sa inyo kung paano gumagana ang merkado, kung aling mga lungsod—mula New York at Los Angeles hanggang Miami at Florida—ang maaaring maging kaakit-akit para sa pagbili, kung anong mga buwis at gastos ang maaaring asahan ng isang mamumuhunan, at kung anong mga legal na detalye ang mahalagang isaalang-alang.

Bakit ngayon:

• Pangmatagalang paglago ng presyo: Sa kabila ng mga lokal na paghina, ang US ay nananatiling isa sa mga pinakadinamikong pamilihan sa mundo.
• Ang dolyar bilang isang ligtas na kanlungan: ang pamumuhunan sa real estate sa Amerika ay nagpoprotekta sa kapital mula sa debalwasyon sa mga hindi matatag na bansa.
• Kahilingan sa pagrenta: Sa gitna ng matataas na rate ng mortgage, lumalaki ang merkado ng pagrenta mula New York hanggang California.
• Mga pandaigdigang trend ng migrasyon: Ang Estados Unidos ay nananatiling isang magnet para sa mga negosyo, estudyante, propesyonal, at mamumuhunan, na sumusuporta sa pangmatagalang demand sa pabahay.

Ako ay isang eksperto sa real estate na may legal na background at malawak na karanasan sa internasyonal na pamumuhunan at konstruksyon. Sinuportahan ko na ang mga transaksyon sa Europa at US, mula sa pagbili ng mga apartment at villa hanggang sa mga kumplikadong proyekto sa mga segment ng komersyal at hotel real estate.

Kasama sa aking karanasan ang:

• legal na suporta sa mga transaksyon at angkop na pagsusuri ng mga ari-arian;
• pagsusuri ng pagiging kaakit-akit sa pamumuhunan ng mga merkado at mga indibidwal na rehiyon;
• pagbuo ng mga estratehiya sa alokasyon ng kapital sa pagitan ng matatag at lumalagong mga merkado;
• suporta sa mga proyektong may partisipasyon ng mga dayuhang mamumuhunan, kabilang ang mga legal at aspeto ng buwis.

Sa artikulong ito, tinipon ko ang aking karanasan at mga praktikal na senaryo na makakatulong sa mga nagbabalak bumili ng bahay sa US o mamuhunan sa real estate sa Amerika bilang paraan ng pagprotekta at pagpapalaki ng kapital.

Kapag inihahambing ang Estados Unidos sa Austria, mahalagang tandaan ang ilang pangunahing bentahe ng bansang Europeo:

• Katatagan ng merkado: ang mga presyo ay tumataas nang katamtaman at nahuhulaan, nang walang matalim na pagbabago-bago na tipikal sa malalaking lungsod sa Amerika.
• Matatag na demand: Ang real estate sa Austria ay in demand ng parehong mga lokal na residente at dayuhang mamumuhunan, na tinitiyak ang likididad.
• Kadalian ng pagpaplano: mas malinaw ang mga buwis at legal na kondisyon, na ginagawang mas madali ang pangmatagalang pamamahala ng pamumuhunan.
• Mataas na antas ng pamumuhay: imprastraktura, pangangalagang pangkalusugan, edukasyon at seguridad ay lumilikha ng komportableng kapaligiran para sa pamumuhay at pangmatagalang pagmamay-ari ng ari-arian.

Bagama't nag-aalok ang US ng malawak, dinamismo, at mataas na kita, nakikinabang naman ang Austria sa kakayahang mahulaan, katatagan, at pagiging maaasahan – lalo na para sa mga konserbatibong mamumuhunan na naghahanap ng ligtas na lugar para iimbak at palaguin ang kanilang kapital.

Ang US ay nananatiling isa sa mga pinakakaakit-akit na pamilihan ng real estate para sa mga internasyonal na mamumuhunan. Hindi lamang ito ang pinakamalaking pamilihan ayon sa dami ng transaksyon at kapitalisasyon, kundi isa rin ito na may mataas na likididad at mga transparent na pamamaraan. Bawat taon, dumadagsa rito ang mga mamumuhunan mula sa Europa, Asya, at Gitnang Silangan upang bumili ng bahay sa US o isang apartment sa New York City, pag-iba-ibahin ang kanilang portfolio, at makabuo ng matatag na kita sa pag-upa.

Ayon sa pinakabagong ulat ng Knight Frank Global House Price Index para sa ika-4 na kwarter ng 2024, ang average na taunang paglago ng presyo ng bahay sa US ay 2.6%. Bagama't ang bilang na ito ay mas mababa sa pangmatagalang trend na 4.8%, ipinapahiwatig nito ang katatagan at katamtamang paglago ng merkado.

Ayon sa ulat ng PwC at Urban Land Institute na pinamagatang "Emerging Trends in Real Estate® 2025," ang mas mababang interest rate mula sa Federal Reserve ay nakakatulong upang muling buhayin ang merkado ng real estate, pinapataas ang dami ng transaksyon, at pinapabuti ang mga kondisyon para sa mga mamumuhunan.

Ayon sa JLL, nagpakita ang US ng mataas na antas ng transparency sa merkado ng real estate noong 2024, gaya ng pinatutunayan ng pinahusay na mga marka sa Global Real Estate Transparency Index. Ginagawa nitong kaakit-akit ang merkado ng US sa mga internasyonal na mamumuhunan, na nagbibigay ng kumpiyansa sa legal at pinansyal na katatagan ng mga transaksyon.

Nag-aalok ang US ng kakaibang kombinasyon ng likididad, pagkakaiba-iba ng merkado, at katatagan. Hindi tulad ng Europa, kung saan ang mataas na buwis at limitadong likididad ay maaaring maging hadlang, at hindi tulad ng Asya, kung saan ang kawalang-tatag sa politika ay maaaring makaapekto sa merkado, ang US ay nagbibigay ng mas mahuhulaang kapaligiran sa pamumuhunan.

Halimbawa, ang aking mga kliyente na namumuhunan sa real estate sa New York City ay nag-uulat ng mataas na kita at katatagan ng merkado, sa kabila ng mataas na paunang gastos. Isang kliyente ang bumili ng isang apartment sa New York City sa halagang $1.5 milyon at, sa loob ng dalawang taon, ay nakakalikha na ng $120,000 na kita sa pag-upa.

Ang merkado ng real estate sa US ay isa sa pinakamalaki at pinakalikido sa mundo, na nag-aalok sa mga mamumuhunan ng malawak na hanay ng mga oportunidad—mula sa mga residential home at condominium hanggang sa mga komersyal na ari-arian at multi-family property. Ang isang matatag na ekonomiya, maunlad na imprastraktura, at transparent na sistema ng batas ay ginagawang partikular na kaakit-akit ang bansa sa parehong lokal at dayuhang mamumuhunan.

Ang merkado ng real estate sa US ay nakaranas ng ilang mahahalagang yugto sa nakalipas na dalawang dekada. Ang krisis noong 2008 ay pinasimulan ng malawakang subprime mortgages at espekulasyon: bumagsak ang presyo ng mga bahay, maraming may-ari ang natagpuan ang kanilang sarili sa negatibong equity, at ang mga bangko ay nag-default.
Sa mga sumunod na taon, unti-unting nakabawi ang merkado: mula 2010 hanggang 2015, nagkaroon ng katamtamang paglago ng presyo, lalo na sa mga pangunahing lungsod tulad ng New York, San Francisco, at Los Angeles, salamat sa pagdagsa ng mga mamumuhunan at limitadong suplay ng pabahay.

Noong una, pinabagal ng pandemya ng COVID-19 ang merkado, ngunit sa pagtatapos ng 2020, tumaas ang demand: ang mababang rate ng mortgage at interes sa mga suburban area ay nagpabilis sa paglago ng presyo, lalo na para sa mga bahay at condo.

Pagsapit ng 2025, magiging matatag ang merkado: inaasahang aabot sa 3-4% ang paglago ng presyo kada taon, habang ang mataas na ani sa pagrenta at interes mula sa mga dayuhang mamumuhunan ang siyang dahilan kung bakit kaakit-akit ang US sa isang destinasyon ng pamumuhunan. Napansin ng aking mga kliyente na namuhunan sa New York at Miami ang matatag na kita at mahuhulaang dinamika ng merkado.

Ang karaniwang presyo ng isang kasalukuyang bahay sa US ay $368,581, tumaas ng 0.3% mula noong nakaraang taon. Nakakaranas ng pagbaba ng presyo ang New York, Miami, at Los Angeles, kaya mas kaakit-akit ang mga pamilihang ito sa mga mamimili.

Ang karaniwang kita sa pagrenta ay 8%, na mataas ayon sa pandaigdigang pamantayan.

Ang pinakamalaking interes mula sa mga mamimili ay naobserbahan sa mga sumusunod na rehiyon:

• New York: Ang matatag na demand at maunlad na imprastraktura ay ginagawang kaakit-akit ang lungsod sa mga mamumuhunan.
• Miami: Ang transisyon sa merkado ng mamimili sa 2025 ay ginagawang mas paborable ang mga termino.
• Los Angeles: Ang mas mababang presyo ay nagpapataas ng abot-kayang pabahay, lalo na para sa mga ari-ariang pang-multifamily.
• Texas: Walang income tax at mababang property tax ang umaakit sa mga mamumuhunan.
• Midwest: Ang mga lungsod tulad ng Detroit ay nag-aalok ng mataas na ani sa pagrenta na hanggang 21.95%.

Nag-aalok ang merkado ng US ng iba't ibang uri ng mga ari-arian, na nagbibigay-daan sa mga mamumuhunan na iangkop ang isang diskarte sa kanilang badyet at mga layunin—mula sa pagbili ng bahay sa US hanggang sa isang apartment sa New York City.

• Ang mga gusaling residensyal ay nagbibigay ng matatag na kita sa pag-upa at pangmatagalang pagtaas ng halaga, lalo na sa mga suburb ng New York City at Miami.
• Ang mga condominium at townhouse ay mataas ang demand sa mga lungsod; mas madali ang mga ito pangasiwaan at nag-aalok ng kita sa pag-upa na 5-7% bawat taon.
• multi-family (multi-apartment) ay nag-aalok ng mataas na kita—hanggang 10% bawat taon—at binabawasan ang panganib ng mga bakanteng apartment.
• Ang mga komersyal na real estate (mga opisina, tindahan, bodega) ay kaakit-akit para sa pangmatagalang pamumuhunan, lalo na sa mga estratehikong lokasyon, sa kabila ng pagtaas ng remote work.
• Ang mga luho at panandaliang paupahang bahay ay nag-aalok ng mataas na kita ngunit nangangailangan ng aktibong pamamahala.

Ang mga dayuhang mamimili ay gumastos ng $56 bilyon sa real estate sa U.S. sa pagitan ng Abril 2024 at Marso 2025, isang 33.2% na pagtaas taon-taon. Ang mga pangunahing bansang mamumuhunan ay ang Tsina, Canada, Latin America, at Europa. Ang interes ay pangunahing nakatuon sa mga pangunahing lungsod at mga prestihiyosong lugar—New York, Miami, at Los Angeles—kung saan ang average na presyo bawat metro kuwadrado ay $1,100–$1,400. Ang kita sa pag-upa para sa mga dayuhang mamumuhunan ay nasa average na 6–8% bawat taon, na ginagawang isa ang merkado ng U.S. sa mga pinakakaakit-akit sa mga tuntunin ng panganib/gantimpala.

Ang mga mamimiling Amerikano ay nagpapakita ng lumalaking interes sa mga rehiyon sa looban tulad ng Midwest, kung saan ang average na presyo ng bahay ay 25-40% na mas mababa kaysa sa mga baybayin, at ang kita sa pag-upa ay umaabot sa 10-12% bawat taon. Lumilikha ito ng mga kaakit-akit na pagkakataon para sa mga naghahanap na bumili ng bahay sa US o real estate sa US na may mataas na kita at potensyal na paglago ng kapital.

Ang matataas na rate ng mortgage (ang average na rate para sa isang 30-taong fixed mortgage noong Agosto 2025 ay humigit-kumulang 7.2%) ay pansamantalang pumipigil sa demand para sa pagbili ng bahay. Gayunpaman, ang pagbaba ng rate kahit 1–1.5% ay maaaring lubos na mapalakas ang merkado.

Ang paglipat ng mga residente mula sa mga mamahaling estado tulad ng California at New York patungo sa mas abot-kayang mga rehiyon (Texas, Florida, at Midwest) ay nagpapalakas sa lokal na pangangailangan para sa pabahay. Ayon sa Census Bureau, mahigit 3 milyong tao ang lumilipat sa mas abot-kayang mga estado taun-taon, na lumilikha ng tuluy-tuloy na daloy ng mga potensyal na nangungupahan at mamimili.

Ang pamumuhunan sa real estate sa US ay nag-aalok ng iba't ibang pagkakataon, at ang pagpili ng istruktura ng pagmamay-ari ay nakadepende sa mga layunin ng mamumuhunan, mga kagustuhan sa buwis, at antas ng pakikilahok.

Isang simpleng paraan ng pamumuhunan ay ang pagbili ng real estate sa pangalan ng isang indibidwal. Gayunpaman, maaari itong humantong sa mas mataas na buwis at limitadong proteksyon sa pag-aari. Halimbawa, ang aking mga kliyente na namuhunan sa isang bahay sa US sa ganitong paraan ay naharap sa mas mataas na mga rate ng buwis at mga panganib sa personal na pananagutan.

Mga Kakaiba:

• Simpleng pagproseso ng transaksyon at minimal na burukrasya
• Ganap na kontrol sa pamamahala, pagkukumpuni at pagrenta
• Madaling kumuha ng mortgage sa pangalan ng isang indibidwal, lalo na para sa mga mamamayan ng US
• Angkop para sa pribadong ari-arian o pabahay ng pamilya

Ang pagtatatag ng isang Limited Liability Company (LLC) ay nagbibigay-daan sa iyo upang limitahan ang personal na pananagutan at ma-optimize ang pagbubuwis. Ito ay lalong kapaki-pakinabang para sa mga dayuhang mamumuhunan, dahil ang isang LLC ay nagbibigay ng kakayahang umangkop sa pamamahagi ng mga kita at pagkalugi at pinapasimple ang mga paglilipat ng asset.

Mga Kakaiba:

• Limitasyon ng personal na pananagutan ng may-ari
• Kakayahang umangkop sa pamamahagi ng kita at pagkalugi sa mga kalahok
• Pagpapasimple ng paglilipat ng mga shares sa ibang mga mamumuhunan nang hindi muling ibinebenta ang ari-arian
• Posibilidad ng pag-optimize ng buwis, kabilang ang mga write-off ng gastos at depreciation
• Angkop para sa mga multi-family, commercial properties at property portfolios

Halimbawa: Isa sa aking mga kliyente ang bumili ng real estate sa US sa pamamagitan ng isang LLC, na nagbigay-daan sa kanya upang epektibong pamahalaan ang mga kahihinatnan sa buwis at protektahan ang mga personal na ari-arian.

Ang mga REIT ay mga kumpanyang nagmamay-ari at namamahala ng real estate, na nag-aalok ng likididad at dibersipikasyon. Noong 2024, ang mga pampublikong REIT ay nagbayad ng humigit-kumulang $66.2 bilyon na dibidendo.

Mga Kakaiba:

• Pagkakataon na mamuhunan sa mga gusali ng opisina, mga sentro ng pamimili, mga bodega at mga apartment nang walang direktang pamamahala
• Pag-iba-iba ayon sa heograpiya at uri ng mga bagay
• Likididad - Madaling ikalakal ang mga bahagi ng REIT sa merkado
• Angkop para sa mga mamumuhunan na naghahanap ng passive income
• Ang dibidendo ay may average na 4-7% kada taon, na may karagdagang paglago ng kapital

Ang mga pakikipagsosyo at mga real estate investment trust (REIT) ay nagbibigay-daan sa iyong pagsamahin ang kapital upang makakuha ng malalaking asset sa real estate, na binabawasan ang panganib at pinapataas ang mga potensyal na kita.

Mga Kakaiba:

• Pag-access sa mga ari-ariang pangkomersyo at pang-maraming pamilya na may mataas na halaga
• Pagbabahagi ng mga panganib at gastos sa pagitan ng mga kasosyo
• Ang pamamahala ng pasilidad ay ipinagkakatiwala sa isang propesyonal na pangkat
• Ang pagkakataong lumahok sa malalaking proyekto nang hindi nangangailangan ng malalaking personal na pamumuhunan

Sa pangkalahatan, hindi ipinagbabawal ng US ang mga dayuhan na bumili ng mga residential property, kabilang ang mga bahay, apartment, at commercial real estate nang direkta sa kanilang sariling pangalan, sa pamamagitan ng mga LLC, REIT, o sa pamamagitan ng mga partnership at trust. May mga paghihigpit sa pagbili ng lupa malapit sa mga estratehikong lokasyon, tulad ng mga base militar at mahahalagang imprastraktura.

Ang ilang programa ng mortgage ay para lamang sa mga mamamayan at residente, kaya mas malamang na gumamit ang mga dayuhan ng cash o financing sa pamamagitan ng mga internasyonal na bangko. Ang pagmamay-ari sa pamamagitan ng isang LLC o trust ay kadalasang nakakatulong upang malampasan ang ilang burukratikong komplikasyon at gawing simple ang proseso.

Ang proseso ng pagbili ng bahay sa US ay nailalarawan sa pamamagitan ng transparency at mahigpit na legal na mga pamamaraan, na ginagawang kaakit-akit ang merkado sa parehong Amerikano at dayuhang mamumuhunan. Sa ibaba, tatalakayin natin ang mga pangunahing hakbang at konsiderasyon na dapat isaalang-alang kung nagpaplano kang bumili ng apartment sa New York City, isang bahay sa US, o mamuhunan sa Los Angeles.

Malinaw na nakabalangkas ang proseso ng pagbili ng real estate sa US. Narito ang mga pangunahing hakbang na ginagawa ng aking mga kliyente kapag bumibili ng bahay sa US o apartment sa New York o Los Angeles:

1. Pagpili ng ahente at ari-arian – pagpili ng ari-arian at pagsusumite ng alok (mungkahi sa pagbili) sa pamamagitan ng isang realtor.
2. Pagtanggap sa alok – kinukumpirma ng nagbebenta ang mga tuntunin ng transaksyon, ang presyo ay nakatakda sa kontrata.
3. Escrow account – isang espesyal na account ang binubuksan upang iimbak ang deposito at mga pondo hanggang sa makumpleto ang transaksyon.
4. Ang inspeksyon (Inspeksyon sa Bahay) ay isang teknikal na pagsusuri sa kondisyon ng isang bagay (bubong, komunikasyon, sistema).
5. Pagtatasa (pagsusuri) - isinasagawa ng isang bangko o isang independiyenteng tagatasa, lalo na kung ginagamit ang isang mortgage.
6. Paghahanap ng titulo at seguro sa titulo — pagsuri sa legal na kadalisayan at pagkuha ng seguro sa titulo.
7. Paghahanda ng dokumento – isang abogado o kompanya ng escrow ang naghahanda ng mga pinal na kontrata at kasunduan.
8. Pagtatapos - pinipirmahan ng mga partido ang mga dokumento, inililipat ang pera, at ang mga karapatan sa pag-aari ay nakarehistro sa mga talaan ng county.

Halimbawa: isa sa mga kliyente ko ay bibili ng bahay sa Texas, Amerika, at ang buong proseso mula sa pagsusumite ng alok hanggang sa pagpaparehistro ng titulo ay umabot ng humigit-kumulang 45 araw—ito ang karaniwang takdang panahon para sa karamihan ng mga transaksyon.

Kapag bumibili ng real estate sa USA, dalawang espesyalista ang may mahalagang papel: isang realtor at isang abogado.

ng isang realtor ang kliyente sa bawat yugto: mula sa pagpili ng ari-arian at pagsumite ng alok hanggang sa pakikipagnegosasyon sa nagbebenta. Hindi tulad sa Europa, ang mga serbisyo ng realtor sa US ay binabayaran ng nagbebenta, hindi ng mamimili, kaya naman ang kanilang mga serbisyo ay partikular na kapaki-pakinabang para sa mga dayuhang mamumuhunan. Halimbawa, ang isang kliyente ko na nagpaplanong bumili ng apartment sa New York City ay nakatipid ng sampu-sampung libong dolyar salamat sa mahusay na negosasyon ng ahente, na nakakuha ng diskwento sa isang mapagkumpitensyang merkado.

ng abogado , ngunit sa New York, New Jersey, at Massachusetts, ang kanilang pakikilahok ay sapilitan. Bineberipika nila ang integridad ng transaksyon, sinusuri ang titulo, binabago ang kontrata, at tinitiyak ang pagsunod sa mga regulasyon sa buwis (tulad ng FIRPTA para sa mga dayuhan).

Sa aking pagsasanay, mayroon akong kliyente na nagpaplanong bumili ng bahay sa Florida, at natuklasan ng abogado na ang dating may-ari ay may utang na buwis na $15,000. Dahil dito, nalutas ang isyu bago pa man magsara ang kontrata, at naiwasan ng mamimili ang mga hindi kinakailangang gastusin.

Ang pagbili ng apartment sa US o pamumuhunan sa isang bahay sa US ay hindi nangangailangan ng pagkamamamayan o permanenteng paninirahan. Ang mga pangunahing kinakailangan ay hindi pasaporte, kundi ang pinansyal at legal na transparency ng transaksyon. Dapat patunayan ng mga mamimili ang legal na pinagmulan ng kanilang mga pondo, may sapat na pondo upang mabayaran ang down payment (kung kukuha sila ng mortgage), at maunawaan ang mga regulasyon sa buwis, kabilang ang FIRPTA at rental income taxation.

1. Numero ng pagkakakilanlan

• Kailangan ng mga residente ng Social Security Number (SSN)
• Mga hindi residente - ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) para sa pagbabayad ng buwis

2. Bank account sa USA

• Ginagamit upang maglipat ng pondo sa escrow at bayaran ang mga kasalukuyang gastusin
• Maaaring buksan gamit ang visa at pasaporte

3. Pagkumpirma ng pagkakakilanlan at pinagmulan ng mga pondo

• Sinusuri ng bangko o kompanya ng escrow ang mga dokumento upang matiyak na walang paglabag sa mga patakaran ng AML (anti-money laundering)

4. Pagpopondo

• Karamihan sa mga dayuhang mamumuhunan ay nagbabayad para sa mga transaksyon sa cash (ayon sa NAR, mahigit 40% ng mga dayuhang pagbili ay mga transaksyon sa cash)
• May mga mortgage na maaaring makuha, ngunit mas mahigpit ang mga tuntunin: ang down payment ay 30-50%, ang interest rate ay 1-2% na mas mataas kaysa sa mga mamamayan ng US

5. Mga pananagutan sa buwis

• Ang mga hindi residente ay sasailalim sa buwis sa pagbebenta (FIRPTA - hanggang 15%)
• Ang pagkakaroon ng ITIN ay nagbibigay-daan sa iyo na maghain ng mga rental income tax return

6. Edad

• Walang mga paghihigpit sa pagmamay-ari; ang real estate ay maaari pang irehistro sa isang menor de edad sa pamamagitan ng isang tagapag-alaga o trust
• Ang mga bangko ay nagtatakda ng minimum na edad para sa mga mortgage na 18 taon

Ang mga dayuhang mamumuhunan at mamimili ay maaaring bumili ng real estate sa US nang buo online, nang hindi kinakailangang dumalo nang personal. Nag-aalok ang mga realtor ng mga virtual na pagpapakita at 3D tour, at ang mga dokumento ay nilalagdaan sa pamamagitan ng mga elektronikong serbisyo tulad ng DocuSign.

Ang pinansyal na bahagi ng transaksyon ay pinangangasiwaan ng isang escrow company: tinatanggap nito ang deposito, bineberipika ang titulo, at inaayos ang insurance sa titulo. Ang mga pondo ay inililipat sa pamamagitan ng international bank transfer.
Ang pagsasara ng kontrata ay isinasagawa nang malayuan, at ang rehistradong deed ay ipinapadala sa mamimili sa pamamagitan ng koreo o courier. Mayroon akong kliyente na gustong bumili ng apartment sa New York, at natapos namin ang transaksyon nang buo online—natanggap ng kanyang pinagkakatiwalaang kinatawan ang mga susi.

Ang format na ito ay lalong maginhawa para sa mga nagpaplanong paupahan agad ang kanilang ari-arian: maging ito man ay isang bahay sa Amerika o isang apartment sa Los Angeles, Miami, o Florida, ang ari-arian ay agad na inililipat sa kumpanya ng pamamahala.

Dapat isaalang-alang ng mga mamumuhunang nagpaplanong bumili ng bahay o apartment sa Amerika hindi lamang ang presyo ng ari-arian kundi pati na rin ang pasanin sa buwis. Hindi tulad ng Europa, kung saan ang mga buwis sa ari-arian ay kadalasang mas malinaw at nahuhulaan, ang US ay may maraming antas na sistema: pederal, estado, at munisipal.

Sa US, ang taunang buwis sa ari-arian ay mula 0.3% (Hawaii) hanggang mahigit 2.4% (Texas, New Jersey). Ang karaniwan ay humigit-kumulang 1.1% ng halaga ng ari-arian.

Halimbawa, kung ang isang bahay sa Amerika ay nagkakahalaga ng $500,000, ang buwis sa ari-arian ay aabot sa humigit-kumulang $5,500 bawat taon. Ang mga kliyente ko na bumili ng bahay sa Florida sa halagang $650,000 ay nagbabayad ng mahigit $9,000 na buwis sa ari-arian taun-taon.

Kabilang dito ang mga bayarin sa abogado, insurance sa titulo, mga bayarin sa escrow, appraisal, at pagpaparehistro ng transaksyon. Karaniwan itong umaabot sa 2-5% ng presyo ng pagbili ng ari-arian. Kapag bumibili ng apartment na nagkakahalaga ng $400,000 sa US, dapat kang magbadyet ng $8,000-$20,000 para sa mga closing cost.

Ang kita mula sa mga paupahang ari-arian ay napapailalim sa pederal na buwis (10-37%) at buwis ng estado (0-13%). Ang mga hindi residente ay maaaring sumailalim sa withholding sa rate na 30% maliban kung may mga internasyonal na kasunduan na nalalapat. Ang mga bawas para sa mga pagkukumpuni, pamamahala, at depreciation ay maaaring makabawas sa taxable base. Halimbawa, ang isang kliyente sa Miami ay nagbawas ng buwis sa pag-upa sa kanyang apartment sa US ng halos kalahati sa pamamagitan ng pagsakop sa mga gastos sa pamamahala at pagkukumpuni.

Ito ay naaangkop sa pagbebenta ng real estate at umaabot sa 20% ng pederal na rate ng buwis kasama ang rate ng buwis ng estado. Ang mga residente ay makakatanggap ng mga bawas sa buwis para sa paghawak ng ari-arian nang higit sa dalawang taon; ang mga dayuhan ay hindi makakatanggap ng mga benepisyong ito.

Ayon sa batas, ang FIRPTA ay nagpipigil ng hanggang 15% ng presyo ng pagbebenta mula sa mga hindi residente. Halimbawa, isang Austrian investor na nagbenta ng apartment sa New York sa halagang $1.2 milyon ay nagpipigil ng $180,000 na buwis. Ang isang bahagi ng halaga ay maaaring ibalik pagkatapos maghain ng tax return.

Nag-aalok ang Austria ng mas kanais-nais at mahuhulaang pagbubuwis sa real estate para sa mga konserbatibong mamumuhunan. Minimal ang pasanin sa buwis, at mas madaling planuhin ang kita sa pag-upa at mga kita sa kapital. Nag-aalok ang US ng mas mataas na kita, ngunit mas mataas ang mga panganib at gastos, lalo na para sa mga dayuhan.

Para mabawasan ang pasanin sa buwis kapag bumibili ng bahay sa US, ginagamit ng mga mamumuhunan ang:

• LLC - nililimitahan ang personal na pananagutan at ino-optimize ang pagbubuwis ng mga lease at benta.
• 1031 Palitan - pagpapaliban ng capital gains tax kapag nagpapalit ng investment property para sa isa pa.
• Mga bawas sa buwis – ang mga gastusin para sa pagkukumpuni, pamamahala, at pamumura ay nagbabawas sa base ng pagbubuwis.
• Pagbubuo ng ari-arian – mga trust o pakikipagsosyo para sa proteksyon ng mga ari-arian at pag-optimize ng buwis.
• Pagpaplano ng kita at gastos - balanseng alokasyon ng kita sa pag-upa at gastusin sa kapital.

Ang pagmamay-ari ng real estate o apartment sa Estados Unidos ay hindi nagbibigay ng direktang landas patungo sa permanenteng paninirahan. Gayunpaman, mayroong ilang mga programa sa visa na maaaring may kinalaman sa pamumuhunan sa real estate at negosyo.

Ang programang EB-5 ay nagpapahintulot sa mga mamumuhunan at kanilang mga pamilya na makakuha ng green card sa pamamagitan ng pamumuhunan ng $1,050,000 sa isang komersyal na negosyo sa Estados Unidos na lilikha ng hindi bababa sa 10 trabaho para sa mga mamamayan ng Estados Unidos. Kung ang pamumuhunan ay gagawin sa isang Targeted Employment Area (TEA), ang halaga ay maaaring mabawasan sa $800,000.

Gayunpaman, noong Pebrero 2025, iminungkahi ni Pangulong Donald Trump ng Estados Unidos na palitan ang programang EB-5 ng isang bagong $5 milyong "gold card" scheme na magbibigay ng landas tungo sa pagkamamamayan nang walang kinakailangan sa paglikha ng trabaho.

Ang E-2 visa ay para sa mga mamamayan ng mga bansang may kasunduan sa komersyo at nabigasyon ang Estados Unidos. Ang mga mamumuhunan ay dapat mamuhunan ng malaking halaga ng kapital sa isang umiiral o bagong negosyo sa Estados Unidos at humawak ng isang controlling interest (karaniwan ay higit sa 50%) sa kumpanya.
Ang mga pamumuhunan sa real estate, tulad ng pagbili ng mga apartment building para sa mga layunin ng pamamahala, ay maaaring maging kwalipikado para sa visa na ito kung ang negosyo ay aktibong pinamamahalaan at kumikita.

Bagama't walang opisyal na minimum na kinakailangan sa pamumuhunan para sa isang E-2 visa, sa pagsasagawa, inirerekomenda na mamuhunan sa pagitan ng $250,000 at $300,000, lalo na para sa maliliit na negosyo.

Ang L-1 visa ay idinisenyo para sa mga empleyado ng mga internasyonal na kumpanya na lumilipat sa mga sangay o subsidiary sa Estados Unidos. Upang maging kwalipikado para sa visa na ito, ang kumpanya sa ibang bansa ay dapat na nag-operate nang hindi bababa sa isang taon at may naaangkop na ugnayan sa kumpanya ng U.S. Maaari itong maging kapaki-pakinabang para sa mga may-ari ng dayuhang kumpanya na naghahangad na palawakin ang kanilang negosyo, kabilang ang mga pamumuhunan sa real estate, sa Estados Unidos.

Sa US, may iba pang legal na paraan para makakuha ng residence permit bukod sa investment visa:

• Muling pagsasama-sama ng pamilya - para sa mga agarang kamag-anak ng mga mamamayan at residente ng US.
• Ang kasal sa isang mamamayan ng Estados Unidos ay nagbibigay ng karapatang makakuha ng green card.
• Mga visa sa trabaho - H-1B, O-1 at iba pa para sa mga bihasang manggagawa.
• Edukasyon - Mga visa ng mag-aaral na F-1 na may posibilidad ng kasunod na paglipat sa isang visa ng trabaho.
• Ang Green Card Lottery ay isang taunang programa ng sapalarang paglalaan ng mga visa sa mga mamamayan ng mga bansang may mababang antas ng imigrasyon sa Estados Unidos.

paraan upang makakuha ng permit sa paninirahan sa Austria , kabilang ang:

• D-card: Dinisenyo para sa mga kwalipikadong espesyalista, mamumuhunan, at negosyante, pinapayagan nito ang legal na paninirahan at pagtatrabaho sa bansa. Para sa mga mamumuhunan, ang minimum na pamumuhunan ay karaniwang €300,000–500,000 sa isang negosyo o ekonomiya ng Austria. Ang unang permit sa paninirahan ay inilalabas sa loob ng isang taon, na maaaring i-renew nang hanggang limang taon, pagkatapos nito ay maaaring mag-aplay para sa permanenteng paninirahan, at pagkatapos ng anim na taon, pagkamamamayan.
• Pagsasapat sa Sarili: para sa mga indibidwal na kayang suportahan ang kanilang sarili sa pananalapi nang walang tulong mula sa gobyerno. Kinakailangan ang patunay na €30,000–60,000 sa isang bank account at pagmamay-ari ng bahay. Ang paunang permit sa paninirahan ay iniisyu para sa isang taon, na maaaring i-renew taun-taon nang hanggang limang taon, at pagkatapos ay posible ang permanenteng paninirahan.

Nag-aalok ang Austria ng mas simple at mas mahuhulaang ruta para sa mga mamumuhunang naghahanap ng paninirahan sa pamamagitan ng pamumuhunan, salamat sa malinaw na mga kinakailangan, takdang halaga ng pamumuhunan, at direktang landas patungo sa pangmatagalang paninirahan at pagkamamamayan.

Ang pamumuhunan sa real estate sa US ay maaaring makabuo ng matatag na kita, ngunit mahalagang isaalang-alang ang mga pagkakaiba sa pagitan ng panandalian at pangmatagalang pagrenta, mga konsiderasyon sa buwis, at mga lokal na regulasyon. Ipinapakita ng aking karanasan na ang pagpili ng tamang diskarte sa pagrenta ay direktang nakakaapekto sa kakayahang kumita ng iyong pamumuhunan.

Ang mga panandaliang paupahan ay nag-aalok ng mataas na kita, kadalasan ay nasa hanay na 12-15% bawat taon, lalo na sa mga lugar na pangturista at urban. Halimbawa:

• New York: Pang-araw-araw na singil $159, 67% na occupancy, taunang kita $39,983.
• Santa Monica: pang-araw-araw na singil $216, occupancy 72%, taunang kita $58,184.
• Hollywood, FL: pang-araw-araw na singil $197, 69% na occupancy, taunang kita $47,000.

Mga panganib at pagsasaalang-alang: Maraming lungsod, kabilang ang New York, Miami, at Los Angeles, ang nagpapataw ng mahigpit na regulasyon sa mga panandaliang pagrenta, na nangangailangan ng pagpaparehistro, paglilisensya, at pagsunod sa mga limitasyon sa araw ng pagrenta. Samakatuwid, dapat maingat na suriin ng mga mamumuhunan ang mga lokal na batas upang maiwasan ang mga parusa.

Ang mga pangmatagalang kontrata sa pag-upa ay nagbibigay ng mas matatag na kita na may mas kaunting mga panganib sa regulasyon. Ang karaniwang ani ay nasa humigit-kumulang 8%, at sa ilang mga rehiyon ay maaari itong umabot sa 12–22%. Mga Halimbawa:

• Detroit: Hanggang 21.95% ang ani.
• Miami: ani na humigit-kumulang 7%.

Ang mga pangmatagalang kontrata sa pag-upa ay lalong kaakit-akit sa mga mamumuhunang naghahanap ng katatagan at kaunting kasalimuotan sa operasyon. Madalas na pinipili ng aking mga kliyente ang opsyong ito sa Texas at Arizona upang mapanatili ang pangmatagalang kita at mabawasan ang mga panganib na nauugnay sa pana-panahon at pagbabago-bago ng demand.

1. Mga panandaliang paupahan (Airbnb, VRBO)

• Pederal na buwis sa kita: 10–37% depende sa kabuuang kita ng mamumuhunan.
• Halimbawa: Kung ang iyong taunang panandaliang kita sa pagrenta mula sa isang apartment sa New York City ay $40,000, ang iyong pananagutan sa pederal na buwis ay maaaring $4,000–$12,000 depende sa iyong iba pang mga pinagkukunan ng kita.
• Buwis ng Estado: New York - 4-8.82% ng kita; Florida - 0% (walang buwis sa kita ng estado).
• Buwis sa turista at bayarin sa pagbebenta: New York - 14.75% ng bawat booking; Miami - humigit-kumulang 12%.
• Mga hindi residente: 30% na buwis sa kabuuang kita ay binabayaran sa pamamagitan ng kumpanya ng pamamahala.

2. Pangmatagalang pag-upa

• Pederal na buwis sa kita: 10–37%.
• Halimbawa: Pagrenta ng bahay sa Miami sa halagang $2,800/buwan, taunang kita $33,600. Mga buwis pederal $3,300–$12,500.
• Buwis ng Estado: Florida - 0%; California (Los Angeles) - 1-13.3%.
• Paghihigpit para sa mga hindi residente: Karaniwang 30% ng kabuuang kita maliban kung nabuo sa pamamagitan ng isang LLC na may tax return.

Para sa aking mga kliyente sa Europa at Asya, lagi kong inirerekomenda ang pagkalkula ng kanilang pederal at lokal na pasanin sa buwis nang maaga at pagsasaalang-alang sa pagtatatag ng isang LLC para sa pinakamataas na pag-optimize. Halimbawa, ang mga mamumuhunan sa Miami at New York ay nakikinabang nang malaki mula sa wastong pagpaplano para sa mga gastos at depreciation.

Ang mga kompanya ng pamamahala ay tumutulong sa mga mamumuhunan, lalo na sa mga dayuhan, na pamahalaan ang real estate nang walang personal na pakikilahok. Kabilang sa kanilang mga serbisyo ang:

• Paghahanap ng mga nangungupahan at pagsuri sa kanilang kakayahang magbayad
• Pagkolekta ng upa at napapanahong pagkontrol sa pagbabayad
• Pagpapanatili, pagkukumpuni at paglilinis
• Pag-bookkeeping at pag-uulat ng buwis

Gastos ng mga serbisyo:

• Mga pangmatagalang paupahan: karaniwang 8–12% ng buwanang kita. Halimbawa, kung ang isang apartment sa New York City ay kumikita ng $3,000/buwan, ang kumpanya ng pamamahala ay tumatanggap ng $240–$360/buwan.
• Mga panandaliang paupahan (Airbnb, VRBO): karaniwang 15–20% ng kita, dahil kinakailangan ang mas maraming pamamahala sa booking at serbisyo sa bisita. Halimbawa: kita $4,000/buwan — komisyon $600–$800.
• Mga karagdagang bayarin: mga bayarin sa paglalagay ng plataporma, mga bayarin sa paghahanda ng tuluyan nang minsanan, mga pagkukumpuni para sa mga emergency.

Kung ang iyong layunin ay katatagan, mahuhulaang kita, at nabawasang mga panganib sa regulasyon, inirerekomenda kong isaalang-alang ang Austria. Ang US ay kaakit-akit dahil sa mataas na kita nito, lalo na sa pamamagitan ng mga panandaliang pagrenta, ngunit ito ay may kasamang mga kumplikadong regulasyon at maraming panganib.

Ang pagpili ng rehiyon para sa pamumuhunan sa real estate sa US ay nakasalalay sa iyong mga layunin, badyet, at estratehiya: naghahanap ka man ng matatag na kita, mataas na likididad, o ang posibilidad ng paglago ng kapital. Ipinapakita ng aking karanasan na ang pagpili ng tamang lungsod ay direktang nakakaapekto sa mga kita at panganib.

New York - katatagan at likididad

Ang New York ay nananatiling pinakamadaling palitan ng tubig sa bansa. Ang karaniwang presyo kada metro kuwadrado ay $10,000–$18,000, na ginagawang mahal ngunit nahuhulaan ang mga pamumuhunan.

• Pangmatagalang kita sa pag-upa: 5–6%
• Mga panandaliang paupahan: 12–14%
• Mga sikat na kapitbahayan: Manhattan, Brooklyn, Queens
• Mga Tampok: mataas na likididad, matatag na demand, mahigpit na mga batas sa Airbnb

Miami at Florida - Paglago at Mga Kalamangan sa Buwis

Sa karaniwang presyo ng bahay mula $5,500 hanggang $9,000 kada metro kuwadrado, ang Florida ay madaling puntahan ng mga mamumuhunang naghahanap ng paglago ng kapital at mga bentahe sa buwis.

• Pangmatagalang kita sa pagrenta: 7%
• Mga panandaliang paupahan: 11–13%
• Mga sikat na kapitbahayan: South Beach, Brickell, Coral Gables
• Mga Katangian: mabilis na paglago ng presyo, mataas na daloy ng turista, walang buwis sa buwis sa kita

Halimbawa, ang aking kliyente ay bumili ng isang 80-metro-kuwadradong condo sa Brickell sa halagang $600,000 ($7,500/sq.m.). Ang mga pangmatagalang paupahan ay kumikita ng $3,500 kada buwan, habang ang mga panandaliang paupahan sa pamamagitan ng Airbnb ay maaaring umabot ng hanggang $5,500 kada season. Pagkatapos ng dalawang taon, ang halaga ng apartment ay tumaas ng 12%.

California (Los Angeles, San Francisco) - mga pamilihang may mamahaling katayuan

Ang mga presyo rito ay kabilang sa pinakamataas: $8,500–$20,000 kada metro kuwadrado. Ang pamumuhunan ay nangangailangan ng malaking badyet, ngunit nagbibigay ito ng prestihiyo at likididad.

• Pangmatagalang kita sa pag-upa: 5–6%
• Mga panandaliang paupahan: 12–13%
• Mga sikat na kapitbahayan: Santa Monica, Hollywood, Downtown Los Angeles
• Mga Tampok: mga prestihiyosong lugar, mataas na demand sa pagrenta, mahigpit na mga batas

Texas (Austin, Dallas, Houston) – Dinamikong paglago at migrasyon

Ang karaniwang presyo ng bahay ay $3,500–$6,500 kada metro kuwadrado, na ginagawang kaakit-akit ang Texas sa mga mamumuhunan na may limitadong badyet at naghahanap ng mataas na paglago ng kapital.

• Pangmatagalang kita sa pag-upa: 8–9%
• Mga panandaliang paupahan: 10–12%
• Mga Katangian: paglaki ng populasyon, migrasyon mula sa mga mamahaling estado, abot-kayang presyo

Isang Canadian investor ang bumili ng 100-metro-kuwadradong townhouse sa Austin sa halagang $450,000 ($4,500/sq.m.). Ang pangmatagalang pagrenta ay kumikita ng $3,200 kada buwan. Pagkalipas ng isang taon, ang halaga ng apartment ay tumaas ng 10%. Aktibong lumalago ang lokal na merkado, at ang pagdagsa ng mga imigrante ay nagpapataas ng demand sa pagrenta.

Midwest (Chicago, Detroit) - mura ngunit mapanganib na mga opsyon

Ang presyo ng bahay dito ay mula $1,500 hanggang $6,000 kada metro kuwadrado, kaya naman ang Midwest ay isang kaakit-akit na opsyon para sa mga pamumuhunang abot-kaya at may mataas na kita.

• Pangmatagalang kita sa pag-upa: 7–22%
• Mga panandaliang paupahan: 10–12%
• Mga Katangian: napakababang presyo ng pagbili, mataas na pangmatagalang kita sa pag-upa, ngunit pabago-bagong merkado at mababang demand para sa mga panandaliang pag-upa

Isang mag-asawang Swiss ang bumili ng isang 120-metro-kuwadradong bahay sa Detroit sa halagang $200,000 ($1,667/sq.m.). Ang pangmatagalang upa ay kumikita ng $2,200 kada buwan—isang kita na mahigit 13% kada taon. Mas mataas ang panganib ng pagbabago-bago ng presyo, ngunit ang mababang entry cost ay nagbibigay-daan sa mamumuhunan na umani ng malaking kita.

Sa US, humigit-kumulang 70% ng lahat ng transaksyon ay para sa mga kasalukuyang bahay, habang ang mga bagong konstruksyon ay bumubuo sa humigit-kumulang 30% ng merkado, kabilang ang mga pre-construction condo at mga proyektong multifamily. Ang average na presyo ng mga kasalukuyang bahay sa mga sikat na pamilihan tulad ng New York at Los Angeles ay $10,000–$18,000 bawat metro kuwadrado, habang ang mga bagong konstruksyon ay nagkakahalaga ng $8,000–$15,000 bawat metro kuwadrado, depende sa rehiyon at segment.

Sa pangalawang merkado ng US, ang malalaki at likidong lungsod na may napatunayang imprastraktura ay partikular na popular. Ang mga apartment at bahay ay pinaka-in demand sa New York City, kabilang ang Brooklyn, Queens, at Manhattan, kung saan mataas ang liquidity at matatag ang demand para sa mga pangmatagalang paupahan.

Aktibo ring umuunlad ang pangalawang merkado sa Chicago, Detroit, at Cleveland, kung saan mas mababa ang mga gastos sa pabahay, na nagpapahintulot sa mga mamumuhunan na pumasok nang may maliit na badyet at makatanggap ng mataas na pangmatagalang kita sa pag-upa na hanggang 12–15%.

Mga Katangian: Ang mga lumang bahay ay maaaring mangailangan ng malalaking renobasyon, ngunit nagbibigay ito ng mabilis na access sa kita sa pagrenta.

Ang mga bagong gusali ay umaakit ng mga mamumuhunan gamit ang mga modernong layout at mga pamantayan sa matipid sa enerhiya. Kabilang sa mga pinakasikat na rehiyon ay ang Miami, Fort Lauderdale, at Orlando, kung saan ang mga pre-construction condominium ay nag-aalok ng mga presyong mas mababa sa merkado at mga panandaliang paupahan na hanggang $5,500 bawat buwan. Sa Texas (Austin, Dallas, at Houston), ang mga proyektong multifamily ay aktibong itinatayo, na nagpapahintulot sa mga mamumuhunan na kumita mula sa maraming apartment nang sabay-sabay.

Mga Katangian: panganib ng mga pagkaantala sa konstruksyon, ngunit potensyal para sa paglago sa halaga ng ari-arian at kakayahang umangkop sa mga layout.

Ang mga bahay sa Amerika ay kadalasang itinatayo gamit ang konstruksyon ng balangkas, troso, kongkreto, at mga modernong materyales na matipid sa enerhiya. Kasama sa mga pamantayan ang mahigpit na mga kinakailangan para sa kaligtasan sa sunog, sound insulation, at bentilasyon.

• Karaniwang nagtatampok ang mga bagong gusali ng mga smart home system, modernong kusina at banyo, na nagpapataas ng kanilang kaakit-akit sa mga nangungupahan.
• Ang mga tagal ng konstruksyon sa US ay mula 12 hanggang 24 na buwan para sa mga multi-family complex.

Nag-aalok ang mga bagong gusali sa Austria ng mga bentahe sa mga tuntunin ng bilis ng konstruksyon, kahusayan sa enerhiya, at katatagan ng merkado. Sa US, ang proseso ay maaaring maantala dahil sa burukrasya, mga kondisyon ng panahon, o mga pagkaantala ng kontratista. Para sa mga mamumuhunan na naghahanap ng pagiging maaasahan at pangmatagalang katatagan, ang Austria ay kadalasang isang ginustong pagpipilian, sa kabila ng mas mataas na gastos bawat metro kuwadrado.

Ang pamumuhunan sa real estate sa US ay nag-aalok ng malawak na hanay ng mga estratehiya, mula sa tradisyonal na pagrenta hanggang sa pagpapaunlad ng lupa. Ang pagpili ng estratehiya ay depende sa iyong mga layunin, badyet, at risk appetite.

Ang pagbili ng mga lumang ari-arian para sa pagsasaayos at muling pagbebenta ay isang estratehiya para sa mga aktibong mamumuhunan. Ang kita ay maaaring umabot sa 15–25% bawat transaksyon, lalo na sa mga lumalagong lugar tulad ng Los Angeles o San Francisco.

Mga halimbawa ng kliyente: Bahay na may sukat na 1,200 sq ft sa Austin na binili sa halagang $450,000, ni-renovate sa halagang $70,000, at muling ibinenta sa halagang $650,000 - netong kita na humigit-kumulang $130,000.

Ang paghahati ng kapital sa ilang mas maliliit na ari-arian ay nakakabawas ng panganib at nagbibigay-daan para sa pag-iiba-iba ng kita. Ang mga portfolio ng mga kliyente ay kadalasang kinabibilangan ng dalawa o tatlong apartment sa iba't ibang lugar ng Miami o Texas, na tinitiyak ang matatag na daloy ng pagrenta.

Ang mga opisina, bodega, at mga ari-ariang pangtingi ay nakakabuo ng kita na 6 hanggang 10% bawat taon ngunit nangangailangan ng mas mataas na paunang kapital. Halimbawa: ang pagbili ng isang maliit na gusali ng opisina sa Dallas sa halagang $1.2 milyon ay nagbubunga ng $80,000–$100,000 na taunang kita.

Pinapayagan ka ng mga REIT na lumahok sa merkado ng real estate nang hindi direktang pinamamahalaan ang mga ari-arian. Ang mga dividend yield ay karaniwang nasa pagitan ng 4–6%, at ang mababang entry barrier ay ginagawa itong kaakit-akit sa mga nagsisimula.

Ang pagbili ng lupa para sa konstruksyon o pagpapaunlad ay isang mas mapanganib na estratehiya na may pangmatagalang plano. Halimbawa, ang isang 1.5-ektaryang lote ng lupa sa Florida ay binili sa halagang $250,000. Pagkatapos ng mga permit at konstruksyon, ang proyekto ay maaaring makabuo ng kita na hanggang $600,000–$700,000 sa loob ng 3–5 taon.

Mas matatag at nahuhulaan ang merkado ng Vienna. Ang buy-to-rent ay nag-aalok ng 4-5% na kita, habang ang fix-and-flip at development ay limitado dahil sa mahigpit na regulasyon sa pagtatayo at mataas na halaga ng lupa. Ang merkado ay hindi gaanong dinamiko, ngunit nakikinabang sa seguridad, transparency, at pangmatagalang katatagan. Para sa mga mamumuhunan na naghahanap ng paglago ng kapital na may kaunting panganib, mas mainam ang Vienna, habang ang US ay mas mainam para sa mga aktibong estratehiya na may mataas na kita.

Ang pamumuhunan sa real estate sa US ay may kasamang ilang natatanging katangian at panganib na mahalagang isaalang-alang kapag pumipili ng rehiyon at estratehiya.

Ang karaniwang rate ng buwis sa ari-arian ay mula 0.7% hanggang 2.3% bawat taon depende sa estado. Sa ilang estado, tulad ng New Jersey at Illinois, ang mga buwis ay maaaring lumampas sa 2.2%, na makabuluhang nagpapababa sa netong kita. Ipinapakita ng mga halimbawa ng kliyente na para sa isang pamumuhunan sa isang $600,000 na bahay sa Miami, ang mga buwis ay umaabot sa humigit-kumulang $12,000–$15,000 bawat taon, na mahalagang isaalang-alang kapag kinakalkula ang kita sa pamumuhunan.

Ang mga lokal na batas sa pag-upa, lalo na ang mga panandaliang pag-upa sa pamamagitan ng Airbnb at VRBO, ay maaaring maging mahigpit. Halimbawa, ang San Francisco, New York, at Miami ay may mga paghihigpit sa bilang ng mga yunit ng pag-upa at mga kinakailangan sa paglilisensya, na naglilimita sa kakayahang umangkop ng mga mamumuhunan.

Ang mataas na mga rate ng mortgage at pabago-bagong merkado ay maaaring magpababa ng demand para sa pabahay. Halimbawa, sa pagitan ng 2022 at 2024, ang pagtaas ng mga rate ng interes sa 7% ay humantong sa paghina ng mga transaksyon at pagbaba ng bilang ng mga mamimili. Lumilikha ito ng panganib ng pagbaba ng presyo sa mga panahon ng kawalang-tatag.

Sa mga lungsod na pangalawa at pangatlong antas tulad ng Detroit, Cleveland, at ilang bahagi ng Texas, mas mababa ang likididad ng ari-arian, at ang oras ng pagbebenta ay maaaring umabot ng 6-12 buwan. Pinapataas nito ang panganib para sa mga mamumuhunang naghahangad na mabilis na umalis sa kasunduan.

Nakikinabang ang merkado ng Austria sa katatagan at kakayahang mahulaan. Mas mababa ang mga buwis, mas transparent ang batas, mas maluwag ang mga regulasyon sa pag-upa, at matatag ang likididad ng mga ari-arian sa mga pangunahing lungsod tulad ng Vienna at Salzburg. Para sa mga mamumuhunan na pinahahalagahan ang pangmatagalang proteksyon sa kapital at pagpapagaan ng panganib, ang Austria ay kadalasang isang mas gustong opsyon. Sa kabilang banda, ang US ay angkop para sa mga handang aktibong pamahalaan ang kanilang mga portfolio at naghahangad ng mas mataas na kita habang nauunawaan ang mga potensyal na pagbabago-bago sa merkado.

Ang pamumuhunan sa real estate sa US ay hindi lamang nakatali sa mga kita kundi pati na rin sa pamumuhay at mga kondisyon ng pamumuhay sa iba't ibang estado. Ang pagpili ng rehiyon ay nakakaapekto sa klima, pag-access sa pangangalagang pangkalusugan, mga pagkakataon sa edukasyon, kaligtasan, at imprastraktura sa pananalapi.

Ipinagmamalaki ng Estados Unidos ang malawak na pagkakaiba-iba ng klima, na mahalagang isaalang-alang kapag pumipili ng ari-arian at estratehiya sa pagrenta. Ipinagmamalaki ng mga lungsod ng Florida ang mainit na subtropikal na klima at mga dalampasigan, kaya naman sikat ito para sa mga panandaliang pagrenta sa buong taon. Nag-aalok ang California ng banayad na klima sa Mediteraneo, lalo na sa Los Angeles at San Diego, na umaakit sa mga pangmatagalang nangungupahan at pamilya.

Kasabay nito, ang mga estado ng Midwest at hilaga (Chicago, Minneapolis) ay nailalarawan sa pamamagitan ng malamig na taglamig at mga panahon ng maniyebe, na binabawasan ang demand para sa mga panandaliang pagrenta, ngunit maaaring makaakit ng mga mamimili na nakatuon sa segment ng ekonomiya at abot-kayang presyo.

Para sa mga hindi residente, mahalagang isaalang-alang ang pagkakaroon ng de-kalidad na pangangalagang pangkalusugan at edukasyon. Sa New York, ang insurance para sa isang pamilyang may apat na miyembro ay maaaring magkahalaga ng $1,500–$2,000 bawat buwan, kabilang ang basic coverage at mga pagbisita sa espesyalista. Sa Los Angeles, ang mga katulad na gastos ay mula $1,300–$1,800, habang sa Miami at Texas, ito ay mula $700–$1,000 bawat buwan, depende sa planong napili.

Nag-iiba-iba rin ang edukasyon: ang mga pribadong paaralan at prestihiyosong unibersidad sa New York at California ay nagkakahalaga ng $20,000–$50,000 bawat taon, habang sa Texas o Florida ay makakahanap ka ng magagandang paaralan sa halagang $10,000–$20,000 bawat taon.

Maaaring magbukas ng mga account at kumuha ng mga mortgage ang mga dayuhan sa Estados Unidos, ngunit ang proseso ay mas kumplikado kaysa sa mga mamamayan: madalas na kinakailangan ang isang ITIN/SSN, patunay ng kita, at isang malaking down payment (karaniwan ay 30-40%). Ang ilang mga bangko sa Miami at California ay nag-aalok ng mga espesyal na programa para sa mga hindi residente.

Ang buhay sa US ay lubhang nag-iiba depende sa lungsod at estado. Mga Halimbawa:

• New York (Manhattan): Renta sa apartment na may 2 silid-tulugan: $4,500–$6,000/buwan, mga grocery at serbisyo: +30–40% na mas mataas sa karaniwan, mga cafe at restaurant: $15–$25 bawat pagkain, mga utility: $250–$400/buwan.
• Los Angeles, California: Renta para sa 2 kwarto $3,500-$4,500, mga grocery na 20-30% mas mataas sa karaniwan, mga restawran $12-$20, mga utility $200-$350.
• Miami, FL: Renta para sa 2 kwarto na $2,500-$3,500, mga grocery at kainan na malapit sa karaniwan sa US, mga utility na $150-$300.
• Austin, Dallas, TX: Renta para sa 2 kwarto $1,800-$2,500, karaniwang renta sa mga grocery, restaurant $10-$18, at mga utility $120-$250.
• Chicago, Midwest: Renta para sa 2 kwarto $1,500–$2,200, mga grocery na mas mababa sa pambansang average, mga utility na serbisyo $120–$250.

Ang buhay sa Austria ay nahuhulaan at organisado: ang pangangalagang pangkalusugan ay de-kalidad at naa-access, ang edukasyon ay de-kalidad, at ang burukrasya ay minimal. Halimbawa, ang health insurance para sa isang pamilyang may apat na miyembro ay nagkakahalaga ng $300–$500 bawat buwan, at ang matrikula sa mga pampublikong paaralan at unibersidad ay kadalasang libre o abot-kaya.

Ang imprastraktura, transportasyon, at kaligtasan ng lungsod ay nagbibigay ng komportableng pangmatagalang pamumuhay. Naniniwala ako na sa Austria, mas madaling magplano ng mga gastusin, mabawasan ang mga panganib, at matiyak ang kaginhawahan ng pamilya.

Ang pagpili ng real estate sa US ay lubos na nakadepende sa mga layunin ng mamumuhunan at sa kanilang sitwasyon sa buhay. Iba-iba ang pananaw ng iba't ibang bahagi ng populasyon sa merkado, at mahalagang isaalang-alang ang mga salik sa pananalapi, legal, at personal na aspeto.

Para sa mga mamamayan ng mga bansang hindi matatag, ang pagbili ng bahay o apartment sa Estados Unidos ay kadalasang nagsisilbing paraan upang protektahan ang kapital. Ang aking mga kliyente mula sa Silangang Europa at Latin America ay bumili ng mga apartment sa Miami at Los Angeles sa halagang $400,000–$700,000 upang pag-iba-ibahin ang kanilang mga ari-arian at matiyak ang pangmatagalang pangangalaga ng kayamanan.

para sa mga retirado dahil sa banayad na klima, mababang buwis sa ari-arian, at kawalan ng buwis sa kita ng estado. Halimbawa, ang isang bahay na nagkakahalaga ng $550,000 sa lugar ng Fort Lauderdale, na inuupahan nang pangmatagalan, ay nakabuo ng kita na humigit-kumulang $2,800–$3,200 bawat buwan, habang ang ari-arian ay ginamit bilang isang komportableng pangalawang tahanan.

mga digital nomad ang US dahil sa maunlad nitong imprastraktura, high-speed internet, at mga panandaliang oportunidad sa pag-upa sa pamamagitan ng Airbnb at VRBO. Gayunpaman, ang mga paghihigpit sa visa at ang pangangailangan para sa mga pangmatagalang dokumento ay lumilikha ng ilang mga kahirapan. Halimbawa ng kliyente: ang pagbili ng isang apartment sa Austin sa halagang $350,000 at kasunod na pagpapaupa dito sa panandaliang panahon ay nagbunga ng kita na $2,000–$2,400 bawat buwan, na nangangailangan ng isang ITIN at isang bank account para sa mga hindi residente.

Ang US vs. Austria? Kung ikukumpara sa Austria, panalo ang bansang ito para sa mga konserbatibong mamumuhunan: matatag ang merkado, transparent ang mga batas, mas mababa ang mga buwis, at mahuhulaan ang mga kita. Sa kabilang banda, ang US ay nag-aalok ng mas mataas na kita, iba't ibang rehiyon at estratehiya sa pamumuhunan, ngunit nauugnay sa mga panganib, pagbabago-bago ng merkado, at mga hamon sa pamamahala ng ari-arian. Para sa mga kliyente na pinahahalagahan ang seguridad at kaayusan, madalas kong inirerekomenda ang Austria.

Ang pag-alis sa isang pamumuhunan ay isang mahalagang hakbang na direktang nakakaapekto sa kakayahang kumita. Ang mga benta ng ari-arian sa US ay karaniwang pinangangasiwaan sa pamamagitan ng MLS (Multiple Listing Service) o sa pamamagitan ng mga propesyonal na ahente. Ang karaniwang oras ng pagbebenta ay nag-iiba ayon sa rehiyon: sa mga sikat na lungsod tulad ng Miami o Los Angeles, ang isang ari-arian ay maaaring maibenta sa loob ng 30-90 araw, habang sa mga estadong hindi gaanong likido ang pamumuhunan, maaari itong tumagal ng hanggang 6-9 na buwan. Ang aking mga kliyente, na nagbebenta ng mga apartment sa Miami sa halagang $600,000-$750,000, ay madalas na gumagamit ng MLS at isang ahente upang mapabilis ang proseso at mabawasan ang mga komisyon.

Para sa mga hindi residente, isang mahalagang aspeto ang FIRPTA, na nangangailangan ng pagbawas ng hanggang 15% ng presyo ng pagbebenta para sa pederal na buwis. Mahalagang kalkulahin nang tama ang iyong pananagutan sa buwis upang maiwasan ang mga hindi inaasahang pagbabayad.

Ang isang 1031 Exchange ay nagbibigay-daan sa iyong ipagpaliban ang mga buwis kapag nagbebenta ng ari-arian at muling namumuhunan sa isa pang asset ng real estate sa US. Halimbawa, isa sa aking mga kliyente ang nagbenta ng isang condominium sa Miami sa halagang $650,000 at namuhunan sa ilang mga ari-arian sa Austin, na nagbigay-daan sa kanya upang ilipat ang pasanin sa buwis at dagdagan ang diversification ng portfolio.

Ang paglilipat ng ari-arian sa pamamagitan ng mana o mga trust ay isa pang paraan upang epektibong pamahalaan ang iyong ari-arian at magplano para sa iyong kinabukasan. Ang mga trust ay nakakatulong sa pamamahala ng mga ari-arian, pagbabawas ng mga panganib sa buwis, at pagprotekta sa iyong mga ari-arian.

Kung ikukumpara sa Austria, ang proseso ng paglabas ng pamumuhunan doon ay mas simple at mas mahuhulaan. Mataas ang likididad ng pangalawang merkado, minimal ang burukrasya, transparent ang mga buwis sa pagbebenta, at mas mabilis na natatapos ang mga transaksyon. Nag-aalok ang US ng mas mataas na kita, ngunit sinasalot ng mga kumplikadong regulasyon sa buwis at burukrasya.

Sa loob ng ilang taon, nakikipagtulungan ako sa mga kliyenteng namumuhunan sa real estate sa US at Europa. Ipinapakita ng aking karanasan na ang bawat merkado ay may kanya-kanyang natatanging katangian, at ang tagumpay ng mga pamumuhunan ay direktang nakasalalay sa wastong due diligence.

Ang paglalaan ng kapital sa pagitan ng matatag at lumalagong mga merkado ang susi sa isang balanseng portfolio. Sa pamamaraang ito, ang mga pamumuhunan sa real estate sa Austria ay karaniwang nagbibigay ng katatagan at kakayahang mahulaan, habang ang mga ari-arian sa Amerika ay nag-aalok ng potensyal na paglago at mas mataas na kita sa pagrenta. Inirerekomenda ko ang pagsasama-sama ng mga ari-arian sa US na may mas pabago-bago at kumikitang mga merkado, tulad ng Miami o Los Angeles, at matatag na mga ari-arian sa Europa, tulad ng Vienna. Ang pamamaraang ito ay nagbibigay-daan sa iyo na pag-iba-ibahin ang mga panganib, makabuo ng kita sa pagrenta, at sabay na mag-ipon ng kapital.

Kapag pumipili ng estratehiya, isinasaalang-alang ko ang mga layunin ng aking mga kliyente: pag-upa, katayuan, o pangmatagalang kapitalisasyon. Halimbawa, para sa mga kliyenteng nakatuon sa kita at paglago, mas angkop ang Estados Unidos, lalo na sa pamamagitan ng mga apartment sa US at mga ari-arian sa Florida. Para sa mga nagpapahalaga sa katatagan, kakayahang mahulaan, at proteksyon ng kapital, madalas na nananalo ang Austria.

Sa personal, hahatiin ko ang aking mga pamumuhunan sa pagitan ng US at Austria: ang US ay nag-aalok ng paglago at mataas na kita, habang ang Austria ay nagbibigay ng kapanatagan ng loob, transparency, at pangmatagalang proteksyon sa pag-aari. Ang pamamaraang ito ay nagbibigay-daan sa iyo upang pagsamahin ang pinakamahusay sa parehong mundo at lumikha ng isang napapanatiling portfolio.

Ang mga pamumuhunan sa real estate ay nangangailangan ng malinaw na pag-unawa sa mga layunin at merkado. Ang US ang pinakamahusay na pagpipilian para sa mga naghahanap ng mataas na kita, iba't ibang estratehiya, at mga dynamic na merkado tulad ng Miami, Los Angeles, o Texas. Ang Austria ay angkop para sa mga mamumuhunan na pinahahalagahan ang katatagan, legal na transparency, at mahuhulaang kita. Sa pagsasagawa, para sa isang konserbatibong bahagi ng isang portfolio, ang real estate sa Austria bilang isang pampatatag, habang ang US ay tinitingnan bilang isang pinagmumulan ng paglago at mas mataas na kita.

Pangkalahatang payo mula sa isang abogado sa pamumuhunan: suriing mabuti ang mga ari-arian, isaalang-alang ang mga obligasyon sa buwis, pag-iba-ibahin ang iyong portfolio, at palaging magplano ng isang exit strategy. Para sa mga hindi residente, lalong mahalagang isaalang-alang ang FIRPTA, pagbubuwis sa kita sa pagrenta, at mga opsyon sa pamamagitan ng mga LLC o trust.

Ang pananaw hanggang 2030 ay nagpapakita ng paglaki ng populasyon, panloob na migrasyon, at aktibong pag-unlad ng merkado ng real estate. Sa Estados Unidos, ang pangangailangan para sa pabahay ay tumataas sa mga lungsod na may malakas na paglago ng ekonomiya at kaakit-akit na kita sa pag-upa. Sa Austria, nananatili ang katatagan, at ang pag-unlad ng mga pangalawang at bagong merkado ay patuloy na nagbibigay ng ligtas na pamumuhunan para sa pangmatagalang kapital.

1. Tukuyin ang iyong mga layunin sa pamumuhunan

• Kita sa Pag-upa (Pangmatagalang vs. Panandaliang Panahon)
• Kapitalisasyon at paglago ng halaga
• Mga estratehiya sa pagkuha ng residency o visa (EB-5, E-2)

2. Pagpili ng format ng pagmamay-ari

• Pagbili ng isang indibidwal
• Pagbili sa pamamagitan ng isang LLC (Limited Liability Company)
• Pamumuhunan sa pamamagitan ng mga REIT at pondo
• Mga pakikipagsosyo o trust

3. Pagsusuri sa merkado at rehiyon

• Mga Lungsod at Estado: Miami, New York, Los Angeles, Austin, Midwest
• Kita sa upa at likididad ng mga ari-arian
• Mga presyo bawat metro kuwadrado at dinamika ng merkado
• Imprastraktura, transportasyon, ekolohiya, pangangailangan ng nangungupahan

4. Inspeksyon ng bagay at legal na beripikasyon

• Paghahanap ng titulo at seguro sa titulo
• Ulat ng inspeksyon: kondisyon ng konstruksyon, mga kagamitan
• Pagsusuri sa kasaysayan ng pagmamay-ari at mga pasanin

5. Pagpopondo at mga kinakailangan ng mamimili

• Pagkakaroon ng SSN/ITIN para sa mga dayuhan
• Account sa bangko sa Estados Unidos
• Paunang kontribusyon at patunay ng legal na pinagmulan ng mga pondo
• Edad (ang ilang bangko ay nangangailangan ng 18 taong gulang)

6. Proseso ng pagbili

• Pagpili ng realtor at abogado
• Paghahanda ng alok
• Escrow account
• Pagsasara at pagpaparehistro ng mga karapatan sa pag-aari sa mga talaan ng county
• Posibilidad ng pagbili nang malayuan

7. Mga buwis at gastos

• Buwis sa ari-arian (0.5–3% depende sa estado)
• Mga gastos sa pagsasara (2–5% ng transaksyon)
• Buwis sa Kita sa Pag-upa (Pederal + Estado)
• Buwis sa Kita ng Kapital sa mga Benta
• FIRPTA para sa mga hindi residente

8. Pamamahala ng ari-arian

• Pagpili ng isang kumpanya ng pamamahala (Pamamahala ng Ari-arian)
• Pangmatagalan at panandaliang pagrenta
• Mga kontrata ng nangungupahan at mga lokal na regulasyon

9. Mga estratehiya sa paglabas

• Pagbebenta sa pamamagitan ng MLS o isang ahente
• 1031 Palitan para sa Paglilipat ng Buwis
• Paglilipat sa pamamagitan ng mana o sa pamamagitan ng mga trust

10. Mga senaryo at pag-iiba-iba

• Isang bagay laban sa maraming bagay
• Isang kombinasyon ng US at Europe (Austria para sa katatagan, US para sa paglago)
• Balanse ng kita at panganib

1. "Ang $300,000 na Mamumuhunan"

• Ang gusto ng kliyente: bumili ng apartment sa New York City na magbibigay ng matatag na kita sa pagrenta at magiging isang tuluy-tuloy na asset.
• Ang aming natagpuan: isang 70 metro kuwadradong condominium sa Manhattan, na may mga modernong renobasyon at maginhawang transportasyon.
• Resulta: ani na 4–5% bawat taon, mataas na likididad, paglago ng halaga ng ari-arian na +8% sa loob ng 2 taon.

2. “Nagretiro na may $500,000”

• Ang gusto ng kliyente: bumili ng bahay sa Miami, Florida, para sa komportableng pagreretiro, na may opsyong paupahan ito kung kinakailangan.
• Ang aming natagpuan: isang 90 m² na bahay na may 2 silid-tulugan sa isang tahimik na lugar, malapit sa dalampasigan at maayos na imprastraktura.
• Resulta: karaniwang kita sa upa na 4.5%, pagtaas ng halaga ng +10% sa loob ng 3 taon, ligtas na lugar para sa isang mapayapang buhay.

3. "Pamilya na may mga anak"

• Ang gusto ng mga kliyente: bumili ng apartment o bahay sa Los Angeles para sa sarili nilang tirahan, na may magagandang paaralan at luntiang kapaligiran.
• Ang aming natagpuan: isang 120 m² na townhouse na may tatlong kwarto at isang maliit na hardin sa isang maayos na lugar. Presyo: $750,000.
• Resulta: mataas na potensyal sa kapitalisasyon na 6-7% sa loob ng 5 taon, ligtas na lugar para sa mga bata, posibilidad na paupahan kung kinakailangan.