Mga karagdagang bayarin at nakatagong gastos kapag bumibili ng real estate sa Austria

Ang pagbili ng real estate sa Austria ay nangangailangan ng pagsasaalang-alang hindi lamang sa presyo ng ari-arian kundi pati na rin sa mga karagdagang gastos, na may average na humigit-kumulang 10-12% ng presyo ng pagbili. Ang mga gastos na ito ay nahahati sa mga mandatoryong pagbabayad—mga buwis, bayarin sa pagpaparehistro, at bayad sa notaryo—at mga opsyonal, gaya ng mga bayarin sa rieltor o pagpoproseso ng mortgage.

Maaaring ilapat ang mga espesyal na tuntunin para sa mga dayuhang mamimili. Higit pa rito, mula Hulyo 2025, ang mga tax break para sa mga transaksyon na hanggang €500,000 ay ipakikilala, na makabuluhang bawasan ang ilang bayarin sa pagpaparehistro.

Kabilang sa mga pangunahing pagbabayad ang buwis sa paglilipat ng ari-arian, pagpaparehistro ng pagpaparehistro ng lupa, mga bayarin sa notaryo o abogado, at, kung bibili sa pamamagitan ng isang ahensya, ang komisyon ng rieltor.

1. Buwis sa paglilipat ng ari-arian (Grunderwerbsteuer)

Ito ang pangunahing buwis kapag bumibili ng real estate sa Austria. Ito ay nagkakahalaga ng 3.5% ng presyo ng ari-arian na nakasaad sa kasunduan sa pagbili. Halimbawa, kung bumili ka ng apartment sa halagang €400,000, ang transfer tax ay magiging €14,000.

Mahalagang tandaan na ang buwis ay kinakalkula batay sa aktwal na presyo ng pagbili, ngunit sa ilang mga kaso (halimbawa, kung ang presyo sa kontrata ay understated), maaaring gamitin ng awtoridad sa buwis ang market value bilang gabay.

2. Bayad sa pagpaparehistro (Grundbuchseintragungsgebühr)

Pagkatapos ng transaksyon, ang pagmamay-ari ay dapat na nakarehistro sa pagpapatala ng lupa. May bayad na 1.1% ng halaga ng property ang sinisingil para dito. Para sa isang ari-arian na binili sa halagang €400,000, ang pagpaparehistro ay nagkakahalaga ng €4,400.

Simula sa Hulyo 2025, ang pagpaparehistro ng titulo at mga bayarin sa deposito ay maaaring iwaksi para sa mga ari-arian na nagkakahalaga ng €500,000 o mas mababa. Para sa mga halagang higit sa €500,000, malalapat lamang ang bayad sa labis. Ang pagbabagong ito ay magbibigay-daan sa mga mamimili na makatipid nang malaki, lalo na kapag bumibili ng mortgage.

3. Mga serbisyo ng isang notaryo o abogado

Ang batas ay nangangailangan ng transaksyon na sertipikado ng isang notaryo o abogado. Bine-verify ng espesyalistang ito ang legal na katayuan ng property, inihahanda ang kasunduan sa pagbili at pagbebenta, at nagbubukas ng trust account (Treuhandkonto) para sa mga secure na transaksyon.

Ang halaga ng mga serbisyo ay nakasalalay sa pagiging kumplikado ng transaksyon at nasa saklaw mula 2% hanggang 5% + 20% VAT ng halaga ng kontrata. Halimbawa, para sa isang apartment na nagkakahalaga ng €400,000, ang mga legal na bayarin ay maaaring mula sa €9,600 hanggang €24,000 (kabilang ang VAT).

4. Komisyon ng rieltor

Kung bumili ka sa pamamagitan ng isang ahensya ng real estate, kakailanganin mong magbayad ng komisyon. Karaniwan, ito ay 3% ng presyo ng property at 20% VAT. Para sa isang presyo ng ari-arian na €400,000, ang komisyon ng rieltor ay magiging €14,400.

Bilang karagdagan sa mga pangunahing buwis at bayarin, ang mamimili ay nahaharap sa ilang karagdagang gastos na hindi palaging nakikita kaagad. Ang mga gastos na ito ay nakadepende sa mga tuntunin ng transaksyon, paraan ng pagpopondo, at katayuan ng mamimili.

Kung ang real estate ay binili gamit ang isang pautang sa bangko, ito ay nagkakahalaga ng pagsasaalang-alang:

• Ang komisyon ng bangko para sa pagproseso ng pautang ay nakasalalay sa mga tuntunin ng partikular na institusyon at kadalasang umaabot mula 0.5% hanggang 1.5% ng halaga ng pautang.
• Ang seguro ng ari-arian at ang buhay ng nanghihiram ay karaniwang isang ipinag-uutos na kinakailangan ng bangko: insurance ng ari-arian - 0.1%-0.3% bawat taon ng halagang nakaseguro; seguro sa buhay ng borrower - humigit-kumulang 0.2%-0.5% ng balanse ng pautang bawat taon.
• Ang pagpaparehistro ng isang lien (Hypothekeneintragungsgebühr) ay isang beses na bayad na 1.2% ng halaga ng pautang para sa pagpasok ng encumbrance sa rehistro ng lupa.
• Paunang bayad – sa Austria ito ay umaabot sa 20–50% ng halaga ng property, na makabuluhang nakakaapekto sa panimulang badyet.

Maaaring kailanganin ng mga hindi mamamayan ng EU na kumuha ng espesyal na permiso sa pagbili mula sa mga lokal na awtoridad, na magkakaroon ng mga karagdagang gastos (karaniwan ay ilang daang euros).

Kapag bumibili ng bagong bahay, maaaring ilapat ang value-added tax (VAT), lalo na kung binili ang property mula sa isang developer. Bukod pa rito, sinisingil ang VAT para sa mga bayarin sa rieltor at notaryo (20%), na nagpapataas sa huling halaga.

Matapos makumpleto ang transaksyon, obligado ang may-ari ng ari-arian na magbayad ng buwanang Betriebskosten (mga bayarin sa pag-upa), na kinabibilangan ng koleksyon ng basura, sewerage, insurance sa bahay, pag-aayos at pagpapanatili ng mga karaniwang lugar, at mga bayarin sa kumpanya ng pamamahala. Sa karaniwan, ito ay mula sa €2 hanggang €3.50 bawat metro kuwadrado bawat buwan.

Kapag nag-aaplay para sa isang mortgage, ang mga bangko ay halos palaging nangangailangan ng isang independiyenteng pagtatasa ng halaga ng ari-arian. Ang halaga ng serbisyong ito ay mula sa €300 hanggang €1,000, depende sa pagiging kumplikado ng pagtatasa.

Posible rin ang mga karagdagang pagsusuri, tulad ng:

• pagkakaroon ng mga nakakapinsalang sangkap (asbestos, tingga, amag) — €200–600;
• teknikal na kondisyon ng gusali (static checks, engineering systems) — €300–800.

Ang mga gastos na ito ay binabayaran nang hiwalay at nakadepende sa laki at kondisyon ng ari-arian, pati na rin sa napiling espesyalista.

Kung ang mamimili ay hindi nagsasalita ng German, ang lahat ng legal na makabuluhang dokumento ay dapat isalin ng isang sinumpaang tagasalin. Ang average na halaga ng pagsasalin ng kontrata ay mula €100 hanggang €300, depende sa haba. Ang mga serbisyo sa pagsasalin para sa mga notarized na pagsasalin ay sinisingil din nang hiwalay.

• Ang pagpapanatili ng account para sa mga settlement ay nagkakahalaga ng humigit-kumulang €30–60 bawat taon.
• Ang mga gastos sa pera para sa pagpapatupad ng kontrata at iba pang menor de edad na administratibong bayarin ay mula €50 hanggang €200.

Ang mga pangunahing gastos para sa mga hindi residente ay humigit-kumulang 1-3% na mas mataas kaysa sa mga residente, na isinasaalang-alang ang pagpoproseso ng permit, pagsasalin ng dokumento, karagdagang mga serbisyo sa notaryo, at mga kinakailangan sa bangko. Halimbawa, para sa isang apartment na nagkakahalaga ng €400,000, ito ay maaaring umabot sa €4,000-€12,000 sa mga karagdagang gastos.

Bagama't ang mga karagdagang gastos kapag bumili ng real estate sa Austria ay maaaring umabot ng hanggang 12% ng halaga ng property, may ilang praktikal na paraan para ma-optimize ang mga ito:

1. Mga pagbili ng real estate hanggang €500,000. Simula sa Hulyo 2025, ang mga ari-arian na nagkakahalaga ng hanggang €500,000 ay hindi na isasama sa ilang bayarin sa pagpaparehistro (Grundbuchseintragungsgebühr at pagpaparehistro ng mortgage). Nagbibigay-daan ito para sa makabuluhang pagtitipid kapag kinukumpleto ang transaksyon.

2. Paglipat ng mga share at phased transfer. Kung ang pagmamay-ari ay inilipat hindi para sa buong ari-arian, ngunit para sa isang bahagi ng hanggang sa 50%, o ang transaksyon ay isinasagawa sa mga installment, ang halaga ng mga pagbabayad ng buwis ay maaaring bawasan o kahit na ganap na exempt.

3. Mga paglilipat ng real estate sa mga kamag-anak. Mula Hulyo 1, 2025, mananatili ang 0.5% na rate para sa paglilipat ng real estate sa pagitan ng mga malapit na kamag-anak, tulad ng mga asawa, anak, apo, magulang, at mga kasosyong sibil. Gayunpaman, mahalagang idokumento nang maayos ang relasyon ng pamilya para kumpirmahin ang preperential rate.

4. I-optimize ang mga gastos sa mortgage. Ihambing ang mga rate at mga bayarin sa pagproseso ng pautang mula sa iba't ibang mga bangko. Isaalang-alang ang pagpili ng isang kompanya ng seguro na may mas mababang mga rate para sa parehong ari-arian at seguro sa buhay ng nanghihiram. Ang paggawa ng mas malaking paunang bayad (20-50% ng halaga ng ari-arian) ay nakakabawas sa mga pagbabayad ng interes at mga bayarin sa mortgage.

5. Paggamit ng mga pangmatagalang kasunduan sa pag-upa (Erbpacht). Ang pagpasok sa mga pangmatagalang kasunduan sa pag-upa ay maaaring maging kapaki-pakinabang, dahil ang pormal na pagmamay-ari ay hindi ililipat, at walang buwis sa paglilipat na sinisingil.

6. Bawasan ang mga gastos sa eksperto at pagtatasa. Mag-order lamang ng mga kinakailangang inspeksyon: teknikal na kondisyon, pagkakaroon ng mga mapanganib na sangkap, o kahusayan sa enerhiya. Ang pagsasama-sama ng ilang inspeksyon sa isang pagbisita ng eksperto ay nagbibigay-daan sa iyong makatipid sa mga gastos sa paglalakbay at dokumentasyon.

7. Binawasan ang mga gastos sa pagpapatakbo (Betriebskosten). Pumili ng mga apartment o bahay na may mahusay na kumpanya sa pamamahala at mga modernong sistema ng utility. Ang mga bagong gusali na may mababang pagkonsumo ng enerhiya at na-optimize na mga gastos sa utility ay maaaring makabuluhang bawasan ang buwanang pagbabayad ng 20-40% kumpara sa mas lumang, mid-range na pabahay.

Ang mga hadlang sa wika ay nananatiling isa sa mga pinakakaraniwang at magastos na problema para sa mga dayuhang mamimili sa Austria. Ang mga hindi pagkakaunawaan sa mga dokumento at regulasyon ay maaaring humantong sa malaking pagkalugi sa pananalapi.

Kapag bumibili ng real estate sa Austria, ang isang malaking bahagi ng mga karagdagang gastos ay nauugnay sa mga bangko at notaryo. Gayunpaman, sa isang matalinong diskarte, ang mga gastos na ito ay maaaring makabuluhang bawasan.

1. Paghambingin ang mga bangko at mga termino ng pautang

• Humiling ng mga alok mula sa hindi bababa sa 3-5 na mga bangko at ihambing ang mga bayarin sa pautang, mga rate ng interes, at mga kinakailangan sa insurance.
• Magtanong tungkol sa posibilidad na bawasan ang bayad sa pagpaparehistro para sa pangako at ang pinakamainam na pakete ng seguro.
• Kung ang bangko ay nangangailangan ng mas mataas na paunang bayad para sa mga hindi residente, subukang makipag-ayos ng mas mababang halaga kung mayroon kang matatag na kasaysayan sa pananalapi.

2. I-double-check ang kinakailangang katangian ng insurance

• Para sa mga transaksyon sa mortgage, ang mga bangko ay nangangailangan ng insurance para sa ari-arian at ang buhay ng nanghihiram.
• Hilingin sa bangko na linawin sa pamamagitan ng pagsulat kung aling mga patakaran sa seguro ang sapilitan at alin ang opsyonal.
• Ihambing ang maraming kompanya ng seguro upang mahanap ang pinakamahusay na kumbinasyon ng presyo at saklaw.

3. Makipag-ayos ng mga fixed rates sa notaryo at abogado

• Sa halip na ang karaniwang porsyento ng halaga ng ari-arian, maaari kang makipag-ayos ng isang nakapirming bayad para sa mga serbisyo.
• Ikumpara ang 3-4 na notaryo o abogado sa rehiyon para piliin ang pinakamagandang presyo.
• Kung ang transaksyon ay karaniwan at hindi nagsasangkot ng mga kumplikadong internasyonal na kondisyon, ang ilan sa mga konsultasyon ay maaaring bawasan.

4. Planuhin ang iyong mga gastos nang maaga

• Isama ang mga bayarin sa notaryo at bangko sa iyong pangkalahatang badyet sa pagbili upang maiwasan ang mga sorpresa.
• Suriin kung maaari kang magbayad para sa ilang mga serbisyo nang sabay-sabay (halimbawa, notaryo at pagpaparehistro) - kung minsan ay maaari itong mabawasan ang mga karagdagang bayad.

5. Gumamit ng propesyonal na tulong nang matalino

• Isali ang isang abogado o notaryo para lamang sa mga pangunahing yugto ng transaksyon.
• Para sa mga karaniwang pamamaraan (pagpaparehistro, kapangyarihan ng abogado), maaari mong limitahan ang iyong sarili sa kaunting suporta upang maiwasan ang labis na pagbabayad.

Sa pamamagitan ng pagsunod sa mga hakbang na ito, maaari kang makatipid ng ilang libong euro, maiwasan ang hindi kinakailangang insurance, at maiwasan ang labis na pagbabayad para sa mga serbisyong legal o notaryo, kahit na bumili ka ng mamahaling apartment o bahay sa Austria.