Kasunduan sa Pag-upa ng Apartment sa Vienna: Paano Ito Isulat nang Tama at Ano ang Mahalagang Isaalang-alang

Sa Vienna, mahigit 75% ng mga residente ang nangungupahan, kaya ang pag-unawa sa mga detalye ng pag-upa ng apartment sa Austria ay mahalaga para sa mga nagpaplanong lumipat sa bansa at sa mga mamumuhunan. Kung nagpaplano kang lumipat sa Austria o naghahanap ng pabahay sa Vienna , kailangan mong maunawaan kung paano gumawa at magsagawa ng kasunduan sa pag-upa ng apartment.

Sa unang tingin, tila simple lang ang proseso. Pirmahan lang ang kontrata, tanggapin ang mga susi, at lumipat sa iyong bagong apartment. Gayunpaman, sa Austria, ang pag-upa ay pinamamahalaan ng malinaw na mga patakaran at batas. Ang paraan ng paggawa ng kontrata ay maaaring magtakda hindi lamang ng iyong kaginhawahan kundi pati na rin ng kaligtasan ng iyong pera.

Bakit ito mahalaga? Dahil ang mga pagkakamali ay magastos. Halimbawa, ang maling pagtukoy ng panahon ng pag-upa o mga kondisyon sa pag-index ng pag-upa ay maaaring humantong sa mga hindi kinakailangang gastusin. Kung ikaw ay isang dayuhan, ang iyong katayuan sa paninirahan ay maaaring depende sa kasunduan sa pag-upa.

Para mas maunawaan ang mga detalye, maaari kang mag-download ng isang halimbawang kasunduan sa pag-upa ng apartment sa Vienna , na inihanda ng aming mga eksperto. Ang template na ito ng kasunduan sa pag-upa sa Austria ay nasubukan na sa daan-daang matagumpay na mga kaso.

Ang artikulong ito ay magiging kapaki-pakinabang para sa sinumang nagpaplanong umupa ng apartment sa Vienna o iba pang mga lungsod sa Austria: mga estudyante, mga batang propesyonal, mga pamilya, at, siyempre, mga mamumuhunan na nakikita ang real estate bilang isang kapaki-pakinabang na pamumuhunan.

Bago pumirma ng kontrata, mahalagang malaman na ang pag-upa sa Austria ay kinokontrol ng Residential Tenancy Act ( Mietrechtsgesetz, MRG ) at ng General Civil Code ( ABGB ). Nagbibigay-daan ito sa mga nangungupahan na makaramdam ng protektado ng batas.

Mayroon ding ilang uri ng mga kasunduan sa pag-upa sa Austria. Ang uri na iyong pipiliin ang magtatakda ng mga tuntunin ng iyong pag-upa sa apartment sa Austria, kabilang ang upa at ang posibilidad ng pangmatagalang paninirahan.

Mahalagang maunawaan na mayroong malinaw na pagkakaiba sa pagitan ng isang kontratang may takdang panahon at isang kontratang walang takdang panahon.

Pag-upa na may takdang panahon (karaniwan ay 3 taon o higit pa). Ang nangungupahan ay protektado mula sa biglaang pagtaas ng presyo. Gayunpaman, ang pagtatapos ng naturang kontrata nang maaga ay maaaring maging mahirap. Pagkatapos lamang ng unang taon ng pag-upa ay lilitaw ang karapatang wakasan ang kontrata nang may tatlong buwang abiso.

Panghabambuhay. Tila mainam ang opsyong ito. Maaaring manatili ang nangungupahan hangga't gusto nila, basta't natutugunan ang lahat ng mga tuntunin. Gayunpaman, pinapayagan ng kasunduang ito ang may-ari ng lupa na baguhin ang upa o wakasan ang kontrata sa ilalim ng ilang partikular na pangyayari .

Isa pang mahalagang punto: maaari kang direktang pumasok sa isang kasunduan sa may-ari ng apartment (pagpapaupa), o maaari kang umupa ng pabahay mula sa isang taong umuupa mismo sa apartment (sublease).

• Sa unang kaso, ang iyong mga karapatan ay maaasahang protektado ng batas.
• Sa pangalawang kaso, ang mga kondisyon ay maaaring hindi gaanong paborable para sa nangungupahan. Ang subletting ay maaaring maging kapaki-pakinabang para sa mga estudyante at iba pang mga taong nangangailangan ng panandaliang paupahan. Gayunpaman, mahalagang maingat na suriin kung ang may-ari ng lupa ay talagang awtorisado na umupa ng ari-arian.

Kung ikaw ay isang dayuhan, pakitandaan na ang katotohanang wala kang pagkamamamayang Austrian ay hindi nangangahulugang nililimitahan mo ang iyong karapatang pumirma ng kasunduan sa pag-upa sa Vienna at iba pang mga lungsod.

Gayunpaman, sa katotohanan, ang mga may-ari ng lupa ay kadalasang humihingi ng mga karagdagang dokumento: patunay ng kita, patunay ng trabaho, o kahit na mga sanggunian.

• Maaaring malayang umupa ng apartment ang mga mamamayan ng EU, ang kailangan lang nilang gawin ay ipakita ang kanilang pasaporte o ID
• Karaniwang kinakailangang magkaroon ang mga dayuhan ng permit sa paninirahan – “Rot-Weiß-Rot”-Karte , “EU Blue Card”, Niederlassungsbewilligung, atbp. – upang makapagpaupa ng real estate nang walang karagdagang permit.
• Ang mga turistang dumarating gamit ang mga panandaliang visa (hanggang 90 araw) ay maaaring mangailangan ng pakikipagnegosasyon sa may-ari ng lupa sa isang espesyal na paraan upang tapusin ang isang kontrata

Sa pangkalahatan, halos anumang apartment ay maaaring paupahan sa mga dayuhan. Bago pirmahan ang kontrata, mahalagang linawin muna ang anumang mga kinakailangan sa may-ari ng bahay (halimbawa, ang pahintulot ng may-ari para sa mga miyembro ng pamilya na lumipat dito).

Ang mga unang beses na nakakakita ng kasunduan sa pag-upa ng real estate sa Austria ay kadalasang nagugulat sa dami ng mga pahina. Gayunpaman, ang bawat linya ng naturang kontrata ay nagpoprotekta sa iyo o sa may-ari ng apartment. Sa ibaba, aming binalangkas ang mga pangunahing puntong dapat isama.

Pakibigay ang buong pangalan at address ng parehong may-ari ng apartment at nangungupahan. Kung pantay ang pagkakahati sa apartment, lahat ng nangungupahan ay responsable sa pagbabayad ng upa. Kinakailangan ang impormasyon sa pakikipag-ugnayan at impormasyon sa pasaporte/ID para sa magkabilang panig.

• Ang address ng apartment, palapag, lawak at listahan ng ari-arian na maaaring gamitin ng nangungupahan.
• Anong mga silid at mga karaniwang lugar ang maaaring gamitin ng nangungupahan (hal. paradahan, bodega, atik, hardin, labahan, atbp.).
• Itala ang kasalukuyang kondisyon ng ari-arian. Mahalagang ilarawan ang lahat ng isyung natuklasan sa panahon ng inspeksyon. Kung may mga halatang depekto (mga bintana, tubo, mga palatandaan ng kahalumigmigan), makabubuting linawin agad kung sino ang mag-oorganisa ng mga pagkukumpuni sa Vienna at kaninong gastos.

Palagi kong iginigiit na dapat idokumento ng mga kliyente kahit ang maliliit na gasgas at gasgas kapag lumipat na. Ang pagkakaroon ng notasyong ito sa acceptance certificate ng apartment ay poprotekta sa iyo mula sa anumang paghahabol ng landlord kapag lumipat na sila.

• Malinaw na sabihin ang halaga ng basic (gross) at, kung kinakailangan, ang basic (net) na bayad sa upa at kung ano ang kasama rito.
• Suriin kung ang nangungupahan ay nagbabayad nang hiwalay para sa kuryente, gas, heating, internet, at iba pang mga gastusin.
• Pakilagay ang paraan ng pagbabayad at mga tuntunin (karaniwan ay bank transfer minsan sa isang buwan).
• Kung ang kontrata ay nasa ilalim ng MRG, magkasundo kung ang bayarin ay maaaring i-index (halimbawa, ayon sa implasyon) at tukuyin kung paano isasagawa ang muling pagkalkula.
• Ayon sa batas ng Austria, maaaring humingi ang mga may-ari ng lupa ng mas mataas na upa na bahagyang mas mataas kaysa sa batayang upa kada metro kuwadrado (Richtwert/Kategoriemiete). Mula 2024–2025, ang pinakamataas na pagtaas ng upa ay 5% kada taon.

Ang halaga ng deposito ay karaniwang katumbas ng 2-3 buwang upa (ang legal na maximum ay hanggang 6 na buwan).

• Isulat ang eksaktong halaga at mga detalye ng account kung saan dapat ilipat ang bayad.
• Tukuyin ang mga tuntunin para sa pagbabalik ng deposito (pagkatapos lumipat at suriin kung may pinsala) at interes (maaaring itago ang mga deposito sa isang espesyal na account at kumita ng maliit na interes para sa nangungupahan).
• Siguraduhing kumuha ng resibo para sa pagbabayad ng deposito.

Palagi kong pinapayuhan ang mga kliyente na kumuha ng mga litrato ng apartment sa araw ng kanilang paglipat. Maliit na bagay lang ito, pero ang mga litratong ito ay kadalasang nakakatulong sa kanila na maibalik ang kanilang deposito nang walang anumang pagtatalo.

• Tukuyin ang mga responsibilidad ng nangungupahan (halimbawa, pagpapanatili ng kalinisan, pagbabayad para sa maliliit na pagkukumpuni at serbisyo).
• Ilarawan ang mga karapatan ng may-ari ng lupa (upang suriin ang teknikal na kondisyon, magsagawa ng mga inspeksyon).
• Karaniwang ipinagbabawal ang pagpapaupa ng apartment nang walang pahintulot, gayundin ang pag-aalaga ng mga agresibong hayop, paggawa ng ingay sa gabi, atbp.
• Kung mahalaga sa iyo ang isang partikular na punto (halimbawa, plano mong kumuha ng alagang hayop o magsagawa ng ilang renobasyon), ipakita ito sa kontrata.
• Kung ang may-ari ng lupa ay tatanggap ng anumang obligasyon (halimbawa, mga pagkukumpuni sa hinaharap), magtakda ng deadline para sa pagkumpleto.

Kadalasan, may mga patakaran ang mga gusaling apartment na nagbabalangkas ng mga oras pagkatapos kung kailan dapat manatiling tahimik, kung ano ang gagawin sa basura, kung saan pinapayagan ang paninigarilyo at paglalakad ng mga alagang hayop, at iba pa. Kung mayroon mang ganitong mga patakaran, hilingin na maisama ang mga ito sa isang addendum sa iyong kasunduan sa pag-upa ng apartment sa Austria.

Gayundin, tukuyin sa kontrata kung sino ang pinapayagang magsagawa ng mga pagkukumpuni (kosmetiko o malakihan) at sa ilalim ng anong mga kondisyon.

• Tukuyin ang panahon kung kailan natapos ang kasunduan (mga petsa ng pagsisimula at pagtatapos, o markahan ang "walang katiyakan").
• Ang isang limitadong terminong pag-upa ay dapat magsama ng isang sugnay na nagpapahintulot sa maagang pagpapaalis ("Aussteigsklausel"). Halimbawa: "Ang nangungupahan ay may karapatang wakasan ang pag-upa pagkatapos ng isang taon na may isang buwang abiso." Kung ang sugnay na ito ay tinanggal, ayon sa batas, ang karapatang ito ay magiging magagamit lamang pagkatapos ng isang taon, napapailalim sa tatlong buwang abiso sa may-ari ng lupa.
• Dapat ding magsama ang kontrata ng isang sugnay tungkol sa awtomatikong pag-renew o mga bagong negosasyon pagkatapos ng katapusan ng termino.
• Kung pormal na magtatapos ang kontrata, kadalasan itong legal na pinapalawig nang isa pang tatlong taon.

Kapag bumubuo ng mga kontrata, makakatulong ang paggamit ng mga template at halimbawa . Ang mga halimbawang ito ay makakatulong kapag nagsasalin mula sa Aleman at sinusuri ang mga pangunahing punto.

Kung unang beses mo lang umuupa sa Austria, maaaring mukhang medyo kumplikado ang pagpirma ng kontrata sa pag-upa. Para mas mapadali ito, sundin ang mga patnubay na ito:

Hakbang 1. Siyasatin ang apartment bago pirmahan. Sa araw ng inspeksyon, kunan ng larawan ang anumang maliliit na depekto gamit ang kamera o telepono. Gumawa ng "ulat ng pagtanggap" (Übergabeprotokoll) at isama ang listahan ng mga pinsala at ang kanilang paglalarawan.

Palagi kong iginigiit na dapat idokumento ng mga kliyente kahit ang maliliit na gasgas at gasgas kapag lumipat na. Ang pag-iisip na ito ay poprotekta sa kanila mula sa mga paghahabol ng may-ari ng lupa kapag lumipat na sila.

Batay sa ulat, makukumpirma na naroon nga ang pinsala noong una, at hindi mo na kailangang magbayad para sa pagkukumpuni nito.

Hakbang 2. Maingat na suriin ang kontrata. Basahin ang bawat sugnay bago pirmahan. Ang mga hindi pagkakaunawaan sa mga termino ay kadalasang humahantong sa mga hindi pagkakaunawaan. Linawin ang anumang hindi malinaw na mga termino, mas mabuti kung nakasulat (sa pamamagitan ng email), at itago ang mga sulat.

Huwag umasa lamang sa mga pangakong pasalita. Hilingin na ang lahat ng mga tuntunin at kundisyon (halimbawa, mga deadline ng pagkukumpuni o mga karagdagang serbisyo) ay tukuyin sa kontrata.

Hakbang 3. Suriin ang mga partido sa kontrata. Siguraduhing ang may-ari ng ari-arian o ang kanilang awtorisadong kinatawan ang iyong kausap:

• Kung ikaw ay direktang umuupa mula sa may-ari ng lupa, hilingin na makita ang mga titulo ng lupa (Grundbuchauszug – sipi mula sa rehistro ng real estate).
• Kung umuupa ka ng apartment sa pamamagitan ng isang ahensya, suriin ang impormasyon tungkol sa lisensya at komisyon. Simula Hulyo 1, 2023, ang prinsipyong "Bestellerprinzip" (Bestellerprinzip) ay ipinatutupad na: ang unang taong kukuha ng realtor ang siyang magbabayad ng kanilang komisyon. Kadalasan, ang may-ari ng lupa ang kumukuha ng ahente at nagbabayad ng komisyon, ngunit mahalagang suriin muna ito.

Hakbang 4. Isulat nang maayos ang kasunduan. Sa Austria, hindi kinakailangan ang notarisasyon ng isang kasunduan sa pag-upa. Sapat na para sa magkabilang partido na pirmahan at lagyan ng petsa ang kasunduan. Ang presensya ng isang abogado o notaryo ay hindi kinakailangan ng batas.

Gayunpaman, para maging ligtas, marami ang kumukunsulta sa isang abogado. Maaari nilang beripikahin kung ang kontrata ay naglalaman ng anumang mga kamalian na maaaring mali ang pagkakaintindi o mga sugnay na hindi maaaring legal na idagdag.

Sa mga espesyal na kaso (halimbawa, kung ikaw ay isang mamumuhunan o isang malaking kumpanya), ito mismo ang makatuwiran. Kung nakikipagnegosasyon ka sa pamamagitan ng isang ahensya, siguraduhing ang lahat ng kasunduan sa pagitan ng ahente at ng may-ari ng lupa ay makikita sa kontrata.

Hakbang 5. Pagbabayad at mga dokumento sa pagpirma. Kapag pumirma ng kontrata, ang deposito (karaniwan ay sa pamamagitan ng bank transfer) at ang unang buwang bayad ay kadalasang binabayaran kaagad. Kumuha ng mga resibo para sa lahat ng transaksyon.

Kung maaari, kumuha ng mga scan ng ID ng may-ari ng lupa at dokumento ng pagmamay-ari ng apartment mula sa may-ari ng lupa (o sa kanilang kinatawan). Kung nakikipagnegosasyon ka sa pamamagitan ng isang ahente sa halip na direkta, suriin ang kontrata para sa anumang pagbanggit ng komisyon – sa Bestellerprinzip, hindi kailangang magbayad ang nangungupahan.

Hakbang 6. Irehistro ang iyong opisyal na tirahan at baguhin ang iyong address. Pagkatapos makapasok sa Austria, dapat irehistro ng mga dayuhan ang kanilang tirahan (Meldung) sa lokal na munisipyo sa kanilang bagong address. Para magparehistro, kakailanganin mo ng isang "Meldezettel" (isang espesyal na form ng tirahan) na nilagdaan ng may-ari ng lupa at ang iyong pasaporte/ID card.

Siguraduhing gawin ito sa loob ng tatlong araw ng negosyo, kung hindi ay maaaring magmulta ka (hanggang €726 sa ilalim ng Administrative Code). Itago ang dokumentong inisyu pagkatapos ng pagpaparehistro. Kakailanganin mo ito para magbukas ng bank account, mag-apply para sa insurance, at makakuha ng mga sertipiko.

Hakbang 7. Magtago ng mga kopya ng lahat ng dokumento. Itago ang lahat ng pahina ng kontrata at mga apendiks. Lalong mahalaga na itago ang mga pahinang tumutukoy sa mga tuntunin ng pagtatapos, halaga ng deposito, at mga bayarin sa kuryente at tubig. Kung maaari, magkaroon ng kopya ng kontrata na sertipikado ng isang abogado o notaryo upang matiyak na ang dokumento ay legal na may bisa.

Imposibleng pumirma ng kontrata sa pag-upa sa Austria nang hindi inihahanda ang mga kinakailangang dokumento. Gustong makasiguro ng mga may-ari ng lupa na pumipirma sila sa isang maaasahang nangungupahan, kaya mahigpit nilang bineberipika ang mga dokumento.

Kakailanganin ng may-ari ng apartment (na nagpapaupa) ang mga sumusunod na dokumento:

• Isang titulo ng apartment (sipi mula sa rehistro ng lupa – Grundbuchauszug). Kinukumpirma nito ang iyong karapatang paupahan ang ari-arian.
• Kahusayan sa enerhiya. Sa Austria (tulad ng sa ibang mga bansa sa EU), madalas na kinakailangan ang isang sertipiko ng enerhiya (Heizkostenpass/Energieausweis). Nagbibigay ito ng impormasyon tungkol sa mga gastos sa pagpapainit.
• Isang sertipiko ng paninirahan. Kung pauupahan mo ang iyong apartment sa pamamagitan ng isang ahente, makipag-ayos ng kontrata sa ahente (Maklervertrag). Kung ang apartment ay pagmamay-ari ng maraming may-ari, mainam na magkaroon ng notaryadong pahintulot mula sa bawat isa.
• Mga dokumento ng gusali. Minsan, kailangang magbigay ang mga may-ari ng mga kopya ng katitikan ng pangkalahatang pagpupulong ng HOA (Eigentümerversammlung) upang patunayan na wala silang natitirang mga utang. Maaaring kailanganin din ang pahintulot mula sa mga may-ari ng ibang mga apartment.
• Mga kontrata ng utility. Kung gagamit ang nangungupahan ng anumang serbisyo (hal., internet, cable TV, o espasyo sa paradahan sa inuupahang ari-arian), maghanda ng mga kopya ng mga kontrata sa mga provider at mga serbisyong ibibigay sa nangungupahan.

Para sa nangungupahan (nangungupahan ng apartment):

• Pasaporte o ID card. Dapat kang magbigay ng wastong ID. Inirerekomenda na gumawa ng mga kopya ng mga pangunahing pahina.
• Patunay ng kita. Halimbawa, maaaring kailanganin mong magbigay ng impormasyon tungkol sa iyong naipon na suweldo sa nakalipas na dalawa o tatlong buwan, isang bank statement, o isang kontrata sa pagtatrabaho. Kinukumpirma ng mga dokumentong ito ang iyong kakayahang magbayad. Minsan ay tinatanggap ang mga tax return (para sa mga indibidwal na self-employed).
• Talatanungan ng Nangungupahan (Mieterselbstauskunft). Ito ay isang karaniwang porma na naglalaman ng personal na impormasyon, mga detalye ng trabaho, dating tirahan, atbp. Maaaring hilingin ito ng isang may-ari ng lupa upang masuri ang pagiging maaasahan ng nangungupahan. Hindi ito kinakailangan ng batas, ngunit karaniwan sa pagsasagawa.
• Pagpaparehistro ng paninirahan (Meldezettel). Kinukumpirma ng dokumentong ito ang iyong karapatang manirahan sa apartment o bahay. Matatanggap mo ang form ng Meldezettel sa koreo at pagkatapos ay isusumite ito sa mga awtoridad ng munisipyo. Kung walang pagpaparehistro, maaaring pagmultahin ka ng may-ari ng lupa, at hindi ka makakabayad para sa health insurance, magbukas ng bank account, atbp.
• Permit sa paninirahan o visa (para sa mga residente ng mga bansang nasa labas ng EU). Kung ikaw ay mula sa isang ikatlong bansa, dapat kang magbigay ng isang balidong permit sa paninirahan o pangmatagalang visa. Kung dumating ka sa bansa gamit ang isang panandaliang visa, makipag-ugnayan sa iyong kasero kung handa silang paupahan ang apartment sa iyo sa loob ng maikling panahon. Makakatulong ito upang maiwasan ang mga hindi pagkakaunawaan. Mainam din na gumamit ng isang napatunayang template ng kasunduan sa pag-upa ng apartment para sa mga dayuhan sa Austria.
• Isang sertipiko na walang rekord kriminal. Hinihiling ng ilang may-ari ng lupa ang sertipikong ito upang matiyak ang kredibilidad ng nangungupahan. Bagama't hindi ito isang legal na kinakailangan, maaaring pribadong humiling ang mga may-ari ng lupa ng anumang dokumentong nais nila.

Mga karagdagang dokumento:

• Mga sanggunian o nakaraang kontrata sa pag-upa. Kung nanirahan ka na sa Austria dati, maaaring kailanganin mo ang isang liham ng rekomendasyon mula sa iyong dating kasero o isang kopya ng iyong nakaraang kontrata sa pag-upa.
• Mga detalye ng bangko. Ang pagbubukas ng account sa isang bangko sa Austria ay magpapasimple sa proseso ng pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa. Papayagan ka rin nitong gumawa ng mga pagbabayad na walang komisyon at direktang paglilipat. Sa ilang mga kaso, maaaring kailanganin mong magdeposito sa isang espesyal na account (Kautionskonto).
• Pagsasalin ng mga dokumento. Kung hindi ka marunong magsalita ng Aleman, isalin nang maaga ang iyong pasaporte at kontrata at ipakita ang mga ito sa iyong kasero.

Kapag nakolekta mo na ang mga dokumento, dapat ay handa ka nang pirmahan ang mga ito. Pinakamainam na magtago ng mga kopya ng mga dokumento at mga resibo ng pagbabayad.

Kung mas kumpleto ang iyong mga dokumento, mas mabilis mong mahahanap ang perpektong apartment. Minsan, ang pagiging handa na ibigay ang lahat ng kinakailangang dokumento nang maaga ay maaaring maging salik sa pagpapasya—lalo na sa kompetisyon ng merkado ng pag-upa sa Vienna.

Kahit na napirmahan na ang kontrata at natanggap mo na ang mga susi, masyadong maaga pa para magpahinga. Ang pagrenta sa Austria ay may kanya-kanyang natatanging katangian na kailangan mong malaman nang maaga.

Minimum na termino at maagang pagtatapos. Kadalasan, ang minimum na termino ng pag-upa ay tatlong taon. Gayunpaman, pagkatapos ng unang taon, ang nangungupahan ay may karapatang wakasan ang kontrata nang may tatlong buwang abiso. Ito ay nakasaad sa Mietrechtsgesetz (Batas ng Pag-upa).

Kung ang ari-arian ay inuupahan sa maikling panahon (halimbawa, anim na buwan), madalas itong iniuugnay sa pagpapaupa muli. Gayunpaman, ang mga opsyong ito ay hindi nagbibigay ng pangmatagalang proteksyon at halos palaging mas mahal.

Indeksasyon ng upa. Halos palaging may kasamang sugnay ang mga kasunduan sa pag-upa tungkol sa indeksasyon, na nag-uugnay sa upa sa opisyal na indeks ng presyo (Verbraucherpreisindex). Nangangahulugan ito na maaaring tumaas ang upa taun-taon depende sa implasyon.

Mga multa at parusa. Kung ang nangungupahan ay nahuli sa mga pagbabayad o lumabag sa mga tuntunin ng pag-upa (halimbawa, sa pamamagitan ng pagbabago ng espasyo nang walang pahintulot), maaaring magtakda ng mga parusa ang kontrata. Mahalagang basahin nang mabuti ang mga sugnay na ito, dahil kung minsan ay maaaring malaki ang mga parusa.

Mga Karapatan ng Nangungupahan. Kung hindi natupad ng may-ari ng lupa ang kanilang mga obligasyon (halimbawa, hindi naayos ang sirang boiler o hindi pinansin ang mga reklamo tungkol sa tagas na bubong), may karapatan ang nangungupahan na hilingin na itama ang mga kakulangan o bawasan ang upa.

Palagi kong pinapayuhan ang aking mga kliyente: huwag matakot na ipagtanggol ang iyong mga karapatan. Ang Austria ay may sistemang arbitrasyon ng nangungupahan, at kung minsan ay sapat na ang paghahain ng reklamo upang malutas ang isyu.

Ang pag-alam sa mga tuntunin ng pag-upa ay hindi lamang isang pormalidad; ito ay isang paraan upang protektahan ang iyong sarili mula sa mga potensyal na pagkalugi. Tutal, ang pag-upa sa Austria ay hindi lamang nagpoprotekta sa may-ari kundi pati na rin sa nangungupahan.

Ang pagpirma ng kontrata sa pag-upa sa Austria ay hindi lamang isang pormalidad; isa rin itong pagsubok sa iyong pagiging maasikaso. Ang mga pagkakamali sa yugtong ito ay maaaring magastos, kaya makakatulong na gumamit ng ilang praktikal na tip.

Suriin ang may-ari ng lupa at ang ari-arian. Bago pirmahan ang kontrata, siguraduhing:

• na ang may-ari ng lupa ang tunay na nagmamay-ari ng apartment (maaaring mapatunayan ito sa rehistro ng lupa - Grundbuch);
• na walang mga problema sa apartment na hindi napansin noong unang inspeksyon: mga tagas, amag, may sira na mga kable ng kuryente.

Paano mabawasan ang mga panganib:

• Basahin ang buong kontrata. Kahit ang isang maliit na sugnay tungkol sa "mga karagdagang gastos" ay maaaring mangahulugan ng daan-daang euro bawat buwan.
• Itala ang kondisyon ng apartment. Ang mga litrato at ang sertipiko ng pagtanggap ang pinakamahusay na argumento para maibalik ang iyong deposito.
• Paghambingin ang mga presyo sa merkado. Minsan, ang mga may-ari ng lupa ay labis na naniningil.

Ano ang dapat gawin kung sakaling magkaroon ng alitan. Kung may lumitaw na mga alitan (halimbawa, mga pagkaantala sa pagkukumpuni o pagtangging ibalik ang deposito), sa Vienna maaari kang makipag-ugnayan sa:

• sa Schlichtungsstelle (komisyon sa arbitrasyon sa mahistrado);
• sa Arbeiterkammer (Kamara ng Paggawa, pinoprotektahan ang mga karapatan ng mga nangungupahan);
• sa korte (bilang huling paraan).

Ang papel ng mga ahensya ng real estate. Sa Austria, ang mga kasunduan sa pag-upa ay kadalasang pinag-uusapan sa pamamagitan ng mga ahensya. Sa kasong ito, ang nangungupahan ay nagbabayad ng komisyon—karaniwan ay hanggang dalawang buwanang upa. Ito ay isang malaking halaga, ngunit ang ahensya ang responsable sa pagtiyak ng transparency ng transaksyon at maaaring mamagitan sa mga hindi pagkakaunawaan.

Mabilis na lumalago ang merkado ng pag-upa sa Austria. Magkakaroon ng mga bagong regulasyon sa 2024–2025, na mahalagang isaalang-alang ng sinumang nagpaplanong umupa sa Vienna.

Mga Pagbabago sa Mietrechtsgesetz. Ang mga susog sa Mietrechtsgesetz (MRG) ay nagkabisa noong Enero 2024:

• Mas malinaw na mga regulasyon na namamahala sa indeksasyon ng upa. Ngayon, ang upa ay eksklusibong naka-index sa Consumer Price Index (CPI), at kinakailangang ipaalam ng mga may-ari ng lupa ang mga nangungupahan tungkol sa mga pagbabago sa upa tatlong buwan nang maaga.
• Transparency ng mga karagdagang gastusin. Ang mga bayarin sa kuryente at tubig ay dapat na nakalista nang hiwalay, nang walang mga nakatagong bayarin.

Mga bagong kinakailangan para sa mga pagpapaupa. Pinagtibay ang mga ito upang protektahan ang mga nangungupahan mula sa mga walang prinsipyong may-ari ng lupa. Kinakailangan na ngayong isama sa mga pagpapaupa ang:

• sugnay sa pagbabalik ng deposito at mga tuntunin;
• impormasyon tungkol sa mga karapatan ng nangungupahan kung may mga natuklasang problema na hindi nabanggit noong tinapos ang kontrata;
• indikasyon ng petsa ng huling pangunahing pagsasaayos.

Mga espesyal na konsiderasyon para sa mga dayuhan. Ang mga bagong rekomendasyon (kasalukuyang nasa antas ng inisyatibo ng parlamento) ay tatalakayin sa 2025 upang gawing simple ang proseso ng pagtatapos ng mga kasunduan sa pag-upa para sa mga dayuhang propesyonal. Hinihiling ng mga plano ang pagbawas sa listahan ng mga karagdagang dokumento na maaaring hingin ng mga may-ari ng lupa mula sa mga dayuhan.

Epekto sa pamilihan ng Vienna:

• Para sa mga nangungupahan – mas malinaw at madaling mahulaan.
• Para sa mga may-ari ng lupa, mas maraming pormalidad, ngunit mas kaunting panganib din ng litigasyon.
• Para sa mga dayuhang nangungupahan, ito ay isang pagkakataon upang mapadali ang kanilang paghahanap ng pabahay.

Mga praktikal na rekomendasyon:

• Palaging tiyakin na ang kontrata ay sumusunod sa mga kasalukuyang kinakailangan (mas mainam na hilingin sa may-ari ng lupa na gumamit ng bagong template).
• Kung ang may-ari ng lupa ay nag-aalok ng "lumang bersyon" ng kontrata, linawin ang mga dahilan.
• Itago ang lahat ng nakasulat na dokumento na may kaugnayan sa kontrata ng pag-upa.

Ang merkado ng pag-upa ay naging mas sibilisado nitong mga nakaraang taon, ngunit lagi kong sinasabi sa aking mga kliyente: ang pagsuri sa kontrata ay ang iyong personal na seguro.

Maraming tao ang nagtatanong nito, lalo na't parami nang parami ang mga nagsasabi na ang simpleng pagsagot sa isang patalastas ay sapat na para umupa ng apartment. Alamin natin kung talagang kailangan ang isang ahente ng real estate o kung ang kanilang mga serbisyo ay pag-aaksaya lamang ng oras at pera.

Simula Hulyo 1, 2023, ipinatupad na ang prinsipyong Bestellerprinzip (nagbabayad ang kliyente). Nangangahulugan ito na kung ialok ng may-ari ng apartment ang apartment at kumuha sila ng ahente, walang babayarang komisyon ang nangungupahan. Nagbibigay-daan ito sa mga nangungupahan na makatipid nang malaki.

Maraming apartment ang direktang inuupahan ng mga may-ari, nang walang komisyon. Madaling mahanap ang mga ganitong listahan ("provisionsfrei") online at sa social media, na may markang "walang tagapamagitan." Nakakatipid ito ng oras at pera.

Ang merkado ng real estate sa Vienna ay lubos na mapagkumpitensya. Ang magagandang apartment ay kadalasang hindi lumalabas sa mga platform ng paghahanap ng real estate; ang mga ito ay unang ipinapakita sa pamamagitan ng mga mapagkakatiwalaang ahente. Ang isang realtor ay maaaring magmungkahi ng magagandang opsyon na hindi mo sana matatagpuan kung wala ang kanilang tulong.

Mga serbisyong legal at kadalubhasaan sa merkado. Ang mga ahente ay bihasa sa pagpepresyo, mga tuntunin sa pagrenta ng apartment sa Vienna at iba pang mga lungsod, at mga legal na detalye. Matutulungan ka nilang maiwasan ang mga patibong kapag pumipirma ng kontrata at gawing mas mababa ang stress sa proseso.

Makatipid ng oras. Kung kamakailan ka lang lumipat sa Austria at hindi sigurado kung aling lugar ang pipiliin, mabilis na makakahanap ang isang ahente ng mga angkop na opsyon.

Ang pagrenta ng apartment sa Vienna ay nangangailangan ng pag-unawa sa mga masalimuot na proseso ng burukrasya at sa mga detalye ng merkado ng real estate. Dapat malinaw na nakabalangkas sa kasunduan sa pag-upa ang iyong mga karapatan at responsibilidad upang matiyak ang iyong ligtas at siguradong pananatili sa apartment o bahay. Sundin ang mga simpleng patakarang ito:

1. Suriin ang mga dokumento ng may-ari ng lupa at ang ari-arian. Siguraduhing ang may-ari ay talagang awtorisado na umupa ng apartment.
2. Basahing mabuti ang kontrata. Kahit ang maliliit na detalye na hindi mo napapansin ay maaaring humantong sa malalaking pagkalugi.
3. Itala ang kondisyon ng apartment pagkalipat. Makakatulong ang ebidensya na may larawan at video sa pagbabalik ng deposito.
4. Itago ang lahat ng resibo at sulat. Makakatulong ito sa iyo na protektahan ang iyong mga interes kung sakaling magkaroon ng mga problema.
5. Bantayan ang mga bagong regulasyon. Ang batas sa Austria ay patuloy na ina-update, kaya maaaring magbago ang mga kondisyon sa pag-upa.

Ang aming mga serbisyo:

• Pagpili ng apartment batay sa iyong mga layunin (paglipat, trabaho, pamumuhunan)
• Sinusuri ang kasunduan sa pag-upa para sa pagsunod sa batas
• Pakikipagnegosasyon sa may-ari ng lupa upang isaalang-alang ang iyong mga interes
• Mga konsultasyon sa mga isyung may kaugnayan sa mga deposito, maagang pagtatapos ng termino, at indeksasyon ng renta

Hindi dapat maging nakaka-stress ang paghahanap ng matitirhan sa Austria. Ang isang propesyonal na inihandang kontrata ay magagarantiya ng iyong kapayapaan ng isip sa Vienna.