Ika-9 na distrito ng Vienna – Alsergrund: prestihiyo, ginhawa, at matatag na pamumuhunan

Pagdating sa mga prestihiyoso at hinahangad na distrito ng Vienna, ang pinakamadalas na naiisip ay ang central 1st district kasama ang mga palasyo nito o ang dynamic at fashionable na 7th district . Gayunpaman, ang mga may mas malalim na pag-unawa sa lungsod ay isinasaalang-alang din ang 9th district – ang Alsergrund.

Maraming mamumuhunan at mga taong isinasaalang-alang ang lungsod bilang isang permanenteng tirahan ang interesado sa distrito ng Alsergrund ng Vienna, dahil ito ay kumakatawan sa isang natatanging kumbinasyon ng "matalinong" imprastraktura at napapanatiling pangangailangan para sa pabahay.

Ang patuloy na daloy ng mga nangungupahan at mamimili rito ay binubuo ng mga estudyante, batang propesyonal, guro, at doktor, na ginagawang matatag ang pamilihan hangga't maaari.

Ang ika-9 na distrito ng Vienna ay ilang minutong lakad lamang mula sa makasaysayang sentro, literal na nasa labas ng Ring. Kilala ito bilang "distrito ng unibersidad at ospital," dahil dito matatagpuan ang pinakamalalaking institusyong pang-agham at medikal sa bansa: ang Unibersidad ng Vienna, ang Medical University, at ang kilalang Vienna General Hospital (AKH). Gayunpaman, ang papel ng Alsergrund ay higit pa riyan.

Dito, hindi na kailangang pumunta sa isang "sentro para sa lahat" para maramdaman na nasa puso ng lungsod ka. Ang kapaligirang siyentipiko, mga institusyong pangkultura, mga teatro, mga museo, at isang matibay na base ng medisina ay lumilikha ng patuloy na daloy ng mga taong naghahanap ng mauupahang bahay o mabibili sa mga darating na taon.

Mahalagang bigyang-diin na ang mga lugar na may purong mga unibersidad at klinika ay may napakababang panganib na makaranas ng tinatawag na "demand vacuum." Hangga't umiiral ang imprastraktura ng akademiko at medikal, palaging may mga residente, nangungupahan, at mga mamimili ng serbisyo.

Gayunpaman, ang Alsergrund ay hindi lamang agham at medisina. Ipinagmamalaki rin nito ang mga parkeng maayos ang pagkakapanatili, mga luntiang plasa, at mga sinaunang gusali na may mga eleganteng harapan na nakapagpapaalaala sa mga intelihente noong ika-19 at ika-20 siglo.

Medyo maliit ang lawak ng distrito—2.99 kilometro kuwadrado lamang—ngunit ipinagmamalaki nito ang maraming lansangan na may mga cafe, tindahan, at tram. Ipinagmamalaki rin nito ang mga liblib na patyo kung saan namumulaklak ang mga rosas sa tag-araw.

Ang Alsergrund ay kawili-wili sa ilang aspeto:

• bilang isang sentro ng intelektwal at edukasyon,
• bilang isang luntiang lugar na malapit sa sentro ng lungsod,
• bilang isang matatag na merkado ng real estate na nailalarawan sa pamamagitan ng mataas na demand at limitadong supply.

Ang aking layunin ay mag-alok sa mambabasa ng artikulong ito hindi lamang isang mababaw na pangkalahatang-ideya, kundi isang detalyado at praktikal na pagsusuri. Susuriin natin kung aling mga kalye at uri ng pabahay ang pinakakaakit-akit para sa paninirahan at pamumuhunan, kung paano nakabalangkas ang network ng transportasyon at mga luntiang espasyo, kung aling mga institusyong pang-edukasyon at medikal ang nagtutulak ng demand, at kung aling mga proyekto ang nakakaapekto na o makakaapekto pa sa merkado sa distritong ito ng Vienna sa mga darating na taon.

Bibigyan din ng espesyal na atensyon ang antas na "pantao": mga pagsusuri ng residente, mga partikular na kaso ng pag-upa at pagbili, pati na rin ang mga rekomendasyon para sa iba't ibang kategorya ng mga mamimili – mga pamilyang may mga anak, mamumuhunan-may-ari ng lupa, at mga espesyalista na nagtatrabaho sa mga larangang medikal o siyentipiko.

Lumaki ang Alsergrund sa dating mga pamayanan sa kanayunan at suburbanismo, na unti-unting sumipsip sa ritmo ng lungsod ng mabilis na pag-unlad ng Vienna noong ika-19 na siglo.

Sa simula, ang mga ito ay magkakahiwalay na mga estate at pamayanan, na nabuo sa mga kalsada at bukal. Pagkatapos ng mga repormang administratibo at paglago ng lungsod noong ika-19 na siglo, ang mga teritoryong ito ay organikong naging bahagi ng lungsod.

Ang espesyal na tungkulin ng distrito ay naging kitang-kita noon pang ika-18 siglo. Noong 1784, itinatag dito ang Allgemeines Krankenhaus (Allgemeines Krankenhaus)—ang magiging AKH Clinic—at sa paligid nito, nagsimulang umunlad ang mga pasilidad medikal, mga institusyon ng pananaliksik, at mga lugar na tirahan para sa mga doktor at guro.

Ang kumpol ng medisina ay isang mahalagang tagapagtaguyod ng buhay pang-ekonomiya at panlipunan ng rehiyon, dahil nagbibigay ito ng pagdagsa ng mga espesyalista, estudyante, at mga kaugnay na serbisyo.

Pagdating sa arkitektura ng ika-9 na distrito ng Vienna, noong panahon ng masinsinang urbanisasyon noong huling bahagi ng ika-19 at unang bahagi ng ika-20 siglo, aktibong itinayo rito ang mga gusaling Gründerzeit – malalaking gusaling apartment na may mga palamuting harapan, maluluwag na apartment, at mga patyo ng hof.

Hanggang ngayon, sila ang bumubuo sa batayan ng mga residential stock ng Alsergrund, na lumilikha ng isang kapaligiran ng "marangal na sinaunang panahon" na lubos na in demand sa premium segment ng merkado.

Nasaksihan ang paglitaw ng kilusang artistikong Secession sa Vienna sa pagpasok ng bagong siglo, at bagama't ang pangunahing icon nito – ang Gusali ng Secession – ay matatagpuan sa labas ng distrito, ang mga ideya ng Art Nouveau at mga bagong prinsipyo ng estetika ay nakarating din dito.

Ang Alsergrund ay nagpapakita ng mga transisyonal na anyo: mula sa mga magagarang gusali ng Gründerzeit hanggang sa mas praktikal at simple na modernong mga harapan. Ang mga indibidwal na arkitekto ay gumanap din ng mahalagang papel, sa pagdidisenyo ng mga gusali ng ospital, paaralan, at mga gusaling tirahan na isinasaalang-alang ang mga bagong kinakailangan para sa kalinisan, pag-iilaw, at organisasyon ng espasyo.

Ang kasaysayan ng Alsergrund ay malapit na nauugnay sa magulong mga pangyayari noong ika-20 siglo (mga digmaan, rebolusyon, at mga pagbabago sa mga rehimeng pampulitika), na nag-iwan ng mga kapansin-pansing bakas sa anyo ng distrito. Sa mga unang dekada ng huling siglo, nanirahan at nagtrabaho rito ang mga kilalang doktor at siyentipiko. Ang komunidad ng mga Hudyo ay sumakop sa isang mahalagang bahagi ng buhay kultural at intelektwal ng distrito ng Alsergrund, lalo na sa mga nakapalibot na institusyong medikal at mga sentrong pangkultura.

Ang pananakop ng mga Nazi at ang Ikalawang Digmaang Pandaigdig ay nagdulot ng matinding pagkalugi. Nawala sa distrito ang malaking bahagi ng arkitektura nito, dahil maraming gusali ang nawasak o nasira. Gayunpaman, ang pinakamalungkot na sinapit ng mga residente ay ang mga ito, dahil marami ang napilitang lumikas sa kanilang mga tahanan o ipinatapon.

Pagkatapos ng digmaan, pumasok ang Alsergrund sa isang yugto ng muling pagtatayo. Mabilis na itinayo ang mga bagong lugar na tirahan, kabilang ang pabahay ng munisipyo, na nakatulong sa pagtugon sa matinding kakulangan ng pabahay sa lungsod.

Ang Alsergrund ay maaaring ilarawan bilang kombinasyon ng mga katangiang "hofs" (mga patyo), makikipot na kalye, at di-inaasahang luntiang mga parke at plasa.

Karamihan sa mga gusali ay protektado ng estado. Ang gawaing pagpapanumbalik ay isinasagawa nang may lubos na pag-iingat upang mapanatili ang makasaysayang pagiging tunay ng panlabas na anyo at iakma ang mga panloob na espasyo sa mga modernong pamantayan (thermal insulation, bentilasyon, atbp.).

Lumilikha ito ng ilang bentahe para sa mga mamumuhunan, dahil ang mga bahay na may tradisyonal na hof ay pinahahalagahan dahil sa kanilang kapaligiran at kagandahan. Gayunpaman, ang mga naturang ari-arian ay nangangailangan ng malaking pamumuhunan sa pagsasaayos.

Ang tatak ng ika-9 na distrito ng Vienna ay ang pagkakakilanlang kultural nito, na umunlad sa paglipas ng mga siglo. Ang musika, panitikan, mga unibersidad, at agham medikal ay lumikha ng isang pangmatagalang imahe ng Alsergrund bilang isang lugar ng mga intelektuwal at kaalaman.

Dito rin nanirahan sina Franz Schubert at Sigmund Freud. Ang bahay ni Freud sa Berggasse 19 ngayon ay nagsisilbing museo at umaakit ng mga turista mula sa buong mundo.

Para sa mga mamumuhunan, ang kultural na "tatak" na ito ay may praktikal na halaga. Nakakatulong ito na makabuo ng matatag na demand mula sa mga nangungupahan na may mataas na solvency at binabawasan ang pagdepende ng lugar sa panandaliang kita sa pag-upa.

Sa kabila ng maliit na sukat nito—humigit-kumulang 2.99 km²—mataas ang densidad ng populasyon ng Alsergrund. Ayon sa pinakabagong mga pagtatantya ng munisipalidad at istatistika, humigit-kumulang 40,000–42,000 katao ang kasalukuyang naninirahan dito, na katumbas ng sampu-sampung libong naninirahan bawat kilometro kuwadrado.

Malinaw na ipinapakita ng mga datos na ito na maliit ang lugar, ngunit mayaman sa mga tungkulin – mula sa mga residensyal na lugar hanggang sa malalaking medical complex at mga institusyong pang-edukasyon.

Lokasyong heograpikal at mga hangganan. Ang Alsergrund ay may kanais-nais na lokasyon, na nasa hangganan ng mga sentral na distrito ng Vienna at ng mga luntiang lugar sa hilaga. Ito ay nagsisilbing isang "nagdudugtong" na lugar. Nasisiyahan ang mga residente sa malapit na paglalakad papunta sa mga pangunahing atraksyong kultural sa sentro ng lungsod, habang nasisiyahan din sa kalapitan ng mga parke at tahimik na mga residensyal na lugar.

Sa usapin ng transportasyon, may mahahalagang ehe ng lungsod na tumatakbo sa lugar, kasama ang mga linya ng tram at bus na tumatakbo, at mga istasyon ng metro sa mga nakapalibot na lugar na nagbibigay ng mabilis na access papunta sa sentro ng lungsod at mga distrito ng negosyo.

Ito ay lalong mahalaga para sa mga estudyante at mga batang propesyonal na walang kotse o ayaw gumamit nito araw-araw para makalibot sa lungsod.

Mga pangunahing kapitbahayan at mga functional zone. Sa loob ng distrito, maraming "microzone" ang maaaring makilala batay sa kanilang mga tungkulin:

• Ang sona ng unibersidad at medisina ay matatagpuan sa paligid ng mga kampus, mga institusyon ng pananaliksik, at mga klinika. Patuloy na mataas ang demand para sa mga panandalian at katamtamang terminong paupahan. Ang sona ay kinukumpleto ng mga klinikang dental, mga parmasya, at mga tindahang espesyalidad.
• Ang makasaysayang sentro ng tirahan —ang mga tirahan ng Gründerzeit kasama ang mga makasaysayang gusali at protektadong harapan nito — ay isang klasikong halimbawa ng arkitekturang tirahan ng Vienna, na may mga apartment na nakikilala sa pamamagitan ng matataas na kisame at maluluwag na layout, na partikular na kaakit-akit sa mga pamilya at sa mga nagpapahalaga sa pagiging tunay.
• Ang lugar ng komersyo at maliliit na negosyo ay may mga kalyeng may mga cafe, tindahan ng pastry, maliliit na restawran, at mga tindahan. Ang bahaging ito ng distrito ang bumubuo sa "buhay na tela" nito, na ginagawang komportable ang espasyo para sa mga residente at bisita.
• ang mga luntiang espasyo —mga plasa, eskinita, at maliliit na parke—ay sumasakop sa humigit-kumulang 10% ng teritoryo ng lungsod, ngunit gumaganap ng mahalagang papel sa paghubog ng kalidad ng buhay.

Ang distritong ito ng Vienna ay medyo magkakaiba: halimbawa, ang maingay at masiglang mga kalye ng Alserstrasse at Wöhringerstrasse ay katabi ng mga tahimik na eskinita ng tirahan na nakatago sa maaliwalas na mga patyo. Ang kombinasyong ito ang lumilikha ng komportableng balanse para sa pamumuhay.

Pagsasasona: Magkahalong Tungkulin at Mga Regulasyon sa Pagpapaunlad ng Lungsod. Ang istrukturang urbano ng distrito ay hindi iisang tungkulin lamang: ang mga lugar na residensyal, mga gusali ng unibersidad, mga complex ng ospital, at mga pasilidad na pangkultura ay magkakaugnay.

Kasabay nito, mahigpit na nililimitahan ng mga lokal na regulasyon sa zoning (Bauordnung) at mga pamantayan sa pangangalaga ng monumento ang muling pagpapaunlad at pagtatayo ng matataas na gusali sa mga makasaysayang lugar. Para sa mga lokal na residente at residente ng lungsod, ito ay isang hindi maikakailang kalamangan: napananatili ng lugar ang natatanging arkitektura at espesyal na katayuan nito. Maaari rin itong maging isang kalamangan para sa mga mamumuhunan, dahil kung limitado ang mga bagong konstruksyon, ang pagtaas ng presyo ay dulot ng kakulangan ng de-kalidad na suplay.

Ang Alsergrund ay isa sa mga kapitbahayan sa Vienna kung saan mararamdaman mo ang isang espesyal na kapaligiran sa unang pagpasok mo pa lang. Wala ito ng mala-museum na "mga setting" para sa mga turista na matatagpuan sa mga sentral na distrito, at wala rin itong maingay at maraming wika na karaniwang makikita sa ilang mga labas ng lungsod.

Sa kasalukuyan, ang ika-9 na distrito ng Vienna ay tahanan ng humigit-kumulang 43,000 katao, at ang istrukturang demograpiko nito ay malinaw na sumasalamin sa akademiko at propesyonal na papel nito sa buhay ng lungsod.

Ang pangunahing grupo ng mga residente ay mga estudyante at mga batang propesyonal. Ang University of Vienna at ang Medical University of Vienna ay umaakit ng libu-libong estudyante mula sa buong mundo bawat taon. Marami sa kanila ang nananatili sa Alsergrund pagkatapos ng kanilang pagtatapos, at naghahanap ng trabaho sa mga klinika, unibersidad, o mga larangang may mataas na teknolohiya.

Lumilikha ito ng populasyon na may malawak na hanay ng edad, na may kapansin-pansing "tugatog" sa mga kabataan at populasyon na nasa edad ng pagtatrabaho. Ang salik na ito ay direktang nakakaapekto sa merkado ng pabahay, dahil nagtatampok ito ng partikular na mataas na proporsyon ng maliliit na apartment—isa at dalawang silid-tulugan—pati na rin ang malakas na demand para sa mga panandalian at katamtamang terminong pag-upa.

Kasabay nito, ang lugar ay kaakit-akit din sa mga pamilyang may mga anak. Ito ay pinapadali ng mga luntiang espasyo, isang mapayapang kapaligiran, kaligtasan, at mahusay na imprastraktura. Ang mga antas ng kita sa Alsergrund ay itinuturing na mas mataas kaysa sa karaniwan ng lungsod. At, gaya ng maaaring nahulaan mo, ang pinakakaraniwang mga propesyon sa mga residente ay may kaugnayan sa edukasyon, medisina, IT, at kultura.

Kapansin-pansin din ang etnikong komposisyon ng distrito. Humigit-kumulang 20–25% ng mga residente ng distrito ay mga dayuhan . Pangunahin sa mga ito ay mga estudyante mula sa Germany, Italy, at Silangang Europa, pati na rin ang mga mananaliksik mula sa Estados Unidos at Asya. Dahil dito, ang Alsergrund ay parang isang maliit na "internasyonal na kampus," dahil dose-dosenang mga wika ang sinasalita rito araw-araw.

Ang pagkakaiba-ibang ito ay lumilikha ng pangangailangan para sa mga partikular na serbisyo: mga internasyonal na tindahan, mga kurso sa wika, mga cafe na naghahain ng mga lutuing etniko, at mga kaganapang kultural para sa iba't ibang diaspora.

Isang araw, umiinom ako ng kape sa isang maliit na café malapit sa klinika ng AKH at nasaksihan ko ang isang kamangha-manghang tanawin: sa katabing mesa, ang mga doktor mula sa India, mga estudyante mula sa Poland, at mga propesor mula sa Germany ay pawang nag-uusap tungkol sa isang magkasamang proyekto. Ang mga sandaling tulad nito ang magpapaisip sa iyo: ang Alsergrund ay hindi lamang isang kapitbahayan, kundi isang tunay na sangandaan ng mga kultura at kaalaman.

Ang sosyoekonomikong profile ng distrito ay maaaring ilarawan bilang "mataas ang pinag-aralan at propesyonal na nakatuon." Isang malaking proporsyon ng mga residente ang nagtatrabaho sa edukasyon, medisina, siyentipikong pananaliksik, kultura, at sektor ng serbisyo. Kabilang dito ang mga propesor, doktor, mananaliksik, kinatawan ng mga internasyonal na organisasyon, at mga malikhaing propesyonal.

Ang karaniwang kita sa distrito ay tradisyonal na mas mataas kaysa sa karaniwang kita ng Vienna, ngunit ang kapitbahayan ay magkakaiba. Sa isang kalye, maaari kang makakita ng mga lumang gusali ng Hof na naglalaman ng mga apartment ng munisipyo, habang sa malapit, makakakita ka ng mga modernong premium na apartment at mga gusali ng opisina.

Para sa mga mamumuhunan, nangangahulugan ito ng pagkakataong magpatakbo sa ilang segment ng merkado nang sabay-sabay: mula sa matatag na middle class hanggang sa mamahaling pabahay na may mataas na antas ng solvency.

Ang daloy ng migrasyon at ang pagdagsa ng mga internasyonal na estudyante sa ika-9 na distrito ng Vienna ay lumilikha ng dalawang matatag na "pool" ng demand. Ang una ay panandalian: mga exchange student, intern, mga clinical patient, at ang kanilang mga kasamang pamilya. Ang pangalawa ay pangmatagalan: mga batang propesyonal at mga pamilyang akademiko.

Ang istrukturang ito ay nagpapasigla sa pag-unlad ng pang-araw-araw at pana-panahong pag-upa, pati na rin ang mga serbisyo para sa mga expat: mga espesyalisadong ahensya, konsultasyon sa maraming wika, at mga propesyonal na serbisyo para sa pag-upa ng mga pabahay na may mga kagamitan.

Para sa mga mamumuhunang handang aktibong pamahalaan ang mga naturang ari-arian, nangangahulugan ito ng mataas na occupancy rates, bagama't nangangailangan ito ng mas malaking atensyon sa marketing at serbisyo.

Ang mga teatro, museo, galeriya, tindahan ng kape, at maliliit na tindahan ay bumubuo ng isang masiglang lokal na ekonomiya na nagbibigay ng trabaho at lumilikha ng isang masiglang kapaligiran sa kapitbahayan.

Ang industriya ng medisina ay isang hiwalay na salik sa katatagan. Ang mga klinika at mga espesyalisadong sentro ay nagbibigay ng patuloy na pagdagsa ng mga empleyado at pasyente, na lumilikha ng patuloy na pangangailangan para sa pabahay at nagpapahusay sa multiplier effect sa ekonomiya ng distrito.

Isang praktikal na aral para sa mga pumipili ng pabahay: mas makabubuting tumuon ang mga pamilya at ang mga naghahanap ng tahimik at pangmatagalang tahanan sa hilaga at kanlurang bahagi ng distrito, dahil mas marami silang residential area at luntiang espasyo. Kung naghahanap ka ng paupahang ari-arian, irerekomenda ko ang pagtingin sa mga ari-arian malapit sa mga kampus ng unibersidad at mga sentro ng transportasyon, dahil ang demand para sa paupahan mula sa mga estudyante at mga batang propesyonal ay patuloy na mataas dito.

Ang Alsergrund ay itinuturing na isa sa mga pinakakawili-wiling lugar na residensyal ng Vienna. Dito, dalawang mundo ang magkakasamang nagtatagpo: mga klasikong bahay mula ika-19 na siglo na may stucco at maluluwag na silid, at mga modernong apartment sa mga bagong residential complex na nilikha sa pamamagitan ng malawakang renobasyon.

Ang mga makasaysayang gusaling apartment ng Gründerzeit at ang kanilang maaliwalas na mga patyo, o mga hof, ay nananatiling pangunahing simbolo ng arkitektura ng distrito. Ang mga apartment na ito ay pinahahalagahan dahil sa kanilang matataas na kisame, maluluwag na silid, at kagandahang urbano.

Gayunpaman, dapat isaalang-alang na madalas silang nangangailangan ng malalaking pamumuhunan, tulad ng insulasyon at pag-install ng mga elevator, upang matugunan ang mga modernong pamantayan.

Ang pabahay munisipal (Wiener Wohnen), na makasaysayang naging partikular na malakas sa Vienna, ay gumaganap din ng mahalagang papel. Sa Alsergrund, matatagpuan ang mga pabahay mula sa unang bahagi ng ika-20 siglo at mga proyekto mula sa panahon pagkatapos ng digmaan.

Ang ilan sa mga gusaling ito ay itinalagang mga monumento ng arkitektura. Nililimitahan nito ang mga panlabas na pagbabago habang tinitiyak ang matatag na paninirahan at ang pangangalaga ng makasaysayang kapaligiran.

Para sa mga mamumuhunan, nangangahulugan ito na ang kompetisyon sa pabahay ng munisipyo sa segment ng abot-kayang pag-upa ay medyo matindi. Gayunpaman, salamat sa mga patakarang panlipunan ng distrito, ang demand ay nananatiling nahuhulaan, nang walang biglaang pagtaas.

Sa mga nakaraang taon, nagkaroon ng mabilis na pagbabago sa mga renobasyon. Ang mga lumang gusali ng apartment ay ginagawang mga modernong complex na may mga panoramic window, underground parking, at mga teknolohiyang matipid sa enerhiya.

Mas malapit ang isang ari-arian sa Ring o mga pangunahing parke, mas mataas ang presyo nito. Ang premium na segment ay binubuo ng mga nirenovate na apartment sa mga makasaysayang gusali at maliliit at modernong residential complex sa mga lugar kung saan pinahihintulutan ang mga bagong konstruksyon.

Ayon sa Immopreice, ang mga presyo ng ari-arian sa Alsergrund ay mas mataas nang malaki kaysa sa karaniwan sa lungsod: sa mga pangunahing lokasyon, umaabot ang mga ito ng €7,000–9,000 bawat metro kuwadrado.

Halimbawa, ang pabahay malapit sa Wörtingpark o sa distrito ng unibersidad ay maaaring mabili sa halagang €5,500–6,000 bawat metro kuwadrado. Maihahambing ito sa mas prestihiyosong mga kapitbahayan ng Vienna, at ang demand ay nananatiling mataas dahil sa limitadong suplay.

Para mas malinaw, magbibigay ako ng ilang tinatayang datos tungkol sa pabahay:

Ang pamilihan ng paupahan sa ika-9 na distrito ng Vienna ay nakabatay sa dalawang uri: pangmatagalang paupahan para sa mga pamilya at mga propesyonal, at panandaliang paupahan para sa mga estudyante, intern, at mga pasyenteng medikal.

Ang upa kada metro kuwadrado ay nag-iiba sa pagitan ng mga lumang gusali at mga modernong gusali. Samakatuwid, mahalagang isaalang-alang ang target na madla kapag pumipili ng isang estratehiya.

Halimbawa, ang isang maliit na apartment na may isa o dalawang silid malapit sa kampus ay palaging magiging in demand sa mga estudyante, habang ang isang maluwang na apartment na may tatlo o apat na silid sa isang tahimik na bahagi ng lugar ay mas malamang na makaakit ng isang pamilyang handang umupa nang pangmatagalan, ngunit may mas kaunting tenant turnover.

Gamit ang mga kalye bilang halimbawa:

Ang lugar sa paligid ng AKH at ng kampus ng unibersidad sa Alserstrasse. Mataas ang demand sa paupahan dito dahil sa kalapitan ng mga klinika at mga gusaling pang-akademiko. Mainam ang maliliit na apartment. Halo-halo ang mga proyekto sa proyekto, na nag-aalok ng abot-kayang mga apartment at mga bagong proyekto.

Mga distrito ng Gründerzeit. Nakakaakit ang mga ito ng mga mamimiling naghahanap ng makasaysayang kagandahan at katayuan. Mas mataas ang mga presyo kada metro kuwadrado rito, ngunit ang mga pamantayan sa kalidad ng renobasyon ay partikular na mahigpit.

Mga kalye malapit sa mga parke at plasa. Patok sa mga pamilya, ang mga lugar na ito ay nag-aalok ng matatag na presyo at demand, ngunit limitado ang pagpipilian ng mga ari-arian.

Ang Wöhringerstrasse ay isang mataong kalye ng pamimili kung saan makakahanap ka ng mga abot-kayang lumang apartment.

Berngasse. Prestihiyosong address malapit sa Freud Museum; mas mataas sa karaniwang presyo.

Ang mga pangunahing panganib para sa mga mamumuhunan ay may kaugnayan sa pangangailangan para sa mga pamumuhunan sa kapital sa mga lumang gusali: insulasyon, mga kable ng kuryente, at mga pagpapahusay ng utility. Ang isang karagdagang limitasyon ay maaaring ang katayuan ng konserbasyon ng mga gusali, na nagbabawal sa muling pagpapaunlad at mga pagbabago sa harapan. Dapat ding isaalang-alang ang kompetisyon mula sa mga apartment ng munisipyo sa abot-kayang segment ng pagrenta.

Ang mga rekomendasyon ko para sa mga mamumuhunan: magplano nang maaga para sa mga reserbang renobasyon; makipagtulungan sa mga lokal na arkitekto at maging pamilyar sa mga regulasyon sa proteksyon ng harapan; gumamit ng magkahalong estratehiya: maliliit na apartment para sa patuloy na daloy ng mga yunit, at isa o dalawang maluluwag na apartment para sa pangmatagalang kapital.

Kung tatanungin mo ang mga taga-Vienna kung ano ang iniuugnay nila sa ika-9 na arrondissement, karamihan ay sasagot: "mga unibersidad." Sa katunayan, dito tumitibok ang puso ng edukasyon ng lungsod.

Ang Alsergrund ay tahanan ng University of Vienna, isa sa pinakamatanda at pinakamalaki sa Europa, pati na rin ang Medical University, na kilala sa pagsasanay ng mga espesyalistang may mataas na kalidad sa buong mundo.

Malaking bahagi ng distrito ang sakop ng AKH medical complex, ang pinakamalaking sentro sa Europa na pinagsasama ang klinikal na kasanayan, pananaliksik, at edukasyon. Nakakaakit ito ng mga estudyante, guro, at mananaliksik sa Alsergrund.

Bukod pa rito, ang Academy of Fine Arts ay nagpapatakbo rito, na nagbibigay sa lugar ng isang malikhaing kapaligiran. Maraming mga paaralan ng wika, mga pribadong hayskul, at mga kurso sa patuloy na edukasyon ang gumaganap din ng papel.

Ang lahat ng ito ay lumilikha ng isang ganap na ekosistema ng edukasyon na kaakit-akit kapwa sa mga estudyante at mga dayuhan, pati na rin sa mga pamilyang mahalagang isaalang-alang ang edukasyon ng kanilang mga anak kapag pumipili ng pabahay.

Ang distritong ito ng Vienna ay nag-aalok ng malawak na hanay ng mga institusyong pang-edukasyon, mula sa Neue Mittelschulen (NMS) na pinapatakbo ng estado at mga himnasyo hanggang sa mga pribadong paaralan at mga internasyonal na programa. Ang mas malalaking internasyonal na institusyon ay matatagpuan sa mga kalapit na distrito, ngunit dahil sa maginhawang transportasyon, madali itong mapupuntahan ng mga residente ng distrito.

Kapag pumipili ng matitirhan, isinasaalang-alang ng mga magulang hindi lamang ang kalidad ng edukasyon kundi pati na rin ang kaginhawahan ng transportasyon. Kadalasan, ang kakayahang maglakad papunta sa paaralan sa loob ng 10-20 minuto ang siyang salik sa pagpapasya kapag bumibili ng apartment.

Ang mga kurso sa wika ay kasing popular din. Maraming pamilya ang nagpapatala ng kanilang mga anak doon upang mapabilis ang kanilang pag-angkop at pagsasama sa kapaligirang Viennese.

Kilala rin ang Alsergrund bilang sentro ng agham at pananaliksik. Dose-dosenang mga laboratoryo, institusyon ng pananaliksik, at mga internasyonal na sentro ang nagpapatakbo rito. Maraming mga estudyante ang nananatili sa lugar pagkatapos ng kanilang pag-aaral, paghahanap ng trabaho, at ang mga siyentipiko ay pumupunta rito bilang mga kontratado. Nagbibigay ito sa lugar ng kakaibang sigla.

Ang Medical University of Vienna (MedUni) at ang mga kalapit nitong institusyon ay aktibong bumubuo ng mga magkasanib na proyekto kasama ang mga internasyonal na kasosyo. Ang ganitong uri ng kolaborasyon ay nagpapahusay sa katayuan ng Alsergrund bilang isang kumpol ng agham at umaakit hindi lamang sa mga mananaliksik kundi pati na rin sa mga legal na entidad na interesado sa pag-access sa mga laboratoryo at mga klinikal na pasilidad.

Isang mahalagang proyekto ang bagong kampus sa Mariannengasse, na nagpapataas sa "densidad ng akademiko" ng lugar. Para sa merkado ng real estate, nangangahulugan ito ng pagtaas ng demand para sa espesyalisadong pabahay at mga kaugnay na serbisyo.

Maraming pamilya ang sadyang pumipili sa Alsergrund para sa kanilang edukasyon. Isa sa mga kliyente ko mula sa Italya ang nagsabi sa akin, "Napagpasyahan naming bumili ng apartment dito dahil gusto naming mag-aral ang aming mga anak sa Vienna. Habang bata pa sila, maaaring paupahan ang ari-arian sa mga estudyante—isa itong mainam na pamumuhunan."

Namumukod-tangi ang Alsergrund dahil sa mga koneksyon nito sa transportasyon. Sa kabila ng maliit na sukat nito (humigit-kumulang 3 km²), ang mga pangunahing ruta ay dumadaan sa distrito, na nag-uugnay dito sa parehong makasaysayang sentro at iba pang bahagi ng lungsod.

Metro. Ang pangunahing linya ng U6 ay tumatawid sa hilagang Alsergrund. Alser Straße at Michelbeuern ay nagbibigay ng mabilis na access sa mga gusali ng unibersidad, mga ospital, at iba pang mga lugar ng lungsod.

Ang kalapitan sa metro ay ginagawang mas maginhawa ang buhay, binabawasan ang pagdepende sa mga kotse, at pinapataas ang pagiging kaakit-akit ng mga pabahay malapit sa istasyon.

Sa totoo lang, para sa akin, ang linyang ito ay isa sa mga pinaka-maginhawa: mabilis kang makakarating sa kabilang dulo ng lungsod dito, na nakakatipid ng maraming oras.

Mga Tram. Isang tunay na simbolo ng ika-9 na distrito, ang mga linya 2, 43, at 44 ay dumadaan sa mga abalang kalye, na nagdadala ng mga pasahero papunta sa sentro ng lungsod—papunta sa Town Hall o sa Ring—sa ilang hintuan lamang. Sa gabi, ang mga tram ay puno ng mga estudyanteng pauwi mula sa mga klase, at ang kapaligiran ay tunay na kahawig ng isang bus sa kampus.

Para sa mga residente, nangangahulugan ito ng dose-dosenang destinasyon sa loob ng 10-20 minuto nang walang transfer, at para sa mga mamumuhunan, ginagarantiyahan nito ang mataas na likididad para sa mga apartment malapit sa mga hintuan ng bus.

Imprastraktura para sa bisikleta at mga naglalakad. May mga daanan para sa bisikleta sa mga pangunahing kalye, at mayroon ding mga istasyon ng pagrenta ng electric scooter.

Maraming residente ang pumipili sa ganitong paraan ng transportasyon. Personal kong ginamit ang scooter nang ilang beses para bumiyahe mula sa klinika ng AKH papuntang Ringstrasse—ang biyahe ay tumatagal ng mga 10 minuto, at walang mga trapik.

HAKBANG 2025. Ang programa sa pagpapaunlad ng transportasyon ng lungsod ay aktibong ipinapatupad din sa ika-9 na distrito ng Vienna. May mga bagong lugar para sa mga naglalakad na nililikha, pinalalawak ang imprastraktura ng pagbibisikleta, at pinagbubuti ang mga hintuan ng tram.

Kamakailan lamang, nagsagawa ng mas ligtas na mga tawiran sa Wöhringerstrasse at naglagay ng mga modernong hintuan na may mga dinamikong karatula.

Para sa kalinawan, magbibigay ako ng isang talahanayan ng mga kakayahan sa transportasyon ng lugar:

Ang transportasyon ay dapat na isang mahalagang salik para sa mga mamumuhunan. Ang isang apartment na malapit sa linya ng metro o tram ay mas mabilis na nauupahan at sa mas mataas na presyo. Ang Alsergrund ay maraming ganitong "atraksyon," kaya mas kaakit-akit ito kaysa sa mga suburb.

Ang paradahan sa ika-9 na arrondissement ay isang masalimuot na isyu. Makikipot ang mga kalye at siksik ang mga gusali, kaya aktibong ipinapatupad ng lungsod ang isang pinag-isipang mabuti na sistema ng regulasyon.

Parkpickerl. Ang pangunahing kagamitan ay ang Parkpickerl, isang permit para sa residente na inisyu ng munisipalidad. Pinapayagan nito ang mga residenteng may permanenteng rehistradong sasakyan na mag-park sa kanilang sariling sona. Ang permit ay maaaring makuha sa pamamagitan ng mga online na serbisyo ng Mahistrado o Bezirksamt .

Kasama sa paradahan ang bayad sa administrasyon at taunang bayad. Mayroon ding limitasyon sa bilang ng mga permit sa bawat address. Para sa mga residente, ang taunang permit ay nagkakahalaga ng humigit-kumulang €10 bawat buwan—mura ayon sa pamantayan ng Vienna. Maaari lamang gamitin ng mga bisita ang panandaliang paradahan, sa halagang humigit-kumulang €2.20 bawat oras.

Para sa mga nangungupahan na may kotse, napakahalaga ng isyung ito. Kaya naman mahalaga para sa mga mamumuhunan na isama ang lahat ng detalye sa deskripsyon ng apartment: kung mayroong pribadong garahe, kung mayroong available na Parking Picker, at kung anong mga paghihigpit ang nalalapat sa mga bisita. Ang malinaw na impormasyon sa paradahan ay direktang nakakaapekto sa kaakit-akit ng property.

Paghahambing ng datos sa paradahan:

Napansin ko nang higit sa isang beses na ang mga pamilyang may mga anak ay madalas na pumipili ng mga apartment sa mga gusaling may underground parking. Kahit na mas mahal ang mga naturang ari-arian, mas mataas pa rin ang presyo ng mga ito sa merkado.

Inobasyon. Sa mga nakaraang taon, lalong pinagtibay ng Vienna ang mga solusyon sa digital parking. Halimbawa, lumitaw ang mga dynamic na karatula sa distrito na nagpapakita ng bilang ng mga bakanteng espasyo sa mga kalapit na parking lot. Isinama rin ang sistema ng paradahan sa mga mobile app. Nakakatipid ito ng oras ng mga drayber at nababawasan ang pasanin sa pagpaparada sa kalye.

Pagbabago ng espasyo. Sa mga nakaraang taon, ang ilang mga lugar ng paradahan ay ginawang maliliit na liwasan na may mga bangko at halaman. Ang desisyong ito ay unang nagdulot ng kontrobersiya sa mga residente, ngunit marami na ngayon ang nakakapansin na ang mga patyo na ito ay naging mas tahimik, mas komportable, at mas kaaya-aya para sa paglalakad.

May direktang implikasyon ito para sa mga mamimili ng real estate: ang mga kalye na may limitadong paradahan at mga luntiang espasyo ay kadalasang nagiging mas kaakit-akit sa mga pamilya at mga naglalakad. Ang mga bahay na malapit sa mga ganitong espasyo ay may mas mataas na presyo.

Mahalaga para sa mga mamumuhunan na mapanatili ang balanse: habang ang isang apartment na may paradahan ay nananatiling pinaka-maaasahang opsyon sa pamumuhunan, ang pabahay na walang paradahan, na matatagpuan malapit sa transportasyon at imprastraktura ng lungsod, ay nagpapakita rin ng matatag na paglago ng presyo.

Mga de-kuryenteng sasakyan. Pinalalakas ng lungsod ang network ng mga pampublikong istasyon ng pag-charge . Sa kasalukuyan, may daan-daan sa mga ito sa buong Vienna, kabilang ang Alsergrund.

Dapat isaalang-alang ng mga may-ari ng mga ari-ariang may underground parking ang paglalagay ng pribadong charging point o pagpirma ng kontrata sa isang operator. Ito ay nagiging isang kalamangan sa kompetisyon at tiyak na magiging isang mahalagang salik sa hinaharap.

Nag-aalok ang mga operator ng mga handa nang solusyon para sa mga residential complex: dynamic load management, automated payment, at mga maginhawang serbisyo. Pinapasimple nito ang pagpapatupad ng mga charging station at ginagawang partikular na kaakit-akit ang mga naturang apartment.

Sa kabila ng matibay na akademiko at siyentipikong katangian nito, nananatili rin ang mayamang espirituwal na bahagi ng Alsergrund. Ang buhay-relihiyon ng distrito ay sumasalamin sa pagkakaiba-iba ng makasaysayang Vienna: mga simbahang Katoliko, mga parokyang Ortodokso at Protestante, mga labi ng komunidad ng mga Hudyo, at mga sentrong Islamiko ang kinakatawan dito.

Para sa mga pamilyang lumilipat dito, ang imprastrakturang pangrelihiyon ay may mahalagang papel. Saklaw nito hindi lamang ang mga lugar ng panalangin kundi pati na rin ang mga sentrong pangkultura, pang-edukasyon, at panlipunan na nagpapadali sa integrasyon at paglikha ng mga bagong koneksyon.

Ang pinakatanyag na simbahang Katoliko sa ika-9 na distrito ay ang Servite Church sa Servitenplatz. Ito ay isang obra maestra ng arkitekturang Baroque at isa ring sentro para sa lokal na komunidad, na nagho-host ng mga konsiyerto ng organ, mga pagtitipong kultural, at mga kaganapan sa kawanggawa. Ang kapaligiran ng plasa, kasama ang mga maaliwalas na cafe at fountain, ay isa sa mga pinaka-"Europeo" na lugar sa distrito.

Isa pang obra maestra sa arkitektura ang Votivkirche, isang neo-Gothic na katedral sa Ringstraße. Hindi lamang ito nagsisilbing lugar ng pagsamba kundi pati na rin bilang isang simbolo ng kultura ng lungsod, na nagho-host ng mga konsiyerto, eksibisyon, at mga paglilibot.

Bukod sa malalaking simbahan, mayroon ding mas maliliit na simbahang parokya ang lugar na nagsisilbi sa mahahalagang gawaing panlipunan. Nag-oorganisa sila ng mga club, paaralan, at nagbibigay ng tulong sa mga nangangailangan, pinapalakas ang lokal na komunidad at lumilikha ng karagdagang network ng mga serbisyo para sa mga pamilya.

Ang Alsergrund at ang mga nakapalibot na distrito ay tahanan ng ilang mga komunidad ng Ortodokso—Ruso, Griyego, Serbiano, at Romanian. Ang mga parokyang ito ay nagbubuklod hindi lamang sa mga mananampalataya kundi pati na rin sa mga buong pamilyang migrante, na nagsisilbing mga sentro ng komunidad at suporta.

Mayroon ding mga grupong Protestante na tumatakbo rito, na aktibo ring nakikilahok sa buhay kultural at panlipunan ng lugar.

Hanggang 1938, mayroong isang malaking komunidad ng mga Hudyo sa Alsergrund, na sumasakop sa buong mga bloke.

Ang mga kalunus-lunos na pangyayari ng rehimeng Nazi ay sumira sa bahaging ito ng buhay ng lungsod, ngunit ang alaala nito ay nananatili. Sa kasalukuyan, ito ay makikita sa mga alaala, museo, at isang masiglang buhay relihiyoso sa mga sentral na distrito ng Vienna. Ang mga pangunahing sinagoga, kabilang ang Stadttempel, ay matatagpuan malapit at mapupuntahan sa pamamagitan ng paglalakad.

Ang lugar ay naging tahanan din ng mga komunidad ng Muslim. Ang mga asosasyong pangkultura at maliliit na moske ay nagpapatakbo rito, na pangunahing tinatarget ang mga migrante at estudyante. Nagsasagawa sila ng mga programang pang-edukasyon at diyalogo sa pagitan ng mga relihiyon.

Isa sa mga kalakasan ng distritong ito ng Vienna ay ang pagpaparaya at kakayahang pagsamahin ang iba't ibang tradisyon ng relihiyon. Regular na ginaganap dito ang mga pagpupulong, eksibisyon, at konsiyerto ng iba't ibang pananampalataya. Ang mga kaganapang ito ay nakakatulong sa mga residente na mas magkaintindihan at maglinang ng diwa ng komunidad.

Para sa mga bagong residente, nangangahulugan ito ng malawak na hanay ng mga serbisyong may iba't ibang pananampalataya: mula sa pakikilahok sa mga ritwal at mga pista opisyal hanggang sa integrasyon sa pamamagitan ng mga club at mga inisyatibong panlipunan.

Gaya ng madalas kong sabihin sa aking mga kliyente, ang pagkakaroon ng mga simbahan, mga sentrong pangkultura, at mga kaganapang pangrelihiyon ay ginagawang mas kaaya-aya ang isang kapitbahayan para sa iba't ibang populasyon. Nangangahulugan ito na ang real estate doon ay nagiging mas kaakit-akit para sa parehong mga nangungupahan at mamimili.

Bagama't ang ilang distrito ng Vienna ay maaaring ilarawan bilang "tahimik, pampamilya," ang Alsergrund ay isang pamayanan ng mga ideya, eksperimento, at paggalugad sa kultura. Ang enerhiya ng mga unibersidad ay ramdam dito, at ito ang nagtatakda ng tono para sa buong eksena ng kultura.

Mga teatro at mga bulwagan ng konsiyerto. Ipinagmamalaki ng distrito ang ilang maliliit na teatro at lugar, kung saan nangingibabaw ang mga eksperimental na format. Kilala ang Theater im Zentrum at Rabenhof Theater sa kanilang mga produksiyon na may minimalistang direksyon at matatapang na interpretasyon.

Ang kapaligiran ng mga ganitong pagtatanghal ay umaakit sa mga manonood sa intelektuwal na diyalogo. Halimbawa, minsan akong dumalo sa isang produksiyon ng isang kontemporaryong nobela sa Rabenhof: halos walang tao ang entablado, kakaunti ang tanawin, ngunit ang mga pagtatanghal ng mga aktor ay nakabihag sa buong awditoryum hanggang sa matapos.

Bukod sa mga ito, sa lugar na ito ay matatagpuan ang:

• Teatro am Alsergrund – teatro ng kabaret;
• Schauspielhaus Wien – teatro ng drama;
• Malapit lang ang Volksoper, Burgtheater, at Musikverein o kaya'y madaling puntahan gamit ang transportasyon.

Mga museo at galeriya. Ang ipinagmamalaki ng distrito ay ang Alsergrund Museum , na nagsasalaysay ng kwento ng distrito sa nakalipas na dalawang siglo: mula sa mga kanayunan hanggang sa isang sentro ng mga mag-aaral. Partikular na interesante ang eksibisyon sa mga manggagamot noong ika-19 na siglo at ang sikat na Vienna Medical School.

Mahalaga ring tandaan na ang pinakamalalaking museo ng lungsod, ang Museum of Art History at ang Natural History Museum, ay ilang minuto lamang ang layo. Nagbibiro ang mga residente ng lugar, "Nakatira kami sa pagitan ng unibersidad at ng museo ," at may katotohanan naman iyon.

Mga pagpapalabas ng pelikula at mga pagdiriwang. Sa tag-araw, ang mga patyo at mga plasa ng Alsergrund ay ginagawang mga lugar para sa mga sinehan sa labas. May nakalagay na screen sa harap ng Simbahan ng Servite; libre ang pagpasok, at dumadagsa roon ang mga estudyante, pamilyang may mga anak, at mga turista. Ang kapaligiran ay nakapagpapaalala ng mga gabi sa timog Europa, kung kailan ang buong kapitbahayan ay nagpupulong sa mga lansangan.

Ang pangunahing kaganapan ng taon ay ang Servitenfest. Binabago nito ang Servitenplatz tungo sa isang perya ng musika, mga gawang-kamay, at mga pagkaing kalye. Personal kong itinuturing ang kaganapang ito na isa sa mga pinakamahusay na paraan upang maranasan ang diwa ng ika-9 na distrito.

Mga lektura at mga kaganapang pang-agham. Ang kalapitan ng Unibersidad ng Vienna at ng kampus ng medisina ay ginagawa ang Alsergrund na isang espasyo kung saan ang kultura at agham ay malapit na magkakaugnay. Ang mga aklatan ng distrito at mga bulwagan ng unibersidad ay nagho-host ng mga lektura, eksibisyon, at mga pampublikong talakayan – mula sa biomedicine hanggang sa pilosopiya at kontemporaryong panitikan.

Mga palengke at pamilihan ng pulgas. Tuwing Sabado at Linggo, nagbubukas ang mga palengke sa maliliit na espasyo. Dito makikita ang mga antigong libro, alahas, o muwebles. Ang mga espasyong ito ay palaging umaakit ng isang malikhaing komunidad, na positibong nakakaapekto sa halaga ng ari-arian sa lugar.

Huwag kalimutan ang Altes AKH Christmas Market, isang pamilihang pamasko na paborito ng mga lokal at estudyante.

Kapag sinasabi ko sa mga kliyente na ang kayamanan ng kultura ay direktang nakakaapekto sa pang-akit ng pamumuhunan, hindi lahat ay agad na naniniwala rito. Ngunit pinatutunayan ito ng karanasan: ang mga apartment na malapit sa mga sentrong pangkultura ay mas madaling rentahan, lalo na sa mga dayuhan at mga estudyante. Ang Alsergrund ay isang pangunahing halimbawa nito.

Kilala ang Vienna sa katotohanang humigit-kumulang 50% ng teritoryo nito ay natatakpan ng luntiang espasyo. Ang Alsergrund ay akmang-akma sa sistemang ito: sa kabila ng siksik na pag-unlad nito, ang mga parke at plasa ay bumubuo ng humigit-kumulang 10% ng lugar, isang kagalang-galang na bilang para sa isang sentral na distrito.

Altes AKH. Ang dating complex ng ospital ay ginawa na ngayong isang kampus ng unibersidad at isang madahong patyo. Dito matatagpuan ang mga pasyalan, pagtitipon ng mga estudyante, at mga pamilihang pana-panahon, kabilang ang nabanggit na pamilihang pamasko. Ito ang tunay na "baga ng kapitbahayan."

Votivpark. Ang maliit na parke malapit sa Votivkirche ay sikat sa mga estudyante at manggagawa sa opisina para sa mga maikling pahinga at pananghalian. Natural itong umaakma sa akademikong lugar na nakapalibot sa unibersidad.

Prater. Bagama't ang Prater Park ay administratibong matatagpuan sa kalapit na distrito, ang mga luntiang espasyo nito ay nagsisimula lamang sa malapit. Ang mga residente ng Alsergrund ay madalas na naglalakad o nagbibisikleta dito—ang mga landas ay konektado sa network ng lungsod at direktang patungo sa Danube.

Parke ng Wörting. Tinatawag ito ng mga lokal na "ang tahimik na puso ng kapitbahayan." Ang kapaligiran ay nakapagpapaalaala sa mga lumang hardin ng Vienna: malinis na mga landas, nalililiman ng malalaking puno, at mapayapang paglalakad ng mga pamilya at matatandang residente.

Hedwigsgarten at maliliit na parke. Ang lugar ay literal na puno ng maliliit na luntiang espasyo. Lumilikha ang mga ito ng maginhawang kapaligiran at nag-aalok ng pahinga mula sa magulong lungsod na malapit lang lakarin.

Mga bagong proyektong panglungsod. Bilang bahagi ng programang STEP 2025 at ng Smart City , aktibong binubuo ang mga bagong luntiang espasyo sa distrito. Ang ilang mga espasyo sa paradahan ay ginawang "mga luntiang isla" na may mga puno at bangko. Pinagbubuti ang mga palaruan, inilalagay ang mga sistema ng pangongolekta ng tubig-ulan, at binubuo ang mga patyo.

Mga aspetong panlipunan. Isinasaalang-alang din ng mga modernong proyekto ang mga aspetong panlipunan: ligtas na pag-commute sa gabi, mahusay na ilaw, mga palaruan para sa mga bata, at mga pampublikong espasyo na iniakma para sa mga taong may limitadong paggalaw. Ang lahat ng ito ay nakakatulong sa persepsyon ng Alsergrund bilang isang komportableng kapitbahayan.

Sa personal, itinuturing ko itong isang mahalagang punto: ang mga modernong pamilya ay lalong pumipili ng mga apartment hindi lamang batay sa sukat at presyo, kundi pati na rin sa kalapitan sa mga parke at maginhawang luntiang lugar.

Ang ika-9 na distrito ng Vienna ay hindi lamang isang distrito ng kultura at unibersidad, kundi isa ring masiglang komunidad ng negosyo. Dito, ang maliliit na negosyo, mga makabagong startup, at mga nangungunang institusyon ng pananaliksik ay magkakasamang nabubuhay sa isang nakakagulat na paraan.

Maliliit at katamtamang laki ng mga negosyo. Ang mga kalye ng distrito ay puno ng mga cafe na pinapatakbo ng pamilya, mga bookstore, mga tindahan ng antigo, at mga panaderya. Lumilikha ang mga ito ng mismong kapaligiran ng "Vienna na parang bahay." Halimbawa, sa Lichtentalstrasse, mayroon pa ring mga establisyimento kung saan ang mga recipe ay ipinapasa mula sa henerasyon hanggang sa henerasyon.

Ang ganitong mga negosyo ay umuunlad dahil sa patuloy na daloy ng mga estudyante, pasyente sa klinika, at mga dadalo sa mga kaganapang pangkultura. Para sa mga mamumuhunan, nangangahulugan ito ng patuloy na pangangailangan para sa maliliit na espasyo sa tingian at mga opisina para sa mga lokal na kumpanya.

Ang suporta sa pamamagitan ng Vienna Business Agency at mga programa ng lungsod ay ginagawang mas madali ang pagpaparehistro ng isang negosyo, paghahanap ng financing, at paghahanap ng espasyo para sa opisina.

Mga Startup. Ang kapaligiran ng unibersidad ay lumilikha ng matabang lupa para sa pag-unlad ng mga proyektong IT at biomedical. Maraming startup ang nagsisimula rito, umuupa ng mga coworking space at maliliit na opisina at sinasamantala ang suporta sa pagkonsulta mula sa mga awtoridad ng lungsod.

Mga opisina at institusyon ng pananaliksik. Ang kampus at mga sentro ng pananaliksik ng Medical University of Vienna na nakikipagtulungan sa mga internasyonal na organisasyon ay matatagpuan dito. Ang kanilang presensya ay lumilikha ng patuloy na pangangailangan para sa pabahay—kapwa panandalian at pangmatagalan—para sa mga estudyante, mananaliksik, at kawani.

Internasyonal na presensya. Ang Vienna ay isa sa mga sentro ng diplomasya sa mundo. Ito ang tahanan ng UNO City, mga tanggapan ng dose-dosenang mga internasyonal na organisasyon, mga embahada, at mga konsulado. Ang ilan sa imprastrakturang ito ay matatagpuan malapit sa Alsergrund.

Halimbawa, ang Embahada ng Estados Unidos ay matatagpuan dito, isang katotohanang nagbibigay-diin sa katayuan ng lugar. Ang presensya ng mga internasyonal na espesyalista at mga tauhang diplomatiko ay walang humpay na nagpapataas ng pangangailangan para sa mga de-kalidad na apartment at mga serbisyong pang-internasyonal.

Komersyal na real estate sa Vienna . Matatag ang demand para sa komersyal na espasyo. Patuloy na nasisiyahan ang maliliit na opisina, coworking space, at mga retail outlet sa mga sentral na kalye. Isang trend nitong mga nakaraang taon ang mga hybrid na format: bahagyang nasa opisina at bahagyang remote na trabaho. Pinapataas nito ang halaga ng mga compact at flexible na solusyon.

Para sa mga mamumuhunang nagpaplano ng isang startup, isang mahalagang konsiderasyon ang mga lokasyon na maraming tao: malapit sa mga gusali ng unibersidad, mga kampus, at mga sentro ng transportasyon. Ang isa pang bentahe ay ang kalapitan sa mga programang sumusuporta para sa mga batang negosyo, tulad ng Vienna Business Agency, na nagpapasigla sa paglago.

Ang merkado ng real estate ay direktang nakadepende sa lokal na ekonomiya. Ipinagmamalaki ng Alsergrund ang tatlong pangunahing grupo ng mga nangungupahan: mga estudyante, mananaliksik, at mga internasyonal na espesyalista. Para sa mga mamumuhunan, ito ay isang pambihirang kombinasyon ng katatagan at paglago.

Bagama't isang makasaysayang distrito ang Alsergrund, aktibo itong binabago upang matugunan ang mga pangangailangan ng ika-21 siglo. Ang mga kontemporaryong pag-unlad sa lungsod dito ay direktang nakakaapekto sa merkado ng real estate at sa pagiging kaakit-akit nito sa mga mamumuhunan.

Isa sa mga pinakamalaking proyekto nitong mga nakaraang taon ay ang Seestadt Aspern sa ika-22 distrito. Sa kabila ng kalayuan nito mula sa sentro ng lungsod, nagtatakda ito ng mga pamantayan para sa buong Vienna: mga napapanatiling teknolohiya, kahusayan sa enerhiya, at halo-halong paggamit. Nararamdaman din ang impluwensya nito sa Alsergrund, kung saan ang mga matalino at environment-friendly na inisyatibo ay lalong ipinapatupad.

Ang pagpapaunlad ng imprastraktura ng unibersidad ay may partikular na kahalagahan para sa distrito. Ang pinakamalaking proyekto sa distritong ito ng Vienna ay ang Campus Mariannengasse ng Medical University of Vienna. Ang sentralisadong klinikal at pang-edukasyon na pasilidad na ito ay magkakahalaga ng daan-daang milyong euro. Ang konstruksyon ay nakatakdang isagawa sa unang kalahati ng dekada 2020.

Ang mga ganitong proyekto ay umaakit ng mga bagong espesyalista, lumilikha ng karagdagang pangangailangan para sa paupahang pabahay, at nagpapasigla sa pag-unlad ng mga serbisyo sa agarang paligid.

Sa mga nakaraang taon, nasaksihan ng lugar ang paglitaw ng mas maraming bagong eco-friendly na mga gusaling tirahan, na may kasamang mga solar panel at berdeng bubong. Ang halaga ng mga ito ay nakasalalay sa katotohanang nananatili ang mga ito sa makasaysayang sentro habang ganap na sumusunod sa mga modernong pamantayan.

Bilang bahagi ng programang STEP 2025, ang distrito ay makakatanggap ng mga bagong daanan para sa bisikleta, mga ruta para sa mga naglalakad, at mga istasyon ng pag-charge ng mga de-kuryenteng sasakyan. Ang mga salik na ito ay nagiging kritikal para sa mga nangungupahan, dahil parami nang parami ang mga taong pumipili ng pabahay batay sa pagiging environment-friendly at kadalian ng paglilibot nang walang sasakyan.

Ang Alsergrund ay nananatiling isa sa mga pinakakaakit-akit na distrito ng Vienna para sa mga mamumuhunan dahil sa natatanging kombinasyon ng tatlong salik: matatag na demand sa pag-upa, limitadong suplay ng de-kalidad na pabahay, at mahusay na binuong imprastraktura ng lungsod.

Ang mga pangunahing bentahe ng pamumuhunan dito ay ang matibay na imprastraktura ng edukasyon at medikal, ang makasaysayang anyo ng mga gusali, at ang pagkakaroon ng mga luntiang espasyo na malapit lang sa sentro.

Mga presyo ng pabahay. Ayon sa mga ulat ng lungsod, ang presyo kada metro kuwadrado sa Alsergrund ay mula €5,500 hanggang €6,000. Ang upa para sa isang apartment na may isang silid-tulugan ay nagkakahalaga ng €800 hanggang €1,000 kada buwan, habang ang isang apartment na may dalawang silid-tulugan ay nagkakahalaga ng €1,200 hanggang €1,500 kada buwan.

Kinukumpirma ng mga datos na ito ang katayuan ng distrito bilang isa sa mas mahal at matatag na micromarket ng Vienna. Ang karaniwang presyo rito ay mas mataas nang malaki kaysa sa buong lungsod, na nagpapahiwatig ng mataas na kapitalisasyon at ilang mga hadlang sa pagpasok para sa mga bagong mamumuhunan.

Bakit ito mainam para sa pamumuhunan:

• Matatag na demand. Ang mga unibersidad at mga medical center ay nagbibigay ng patuloy na daloy ng mga nangungupahan, mula sa mga estudyante at propesor hanggang sa mga doktor at mga pasyente sa klinika. Binabawasan nito ang panganib ng downtime, hindi tulad ng mga lugar kung saan ang demand ay nakasalalay sa turismo o aktibidad sa opisina.
• Limitadong suplay ng mga bagong pabahay. Ang mga makasaysayang gusali ay protektado ng mahigpit na mga regulasyon, at ang siksik na istruktura ng mga kapitbahayan ay humahadlang sa malawakang konstruksyon. Dahil sa patuloy na demand, sinusuportahan nito ang mga presyo para sa mga kasalukuyang apartment.
• Pag-iba-iba ng kita. Matagumpay na pinagsasama ng lugar na ito ng Vienna ang pangmatagalang paupahan para sa mga pamilya na may panandalian o katamtamang terminong paupahan para sa mga estudyante. Ang pamamaraang ito ay nagbibigay-daan para sa isang balanseng portfolio: ang ilang mga ari-arian ay bumubuo ng isang matatag na kita, habang ang iba ay nag-aalok ng mas mataas na kita dahil sa mataas na pagdagsa ng mga estudyante at turista.
• Pamumuhunan sa lungsod. Ang mga programang STEP 2025, pagpapaunlad ng kampus, at mga proyektong tulad ng Aspern ay nagpapataas ng pangkalahatang pagiging kaakit-akit ng Vienna at nagtutulak ng karagdagang paglago ng presyo sa mga sentral na distrito. Anumang pagpapabuti sa imprastraktura ay hindi maiiwasang makikita sa mga halaga ng real estate.

Mga panganib at rekomendasyon para sa mga mamumuhunan. Ang pangunahing hadlang ay ang mataas na presyo ng pagpasok. Bukod pa rito, ang mga lumang gusali ay nangangailangan ng mga pamumuhunan sa renobasyon: insulasyon, pag-upgrade ng mga sistema ng utility, at kung minsan ay pagkuha pa ng pag-apruba mula sa Denkmalsschutz.

Mayroon ding mga nuances sa pagpapatakbo: ang pagbubuwis, mga patakaran para sa pagrenta ng mga apartment na may kagamitan, at patakaran sa paradahan (Parkpickerl) ay direktang nakakaapekto sa pangwakas na kakayahang kumita.

Mga praktikal na tip:

• magsagawa ng angkop na pagsusuri kasama ang mga lokal na arkitekto at inhinyero;
• maglaan ng badyet nang maaga para sa pagsunod sa mga pamantayan sa pangangalaga ng monumento;
• bumuo ng isang portfolio upang maisama rito ang parehong mga premium na apartment at mas maraming ari-arian na may mataas na volume;

Sa huli, ang Alzergrund ay hindi isang rehiyon para sa mabilis na kita, kundi isang matatag na micro-market na may katamtamang mga panganib at mataas na kalidad ng asset.

Ang ika-9 na distrito ng Vienna ay nagpapakita ng maayos na timpla ng kasaysayan at modernidad. Ito ay mainam para sa mga taong pinahahalagahan ang intelektuwal na kapaligiran, ang ginhawa ng buhay sa lungsod, at ang kalapitan nito sa sentro ng lungsod.

Para sa mga estudyante at mga batang propesyonal. Ang paninirahan malapit sa unibersidad ay nangangahulugan ng kaunting oras sa pag-commute at access sa mga akademikong kaganapan. Mabilis maubos ang mga apartment dito.

Para sa mga pamilya. Ang mga parke, paaralan, tahimik na kalye, at ligtas na kapitbahayan ay ginagawang maginhawa para sa mga pamilyang may mga anak. Ang sentro ng lungsod ng Vienna ay sampung minuto lamang ang layo.

Para sa mga malikhain at internasyonal na komunidad. Ang mga pagdiriwang, mga kaganapang pangkultura, at mga sentro ng startup ay lumilikha ng isang kapaligiran kung saan madaling makahanap ng mga taong may parehong pag-iisip.

Para sa mga mamumuhunan. Ang matatag na demand, pagtaas ng presyo, at pangmatagalang mga nangungupahan ay lumilikha ng matibay na pundasyon. Hindi ito ang pinakamurang lugar, ngunit isa ito sa mga pinaka-nahuhulaang kita.

Isang praktikal na checklist para sa mga mamumuhunan:

• Tukuyin ang iyong target na madla: mga estudyante, pamilya o mga premium na customer.
• Suriin ang katayuan ng gusali: protektadong ari-arian, kahusayan sa enerhiya, teknikal na kondisyon.
• Kumonsulta sa mga buwis at tuntunin ng Parkpickerl.
• Maglaan ng badyet para sa renobasyon at marketing (lalo na kung ang target mo ay mga panandaliang paupahan).

Sa madaling salita, ang Alsergrund ay isa sa mga pinakamagandang kapitbahayan ng Vienna para sa paninirahan at pamumuhunan sa real estate . Malapit lang ang lahat: mga unibersidad, parke, museo, cafe, at paaralan. Ngunit higit sa lahat, nag-aalok ito ng kakaibang kapaligiran at pamumuhay na pinahahalagahan ng mga edukado at aktibong tao.

Kapag naiisip ko ang Alsergrund, nakikita ko ang isang pambihirang balanse: ito ay sapat na mahalaga upang manatiling prestihiyoso, ngunit sapat na komportable upang maging kaaya-aya sa pamumuhay. Para sa isang mamumuhunan, ito ay perpektong tugma para sa kaginhawahan at pinansyal na pakinabang.