Ika-7 distrito ng Vienna – Neubau: kung saan maninirahan at kung saan mamumuhunan

Noong una kong natagpuan ang aking sarili sa Neubau (ika-7 distrito ng Vienna), nagulat ako sa kung gaano kadikit ang pagkakaiba-iba ng mga pamumuhay at ritmo ng buhay sa loob lamang ng ilang kilometro kuwadrado.

Dito, ang mga makasaysayang 19th-century na facade ay may mga pang-eksperimentong espasyo sa sining, ang mga pamilihan sa umaga ay nagbibigay-daan sa mga eksibisyon sa gabi, at ang mga bangketa ay pantay na naninirahan sa mga fashion designer, matatandang mag-asawang Viennese, at mga batang pamilyang may mga anak.

Matatagpuan ang Neubau 2-3 km lamang mula sa sentrong pangkasaysayan, ngunit higit pa ito sa isang residential area malapit sa Vienna na puno ng turista. Isa itong malayang ecosystem—malikhain, masigla, at patuloy na nagbabago.

Hindi tulad ng mas konserbatibo at kagalang-galang na mga kapitbahayan tulad ng Hietzing o Döbling, mayroong masiglang enerhiya dito: nagbubukas ang mga bagong cafe, studio, at malikhaing tanggapan ng ahensya, at tuwing tag-araw ang lugar ay puno ng mga festival at fair.

Madalas kong pinapayuhan ang mga kliyente na isaalang-alang ang Neubau kung naghahanap sila hindi lamang para sa real estate kundi pati na rin para sa isang partikular na pamumuhay. Ito ang pinakamadaling lugar para makasama sa buhay Viennese, makipagkilala sa mga lokal, at maghanap ng social network.

Para sa mga mamumuhunan, ang lugar ay kaakit-akit dahil sa mataas na densidad ng populasyon nito (humigit-kumulang 18–20 libong tao bawat km²) at matatag na pangangailangan sa pag-upa, lalo na mula sa mga batang propesyonal at estudyante.

Ang layunin ng artikulong ito ay tingnan ang Neubau mula sa iba't ibang anggulo: kasaysayan, heograpiya, istrukturang panlipunan, stock ng pabahay, imprastraktura at, siyempre, pagiging kaakit-akit sa pamumuhunan.

Mga pangunahing tampok ng Neubau:

• Lokasyon: 2-3 km lamang sa sentro ng lungsod (Innere Stadt).
• Populasyon: mga 32–35 libong residente.
• Atmosphere: Bohemian, malikhain, na may malakas na eksena sa sining.
• Mga presyo ng ari-arian: Ilan sa pinakamataas sa Vienna (average na €5,500–6,000/m²), dahil sa mataas na demand.
• Transportasyon: mga linya ng metro U3 at U6, siksik na network ng mga tram at bus.
• Imprastraktura: compact, na may binuo na network ng mga paaralan, tindahan, at sentrong pangkultura.

Ang Neubau ay tinatawag na "Vienna's Soho" o "Little Berlin," at ang paghahambing ay ganap na makatwiran. Ngunit, habang ipinapaliwanag ko sa mga kliyente, mahalagang maunawaan: hindi tulad ng Berlin, kung saan ang mga kapitbahayan ay maaaring mabilis na magbago at kahit na "mababa ang halaga," sa Vienna, ang makasaysayang katatagan ng isang kapitbahayan ay isang garantiya para sa mga namumuhunan.

Ang kasaysayan ng Neubau ay nagsimula noong Middle Ages. Ang mga unang pamayanan dito ay lumitaw noong ika-14 at ika-15 siglo bilang mga suburban na lugar sa labas ng mga pader ng lungsod ng Viennese. Ang pangalang "Neubau" ay isinasalin bilang "bagong gusali" o "bagong quarter," na sumasalamin sa mabilis na pag-unlad ng lugar noong panahon kung kailan lumalawak ang Vienna sa kabila ng lumang sentro ng lungsod.

Noong ika-19 na siglo, ang Neubau ay naging distrito ng mga artisan at maliliit na industriya. Nagtrabaho dito ang mga gumagawa ng sapatos, muwebles, panadero, at maliliit na manggagawa sa metal. Ang distrito ay binuo bilang isang "uring manggagawa" na distrito, ngunit hindi isa na talagang pang-industriya. Sa halip, ito ay isang artisan's quarter, kung saan nakatira ang may-ari at ang kanyang pamilya sa itaas ng tindahan, habang ang trabaho ay puspusan sa ibaba.

Ang isang espesyal na kabanata sa kasaysayan ay ang mga pabrika at pagawaan ng mga gumagawa ng kasangkapan. Ang Vienna ay sikat pa rin sa paaralan ng muwebles nito, at marami sa mga pinagmulan ng pagkakayari na ito ay maaaring masubaybayan pabalik sa Neubau. Ang distrito ay kilala rin bilang isang sentro ng industriya ng pag-iimprenta, pabahay ng mga bahay-imprenta at mga workshop sa paglalathala.

Sa ikalawang kalahati ng ika-19 na siglo, ang tinatawag na "Hofhäuser" (mga bahay na may mga patyo) ay aktibong itinayo sa Neubau, na lumilikha ng maliliit na "komunidad." Marami sa mga gusaling ito ang nananatili ngayon: apat hanggang limang palapag na mga gusali na may mga arko na pasukan sa mga patyo na dating pinaglagyan ng mga balon, shed, o maliliit na hardin.

Pagkatapos ng Unang Digmaang Pandaigdig, ang distrito, tulad ng natitirang bahagi ng Vienna, ay nahaharap sa isang kakulangan sa pabahay. Noong 1920s at 1930s na ang programang "social housing" (Gemeindebau) ay aktibong binuo. Ilang mga iconic complex ang itinayo sa Neubau, na ginagamit pa rin ngayon at itinuturing na mga halimbawa ng progresibong arkitektura ng kanilang panahon.

Pagkatapos ng Ikalawang Digmaang Pandaigdig, unti-unting nagbago ang Neubau mula sa isang distritong uring manggagawa tungo sa isang distritong pangkultura. Lumipat dito ang mga artista, manunulat, at estudyante mula sa Academy of Fine Arts. Noong 1970s, nagsimulang lumitaw ang isang eksena sa sining, at noong 1990s, dumating ang mga unang fashion designer.

Ngayon, ang Neubau ay itinuturing na "ang sentro ng alternatibong kultura ng Vienna." Ito ay tahanan ng MuseumsQuartier (isa sa pinakamalaking cultural complex sa Europe), pati na rin ang maraming gallery at art studio.

Madalas akong nakakakilala ng mga kliyente na pumupunta sa Vienna para sa trabaho o pag-aaral at umiibig sa Neubau.

Ang Neubau ay isa sa mga pinaka-compact na distrito ng Vienna. Ang lawak nito ay humigit-kumulang 1.6-1.9 km², na may populasyon na nasa pagitan ng 32,000 at 35,000. Ang density ay umabot sa 18,000-20,000 katao kada kilometro kuwadrado—isa sa pinakamataas sa lungsod para sa isang lugar ng tirahan na may mga makasaysayang gusali.

Ito ay isang tipikal na profile ng mga panloob na distrito: mayroong ilang malalaking parke "sa loob ng tabas", ngunit sa paligid ng mga ito ay may malalaking berdeng espasyo ng una at kalapit na mga distrito (Burggarten, Volksgarten, MQ-courtyards) sa loob ng maikling distansya.

Sa heograpiya, ang Neubau ay mababasa bilang isang "mosaic" na distrito:

Mga lugar ng tirahan . Mga lumang gusali, modernong apartment, at panlipunang pabahay. Ang mga kalye ng Neustiftgasse, Zieglergasse, Kaiserstraße, Burggasse, Lerchenfelder Straße (hangganan ng ika-8), at isang network ng mga pangalawang kalye. Dito makikita mo ang halo ng mga lumang town house, modernized na gusali, at maliliit na bagong karagdagan.

Mga shopping street . Una sa lahat, Mariahilf er Straße (pormal na ika-6, ngunit gumagana ang "threshold" ng Neubau), isa sa pinakasikat na shopping street ng Vienna, ang "balikat" nito na Siebensterngasse, at Neubau (ngayon ay isang meeting area).

Mga malikhaing espasyo . Ang mga workshop, studio, at gallery ay puro mas malapit sa sentro ng distrito. MuseumsQuartier (ang sentro ng gravity ng kultura), WestLicht (museum at sentro ng potograpiya) sa Westbahnstraße, mga gallery sa kahabaan ng Schleifmühlgasse/ Neubau axis, mixed shops, atbp.

Mga parisukat at patyo . Spittelberg (isang network ng makikitid na kalye at courtyard), Sankt-Ulrichs-Platz, Weghuberpark sa MQ, Josef-Strauß-Park – maliit ngunit maaliwalas na mga bulsa ng halaman.

• Ang pangunahing arterya ng distrito ay Mariahilfer Straße, na dumadaloy sa katimugang bahagi ng Neubau. Ito ay abala sa buhay araw at gabi, na may mga tindahan, cafe, opisina, at hub ng transportasyon.
• Kasabay nito ay ang Neubaugasse – isang kalye na may mas lokal, “kapitbahayan” na karakter: mga designer shop, maliliit na restaurant, maaliwalas na coffee shop.

Sa loob, ang mga kalye ay mas makitid, kadalasan ay one-way, na ang mga pedestrian at bisikleta ay binibigyang prayoridad. Ang Neubau ay isang malapit na kapitbahayan, na may door-to-door walk na tumatagal ng 5–12 minuto.

Ang pag-unlad ng lugar ay lubos na magkakaibang. Kabilang sa mga gusali ang mga gusali noong ika-19 na siglo na may mga palamuting façade, mga functional na bahay sa kalagitnaan ng ika-20 siglo, at mga modernong complex na may mga malalawak na bintana.

Ang balanse ng makasaysayang pag-unlad at mga modernong pagkukumpuni ay gumaganap sa mga kamay ng mga buy-to-let na mamumuhunan: isang magandang bahagi ng mataas na kalidad na mga gusali ng Altbau, matatag na mga nangungupahan mula sa "creative na ekonomiya," at kalapitan sa unibersidad at mga kultural na grupo ang nagtitiyak ng predictable na pagkatubig.

Sa aking karanasan, ang kumbinasyong ito ng mga istilo ang kadalasang nakakaakit ng mga kliyente. Halimbawa, isang pamilya mula sa Poland ang pumipili sa pagitan ng isang bagong apartment sa Donaustadt at isang makasaysayang farmhouse sa Neubau. Sa huli ay nanirahan sila sa Neubau dahil, tulad ng sinabi nila, "bawat kalye dito ay may sariling kuwento."

Ang Neubau ay isa sa "pinakabatang" kapitbahayan ng Vienna sa espiritu at pamumuhay. Ang average na edad ng mga residente dito ay mas mababa kaysa sa average ng lungsod. Habang ang median na edad sa Vienna sa kabuuan ay nasa 42, sa Neubau ito ay mas malapit sa 38–39.

Ang profile ng edad ay "young adult": maraming may trabahong may edad 25-44, na may mas mataas na edukasyon, ay nagtatrabaho sa malikhaing ekonomiya, IT, edukasyon, medisina, at turismo. Ang Neubau ay isang late-mature na komunidad, kung saan ang mga tao ay madalas na manatili sa mga apartment ng lungsod nang mas matagal kaysa lumipat sa isang bahay sa labas: ang kalapitan sa trabaho, kultura, at mga paaralan ay kabayaran para sa maliit na lugar ng tirahan.

Karamihan sa mga residente ay:

• mga batang propesyonal sa mga malikhaing industriya (disenyo, fashion, advertising, IT);
• mga mag-aaral ng Unibersidad ng Vienna, Unibersidad ng Inilapat na Sining, Academy of Fine Arts;
• mga batang pamilya na may isa o dalawang anak;
• pati na rin ang "ipinanganak na Viennese" na nanirahan dito sa mga henerasyon.

Ang proporsyon ng mga dayuhan sa lungsod sa simula ng 2024 ay 35.4% (40.2% ay ipinanganak sa labas ng Austria). Kung ikukumpara sa ibang mga distrito, ang Neubau ay kapansin-pansing mas internasyonal kaysa, halimbawa, ang ika-13 (Hietzing) o ika-18 (Währing), kung saan nangingibabaw ang mga pamilyang may pinagmulang Austrian.

Sa Neubau makakahanap ka ng dalawang "pol":

• Mga taong may mataas na kita na bumibili ng mga apartment sa halagang €600,000–700,000 pataas.
• Mga taong nasa gitna ng klase: mga nangungupahan, mag-aaral, mga creative.

Ang lugar ay mahal, ngunit hindi piling tao – ito ay higit pa tungkol sa pamumuhay kaysa sa luho. Nag-iiba-iba ang mga kita sa buong Vienna , ngunit ang Neubau ay isa sa mga distritong may higit sa average na kapangyarihan sa pagbili ng nangungupahan (isinasaayos para sa mataas na upa). Para sa mga mamimili, nangangahulugan ito ng mas kaunting panganib ng bakante at mas mataas na inaasahan ng kalidad - mga kusina, banyo, built-in na ilaw, at imbakan. Para sa mga nangungupahan, nangangahulugan ito ng pagkakataong mabuhay ng "isang hakbang" mula sa trabaho at sa teatro.

Tungkol sa mga disadvantaged at mapanganib na mga lugar ng Vienna, ang Austria sa kabuuan at ang Vienna bilang isang metropolis ay ligtas ayon sa European standards. Ayon sa mga taunang ulat mula sa pederal na BMI , ang Vienna ay nagpapanatili ng isang patuloy na mataas na antas ng pansariling kaligtasan sa mga nakaraang taon.

Kapag isinasaalang-alang ang Vienna bilang isang tirahan, mahalagang isaalang-alang ang kumbinasyon ng mga salik: ang density ng nightlife, daloy ng turista, kalapitan sa mga hub ng transportasyon – at pagkatapos ay piliin ang tamang uri ng pabahay at seguridad nito (intercom, video intercom, ilaw sa pasukan, mataas na kalidad na mga pinto) nang naaayon.

Bakit pinipili ng mga dayuhan ang Neubau:

• Gitnang lokasyon.
• Ang kapaligiran ng "maliit na Berlin" ay komportable para sa mga malikhaing propesyon.
• Mataas na seguridad.
• Maraming mga paaralan ang nag-aalok ng pagtuturo sa Ingles at iba pang mga wika.
• Pagkakataon na mamuhunan sa likidong real estate.

Ang Neubau housing stock ay isang mosaic ng mga makasaysayang apartment building, "Red Vienna" communal facility, at modernong apartment pagkatapos ng reconstruction/spot new construction.

Nagtatampok ang makasaysayang seksyon ng matataas na kisame, plaster cornice, parquet floor, at double door. Ang pagkakaroon ng elevator, mga modernong kagamitan, mga bintanang matipid sa enerhiya, at napag-isipang mabuti ang bentilasyon ay mahalaga. Ang mga courtyard building (o hof building) ay pinahahalagahan ang isang "tahimik" na tanawin. Ang stock ng pabahay ng Neubau ay maaaring halos nahahati sa mga sumusunod na kategorya:

• Mga makasaysayang 19th-century hof house na may mga arched passage papunta sa mga courtyard;
• Mga komunal na bahay mula 1920s at 1930s (sosyal na pabahay, kadalasang may mga luntiang patyo);
• Mga modernong apartment at loft pagkatapos ng muling pagtatayo ng mga lumang pabrika;
• Mga bagong henerasyong boutique complex na may mga smart home technologies.

Ang lugar ay kilala sa halos kumpletong kawalan ng mga gusaling ginawa nang maramihan: ang konstruksyon ay nalilimitahan ng siksik ng lugar at ang pagpapanatili ng makasaysayang katangian nito. Awtomatiko nitong pinapataas ang halaga ng bawat property.

Mayroong ilang panlipunang pabahay sa lugar, ngunit mas mababa ito kaysa sa mga panlabas na distrito, dahil lang sa maliit na lupain at mataas na makasaysayang density. Para sa mga pamilyang may mga anak, ang floor plan at pag-iilaw ay mahalaga, habang para sa mga mamumuhunan, isang loss-free na layout at ang kondisyon ng common property (bubong, risers, façade) ay mahalaga.

Saklaw ng presyo . Ang Neubau ay nasa tuktok na dulo ng spectrum ng presyo ng lungsod, bagaman hindi kasing sukdulan ng "ginintuang" 1st district. Ayon sa opisyal na istatistika ng transaksyon mula sa Statistik Austria , ang mga presyo ng apartment sa Vienna ay lumago nang hindi pantay noong 2024; ang data ayon sa distrito ay makukuha sa kanilang mga pag-download (kabilang ang ika-7, Neubau ).

Ito ay isang bihirang "opisyal" na snapshot ng mga aktwal na transaksyon, hindi mga alok. Para sa sanggunian: Ang Neubau ay patuloy na nagra-rank sa mga kapitbahayan na may mga presyo ng pagbili na kadalasang lumalampas sa €6,000/m² para sa mga property na may mataas na kalidad, na mas mataas kaysa sa mas maraming paligid na kapitbahayan.

Ang analytics ng pagbabangko ay nagpapakita rin ng isang mataas na antas: ang mga ulat mula sa mga pangunahing bangko sa Austrian at pananaliksik sa Vienna (mga indeks ng presyo ng OeNB) ay nagpapakita ng isang pangmatagalang trend ng paglago na may mga paikot na yugto. Ang OeNB index ay ang "baseline" na ginagamit ko kapag tinatalakay ang mga abot-tanaw sa pamumuhunan (10-15 taon).

upa. Ang average na market rents sa Neubau ay mas mataas kaysa sa Vienna average. Ang opisyal na "benchmark" sa Austria ay ang tinatawag na Richtwert (isang benchmark na rate para sa ilang partikular na kategorya ng mas lumang pabahay), na ina-update ng Ministry of Justice para sa Vienna; gayunpaman, hindi ito sumasalamin sa mga kontrata sa merkado sa "libreng sektor," lalo na sa mga pangunahing lokasyon.

Samakatuwid, sa aking praktikal na pagtatasa, tinitingnan ko ang mga aktwal na transaksyon at kasalukuyang mga kontrata sa maihahambing na mga gusali, pati na rin ang mga istatistika ng lungsod/mga istatistika ng pag-upa ng Austrian sa antas ng estado. Sa Neubau, ang aktwal na mga kontrata sa merkado ay kadalasang mas mataas kaysa sa "mga benchmark."

mga lokal na hotspot para sa paninirahan at pagbili ang perimeter Neubau Gasse, ang mga tahimik na kalye sa pagitan ng Neubau Gasse at MuseumsQuartier, at ang mga kapitbahayan sa hilaga ng Mariahilf er Straße na may mas magandang insolation. Ang mga lugar na ito ay nagtatamasa ng matatag na pangangailangan mula sa parehong mga nangungupahan at mga mamimili ng end-user. Sa pagsasagawa, ang pinakamahusay na mga resulta ay nakakamit ng "pagkatapos ng pag-iisip" na mga katangian: mga makasaysayang apartment na may mga bagong kagamitan at elevator.

Kapag isinasaalang-alang ng mga pamilyang may mga anak na lumipat sa Neubau, ang unang tanong na itatanong nila sa akin sa isang konsultasyon ay, "Paano ang mga paaralan at kindergarten dito?" Ito ay lubos na nauunawaan—pagkatapos ng lahat, ang edukasyon ay palaging isang mahalagang kadahilanan kapag pumipili ng isang tirahan. Ang Neubau ay maginhawa para sa mga pamilya dahil ang mga paaralan at kindergarten ay nasa maigsing distansya.

Mga kindergarten. Mayroong ilang mga municipal kindergarten sa lugar (pinondohan sila ng lungsod, kaya libre sila o may napakababang bayad). Mayroon ding network ng mga pribadong kindergarten, kung saan mas maliit ang mga klase at mas binibigyang pansin ang pagbuo ng mga malikhaing kasanayan.

Marami sa aking mga kliyente ang pumili ng mga pribadong kindergarten dahil gusto nilang mag-aral ang kanilang anak ng musika, pagguhit, at mga wikang banyaga mula sa murang edad.

Mga Primary School. Ang pangunahing edukasyon sa Neubau ay may mataas na pamantayan. Mayroong parehong pampubliko at pribadong paaralan.

Nakatuon ang mga pampublikong paaralan sa klasikal na kurikulum ng Austrian. Nag-aalok ang mga pribadong paaralan ng mas indibidwal na diskarte, kadalasang may diin sa mga malikhaing paksa.

Sekondaryang edukasyon. Mayroong higit pang mga pagpipilian dito: mga gymnasium, mga pribadong paaralan na may mga internasyonal na kurikulum, at mga espesyal na lyceum. Higit pa rito, ang mga kalapit na distrito (ika-6, ika-8, at ika-9) ay tahanan ng mga prestihiyosong gymnasium at pribadong internasyonal na paaralan.

Ang mga internasyonal na paaralan kung saan ang pagtuturo ay nasa Ingles ay lalong popular. Mas mahal ang mga ito kaysa sa karaniwang mga paaralang Austrian, ngunit pinapayagan nila ang mga bata na agad na magsama sa isang internasyonal na kapaligiran.

Mas mataas na edukasyon. Ang mga institusyong mas mataas na edukasyon ay nakatuon sa paligid ng Uni Wien , TU Wien , at mdw sa 1st hanggang 9th district, na sumusuporta sa demand ng rental sa Neubau sa mga assistant professors, doctoral students, at young faculty.

Isang praktikal na halimbawa: Ang isa sa aking mga kliyente ay isang pamilya mula sa Ukraine na may dalawang anak. Pinili nila ang isang apartment sa Neubau partikular na dahil malapit lang ito sa isang kindergarten at isang internasyonal na paaralan.

Ang kanilang bunsong anak ay pumasok sa isang municipal kindergarten, at ang kanilang panganay sa isang internasyonal na paaralan na may pagtuon sa Ingles. Pinahintulutan nito ang pamilya na mabawasan ang stress ng paglipat: ang mga bata ay mabilis na umangkop, nakipagkaibigan, at ang mga magulang ay nakakuha ng kumpiyansa na ang edukasyon ay nakakatugon sa mga internasyonal na pamantayan.

Isa sa mga pangunahing bentahe ng Neubau ay ang pagiging makasarili nito. Ang kapitbahayan ay maliit, ngunit mayroon itong lahat ng kailangan mo para sa buhay.

Mga tindahan. Mula sa malalaking chain (Billa, Spar, Hofer) hanggang sa maliliit na organic na tindahan, Mariahilf er Straße ang mga shopping center, boutique, tindahan ng damit, at tindahan ng electronics.

Pangangalaga sa kalusugan. Ang distrito ay may klinika sa lungsod, ilang pribadong klinika, at mga tanggapan ng ngipin. Ang pinakamalapit na pangunahing pampublikong ospital ay Wilhelminenspital (sa ika-16 na distrito), ngunit ito ay 15 minutong biyahe ang layo.

Mga serbisyo. Mga dry cleaner, hair salon, gym, coworking space. Ang lahat ay literal na madaling maabot.

Ang Vienna ay kilala sa mahusay nitong sistema ng pampublikong transportasyon, at ang Neubau ay isang pangunahing halimbawa nito. Ang distrito ay mahusay na konektado sa natitirang bahagi ng Vienna:

Metro. Ang Neubau ay pinaglilingkuran ng tatlong linya ng metro: ang U3 (Zieglergasse, Neubau Gasse, at mga istasyon ng Volkstheater), isang junction sa U2 sa Volkstheater, at access sa U6 (Burggasse–Stadthalle) sa hilagang-kanluran. Ginagarantiyahan nito ang mga maiikling isochrone: 5–10 minuto sa sentro ng lungsod, 15–25 minuto sa mga pangunahing unibersidad at address ng negosyo.

Mga bus at tram. Ang mga iconic na linya ng tram 49 (sa pamamagitan ng Siebensterngasse/Westbahnstraße papunta sa gitna), 46 (sa kahabaan ng Burggasse patungo sa Ring), 5 (sa pamamagitan ng Kaiserstraße hanggang sa Praterstern/Westbahnhof axis), at bus 13A – isa sa mga pinaka-kapaki-pakinabang na linya ng cross-city.

Hindi lamang sila nagbibigay ng mga koneksyon sa ibang mga distrito ngunit nag-aalok din ng "karanasan sa Vienna": pagsakay sa Ring Line at makita ang buong sentro ng lungsod. Ginagawa nitong siksik at "fine grid" na makalibot nang walang sasakyan.

Sa paglalakad at sa pamamagitan ng bisikleta. Ang mga imprastraktura ng bisikleta at mga pedestrian zone ay mga lakas ng distrito. Ang muling pagtatayo ng Zieglergasse sa kalapit na ika-6 at "ikalawang linya" (ang sinturon sa kahabaan ng Museumsquartier) ay nagpabuti ng priyoridad para sa mga pedestrian at siklista.

Ang malawak na pedestrian axis Mariahilfer Straße ay naging tampok na tampok ng programa sa pagsasaayos ng kalye ng Vienna. Binabalangkas ng mga opisyal na website ng lungsod ang mga prinsipyo: pinababang trapiko sa transit, mas maraming halaman, at ligtas na pagtawid.

Lumalawak ang mga pedestrian zone: Ang mga MQ courtyard, Spittelberg, at ang mga gilid na kalye malapit sa Neubauay ang "urban melody settings" na ginagawang komportable ang lugar na tirahan nang walang sasakyan.

Oras ng paglalakbay mula sa Neubau:

• 10 minutong biyahe sa metro ang layo ng sentrong pangkasaysayan (Stephansplatz).
• Sa gitnang istasyon - 15 minuto
• Papunta sa airport - 35-40 minuto
• 10–12 minuto ang layo ng University of Vienna.

Ang paradahan sa Neubau ay isang hiwalay na isyu. Mula noong 2022, halos lahat ng Vienna ay lumipat sa pamamahala ng paradahan ng distrito (Parkraumbewirtschaftung). Ang distrito ay compact at makapal ang populasyon, kaya ang paradahan ay isang hamon.

Ang buong bayan ng Neubau ay sakop ng Kurzparkzone —may bayad na panandaliang paradahan sa mga karaniwang araw na may limitasyon sa oras (karaniwan ay hanggang dalawang oras)—at ang Parkpickerl system para sa mga residente. Mula 2025, ang pangunahing panandaliang rate ng paradahan ay: 30 minuto – €1.30, 60 minuto – €2.60, 90 minuto – €3.90, 120 minuto – €5.20; Available din ang libreng 15 minutong ticket.

Ang Resident Parkpickerl ay nagbibigay ng karapatan sa walang limitasyong paradahan sa iyong lugar (napapailalim sa mga lokal na eksepsiyon sa “mga lansangan ng negosyo”) at ibinibigay sa pamamagitan ng mahistrado.

Maraming modernong gusali ang nilagyan ng underground parking. Available din ang pampublikong paradahan sa lugar, ngunit medyo mahal ito (€2-3 bawat oras).
Higit pa rito, nakakakita ang Neubau ng mga inisyatiba upang palitan ang mga parking space ng mga berdeng elemento: mga pagtatanim ng puno, mga rack ng bisikleta, mga berdeng rehas, at mga channel ng drainage ng tubig-ulan—lahat ng bahagi ng adaptasyon ng lungsod sa mainit na panahon.

Sa aking pagsasanay, madalas kong nakatagpo ang tanong: "Sulit ba ang pagbili ng isang apartment na may paradahan?" Ang sagot ko ay: kung maaari, oo. Ang paradahan ay nagdaragdag ng pagkatubig ng ari-arian at ginagawang mas madali ang buhay para sa may-ari.

Ang Neubau ay may magkakaibang mapa ng relihiyon, na sumasalamin sa multikulturalismo ng gitnang Vienna:

• Ang Romano Katolikong Pfarrkirche St. Ulrich. Ang makasaysayang core ng parokya ng distrito (St.-Ulrichs-Platz 3, 1070 Wien ). Isang makulay na kongregasyon, mga regular na serbisyo, at isang musikal na tradisyon na sumasaklaw sa mahigit 100 taon.
• Evangelical Auferstehungskirche (Lindengasse 44a, 1070 Wien ) . Parokya Neubau /Fünfhaus.
• Islamic Religious Community of Austria (IGGÖ). Pederal na istraktura na may punong-tanggapan sa Neubau (Bernardgasse 5, 1070 Wien ).

Ang ilang mga iconic na simbahan (gaya ng Kirche am Steinhof o Servitenkirche) ay matatagpuan sa mga kalapit na distrito, ngunit sa loob ng 10-20 minutong radius sa pamamagitan ng pampublikong transportasyon. Sinusuportahan ng distrito ang mga inisyatiba ng interfaith at mga proyektong pangkultura, at ang mga parokya ay aktibong kasangkot sa mga aktibidad na panlipunan (mga charity fair, mga musical evening).

Ito ang puso ng malikhaing Vienna. Ito ay tahanan ng MuseumsQuartier, dose-dosenang mga gallery, sinehan, at mga lugar ng sining. Buhay ang distrito sa mga pagdiriwang, perya, at pagtatanghal sa kalye. Ang Neubau ay paraiso din ng mahilig sa kape: ang mga cafe ay nasa lahat ng dako, mula sa lumang Viennese hanggang sa minimalist na Scandinavian.

Ang pangunahing atraksyon ay ang MuseumsQuartier , isa sa pinakamalaking museum complex sa Europe. Ito ay tahanan ng:

• Museo ng Makabagong Sining (MUMOK)
• Leopold Museum (Schiele, Klimt collections)
• Kunsthalle Wien
• ZOOM Kindermuseum
• Q21 (Digital Culture Quarter)
• Sentro para sa Kontemporaryong Sayaw at Teatro
• Mga bukas na courtyard at summer lounge
• Dito rin ginaganap ang mga festival, lecture at konsiyerto.

Spittelberg. Isang network ng makikitid na eskinita at courtyard na may linya ng mga gallery, designer shop, bar, at restaurant. Ang Weihnachtsmarkt am Spittelberg ay isa sa mga pinaka-atmospheric na Christmas market sa Vienna. Sa tag-araw, may mga konsyerto sa silid, at sa taglamig, nag-iisip ng alak at mga crafts.

WestLicht. Isang museo ng photography at sentro sa Westbahnstraße: mga eksibisyon, mga camera auction, at mga programang pang-edukasyon. Itong "photography axis," kasama ang mga gallery sa kahabaan ng Zieglergasse at Neubau , ay bumubuo ng isang malikhaing itineraryo sa katapusan ng linggo.

Mga cafe at gastronomy. Ang motto ni Neubau ay "walang pagpapanggap, ngunit masarap": mula sa mga specialty coffee bar na may sariling mga roastery hanggang sa mga urban bistro na naghahain ng mga lokal na ani. Nag-aalok ang Mariahilfer Straße ng mga pangunahing brand at mga cafe na pinapatakbo ng pamilya; ang mga panloob na kalye ay tahanan ng maliliit, signature spot.

Kasama sa kalendaryong "kultural na Neubau" ang mga festival para sa disenyo at malikhaing ekonomiya: Regular na ina-activate ng Vienna Design Week ang mga venue at pop-up space sa mga sentral na distrito, kabilang ang bandang ika-7.

Ang pananaliksik sa mga malikhaing industriya ay nagdodokumento ng sukat ng sektor: halos ikalimang bahagi ng mga kumpanya ng Viennese ay bahagi ng malikhaing ekonomiya, na gumagamit ng libu-libong mga propesyonal at bumubuo ng bilyun-bilyong euro sa kita. Ang mga prosesong ito ay hindi mapaghihiwalay mula sa totoong buhay na mga kalye ng Neubau.

Bagama't ang Neubau ay isang siksik na makasaysayang distrito, ang mga "green solvents" dito ay pinag-isipang mabuti:

• Ang Josef-Strauß-Park ay isang maaliwalas na parke ng lungsod na may mga lugar ng mga bata at mga mature na puno.
• Ang Weghuberpark ay isang luntiang lugar malapit sa MQ, isang lugar para sa mga maikling stop at paglalaro ng mga bata.
• Ang Sankt-Ulrichs-Platz ay higit pa sa isang parisukat kaysa sa isang parke, ngunit may mga berdeng elemento at isang "puwang sa paghinga" sa siksik na tela.

Ang mga panloob na distrito ng Vienna ay tradisyonal na walang malalaking parke kumpara sa mga panlabas na distrito nito. Gayunpaman, ipinagmamalaki ng Neubau ang isang sistema ng maliliit na berdeng espasyo, courtyard, at "climatic" na kalye, pati na rin ang kalapitan sa mga pangunahing parke ng lungsod sa loob ng 10-20 minutong lakad o sakay ng tram (Burggarten malapit sa Ring, Augarten sa hilaga sa gitna).

Sa nakalipas na mga taon, ang lungsod ay aktibong namumuhunan sa pagtatanim sa kalye, pagtatanim ng puno, at mga hakbang sa "pagpapalamig" (mga lilim na daanan, mga sprinkler ng tubig, mga fountain ng inumin). Itinatampok ng mga opisyal na press release at mga programa ng lungsod ang mga proyekto upang madagdagan ang takip ng puno at iangkop ang mga kalye sa init, lalo na sa mga gitnang kalye.

Sa mga tuntunin ng mga courtyard, maraming "gof" na proyekto sa pabahay ang tumatanggap ng mga upgrade: mga palaruan, bike rack, berdeng espasyo, at compost. Ito ay mahalaga para sa mga pamilya: kapag ang "kalidad ng bakuran" ay mataas, kahit na ang isang maliit na apartment ay "gumana" tulad ng isang malaking bahay-isang bata ay naglalaro sa ibaba, at ang mga magulang ay nakakakita sa labas ng bintana. Para sa mga mamumuhunan, nangangahulugan ito ng mas malawak na grupo ng mga nangungupahan.

Ang bonus ng Neubau ay ang mga pedestrian street nito at ang "Begegnungszonen" (mga meeting zone kung saan pinaghihigpitan ang trapiko ng sasakyan at inuuna ang mga pedestrian at siklista). Ang pagpapalit ng geometry ng kalye at pagdaragdag ng mga halaman ay direktang nagpapabuti sa microclimate at "nagbebenta" ng address. Ipinakita ng mga proyekto sa Mariahilfer Straße at Zieglergasse na kapag naalis ang transit, tataas ang oras ng tirahan ng mga tao at maliit na negosyo.

Ang Neubau ay nagpapakita kung paano ang isang distrito ay maaaring sabay na tirahan, kultura, at negosyo. Sa kabila ng compact size nito, naging isa ito sa mga sentro ng creative economy ng Vienna. Kabilang sa mga pangunahing lugar ang:

Mga Malikhaing Industriya. Literal na puspos ng mga design studio, workshop ng mga artist, at gallery ang lugar. Ito ay tahanan ng mga showroom ng fashion brand, maliliit na kumpanya ng arkitektura, at mga ahensya ng digital marketing.

Ang Neubau ay bahagi ng programang Creative Vienna ng lungsod, na sumusuporta sa mga start-up at maliliit na negosyo sa mga sektor ng sining at teknolohiya.

Turismo. Ang pagdagsa ng mga turista sa Vienna ay lumalaki taun-taon, at ang Neubau ay direktang nakikinabang dito. Ang mga hotel, boutique hotel, at panandaliang paupahang apartment (Airbnb) ay nagdudulot ng karagdagang kita sa distrito.

Pagtitingi at Serbisyo. Mariahilf er Straße ay ang pangunahing shopping artery ng Vienna, ibig sabihin, ang Neubau ay tahanan ng makabuluhang retail turnover. Mula sa mga luxury boutique hanggang sa abot-kayang chain, ang daloy ng mga mamimili ay lumilikha ng isang masiglang ekonomiya para sa distrito.

Mga internasyonal na koneksyon. Para sa mga residente, ang ibig sabihin ng mga internasyonal na koneksyon, una at pangunahin, ay madaling pag-access sa sentro ng mga organisasyon at kampus: 10–20 minuto sa pamamagitan ng metro at ikaw ay nasa mga ministries, departamento ng lungsod, at punong-tanggapan ng mga internasyonal na institusyon. Para sa mga nangungupahan sa ibang bansa, ito ay isang selling point; para sa mga mamumuhunan, ito ay isang garantiya ng demand.

Ayon sa istatistika ng lungsod:

• Ang bahagi ng mga taong nagtatrabaho sa sektor ng serbisyo ay humigit-kumulang 80%
• 20% ng mga residente ng distrito ay nagtatrabaho sa malikhaing ekonomiya
• Ang average na kita ng pamilya ay 12–15% na mas mataas kaysa sa average ng Vienna

Hindi nakatayo ang Neubau: aktibong namumuhunan ang lungsod sa pagpapaunlad ng lugar.

Mga bagong residential complex. Bagama't limitado ang espasyo dito, umuusbong pa rin ang mga proyekto sa muling pagpapaunlad. Ang mga lumang gusaling pang-industriya ay ginagawang modernong mga apartment na may paradahan sa ilalim ng lupa, berdeng terrace, at mga teknolohiyang matipid sa enerhiya.

• Ang "Green Neubau" ay isang programa upang madagdagan ang bilang ng mga puno at luntiang patyo.
• Pag-unlad ng imprastraktura ng pagbibisikleta.
• "Mga lansangan para sa mga tao" (pedestrian at "parating" na mga zone)
• Suporta para sa mga creative na industriya (preferential loan, rental ng mga lugar para sa mga start-up).

Ang isang espesyal na highlight ay ang hinaharap na paglipat ng U2×U3 sa Neubau Gasse. Ang proyektong U2×U5 ay gagawing moderno ang gitnang hub: isang bagong configuration ng linya ang inaasahan mula 2030, at ang Neubau Gasse station ay makakatanggap ng paglipat sa U2, na higit na magpapahusay sa halaga ng transportasyon ng mga address sa loob ng 300–500 metrong radius ng mga pasukan. Ito ay isang mahalagang kadahilanan para sa pangmatagalang pamumuhunan.

Interes ng mamumuhunan. Napansin ng aking mga kasamahan sa real estate na ang Neubau ay kabilang sa nangungunang limang distrito sa Vienna para sa mga katanungan ng dayuhang mamumuhunan sa nakalipas na limang taon. Ang dahilan ay malinaw: limitado ang supply at lumalaking demand.

Limitadong supply. Maliit ang lugar, kakaunti ang mga bagong proyekto. Samantala, patuloy na mataas ang demand. Nangangahulugan ito na ang mga presyo ay tumataas nang mas mabilis kaysa sa average ng lungsod.

Madla. Ang mga batang propesyonal, ang creative class, at mga internasyonal na espesyalista ay nakatira dito. Handa silang magbayad ng mas mataas na presyo ng upa at pabahay kaysa sa mga karatig na lugar.

Mga presyo at dynamics

• Average na presyo bawat metro kuwadrado (2025): €5,800–€6,200
• Paglago sa nakalipas na 5 taon: +20–25%
• Average na upa para sa isang 70 m² na apartment: €1,200–€1,500 bawat buwan

Pagtataya. Hinuhulaan ng mga eksperto ang karagdagang paglago ng presyo ng 3-5% taun-taon sa mga darating na taon. Ang mga apartment na may terrace, balkonahe, at underground na paradahan ay partikular na in demand.

Paghahambing sa ibang mga lugar.

• Neubau: 5,800–6,200 €/m²
• Mariahilf (ika-6 na distrito): 5,200–5,600 €/m²
• Josefstadt (8th district): €5,500–€6,000/m²

Kaya, ang Neubau ay nananatiling pare-pareho sa tuktok ng hanay ng presyo.

Matatag na pangangailangan sa pag-upa (lalo na sa mga expat at estudyante). Ang mga presyo ay tumataas nang mas mabilis kaysa sa average ng Viennese – sa nakalipas na 20 taon, Neubau ay nakakita ng 120% na pagtaas, kumpara sa average ng Viennese na +85%. Ang lugar ay perpekto para sa mga mamumuhunan na nakatuon sa pangmatagalang halaga at mataas na demand sa pag-upa.

Kapag ikinukumpara ang "pinakamahusay na kapitbahayan ng Vienna para sa pamumuhay," madalas na nahihigitan ng Neubau ang mga panlabas na borough sa mga tuntunin ng kalidad ng kapaligiran at oras ng pag-commute—at samakatuwid ay mas mahal. Gayunpaman, ito ay mas mura kaysa sa mga ultra-prestihiyosong address sa 1st district at bahagi ng 9th district sa "Golden Triangle." Para sa diskarteng "daloy ng upa + paglago ng kapital," ito ay "gitna ng pack" na may mataas na rate ng occupancy.

Kung ang layunin ay isang secure na lease at isang liquid exit, ilalagay ko ang Neubau sa nangungunang 3, kasama ang ika-6 at ika-8. Mayroong mas kaunting panganib sa pagtatayo dito, at mas maraming trabaho ang kailangan upang mapabuti ang kalidad ng interior at ang karanasan ng nangungupahan."

Ang Neubau ay ang pagpili ng mga batang propesyonal, mga pamilya sa lungsod, at mga mamumuhunan na pinahahalagahan ang kakayahang maglakad, kultura, at isang de-kalidad na kapaligiran sa lungsod. Ito ay hindi tungkol sa "palace square" o "suburban quiet," ngunit tungkol sa matalinong buzz ng mga art district, coffee shop, at museo—sa tamang dosis.

Kapag pumipili ng pinakamahusay na mga kapitbahayan na titirhan sa Vienna, ang ika-7 distrito ng Vienna ay patuloy na nasa mataas na ranggo. Hindi ito mapanganib, at tiyak na hindi dehado: isa itong klasikong creative hub kung saan pinahahalagahan ng mga tao ang magagandang renovation, utility, tahimik na courtyard, at ang kaginhawahan ng mga stroller at bisikleta.

Para sa isang mamumuhunan, ang formula ay: lokasyon (U3 + U2 sa hinaharap) + makasaysayang tela + mga pagpapabuti sa lunsod = pagkatubig ng rental at katatagan ng halaga.

Para kanino ito perpekto?

• Mga batang propesyonal. Maginhawang manirahan malapit sa sentro ng lungsod, magtrabaho sa mga malikhaing opisina, at magsaya sa mga kultural na kaganapan sa gabi.
• Mga pamilya. Sa kabila ng siksik na pag-unlad, nag-aalok ang lugar ng magagandang paaralan, kindergarten, at ligtas na kapaligiran.
• Mga taong malikhain. Ang kapaligiran sa Neubau ay nagbibigay inspirasyon, at madaling makahanap ng isang komunidad ng mga taong katulad ng pag-iisip dito.
• Mga mamumuhunan. Ang limitadong supply at mataas na demand ay ginagawang isang magandang pagkakataon sa pamumuhunan ang lugar.

Ibuod natin ang mga pangunahing bentahe ng Neubau:

Ang Neubau ay isang "distrito ng pagkakataon": para sa negosyo, pagkamalikhain, at komportableng pamumuhay. Mayroon itong lahat ng kailangan mo para maramdaman ang "gitna ng mga bagay." At, sa paghusga sa kasalukuyang kalagayan, ang Neubau ay mananatiling isa sa mga pinakakaakit-akit na address ng Vienna sa maraming darating na taon.