ข้อจำกัดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติในออสเตรีย

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียเป็นหนึ่งในธุรกรรมที่มีการควบคุมอย่างเข้มงวดที่สุดในยุโรป และนี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ ลักษณะเฉพาะที่สำคัญของตลาดออสเตรียคือชาวต่างชาติไม่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างอิสระ การเข้าถึงธุรกรรมสำหรับผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองส่วนใหญ่ถูกจำกัดโดยกฎหมาย และเป็นไปได้ก็ต่อเมื่อได้รับอนุญาตเป็นพิเศษจากหน่วยงานท้องถิ่นเท่านั้น

อย่างไรก็ตาม ไม่มีกฎเกณฑ์ที่เป็นมาตรฐานเดียวกัน – แต่ละรัฐกำหนดเงื่อนไข ขั้นตอน และข้อจำกัดของตนเอง ซึ่งอาจแตกต่างกันอย่างมาก

ลักษณะเฉพาะนี้เองที่ทำให้ออสเตรียแตกต่างจากประเทศส่วนใหญ่ในยุโรป ในขณะที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสเปน โปรตุเกส หรือเยอรมนีได้อย่างง่ายดาย แต่ในออสเตรีย พวกเขาจะต้องเผชิญกับข้อกำหนด การตรวจสอบเพิ่มเติม หรือแม้กระทั่งการถูกห้ามโดยสิ้นเชิง

ในรัฐต่างๆ เช่น ไทโรล หรือคารินเทีย การซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติโดยไม่ได้รับอนุญาตนั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้หรือถูกห้ามโดยสิ้นเชิง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีของ "บ้านพักตากอากาศ" หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ท่องเที่ยวและรีสอร์ท

แนวทางนี้ไม่ใช่มาตรการชั่วคราว แต่เป็นส่วนสำคัญของโครงสร้างทางกฎหมายของประเทศ ออสเตรียพยายามปกป้องตลาดภายในประเทศจากการร้อนแรงเกินไป รักษาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น และควบคุมทรัพย์สินในภูมิภาคที่สัดส่วนเงินทุนต่างชาติสูงอาจเปลี่ยนแปลงโครงสร้างทางสังคมหรือเศรษฐกิจ ดังนั้น การมีเงินทุนที่จำเป็น ใบอนุญาตพำนัก หรือหลักฐานแสดงที่มาของเงินทุนที่โปร่งใส ไม่ได้เป็นการรับประกันว่าจะได้รับใบอนุญาตเสมอไป

ข้อผิดพลาดหลักที่นักลงทุนต่างชาติจำนวนมากมักทำคือ การทำธุรกรรมในออสเตรียเหมือนกับที่ทำในประเทศอื่นๆ ในสหภาพยุโรป อย่างไรก็ตาม ระบบของออสเตรียแตกต่างออกไป ตั้งแต่การเลือกประเทศและประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ไปจนถึงรูปแบบการเป็นเจ้าของและขั้นตอนการยื่นขออนุญาต

จำเป็นต้องมีแนวทางทางกฎหมายและกลยุทธ์ที่คิดมาอย่างรอบคอบ ได้แก่ การทำความเข้าใจสถานะของคุณ การเตรียมเอกสารอย่างถูกต้อง การวิเคราะห์ข้อจำกัดของภูมิภาคเฉพาะ และการวางแผนขั้นตอนทั้งหมดอย่างระมัดระวัง

กรอบกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียเป็นหนึ่งในระบบที่ซับซ้อนและมีโครงสร้างเข้มงวดที่สุดในยุโรป แตกต่างจากประเทศส่วนใหญ่ในสหภาพยุโรปที่การทำธุรกรรมสำหรับผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองนั้นเสรีอย่างสมบูรณ์หรือถูกจำกัดโดยกฎหมายระดับชาติเพียงฉบับเดียว ออสเตรียใช้หลักการอำนาจระดับภูมิภาค: แต่ละรัฐมีกฎหมาย หน่วยงาน และเกณฑ์ของตนเองในการพิจารณาว่าชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเขตแดนของตนได้หรือไม่

ระบบนี้ได้รับการบัญญัติไว้ในหลักปฏิบัติทางกฎหมายและได้รับการกล่าวถึงในแหล่งข้อมูลต่างๆ เช่น GEUER Rechtsanwälte OG ซึ่งเน้นย้ำว่าไม่มี "กฎหมายออสเตรีย" ฉบับเดียวเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ แต่มีกฎหมายที่แตกต่างกันถึงแปดฉบับ (ซึ่งสอดคล้องกับจำนวนรัฐ โดยไม่รวมเวียนนาซึ่งเป็นนครรัฐแยกต่างหาก)

ในอดีต ออสเตรียดำเนินนโยบายปกป้องตลาดภายในประเทศจากเงินทุนเก็งกำไรและแรงกดดันด้านโครงสร้างพื้นฐานที่มากเกินไป แตกต่างจากประเทศใหญ่ๆ ในยุโรป ออสเตรียมีทรัพยากรที่ดินจำกัด มีพื้นที่อนุรักษ์ในสัดส่วนสูง และมีภูมิภาคท่องเที่ยวที่อ่อนไหวเป็นพิเศษ

ดังนั้น กฎหมายของรัฐต่างๆ จึงได้กำหนดมาตรการกีดขวางโดยมีเป้าหมายเพื่อ:

• การปกป้องความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น โดยเฉพาะในภูมิภาคที่มีการแข่งขันสูง
• การควบคุมการถือครองกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติในพื้นที่รีสอร์ท ภูมิประเทศที่เป็นภูเขา และพื้นที่ธรรมชาติ
• ควบคุมการเก็งกำไรในตลาดบ้านมือสอง;
• จำกัดการเติบโตของ “บ้านพักตากอากาศ” (Zweitwohnsitz) ซึ่งอาจสร้างแรงกดดันต่อโครงสร้างพื้นฐานในท้องถิ่น
• การรักษาสมดุลทางวัฒนธรรมและสังคม โดยเฉพาะในพื้นที่ชนบทและเขตภูเขา

จากข้อมูลของเว็บไซต์ข่าวสารในอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว พบว่าภูมิภาคท่องเที่ยวอย่างทิโรล โวราร์ลแบร์ก และซาลซ์บูร์ก มีมาตรการจำกัดที่เข้มงวดที่สุด

ดังนั้น ข้อจำกัดเหล่านี้จึงไม่ใช่มาตรการชั่วคราว แต่เป็นส่วนสำคัญของนโยบายรัฐที่มุ่งสร้างเสถียรภาพของตลาดในระยะยาว

เนื่องจากแต่ละรัฐมีกฎระเบียบเกี่ยวกับการเข้าประเทศของชาวต่างชาติอย่างอิสระ ระบบกฎหมายจึงอาจแตกต่างกันอย่างมากแม้กระทั่งในภูมิภาคที่อยู่ติดกัน

ที่สำคัญคือ แม้แต่ในรัฐเดียวกัน ข้อจำกัดก็แตกต่างกันไปในแต่ละเทศบาล สิ่งที่ซื้อได้อย่างถูกกฎหมายในเขตหนึ่งของไทโรล อาจถูกห้ามอย่างเด็ดขาดในเขตใกล้เคียง

กรอบกฎหมายสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียขึ้นอยู่กับประเภทของผู้ซื้อโดยตรง นี่เป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดความซับซ้อนของธุรกรรม ความจำเป็นในการขออนุญาต ความพร้อมของอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ และโอกาสที่จะถูกปฏิเสธ

ตามกฎหมายออสเตรีย ผู้ซื้อชาวต่างชาติทั้งหมดจะถูกแบ่งออกเป็น สองกลุ่มใหญ่ๆ ดังนี้ :

1. พลเมืองของสหภาพยุโรป เขตเศรษฐกิจยุโรป และสวิตเซอร์แลนด์
2. พลเมืองของประเทศที่สาม (นอกสหภาพยุโรป/เขตเศรษฐกิจยุโรป)

สองหมวดหมู่นี้อยู่ภายใต้ เงื่อนไขทางกฎหมายที่แตกต่างกันโดยพื้นฐาน

พลเมืองของประเทศในสหภาพยุโรป เขตเศรษฐกิจยุโรป และสวิตเซอร์แลนด์ มีสิทธิในทรัพย์สินในออสเตรียเช่นเดียวกับผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น

หมายความว่า:

• พวกเขาสามารถซื้อที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ได้อย่างอิสระ
• ไม่ต้องขออนุญาตจากเจ้าหน้าที่แต่อย่างใด
• การทำธุรกรรมเป็นไปตามขั้นตอนการรับรองเอกสารตามปกติ
• ไม่มีข้อจำกัดเกี่ยวกับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ (อพาร์ตเมนต์ บ้าน ที่ดิน)

ในทางกฎหมาย หลักการนี้ได้รับการบัญญัติไว้ในหลักการ Gleichbehandlung ซึ่งหมายถึงการปฏิบัติอย่างเท่าเทียมกัน

ผู้ซื้อกลุ่มนี้ยังหลีกเลี่ยงขั้นตอน "การตรวจสอบชาวต่างชาติ" (Ausländergrundverkehr) โดยอัตโนมัติ ซึ่งเป็นขั้นตอนบังคับสำหรับผู้ที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในประเทศที่สาม

ความแตกต่างเล็กน้อยบางประการ

แม้แต่พลเมืองของสหภาพยุโรปก็อาจเผชิญกับข้อจำกัดอย่างเป็นทางการ แต่ข้อจำกัดเหล่านี้มีน้อยและส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ชนบทของเทือกเขาแอลป์:

• เทศบาลอาจขอให้ยืนยันว่าที่ดินดังกล่าวจะใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลัก ไม่ใช่เป็น "บ้านพักตากอากาศ" หรือสถานที่ท่องเที่ยว
• การซื้อที่ดินผืนใหญ่ในเขตพื้นที่อนุรักษ์อาจต้องได้รับการอนุมัติ

อย่างไรก็ตาม กรณีเหล่านี้เป็นข้อยกเว้นและไม่เกี่ยวข้องกับสถานะพลเมืองของสหภาพยุโรป แต่เกี่ยวข้องกับลักษณะเฉพาะของวัตถุนั้นๆ

ผู้ซื้อที่ไม่ใช่พลเมืองของสหภาพยุโรป/เขตเศรษฐกิจยุโรป/สวิตเซอร์แลนด์ จะต้องปฏิบัติตามกฎหมายเฉพาะของรัฐเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ

กฎต่อไปนี้ใช้กับพวกเขา: หากไม่ได้รับอนุญาตเป็นพิเศษจากหน่วยงานที่ดิน การทำธุรกรรมนั้นเป็นไปไม่ได้ตามกฎหมาย

หมายความว่า:

• มีการยื่นใบสมัครซื้ออย่างเป็นทางการ
• กำลังตรวจสอบที่มาของเงินทุน;
• หน่วยงานที่เกี่ยวข้องวิเคราะห์ผลกระทบของการซื้อดังกล่าวต่อตลาดท้องถิ่น
• มีการตัดสินใจว่าจะอนุญาตหรือปฏิเสธ

และที่สำคัญที่สุด:

แม้ว่าเอกสารจะจัดเตรียมอย่างสมบูรณ์แบบแล้ว ก็ไม่ได้หมายความว่าจะได้รับการอนุมัติเสมอไป

หน่วยงานภาครัฐประเมินใบสมัครอย่างไร?

คณะกรรมาธิการ (Grundverkehrsbehörde) อาจปฏิเสธหาก:

• การซื้อกิจการครั้งนี้ถือเป็นภัยคุกคามต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น
• สถานที่ดังกล่าวอยู่ในเขตท่องเที่ยว
• ที่ดินแปลงนี้สามารถดัดแปลงเป็น “บ้านพักตากอากาศ” ได้
• ที่ดินผืนนี้มีสถานะเป็นพื้นที่อนุรักษ์
• นักลงทุนไม่สามารถพิสูจน์ความเชื่อมโยงกับประเทศออสเตรียได้
• ไม่มีการยืนยันถึง "ผลประโยชน์" ทางเศรษฐกิจหรือสังคมของการทำธุรกรรมดังกล่าว

แต่ละรัฐกำหนดแนวคิดเรื่อง “ผลประโยชน์สาธารณะ” ในแบบของตนเอง ซึ่งทำให้กระบวนการนี้มีความเป็นส่วนตัวมากยิ่งขึ้น

ระบบของออสเตรียในการควบคุมการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติมีพื้นฐานมาจากการแบ่งแยกที่สำคัญระหว่างผู้ซื้อสองประเภท ได้แก่ พลเมืองของสหภาพยุโรป/เขตเศรษฐกิจยุโรป และพลเมืองของประเทศที่เรียกว่า "ประเทศที่สาม" การแบ่งแยกนี้ไม่ใช่เพียงแค่พิธีการทางเทคนิค แต่เป็นส่วนสำคัญของนโยบายของรัฐที่มุ่งปกป้องตลาดภายในประเทศ ความสมดุลทางสังคม และเสถียรภาพทางดินแดน

ออสเตรียถือว่าพลเมืองของสหภาพยุโรปเป็นผู้มีส่วนร่วมในเขตเศรษฐกิจยุโรปเดียว ในแง่ของอสังหาริมทรัพย์ นั่นหมายถึงความเท่าเทียมกันเกือบสมบูรณ์กับพลเมืองออสเตรีย การเข้าถึงธุรกรรมของพวกเขาขึ้นอยู่กับสิทธิของสหภาพยุโรปในการเคลื่อนย้ายเงินทุนอย่างเสรี และพันธะของรัฐในการหลีกเลี่ยงการเลือกปฏิบัติภายในสหภาพยุโรป

สำหรับออสเตรีย ผู้ซื้อเหล่านี้ไม่ใช่แรงภายนอก แต่เป็นส่วนขยายของตลาดเดียวที่บูรณาการเข้ากับบรรทัดฐานทางเศรษฐกิจ กฎหมาย และสังคมทั่วไป จากมุมมองของรัฐ กิจกรรมทางการตลาดของพวกเขาไม่ได้ก่อให้เกิดความเสี่ยงเชิงระบบ เนื่องจากพวกเขาดำเนินงานภายใต้กรอบกฎหมายยุโรปที่มั่นคง

รัฐบาลมองผู้ซื้อจากนอกสหภาพยุโรป/เขตเศรษฐกิจยุโรปแตกต่างออกไป กลุ่มนักลงทุนกลุ่มนี้ถูกมองว่าเป็นแหล่งที่มาของแรงกดดันในตลาดที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากพวกเขามีกำลังซื้อสูงกว่า มีส่วนร่วมอย่างแข็งขันในการลงทุนระยะสั้น และเพิ่มแรงกดดันต่ออุปทานที่มีจำกัด โดยเฉพาะในภูมิภาคที่มีพื้นที่ก่อสร้างจำกัดมาก เช่น ในเทือกเขาแอลป์

ประวัติศาสตร์ของตลาดในยุโรปแสดงให้เห็นว่า เงินทุนจากต่างประเทศมักนำไปสู่การขึ้นราคาอย่างผิดปกติ การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นบ้านพักตากอากาศ และการค่อยๆ ขับไล่ผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น สำหรับเทศบาลขนาดเล็ก แม้แต่การไหลเข้าของนักลงทุนต่างชาติเพียงเล็กน้อยก็สามารถเปลี่ยนแปลงพลวัตของราคาได้อย่างสิ้นเชิง

แนวทางนี้ช่วยให้ออสเตรียสามารถปกป้องความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในเมืองที่มีความหนาแน่นสูง รักษาพื้นที่อนุรักษ์ จัดการพื้นที่รีสอร์ท และสนับสนุนความยั่งยืนของพื้นที่ที่มีความอ่อนไหวทางสังคม ภูมิภาคแอลป์มองอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ในฐานะสินค้า แต่เป็นส่วนหนึ่งของมรดกทางวัฒนธรรมและธรรมชาติ ซึ่งพื้นที่นั้นไม่สามารถขยายได้

ดังนั้น ข้อจำกัดสำหรับชาวต่างชาติจึงเป็นหนึ่งในเครื่องมือที่ใช้ในการปกป้องพื้นที่เหล่านี้จากการถูกทิ้งร้างหรือการค้าที่มากเกินไป ออสเตรียพยายามป้องกันสถานการณ์ที่อสังหาริมทรัพย์จำนวนมากเป็นของชาวต่างชาติและถูกใช้เพียงไม่กี่สัปดาห์ต่อปี ตัวอย่างที่คล้ายกันนี้เคยเกิดขึ้นแล้วในหลายประเทศในยุโรป และออสเตรียกำลังสร้างแบบจำลองที่ลดความเสี่ยงดังกล่าวให้เหลือน้อยที่สุด

นี่คือเหตุผลสำคัญว่าทำไมการแบ่งแยกตามสัญชาติจึงไม่ใช่มาตรการชั่วคราวหรือจุดยืนทางการเมือง แต่เป็นกลไกที่บูรณาการอย่างรอบคอบภายในกรอบกฎหมายที่ควบคุมเสถียรภาพระยะยาวของตลาด

สำหรับพลเมืองของประเทศนอกสหภาพยุโรป/เขตเศรษฐกิจยุโรปและสวิตเซอร์แลนด์ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียจะต้องผ่านกระบวนการขออนุญาตพิเศษ ซึ่งเป็นขั้นตอนสำคัญของการทำธุรกรรมที่จะตัดสินว่าสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นได้หรือไม่

แตกต่างจากผู้ซื้อในสหภาพยุโรป ซึ่งขั้นตอนการซื้อสินค้าแทบจะเหมือนกับของชาวออสเตรีย ผู้ซื้อที่ไม่ใช่พลเมืองออสเตรียจะต้องเผชิญกับระบบควบคุมที่สร้างขึ้นบนหลักการคุ้มครองตลาดท้องถิ่นและความยั่งยืนในระดับภูมิภาค

หน่วยงานหลักที่พิจารณาความถูกต้องตามกฎหมายของธุรกรรมคือ Grundverkehrsbehörde ซึ่งเป็นคณะกรรมการของรัฐที่ดูแลเรื่องอสังหาริมทรัพย์

บทบาทของหน่วยงานนี้ไม่ใช่เพียงแค่การตรวจสอบเอกสารทางด้านการบริหารเท่านั้น แต่ยังเป็นการประเมินความเหมาะสมทางเศรษฐกิจ สังคม และภูมิศาสตร์ของการซื้อโดยชาวต่างชาติรายใดรายหนึ่งด้วย

เธอตรวจสอบอะไรบ้าง:

• ผู้ซื้อมีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์ที่มีสิทธิ์ซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้หรือไม่
• การซื้อดังกล่าวเป็นภัยคุกคามต่อตลาดและความสมดุลของราคาหรือไม่
• ไม่ว่าที่ดินนั้นจะจัดอยู่ในประเภท "บ้านพักตากอากาศ" ที่พักสำหรับนักท่องเที่ยว หรือพื้นที่คุ้มครองหรือไม่
• ผู้ซื้อมีความเกี่ยวข้องกับประเทศออสเตรียอย่างถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ (เช่น ใบอนุญาตพำนักอาศัย การประกอบธุรกิจ หรือผลประโยชน์ส่วนตัว)
• การซื้อดังกล่าวเป็นไปเพื่อประโยชน์สาธารณะของภูมิภาคหรือไม่

ในความเป็นจริงแล้ว คณะกรรมาธิการเป็นผู้กำหนดว่าการทำธุรกรรมจะเกิดขึ้นหรือไม่ และสัญญาซื้อขายจะมีผลบังคับใช้ได้ก็ต่อเมื่อได้รับอนุญาตเท่านั้น

กฎหมายออสเตรียให้นิยามคำว่า "ชาวต่างชาติ" ไว้ค่อนข้างกว้าง นี่เป็นเรื่องสำคัญ เพราะบางครั้งข้อจำกัดไม่ได้ใช้เฉพาะกับบุคคลเท่านั้น แต่ยังรวมถึงนิติบุคคลที่บุคคลนั้นพยายามใช้เป็นตัวแทนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วย

ประเภทของบุคคลที่อยู่ภายใต้กฎระเบียบการขนส่งพื้นฐาน (Grundverkehr):

ดังนั้น การจัดตั้งบริษัทอย่างเป็นทางการจึงไม่ได้หมายความว่าจะสามารถหลีกเลี่ยงข้อจำกัดได้เสมอไป สิ่งสำคัญคือต้องระบุว่าใครเป็นผู้ควบคุมโครงสร้างและศูนย์ควบคุมที่แท้จริงอยู่ที่ใด

แม้ว่าออสเตรียจะมีกฎระเบียบที่เข้มงวดที่สุดแห่งหนึ่งในยุโรปสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ แต่ก็มีกลไกทางกฎหมายที่สามารถอำนวยความสะดวกในกระบวนการหรือทำให้การทำธุรกรรมเป็นไปได้

นี่ไม่ใช่หนทางที่จะหลีกเลี่ยงกฎหมาย แต่เป็นหนทางที่จะช่วยให้นักลงทุนเข้าสู่ระบบกฎหมายของประเทศได้อย่างถูกต้อง แต่ละทางเลือกนั้นจำเป็นต้องมีหลักฐานเอกสาร และขึ้นอยู่กับกฎหมายของแต่ละรัฐ

หนึ่งในวิธีที่พบได้บ่อยที่สุดและในขณะเดียวกันก็เป็นวิธีที่ยากที่สุดคือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านนิติบุคคลที่จดทะเบียนในออสเตรียหรือประเทศอื่น ๆ ในสหภาพยุโรป

แนวคิดเบื้องหลังวิธีการนี้คือ บริษัทในยุโรปจะไม่ต้องอยู่ภายใต้ข้อจำกัดเช่นเดียวกับบริษัทในประเทศนอกสหภาพยุโรป บางรัฐบาลกลางอนุญาตให้มีการเข้าซื้อกิจการได้หากโครงสร้างเป็นไปตามเงื่อนไขดังต่อไปนี้:

• จดทะเบียนในประเทศออสเตรียหรือสหภาพยุโรป
• ดำเนินกิจกรรมเชิงพาณิชย์อย่างแท้จริง
• มีศูนย์กลางผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่ได้รับการยืนยันแล้วในยุโรป

อย่างไรก็ตาม วิธีการนี้จะได้ผลก็ต่อเมื่อตรงตามเงื่อนไขหลายประการ ผู้ซื้อต้องพิสูจน์ได้ว่าบริษัทนั้นไม่ใช่บริษัทที่ตั้งขึ้นมาเพื่อจุดประสงค์ในการทำธุรกรรมโดยเฉพาะ หน่วยงานที่ดินต้องการหลักฐานยืนยันโครงสร้างการเป็นเจ้าของที่โปร่งใส การรายงานภาษี และการมีพนักงานหรือสำนักงานอยู่จริง

ทุกธุรกรรมในออสเตรียมีความเฉพาะตัว: ขึ้นอยู่กับกฎหมายที่ดินและสถานะของนักลงทุนเป็นอย่างมาก เราช่วยลูกค้าเลือกกลยุทธ์การเป็นเจ้าของที่เหมาะสม หลีกเลี่ยงข้อผิดพลาด และดำเนินการขออนุญาตโดยปราศจากความเสี่ยงที่ไม่จำเป็น หากคุณกำลังพิจารณาซื้อที่ดิน เราสามารถพูดคุยเกี่ยวกับตัวเลือกที่เป็นไปได้และค้นหาตัวเลือกที่เหมาะสมที่สุดให้คุณได้

การขอใบอนุญาตพำนักอาศัยเป็นอีกวิธีหนึ่งที่จะช่วยให้เข้าถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น ในบางรัฐ การมีใบอนุญาตพำนักอาศัยไม่ได้หมายความว่าจะไม่ต้องขอใบอนุญาตอื่นอีก แต่จะทำให้กระบวนการง่ายขึ้นอย่างมาก และในบางกรณีก็แทบจะรับประกันได้เลยว่าจะได้รับการอนุมัติ

สถานะต่อไปนี้มีความสำคัญเป็นพิเศษ:

• ใบอนุญาตพำนักระยะยาว
• ใบอนุญาตพำนักเพื่อการทำงานหรือธุรกิจ
• การรวมครอบครัว
• ใบอนุญาตพำนักสำหรับนักเรียนควบคู่กับใบอนุญาตพำนักระยะยาว

สถานะผู้พำนักอาศัยแสดงให้เห็นถึงความผูกพันของบุคคลนั้นกับประเทศออสเตรียอย่างมีประสิทธิภาพ กล่าวคือ พวกเขาอาศัยอยู่ที่นี่ จ่ายภาษี และเป็นส่วนหนึ่งของระบบ ดังนั้น คณะกรรมการที่ดินจึงปฏิบัติต่อผู้ซื้อที่มีสถานะดังกล่าวอย่างผ่อนปรนมากกว่าผู้ที่วางแผนจะใช้ทรัพย์สินนั้นเพื่อการลงทุนเพียงอย่างเดียว

บางครั้งการตัดสินใจของคณะกรรมการขึ้นอยู่กับว่าผู้สมัครสามารถอธิบายความจำเป็นในการซื้อได้อย่างน่าเชื่อถือเพียงใด

เรากำลังพูดถึงสถานการณ์ดังต่อไปนี้:

• บุคคลย้ายไปออสเตรียด้วยเหตุผลด้านการทำงานหรือธุรกิจ
• ซื้อบ้านเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยถาวรของครอบครัว
• ดำเนินกิจกรรมที่เป็นประโยชน์ต่อพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งโดยเฉพาะ (ตัวอย่างเช่น การสร้างงาน)
• อาศัยอยู่ในภูมิภาคนี้อยู่แล้วและเป็นส่วนหนึ่งของชุมชนท้องถิ่น

ในกรณีเช่นนี้ การอนุมัติอาจดำเนินการได้รวดเร็วกว่าปกติ คณะกรรมการจะประเมินไม่เพียงแต่เกณฑ์ที่เป็นทางการเท่านั้น แต่ยังรวมถึงผลประโยชน์ที่อาจเกิดขึ้นจากการเข้ามาลงทุนของนักลงทุนในภูมิภาคด้วย

สำคัญ! กลไกทั้งหมดข้างต้น ไม่ได้รับประกันการอนุมัติโดยอัตโนมัติ แต่จะเพิ่มโอกาสอย่างมาก การทำธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จไม่ได้มาจากการหาช่องโหว่ แต่มาจากการใช้แนวทางทางกฎหมายและกลยุทธ์ที่ถูกต้อง โดยคำนึงถึงความแตกต่างเฉพาะภูมิภาค สถานะของผู้ซื้อ และแรงจูงใจของผู้ซื้อในการอยู่อาศัยหรือการลงทุน

การขออนุญาตซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฐานะผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่นั้นไม่ใช่เรื่องง่าย มันเกี่ยวข้องกับการตรวจสอบทางด้านการบริหารอย่างละเอียดถี่ถ้วน ซึ่งมักใช้เวลานานหลายเดือน และรวมถึงการประเมินพื้นที่ สถานะของผู้ซื้อ คุณลักษณะของทรัพย์สิน และแม้กระทั่งผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากการทำธุรกรรมต่อชุมชนท้องถิ่น

ผู้ที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในพื้นที่มักประสบปัญหาดังต่อไปนี้

ความไม่แน่นอนของการตัดสินใจของคณะ กรรมการ หน่วยงานที่ดินมีอิสระในการตัดสินใจค่อนข้างมากและสามารถปฏิเสธคำขอได้ด้วยเหตุผลที่ไม่เปิดเผยรายละเอียดเสมอไป คณะกรรมการไม่ได้ยึดถือเฉพาะกฎหมายเท่านั้น แต่ยังคำนึงถึงผลประโยชน์ของภูมิภาคด้วย ทั้งด้านสังคม เศรษฐกิจ ประชากร และสิ่งแวดล้อม

ระยะเวลาดำเนินการที่ยาวนาน แม้แต่ใบสมัครที่กรอกข้อมูลครบถ้วนสมบูรณ์ก็แทบจะไม่ได้รับการดำเนินการอย่างรวดเร็ว ระยะเวลาดำเนินการโดยทั่วไปอยู่ที่สองถึงหกเดือน แต่ในภูมิภาคที่มีความต้องการสูง เช่น ไทโรลหรือซาลซ์บูร์ก กระบวนการอาจใช้เวลานานถึงหนึ่งปี

สิ่งนี้เกี่ยวข้องกับ:

• การตรวจสอบหลายขั้นตอน
• ความจำเป็นในการยื่นคำขอเพิ่มเติม
• โดยความเห็นชอบจากเทศบาล

พื้นที่ท่องเที่ยวมีกฎระเบียบที่เข้มงวดเป็นพิเศษ ภูมิภาคแอลป์มองว่าการซื้อขายใดๆ โดยชาวต่างชาติเป็นความเสี่ยงต่อตลาดท้องถิ่น ธุรกรรมกับ:

• อพาร์ตเมนต์ในคอมเพล็กซ์สำหรับนักท่องเที่ยว
• สิ่งของสำหรับบ้านหลังที่สอง
• บ้านพักในหมู่บ้านรีสอร์ท
• วัตถุที่อยู่ใกล้ทะเลสาบและพื้นที่เล่นสกี

ในภูมิภาคเหล่านี้ อัตราการปฏิเสธคำขอวีซ่าจากผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่นั้นสูงที่สุด

การปฏิเสธเนื่องจากขาดความเชื่อมโยงกับประเทศออสเตรียอย่างเพียงพอ รัฐต่างๆ ต้องการหลักฐานว่าผู้ซื้อไม่ได้ตั้งใจที่จะใช้ทรัพย์สินนั้นเพื่อการลงทุนเพียงอย่างเดียว

สามารถปฏิเสธการปฏิเสธได้ในกรณี:

• ผู้ซื้อไม่ได้อาศัยอยู่ในประเทศออสเตรีย
• ไม่ได้ดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่นี่
• ไม่สามารถหาเหตุผลมาสนับสนุนความต้องการส่วนตัวในการซื้อได้

กฎระเบียบแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐของเยอรมนี กฎระเบียบในเวียนนาอาจผ่อนปรนกว่าในไทโรล คารินเทีย หรือโวราร์ลแบร์กอย่างมาก ผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยในประเทศที่ซื้อบ้านได้สำเร็จในภูมิภาคหนึ่ง อาจถูกปฏิเสธอย่างไม่คาดคิดในอีกภูมิภาคหนึ่งก็ได้

ปัจจัยทั้งหมดเหล่านี้ทำให้กระบวนการซื้อขายมีความไม่แน่นอนและจำเป็นต้องมีการวางแผนทางกฎหมายอย่างรอบคอบแม้กระทั่งก่อนที่จะเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์

เหตุผลที่การปฏิบัติต่อชาวต่างชาติแตกต่างกันไปตั้งแต่ผ่อนปรนไปจนถึงเข้มงวดอย่างมากนั้น เกี่ยวข้องอย่างลึกซึ้งกับลักษณะเฉพาะของแต่ละภูมิภาค

แรงกดดันทางเศรษฐกิจและขนาดตลาด เวียนนามีตลาดที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ ยืดหยุ่น และหลากหลาย ในขณะที่เทศบาลขนาดเล็กบนภูเขาของไทโรลมีตลาดที่จำกัดกว่า ซึ่งการซื้อขายแต่ละครั้งสามารถส่งผลกระทบต่อราคาได้

ดังนั้น ชาวต่างชาติคนเดียวกันนี้ ซึ่งไม่ก่อให้เกิดความเสี่ยงใดๆ ในเมืองหลวง อาจถูกมองว่าเป็นภัยคุกคามต่อเสถียรภาพในภูมิภาคแอลป์เล็กๆ แห่งหนึ่งได้

สัดส่วนของพื้นที่ท่องเที่ยว ได้แก่ ไทโรล ซาลซ์บูร์ก และบางส่วนของคารินเทีย ซึ่งเป็นรีสอร์ทระดับโลก ความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่เหล่านั้นไม่สมดุลกับจำนวนประชากรในท้องถิ่น และรัฐบาลกลางกำลังพยายามป้องกันไม่ให้เกิดสถานการณ์ที่ "บ้านพักตากอากาศ" เข้ามาแทนที่ผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่นอย่างสิ้นเชิง

ปัจจัยด้านการรักษาสิ่งแวดล้อม พื้นที่ในเทือกเขาแอลป์เป็นพื้นที่ที่มีทรัพยากรจำกัด ไม่สามารถขยายพื้นที่ได้ และการพัฒนาที่มากเกินไปก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อสิ่งแวดล้อม ดังนั้น พื้นที่หลายแห่งจึงมีพื้นที่คุ้มครองพิเศษ ซึ่งการทำธุรกรรมจากต่างประเทศแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย

ความยั่งยืนทางสังคมของเทศบาลขนาดเล็ก ในหมู่บ้านเล็กๆ และเมืองตากอากาศ การรักษาประชากรถาวร งาน และโครงสร้างพื้นฐานเป็นสิ่งสำคัญ การที่ผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยถาวรเข้าซื้อที่ดินจำนวนมากนำไปสู่ ​​"หมู่บ้านร้าง" ซึ่งเคยเกิดขึ้นแล้วในอิตาลีและสวิตเซอร์แลนด์ และออสเตรียกำลังป้องกันสถานการณ์นี้อย่างจริงจัง

แต่ละรัฐในสหพันธรัฐพัฒนาแบบจำลองการกำกับดูแลของตนเองโดยอิงจากผลประโยชน์ทางด้านอาณาเขต เศรษฐกิจ และสังคม ดังนั้น นักลงทุนควรเริ่มต้นการวิเคราะห์ไม่เพียงแต่จากสถานะส่วนบุคคลเท่านั้น แต่ยังควรพิจารณาจากแผนที่ภูมิภาคด้วย โดยต้องเข้าใจว่ากฎระเบียบในเวียนนาและไทโรลนั้นอยู่ในระบบกฎหมายที่แตกต่างกันสองระบบ

ตารางนี้แสดงให้เห็นว่าการเลือกภูมิภาคเป็นขั้นตอนที่มีความสำคัญเชิงกลยุทธ์ สำหรับผู้ซื้อจากประเทศที่สาม การซื้ออพาร์ตเมนต์ในเวียนนาหรือกราซอาจเป็นไปได้โดยสิ้นเชิง ในขณะที่การซื้อในคิทซ์บูเฮลหรือซีเฟลด์นั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย ไม่ว่าจะมีงบประมาณเท่าใดก็ตาม

ในประเทศออสเตรีย การเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติไม่ได้ขึ้นอยู่กับสัญชาติและภูมิภาคเท่านั้น แต่ยังขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่พวกเขาต้องการซื้อด้วย กฎหมายปฏิบัติต่ออสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทแตกต่างกัน เนื่องจากแต่ละประเภทมีความเสี่ยงต่อตลาด เสถียรภาพทางสังคม หรือแหล่งท่องเที่ยวในระดับที่แตกต่างกัน

ดังนั้น นักลงทุนรายเดียวกันจึงสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ในเมืองเวียนนาได้อย่างง่ายดาย แต่กลับต้องเผชิญกับอุปสรรคที่แทบจะเอาชนะไม่ได้เมื่อพยายามซื้ออพาร์ตเมนต์ในไทโรลเพื่ออยู่อาศัยในช่วงฤดูกาล

ที่อยู่อาศัยหลัก (Hauptwohnsitz) โดยทั่วไปแล้วอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งใจจะใช้เป็นที่อยู่อาศัยถาวรจะอยู่ภายใต้กฎระเบียบที่ผ่อนปรนกว่า หากผู้ซื้อชาวต่างชาติอธิบายว่าพวกเขาต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการทำงาน การศึกษา หรือธุรกิจระยะยาวในออสเตรีย โอกาสที่จะได้รับการอนุมัติก็จะเพิ่มขึ้นอย่างมาก

อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ถือเป็นสิ่งจำเป็นทางสังคมมากกว่าการเก็งกำไรเพื่อการลงทุน ดังนั้นแม้ในพื้นที่ที่อ่อนไหว หน่วยงานภาครัฐก็พร้อมที่จะพิจารณาการซื้อขายประเภทนี้ในเชิงบวกมากขึ้น

บ้านหลังที่สอง บ้านพักตากอากาศ และบ้านสำหรับวันหยุด สถานการณ์ที่นี่เข้มงวดกว่ามาก ออสเตรียจำกัดการเปลี่ยนพื้นที่ท่องเที่ยวให้เป็นหมู่บ้านตามฤดูกาลอย่างต่อเนื่อง ซึ่งทรัพย์สินเหล่านั้นจะว่างเปล่าเป็นส่วนใหญ่ของปี ดังนั้น การซื้อ "บ้านหลังที่สอง" โดยผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองออสเตรียจึงมักถูกห้ามโดยสิ้นเชิง หรือได้รับอนุญาตภายใต้เงื่อนไขเฉพาะเท่านั้น

ในภูมิภาคแอลป์ (ไทโรล ซาลซ์บูร์ก โวราร์ลแบร์ก) มีกฎระเบียบที่เข้มงวด ซึ่งหมายความว่ามีเพียงส่วนน้อยของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่ได้รับการอนุมัติอย่างเป็นทางการให้ใช้เป็นบ้านพักตากอากาศ (Nebenwohnsitz) เป็นเรื่องยากมากที่ชาวต่างชาติจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ได้

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวและอพาร์ตเมนต์แบบมีบริการ นี่คือกลุ่มที่อ่อนไหวที่สุด อพาร์ตเมนต์สำหรับนักท่องเที่ยว (touristische Nutzung) อยู่ภายใต้การตรวจสอบเป็นพิเศษเสมอ รัฐต่างๆ เกรงว่าการค้าเชิงพาณิชย์จะไร้การควบคุม ซึ่งอาจนำไปสู่ราคาที่สูงขึ้นและการลดลงของที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับประชาชนในท้องถิ่น

ดังนั้น การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่กำหนดไว้สำหรับการท่องเที่ยวโดยชาวต่างชาติไม่เพียงแต่ต้องได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการเท่านั้น แต่ยังมักถูกปฏิเสธอีกด้วย แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์จะถูกขายอย่างเป็นทางการแล้ว ผู้ซื้อจาก "ประเทศที่สาม" อาจต้องพิสูจน์ความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจกับภูมิภาค หรือจัดทำแผนธุรกิจ

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และการซื้อผ่านบริษัท วิธีการที่ใช้กับอสังหาริมทรัพย์เพื่อธุรกิจนั้นแตกต่างออกไปโดยสิ้นเชิง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์—สำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก คลังสินค้า และโรงงานอุตสาหกรรม—มักอยู่ภายใต้ระบบกฎหมายที่ยืดหยุ่นกว่า เหตุผลนั้นง่ายมาก: อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ สร้างงาน และไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัย

นิติบุคคลที่จดทะเบียนในออสเตรียหรือสหภาพยุโรปสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ได้ง่ายกว่าชาวต่างชาติทั่วไป แม้ว่าเจ้าของที่แท้จริงของบริษัทจะเป็นผู้ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ก็ตาม อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องมีหลักฐานแสดงความถูกต้องตามกฎหมายของธุรกิจและการปฏิบัติตามกฎระเบียบของบริษัท

ความพร้อมของประเภทที่พักสำหรับผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่

ในประเทศออสเตรีย การได้รับใบอนุญาตซื้ออสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวไม่ได้หมายความว่าจะได้รับการอนุมัติสินเชื่อจำนองเสมอไป ระบบธนาคารของประเทศนี้ อยู่ภายใต้กฎระเบียบและมาตรฐานการประเมินความเสี่ยงที่เข้มงวด ซึ่งมีผลต่อ เงื่อนไขการให้สินเชื่อ มากกว่าราคาซื้อหรือสถานะทางการเงินของผู้ซื้อเสียอีก

สถานะทางกฎหมายของนักลงทุน ไม่ว่าจะเป็นผู้มีถิ่นพำนักอาศัยหรือไม่มีถิ่นพำนักอาศัย พลเมืองของสหภาพยุโรปหรือพลเมืองของประเทศที่สาม ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดความเป็นไปได้ในการได้รับเงินกู้และเงื่อนไขของเงินกู้

ธนาคารในออสเตรียประเมินผู้กู้ไม่เพียงแต่จากรายได้เท่านั้น แต่ยังพิจารณาถึงความสามารถในการเรียกเก็บหนี้ได้ง่ายเพียงใดในกรณีที่เกิดปัญหา การมีถิ่นที่อยู่ถาวรในประเทศหมายถึงความเชื่อมโยงกับประเทศในระดับสูง เช่น การจ้างงาน การเสียภาษี ประวัติการทำธุรกรรมทางการเงิน ที่อยู่จดทะเบียน และข้อมูลทางการต่างๆ อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ถาวรในประเทศ พารามิเตอร์เหล่านี้ส่วนใหญ่ไม่มีอยู่หรือตรวจสอบได้ยากกว่า และกลไกทางกฎหมายในการเรียกเก็บหนี้ในต่างประเทศก็มีประสิทธิภาพน้อยกว่ามาก

นี่คือเหตุผลที่นักลงทุนต่างชาติที่มีรายได้สูง มีงานที่มีเกียรติ และมีทรัพย์สินจำนวนมาก มักได้รับเงื่อนไขที่ไม่เอื้ออำนวยเท่ากับชาวออสเตรียทั่วไปที่มีรายได้เฉลี่ย ธนาคารให้ความสำคัญกับความสามารถในการบริหารจัดการของลูกค้า ไม่ใช่แค่ความสามารถในการชำระหนี้เท่านั้น

หนึ่งในผลกระทบที่เห็นได้ชัดที่สุดของการมีสถานะเป็นผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองของประเทศนั้นๆ คือเงินดาวน์ที่ต้องจ่ายเพิ่มขึ้น ในขณะที่พลเมืองท้องถิ่นและพลเมืองสหภาพยุโรปสามารถคาดหวังได้ว่าจะต้อง จ่ายเงินดาวน์ 80-90% ของมูลค่าทรัพย์สิน แต่ ผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองของประเทศนั้นๆ จะต้องจ่ายเงินจากส่วนของตนเองมากกว่าอย่างเห็นได้ชัด

เงื่อนไขมาตรฐานสำหรับผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองสหภาพยุโรปคือ 40-50% บางครั้งอาจสูงถึง 60% เฉพาะลูกค้าบางรายที่มีรายได้จากสหภาพยุโรปที่ได้รับการยืนยัน มีสินทรัพย์ในยุโรป และประวัติเครดิตที่ดีเยี่ยมเท่านั้นที่จะได้รับอัตราดอกเบี้ย 70% เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวหรือบ้านมือสอง ธนาคารจะมีแนวทางที่เข้มงวดมากขึ้น เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้มีความเสี่ยงด้านสภาพคล่องสูงกว่า

แนวทางนี้อธิบายได้บางส่วนจากข้อเท็จจริงที่ว่า สำหรับผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองของประเทศนั้น อสังหาริมทรัพย์จะกลายเป็นหลักประกันเพียงอย่างเดียวสำหรับเงินกู้ ธนาคารจึงพยายามลดความเสี่ยงของตนเองโดยการเพิ่มสัดส่วนเงินทุน "ของตนเอง" จากผู้ซื้อ

สถาบันสินเชื่อดำเนินการตรวจสอบประวัติบุคคลที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศอย่างละเอียดถี่ถ้วนกว่าสถาบันอื่น ๆ ทั้งนี้เป็นผลมาจากข้อกำหนดภายในของธนาคาร รวมถึง มาตรฐานการป้องกันการฟอกเงินและการรู้จักลูกค้า (AML และ KYC) ทั่วทั้งยุโรป ซึ่งกำหนดให้ต้องมีการยืนยันที่มาของเงินทุนและความมั่นคงทางการเงินของลูกค้าอย่างละเอียด

ผู้ซื้อชาวต่างชาติจะต้องจัดเตรียมเอกสารเพิ่มเติม ได้แก่ หลักฐานแสดงรายได้ย้อนหลังหลายปี คำแปลที่ได้รับการรับรองของงบการเงิน ใบแจ้งยอดบัญชีธนาคารจากประเทศต้นทาง เอกสารเกี่ยวกับถิ่นที่อยู่เพื่อเสียภาษี และโครงสร้างสินทรัพย์

สำหรับผู้ที่ไม่มีใบอนุญาตพำนักในออสเตรีย การตรวจสอบมักเกี่ยวข้องกับขั้นตอนและการสอบถามเพิ่มเติม เนื่องจากธนาคารไม่สามารถเข้าถึงทะเบียนภายในตามปกติได้

ในบางกรณี สถาบันการเงินอาจขอคำชี้แจงเพิ่มเติมเกี่ยวกับกิจกรรมทางธุรกิจหรือแหล่งที่มาของเงินทุน ซึ่งจะทำให้ระยะเวลาในการพิจารณาใบสมัครยาวนานขึ้นอย่างมาก

สถานะของอสังหาริมทรัพย์มีผลโดยตรงต่อการตัดสินใจของธนาคาร โดยทั่วไปแล้ว ในกรณีของการซื้อ ที่อยู่อาศัยหลัก ธนาคารมักจะยินดีอนุมัติสินเชื่อ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ถือว่ามีความมั่นคงและมีความเสี่ยงต่ำกว่า

อย่างไรก็ตาม บ้านพักตากอากาศ บ้านพักฤดูร้อน และอสังหาริมทรัพย์ตามฤดูกาล จัดอยู่ในกลุ่มที่มีความเสี่ยงสูง เนื่องจากมักใช้งานไม่บ่อยนักและมีมูลค่าต่ำกว่าเมื่อขายต่อ

ที่พักเพื่อการท่องเที่ยวและอพาร์ตเมนต์แบบมีบริการ ต้องใช้ความระมัดระวังมากยิ่งขึ้น เนื่องจาก ที่พักประเภทนี้ขึ้นอยู่กับฤดูกาล ข้อจำกัดในการเช่า และการเปลี่ยนแปลงนโยบายการท่องเที่ยวในระดับภูมิภาค ธนาคารอาจให้สินเชื่อประเภทนี้ภายใต้เงื่อนไขที่เข้มงวด หรืออาจปฏิเสธการให้สินเชื่อโดยสิ้นเชิง

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ มีความแตกต่างออกไป คือ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นอยู่กับผลกำไรทางธุรกิจ และสำหรับนักลงทุนที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยในประเทศนั้น มักจะมีวิธีการจัดหาเงินทุนที่เข้าถึงได้ง่ายกว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย

สถานการณ์ที่ได้รับอนุญาตให้ซื้ออย่างถูกต้องตามกฎหมายแล้ว แต่กลับไม่สามารถหาเงินทุนได้กะทันหันนั้น เกิดขึ้นบ่อยครั้ง สำหรับผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองของประเทศนั้น สถานการณ์เหล่านี้ถือเป็นสถานการณ์ที่ไม่พึงประสงค์และมีความเสี่ยงสูงที่สุดสถานการณ์หนึ่ง

หากผู้ซื้อได้ลงนามในสัญญาเบื้องต้นและชำระเงินดาวน์แล้ว การที่ธนาคารปฏิเสธการให้สินเชื่ออาจหมายความว่าผู้ซื้อจะต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีสินเชื่อ หรืออาจสูญเสียเงินมัดจำ ดังนั้น ควรพิจารณาแง่มุมทางการเงินของการทำธุรกรรมควบคู่ไปกับการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์ และการวิเคราะห์เบื้องต้นเกี่ยวกับข้อกำหนดด้านการอนุญาตในรัฐนั้นๆ ด้วย

สำหรับนักลงทุนต่างชาติ การจัดลำดับขั้นตอนให้ถูกต้องนั้นมีความสำคัญอย่างยิ่ง ขั้นแรก คุณต้อง กำหนดสถานะทางกฎหมายของคุณ และข้อจำกัดของที่ดินที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์

ขั้นตอนต่อไป ให้ขอความเห็นเบื้องต้นจากธนาคาร เกี่ยวกับเงื่อนไขการให้สินเชื่อที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณโดยเฉพาะ จากนั้นจึงค่อยดำเนินการเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการ โดยคำนึงถึงความพร้อมในการขอสินเชื่อด้วย

กลยุทธ์นี้ช่วยหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดที่อาจนำไปสู่ค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น การถูกปฏิเสธ หรือการไม่สามารถทำธุรกรรมให้เสร็จสมบูรณ์ตามเงื่อนไขที่ยอมรับได้

กฎหมายของออสเตรียมีความเข้มงวดแต่ก็มีความยืดหยุ่น ทำให้สามารถอำนวยความสะดวกในกระบวนการซื้อขายได้อย่างถูกกฎหมาย หากนักลงทุนยินดีที่จะสร้างความโปร่งใสและปฏิบัติตามกฎระเบียบ

สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่า เราไม่ได้พูดถึง “ช่องโหว่” แต่กำลังพูดถึงกลยุทธ์ทางกฎหมายที่สอดคล้องกับกรอบของระบบกฎหมายออสเตรีย

หากนักลงทุนจดทะเบียนบริษัทในออสเตรียหรือประเทศอื่น ๆ ในสหภาพยุโรป และบริษัทนั้นดำเนินงานจริง ก็จะถือว่าเป็นนิติบุคคลในตลาดภายในประเทศ ในบางรัฐ การทำธุรกรรมในกรณีนี้จะรวดเร็วยิ่งขึ้น และบางครั้งอาจไม่ต้องผ่านกระบวนการของรัฐด้วยซ้ำ

อย่างไรก็ตาม ข้อกำหนดที่สำคัญคือความเป็นจริงของธุรกิจ บริษัทต้องดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจ มีบัญชี มีรายงาน และมีการดำเนินงานจริง

นี่เป็นหนึ่งในกลยุทธ์ที่เข้าใจง่ายและน่าเชื่อถือที่สุด

การได้รับใบอนุญาตพำนัก (เช่น ผ่านโครงการ "ใบอนุญาตพำนักโดยไม่มีสิทธิ์ทำงาน" ผ่านสัญญาจ้างงาน หรือผ่านการประกอบธุรกิจ) จะช่วยเพิ่มโอกาสในการทำธุรกรรมให้สำเร็จลุล่วงสำหรับผู้ซื้ออย่างมาก

ในบางรัฐ การมีใบอนุญาตพำนักอาศัยทำให้ผู้ซื้อมีสถานะทางกฎหมายเทียบเท่ากับพลเมืองสหภาพยุโรปในแง่ของการเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์

ออสเตรียไม่ใช่ตลาดเดียว – ในบางรัฐมีข้อจำกัดที่เข้มงวดมาก ในขณะที่บางรัฐมีกฎหมายที่มุ่งเป้าไปที่การดึงดูดเงินทุน

ตัวอย่างเช่น ในเวียนนาหรือโลเวอร์ออสเตรีย การซื้ออพาร์ตเมนต์ในฐานะผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยมักเป็นไปได้ผ่านขั้นตอนปกติ ในขณะที่ในไทโรลหรือซาลซ์บูร์ก การซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกันอาจแทบเป็นไปไม่ได้เลย

กฎหมายออสเตรียคุ้มครองตลาด แต่ไม่ได้มุ่งหมายที่จะกีดกันนักลงทุน ระบบนี้มุ่งเน้นไปที่ผู้ที่เต็มใจที่จะบูรณาการเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจของประเทศ โดยคำนึงถึงความโปร่งใสของเงินทุนและการปฏิบัติตามกฎระเบียบ ดังนั้น ตัวเลือกทางกฎหมายสำหรับการลดขั้นตอนต่างๆ จึงเชื่อมโยงกับการบูรณาการอย่างแท้จริงของนักลงทุนเข้าสู่ระบบ ไม่ว่าจะเป็นด้านกฎหมาย เศรษฐกิจ หรือสังคม

แม้แต่นักลงทุนที่เตรียมตัวมาอย่างดีและคุ้นเคยกับกฎพื้นฐานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ออสเตรีย ก็ยังอาจเผชิญกับสถานการณ์ที่ไม่คาดฝันซึ่งสามารถเปลี่ยนแปลงราคา ระยะเวลา และแม้กระทั่งความสามารถในการดำเนินการซื้อขายให้เสร็จสมบูรณ์ได้ ออสเตรียเป็นประเทศที่มีกฎหมายเกี่ยวกับการทำธุรกรรมที่ดินที่มีโครงสร้างสูงแต่ซับซ้อน ซึ่งหมายความว่าการมีเงินทุนหรือความเต็มใจที่จะลงทุนเพียงอย่างเดียวไม่ได้รับประกันความสำเร็จเสมอไป

หนึ่งในความเสี่ยงที่ถูกมองข้ามมากที่สุดคือความเป็นไปได้ที่จะถูกปฏิเสธโดยคณะกรรมการที่ดิน (Grundverkehrsbehörde) ซึ่งอาจเกิดขึ้นได้แม้ว่าผู้ซื้อจะมีรายได้ที่โปร่งใส ประวัติทางการเงินที่ดี และมีความตั้งใจจริงที่จะใช้ทรัพย์สินอย่างถูกกฎหมายก็ตาม

เหตุผลในการปฏิเสธมีหลากหลาย เช่น โควตาตามภูมิภาค ข้อจำกัดในการขายให้ชาวต่างชาติ การปกป้องตลาดท้องถิ่น ข้อกำหนดในการรักษาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น หรือความสงสัยว่าทรัพย์สินจะถูกนำไปใช้เพื่อการท่องเที่ยว ในบางรัฐ การปฏิเสธเป็นเรื่องปกติ โดยเฉพาะในพื้นที่เล่นสกีหรือรีสอร์ทยอดนิยมที่อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นทรัพยากรเชิงกลยุทธ์

กระบวนการขออนุญาตอาจใช้เวลานานตั้งแต่หลายสัปดาห์ไปจนถึงหลายเดือน ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยงอย่างมาก โดยเฉพาะในตลาดที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ต้องการมักขายได้อย่างรวดเร็ว

ปัญหาคือผู้ขายมักไม่เต็มใจที่จะ "เก็บรักษา" อสังหาริมทรัพย์ไว้เป็นเวลานาน ทำให้ผู้ซื้อติดอยู่ในขั้นตอนทางราชการ หากมีผู้ซื้อรายอื่นที่น่าสนใจกว่าปรากฏตัวขึ้น ไม่ว่าจะเป็นผู้ที่อยู่อาศัยในประเทศหรือบริษัทจากสหภาพยุโรป เจ้าของอาจถอนตัวจากข้อตกลง ดังนั้น เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรีย จึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องคาดการณ์ถึงความล่าช้าที่อาจเกิดขึ้นและเจรจาเงื่อนไขการจองล่วงหน้า

สำหรับนักลงทุนที่พึ่งพารายได้จากการให้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากการให้เช่าที่พักระยะสั้นแก่นักท่องเที่ยว กฎระเบียบเหล่านี้อาจสร้างความประหลาดใจที่ไม่พึงประสงค์ ออสเตรียกำลังต่อสู้กับการให้เช่าที่พักผ่าน Airbnb ที่ไม่ได้รับการควบคุมอย่างจริงจัง และในหลายรัฐ การให้เช่าที่พักแก่นักท่องเที่ยวเป็นสิ่งต้องห้าม หรืออนุญาตเฉพาะในกรณีที่เป็นทรัพย์สินประเภทพิเศษเท่านั้น

ในบางภูมิภาค อนุญาตให้เช่าได้เฉพาะรายปีเท่านั้น ในขณะที่บางภูมิภาคห้ามการเข้าพักระยะสั้นอย่างเด็ดขาด ใบอนุญาตให้เช่ามักผูกติดกับประเภทอาคาร เขตพื้นที่ วัตถุประสงค์ในการออกแบบ หรือแม้กระทั่งการมีโครงสร้างพื้นฐานของโรงแรมอยู่ในบริเวณเดียวกัน

นั่นหมายความว่าปริมาณนักท่องเที่ยวที่สูงเพียงอย่างเดียวไม่ได้รับประกันรายได้จากการให้เช่า จำเป็นต้องมีการตรวจสอบเบื้องต้นอย่างละเอียดเกี่ยวกับที่พักแต่ละแห่งและการใช้งานที่ได้รับอนุญาต

ในประเทศออสเตรีย ไม่มีกฎหมายรัฐบาลกลางฉบับเดียวที่ควบคุมการซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ แต่ละรัฐในสหพันธรัฐ ได้แก่ ไทโรล โวราร์ลแบร์ก ซาลซ์บูร์ก คารินเทีย สไตเรีย โลเวอร์ออสเตรีย อัปเปอร์ออสเตรีย บูร์เกนลันด์ และเวียนนา ต่างกำหนดกฎระเบียบของตนเอง

บางครั้งความแตกต่างระหว่างกันนั้นมีมากเสียจนวัตถุที่ตั้งอยู่ห่างจากพรมแดนของประเทศเพื่อนบ้านเพียงไม่กี่กิโลเมตรกลับถูกควบคุมแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง

ในบางกรณี กฎหมายอาจถูกตีความอย่างคลุมเครือ และแนวทางการบังคับใช้ของคณะกรรมการก็แตกต่างกันไปในแต่ละเมือง ส่งผลให้นักลงทุนคาดหวังอย่างหนึ่ง แต่กลับได้รับข้อกำหนดหรือข้อจำกัดที่แตกต่างไปโดยสิ้นเชิง

แม้ว่าขั้นตอนทางกฎหมายของการทำธุรกรรมจะประสบความสำเร็จ ผู้ซื้อก็ยังต้องเผชิญกับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่อาจส่งผลกระทบอย่างมากต่องบประมาณโดยรวม ซึ่งได้แก่:

• ภาษีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (Grunderwerbsteuer);
• ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่ดิน (Grundbucheintragungsgebühr);
• ค่าธรรมเนียมพนักงานรับรองเอกสาร;
• ค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์;
• ค่าคอมมิชชั่นตัวกลาง;
• ค่าธรรมเนียมธนาคารเมื่อโอนเงินจากต่างประเทศ;
• ค่าใช้จ่ายในการให้ความช่วยเหลือทางกฎหมาย;
• ภาระผูกพันเพิ่มเติมเมื่อซื้อสินค้าผ่านบริษัท (การตรวจสอบบัญชี บริการด้านภาษี การรายงาน)

เพื่อหลีกเลี่ยงเรื่องที่ไม่คาดคิด นักลงทุนควรเตรียมการประเมินรายละเอียดของธุรกรรมทั้งหมดล่วงหน้า แทนที่จะพึ่งพาเพียงแค่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียเป็นโครงการที่ต้องใช้แนวทางที่ครอบคลุม สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาไม่เพียงแต่ตัวทรัพย์สินเท่านั้น แต่ยังรวมถึงสถานะทางกฎหมายของผู้ซื้อ ที่ตั้งของทรัพย์สินในเขตที่ดินเฉพาะ ข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์ และรายละเอียดเกี่ยวกับการขอสินเชื่อจากธนาคาร ซึ่งสามารถตรวจสอบได้จาก เว็บไซต์ทางการของ รัฐบาล

สำหรับนักลงทุนต่างชาติ ความผิดพลาดหรือการละเลยเพียงเล็กน้อยอาจทำให้เสียเวลาหลายเดือนและประสบความสูญเสียทางการเงินอย่างมาก ดังนั้นการเตรียมการจึงต้องเป็นระบบและเป็นขั้นตอน

สิ่งแรกที่นักลงทุนควรทำคือตรวจสอบว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่ในรัฐใดและมีกฎระเบียบใดบังคับใช้ในรัฐนั้น ๆ ออสเตรียไม่มีกฎหมายเดียวกันเกี่ยวกับการซื้อขายโดยชาวต่างชาติ แต่ละรัฐมีข้อกำหนดของตนเอง คณะกรรมการตรวจสอบธุรกรรมของตนเอง และคำจำกัดความของ "ผู้ซื้อต่างชาติ" ที่แตกต่างกันออกไป

บ่อยครั้งที่ที่พักสองแห่งซึ่งอยู่ห่างกันเพียงไม่กี่กิโลเมตรอาจอยู่ภายใต้กฎระเบียบที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง: แห่งหนึ่งอาจเปิดให้ชาวต่างชาติเข้าได้โดยไม่มีข้อจำกัด ในขณะที่อีกแห่งอาจต้องขออนุญาตเป็นเวลานาน หรืออาจห้ามบุคคลที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยเข้าโดยเด็ดขาด

สิ่งที่ควรตรวจสอบล่วงหน้า:

• จำเป็นต้องมีใบอนุญาต Grundverkehrsbehörde หรือไม่
• บุคคลที่ไม่มีสัญชาติสหภาพยุโรป/เขตเศรษฐกิจยุโรปสามารถซื้อสินค้าได้หรือไม่?
• มีข้อจำกัดใดๆ เกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะสำหรับนักท่องเที่ยวหรือไม่?
• อนุญาตให้ตั้งถิ่นฐานถาวรได้หรือไม่ หรือว่าที่ดินตั้งอยู่ในเขตที่ห้ามตั้งถิ่นฐานถาวร?
• ไม่ว่าพื้นที่ดังกล่าวจะเป็นพื้นที่สันทนาการหรือพื้นที่คุ้มครองก็ตาม
• วิธีการจำแนกประเภทการใช้ที่ดิน (ที่อยู่อาศัย, รอง, การท่องเที่ยว, แบบผสมผสาน ฯลฯ)

ปัญหาเหล่านี้จำเป็นต้องได้รับการแก้ไข ก่อนที่จะมีการชำระเงินล่วงหน้า เนื่องจากโดยปกติแล้วการคืนเงินล่วงหน้ามักไม่ได้รับการรับประกัน

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรียถือเป็นหนึ่งในกฎหมายที่มีรายละเอียดมากที่สุดในยุโรป เป็นเรื่องยากมากสำหรับชาวต่างชาติ โดยเฉพาะผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองออสเตรีย ที่จะศึกษาและทำความเข้าใจรายละเอียดทั้งหมดด้วยตนเอง ตั้งแต่สถานะของทรัพย์สินในทะเบียนที่ดิน ไปจนถึงกฎระเบียบสำหรับการใช้ประโยชน์ในอนาคต และกระบวนการขออนุญาต

ทนายความกลายเป็นบุคคลสำคัญที่คอยตรวจสอบความถูกต้องของธุรกรรมและป้องกันความเสี่ยงที่อาจไม่ปรากฏให้เห็นทั้งในระหว่างการตรวจสอบหรือระหว่างการเจรจากับผู้ขาย

ผู้เชี่ยวชาญที่มีความสามารถจะช่วยได้ดังนี้:

• ดำเนินการตรวจสอบทรัพย์สินตามกฎหมาย;
• ระบุข้อจำกัดที่ซ่อนอยู่ในการใช้งานหรือการส่งมอบ;
• กรอกแบบฟอร์มขออนุญาตให้ถูกต้องครบถ้วน;
• ร่วมดำเนินการในกระบวนการประสานงานกับคณะกรรมการที่ดิน;
• ปกป้องผลประโยชน์ของผู้ซื้อเมื่อทำสัญญา;
• ป้องกันไม่ให้ข้อตกลงล้มเหลวเนื่องจากความไม่สอดคล้องกันทางกฎหมาย

ค่าใช้จ่ายในการว่าจ้างทนายความเป็นการ ลงทุนด้านความปลอดภัย ที่คุ้มค่าหลายเท่าตัว เมื่อพิจารณาถึงผลที่ตามมามากมายจากความผิดพลาดของผู้ซื้อต่างชาติ

ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของนักลงทุน อาจคุ้มค่าที่จะพิจารณาโครงสร้างการเป็นเจ้าของทางเลือกอื่น ในบางกรณี การซื้อผ่านบริษัท (เช่น บริษัทจำกัดในออสเตรีย หรือโครงสร้างโฮลดิ้งในยุโรป) จะช่วยลดความซับซ้อนในการติดต่อกับหน่วยงานภาครัฐหรือธนาคาร แม้ว่าจะเพิ่มภาระด้านภาษีและการรายงานของบริษัทเข้ามาก็ตาม

การได้รับใบอนุญาตพำนักชั่วคราวหรือสถานะผู้พำนักถาวรอาจเปลี่ยนทัศนคติของธนาคาร ลดความซับซ้อนของกระบวนการขออนุญาต และขยายประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถซื้อได้ อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจแต่ละครั้งจำเป็นต้องมีการประเมินทางกฎหมายและภาษีเบื้องต้นก่อน

เมื่อโครงสร้างสามารถเป็นประโยชน์ได้

นักลงทุนต่างชาติควรเข้าใจว่ากระบวนการต่างๆ ในออสเตรียไม่ค่อยรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากธุรกรรมนั้นต้องได้รับการอนุมัติจาก Grundverkehrsbehörde (สำนักงานที่ดินแห่งสหพันธรัฐ) หรือเกี่ยวข้องกับสถานการณ์พิเศษ เวลาเป็นทรัพยากรที่มีค่า และควรนำมาพิจารณาแม้ในขั้นตอนการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์

กระบวนการครบวงจรอาจประกอบด้วย:

• ระยะเวลาตรวจสอบและอนุมัติประมาณ 2 ถึง 16 สัปดาห์
• 2 ถึง 6 สัปดาห์ – การจดทะเบียนและการโอนกรรมสิทธิ์โดยทนายความ;
• 1-3 เดือน – การจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สิน;
• เงื่อนไขเพิ่มเติมหากที่พักมีข้อจำกัดเกี่ยวกับการให้เช่าหรือวัตถุประสงค์ในการใช้งาน

หากนักลงทุนคาดหวังรายได้จากการให้เช่า ควรคำนึงถึงว่าบางภูมิภาคอาจกำหนดให้ต้องขออนุญาตก่อนให้เช่า หรืออาจห้ามการให้เช่าโดยสิ้นเชิง

การซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นเพียงจุดเริ่มต้นเท่านั้น เพื่อให้สินทรัพย์สร้างรายได้หรือรักษามูลค่าไว้ได้ จำเป็นต้องพิจารณาการใช้งานในอนาคต เรื่องนี้สำคัญอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นแหล่งรายได้หรือพิจารณาขายต่อในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า

สิ่งสำคัญที่ควรพิจารณาคือ:

• ความเหมาะสมของการให้เช่า (ระยะยาวหรือเพื่อการท่องเที่ยว)
• การคำนวณค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (การบริหารจัดการอาคาร, การซ่อมแซม, ค่าสาธารณูปโภค);
• ระบบภาษีเงินได้และสถานะทรัพย์สิน;
• กลยุทธ์การขาย: จังหวะเวลาในการขาย ผลกระทบจากกฎระเบียบที่ดิน ภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์

ยิ่งวางแผนเส้นทางตั้งแต่การซื้อไปจนถึงการดำเนินงานในขั้นตอนต่อไปอย่างชัดเจนมากเท่าไร รายได้ก็จะยิ่งมั่นคงมากขึ้น และความเสี่ยงก็จะยิ่งลดลงเท่านั้น

I. การพิจารณาสถานะทางกฎหมาย

โปรดระบุให้ชัดเจนว่าคุณเป็นพลเมืองของสหภาพยุโรป/เขตเศรษฐกิจยุโรป/สวิตเซอร์แลนด์ หรือพลเมืองของประเทศที่สาม หากคุณเป็นพลเมืองของประเทศที่สาม โปรดประเมินความพร้อมหรือความสามารถของคุณในการดำเนินการดังต่อไปนี้:

• ใบอนุญาตพำนักในประเทศออสเตรีย
• ใบอนุญาตพำนักในประเทศอื่นในสหภาพยุโรป
• กิจกรรมทางธุรกิจในประเทศออสเตรีย

II. การวิเคราะห์รัฐบาลกลางเฉพาะแห่ง

ตรวจสอบกฎหมายของประเทศที่จะทำธุรกรรมนั้น

ตรวจสอบข้อกำหนดทางกฎหมายปัจจุบันสำหรับชาวต่างชาติในรัฐนี้

ตรวจสอบ:

• จำเป็นต้องมีใบอนุญาต Grundverkehrsbehörde หรือไม่
• มีข้อจำกัดใดบ้างสำหรับการเช่าที่พักสำหรับนักท่องเที่ยว?
• ไม่ว่าวัตถุจะอยู่ในหมวดหมู่ Hauptwohnsitz / Zweitwohnsitz / Freizeitwohnsitz หรือไม่
• ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ได้หรือไม่?

III. การตรวจสอบประเภทของทรัพย์สิน

กำหนดวัตถุประสงค์ของวัตถุ:

• ที่อยู่อาศัยหลัก
• บ้านหลังที่สอง
• อสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว
• อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์

ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสถานะของคุณอนุญาตให้คุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ได้

IV. ความพร้อมด้านการเงิน

เปรียบเทียบข้อเสนอจากธนาคารต่างๆ:

• ต้องวางเงินดาวน์เท่าไหร่?
• มีข้อจำกัดใดบ้างในการให้กู้ยืมสำหรับผู้ที่มีรายได้นอกพื้นที่หรือไม่?
• จำเป็นต้องแสดงหลักฐานที่มาของเงินทุนหรือไม่?

ขออนุมัติเบื้องต้นจากธนาคารก่อนเริ่มค้นหาอสังหาริมทรัพย์

ว. การฝึกอบรมด้านกฎหมาย

หาทนายความที่เชี่ยวชาญด้านธุรกรรมระหว่างประเทศ

ตรวจสอบเอกสารเกี่ยวกับที่พัก:

• คัดลอกจากทะเบียน
• วัตถุประสงค์ของวัตถุ
• การปฏิบัติตามการใช้งานจริงและการใช้งานตามกฎหมาย
• การมีหนี้สินหรือข้อจำกัดต่างๆ

จัดเตรียมเอกสารชุดหนึ่งสำหรับคณะกรรมการ (ถ้าจำเป็น)

VI. การประเมินความเสี่ยง

• ประเมินความน่าจะเป็นของความล้มเหลว
• ตกลงเงื่อนไขการทำธุรกรรมกับผู้ขาย (โดยคำนึงถึงความล่าช้าที่อาจเกิดขึ้นได้ 2-6 เดือน)
• พิจารณาทางเลือกอื่น ๆ เช่น การซื้อผ่านนิติบุคคล การขอใบอนุญาตอยู่อาศัย หรือการเลือกที่ดินแปลงอื่น

VII. การตัดสินใจ

ข้อตกลงจะคุ้มค่าหากเป็นไปตามเงื่อนไขสามประการดังนี้:

1. ที่ดินอนุญาตให้ซื้อได้
2. คณะกรรมการพร้อมที่จะพิจารณาคำร้องแล้ว
3. ธนาคารยืนยันการอนุมัติสินเชื่อแล้ว

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรียยังคงเป็นหนึ่งในตลาดที่มั่นคงและน่าดึงดูดที่สุดในยุโรปกลางสำหรับ การลงทุนอย่างรอบคอบ : เสถียรภาพทางเศรษฐกิจและการเมือง โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว ความต้องการเช่าสูงในเมืองใหญ่ และความนิยมของภูมิภาครีสอร์ท สร้างพื้นฐานที่มั่นคงสำหรับการปกป้องเงินทุนในระยะยาว

อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งพลเมืองของประเทศนอกสหภาพยุโรป/เขตเศรษฐกิจยุโรป ตลาดนี้เป็นตลาดสองระดับโดยพื้นฐาน กล่าวคือ ความสามารถและเงื่อนไขในการซื้อไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาเพียงอย่างเดียว แต่ยังขึ้นอยู่กับสถานะทางกฎหมายของผู้ซื้อ การใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่ตั้งใจไว้ และเขตอำนาจศาลของที่ดินด้วย หากไม่คำนึงถึงปัจจัยเหล่านี้ การทำธุรกรรมที่น่าสนใจอาจกลายเป็นเรื่องที่เป็นไปไม่ได้ทางกฎหมายหรือไม่คุ้มค่าทางเศรษฐกิจ

เหตุใดออสเตรียจึงเป็นตลาดที่น่าสนใจแต่ก็มีความต้องการสูง

ในด้านหนึ่ง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนาหรือทำเลที่ดีในต่างจังหวัดให้ผลตอบแทนจากความผันผวนต่ำ ความต้องการเช่าที่มั่นคง และการปกป้องเงินทุนในระยะยาว

ในทางกลับกัน คุณลักษณะเฉพาะของกฎระเบียบของออสเตรีย ซึ่งก็คือการแบ่งอำนาจระหว่างรัฐต่างๆ และแนวปฏิบัติที่เข้มงวดในการปกป้องผลประโยชน์ในท้องถิ่น ทำให้กระบวนการซื้อสำหรับผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองออสเตรียมีความซับซ้อนและหลากหลายมากขึ้น

จุดเด่นสำคัญที่ทำให้ออสเตรียแตกต่างจากประเทศอื่นๆ หลายประเทศ ได้แก่:

• สถานะทางกฎหมายของผู้ซื้อมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่ง: พลเมืองของสหภาพยุโรปจะได้รับการปฏิบัติเสมือนเป็นผู้พำนักอาศัย ในขณะที่ผู้ซื้อจาก "ประเทศที่สาม" จะต้องผ่านขั้นตอนการขออนุญาตแยกต่างหาก
• ประเภทของอสังหาริมทรัพย์และวัตถุประสงค์การใช้งาน (บ้านเดี่ยว บ้านเดี่ยว อพาร์ตเมนต์สำหรับนักท่องเที่ยว หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์) มีผลอย่างมากต่อโอกาสในการได้รับการอนุมัติและเงื่อนไขการจัดหาเงินทุน
• ความแตกต่างในแต่ละภูมิภาค: เวียนนาและบางรัฐมีความผ่อนปรนมากกว่า ในขณะที่ไทโรล ซาลซ์บูร์ก และโวราร์ลแบร์ก มีความเข้มงวดเป็นพิเศษ
• เงื่อนไขการทำธุรกรรมทางการเงินสำหรับผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองของประเทศมักจะเข้มงวดกว่า เช่น ต้องวางเงินดาวน์มากขึ้น มีการตรวจสอบประวัติอย่างละเอียดถี่ถ้วนกว่า และมีวงเงินสินเชื่อจำกัดสำหรับโครงการที่มีความเสี่ยงสูง

ออสเตรียยังคงเป็นตลาดที่น่าดึงดูดสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ แต่การทำธุรกรรมให้ประสบความสำเร็จสำหรับชาวต่างชาติเป็นไปไม่ได้หากปราศจากการเตรียมการอย่างรอบด้าน ได้แก่ การตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของเขตอำนาจศาลที่ดิน โครงสร้างการเป็นเจ้าของที่โปร่งใส แผนการจัดหาเงินทุนที่พัฒนามาอย่างดี และการสนับสนุนจากผู้เชี่ยวชาญ ด้วยแนวทางนี้ ข้อจำกัดต่างๆ จะเป็นอุปสรรคน้อยลงและกลายเป็นปัจจัยที่จัดการได้มากขึ้น และในที่สุดอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียก็จะกลายเป็นส่วนสำคัญของพอร์ตการลงทุนที่น่าเชื่อถือได้อย่างแท้จริง

• ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียได้หรือไม่?

ใช่ แต่เงื่อนไขขึ้นอยู่กับสัญชาติและรัฐบาลกลางของแต่ละรัฐ

พลเมืองของสหภาพยุโรป/เขตเศรษฐกิจยุโรปแทบไม่มีข้อจำกัดใดๆ และสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ภายใต้เงื่อนไขเกือบเหมือนกับชาวออสเตรีย

พลเมืองของ "ประเทศที่สาม" (เช่น รัสเซีย สหรัฐอเมริกา สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ สหราชอาณาจักร คาซัคสถาน เป็นต้น) จำเป็นต้องขอใบอนุญาตพิเศษจากหน่วยงานของรัฐ (Grundverkehrsbehörde) หากไม่มีใบอนุญาตดังกล่าว การทำธุรกรรมนั้นจะเป็นโมฆะตามกฎหมาย

• เหตุใดจึงมีข้อจำกัดที่เข้มงวดเช่นนี้สำหรับผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัย?

ออสเตรียปกป้องความสมดุลของตลาดภายในประเทศและป้องกันการเก็งกำไร ในพื้นที่ท่องเที่ยวและภูเขา อุปทานที่อยู่อาศัยมีจำกัด และหากตลาดถูกครอบงำด้วยความต้องการจากต่างประเทศ ผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่นจะไม่สามารถซื้อหาได้

นอกจากนี้ รัฐยังกำกับดูแลการใช้พื้นที่คุ้มครองและเทศบาลที่มีความอ่อนไหวทางสังคม ดังนั้น กฎระเบียบจึงไม่ได้มุ่งเป้าไปที่นักลงทุนต่างชาติ แต่มีจุดมุ่งหมายเพื่อปกป้องความยั่งยืนในท้องถิ่น

• อสังหาริมทรัพย์ประเภทใดที่ชาวต่างชาติซื้อได้ง่ายที่สุด และประเภทใดที่ซื้อได้ยากกว่า?

ตัวเลือกที่ง่ายที่สุดคืออพาร์ทเมนต์ในเมืองทั่วไป โดยเฉพาะในเวียนนาหรือเมืองใหญ่อื่นๆ ที่นั่นกฎหมายมีความยืดหยุ่นกว่าและอุปสงค์มีเสถียรภาพ เมื่อวางแผนงบประมาณ ควรพิจารณา ราคาอพาร์ทเมนต์ในปัจจุบันในเวียนนา ซึ่งเป็นหนึ่งในตลาดที่สำคัญที่สุดของประเทศ

บ้านที่มีอยู่แล้ว อพาร์ตเมนต์สำหรับนักท่องเที่ยว และอสังหาริมทรัพย์ในเขตภูเขา (ไทโรล ซาลซ์บูร์ก โวราร์ลแบร์ก) นั้นมีความซับซ้อนกว่า เนื่องจากพื้นที่เหล่านี้มักมีข้อจำกัดที่เข้มงวดหรือถึงขั้นห้ามผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่นั้นซื้อ

โดยทั่วไปแล้ว อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์มักมีกฎระเบียบที่ผ่อนปรนกว่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากการซื้อนั้นเกี่ยวข้องกับกิจกรรมทางธุรกิจจริง

• การขอใบอนุญาตซื้อสินค้าสำหรับพลเมืองจากประเทศที่สามใช้เวลานานแค่ไหน?

ระยะเวลาอาจแตกต่างกันไป ตั้งแต่ 2-3 เดือนในภูมิภาคที่ผ่อนปรนกว่า (เช่น เวียนนา) ไปจนถึง 6-12 เดือนในแหล่งท่องเที่ยว ระยะเวลาขึ้นอยู่กับรายละเอียดเฉพาะของที่พัก ปริมาณงานของคณะกรรมการ และความจำเป็นในการจัดเตรียมเอกสารเพิ่มเติม

บางครั้งการอนุมัติก็เกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ในบางกรณี นักลงทุนอาจต้องรอหกเดือนหรือนานกว่านั้นกว่าจะได้รับการตัดสินใจ ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญที่จะต้องวางแผนการทำธุรกรรมล่วงหน้า

• คณะกรรมการสามารถปฏิเสธได้หรือไม่ และเพราะเหตุใด?

ใช่ และโดยไม่มีคำอธิบายโดยละเอียด ส่วนใหญ่แล้ว การปฏิเสธเกิดจากที่เจ้าของที่ดินพิจารณาว่าการซื้อนั้นขัดต่อผลประโยชน์ของภูมิภาค เหตุผลอาจมีได้หลายประการ:

• ที่พักแห่งนี้ตั้งอยู่ในพื้นที่ท่องเที่ยว ซึ่งที่อยู่อาศัยจะต้องมีราคาที่เหมาะสมสำหรับคนในท้องถิ่น
• ผู้ซื้อไม่มีความสัมพันธ์ที่เพียงพอกับประเทศออสเตรีย
• วัตถุประสงค์ของวัตถุไม่สอดคล้องกับเป้าหมายที่ระบุไว้
• มีความเสี่ยงที่ที่ดินดังกล่าวจะถูกนำไปใช้เป็นแหล่งท่องเที่ยวโดยไม่ได้รับอนุญาต

• การมีใบอนุญาตพำนักหรือการซื้อสินค้าผ่านบริษัทในสหภาพยุโรปจะช่วยได้หรือไม่?

ใช่ ในกรณีส่วนใหญ่ ผู้ซื้อที่มีใบอนุญาตพำนักในออสเตรีย มักได้รับการพิจารณาจากรัฐในแง่ดีมากกว่านักลงทุนที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในออสเตรียเลย

การซื้อผ่านบริษัทที่จดทะเบียนในสหภาพยุโรปหรือออสเตรียอาจช่วยลดข้อจำกัดได้ แต่เฉพาะในกรณีที่บริษัทนั้นดำเนินกิจการจริงและโครงสร้างการเป็นเจ้าของโปร่งใส วิธีการดังกล่าวจำเป็นต้องมีเอกสารทางกฎหมายที่ถูกต้อง

• ชาวต่างชาติควรคำนึงถึงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอะไรบ้าง?

นอกเหนือจากค่าใช้จ่ายมาตรฐาน (ภาษี ค่าธรรมเนียมทนายความ ค่านายหน้า) แล้ว ผู้ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ควรพิจารณาถึง:

• การแปลและการรับรองเอกสาร;
• บริการของทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านธุรกรรมสำหรับชาวต่างชาติ;
• ค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นในการขออนุญาต;
• เงินดาวน์สูงขึ้นและเงื่อนไขการให้กู้ยืมเข้มงวดขึ้น
• ภาษีค่าเช่าหากวางแผนที่จะใช้ทรัพย์สินนั้นเพื่อการลงทุน

ค่าใช้จ่ายทั้งหมดเหล่านี้สามารถเพิ่มต้นทุนโดยรวมของการทำธุรกรรมได้ 1-2% หรือบางครั้งอาจมากกว่านั้น ขึ้นอยู่กับที่ดินและโครงสร้างการเป็นเจ้าของ