อสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม: สิ่งที่นักลงทุนควรรู้

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามกำลังดึงดูดความสนใจจากผู้ซื้อต่างชาติมากขึ้นเรื่อยๆ ตลาดนี้ไม่เพียงแต่ดึงดูดใจในแง่ของรายได้จากการให้เช่าเท่านั้น แต่ยังเป็นสินทรัพย์ที่แสดงถึงวิถีชีวิตและเป็นวิธีการกระจายเงินทุนในเอเชียอีกด้วย.

แตกต่างจากประเทศในยุโรปที่มีระบบการกำกับดูแลที่มั่นคง เช่น ออสเตรีย ซึ่งความมั่นคงและความคาดการณ์ได้เป็นข้อได้เปรียบหลัก เวียดนามในปัจจุบันกลับมีสถานการณ์ที่แตกต่างออกไปโดยสิ้นเชิง เวียดนามเป็น ประเทศที่กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็ว มีศักยภาพในการเติบโตของราคาสูง และมีอุปสรรคในการเข้าสู่ตลาดค่อนข้างต่ำ สำหรับนักลงทุน นี่เป็นโอกาสในการเข้าสู่ตลาดที่กำลังพัฒนาอย่างแข็งขัน ซึ่งจะช่วยให้ได้รับผลตอบแทนที่สูงกว่าในประเทศที่พัฒนาแล้ว

ขณะนี้เป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจเป็นพิเศษในการพิจารณาเวียดนามเป็นจุดหมายปลายทางการลงทุน หลังจากสถานการณ์โรคระบาด ประเทศได้เปิดพรมแดนอีกครั้ง การท่องเที่ยวฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว และรัฐบาลกำลังลงทุนในโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ ตั้งแต่ทางหลวงไปจนถึงสนามบินนานาชาติ ทั้งหมดนี้กำลังสร้างรากฐานสำหรับการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยและการท่องเที่ยวที่มากขึ้น ส่งผลให้ทรัพย์สินให้เช่ามีความน่าสนใจมากขึ้น.

ดิฉัน เคเซเนีย เลวินา เป็นทนายความที่มีประสบการณ์ทั้งในเอเชีย (เวียดนาม ไทย) และยุโรป (ประเทศในสหภาพยุโรป) ดิฉันทำงานร่วมกับนักลงทุนต่างชาติ โดยให้การสนับสนุนตลอดกระบวนการ ตั้งแต่การตรวจสอบสถานะทางธุรกิจและขั้นตอน KYC/AML ไปจนถึงการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ประสบการณ์ระหว่างประเทศนี้ทำให้ดิฉันเข้าใจจุดแข็งและจุดอ่อนของตลาดเอเชียเมื่อเทียบกับตลาดในยุโรป.

เอเชียตะวันออกเฉียงใต้เป็นแม่เหล็กดึงดูดการท่องเที่ยวและธุรกิจระหว่างประเทศมาอย่างยาวนาน เวียดนามกำลังมีบทบาทโดดเด่นมากขึ้นในแผนที่นี้ โดยผสมผสานบทบาททั้งในฐานะศูนย์กลางอุตสาหกรรมและแหล่งท่องเที่ยว.

สองเมืองหลัก ได้แก่ โฮจิมินห์ซิตี้และฮานอย ยังคงเป็นจุดหมายปลายทางสำคัญ โฮจิมินห์ซิตี้เป็นศูนย์กลางทางการเงินของประเทศ เป็นที่ตั้งของธุรกิจ ธนาคาร บริษัทสตาร์ทอัพ และโครงการที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมหลักๆ จึงเป็นที่ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์และความต้องการเช่าที่พักจากชาวต่างชาติเพิ่มสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ส่วนฮานอยเป็นเมืองหลวงและศูนย์กลางทางวัฒนธรรม ซึ่งราคาเช่าที่พักได้รับแรงผลักดันจากทั้งผู้เชี่ยวชาญและนักศึกษาต่างชาติ

ส่วนหนึ่งที่แยกออกมาต่างหากคือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนหย่อนใจ ได้แก่ ญาตรัง ดานัง และเกาะฟู้โกว๊ก ภูมิภาคเหล่านี้กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็วในฐานะแหล่งท่องเที่ยว และการเติบโตของจำนวนโรงแรม อพาร์ตเมนต์ และวิลล่าในพื้นที่เหล่านี้มีความสัมพันธ์โดยตรงกับการไหลเวียนของนักท่องเที่ยว สำหรับนักลงทุน นี่คือรูปแบบการใช้ชีวิตที่เหมาะสม: สามารถปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในช่วงฤดูท่องเที่ยวและใช้สำหรับการพักผ่อนส่วนตัวได้

สภาพแวดล้อมทางกฎหมายในเวียดนามแตกต่างจากยุโรป ตามรายงานของ Juwai ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ได้ผ่านระบบเช่าซื้อ ซึ่งเป็นการเช่าระยะยาวสูงสุด 50 ปี โดยมีตัวเลือกในการต่ออายุ ที่ดินยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงรูปแบบการปกครองแบบสังคมนิยม.

แตกต่างจากออสเตรียที่เจ้าของได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอย่างสมบูรณ์และดำเนินการภายใต้เขตอำนาจศาลของสหภาพยุโรปที่คาดการณ์ได้ ในเวียดนาม กรอบสัญญาและการสนับสนุนทางกฎหมายที่เหมาะสมสำหรับการทำธุรกรรมมีความสำคัญอย่างยิ่ง.

จากดัชนีระหว่างประเทศ เวียดนาม แสดงให้เห็นถึงการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ธนาคารโลก ระบุว่า ตัวชี้วัดการทำธุรกิจกำลังดีขึ้น และราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่เพิ่มขึ้นปีละ 5-10% ผลตอบแทนจากการให้เช่าในพื้นที่ท่องเที่ยวและเขตเมืองใหญ่สูงกว่าในออสเตรียอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะอยู่ที่ 2-3% ต่อปี

คิปลิงเกอร์แย้งว่า ไทย กัมพูชา และอินโดนีเซีย อาจถือได้ว่าเป็นคู่แข่งของเวียดนาม อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันเวียดนามโดดเด่นกว่าประเทศอื่น ๆ เนื่องจากมีปัจจัยหลายอย่างรวมกัน ทั้งการเติบโตทางเศรษฐกิจ อุตสาหกรรม และศักยภาพด้านการท่องเที่ยว.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม ยังค่อนข้างใหม่ จากข้อมูลของ Realtique ระบุว่า ก่อนปี 2015 ชาวต่างชาติแทบจะไม่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้เลย การเปิดเสรีทางกฎหมายนำไปสู่ความสนใจที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว และภายในไม่กี่ปี ราคาในเมืองใหญ่ๆ ก็เพิ่มขึ้น 50% ถึง 200% การระบาดใหญ่ทำให้การเติบโตชะลอตัวลงชั่วคราว แต่ตลาดก็ฟื้นตัวอย่างแข็งขันตั้งแต่ปี 2022 เป็นต้นมา

นครโฮจิมินห์และฮานอยมีอัตราการเติบโตสูงสุด โดยความต้องการที่อยู่อาศัยได้รับการสนับสนุนจากการย้ายถิ่นฐานภายในประเทศ ชนชั้นกลางที่กำลังเติบโต และการพัฒนาของบริษัทข้ามชาติ ในพื้นที่ท่องเที่ยว สถานการณ์ไม่แน่นอนนัก เช่น ญาตรัง ดานัง และฟู้โกว๊ก ขึ้นอยู่กับฤดูกาลและจำนวนนักท่องเที่ยว แต่ภูมิภาคเหล่านี้กำลังกลายเป็นจุดหมายปลายทางสำคัญสำหรับการลงทุนด้านไลฟ์สไตล์.

โดยทั่วไปแล้ว รูปแบบการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ใน นครโฮจิมินห์เป็นดังนี้ นครโฮจิมินห์มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งระดับพรีเมียม (คอนโดมิเนียมหรู) และระดับทั่วไป ส่วนฮานอยเป็นตลาดที่เน้นกลุ่มนักศึกษาและผู้เชี่ยวชาญชาวต่างชาติจำนวนมาก ขณะที่ดานัง ญาตรัง และฟู้โกว๊ก กำลังพัฒนาเป็นศูนย์กลางการท่องเที่ยว ซึ่งชาวต่างชาติมีแนวโน้มที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์ในโรงแรมคอนโดมิเนียมหรือวิลล่าริมทะเลมากกว่า

ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อได้นั้นมีจำกัด ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ และวิลล่าในรีสอร์ท ที่ดินไม่สามารถซื้อเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนตัวได้ ซึ่งเป็นความแตกต่างที่สำคัญจากออสเตรีย ที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินและบ้านได้โดยตรง.

ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามรายหลัก ได้แก่ พลเมืองจากเกาหลีใต้ จีน ญี่ปุ่น รวมถึงรัสเซียและอเมริกา ส่วนความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยนั้นมาจากนักท่องเที่ยว ชาวต่างชาติที่มาอาศัยอยู่ในประเทศ นักศึกษา และผู้เชี่ยวชาญจากบริษัทต่างประเทศ.

การเปรียบเทียบการเติบโตของราคาและผลตอบแทน: เวียดนามกับออสเตรีย

เมื่อพิจารณาถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม เราไม่สามารถมองข้ามคู่แข่งในภูมิภาคได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ไทย กัมพูชา และอินโดนีเซีย แต่ละตลาดมีพลวัตและลักษณะเฉพาะของตนเอง แต่แนวโน้มโดยทั่วไปคือการดึงดูดเงินทุนจากต่างประเทศผ่านการท่องเที่ยว อุปสรรคในการเข้าสู่ตลาดที่เอื้อมถึง และเศรษฐกิจที่เติบโต.

ประเทศไทยถือเป็นตลาดที่ค่อนข้างเติบโตเต็มที่แล้ว โดยมีกลไกการเช่าระยะสั้น โครงสร้างพื้นฐานด้านการท่องเที่ยว และแบรนด์ที่แข็งแกร่งสำหรับแหล่งท่องเที่ยวต่างๆ เช่น ภูเก็ต เกาะสมุย และกรุงเทพฯ อย่างไรก็ตาม การเติบโตเต็มที่นี้ก็หมายถึงการแข่งขันสูงและต้นทุนการเข้าสู่ตลาดที่สูงขึ้น ซึ่งลดศักยภาพในการทำกำไรมหาศาลลง.

กัมพูชาดึงดูดนักลงทุนมานานแล้วด้วยข้อจำกัดด้านการถือครองกรรมสิทธิ์ที่น้อยและระบบภาษีที่เอื้ออำนวย แต่โครงสร้างพื้นฐานและโครงสร้างสถาบันยังล้าหลังเวียดนาม อสังหาริมทรัพย์ที่นี่มักมีราคาถูกกว่า แต่ความเสี่ยงก็สูงกว่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของกฎระเบียบและความมั่นคงทางการเมือง.

อินโดนีเซียกำลังทุ่มทุนพัฒนาแหล่งท่องเที่ยว โดยเฉพาะบาหลี ตลาดนี้ได้รับความนิยมในหมู่ชาวต่างชาติ นักท่องเที่ยวอิสระ และนักลงทุนมานานแล้ว แต่ข้อจำกัดเกี่ยวกับการถือครองหุ้นโดยตรงจากต่างประเทศและโครงสร้างทางกฎหมายที่ซับซ้อนทำให้ตลาดขาดความโปร่งใส.

เวียดนามอยู่ในจุดกึ่งกลาง: ด้านหนึ่งมีอุปสรรคในการเข้าสู่ตลาดต่ำและการเติบโตอย่างรวดเร็ว แต่ในอีกด้านหนึ่งก็ต้องการความเชี่ยวชาญด้านกฎหมายในการจัดโครงสร้างธุรกรรม ความสมดุลระหว่างพลวัตและศักยภาพในการกระจายความเสี่ยงนี้เองที่ทำให้ประเทศนี้มีความสามารถในการแข่งขันในภูมิภาค.

ในเวียดนาม นักลงทุนต่างชาติไม่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ แบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ได้เหมือนกับพลเมืองชาวเวียดนาม การเช่าซื้อจึงยังคงเป็นทางเลือกหลักสำหรับชาวต่างชาติ โดยมีระยะเวลาสูงสุด 50 ปี และสามารถต่ออายุได้

ในทางปฏิบัติ หมายความว่าผู้ซื้อจะกลายเป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดมิเนียมอย่างสมบูรณ์ แต่ระยะเวลาการเป็นเจ้าของมีจำกัด และหลังจากสัญญาเช่าหมดอายุ การต่อสัญญาจะขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของรัฐและผู้พัฒนาโครงการ.

ในออสเตรีย สถานการณ์กลับตรงกันข้ามโดยสิ้นเชิง ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้โดยตรง (แม้ว่ามักจะต้องได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานท้องถิ่น) และไม่มีข้อจำกัดด้านเวลา สิ่งนี้สร้างความรู้สึกปลอดภัยมากขึ้นสำหรับนักลงทุน แต่ต้นทุนในการเริ่มต้นและเป็นเจ้าของก็สูงกว่ามาก.

โครงสร้างการเป็นเจ้าของรูปแบบอื่นๆ ก็มีการใช้กันอย่างแพร่หลาย ในเวียดนาม นักลงทุนบางรายจัดตั้งบริษัทในท้องถิ่น (โดยปกติจะมีหุ้นส่วนชาวเวียดนาม) ซึ่งช่วยให้พวกเขาสามารถซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในฐานะเจ้าของโดยสมบูรณ์ แต่ต้องอาศัยการสนับสนุนทางกฎหมายอย่างกว้างขวางและการปฏิบัติตามกฎระเบียบอย่างต่อเนื่อง

การถือครองกรรมสิทธิ์ร่วม ก็เป็นที่ต้องการเช่น กัน ตัวอย่างเช่น การซื้ออพาร์ตเมนต์หรือวิลล่าร่วมกับนักลงทุนหลายราย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีของที่พักตากอากาศ ซึ่งค่าใช้จ่ายและรายได้จะถูกแบ่งตามสัดส่วน ประเด็นเรื่องมรดกก็สำคัญที่ต้องพิจารณาเช่นกัน กฎหมายเวียดนามอนุญาตให้โอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ทายาทชาวต่างชาติได้ แต่ต้องมีการรับรองเอกสารและชำระค่าธรรมเนียม

ควรให้ความสนใจเป็นพิเศษ กับบัญชีธนาคารและการปฏิบัติตามกฎระเบียบ ผู้ซื้อต่างชาติจะต้องมีบัญชีธนาคารในเวียดนามสำหรับการชำระเงิน รวมถึงหลักฐานแสดงที่มาของเงิน นี่เป็นขั้นตอนมาตรฐานเพื่อป้องกันการฟอกเงิน แต่กระบวนการอาจใช้เวลานานกว่าในออสเตรีย ซึ่งภาคธนาคารมีความมั่นคงและดำเนินการภายใต้กฎระเบียบที่เข้มงวดของสหภาพยุโรป

กระบวนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามประกอบด้วยหลายขั้นตอน ขั้นแรกคือการเลือกอสังหาริมทรัพย์และลงนามในสัญญาจองพร้อมวางเงินมัดจำเล็กน้อย จากนั้นจะเป็นการตรวจสอบเอกสาร ซึ่งรวมถึงการวิเคราะห์ใบอนุญาตของผู้พัฒนาโครงการ โฉนดที่ดิน และสถานะของโครงการ อย่างละเอียดถี่ถ้วน มีบทบาทสำคัญในขั้นตอนนี้ เพราะหากขาดการตรวจสอบนี้ อาจมีความเสี่ยงสูงที่จะเกิดปัญหาการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ หรือข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์

หลังจากตรวจสอบเสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้ว คู่สัญญาจะเข้าสู่สัญญาซื้อขายหลัก ซึ่งจะได้รับการจดทะเบียนกับหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง แตกต่างจากประเทศออสเตรียที่การจดทะเบียนในทะเบียนที่ดินรับประกันการคุ้มครองสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ ในประเทศเวียดนาม การคุ้มครองสิทธิ์ของผู้ซื้อขึ้นอยู่กับคุณภาพของเอกสารและความซื่อสัตย์สุจริตของผู้พัฒนาโครงการเป็นอย่างมาก.

ด้วยเหตุนี้ นักลงทุนจึงควรปรึกษาทนายความและที่ปรึกษาที่มีใบอนุญาตอย่างยิ่ง.

ควรให้ความสนใจเป็นพิเศษกับ ธุรกรรมการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างเสร็จ (การซื้อในระหว่างขั้นตอนการก่อสร้าง) รูปแบบนี้ได้รับความนิยมอย่างมากเนื่องจากราคาเริ่มต้นต่ำและมีโอกาสที่ราคาจะเพิ่มขึ้นหลังจากสร้างเสร็จ อย่างไรก็ตาม รูปแบบนี้ก็มีความเสี่ยงสูงที่สุดเช่นกัน ได้แก่ ความล่าช้าในการก่อสร้าง การขาดใบอนุญาตที่จำเป็น หรือปัญหาในการเชื่อมต่อกับโครงสร้างพื้นฐาน

ในออสเตรีย การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบผ่อนชำระล่วงหน้ามีความปลอดภัยมากกว่า เนื่องจากกฎระเบียบที่เข้มงวดของผู้พัฒนาโครงการและบัญชีเอสโครว์ที่บังคับใช้ ในขณะที่ในเวียดนาม การรับประกันดังกล่าวมีน้อยกว่า ทำให้ต้องมีการกำกับดูแลที่เข้มงวดมากยิ่งขึ้น.

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การซื้ออสังหาริมทรัพย์ทางไกลในเวียดนามได้กลายเป็น รูปแบบสำคัญ สำหรับนักลงทุนต่างชาติ เนื่องจากความสนใจในตลาดที่เติบโตอย่างรวดเร็วและการพัฒนาควบคู่กันไปของบริการดิจิทัลที่ช่วยให้การทำธุรกรรมเสร็จสมบูรณ์ได้โดยไม่ต้องมีตัวตนถาวรในประเทศ วิธีการลงทุนนี้มีความเหมาะสมอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาเวียดนามเป็นส่วนหนึ่งของพอร์ตการลงทุนระหว่างประเทศและไม่ได้วางแผนที่จะย้ายถิ่นฐานในทันที

กระบวนการซื้อขายทางไกลนั้นเกี่ยวข้อง กับตัวแทนที่น่าเชื่อถือ ซึ่งโดยปกติจะเป็นทนายความหรือบริษัทที่ปรึกษาเฉพาะทาง ตัวแทนจะทำหน้าที่แทนผู้ลงทุนผ่านหนังสือมอบอำนาจที่ได้รับการรับรองจาก Notary Public เช่น การลงนามในสัญญาจอง การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ การเจรจาต่อรองกับผู้พัฒนาโครงการ และการดูแลกระบวนการจดทะเบียนที่ดิน วิธีนี้ช่วยลดความเสี่ยงและไม่จำเป็นต้องเดินทางหลายครั้ง

นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สมัยใหม่ในเวียดนามกำลังนำเครื่องมือออนไลน์มาใช้กันอย่างแพร่หลาย เช่น การชมโครงการเสมือนจริง แผนผังชั้นแบบอิเล็กทรอนิกส์ วิดีโอแนะนำโครงการ และแม้กระทั่งการลงนามเอกสารต่างๆ ทางออนไลน์ สิ่งเหล่านี้ช่วยให้นักลงทุนสามารถประเมินล่วงหน้าได้ไม่เพียงแต่ตัวโครงการเองเท่านั้น แต่ยังรวมถึงสภาพแวดล้อม โครงสร้างพื้นฐาน และพลวัตของย่านนั้นๆ ด้วย.

ในการทำธุรกรรมทางไกลนั้น กับเรื่องการปฏิบัติตามกฎระเบียบและเรื่องการเงิน ผู้ซื้อต่างชาติจะเปิดบัญชีธนาคารในเวียดนาม ซึ่งการชำระเงินทั้งหมดจะดำเนินการผ่านบัญชีดังกล่าว ธนาคารจะตรวจสอบที่มาของเงิน ซึ่งเป็นข้อบังคับภายใต้กฎหมายท้องถิ่น

แตกต่างจากออสเตรียที่การทำธุรกรรมสามารถดำเนินการทางออนไลน์ได้ด้วยระบบกฎหมายดิจิทัลของยุโรปและความโปร่งใสทางกฎหมายสูง ในเวียดนาม การซื้อขายทางไกลต้องอาศัยการกำกับดูแลทางกฎหมายที่เข้มงวดกว่า อย่างไรก็ตาม ด้วยการสนับสนุนที่เหมาะสม การซื้อขายทางไกลจะกลายเป็นเครื่องมือที่สะดวกในการเข้าสู่ตลาดที่กำลังเติบโตโดยไม่จำเป็นต้องมีฐานที่ตั้งระยะยาวในประเทศ.

เวียดนาม ปะทะ ออสเตรีย

ภาระภาษีด้านอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามค่อนข้างต่ำ ซึ่งเป็นหนึ่งในปัจจัยหลักที่ทำให้ตลาดน่าสนใจ เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะมีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนเพียง 0.5% ของราคาซื้อขาย สำหรับเจ้าของแล้ว ภาระภาษีนั้นน้อยมาก: แม้จะมีภาษีที่ดินและทรัพย์สิน แต่ก็มีอัตราที่ต่ำมาก โดยส่วนใหญ่ไม่เกินไม่กี่ร้อยดอลลาร์ต่อปี

เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ จะมีการเก็บภาษีกำไรจากการขาย ในอัตรา 2% ซึ่งต่ำกว่ามากเมื่อเทียบกับในออสเตรีย ที่ภาษีกำไรจากการขายอาจสูงถึง 25-30% ขึ้นอยู่กับโครงสร้างการเป็นเจ้าของและระยะเวลาการถือครอง

สำหรับรายได้จากการให้เช่า ในเวียดนาม อัตราภาษีอยู่ ที่ 5 ถึง 10% ขึ้นอยู่กับรายได้ ทำให้ผู้ลงทุนสามารถเก็บกำไรได้เกือบทั้งหมด ในขณะที่ในออสเตรีย ภาระภาษีจากรายได้จากการให้เช่าสูงกว่า โดยต้องบวกภาษีเงินได้และเงินสมทบประกันสังคมเข้าไปด้วย

การเปรียบเทียบกับออสเตรีย

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามไม่ได้ให้สิทธิ์การอยู่อาศัยโดยอัตโนมัติ นี่เป็นความแตกต่างที่สำคัญจากบางประเทศในยุโรป ที่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สามารถนำไปสู่สิทธิ์การอยู่อาศัยหรือแม้กระทั่งสัญชาติได้โดยตรง ตัวอย่างเช่น ในออสเตรีย การซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ได้ให้สิทธิ์การอยู่อาศัยเช่นกัน แต่ประเทศนี้มีโครงการพิเศษสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการ ซึ่งอสังหาริมทรัพย์สามารถเป็นส่วนหนึ่งของแพ็คเกจการลงทุนได้.

เวียดนาม มีระบบวีซ่าระยะยาว ชาวต่างชาติสามารถขอวีซ่าธุรกิจ วีซ่าลงทุน หรือใบอนุญาตทำงาน ซึ่งอนุญาตให้พำนักได้ตั้งแต่หนึ่งถึงหลายปี โดยมีโอกาสต่ออายุได้ นักลงทุนที่มีฐานะร่ำรวยอาจพิจารณาจดทะเบียนธุรกิจในเวียดนาม ซึ่งจะช่วยให้ได้รับวีซ่าเข้าออกหลายครั้งและถิ่นพำนักอย่างเป็นทางการได้ง่ายขึ้น

จากมุมมองด้านไลฟ์สไตล์ เวียดนามน่าสนใจเนื่องจากค่าครองชีพค่อนข้างต่ำ ค่าเช่า ค่าบริการ ค่าเดินทาง และอาหารถูกกว่าในออสเตรียหรือประเทศอื่นๆ ในยุโรปอย่างเห็นได้ชัด สภาพอากาศมีบทบาทสำคัญ เพราะอบอุ่นตลอดทั้งปี และในพื้นที่ท่องเที่ยวอย่างดานังหรือฟู้โกว๊ก วิถีชีวิตก็ผูกพันกับทะเลอย่างใกล้ชิด.

การท่องเที่ยวในเวียดนามกำลังพัฒนาอย่างรวดเร็ว มีบริการหลากหลาย ทั้งร้านกาแฟ ร้านอาหาร กิจกรรมกีฬาและวัฒนธรรม สำหรับนักท่องเที่ยวที่ทำงานออนไลน์และผู้ที่มองหาอากาศอบอุ่นและราคาที่ไม่แพง เวียดนามกำลังกลายเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่ดีที่สุดในเอเชีย.

ตลาดเช่าในเวียดนามแบ่งออกเป็นสองส่วนหลัก ได้แก่ การเช่าระยะสั้นและการเช่าระยะยาว.

การเช่าระยะสั้น มุ่งเป้าไปที่นักท่องเที่ยว เมืองและเกาะต่างๆ เช่น ญาตรัง ดานัง และฟู้โกว๊ก กลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมอย่างมาก มีการสร้างคอนโดมิเนียมและอพาร์ทเมนต์โรงแรมอย่างรวดเร็ว และตลาดการเช่าได้รับแรงขับเคลื่อนจากนักท่องเที่ยวทั้งในประเทศและต่างประเทศ ฤดูกาลมีบทบาทสำคัญ แต่เนื่องจากสภาพอากาศที่อบอุ่นตลอดทั้งปี การลดลงในช่วงนอกฤดูกาลท่องเที่ยวจึงไม่รุนแรงเท่ากับในยุโรปเป็นต้น

การเช่าระยะยาว เป็นเรื่องปกติในนครโฮจิมินห์และฮานอย เมืองเหล่านี้มีความต้องการที่มั่นคงจากชาวต่างชาติ นักศึกษา และพนักงานของบริษัทระหว่างประเทศ ตลาดเช่าในเมืองเหล่านี้มีความผันผวนน้อยกว่าในแหล่งท่องเที่ยว ทำให้มีโอกาสที่จะมั่นใจได้ว่ามีรายได้ที่มั่นคง

ความสามารถในการทำกำไรตามภูมิภาค

จาก Eurostat และแหล่งข้อมูลระดับชาติ สัดส่วนของที่อยู่อาศัยให้เช่าในออสเตรียนั้นต่ำกว่ามาก ในขณะที่การเป็นเจ้าของบ้านนั้นพบได้ทั่วไปมากกว่า ข้อมูลระดับโลกเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของบ้านยืนยันแนวโน้มนี้ โดย 69% ของผู้อยู่อาศัยในสหภาพยุโรปอาศัยอยู่ในบ้านของตนเอง

การเลือกทำเลที่ตั้งขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ของนักลงทุนโดยตรง.

นครโฮจิมินห์ เป็นเมืองหลวงทางเศรษฐกิจของประเทศและเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุด สภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่เฟื่องฟูและภาคธุรกิจระหว่างประเทศที่มีชีวิตชีวาทำให้ความต้องการเช่าที่พักจากชาวต่างชาติยังคงสูง การลงทุนในนครโฮจิมินห์จึงเหมาะสมสำหรับผู้ที่ต้องการรายได้ที่มั่นคงและโอกาสการลงทุนระยะยาว

ห้องพักแบบพื้นฐาน (สตูดิโอ ขนาด 35-5 ตารางเมตร): ราคาตั้งแต่ 60,000-100,000 ดอลลาร์สหรัฐ

• คอนโด 2 ห้องนอน: ราคา 150,000 - 240,000 ดอลลาร์สหรัฐ.
• อสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม (เขต 2, เขต 7): ราคา 150,000-600,000 ดอลลาร์สหรัฐ หรือ 2,200-6,500 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร.

พื้นที่ที่มีศักยภาพ:

• ย่านเถาเดียน อำเภอทูเทียม (เขต 2): แหล่งดึงดูดชาวต่างชาติ.
• ฟูมี่ฮุง (เขต 7): ชุมชนชาวต่างชาติที่เหมาะสำหรับครอบครัว และมีโครงสร้างพื้นฐานที่ดี.
• เขตบิ่ญถั่ญ อำเภอทูเดือก (เขต 9): โครงการใหม่ คาดการณ์ผลตอบแทนจากการลงทุนสูงถึง 60-90% ภายใน 5 ปี.

ฮานอย ในฐานะเมืองหลวงทางการเมือง มีโครงสร้างความต้องการที่เฉพาะเจาะจง หน่วยงานราชการ มหาวิทยาลัย และสถานทูตต่าง ๆ กระจุกตัวอยู่ที่นี่ ตลาดเช่าจึงมุ่งเป้าไปที่นักศึกษา คณาจารย์ และพนักงานของหน่วยงานรัฐบาลและองค์กรระหว่างประเทศ ผลตอบแทนที่นี่ต่ำกว่าในพื้นที่ท่องเที่ยว แต่ความมั่นคงของความต้องการทำให้ฮานอยเป็นกลยุทธ์ระยะยาวที่น่าสนใจ

• ราคาตลาดหลัก: ประมาณ 2,836 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม. (~72 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม.).
• ราคาตลาดรอง: 1,900 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม. (ประมาณ 48-49 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม.).
• ราคาขั้นต่ำสำหรับอพาร์ทเมนต์: 120,000-180,000 ดอลลาร์สหรัฐ (ตลาดมือสอง).

พื้นที่ยอดนิยม:

• Tay Ho (ทะเลสาบฝั่งตะวันตก): ค่าเช่า 2,500-4,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร สำหรับชาวต่างชาติที่มาอาศัยอยู่.
• บาดิงห์ อำเภอฮว่านเกี๋ยม: 2,000-3,200 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม. ศูนย์ธุรกิจและการบริหาร.

ดานัง ญาตรัง และ ฟู้โกว๊ก เป็นแหล่งท่องเที่ยวรีสอร์ท โดยเน้นการให้เช่าระยะสั้นสำหรับนักท่องเที่ยวเป็นหลัก การลงทุนประเภทนี้ให้ผลกำไรสูงกว่า แต่ก็มีความเสี่ยงมากกว่าเช่นกัน ได้แก่ ฤดูกาล การพึ่งพาการท่องเที่ยวระหว่างประเทศ และการแข่งขันกับอุตสาหกรรมโรงแรม ในทางกลับกัน รีสอร์ทก็เปิดโอกาสให้ผสมผสานการลงทุนกับการใช้งานส่วนตัว ซึ่งเรียกว่าการลงทุนเพื่อไลฟ์สไตล์

สถานที่ตั้งรีสอร์ท

• ดานัง: ราคา 1,800 - 3,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร การลงทุนตั้งแต่ 150,000 - 300,000 ดอลลาร์สหรัฐ.
• ญาตรัง: 1,500–2,500 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร ราคาต่อหลังอยู่ที่ 120,000–250,000 ดอลลาร์สหรัฐ.
• เกาะฟู้โกว๊ก: ราคา 1,600–3,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร รวมแล้วประมาณ 130,000–300,000 ดอลลาร์สหรัฐ มีนักท่องเที่ยวจำนวนมาก.
• จุดเน้น: การให้เช่าระยะสั้นสำหรับนักท่องเที่ยว โดยผสมผสานผลกำไรและไลฟ์สไตล์เข้าด้วยกัน.

เมืองใหญ่ปะทะรีสอร์ท

เมืองรองและชานเมือง

• บินห์เดือง (ใกล้โฮจิมินห์ซิตี้): 1300 - 2200 ดอลลาร์/ตรม.
• เงินลงทุนขั้นต่ำ: ตั้งแต่ 100,000 ถึง 150,000 ดอลลาร์สหรัฐ.
• ศักยภาพ: การเติบโตของโครงสร้างพื้นฐานและความต้องการเนื่องจากการย้ายฐานการผลิต.

เมื่อเทียบกับออสเตรีย อาจกล่าวได้ว่าเมืองหลวงของเวียดนามมีความคล้ายคลึงกับเวียนนาในแง่ของความมั่นคง แต่มีผลตอบแทนที่สูงกว่า ในขณะที่ภูมิภาครีสอร์ทนั้นใกล้เคียงกับรูปแบบของรีสอร์ทบนเทือกเขาแอลป์หรือริมทะเลสาบของออสเตรีย เพียงแต่มีเกณฑ์การเข้าสู่ตลาดที่ต่ำกว่ามากและมีความเสี่ยงสูงกว่า.

• ออสเตรีย (เวียนนา, ซาลซ์บูร์ก): ราคาเริ่มต้นที่ 250,000 ยูโร แม้แต่สำหรับ อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กใน เวียนนา
• ผลตอบแทน: 2–4% ต่อปี
• เวียดนาม: เงินลงทุนเริ่มต้น 60,000–100,000 ดอลลาร์สหรัฐ ผลตอบแทน 5–9% แต่มีความเสี่ยงด้านกฎหมายและตลาดสูงกว่า

สำหรับนักลงทุนต่างชาติ ตลาดเวียดนามมักเริ่มต้นด้วยโครงการพัฒนาใหม่ๆ เสมอ เพราะเป็นส่วนสำคัญที่สร้างอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่พร้อมขาย (โควต้าสำหรับชาวต่างชาติในคอนโดมิเนียม ขั้นตอนการจองที่โปร่งใส การชำระเงินเป็นงวด สัญญามาตรฐาน และบริการจากผู้พัฒนาโครงการ).

สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของจะมอบให้ในรูปแบบของการเช่า และเอกสารสำคัญต่างๆ (รวมถึง "สมุดสีชมพู" สำหรับอพาร์ตเมนต์) จะออกให้หลังจากอาคารเปิดใช้งานแล้ว.

การซื้อ ในช่วงเริ่มต้นของการก่อสร้าง จะช่วยให้คุณสามารถล็อกราคาเริ่มต้นที่ต่ำกว่า และได้รับผลกำไรจากการประเมินมูลค่าใหม่เมื่อส่งมอบโครงการ แต่จำเป็นต้องมีการตรวจสอบอย่างละเอียดรอบคอบ เช่น การตรวจสอบสิทธิ์ในที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้าง สถานะของบัญชีเงินฝาก/บัญชีเงินฝากของโครงการ ประวัติของผู้พัฒนา และห่วงโซ่ผู้รับเหมา

ในความเป็นจริง โครงการหลายแห่งมอบ ประสบการณ์ที่สะดวกสบายแก่ลูกค้า เช่น การจองผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ สัญญาซื้อขายที่เป็นมาตรฐาน ตารางการชำระเงิน การรับประกันความชำรุดบกพร่อง และการบริหารจัดการอาคารในภายหลังโดยบริษัทจัดการของผู้พัฒนาโครงการ

ตลาดรอง มีความท้าทายมากขึ้นสำหรับชาวต่างชาติด้วยเหตุผลสามประการ ประการแรก มี "โควตาชาวต่างชาติ" ในอาคาร หากถึงขีดจำกัดแล้ว ชาวต่างชาติจะไม่สามารถซื้อได้ ซึ่งส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องและกลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพในระหว่างการขายต่อ

ประการที่สอง ขั้นตอนการจดทะเบียนสิทธิการเช่าใหม่ระหว่างบุคคลทั่วไปนั้น ต้องอาศัยการดำเนินการทางกฎหมายอย่างรอบคอบ (เช่น การตรวจสอบสถานะใน "สมุดทะเบียนที่ดิน" การไม่มีภาระผูกพัน/การจำนอง การค้างชำระค่าสาธารณูปโภคและภาษี และการกำหนดราคาที่ถูกต้องในสัญญา).

ประการที่สาม การจัดหาเงินทุนสำหรับผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่แล้วนั้นมีจำกัด ดังนั้นธุรกรรมจึงมักเป็นการชำระเงินสดทั้งหมดหรือใช้เงินกู้ระยะสั้น ข้อดีของอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่แล้ว ได้แก่ มีผู้เช่าพร้อมอยู่แล้ว ความสามารถในการประเมินประสิทธิภาพทางเทคนิคและการดำเนินงานของอาคาร (กองทุน HOA อัตราค่าบำรุงรักษา และต้นทุนการดำเนินงานที่สมจริง) และความเสี่ยงที่ต่ำกว่าในเรื่องความล่าช้าในการก่อสร้าง.

แนวทางการกำหนดราคาเป็นดังนี้: ที่ดินเริ่มต้นในนครโฮจิมินห์ในช่วงแรกของโครงการมีราคาเริ่มต้นประมาณ 80,000 ดอลลาร์สหรัฐ (โดยปกติจะเป็นอพาร์ตเมนต์ขนาดกะทัดรัดในพื้นที่/กลุ่มอาคารที่กำลังพัฒนา) และในสถานที่ท่องเที่ยว (ดานัง, ญาตรัง, ฟู้โกว๊ก) ราคาต่ำสุดมักอยู่ที่ประมาณ 120,000 ดอลลาร์สหรัฐสำหรับอพาร์ตเมนต์ริมทะเล.

โดยธรรมชาติแล้ว ย่านใจกลางเมืองและแหล่งที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติที่กำลังเติบโตจะมีราคาแพงกว่า สิ่งสำคัญในย่านเหล่านั้นไม่ใช่ "ราคาต่ำสุด" แต่เป็นความสมดุลระหว่างทำเลที่ตั้ง คุณภาพการบริหารจัดการ และลักษณะของผู้เช่า.

เมื่อเปรียบเทียบกับออสเตรีย แม้แต่ห้องชุดในเมืองระดับเริ่มต้นในตลาดเวียนนาโดยทั่วไปก็มีราคาเริ่มต้นที่ 250,000 ยูโรขึ้นไป แต่ผู้ลงทุนจะได้รับกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์และกระบวนการจดทะเบียนที่ดินที่คาดการณ์ได้ ในทางกลับกัน พวกเขาจะได้รับผลตอบแทนที่ต่ำกว่าและระยะเวลาคืนทุนที่ยาวนานกว่า.

อาคารใหม่เทียบกับอาคารมือสอง

ในออสเตรีย ความแตกต่างนั้นแตกต่างออกไป: ตลาดรองมีสภาพคล่องสูงและได้มาตรฐาน ในขณะที่ตลาดหลักได้รับการคุ้มครองโดยรูปแบบการฝากเงินกับทนายความ ราคาจึงสูงกว่า ผลตอบแทนต่ำกว่า แต่มีความแน่นอนทางกฎหมายสูงสุด.

นอกเหนือจากตัวเลือกการซื้อเพื่อปล่อยเช่าแบบ "ดั้งเดิม" แล้ว เวียดนามยังมีกลยุทธ์เฉพาะด้านอีกมากมายที่ช่วยให้สามารถกำหนดโปรไฟล์ความเสี่ยง/ผลตอบแทนได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น.

อพาร์ตเมนต์เพื่อการลงทุน คือห้องชุดที่ตกแต่งครบครันในคอนโดมิเนียม เหมาะสำหรับชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในเมืองใหญ่ (โฮจิมินห์ซิตี้/ฮานอย) ที่ต้องการเช่าพัก.

ข้อดี: ความต้องการที่คาดการณ์ได้ ความสามารถในการทำสัญญาในระยะยาวกับบริษัท/ผู้ย้ายถิ่นฐาน อัตราการเข้าพักค่อนข้างคงที่

ข้อเสีย: ความจำเป็นในการจัดหาเฟอร์นิเจอร์และบริการที่มีมาตรฐานสูง ความละเอียดอ่อนต่อสภาพแวดล้อมในสำนักงาน และการย้ายถิ่นฐานของบุคลากร

โรงแรมคอนโดมิเนียมรีสอร์ทเป็นรูปแบบที่พักที่บริหารจัดการโดยผู้ประกอบการโรงแรม โดยเน้นการเข้าพักระยะสั้น ที่พักประเภทนี้มักให้ผลตอบแทนสูงกว่า แต่ความเสี่ยงหลักอยู่ที่การพึ่งพาจำนวนนักท่องเที่ยวและฤดูกาล.

สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบเงื่อนไขการแบ่งรายได้ ความโปร่งใสในการรายงาน ค่าธรรมเนียมผู้ประกอบการ และสถานการณ์ในช่วงนอกฤดูกาล สำหรับนักลงทุนที่มีวินัย โรงแรมคอนโดมิเนียมสามารถกลายเป็นส่วนหนึ่งของพอร์ตการลงทุนที่มีผลตอบแทนสูงกว่าได้.

การเช่าวิลล่าในดานัง ญาตรัง และฟู้โกว๊ก มุ่งเป้าไปที่การท่องเที่ยวระดับพรีเมียม และกลุ่ม/ครอบครัว การบริหารจัดการมีความซับซ้อนมากขึ้น (พนักงาน บริการ การตลาด) แต่ค่าใช้จ่ายเฉลี่ยสูงกว่าและมีความแตกต่างของผลิตภัณฑ์ที่ชัดเจนกว่า รีสอร์ทของบริษัทที่มีแผนแม่บทที่พัฒนาแล้วจะมีสภาพคล่องที่ดีกว่าที่พักแบบเดี่ยวๆ

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (สำนักงาน ร้านค้าข้างถนน) เป็น ธุรกิจที่ต้องใช้ความเชี่ยวชาญ ในนครโฮจิมินห์ อาคารสำนักงานขนาดเล็กในย่านธุรกิจ และที่ดินหัวมุมถนนทำเลดีในพื้นที่ที่มีผู้คนสัญจรพลุกพล่านเป็นที่น่าสนใจ ในส่วนนี้ การประเมินอัตราค่าเช่า ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน การปรับดัชนีราคา และความน่าเชื่อถือทางการเงินของผู้เช่า ล้วนมีความสำคัญอย่างยิ่ง

อุปสรรคในการเข้าสู่ตลาดสูงกว่า และ การตรวจสอบสถานะทางธุรกิจเป็นสิ่งจำเป็น เมื่อเปรียบเทียบกันแล้ว ในออสเตรีย อาคารสำนักงานหลักและพื้นที่ค้าปลีกระดับพรีเมียมให้ผลตอบแทนต่ำแต่มีความเสถียรสูง ในขณะที่ในเวียดนาม ส่วนต่างของผลตอบแทนกว้างกว่า แต่ความเสี่ยง (รวมถึงอัตราการว่างงานและการพักชำระค่าเช่า) ก็สูงกว่าเช่นกัน

โปรไฟล์กลยุทธ์ทางเลือก

*ช่วงราคาที่ระบุเป็นเพียงค่าประมาณ และขึ้นอยู่กับสถานที่ตั้ง ผู้ให้บริการ คุณภาพสินทรัพย์ และโครงสร้างการทำธุรกรรม.

ความเสี่ยงหลักในเชิงแนวคิดในเวียดนามคือ สิทธิการเช่า ชาวต่างชาติมีสิทธิครอบครองอพาร์ตเมนต์ในระยะเวลาจำกัด (โดยปกติไม่เกิน 50 ปี) การต่อสัญญาเป็นไปได้ แต่ไม่ได้รับประกันโดยอัตโนมัติ จึงเป็นสิ่งสำคัญเสมอที่จะต้องทำความเข้าใจว่าโครงการตั้งอยู่บนที่ดินของใคร ระยะเวลาการเช่าของผู้พัฒนา และกลไกทางกฎหมายที่รับประกันการต่อสัญญา นี่คือความแตกต่างพื้นฐานจากออสเตรีย ซึ่งกรรมสิทธิ์แบบถาวรได้รับการคุ้มครองโดยกฎหมายของสหภาพยุโรป

ความเสี่ยงชุดที่สองคือ ความไม่แน่นอนทางกฎหมายและระบบราชการ สภาพแวดล้อมด้านกฎระเบียบกำลังพัฒนา แต่ขั้นตอนอาจแตกต่างกันไปในแต่ละจังหวัด และระยะเวลาในการอนุมัติอาจแตกต่างกัน การตรวจสอบอย่างรอบคอบเป็นสิ่งสำคัญ: สถานะที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้าง การปฏิบัติตามโควตาสำหรับชาวต่างชาติในอาคาร กระบวนการจดทะเบียนที่ดิน การไม่มีภาระผูกพันหรือข้อพิพาท และความถูกต้องของข้อตกลงการจัดการ หากไม่มีทนายความท้องถิ่นที่มีประสบการณ์และแผนงานที่ชัดเจน อาจทำให้เสียเวลาและบั่นทอนความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจของธุรกรรมได้ง่าย

ปัจจัยที่สามคือ ความผันผวนของตลาดการท่องเที่ยว พื้นที่รีสอร์ทมีความอ่อนไหวต่อผลกระทบจากเหตุการณ์ระดับโลก (พรมแดน การเดินทางทางอากาศ) เหตุการณ์ทางสภาพอากาศ (พายุไต้ฝุ่น) และการแข่งขันจากโรงแรมและโครงการอพาร์ตเมนต์อื่นๆ สำหรับการเช่าระยะสั้น การตลาด ระบบนิเวศของ OTA การให้คะแนนที่พัก นโยบายการกำหนดราคาที่ยืดหยุ่น และการมีผู้จัดการท้องถิ่นที่สามารถลดผลกระทบจากฤดูกาลด้วยแพ็กเกจและระยะเวลาการเข้าพักเฉลี่ยเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง

นอกจากนี้ยังมี ความเสี่ยงด้านการเงินและการดำเนินงาน ได้แก่ ความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยน (รายได้เป็นเงินดอง/ค่าใช้จ่ายหรือเป้าหมายเป็นดอลลาร์สหรัฐ/ยูโร) สภาพคล่องในการขายออก (โควตาสำหรับชาวต่างชาติจำกัดวงผู้ซื้อในระหว่างการขายต่อ) คุณภาพการก่อสร้าง/การบำรุงรักษา (งบประมาณของสมาคมเจ้าของบ้าน การเสื่อมราคาของระบบ MEP ลิฟต์ และส่วนหน้าอาคาร) และการปฏิบัติตามกฎระเบียบ (การยืนยันแหล่งที่มาของเงินทุน ขั้นตอนทางธนาคาร)

ในประเทศออสเตรีย ความเสี่ยงเหล่านี้ต่ำกว่าเนื่องจากมีรูปแบบการรับรองเอกสาร การจดทะเบียนที่ดิน และกระบวนการยุติธรรมที่คาดการณ์ได้เป็นมาตรฐาน ข้อเสียคือผลตอบแทนต่ำกว่าและจุดเริ่มต้นการลงทุนที่แพงกว่า.

แผนที่แสดงความเสี่ยงและมาตรการลดความเสี่ยง

การเปรียบเทียบกับออสเตรีย

• รูปแบบทางกฎหมาย: เวียดนาม – ระบบการเช่าและการปฏิบัติที่แตกต่างกันไปในแต่ละจังหวัด; ออสเตรีย – ระบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ระบบการรับรองเอกสารและการสำรวจที่ดินที่เข้มงวด.
• เศรษฐศาสตร์การทำธุรกรรม: เวียดนาม – ต้นทุนเริ่มต้นต่ำ ผลตอบแทนสูง และมีศักยภาพในการเติบโต; ออสเตรีย – ต้นทุนเริ่มต้นสูง ผลตอบแทนต่ำแต่มีเสถียรภาพ.
• ปัจจัยด้านการดำเนินงาน: เวียดนาม – การจัดการและพันธมิตรในท้องถิ่นมีความสำคัญ; ออสเตรีย – กระบวนการที่เป็นมาตรฐานและความสามารถในการคาดการณ์ต้นทุน.

หากเป้าหมายของคุณคือการเติบโตและผลกำไร เวียดนามมีโอกาสที่ดีกว่าหากมีการบริหารความเสี่ยงอย่างเหมาะสม แต่หากการรักษาระดับเงินทุนและความมั่นคงทางกฎหมายเป็นสิ่งสำคัญ โมเดลของออสเตรียจะเหมาะสมกว่า แต่คุณต้องเตรียมใจรับผลตอบแทนที่ต่ำกว่าและอุปสรรคในการเข้าสู่ตลาดที่สูงกว่า.

ชีวิตในเวียดนามถูกขับเคลื่อนด้วยสองกระบวนทัศน์หลัก ได้แก่ การขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็วในมหานครขนาดใหญ่ และวิถีชีวิตที่เน้นการพักผ่อนและผ่อนคลายในเขตรีสอร์ท นครใหญ่อย่างโฮจิมินห์ซิตี้และฮานอยเป็นเมืองที่มีพลวัต มีชีวิตชีวา มีความหนาแน่นทางธุรกิจสูง มีการก่อสร้างอย่างเข้มข้น และมีชุมชนชาวต่างชาติที่โดดเด่น.

สำหรับผู้ที่คุ้นเคยกับจังหวะชีวิตในเมืองและต้องการผสมผสานการลงทุนเข้ากับอาชีพหรือการเป็นผู้ประกอบการ เมืองเหล่านี้มีทุกสิ่งที่พวกเขาต้องการ ไม่ว่าจะเป็นบริษัทข้ามชาติ พื้นที่ทำงานร่วมกัน คลินิกและโรงเรียนสอนภาษาอังกฤษ ระบบโลจิสติกส์ที่พัฒนาแล้ว และโครงการทางวัฒนธรรมที่หลากหลาย.

ชุมชนชาวต่างชาติ ที่นี่มีชีวิตชีวาและมุ่งเน้นด้านอาชีพ – กิจกรรมสร้างเครือข่าย สโมสรธุรกิจ โรงเรียนนานาชาติ และบริการช่วยเหลือการย้ายถิ่นฐาน ช่วยให้การปรับตัวเข้ากับสังคมเป็นไปอย่างรวดเร็ว ในขณะเดียวกัน ความหนาแน่นสูงและการเติบโตอย่างรวดเร็วก็หมายถึงโครงสร้างพื้นฐานที่ท้าทายมากขึ้นเช่นกัน เช่น การจราจรติดขัด สถานที่ก่อสร้างขนาดใหญ่ และเสียงดัง สำหรับผู้ที่ให้ความสำคัญกับความสงบและเงียบสงบ นี่อาจไม่ใช่สิ่งที่ให้ความสะดวกสบายเสมอไป

ภูมิภาครีสอร์ทต่างๆ เช่น ดานัง ญาตรัง ฟู้โกว๊ก และพื้นที่ชายฝั่งอื่นๆ สร้างวิถีชีวิตที่แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง นั่นคือ สภาพอากาศแบบชายทะเล การเข้าถึงชายหาดได้ทุกวัน โครงสร้างพื้นฐานด้านบริการที่พัฒนาอย่างดีสำหรับนักท่องเที่ยว และค่าใช้จ่ายด้านบริการในครัวเรือนที่ค่อนข้างต่ำ.

สำหรับนักลงทุนหลายคน ทำเลที่ตั้งในรีสอร์ทมีความหมายเหมือนกันกับ "การลงทุนเพื่อไลฟ์สไตล์" กล่าวคือ คุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่พักผ่อนของครอบครัวและสร้างรายได้ในช่วงฤ peak season ชีวิตในรีสอร์ทนั้นเรียบง่ายและประหยัดกว่าในแง่ของค่าใช้จ่ายพื้นฐาน เช่น อาหาร บริการ และความบันเทิง ซึ่งมักจะถูกกว่าในเมืองต่างๆ ของยุโรปอย่างมาก

อย่างไรก็ตาม ข้อเสียคือบริการอาจมีการเปลี่ยนแปลงตามฤดูกาล และมีสถาบันทางการแพทย์และการศึกษาที่มีคุณภาพสูงให้เลือกจำกัดภายในรีสอร์ทเอง โดยส่วนใหญ่แล้ว หากต้องการบริการทางการแพทย์หรือการศึกษาที่จริงจัง คุณจะต้องเดินทางไปยังเมืองใหญ่ๆ.

วัฒนธรรมเวียดนาม เป็นการผสมผสานที่ซับซ้อนระหว่างประเพณีท้องถิ่น มรดกจากยุคอาณานิคม และวัฒนธรรมร่วมสมัยในเมืองที่เติบโตอย่างรวดเร็ว อาหารเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่สร้างความสะดวกสบายในชีวิตประจำวัน ไม่ว่าจะเป็นอาหารริมทางคุณภาพสูงราคาไม่แพง รวมถึงร้านกาแฟและร้านอาหารมากมายที่เสิร์ฟอาหารนานาชาติในเมืองใหญ่ๆ

ชาวต่างชาติและครอบครัวต่างให้ความสำคัญกับ การเข้าถึงโรงเรียนนานาชาติ และระบบการดูแลสุขภาพเอกชนที่มีคุณภาพ: นครโฮจิมินห์และฮานอยมีคลินิกและโรงพยาบาลนานาชาติที่มีมาตรฐานใกล้เคียงกับประเทศตะวันตก แต่ราคาถูกกว่าในประเทศออสเตรียอย่างมาก

โดยทั่วไป การศึกษาสำหรับเด็กของชาวต่างชาติมักจะจัดให้ผ่านโรงเรียนนานาชาติเอกชนที่ใช้ภาษาอังกฤษเป็นภาษาในการเรียนการสอน เครือข่ายโรงเรียนเหล่านี้กำลังเติบโต แต่พื้นที่และค่าใช้จ่ายอาจเป็นปัจจัยจำกัด โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีฐานะดี.

เมื่อเปรียบเทียบกับออสเตรีย ผมขอชี้ให้เห็นความแตกต่างที่สำคัญหลายประการ ได้แก่ ในออสเตรีย ระดับการบริการของภาครัฐ ความปลอดภัยสาธารณะ และการดูแลสุขภาพโดยทั่วไปสูงกว่าและมีเสถียรภาพมากกว่า โครงสร้างพื้นฐานได้รับการพัฒนาอย่างดี และคุณภาพชีวิตนั้นเชื่อมโยงกับสภาพอากาศที่หนาวเย็นและวิถีชีวิตแบบยุโรป.

ในเวียดนาม คุณจะได้สัมผัสกับ สภาพอากาศที่อบอุ่นกว่า ต้นทุนคงที่ที่ต่ำกว่า และพลวัตทางวัฒนธรรมที่คึกคัก แต่คุณต้องแลกมาด้วยความไม่แน่นอนที่มากขึ้นในด้านบริการสาธารณะ และความคาดเดาได้ยากขึ้นในด้านความปลอดภัย สังคม และสิ่งแวดล้อมบางประการ

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เวียดนามได้เปลี่ยนแปลงจากตลาดท้องถิ่นไปสู่ศูนย์กลางระดับภูมิภาคสำหรับกลุ่มคนทำงานอิสระที่ทำงานด้านดิจิทัล ผู้เชี่ยวชาญด้านไอที และผู้ประกอบการที่มองหาการผสมผสานระหว่างฐานการดำเนินงานที่ไม่สูงมากนักและตลาดที่เติบโตอย่างรวดเร็ว พร้อมการเข้าถึงส่วนอื่นๆ ของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้.

นโยบายวีซ่าที่ยืดหยุ่น การเกิดขึ้นของพื้นที่ทำงานร่วมกัน และการเข้าถึงอินเทอร์เน็ตและการชำระเงินผ่านมือถือ ทำให้เมืองใหญ่เป็นแพลตฟอร์มที่เหมาะสมสำหรับการทำงานทางไกลและธุรกิจสตาร์ทอัพ กลุ่ม คนทำงานอิสระที่ทำงาน ไกลให้ความสำคัญไม่เพียงแค่ค่าที่พักและอาหารที่ต่ำเท่านั้น แต่ยังรวมถึงระบบนิเวศของบริการต่างๆ ด้วย เช่น ร้านกาแฟที่มี Wi-Fi ความเร็วสูง กิจกรรมชุมชน การเข้าถึงศูนย์บ่มเพาะธุรกิจ และการจัดการเที่ยวบินระหว่างประเทศที่สะดวกสบายจากโฮจิมินห์ซิตี้หรือดานัง

สำหรับนักลงทุนที่มุ่งเน้นการเติบโต เวียดนามมีข้อได้เปรียบที่ชัดเจน ได้แก่ ประชากรวัยหนุ่มสาว การไหลเข้าของเงินลงทุนจากต่างประเทศในนิคมอุตสาหกรรมและภาคไอที โครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ (ทางหลวงและทางรถไฟ ท่าเรือ สนามบิน) และการพัฒนาเมืองอย่างรวดเร็ว.

ทั้งหมดนี้ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับพนักงานของบริษัทระหว่างประเทศเพิ่มสูงขึ้น และสร้างฐานผู้เช่าที่มั่นคง ในขณะเดียวกันก็เพิ่มโอกาสในการเพิ่มมูลค่าให้กับธุรกิจด้วย.

สำหรับครอบครัว เวียดนามเสนอ วิถีชีวิตที่เอื้อมถึงได้: ค่าใช้จ่ายรายวันต่ำกว่า สภาพอากาศอบอุ่น และโอกาสที่จะให้บุตรหลานได้รับการศึกษาในระดับนานาชาติในราคาที่ต่ำกว่าออสเตรียอย่างมาก อย่างไรก็ตาม ครอบครัวควรพิจารณาประเด็นต่างๆ เช่น ประกันภัย คุณภาพการศึกษาของรัฐ และโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมในระยะยาว ซึ่งออสเตรียมีดีกว่า

จากมุมมองเชิงกลยุทธ์ เวียดนามน่าสนใจในฐานะจุดกระจายความเสี่ยง: นักลงทุนจากยุโรปและเอเชียรวมสินทรัพย์ในประเทศไว้ในพอร์ตการลงทุนเพื่อเพิ่มผลตอบแทนและลดความสัมพันธ์กับตลาดสหภาพยุโรป.

ในบริบทนี้ ออสเตรียทำหน้าที่เป็น "เสาหลักแห่งความมั่นคง" สำหรับหลายๆ คน เป็นสถานที่ที่สามารถรักษาเงินทุนไว้ได้โดยมีความเสี่ยงทางกฎหมายน้อยที่สุด ในขณะที่เวียดนามเป็น "เครื่องยนต์ขับเคลื่อนการเติบโต" ที่สามารถสร้างผลตอบแทนที่สูงขึ้นได้ ในขณะเดียวกันก็ต้องแบกรับความเสี่ยงด้านการดำเนินงานและกฎระเบียบเพิ่มเติมด้วย.

การวางแผนการถอนตัวออกจากการลงทุนเป็นส่วนสำคัญของกลยุทธ์การลงทุนใดๆ และในเวียดนามนั้นยิ่งมีความสำคัญเป็นพิเศษเนื่องจากรูปแบบกฎหมายและสภาวะตลาดที่เฉพาะเจาะจง ประเด็นแรกและสำคัญที่สุดคือการทำความเข้าใจธรรมชาติของการเช่าซื้อ: ในกรณีส่วนใหญ่ นักลงทุนจะไม่ได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างถาวร แต่จะซื้อสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ที่สามารถต่ออายุได้ (โดยปกติสูงสุด 50 ปี).

ดังนั้น มาตรการที่เป็นรูปธรรมอย่างหนึ่งคือ การมุ่งเน้นไปที่รูปแบบการทำธุรกรรม ที่ระยะเวลาการลงทุนที่คาดหวังนั้นสั้นกว่าระยะเวลาการเช่าอย่างมีนัยสำคัญ หรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครงการที่ผู้พัฒนาโครงการมีหลักประกันที่ดินระยะยาวและนโยบายการต่อสัญญาที่โปร่งใส

การขายอพาร์ตเมนต์ "ก่อนสัญญาเช่าหมดอายุ" เป็นกลยุทธ์การขายที่พบได้ทั่วไป นักลงทุนมักชอบอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาเช่าเหลืออยู่นาน เนื่องจากความต้องการของผู้ซื้อและราคาจะลดลงเมื่อระยะเวลาเช่าสั้นลง

โดยทั่วไปแล้ว ระยะเวลาการเปิดเผยข้อมูลสู่ตลาดในเวียดนามจะยาวนานกว่าในประเทศที่พัฒนาแล้วในยุโรป โครงการที่มีสภาพคล่องสูงในทำเลที่ดีเยี่ยมสามารถขายได้ภายในไม่กี่เดือนหากตั้งราคาและทำการตลาดอย่างเหมาะสม อย่างไรก็ตาม สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่นอกเขตชุมชนชาวต่างชาติหรือมีปัญหาเรื่องโควตาชาวต่างชาติ วงจรการขายมักจะยืดเยื้อไปถึงหนึ่งหรือสองปี.

สาเหตุมาจากจำนวนผู้ซื้อที่มีจำกัด (โควต้าต่างชาติ) ความผันผวนของอุปสงค์ในตลาดรอง และความจำเป็นที่ผู้ซื้อต้องชำระด้วยเงินสดทั้งหมดสำหรับธุรกรรมจำนวนมาก โปรดจำไว้ว่าในโครงการพัฒนาที่พักตากอากาศ ฤดูกาลก็มีผลต่อช่วงเวลาและราคาของการขายเช่นกัน การนำที่ดินมาลงประกาศขายในช่วง "ฤดูท่องเที่ยวต่ำ" อาจต้องลดราคาลงอย่างมาก.

เมื่อเทียบกับออสเตรียแล้ว ด้านภาษีของการออกจากประเทศนั้นง่ายกว่า – อัตราภาษีต่ำกว่า แต่ขั้นตอนทางราชการและเอกสารที่ต้องใช้ (การยืนยันแหล่งที่มาของเงินทุน การโอนเงินที่ได้รับการรับรอง หมายเลขบัญชีท้องถิ่น ฯลฯ) จำเป็นต้องมีการเตรียมการอย่างรอบคอบ.

ภาษีทั่วไปในการขายอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ภาษีกำไรจากการขาย (ในเวียดนามมักอยู่ที่ประมาณ 2% ของราคาซื้อขาย หรืออัตราคงที่อื่น ๆ ขึ้นอยู่กับโครงสร้าง) รวมถึงค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน และค่าธรรมเนียมการโอน (หากมี).

ในออสเตรีย ภาระภาษีจากการขายอาจสูงกว่า แต่กระบวนการคำนวณและชำระภาษีมีความเป็นมาตรฐานและโปร่งใสมากกว่า ในเวียดนาม การมีที่ปรึกษาด้านภาษีในท้องถิ่นที่สามารถช่วยคุณจัดโครงสร้างธุรกรรมอย่างเหมาะสมและลดความเสี่ยงด้านภาษีให้เหลือน้อยที่สุดภายใต้กรอบของกฎหมายนั้นเป็นสิ่งสำคัญ.

เวียดนาม ปะทะ ออสเตรีย

ในทางปฏิบัติแล้ว นักลงทุนควรวางแผนการถอนตัวล่วงหน้าไว้ เช่น พิจารณาช่องทางการขายที่หลากหลาย (นายหน้า แพลตฟอร์มระหว่างประเทศ ตัวแทนท้องถิ่น) สำรองเงินไว้สำหรับการตลาดและการปรับราคาที่อาจเกิดขึ้น และจัดเตรียมเอกสารให้ครบถ้วน เช่น สัญญา ประวัติการเช่า ใบแจ้งค่าสาธารณูปโภค และหลักฐานการชำระภาษี ซึ่งจะช่วยเพิ่มความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อที่มีศักยภาพและลดระยะเวลาในการตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน.

กรณีที่ 1: นครโฮจิมินห์ – อพาร์ตเมนต์ขนาด 45 ตารางเมตร ผลตอบแทน 5.5%

นักลงทุนชาวสิงคโปร์รายหนึ่งซื้อห้องสตูดิโออพาร์ตเมนต์ในเขต 2 (เถาเดียน) ซึ่งเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมในหมู่ชาวต่างชาติ อพาร์ตเมนต์ดังกล่าวมีราคาประมาณ 95,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ โดยเป็นการซื้อแบบพรีเซลล์ ซึ่งได้รับส่วนลด 12% จากราคาตลาดเมื่อสร้างเสร็จ.

อพาร์ตเมนต์ดังกล่าวให้เช่าระยะยาวแก่ผู้เชี่ยวชาญด้านไอทีที่ทำงานในเมืองโฮจิมินห์ ผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 5.5% ต่อปี นอกจากนี้ มูลค่าเพิ่มของอพาร์ตเมนต์ยังเพิ่มขึ้น 15% ในช่วงสองปีที่ผ่านมา.

กรณีที่ 2: ฮานอย – อพาร์ตเมนต์ขนาด 70 ตารางเมตร ผลตอบแทน 4.8%

นักลงทุนชาวเยอรมันซื้ออพาร์ตเมนต์สองห้องนอนในเขตเกาเจย์ ซึ่งเป็นที่ตั้งของมหาวิทยาลัยและสำนักงานบริษัทข้ามชาติ ในราคา 110,000 ดอลลาร์สหรัฐ.

หลังจากตกแต่งและปรับปรุงเล็กน้อย อพาร์ตเมนต์ก็ถูกปล่อยเช่าให้กับกลุ่มนักศึกษาต่างชาติในระยะยาว ผลตอบแทนอยู่ที่ 4.8% ต่อปี ข้อดีหลักคือความต้องการที่คงที่จากนักศึกษาและข้าราชการ ข้อเสียคือความยืดหยุ่นน้อยกว่าเมื่อเทียบกับทำเลรีสอร์ท.

กรณีที่ 3: ดานัง – คอนโดอพาร์ตเมนต์ขนาด 55 ตร.ม. อัตราผลตอบแทน 7.0%

นักลงทุนชาวออสเตรเลียได้ลงทุนซื้ออพาร์ตเมนต์ใกล้หาดหมี่เค ซึ่งเป็นหนึ่งในแหล่งท่องเที่ยวสำคัญของเมืองดานัง โดยมีราคาซื้ออยู่ที่ 120,000 ดอลลาร์สหรัฐ.

อพาร์ตเมนต์เหล่านี้ถูกโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บริษัทบริหารจัดการในท้องถิ่น ซึ่งปล่อยเช่าให้แก่นักท่องเที่ยวผ่านทาง Booking และ Airbnb โดยมีผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ 7.0% แม้จะผันผวนตามฤดูกาล ในช่วงฤ peak (ฤดูหนาวและฤดูใบไม้ผลิ) อัตราการเข้าพักสูงถึง 90%.

กรณีที่ 4: ญาตรัง – อพาร์ตเมนต์รีสอร์ทขนาด 60 ตารางเมตร ผลตอบแทน 8.2%

นักลงทุนชาวรัสเซียซื้ออพาร์ตเมนต์ในโครงการบ้านจัดสรรริมชายหาดแห่งใหม่ในเมืองญาตรังในราคา 125,000 ดอลลาร์สหรัฐ การบริหารจัดการถูกโอนให้แก่ผู้พัฒนาโครงการ ซึ่งรับประกันผลตอบแทนขั้นต่ำ 7% ในสามปีแรก.

ในความเป็นจริง ผลตอบแทนอยู่ที่ 8.2% เนื่องจากปริมาณนักท่องเที่ยวที่เดินทางมายังญาตรังฟื้นตัวอย่างรวดเร็วหลังจากการระบาดใหญ่ ความเสี่ยงหลักอยู่ที่การพึ่งพานักท่องเที่ยวชาวจีนและเกาหลีในระดับสูง.

กรณีที่ 5: เกาะฟู้โกว๊ก – วิลล่าขนาด 120 ตารางเมตร ผลตอบแทน 9.5%

นักลงทุนจากเกาหลีใต้ซื้อวิลลาในโครงการที่พักริมชายหาดระดับพรีเมียมในราคา 280,000 ดอลลาร์สหรัฐ.

วิลล่าหลังนี้ให้เช่าผ่านบริษัทตัวแทนท่องเที่ยวระหว่างประเทศ (Accor) เนื่องจากความต้องการสูงในฟุกุโอกะ ผลตอบแทนจึงอยู่ที่ 9.5% ต่อปี นอกจากนี้ นักลงทุนยังใช้วิลล่าแห่งนี้สำหรับการพักผ่อนในวันหยุดมากถึง 30 วันต่อปี ความเสี่ยงหลักคือการพึ่งพาการเดินทางทางอากาศและฤดูกาลที่สูง.

กรณีที่ 6: นครโฮจิมินห์ – พื้นที่เชิงพาณิชย์ 90 ตารางเมตร ผลตอบแทน 6.3%

นักลงทุนชาวออสเตรียรายหนึ่งซื้อห้องชุดชั้นล่างในอาคารที่พักอาศัยแห่งหนึ่งในเขต 7 (ฟู้หมี่ฮุง) ซึ่งเป็นย่านที่อยู่อาศัยหรูหราที่มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่จำนวนมากและมีธุรกิจต่างๆ ตั้งอยู่ ราคาซื้อขายอยู่ที่ 210,000 ดอลลาร์สหรัฐ.

พื้นที่ดังกล่าวให้เช่าแก่ร้านกาแฟและร้านเครื่องดื่มภายใต้สัญญาเช่าระยะยาว (5 ปี) ผลตอบแทนอยู่ที่ 6.3% ต่อปี ข้อดีคือผู้เช่ามีความมั่นคง ข้อเสียคือต้นทุนเริ่มต้นสูงและขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้บริโภค.

กรณีที่ 7: ฮานอย – อพาร์ตเมนต์ขนาด 50 ตารางเมตร ผลตอบแทน 5.0%

นักลงทุนชาวฝรั่งเศสรายหนึ่งซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กใกล้ทะเลสาบตะวันตก (โฮเตย์) ซึ่งเป็นย่านยอดนิยมของชาวต่างชาติ ในราคา 100,000 ดอลลาร์สหรัฐ.

อพาร์ตเมนต์ดังกล่าวให้เช่าผ่าน Airbnb ในระยะสั้น ผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ 5.0% และเนื่องจากพื้นที่นั้นได้รับความนิยม ราคาอพาร์ตเมนต์จึงเพิ่มขึ้น 12% ในช่วงสองปีที่ผ่านมา.

ประสบการณ์ของผมครอบคลุมธุรกรรมทั้งในเอเชียและยุโรป (รวมถึงออสเตรีย) ซึ่งช่วยให้ผมเข้าใจไม่เพียงแต่ความแตกต่างของระบบกฎหมายและความโปร่งใสของตลาดเท่านั้น แต่ยังรวมถึงผลตอบแทนและความเสี่ยงในโลกแห่งความเป็นจริงสำหรับนักลงทุนด้วย.

ในเอเชีย โดยเฉพาะเวียดนามและไทย งานสำคัญของนักลงทุนไม่ใช่การเลือกอสังหาริมทรัพย์ "จากรูปภาพ" แต่เป็นการตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วน เช่น ตรวจสอบผู้พัฒนาโครงการ โครงสร้างการเป็นเจ้าของ สิทธิในที่ดิน และความพร้อมของโครงการในการเปิดใช้งาน.

แม้ว่าระบบการจัดทำทะเบียนที่ดินที่แข็งแกร่งของออสเตรีย กฎระเบียบที่เข้มงวดของสหภาพยุโรป และการทำธุรกรรมผ่านทนายความจะช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมายส่วนใหญ่ได้ แต่ในเวียดนาม ความเชี่ยวชาญด้านกฎหมายถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งต่อความสำเร็จ.

วิธีการเลือกวัตถุ:

1. ตรวจสอบชื่อเสียงของผู้พัฒนา (โครงการที่เสร็จสมบูรณ์ รีวิวจากลูกค้า คดีความทางกฎหมาย).
2. การวิเคราะห์กรอบกฎหมาย: เอกสารทางกฎหมายของผู้พัฒนาโครงการ สิทธิในที่ดิน โควตาสำหรับชาวต่างชาติ.
3. ความโปร่งใสทางการเงิน: โครงสร้างการชำระเงิน การค้ำประกันจากธนาคาร หรือบัญชีเอสโครว์ (แล้วแต่กรณี).
4. การวิเคราะห์เปรียบเทียบราคา: เปรียบเทียบราคาต่อตารางเมตรของโครงการปัจจุบันกับอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันซึ่งสร้างเสร็จแล้วในภูมิภาคเดียวกัน.

รูปแบบการเป็นเจ้าของและภาษี:

ในส่วนของรูปแบบการเป็นเจ้าของและภาษี ในเวียดนาม ชาวต่างชาติโดยทั่วไปจะได้รับสิทธิการเช่า (สัญญาเช่าระยะยาว โดยปกติสูงสุด 50 ปี) ซึ่งสามารถต่ออายุได้ สิทธิการเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์นั้นมีจำกัดมาก ต่างจากในออสเตรียที่สิทธิในทรัพย์สินโดยสมบูรณ์ได้รับการคุ้มครองโดยรัฐธรรมนูญ.

ระบบภาษีในเวียดนามนั้นเรียบง่ายและต่ำกว่า โดยภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์มักเป็นอัตราคงที่ (~2%) และภาษีค่าเช่ารวมอยู่ที่ประมาณ 10% (ภาษีมูลค่าเพิ่ม + ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา) อย่างไรก็ตาม ในออสเตรีย ภาษีรายได้ค่าเช่าอาจสูงถึง 25-30% และภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ (Immobilienertragsteuer) นั้นถูกควบคุมอย่างเข้มงวดและขึ้นอยู่กับระยะเวลาการถือครองกรรมสิทธิ์.

ผมขอเสนอทางเลือกการลงทุนหลายแบบ ขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ของนักลงทุน :

• ตัวเลือกที่ปลอดภัย: อพาร์ตเมนต์ในเมืองโฮจิมินห์ ความต้องการภายในประเทศสูง ชาวต่างชาติ นักศึกษา และพนักงานต่างชาติช่วยให้ค่าเช่าคงที่ ผลตอบแทนอยู่ที่ 4-6% ต่อปี แต่มีความเสี่ยงต่ำ.
• การลงทุนที่สมดุล: อพาร์ตเมนต์ในดานัง การท่องเที่ยวและกลุ่มชาวต่างชาติที่กำลังเติบโต ผลตอบแทน 6-8% พร้อมศักยภาพในการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สิน.
• การลงทุนแบบเสี่ยงสูง: โรงแรมคอนโดมิเนียมรีสอร์ทในฟู้โกว๊ก ผลตอบแทนสูงสุดอาจสูงถึง 10-12% แต่มีความเสี่ยงสูงจากฤดูกาล กฎระเบียบ และข้อผิดพลาดในการบริหารจัดการ.

คำถามที่ว่าควรลงทุนในเวียดนามหรือไทยดีกว่ากันนั้น ขึ้นอยู่กับลำดับความสำคัญของนักลงทุน.

เวียดนามเป็นตัวเลือกที่ดีกว่าเมื่อใด: หากเป้าหมายคือผลตอบแทนที่สูงขึ้น เน้นการเติบโตของการท่องเที่ยว หรือต้องการ "เข้าสู่ตลาดก่อนที่มันจะกลายเป็นตลาดที่มีระบบสถาบันอย่างเต็มรูปแบบ" เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ยินดีทำการตรวจสอบอย่างละเอียดและยอมรับความเสี่ยงได้สูง

ประเทศไทยจะดีกว่าเมื่อใด: หากความโปร่งใส โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วสำหรับการใช้ชีวิตของชาวต่างชาติ การถอนการลงทุนอย่างรวดเร็ว และสภาพคล่องสูงของตลาดรอง เป็นสิ่งที่สำคัญ

คำแนะนำสำหรับนักลงทุน:

• ควรทำงานร่วมกับทนายความที่เข้าใจกฎหมายท้องถิ่นเสมอ.
• ดำเนินการตรวจสอบข้อมูลโครงการและผู้พัฒนาอย่างละเอียดถี่ถ้วน.
• วางแผนกลยุทธ์การขายล่วงหน้าก่อนการซื้อ (เช่น วางแผนขายสิทธิการเช่าก่อนสิ้นสุดสัญญา 5-10 ปี).
• เปรียบเทียบรูปแบบภาษีในประเทศต่างๆ เพื่อเพิ่มรายได้ให้เหมาะสมที่สุด.

การคาดการณ์สำหรับเวียดนามจนถึงปี 2030:

• ภาคการท่องเที่ยวจะเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าจำนวนผู้โดยสารระหว่างประเทศจะเพิ่มขึ้นเป็น 50 ล้านคน.
• โครงสร้างพื้นฐาน – สนามบินใหม่ (เช่น สนามบินลองแทง ใกล้เมืองโฮจิมินห์) ทางหลวง และท่าเรือ จะช่วยเพิ่มความน่าดึงดูดใจให้กับแหล่งท่องเที่ยวต่างๆ.
• ราคาในพื้นที่ท่องเที่ยว (ดานัง, ญาตรัง, ฟู้โกว๊ก) จะปรับตัวสูงขึ้นเร็วกว่าในเขตเมืองใหญ่ เนื่องจากมีพื้นที่ติดทะเลจำกัด และมีการไหลเข้าของเงินทุนจากต่างประเทศ.
• ตลาดจะมีความเป็นระบบมากขึ้น แต่โอกาสที่จะได้ "ผลตอบแทนสูงพร้อมความเสี่ยงสูง" จะยังคงอยู่ต่อไปอีกหลายปี.

สถานการณ์การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม

รายการตรวจสอบของนักลงทุน

1. ขั้นตอนการเตรียมการ

กำหนดเป้าหมายการลงทุนของคุณ: รายได้, ไลฟ์สไตล์, การกระจายความเสี่ยง หรือการเติบโตแบบเก็งกำไร

เลือกกลยุทธ์:

• มหานคร (โฮจิมินห์ซิตี้, ฮานอย) → ค่าเช่าคงที่;
• รีสอร์ท (ดานัง, ญาตรัง, ฟู้ก๊วก) → กำไรสูง แต่ขึ้นอยู่กับฤดูกาลมากกว่า.

เมื่อเปรียบเทียบกับทางเลือกอื่นๆ ในยุโรป: ออสเตรียมีความเสี่ยงต่ำกว่าและมีสภาพแวดล้อมทางกฎหมายที่ชัดเจน แต่มีอุปสรรคในการเข้าสู่ตลาดสูงกว่าและผลตอบแทนต่ำกว่า

2. ประเด็นทางกฎหมาย

ทำความเข้าใจรูปแบบการเป็นเจ้าของ:

• ชาวต่างชาติมีสิทธิ์เช่าที่ดินได้ไม่เกิน 50 ปีเท่านั้น
• กรรมสิทธิ์ที่ดินแบบถาวร – สงวนไว้สำหรับพลเมืองเวียดนามเท่านั้น;
• หากต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ การเป็นเจ้าของผ่านบริษัทก็เป็นไปได้เช่นกัน.

ตรวจสอบเรื่องการรับมรดก และการเป็นเจ้าของร่วม (การแต่งงานหรือการเป็นหุ้นส่วน)

เปิดบัญชีธนาคาร ในเวียดนามเพื่อใช้ชำระเงินและค่าเช่า (ปฏิบัติตามกฎระเบียบ)

ควรจ้างทนายความ ที่มีความเชี่ยวชาญด้านกฎหมายท้องถิ่น เพราะความผิดพลาดในการตรวจสอบอย่างรอบคอบอาจทำให้เสียค่าใช้จ่ายมากกว่าเงินที่ประหยัดได้จากการปรึกษาทนายความ

3. ค้นหาและตรวจสอบวัตถุ

การวิเคราะห์ตลาด: พิจารณาว่าความต้องการและราคากำลังเติบโตในพื้นที่ใด (เปรียบเทียบระหว่างเขตเมืองใหญ่และแหล่งท่องเที่ยว)

การเลือกผู้พัฒนาซอฟต์แวร์: ควรศึกษาชื่อเสียง โครงการที่เคยทำสำเร็จ และความพร้อมของใบอนุญาต

การตรวจสอบวัตถุ (การตรวจสอบอย่างรอบคอบ):

• สถานะที่ดิน (ของรัฐ, เอกชน, เช่า);
• ความพร้อมของใบอนุญาตก่อสร้าง;
• การปฏิบัติตามข้อจำกัดสำหรับชาวต่างชาติ (ไม่เกิน 30% ของอพาร์ตเมนต์ในอาคาร).

ประเมินความสามารถในการทำกำไร: เปรียบเทียบการเช่าระยะสั้นและระยะยาว รวมถึงอัตราค่าเช่าที่แท้จริง

4. รายการซื้อขาย

ขั้นตอนการทำธุรกรรม:

• ข้อตกลงการจองและการชำระเงินมัดจำ.
• ลงนามในสัญญาซื้อขาย.
• ชำระเงินตามกำหนดเวลา (โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อซื้อโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ).
• การจดทะเบียนสิทธิในที่ดิน.
• บันทึกการชำระเงินทั้งหมดผ่านธนาคาร – นี่เป็นข้อกำหนดบังคับสำหรับชาวต่างชาติ.
• เก็บเอกสารทั้งหมดไว้ (โดยเฉพาะใบอนุญาตและใบรับรองกรรมสิทธิ์).

5. ภาษีและค่าใช้จ่าย

เมื่อทำการซื้อ: ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน 0.5%

เมื่อเป็นเจ้าของที่ดิน: ภาษีที่ดินและทรัพย์สินจะต่ำมาก

เมื่อเช่าบ้าน: ภาษี 5-10% ขึ้นอยู่กับรายได้

ราคาขาย: ภาษีกำไรจากการขาย 2%

เมื่อเปรียบเทียบกับออสเตรีย: เวียดนามมีภาษีต่ำกว่า แต่มีระบบราชการและความไม่แน่นอนมากกว่า

6. การจัดการทรัพย์สิน

กำหนดกลยุทธ์การให้เช่าของคุณ:

• ระยะสั้น → การท่องเที่ยว กำไรสูง แต่ต้องใช้แรงงานมากขึ้นและขึ้นอยู่กับฤดูกาล
• ระยะยาว → ชาวต่างชาติที่มาทำงาน, นักศึกษา, ลูกค้าธุรกิจ, ผลกำไรต่ำกว่า แต่มีความมั่นคง.

หากคุณไม่วางแผนที่จะจัดการการเช่าด้วยตนเอง ควรเลือกใช้บริการบริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์

ปฏิบัติตามกฎระเบียบ – รายได้ต้องโอนผ่านบัญชีทางการเท่านั้น

7. การถอนการลงทุน

วางแผนล่วงหน้า: ระยะเวลาการเช่ามีจำกัด ควรขายก่อนสิ้นสุดสัญญาเช่า 5-10 ปี

พิจารณาความเสี่ยง: ในเวียดนาม การขายอสังหาริมทรัพย์ใช้เวลานานกว่าในยุโรป (สูงสุด 6-12 เดือน)

คำนวณภาษีเมื่อขาย: ภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์กำหนดไว้ที่ 2% ของราคาซื้อขาย

เมื่อเปรียบเทียบกับออสเตรีย: ในยุโรป การขายอสังหาริมทรัพย์มีความแน่นอนมากกว่า ในขณะที่ในเวียดนาม ความต้องการมักผันผวนมากกว่า

8. ความสะดวกสบายส่วนบุคคลและวิถีชีวิต

เมืองขนาดใหญ่: กิจกรรมทางธุรกิจ ชุมชนชาวต่างชาติ ความต้องการเช่าสูง

รีสอร์ท: ค่าครองชีพต่ำ อากาศอบอุ่น การลงทุนเพื่อไลฟ์สไตล์

พิจารณาโครงสร้างพื้นฐาน: การแพทย์ การศึกษา การขนส่ง

เมื่อเปรียบเทียบกับออสเตรีย: ยุโรปมีโครงสร้างพื้นฐานและระบบกฎหมายที่มั่นคงกว่า ในขณะที่เวียดนามมีโอกาสในการเติบโตมากกว่าและมีอุปสรรคในการเข้าสู่ตลาดต่ำกว่า