อสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสเพื่อการลงทุนและที่อยู่อาศัยส่วนตัว

จากข้อมูล ดัชนีตลาดอสังหาริมทรัพย์ โปรตุเกสมีอัตราการเติบโตของราคาอสังหาริมทรัพย์สูงสุดในสหภาพยุโรปในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 โดยเพิ่มขึ้น 15.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ค่าเฉลี่ยของสหภาพยุโรปอยู่ที่เพียง 5.1% ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยในโปรตุเกสเพิ่มขึ้น 106% ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา การคุ้มครองตลาดและสิทธิประโยชน์ทางภาษี (เช่น ระบบ NHR (ผู้พำนักอาศัยนอกประเทศ)) ทำให้โปรตุเกสน่าดึงดูดใจยิ่งขึ้นสำหรับผู้อยู่อาศัยและนักลงทุนต่างชาติ

บทความนี้นำเสนอการวิเคราะห์เชิงระบบเกี่ยวกับความน่าดึงดูดใจในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของโปรตุเกส เราจะพิจารณาสถานะตลาดปัจจุบัน พลวัต แรงจูงใจทางเศรษฐกิจและภาษี และเปรียบเทียบโปรตุเกสกับออสเตรียในฐานะทางเลือกการลงทุนในยุโรป

โปรตุเกสยังคงเป็นหนึ่งในตลาดที่น่าดึงดูดใจที่สุดของยุโรป โดยมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่แข็งแกร่งซึ่งได้รับการสนับสนุนจากโครงการพำนักอาศัยและความสนใจจากชาวต่างชาติและนักลงทุน ในขณะที่อุปทานที่มีจำกัดในลิสบอน ปอร์โต และภูมิภาคชายฝั่งทำให้เพิ่มศักยภาพในการเติบโตของราคาและผลตอบแทนจากการเช่าที่มั่นคง

ฉันชื่อ Oksana Zhushman ทนายความผู้มากประสบการณ์ด้านการลงทุนและการก่อสร้าง ครอบคลุมงานสนับสนุนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในยุโรป การพัฒนากลยุทธ์สำหรับลูกค้าบุคคลและลูกค้าองค์กร และการบริหารจัดการโครงการในหลายเขตอำนาจศาล ฉันผสานความเชี่ยวชาญด้านกฎหมายเข้ากับความรู้เชิงปฏิบัติเกี่ยวกับตลาด เพื่อช่วยนักลงทุนไม่เพียงแต่รักษาเงินทุน แต่ยังเพิ่มมูลค่าสูงสุดในเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วอีกด้วย

ออสเตรีย เป็นจุดหมายปลายทางการลงทุนที่มั่นคงและน่าดึงดูด แต่เหมาะกับนักลงทุนที่เน้นการลงทุนแบบอนุรักษ์นิยมมากกว่า การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เป็นการรักษาเงินทุนด้วยการเติบโตที่พอเหมาะและคาดการณ์ได้ การลงทุนมีความซับซ้อนมากกว่าและมีข้อกำหนดที่เข้มงวดกว่า แต่:

• ตลาดมีเสถียรภาพและสามารถคาดเดาได้: ราคาเพิ่มขึ้นอย่างราบรื่น ไม่มีการกระโดดกะทันหัน
• ความมั่นคงทางกฎหมายของการทำธุรกรรมและความโปร่งใสของขั้นตอนการดำเนินการ
• อสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูง – บ้าน อพาร์ทเมนท์ และอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ทันสมัยและเชื่อถือได้
• ความปลอดภัยเงินทุนระยะยาว – ออสเตรียถือเป็นสถานที่ปลอดภัยสำหรับนักลงทุน
• การมีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วและมาตรฐานการครองชีพที่สูงซึ่งรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างถาวร

โปรตุเกส เสนอโอกาสที่เปลี่ยนแปลงมากขึ้นในทางกลับกัน:

• เกณฑ์การลงทุนเริ่มต้นต่ำ (จาก 250,000 ยูโร)
• กฎเกณฑ์ที่ยืดหยุ่นสำหรับการขอใบอนุญาตอยู่อาศัยและโปรแกรมวีซ่าทองคำ
• ความต้องการที่อยู่อาศัยมีสูงเนื่องจากนักท่องเที่ยวและชาวต่างชาติ ส่งผลให้ผลตอบแทนจากการเช่าสูงถึง 5–7% ในพื้นที่ยอดนิยม
• มีศักยภาพในการเติบโตด้านราคาจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและความนิยมของประเทศในหมู่ชาวต่างชาติ

การเลือกระหว่างออสเตรียและโปรตุเกสขึ้นอยู่กับเป้าหมายของคุณ: ผลตอบแทนสูงและพลวัตพร้อมองค์ประกอบของความเสี่ยงหรือเสถียรภาพ ความน่าเชื่อถือ และการคุ้มครองเงินทุนในระยะยาว

โปรตุเกสได้สร้างชื่อเสียงอย่างมั่นคงในฐานะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่น่าดึงดูดที่สุดแห่งหนึ่งในยุโรป คาดการณ์ว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะเติบโต 8% ในปี 2568 แตะที่ 2.5 พันล้านยูโร

โปรตุเกสผสานความมั่นคงทางเศรษฐกิจที่พัฒนาแล้วเข้ากับความต้องการที่อยู่อาศัยที่สูง อันเนื่องมาจากโครงการท่องเที่ยวและโครงการพำนักอาศัย ลิสบอน ปอร์โต และอัลการ์ฟ ยังคงเป็นผู้นำในด้านความน่าดึงดูดด้านการลงทุน

ตามรายงาน Emerging Trends in Real Estate Europe 2024 ของ PwC ลิสบอนได้รับการจัดอันดับให้เป็นเมืองที่น่าดึงดูดใจที่สุดสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในยุโรปเป็นอันดับที่ 8

จากข้อมูลของ Numbeo ลิสบอนจะติดอันดับที่ 25 ของเมืองทั่วโลกในด้านดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ซึ่งบ่งชี้ถึงความต้องการที่แข็งแกร่งและศักยภาพในการเติบโตของราคา จากประสบการณ์ของผม ยืนยันสิ่งนี้ ลูกค้าที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในลิสบอนและปอร์โตรายงานว่าราคามีการเติบโตที่มั่นคงและเงื่อนไขการเช่าที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ท่องเที่ยว

โปรตุเกสได้พิสูจน์ตัวเองว่าเป็นประเทศที่มีระบบกฎหมายที่โปร่งใส ซึ่งได้รับการยืนยันจากการจัดอันดับของ PwC และธนาคารโลก ซึ่งทำให้กระบวนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีความชัดเจนและคาดการณ์ได้สำหรับนักลงทุนต่างชาติ

นักลงทุนจำนวนมาก โดยเฉพาะจากสเปน ฝรั่งเศส และบางประเทศในยุโรปเหนือ กำลังมองหาโอกาสใหม่ๆ ท่ามกลางตลาดที่ร้อนแรงเกินควร โดยราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงสุดเป็นประวัติการณ์และผลตอบแทนจากการเช่าลดลง โปรตุเกสดึงดูดนักลงทุนเหล่านี้ด้วยการเติบโตทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง ระบบกฎหมายที่โปร่งใส และความต้องการที่อยู่อาศัยที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในลิสบอน ปอร์โต และแหล่งท่องเที่ยวในแถบอัลการ์ฟและมาเดรา

นอกจากนี้ ประเทศยังมีโครงการพำนักอาศัยและสิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับนักลงทุนต่างชาติ ซึ่งทำให้กระบวนการซื้ออสังหาริมทรัพย์มีกำไรและคาดการณ์ได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่กำลังมองหาอพาร์ตเมนต์ในโปรตุเกสเพื่ออยู่อาศัยส่วนตัวและเช่าระยะยาว

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสผสมผสานประวัติศาสตร์การฟื้นตัวหลังวิกฤต การเติบโตอย่างมีพลวัตของราคา และทางเลือกการลงทุนที่หลากหลาย การทำความเข้าใจปัจจัยเหล่านี้จะช่วยให้ตัดสินใจซื้อบ้านและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสได้อย่างชาญฉลาด

หลังวิกฤตการณ์ทางการเงินปี 2551 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของโปรตุเกสประสบกับภาวะราคาตกต่ำอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในลิสบอนและปอร์โต อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวในปี 2555 โครงการต่างๆ เช่น วีซ่าโกลเด้น มีบทบาทสำคัญในการดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในลิสบอนและปอร์โต จากการศึกษาของสถาบันเศรษฐศาสตร์แรงงาน IZA พบว่านับตั้งแต่ปี 2555 จำนวนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 500,000 ยูโร เพิ่มขึ้น 60% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเริ่มโครงการ

ตลาดมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2558 โดยในปี 2567 อัตราการเติบโตเฉลี่ยอยู่ที่ 7-8% โดยพื้นที่ยอดนิยมอย่างลิสบอนและอัลการ์ฟมีการเติบโตที่สูงกว่า หากคุณกำลังมองหาอพาร์ตเมนต์ในโปรตุเกสเพื่อเช่า ควรพิจารณาตลาดที่มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา ซึ่งมีความต้องการมากกว่าอุปทาน

อย่างไรก็ตาม ในเดือนตุลาคม พ.ศ. 2566 รัฐบาลได้ระงับความเป็นไปได้ในการขอวีซ่าทองคำผ่านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งส่งผลกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงราคาในพื้นที่ใจกลางเมือง

ลิสบอน เป็นเมืองหลวงและศูนย์กลางธุรกิจและการท่องเที่ยวหลักของประเทศ เป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานและที่พักอาศัย ย่านประวัติศาสตร์ และย่านที่มีชื่อเสียง เช่น อัลฟามา ไบชา และปาร์เกดาสนาโชส์ ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยในใจกลางลิสบอนอยู่ระหว่าง 4,500 ถึง 6,500 ยูโรต่อตารางเมตร โดยมีอัตราผลตอบแทนจากการเช่าระยะสั้นอยู่ที่ 5-7% ต่อปี

ปอร์โต เป็นศูนย์กลางทางวัฒนธรรมและเศรษฐกิจทางตอนเหนือของประเทศ เป็นเมืองที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว สนามบินนานาชาติ และแหล่งท่องเที่ยวที่น่าสนใจ ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยในปอร์โตอยู่ที่ 3,000-4,500 ยูโรต่อตารางเมตร โดยมีอัตราผลตอบแทนจากการเช่าประมาณ 4-5% ทั้งอพาร์ตเมนต์ขายต่อในย่านใจกลางเมืองประวัติศาสตร์และโครงการพัฒนาใหม่เพื่อการเช่าระยะยาวล้วนได้รับความนิยมที่นี่

อัลการ์ฟ เป็นชายฝั่งที่มีความต้องการสูงสำหรับนักท่องเที่ยวและอสังหาริมทรัพย์ระดับหรู ราคาเฉลี่ยของวิลล่าและอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ 3,500-7,500 ยูโร/ตร.ม. โดยมีอัตราผลตอบแทนตามฤดูกาลสูงถึง 6-8% ลูกค้าของฉันมักเลือกอัลการ์ฟสำหรับการเช่าระยะสั้นและสร้างรายได้ในช่วงไฮซีซั่น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในลากอสและอัลบูเฟย์รา

มาเดราและหมู่เกาะอะโซร์ส เป็นภูมิภาคที่เงียบสงบเหมาะสำหรับนักลงทุนที่มองหาอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม วิวทะเล และวิถีชีวิตที่เงียบสงบ ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 2,500-5,000 ยูโรต่อตารางเมตร มาเดราเป็นที่นิยมอย่างยิ่งสำหรับที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลหรือการเช่าระยะยาว ในขณะที่หมู่เกาะอะโซร์สเป็นตลาดเฉพาะกลุ่มสำหรับนักลงทุนที่มีประสบการณ์

ได้รับความนิยมในตลาดโปรตุเกส:

• อสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายต่อมักเปิดโอกาสให้มีการปรับปรุงใหม่ซึ่งสามารถเพิ่มผลกำไรได้
• อาคารใหม่และกลุ่มสินค้าหรูหราสำหรับนักลงทุนที่เน้นตลาดพรีเมียม
• อสังหาริมทรัพย์สำหรับนักท่องเที่ยว - อพาร์ทเมนท์และวิลล่าสำหรับ Airbnb และการเช่าระยะยาว

เคล็ดลับ : การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสในพื้นที่ท่องเที่ยวต้องมีการวิเคราะห์กฎระเบียบการเช่าระยะสั้นอย่างรอบคอบเพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มผลตอบแทนให้สูงสุด

ผู้ซื้อชาวต่างชาติหลักๆ คือพลเมืองฝรั่งเศสและสหราชอาณาจักร รวมถึงนักลงทุนจากสหรัฐอเมริกา จีน และบราซิล พวกเขากำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสเพื่อการใช้งานส่วนตัว การเช่า หรือเข้าร่วมโครงการพำนักอาศัย จากประสบการณ์ของฉันกับลูกค้าพบว่าชาวยุโรปมักเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่แล้วในเมืองใหญ่ ขณะที่นักลงทุนจากเอเชียและอเมริกานิยมสร้างใหม่และอสังหาริมทรัพย์ระดับหรู

อุปสงค์ภายในประเทศมีบทบาทสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของโปรตุเกส ผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่นกำลังซื้อบ้านอย่างแข็งขัน โดยเฉพาะในลิสบอน ปอร์โต และอัลการ์ฟ เพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาดและป้องกันไม่ให้ราคาลดลงอย่างรวดเร็ว แม้เผชิญกับความผันผวนของปัจจัยภายนอก

บทบาทของตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้นน่าสนใจเป็นพิเศษ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยยังคงค่อนข้างต่ำ (3.3-4%) ทำให้ประชากรส่วนใหญ่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ สิ่งสำคัญที่ควรทราบคืออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอาจมีการเปลี่ยนแปลงขึ้นอยู่กับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและนโยบายของธนาคารกลางยุโรป

สำหรับนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกส ธนาคารมักเสนอวงเงินกู้สูงสุด 80% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ผู้ให้กู้จะพิจารณารายได้ ประวัติเครดิต และความมั่นคงทางการเงินของผู้กู้ในการกำหนดเงื่อนไขการกู้ยืม

การเลือกวิธีการทำธุรกรรมส่งผลโดยตรงต่อภาษี การจัดการทรัพย์สิน และกลยุทธ์การออก โปรตุเกสมีเงื่อนไขที่ยืดหยุ่น พร้อมรูปแบบที่เหมาะสมที่สุดสำหรับนักลงทุนแต่ละประเภท

นี่เป็นวิธีที่ง่ายและเป็นที่นิยมที่สุดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกส ลูกค้าที่วางแผนเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวหรือเพื่อใช้งานส่วนตัวมักเลือกใช้วิธีนี้ ตัวอย่างเช่น ลูกค้าของฉันคนหนึ่งจากฝรั่งเศสจดทะเบียนอพาร์ตเมนต์ในแอลการ์ฟในชื่อของเธอเองเพื่อลดต้นทุนการบริหารจัดการ ข้อเสียคือมีตัวเลือกในการปรับปรุงภาษีที่จำกัดเมื่อขายต่อ

การจัดตั้งบริษัทในโปรตุเกสหรือเขตอำนาจศาลในสหภาพยุโรป (มักใช้โปรตุเกสและมอลตารวมกัน) เหมาะสำหรับนักลงทุนรายใหญ่และผู้ที่วางแผนบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง วิธีนี้ให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีและช่วยให้การโอนสินทรัพย์ง่ายขึ้น ผมมักจะแนะนำรูปแบบนี้ให้กับลูกค้าที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งชุด ไม่ใช่แค่อพาร์ตเมนต์เดียว

การลงทุนผ่านกองทุนอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้คุณมีส่วนร่วมในตลาดได้โดยไม่ต้องบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง โปรตุเกสใช้รูปแบบ SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária) ซึ่งเป็นรูปแบบภาษีที่เทียบเท่ากับ REIT นักลงทุนที่เน้นเงินปันผลและการเติบโตระยะยาวเลือกใช้วิธีการนี้

โครงสร้างกรรมสิทธิ์แบบเศษส่วนและทรัสต์เป็นที่นิยมสำหรับการลงทุนของครอบครัว วิธีนี้ช่วยลดความเสี่ยงจากข้อพิพาทระหว่างทายาทและทำให้การบริหารจัดการง่ายขึ้น ฉันมีลูกค้าจากบราซิลรายหนึ่งที่โอนกรรมสิทธิ์วิลล่าในแอลการ์ฟให้กับทรัสต์ของครอบครัวเพื่อปกป้องทรัพย์สินและมรดก

โปรตุเกสมีข้อได้เปรียบเหนือประเทศอื่นๆ อย่างชัดเจนตรงที่ไม่มีข้อจำกัดใดๆ สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ ผู้ที่ไม่ได้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศโปรตุเกสมีสิทธิ์เช่นเดียวกับพลเมือง นั่นคือสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ บ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในโปรตุเกสได้ทุกขนาด ในการทำธุรกรรมให้เสร็จสมบูรณ์ คุณต้องขอหมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษี (NIF) และชำระภาษีทรัพย์สินรายปี (IMI) ซึ่งโดยทั่วไปจะอยู่ที่ 0.3-0.8% ของมูลค่าที่ดิน

กระบวนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสค่อนข้างโปร่งใส แต่จำเป็นต้องปฏิบัติตามขั้นตอนต่างๆ และต้องปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ ข้อผิดพลาดในขั้นตอนนี้อาจมีค่าใช้จ่ายสูง ดังนั้นจึงควรทำความเข้าใจขั้นตอนและความเสี่ยงที่เกี่ยวข้อง

1. การได้รับ NIF (1 วัน) - หมายเลขภาษี (Número de Identificação Fiscal) เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับธุรกรรมทั้งหมด รวมถึงการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกส
2. การเปิดบัญชีธนาคาร (1-3 วัน) ในธนาคารโปรตุเกสเพื่อชำระธุรกรรม
3. ขอความช่วยเหลือจากทนายความ – ทนายความจะตรวจสอบทรัพย์สิน (5–10 วัน) จัดทำสัญญา และปกป้องผลประโยชน์ของคุณ
4. การลงนามในสัญญาเบื้องต้น (CPCV) (1–2 วัน) และการชำระเงินมัดจำ (ปกติ 10%)
5. การสรุปรายการขั้นสุดท้าย ที่สำนักงานทนายความและการชำระเงินส่วนที่เหลือ (30–60 วัน)
6. การลงทะเบียนที่Conservatória do Registo Predial (สำนักทะเบียนทรัพย์สิน) เพื่อยืนยันการเป็นเจ้าของอย่างเป็นทางการ (2-5 วัน)

ระยะเวลาเฉลี่ย: 1.5–2 เดือน (สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงสุด 3 เดือน) หากคุณอยู่ในโปรตุเกสด้วยตนเอง คุณจะต้องมีล่าม เนื่องจากเอกสารทั้งหมดเป็นภาษาโปรตุเกส

ทนายความจะตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของทรัพย์สิน (หนี้สิน จำนอง และใบอนุญาตใช้งาน) จัดทำสัญญา และดูแลทุกขั้นตอนของธุรกรรม ตัวแทนจะช่วยคัดเลือกทรัพย์สินและอำนวยความสะดวกในการเจรจา แต่จะไม่ทำหน้าที่แทนทนายความ

ลูกค้าคนหนึ่งของผมกำลังพยายามประหยัดเงินค่าทนายความ แต่ดันมาเจอปัญหาเรื่องสินเชื่อบ้านที่ค้างอยู่ เราจึงจ้างทนายความมาในช่วงท้ายๆ แต่สุดท้ายก็ทำให้ข้อตกลงล่าช้าไปสองเดือน

ความคิดเห็นของฉัน: ควรใช้บริการทนายความอิสระเสมอ ไม่ใช่ทนายความที่ผู้ขายหรือตัวแทนแนะนำ

• หนังสือเดินทาง หรือเอกสารแสดงตนอื่นที่ถูกต้องตามกฎหมาย
• NIF (Número de Identificação Fiscal) – หมายเลขภาษีของโปรตุเกส
• วีซ่าหรือใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่ – แม้ว่าชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่ต้องมีใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่ แต่วีซ่าเข้าเมืองหรือสถานะผู้มีถิ่นที่อยู่อาจจำเป็นสำหรับการพำนักระยะยาวและเพื่อแก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ
• บัญชีธนาคารโปรตุเกส สำหรับการชำระเงินธุรกรรม
• การยืนยันแหล่งที่มาของเงิน (ภายใต้กรอบกฎหมายต่อต้านการฟอกเงิน – การปราบปรามการฟอกเงิน)
• สัญญาซื้อขาย (ลงนามโดยทั้งสองฝ่าย)
• เอกสารที่ต้องใช้ในการขอสินเชื่อจำนอง (หากซื้อด้วยเงินกู้): ใบรับรองรายได้, ใบแสดงรายการภาษี, หลักฐานการจ้างงานหรือธุรกิจ, ประวัติเครดิต (บางครั้งอาจร้องขอ)

ในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยในประเทศโปรตุเกส ทั้งผู้มีถิ่นพำนักอาศัยและผู้ไม่มีถิ่นพำนักอาศัยจะต้องมีประวัติเครดิตที่ดี มีรายได้เพียงพอ และมีเงินดาวน์ 30 ถึง 50 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าทรัพย์สิน

ทางกฎหมาย กระบวนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในมาเดราและหมู่เกาะอะโซร์สจะเหมือนกับธุรกรรมในโปรตุเกสแผ่นดินใหญ่ทุกประการ ต้องมีเอกสาร NIF, สัญญาเบื้องต้น (CPCV), ลายเซ็นต่อหน้าโนตารี และจดทะเบียนกับ Conservatorium ไม่มีข้อจำกัดสำหรับนักลงทุนต่างชาติ และสิทธิ์ทั้งหมดได้รับการคุ้มครองอย่างสมบูรณ์

อย่างไรก็ตาม มีข้อควรระวังบางประการ ประการแรก เนื่องจากพื้นที่ห่างไกล การขอเอกสารและการอนุมัติอาจใช้เวลานานกว่าปกติ (โดยเฉพาะในหมู่เกาะอะโซร์ส) ประการที่สอง เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์สำหรับนักท่องเที่ยวหรืออพาร์ตเมนต์ให้เช่าในมาเดราและหมู่เกาะอะโซร์ส คุณควรตรวจสอบใบอนุญาต Alojamento Local (AL) และตรวจสอบให้แน่ใจว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นไปตามกฎระเบียบท้องถิ่น ใบอนุญาตเหล่านี้อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของเทศบาล และบางพื้นที่มีข้อจำกัดสำหรับใบอนุญาตใหม่

ในโปรตุเกส การซื้ออสังหาริมทรัพย์ทางไกลเป็นเรื่องปกติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในหมู่นักลงทุนต่างชาติ ธุรกรรมดังกล่าวจะได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการผ่านหนังสือมอบอำนาจ (Procuração) ซึ่งรับรองโดยโนตารีในประเทศที่ผู้ซื้อพำนักอาศัย และรับรองโดย Apostille ด้วยหนังสือมอบอำนาจนี้ ทนายความหรือตัวแทนที่ได้รับมอบอำนาจสามารถลงนามในเอกสารทั้งหมด รวมถึง CPCV และโฉนดที่ดินฉบับสมบูรณ์

ไม่มีข้อจำกัดเพิ่มเติมสำหรับผู้ที่ไม่ได้พำนักอาศัยในโปรตุเกส แต่สิ่งสำคัญคือต้องร่างหนังสือมอบอำนาจให้ถูกต้องตามแบบฟอร์มภาษาโปรตุเกสและแปลเป็นภาษาโปรตุเกส ในทางปฏิบัติ ขอแนะนำให้ตรวจสอบว่าหนังสือมอบอำนาจครอบคลุมอำนาจที่จำเป็นทั้งหมดหรือไม่ ได้แก่ การเปิดบัญชีธนาคาร การขอ NIF การลงนามในสัญญา และการจดทะเบียนทรัพย์สิน เพื่อหลีกเลี่ยงความล่าช้าในขั้นตอนสุดท้าย

เมื่อวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกส สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาภาระภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งหมดไว้ล่วงหน้า ซึ่งส่งผลกระทบต่อมูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์และกลยุทธ์การลงทุน

ภาษี IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) ชำระเมื่อซื้อบ้าน อัตราภาษีเป็นแบบก้าวหน้า ตั้งแต่ 1% ถึง 7.5% ขึ้นอยู่กับมูลค่าของทรัพย์สินและว่าจะใช้ที่อยู่อาศัยหลักหรือไม่ ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ราคา 300,000 ยูโร ภาษีจะอยู่ที่ประมาณ 8,000–9,000 ยูโร

เคล็ดลับ: หากคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายรายการ การลงทะเบียนธุรกรรมในนามของบุคคลที่แตกต่างกันจะคุ้มค่ากว่าเพื่อลดอัตราดอกเบี้ย

ภาษี Imposto do Selo (Imposto do Selo) เรียกเก็บในอัตราคงที่ 0.8% ของราคาซื้อขาย และชำระในวันที่ลงนามสัญญาที่สำนักงานรับรองเอกสาร ภาษีนี้เป็นภาษีคงที่จากราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์ หากอสังหาริมทรัพย์นั้นได้รับการผ่อนชำระด้วยสินเชื่อจำนอง จะมีการบวกอากรแสตมป์เพิ่มอีก 0.6% ของยอดเงินกู้

หลังจากธุรกรรมเสร็จสมบูรณ์ เจ้าของทรัพย์สินในโปรตุเกสจะต้องชำระภาษีทรัพย์สิน (IMI) ซึ่งเทียบเท่ากับภาษีทรัพย์สิน (IMOSTO Municipal sobre Imóveis) อัตราภาษีอยู่ที่ 0.3–0.45% ของมูลค่าทรัพย์สินตามทะเบียนที่ดิน

สำนักงานภาษี (AT) คำนวณมูลค่าที่ดินตามทะเบียนทรัพย์สิน (CV) โดยพิจารณาจากลักษณะเฉพาะของทรัพย์สิน ได้แก่ ทำเลที่ตั้ง พื้นที่ ประเภทการใช้งาน และปัจจัยอื่นๆ ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ในลิสบอนที่มี CV 200,000 ยูโร ภาษีรายปีจะอยู่ที่ประมาณ 600-900 ยูโร

เมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในอาคารใหม่ ราคาจะรวมภาษีมูลค่าเพิ่มแล้ว โดยอยู่ที่ 23% (สำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์) สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ราคาจะรวมภาษีมูลค่าเพิ่มแล้ว ไม่ต้องชำระเพิ่ม

สถานะ NHR (ผู้มีถิ่นพำนักถาวร) อนุญาตให้ลดหย่อนภาษีรายได้จำนวนมาก รวมถึงค่าเช่าและรายได้จากต่างประเทศ นานสูงสุด 10 ปี ระบบนี้ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสน่าสนใจเป็นพิเศษสำหรับนักลงทุนที่วางแผนจะอาศัยอยู่หรือขอใบอนุญาตพำนักถาวร ควรยื่นขอสถานะ NHR ภายในปีแรกของการพำนักถาวร เพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียสิทธิ์ในการรับสิทธิประโยชน์

ออสเตรีย เป็นฝ่ายได้เปรียบในเรื่องเสถียรภาพของตลาดและสภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์ที่สูง ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างคาดเดาได้ ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ยังคงทรงตัว และกระบวนการขายและโอนกรรมสิทธิ์ก็รวดเร็วและตรงไปตรงมา ใน โปรตุเกส ดึงดูดนักลงทุนด้วยผลตอบแทนและสิทธิประโยชน์ทางภาษีที่สูงกว่า แต่ตลาดมีความเคลื่อนไหวและเป็นไปตามฤดูกาลมากกว่า และสภาพคล่องก็แตกต่างกันไปตามภูมิภาคและประเภทอสังหาริมทรัพย์

วีซ่าโกลเด้นโปรตุเกสเป็นหนึ่งในเครื่องมือที่ดึงดูดนักลงทุนต่างชาติมายาวนาน นับตั้งแต่ปี พ.ศ. 2567 เป็นต้นมา โปรแกรมนี้ได้เปลี่ยนแปลงเงื่อนไข โดยการซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ถือเป็นเส้นทางตรงสู่การพำนักอาศัยอีกต่อไป สิ่งนี้เปิดโอกาสใหม่ๆ ผ่านการลงทุนในกองทุน ธุรกิจ หรือโครงการทางวัฒนธรรม แต่จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบเพื่อหลีกเลี่ยงการสิ้นเปลืองเวลาและเงิน

กองทุนรวม (หน่วยลงทุน) – ลงทุนขั้นต่ำ 500,000 ยูโร เข้ากองทุนรวมโปรตุเกส ขอแนะนำตัวเลือกนี้สำหรับลูกค้าที่ต้องการสร้างรายได้แบบพาสซีฟโดยไม่ต้องบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์

การเริ่มต้นหรือลงทุนในบริษัท ไม่ว่าจะเป็นการสร้างงานใหม่อย่างน้อย 10 ตำแหน่ง หรือการลงทุน 500,000 ยูโรในธุรกิจที่มีอยู่แล้ว ลูกค้ารายหนึ่งของฉันเลือกเส้นทางนี้ โดยเปิดธุรกิจในลิสบอนที่เน้นบริการด้านไอที

การบริจาคเพื่อวัฒนธรรม – ขั้นต่ำ 250,000 ยูโรสำหรับโครงการมรดกแห่งชาติหรือโครงการวิจัย ถือเป็นโอกาสอันดีในการสนับสนุนวัฒนธรรมและขอใบอนุญาตพำนักอาศัยไปพร้อมๆ กัน

หากต้องการรักษาสถานะถิ่นที่อยู่ คุณจะต้องใช้เวลาเฉลี่ย 7 วันต่อปีในโปรตุเกส

หากเป้าหมายคือการใช้ชีวิตโดยไม่ต้องลงทุนครั้งใหญ่ ทางเลือกอื่นก็เหมาะสม:

• วีซ่า D7 – ขึ้นอยู่กับรายได้ที่มั่นคงจากต่างประเทศ
• วีซ่า Digital Nomad – สำหรับการทำงานระยะไกล

การได้รับถิ่นที่อยู่ในประเทศโปรตุเกสเปิดโอกาสมากมายให้กับนักลงทุนและครอบครัวของเขา:

• สิทธิในการพำนักในประเทศโปรตุเกสหมายถึงการเข้าและพำนักในประเทศได้อย่างอิสระสำหรับสมาชิกทุกคนในครอบครัว
• การเข้าถึงเขตเชงเก้น – โอกาสในการเดินทางไปยัง 27 ประเทศในยุโรปโดยไม่ต้องมีวีซ่า
• แรงจูงใจทางภาษีและการเพิ่มประสิทธิภาพ – เมื่อรวมเข้ากับระบบ NHR จะสามารถลดการเก็บภาษีจากรายได้ที่ได้รับจากต่างประเทศได้อย่างมาก
• สภาพแวดล้อมทางกฎหมายที่มั่นคง – โปรตุเกสเป็นสมาชิกของสหภาพยุโรป มีกฎหมายที่โปร่งใส และสิทธิของนักลงทุนได้รับการคุ้มครอง
• การศึกษาและการดูแลสุขภาพ – การเข้าถึงโรงเรียนของรัฐและมหาวิทยาลัย การดูแลสุขภาพที่มีคุณภาพสำหรับประชาชน
• ความยืดหยุ่นสำหรับผู้ประกอบการและคนเร่ร่อนดิจิทัล – คุณสามารถดำเนินธุรกิจ ลงทุน และเพลิดเพลินไปกับสิทธิประโยชน์ของโปรแกรมการพำนักในยุโรปไปพร้อมๆ กัน

ข้อผิดพลาดทั่วไปที่นักลงทุนทำเมื่อสมัครวีซ่าโกลเด้น:

• การพยายามขอใบอนุญาตอยู่อาศัยโดยการซื้ออสังหาริมทรัพย์หลังปี 2567
• ระยะเวลาพำนักขั้นต่ำในประเทศโปรตุเกสไม่เพียงพอ (7 วันต่อปี)
• ข้อผิดพลาดในการมอบอำนาจและการแปลเอกสาร
• ค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้รับการบันทึกสำหรับค่าธรรมเนียม บริการทางกฎหมาย และภาษี
• การยืนยันความถูกต้องตามกฎหมายของแหล่งที่มาของรายได้ที่ไม่ถูกต้อง

ปัจจุบัน หลังจากถือวีซ่าโปรตุเกสโกลเด้นวีซ่าครบห้าปี นักลงทุนและครอบครัวสามารถยื่นขอสัญชาติโปรตุเกสและหนังสือเดินทางสหภาพยุโรปได้ โดยข้อกำหนดมีดังนี้:

• พำนักอยู่ในโปรตุเกสอย่างน้อย 7 วันต่อปี
• มีใบอนุญาตถิ่นที่อยู่ถูกกฎหมายและปฏิบัติตามเงื่อนไขของโครงการทั้งหมด
• ยืนยันความรู้ภาษาโปรตุเกสของคุณที่ระดับ A2;
• ไม่มีประวัติอาชญากรรมร้ายแรง;
• ยืนยันความถูกต้องตามกฎหมายของแหล่งที่มาของรายได้

การได้รับสัญชาติจะทำให้สามารถเข้าถึงเขตเชงเกนได้อย่างเต็มที่ มีสิทธิในการทำงานและศึกษาในประเทศสมาชิกสหภาพยุโรปใดๆ ก็ได้ และยังสามารถส่งต่อสัญชาติให้กับบุตรหลานได้อีกด้วย สำหรับนักลงทุน นี่คือเครื่องมือเชิงกลยุทธ์ การลงทุนในโปรตุเกสถือเป็นการได้รับหนังสือเดินทางยุโรปที่ถูกต้องตามกฎหมายและสิทธิประโยชน์ทางภาษีผ่านระบบ NHR ไปพร้อมๆ กัน

โปรแกรมวีซ่าโกลเด้นมีการเปลี่ยนแปลงสำคัญดังนี้:

• การยกเว้นอสังหาริมทรัพย์เป็นเส้นทางตรงสู่ใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่ (ตั้งแต่ปี 2567)
• มุ่งเน้นการลงทุนในมูลนิธิ ธุรกิจ และวัฒนธรรม โดยจำนวนเงินขั้นต่ำอยู่ที่ 500,000 ยูโรสำหรับมูลนิธิและบริษัท และ 250,000 ยูโรสำหรับการบริจาคด้านวัฒนธรรม

เพิ่มความเข้มงวดข้อกำหนดในการขอสัญชาติ (ร่างกฎหมาย 23 มิถุนายน 2568)

• พวกเขาวางแผนที่จะเพิ่มระยะเวลาขั้นต่ำในการอยู่อาศัยสำหรับผู้สมัครส่วนใหญ่เป็น 10 ปี (7 ปีสำหรับประเทศ CPLP)
• ความรู้ภาษาโปรตุเกสที่จำเป็น (ระดับ A2);
• แบบทดสอบวัฒนธรรมและสิทธิ;
• การเพิ่มการตรวจสอบประวัติอาชญากรรม;
• ปิดเส้นทางผ่านต้นกำเนิดของชาวยิวเซฟาร์ดิก
• เพิ่มความโปร่งใสของค่าธรรมเนียมและความรับผิดชอบ – ค่าธรรมเนียมทั้งหมด รวมถึงค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย ได้รับการอัปเดตและได้รับการแก้ไขแล้วสำหรับประเภทการลงทุนที่แตกต่างกัน

ออสเตรียเสนอทางเลือกอื่นในการขอสัญชาติผ่านวีซ่า D หรือโปรแกรมการพึ่งพาตนเอง แต่ขั้นตอนจะเข้มงวดและยาวนานกว่า:

• ต้องมีหลักฐานแสดงรายได้สูงที่มั่นคงหรือการลงทุนครั้งใหญ่
• ระยะเวลาการอยู่อาศัยขั้นต่ำก่อนยื่นขอสัญชาติคือ 10 ปี
• มีความยืดหยุ่นน้อยกว่า: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ให้สิทธิการเป็นพลเมืองโดยตรง
• กระบวนการแปลงสัญชาติมีความซับซ้อนและมีขั้นตอนราชการมากขึ้น

ออสเตรียมีความโดดเด่นในด้านเสถียรภาพ ความสามารถในการคาดการณ์ และการคุ้มครองสิทธิของนักลงทุนในระยะยาว มีความเสี่ยงน้อยกว่า มีกฎระเบียบที่เข้มงวดและโปร่งใสกว่า มีสภาพคล่องด้านอสังหาริมทรัพย์สูงกว่า และมีการขอสัญชาติได้เร็วกว่าโปรตุเกส

ตลาดการเช่าในโปรตุเกสกำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว แต่จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ การเข้าใจความแตกต่างระหว่างการเช่าระยะสั้นและระยะยาวจะช่วยให้นักลงทุนเลือกกลยุทธ์ที่สมดุลระหว่างผลตอบแทนและความเสี่ยงได้อย่างเหมาะสมที่สุด

การเช่าระยะสั้นยังคงได้รับความนิยมในแหล่งท่องเที่ยว เช่น ลิสบอน ปอร์โต อัลการ์ฟ และมาเดรา โดยทั่วไปผลตอบแทนจะอยู่ที่ 5-7% ต่อปี แต่มีข้อจำกัดเกี่ยวกับใบอนุญาต AL (Alojamento Local)

กฎใหม่: เมืองต่างๆ กำลังกำหนดโควตาจำนวนใบอนุญาตเพื่อควบคุมตลาดและลดแรงกดดันต่อที่อยู่อาศัยของผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น ตัวอย่างลูกค้า: เจ้าของอพาร์ตเมนต์ในแอลการ์ฟให้เช่าผ่าน Airbnb แต่ได้รับใบอนุญาตล่วงหน้า ซึ่งช่วยหลีกเลี่ยงค่าปรับและสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง

สัญญาระยะยาวดึงดูดนักลงทุนด้วยความมั่นคง ให้ผลตอบแทน 3-5% ต่อปี และมีความผันผวนตามฤดูกาลน้อยกว่า ตัวเลือกนี้ดึงดูดลูกค้าที่ให้ความสำคัญกับกระแสรายได้ที่คาดการณ์ได้และความเสี่ยงต่ำ

สำหรับนักลงทุนในพอร์ตโฟลิโอ การรวมทรัพย์สินหลายประเภทเข้าด้วยกันนั้นถือเป็นเรื่องสมเหตุสมผล เพื่อสร้างสมดุลระหว่างความสามารถในการทำกำไรและเสถียรภาพ โดยบางส่วนเพื่อการเช่าระยะสั้น บางส่วนเพื่อการเช่าระยะยาว

บริษัทจัดการช่วยเพิ่มประสิทธิภาพรายได้และแก้ไขปัญหาภาษี
หน้าที่หลักของบริษัทจัดการมีดังนี้:

• การบริหารจัดการการเช่าระยะสั้นและการออกใบอนุญาต AL
• การคัดเลือกและควบคุมผู้เช่าสำหรับการเช่าระยะยาว
• การจัดเก็บค่าเช่าและการรายงานทางการเงิน
• การจัดการทำความสะอาด ซ่อมแซม และบำรุงรักษาที่อยู่อาศัย
• แก้ไขปัญหาทางกฎหมายและการโต้ตอบกับหน่วยงานภาษี
• ให้คำปรึกษาด้านการเพิ่มรายได้และลดความเสี่ยง

เมื่อให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ผู้มีถิ่นพำนักจะต้องเสียภาษีเงินได้ในอัตราก้าวหน้าตั้งแต่ 14% ถึง 48% ขึ้นอยู่กับรายได้ต่อปี ผู้มีถิ่นพำนักนอกประเทศต้องเสียภาษีในอัตราคงที่ 25% อย่างไรก็ตาม เฉพาะรายได้ที่ได้รับในโปรตุเกสเท่านั้นที่ต้องเสียภาษี

ผลตอบแทนในตลาดโปรตุเกสสูงกว่า แต่กฎระเบียบการเช่ามีความเข้มงวดกว่าและอาจมีการเปลี่ยนแปลง ในออสเตรีย ผลตอบแทนต่ำกว่า (2–3%) แต่ตลาดมีเสถียรภาพ กฎระเบียบคาดการณ์ได้ และความเสี่ยงจากการถูกปรับมีน้อยมาก ด้วยเหตุนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ใน เมืองใหญ่ๆ ของเยอรมนีจึงมักถูกมองว่าสูงเกินไปสำหรับกลยุทธ์แบบอนุรักษ์นิยม

การเลือกภูมิภาคสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ส่งผลโดยตรงต่อผลกำไร สภาพคล่อง และความเสี่ยง ลองพิจารณาภูมิภาคสำคัญๆ ในแง่ของอุปสงค์ โครงสร้างพื้นฐาน และศักยภาพการลงทุน

ลิสบอน: กลุ่มลูกค้าชั้นนำและความต้องการสูง

ลิสบอนยังคงเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจและกิจกรรมการท่องเที่ยว ความต้องการเช่าระยะสั้นและระยะยาวที่เพิ่มขึ้นกำลังผลักดันให้ราคาสูงขึ้น

• ราคาเฉลี่ย: 4,500–5,500 ยูโร/ตร.ม.
• ผลตอบแทนจากการเช่า: ระยะสั้น 6-7% ระยะยาว 3-4%

ปอร์โต: ตลาดที่เข้าถึงได้และมีแนวโน้มดี

ปอร์โตดึงดูดนักท่องเที่ยวและนักศึกษา และความต้องการเช่าระยะยาวยังคงมีเสถียรภาพ ราคาที่พักในลิสบอนต่ำกว่า แต่ความต้องการยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

• ราคาเฉลี่ย: 3,500–4,500 ยูโร/ตร.ม.
• ผลตอบแทนจากการเช่า: ระยะสั้น 5-6% ระยะยาว 3-4%

อัลการ์ฟ: ที่พักหรูหราและให้เช่าตามฤดูกาล

ภูมิภาคนี้เป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะในช่วงฤดูร้อน การเช่าที่พักแบบตามฤดูกาลให้ผลตอบแทนสูง แต่ความต้องการก็มีความผันผวน

• ราคาเฉลี่ย: 3,000–4,000 ยูโร/ตร.ม.
• ผลตอบแทนจากการเช่า: ระยะสั้น 6-7% ระยะยาว 3-5%

มาเดรา: สภาพภูมิอากาศและผลประโยชน์ด้านภาษี

ภูมิภาคนี้ดึงดูดนักลงทุนสูงวัยและคนเร่ร่อนดิจิทัล สิทธิประโยชน์ทางภาษีและจำนวนนักท่องเที่ยวที่คงที่ทำให้ตลาดนี้น่าสนใจ

• ราคาเฉลี่ย: €2,500–€3,500/ตร.ม.
• ผลตอบแทนจากการเช่า: ระยะสั้น 5% ระยะยาว 3%

หมู่เกาะอะโซเรส: ช่องทางสำหรับนักลงทุนระยะยาว

ตลาดมีความอิ่มตัวน้อยกว่าและเหมาะสำหรับการลงทุนระยะยาว 5-10 ปี ผลตอบแทนต่ำกว่า แต่ราคายังต่ำ

• ราคาเฉลี่ย: 2,000–3,000 ยูโร/ตร.ม.
• ผลตอบแทนจากการเช่า: ระยะสั้น 4-5% ระยะยาว 2-3%

การเลือกระหว่างอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายต่อและอสังหาริมทรัพย์สร้างใหม่ในโปรตุเกสขึ้นอยู่กับเป้าหมายการลงทุน งบประมาณ และความชอบของคุณ ทั้งสองส่วนมีข้อดีและข้อจำกัดของตัวเอง

ในปี 2567 มีการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย 156,325 แห่งในโปรตุเกส เพิ่มขึ้น 14.5% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ในจำนวนนี้ 124,445 แห่ง (79.6%) เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิม และ 31,880 แห่ง (20.4%) เป็นอสังหาริมทรัพย์ใหม่

ข้อดี : ตลาดรองมีสัดส่วนประมาณ 80% ของธุรกรรมทั้งหมด โดยอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางประวัติศาสตร์ของลิสบอน ปอร์โต และเมืองใหญ่อื่นๆ อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้น่าสนใจสำหรับทั้งการเช่าเพื่อการท่องเที่ยวและการอยู่อาศัยระยะยาว

ข้อจำกัด : การบูรณะทรัพย์สินดังกล่าวต้องปฏิบัติตามข้อบังคับทางสถาปัตยกรรมและต้องได้รับใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ อาคารบางหลังจำเป็นต้องได้รับการปรับปรุงครั้งใหญ่ ซึ่งจะทำให้ราคาซื้อสูงขึ้น

ลูกค้าของฉันรายหนึ่งซื้ออพาร์ตเมนต์ในย่านใจกลางเมืองลิสบอนอันเก่าแก่ในราคา 380,000 ยูโร แม้จะมีค่าปรับปรุงเพิ่มเติม แต่อสังหาริมทรัพย์แห่งนี้ก็สร้างรายได้ที่มั่นคงจากการให้เช่าระยะสั้น

คุณสมบัติ : การก่อสร้างใหม่คิดเป็นประมาณ 20% ของธุรกรรมทั้งหมด อพาร์ตเมนต์และวิลล่าใหม่มีรูปแบบที่ทันสมัย ​​ประสิทธิภาพการใช้พลังงาน และการรับประกันจากผู้พัฒนา

ข้อดีสำหรับนักลงทุน : อาคารใหม่ให้เช่าได้ง่ายกว่าในระยะยาวหรือขายได้เมื่อมูลค่าเพิ่มขึ้น

ในเขตอัลการ์ฟ ลูกค้ารายหนึ่งลงทุน 600,000 ยูโรในอพาร์ทเมนต์ใหม่ริมทะเล และหลังจากสองปี ราคาของทรัพย์สินก็เพิ่มขึ้น 15%

ข้อดี : การเช่าระยะสั้นผ่าน Airbnb หรือแพลตฟอร์มการจองให้รายได้สูงถึง 6-7% ต่อปี โดยเฉพาะในลิสบอนและปอร์โต

คุณสมบัติ : จำเป็นต้องมีใบอนุญาต AL เพื่อให้เช่าอพาร์ตเมนต์แก่นักท่องเที่ยวอย่างถูกกฎหมาย ในบางพื้นที่ โควตาอาจมีจำกัด

โครงการพัฒนาใหม่ๆ ในโปรตุเกสมีราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้นและอาจให้ผลตอบแทนจากการเช่าที่สูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านท่องเที่ยวยอดนิยมและลิสบอน อย่างไรก็ตาม ออสเตรียมีข้อได้เปรียบในด้านเสถียรภาพด้านราคา คุณภาพการก่อสร้าง และประสิทธิภาพด้านพลังงาน โดยอสังหาริมทรัพย์ขายได้ง่ายกว่าและรักษาสภาพคล่องได้แม้ในช่วงปีที่ผันผวน

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสไม่ได้จำกัดอยู่แค่การซื้ออพาร์ตเมนต์ให้เช่าแบบเดิมๆ เท่านั้น ยังมีทางเลือกอื่นๆ อีกมากมายที่สามารถเพิ่มผลตอบแทนสูงสุด ลดความเสี่ยง และขยายพอร์ตการลงทุนของคุณได้

การซื้ออพาร์ตเมนต์หรืออาคารเก่า แล้วนำมาปรับปรุงใหม่ ให้เช่า หรือขายต่อ ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่ได้รับความนิยม ตลาดปัจจุบันมีอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่าค่าเฉลี่ย และหลังจากการปรับปรุง ราคาและผลกำไรของอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ก็เพิ่มขึ้นอย่างมาก

ตัวอย่างเช่น ลูกค้ารายหนึ่งของฉันซื้ออพาร์ตเมนต์ในใจกลางลิสบอนในราคา 320,000 ยูโร ลงทุน 50,000 ยูโรในการรีโนเวท และอีกหนึ่งปีต่อมาก็สามารถปล่อยเช่าบน Airbnb ได้ โดยได้ผลตอบแทนประมาณ 6% ต่อปี สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาข้อจำกัดทางสถาปัตยกรรมและความจำเป็นในการขอใบอนุญาตรีโนเวท

การลงทุนในโรงแรมขนาดเล็ก อพาร์ทโฮเทล และเกสต์เฮาส์ ช่วยให้คุณสร้างรายได้ที่มั่นคง เนื่องจากมีความต้องการที่พักสำหรับนักท่องเที่ยวสูงในลิสบอน อัลการ์ฟ และหมู่เกาะต่างๆ

ลูกค้ารายหนึ่งลงทุนในอพาร์ตโฮเทลในแอลการ์ฟด้วยมูลค่า 700,000 ยูโร โดยมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยประมาณ 70% ส่งผลให้ได้ผลตอบแทนประมาณ 7% ต่อปี ขอแนะนำให้ใช้บริการบริษัทจัดการเพื่อเพิ่มรายได้ให้สูงสุดและปฏิบัติตามกฎหมายการเช่าระยะสั้น

การลงทุนในกองทุน REIT ของโปรตุเกส (SIGI) หรือกองทุนการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ช่วยให้คุณสามารถสร้างรายได้จากตลาดโดยไม่ต้องบริหารจัดการทรัพย์สินโดยตรง และลดความเสี่ยงทางกฎหมาย

ตัวอย่างเช่น ลูกค้ารายหนึ่งลงทุน 500,000 ยูโรในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกส และได้รับรายได้แบบพาสซีฟจากเงินปันผล โดยยังคงสถานะการพำนักอาศัยเดิม ก่อนลงทุน สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบชื่อเสียงและโครงสร้างค่าธรรมเนียมของกองทุน

การซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยหรือเพื่อการท่องเที่ยวยังคงเป็นกลยุทธ์ที่มีแนวโน้มดี เนื่องจากมีศักยภาพในการเติบโตของมูลค่าที่ดินสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว

ลูกค้าของผมรายหนึ่งซื้อที่ดินบนเกาะมาเดราในราคา 300,000 ยูโร และปัจจุบันประเมินมูลค่าไว้ที่ 420,000 ยูโรหลังจากโครงการโครงสร้างพื้นฐานเสร็จสมบูรณ์ การเลือกที่ดินเป็นสิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาถึงความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐาน ข้อจำกัดด้านสิ่งแวดล้อม และข้อจำกัดด้านการก่อสร้างบนเกาะ

โปรตุเกสมีศักยภาพสูงในด้านความผันผวนของราคาและโอกาสในการสร้างผลตอบแทนสูง แต่ความเสี่ยงด้านกฎระเบียบและความเสี่ยงตามฤดูกาลยังคงมีอยู่มาก ในทางตรงกันข้าม ออสเตรียมีเสถียรภาพทางการตลาด สภาพคล่องที่คาดการณ์ได้ และผลตอบแทน แม้ว่าอุปสรรคในการเข้าตลาดจะสูงกว่าก็ตาม

สำหรับนักลงทุนที่มีกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่นและความเต็มใจในการบริหารสินทรัพย์ โปรตุเกสมอบโอกาสมากมาย ในขณะที่สำหรับนักลงทุนที่อนุรักษ์นิยม ออสเตรียยังคงเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุด

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสให้ผลตอบแทนสูงและโอกาสที่น่าสนใจ ไม่ว่าคุณจะกำลังพิจารณาซื้อบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ในโปรตุเกส การทำความเข้าใจความเสี่ยงจะช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงปัญหาที่ไม่คาดคิดได้

กระบวนการซื้อและจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสอาจใช้เวลานานกว่าที่นักลงทุนคาดไว้ การขอเลขประจำตัวผู้เสียภาษี (NIF) การตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย และการจดทะเบียนกับ Conservatorium บางครั้งก็มาพร้อมกับความล่าช้า

ตัวอย่างเช่น ลูกค้ารายหนึ่งของฉันต้องรอเกือบสองเดือนกว่าจะได้ข้อสรุปเรื่องอพาร์ตเมนต์ในลิสบอน เนื่องจากการตรวจสอบบัญชีของ Encargos และภาระจำนอง ควรปรึกษาทนายความและตัวแทนที่มีประสบการณ์เสมอ เพื่อลดความเสี่ยงด้านระบบราชการ

การให้เช่าระยะสั้นผ่านแพลตฟอร์มอย่าง Airbnb และ Booking จำเป็นต้องมีใบอนุญาต AL (Alojamento Local) และเมืองยอดนิยมอย่างลิสบอนและปอร์โตก็มีโควตาสำหรับการออกใบอนุญาตใหม่ ลูกค้ามักถูกจำกัดการต่ออายุใบอนุญาตหรือถูกปรับหากฝ่าฝืนกฎระเบียบ

ในภูมิภาคที่มีความต้องการนักท่องเที่ยวสูง เช่น อัลการ์ฟ มาเดรา และอะโซร์ส รายได้จากการเช่าจะแตกต่างกันอย่างมากขึ้นอยู่กับฤดูกาล ตัวอย่างเช่น ในฤดูร้อน ผลตอบแทนอาจสูงถึง 7-8% ในขณะที่ในฤดูหนาวจะลดลงเหลือ 2-3% เพื่อลดความเสี่ยง ลูกค้าอาจเลือกเช่าทั้งระยะสั้นและระยะยาว หรือเน้นที่อสังหาริมทรัพย์ในลิสบอนและปอร์โต ซึ่งมีความต้องการค่อนข้างคงที่ การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสและผลตอบแทนที่อาจเกิดขึ้นจึงเป็นสิ่งสำคัญ เนื่องจากความผันผวนตามฤดูกาล

ตลาดอสังหาริมทรัพย์สร้างใหม่ในโปรตุเกสมีจำกัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ท่องเที่ยวยอดนิยม ปัจจัยนี้ส่งผลกระทบต่อการเลือกอสังหาริมทรัพย์ และอาจชะลอการเติบโตของพอร์ตการลงทุนสำหรับนักลงทุนที่ต้องการอพาร์ตเมนต์และบ้านใหม่ในโปรตุเกสที่มีใบอนุญาต AL

ในเมืองเล็กๆ และบนเกาะ อสังหาริมทรัพย์ใช้เวลาในการขายนานกว่าในลิสบอน ปอร์โต หรืออัลการ์ฟ ยกตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ในหมู่เกาะอะโซเรสอาจอยู่ในตลาดได้นานถึงหนึ่งปี ควรพิจารณาสภาพคล่องในการเลือกอสังหาริมทรัพย์ และพยายามซื้อในพื้นที่ที่มีความต้องการหรือนักท่องเที่ยวหนาแน่น

โปรตุเกสให้ผลตอบแทนและพลวัตของตลาดที่สูงกว่า แต่ก็เต็มไปด้วยความเสี่ยงด้านกฎระเบียบและความเสี่ยงตามฤดูกาล ออสเตรียมีเสถียรภาพ คาดการณ์ได้ และสภาพคล่องสูง จึงเหมาะสำหรับนักลงทุนที่ระมัดระวังมากกว่า ท้ายที่สุดแล้ว ทางเลือกขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ของคุณ: ผลตอบแทนสูงพร้อมการบริหารความเสี่ยงในโปรตุเกส หรือการเติบโตที่มั่นคงและการคุ้มครองเงินทุนในออสเตรีย

เมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกส ชาวยูเครนและผู้ซื้อชาวต่างชาติอื่นๆ ควรพิจารณาไม่เพียงแต่ผลกำไรเท่านั้น แต่ยังรวมถึงระดับความสะดวกสบาย โครงสร้างพื้นฐาน และการบริการด้วย การทำความเข้าใจสภาพความเป็นอยู่จะช่วยให้พวกเขาประเมินได้ว่าชีวิตประจำวันหลังจากซื้อบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ในโปรตุเกสจะเป็นอย่างไร

โปรตุเกสมีชื่อเสียงในเรื่องภูมิอากาศแบบเมดิเตอร์เรเนียนที่อบอุ่น ทำให้ชีวิตสะดวกสบายตลอดทั้งปี อุณหภูมิเฉลี่ยในลิสบอนอยู่ที่ 12°C (53°F) ในฤดูหนาว อุณหภูมิเฉลี่ยในฤดูร้อนอยู่ที่ 28°C (82°F) และทางชายฝั่งตอนใต้ของแอลการ์ฟ ฤดูร้อนจะร้อนและแห้ง

บริการดูแลสุขภาพ ประชาชนสามารถเข้าถึงระบบสาธารณสุข (SNS) ซึ่งให้บริการพื้นฐานฟรีหรือมีค่าใช้จ่ายเล็กน้อย ชาวต่างชาติและนักลงทุนต่างชาติสามารถทำประกันเอกชน ซึ่งครอบคลุมการรักษาในโรงพยาบาล การดูแลผู้ป่วยนอก และการรักษาฉุกเฉิน ค่าประกันเริ่มต้นที่ 50–100 ยูโรต่อเดือนต่อคน และ 150–250 ยูโรสำหรับครอบครัว

การศึกษา ก็มีความหลากหลายเช่นกัน โดยโรงเรียนรัฐบาลให้การศึกษาฟรีสำหรับผู้อยู่อาศัย ขณะที่โรงเรียนเอกชนและโรงเรียนนานาชาติมีหลักสูตรภาษาอังกฤษและภาษาอื่นๆ ค่าเล่าเรียนสำหรับโรงเรียนนานาชาติอยู่ที่ 5,000 ถึง 15,000 ยูโรต่อปี ขึ้นอยู่กับระดับการศึกษาและสถานที่ตั้ง

ค่าครองชีพโดยเฉลี่ยในโปรตุเกสต่ำกว่าในออสเตรีย ค่าอาหารและบริการต่างๆ ในลิสบอนอยู่ที่ประมาณ 700-1,000 ยูโรต่อเดือนต่อคน ค่าเช่าอพาร์ตเมนต์แบบหนึ่งหรือสองห้องนอนในใจกลางเมืองอยู่ที่ 1,000-1,500 ยูโร และค่าสาธารณูปโภคอยู่ที่ประมาณ 150-200 ยูโร บนเกาะและเมืองเล็กๆ ราคาอาจต่ำกว่า 10-20%

ระบบธนาคารของโปรตุเกสมีความโปร่งใส มีธนาคารระหว่างประเทศและบริการธนาคารออนไลน์มากมาย ชาวต่างชาติสามารถเปิดบัญชีและขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ โครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งได้รับการพัฒนาอย่างดี ทั้งรถไฟใต้ดิน รถราง รถไฟความเร็วสูง และสนามบินนานาชาติ ล้วนอำนวยความสะดวกในการเดินทาง ลูกค้าที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสมักสังเกตเห็นถึงความสะดวกในการปรับตัวเข้ากับวิถีชีวิตท้องถิ่นอันเป็นผลมาจากระบบเหล่านี้

ในด้านบริการและโครงสร้างพื้นฐาน ออสเตรียเป็นฝ่ายชนะ ได้แก่ การจดทะเบียนที่รวดเร็ว การดูแลสุขภาพคุณภาพสูง และการคมนาคมขนส่ง ในทางกลับกัน โปรตุเกสมีวิถีชีวิตที่เป็นเอกลักษณ์ ได้แก่ ภูมิอากาศอบอุ่น ทะเล ชีวิตทางสังคมที่กระตือรือร้น และต้นทุนการเป็นเจ้าของที่ต่ำ สำหรับนักลงทุน ทางเลือกขึ้นอยู่กับลำดับความสำคัญของพวกเขา ออสเตรียให้ความสำคัญกับความมั่นคงและการบริการ ขณะที่โปรตุเกสให้ความสำคัญกับความสะดวกสบาย สภาพภูมิอากาศ และวิถีชีวิต

หากคุณมองว่าอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสเป็นรูปแบบหนึ่งของการปกป้องเงินทุนและ เป็น "สวรรค์ของยุโรป " ประเทศนี้มีตลาดที่มั่นคงและความโปร่งใสทางกฎหมาย ยกตัวอย่างเช่น ลูกค้าชาวยูเครนหลายรายของผมซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสเพื่อรักษาสินทรัพย์ในสกุลเงินยุโรป และเพลิดเพลินกับอิสรภาพในการใช้ชีวิตอย่างสงบสุขในประเทศที่ปลอดภัย

โปรตุเกสกำลังดึงดูด คนทำงานอิสระและคนเร่ร่อนดิจิทัลอย่าง แข็งขัน เมืองต่างๆ เช่น ลิสบอนและปอร์โต มีพื้นที่ทำงานร่วมกัน อินเทอร์เน็ตที่เสถียร และสภาพแวดล้อมที่สะดวกสบายสำหรับการทำงานทางไกล การซื้ออพาร์ตเมนต์หรืออสังหาริมทรัพย์ริมชายหาดในโปรตุเกสช่วยให้คุณสามารถผสมผสานการพักผ่อนและการทำงานเข้าด้วยกันได้ และความสะดวกในการขอวีซ่า D7 หรือสถานะผู้อยู่อาศัย ทำให้ประเทศนี้น่าดึงดูดยิ่งขึ้น

ผู้เกษียณอายุ เลือกโปรตุเกสเนื่องจากสภาพอากาศอบอุ่น ค่าครองชีพต่ำ และสิทธิประโยชน์ทางภาษีพิเศษ รวมถึงระบบ NHR การซื้อบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ในโปรตุเกสช่วยให้นักลงทุนอาวุโสมีโอกาสใช้ชีวิตอย่างสะดวกสบายและประหยัดในขณะที่ยังคงอยู่ในเขตเชงเกน

โดยทั่วไปแล้วออสเตรียจะชนะในด้านเสถียรภาพ ระดับการให้บริการ และโครงสร้างพื้นฐาน อย่างไรก็ตาม โปรตุเกสมีวิถีชีวิตที่เป็นเอกลักษณ์ ได้แก่ อิสรภาพ ความสะดวกสบาย ภูมิอากาศอบอุ่น และค่าครองชีพที่ต่ำกว่า หากคุณให้ความสำคัญกับความมั่นคงที่เงียบสงบและกฎระเบียบที่เข้มงวด ออสเตรียคือคำตอบ

การออกจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสจำเป็นต้องมีการวางแผนและทำความเข้าใจรายละเอียดทางกฎหมายและภาษีทั้งหมด นักลงทุนควรพิจารณาล่วงหน้าเกี่ยวกับช่วงเวลาของการขาย วิธีการโอนกรรมสิทธิ์ และผลกระทบของโครงการ Golden Visa หากใช้ในระหว่างการซื้อ

การขายบ้านในโปรตุเกส อพาร์ตเมนต์ในโปรตุเกส หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ จำเป็นต้องพิจารณาภาษีและเอกสารประกอบอย่างรอบคอบ ระยะเวลาการขายโดยเฉลี่ยในพื้นที่ยอดนิยมอย่างลิสบอนหรือปอร์โตอยู่ที่ 3-6 เดือน ในขณะที่ในพื้นที่ที่มีสภาพคล่องน้อยกว่าอาจใช้เวลานานถึงหนึ่งปี

การขายต้องเสียภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ ซึ่งแตกต่างกันไปตามถิ่นที่อยู่ของผู้ขายและประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ยกตัวอย่างเช่น ลูกค้ารายหนึ่งของผมขายอสังหาริมทรัพย์ในลิสบอน ประเทศโปรตุเกส ภายในเจ็ดเดือน โดยใช้สถานะ NHR ของเขาในการปรับภาษีให้เหมาะสมอย่างชาญฉลาด ผลก็คือ เขาจ่ายภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์เพียงประมาณ 14% แทนที่จะเป็น 28% ตามอัตราปกติ

หากซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายใต้โครงการวีซ่าโกลเด้น สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณากฎเกณฑ์ของโครงการเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อไว้ก่อนหน้านี้อนุญาตให้คุณยังคงสถานะการพำนักอาศัยได้ แต่เมื่อย้ายออก คุณต้องดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมายเพื่อรักษาสถานะของคุณไว้ ประสบการณ์ของฉันแสดงให้เห็นว่าการทำงานร่วมกับทนายความและตัวแทนสามารถช่วยหลีกเลี่ยงค่าปรับและภาวะแทรกซ้อนในการต่ออายุสถานะการพำนักอาศัยของคุณได้

การโอนบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ในโปรตุเกสให้ญาติสามารถทำได้โดยการให้ของขวัญหรือพินัยกรรม ซึ่งเหมาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนครอบครัวที่ต้องการรักษาทรัพย์สินไว้ภายในครอบครัวและเพิ่มประสิทธิภาพการจัดเก็บภาษี ลูกค้ารายหนึ่งของฉันได้โอนทรัพย์สินให้ลูกๆ ของเขาผ่านหนังสือมอบอำนาจและจดทะเบียนกรรมสิทธิ์อย่างถูกต้อง ซึ่งช่วยลดภาษีได้ เขาเสียค่าอากรแสตมป์ (SD) ประมาณ 0.8% ของมูลค่าทรัพย์สิน

ออสเตรียเป็นฝ่ายชนะในด้านสภาพคล่องและเสถียรภาพของตลาด โดยทั่วไปแล้ว การขายอสังหาริมทรัพย์ที่นั่นจะรวดเร็วกว่า และกระบวนการทางกฎหมายและภาษีก็คาดการณ์ได้ง่ายกว่า ในโปรตุเกส ผลตอบแทนจะสูงกว่า แต่การทำธุรกรรมอาจใช้เวลานานกว่า โดยเฉพาะในภูมิภาคขนาดเล็กหรือบนเกาะ

ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ผมได้มีส่วนร่วมในธุรกรรมมากมายเกี่ยวกับบ้าน อพาร์ตเมนต์ และอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในโปรตุเกส จากประสบการณ์ที่ผ่านมา แสดงให้เห็นว่าการวางแผนและการตรวจสอบเอกสารอย่างเหมาะสมสามารถเร่งกระบวนการซื้อขายและลดความเสี่ยงในการขายอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสได้

เมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกส สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบสถานะทรัพย์สินอย่างละเอียดถี่ถ้วน ได้แก่ ตรวจสอบการปฏิบัติตามกฎหมาย การไม่มีภาระผูกพัน การปฏิบัติตามใบอนุญาต (AL หากอสังหาริมทรัพย์นั้นมีวัตถุประสงค์เพื่อการเช่าระยะสั้น) สภาพทางเทคนิค และประสิทธิภาพการใช้พลังงาน เมื่อตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกส สิ่งสำคัญคือต้องปรึกษาทนายความและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ เพื่อหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดที่อาจต้องเสียเงินหลายหมื่นยูโร ผมขอแนะนำให้ลูกค้าตรวจสอบเอกสาร Encargos, Hipotecas และใบอนุญาตการใช้งานก่อนเซ็นสัญญาเสมอ

แนวทางของผมคือการลงทุนเงินทุนบางส่วนในประเทศที่มั่นคงและมีสภาพคล่องสูง เช่น ออสเตรีย และบางส่วนในตลาดที่มีพลวัตและมีศักยภาพในการเติบโตสูง เช่น โปรตุเกส อสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสให้ผลตอบแทนและผลประโยชน์สูง (NHR, Golden Visa) แต่ตลาดนี้จำเป็นต้องมีการบริหารจัดการอย่างแข็งขัน ความสมดุลนี้จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มผลตอบแทนของพอร์ตการลงทุน

การเลือกระหว่างอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสและออสเตรียขึ้นอยู่กับเป้าหมายของคุณ หากคุณกำลังมองหาไลฟ์สไตล์ที่มีชีวิตชีวา ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง และสภาพอากาศที่อบอุ่น โปรตุเกส เป็นตัวเลือกที่ยอดเยี่ยม คุณสามารถซื้อบ้านริมทะเลหรือเลือกอพาร์ตเมนต์ในโปรตุเกสเพื่อให้เช่าแก่นักท่องเที่ยว ตลาดนี้จะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในลิสบอน ปอร์โต และอัลการ์ฟ อันเนื่องมาจากการย้ายถิ่นฐานของนักทำงานอิสระและผู้เกษียณอายุ

ออสเตรีย ให้ความสำคัญกับเสถียรภาพและความสามารถในการคาดการณ์ หากเป้าหมายคือการรักษาเงินทุนระยะยาวและบริการคุณภาพสูง ตลาดเวียนนาถือเป็นตลาดที่เหมาะสมที่สุด และ การซื้ออพาร์ตเมนต์ในเวียนนา ก็สอดคล้องกับกลยุทธ์ที่อนุรักษ์นิยมเช่นนี้

ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ ควรตรวจสอบเอกสารของอสังหาริมทรัพย์ ขอสำเนาทะเบียนที่ดิน และตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีภาระผูกพันใดๆ หากคุณวางแผนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสเพื่อให้เช่า โปรดพิจารณากฎระเบียบเกี่ยวกับใบอนุญาตท่องเที่ยวและผลกระทบด้านภาษี เมื่อทำธุรกรรมผ่านระบบ Golden Visa หรือ NHR สิ่งสำคัญคือต้องจัดโครงสร้างกรรมสิทธิ์ให้ถูกต้องเพื่อลดภาษีเมื่อขาย

จากประสบการณ์ของผม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสจะเติบโตขึ้นเนื่องจากการอพยพย้ายถิ่นฐานของเหล่าคนเร่ร่อนดิจิทัล ผู้เกษียณอายุ และนักลงทุนที่มองหาบ้านหลังที่สองในยุโรป ราคาบ้านและอพาร์ตเมนต์ในโปรตุเกสในทำเลชั้นนำกำลังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องประมาณ 5-7% ต่อปี ออสเตรียจะยังคงเป็นเขตการลงทุนที่มั่นคง แต่การเติบโตจะอยู่ในระดับปานกลาง ประมาณ 2-3% ต่อปี แต่สภาพคล่องจะสูงกว่า

1. กำหนดวัตถุประสงค์การลงทุน

• ทำไมต้องซื้อ : เช่า, ขายต่อ, "บ้านพักยุโรป" ?
• คำนวณงบประมาณของคุณ: ค่าใช้จ่ายของอพาร์ทเมนท์ในโปรตุเกสเริ่มต้นที่ 150,000 ยูโรในเมืองเล็กๆ และตั้งแต่ 250,000 ยูโรในลิสบอน

2. เลือกตำแหน่งที่ตั้ง

• ลิสบอน - สภาพคล่องสูง แต่รายการเข้ามีราคาแพง
• ปอร์โต – ความต้องการที่มั่นคงและการพัฒนาด้านการท่องเที่ยว
• อัลการ์ฟเป็นพื้นที่รีสอร์ทที่มีฤดูกาลให้เช่า
• วิเคราะห์: ผลกำไร โครงสร้างพื้นฐาน แนวโน้มการเติบโตของราคา

3. ตรวจสอบทรัพย์สินและผู้ขาย

• ความบริสุทธิ์ทางกฎหมาย: สารสกัดจาก Registro Predial (ทะเบียนอสังหาริมทรัพย์)
• ตรวจสอบหนี้ภาษีและค่าน้ำค่าไฟ
• ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณมีใบอนุญาตให้เช่า (โดยเฉพาะ Airbnb)

4. คำนวณภาษีและค่าใช้จ่าย

• IMT (ภาษีซื้อ): สูงสุด 7.5%
• IMI (ภาษีประจำปี): 0.3–0.45%
• ภาษีค่าเช่า: 28% (สำหรับผู้ที่ไม่ได้อาศัยอยู่ที่นั่น)
• พิจารณาค่าใช้จ่ายของทนายความ (1,500–3,000 ยูโร) และการลงทะเบียนธุรกรรม

5. แก้ไขปัญหาการจัดหาเงินทุน

• สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศ : สูงสุด 70% ของต้นทุน
• อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ปี 2568 : 4–5% ต่อปี

6. วางแผนการเช่าและรายได้

• ผลตอบแทนเฉลี่ย: 4–6% ในเมืองใหญ่
• ในเขตรีสอร์ทจะสูงกว่า แต่ก็มีช่วงฤดูกาลด้วย

7. เตรียมการออกจากการลงทุน

• การขาย: ภาษีจากกำไรทุน – 28%
• วางแผนเวลาของคุณ: ในลิสบอน การเดินทางออกจะใช้เวลา 6-9 เดือน

8. เปรียบเทียบกับทางเลือกอื่น

• ออสเตรียมีเศรษฐกิจที่มั่นคงกว่า แต่มีกำไรน้อยกว่า
• โปรตุเกส – ผลตอบแทนและความยืดหยุ่นที่สูงขึ้น แต่ความเสี่ยงด้านกฎระเบียบที่มากขึ้น

1. นักลงทุนที่มีรายได้จากการเช่า 250,000 ยูโร

ลูกค้าของฉันซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านไอทีจากยูเครนกำลังมองหาอพาร์ทเมนท์ในโปรตุเกสเพื่อเช่าและเป็น "เขตสงวนของยุโรป"

• สิ่งที่เราพบ: อพาร์ทเมนท์ 1+1 ในเมืองปอร์โต (52 ตร.ม.) ในอาคารใหม่ใกล้กับมหาวิทยาลัย
• ราคา: 245,000 ยูโร
• สิ่งที่ฉันได้รับ: ค่าเช่าเฉลี่ย 1,100 ยูโรต่อเดือน ผลตอบแทนรายปี 5.4% โอกาสในการสมัครวีซ่า Digital Nomad และใช้ชีวิตอยู่ในโปรตุเกส

2. ผู้สูงอายุที่มีเงิน 500,000 ยูโร: ความสะดวกสบายและวิวทะเล

ลูกค้าจากสาธารณรัฐเช็กต้องการบ้านริมทะเลในประเทศโปรตุเกสเพื่อให้ลูกๆ ของเธออาศัยและพักผ่อน

• สิ่งที่เราเลือก: วิลล่าในอัลการ์ฟ (160 ตร.ม. 3 ห้องนอน ระเบียงพร้อมวิวทะเล)
• ราคา: 495,000 ยูโร
• สิ่งที่ฉันได้รับ: อากาศที่สะอาด สภาพภูมิอากาศที่อบอุ่น ได้รับการลดหย่อนภาษีภายใต้โครงการ NHR (เป็นเวลา 10 ปี) และสามารถโอนอสังหาริมทรัพย์ให้กับลูกๆ ได้โดยใช้ภาษีเพียงเล็กน้อย

3. ครอบครัวที่มีลูก: ชีวิตและการศึกษา

คู่สามีภรรยาที่มีลูกสองคนกำลังมองหาที่อยู่อาศัยในประเทศโปรตุเกสเพื่อย้ายไปและส่งลูกๆ ของพวกเขาไปเรียนที่โรงเรียนนานาชาติ

• สิ่งที่เราพบ: บ้านในเขตชานเมืองลิสบอน (Carcavelos) พื้นที่ 150 ตร.ม. มีสวน 3 ห้องนอน
• ราคา: 420,000 ยูโร
• สิ่งที่เราได้รับ: โรงเรียนนานาชาติอังกฤษอยู่ใกล้ๆ พื้นที่เงียบสงบ ห่างจากใจกลางเมืองลิสบอน 25 นาที และสามารถให้เช่าส่วนหนึ่งของบ้านได้ (สูงสุด 1,500 ยูโร/เดือน)