อสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสเพื่อการลงทุนและอยู่อาศัยส่วนตัว

จากข้อมูลของ Property Market-Index โปรตุเกสมีการเติบโตของราคาอสังหาริมทรัพย์สูงที่สุดในสหภาพยุโรปในช่วงครึ่งแรกของปี 2025 โดยเพิ่มขึ้น 15.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ในขณะที่ค่าเฉลี่ยของสหภาพยุโรปอยู่ที่เพียง 5.1% เท่านั้น ราคาบ้านเฉลี่ยในโปรตุเกสเพิ่มขึ้น 106% ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา การคุ้มครองตลาดและมาตรการจูงใจทางภาษี (เช่น ระบบ NHR (Non-Habitual Resident)) ทำให้โปรตุเกสน่าดึงดูดยิ่งขึ้นสำหรับชาวต่างชาติและนักลงทุน

บทความนี้นำเสนอการวิเคราะห์อย่างเป็นระบบเกี่ยวกับความน่าดึงดูดใจของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของโปรตุเกส เราจะพิจารณาสถานะตลาดปัจจุบัน พลวัตของตลาด แรงจูงใจทางเศรษฐกิจและภาษี และเปรียบเทียบโปรตุเกสกับออสเตรียในฐานะทางเลือกการลงทุนในยุโรป.

โปรตุเกสยังคงเป็นหนึ่งในตลาดที่น่าดึงดูดที่สุดในยุโรป โดยมีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากโครงการขอวีซ่าถาวรและความสนใจจากชาวต่างชาติและนักลงทุน ในขณะที่อุปทานที่จำกัดในลิสบอน ปอร์โต และภูมิภาคชายฝั่งทะเล เพิ่มศักยภาพในการเติบโตของราคาและผลตอบแทนจากการเช่าที่มั่นคง.

ดิฉันคือเคเซเนีย เลวินา ทนายความผู้มีประสบการณ์มากมายในด้านการลงทุนและการก่อสร้าง งานของดิฉันครอบคลุมถึงการให้ความช่วยเหลือด้านธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในยุโรป การพัฒนากลยุทธ์สำหรับลูกค้าส่วนบุคคลและองค์กร และการบริหารจัดการโครงการในหลายประเทศ ดิฉันผสมผสานความเชี่ยวชาญด้านกฎหมายเข้ากับความรู้เชิงปฏิบัติในตลาด เพื่อช่วยให้นักลงทุนไม่เพียงแต่รักษาระดับเงินทุน แต่ยังเพิ่มมูลค่าสูงสุดในเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วอีกด้วย

ออสเตรีย เป็นจุดหมายปลายทางการลงทุนที่มั่นคงและน่าดึงดูด แต่เหมาะกับนักลงทุนที่เน้นการลงทุนแบบอนุรักษ์นิยมมากกว่า การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เป็นการรักษาเงินทุนด้วยการเติบโตที่พอเหมาะและคาดการณ์ได้ การลงทุนมีความซับซ้อนมากกว่าและมีข้อกำหนดที่เข้มงวดกว่า แต่:

• เสถียรภาพและความสามารถในการคาดการณ์ของตลาด: ราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างราบรื่น โดยไม่มีการกระโดดขึ้นลงอย่างฉับพลัน
• ความมั่นคงทางกฎหมายของการทำธุรกรรมและความโปร่งใสของขั้นตอนต่างๆ
• อสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูง – บ้าน อพาร์ตเมนต์ และอาคารพาณิชย์ที่ทันสมัยและน่าเชื่อถือ
• ความปลอดภัยของเงินทุนในระยะยาว – ออสเตรียถือเป็นแหล่งหลบภัยที่ปลอดภัยสำหรับนักลงทุน
• การมีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วและมาตรฐานการครองชีพที่สูง ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยมีอยู่ต่อเนื่องในระยะยาว.

โปรตุเกส เสนอโอกาสที่หลากหลายและน่าสนใจยิ่งกว่า:

• เงินลงทุนเริ่มต้นต่ำ (เพียง 250,000 ยูโร)
• กฎระเบียบที่ยืดหยุ่นสำหรับการขอใบอนุญาตพำนักและโครงการวีซ่าทองคำ;
• ความต้องการที่อยู่อาศัยสูงเนื่องจากนักท่องเที่ยวและชาวต่างชาติ ส่งผลให้ผลตอบแทนจากการให้เช่าสูงถึง 5-7% ในพื้นที่ยอดนิยม
• มีโอกาสที่ราคาจะสูงขึ้นเนื่องจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและความนิยมของประเทศในหมู่ชาวต่างชาติ.

การเลือกระหว่างออสเตรียและโปรตุเกสขึ้นอยู่กับเป้าหมายของคุณ: ผลตอบแทนสูงและความคล่องตัวที่มีความเสี่ยง หรือความมั่นคง ความน่าเชื่อถือ และการปกป้องเงินต้นในระยะยาว.

โปรตุเกสได้สร้างชื่อเสียงอย่างมั่นคงในฐานะหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่น่าดึงดูดที่สุดในยุโรป คาดว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตขึ้น 8% ในปี 2025 โดยมีมูลค่าสูงถึง 2.5 พันล้านยูโร.

โปรตุเกสผสมผสานความมั่นคงของเศรษฐกิจที่พัฒนาแล้วเข้ากับความต้องการที่อยู่อาศัยที่สูงอันเนื่องมาจากการท่องเที่ยวและโครงการให้สิทธิ์พำนักอาศัย ลิสบอน ปอร์โต และอัลการ์ฟยังคงเป็นผู้นำด้านความน่าดึงดูดใจในการลงทุน.

จากรายงาน Emerging Trends in Real Estate Europe 2024 ของ PwC ลิสบอนอยู่ในอันดับที่ 8 ของเมืองที่น่าดึงดูดที่สุดสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในยุโรป.

จากข้อมูลของ Numbeo ลิสบอนจะอยู่ในอันดับที่ 25 ของโลกในด้านดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2025 ซึ่งบ่งชี้ถึงความต้องการที่แข็งแกร่งและศักยภาพในการเติบโตของราคา ประสบการณ์ของผมยืนยันเรื่องนี้ ลูกค้าที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในลิสบอนและปอร์โตรายงานว่าราคาเติบโตอย่างมีเสถียรภาพและเงื่อนไขการเช่าที่น่าดึงดูด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ท่องเที่ยว.

โปรตุเกสได้รับการยอมรับว่าเป็นประเทศที่มีระบบกฎหมายโปร่งใส ดังที่ได้รับการยืนยันจากการจัดอันดับของ PwC และธนาคารโลก ซึ่งทำให้กระบวนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีความชัดเจนและคาดการณ์ได้สำหรับนักลงทุนต่างชาติ.

นักลงทุนจำนวนมาก โดยเฉพาะจากสเปน ฝรั่งเศส และประเทศในยุโรปเหนือบางประเทศ กำลังมองหาโอกาสใหม่ๆ ท่ามกลางตลาดที่ร้อนแรงซึ่งราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์และผลตอบแทนจากการให้เช่าลดลง โปรตุเกสดึงดูดพวกเขาด้วยการเติบโตทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง ระบบกฎหมายที่โปร่งใส และความต้องการที่อยู่อาศัยสูง โดยเฉพาะในลิสบอน ปอร์โต และภูมิภาคท่องเที่ยวอย่างอัลการ์ฟและมาเดรา.

นอกจากนี้ ประเทศโปรตุเกสยังมีโครงการขอสิทธิ์พำนักและมาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับนักลงทุนต่างชาติ ทำให้กระบวนการซื้ออสังหาริมทรัพย์มีความคุ้มค่าและคาดการณ์ได้มากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ในโปรตุเกสเพื่ออยู่อาศัยเองหรือเพื่อปล่อยเช่าระยะยาว.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของโปรตุเกสมีประวัติการฟื้นตัวหลังวิกฤต การเติบโตของราคาที่รวดเร็ว และตัวเลือกการลงทุนที่หลากหลาย การทำความเข้าใจปัจจัยเหล่านี้จะช่วยให้ตัดสินใจได้อย่างรอบคอบเมื่อซื้อบ้านและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของโปรตุเกส.

หลังวิกฤตการณ์ทางการเงินปี 2008 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของโปรตุเกสประสบกับภาวะราคาตกต่ำอย่างรุนแรง โดยเฉพาะในลิสบอนและปอร์โต อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวเริ่มขึ้นในปี 2012 โครงการต่างๆ เช่น โครงการวีซ่าทองคำ มีบทบาทสำคัญในการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ โดยเฉพาะในลิสบอนและปอร์โต จากการศึกษาของสถาบันเศรษฐศาสตร์แรงงาน IZA พบว่า ตั้งแต่ปี 2012 จำนวนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 500,000 ยูโร เพิ่มขึ้น 60% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาก่อนการเริ่มใช้โครงการดังกล่าว.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2015 ในปี 2024 อัตราการเติบโตเฉลี่ยอยู่ที่ 7-8% โดยพื้นที่ยอดนิยมอย่างลิสบอนและอัลการ์ฟแสดงให้เห็นถึงอัตราการเติบโตที่สูงกว่า หากคุณกำลังมองหาซื้ออพาร์ตเมนต์ในโปรตุเกสเพื่อปล่อยเช่า ควรพิจารณาตลาดที่มีพลวัตเหล่านี้ ซึ่งความต้องการมีมากกว่าอุปทาน.

อย่างไรก็ตาม ในเดือนตุลาคม 2566 รัฐบาลได้ระงับความเป็นไปได้ในการขอรับวีซ่าทองคำผ่านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งส่งผลกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงราคาในพื้นที่ใจกลางเมือง.

ลิสบอน เป็นเมืองหลวงของประเทศและเป็นศูนย์กลางธุรกิจและการท่องเที่ยวที่สำคัญ เป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานและที่พักอาศัย ย่านประวัติศาสตร์ และย่านที่อยู่อาศัยหรูหรา เช่น อัลฟามา ไบซา และปาร์เก ดาส นาโซเอส ราคาอพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ยในใจกลางลิสบอนอยู่ที่ประมาณ 4,500 ถึง 6,500 ยูโรต่อตารางเมตร โดยผลตอบแทนจากการให้เช่าระยะสั้นอยู่ที่ 5-7% ต่อปี

เมืองปอร์โต เป็นศูนย์กลางทางวัฒนธรรมและเศรษฐกิจทางตอนเหนือของประเทศ เป็นเมืองที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว มีสนามบินนานาชาติ และแหล่งท่องเที่ยวที่ดึงดูดใจ ราคาบ้านโดยเฉลี่ยในปอร์โตอยู่ที่ 3,000–4,500 ยูโรต่อตารางเมตร โดยมีผลตอบแทนจากการให้เช่าประมาณ 4–5% ทั้งอพาร์ตเมนต์มือสองในใจกลางเมืองเก่าและโครงการพัฒนาใหม่สำหรับการเช่าระยะยาวต่างก็ได้รับความนิยมในเมืองนี้

แอลการ์ฟ เป็นชายฝั่งที่มีความต้องการสูงสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวและอสังหาริมทรัพย์หรู ราคาเฉลี่ยของวิลล่าและอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ 3,500–7,500 ยูโรต่อตารางเมตร โดยมีผลตอบแทนตามฤดูกาลสูงถึง 6–8% ลูกค้าของฉันมักเลือกแอลการ์ฟสำหรับการให้เช่าระยะสั้นและสร้างรายได้ในช่วงฤดูท่องเที่ยว โดยเฉพาะในลากอสและอัลบูเฟรา

มาเดราและอะโซเรส เป็นภูมิภาคที่เงียบสงบเหมาะสำหรับนักลงทุนที่มองหาอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม วิวทะเล และวิถีชีวิตที่เงียบสงบ ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 2,500–5,000 ยูโรต่อตารางเมตร มาเดราเป็นที่นิยมเป็นพิเศษสำหรับที่อยู่อาศัยส่วนตัวหรือการให้เช่าระยะยาว ในขณะที่อะโซเรสเป็นตลาดเฉพาะกลุ่มสำหรับนักลงทุนที่มีประสบการณ์

เป็นที่นิยมในตลาดโปรตุเกส:

• การขายอสังหาริมทรัพย์มือสองมักเปิดโอกาสให้มีการปรับปรุงซ่อมแซม ซึ่งสามารถเพิ่มผลกำไรได้.
• อาคารใหม่และกลุ่มตลาดระดับหรู – สำหรับนักลงทุนที่มุ่งเน้นตลาดระดับพรีเมียม.
• อสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว - อพาร์ตเมนต์และวิลล่าสำหรับปล่อยเช่าผ่าน Airbnb และให้เช่าระยะยาว.

คำแนะนำ : การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสในพื้นที่ท่องเที่ยวจำเป็นต้องวิเคราะห์กฎระเบียบการเช่าระยะสั้นอย่างละเอียดถี่ถ้วน เพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มผลตอบแทนให้สูงสุด

ผู้ซื้อต่างชาติหลักคือพลเมืองของฝรั่งเศสและสหราชอาณาจักร รวมถึงนักลงทุนจากสหรัฐอเมริกา จีน และบราซิล พวกเขามองหาอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสเพื่อใช้ส่วนตัว ให้เช่า หรือเข้าร่วมโครงการขอสิทธิ์พำนักถาวร ประสบการณ์ของผมกับลูกค้าแสดงให้เห็นว่าชาวยุโรปมักเลือกอสังหาริมทรัพย์มือสองในเมืองใหญ่ ในขณะที่นักลงทุนจากเอเชียและอเมริกาชอบอาคารใหม่และอสังหาริมทรัพย์หรูหรามากกว่า.

ความต้องการภายในประเทศมีบทบาทสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของโปรตุเกส ผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่นต่างซื้อบ้านกันอย่างคึกคัก โดยเฉพาะในลิสบอน ปอร์โต และอัลการ์ฟ ซึ่งช่วยรักษาเสถียรภาพของตลาดและป้องกันไม่ให้ราคาตกต่ำอย่างรวดเร็ว แม้จะมีปัจจัยภายนอกผันผวนก็ตาม.

บทบาทของตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้นมีความสำคัญเป็นพิเศษ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับต่ำ (3.3-4%) ทำให้คนส่วนใหญ่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ อย่างไรก็ตาม ควรทราบว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอาจเปลี่ยนแปลงได้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและนโยบายของธนาคารกลางยุโรป.

สำหรับนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกส ธนาคารมักจะให้สินเชื่อสูงสุดถึง 80% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ โดยผู้ให้กู้จะพิจารณารายได้ ประวัติเครดิต และความมั่นคงทางการเงินของผู้กู้เมื่อกำหนดเงื่อนไขสินเชื่อ.

การเลือกวิธีการทำธุรกรรมส่งผลโดยตรงต่อภาษี การจัดการทรัพย์สิน และกลยุทธ์การขายออก โปรตุเกสเสนอเงื่อนไขที่ยืดหยุ่น พร้อมรูปแบบที่เหมาะสมสำหรับนักลงทุนประเภทต่างๆ.

นี่เป็นวิธีที่ง่ายที่สุดและพบได้บ่อยที่สุดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกส ส่วนใหญ่แล้วลูกค้าที่วางแผนจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยระยะยาวหรือใช้ส่วนตัวมักเลือกวิธีนี้ ตัวอย่างเช่น ลูกค้าชาวฝรั่งเศสรายหนึ่งของผมจดทะเบียนอพาร์ตเมนต์ในแอลการ์ฟในชื่อของตัวเองเพื่อลดค่าใช้จ่ายด้านเอกสาร ข้อเสียคือตัวเลือกในการลดหย่อนภาษีเมื่อขายต่อมีจำกัด.

การจัดตั้งบริษัทในโปรตุเกสหรือเขตอำนาจศาลของสหภาพยุโรป (โดยส่วนใหญ่มักใช้โปรตุเกสและมอลตา) เหมาะสำหรับนักลงทุนรายใหญ่และผู้ที่วางแผนจะบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง วิธีนี้มีข้อได้เปรียบด้านภาษีและช่วยให้การโอนทรัพย์สินง่ายขึ้น ผมมักแนะนำรูปแบบนี้ให้กับลูกค้าที่ไม่ได้ซื้อเพียงแค่ห้องชุดเดียว แต่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งหลัง.

การลงทุนผ่านกองทุนอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้คุณมีส่วนร่วมในตลาดได้โดยไม่ต้องบริหารจัดการทรัพย์สินด้วยตนเอง ประเทศโปรตุเกสใช้รูปแบบ SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária) ซึ่งเป็นรูปแบบที่ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีเทียบเท่ากับ REIT วิธีนี้เป็นที่นิยมในหมู่นักลงทุนที่เน้นเงินปันผลและการเติบโตในระยะยาว.

การถือครองกรรมสิทธิ์แบบแบ่งส่วนและโครงสร้างทรัสต์เป็นที่นิยมสำหรับการลงทุนในครอบครัว วิธีนี้ช่วยลดความเสี่ยงของข้อพิพาทระหว่างทายาทและทำให้การจัดการง่ายขึ้น ผมเคยมีลูกค้าจากบราซิลที่โอนกรรมสิทธิ์วิลล่าในแอลการ์ฟไปเป็นทรัสต์ของครอบครัวเพื่อปกป้องทรัพย์สินและวางโครงสร้างการสืบทอดมรดก.

โปรตุเกสมีข้อได้เปรียบที่โดดเด่นกว่าหลายประเทศตรงที่ไม่มีข้อจำกัดใดๆ สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ ผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองโปรตุเกสมีสิทธิเท่าเทียมกับพลเมืองโปรตุเกส กล่าวคือสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ บ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในโปรตุเกสได้ทุกขนาด ในการทำธุรกรรมให้เสร็จสมบูรณ์ คุณต้องขอหมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษี (NIF) และชำระภาษีทรัพย์สินประจำปี (IMI) ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะอยู่ที่ 0.3–0.8% ของมูลค่าตามทะเบียนที่ดิน.

กระบวนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสนั้นค่อนข้างโปร่งใส แต่ก็ต้องปฏิบัติตามขั้นตอนต่างๆ และต้องอาศัยผู้เชี่ยวชาญ การผิดพลาดในขั้นตอนนี้อาจมีค่าใช้จ่ายสูง ดังนั้นจึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องเข้าใจขั้นตอนและความเสี่ยงที่เกี่ยวข้อง.

1. การได้รับ NIF (1 วัน) - หมายเลขภาษี (Número de Identificação Fiscal) เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับธุรกรรมทั้งหมด รวมถึงการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกส
2. การเปิดบัญชีธนาคาร (1-3 วัน) ในธนาคารของโปรตุเกสเพื่อดำเนินการธุรกรรม
3. ควรปรึกษาทนายความ – เขาจะตรวจสอบทรัพย์สิน (5-10 วัน) จัดทำสัญญา และปกป้องผลประโยชน์ของคุณ
4. การลงนามในสัญญาเบื้องต้น (CPCV) (1-2 วัน) และการชำระเงินมัดจำ (โดยปกติ 10%)
5. ดำเนินการธุรกรรมขั้นสุดท้ายให้เสร็จสิ้น ที่สำนักงานทนายความและชำระเงินส่วนที่เหลือ (30-60 วัน)
6. การลงทะเบียนที่Conservatória do Registo Predial (สำนักทะเบียนทรัพย์สิน) เพื่อยืนยันการเป็นเจ้าของอย่างเป็นทางการ (2-5 วัน)

ระยะเวลาเฉลี่ย: 1.5–2 เดือน (สูงสุด 3 เดือนสำหรับสินเชื่อบ้าน) หากคุณอยู่ในโปรตุเกสด้วยตนเอง คุณจะต้องมีล่าม เนื่องจากเอกสารทั้งหมดเป็นภาษาโปรตุเกส.

ทนายความจะตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของทรัพย์สิน (หนี้สิน การจำนอง และใบอนุญาตการใช้ที่ดิน) จัดทำสัญญา และดูแลขั้นตอนทั้งหมดของการทำธุรกรรม ในขณะที่ตัวแทนจะช่วยเลือกทรัพย์สินและอำนวยความสะดวกในการเจรจา แต่ไม่ได้ทำหน้าที่แทนทนายความ.

ลูกค้ารายหนึ่งของผมพยายามประหยัดค่าทนายความ แต่กลับเจอปัญหาเรื่องภาระจำนองที่มีอยู่เดิม เราจึงจ้างทนายความในช่วงท้ายของการซื้อขาย ซึ่งทำให้การทำธุรกรรมล่าช้าไปสองเดือน.

ความคิดเห็นของผม: ควรใช้ทนายความอิสระเสมอ ไม่ควรใช้ทนายความที่ผู้ขายหรือตัวแทนแนะนำ

• หนังสือเดินทาง หรือเอกสารแสดงตนที่ยังไม่หมดอายุ
• NIF (Número de Identificação Fiscal) – หมายเลขภาษีของโปรตุเกส
• วีซ่าหรือใบอนุญาตพำนัก – แม้ว่าชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่ต้องมีใบอนุญาตพำนัก แต่หากต้องการพำนักระยะยาวและเพื่อแก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขาย อาจจำเป็นต้องมีวีซ่าเข้าประเทศหรือสถานะผู้พำนัก
• บัญชีธนาคารโปรตุเกส สำหรับชำระธุรกรรม
• การยืนยันแหล่งที่มาของเงินทุน (ภายใต้กรอบของกฎระเบียบว่าด้วยการป้องกันการฟอกเงิน)
• สัญญาซื้อขาย (ลงนามโดยทั้งสองฝ่าย)
• เอกสารที่จำเป็นสำหรับการขอสินเชื่อบ้าน (หากซื้อบ้านด้วยเงินกู้): ใบรับรองรายได้, ใบเสียภาษี, หลักฐานการจ้างงานหรือธุรกิจ, ประวัติเครดิต (บางครั้งอาจมีการขอเพิ่มเติม)

ในการขอสินเชื่อบ้านในโปรตุเกส ทั้งผู้ที่อยู่อาศัยในประเทศและผู้ที่ไม่ได้อยู่อาศัยในประเทศจะต้องมีประวัติเครดิตที่ดี มีรายได้เพียงพอ และมีเงินดาวน์ 30 ถึง 50% ของมูลค่าทรัพย์สิน.

ในทางกฎหมาย กระบวนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในมาเดราและอะโซเรสเหมือนกับการทำธุรกรรมในโปรตุเกสแผ่นดินใหญ่ทุกประการ กล่าวคือ ต้องมีหมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษี (NIF) สัญญาเบื้องต้น (CPCV) การลงนามต่อหน้าทนายความ และการลงทะเบียนกับสำนักงานอนุรักษ์ทรัพย์สิน ไม่มีข้อจำกัดใดๆ สำหรับนักลงทุนต่างชาติ และสิทธิทั้งหมดได้รับการคุ้มครองอย่างเต็มที่.

อย่างไรก็ตาม มีข้อควรระวังอยู่บ้าง ประการแรก เนื่องจากที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่ห่างไกล การขอเอกสารและการอนุมัติอาจใช้เวลานานขึ้น (โดยเฉพาะในหมู่เกาะอะโซเรส) ประการที่สอง เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวหรืออพาร์ตเมนต์ให้เช่าในมาเดราและอะโซเรส คุณควรตรวจสอบใบอนุญาต Alojamento Local (AL) และตรวจสอบให้แน่ใจว่าที่พักนั้นเป็นไปตามข้อกำหนดของท้องถิ่น ใบอนุญาตเหล่านี้อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของเทศบาล และบางพื้นที่อาจมีข้อจำกัดในการออกใบอนุญาตใหม่.

ในประเทศโปรตุเกส การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทางไกลเป็นเรื่องปกติ โดยเฉพาะในหมู่นักลงทุนต่างชาติ การทำธุรกรรมจะทำผ่านหนังสือมอบอำนาจ (Procuração) ซึ่งได้รับการรับรองจากทนายความในประเทศที่ผู้ซื้ออาศัยอยู่ และประทับตรา Apostille ด้วยหนังสือมอบอำนาจนี้ ทนายความหรือตัวแทนที่ได้รับอนุญาตสามารถลงนามในเอกสารทั้งหมด รวมถึงเอกสาร CPCV และโฉนดที่ดินฉบับสุดท้ายได้.

ไม่มีข้อจำกัดเพิ่มเติมสำหรับผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองโปรตุเกส แต่สิ่งสำคัญคือต้องร่างหนังสือมอบอำนาจให้ถูกต้องตามแบบฟอร์มของโปรตุเกสและแปลเป็นภาษาโปรตุเกส ในทางปฏิบัติ ผมแนะนำให้ตรวจสอบว่าหนังสือมอบอำนาจครอบคลุมอำนาจที่จำเป็นทั้งหมด เช่น การเปิดบัญชีธนาคาร การขอหมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษี (NIF) การลงนามในสัญญา และการจดทะเบียนทรัพย์สิน เพื่อหลีกเลี่ยงความล่าช้าในขั้นตอนสุดท้าย.

เมื่อวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกส สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาภาระภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งหมดล่วงหน้า สิ่งเหล่านี้ส่งผลกระทบต่อมูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์และกลยุทธ์การลงทุน.

ภาษี IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) เป็นภาษีที่ต้องชำระเมื่อซื้อบ้าน อัตราภาษีเป็นแบบก้าวหน้า ตั้งแต่ 1% ถึง 7.5% ขึ้นอยู่กับมูลค่าของทรัพย์สินและว่าจะใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลักหรือไม่ ตัวอย่างเช่น สำหรับอพาร์ตเมนต์ราคา 300,000 ยูโร ภาษีจะอยู่ที่ประมาณ 8,000–9,000 ยูโร.

คำแนะนำ: หากคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง การจดทะเบียนธุรกรรมในชื่อของบุคคลที่แตกต่างกันจะช่วยลดอัตราภาษีได้มากกว่า

อากรแสตมป์ (Imposto do Selo) เป็นภาษีคงที่ 0.8% ของราคาซื้อขาย และต้องชำระในวันที่ลงนามในสัญญาที่สำนักงานทนายความ หากมีการกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะต้องเสียอากรแสตมป์เพิ่มเติมอีก 0.6% จากยอดเงินกู้.

หลังจากธุรกรรมเสร็จสมบูรณ์ เจ้าของทรัพย์สินในโปรตุเกสจะต้องชำระ IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) ซึ่งเป็นภาษีที่ดินประเภทหนึ่ง โดยมีอัตราอยู่ที่ 0.3–0.45% ของมูลค่าที่ดินตามทะเบียน.

มูลค่าตามทะเบียนที่ดิน (CV) คำนวณโดยสำนักงานสรรพากร (AT) โดยพิจารณาจากลักษณะของทรัพย์สิน เช่น ที่ตั้ง พื้นที่ ประเภทการใช้งาน และพารามิเตอร์อื่นๆ ตัวอย่างเช่น สำหรับอพาร์ตเมนต์ในลิสบอนที่มีมูลค่าตามทะเบียนที่ดิน 200,000 ยูโร ภาษีประจำปีจะอยู่ที่ประมาณ 600-900 ยูโร.

เมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในอาคารใหม่ ภาษีมูลค่าเพิ่มจะรวมอยู่ในราคาแล้ว โดยมีอัตรา 23% (สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์) สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย ภาษีจะรวมอยู่ในราคาแล้ว ไม่ต้องชำระเพิ่มเติม.

สถานะ NHR (Non-Habitual Resident) ช่วยให้ได้รับการลดหย่อนภาษีเงินได้จำนวนมาก รวมถึงค่าเช่าและรายได้จากต่างประเทศ เป็นเวลาสูงสุด 10 ปี ระบบนี้ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสน่าสนใจเป็นพิเศษสำหรับนักลงทุนที่วางแผนจะอยู่อาศัยหรือขอใบอนุญาตพำนัก ควรยื่นขอสถานะ NHR ภายในปีแรกของการพำนักเพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียสิทธิ์ในการรับสิทธิประโยชน์ต่างๆ.

ออสเตรีย ได้เปรียบในเรื่องเสถียรภาพของตลาดและสภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์ที่สูง ราคาที่นี่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างคาดการณ์ได้ ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ยังคงทรงตัว และกระบวนการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์รวดเร็วและตรงไปตรงมา ในทาง โปรตุเกส ดึงดูดนักลงทุนด้วยผลตอบแทนที่สูงกว่าและแรงจูงใจด้านภาษี แต่ตลาดมีความผันผวนและเป็นไปตามฤดูกาลมากกว่า และสภาพคล่องแตกต่างกันไปตามภูมิภาคและประเภทของอสังหาริมทรัพย์

โครงการวีซ่าทองคำของโปรตุเกสเป็นหนึ่งในเครื่องมือที่ดึงดูดนักลงทุนต่างชาติมาอย่างยาวนาน ตั้งแต่ปี 2024 โครงการนี้ได้เปลี่ยนเงื่อนไข โดยการซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ถือเป็นเส้นทางตรงสู่การได้รับสิทธิ์พำนักอีกต่อไป การเปลี่ยนแปลงนี้เปิดโอกาสใหม่ๆ ผ่านการลงทุนในกองทุน ธุรกิจ หรือโครงการทางวัฒนธรรม แต่จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบเพื่อหลีกเลี่ยงการเสียเวลาและเงินโดยเปล่าประโยชน์.

กองทุนรวม (หน่วยลงทุน) – ลงทุนขั้นต่ำ 500,000 ยูโรในกองทุนรวมของโปรตุเกส ฉันแนะนำตัวเลือกนี้ให้กับลูกค้าที่ต้องการสร้างรายได้แบบไม่ต้องบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์

การเริ่มต้นธุรกิจหรือลงทุนในบริษัท – ไม่ว่าจะเป็นการสร้างงานใหม่ อย่างน้อย 10 ตำแหน่ง หรือลงทุน 500,000 ยูโรในธุรกิจที่มีอยู่แล้ว ลูกค้ารายหนึ่งของผมเลือกเส้นทางนี้ โดยเปิดธุรกิจในลิสบอนที่เน้นด้านบริการไอที

การบริจาคเพื่อวัฒนธรรม – ขั้นต่ำ 250,000 ยูโร สำหรับโครงการมรดกแห่งชาติหรือโครงการวิจัย นี่เป็นโอกาสที่ดีเยี่ยมในการสนับสนุนวัฒนธรรมและในขณะเดียวกันก็ได้รับใบอนุญาตพำนักอาศัย

เพื่อรักษาสถานะการพำนัก คุณต้องใช้เวลาอยู่ในโปรตุเกสโดยเฉลี่ย 7 วันต่อปี.

หากเป้าหมายคือการใช้ชีวิตโดยไม่ต้องลงทุนจำนวนมาก ทางเลือกอื่น ๆ ก็เหมาะสมเช่นกัน:

• วีซ่า D7 – พิจารณาจากรายได้ที่มั่นคงจากต่างประเทศ.
• วีซ่าสำหรับนักทำงานอิสระดิจิทัล – สำหรับการทำงานทางไกล.

การได้รับสิทธิ์พำนักในโปรตุเกสจะเปิดโอกาสมากมายให้กับนักลงทุนและครอบครัวของเขา:

• สิทธิในการพำนักอาศัยในโปรตุเกส หมายถึง การเข้าและพำนักอาศัยในประเทศอย่างเสรีสำหรับสมาชิกทุกคนในครอบครัว.
• สิทธิ์ในการเดินทางเข้าสู่เขตเชงเก้น – โอกาสในการเดินทางไปยัง 27 ประเทศในยุโรปโดยไม่ต้องขอวีซ่า.
• มาตรการจูงใจทางภาษีและการเพิ่มประสิทธิภาพ – เมื่อผนวกรวมกับระบบ NHR จะสามารถลดภาษีรายได้ที่ได้รับจากต่างประเทศได้อย่างมีนัยสำคัญ.
• สภาพแวดล้อมทางกฎหมายที่มั่นคง – โปรตุเกสเป็นสมาชิกของสหภาพยุโรป มีกฎหมายที่โปร่งใส และสิทธิของนักลงทุนได้รับการคุ้มครอง.
• การศึกษาและการดูแลสุขภาพ – การเข้าถึงโรงเรียนและมหาวิทยาลัยของรัฐ และการดูแลสุขภาพที่มีคุณภาพสำหรับประชาชน.
• ความยืดหยุ่นสำหรับผู้ประกอบการและนักเดินทางดิจิทัล – คุณสามารถดำเนินธุรกิจ ลงทุน และเพลิดเพลินกับสิทธิประโยชน์ของโครงการพำนักในยุโรปไปพร้อม ๆ กันได้.

ข้อผิดพลาดทั่วไปที่นักลงทุนมักทำเมื่อยื่นขอวีซ่าทองคำ:

• พยายามขอรับใบอนุญาตพำนักอาศัยผ่านการซื้ออสังหาริมทรัพย์หลังปี 2024.
• ระยะเวลาพำนักขั้นต่ำในโปรตุเกสไม่เพียงพอ (7 วันต่อปี).
• ข้อผิดพลาดในหนังสือมอบอำนาจและการแปลเอกสาร.
• ค่าใช้จ่ายที่ไม่สามารถชี้แจงได้ ได้แก่ ค่าธรรมเนียม ค่าบริการทางกฎหมาย และภาษี.
• การตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของแหล่งรายได้ไม่ถูกต้อง.

ปัจจุบัน หลังจากถือวีซ่าทองคำของโปรตุเกสเป็นเวลาห้าปี นักลงทุนและครอบครัวสามารถยื่นขอสัญชาติโปรตุเกสและหนังสือเดินทางของสหภาพยุโรปได้ โดยมีเงื่อนไขดังนี้:

• อาศัยอยู่ในประเทศโปรตุเกสอย่างน้อย 7 วันต่อปี
• ต้องมีใบอนุญาตพำนักอาศัยอย่างถูกต้องตามกฎหมายและปฏิบัติตามเงื่อนไขของโครงการทั้งหมด
• ยืนยันความรู้ภาษาโปรตุเกสของคุณในระดับ A2;
• ไม่มีประวัติอาชญากรรมร้ายแรง;
• ตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของแหล่งที่มาของรายได้.

การได้รับสัญชาติจะทำให้สามารถเข้าถึงเขตเชงเก้นได้อย่างเต็มที่ มีสิทธิ์ทำงานและศึกษาในประเทศใดๆ ในสหภาพยุโรป และสามารถส่งต่อสัญชาติให้แก่บุตรหลานได้ สำหรับนักลงทุน นี่เป็นเครื่องมือเชิงกลยุทธ์: การลงทุนในโปรตุเกสจะทำให้ได้รับหนังสือเดินทางยุโรปที่ถูกต้องตามกฎหมายและสิทธิประโยชน์ทางภาษีผ่านระบบ NHR ไปพร้อมกัน.

โครงการวีซ่าทองคำได้มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญหลายประการ:

• การไม่นำอสังหาริมทรัพย์มาเป็นหนทางตรงในการขอใบอนุญาตพำนักอาศัย (มีผลตั้งแต่ปี 2024).
• เน้นการลงทุนในมูลนิธิ ธุรกิจ และวัฒนธรรม: จำนวนขั้นต่ำคือ 500,000 ยูโรสำหรับมูลนิธิและบริษัท และ 250,000 ยูโรสำหรับการบริจาคเพื่อวัฒนธรรม.

การเพิ่มความเข้มงวดของข้อกำหนดสำหรับการขอสัญชาติ (ร่างกฎหมายลงวันที่ 23 มิถุนายน 2568):

• พวกเขาวางแผนที่จะเพิ่มระยะเวลาพำนักขั้นต่ำสำหรับผู้สมัครส่วนใหญ่เป็น 10 ปี (7 ปีสำหรับประเทศในโครงการ CPLP)
• ต้องมีความรู้ภาษาโปรตุเกส (ระดับ A2) เป็นสิ่งจำเป็น
• การทดสอบด้านวัฒนธรรมและสิทธิ;
• การตรวจสอบประวัติอาชญากรรมให้เข้มงวดขึ้น;
• ปิดฉากเส้นทางแห่งต้นกำเนิดของชาวยิวเซฟาร์ด.
• เพิ่มความโปร่งใสในเรื่องค่าธรรมเนียมและความรับผิดชอบ – ค่าธรรมเนียมทั้งหมด รวมถึงค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย ได้รับการปรับปรุงและกำหนดตายตัวสำหรับประเภทการลงทุนต่างๆ แล้ว.

ออสเตรียมีอีกช่องทางหนึ่งในการขอสัญชาติผ่านวีซ่าประเภท D หรือโครงการพึ่งพาตนเอง แต่กระบวนการนั้นเข้มงวดและใช้เวลานานกว่า:

• จำเป็นต้องมีหลักฐานแสดงรายได้สูงที่มั่นคงหรือการลงทุนจำนวนมาก
• ระยะเวลาพำนักขั้นต่ำก่อนยื่นขอสัญชาติคือ 10 ปี
• มีความยืดหยุ่นน้อยกว่า: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ให้สิทธิ์การเป็นพลเมืองโดยตรง
• กระบวนการขอสัญชาติมีความซับซ้อนและยุ่งยากกว่ามาก.

ออสเตรียโดดเด่นในด้านเสถียรภาพ ความแน่นอน และการคุ้มครองสิทธิของนักลงทุนในระยะยาว มีความเสี่ยงน้อยกว่า มีกฎระเบียบที่เข้มงวดและโปร่งใสกว่า มีสภาพคล่องด้านอสังหาริมทรัพย์สูงกว่า และได้รับสัญชาติเร็วกว่าโปรตุเกส.

ตลาดการเช่าในโปรตุเกสกำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว แต่จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ การเข้าใจความแตกต่างระหว่างการเช่าระยะสั้นและระยะยาวจะช่วยให้นักลงทุนเลือกกลยุทธ์ที่สร้างสมดุลระหว่างผลตอบแทนและความเสี่ยงได้อย่างเหมาะสม.

การเช่าระยะสั้นยังคงได้รับความนิยมในแหล่งท่องเที่ยว เช่น ลิสบอน ปอร์โต อัลการ์ฟ และมาเดรา ผลตอบแทนโดยทั่วไปอยู่ที่ 5-7% ต่อปี แต่มีข้อจำกัดเกี่ยวกับใบอนุญาต AL (Alojamento Local).

กฎใหม่: เมืองต่างๆ กำลังกำหนดโควตาจำนวนใบอนุญาตเพื่อควบคุมตลาดและลดแรงกดดันต่อที่อยู่อาศัยของประชาชนในท้องถิ่น ตัวอย่างลูกค้า: เจ้าของอพาร์ตเมนต์ในแอลการ์ฟให้เช่าผ่าน Airbnb แต่ได้รับใบอนุญาตล่วงหน้าแล้ว ซึ่งช่วยให้หลีกเลี่ยงค่าปรับและสร้างรายได้ต่อไปได้.

สัญญาซื้อขายระยะยาวดึงดูดนักลงทุนด้วยความมั่นคง: ผลตอบแทน 3-5% ต่อปี และความผันผวนตามฤดูกาลน้อยกว่า ตัวเลือกนี้เหมาะสำหรับลูกค้าที่ให้ความสำคัญกับกระแสรายได้ที่คาดการณ์ได้และความเสี่ยงต่ำ.

สำหรับนักลงทุนที่ต้องการสร้างพอร์ตโฟลิโอ การรวมอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งเข้าด้วยกัน—บางแห่งให้เช่าระยะสั้น บางแห่งให้เช่าระยะยาว—จึงเป็นเรื่องที่สมเหตุสมผล เพื่อสร้างความสมดุลระหว่างผลกำไรและความมั่นคง.

บริษัทจัดการช่วยเพิ่มประสิทธิภาพรายได้และแก้ไขปัญหาภาษี
หน้าที่หลักของบริษัทจัดการมีดังนี้:

• การจัดการที่พักให้เช่าระยะสั้นและการขอใบอนุญาตประกอบกิจการที่พักให้เช่า (AL licence).
• การคัดเลือกและควบคุมผู้เช่าสำหรับสัญญาเช่าระยะยาว.
• การเก็บค่าเช่าและการรายงานทางการเงิน.
• การจัดการงานทำความสะอาด ซ่อมแซม และบำรุงรักษาที่อยู่อาศัย.
• การแก้ไขปัญหาทางกฎหมายและการติดต่อประสานงานกับหน่วยงานด้านภาษี.
• ให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการเพิ่มประสิทธิภาพรายได้และการลดความเสี่ยง.

เมื่อให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ผู้ที่อยู่อาศัยในประเทศจะต้องเสียภาษีเงินได้ในอัตราก้าวหน้าตั้งแต่ 14% ถึง 48% ขึ้นอยู่กับรายได้ต่อปี ส่วนผู้ที่ไม่ใช่ผู้ที่อยู่อาศัยในประเทศจะต้องเสียภาษีในอัตราคงที่ 25% อย่างไรก็ตาม เฉพาะรายได้ที่ได้รับในประเทศโปรตุเกสเท่านั้นที่จะต้องเสียภาษี.

ผลตอบแทนในตลาดโปรตุเกสสูงกว่า แต่กฎระเบียบการเช่ามีความเข้มงวดกว่าและอาจมีการเปลี่ยนแปลง ในออสเตรีย ผลตอบแทนต่ำกว่า (2–3%) แต่ตลาดมีเสถียรภาพ กฎระเบียบคาดการณ์ได้ และความเสี่ยงจากการถูกปรับมีน้อยมาก ด้วยเหตุนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ใน เมืองใหญ่ๆ ของเยอรมนีจึงมักถูกมองว่าสูงเกินไปสำหรับกลยุทธ์แบบอนุรักษ์นิยม

การเลือกภูมิภาคสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ส่งผลโดยตรงต่อผลกำไร สภาพคล่อง และความเสี่ยง เรามาพิจารณาภูมิภาคสำคัญๆ ในแง่ของความต้องการ โครงสร้างพื้นฐาน และศักยภาพในการลงทุนกัน.

ลิสบอน: กลุ่มลูกค้าเป้าหมายระดับสูงและมีความต้องการสูง

ลิสบอนยังคงเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว ความต้องการเช่าระยะสั้นและระยะยาวที่สูงส่งผลให้ราคาที่พักเพิ่มสูงขึ้น.

• ราคาเฉลี่ย: 4,500–5,500 ยูโร/ตร.ม
• ผลตอบแทนจากการให้เช่า: ระยะสั้น 6-7%, ระยะยาว 3-4%

ปอร์โต: ตลาดที่เข้าถึงง่ายและมีศักยภาพ

เมืองปอร์โตดึงดูดนักท่องเที่ยวและนักศึกษา และความต้องการเช่าระยะยาวก็คงที่ ราคาที่พักต่ำกว่าในลิสบอน แต่ความต้องการยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง.

• ราคาเฉลี่ย: 3,500–4,500 ยูโร/ตร.ม
• ผลตอบแทนจากการให้เช่า: ระยะสั้น 5-6%, ระยะยาว 3-4%

อัลการ์ฟ: ที่พักหรูและให้เช่าตามฤดูกาล

ภูมิภาคนี้เป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะในช่วงฤดูร้อน การให้เช่าตามฤดูกาลให้ผลตอบแทนสูง แต่ความต้องการก็ผันผวน.

• ราคาเฉลี่ย: 3,000–4,000 ยูโร/ตร.ม
• ผลตอบแทนจากการให้เช่า: ระยะสั้น 6-7%, ระยะยาว 3-5%

มาเดรา: สภาพภูมิอากาศและสิทธิประโยชน์ทางภาษี

ภูมิภาคนี้ดึงดูดนักลงทุนสูงวัยและผู้ที่ทำงานแบบดิจิทัลโนแมด มาตรการจูงใจด้านภาษีและการท่องเที่ยวที่มั่นคงทำให้ตลาดนี้มีอนาคตที่สดใส.

• ราคาเฉลี่ย: 2,500–3,500 ยูโร/ตร.ม
• ผลตอบแทนจากการให้เช่า: ระยะสั้น 5%, ระยะยาว 3%

หมู่เกาะอะโซเรส: โอกาสพิเศษสำหรับนักลงทุนระยะยาว

ตลาดยังไม่อิ่มตัวมากนักและเหมาะสำหรับการลงทุนระยะยาว 5-10 ปี ผลตอบแทนต่ำกว่า แต่ราคาก็ต่ำเช่นกัน.

• ราคาเฉลี่ย: 2,000–3,000 ยูโร/ตร.ม
• ผลตอบแทนจากการให้เช่า: ระยะสั้น 4-5%, ระยะยาว 2-3%

การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ระหว่างบ้านมือสองและบ้านสร้างใหม่ในโปรตุเกสขึ้นอยู่กับเป้าหมายการลงทุน งบประมาณ และความชอบของคุณ ทั้งสองแบบต่างมีข้อดีและข้อจำกัดของตัวเอง.

ในปี 2024 มีการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในโปรตุเกสจำนวน 156,325 แห่ง เพิ่มขึ้น 14.5% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยในจำนวนนี้ 124,445 แห่ง (79.6%) เป็นอสังหาริมทรัพย์มือสอง และ 31,880 แห่ง (20.4%) เป็นอสังหาริมทรัพย์ใหม่.

ข้อดี : ตลาดรองคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 80% ของธุรกรรมทั้งหมด โดยอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในใจกลางเมืองประวัติศาสตร์ของลิสบอน ปอร์โต และเมืองใหญ่อื่นๆ อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้เป็นที่น่าสนใจทั้งสำหรับการให้เช่าเพื่อการท่องเที่ยวและการอยู่อาศัยระยะยาว

ข้อจำกัด : การบูรณะอาคารดังกล่าวต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบทางสถาปัตยกรรมและขอใบอนุญาตการก่อสร้างใหม่ อาคารบางแห่งอาจต้องได้รับการปรับปรุงครั้งใหญ่ ซึ่งจะทำให้ราคาซื้อสูงขึ้น

ลูกค้ารายหนึ่งของฉันซื้ออพาร์ตเมนต์ในย่านใจกลางเมืองเก่าของลิสบอนในราคา 380,000 ยูโร แม้จะมีค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงเพิ่มเติม แต่ทรัพย์สินนี้ก็สร้างรายได้ที่มั่นคงจากการให้เช่าระยะสั้น.

คุณสมบัติ : การก่อสร้างใหม่คิดเป็นประมาณ 20% ของธุรกรรมทั้งหมด อพาร์ตเมนต์และวิลล่าใหม่มีรูปแบบที่ทันสมัย ​​ประสิทธิภาพการใช้พลังงาน และการรับประกันจากผู้พัฒนา

ข้อดีสำหรับนักลงทุน : อาคารใหม่ปล่อยเช่าระยะยาวได้ง่ายกว่า หรือขายได้ในราคาที่เพิ่มขึ้นก็ได้

ในแคว้นอัลการ์ฟ ลูกค้ารายหนึ่งลงทุน 600,000 ยูโร ซื้ออพาร์ตเมนต์ใหม่ริมทะเล และหลังจากสองปี ราคาของอพาร์ตเมนต์นั้นก็เพิ่มขึ้น 15%.

ข้อดี : การให้เช่าระยะสั้นผ่านแพลตฟอร์ม Airbnb หรือ Booking สามารถสร้างรายได้สูงถึง 6-7% ต่อปี โดยเฉพาะในลิสบอนและปอร์โต

ข้อกำหนด : ต้องมีใบอนุญาต AL เพื่อปล่อยเช่าอพาร์ตเมนต์ให้แก่นักท่องเที่ยวอย่างถูกกฎหมาย ในบางพื้นที่ โควต้าอาจมีจำกัด

โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ในโปรตุเกสเสนอราคาที่ย่อมเยากว่าและอาจให้ผลตอบแทนจากการเช่าสูงกว่า โดยเฉพาะในพื้นที่ท่องเที่ยวที่เป็นที่นิยมและลิสบอน อย่างไรก็ตาม ออสเตรียมีข้อได้เปรียบในแง่ของความเสถียรของราคา คุณภาพการก่อสร้าง และประสิทธิภาพด้านพลังงาน ทำให้ขายอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายกว่าและรักษาสภาพคล่องได้แม้ในปีที่ตลาดผันผวน.

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของโปรตุเกสไม่ได้จำกัดอยู่แค่การซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่อปล่อยเช่าเท่านั้น ยังมีแนวทางอื่นๆ อีกมากมายที่สามารถเพิ่มผลตอบแทน ลดความเสี่ยง และขยายพอร์ตการลงทุนของคุณได้.

การซื้ออพาร์ตเมนต์หรืออาคารเก่า แล้วนำมาปรับปรุงใหม่และให้เช่าหรือขายต่อ ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่ได้รับความนิยม ตลาดปัจจุบันเสนออสังหาริมทรัพย์ในราคาต่ำกว่าราคาเฉลี่ย และหลังจากปรับปรุงแล้ว ราคาและผลกำไรก็จะเพิ่มขึ้นอย่างมาก.

ตัวอย่างเช่น ลูกค้ารายหนึ่งของฉันซื้ออพาร์ตเมนต์ในใจกลางลิสบอนในราคา 320,000 ยูโร ลงทุนปรับปรุง 50,000 ยูโร และหนึ่งปีต่อมาก็สามารถปล่อยเช่าผ่าน Airbnb ได้ โดยมีผลตอบแทนต่อปีประมาณ 6% สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาข้อจำกัดทางสถาปัตยกรรมและความจำเป็นในการขออนุญาตปรับปรุงด้วย.

การลงทุนในโรงแรมขนาดเล็ก อพาร์ทโฮเทล และเกสต์เฮาส์ ช่วยให้คุณสร้างรายได้ที่มั่นคง เนื่องจากความต้องการที่พักสำหรับนักท่องเที่ยวในลิสบอน อัลการ์ฟ และหมู่เกาะต่างๆ มีสูง.

ลูกค้ารายหนึ่งลงทุนในอพาร์ทเมนต์โรงแรมแห่งหนึ่งในแอลการ์ฟเป็นเงิน 700,000 ยูโร โดยมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยประมาณ 70% ส่งผลให้ได้ผลตอบแทนประมาณ 7% ต่อปี แนะนำให้ใช้บริษัทบริหารจัดการเพื่อเพิ่มรายได้และปฏิบัติตามกฎหมายการเช่าระยะสั้น.

การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ของโปรตุเกส (SIGI) ช่วยให้คุณสร้างรายได้จากตลาดโดยไม่ต้องบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง และลดความเสี่ยงทางกฎหมาย.

ตัวอย่างเช่น ลูกค้าลงทุน 500,000 ยูโรในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกส และได้รับรายได้แบบไม่ต้องลงแรงจากเงินปันผล ในขณะที่ยังคงรักษาสิทธิในการพำนักอาศัยในประเทศนั้นไว้ได้ ก่อนลงทุน ควรตรวจสอบชื่อเสียงและโครงสร้างค่าธรรมเนียมของกองทุนนั้นก่อน.

การซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยหรือโครงการท่องเที่ยว ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ เนื่องจากศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าของที่ดินสูงกว่าโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว.

ลูกค้ารายหนึ่งของฉันซื้อที่ดินแปลงหนึ่งในมาเดราในราคา 300,000 ยูโร และปัจจุบันมูลค่าของที่ดินนั้นประเมินไว้ที่ 420,000 ยูโร หลังจากโครงการโครงสร้างพื้นฐานเสร็จสมบูรณ์ เมื่อเลือกซื้อที่ดิน ควรพิจารณาถึงความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐาน ข้อจำกัดด้านสิ่งแวดล้อม และข้อจำกัดในการก่อสร้างบนเกาะด้วย.

โปรตุเกสมีศักยภาพสูงในด้านความผันผวนของราคาและโอกาสในการสร้างผลตอบแทนสูง แต่ความเสี่ยงด้านกฎระเบียบและฤดูกาลยังคงมีนัยสำคัญ ในทางตรงกันข้าม ออสเตรียเสนอเสถียรภาพของตลาด สภาพคล่องที่คาดการณ์ได้ และผลตอบแทนที่ดี แม้ว่าอุปสรรคในการเข้าสู่ตลาดจะสูงกว่าก็ตาม.

สำหรับนักลงทุนที่มีกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่นและเต็มใจที่จะบริหารจัดการสินทรัพย์ โปรตุเกสเสนอโอกาสที่มากกว่า ในขณะที่สำหรับนักลงทุนที่เน้นความปลอดภัย ออสเตรียยังคงเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุด.

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสให้ผลตอบแทนสูงและโอกาสที่น่าสนใจ ไม่ว่าคุณจะกำลังพิจารณาซื้อบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ในโปรตุเกส การทำความเข้าใจความเสี่ยงจะช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงปัญหาที่ไม่คาดคิดได้.

กระบวนการซื้อและจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสอาจใช้เวลานานกว่าที่นักลงทุนคาดคิด การขอหมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษี (NIF) การตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย และการจดทะเบียนกับสำนักงานทะเบียนที่ดิน อาจเกิดความล่าช้าได้ในบางครั้ง.

ตัวอย่างเช่น ลูกค้ารายหนึ่งของผมต้องรอเกือบสองเดือนกว่าจะทำสัญญาซื้อขายอพาร์ตเมนต์ในลิสบอนเสร็จสมบูรณ์ เนื่องจากขั้นตอนการตรวจสอบของ Encargos และภาระผูกพันด้านสินเชื่อจำนอง จึงควรทำงานร่วมกับทนายความและตัวแทนที่มีประสบการณ์เสมอ เพื่อลดความเสี่ยงจากขั้นตอนทางราชการ.

การให้เช่าที่พักระยะสั้นผ่านแพลตฟอร์มต่างๆ เช่น Airbnb และ Booking จำเป็นต้องมีใบอนุญาต AL (Alojamento Local) และเมืองยอดนิยมอย่างลิสบอนและปอร์โตมีโควต้าสำหรับการออกใบอนุญาตใหม่ ลูกค้ามักพบข้อจำกัดในการต่ออายุใบอนุญาตหรือถูกปรับหากฝ่าฝืนกฎระเบียบ.

ในภูมิภาคที่มีความต้องการด้านการท่องเที่ยวสูง เช่น อัลการ์ฟ มาเดรา และอะโซเรส รายได้จากการให้เช่าจะผันผวนอย่างมากขึ้นอยู่กับฤดูกาล ตัวอย่างเช่น ในฤดูร้อน ผลตอบแทนอาจสูงถึง 7-8% ในขณะที่ในฤดูหนาวจะลดลงเหลือ 2-3% เพื่อลดความเสี่ยง ลูกค้าจึงมักผสมผสานการเช่าระยะสั้นและระยะยาว หรือเน้นไปที่อสังหาริมทรัพย์ในลิสบอนและปอร์โต ซึ่งมีความต้องการที่ค่อนข้างคงที่ การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสและผลตอบแทนที่เป็นไปได้โดยคำนึงถึงความผันผวนตามฤดูกาลจึงเป็นสิ่งสำคัญ.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์สร้างใหม่ในโปรตุเกสมีจำกัด โดยเฉพาะในพื้นที่ท่องเที่ยวที่เป็นที่นิยม ซึ่งส่งผลกระทบต่อการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ และอาจทำให้การเติบโตของพอร์ตการลงทุนสำหรับนักลงทุนที่ต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์และบ้านใหม่ในโปรตุเกสที่มีใบอนุญาต AL ชะลอตัวลง.

ในเมืองเล็กๆ และบนเกาะต่างๆ การขายอสังหาริมทรัพย์ใช้เวลานานกว่าในลิสบอน ปอร์โต หรืออัลการ์ฟ ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ในหมู่เกาะอะโซเรสอาจอยู่ในตลาดนานถึงหนึ่งปี พิจารณาความคล่องตัวทางการเงินเมื่อเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ และพยายามซื้อในพื้นที่ที่มีความต้องการคงที่หรือมีนักท่องเที่ยวสัญจรไปมามาก.

โปรตุเกสให้ผลตอบแทนสูงกว่าและมีพลวัตของตลาดที่ดี แต่ก็มีความเสี่ยงด้านกฎระเบียบและฤดูกาลสูง ในขณะที่ออสเตรียมีความเสถียร คาดการณ์ได้ และมีสภาพคล่องสูง จึงเหมาะสำหรับนักลงทุนที่เน้นความปลอดภัยมากกว่า ท้ายที่สุดแล้ว การเลือกขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ของคุณ: ผลตอบแทนสูงพร้อมการบริหารความเสี่ยงในโปรตุเกส หรือการเติบโตที่มั่นคงและการปกป้องเงินต้นในออสเตรีย.

เมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกส ผู้ซื้อชาวยูเครนและชาวต่างชาติอื่นๆ ควรพิจารณาไม่เพียงแต่ผลกำไรเท่านั้น แต่ยังรวมถึงระดับความสะดวกสบาย โครงสร้างพื้นฐาน และบริการด้วย การทำความเข้าใจสภาพความเป็นอยู่จะช่วยให้พวกเขาประเมินได้ว่าชีวิตประจำวันจะเป็นอย่างไรหลังจากซื้อบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ในโปรตุเกส.

โปรตุเกสมีชื่อเสียงในเรื่องสภาพอากาศแบบเมดิเตอร์เรเนียนที่อบอุ่น ทำให้การใช้ชีวิตสะดวกสบายตลอดทั้งปี อุณหภูมิเฉลี่ยในฤดูหนาวของลิสบอนอยู่ที่ 12 องศาเซลเซียส (53 องศาฟาเรนไฮต์) อุณหภูมิในฤดูร้อนอยู่ที่ 28 องศาเซลเซียส (82 องศาฟาเรนไฮต์) และบริเวณชายฝั่งอัลการ์ฟทางตอนใต้ ฤดูร้อนจะมีอากาศร้อนและแห้งแล้ง.

ระบบสาธารณสุข ผู้ที่อาศัยอยู่ในประเทศสามารถเข้าถึงระบบสาธารณสุขของรัฐ (SNS) ซึ่งบริการพื้นฐานนั้นฟรีหรือมีค่าธรรมเนียมเพียงเล็กน้อย ส่วนผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองโปรตุเกสและนักลงทุนต่างชาติสามารถทำประกันสุขภาพเอกชนได้ ซึ่งครอบคลุมการรักษาในโรงพยาบาล การดูแลผู้ป่วยนอก และการรักษาฉุกเฉิน ค่าประกันเริ่มต้นที่ 50-100 ยูโรต่อเดือนต่อคน และ 150-250 ยูโรสำหรับครอบครัว

ระบบการศึกษา ก็มีความหลากหลายเช่นกัน โรงเรียนของรัฐเปิดให้เรียนฟรีสำหรับผู้ที่อาศัยอยู่ในพื้นที่ ในขณะที่โรงเรียนเอกชนและโรงเรียนนานาชาติมีหลักสูตรการเรียนการสอนทั้งภาษาอังกฤษและภาษาอื่นๆ ค่าเล่าเรียนสำหรับโรงเรียนนานาชาติมีตั้งแต่ 5,000 ถึง 15,000 ยูโรต่อปี ขึ้นอยู่กับระดับและสถานที่ตั้ง

ค่าครองชีพโดยเฉลี่ยในโปรตุเกสต่ำกว่าในออสเตรีย ค่าใช้จ่ายสำหรับของชำและบริการต่างๆ ในลิสบอนอยู่ที่ประมาณ 700–1,000 ยูโรต่อเดือนต่อคน ค่าเช่าอพาร์ตเมนต์แบบหนึ่งหรือสองห้องนอนในใจกลางเมืองอยู่ที่ 1,000–1,500 ยูโร และค่าสาธารณูปโภคอยู่ที่ประมาณ 150–200 ยูโร ส่วนในเกาะและเมืองเล็กๆ ราคาอาจต่ำกว่านี้ 10–20%.

ระบบธนาคารของโปรตุเกสมีความโปร่งใส มีธนาคารระหว่างประเทศและบริการธนาคารออนไลน์มากมาย ชาวต่างชาติสามารถเปิดบัญชีธนาคารและขอสินเชื่อบ้านได้ โครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งได้รับการพัฒนาอย่างดี รถไฟใต้ดิน รถราง รถไฟความเร็วสูง และสนามบินนานาชาติ ช่วยให้การเดินทางสะดวกสบาย ลูกค้าที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสมักกล่าวถึงความง่ายในการปรับตัวเข้ากับชีวิตในท้องถิ่นเนื่องจากระบบเหล่านี้.

ในแง่ของบริการและโครงสร้างพื้นฐาน ออสเตรียเหนือกว่า: การลงทะเบียนรวดเร็ว การดูแลสุขภาพคุณภาพสูง และระบบขนส่งสะดวก ในขณะที่โปรตุเกสนำเสนอวิถีชีวิตที่เป็นเอกลักษณ์: สภาพอากาศอบอุ่น ทะเล ชีวิตทางสังคมที่คึกคัก และต้นทุนการเป็นเจ้าของต่ำ สำหรับนักลงทุน การเลือกขึ้นอยู่กับลำดับความสำคัญของพวกเขา: ออสเตรียให้ความสำคัญกับความมั่นคงและบริการ ในขณะที่โปรตุเกสให้ความสำคัญกับความสะดวกสบาย สภาพอากาศ และวิถีชีวิต.

หากคุณพิจารณาอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสในฐานะรูปแบบหนึ่งของการปกป้องเงินทุนและ "แหล่งหลบภัยในยุโรป " ประเทศนี้มีตลาดที่มั่นคงและความโปร่งใสทางกฎหมาย ตัวอย่างเช่น ลูกค้าชาวยูเครนหลายรายของผมซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสเพื่อรักษาสินทรัพย์ของตนในสกุลเงินยูโรและเพลิดเพลินกับอิสรภาพในการใช้ชีวิตอย่างสงบสุขในประเทศที่ปลอดภัย

โปรตุเกสกำลังดึงดูด ฟรีแลนซ์และนักเดินทางดิจิทัลอย่าง เมืองต่างๆ เช่น ลิสบอนและปอร์โต มีพื้นที่ทำงานร่วมกัน อินเทอร์เน็ตที่เสถียร และสภาพแวดล้อมที่สะดวกสบายสำหรับการทำงานระยะไกล การซื้ออพาร์ตเมนต์ในโปรตุเกสหรือที่ดินติดชายหาดช่วยให้คุณสามารถผสมผสานการพักผ่อนและการทำงานได้ และความง่ายในการขอวีซ่า D7 หรือสถานะผู้พำนักอาศัยทำให้ประเทศนี้น่าสนใจยิ่งขึ้น

ผู้เกษียณอายุ เลือกโปรตุเกสเพราะอากาศอบอุ่น ค่าครองชีพต่ำ และสิทธิประโยชน์ทางภาษีพิเศษ รวมถึงระบบ NHR (National HR) การซื้อบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ในโปรตุเกสทำให้ผู้ลงทุนสูงวัยมีโอกาสใช้ชีวิตอย่างสะดวกสบายและประหยัดค่าใช้จ่ายในขณะที่ยังคงอยู่ในเขตเชงเก้น

โดยทั่วไปแล้ว ออสเตรียได้เปรียบในแง่ของเสถียรภาพ ระดับการบริการ และโครงสร้างพื้นฐาน อย่างไรก็ตาม โปรตุเกสนำเสนอวิถีชีวิตที่เป็นเอกลักษณ์ ได้แก่ อิสรภาพ ความสะดวกสบาย สภาพอากาศอบอุ่น และค่าครองชีพที่ต่ำกว่า หากคุณให้ความสำคัญกับความมั่นคงที่เงียบสงบและกฎระเบียบที่เคร่งครัด ควรเลือกออสเตรีย.

การขายอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสจำเป็นต้องมีการวางแผนและทำความเข้าใจรายละเอียดด้านภาษีและกฎหมายอย่างถ่องแท้ นักลงทุนควรพิจารณาล่วงหน้าถึงช่วงเวลาที่เหมาะสมในการขาย วิธีการโอนกรรมสิทธิ์ และผลกระทบของโครงการวีซ่าทองคำ (Golden Visa) หากมีการใช้ในระหว่างการซื้อ.

การขายบ้าน อพาร์ตเมนต์ หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ในโปรตุเกส จำเป็นต้องพิจารณาเรื่องภาษีและเอกสารอย่างรอบคอบ ระยะเวลาการขายโดยเฉลี่ยในพื้นที่ยอดนิยมอย่างลิสบอนหรือปอร์โต คือ 3 ถึง 6 เดือน ในขณะที่พื้นที่ที่มีสภาพคล่องต่ำกว่า อาจใช้เวลานานถึงหนึ่งปี.

การขายอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องเสียภาษีกำไรจากการขาย ซึ่งอัตราภาษีจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับถิ่นที่อยู่ของผู้ขายและประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น ลูกค้ารายหนึ่งของผมขายอสังหาริมทรัพย์ในลิสบอน ประเทศโปรตุเกสได้ภายในเจ็ดเดือน โดยใช้สถานะผู้พำนักถาวร (NHR) เพื่อลดภาระภาษีอย่างชาญฉลาด ส่งผลให้เขาจ่ายภาษีกำไรจากการขายเพียงประมาณ 14% แทนที่จะเป็น 28% ตามมาตรฐาน.

หากคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเข้าร่วมโครงการ Golden Visa คุณควรพิจารณากฎของโครงการเมื่อทำการขาย อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อไว้ก่อนหน้านี้ช่วยให้คุณรักษาสถานะการอยู่อาศัยได้ แต่เมื่อจะขาย คุณต้องทำธุรกรรมให้ถูกต้องตามกฎหมายเพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียสถานะ ประสบการณ์ของฉันแสดงให้เห็นว่าการทำงานร่วมกับทนายความและตัวแทนสามารถช่วยหลีกเลี่ยงค่าปรับและความยุ่งยากในการต่ออายุสถานะการอยู่อาศัยได้.

การโอนกรรมสิทธิ์บ้านหรืออพาร์ตเมนต์ในโปรตุเกสให้แก่ญาติสามารถทำได้ผ่านการให้ของขวัญหรือพินัยกรรม วิธีนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนในครอบครัวที่ต้องการรักษาทรัพย์สินไว้ในครอบครัวและลดภาระภาษี ลูกค้าของผมรายหนึ่งโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินให้แก่ลูกๆ ผ่านหนังสือมอบอำนาจและจดทะเบียนกรรมสิทธิ์อย่างถูกต้อง ทำให้เสียภาษีน้อยที่สุด เขาจ่ายอากรแสตมป์ (SD) ประมาณ 0.8% ของมูลค่าทรัพย์สิน.

ออสเตรียได้เปรียบในแง่ของสภาพคล่องและความมั่นคงของตลาด การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่นั่นมักจะรวดเร็วกว่า และกระบวนการทางกฎหมายและภาษีก็คาดการณ์ได้ง่ายกว่า ในขณะที่โปรตุเกส ผลตอบแทนสูงกว่า แต่การทำธุรกรรมอาจใช้เวลานานกว่า โดยเฉพาะในภูมิภาคเล็กๆ หรือบนเกาะต่างๆ.

ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ผมได้มีส่วนร่วมในธุรกรรมมากมายเกี่ยวกับบ้าน อพาร์ตเมนต์ และอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในโปรตุเกส จากประสบการณ์ที่ผ่านมา แสดงให้เห็นว่าการวางแผนและการตรวจสอบเอกสารอย่างเหมาะสมสามารถเร่งกระบวนการซื้อขายและลดความเสี่ยงในการขายอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสได้

เมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกส สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วน: ตรวจสอบการปฏิบัติตามกฎหมาย การไม่มีภาระผูกพัน การปฏิบัติตามใบอนุญาต (AL หากทรัพย์สินนั้นมีไว้สำหรับให้เช่าระยะสั้น) สภาพทางเทคนิค และประสิทธิภาพด้านพลังงาน เมื่อตรวจสอบทรัพย์สินในโปรตุเกส การว่าจ้างทนายความและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งเพื่อหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดที่อาจทำให้เสียค่าใช้จ่ายหลายหมื่นยูโร ผมขอแนะนำให้ลูกค้าตรวจสอบ Encargos, Hipotecas และ License of Utilization ก่อนลงนามในสัญญาเสมอ.

แนวทางการลงทุนของผมคือ แบ่งเงินทุนส่วนหนึ่งไปลงทุนในประเทศที่มีเสถียรภาพและสภาพคล่องสูง เช่น ออสเตรีย และอีกส่วนหนึ่งไปลงทุนในตลาดที่มีศักยภาพการเติบโตสูง เช่น โปรตุเกส อสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสให้ผลตอบแทนและสิทธิประโยชน์สูง (เช่น โครงการ NHR, วีซ่าทองคำ) แต่ตลาดนี้ต้องการการบริหารจัดการอย่าง tích극 การสร้างสมดุลนี้ช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มผลตอบแทนของพอร์ตการลงทุนได้.

การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ระหว่างโปรตุเกสและออสเตรียขึ้นอยู่กับเป้าหมายของคุณ หากคุณกำลังมองหาวิถีชีวิตที่กระฉับกระเฉง ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง และสภาพอากาศที่อบอุ่น โปรตุเกส เป็นตัวเลือกที่ดี คุณสามารถซื้อบ้านริมทะเลหรือเลือกซื้ออพาร์ตเมนต์ในโปรตุเกสเพื่อปล่อยเช่าให้กับนักท่องเที่ยว ตลาดนี้จะเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในลิสบอน ปอร์โต และอัลการ์ฟ เนื่องจากการย้ายถิ่นฐานของฟรีแลนซ์และผู้เกษียณอายุ

ออสเตรีย ให้ความสำคัญกับเสถียรภาพและความสามารถในการคาดการณ์ หากเป้าหมายคือการรักษาเงินทุนระยะยาวและบริการคุณภาพสูง ตลาดเวียนนาถือเป็นตลาดที่เหมาะสมที่สุด และ การซื้ออพาร์ตเมนต์ในเวียนนา ก็สอดคล้องกับกลยุทธ์ที่อนุรักษ์นิยมเช่นนี้

ก่อนซื้อ ควรตรวจสอบเอกสารของทรัพย์สิน ขอเอกสารแสดงการจดทะเบียน และตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีภาระผูกพันใดๆ หากคุณวางแผนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสเพื่อปล่อยเช่า ควรพิจารณากฎระเบียบเกี่ยวกับใบอนุญาตท่องเที่ยวและผลกระทบทางภาษี เมื่อทำธุรกรรมผ่านระบบวีซ่าทองคำหรือ NHR สิ่งสำคัญคือต้องจัดโครงสร้างการเป็นเจ้าของให้ถูกต้องเพื่อลดภาษีเมื่อขาย.

จากประสบการณ์ของผม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของโปรตุเกสจะเติบโตขึ้นเนื่องจากการย้ายถิ่นฐานของกลุ่มคนทำงานอิสระที่ทำงานออนไลน์ ผู้เกษียณอายุ และนักลงทุนที่มองหาบ้านหลังที่สองในยุโรป ราคาบ้านและอพาร์ตเมนต์ในทำเลที่ดีเยี่ยมของโปรตุเกสกำลังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องปีละ 5-7% ส่วนออสเตรียจะยังคงเป็นเขตการลงทุนที่มั่นคง แต่การเติบโตจะอยู่ในระดับปานกลางประมาณ 2-3% ต่อปี แต่สภาพคล่องจะสูงกว่า.

1. กำหนดวัตถุประสงค์ของการลงทุน

• ทำไมต้องซื้อ: เช่า ซื้อต่อ หรือ "ที่ลี้ภัยในยุโรป"?
• คำนวณงบประมาณของคุณ: ราคาอพาร์ตเมนต์ในโปรตุเกสเริ่มต้นที่ 150,000 ยูโรในเมืองเล็กๆ และ 250,000 ยูโรในลิสบอน.

2. เลือกสถานที่

• ลิสบอน - สภาพคล่องสูง แต่ค่าเข้าตลาดสูง.
• เมืองปอร์โต – ความต้องการด้านการท่องเที่ยวที่มั่นคงและการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง.
• อัลการ์ฟเป็นพื้นที่ตากอากาศสำหรับนักท่องเที่ยวและช่วงฤดูเช่า.
• วิเคราะห์: ผลกำไร โครงสร้างพื้นฐาน แนวโน้มการเพิ่มขึ้นของราคา.

3. ตรวจสอบทรัพย์สินและผู้ขาย

• ความถูกต้องตามกฎหมาย: เอกสารที่คัดลอกจาก Registro Predial (ทะเบียนที่ดิน).
• ตรวจสอบหนี้ภาษีและค่าสาธารณูปโภค.
• ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณมีใบอนุญาตให้เช่า (โดยเฉพาะสำหรับ Airbnb).

4. คำนวณภาษีและค่าใช้จ่าย

• ภาษีซื้อ (IMT): สูงสุด 7.5%.
• ภาษีเงินได้นิติบุคคล (IMI): 0.3–0.45%.
• ภาษีค่าเช่า: 28% (สำหรับผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่).
• พิจารณาค่าใช้จ่ายของทนายความ (1,500–3,000 ยูโร) และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนธุรกรรมด้วย.

5. แก้ไขปัญหาเรื่องงบประมาณ

• สินเชื่อบ้านสำหรับผู้ที่ไม่ใช่พลเมือง: สูงสุด 70% ของราคาบ้าน.
• อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในปี 2025: 4-5% ต่อปี.

6. วางแผนเรื่องค่าเช่าและรายได้

• ผลตอบแทนเฉลี่ย: 4–6% ในเมืองใหญ่.
• ในพื้นที่ท่องเที่ยวจะมีอัตราสูงกว่า แต่ก็ขึ้นอยู่กับฤดูกาลด้วย.

7. เตรียมพร้อมสำหรับการถอนตัวจากการลงทุน

• การขาย: ภาษีกำไรจากการขาย – 28%.
• วางแผนเรื่องเวลาให้ดี: ในลิสบอน การขอออกจากประเทศใช้เวลา 6-9 เดือน.

8. เปรียบเทียบกับทางเลือกอื่น

• ออสเตรียมีเศรษฐกิจที่มั่นคงกว่า แต่มีผลกำไรต่ำกว่า.
• โปรตุเกส – ผลตอบแทนสูงกว่าและมีความยืดหยุ่นมากกว่า แต่มีความเสี่ยงด้านกฎระเบียบมากกว่า.

1. นักลงทุนที่มีเงิน 250,000 ยูโร: รายได้จากค่าเช่า

ลูกค้าของฉันซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านไอทีจากยูเครน กำลังมองหาอพาร์ตเมนต์ในโปรตุเกสเพื่อเช่าและใช้เป็น "ที่พักสำรองในยุโรป".

• สิ่งที่เราพบ: อพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ (52 ตารางเมตร) ในเมืองปอร์โต ในอาคารใหม่ใกล้กับมหาวิทยาลัย.
• ราคา: 245,000 ยูโร.
• สิ่งที่ฉันได้รับ: ค่าเช่าเฉลี่ย 1,100 ยูโรต่อเดือน ผลตอบแทนรายปี 5.4% โอกาสในการยื่นขอวีซ่าดิจิทัลโนแมดและใช้ชีวิตในโปรตุเกส.

2. ผู้รับบำนาญที่มีเงิน 500,000 ยูโร: ความสะดวกสบายและวิวทะเล

ลูกค้าจากสาธารณรัฐเช็กต้องการบ้านริมทะเลในโปรตุเกสเพื่อให้ลูกๆ ได้อยู่อาศัยและพักผ่อน.

• สิ่งที่เราเลือก: วิลล่าในแอลการ์ฟ (160 ตารางเมตร 3 ห้องนอน ระเบียงพร้อมวิวทะเล).
• ราคา: 495,000 ยูโร.
• สิ่งที่ฉันได้รับ: อากาศบริสุทธิ์ สภาพอากาศอบอุ่น การลดหย่อนภาษีภายใต้โครงการ NHR (เป็นเวลา 10 ปี) และความสามารถในการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุตรหลานโดยเสียภาษีน้อยที่สุด.

3. ครอบครัวที่มีลูก: ชีวิตและการศึกษา

คู่สามีภรรยาที่มีลูกสองคนกำลังมองหาบ้านในโปรตุเกสเพื่อย้ายไปอยู่และส่งลูกเข้าเรียนในโรงเรียนนานาชาติ.

• สิ่งที่เราพบ: บ้านหลังหนึ่งในชานเมืองลิสบอน (คาร์กาเวโลส) ขนาด 150 ตารางเมตร มีสวน และ 3 ห้องนอน.
• ราคา: 420,000 ยูโร.
• สิ่งที่เราได้รับ: โรงเรียนนานาชาติอังกฤษที่อยู่ใกล้ๆ บริเวณที่เงียบสงบ เดินทางไปใจกลางลิสบอนได้ภายใน 25 นาที และความเป็นไปได้ในการให้เช่าส่วนหนึ่งของบ้าน (สูงสุด 1,500 ยูโรต่อเดือน).