กราซเป็นเมืองหลวงของรัฐสติเรียและเป็นเมืองใหญ่อันดับสองของออสเตรีย มีประชากรประมาณ 300,000 คน และเมื่อรวมเขตมหานครแล้ว ประชากรมากกว่าครึ่งล้านคน กราซไม่เพียงแต่เป็นศูนย์กลางภูมิภาคที่สำคัญเท่านั้น แต่ยังเป็นจุดสำคัญบนแผนที่เศรษฐกิจของออสเตรียอีกด้วย ทั้งยังเป็นเมืองมหาวิทยาลัย ศูนย์กลางอุตสาหกรรม และศูนย์กลางทางวัฒนธรรมของสติเรีย
อสังหาริมทรัพย์ในกราซเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่องทั้งจากคนท้องถิ่นและชาวต่างชาติมาเป็นเวลาหลายปี เหตุผลก็ชัดเจน คือ ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนาและซาลซ์บูร์กต่ำกว่า แต่มาตรฐานการครองชีพยังคงสูง กราซกำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว ซึ่งสะท้อนให้เห็นในตลาดที่อยู่อาศัย มีการสร้างย่านใหม่ๆ ปรับปรุงพื้นที่เก่าให้ทันสมัย และความต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์ก็ได้รับแรงหนุนจากนักศึกษาและผู้เชี่ยวชาญต่างชาติจำนวนมาก
ทำไม Graz ถึงได้รับความนิยมจากผู้ซื้อ
Graz มีปัจจัยหลายประการที่ทำให้เมืองนี้ดึงดูดผู้ซื้อประเภทต่างๆ:
- มหาวิทยาลัยและนักศึกษา
มหาวิทยาลัยกราซ มหาวิทยาลัยเทคนิคกราซ และมหาวิทยาลัยแพทยศาสตร์กราซ ตั้งอยู่ที่นี่ นักศึกษากว่า 60,000 คนสร้างความต้องการเช่าอย่างต่อเนื่อง อพาร์ตเมนต์และสตูดิโอขนาดเล็กใกล้กับมหาวิทยาลัยพร้อมให้บริการอยู่เสมอ - อุตสาหกรรมและงาน
บริษัทนานาชาติอย่าง Magna Steyr รวมถึงบริษัทวิศวกรรมเครื่องกลและไอทีอีกนับสิบแห่ง กำลังสร้างงาน วิศวกร ผู้เชี่ยวชาญ และครอบครัวของพวกเขาที่ต้องการที่อยู่อาศัย ล้วนถูกดึงดูดเข้ามาที่นี่ - ศูนย์กลางทางวัฒนธรรมและ
ได้รับการขึ้นทะเบียนเป็นมรดกโลกโดยองค์การยูเนสโก เทศกาลดนตรี โรงละคร และนิทรรศการต่างๆ ทำให้ที่นี่เป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมสำหรับนักท่องเที่ยวและผู้ที่รักวัฒนธรรม - ราคาไม่แพง
การซื้ออพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดในออสเตรียทำได้ง่ายกว่าในกราซ แม้ว่าราคาต่อตารางเมตรในเวียนนาจะสูงกว่า 6,000-7,000 ยูโรมานานแล้ว แต่ในกราซ คุณยังสามารถหาที่อยู่อาศัยคุณภาพดีในราคา 4,000-5,000 ยูโรได้ - ทำเลที่ตั้งทางภูมิศาสตร์
กราซเชื่อมต่อทางรถไฟและทางหลวงไปยังเวียนนา สโลวีเนีย ฮังการี และอิตาลี เป็นศูนย์กลางที่สะดวกสบายสำหรับธุรกิจและการเดินทาง
-
เรื่องน่ารู้ : กราซมักถูกเรียกว่า "เมืองสีเขียว" ของออสเตรีย พื้นที่กว่า 50% ของเมืองถูกปกคลุมไปด้วยสวนสาธารณะ สวน และป่าไม้ ทำให้เมืองนี้น่าดึงดูดใจเป็นพิเศษสำหรับครอบครัว
เขตและคุณลักษณะของเขต
กราซเป็นเมืองที่มีหลากหลายรูปแบบ ที่นี่คุณจะได้พบกับศูนย์กลางทางประวัติศาสตร์ที่เต็มไปด้วยพระราชวังและพิพิธภัณฑ์ ย่านวัยรุ่นที่เต็มไปด้วยชีวิตนักศึกษา และชานเมืองที่ร่มรื่น เงียบสงบ และกว้างขวางกว่า
แต่ละเขตมีผู้ซื้อและผู้เช่าที่แตกต่างกันออกไป บางรายมองหาชื่อเสียงและฐานะ บางรายมองหาการเช่าที่ทำกำไรได้ และบางรายมองหาสภาพแวดล้อมที่เงียบสงบและเหมาะสำหรับครอบครัว เพื่อให้เข้าใจมากขึ้นว่าควรซื้ออพาร์ตเมนต์ที่ไหนในออสเตรีย สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาความแตกต่างระหว่างย่านสำคัญๆ ของกราซ
| เขต | อักขระ | ราคาซื้อเฉลี่ย (€ ต่อตารางเมตร) | ค่าเช่าเฉลี่ย (€ ต่อตารางเมตร/เดือน) | สำหรับใคร |
|---|---|---|---|---|
| Innere Stadt | ศูนย์กลางประวัติศาสตร์ เกียรติยศ อนุสรณ์สถาน | 6 500–7 500 | 17–19 | ชาวต่างชาติที่ให้ความสำคัญกับสถานะ |
| ไกดอร์ฟ | มหาวิทยาลัย นักศึกษา เยาวชน | 5 500–6 000 | 15–17 | นักลงทุนให้เช่า |
| ให้ยืม | ย่านศิลปะ คาเฟ่ ความคิดสร้างสรรค์ | 4 500–5 200 | 14–16 | คนทำงานรุ่นใหม่ ผู้เช่า |
| จาโคมินี | บริเวณสถานีมีความคึกคัก | 4 800–5 500 | 15–16 | ครอบครัว คู่รักหนุ่มสาว |
| มาเรียทรอสต์ | สงบและเขียวขจี | 4 000–4 500 | 12–14 | ผู้รับบำนาญ ครอบครัว |
| ปุนติกัม | อุตสาหกรรม + ที่อยู่อาศัย | 3 500–4 200 | 11–13 | กลุ่มคนงานที่เข้าถึงได้ |
Innere Stadt – หัวใจของกราซ
Innere Stadt คือศูนย์กลางประวัติศาสตร์ที่ได้รับการขึ้นทะเบียนเป็นมรดกโลกโดยองค์การยูเนสโก ตรอกซอกซอยแคบๆ อาคารเก่าแก่ จัตุรัสที่มีน้ำพุ และร้านอาหารกลางแจ้ง ทำให้ที่นี่ไม่เพียงแต่เป็นแหล่งท่องเที่ยวเท่านั้น แต่ยังเป็นอัญมณีแห่งการลงทุนอีกด้วย อพาร์ตเมนต์ที่นี่แทบจะไม่มีวางขายในตลาด และทุกธุรกรรมถือเป็นเหตุการณ์สำคัญ
อสังหาริมทรัพย์ใจกลางเมืองส่วนใหญ่มักถูกซื้อโดยชาวต่างชาติที่ต้องการเน้นย้ำสถานะและเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ สำหรับนักลงทุนแล้ว ถือเป็น "สินทรัพย์ที่เงียบสงบ" มากกว่า ผลตอบแทนจากการเช่าอาจไม่ได้สูงที่สุด แต่รับประกันได้ถึงชื่อเสียงและการเติบโตอย่างต่อเนื่องของราคา
ไกดอร์ฟ – พลังงานมหาวิทยาลัย
ไกดอร์ฟ เป็นย่านที่เต็มไปด้วยชีวิตนักศึกษา นักศึกษาหลายหมื่นคนหลั่งไหลมาที่นี่เพื่อศึกษาต่อที่มหาวิทยาลัยคาร์ล-ฟรานเซนส์และมหาวิทยาลัยเทคนิค นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไมอพาร์ตเมนต์และสตูดิโอขนาดเล็กจึงหายากมากที่นี่
นักลงทุนชื่นชอบย่านไกดอร์ฟเพราะอัตราการหมุนเวียนที่รวดเร็ว อพาร์ตเมนต์ถูกปล่อยเช่าแทบจะในทันที ความต้องการไม่ได้มาจากแค่นักศึกษาเท่านั้น แต่ยังมาจากคนรุ่นใหม่ที่ทำงานในศูนย์วิทยาศาสตร์และการแพทย์อีกด้วย ย่านนี้ค่าเช่าคงที่ตลอดทั้งปี และราคาอพาร์ตเมนต์ก็พุ่งสูงขึ้นเร็วกว่าค่าเฉลี่ยของเมือง
ยืม – คลัสเตอร์สร้างสรรค์
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา Lend ได้เปลี่ยนจากย่านคนทำงานที่เงียบสงบกลายเป็นศูนย์กลางที่ทันสมัยสำหรับเยาวชนผู้สร้างสรรค์ มีทั้งแกลเลอรีศิลปะ พื้นที่ทำงานร่วมกัน คาเฟ่ที่เสิร์ฟอาหารขึ้นชื่อ และถนนบาร์มากมาย บรรยากาศของย่านนี้ชวนให้นึกถึงกลุ่มคนสร้างสรรค์ของเบอร์ลิน ทำให้เป็นที่นิยมในหมู่ผู้เช่า
ราคาที่นี่ยังคงต่ำกว่าในย่านใจกลางเมือง แต่แนวโน้มขาขึ้นนั้นชัดเจน ความต้องการที่อยู่อาศัยจากฟรีแลนซ์ นักออกแบบ และผู้เชี่ยวชาญด้านไอที กำลังผลักดันให้ตลาดปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สำหรับนักลงทุน Lend มอบโอกาสให้ "ก้าวเข้าสู่พื้นที่นี้ก่อนที่จะกลายเป็นย่านคนชั้นสูง"
จาโคมินี – การขนส่งและพลวัต
จาโคมินีเป็นหนึ่งในย่านที่สะดวกที่สุดสำหรับการอยู่อาศัย ใกล้กับสถานีรถไฟหลัก รถราง และย่านธุรกิจ ย่านนี้มีชีวิตชีวา เสียงดัง และมีชีวิตชีวา จึงเป็นที่น่าสนใจสำหรับครอบครัวและคู่รักหนุ่มสาวที่มองหาการผสมผสานระหว่างความสะดวกสบายและสิ่งอำนวยความสะดวก
ที่นี่มีโรงเรียน ร้านค้า ศูนย์กีฬา และสวนสาธารณะ อพาร์ตเมนต์มีราคาถูกกว่าในใจกลางเมืองแต่แพงกว่าในเลนด์ ทำให้ย่านนี้เป็นย่านที่ “คุ้มค่า” นักลงทุนยังสนใจ Jakomini เพราะมีอัตราค่าเช่าที่มั่นคงและระยะยาว
มาเรียทรอสต์ – เกาะกรีน
มาเรียทรอสต์เป็นย่านที่เงียบสงบและร่มรื่น ตั้งอยู่ห่างจากใจกลางเมืองเล็กน้อย เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการใช้ชีวิตใกล้ชิดธรรมชาติ พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันในเมือง วิลล่าพร้อมสวน อพาร์ตเมนต์กว้างขวางพร้อมระเบียง และวิวเนินเขา ทำให้มาเรียทรอสต์เป็นที่นิยมอย่างมากสำหรับครอบครัวที่มีเด็กและผู้เกษียณอายุ
ราคาที่นี่ถูกกว่าในตัวเมือง และบรรยากาศก็ผ่อนคลายกว่า สำหรับนักลงทุน ที่นี่เป็นพื้นที่ให้เช่าระยะยาว โดยบ้านเช่าไม่ใช่ให้เช่าแก่นักท่องเที่ยว แต่ให้เช่าแก่ครอบครัวที่อาศัยอยู่ที่นี่มาหลายปี
ปุนติกัม – ทางเลือกที่ใช้งานได้จริง
ปุนติกัมเป็นพื้นที่ผสมผสานระหว่างอุตสาหกรรมและที่อยู่อาศัย มีทั้งโรงงาน ศูนย์การค้า และบริษัทโลจิสติกส์ ดังนั้นความต้องการที่อยู่อาศัยจึงขับเคลื่อนโดยแรงงานและลูกจ้างของบริษัทเหล่านี้
อพาร์ตเมนต์และบ้านในปุนติกัมมีราคาถูกกว่าในย่านอื่นๆ ของกราซ ทำให้เป็นที่น่าสนใจสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการเข้าสู่ตลาดด้วยการลงทุนที่น้อยกว่า สำหรับนักลงทุน นี่คือกลุ่มตลาดที่มั่นคง แต่ไม่ใช่ตลาดที่ได้รับความนิยมมากที่สุด มีผลตอบแทน แต่โอกาสเติบโตของราคาต่ำกว่าในย่านใจกลางเมืองหรือย่านนักศึกษา
ราคาทรัพย์สินในเมืองกราซ
ตลาดที่อยู่อาศัยในเมืองกราซในปี 2568 แสดงให้เห็นถึงการแบ่งเขตอย่างชัดเจน ใจกลางเมืองยังคงเป็นย่านที่มีราคาแพงที่สุด โดยอพาร์ตเมนต์ใน Innere Stadt และถนนโดยรอบมีราคาขายอยู่ที่ 6,500-7,500 ยูโรต่อตารางเมตร และในบางกรณี อสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมอาจมีราคาสูงกว่านั้น ขึ้นอยู่กับสภาพอาคาร วิวทิวทัศน์ และคุณค่าทางวัฒนธรรม
ชั้นที่สองประกอบด้วย Geidorf และ Jakomini ซึ่งมีค่าที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่าง 4,800 ถึง 6,000 ยูโรต่อตารางเมตร ย่านเหล่านี้ได้รับความนิยมเนื่องจากมีความหลากหลาย มอบสภาพความเป็นอยู่ที่สะดวกสบายสำหรับครอบครัว แต่ก็สร้างความต้องการสูงจากผู้เช่า เช่น นักศึกษาและคนทำงานรุ่นใหม่
ทำเลที่ราคาไม่แพงนัก ได้แก่ ปุนติกัมและมาเรียทรอสต์ ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3,500 ถึง 4,500 ยูโรต่อตารางเมตร อพาร์ตเมนต์และบ้านในย่านนี้อาจไม่หรูหรานัก แต่ก็เปิดโอกาสให้เข้าถึงตลาดได้ด้วยงบประมาณที่น้อยกว่า ซึ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับครอบครัวที่กำลังมองหาพื้นที่ หรือผู้ซื้อที่กำลังมองหา "บ้านหลังแรก" โดยไม่ต้องจ่ายแพงเกินไปเพื่อสถานะทางการเงิน
เช่า
สถานการณ์การเช่าในเมืองกราซยิ่งแสดงให้เห็นถึงความน่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุน
- ในใจกลางเมือง อัตราค่าเช่าอยู่ที่ 18 ยูโรต่อตารางเมตร โดยส่วนใหญ่แล้วอพาร์ตเมนต์ประเภทนี้มักให้เช่าโดยผู้เชี่ยวชาญชาวต่างชาติ หรือเช่าในรูปแบบระยะสั้น
- ใน ไกดอร์ฟและจาโคมินิ ค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 15-16 ยูโรต่อตารางเมตร ความต้องการส่วนใหญ่มาจากนักศึกษาและครอบครัว ดังนั้นจึงมีอพาร์ตเมนต์ให้เช่าอย่างครบครัน
- Lend เสนอ อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าเล็กน้อยที่ 14–15 ยูโรต่อตารางเมตร แต่สภาพคล่องสูง โดยมีอสังหาริมทรัพย์ถูกซื้อไปโดยผู้เช่ารายใหม่และกลุ่มเป้าหมายที่มีความคิดสร้างสรรค์
- ในเขตชานเมืองและเขตอุตสาหกรรมอย่างปุนติกัม ราคาลดลงเหลือ 11-13 ยูโรต่อตารางเมตร ทำให้การเช่าเป็นไปได้ยาก แต่เจ้าของก็ควรคำนึงไว้ด้วยว่าอพาร์ตเมนต์ประเภทนี้มักจะปล่อยเช่าเร็ว แต่ราคาขายต่อคงไม่สูงนัก
การเปรียบเทียบ: การเช่าในเมืองกราซและออสเตรีย
- ออสเตรียราคาเฉลี่ย: €13.5/ m²
- กราซ: €15.5/ m²
ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ขนาด 70 ตารางเมตรในเมืองกราซมีรายได้ประมาณ 140 ยูโรต่อเดือนมากกว่าค่าเฉลี่ยทั่วประเทศสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกัน รายได้ที่เพิ่มขึ้นนี้คิดเป็นประมาณ 1,600 ยูโรต่อปี และหากใช้เวลาสิบปี รายได้นี้เพียงพอที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงบ้านหรือแม้กระทั่งดอกเบี้ยเงินกู้บ้านได้เป็นจำนวนมาก
เหตุผลก็คือกราซผสมผสานปัจจัยหลายอย่างเข้าด้วยกัน ทั้งนักศึกษาและคนทำงานรุ่นใหม่มีความต้องการที่มั่นคง ขณะที่นักท่องเที่ยวและนักเดินทางเพื่อธุรกิจก็สนับสนุนการเช่าระยะสั้น ส่งผลให้ตลาดการเช่าไม่ได้ขึ้นอยู่กับรายได้เพียงแหล่งเดียว ทำให้ตลาดมีความยืดหยุ่นมากกว่าเมืองอื่นๆ ในออสเตรีย
สำหรับนักลงทุน นั่นหมายความว่าแม้จะมีความเสี่ยงเท่ากันกับรัฐบาลกลางอื่นๆ แต่ผลตอบแทนในกราซก็สูงกว่าและมีเสถียรภาพมากกว่า
ผู้ซื้อและผู้เช่ามองหาอะไร?
โปรไฟล์ของผู้ซื้อและผู้เช่าในเมืองกราซแตกต่างกันอย่างมาก ขึ้นอยู่กับเขต
- นักศึกษาและคนทำงานรุ่นใหม่ มักเลือกอพาร์ตเมนต์ขนาดไม่เกิน 60 ตารางเมตร สตูดิโอและอพาร์ตเมนต์สองห้องนอนในย่าน Geidorf และ Lend ตั้งอยู่ใกล้มหาวิทยาลัยและย่าน Lend ที่มีชีวิตชีวา คุณภาพของการปรับปรุงจึงสำคัญกว่าความสะดวกสบายและความใกล้ชิดกับระบบขนส่งสาธารณะ
- ครอบครัวส่วนใหญ่ มักนิยมอพาร์ตเมนต์ขนาด 85-100 ตารางเมตรที่มีสามหรือสี่ห้อง พวกเขาสนใจ จาโคมินิและมาเรียทรอสต์ ซึ่งมีโรงเรียน พื้นที่สีเขียว และร้านค้ามากมาย การมีระเบียงหรือเฉลียงเป็นสิ่งสำคัญ เนื่องจากชีวิตในออสเตรียผูกพันกับธรรมชาติอย่างมาก
- นักลงทุนต่างชาติ มักซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดกะทัดรัดใน Innere Stadt อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้เหมาะสำหรับการเช่าระยะสั้น (สำหรับนักท่องเที่ยวและนักธุรกิจ) และยังรักษาสภาพคล่องเมื่อขายต่อ
- ผู้เกษียณอายุ มักชอบย่านที่เงียบสงบและร่มรื่นกว่า มาเรียทรอสต์ คือย่านโปรดของพวกเขา ด้วยถนนที่เงียบสงบ อพาร์ตเมนต์กว้างขวาง วิวเนินเขา และโอกาสในการพักผ่อนในสวนหรือระเบียงส่วนตัว
ที่น่าสนใจคือ ผู้เช่าในกราซให้ความสำคัญกับการมีลิฟต์หรือโรงรถน้อยกว่ามาก สิ่งสำคัญกว่าคือ ห้องครัวที่ทันสมัย วิวทิวทัศน์ที่สวยงาม และการเดินทางที่สะดวกด้วยระบบขนส่งสาธารณะ
ขั้นตอนการซื้ออสังหาริมทรัพย์
กระบวนการซื้อบ้านในกราซได้รับการออกแบบมาให้มีความโปร่งใสและปลอดภัยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้สำหรับผู้ซื้อ ทุกอย่างเริ่มต้นด้วย การตั้งเป้าหมาย : หากนักศึกษาต้องการเช่าอพาร์ตเมนต์ ย่านไกดอร์ฟและเลนด์มักเป็นจุดสนใจ สำหรับครอบครัว ย่านจาโคมินิหรือมาเรียทรอสต์จะเหมาะสมกว่า และผู้ที่ต้องการชื่อเสียงและฐานะทางสังคมมักมองหาอสังหาริมทรัพย์ใน Innere Stadt ท์
ตอนต่อไปคือ ขั้นตอนการเลือกอสังหาริมทรัพย์ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะนำเสนอตัวเลือกที่หลากหลาย และสิ่งสำคัญคือต้องประเมินไม่เพียงแต่ราคาและทำเลที่ตั้งเท่านั้น แต่ยังรวมถึงคุณสมบัติทางเทคนิคด้วย เช่น ปีที่สร้าง ประสิทธิภาพการใช้พลังงาน และค่าสาธารณูปโภค ในปี 2568 บ้านที่มีฉนวนกันความร้อนที่ดีและระบบทำความร้อนที่ทันสมัยจะเป็นที่ต้องการอย่างมาก เนื่องจากสิ่งเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่อค่าใช้จ่ายรายเดือน
เมื่อเลือกอสังหาริมทรัพย์แล้ว การตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย ในออสเตรีย ธุรกรรมทั้งหมดจะจดทะเบียนกับ Grundbuch (สำนักงานที่ดิน) ซึ่งรับประกันการคุ้มครองผู้ซื้อจากหนี้สินหรือภาระผูกพันที่ซ่อนอยู่ หลังจากนั้น ทนายความหรือโนตารีจะจัดทำ สัญญาซื้อขาย (Kaufvertrag) ซึ่งระบุเงื่อนไขสำคัญทั้งหมด ได้แก่ ราคา ระยะเวลาส่งมอบ และภาระผูกพันของคู่สัญญา
สิ่งสำคัญคือต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมด้วย: ราคาอพาร์ตเมนต์จะเพิ่มอีกประมาณ 8-10% ซึ่งรวมถึงภาษีการโอนกรรมสิทธิ์ (3.5%), ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ (1.1%), ค่าธรรมเนียมทางกฎหมายหรือค่าธรรมเนียมโนตารี (ประมาณ 1.5-2%) และค่าธรรมเนียมตัวแทน ซึ่งอาจสูงถึง 3.6%
สำหรับพลเมืองสหภาพยุโรป ขั้นตอนการซื้อค่อนข้างง่าย อย่างไรก็ตาม หากผู้ซื้อมาจากประเทศนอกสหภาพยุโรป อาจจำเป็นต้องมีใบอนุญาตพิเศษจากคณะกรรมการที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อซื้อที่ดินหรือบ้านในพื้นที่คุ้มครอง
ศักยภาพการลงทุน
อสังหาริมทรัพย์ในกราซได้รับการยกย่องมานานแล้วว่าเป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่น่าเชื่อถือที่สุดในออสเตรีย ต่างจากตลาดที่ร้อนแรงอย่างเวียนนาและซาลซ์บูร์กที่มีราคาสูง ราคาที่นี่กลับเติบโตอย่างต่อเนื่องและไม่พุ่งสูงขึ้นอย่างฉับพลัน ในช่วงสิบปีที่ผ่านมา ราคาบ้านเพิ่มขึ้นเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ประมาณ 4-6% ซึ่งค่อนข้างใกล้เคียงกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในยุโรปแบบดั้งเดิม ในขณะที่กราซมีอุปสรรคในการเข้าเมืองที่ต่ำกว่า
การเติบโตที่สำคัญที่สุดเกิดขึ้นใน ย่านใจกลางเมืองและย่านมหาวิทยาลัย ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีเสถียรภาพแม้ในช่วงที่เศรษฐกิจผันผวน นักศึกษา นักวิจัย และผู้เชี่ยวชาญที่เดินทางมาจากต่างประเทศสร้างกระแสผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง ขณะที่นักท่องเที่ยวและนักธุรกิจที่มาทำงานก็เข้ามาเติมเต็มภาพรวม ด้วยเหตุนี้ นักลงทุนจึงไม่เพียงแต่ได้รับมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของอพาร์ตเมนต์หรือบ้านเท่านั้น แต่ยังได้รับรายได้จากการเช่าที่มั่นคงอีกด้วย
ผลตอบแทนจากการเช่าในเมืองกราซ
ผลตอบแทนจากการเช่าเฉลี่ยในเมืองกราซอยู่ที่ 4-5% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของออสเตรียเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม ช่วงผลตอบแทนของแต่ละเขตค่อนข้างกว้าง:
- ในย่านนักศึกษา (Geidorf, Lend) ผลตอบแทนอาจสูงถึง 6% โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับอพาร์ตเมนต์ขนาดกะทัดรัดที่มีพื้นที่ไม่เกิน 60 ตารางเมตร อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ปล่อยเช่าได้อย่างรวดเร็วและแทบจะไม่มีห้องว่างเลย
- ในกลุ่มพรีเมียม (Altstadt, Innere Stadt) อัตราผลตอบแทนจะค่อนข้างต่ำ ประมาณ 3-4% แต่ยังมีปัจจัยอื่นที่ส่งผลต่อราคา คือ อพาร์ตเมนต์เหล่านี้มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเร็วที่สุดเมื่อขายต่อ นักลงทุนมองว่าเป็น "เงินทุนเงียบ" ที่เพิ่มมูลค่าขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป
- ในพื้นที่ที่เหมาะสำหรับครอบครัว (Jakomini, Mariatrost) ค่าเช่าจะคงที่ที่ 4–5% แต่ข้อดีหลักคือความเสี่ยงต่ำ โดยปกติแล้วครอบครัวต่างๆ มักจะเช่าเป็นเวลาหลายปี ไม่ใช่หลายเดือน
ต่างจากพื้นที่รีสอร์ทที่ผลกำไรมักขึ้นอยู่กับฤดูกาล ตลาดกราซเปิดดำเนินการตลอดทั้งปี มหาวิทยาลัยและธุรกิจต่างๆ สร้างความต้องการอย่างต่อเนื่อง และเทศกาลและกิจกรรมทางวัฒนธรรมยิ่งช่วยเสริมความต้องการให้มากขึ้นไปอีก
กราฟ: คาดการณ์ราคาสำหรับปี 2025–2030
เรามองเห็นการเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป: จาก 5,200 ยูโรต่อตารางเมตรในปี 2568 เป็นประมาณ 6,300 ยูโรต่อตารางเมตรในปี 2573 นี่ไม่ใช่การก้าวกระโดดอย่างรวดเร็ว แต่เป็นการเคลื่อนไหวขึ้นอย่างมั่นคง ซึ่งเหมาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่ต้องการความมั่นคงและมุมมองระยะยาว
นั่นหมายความว่า หากคุณลงทุนในอพาร์ตเมนต์มูลค่า 300,000 ยูโร ราคาอาจพุ่งสูงถึง 360,000–370,000 ยูโร เมื่อรวมรายได้จากค่าเช่า (เฉลี่ย 4–5% ต่อปี) เข้าไปด้วย อสังหาริมทรัพย์นี้ไม่เพียงแต่ช่วยรักษาเงินทุนไว้ได้เท่านั้น แต่ยังช่วยสร้างประโยชน์ให้กับเจ้าของอีกด้วย
สถานการณ์นี้น่าสนใจเป็นพิเศษสำหรับนักลงทุนระยะยาวที่ไม่ได้มองหาผลกำไรอย่างรวดเร็ว แต่ต้องการเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์อย่างค่อยเป็นค่อยไป
ภาษีการเช่าระยะสั้น
ในเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2568 มีการเปลี่ยนแปลงในรัฐสติเรีย ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อเจ้าของอพาร์ตเมนต์ที่ให้เช่าที่พักผ่าน Airbnb, Booking และแพลตฟอร์มอื่นๆ ที่คล้ายคลึงกัน ปัจจุบันที่พักเหล่านี้ต้องเสียภาษีเพิ่มเติม
สำหรับเจ้าของบ้าน นั่นหมายความว่ารูปแบบง่ายๆ อย่าง "ซื้ออพาร์ตเมนต์แล้วปล่อยเช่าให้นักท่องเที่ยว" ไม่ได้ผลดีเหมือนแต่ก่อนอีกต่อไป กำไรยังคงอยู่ แต่รายได้ส่วนหนึ่งต้องมอบให้รัฐ ส่งผลให้เจ้าของบ้านหลายรายเริ่มเปลี่ยนกลยุทธ์ บางคนหันไปเช่าอพาร์ตเมนต์ระยะยาวให้กับนักศึกษาหรือครอบครัว บางคนขึ้นค่าเช่า และบางคนถึงกับพิจารณาขาย
ในแง่หนึ่ง กฎหมายฉบับนี้ทำให้ตลาดมีการควบคุมและยุติธรรมมากขึ้น โดยผู้อยู่อาศัยในเมืองจะได้รับที่อยู่อาศัยราคาประหยัด และงบประมาณก็ได้รับภาษีเพิ่มเติม ในอีกแง่หนึ่ง ถือเป็นความท้าทายสำหรับนักลงทุน ซึ่งจำเป็นต้องมีความยืดหยุ่นและต้องทบทวนรูปแบบรายได้แบบดั้งเดิมเสียใหม่
นี่คือสิ่งที่ทำให้ตลาด Graz มีเอกลักษณ์เฉพาะในปี 2025: จะไม่สามารถคัดลอกกลยุทธ์ของ Salzburg หรือ Vienna ได้อีกต่อไป และจะต้องปรับตัวให้เข้ากับเงื่อนไขใหม่
การเปรียบเทียบตลาด: เวียนนาและกราซ
| พารามิเตอร์ | เวียนนา | กราซ |
|---|---|---|
| ราคาซื้อเฉลี่ย | 6,500–8,500 ยูโรต่อตารางเมตร (พื้นที่ส่วนกลางสูงสุด 12,000 ยูโร) | 4,500–6,000 ยูโรต่อตารางเมตร (ส่วนกลางสูงสุด 7,500 ยูโร) |
| ค่าเช่าเฉลี่ย | 17–19 ยูโรต่อตารางเมตร | 15–16 ยูโรต่อตารางเมตร |
| ความต้องการ | ระดับนานาชาติสูง โดยเฉพาะในกลุ่มนักลงทุน | ผสมผสาน: นักเรียน ครอบครัว ผู้เชี่ยวชาญ |
| ความพร้อมใช้งาน | อุปสรรคในการเข้าสูง ตลาดชั้นนำ | เข้าถึงได้มากขึ้น เหมาะกับ “ก้าวแรก” |
| อัตราการเติบโตของราคา | 3–5% ต่อปี | 4–6% ต่อปี |
| ผลตอบแทนจากการเช่า | 3–4 % | 4–5% สูงสุด 6% ในพื้นที่นักเรียน |
| ลักษณะพิเศษ | ทุน ธุรกิจระหว่างประเทศ และวัฒนธรรม | ศูนย์กลางมหาวิทยาลัยที่สมดุลระหว่างชีวิตทางวัฒนธรรมและการเข้าถึง |
เมื่อเปรียบเทียบกับเวียนนาและกราซ จะเห็นได้ชัดว่า เวียนนายังคงเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดและมีชื่อเสียงที่สุดในออสเตรีย ด้วยราคาที่สูงและความสนใจจากนานาชาติที่สูงมาก อพาร์ตเมนต์ในย่านใจกลางเมืองมีราคาขายอยู่ที่ 10,000-12,000 ยูโรต่อตารางเมตร ทำให้นักลงทุนหลายรายไม่สามารถเข้าถึงตลาดนี้ได้ นอกจากนี้ ผลตอบแทนจากการเช่ายังต่ำกว่าที่ประมาณ 3-4% เนื่องจากราคาซื้อที่สูงทำให้กำไรบางส่วนลดลง
กราซ ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่เข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียได้ง่ายกว่า ราคาเฉลี่ยต่ำกว่า และผลตอบแทนจากการเช่าสูงกว่า โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีมหาวิทยาลัยและชีวิตนักศึกษาเป็นศูนย์กลาง สำหรับผู้ที่ต้องการการเติบโตที่มั่นคงของเงินทุนและกระแสผู้เช่าที่สม่ำเสมอ กราซถือเป็นตัวเลือกที่สมเหตุสมผล
ดังนั้น หากเวียนนาเป็น ตลาดสำหรับสถานะและการลงทุนอันทรงเกียรติ กราซก็เป็น ตลาดสำหรับโซลูชันที่ใช้งานได้จริงและผลตอบแทนในระยะ ยาว
ข้อดีและข้อเสียของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเมืองกราซ
ข้อดี:
- ราคาที่เอื้อมถึงได้มากกว่าเวียนนาหรือซาลซ์บูร์ก
ทำให้กราซเป็นเมืองที่ยอดเยี่ยมสำหรับการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยการลงทุนที่น้อยกว่า นักลงทุนหลายคนมองว่ากราซเป็น "บันได" สู่ออสเตรีย ที่นี่คุณสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์หรือบ้านในราคาที่สมเหตุสมผล และค่อยๆ สร้างทุนโดยไม่ต้องลงทุนหลายล้านบาทล่วงหน้า - ความต้องการเช่าคง
ที่ มหาวิทยาลัย นักท่องเที่ยว คนทำงานรุ่นใหม่ และนักเดินทางเพื่อธุรกิจ ต่างสร้างกระแสผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง ซึ่งหมายความว่าอพาร์ตเมนต์ในกราซแทบจะว่างเสมอ และเจ้าของสามารถมั่นใจได้ว่าจะมีรายได้ที่มั่นคงตลอดทั้งปี โดยไม่มีการเปลี่ยนแปลงตามฤดูกาลที่ชัดเจน - ความโปร่งใสในการทำธุรกรรม การ
ซื้อขายทุกครั้งจะถูกบันทึกไว้ในทะเบียนที่ดิน (Grundbuch) ซึ่งระบุสิทธิ์ความเป็นเจ้าของและภาระผูกพันต่างๆ สำหรับนักลงทุน สิ่งนี้รับประกันได้ว่าธุรกรรมมีความปลอดภัยและอพาร์ตเมนต์เป็นของผู้ขายอย่างแท้จริง การคุ้มครองทางกฎหมายในระดับนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับชาวต่างชาติ - ความอุดมสมบูรณ์ทางวัฒนธรรมของเมือง
เทศกาล คอนเสิร์ต โรงละคร และสถาปัตยกรรมอันวิจิตรงดงาม ทำให้กราซไม่ได้เป็นเพียงแค่เมืองที่น่าอยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังเป็นเมืองหลวงทางวัฒนธรรมของรัฐสติเรียอีกด้วย สิ่งเหล่านี้ทำให้ราคาค่าเช่าบ้านและที่อยู่อาศัยน่าดึงดูดใจมากขึ้น เนื่องจากเมืองนี้ดึงดูดทั้งนักศึกษาและชาวต่างชาติผู้มั่งคั่ง
ข้อเสีย:
- ราคาสูงในใจกลางเมือง
ใน Innere Stadt ท์ ราคาต่อตารางเมตรอาจสูงถึง 7,500 ยูโรหรือมากกว่านั้น สำหรับหลายๆ คน นี่เป็นอุปสรรค และแม้ว่าอพาร์ตเมนต์เหล่านี้จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่อุปสรรคในการเข้าถึงก็ยังคงสูงเกินไป - ระบบราชการสำหรับชาวต่างชาติ
หากผู้ซื้อไม่ใช่พลเมืองสหภาพยุโรป จะต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการที่ดิน กระบวนการนี้อาจใช้เวลาหลายเดือนและต้องมีเอกสารเพิ่มเติม การทำธุรกรรมยังคงสามารถทำได้ แต่จะใช้เวลานานและซับซ้อนมากขึ้น - การจัดเก็บภาษีใหม่สำหรับการเช่าระยะสั้น
ตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นไป อพาร์ตเมนต์ที่เช่าผ่าน Airbnb และบริการที่คล้ายคลึงกันจะต้องเสียภาษีเพิ่มเติม ซึ่งจะทำให้รายได้สุทธิลดลง และบังคับให้เจ้าของบ้านต้องเปลี่ยนไปเช่าระยะยาวหรือปรับขึ้นค่าเช่า
ผลลัพธ์
อสังหาริมทรัพย์ในกราซมอบความสมดุลระหว่างราคาที่เอื้อมถึงและความสามารถในการทำกำไร ราคาที่นี่ต่ำกว่าในเวียนนาหรือซาลซ์บูร์ก แต่ราคาที่สูงขึ้นและความต้องการเช่าก็ทำให้ตลาดน่าสนใจไม่แพ้กัน สำหรับนักลงทุน กราซมอบโอกาสในการเข้าสู่ออสเตรียด้วยการลงทุนที่ต่ำลงและได้รับผลตอบแทน 4-5% ต่อปี และสูงกว่านั้นในย่านนักศึกษา
ในทางกลับกัน เวียนนายังคงเป็นตลาดที่มีสถานะทางสังคมสูง อพาร์ตเมนต์ในเวียนนามีราคาแพงกว่า ผลตอบแทนต่ำกว่า แต่การเป็นเจ้าของบ้านในเมืองหลวงก็ช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือให้กับการลงทุน ในทางกลับกัน กราซได้รับประโยชน์จากความหลากหลาย เหมาะสำหรับนักศึกษา ครอบครัว ผู้เกษียณอายุ และนักลงทุนที่กำลังมองหาเครื่องมือที่ใช้งานได้จริงและมีประสิทธิภาพในการรักษาและเพิ่มพูนเงินทุน
นี่เป็นเหตุผลว่าทำไมเมืองกราซจึงถูกเรียกว่า "ศูนย์กลางทองคำ" ของตลาดออสเตรีย เนื่องจากเมืองนี้ไม่มีเมืองหลวงที่โอ่อ่าหรูหราเกินไป แต่กลับมีการเติบโตที่มั่นคง มีวัฒนธรรม มหาวิทยาลัย และคุณภาพชีวิตที่ดี
