ภาษีที่ดินในออสเตรีย ปี 2026 – คู่มือฉบับสมบูรณ์

อสังหาริมทรัพย์ในออสเตรีย ดึงดูดผู้ซื้อไม่เพียงแต่ชาวออสเตรียเองเท่านั้น แต่ยังรวมถึงชาวต่างชาติด้วย เหตุผลนั้นชัดเจน: เศรษฐกิจที่มั่นคง มาตรฐานการครองชีพสูง และระบบกฎหมายที่แข็งแกร่ง

ฉันมักจะย้ำเตือนลูกค้าเสมอว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียควรถูกมองว่าเป็นธุรกิจ สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาไม่เพียงแค่ราคาของอพาร์ตเมนต์หรือบ้านเท่านั้น แต่ยังรวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งหมด โดยเฉพาะภาษีด้วย.

สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าจำนวนเงินที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อขายนั้นไม่ใช่ราคาสุดท้าย เนื่องจากยังมีการเพิ่มภาษีและค่าธรรมเนียมบังคับต่างๆ อีกด้วย นอกจากนี้ กฎหมายภาษีมีการปรับปรุงอยู่เรื่อยๆ ดังนั้นจึงควรทำความเข้าใจกฎระเบียบปัจจุบันล่วงหน้าและวางแผนงบประมาณให้เหมาะสม.

ในบทความนี้ เราจะมาดูรายละเอียดเกี่ยวกับภาษีและค่าธรรมเนียมที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญในแต่ละขั้นตอน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ การเป็นเจ้าของ การเช่า และการขายอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรีย รวมถึงวิธีการลดค่าใช้จ่ายเหล่านี้ให้เหลือน้อยที่สุด.

โดยทั่วไปแล้วชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียได้ แต่ขั้นตอนจะขึ้นอยู่กับสถานะของผู้ซื้อ สำหรับพลเมืองของประเทศในสหภาพยุโรปและเขตเศรษฐกิจยุโรป การซื้ออพาร์ตเมนต์หรือบ้านในออสเตรียโดยทั่วไปค่อนข้างง่าย แต่สถานการณ์เกี่ยวกับที่ดินนั้นซับซ้อนกว่า เนื่องจากบางภูมิภาคมีกฎระเบียบของตนเอง.

มีข้อจำกัดพิเศษสำหรับที่ดินเกษตรกรรมและที่ดินในพื้นที่ที่เรียกว่า "เขตห้ามเข้า" ในกรณีเช่นนี้ ชาวต่างชาติจะต้องขอใบอนุญาตพิเศษภายใต้กฎหมายที่ดิน ซึ่งก็คือ Grundverkehrsgenehmigung ( ) สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับสถานที่และเวลาที่ต้องขอใบอนุญาตนี้ โปรดดูบทความ " ข้อจำกัดสำหรับชาวต่างชาติในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรีย "

ข้อกำหนดเหล่านี้ยังใช้กับผู้ซื้อจากประเทศนอกสหภาพยุโรปด้วย ดังนั้น ก่อนซื้อที่ดินหรือบ้านพักตากอากาศ จึงเป็นเรื่องสำคัญที่จะต้องตรวจสอบกฎหมายของรัฐนั้นๆ ล่วงหน้า.

ในแง่ของประเภทอสังหาริมทรัพย์ ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกับชาวออสเตรียได้ ได้แก่ อพาร์ตเมนต์ บ้าน หรือที่ดินเปล่า โดยทั่วไปแล้วเวียนนาและเมืองใหญ่ๆ เช่น ซาลซ์บูร์กและกราซ มักเป็นที่นิยมมากที่สุด เนื่องจากเป็นที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่สุด.

ในขณะเดียวกัน ภูมิภาครีสอร์ทอย่างไทโรลและซาลซ์บูร์ก (คิทซ์บูเฮล ฮินเทอร์สบรุนน์ เป็นต้น) ก็ได้รับความนิยมเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ในพื้นที่ท่องเที่ยว หน่วยงานภาครัฐมักจำกัดการซื้อบ้านพักตากอากาศเพื่อป้องกันไม่ให้ราคาพุ่งสูงขึ้นมากเกินไป.

จากประสบการณ์ของผม ผู้ซื้อชาวต่างชาติมักคิดว่ากระบวนการจะง่ายที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ แต่ในทางปฏิบัติแล้ว พวกเขากลับต้องเจอกับขั้นตอนทางราชการที่ยุ่งยาก ตัวอย่างเช่น ธนาคารจะตรวจสอบที่มาของเงินอย่างละเอียด และเทศบาลอาจระบุถึงวัตถุประสงค์ในการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ด้วย.

ราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นเพียงส่วนหนึ่งของต้นทุนการทำธุรกรรมทั้งหมด ผู้ซื้อต้องคำนึงถึงภาษีและค่าธรรมเนียมบังคับของออสเตรีย ซึ่งมักทำให้นักลงทุนไม่ทันตั้งตัว.

ภาษีหลักที่เรียกเก็บจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียคือ Grunderwerbsteuer หรือภาษีโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ อัตรามาตรฐานคือ 3.5% ของราคาซื้อขาย (หรือมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน)

ตัวอย่าง: หากอพาร์ตเมนต์ราคา 300,000 ยูโร ภาษีที่ต้องชำระคือ 10,500 ยูโร.

นอกจากนี้ สำหรับธุรกรรมภายในครอบครัว (เช่น ระหว่างคู่สมรส พ่อแม่ และลูก) ภาษีมักจะลดลงเหลือ 0.5–2% ดังนั้น การทำให้ธุรกรรมเป็นทางการเมื่อได้รับมรดกเป็นอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นทางเลือกที่ดีกว่า เพราะจะช่วยลดภาระภาษีได้.

หลังจากชำระภาษีที่ดิน (Grunderwerbsteuer) แล้ว การโอนกรรมสิทธิ์จะต้องได้รับการจดทะเบียนในทะเบียนที่ดิน ( Grundbuch ) โดยมีค่าธรรมเนียมแยกต่างหากอีก 1.1% ของมูลค่าทรัพย์สิน

โดยทั่วไป การคำนวณและการชำระเงินทั้งหมดจะดำเนินการโดยทนายความหรือผู้รับรองเอกสาร ดังนั้น ค่าธรรมเนียมของรัฐบาลเพียงอย่างเดียวเมื่อซื้อบ้านในออสเตรียจึงมีจำนวนประมาณ 4.6% ของมูลค่าทรัพย์สิน.

นอกเหนือจากภาษีที่ต้องชำระแล้ว ผู้ซื้อควรพิจารณาค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมด้วย ซึ่งส่วนใหญ่ได้แก่ ค่าบริการของทนายความและการสนับสนุนทางกฎหมาย ทนายความจะจัดทำสัญญาซื้อขายและรับผิดชอบขั้นตอน "Verbücherung" (การจดทะเบียนโฉนดอย่างเป็นทางการ) ที่ศาลประจำภูมิภาค ค่าบริการของพวกเขามักจะมีค่าใช้จ่ายประมาณ 1-2% ของมูลค่าทรัพย์สิน.

อัตราค่าธรรมเนียมที่แน่นอนขึ้นอยู่กับสถานการณ์เฉพาะและความซับซ้อนของสัญญา แต่โดยเฉลี่ยแล้ว ควรวางแผนเผื่อค่าธรรมเนียมทนายความไว้ประมาณ 1.5–2% ในบางกรณี อาจจำเป็นต้องมีล่ามด้วย (หากผู้ซื้อไม่พูดภาษาเยอรมัน) ซึ่งโดยทั่วไปจะมีค่าใช้จ่ายหลายร้อยยูโร.

นอกจากนี้ ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่อาจเกิดขึ้นได้ เช่น ค่าประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ (ธนาคารมักต้องการการประเมินดังกล่าวเมื่อยื่นขอสินเชื่อบ้าน) ค่าธรรมเนียมการแลกเปลี่ยนเงินตราหากได้รับเงินจากต่างประเทศ และค่าใช้จ่ายอื่นๆ.

เมื่อรวมทั้งหมดแล้ว ค่าใช้จ่าย "แฝง" โดยทั่วไปจะอยู่ที่ประมาณ 2-4% ของมูลค่าธุรกรรม และเมื่อรวมภาษีแล้ว ค่าใช้จ่ายสุดท้ายอาจสูงถึง 6-8% หรือสูงกว่านั้น.

ด้วยเหตุนี้ การพิจารณาค่าใช้จ่ายเหล่านี้ล่วงหน้าจึงเป็นสิ่งสำคัญ ราคาอพาร์ตเมนต์ที่ดูน่าสนใจในตอนแรก อาจสูงกว่าที่คาดไว้มากหลังจากหักค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายอื่นๆ แล้ว.

หลังจากซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้ว ค่าใช้จ่ายไม่ได้จบลงเพียงแค่นั้น ยังมีค่าใช้จ่ายรายเดือนและภาษีที่ต้องคำนึงถึงล่วงหน้าอีกด้วย.

เจ้าของทรัพย์สินทุกคนในออสเตรียต้องเสียภาษีที่ดิน หรือ Grundsteuer ภาษีนี้คำนวณจาก "มูลค่าอย่างเป็นทางการ" หรือ Einheitswert ของทรัพย์สิน ซึ่งกำหนดโดยสำนักงานสรรพากร

สูตรการคำนวณมีลักษณะดังนี้:

กรุนด์ชไตเออร์ = ไอน์ไฮต์เวิร์ต × ชไตเออร์เมสซาห์ล × เฮเบซัทซ์.

อัตราภาษี (Steuermesszahl) เป็นอัตราที่ขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ (อพาร์ตเมนต์หรือบ้าน) และจะเพิ่มขึ้นตามจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาสูงกว่า ส่วนค่าธรรมเนียมพิเศษ (Hebesatz) เป็นค่าสัมประสิทธิ์ที่แต่ละเทศบาลกำหนดขึ้นเอง (โดยปกติสูงสุดถึง 500%).

เพื่อเป็นการยกตัวอย่าง หากมูลค่าต่อหน่วย (Einheitswert) คือ 50,000 ยูโร และอัตราดอกเบี้ยสูงสุด (Hebesatz) ที่ 500% มีผลบังคับใช้ในเวียนนา การคำนวณจะเป็นดังนี้: 87.23 ยูโร × 5 = 436.15 ยูโรต่อปี.

ดังนั้น เรากำลังพูดถึงจำนวนเงินที่ค่อนข้างน้อย โดยปกติแล้วจะเป็นหลักร้อยยูโรต่อปี ไม่ใช่หลักพันยูโร จำนวนภาษีขึ้นอยู่กับทั้งภาษีเงินได้ (Einheitswert) และนโยบายของเมืองหรือเทศบาลนั้นๆ โดยตรง.

ในเมืองใหญ่ เช่น เวียนนา อัตราภาษีมักจะใกล้เคียงกับขีดจำกัดสูงสุด (500%) ในขณะที่ในเทศบาลขนาดเล็ก อัตราภาษีอาจต่ำกว่ามาก หากจำนวนภาษีเกิน 75 ยูโร สามารถชำระเป็น 4 งวดเท่าๆ กันตลอดทั้งปี แทนที่จะชำระทั้งหมดในครั้งเดียว.

ตามหลักแล้ว เจ้าของเป็นผู้จ่ายภาษี แต่ในทางปฏิบัติ เจ้าของที่ให้เช่าอพาร์ตเมนต์หลายรายมักผลักภาระภาษีนี้ไปให้ผู้เช่า โดยรวมภาษี Grundsteuer ไว้ในบิลค่าสาธารณูปโภค.

โดยเฉลี่ยแล้ว เจ้าของอพาร์ตเมนต์ที่มีพื้นที่ 70-100 ตารางเมตรในออสเตรีย จ่ายภาษีที่ดิน (Grundsteuer) ประมาณ 200-500 ยูโรต่อปี สำหรับอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่หรือบ้านเดี่ยว อาจประมาณการได้ว่าประมาณ 100-200 ยูโรต่อไตรมาส

ผู้ซื้อชาวต่างชาติหลายคนประหลาดใจกับอัตราภาษีที่ต่ำมากนี้ ที่จริงแล้ว เมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ แล้ว ภาษีนี้แทบจะไม่มีนัยสำคัญเลย แต่ถึงแม้จะมีจำนวนน้อย ก็ยังเป็นสิ่งสำคัญที่ควรพิจารณาเมื่อวางแผนงบประมาณของคุณ.

หากทรัพย์สินนั้นไม่ได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยส่วนตัว แต่ให้เช่า รายได้จากการให้เช่านั้นจะต้องเสียภาษี โดยรายได้นี้จะถูกนำไปรวมกับรายได้ส่วนบุคคลทั้งหมดของเจ้าของ และเสียภาษีในอัตราภาษีเงินได้แบบก้าวหน้ามาตรฐาน ตั้งแต่ 20% ถึง 55%.

ประเทศออสเตรียมี วงเงินยกเว้นภาษีรายได้สูงสุดถึง 13,300 ยูโรต่อปี (ข้อมูล ณ ปี 2024) หมายความว่า หากรายได้ค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายแล้วไม่เกินจำนวนนี้ คุณจะไม่ต้องเสียภาษี ส่วนที่เกินจากจำนวนนี้จะถูกเก็บภาษีในอัตราที่เหมาะสม คือ 20%, 30% และลดลงเรื่อยๆ จนถึง 55% สำหรับรายได้ที่สูงมาก

ตัวอย่างเช่น ค่าเช่าอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ 12,000 ยูโรต่อปี หลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้ว รายได้ที่ต้องเสียภาษีอาจอยู่ในช่วงอัตราภาษีที่ต่ำกว่า ทำให้ภาระภาษีที่แท้จริงลดลง.

เมื่อถึงเวลาขายอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรีย คำถามหลักไม่ใช่แค่ราคาซื้อขาย แต่ยังรวมถึงจำนวนภาษีเงินได้ที่ต้องชำระ และวิธีการลดหย่อนภาษีอย่างถูกกฎหมายด้วย.

หากเจ้าของตัดสินใจขายอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรีย จะต้องเสียภาษีอีกประเภทหนึ่งคือ Immobilienertragsteuer ) ซึ่งเริ่มใช้ในปี 2012 และคิดเป็น 30% ของกำไรที่ได้รับ (ส่วนต่างระหว่างราคาขายและราคาซื้อ)

ภาษีนี้ผู้ขายเป็นผู้ชำระ และระยะเวลาการครอบครองทรัพย์สินไม่สำคัญ ยกเว้นในบางกรณีพิเศษ.

สำหรับนิติบุคคล อัตราภาษีจะต่ำกว่า คือ 23% อย่างไรก็ตาม สำหรับบุคคลธรรมดา อัตราภาษีมาตรฐานยังคงอยู่ที่ 30%.

สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือ ภาษีจากกำไรจากการขายสินทรัพย์ไม่มีผลกระทบต่อรายได้ประเภทอื่น นั่นหมายความว่า แม้ว่าคุณจะมีเงินเดือนหรือรายได้จากธุรกิจสูง ImmoESt ก็ยังคงเก็บภาษีในอัตราคงที่ 30% และไม่เพิ่มอัตราภาษีสำหรับรายได้ประเภทอื่น

แม้ว่าอัตราภาษี 30% จะดูค่อนข้างสูง แต่ก็มีบางกรณีที่สามารถยกเว้นภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ได้ทั้งหมด เงื่อนไขสำคัญคือต้องเป็นที่อยู่อาศัยส่วนตัว หากเจ้าของใช้ห้องชุดนั้นเป็นที่อยู่อาศัยหลักอย่างน้อยสองปีติดต่อกันก่อนการขาย ก็จะไม่ต้องเสียภาษี ImmoESt.

นอกจากนี้ยังมีกฎอีกข้อหนึ่งที่ยืดหยุ่นกว่า คือ " 5 ใน 10 " หมายความว่า หากบุคคลใดอาศัยอยู่ในบ้านหรืออพาร์ตเมนต์เป็นที่อยู่อาศัยหลักอย่างน้อยห้าปีในช่วงสิบปีที่ผ่านมา จะไม่มีการเรียกเก็บภาษีเมื่อขายทรัพย์สินนั้น กฎนี้ออกแบบมาเพื่อพิจารณาถึงการอยู่อาศัยระยะยาว แม้ว่าบุคคลนั้นจะเพิ่งย้ายที่อยู่ก็ตาม

อย่างไรก็ตาม กฎ "5 ใน 10" ยังคำนึงถึงที่อยู่อาศัยของผู้เป็นเจ้าของคนก่อนด้วย ซึ่งหมายความว่าหากทรัพย์สินนั้นเคยเป็นบ้านของครอบครัวมาเป็นเวลานาน ทายาทหรือผู้รับผลประโยชน์อาจมีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นภาษี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับว่าใครอาศัยอยู่ในทรัพย์สินนั้นจริง ๆ และอาศัยอยู่นานแค่ไหน.

หาก ได้รับมรดกเป็นอพาร์ตเมนต์และขายต่อทันที ภาษีจะยังคงถูกเรียกเก็บจากส่วนต่างระหว่างราคาขายกับมูลค่าเดิม วิธีเดียวที่จะหลีกเลี่ยงภาษีนี้ได้คือต้องอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์นั้นอย่างน้อยสองปี

นอกจากนี้ยังมีสิทธิประโยชน์ที่น่าสนใจอีกอย่างหนึ่ง นั่นคือสิ่งที่เรียกว่า " Herstellerbefreiung " (" สิทธิประโยชน์ด้านการผลิต ") หากเจ้าของสร้างบ้านบนที่ดินด้วยตนเองและขายต่อในภายหลัง กำไรจากการก่อสร้างนั้นจะได้รับการยกเว้นภาษี ImmoESt

อย่างไรก็ตาม กำไรที่ได้จากที่ดินใต้บ้านในออสเตรียจะถูกเก็บภาษีตามปกติ กฎข้อนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ซื้อที่ดิน สร้างบ้านบนที่ดินนั้น แล้วตัดสินใจขายทรัพย์สินนั้นในภายหลัง.

นับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2551 ประเทศออสเตรียไม่มีภาษีมรดกหรือภาษีของขวัญแยกต่างหากอีกต่อไป ซึ่งหมายความว่าการโอนกรรมสิทธิ์อพาร์ตเมนต์หรือบ้านให้แก่ญาติจะไม่ต้องเสียภาษีพิเศษใดๆ.

อย่างไรก็ตาม เมื่อได้รับมรดกหรือมอบอสังหาริมทรัพย์เป็นของขวัญในออสเตรีย จะต้องเสียภาษีการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ ( Grunderwerbsteuer ญาติสนิทจะได้รับอัตราภาษีพิเศษ คือ 0.5% สำหรับ 250,000 ยูโรแรก และ 2% สำหรับส่วนที่เกินกว่านั้น ในขณะที่อัตราภาษีสำหรับการซื้อขายทั่วไปอยู่ที่ 3.5%

ตัวอย่างเช่น หากพ่อโอนกรรมสิทธิ์บ้านให้ลูกชาย ค่าใช้จ่ายจะมีเพียงไม่กี่พันยูโร ในขณะที่การซื้อขายทั่วไปอาจต้องเสียภาษีสูงถึงหลายหมื่นยูโร.

การให้ของขวัญหรือการรับมรดกทุกครั้งจะต้อง แจ้งต่อหน่วยงานสรรพากรอย่างเป็นทางการ ( Anzeigepflicht ) อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากภาษี GrESt แล้ว จะไม่มีภาษีเพิ่มเติมใดๆ ที่ต้องชำระ

การให้ของขวัญหรือการรับมรดกภายในครอบครัวนั้นถูกกว่าและง่ายกว่ามากเมื่อเทียบกับในสวิตเซอร์แลนด์หรือเยอรมนี ซึ่งการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินโดยทางมรดกนั้นต้องเสียภาษี.

ดังนั้น หากวางแผนจะโอนเงินหลายครั้งติดต่อกัน ควรปรึกษารายละเอียดกับทนายความล่วงหน้าจะดีกว่า.

ระบบภาษีที่ดินของออสเตรียค่อนข้างยืดหยุ่นและมีหลายวิธีที่จะช่วยลดภาระภาษีได้:

การยกเว้นภาษีที่ดินสำหรับอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในบางรัฐและเทศบาล อพาร์ตเมนต์ใหม่ที่สร้างขึ้นผ่านโครงการอุดหนุนของรัฐ (geförderte Wohnobjekte) จะได้รับการยกเว้นภาษีที่ดินชั่วคราว ระยะเวลาการยกเว้นนี้อาจมีตั้งแต่ 5 ถึง 10 ปี หากต้องการใช้ประโยชน์จากการยกเว้นนี้ คุณต้องยื่นคำขอต่อศาลากลางจังหวัดของคุณ

ค่าเสื่อมราคาและค่าเช่าที่หักลดหย่อนได้ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าสามารถลดรายได้ที่ต้องเสียภาษีได้โดยการหักค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าซ่อมแซม ค่าประกันภัย ค่าบำรุงรักษา และค่าเสื่อมราคาของอาคาร

อัตราภาษีมาตรฐานอยู่ที่ 2% ต่อปีสำหรับบ้าน และ 2.5% สำหรับอพาร์ตเมนต์ หากมีการบันทึกบัญชีค่าใช้จ่ายอย่างถูกต้อง กำไรที่ต้องเสียภาษีก็สามารถลดลงได้.

การลดหย่อนภาษีสำหรับธุรกิจขนาดเล็ก (Kleinunternehmerregelung) ค่าเช่าอาจถือเป็นบริการ และรายได้อาจต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม (20%) โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับการเช่าระยะสั้น

อย่างไรก็ตาม ตามกฎ "ผู้ประกอบการรายย่อย" (Kleinunternehmerregelung) หากยอดขายไม่เกิน 55,000 ยูโรต่อปี ( ตั้งแต่ปี 2025 ) เจ้าของกิจการจะได้รับการยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม

สวัสดิการอื่นๆ จากภาครัฐ นอกเหนือจากการลดหย่อนภาษีแล้ว ยังมีโครงการสนับสนุนสำหรับครอบครัวรุ่นใหม่ ผู้ประกอบอาชีพ และกลุ่มอื่นๆ โครงการเหล่านี้ให้โบนัสเพิ่มเติมสำหรับการซื้อบ้าน แม้ว่าจะไม่ได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาษีก็ตาม

การซื้อที่ดินในออสเตรียอยู่ภายใต้ภาษีพื้นฐานเดียวกันกับการซื้ออพาร์ตเมนต์หรือบ้าน คือ ภาษี GrESt ในอัตรา 3.5% (หรืออัตราพิเศษสำหรับการซื้อภายในครอบครัว) และค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน 1.1%.

อย่างไรก็ตาม ที่ดินมีลักษณะเฉพาะตัว หนึ่งในลักษณะสำคัญคือ ใบอนุญาตการใช้ที่ดินเพื่อการก่อสร้าง (Widmung) หากวางแผนการก่อสร้าง จำเป็นต้องตรวจสอบสถานะของที่ดินและความเป็นไปได้ในการขอรับใบอนุญาตดังกล่าวล่วงหน้า บางครั้งการทำธุรกรรมอาจต้องมีการตรวจสอบและชำระเงินเพิ่มเติม

หากที่ดินถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่เกษตรกรรม การเปลี่ยนประเภทการใช้ที่ดินเพื่อการก่อสร้างจะทำได้ก็ต่อเมื่อได้รับอนุญาตจากหน่วยงานท้องถิ่นเท่านั้น การเปลี่ยนประเภทการใช้ที่ดินนี้จะทำให้เกิดภาษีใหม่สำหรับการขายในอนาคต (รายละเอียดเพิ่มเติมอยู่ด้านล่าง).

การสร้างบ้านบนที่ดินของคุณเองนั้นมาพร้อมกับค่าใช้จ่ายใหม่ๆ ผู้รับเหมาก่อสร้างทุกรายจะออกใบแจ้งหนี้โดยรวมภาษีมูลค่าเพิ่ม 20% ไว้ด้วย ซึ่งเป็นอัตรามาตรฐานในออสเตรีย

สำหรับผู้ซื้อส่วนบุคคล ค่าใช้จ่าย 20% นี้ได้รวมอยู่ในราคาประเมินแล้ว: ภาษีไม่ได้ถูกแยกคิดต่างหาก แต่ในทางปฏิบัติแล้วจะทำให้ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้นหนึ่งในห้า.

ด้วยเหตุนี้ ผมจึงแนะนำให้ปรึกษาสถาปนิกหรือทนายความก่อนซื้อที่ดินเสมอ วิธีนี้จะช่วยให้คุณคำนวณค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นล่วงหน้าและหลีกเลี่ยงเรื่องไม่คาดฝันเมื่อต้องเซ็นสัญญา.

ระบบภาษีของออสเตรียมีความเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก มีการเปลี่ยนแปลงหลายอย่างที่ได้รับการอนุมัติแล้ว ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในปี 2025 และจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อเจ้าของทรัพย์สิน.

การประเมินเกณฑ์รายได้ใหม่ อัตราภาษีรายได้ จะ รายได้ขั้นต่ำที่ไม่ต้องเสียภาษีคือ 13,308 ยูโร (เพิ่มขึ้นจากเดิม 12,816 ยูโร) และอัตราภาษีสูงสุด 55% จะใช้กับรายได้ที่เกิน 1 ล้านยูโรเท่านั้น

สำหรับนักลงทุน นั่นหมายความว่ารายได้ค่าเช่าส่วนหนึ่งจะได้รับการยกเว้นภาษี ซึ่งเห็นได้ชัดเจนโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับเงินลงทุนจำนวนน้อย.

การปฏิรูปธุรกิจขนาดเล็ก เริ่มตั้งแต่ปี 2025 วงเงินยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มจะเพิ่มขึ้น จากเดิมที่รายได้ไม่เกิน 55,000 ยูโรต่อปี จะได้รับการยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม ซึ่งถือเป็นการบรรเทาภาระอย่างมากสำหรับเจ้าของบ้านเช่า เพราะพวกเขาสามารถปล่อยเช่าอพาร์ตเมนต์ได้โดยไม่ต้องเสียภาษีเพิ่มเติม 20% จากค่าเช่าของผู้เช่า

กฎระเบียบเกี่ยวกับการซื้อขายหุ้นเข้มงวดขึ้น มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2568 กฎสำหรับบริษัทที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้เปลี่ยนแปลงไป หากมีการขายอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อม แต่ผ่านการขายหุ้นในบริษัทที่เป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ ภาษี GrESt จะคำนวณจากมูลค่าตลาดของพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ไม่ใช่จาก "Einheitswert" (ภาษีขายล่วงหน้า) ซึ่งหมายความว่าคุณจะต้องจ่ายภาษี 3.5% เช่นเดียวกับการซื้อปกติ

มาตรการนี้มีเป้าหมายเพื่อต่อต้านการหลีกเลี่ยงภาษีผ่าน "การขายบริษัท" ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยเฉพาะอย่างยิ่งต่อนักลงทุนในโครงการขนาดใหญ่และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์.

ภาษีการพัฒนาพื้นที่ใหม่ (Umwidmungszuschlag) มาตรการใหม่ล่าสุดอีกอย่างหนึ่งคือ ภาษีเพิ่มเติมจากการขายที่ดินที่เปลี่ยนจากการใช้ประโยชน์ทางการเกษตรมาใช้ประโยชน์ทางการก่อสร้าง หากที่ดินแปลงหนึ่งถูกเปลี่ยนจากพื้นที่เกษตรกรรม (Grünland) เป็นพื้นที่ก่อสร้าง (Bauland) หลังปี 2024 กำไรจากที่ดินจะเพิ่มขึ้น 30% และต้องเสียภาษีหากขายหลังกลางปี ​​2025

กล่าวอีกนัยหนึ่ง การเก็งกำไรใน “ที่ดินเกษตรราคาถูก” จะให้ผลกำไรลดลงอย่างมากนับจากนี้ไป.

อนาคตของภาษีที่ดิน (Grundsteuer) มีการหารือเกี่ยวกับการปฏิรูปภาษีที่ดินด้วย การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน (Einheitswert) ครั้งล่าสุดดำเนินการในปี 2012 และมีแผนจะประเมินใหม่ในปี 2025–2027 ซึ่งอาจนำไปสู่การเพิ่มฐานภาษีสำหรับภาษีที่ดิน (Grundsteuer)

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในหลายพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับการประเมินครั้งก่อน ด้วยเหตุนี้ กฎหมายใหม่จึงอาจเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์ด้านภาษีได้ ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มภาษีหรือการปรับโครงสร้างภาษีใหม่เพื่อให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่มีชื่อเสียงและราคาแพงจ่ายภาษีในสัดส่วนที่มากขึ้น.

ด้วยเหตุนี้ การติดตามข่าวสารล่าสุดจึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง ผมขอแนะนำอย่างยิ่งให้นักลงทุนสมัครรับจดหมายข่าวจากหน่วยงานด้านภาษีของออสเตรีย นอกจากนี้ การปรึกษาหารือกับผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีและอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นเป็นประจำก็เป็นความคิดที่ดี เพื่อหลีกเลี่ยงเรื่องไม่คาดฝันที่อาจเกิดขึ้นจากการปฏิรูป.

ภาษีที่ดินในออสเตรียอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับหลายประเทศ แต่เป็นภาษีที่บังคับและต้องให้ความสำคัญ:

• ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมด้วย ซึ่งโดยปกติจะอยู่ที่ประมาณ 4-8% ของราคา.
• ภาษีที่ดินประจำปีอยู่ในระดับต่ำ แต่หากให้เช่าที่ดิน ค่าใช้จ่ายนี้ก็ยังคงต้องมีการจัดการอยู่ดี.
• ภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์อยู่ที่ 30% ซึ่งอาจส่งผลกระทบอย่างมากต่อผลกำไรสุทธิของคุณ.
• การให้ของขวัญและการรับมรดกอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียแทบจะไม่มีภาษี ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินภายในครอบครัวเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง.

หลักการสำคัญนั้นง่ายมาก: ต้องคำนวณไม่เพียงแค่ราคาซื้อเท่านั้น แต่ยังต้องคำนวณภาษีและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องในออสเตรียด้วย.

ภาษีที่ดินในออสเตรียไม่ได้สูงมากนัก โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในยุโรป แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าเราจะมองข้ามไปได้:

ท้ายที่สุดแล้ว การวางแผนภาษีที่ดีคือหัวใจสำคัญของ ลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จ

• ผู้ซื้อ ควรศึกษาโครงสร้างของค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมล่วงหน้าและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านบัญชี
• ผู้ขาย ควรตรวจสอบว่าพวกเขาสามารถใช้ประโยชน์จากการยกเว้นภาษีได้หรือไม่
• ที่นักลงทุนทุกคน ต้องติดตามความเปลี่ยนแปลงด้านกฎหมายอย่างสม่ำเสมอ ดังที่เราจะเห็นว่ากฎระเบียบใหม่จะเริ่มมีผลบังคับใช้เร็วที่สุดในปี 2025 ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อตลาด

ด้วยแนวทางนี้ อสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียจึงไม่ใช่การเสี่ยงโชค แต่เป็นเครื่องมือที่เชื่อถือได้จริงในการรักษาและเพิ่มพูนเงินทุน.