การซื้ออพาร์ตเมนต์ด้วยเงินสดในยุโรป: คุณสมบัติ ความเสี่ยง และผลประโยชน์

อสังหาริมทรัพย์ในยุโรปได้รับการพิจารณามาโดยตลอดว่าเป็นวิธีที่เชื่อถือได้ในการรักษามูลค่าและเพิ่มพูนเงินทุน ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ความสนใจในการซื้ออพาร์ตเมนต์ในยุโรปด้วยเงินสดโดยไม่ต้องกู้ยืมหรือเกี่ยวข้องกับธนาคารเพิ่มสูงขึ้น กลยุทธ์นี้ดึงดูดใจนักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับความรวดเร็วในการทำธุรกรรม ขั้นตอนทางราชการน้อยที่สุด และความสามารถในการเจรจาต่อรองกับผู้ขายได้อย่างเป็นประโยชน์.

อย่างไรก็ตาม การมีเงินสดเพียงพอไม่ได้หมายความว่าการซื้อขายจะราบรื่นเสมอไป แม้จะมีเงินสดเพียงพอ ผู้ซื้อก็ยังต้องพิจารณากฎหมายท้องถิ่น ข้อบังคับเกี่ยวกับการป้องกันการฟอกเงิน (AML/KYC) ข้อกำหนดในการลงทะเบียน และในบางประเทศ อาจต้องขอใบอนุญาตพิเศษสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะสำหรับชาวต่างชาติ เงินสดสามารถทำให้การทำธุรกรรมง่ายขึ้นอย่างมาก แต่ก็ไม่ได้ขจัดขั้นตอนทางราชการที่จำเป็นออกไป.

สิ่งสำคัญที่ควรจำไว้คือ สหภาพยุโรปจะเริ่มใช้ข้อจำกัดใหม่เกี่ยวกับการชำระเงินสดในเร็วๆ นี้ โดยเริ่มตั้งแต่ฤดูร้อนปี 2027 วงเงินจะอยู่ที่ 10,000 ยูโร อย่างไรก็ตาม "เงินสด" ในบริบทของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้หมายถึงเงินสดจริงๆ แต่โดยทั่วไปแล้วหมายถึงการโอนเงินผ่านธนาคารจากบัญชีของผู้ซื้อไปยังบัญชีของผู้ขาย ความแตกต่างเล็กน้อยเหล่านี้แสดงให้เห็นว่า เงินสดไม่ได้หมายถึงเงินสดในมือเพียงอย่างเดียว แต่เป็นเครื่องมือสำหรับการทำธุรกรรมที่ปลอดภัยและโปร่งใส ซึ่งต้องมีการกำหนดเป้าหมายและการเตรียมการทางกฎหมายที่เหมาะสม.

ใช่ การซื้ออพาร์ตเมนต์ด้วยเงินสดในยุโรปเป็นไปได้ แต่ก็ไม่ง่ายอย่างที่คิดเสมอไป กฎหมายไม่ได้ห้ามการทำธุรกรรมดังกล่าว แต่เงื่อนไขอาจแตกต่างกันอย่างมากขึ้นอยู่กับประเทศ ตัวอย่างเช่น ในออสเตรีย การใช้เงินสดทำให้กระบวนการง่ายขึ้นในแง่ของการที่ธนาคารอาจปฏิเสธสินเชื่อ แต่ไม่ได้หมายความว่าจะไม่ต้องผ่านขั้นตอนทางกฎหมายและการบริหารใดๆ.

แม้ว่าคุณจะจ่ายเป็นเงินสด เงินนั้นก็มักจะถูกโอนผ่านบัญชีเอสโครว์กับทนายความหรือธนาคารเสียก่อน ขั้นตอนนี้ช่วยให้มั่นใจได้ว่าธุรกรรมมีความปลอดภัยและโปร่งใสสำหรับทั้งสองฝ่าย ในทางปฏิบัติแล้ว หมายความว่าไม่จำเป็นต้องพกเงินสดจำนวนมากติดตัวไปด้วย เพราะการชำระเงินทั้งหมดจะดำเนินการผ่านการโอนเงินทางธนาคาร.

โดยส่วนตัวแล้ว ผมแนะนำให้ตรวจสอบประวัติของทนายความรับรองเอกสารที่คุณเลือกอย่างละเอียดถี่ถ้วนเสมอ ทนายความรับรองเอกสารที่น่าเชื่อถือไม่เพียงแต่จะช่วยให้การโอนเงินเป็นไปอย่างปลอดภัยเท่านั้น แต่ยังช่วยจัดโครงสร้างธุรกรรมให้ถูกต้องเพื่อลดความเสี่ยงที่การอนุมัติจะถูกปฏิเสธหรือเงินจะถูกอายัดอีกด้วย.

สิ่งที่ควรสังเกต:

• ใบอนุญาตและชื่อเสียง ทนายความรับรองเอกสารต้องได้รับการจดทะเบียนอย่างเป็นทางการและมีรีวิวที่ดีจากลูกค้า ธนาคารหรือตัวกลางทางการเงินต้องได้รับอนุญาตให้ดำเนินการโอนเงินข้ามพรมแดนจำนวนมากและมีประสบการณ์ในการทำงานกับนักลงทุนต่างชาติ
• ความโปร่งใสของขั้นตอนต่างๆ ธุรกรรมทั้งหมดต้องมีเอกสารประกอบ เช่น ใบแจ้งยอด สัญญา และเอกสารยืนยันการโอนเงิน เจ้าหน้าที่รับรองเอกสารจะตรวจสอบว่าธุรกรรมนั้นเป็นไปตามกฎหมาย ตรวจสอบที่มาของเงินทุนอย่างถูกต้อง และตรวจสอบให้แน่ใจว่าปฏิบัติตามกฎระเบียบการป้องกันการฟอกเงินและการรู้จักลูกค้า (AML/KYC)
• มีประสบการณ์ในการทำงานกับลูกค้าต่างชาติ สิ่งนี้สำคัญอย่างยิ่งหากผู้ซื้อไม่ใช่ผู้พำนักในสหภาพยุโรป ประสบการณ์ของทนายความและธนาคารในการทำธุรกรรมดังกล่าวจะช่วยลดความเสี่ยงในการถูกปฏิเสธหรือความล่าช้า ในประเทศออสเตรีย เยอรมนี และสวิตเซอร์แลนด์ ทนายความมักให้ความช่วยเหลือในการทำธุรกรรมสำหรับผู้ที่ไม่ใช่ผู้พำนัก โดยตรวจสอบเอกสารทั้งหมดและจัดตั้งบัญชีเอสโครว์อย่างถูกต้อง

สิ่งสำคัญที่สุดเมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ด้วยเงินสดในยุโรปคือการตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของแหล่งที่มาของเงิน ธนาคารและสำนักงานทนายความมักต้องการเอกสารที่พิสูจน์แหล่งที่มาของเงิน ซึ่งอาจเป็นเงินที่ได้จากการขายธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ รายได้สะสม หรือเงินที่โอนผ่านบัญชีธนาคารอย่างเป็นทางการ.

ตัวอย่างเช่น ลูกค้ารายหนึ่งของฉันต้องการ ซื้ออพาร์ตเมนต์ในเวียนนา ด้วยเงินสด จำนวนเงินค่อนข้างมาก แต่ด้วยเอกสารที่จัดเตรียมอย่างถูกต้องซึ่งระบุแหล่งที่มาของเงินทุน และทนายความที่น่าเชื่อถือ การทำธุรกรรมจึงดำเนินไปอย่างราบรื่น

จากประสบการณ์ของผม พบว่า ผู้ที่เตรียมเอกสารครบถ้วนและมีแผนการโอนเงินที่โปร่งใส จะผ่านการตรวจสอบได้เร็วกว่า และมักได้รับเงื่อนไขที่ดีกว่าเมื่อซื้อสินค้าด้วยเงินสด รวมถึงอาจได้รับส่วนลดเล็กน้อยจากผู้ขายด้วย

การซื้ออพาร์ตเมนต์ด้วยเงินสดในยุโรปต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ แม้ว่าจะได้รับอนุญาตอย่างเป็นทางการก็ตาม ข้อจำกัดหลักๆ เกี่ยวข้องกับเรื่องต่อไปนี้:

• การตรวจสอบการป้องกันการฟอกเงิน/การรู้จักลูกค้า (AML/KYC) ธนาคารและสำนักงานทนายความจำเป็นต้องตรวจสอบว่าเงินนั้นได้มาอย่างถูกกฎหมาย การเตรียมเอกสารครบถ้วนเพื่อยืนยันแหล่งที่มาของเงินเป็นสิ่งสำคัญสำหรับการทำธุรกรรมที่ราบรื่น
• การขออนุญาตซื้อของสำหรับชาวต่างชาติ เรื่องนี้มีการควบคุมอย่างเข้มงวดเป็นพิเศษในออสเตรีย สวิตเซอร์แลนด์ และบางรัฐของเยอรมนี แม้ว่าคุณจะมีเงินสด คุณก็ยังต้องขออนุญาตหรือแจ้งให้หน่วยงานท้องถิ่นทราบอยู่ดี
• ข้อจำกัดด้านเงินสด ในประเทศส่วนใหญ่ การทำธุรกรรมขนาดใหญ่ทั้งหมดจะดำเนินการผ่านการโอนเงินทางธนาคาร การชำระเงินด้วยเงินสดไม่สามารถทำได้
• ข้อกำหนดในการจดทะเบียนบริษัท ในบางประเทศ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัท (เช่น บริษัทจำกัด (GmbH) ในออสเตรีย) ช่วยลดความยุ่งยากสำหรับชาวต่างชาติ แต่ก็เพิ่มภาระผูกพันในการปฏิบัติตามกฎหมายเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของและภาษีด้วย

แม้ว่าจะซื้อด้วยเงินสด กระบวนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ก็ยังต้องปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายและการเงินอย่างเคร่งครัด การมีเงินสดช่วยให้การทำธุรกรรมรวดเร็วขึ้นและได้เปรียบผู้ซื้อที่มีสินเชื่อบ้าน แต่หากไม่มีทนายความและเอกสารที่ถูกต้อง การทำธุรกรรมก็ไม่สามารถเสร็จสมบูรณ์ได้.

• ระบุประเภทของอสังหาริมทรัพย์และภูมิภาคที่ต้องการซื้อ.
• คำแนะนำ: ควรศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับข้อจำกัดสำหรับชาวต่างชาติ รายละเอียดของกฎหมายที่ดิน และสภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์.

• ตรวจสอบสิทธิ์ในทรัพย์สิน หนี้สิน ภาระผูกพัน และประวัติของทรัพย์สิน.
• สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ขายเป็นเจ้าของทรัพย์สินจริง และไม่มีความเสี่ยงแอบแฝง.

• คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายทำข้อตกลงการจองหรือสัญญาเบื้องต้นร่วมกัน.
• โดยปกติแล้วจะต้องมีการวางเงินมัดจำ ซึ่งจะต้องผ่านบัญชีเอสครอว์ด้วยเช่นกัน.

• แม้จะชำระเป็นเงินสด เงินก็จะถูกโอนไปยังบัญชีชั่วคราวกับทนายความหรือธนาคาร เพื่อความปลอดภัยของธุรกรรม.
• ตัวอย่าง: ลูกค้าในเวียนนาชำระเงิน 850,000 ยูโรผ่านระบบเอสโครว์ และเงินจะถูกโอนเข้าบัญชีผู้ขายหลังจากเอกสารทั้งหมดได้รับการตรวจสอบเรียบร้อยแล้ว.

• ทนายความหรือธนาคารจะตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของแหล่งที่มาของเงินทุน ได้แก่ ธุรกิจ การขายสินทรัพย์ รายได้ เงินฝาก หรือสกุลเงินดิจิทัล ผ่านช่องทางที่ถูกต้องตามกฎหมาย.
• เตรียมเอกสารที่แสดงที่มาของเงินทุนของคุณล่วงหน้า – การทำเช่นนี้จะช่วยเร่งกระบวนการทั้งหมดและลดความเสี่ยงในการถูกระงับ.

• หลังจากตรวจสอบและลงนามในเอกสารขั้นสุดท้ายเรียบร้อยแล้ว เงินจะถูกหักจากบัญชีชั่วคราวและโอนเข้าบัญชีของผู้ขาย.
• การชำระเงินทั้งหมดดำเนินการโดยไม่ต้องใช้เงินสดจริง.

• เจ้าหน้าที่รับรองเอกสารจะลงทะเบียนธุรกรรมในทะเบียนที่ดิน และผู้ซื้อจะกลายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการ.

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในยุโรปด้วยเงินสดมีข้อดีหลายประการที่ทำให้เป็นที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อรายบุคคล.

1. ตกลงซื้อขายได้รวดเร็ว

• การที่ไม่ต้องขออนุมัติสินเชื่อหรือตรวจสอบบ้านก่อนซื้อ ทำให้คุณสามารถทำการซื้อบ้านได้รวดเร็วยิ่งขึ้น.
• ตัวอย่าง: การซื้อขายอพาร์ตเมนต์ในเวียนนา ซึ่งผู้ซื้อชำระราคาเต็มจำนวนด้วยเงินสด เสร็จสิ้นภายใน 4 สัปดาห์ แทนที่จะเป็น 8-12 สัปดาห์ตามปกติหากใช้สินเชื่อบ้าน.

2. ความเป็นไปได้ที่จะได้รับส่วนลด

• ผู้ขายให้ความสำคัญกับผู้ซื้อที่ยินดีชำระเงินล่วงหน้า ซึ่งมักจะส่งผลให้ได้รับส่วนลด 2-7% จากราคาเดิม.
• คำแนะนำ: ในระหว่างการเจรจา ให้ใช้ข้อเท็จจริงเรื่องการชำระเงินสดเป็นข้ออ้างในการลดราคา.

3. ลดการพึ่งพาธนาคารให้น้อยที่สุด

• ไม่จำเป็นต้องรอการตัดสินใจของธนาคารเกี่ยวกับการอนุมัติสินเชื่อหรือจ่ายดอกเบี้ย.
• สำหรับธุรกรรมขนาดใหญ่ วิธีนี้ช่วยประหยัดเงินได้มากและลดขั้นตอนทางราชการลงได้.

4. ข้อได้เปรียบเหนือผู้ซื้อที่มีสินเชื่อบ้าน

• ในสภาพแวดล้อมที่มีการแข่งขันสูง เช่น การประมูล หรือการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ยอดนิยม ผู้ขายมักเลือกผู้ซื้อที่ชำระเงินสด เพราะจะช่วยให้กระบวนการซื้อขายรวดเร็วและปลอดภัยยิ่งขึ้น.

5. ออสเตรีย: เวียนนาและสถานที่ท่องเที่ยวที่เป็นที่นิยมมีข้อได้เปรียบเป็นพิเศษ

• ในประเทศออสเตรีย การซื้อด้วยเงินสดมีข้อได้เปรียบในเวียนนา ซาลซ์บูร์ก และแหล่งท่องเที่ยวชื่อดังต่างๆ ที่มีการแข่งขันสูงในด้านอสังหาริมทรัพย์.
• ตัวอย่าง: ผู้ซื้อรายหนึ่งได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ใจกลางกรุงเวียนนาในราคาที่ลดลงเล็กน้อย เนื่องจากเขาสามารถปิดการซื้อขายได้ภายในสองสัปดาห์ ในขณะที่ผู้เข้าร่วมรายอื่น ๆ ที่ขอสินเชื่อบ้านกำลังรอการอนุมัติจากธนาคาร.

หลายคนคิดว่าการซื้อด้วยเงินสดหมายความว่าพวกเขาสามารถนำเงินสดใส่กระเป๋าเดินทางแล้วซื้ออพาร์ตเมนต์ในยุโรปได้เลย ในทางปฏิบัติแล้วนี่เป็นไปไม่ได้: การทำธุรกรรมขนาดใหญ่จะต้องผ่านช่องทางที่เป็นทางการเสมอ.

ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ การโอนเงินจะดำเนินการผ่านระบบที่ปลอดภัยและโปร่งใส:

• การโอนเงินผ่านธนาคาร เป็นวิธีการชำระเงินหลัก โดยเงินจะถูกโอนจากบัญชีของผู้ซื้อไปยังบัญชีของทนายความหรือผู้ขาย
• บัญชีเอสโครว์ที่มีทนายความรับรอง – เงินจะถูกระงับไว้จนกว่าเช็คทั้งหมดจะเสร็จสมบูรณ์และเอกสารได้รับการลงนามเรียบร้อยแล้ว
• การตรวจสอบ AML/KYC – การยืนยันที่มาของเงินทุนที่ถูกต้องตามกฎหมาย (การขายธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ รายได้จากราชการ เงินฝาก)

ในยุโรป ธุรกรรมมูลค่าสูงอยู่ภายใต้การควบคุมอย่างเข้มงวดเพื่อป้องกันการฟอกเงินและสร้างความโปร่งใสในการไหลเวียนของเงินทุน:

• คำสั่งต่อต้านการฟอกเงินของสหภาพยุโรป (AMLD 6) กำหนดให้ธนาคาร สำนักงานทนายความ และสถาบันการเงินอื่นๆ ต้องตรวจสอบที่มาของเงินจำนวนมากและรายงานธุรกรรมที่น่าสงสัย.
• หลายประเทศในสหภาพยุโรปกำหนดวงเงินสูงสุดสำหรับการชำระเงินสด เช่น ฝรั่งเศส อิตาลี และสเปน จำกัดวงเงินการชำระเงินที่เกิน 10,000 ยูโร (โดยจะค่อยๆ เข้มงวดขึ้นภายในปี 2027).
• การตรวจสอบการไหลเวียนของเงินทุนช่วยปกป้องทั้งสองฝ่ายในธุรกรรม ได้แก่ ผู้ซื้อและผู้ขาย จากความเสี่ยงที่เงินจะถูกอายัด ค่าปรับ หรือการฉ้อโกง.

ในประเทศออสเตรียและประเทศส่วนใหญ่ในสหภาพยุโรป โครงการลักษณะนี้เป็นข้อบังคับสำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญทั้งหมด.

เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินสดในยุโรป หลายคนมักคิดว่าความท้าทายหลักคือการหาเงินทุนที่จำเป็น แต่ในทางปฏิบัติ ความท้าทายที่ใหญ่ที่สุดสำหรับชาวต่างชาติคือข้อจำกัดทางกฎหมายและการขอใบอนุญาตซื้อ โดยเฉพาะในประเทศที่มีกฎระเบียบเข้มงวดอย่างเยอรมนีและออสเตรีย.

สำหรับพลเมืองสหภาพยุโรป ขั้นตอนง่ายมาก

• พลเมืองของประเทศสมาชิกสหภาพยุโรปเผชิญกับอุปสรรคทางด้านระบบราชการน้อยกว่า.
• ในประเทศส่วนใหญ่ของสหภาพยุโรป พวกเขาสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างอิสระเกือบเท่ากับผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น.

ข้อจำกัดด้านที่ดินสำหรับผู้ที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในสหภาพยุโรป

สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ ปัญหาหลักไม่ใช่เรื่องเงิน แต่เป็นข้อจำกัดทางกฎหมายในบางภูมิภาค.

• ออสเตรีย: ผู้ที่ไม่ได้พำนักอยู่ในสหภาพยุโรปจะประสบปัญหาเป็นพิเศษในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในรัฐคารินเทียและไทโรล เนื่องจาก มีข้อจำกัดเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียสำหรับชาวต่างชาติ และอาจต้องได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น ในกรุงเวียนนา การซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นไปได้ แต่ก็ต้องแจ้งให้หน่วยงานท้องถิ่นทราบและแสดงหลักฐานที่มาของเงินทุนอย่างถูกกฎหมายด้วย
• เยอรมนี: บางรัฐ เช่น บาวาเรีย กำหนดข้อจำกัดสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ท่องเที่ยวหรือพื้นที่ที่มีความสำคัญทางประวัติศาสตร์
• สวิตเซอร์แลนด์: ชาวต่างชาติถูกห้ามไม่ให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ท่องเที่ยวและเขตสงวนโดยไม่ได้รับอนุญาตจากรัฐบาล
• สเปน: โดยส่วนใหญ่แล้วไม่มีข้อจำกัดที่เข้มงวด แต่บางเทศบาล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริเวณชายฝั่งคอสตาบราวาหรือคอสตาเดลโซล อาจต้องขออนุญาตจากหน่วยงานท้องถิ่นก่อน
• ฝรั่งเศสและอิตาลี: โดยทั่วไปแล้วจะง่ายกว่า แต่การซื้อที่ดินในพื้นที่ "อ่อนไหวสูง" หรือพื้นที่ทางประวัติศาสตร์อาจต้องได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานท้องถิ่นด้วย

ก่อนทำการซื้อ ควรตรวจสอบข้อกำหนดสำหรับชาวต่างชาติในรัฐหรือเทศบาลนั้นๆ ก่อน ในบางกรณี การทำธุรกรรมผ่านบริษัทที่จดทะเบียนอย่างถูกต้องอาจช่วยให้กระบวนการง่ายขึ้นและอนุมัติได้เร็วขึ้น.

การตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของแหล่งที่มาของเงินทุนของคุณเป็นขั้นตอนสำคัญอย่างหนึ่งเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินสดในยุโรป หากไม่มีเอกสารที่ถูกต้อง การทำธุรกรรมอาจล่าช้าหรือแม้แต่ถูกระงับ.

วิธีการหลักในการยืนยันเงินทุน:

• การขายธุรกิจหรืออสังหาริมทรัพย์ หากได้รับเงินจากการขายธุรกิจที่มีอยู่เดิมหรืออสังหาริมทรัพย์อื่น คุณต้องแสดงเอกสารธุรกรรม ได้แก่ สัญญาซื้อขาย ใบแจ้งยอดบัญชีธนาคาร และหลักฐานการรับเงิน
• โปรแกรมการฝากเงิน เงินในบัญชีเงินฝากหรือบัญชีออมทรัพย์จะได้รับการยืนยันโดยใบแจ้งยอดบัญชีธนาคาร ตรวจสอบให้แน่ใจว่าธนาคารสามารถออกเอกสารยืนยันที่มาของเงินอย่างเป็นทางการที่สอดคล้องกับข้อกำหนด AML/KYC ได้
• รายได้ที่เป็นทางการ รายได้จากหลายปีที่ผ่านมา (เงินเดือน เงินปันผล ค่าลิขสิทธิ์) สามารถใช้เป็นหลักฐานแสดงเงินทุนที่ถูกต้องตามกฎหมายได้ ต้องแสดงแบบแสดงรายการภาษี ใบแจ้งเงินเดือน หรือรายงานรายได้ประกอบด้วย
• สกุลเงินดิจิทัล → ธนาคาร → บัญชีเอสโครว์ → การทำธุรกรรม หากได้รับเงินเป็นสกุลเงินดิจิทัล จะต้องทำให้ถูกต้องตามกฎหมายผ่านการโอนเงินอย่างเป็นทางการจากธนาคารไปยังบัญชีของผู้ซื้อ จากนั้นจึงโอนผ่านบัญชีเอสโครว์ที่ดูแลโดยทนายความหรือธนาคาร การแลกเปลี่ยนสกุลเงินดิจิทัลโดยตรงกับอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งต้องห้ามและธนาคารไม่ยอมรับ ควรใช้แพลตฟอร์มการแลกเปลี่ยนที่ถูกต้องตามกฎหมายและบันทึกธุรกรรมทั้งหมดเพื่อให้แน่ใจว่าเป็นไปตามข้อกำหนด AML/KYC

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินสดในยุโรปดูเหมือนจะง่าย แต่มีaความเสี่ยงเฉพาะสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติที่สำคัญที่ควรทราบล่วงหน้า.

การปฏิเสธการอนุญาตให้ซื้อ

• ในบางประเทศและภูมิภาค (เช่น ออสเตรีย: คารินเทีย, ไทโรล; สวิตเซอร์แลนด์: เขตรีสอร์ท) ชาวต่างชาติอาจถูกปฏิเสธไม่ให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าเงินทุนจะถูกต้องตามกฎหมายก็ตาม.
• ตรวจสอบข้อกำหนดเฉพาะสำหรับภูมิภาคของคุณ และรวบรวมเอกสารทั้งหมดที่ยืนยันแหล่งที่มาของเงินทุนของคุณล่วงหน้า.

เช็คยาว

• ขั้นตอนการตรวจสอบการฟอกเงินและการรู้จักลูกค้า (AML/KYC) อาจใช้เวลาหลายสัปดาห์หรือหลายเดือน.
• ตัวอย่าง: ผู้ซื้อจากนอกสหภาพยุโรปต้องรอการอนุมัติในเวียนนาเกือบ 2 เดือน แม้ว่าจะจ่ายเป็นเงินสดแล้วก็ตาม เนื่องจากจำเป็นต้องตรวจสอบธุรกรรมทั้งหมดและที่มาของเงินทุน.

การอายัดเงินทุนในกรณีละเมิดกฎหมายป้องกันการฟอกเงิน

• หากทนายความหรือธนาคารมีข้อสงสัยเกี่ยวกับความถูกต้องตามกฎหมายของเงินทุน เงินอาจถูกอายัดไว้ในบัญชีหรือบัญชีเอสโครว์จนกว่าจะมีการตรวจสอบเสร็จสิ้น.
• ใช้การโอนเงินผ่านธนาคารอย่างเป็นทางการและเอกสารที่เตรียมไว้ล่วงหน้า.

โครงสร้างธุรกรรมไม่ถูกต้อง

• การซื้อผ่านรูปแบบทางกฎหมายที่ไม่ถูกต้อง (เช่น บริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียน) อาจส่งผลให้ถูกปฏิเสธการอนุญาต หรือต้องเสียภาษีเพิ่มเติม.
• ควรปรึกษาทนายความและเจ้าหน้าที่รับรองเอกสารล่วงหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากจะทำการซื้อขายผ่านบริษัท หรือในพื้นที่ที่มีกฎระเบียบเข้มงวด.

ใช้ระบบการโอนเงินที่โปร่งใสผ่านบัญชีเอสโครว์และช่องทางธนาคารอย่างเป็นทางการ การเตรียมเอกสารและโครงสร้างธุรกรรมที่เหมาะสมจะช่วยลดความเสี่ยงเหล่านี้ทั้งหมดและเร่งกระบวนการจดทะเบียนทรัพย์สินให้เร็วขึ้น.

เมื่อซื้อบ้านด้วยเงินสดในยุโรป สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งหมดล่วงหน้าเพื่อวางแผนงบประมาณอย่างเหมาะสม ค่าใช้จ่ายหลักๆ ได้แก่:

• ทนายความรับรองเอกสาร – รับประกันความถูกต้องตามกฎหมายของธุรกรรม การจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สิน และการควบคุมบัญชีเงินฝากค้ำประกัน
• นายหน้า – ให้บริการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ เจรจาต่อรอง และให้การสนับสนุนด้านการทำธุรกรรม
• ภาษีซื้อ ( Grunderwerbsteuer / Transfer Tax / Imposta di registro) – แตกต่างกันไปตามประเทศและภูมิภาค โดยปกติจะคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าทรัพย์สิน
• การโอนเงินผ่านธนาคาร - ค่าธรรมเนียมสำหรับการโอนเงินระหว่างประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับจำนวนเงินมาก
• บริการเอสโครว์ คือค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บโดยทนายความหรือธนาคารสำหรับการดูแลบัญชีชั่วคราวเพื่อการโอนเงินอย่างปลอดภัย

การซื้ออพาร์ตเมนต์ด้วยเงินสดผ่านบริษัทเป็นกลยุทธ์ยอดนิยมในหมู่นักลงทุนต่างชาติในยุโรป วิธีนี้สามารถลดขั้นตอนบางอย่างและให้การคุ้มครองเงินทุนเพิ่มเติมได้ แต่จำเป็นต้องปฏิบัติตามกฎหมายและข้อบังคับอย่างเคร่งครัด.

รูปแบบที่เป็นไปได้:

• GmbH (ออสเตรีย) – บริษัทจำกัดความรับผิดในท้องถิ่น ช่วยให้ชาวต่างชาติสามารถทำธุรกรรมได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะในประเทศที่มีข้อจำกัดสำหรับผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองของประเทศ.
• บริษัทต่างชาติ – การจดทะเบียนผ่านบริษัทที่อยู่นอกประเทศที่ซื้อกิจการ (เช่น บริษัทเอสโตเนีย จำกัด บริษัทไซปรัส จำกัด บริษัทมอลตา จำกัด) ในบางกรณี วิธีนี้จะช่วยลดความซับซ้อนของโครงสร้างธุรกรรมและการวางแผนภาษี.

ข้อดี:

• การลดขั้นตอนให้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะในประเทศที่มีข้อกำหนดเข้มงวดสำหรับชาวต่างชาติ (ออสเตรีย สวิตเซอร์แลนด์ เยอรมนี).
• การคุ้มครองเงินต้น – ความรับผิดจำกัดและความสามารถในการแยกสินทรัพย์.
• ความยืดหยุ่นในการบริหารจัดการทรัพย์สิน – การให้เช่า การโอนสิทธิ์ หรือการขายต่อในภายหลัง ผ่านนิติบุคคล สามารถทำได้ง่ายกว่าการจัดการผ่านบุคคลธรรมดา.

โปรดปฏิบัติตามกฎการเปิดเผยข้อมูลผู้รับผลประโยชน์ที่แท้จริง เพื่อหลีกเลี่ยงการระงับธุรกรรมหรือการถูกปรับ.

การใช้สกุลเงินดิจิทัลในการซื้ออสังหาริมทรัพย์กำลังได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ แต่สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าการแลกเปลี่ยนโทเค็นกับอสังหาริมทรัพย์โดยตรงนั้นเป็นไปไม่ได้ การทำธุรกรรมด้วยสกุลเงินดิจิทัลใดๆ จำเป็นต้องได้รับการอนุมัติผ่านช่องทางทางการเงินอย่างเป็นทางการ.

แผนการซื้อ:

• คริปโตเคอร์เรนซี → ธนาคาร / ไม่ใช่ธนาคาร คริปโตเคอร์เรนซีจะต้องถูกโอนไปยังบัญชีที่ได้รับการยอมรับว่าเป็นแหล่งที่มาของเงินทุนอย่างเป็นทางการก่อน เช่น บัญชีธนาคาร หรือแพลตฟอร์มแลกเปลี่ยนที่ได้รับอนุญาตซึ่งมีหลักฐานเอกสารการโอน
• ธนาคาร / ไม่ใช่ธนาคาร → บัญชีเอสโครว์ จากนั้นเงินจะถูกโอนไปยังบัญชีเอสโครว์ของทนายความหรือธนาคาร ซึ่งจะช่วยให้มั่นใจได้ว่าธุรกรรมมีความปลอดภัยและเป็นไปตามขั้นตอนทางกฎหมายทั้งหมด
• ระบบเอสโครว์ → การทำธุรกรรม หลังจากตรวจสอบที่มาของเงินและเอกสารทั้งหมดแล้ว เงินจะถูกโอนไปยังผู้ขาย และกรรมสิทธิ์จะถูกจดทะเบียนในสำนักงานที่ดิน

จุดสำคัญ:

การแลกเปลี่ยน USDT หรือสกุลเงินดิจิทัลอื่น ๆ กับอสังหาริมทรัพย์โดยตรงนั้นเป็นสิ่งต้องห้าม