สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรีย 2025: วิธีการขอและสมัครสินเชื่อ

การซื้อบ้านในออสเตรียกำลังได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ทั้งในหมู่คนท้องถิ่นและชาวต่างชาติ ในปี พ.ศ. 2568 อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเฉลี่ยของประเทศอยู่ที่ประมาณ 3.4% (ข้อมูลจาก OeNB) ทำให้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์มีราคาไม่แพงเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในสหภาพยุโรป อย่างไรก็ตาม การขอสินเชื่อบ้านจำเป็นต้องมีความรู้เกี่ยวกับกฎระเบียบในท้องถิ่น การจัดเตรียมเอกสาร และความเข้าใจในเงื่อนไขการธนาคาร

ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ชาวออสเตรีย ผมช่วยลูกค้าทำความเข้าใจทุกรายละเอียดและให้ความช่วยเหลือในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย ตั้งแต่การเลือกธนาคารไปจนถึงการเซ็นสัญญาสินเชื่อ ในบทความนี้ ผมจะอธิบายรายละเอียดเกี่ยวกับข้อกำหนดที่มีผลบังคับใช้ในปี 2025 และวิธีการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยในออสเตรียอย่างถูกต้อง

การริเริ่มโครงการ KIM-VO ในปี 2565 ส่งผลให้การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในออสเตรียลดลงอย่างมาก ธนาคารแห่งชาติออสเตรีย (OeNB) ระบุว่า สัดส่วนของสินเชื่อที่ยั่งยืนเพิ่มขึ้นจาก 12% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 เป็น 84% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ซึ่งสะท้อนถึงข้อกำหนดที่เข้มงวดขึ้นเกี่ยวกับความน่าเชื่อถือทางเครดิตของผู้กู้

อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2568 เป็นต้นไป KIM-VO ได้สิ้นสุดผลผูกพัน ทำให้ธนาคารมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในการประเมินความน่าเชื่อถือทางเครดิตของผู้กู้ อย่างไรก็ตาม FMA ยังคงแนะนำให้ยึดมั่นในหลักการสำคัญของ KIM-VO เพื่อความมั่นคงทางการเงิน

บทบัญญัติสำคัญของ KIM-VO:

• อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (LTV) สูงสุด: 90%
• อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้สูงสุด (DSTI): 40%
• ระยะเวลากู้ยืมสูงสุด: 35 ปี.

การเปลี่ยนแปลงตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2568:

• การยกเลิกข้อกำหนดบังคับ: ธนาคารมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในการประเมินความน่าเชื่อถือทางเครดิตของผู้กู้
• คำแนะนำของ FMA: FMA ยังคงแนะนำให้ยึดมั่นตามหลักการพื้นฐานของ KIM-VO เพื่อให้มั่นใจถึงเสถียรภาพทางการเงิน
• ความยืดหยุ่นของสินเชื่อที่อยู่อาศัย: ความเป็นไปได้ของแนวทางเฉพาะบุคคลสำหรับผู้กู้ยืม รวมถึงความเป็นไปได้ในการเพิ่ม LTV และ DSTI ขึ้นอยู่กับการพิสูจน์ที่เหมาะสม

ผลกระทบต่อเงื่อนไขการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย :

• สินเชื่อเพื่อการซื้ออพาร์ทเมนท์ในออสเตรีย: ธนาคารอาจเสนอเงื่อนไขที่ยืดหยุ่นมากขึ้น แต่สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาถึงสถานะทางการเงินส่วนบุคคลของผู้กู้ยืม
• สินเชื่อจำนองเพื่อให้เช่าอพาร์ทเมนท์ในออสเตรีย: เงื่อนไขอาจแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับผลกำไรของทรัพย์สินและประวัติเครดิตของผู้กู้

หมายเหตุ: แม้จะมีการยกเลิกข้อกำหนด KIM-VO ที่บังคับใช้แล้ว แต่ขอแนะนำให้ยึดตามหลักการเพื่อให้มั่นใจถึงเสถียรภาพทางการเงินและลดความเสี่ยงเมื่อขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยในออสเตรีย

สินเชื่อที่อยู่อาศัยในออสเตรียมีให้เลือกสำหรับทั้งพลเมืองออสเตรียและชาวต่างชาติ โดยมีเงื่อนไขบางประการ

• พลเมืองออสเตรียและสหภาพยุโรป สำหรับพวกเขา ขั้นตอนจะง่ายกว่า เพียงพิสูจน์รายได้ที่มั่นคง ชำระเงินดาวน์ และปฏิบัติตามข้อกำหนดมาตรฐานของธนาคาร
• ชาวต่างชาติที่มีใบอนุญาตพำนักถาวร (VNZh) สามารถขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยและซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของตนเองได้ การมีสถานะผู้พำนักถาวรอย่างเป็นทางการจะช่วยเพิ่มโอกาสในการได้รับการอนุมัติสินเชื่ออย่างมาก
• ชาวต่างชาติที่ไม่มีใบอนุญาตพำนักอาศัย สามารถขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ แต่ต้องได้รับการอนุมัติจากเทศบาล การซื้อบ้านจะได้รับการอนุมัติเฉพาะเมื่อเป็นไปตามผลประโยชน์ทางสังคม วัฒนธรรม หรือเศรษฐกิจของออสเตรียเท่านั้น
• นักลงทุนจากประเทศที่อยู่นอกสหภาพยุโรป (รวมทั้งยูเครนและรัสเซีย) ก็มีสิทธิ์ในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเช่นกัน แต่ธนาคารจะตรวจสอบเอกสาร ประวัติทางการเงิน และแหล่งที่มาของรายได้ของพวกเขาอย่างละเอียดถี่ถ้วนมากขึ้น

ในปี พ.ศ. 2568 กระบวนการจำนองในออสเตรียได้มีการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ แม้ว่า KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) จะเริ่มบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2568 แต่ธนาคารต่างๆ ยังคงดำเนินมาตรการที่รอบคอบ โดยคำนึงถึงสถานการณ์ทางการเงินของแต่ละบุคคล

ผู้กู้ต้องมีอายุครบตามกฎหมายและมีความสามารถเต็มที่ ในบางโครงการ ธนาคารจะกำหนดอายุสูงสุดเมื่อสิ้นสุดระยะเวลากู้ยืม ซึ่งโดยทั่วไปคือ 65-70 ปี

จำเป็นต้องมีสัญชาติออสเตรีย ใบอนุญาตพำนักถาวร หรือบัตรพำนักอาศัย นักลงทุนต่างชาติที่ไม่มีใบอนุญาตพำนักอาศัยต้องได้รับการอนุมัติจากเทศบาลจึงจะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ การมีถิ่นที่อยู่ตามกฎหมายจะช่วยเพิ่มโอกาสในการได้รับการอนุมัติสินเชื่อได้อย่างมาก

ธนาคารจะตรวจสอบรายได้ของผู้กู้ในช่วง 12-24 เดือนที่ผ่านมา โดยพิจารณาจากแหล่งที่มาของรายได้ทั้งหมด ได้แก่ เงินเดือน กิจกรรมทางธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า และการลงทุน ธนาคารยังวิเคราะห์ประวัติเครดิต และอัตราส่วนภาระหนี้ (DSR) ซึ่งวัดอัตราส่วนรายได้ต่อภาระหนี้ที่ต้องชำระ โดยปกติแล้ว การชำระเงินจำนองรายเดือนไม่ควรเกิน 30-40% ของรายได้

ผู้กู้ชาวต่างชาติมักต้องแสดงรายงานเครดิตจากประเทศบ้านเกิด ประวัติเครดิตที่ดีจะช่วยให้กระบวนการอนุมัติสินเชื่อบ้านรวดเร็วยิ่งขึ้น

ยกตัวอย่างเช่น หากต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ในเวียนนาราคา 400,000 ยูโร พลเมืองสหภาพยุโรปต้องมีรายได้ 2,500-3,000 ยูโรต่อเดือน ในขณะที่ชาวยูเครนหรือรัสเซียต้องมีรายได้ 3,500-4,000 ยูโรต่อเดือน ลูกค้าของฉันรายหนึ่งซึ่งมีรายได้ 3,800 ยูโรต่อเดือน ได้รับสินเชื่อบ้าน 350,000 ยูโร โดยวางเงินดาวน์ 30%

สำหรับพลเมืองออสเตรียและสหภาพยุโรป สัญญาจ้างงานและหลักฐานแสดงรายได้มักเพียงพอ ผู้ประกอบการต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีและงบการเงิน ผู้กู้ยืมต่างชาติมักต้องการให้มีการแปลเอกสารที่รับรองโดยโนตารีเป็นภาษาเยอรมันหรือภาษาอังกฤษ

ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2565 ธนาคารกำหนดให้ต้องชำระหนี้ส่วนบุคคลขั้นต่ำ 20% ของมูลค่าทรัพย์สิน และค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม (เช่น ค่าธรรมเนียมโนตารี ค่าจดทะเบียน และค่าประกันภัย) พลเมืองที่ไม่ใช่สหภาพยุโรป (เช่น ยูเครนและรัสเซีย): 30-50% ของมูลค่าทรัพย์สิน

ยิ่งเงินดาวน์สูงเท่าไหร่ โอกาสในการอนุมัติสินเชื่อก็จะยิ่งสูงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยก็เอื้ออำนวยมากขึ้นเท่านั้น สำหรับธนาคารหลายแห่ง นี่ยังเป็นตัวชี้วัดวินัยทางการเงินของผู้กู้อีกด้วย

ในบางกรณี ธนาคารกำหนดให้ต้องมีผู้ค้ำประกัน หลักทรัพย์ค้ำประกัน หรือประกันชีวิตและทรัพย์สินสำหรับระยะเวลาการชำระคืนเงินกู้ ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้กู้ต่างชาติที่ไม่มีประวัติเครดิตยาวนานในออสเตรีย

การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยในออสเตรียอาจดูซับซ้อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ อย่างไรก็ตาม หากเตรียมความพร้อมและมีความรู้เกี่ยวกับขั้นตอนสำคัญอย่างเหมาะสม จะทำให้ทุกอย่างชัดเจนและจัดการได้ง่าย ในปี 2568 ธนาคารต่างๆ จะยังคงพิจารณาคำแนะนำ KIM-VO ในการประเมินความเสี่ยง ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อเงื่อนไขการกู้ยืม

ขั้นตอนแรกคือการเลือกธนาคารและสมัครสินเชื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารชั้นนำที่ให้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยแก่ผู้ซื้อชาวต่างชาติ ได้แก่:

• Erste Bank เป็นหนึ่งในธนาคารที่ใหญ่ที่สุดในออสเตรีย ซึ่งนำเสนอผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย
• Raiffeisen Bank เป็นที่รู้จักในเรื่องความน่าเชื่อถือและโซลูชั่นสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย
• UniCredit Bank Austria เสนอเงื่อนไขการแข่งขันสำหรับลูกค้าต่างประเทศ
• Sparkassengruppe Österreich เป็นเครือข่ายสาขามากกว่า 700 แห่งทั่วประเทศ ซึ่งรับประกันการเข้าถึงบริการสินเชื่อที่อยู่อาศัย

สิ่งสำคัญที่ต้องทราบคือ สำหรับพลเมืองของประเทศที่สาม (เช่น ชาวยูเครนและรัสเซีย) กระบวนการนี้อาจต้องมีขั้นตอนเพิ่มเติม เช่น การขออนุญาตซื้ออสังหาริมทรัพย์จากหน่วยงานท้องถิ่น

หลังจากยื่นใบสมัครแล้ว ธนาคารจะเริ่มดำเนินการประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยอิสระ ซึ่งจำเป็นต่อการประเมินมูลค่าตลาดของทรัพย์สินและคำนวณวงเงินกู้สูงสุดที่ธนาคารยินดีให้ โดยทั่วไปแล้ว การประเมินจะดำเนินการโดยผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับการรับรอง และผู้กู้เป็นผู้ชำระค่าใช้จ่าย

ธนาคารบางแห่งคิดค่าธรรมเนียมคงที่สำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจอยู่ที่ประมาณ 0.5% ของวงเงินกู้ ยกตัวอย่างเช่น ที่ธนาคารออสเตรีย ค่าธรรมเนียมการประเมินมูลค่าอยู่ที่ประมาณ 261 ยูโร สำหรับสินเชื่อ 400,000 ยูโร

ในขั้นตอนนี้ผู้กู้จะต้องจัดเตรียมเอกสารให้ครบถ้วน ซึ่งรวมถึง:

• หนังสือเดินทาง หรือ บัตรประจำตัวประชาชน;
• หลักฐานแสดงรายได้ (ใบรับรองเงินเดือน, ใบเสียภาษี);
• สัญญาซื้อขาย หรือ ข้อตกลงเบื้องต้น;
• สารสกัดจากทะเบียนที่ดิน (Grundbuchauszug);
• ยืนยันความพร้อมในการชำระเงินดาวน์

เอกสารทั้งหมดที่ออกนอกประเทศออสเตรียต้องได้รับการแปลเป็นภาษาเยอรมันและรับรองโดยโนตารี หากไม่มีเอกสารครบชุด ธนาคารจะไม่สามารถดำเนินการขอวีซ่าได้

เมื่อใบสมัครและเอกสารทั้งหมดได้รับการอนุมัติแล้ว ผู้กู้จะต้องลงนามในสัญญากู้ยืมกับธนาคาร สัญญาประกอบด้วยเงื่อนไขการกู้ยืม ซึ่งรวมถึงอัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาการชำระคืน และรายละเอียดสำคัญอื่นๆ ขอแนะนำให้ตรวจสอบเงื่อนไขของสัญญาอย่างละเอียด และหากจำเป็น ควรปรึกษาทนายความ

ขั้นตอนสุดท้ายคือการจดทะเบียนธุรกรรมกับสำนักงานที่ดิน (Grundbuch) ซึ่งเป็นการยืนยันความเป็นเจ้าของทรัพย์สินอย่างเป็นทางการ ขั้นตอนการจดทะเบียนอาจใช้เวลาตั้งแต่ไม่กี่สัปดาห์ไปจนถึงหลายเดือน ขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของธุรกรรมและภูมิภาค เมื่อจดทะเบียนแล้ว ผู้กู้จะกลายเป็นเจ้าของทรัพย์สินอย่างเป็นทางการ

สำคัญ! ประกันภัยทรัพย์สินเป็นข้อกำหนดบังคับสำหรับการขอสินเชื่อบ้าน ครอบคลุมความเสียหายต่อบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ รวมถึงความรับผิดของเจ้าของบ้าน ขอแนะนำให้ซื้อประกันภัยบ้าน (Hauschaltsversicherung) เพื่อคุ้มครองทรัพย์สินของคุณ

โดยทั่วไปแล้ว อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในออสเตรียถือว่าน่าสนใจมาก โดยมักผันผวนอยู่ระหว่าง 2% ถึง 5% ข้อมูลจาก OeNB ระบุว่า อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเฉลี่ย ณ เดือนเมษายน 2568 อยู่ที่ 3.42% ซึ่งต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยในเดือนตุลาคม 2566 ที่ 4.17% แต่สูงกว่าระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 1.18% ในปี 2564-2565 พลวัตของอัตราดอกเบี้ยขึ้นอยู่กับเสถียรภาพทางการเงินของธนาคารและความน่าเชื่อถือของผู้กู้โดยตรง

ในปี 2568 สินเชื่อที่อยู่อาศัยจะยังคงให้บริการแก่ทั้งผู้อยู่อาศัยในออสเตรียและผู้ซื้อชาวต่างชาติ รวมถึงชาวยูเครนและรัสเซีย เงื่อนไขการกู้ยืมขั้นพื้นฐานขึ้นอยู่กับประเภทอสังหาริมทรัพย์ สถานะผู้กู้ ภูมิภาค และธนาคารเฉพาะราย

ในออสเตรีย จำนวนเงินจำนองจะขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สินและประเภทสินเชื่อ โดยทั่วไป หากใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่ คุณสามารถกู้ยืมได้สูงสุด 70% ของมูลค่าทรัพย์สิน บางครั้งอาจถึง 80% ส่วนที่เหลือต้องชำระด้วยเงินดาวน์

ตัวอย่าง:

• โดยทั่วไปการก่อสร้างใหม่จะต้องชำระเงินดาวน์ 40%
• สำหรับที่อยู่อาศัยรอง - 50%
• โดยปกติแล้วเงื่อนไขการชำระคืนเงินกู้จะสูงสุด 35 ปี จำนวนเงินกู้ขั้นต่ำคือ 25,000 ยูโร และไม่มีวงเงินสูงสุด

หากคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียอยู่แล้ว คุณสามารถใช้เป็นหลักประกันได้ สิ่งสำคัญที่ต้องจำไว้คือ ค่าใช้จ่ายรายเดือนบวกกับค่าผ่อนบ้านไม่ควรเกิน 40% ของรายได้รวมของคุณ รายได้จากค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นอาจช่วยลดเปอร์เซ็นต์นี้ได้

1. อัตราดอกเบี้ยคงที่ เป็น ตัวเลือกยอดนิยม ระยะเวลาผ่อนชำระโดยทั่วไปอยู่ระหว่าง 15 ถึง 30 ปี แต่อาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคาร

2. อัตราดอกเบี้ยลอยตัว หรือที่เรียกว่าสินเชื่อบ้านอัตราดอกเบี้ยปรับได้ อัตราดอกเบี้ยจะผูกกับ Euribor และมีการปรับอัตราดอกเบี้ยทุกสามเดือน

• ข้อดี: อัตราดอกเบี้ยอาจลดลง ซึ่งจะทำให้คุณสามารถชำระเงินกู้คืนได้เร็วขึ้น
• ข้อเสีย: Euribor อาจปรับขึ้น ซึ่งจะทำให้ต้องจ่ายเงินเกินมากขึ้น

3. สินเชื่อแบบผสมผสาน ผสมผสานทั้งสองตัวเลือกเข้าด้วยกัน ตัวอย่างเช่น

• สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่ 60% สำหรับระยะเวลาที่ตกลงกัน
• สินเชื่อ 40% อัตราดอกเบี้ยลอยตัว 1.5% + ยูริบอร์

เหมาะสำหรับโครงการเพื่อการพาณิชย์และอยู่อาศัย ขายต่อหรือปรับปรุงใหม่

ในประเทศออสเตรีย ธนาคารเสนอสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่เพียงแต่สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยหลักเท่านั้น แต่ยังรวมถึงวัตถุประสงค์พิเศษ เช่น โครงการสีเขียวด้วย

ตัวเลือกหลัก:

• สินเชื่อจำนองลำดับที่สองมีไว้สำหรับบ้านพักตากอากาศหรืออสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ช่วยให้คุณสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสร้างรายได้จากการเช่า
• สินเชื่อเพื่อการปรับปรุงและสร้างใหม่ - เพื่อปรับปรุงบ้านหรืออพาร์ทเมนท์ที่มีอยู่ รวมถึงการยกระดับให้เป็นมาตรฐานประสิทธิภาพด้านพลังงาน
• สินเชื่อเพื่อการพาณิชย์ – สำหรับสำนักงาน ร้านค้าปลีก และอุตสาหกรรม

โครงการสินเชื่อสีเขียว:

• UniCredit Bank Austria นำเสนอพันธบัตรจำนองสีเขียว โดยรายได้จะนำไปใช้สร้างอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและประหยัดพลังงาน
• Erste Bank และ Sparkasse นำเสนอสินเชื่อพร้อมอัตราดอกเบี้ยลดหย่อนสำหรับบ้านประหยัดพลังงานสูง

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียสำหรับชาวต่างชาติ รวมถึงชาวยูเครนและรัสเซีย เกี่ยวข้องกับข้อควรพิจารณาทางกฎหมายและการเงินหลายประการ แม้ว่ากระบวนการนี้จะสามารถเข้าถึงได้ แต่สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาสิ่งต่อไปนี้:

1. ข้อจำกัดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในประเทศออสเตรียมีข้อจำกัดในระดับภูมิภาคเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐทีโรลและรัฐโฟราร์ลแบร์กที่จำกัดการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ โดยต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานท้องถิ่น ในภูมิภาคอื่นๆ เช่น เวียนนา การซื้ออสังหาริมทรัพย์สามารถทำได้โดยต้องมีใบอนุญาตพำนักอาศัยหรือหลักฐานแสดง "ผลประโยชน์ทางสังคม" ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

2. ข้อกำหนดในการขอใบอนุญาต บุคคลสัญชาติที่สามต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานท้องถิ่น (Grundverkehrsbehörde) ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ขั้นตอนการขอใบอนุญาตอาจใช้เวลา 3 ถึง 6 เดือน ขึ้นอยู่กับภูมิภาคและประเภทของอสังหาริมทรัพย์ การปฏิเสธการซื้อสามารถทำได้หากการซื้อไม่สอดคล้องกับผลประโยชน์ของท้องถิ่น

3. เงินดาวน์สูง โดยทั่วไปผู้ซื้อชาวต่างชาติจะต้องวางเงินดาวน์ 30-50% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสูงกว่าพลเมืองสหภาพยุโรปอย่างมาก ซึ่งกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำไว้ที่ 20% อาจต้องใช้เอกสารเพิ่มเติม เช่น หลักฐานแสดงฐานะทางการเงินและประวัติเครดิต

4. ความยากลำบากในการขอสินเชื่อที่ อยู่อาศัย ชาวต่างชาติประสบปัญหาในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยในออสเตรีย ธนาคารต้องการหลักฐานรายได้ที่มั่นคงเป็นเงินยูโร และอาจต้องการใบอนุญาตพำนักอาศัยหรือผู้ค้ำประกันในท้องถิ่น กระบวนการยื่นขอสินเชื่ออาจใช้เวลา 4-6 เดือน และอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) สูงสุดมักจะจำกัดอยู่ที่ 50-70%

สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติในออสเตรีย มีทางเลือกทางการเงินอื่นๆ ที่อาจเป็นประโยชน์ ขึ้นอยู่กับสถานการณ์และวัตถุประสงค์ของการซื้อ ลองพิจารณาสามทางเลือกหลักๆ ดังนี้

1. การใช้บริษัทในออสเตรีย วิธีหนึ่งในการหลีกเลี่ยงข้อจำกัดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติคือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัทที่จดทะเบียนในออสเตรีย วิธีนี้เป็นประโยชน์สำหรับนักลงทุนที่ต้องการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์หรือประกอบธุรกิจเชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่ต้องทราบคือต้องจดทะเบียนบริษัทในออสเตรีย ซึ่งมีค่าใช้จ่ายและขั้นตอนการบริหารเพิ่มเติม

2. มีส่วนร่วมกับพันธมิตรในท้องถิ่น การซื้ออสังหาริมทรัพย์ร่วมกับพลเมืองสหภาพยุโรปสามารถช่วยลดความยุ่งยากของกระบวนการซื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภูมิภาคที่มีข้อจำกัดสำหรับพลเมืองของประเทศที่สาม พันธมิตรดังกล่าวสามารถทำหน้าที่เป็นผู้ร่วมลงทุน โดยแบ่งปันต้นทุนและความเสี่ยง อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาเงื่อนไขการเป็นเจ้าของร่วมและการแบ่งปันผลกำไรอย่างรอบคอบ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมายและการเงินที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

3. การใช้โครงการออมทรัพย์ (Bauspar) ระบบ Bauspar ในประเทศออสเตรียเป็นรูปแบบหนึ่งของสินเชื่อออมทรัพย์ที่ออกแบบมาเพื่อสะสมเงินทุนสำหรับการซื้อหรือก่อสร้างบ้าน กระบวนการนี้ประกอบด้วยสองขั้นตอน คือ การออมเงินตามระยะเวลาที่กำหนด จากนั้นจึงรับเงินกู้ในเงื่อนไขพิเศษ วงเงินกู้สูงสุดภายใต้โครงการ Bauspar คือ 300,000 ยูโร โดยทั่วไปอัตราดอกเบี้ยจะต่ำกว่าอัตราตลาดและคงที่ตลอดระยะเวลาเงินกู้

การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยในออสเตรียเป็นกระบวนการที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบและเตรียมการอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับชาวต่างชาติ รวมถึงชาวยูเครนและรัสเซีย ความสำเร็จส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับการเลือกธนาคารที่เหมาะสม การเตรียมเอกสารที่จำเป็นทั้งหมด และการทำความเข้าใจกฎหมายต่างๆ เช่น ข้อกำหนดของรัฐบาลในแต่ละภูมิภาค และแนวทางการให้สินเชื่อของ FMA

แม้ว่าจะมีการยกเลิกข้อกำหนด KIM-VO ที่บังคับใช้แล้ว ธนาคารต่างๆ ยังคงพิจารณาหลักการต่างๆ ในการประเมินความน่าเชื่อถือทางเครดิตของผู้กู้ เพื่อให้มั่นใจถึงเสถียรภาพทางการเงินและความมั่นคงในการทำธุรกรรม การปฏิบัติตามคำแนะนำเหล่านี้ การวางแผนงบประมาณ และการสนับสนุนทางกฎหมายที่เชี่ยวชาญ จะช่วยให้คุณได้รับสินเชื่อที่อยู่อาศัยในเงื่อนไขที่ดี และลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียได้อย่างมั่นใจ ทั้งเพื่ออยู่อาศัยเองและเพื่อการเช่า