การจำแนกประเภทที่อยู่อาศัยในออสเตรีย: สามแกนแทนที่จะเป็นแกนเดียว

เก้าคำจากโฆษณาเวียนนา—Altbau, Gründerzeit, Neubau, Dachgeschossausbau, Zinshaus, Genossenschaftswohnung, Gemeindebau, Vorsorgewohnung, Reihenhaus—ไม่ได้จัดเป็นหมวดหมู่เดียว โดยจะอธิบายลักษณะที่แตกต่างกันสามประการ ได้แก่ อายุของอาคาร ประเภทการเป็นเจ้าของ และวัตถุประสงค์ด้านภาษี.

อสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งมีค่าเพียงค่าเดียวในแต่ละแกน อพาร์ตเมนต์สามารถจัดประเภทเป็น Altbau (อาคารอพาร์ตเมนต์) เนื่องจากอายุของอาคาร เป็น Condominium (ทรัพย์สินอพาร์ตเมนต์) เนื่องจากกรรมสิทธิ์ และเป็น Vorsorgewohnung (อาคารอพาร์ตเมนต์เพื่อการลงทุน) เนื่องจากวัตถุประสงค์ทางภาษี ดังนั้น การเปรียบเทียบ อพาร์ตเมนต์ในเวียนนา โดยใช้คำโฆษณาเพียงคำเดียวจึงเป็นไปไม่ได้: Altbau (อาคารอพาร์ตเมนต์) บ่งบอกถึงอายุของอาคารและสถานะการเช่าโดยอ้อม แต่ไม่ได้บอกอะไรเกี่ยวกับสิ่งที่ผู้ซื้อจะได้รับ ส่วน Vorsorgewohnung (อาคารอพาร์ตเมนต์เพื่อการลงทุน) บ่งบอกถึงวัตถุประสงค์ทางภาษี แต่ไม่ได้บอกอะไรเกี่ยวกับตัวอาคารเอง

อายุเพียงอย่างเดียวไม่ใช่สิ่งสำคัญ วันที่ออกใบอนุญาตก่อสร้างเป็นตัวกำหนดระบอบการเช่า และด้วยเหตุนี้จึงกำหนดอัตราค่าเช่าสูงสุดและขอบเขตการคุ้มครองผู้เช่า กฎหมายไม่ได้ระบุเพียงวันเดียว แต่ระบุหลายวัน และแต่ละวันมีความหมายแตกต่างกัน.

เป็นการกำหนดชื่อตลาดสำหรับอาคารเก่า คำนี้ไม่มีกำหนดวันที่ทางกฎหมายที่แน่นอน.

ผลทางกฎหมายนั้นขึ้นอยู่กับวันที่ออกใบอนุญาตก่อสร้าง ไม่ใช่ถ้อยคำในโฆษณา อัตราภาษีริชต์เวิร์ตสามารถคำนวณได้หากสัญญานั้นอยู่ภายใต้การบังคับใช้ของ MRG อย่างเต็มรูปแบบ ใบอนุญาตออกก่อนวันที่ 8 พฤษภาคม 1945 อพาร์ตเมนต์อยู่ในประเภท A หรือ B และมีพื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 130 ตารางเมตร ประเภท D และพื้นที่ใช้สอยที่เกิน 130 ตารางเมตรจะไม่รวมอยู่ในการคำนวณนี้.

ยุคสถาปัตยกรรมช่วงครึ่งหลังของศตวรรษที่ 19 ถึงต้นศตวรรษที่ 20.

คำนี้หมายถึงช่วงเวลาและรูปแบบการก่อสร้าง ไม่ใช่ระบอบกฎหมายหรือสภาพของสิ่งก่อสร้าง สถานะการอนุรักษ์อนุสรณ์สถาน (Denkmalschutz) และที่ตั้งภายในพื้นที่คุ้มครอง (Schutzzone) จะได้รับการตรวจสอบแยกต่างหาก คำว่า "Gründerzeit" ไม่ได้หมายถึงสิ่งใดสิ่งหนึ่งเหล่านี้.

โฆษณาชิ้นนี้กล่าวถึงอาคารที่สร้างหลังสงคราม ไม่ใช่บ้านที่เพิ่งสร้างเสร็จเมื่อเร็ว ๆ นี้.

สำหรับการให้เช่า วันที่ได้รับอนุญาตมีความสำคัญ อสังหาริมทรัพย์ในอาคารที่สร้างขึ้นโดยไม่ได้รับเงินทุนจากรัฐและได้รับอนุญาตหลังวันที่ 30 มิถุนายน 1953 จะอยู่ภายใต้การคิดภาษี MRG บางส่วน โดยทั่วไปแล้วข้อจำกัดอัตราภาษีพื้นฐานของ MRG จะไม่ใช้บังคับในกรณีดังกล่าว อพาร์ตเมนต์ที่สร้างเสร็จแล้วในอาคารที่ได้รับอนุญาตหลังวันที่ 8 พฤษภาคม 1945 ก็อยู่ภายใต้การคิดภาษีบางส่วนเช่นกัน อาคารที่สร้างเสร็จเมื่อไม่นานมานี้จะถูกกำหนดให้เป็น "Erstbezug".

ห้องใต้หลังคาหรือโครงสร้างส่วนบน คือสิ่งปลูกสร้างที่มีรูปแบบเฉพาะตัวภายในบ้านหลังเดียวกัน.

อพาร์ตเมนต์ที่ดัดแปลงจากห้องใต้หลังคาโดยได้รับอนุญาตหลังวันที่ 31 ธันวาคม 2544 และมีสัญญาเช่าที่ทำขึ้นหลังวันเดียวกันนั้น จะอยู่ภายใต้การบังคับใช้ MRG บางส่วน สำหรับการต่อเติมและโครงสร้างส่วนบนนั้น ใช้หลักการเดียวกันจนถึงวันที่ 30 กันยายน 2549 ดังนั้น ห้องใต้หลังคาในอาคารที่สร้างในปี 1890 อาจมีระเบียบข้อบังคับที่แตกต่างจากอพาร์ตเมนต์ในชั้นล่างของอาคารเดียวกัน.

แกนนี้จะตอบคำถามว่าอะไรบ้างที่จะตกเป็นของผู้ซื้อ คำพูดในโฆษณาไม่ได้เป็นตัวกำหนดอะไรเลย เอกสารสำคัญที่จะตัดสินคือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในอาคาร (Grundbuch extract) และเอกสารแสดงสิทธิ์การเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์.

อาคารอพาร์ตเมนต์ทั้งหลัง ไม่ได้แบ่งเป็นห้องชุดย่อยๆ.

อาคารและที่ดินถูกซื้อพร้อมกับสัญญาเช่าที่มีอยู่ การเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ไม่ได้ทำให้สัญญาเช่าเหล่านี้สิ้นสุดลง และป้องกันไม่ให้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นตามระดับตลาด โดยการเพิ่มขึ้นนั้นถูกจำกัด ด้วยกฎการปรับดัชนีค่าเช่าผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวคำนวณจากสัญญาเช่าจริง ไม่ใช่อัตราค่าเช่าในท้องถิ่น อายุของอาคารไม่ได้ระบุไว้ในเงื่อนไขนั้นเอง แม้ว่าในตลาดเวียนนา เงื่อนไขนี้มักใช้กับอาคารเก่ามากกว่า

สิทธิ์ในการใช้งานโดยได้รับเงินสนับสนุน ไม่ใช่กรรมสิทธิ์.

ทรัพย์สินนี้เป็นกรรมสิทธิ์ขององค์กรที่อยู่อาศัยที่ไม่แสวงหาผลกำไร และผู้พักอาศัยทำหน้าที่เป็นผู้เช่าหรือผู้ใช้ การโอนกรรมสิทธิ์ในภายหลังนั้นไม่สามารถทำได้เสมอไป จำเป็นต้องมีการมีส่วนร่วมของหน่วยงานด้านที่อยู่อาศัย (Wohnbauförderung) ในสัญญา ขนาดห้องชุดขั้นต่ำ และไม่มีสิทธิ์ในการพัฒนาที่ดินโดยบุคคลที่สาม การยื่นคำขอจะต้องดำเนินการไม่เร็วกว่า 5 ปีนับจากวันที่ทำสัญญา ในปีที่ 6 ถึง 10, 11 ถึง 15 และ 16 ถึง 20 สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของจะสิ้นสุดลงหลังจากปีที่ 30 นับจากวันที่เข้าอยู่อาศัยครั้งแรก.

กองทุนค่าเช่าเทศบาลของเมือง.

ในเวียนนา อาคารชุดพักอาศัยรวม (Gemeindebau) นี้คิดเป็นจำนวนประมาณ 220,000 ยูนิต ในอาคารกว่า 2,300 หลังที่บริหารจัดการโดย Wiener Wohnen อพาร์ตเมนต์เหล่านี้ให้เช่าตามระเบียบการจัดสรรของเมือง ไม่มีตลาดซื้อขายสำหรับกลุ่มนี้ สำหรับนักลงทุนแล้ว อาคารชุดพักอาศัยรวมมีความสำคัญในฐานะบริบทของอสังหาริมทรัพย์ใกล้เคียงและเป็นปัจจัยหนึ่งในโครงสร้างความต้องการเช่า มากกว่าที่จะเป็นสินทรัพย์เพื่อการซื้อขาย.

บ้านแถว มีรูปแบบการเป็นเจ้าของสองแบบที่แตกต่างกัน.

อาจเป็นที่ดินแปลงแยกต่างหากที่มีกรรมสิทธิ์แต่เพียงผู้เดียว หรือเป็นห้องชุดภายในที่ดินแปลงรวม ในกรณีหลังนี้ กฎหมาย WEG จะมีผลบังคับใช้ ได้แก่ ส่วนแบ่งในทรัพย์สินส่วนกลาง ชุมชนของผู้เป็นเจ้าของ เงินสำรองสำหรับการซ่อมแซม และการตัดสินใจของที่ประชุมเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลาง การจะเลือกใช้กฎใดนั้นขึ้นอยู่กับเอกสารหลัก (Grundbuch extract) และข้อตกลงการเป็นเจ้าของห้องชุด ไม่ใช่ขึ้นอยู่กับคำว่า "Reihenhaus".

ไม่ใช่ประเภทของบ้านหรือรูปแบบการเป็นเจ้าของ แต่เป็นโครงสร้างภาษีที่เกี่ยวข้องกับการเช่าระยะยาว.

คำนี้ไม่มีสถานะทางกฎหมายเป็นของตัวเอง: มันหมายถึงห้องชุดมาตรฐานในอาคารที่พักอาศัยที่ซื้อเพื่อวัตถุประสงค์ในการให้เช่า โดยคาดหวังว่าจะหักภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าเสื่อมราคาได้ นี่เป็นหนึ่งใน กลยุทธ์สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรียไม่ใช่ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่แยกต่างหาก: คำนี้เองไม่ได้ยืนยันถึงผลกำไรหรือผลลัพธ์ทางภาษีแต่อย่างใด

การรับรู้รายได้ขึ้นอยู่กับรายได้เบ็ดเสร็จที่คาดการณ์ไว้ สำหรับการให้เช่าบ้านเดี่ยว (kleine Vermietung) ระยะเวลารายได้ที่คาดการณ์ไว้คือ 25 ปีนับจากวันที่เริ่มให้เช่า และไม่เกิน 28 ปีนับจากค่าใช้จ่ายครั้งแรก ระยะเวลาเหล่านี้ใช้กับช่วงเวลาการคาดการณ์ที่เริ่มต้นหลังวันที่ 31 ธันวาคม 2023: ก่อนหน้านี้ใช้ระยะเวลา 20 และ 23 ปี ซึ่งกฎหมายสหพันธรัฐฉบับที่ II 89/2024 ได้ขยายระยะเวลานี้ออกไปอีกห้าปี.

หากกิจกรรมดังกล่าวได้รับการยอมรับว่าเป็นธุรกิจให้เช่า (Liebhaberei) สัญญาเช่านั้นจะได้รับการยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม สิทธิในการหักภาษีมูลค่าเพิ่มขาเข้าจะสิ้นสุดลง และจะไม่สามารถนำผลขาดทุนไปหักล้างกับรายได้อื่นได้ อย่างไรก็ตาม ผลประกอบการติดลบในปีใดปีหนึ่งไม่ได้นำไปสู่ข้อสรุปนี้เสมอไป.

การคาดการณ์นี้คำนวณร่วมกับที่ปรึกษาด้านภาษีก่อนการซื้อ โดยอิงจากอัตราค่าเช่าที่อนุญาตสำหรับอสังหาริมทรัพย์เฉพาะแห่งนี้ ซึ่งกำหนดโดยแกนแรก คือระบอบ MRG.

โฆษณาให้ข้อมูลเกี่ยวกับตลาดเป้าหมาย สถานะทางกฎหมายและทางเทคนิคจะถูกกำหนดโดยเอกสารตามลำดับดังต่อไปนี้:

1. ข้อความ ที่ตัดตอนมาจากหนังสือ Grundbuch แสดงให้เห็นว่าสิทธินั้นหมายถึงอะไร: ส่วนแบ่งในอพาร์ตเมนต์ ที่ดินแปลงหนึ่ง หรืออาคารทั้งหลัง ซึ่งเป็นการเติมเต็มแกนรูปแบบการเป็นเจ้าของให้สมบูรณ์
2. วันที่ได้รับอนุญาตก่อสร้าง นำมาจากเอกสารการก่อสร้าง ไม่ใช่ปีก่อสร้างที่ระบุไว้ในโฆษณา ข้อมูล นี้ครอบคลุมถึงอายุของอาคารและตัวเลือกการเช่าที่เป็นไปได้
3. เอกสารการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ Nutzwertgutachten และ Wohnungseigentumsvertrag: แบ่งปัน อุปกรณ์เสริม และวัตถุประสงค์ของทรัพย์สิน
4. ห้องใต้หลังคา ส่วนต่อเติม และส่วนต่อเติมแยกเป็นส่วนต่างหาก แต่ละ ส่วนมีใบอนุญาตและวันที่ออกใบอนุญาตเป็นของตนเอง และข้อกำหนดต่างๆ อาจไม่ตรงกับส่วนอื่นๆ ของอาคาร
5. หากมีผู้พักอาศัยในอพาร์ตเมนต์ จะต้องมีสัญญาเช่าที่ถูกต้อง เงื่อนไข และอัตราค่าเช่าจะถูกกำหนดโดยสัญญาเช่านี้ ไม่ใช่โดยประเภทของอาคาร
6. การคำนวณคาดการณ์ – สำหรับวัตถุประสงค์การลงทุน ก่อนการซื้อ ให้พิจารณาจากอัตราที่มีอยู่ ไม่ใช่อัตราที่ต้องการ

สองรายการแรกแสดงถึงหมวดหมู่ของวัตถุตามแกนทั้งสาม ส่วนสี่รายการที่เหลือแสดงถึงมูลค่าทางการเงินของหมวดหมู่นั้น.

ในออสเตรีย "Altbau" หมายถึงอะไร ? มันเป็นคำที่ใช้เรียกอาคารเก่าในตลาด ซึ่งส่วนใหญ่มักสร้างก่อนสงครามโลกครั้งที่สอง ไม่มีวันที่กำหนดตายตัวว่าคำนี้จะมีผลทางกฎหมายอย่างไร สำหรับการให้เช่า วันที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างมีความสำคัญ

ไม่ใช่ Neubauบ้านที่สร้างเสร็จใหม่หรือไม่? ในการใช้งานทางการตลาด คำนี้หมายถึงอาคารที่สร้างหลังสงคราม รวมถึงอาคารในช่วงทศวรรษ 1960 และ 1970 บ้านที่สร้างเสร็จใหม่เมื่อเร็วๆ นี้เรียกว่า "Erstbezug"

Zinshaus แตกต่างจาก Altbau? ลักษณะทั้งสองนี้แตกต่างกันในแง่มุมต่างๆ Altbau อธิบายถึงอายุของอาคาร ในขณะที่ Zinshaus อธิบายถึงรูปแบบการเป็นเจ้าของ กล่าวคือ อาคารทั้งหลัง โดยไม่แบ่งเป็นห้องชุด บ้านหลังหนึ่งอาจเป็นได้ทั้งสองอย่าง

สามารถซื้อกรรมสิทธิ์ร่วมในอาคาร (Genossenschaftswohnung) ได้หรือไม่? สิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ได้มาจากการชำระเงิน ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ การโอนกรรมสิทธิ์ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขและกำหนดเวลาบางประการ และไม่ใช่สำหรับทุกห้องชุด

มีอพาร์ตเมนต์ขายในโครงการบ้านจัดสรรของเทศบาลหรือไม่? ไม่มีตลาดซื้อขายแบบนั้นครับ บ้านจัดสรรของเทศบาลจะให้เช่าตามกฎการจัดสรรของเมือง

ทำไมห้องชุดใต้หลังคาถึงมีราคาแพงกว่าห้องชุดชั้นสองในอาคารเดียวกัน? เหตุผลหนึ่งคือเรื่องกฎหมาย ห้องชุดที่สร้างจากการดัดแปลงห้องใต้หลังคาหลังวันที่ 31 ธันวาคม 2544 จะอยู่ภายใต้กฎหมาย MRG บางส่วนเมื่อส่งมอบ ในขณะที่ห้องชุดด้านล่างอาจยังคงได้รับความคุ้มครองจากกฎหมายอย่างเต็มรูปแบบ

การหักภาษีมูลค่าเพิ่มรับประกันว่าจะได้ รับการหักภาษีมูลค่าเพิ่มหรือไม่? ไม่ใช่ การหักภาษีขึ้นอยู่กับว่าสัญญาเช่าจะสร้างกำไรสะสมภายในระยะเวลาที่คาดการณ์ไว้หรือไม่ ซึ่งก็คือ 25 ปีนับจากวันเริ่มต้นสัญญาเช่า สูงสุด 28 ปีนับจากค่าใช้จ่ายครั้งแรก หากมีการรับรู้สิทธิยึดหน่วง การหักภาษีจะถูกยกเลิก

การซื้อ Reihenhaus นั้นหมายถึงอะไร? อาจเป็นการซื้อที่ดินแปลงเดี่ยว หรือการซื้อส่วนแบ่งในที่ดินแปลงรวมพร้อมสิทธิ์ในอาคารเฉพาะหลังหนึ่ง ตัวเลือกที่สองนี้จะรวมถึงการมีชุมชนเจ้าของร่วม เงินสำรองสำหรับการบำรุงรักษา และการประชุมเพื่อตัดสินใจเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลาง