วิธีการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอย่างมีกำไร

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยกำลังกลายเป็นทางเลือกที่สำคัญสำหรับผู้ที่ต้องการทั้งรายได้และที่อยู่อาศัยที่สะดวกสบาย ในขณะที่นักลงทุนในยุโรปมักเผชิญกับต้นทุนเริ่มต้นสูงและผลตอบแทนที่จำกัด เอเชีย โดยเฉพาะประเทศไทย กลับเสนอโอกาสใหม่ๆ.

บทความนี้มีจุดมุ่งหมายที่จะนำเสนอไม่เพียงแค่ภาพรวมของตลาด แต่ยังเป็นการวิเคราะห์อย่างเป็นระบบเกี่ยวกับความน่าดึงดูดใจในการลงทุนของประเทศ ตั้งแต่โอกาสด้านที่อยู่อาศัยและรายได้จากการเช่า ไปจนถึงบทบาทของประเทศในกลยุทธ์การกระจายสินทรัพย์ระหว่างประเทศ.

ความสำคัญของหัวข้อนี้ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย การท่องเที่ยวซึ่งเป็นตัวขับเคลื่อนหลักของตลาดไทยมาโดยตลอด กำลังฟื้นตัวจากสถานการณ์โรคระบาดอย่างแข็งขัน และจำนวนนักท่องเที่ยวจากจีน รัสเซีย และยุโรปก็เพิ่มขึ้นอีกครั้ง.

ในขณะเดียวกัน ปรากฏการณ์การย้ายถิ่นฐานทางดิจิทัลก็กำลังพัฒนาขึ้น โดยผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมไอทีและอุตสาหกรรมสร้างสรรค์ต่างเลือกกรุงเทพฯ หรือเชียงใหม่เป็นฐานที่ทำงานและที่อยู่อาศัยมากขึ้นเรื่อยๆ.

ประเทศกำลังดำเนินโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ รวมถึงการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก และการก่อสร้างสนามบินและทางหลวงใหม่ ซึ่งส่งผลให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่สำคัญเพิ่มสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้.

คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญในหัวข้อนี้มีความสำคัญเป็นอย่างยิ่ง เนื่องจากสภาพแวดล้อมทางกฎหมายในประเทศไทยมีความซับซ้อนกว่าในยุโรป ดิฉัน เคเซเนีย เลวินา เป็นทนายความที่มีประสบการณ์ด้านธุรกรรมในสหภาพยุโรปและเอเชีย ดิฉันเชี่ยวชาญด้านโครงสร้างการเป็นเจ้าของระหว่างประเทศและขั้นตอน KYC/AML ซึ่งทำให้ดิฉันสามารถมองตลาดได้ไม่เพียงแต่จากมุมมองของคำสัญญาทางการตลาดของผู้พัฒนาโครงการเท่านั้น แต่ยังมองจากมุมมองของการบังคับใช้กฎหมายที่เกิดขึ้นจริงด้วย.

เพื่อให้เข้าใจทิศทางของประเทศไทยได้ดียิ่งขึ้น การเปรียบเทียบกับออสเตรียซึ่งเป็นประเทศที่มีเสถียรภาพมาโดยตลอดนั้นจะเป็นประโยชน์ ออสเตรียเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นเกณฑ์มาตรฐานที่สะดวกในด้านการคุ้มครองสิทธิและความแน่นอนของกฎระเบียบ การเปรียบเทียบเผยให้เห็นโลกที่แตกต่างกันสองโลก ออสเตรียยังคงเป็นสัญลักษณ์ของความน่าเชื่อถือ: กฎระเบียบที่คาดการณ์ได้ การคุ้มครองสิทธิในทรัพย์สิน แต่ผลตอบแทนก็ต่ำเช่นกัน โดยแทบจะไม่เกิน 2-3% ต่อปี

ในทางกลับกัน ประเทศไทยนำเสนอรูปแบบที่แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง นั่นคือ ผลตอบแทนสูงและต้นทุนการลงทุนต่ำ (บางครั้งอยู่ที่ 70,000 ถึง 100,000 ดอลลาร์สหรัฐต่ออพาร์ตเมนต์) ในขณะที่ประเทศนี้ตั้งอยู่ในบริบทของเอเชียที่มีพลวัต ซึ่งมีอัตราการเติบโตสูงกว่าในยุโรป.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยเป็นระบบที่ซับซ้อนและมีหลายมิติ ประกอบด้วยมหานครขนาดใหญ่อย่างกรุงเทพฯ ซึ่งมีขนาดเทียบเท่ากับเมืองหลวงชั้นนำระดับโลก รวมถึงพื้นที่ท่องเที่ยวที่พัฒนาแล้วอย่างภูเก็ตและเกาะสมุย ซึ่งถือเป็นสัญลักษณ์ของการท่องเที่ยวในเอเชีย นอกจากนี้ยังมีจุดหมายปลายทางเฉพาะเจาะจงอีกด้วย:

• เชียงใหม่ เมืองแห่งนักเรียนและนักทำงานอิสระดิจิทัล
• หัวหิน เป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมสำหรับคนไทยที่มีฐานะและชาวต่างชาติที่ชื่นชอบวิถีชีวิตที่ผ่อนคลายกว่า

การกระจายความเสี่ยงนี้ ทำให้ตลาดมีความเสถียร ไม่ขึ้นอยู่กับแหล่งความต้องการเพียงแหล่งเดียว

สภาพแวดล้อมทางกฎหมายในประเทศไทยกำหนดข้อจำกัดบางประการ ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรงได้ แต่สามารถทำสัญญาเช่าระยะยาว หรือ ใช้โครงสร้างนิติบุคคลได้

การถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมโดยชาวต่างชาติได้สูงสุดถึง 49% นั้น ได้รับอนุญาต ทำให้ตลาดอพาร์ตเมนต์เป็นกลุ่มที่เข้าถึงได้ง่ายที่สุด สำหรับนักลงทุนหลายราย อพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพฯ หรือคอนโดติดชายหาดถือเป็นจุดเริ่มต้นในการลงทุนครั้งแรกของพวกเขา

ความสนใจในประเทศไทยไม่ได้มาจากแค่สภาพอากาศและวัฒนธรรมเท่านั้น ค่าครองชีพที่นี่ต่ำกว่าในยุโรปอย่างมาก และภาษาอังกฤษก็ใช้กันอย่างแพร่หลายในแหล่งท่องเที่ยว ทำให้ปรับตัวได้ง่ายขึ้น นอกจากนี้ยังมี โครงการวีซ่าที่น่าสนใจมากมาย ตั้งแต่วีซ่าระยะยาว Elite Visa ไปจนถึง LTR (Long Term Resident) และ Smart Visa ซึ่งออกแบบมาสำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบอาชีพ และผู้เกษียณอายุ

ประวัติศาสตร์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยนั้นเต็มไปด้วยวิกฤตและการเติบโตสลับกันไป หลังจากวิกฤตเศรษฐกิจเอเชียครั้งใหญ่ในปี 1997 ประเทศไทยได้สร้างระบบการกำกับดูแลขึ้นมาเพื่อปกป้องตลาดจากการร้อนแรงเกินไป.

ทศวรรษ 2010 เป็นช่วงเวลาที่เศรษฐกิจเติบโตอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และแหล่งท่องเที่ยวต่างๆ ที่มีโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ คอนโดมิเนียมโรงแรม และวิลล่าผุดขึ้นมากมาย แต่การระบาดของโควิด-19 ในปี 2020-2021 ได้สร้างความท้าทายอย่างมาก การท่องเที่ยวลดลงอย่างรวดเร็ว และความสนใจของนักลงทุนก็ลดลงตามไปด้วย.

แต่การฟื้นตัวอย่างรวดเร็วได้เริ่มต้นขึ้นตั้งแต่ปี 2022 ตามรายงานของบางกอกโพสต์ ภูเก็ตและเกาะสมุยกลับมาดึงดูดเงินทุนจากต่างประเทศอีกครั้ง ขณะที่กรุงเทพฯ แสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่นและเสถียรภาพด้านราคา.

การพัฒนาในแต่ละภูมิภาคมีความไม่สม่ำเสมอ กรุงเทพฯ ยังคงเป็นศูนย์กลางกิจกรรมทางธุรกิจหลัก โดยมีการสร้างคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียมใกล้สถานีรถไฟใต้ดินและย่านธุรกิจ.

ภูเก็ตเน้นที่พักแบบวิลล่าและอพาร์ทเมนต์ริมทะเล ซึ่งมีความต้องการสูงเป็นพิเศษในช่วงฤ peak season เกาะสมุยถูกมองว่าเป็นจุดหมายปลายทางสำหรับไลฟ์สไตล์ของผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยและทำงานจากระยะไกล เชียงใหม่ดึงดูดนักเรียนและผู้เชี่ยวชาญด้านไอที ในขณะที่พัทยาและหัวหินเป็นกลุ่มตลาดที่มีราคาไม่แพงกว่า.

อสังหาริมทรัพย์ ในแง่ของประเภทอสังหาริมทรัพย์ คอนโดมิเนียมเป็นที่นิยมมากที่สุด เนื่องจากชาวต่างชาติสามารถเข้าถึงได้ง่ายที่สุด วิลล่ามักถูกซื้อผ่านสัญญาเช่าหรือโครงสร้างองค์กร โรงแรมคอนโดเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์พิเศษ ที่นักลงทุนจะได้รับรายได้ที่แน่นอนและไม่ต้องบริหารจัดการเอง

ความต้องการเช่าที่พักนั้นมาจากผู้เช่าสามกลุ่มหลัก กลุ่มแรกคือนักท่องเที่ยวที่เลือกเช่าอพาร์ตเมนต์หรือวิลล่าในระยะสั้น กลุ่มที่สองคือกลุ่มคนทำงานอิสระที่ทำงานออนไลน์ (Digital Nomad) ซึ่งนิยมเช่าระยะยาวพร้อมตัวเลือกในการทำงานในพื้นที่ทำงานร่วมกัน (Coworking Space) และกลุ่มที่สามคือชาวต่างชาติที่ทำงานให้กับบริษัทต่างประเทศและเช่าที่พักเป็นเวลาหลายปี.

เมื่อเปรียบเทียบกับออสเตรีย ความแตกต่างก็ชัดเจนขึ้น ประเทศไทยเป็นตลาดที่มีลักษณะเฉพาะของรีสอร์ทและมีฤดูกาลที่ชัดเจน ในช่วงฤดูท่องเที่ยว ผลตอบแทนอาจสูงถึงเลขสองหลัก ในขณะที่ในช่วงนอกฤดูท่องเที่ยว ผลตอบแทนอาจลดลงอย่างมาก.

ในทางกลับกัน ออสเตรียเป็นตัวแทนของรูปแบบที่ตรงกันข้ามอย่างสิ้นเชิง คือ ตลาดในเมืองที่มีสัญญาเช่าระยะยาว ราคาคงที่ และความผันผวนต่ำ สำหรับนักลงทุนแล้ว ทางเลือกนั้นชัดเจน: ประเทศไทยเสนอโอกาสในการได้รับผลตอบแทนสูง ในขณะที่ออสเตรียเสนอความสงบและความแน่นอน.

ในบริบทของเอเชีย ประเทศไทยแข่งขันกับเวียดนาม (ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ในบทความ "อสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม ") อินโดนีเซีย และมาเลเซีย เวียดนามมีอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจที่เร็วกว่า แต่ระบบกฎหมายของเวียดนามนั้นคาดเดาได้ยากกว่าสำหรับชาวต่างชาติ

อินโดนีเซียและบาหลี เป็นที่นิยมในหมู่ชาวต่างชาติ แต่กฎระเบียบด้านการเป็นเจ้าของค่อนข้างซับซ้อน ตามรายงานของ HMLF มาเลเซีย มีตัวเลือกวีซ่าที่น่าสนใจ แต่ยังตามหลังไทยในแง่ของจำนวนนักท่องเที่ยว ท้ายที่สุดแล้ว ไทยเป็นทางเลือกที่สมดุล: ตลาดที่พัฒนาแล้ว เงื่อนไขการเช่าที่สะดวก และภาพลักษณ์ระดับนานาชาติที่เป็นที่ยอมรับ

เพื่อให้เข้าใจความแตกต่างกับยุโรปได้ดียิ่งขึ้น ควรดูตัวอย่างจาก ออสเตรีย ผลตอบแทนจากการให้เช่าในเวียนนาและซาลซ์บูร์กนั้นแทบจะไม่เกิน 2-3% ต่อปี แต่ในกรุงเทพฯ หรือภูเก็ต คุณสามารถคาดหวังได้ถึง 5-10% และบางครั้งอาจสูงกว่านั้นด้วย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรียมีความโปร่งใสและมั่นคง และการเป็นเจ้าของที่ดินก็ง่ายสำหรับชาวต่างชาติ แต่ต้นทุนเริ่มต้นที่สูง (ตั้งแต่ 300,000 ถึง 400,000 ยูโร) ทำให้ผู้ลงทุนรายย่อยจำนวนมากเข้าไม่ถึง ในทางกลับกัน ในประเทศไทย ต้นทุนเริ่มต้นต่ำกว่ามาก และจำนวนนักท่องเที่ยวที่สูงช่วยรักษาระดับความต้องการเช่าไว้ได้.

สภาพแวดล้อมทางกฎหมายของประเทศไทยแตกต่างจากของยุโรป และต้องนำมาพิจารณาเมื่อวางแผนการทำธุรกรรม ความแตกต่างหลักคือชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรงได้ และข้อห้ามนี้ยังคงเป็นกฎพื้นฐาน อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติ มีรูปแบบหลายอย่างที่อนุญาตให้มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างถูกกฎหมายและปลอดภัย.

รูปแบบหลักของการเป็นเจ้าของ

คอนโดมิเนียมฟรีโฮ (Condominium Freeho) เป็นรูปแบบที่ง่ายที่สุดและได้รับความนิยมมากที่สุด ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ได้โดยตรง แต่ส่วนแบ่งในอาคารนั้นจำกัดอยู่ที่ 49% ของพื้นที่ทั้งหมด สำหรับนักลงทุนรายบุคคลส่วนใหญ่ นี่คือตัวเลือกที่เหมาะสมที่สุด

สิทธิการเช่า (การเช่าระยะยาว) – ที่ดินหรือวิลล่าจะถูกเช่าเป็นระยะเวลาสูงสุด 30 ปี โดยมีตัวเลือกในการต่อสัญญา ในทางปฏิบัติ จะมีการจัดทำข้อตกลงต่อเนื่องกันหลายฉบับ ซึ่งจะทำให้สามารถเป็นเจ้าของทรัพย์สินได้นานถึง 90 ปี

การเป็นเจ้าของบริษัท – การจัดตั้งบริษัทไทยที่ชาวต่างชาติถือหุ้นส่วนน้อย (ไม่เกิน 49%) และการควบคุมจะดำเนินการผ่านกลไกทางกฎหมาย (ผู้ถือหุ้นตัวแทน ข้อตกลง) รูปแบบนี้มักใช้ในการซื้อที่ดินและวิลล่า

คอนโดมิเนียมแบบโรงแรม หรือรายได้ที่รับประกันจากผู้พัฒนาโครงการ – นักลงทุนซื้อห้องชุดและได้รับรายได้คงที่หรือผันแปรโดยไม่ต้องรับผิดชอบด้านการบริหารจัดการใดๆ รูปแบบนี้ได้รับความนิยมในหมู่ผู้ที่ไม่ได้วางแผนจะอยู่อาศัยในประเทศไทย

เพื่อให้เข้าใจได้ชัดเจนยิ่งขึ้น เรามาเปรียบเทียบรูปแบบการเป็นเจ้าของที่มีให้เลือกในประเทศไทยและออสเตรียกัน:

ดังนั้น ตลาดไทยจึงมีความยืดหยุ่นมากกว่าในแง่ของเครื่องมือทางการเงิน แต่ต้องมีการเตรียมการทางกฎหมาย ในขณะที่ระบบของออสเตรียเรียบง่ายและมีเสถียรภาพมากกว่า แต่ขาดคุณลักษณะ "พิเศษ" อย่างเช่นผลตอบแทนสูง.

นักลงทุนสามารถเลือกกลยุทธ์ที่แตกต่างกันได้ ขึ้นอยู่กับเป้าหมายของตน:

• รายได้จากการให้เช่า – ซื้ออพาร์ทเมนต์ในกรุงเทพฯ หรือคอนโดรีสอร์ท แล้วปล่อยเช่าระยะสั้นหรือระยะยาว.
• การลงทุนเพื่อไลฟ์สไตล์ – การซื้อวิลล่าหรืออพาร์ตเมนต์ในภูเก็ต/เกาะสมุยเพื่ออยู่อาศัยเอง โดยมีตัวเลือกในการให้เช่าในช่วงฤดูกาล.
• กลยุทธ์การเก็งกำไร – การลงทุนในขั้นตอนการก่อสร้าง (ซื้อก่อนสร้างเสร็จ) และขายต่อหลังจากโครงการเสร็จสมบูรณ์.
• การกระจายความเสี่ยงด้านสินทรัพย์ – การถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนหนึ่งของพอร์ตการลงทุนระหว่างประเทศมีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนจากประเทศที่มีความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยน.

เมื่อเปรียบเทียบกันแล้ว ในออสเตรีย รูปแบบการเช่าระยะยาวที่เน้นความมั่นคงนั้นแทบจะแพร่หลายมากกว่า การเก็งกำไรนั้นหายาก และผลตอบแทนมักไม่เกิน 3% ต่อปี ส่วนในประเทศไทย การเช่าระยะสั้นสามารถให้ผลตอบแทนได้ 7-10% และอาจสูงกว่านั้นในโครงการรีสอร์ทที่ประสบความสำเร็จ

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีความท้าทายเฉพาะตัวที่เกี่ยวข้องกับสถานะทางกฎหมายของชาวต่างชาติและโครงสร้างการเป็นเจ้าของ ความยากลำบากหลักคือชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรงได้ แต่สามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม หรือผ่านการเช่า หรือโครงสร้างนิติบุคคลเท่านั้น ดังนั้น กระบวนการซื้อจึงต้องมีการตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วนและขอความช่วยเหลือจากทนายความมืออาชีพ.

ขั้นตอนการทำธุรกรรมทีละขั้นตอน มีดังนี้ ขั้นแรก นักลงทุนจองอสังหาริมทรัพย์และวางเงินมัดจำ จากนั้นจึงทำสัญญาซื้อขายเบื้องต้น ซึ่งกำหนดราคาและเงื่อนไขต่างๆ

จากนั้นจึงโอนเงินต้น โดยคำนึงถึงข้อจำกัดด้านอัตราแลกเปลี่ยนและข้อกำหนดในการโอนเงินตราต่างประเทศเข้าประเทศไทย ขั้นตอนสุดท้ายคือการจดทะเบียนธุรกรรมกับกรมที่ดิน เพื่อออกโฉนดที่ดินหรือสัญญาเช่าอย่างเป็นทางการ.

การตรวจสอบอย่างรอบคอบ มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อความปลอดภัยของธุรกรรม ทนายความจะตรวจสอบ:

• โฉนดที่ดิน
• การมีภาระผูกพันหรือหนี้สินใดๆ ต่อทรัพย์สินนั้น
• สถานะทางกฎหมายของผู้พัฒนาและใบอนุญาตก่อสร้าง
• การจัดทำสัญญาเช่าที่ดินอย่างถูกต้อง หากการซื้อขายเกี่ยวข้องกับที่ดิน.

เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ที่ยังไม่สร้างเสร็จ (off-plan) สิ่งสำคัญสำหรับนักลงทุนคือการตกลงเรื่องตารางการชำระเงินและการรับประกัน โดยส่วนใหญ่แล้ว การทำธุรกรรมจะแบ่งเป็นหลายขั้นตอน: 10-30% ในขั้นตอนการจอง การชำระเงินครั้งต่อไปขึ้นอยู่กับความคืบหน้าของโครงการ และการชำระเงินงวดสุดท้ายเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ ผู้พัฒนาโครงการมักจะให้การรับประกันการคืนเงินในกรณีที่การก่อสร้างล่าช้า แต่การตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วนเป็นสิ่งจำเป็น

ลักษณะเฉพาะของพื้นที่ชายฝั่งทะเล ได้แก่ ข้อจำกัดด้านการแบ่งเขตและการวางผังเมืองที่ควบคุมความสูงของอาคาร ความหนาแน่นของการพัฒนา และการใช้ที่ดิน ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาสำหรับวิลล่าในภูเก็ตหรือเกาะสมุย เนื่องจากกฎหมายและข้อบังคับของเทศบาลท้องถิ่นอาจจำกัดการพัฒนาและการขยายตัวในอนาคต

ขั้นตอนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ทีละขั้นตอน

โดยทั่วไปแล้ว ความมั่นคงทางกฎหมายในประเทศไทยนั้นได้มาจากการตรวจสอบสถานะอย่างละเอียดถี่ถ้วนและการจัดโครงสร้างความเป็นเจ้าของที่เหมาะสม ในขณะที่ในออสเตรีย กระบวนการจะง่ายกว่าและเป็นทางการมากกว่า แต่ผลตอบแทนจะต่ำกว่า.

ด้านการเงินของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยนั้น ง่ายกว่าในยุโรป แต่ก็ต้องคำนึงถึงปัจจัยหลายประการด้วย

เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและภาษีโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉลี่ยแล้ว ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนอยู่ที่ประมาณ 2% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ และภาษีโอนกรรมสิทธิ์อยู่ระหว่าง 2-3% หากซื้อผ่านผู้พัฒนาโครงการ จะมีการคิดภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) เพิ่มอีก 7% สำหรับอาคารใหม่.

ตามข้อมูลจาก Siamlegal การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้ก่อให้เกิดภาระภาษีสูง ภาษีประจำปีอยู่ในระดับต่ำ (0.02-0.1% ของมูลค่าที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย) แต่ผู้ลงทุนต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภคและค่าบริการ (ค่าบำรุงรักษา ค่าดูแลรักษาอาคาร ค่ารักษาความปลอดภัย และค่าทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง) ด้วย

ภาษีกำไร จากการขายอสังหาริมทรัพย์จะ คำนวณจากมูลค่าตามทะเบียนที่ดินอย่างเป็นทางการและระยะเวลาการครอบครองทรัพย์สิน โดยส่วนใหญ่แล้ว ภาษีจะอยู่ระหว่าง 1% ถึง 3% แต่อาจมีการปรับเปลี่ยนได้ขึ้นอยู่กับประเภทของการเป็นเจ้าของ (สิทธิการเช่าหรือสิทธิการเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์) และวิธีการขาย

รายได้ค่าเช่าสำหรับผู้ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรในประเทศจะถูกเก็บภาษีในอัตรา 15-20% หากเจ้าของใช้โครงสร้างนิติบุคคลหรือบริหารจัดการทรัพย์สินผ่านบริษัทจัดการ อาจต้องเสียภาษีประกันสังคมและภาษีนิติบุคคลเพิ่มเติม.

การเปรียบเทียบกับออสเตรีย

หากคุณกำลังพิจารณาเขตอำนาจศาลในสหภาพยุโรปเพื่อสร้างความสมดุลให้กับพอร์ตการลงทุน ควรตรวจสอบ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรีย เนื่องจากภาษีเหล่านี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อรายได้สุทธิและกลยุทธ์การเป็นเจ้าของ

ดังนั้น สภาพแวดล้อมทางภาษีของประเทศไทยจึงเอื้ออำนวยให้นักลงทุนได้รับผลตอบแทนสุทธิสูง แต่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบเกี่ยวกับการโอนเงินและการจัดโครงสร้างธุรกรรม ในขณะที่ออสเตรียมีความโปร่งใสและคาดการณ์ได้ แต่ผลตอบแทนต่ำกว่ามาก.

รายละเอียด: อพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอน ขนาด 40 ตารางเมตร ในคอนโดมิเนียมทันสมัย ​​ใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS (ใจกลางกรุงเทพฯ)

ราคาซื้อ: 5,000,000 บาท (≈ 140,000 ดอลลาร์สหรัฐ)

1. ค่าใช้จ่ายในการซื้อ

2. รายได้จากการให้เช่า

• ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับอพาร์ทเมนต์ 1 ห้องนอนในย่านนี้อยู่ที่ 25,000 บาทต่อเดือน.
• รายได้ต่อปี = 300,000 บาท.

3. ค่าใช้จ่ายประจำปี

4. รายได้ค่าเช่าสุทธิ

• รายได้: 300,000 บาท
• หักค่าใช้จ่าย: 101,000 บาท
• รายได้สุทธิ = 199,000 บาท/ปี (≈ 5,600 ดอลลาร์สหรัฐ)
• ผลตอบแทนสุทธิ = 199,000 / 5,500,000 ≈ 3.6% ต่อปี

5. ขายต่อหลังจาก 7 ปี

สมมติว่าราคาสินค้าในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยปีละ 3%.

• ราคาหลังจาก 7 ปี: 5,000,000 × (1.03)^7 ≈ 6,150,000 บาท.

ค่าใช้จ่ายในการขาย:

• ค่าคอมมิชชั่นตัวแทน: 3% = 185,000 บาท
• ภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ (สมมติประมาณ 2%): 120,000 บาท

รายได้สุทธิจากการขาย: ≈ 5,845,000 บาท

6. การคำนวณผลกำไรขั้นสุดท้าย

เงินลงทุน: 5,500,000 บาท

ยอดเงินคืน: 7,238,000 บาท

กำไร: 1,738,000 บาท (~49,000 ดอลลาร์สหรัฐ)

อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) ≈ 6.2% ต่อปี

บทสรุป:

• ผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิอยู่ที่ประมาณ 3.5-4% ต่อปี.
• เมื่อพิจารณาถึงราคาที่เพิ่มขึ้นและมูลค่าการขายต่อแล้ว ผลกำไรสุทธิจะอยู่ที่ 6-7% ต่อปี.
• ข้อดีคือภาษีต่ำและค่าใช้จ่ายเริ่มต้นค่อนข้างถูก ข้อเสียคือขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและฤดูกาลของการเช่า.

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของไทยไม่ได้ให้สิทธิ์พำนักถาวรโดยตรง แต่ประเทศไทยมีโครงการวีซ่าระยะยาวหลายประเภทที่อนุญาตให้คุณอาศัยและทำงานในประเทศได้เป็นระยะเวลานาน.

วีซ่าไทยเอลิต เป็นโครงการระดับพรีเมียมที่มีอายุการใช้งานตั้งแต่ 5 ถึง 20 ปี อนุญาตให้ชาวต่างชาติเข้าประเทศไทยได้โดยไม่มีข้อจำกัด ไม่จำเป็นต้องต่ออายุวีซ่าเป็นประจำ และให้สิทธิพิเศษต่างๆ เช่น การผ่านด่านตรวจคนเข้าเมืองอย่างรวดเร็ว การดูแลสุขภาพ และบริการด้านไลฟ์สไตล์

นี่เป็นเรื่องสะดวกสำหรับนักลงทุน เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์นี้สามารถใช้เป็นที่อยู่อาศัยส่วนตัวและให้เช่าได้โดยไม่มีข้อจำกัดเรื่องวีซ่า.

วีซ่าผู้พำนักระยะยาว (LTR) มุ่งเป้าไปที่นักลงทุน ผู้ทำงานอิสระทางดิจิทัล และผู้เชี่ยวชาญที่มีทักษะ โดยอนุญาตให้พำนักอยู่ในประเทศได้นานถึง 10 ปี พร้อมทั้งได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีและเสรีภาพในการทำงาน

วีซ่าอัจฉริยะ (Smart Visa) ออกแบบมาสำหรับผู้เชี่ยวชาญด้านไอที สตาร์ทอัพ และแรงงานที่มีทักษะสูง โดยให้สิทธิ์พำนักอาศัยได้นานถึงสี่ปี ช่วยให้การหางานง่ายขึ้น และเปิดโอกาสให้เข้าถึงสิทธิประโยชน์ต่างๆ รวมถึงการลดหย่อนภาษี

สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือ การได้รับสถานะผู้พำนักถาวรนั้นไม่สามารถทำได้โดยตรงจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่นเดียวกับในบางประเทศในยุโรป แต่ชาวต่างชาติจะใช้วีซ่าดังกล่าวสำหรับการพำนักระยะยาวและการปรับตัวเข้ากับวิถีชีวิตของประเทศนั้นๆ ซึ่งประกอบไปด้วยความเป็นอยู่ที่ดี การดูแลสุขภาพที่มีคุณภาพสูง อัตราอาชญากรรมต่ำ และสภาพอากาศที่มีชายหาดและกิจกรรมต่างๆ ตลอดทั้งปี.

ไทย vs ออสเตรีย

ประเทศไทยเสนอวีซ่าที่เน้นไลฟ์สไตล์ที่คึกคัก ช่วยให้คุณสามารถผสมผสานการลงทุนและการใช้ชีวิตอย่างสะดวกสบาย ในขณะที่ออสเตรียมุ่งเน้นไปที่ประเภทการอยู่อาศัยอย่างเป็นทางการ โดยมีเอกสารหลักฐานแสดงรายได้หรือธุรกิจที่ต้องยื่นประกอบการขอวีซ่า.

ตลาดเช่าที่พักในประเทศไทยมีความเคลื่อนไหวสูง โดยเฉพาะในพื้นที่ท่องเที่ยวและเมืองใหญ่ แบ่งออกเป็นสองส่วนหลัก คือ การเช่าระยะสั้น (นักท่องเที่ยว, Airbnb, Booking) และการเช่าระยะยาว (ชาวต่างชาติที่มาทำงาน, นักท่องเที่ยวอิสระที่ทำงานออนไลน์).

การให้เช่าระยะสั้น ดึงดูดนักลงทุนด้วยผลตอบแทนสูง แต่ก็ขึ้นอยู่กับฤดูกาล ในพื้นที่ท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตและเกาะสมุย รายได้อาจเพิ่มขึ้นถึง 12% ต่อปีในช่วงฤดูหนาว แต่จะลดลงครึ่งหนึ่งในช่วงนอกฤดูท่องเที่ยว การให้เช่ามักได้รับการจัดการผ่านบริษัทจัดการ ซึ่งจะดูแลด้านการตลาด การทำความสะอาด และการชำระเงินของผู้เข้าพัก

การเช่าระยะยาว เป็นเรื่องปกติในกรุงเทพฯ และเชียงใหม่ ที่นี่ความต้องการค่อนข้างคงที่ แต่ผลตอบแทนต่ำกว่า โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 4-6% ต่อปี กลุ่มคนทำงานอิสระที่ทำงานออนไลน์และชาวต่างชาติที่มาทำงานในต่างประเทศช่วยให้มีผู้เช่าตลอดทั้งปี ลดความเสี่ยงจากความผันผวนตามฤดูกาล

ช่วงของผลกำไรตามสถานที่ตั้ง

ในเมืองต่างๆ ของยุโรป ผลตอบแทนอยู่ที่ 2-3% แต่มีความเสถียรและแทบไม่ได้รับผลกระทบจากฤดูกาล ส่วนในประเทศไทย ผลตอบแทนสูงกว่า 2-3 เท่า แต่ผู้ลงทุนต้องพิจารณาความเสี่ยงต่างๆ เช่น ฤดูกาล คุณภาพของอสังหาริมทรัพย์ การบริหารจัดการ และแง่มุมทางกฎหมายของการเช่าซื้อ.

การเลือกทำเลที่ตั้งขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นรายได้จากการให้เช่า การใช้ชีวิตตามไลฟ์สไตล์ หรือกลยุทธ์แบบผสมผสาน แต่ละภูมิภาคมีผลตอบแทน ประเภทอสังหาริมทรัพย์ ต้นทุนการเข้าซื้อ และความต้องการเช่าที่แตกต่างกัน.

กรุงเทพฯ เป็นมหานครที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทย และเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจและวัฒนธรรม ความต้องการหลักในที่นี้มาจากผู้เช่าระยะยาว ได้แก่ ชาวต่างชาติ พนักงานบริษัทข้ามชาติ และผู้เชี่ยวชาญในภาคไอทีและภาคการเงิน.

ประเภทของอสังหาริมทรัพย์: คอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ในตึกระฟ้า วิลล่าหรูในชานเมือง

ราคาขั้นต่ำ: ห้องสตูดิโอ – ตั้งแต่ 60,000 ถึง 70,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ, อพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอน – ตั้งแต่ 80,000 ถึง 100,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ, คอนโดระดับพรีเมียม – ตั้งแต่ 200,000 ถึง 250,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ

พื้นที่ยอดนิยม:

• สุขุมวิท (ทองหล่อ เอกมัย): ย่านไลฟ์สไตล์คึกคัก มีร้านอาหาร ศูนย์การค้า เป็นที่นิยมในหมู่ชาวต่างชาติ.
• สีลม/สาทร: ย่านธุรกิจ ที่พักหรูหราเหมาะสำหรับพนักงานออฟฟิศ.
• อารี/พร้อมพงษ์: ย่านที่อยู่อาศัยเงียบสงบ มีความต้องการเช่าระยะยาวสูง.

ภูเก็ตเป็นตลาดรีสอร์ทระดับพรีเมียมที่มีที่พักติดทะเล ดึงดูดนักท่องเที่ยวและเจ้าของคอนโดมิเนียมโรงแรม มีศักยภาพในการสร้างรายได้จากการให้เช่าระยะสั้นสูง แต่ก็ขึ้นอยู่กับฤดูกาลเป็นอย่างมาก.

ประเภทที่พัก: วิลล่าพร้อมสระว่ายน้ำ คอนโดมิเนียมวิวทะเล อพาร์ตเมนต์ในแหล่งท่องเที่ยว

ราคาขั้นต่ำ: คอนโดมิเนียม – ตั้งแต่ 100,000 ถึง 120,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ, วิลล่า – ตั้งแต่ 250,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ, วิลล่าระดับพรีเมียม – 500,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ ขึ้นไป

พื้นที่ยอดนิยม:

• ป่าตอง / กะรอน / กะตะ: แหล่งท่องเที่ยวคึกคัก กำไรระยะสั้นสูง.
• กมลา / สุรินทร์ / บางเทา: วิลล่าระดับพรีเมียม พื้นที่เงียบสงบ เหมาะสำหรับการลงทุนเพื่อไลฟ์สไตล์.

เกาะสมุยเหมาะสำหรับไลฟ์สไตล์และการเช่าระยะกลางสำหรับกลุ่มคนทำงานอิสระที่ทำงานออนไลน์ ผลตอบแทนอาจต่ำกว่าภูเก็ตเล็กน้อย แต่ตลาดมีความเสถียรตลอดทั้งปี.

ประเภทที่พัก: คอนโดมิเนียม วิลล่า สตูดิโอ และอพาร์ตเมนต์ใกล้ชายหาด

ราคาขั้นต่ำ: ห้องสตูดิโอ – เริ่มต้นที่ 80,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ, อพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอน – เริ่มต้นที่ 120,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ, วิลล่า – เริ่มต้นที่ 200,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ

พื้นที่ยอดนิยม:

• เฉวง/ละไม: ชายหาดใจกลางเมืองที่มีที่พักให้เช่าสำหรับนักท่องเที่ยว.
• บ่อผุด/แม่น้ำ: ย่านที่เงียบสงบ มีวิถีชีวิตที่ดี และมีผู้เช่าระยะยาว.

เชียงใหม่เป็นศูนย์กลางของนักศึกษาและอุตสาหกรรมไอที จึงมีความต้องการที่พักให้เช่าระยะยาวสูง ฤดูกาลท่องเที่ยวไม่ผันผวน ผลตอบแทนอยู่ในระดับปานกลาง และอุปสรรคในการเข้าสู่ตลาดไม่สูงนัก.

ประเภทอสังหาริมทรัพย์: อพาร์ตเมนต์และทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยวในชานเมือง

ราคาขั้นต่ำ: ห้องสตูดิโอ – ตั้งแต่ 50,000 ถึง 60,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ, อพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอน – ตั้งแต่ 70,000 ถึง 80,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ, บ้าน – ตั้งแต่ 150,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ

พื้นที่ยอดนิยม:

• นิมมัน / สันติธัม: ไอทีและพื้นที่ทำงานร่วมกัน แรงงานดิจิทัลกำลังเป็นที่ต้องการ.
• เมืองเก่า / ริมแม่น้ำ: ใกล้กับมหาวิทยาลัยและแหล่งท่องเที่ยว.

พัทยาและหัวหินเป็นตลาดกลุ่มตลาดขนาดใหญ่ที่มีอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่แพง เหมาะสำหรับนักลงทุนที่มีงบประมาณจำกัด มีการแข่งขันสูงและผลตอบแทนปานกลาง.

ประเภทอสังหาริมทรัพย์: คอนโดมิเนียม, อพาร์ตเมนต์สูง, วิลล่าขนาดเล็ก

ราคาขั้นต่ำ: คอนโดมิเนียม – 50,000-70,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ, อพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอน – 60,000-80,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ, วิลล่า – 150,000-180,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ

พื้นที่ยอดนิยม:

• พัทยาเซ็นทรัล/จอมเทียน: ศูนย์กลางการท่องเที่ยว มีค่าเช่าระยะสั้นสูง.
• หัวหิน / เขาตะเกียบ: พื้นที่เงียบสงบ เหมาะสำหรับวิถีชีวิตแบบครอบครัว.

ตารางเปรียบเทียบภูมิภาคและลักษณะเฉพาะ:

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยแบ่งออกเป็นตลาดมือสองและตลาดใหม่ (อาคารใหม่) โดยแต่ละประเภทมีลักษณะเฉพาะที่แตกต่างกันไปในมุมมองของนักลงทุน.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง มีลักษณะเด่นคือราคาที่ย่อมเยากว่าและมีอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว ทำให้สามารถรับรายได้ค่าเช่าได้ทันที ความรับผิดชอบหลักของนักลงทุนในตลาดนี้คือการตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียดถี่ถ้วน เช่น สภาพของระบบสาธารณูปโภค การเสื่อมสภาพของวัสดุก่อสร้าง และการมีข้อบกพร่องหรือความเสียหายที่อาจส่งผลกระทบต่อค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงและรายได้ในอนาคต

นอกจากนี้ การประเมินทำเลที่ตั้งและโครงสร้างพื้นฐานก็มีความสำคัญเช่นกัน การขายอสังหาริมทรัพย์มือสองในพื้นที่ที่มีชื่อเสียงของกรุงเทพฯ หรือภูเก็ตอาจให้ผลกำไรมากกว่าการพัฒนาโครงการใหม่ เนื่องจากมีผู้เช่าอยู่ทันทีและมีความต้องการที่มั่นคงอยู่แล้ว.

โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ (ที่ยังไม่สร้างเสร็จ) เปิดโอกาสให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ในราคาที่ต่ำกว่า แต่ก็มีความเสี่ยงเช่นกัน ได้แก่ ความล่าช้าในการก่อสร้าง การเปลี่ยนแปลงกำหนดส่งมอบ ความจำเป็นในการปฏิบัติตามกำหนดการชำระเงิน และการเปลี่ยนแปลงที่อาจเกิดขึ้นกับโครงการ

โดยทั่วไป การชำระเงินจะแบ่งเป็นหลายงวด: เงินมัดจำงวดแรก งวดต่อๆ ไปเมื่อการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ และการชำระเงินงวดสุดท้ายเมื่อส่งมอบทรัพย์สิน การตรวจสอบประวัติผู้พัฒนาโครงการและเงื่อนไขของสัญญาอย่างละเอียดถี่ถ้วนเป็นสิ่งสำคัญในการลดความเสี่ยง.

ราคาในตลาดมีความหลากหลาย: ห้องสตูดิโอและคอนโดขนาดเล็กในกรุงเทพฯ และเชียงใหม่เริ่มต้นที่ 50,000-70,000 ดอลลาร์ ในขณะที่วิลล่าในภูเก็ตและเกาะสมุยมีราคาตั้งแต่ 300,000 ดอลลาร์ขึ้นไป.

ไทย vs ออสเตรีย

โดยรวมแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองช่วยให้เริ่มต้นสร้างรายได้ได้เร็วขึ้นและเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วในทำเลสำคัญได้ ในขณะที่โครงการพัฒนาใหม่เหมาะสำหรับนักลงทุนเชิงกลยุทธ์ที่ยินดีรอและบริหารจัดการความเสี่ยงของโครงการ.

ในประเทศไทย มีตัวเลือกมากมายสำหรับการกระจายพอร์ตการลงทุนของคุณ นอกเหนือจากการเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมหรือวิลล่าแบบมาตรฐาน.

คอนโดมิเนียม คืออสังหาริมทรัพย์ที่ผู้พัฒนาหรือบริษัทบริหารจัดการรับประกันรายได้คงที่ในระยะเวลาหลายปี ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงในการดำเนินงาน แต่โดยทั่วไปแล้วผลตอบแทนจะต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าแบบอิสระ

วิลล่าที่บริหารจัดการโดยบริษัทเอกชน ให้ผลตอบแทนสูงกว่าจากการให้เช่าระยะสั้น แต่จำเป็นต้องมีการบริหารจัดการและบำรุงรักษาอย่างมืออาชีพ นักลงทุนจะได้รับส่วนแบ่งรายได้ ในขณะที่บริษัทจะจัดการด้านการตลาด การทำความสะอาด และการบริหารจัดการการเช่า

ที่พักให้เช่าสำหรับนักศึกษา ในเชียงใหม่และกรุงเทพฯ มุ่งเป้าไปที่นักศึกษาและคนทำงานรุ่นใหม่ การมีผู้เช่าเข้าออกอย่างต่อเนื่องทำให้รายได้ไม่ผันผวนตามฤดูกาล แม้ว่าที่พักเหล่านั้นจะต้องการการปรับปรุงและบำรุงรักษาภายในบ่อยกว่าที่อื่นก็ตาม

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ซึ่งรวมถึงอาคารสำนักงาน โกดัง และพื้นที่ค้าปลีกริมถนน เป็นที่ต้องการในเมืองใหญ่ แต่ต้องอาศัยการวิเคราะห์ตลาดเชิงลึกและการบริหารจัดการระยะยาว

การซื้อที่ดินผ่านบริษัทเฉพาะกิจ (SPV) ช่วยให้ชาวต่างชาติหลีกเลี่ยงข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรงได้ นักลงทุนจะจัดตั้งบริษัทในประเทศไทย (SPV) และซื้อที่ดินผ่านบริษัทนั้น วิธีนี้ให้ความยืดหยุ่น แต่ก็เพิ่มภาระทางกฎหมายและภาษีด้วย

การเปรียบเทียบกับออสเตรีย

ประเทศไทยเสนอรูปแบบการลงทุนระยะสั้นและเฉพาะทางที่หลากหลายแก่นักลงทุน ซึ่งให้ผลตอบแทนสูงกว่า แต่ความเสี่ยงด้านการดำเนินงานและกฎหมายก็สูงกว่าเช่นกัน ในขณะที่ออสเตรียเน้นความมั่นคงและสัญญาเช่าระยะยาว ซึ่งให้ผลตอบแทนต่ำกว่า แต่ความเสี่ยงด้านกฎหมายและตลาดอยู่ในระดับต่ำ.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์สมัยใหม่ในประเทศไทยปรับตัวเข้ากับนักลงทุนต่างชาติได้เป็นอย่างดี และธุรกรรมส่วนใหญ่ดำเนินการผ่านระบบทางไกล โดยที่ผู้ซื้อไม่จำเป็นต้องเดินทางมายังประเทศด้วยตนเอง สิ่งนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในยุคหลังโควิด-19 เมื่อกระบวนการออนไลน์ได้รับการพัฒนาจนเกือบสมบูรณ์แบบแล้ว.

กระบวนการเริ่มต้นด้วย การเลือกอสังหาริมทรัพย์: ผู้พัฒนาและตัวแทนจะนำเสนอทัวร์เสมือนจริง 3 มิติ วิดีโอรีวิว และแผนผังชั้นโดยละเอียดของอพาร์ตเมนต์หรือวิลล่า บริษัทหลายแห่งจัด "การชมบ้านเสมือนจริง" ผ่าน Zoom หรือ WhatsApp โดยที่ตัวแทนจะพาชมอสังหาริมทรัพย์แบบเรียลไทม์และตอบคำถามต่างๆ หลังจากตัดสินใจซื้อแล้ว นักลงทุนจะลงนามในข้อตกลงการจองออนไลน์และชำระเงินมัดจำผ่านการโอนเงินระหว่างประเทศ

การให้ความช่วยเหลือทางกฎหมาย ทางไกล ในประเทศไทย การว่าจ้างทนายความรับรองเอกสารไม่ใช่ข้อบังคับ ดังนั้นทนายความสามารถร่างสัญญาได้โดยได้รับมอบอำนาจจากทนายความ ลูกค้าลงนามในหนังสือมอบอำนาจกับทนายความรับรองเอกสารในประเทศของตน (พร้อมการรับรองจากสถานกงสุลในภายหลัง) และทนายความในประเทศไทยจะมีอำนาจในการเป็นตัวแทนผลประโยชน์ของลูกค้าต่อหน้ากรมที่ดิน

การชำระเงิน จะทำผ่านการโอนเงินทางธนาคารจากต่างประเทศ กฎหมายกำหนดให้ผู้ซื้อคอนโดชาวต่างชาติต้องนำเงินเข้ามาในประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ แล้วจึงแปลงเป็นเงินบาท เพื่อยืนยันแหล่งที่มาของเงินและปฏิบัติตามกฎระเบียบด้านสกุลเงิน จะต้องกรอกแบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (FET) เอกสารนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง หากไม่มีเอกสารนี้ จะไม่สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้

การทำธุรกรรม จะได้รับการจดทะเบียนกับ กรมที่ดิน ซึ่งเป็นสำนักงานที่ดินท้องถิ่น นักลงทุนไม่จำเป็นต้องมาด้วยตนเอง ทนายความหรือตัวแทนจะเป็นผู้ดำเนินการให้เสร็จสิ้นกระบวนการ ขอโฉนดที่ดิน และโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า

ดังนั้น การซื้ออสังหาริมทรัพย์ทางไกลในประเทศไทยจึงใช้เวลา 4 ถึง 8 สัปดาห์ ขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ (สร้างเสร็จแล้วหรืออยู่ระหว่างการก่อสร้าง) และความเร็วในการโอนเงินของธนาคาร รูปแบบที่ยืดหยุ่นนี้ช่วยให้นักลงทุนจากทั่วโลกสามารถเข้าสู่ตลาดได้โดยไม่ต้องผ่านขั้นตอนทางราชการที่ซับซ้อน

การเปรียบเทียบกับออสเตรีย

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยให้ผลตอบแทนสูงและมีอุปสรรคในการเข้าลงทุนต่ำ แต่ก็มีความเสี่ยงเฉพาะหลายประการที่ควรพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อ.

ข้อจำกัดด้านที่ดิน – ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรงได้ การเป็นเจ้าของทำได้เฉพาะผ่านการเช่า (สัญญาเช่า 30-90 ปี) หรือบริษัทเฉพาะกิจ (บริษัทไทย) เท่านั้น ซึ่งก่อให้เกิดความซับซ้อนทางกฎหมายและต้องมีการตรวจสอบเอกสารอย่างรอบคอบ

การควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ – การโอนเงินจำนวนมากจากต่างประเทศจะต้องมีเอกสารแสดงที่มาและหลักฐานยืนยันแหล่งที่มาของเงินเพื่อจดทะเบียนเงินตราต่างประเทศกับธนาคารแห่งประเทศไทย ความผิดพลาดอาจนำไปสู่ความล่าช้าในการจดทะเบียนที่ดินและปัญหาทางกฎหมายได้

ความเสี่ยงของผู้พัฒนาโครงการ มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับโครงการก่อสร้างใหม่ (ที่ยังไม่สร้างเสร็จ) อาจเกิดความล่าช้าในการก่อสร้าง การเปลี่ยนแปลงกำหนดการชำระเงิน หรือคุณภาพโครงการต่ำกว่ามาตรฐานได้

ฤดูกาลท่องเที่ยว – การเช่าระยะสั้นขึ้นอยู่กับการไหลเข้าของนักท่องเที่ยวเป็นอย่างมาก ในภูเก็ตและเกาะสมุย ผลตอบแทนจากการเช่าในช่วงฤดูร้อนอาจลดลง 30-50% เมื่อเทียบกับช่วงฤดูท่องเที่ยวสูงสุด

ประเทศไทยดึงดูดไม่เพียงแต่นักลงทุนเท่านั้น แต่ยังรวมถึงผู้ที่ต้องการผสมผสานการลงทุนกับวิถีชีวิตที่สะดวกสบาย ประเทศนี้มีเอกลักษณ์เฉพาะตัวด้วยการผสมผสานระหว่างสภาพอากาศเขตร้อน ชายฝั่งทะเล ค่าครองชีพต่ำ และโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วสำหรับชาวต่างชาติ.

ด้วยสภาพอากาศแบบเขตร้อนที่มีฤดูร้อนตั้งแต่เดือนมีนาคมถึงพฤษภาคม ฤดูฝนตั้งแต่เดือนมิถุนายนถึงตุลาคม และฤดูแล้งที่เย็นสบายตั้งแต่เดือนพฤศจิกายนถึงกุมภาพันธ์ ทำให้ประเทศไทยเป็นที่น่าดึงดูดใจสำหรับการอยู่อาศัยตลอดทั้งปี ความแตกต่างในแต่ละภูมิภาคยังส่งผลต่อความสะดวกสบายด้วย โดยภาคเหนือของประเทศ (เชียงใหม่) มีอากาศเย็นกว่าและเขียวขจีกว่า ในขณะที่ภาคใต้ (ภูเก็ต เกาะสมุย) มีทะเลและชายหาด แต่มีความชื้นสูง ทะเลและป่าเขตร้อนสร้างวิถีชีวิตที่เป็นเอกลักษณ์สำหรับผู้รักธรรมชาติและผู้ชื่นชอบกิจกรรมกลางแจ้ง.

ประเทศไทยมีเครือข่ายคลินิกและโรงพยาบาลนานาชาติที่พัฒนาอย่างดี กรุงเทพฯ ภูเก็ต และเกาะสมุย มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ได้มาตรฐานการดูแลสูง มีบุคลากรที่พูดภาษาอังกฤษได้ และอุปกรณ์ที่ทันสมัย ​​ค่าใช้จ่ายทางการแพทย์สำหรับผู้พำนักอาศัยและผู้ถือวีซ่าระยะยาวต่ำกว่าในประเทศแถบยุโรปอย่างมาก ในขณะที่คุณภาพการบริการยังคงเทียบเท่ากัน ประกันสุขภาพเอกชนสำหรับชาวต่างชาติครอบคลุมค่ารักษาพยาบาลและการปรึกษาแพทย์ผู้เชี่ยวชาญ.

ค่าครองชีพในประเทศไทยถูกกว่าในยุโรปตะวันตกอย่างมาก ค่าเช่าอพาร์ทเมนต์หรือคอนโดที่สะดวกสบายในกรุงเทพฯ หรือเชียงใหม่มีราคาตั้งแต่ 400-800 ดอลลาร์สหรัฐต่อเดือน ในขณะที่การเช่าวิลล่าในภูเก็ตหรือเกาะสมุยมีราคา 1,200-2,500 ดอลลาร์สหรัฐ ค่าใช้จ่ายด้านอาหาร การเดินทาง ค่าสาธารณูปโภค อินเทอร์เน็ต และการทำความสะอาดบ้าน ล้วนถูกกว่าในสหภาพยุโรป ระดับค่าใช้จ่ายนี้ทำให้ผู้ลงทุนไม่เพียงแต่สามารถใช้ชีวิตได้อย่างสะดวกสบาย แต่ยังสามารถเก็บรายได้ส่วนใหญ่จากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าได้อีกด้วย.

ประเทศไทยดึงดูดชาวต่างชาติจากรัสเซีย ยุโรป จีน และสหรัฐอเมริกาอย่างแข็งขัน ชุมชนชาวต่างชาติขนาดใหญ่ได้ก่อตัวขึ้นในศูนย์กลางการท่องเที่ยวและธุรกิจที่สำคัญ เช่น กรุงเทพฯ ภูเก็ต เกาะสมุย และเชียงใหม่ พวกเขาให้ความช่วยเหลือในเรื่องต่างๆ ในชีวิตประจำวัน ช่วยเหลือด้านกฎหมายและการธนาคาร และจัดตั้งชมรมและโรงเรียนสำหรับบุตรหลานของชาวต่างชาติ ซึ่งช่วยให้การปรับตัวเป็นไปได้ง่ายขึ้นและทำให้ชีวิตสะดวกสบายยิ่งขึ้น.

ประเทศนี้มีชื่อเสียงในด้านความปลอดภัยและความสงบสุข โดยมีอัตราการก่ออาชญากรรมต่ำเมื่อเทียบกับเมืองใหญ่ๆ ในยุโรป ประชากรท้องถิ่นเป็นมิตรและสุภาพต่อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะในพื้นที่ท่องเที่ยวและเขตที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ โรงเรียนนานาชาติที่เปิดสอนหลักสูตรภาษาอังกฤษมีให้บริการสำหรับครอบครัวที่มีบุตรหลาน ซึ่งช่วยอำนวยความสะดวกในการปรับตัวเข้ากับสังคม.

เมืองใหญ่และแหล่งท่องเที่ยวมีเครือข่ายถนน ระบบขนส่งสาธารณะ สนามบิน และท่าเรือที่พัฒนาอย่างดี กรุงเทพฯ มีทั้งรถไฟฟ้า BTS และ MRT ทำให้การเดินทางสะดวกสบาย ส่วนแหล่งท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตและเกาะสมุยมีบริการแท็กซี่ รถเช่า และเรือข้ามฟากอย่างครบครัน.

ประเทศไทยมีกิจกรรมสันทนาการหลากหลายให้เลือกสรร ไม่ว่าจะเป็นชายหาด กีฬาทางน้ำ กอล์ฟ โยคะ ฟิตเนส ร้านอาหารนานาชาติ สปา และกิจกรรมทางวัฒนธรรม กิจกรรมและเทศกาลทางวัฒนธรรม เช่น สงกรานต์ (ปีใหม่ไทย) และลอยกระทง สร้างบรรยากาศพิเศษให้แก่ประเทศไทย.

การถอนตัวจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นขั้นตอนสำคัญในกลยุทธ์ของนักลงทุน ซึ่งขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ภูมิภาค โครงสร้างการเป็นเจ้าของ และสภาวะตลาด ในประเทศไทย ตลาดให้ผลตอบแทนสูงแต่ก็มีข้อท้าทายบางประการที่เกี่ยวข้องกับสภาพคล่องและฤดูกาล ในขณะที่ออสเตรียมีความเสถียรแต่ศักยภาพในการสร้างรายได้ต่ำ.

ในประเทศไทย การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มักดำเนินการผ่านตัวแทน โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเจ้าของอยู่ต่างประเทศ ตัวแทนจะช่วยประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์โดยพิจารณาจากฤดูกาล พลวัตของความต้องการ และประเภทการเช่า (ระยะยาวหรือระยะสั้น).

ในกรุงเทพฯ และเชียงใหม่ อสังหาริมทรัพย์ขายได้เร็วกว่าเนื่องจากความต้องการที่คงที่จากชาวต่างชาติและผู้ทำงานอิสระที่ทำงานออนไลน์ ส่วนในเกาะท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตและเกาะสมุย ระยะเวลาการขายโดยเฉลี่ยอาจนานกว่าเนื่องจากความผันผวนตามฤดูกาลของจำนวนนักท่องเที่ยว.

ระยะเวลาเฉลี่ยที่อสังหาริมทรัพย์อยู่ในตลาดรองของประเทศไทย:

• กรุงเทพฯ: 3-6 เดือน ความสนใจสูงในคอนโดและอพาร์ทเมนต์สำหรับการเช่าระยะยาว.
• ภูเก็ต/เกาะสมุย: 6-12 เดือน ผลตอบแทนสูงกว่า แต่เป็นตลาดตามฤดูกาล.
• เชียงใหม่: 3-6 เดือน ให้เช่าระยะยาว ความต้องการคงที่จากนักศึกษาและผู้เชี่ยวชาญด้านไอที.
• พัทยา/หัวหิน: 4-8 เดือน, กลุ่มตลาดขนาดใหญ่, การแข่งขันสูง.

เมื่อเปรียบเทียบกันแล้ว สภาพคล่องในออสเตรียมีการกระจายตัวอย่างสม่ำเสมอกว่า: เวียนนา – 2-4 เดือน, ซาลซ์บูร์ก – 3-5 เดือน, อินส์บรุค – 3-6 เดือน แม้ว่าอัตราผลตอบแทนจะต่ำกว่า แต่ตลาดก็มีความผันผวนน้อยกว่า.

ภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติอยู่ที่ประมาณ 5-10% ขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาริมทรัพย์และระยะเวลาการถือครอง บวกกับอากรแสตมป์สูงสุด 2% ภาษีสำหรับเจ้าของ SPV อาจแตกต่างกันไปและต้องขอคำแนะนำทางกฎหมาย ในประเทศออสเตรีย ภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับบุคคลธรรมดาอยู่ที่ประมาณ 25% ซึ่งช่วยลดผลตอบแทนแต่ทำให้กระบวนการขายมีความโปร่งใสและคาดการณ์ได้.

การถอนการลงทุนอาจเกี่ยวข้องกับการรับมรดกหรือการให้เป็นของขวัญ ในประเทศไทย การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์อย่างถูกต้องเป็นสิ่งสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อถือครองผ่านบริษัทเพื่อวัตถุประสงค์พิเศษ (SPV) หากไม่มีการจดทะเบียนอย่างถูกต้อง การโอนทรัพย์สินอาจทำได้ยาก ในประเทศออสเตรีย การเป็นเจ้าของโดยตรงและระบบการรับรองเอกสารทำให้การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ง่ายขึ้นและปลอดภัยยิ่งขึ้น.

ประเทศไทยมีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนจากการขายสูง โดยอาจสูงถึง 12% ต่อปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทที่ให้เช่าระยะสั้น ในทำเลเมืองใหญ่ เช่น กรุงเทพฯ และเชียงใหม่ ผลตอบแทนจะต่ำกว่าเล็กน้อย (3-6%) แต่มีความเสถียรมากกว่า ในขณะที่ประเทศออสเตรีย ผลตอบแทนจากการขายต่ำ – 2-3% แต่ความเสี่ยงในการขาดทุนมีน้อยมาก.

ปัจจัยที่ส่งผลต่อการออกจากธุรกิจอย่างประสบความสำเร็จ

• ทำเลที่ตั้ง: พื้นที่ท่องเที่ยวและย่านธุรกิจมักขายได้เร็วและได้ราคาดีกว่า.
• ฤดูกาล: พื้นที่รีสอร์ทขึ้นอยู่กับจำนวนนักท่องเที่ยวที่เข้ามา โดยยอดขายสูงสุดจะอยู่ในช่วงฤดูท่องเที่ยว ตั้งแต่เดือนพฤศจิกายนถึงเดือนกุมภาพันธ์.
• ประเภทอสังหาริมทรัพย์: อพาร์ตเมนต์และคอนโดมิเนียมขายได้เร็วกว่าวิลล่ารีสอร์ท.
• ความชัดเจนทางกฎหมาย: การมีกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนและบริษัทเพื่อวัตถุประสงค์พิเศษ (SPV) ที่ได้รับการตรวจสอบแล้ว จะช่วยเร่งกระบวนการให้เร็วขึ้นอย่างมาก.
• การบริหารจัดการรายได้: อสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้ค่าเช่าที่พิสูจน์ได้จะดึงดูดผู้ซื้อได้มากกว่า.

การถอนการลงทุน: ไทยเทียบกับออสเตรีย

การถอนการลงทุนจากประเทศไทยอาจให้ผลกำไรมากกว่า แต่ต้องมีการวางแผนและพิจารณาถึงฤดูกาล ข้อกฎหมาย และการเลือกภูมิภาคที่เหมาะสม ออสเตรียมีความเสี่ยงต่ำและสภาพคล่องรวดเร็ว แต่ผลตอบแทนต่ำและไม่น่าสนใจสำหรับกลยุทธ์ระยะสั้น.

กรณีที่ 1: กรุงเทพฯ – คอนโด 60 ตารางเมตร ผลตอบแทน 4.8%

นักลงทุนรายหนึ่งซื้ออพาร์ตเมนต์ในโครงการบ้านจัดสรรใหม่ในย่านสุขุมวิท ใกล้รถไฟฟ้า BTS อพาร์ตเมนต์ดังกล่าวตกแต่งครบครันโดยผู้พัฒนาโครงการ และให้เช่าระยะยาวแก่ชาวต่างชาติที่ทำงานในภาคไอที.

อัตราค่าเช่าเฉลี่ยให้ผลตอบแทน 4.8% ต่อปี ในขณะที่สภาพคล่องของทำเลสูงเนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่มั่นคงจากผู้เชี่ยวชาญในบริษัทระหว่างประเทศ กรณีนี้แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์ "การลงทุนอย่างรอบคอบในเงินทุนที่มีความเสี่ยงต่ำ".

กรณีที่ 2: ภูเก็ต – วิลล่าขนาด 250 ตารางเมตร พร้อมสระว่ายน้ำ ผลตอบแทน 9.5%

ลูกค้าจากดูไบรายหนึ่งลงทุนซื้อวิลลาบนชายฝั่งตะวันตกของเกาะ ในย่านบางเทา ซึ่งเป็นที่ตั้งของรีสอร์ทหรูหลายแห่ง วิลลาดังกล่าวบริหารจัดการโดยบริษัทระหว่างประเทศที่ให้บริการเช่าระยะสั้นผ่าน Airbnb และ Booking.

ด้วยจำนวนนักท่องเที่ยวที่สูงและกลุ่มลูกค้าระดับพรีเมียม ทำให้ที่พักแห่งนี้ให้ผลตอบแทน 9.5% ต่อปี และในช่วงฤดูท่องเที่ยว ผลตอบแทนจะสูงกว่า 12% นี่เป็นตัวอย่างของกลยุทธ์เชิงรุก นั่นคือ "อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทที่เน้นการให้เช่าระยะสั้น".

กรณีที่ 3: เกาะสมุย – คอนโดขนาด 45 ตารางเมตร ผลตอบแทน 7.1%

นักลงทุนหนุ่มชาวยุโรปซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กใกล้หาดเฉวง อพาร์ตเมนต์ดังกล่าวตกแต่งครบครัน พร้อมการลงทุนเพิ่มเติมในด้านการออกแบบเพื่อเพิ่มความน่าดึงดูดใจในการให้เช่า.

อพาร์ตเมนต์นี้ให้เช่าแก่กลุ่มนักท่องเที่ยวที่ทำงานออนไลน์และนักท่องเที่ยวทั่วไปเป็นระยะเวลา 3-6 เดือน โดยให้ผลตอบแทน 7.1% ต่อปี ตลาดที่พักในเกาะสมุยมีความมั่นคงตลอดทั้งปี และที่พักนี้ผสมผสานทั้งรายได้และไลฟ์สไตล์เข้าด้วยกัน.

กรณีที่ 4: เชียงใหม่ – สตูดิโอขนาด 35 ตารางเมตร ผลตอบแทน 5.4%

นักลงทุนชาวสิงคโปร์ซื้อห้องสตูดิโอในคอนโดมิเนียมทันสมัยใกล้กับมหาวิทยาลัยเชียงใหม่และนิคมอุตสาหกรรมไอที ผู้ซื้อส่วนใหญ่มาจากนักศึกษาและฟรีแลนซ์ที่ทำงานในภาคไอที.

ผลตอบแทนอยู่ที่ 5.4% ต่อปี และทรัพย์สินไม่ได้รับผลกระทบจากฤดูกาลท่องเที่ยว โดยมีอัตราการเข้าพักสูงตลอดทั้งปี กลยุทธ์ของกรณีศึกษาคือ "กระแสเงินสดที่มั่นคงในศูนย์การศึกษาและเทคโนโลยี".

กรณีที่ 5: พัทยา – คอนโดมิเนียมแบบโรงแรมขนาด 40 ตารางเมตร รับประกันรายได้ 6%

ลูกค้าจากคาซัคสถานซื้ออพาร์ตเมนต์ในโครงการคอนโดมิเนียมแบบโรงแรมที่มีรายได้คงที่จากบริษัทบริหารจัดการ บริษัทบริหารจัดการจะดูแลด้านการตลาดและการให้เช่า โดยจ่ายดอกเบี้ยคงที่ 6% ต่อปีในช่วงห้าปีแรก.

หลังจากระยะเวลารับประกันสิ้นสุดลง ผลกำไรจะขึ้นอยู่กับอัตราการเข้าพัก แต่ที่ตั้งของที่พักอยู่ใจกลางเมืองพัทยา สามารถเดินไปชายหาดได้ ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงลง.

กรณีที่ 6: หัวหิน – บ้านขนาด 180 ตารางเมตร ผลตอบแทน 4.2%

ครอบครัวชาวยุโรปครอบครัวหนึ่งซื้อบ้านหลังหนึ่งในหมู่บ้านจัดสรรที่มีรั้วรอบขอบชิด ใกล้สนามกอล์ฟ พวกเขาใช้บ้านหลังนี้บางส่วนเป็นที่อยู่อาศัยของตนเอง และบางส่วนปล่อยเช่าผ่านบริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์.

ผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 4.2% ต่อปี แต่จุดประสงค์หลักของการซื้อคือการลงทุนเพื่อไลฟ์สไตล์: โอกาสที่จะได้ใช้เวลาช่วงฤดูหนาวในประเทศไทยและสร้างรายได้เพิ่มเติมเมื่อบ้านว่างอยู่.

ฉันทำงานด้านอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียและออสเตรียมานานกว่าสิบปีแล้ว และเห็นว่าตลาดเหล่านี้มีความแตกต่างกันอย่างมากในด้านโครงสร้าง ความเสี่ยง และแนวทางการลงทุน ประเทศไทยเป็นตลาดที่น่าสนใจสำหรับฉันเสมอมา เพราะให้ผลตอบแทนสูงและมีปัจจัยด้านไลฟ์สไตล์ แต่ก็ต้องมีการเตรียมตัวอย่างรอบคอบและคำนึงถึงข้อกฎหมายด้วย.

สิ่งแรกที่ผมแนะนำลูกค้าเสมอคือ การตรวจสอบข้อมูลอย่างละเอียดถี่ถ้วน ในประเทศไทย การตรวจสอบโฉนดที่ดิน ใบอนุญาตจากผู้พัฒนาโครงการ และเงื่อนไขการเป็นเจ้าของมีความสำคัญอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเป็นเรื่องของวิลล่าและอสังหาริมทรัพย์แบบเช่าซื้อ ปัจจัยสำคัญประการที่สองคือ การวิเคราะห์ปริมาณนักท่องเที่ยวและความต้องการเช่า: ซึ่งจะเป็นตัวกำหนดผลตอบแทนจากการลงทุนและระยะเวลาในการขายออก

ในการเลือกอสังหาริมทรัพย์ ผม จะพิจารณาจากกลยุทธ์ของลูกค้าเป็นหลัก หากต้องการรูปแบบการลงทุนแบบอนุรักษ์นิยม ควรพิจารณากรุงเทพฯ ซึ่งมีตลาดเช่าระยะยาวสำหรับชาวต่างชาติและผู้เชี่ยวชาญระดับนานาชาติ หากต้องการความสมดุลระหว่างผลกำไรและความมั่นคง เกาะสมุยหรือเชียงใหม่ก็เป็นตัวเลือกที่ดี เนื่องจากตลาดมีความผันผวนตามฤดูกาลน้อยกว่า สำหรับผู้ที่ต้องการกลยุทธ์ที่ก้าวร้าวมากขึ้น ผมขอแนะนำภูเก็ต ซึ่งการเช่าระยะสั้นให้ผลตอบแทนสูงถึง 10-12% แต่ต้องคำนึงถึงความเสี่ยงจากฤดูกาลและข้อกำหนดทางกฎหมายด้วย

โครงสร้างการเป็นเจ้าของและการเพิ่มประสิทธิภาพด้านภาษี แก่ลูกค้าของผมด้วย ในประเทศไทยมีโครงสร้างการเป็นเจ้าของหลายรูปแบบ ตั้งแต่การเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์โดยตรง ไปจนถึงการจดทะเบียนบริษัทภายใต้ชื่อวิลล่า แต่ละโครงสร้างมีผลกระทบทางภาษีที่แตกต่างกัน และสิ่งสำคัญคือต้องทำความเข้าใจเรื่องเหล่านี้ล่วงหน้า

สำหรับผม กลยุทธ์ที่ชาญฉลาดมักเกี่ยวข้องกับการผสมผสานสองโลกเข้าด้วยกัน นั่นคือ ความมั่นคงของออสเตรียและความสามารถในการทำกำไรของประเทศไทย เวียนนาช่วยรักษามูลค่าเงินต้นและคาดการณ์ผลตอบแทนได้ ในขณะที่ภูเก็ตหรือเกาะสมุยช่วยให้คุณเพิ่มผลตอบแทนและเพิ่มไลฟ์สไตล์ให้กับพอร์ตการลงทุนของคุณได้ ความสมดุลนี้เหมาะที่สุดสำหรับทั้งนักลงทุนในครอบครัวและผู้ที่กำลังสร้างพอร์ตการลงทุนระหว่างประเทศ.

การเลือกระหว่างประเทศไทยและออสเตรียขึ้นอยู่กับเป้าหมายของนักลงทุน หากเป้าหมายหลักคือการรักษาวงเงินทุนไว้ในเขตอำนาจศาลที่มีเสถียรภาพและกฎระเบียบที่คาดการณ์ได้ ออสเตรียจะเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า อย่างไรก็ตาม หากนักลงทุนต้องการผลตอบแทนที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยวและการพัฒนาที่เฟื่องฟูของภูมิภาค ประเทศไทยมีโอกาสที่หลากหลายกว่า.

ประเทศไทยได้เปรียบในแง่ของภาระภาษี ต้นทุนการเข้าลงทุน และศักยภาพในการทำกำไร อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับด้านกฎหมายและการสนับสนุนจากผู้เชี่ยวชาญมากขึ้น ในขณะที่ออสเตรียเป็นแหล่งลงทุนที่ปลอดภัยสำหรับนักลงทุนที่ระมัดระวัง โดยผลตอบแทนอาจต่ำ แต่ความเสี่ยงก็ต่ำเช่นกัน

คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ สรุปได้เป็น 3 กฎหลัก:

1. จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องทำงานร่วมกับทนายความที่มีประสบการณ์ในเอเชีย.
2. ตรวจสอบผู้พัฒนาโครงการและประวัติทางกฎหมายของที่ดินนั้น ๆ.
3. วางแผนการจัดการสัญญาเช่าและกลยุทธ์การออกจากสัญญาเช่าตั้งแต่เริ่มต้น.

การคาดการณ์สำหรับปี 2030 เอื้ออำนวยต่อประเทศไทย: คาดว่าการท่องเที่ยวจะเติบโตขึ้นเป็น 80-90 ล้านคนต่อปี พร้อมกับโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ (สนามบิน รถไฟความเร็วสูง ถนน) และกฎระเบียบที่เข้มงวดมากขึ้นสำหรับการเช่าระยะสั้น ทั้งหมดนี้จะนำไปสู่ราคาที่สูงขึ้นในพื้นที่สำคัญ (ภูเก็ต กรุงเทพฯ และเกาะสมุย) แต่จะต้องการโครงสร้างข้อตกลงที่ซับซ้อนมากขึ้นด้วย

1. ส่วนทางกฎหมาย

การตรวจสอบกรรมสิทธิ์: ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมได้ภายในโควตา 49% หรือเช่าที่ดิน/วิลล่าได้นานสูงสุด 30 ปี (พร้อมตัวเลือกในการต่ออายุ) สำหรับที่ดินนั้น มักใช้รูปแบบบริษัทเพื่อการพัฒนาเอกชน (SPV) หรือโครงสร้างที่มีหุ้นส่วนชาวไทยมากกว่า

โควต้าคอนโดมิเนียม: โปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าโควต้าชาวต่างชาติในโครงการยังไม่เกินกำหนด (มิเช่นนั้นจะไม่สามารถซื้อได้)

ผู้พัฒนาโครงการและที่ดิน: ตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ ความพร้อมของใบอนุญาต ประวัติโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว และการไม่มีคดีความ

การตรวจสอบอย่างละเอียด: จ้างทนายความตรวจสอบโฉนดที่ดิน (Chanote) ภาระผูกพันที่จดทะเบียน และภาษีหรือค่าสาธารณูปโภคที่ค้างชำระ

สัญญา: ตรวจสอบเงื่อนไขในสัญญาอย่างละเอียดถี่ถ้วน – บทลงโทษสำหรับการชำระเงินล่าช้า การรับประกันจากผู้พัฒนาโครงการ และเงื่อนไขการคืนเงินมัดจำ

2. ส่วนทางการเงิน

การควบคุมสกุลเงิน: เงินที่โอนมาจากต่างประเทศต้องเป็นสกุลเงินต่างประเทศ โดยระบุวัตถุประสงค์การชำระเงินที่ถูกต้อง (แบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ) มิเช่นนั้นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะไม่ถูกจดทะเบียนในชื่อของชาวต่างชาติ

ค่าบริการ: ตรวจสอบล่วงหน้าว่าค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาอาคารชุดนั้นมีราคาเท่าไร (โดยปกติอยู่ที่ 1-3 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตรต่อเดือน)

การปรับปรุงและตกแต่ง: บ้านสร้างใหม่มักจะมีโครงสร้างเปล่าๆ หรือตกแต่งแบบพื้นฐาน แต่สำหรับบ้านเช่าจำเป็นต้องมีเฟอร์นิเจอร์ ควรคำนวณงบประมาณสำหรับส่วนนี้ด้วย

ภาษี:

• รายได้ค่าเช่า – 15% สำหรับผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่.
• เมื่อขายทรัพย์สิน – ต้องเสียภาษีกำไรจากการขายและอากรแสตมป์ (5-10%).
• กรรมสิทธิ์ – ภาษีต่ำมาก (0.01-0.1% ของมูลค่าตามทะเบียนที่ดิน) แต่ค่าบริการอาจสูงกว่านั้น.

ประกันภัย: ทำประกันภัยทรัพย์สิน (เพื่อคุ้มครองกรณีเกิดไฟไหม้ น้ำท่วม และภัยพิบัติทางธรรมชาติ)

3. การบริหารจัดการและผลกำไร

รูปแบบการเช่าที่เลือก: ระยะสั้น (Airbnb, Booking), ระยะกลาง (สำหรับนักท่องเที่ยวที่ทำงานออนไลน์) หรือระยะยาว (สำหรับชาวต่างชาติที่มาอาศัยอยู่ในประเทศอื่น นักเรียน)

บริษัทบริหารจัดการ: ทำสัญญาจ้างกับบริษัทบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ (โดยทั่วไปค่าคอมมิชชั่นจะอยู่ที่ 20-30% ของค่าเช่า) ตรวจสอบประสบการณ์และรีวิวของบริษัทนั้นๆ ด้วย

ความสามารถในการทำกำไร: ประเมินผลตอบแทนที่แท้จริง – ไม่ใช่แค่จากเอกสารของผู้พัฒนาโครงการ แต่ควรพิจารณาจากข้อมูลอิสระด้วย เปรียบเทียบกับภูมิภาคอื่นๆ (กรุงเทพฯ 3-6%, ภูเก็ต 7-12%, เกาะสมุย 6-10%)

ฤดูกาล: โปรดจำไว้ว่าในแหล่งท่องเที่ยว (ภูเก็ต เกาะสมุย) รายได้จะแตกต่างกันอย่างมากตามฤดูกาล

4. ความเสี่ยงด้านการดำเนินงาน

กฎระเบียบเกี่ยวกับการเช่าระยะสั้น: ในประเทศไทย กฎหมายจำกัดการเช่ารายวัน แต่ในทางปฏิบัติแล้ว มักไม่มีการบังคับใช้อย่างเคร่งครัด จึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องเข้าใจความเสี่ยงในท้องถิ่นและทำงานร่วมกับบริษัทจัดการที่เข้าใจรายละเอียดปลีกย่อยต่างๆ

คุณภาพการก่อสร้าง: ตรวจสอบทรัพย์สินอย่างละเอียด โดยเฉพาะตลาดมือสอง (ความชื้น เครื่องปรับอากาศ ระบบไฟฟ้า)

การแข่งขัน: ในกลุ่มตลาดขนาดใหญ่ (พัทยา หัวหิน) มีปริมาณสินค้าสูง ซึ่งส่งผลให้ผลกำไรลดลง

การถอนการลงทุน: ประเมินสภาพคล่องของทำเลล่วงหน้า – การขายอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และภูเก็ตนั้นง่ายกว่าในพัทยาหรือเมืองเล็กๆ อื่นๆ

5. กลยุทธ์และแผนการถอนตัว

สถานการณ์การลงทุน: กำหนดกลยุทธ์ของคุณ (แบบอนุรักษ์นิยมในกรุงเทพฯ, แบบสมดุลในเกาะสมุย/เชียงใหม่, แบบเสี่ยงสูงในภูเก็ต)

ระยะเวลาการถือครอง: คุณวางแผนที่จะถือครองอสังหาริมทรัพย์นี้เป็นเวลา 5, 10 หรือ 15 ปี? สิ่งนี้มีผลต่อภาษีและผลกำไร

การเข้าถึง: ผ่านทางเอเจนซี่หรือการซื้อขายส่วนตัว ในพื้นที่รีสอร์ท ระยะเวลาการจัดแสดงอาจใช้เวลา 12-18 เดือน

การรับมรดก: การทำพินัยกรรม (ซึ่งสามารถทำได้ในประเทศไทย) จะช่วยให้ทายาทสามารถจดทะเบียนสิทธิของตนได้ง่ายขึ้น

การส่งเงินกลับประเทศ: โปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าการชำระเงินทั้งหมดดำเนินการอย่างถูกต้อง มิเช่นนั้นจะทำให้การโอนเงินกลับไปต่างประเทศเป็นเรื่องยาก