เมื่อลูกค้ามาขอคำปรึกษาจากผม คำขอของพวกเขามักจะแบ่งออกเป็นสองประเภทใหญ่ๆ ประเภทแรกคือนักลงทุนที่กำลังมองหาสถานที่ปลอดภัยสำหรับเงินทุนของพวกเขา: ความมั่นคง สภาพคล่องที่แข็งแกร่ง และความแน่นอนในอีกหลายสิบปีข้างหน้า สำหรับพวกเขา คำตอบมักจะเหมือนกันเสมอ: เวียนนา.
กลุ่มที่สองคือกลุ่มที่กำลังมองหาช่องทางเข้าสู่ยุโรป: ที่ที่เข้าถึงได้ง่าย เข้าใจได้ มีศักยภาพในการสร้างรายได้ และอาจได้รับใบอนุญาตพำนักอาศัยด้วยซ้ำ และนี่คือจุดที่มักมีคำถามเกิดขึ้น: "แล้วบัลแกเรียล่ะ?"
บัลแกเรียอาจเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ราคาประหยัดที่ถูกพูดถึงมากที่สุดในสหภาพยุโรป มีทั้ง ทะเล ภูเขา ภาษีต่ำ และราคาที่ดูเหลือเชื่อเมื่อเทียบกับเวียนนาหรือมิวนิก
ด้วยเหตุนี้ ฉันจึงตัดสินใจเขียนบทความนี้ เพื่อวิเคราะห์อย่างเป็นระบบ โดยปราศจากอคติหรือคำโฆษณาชวนเชื่อ ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบัลแกเรียเป็นอย่างไรในปัจจุบัน.
ดิฉันชื่อเคเซเนีย เป็นที่ปรึกษาด้านการลงทุนที่ Vienna Property Investment หน้าที่ของดิฉันคือช่วยลูกค้าตัดสินใจทางการเงินอย่างชาญฉลาด โดยอิงจากตัวเลข กฎหมาย และกลยุทธ์ระยะยาว ไม่ใช่อารมณ์ และดิฉันมักจะพูดเสมอว่า: ไม่มีรูปแบบการลงทุนที่สมบูรณ์แบบ มีแต่การลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายเฉพาะเท่านั้น.
บทความนี้มีจุดประสงค์เพื่อนำเสนอโครงสร้างดังกล่าวให้แก่คุณ เราจะตรวจสอบข้อดีทั้งหมดของตลาดบัลแกเรียอย่างตรงไปตรงมา ตั้งแต่ผลกำไรจากพื้นที่ชายฝั่งไปจนถึงความสะดวกในการจดทะเบียน แต่ที่สำคัญกว่านั้น เราจะเปรียบเทียบกับตลาดมาตรฐานอย่างออสเตรีย
ทำไม? เพราะการเปรียบเทียบเท่านั้นที่จะทำให้เราเข้าใจคุณค่าที่แท้จริงของสินทรัพย์ได้ เราจะมาดูกันว่าบัลแกเรียได้เปรียบในด้านราคาอย่างไร และเวียนนาได้เปรียบในด้านความน่าเชื่อถือ สภาพคล่อง และคุณภาพของเงินทุนอย่างไร.
บัลแกเรียบนแผนที่การลงทุนของยุโรป: ตลาดที่กำลังไล่ตามพร้อมรายละเอียดปลีกย่อย
เมื่อลูกค้ามาขอคำปรึกษาจากผม พวกเขามักจะค้นหาข้อมูลมากมายจากอินเทอร์เน็ตมาแล้ว และหลายคนก็มีภาพในหัวเหมือนกันว่า บัลแกเรียเป็นสวรรค์ของนักลงทุน ราคาถูก สวยงาม และเป็นส่วนหนึ่งของสหภาพยุโรป.
แต่คำถามแรกของผมก็เหมือนเดิมเสมอ: "เป้าหมายของคุณคืออะไร? ซื้อบ้านพักตากอากาศริมทะเล หรือรักษาและเพิ่มพูนเงินทุนของคุณ?" และจากตรงนี้เองที่เราเริ่มเข้าใจว่าตลาดนี้คืออะไรกันแน่
ถ้าจะเปรียบเทียบตลาดอสังหาริมทรัพย์ในยุโรปกับลีกฟุตบอล ออสเตรีย เยอรมนี และสวิตเซอร์แลนด์ก็คงเป็นทีมระดับท็อป พวกเขาเล่นได้อย่างสม่ำเสมอ มูลค่าการซื้อขายนักเตะเพิ่มขึ้นอย่างราบรื่นและคาดเดาได้ และแต่ละนัดก็เต็มไปด้วยกลยุทธ์ที่วางแผนมาอย่างรอบคอบ.
นี่คือจุดที่นักลงทุนสายอนุรักษ์นิยมเข้ามามีบทบาท เพราะความน่าเชื่อถือและความแน่นอนเป็นสิ่งสำคัญที่สุดสำหรับพวกเขา สำหรับพวกเขา อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียงแหล่งรายได้ แต่เป็นแหล่งพักพิงที่ปลอดภัยสำหรับเงินทุน.
แล้วบัลแกเรียมาจากไหน? พวกเขาเป็นทีมที่มีอนาคตสดใส เพิ่งก้าวขึ้นมาจากลีกรองสู่ทีมชุดใหญ่ ตลาดนี้มีศักยภาพมหาศาล แต่ก็มีความไม่แน่นอนสูงเช่นกัน คุณอาจเรียกมันว่าตลาด "ไล่ตาม" มันกำลังพัฒนา กำลังเติบโต แต่ประวัติศาสตร์ของมันไม่ใช่เส้นโค้งที่ราบเรียบ มันเหมือนกับรถไฟเหาะตีลังกา
เรื่องราว
หลังจากเข้าร่วมสหภาพยุโรปในปี 2550 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของบัลแกเรียก็เฟื่องฟูอย่างมาก ราคาพุ่งสูงขึ้น และนักลงทุนต่างพากันซื้อทุกอย่างที่หาได้ แต่แล้วก็เกิดวิกฤตการณ์ทางการเงินโลกในปี 2551 ขึ้น.
และในจุดนี้เอง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ "ยังไม่เติบโตเต็มที่" ของบัลแกเรียได้แสดงให้เห็นถึงข้อเสียที่แท้จริง: ราคาอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทร่วงลงถึง 40-50% บางครั้งอาจมากกว่านั้น ตลาดหยุดชะงักไปนาน และเริ่มฟื้นตัวอย่างระมัดระวังอีกครั้งในปี 2016-2017.
ฉันมักเห็นลูกค้าแสดงความประหลาดใจกับตัวเลขจากช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา: "เคเซเนีย ฉันอ่านมาว่าราคาบ้านในบัลแกเรียเพิ่มขึ้นปีละ 9-10%! เหลือเชื่อเลย!" และมันก็เป็นความจริง ตามข้อมูลของสถาบันสถิติแห่งชาติบัลแกเรีย (NSI) อัตราการเติบโตเหล่านี้อยู่ในระดับสูงสุดในสหภาพยุโรป
แต่ผมมักจะอธิบายเสมอว่า คุณต้องดูที่ฐานของการเติบโตนั้นด้วย การเพิ่มขึ้น 10% จาก 50,000 ดอลลาร์ คือ 5,000 ดอลลาร์ ในขณะที่การเพิ่มขึ้น 3% จาก 500,000 ดอลลาร์ คือ 15,000 ดอลลาร์ ในกรณีแรก เปอร์เซ็นต์ดูเหมือนจะสูงกว่า แต่จำนวนเงินสัมบูรณ์นั้นน้อยกว่า และความเสี่ยงก็สูงกว่าอย่างไม่สมส่วน.
-
กรณีศึกษา: ครอบครัวชาวมอสโกครอบครัวหนึ่งเก็บเงินเป็นเวลาสี่ปีเพื่อลงทุน และซื้ออพาร์ตเมนต์ในเมืองวาร์นาในช่วงฤดูร้อนปี 2024 ด้วยตลาดที่เฟื่องฟู ราคาอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขาจึงเพิ่มขึ้นเกือบ 20% ภายในสิ้นปี 2024
การพุ่งขึ้นของราคาอย่างรวดเร็วเกิดขึ้นเฉพาะในตลาดเกิดใหม่เท่านั้น ในด้านหนึ่ง นี่เป็นโอกาสในการเพิ่มทุนอย่างรวดเร็ว ในอีกด้านหนึ่ง ก็มีความเสี่ยงที่ราคาจะทรงตัวหรือลดลงในที่สุด โดยเฉพาะในภูมิภาคที่ไม่น่าดึงดูดใจนัก.
ความแตกต่างเล็กน้อยที่สำคัญนี้เป็นกุญแจสำคัญในการทำความเข้าใจตลาดบัลแกเรีย มันไม่ใช่การวิ่งมาราธอน แต่เป็นการวิ่งระยะสั้นที่มีจุดจบไม่แน่นอน วันหนึ่งคุณอาจเห็นการเติบโตที่น่าประทับใจ และอีกวันหนึ่งความซบเซาก็กลับมา เพราะตลาดยังไม่เสถียรอย่างเต็มที่.
ในขณะเดียวกัน ตลาดหุ้นออสเตรียก็เปรียบเสมือนการวิ่งมาราธอน มันสามารถเติบโตได้อย่างช้าๆ แต่สม่ำเสมอ โดยไม่มีการพุ่งขึ้นอย่างรวดเร็วหรือการตกต่ำอย่างรุนแรง.
คู่แข่ง
แน่นอนว่า บัลแกเรียไม่ใช่ประเทศเดียวในกลุ่มประเทศ "งบประมาณจำกัด" สำหรับการแข่งขันในยุโรป มาดูกันว่ามีประเทศใดบ้างที่แข่งขันกันอยู่.
โรมาเนีย ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่นี่ก็อยู่ในระดับต่ำที่สุดในสหภาพยุโรปเช่นกัน แต่เป็นประเทศที่ไม่มีทางออกสู่ทะเลและขาดโครงสร้างพื้นฐานด้านรีสอร์ทที่พัฒนาแล้ว ตลาดหลักจึงอยู่ที่เมืองใหญ่ๆ เช่น บูคาเรสต์ ซึ่งความต้องการก็เพิ่มขึ้นเช่นเดียวกับในโซเฟีย เนื่องจากการเติบโตของภาคไอที
ฮังการี เมืองบูดาเปสต์มีสภาพคล่องสูงและความต้องการที่มั่นคง แต่ก็มีอุปสรรคในการเข้าประเทศสูงกว่าเช่นกัน ปัจจุบันฮังการีไม่ได้ถูกมองว่าเป็นประเทศ "งบประมาณประหยัด" ในความหมายเดียวกับบัลแกเรียอีกต่อไป
กรีซ เป็นคู่แข่งที่แข็งแกร่งมาก มีโครงการวีซ่าทองคำที่อนุญาตให้คุณได้รับใบอนุญาตพำนักอาศัยได้ด้วยการซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่าอย่างน้อย 250,000 ยูโร ทำให้กรีซเป็นที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่ให้ความสำคัญไม่เพียงแค่ตัวทรัพย์สินเท่านั้น แต่ยังรวมถึงสถานะการเข้าเมืองด้วย
มอนเตเนโกร เป็นประเทศที่แข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท ราคาที่นั่นเทียบได้กับราคาในบัลแกเรีย แต่มอนเตเนโกรไม่ได้เป็นสมาชิกของสหภาพยุโรป ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับนักลงทุนหลายราย
เมื่อเทียบกับคู่แข่งเหล่านี้ บัลแกเรียมีข้อได้เปรียบที่ปฏิเสธไม่ได้ประการหนึ่งคือ การเป็นสมาชิกสหภาพยุโรปและอุปสรรคในการเข้าลงทุนที่ต่ำเป็นพิเศษ คุณสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ริมทะเลได้ในราคา 40,000-60,000 ยูโร ซึ่งเป็นเรื่องที่คิดไม่ถึงในประเทศอื่นๆ ในสหภาพยุโรป ในเวียนนา คุณอาจซื้อที่จอดรถในใจกลางเมืองไม่ได้ด้วยซ้ำในราคานั้น ดังนั้น ผู้ที่กำลังพิจารณาออสเตรียเป็นตลาดหลักจึงต้องพิจารณางบประมาณและสถานการณ์ของตนเอง: ควรซื้ออพาร์ตเมนต์ในเวียนนา เพื่อรักษาสภาพคล่องให้สูงอยู่เสมอ
ด้วยเหตุนี้ เมื่อเปรียบเทียบโซเฟียและเวียนนา เราจึงไม่ได้พูดถึงแค่ราคาที่แตกต่างกัน แต่ยังพูดถึงประเภทสินทรัพย์ที่แตกต่างกันด้วย ในเวียนนา คุณกำลังซื้อหุ้นในตลาดที่มีเสถียรภาพมากที่สุดแห่งหนึ่งของโลก ในขณะที่ในบัลแกเรีย คุณกำลังซื้อหุ้นในตลาดที่มีศักยภาพสูง แต่ก็มีความเสี่ยงสูงเช่นกัน.
นี่ไม่ใช่การต่อสู้ระหว่าง "ดีกับเลว" แต่เป็นการวิเคราะห์กลยุทธ์สองแบบที่แตกต่างกัน: การได้ผลประโยชน์ระยะสั้นในเชิงยุทธวิธี กับการเติบโตเชิงกลยุทธ์ระยะยาว.
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์บัลแกเรีย: สามโลกที่แตกต่างกัน
การพยายามพูดถึง "ตลาดบัลแกเรีย" โดยรวมนั้น เหมือนกับการพูดถึง "อุณหภูมิเฉลี่ยในโรงพยาบาล" เพราะมันมีความหลากหลายอย่างมาก และโดยพื้นฐานแล้วประกอบด้วยสามส่วนที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง ซึ่งไม่ได้แข่งขันกันด้วยซ้ำ.
เมื่อลูกค้าติดต่อมาหาผมพร้อมกับคำขอว่า "ผมต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ในบัลแกเรีย" คำถามแรกที่ผมถามคือ "ที่ไหนกันแน่ครับ ริมทะเล บนภูเขา หรือในเมืองหลวง?" เพราะกลยุทธ์ทั้งหมดต่อจากนี้ขึ้นอยู่กับคำตอบนั้น.
โลกที่หนึ่ง: เมืองใหญ่ (โซเฟีย, พลอฟดิฟ, วาร์นา, บูร์กาส)
ที่นี่คือศูนย์กลางเศรษฐกิจของบัลแกเรีย ตลาดหลักที่นี่คือตลาดภายในประเทศ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยถูกซื้อโดยชาวบัลแกเรียเอง รวมถึงชาวต่างชาติที่ย้ายมาทำงานหรือศึกษาที่นี่.
ปัจจัยขับเคลื่อนความต้องการ ปัจจัยหลักคือการพัฒนาของภาคไอทีและการไหลเข้าของคนรุ่นใหม่ที่มีความเชี่ยวชาญจากต่างประเทศ นอกจากนี้ ความต้องการยังได้รับแรงผลักดันจากนักศึกษาและพนักงานของบริษัทต่างประเทศที่เปิดสำนักงานในเมืองใหญ่ๆ กลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่คาดการณ์ได้และมีความมั่นคงมากที่สุด
สภาพคล่อง สูงที่สุดในประเทศ อสังหาริมทรัพย์ในทำเลดีขายได้เร็ว หากคุณกำลังมองหาที่พักให้เช่าระยะยาว ที่นี่เป็นตัวเลือกที่เหมาะสม ความต้องการมีตลอดทั้งปี ไม่ใช่แค่ตามฤดูกาล
ผลตอบแทนจาก การให้เช่าอยู่ในระดับปานกลาง โดยทั่วไปอยู่ที่ 4-5% ต่อปี สำหรับการให้เช่าระยะยาว ตัวเลขเหล่านี้ไม่สูงมากนัก แต่มีความเสถียรและคาดการณ์ได้
ราคา ในโซเฟีย ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรในพื้นที่ที่ดี ๆ อยู่ที่ 1,600–2,200 ยูโร ซึ่งไม่เหมือนกับราคา 500–700 ยูโรเมื่อ 10 ปีก่อน แสดงให้เห็นถึงความเติบโตของตลาดในเมืองหลวง
-
กรณีศึกษา: แอนนา ผู้เชี่ยวชาญด้านไอทีจากเวียนนา ซื้ออพาร์ตเมนต์สองห้องนอนในเมืองพลอฟดิฟ (600 ยูโร/ตร.ม.) ปัจจุบันเธอให้เช่าในราคา 350 ยูโรต่อเดือน (6 ยูโร/ตร.ม.) ซึ่งคิดเป็นผลตอบแทนประมาณ 5.5% ต่อปี ไม่รวมค่าใช้จ่าย “ฉันต้องการสร้างรายได้แบบไม่ต้องลงแรง และกำลังคิดถึงชานเมืองเวียนนา แต่ปรากฏว่าในบัลแกเรียถูกกว่า แต่ฉันรู้ว่าในเวียนนา อพาร์ตเมนต์ของฉันจะให้เช่าได้ไม่ต่ำกว่า 1,800 ยูโร เพราะความต้องการจากนักศึกษาและชาวต่างชาติสูงอยู่เสมอ”
โลกที่สอง: รีสอร์ทริมทะเล (ซันนี่บีช, โกลเด้นแซนด์ส, โซโซโพล)
ที่นี่เป็นตลาดท่องเที่ยวล้วนๆ โดย 90% ของธุรกรรมทั้งหมดดำเนินการโดยชาวต่างชาติ ผู้คนมาที่นี่เพื่ออาบแดด เล่นทะเล และหาบ้านพักตากอากาศราคาไม่แพงในช่วงฤดูร้อน.
ปัจจัยขับเคลื่อนความต้องการ: การท่องเที่ยวและความปรารถนาที่จะเป็นเจ้าของพื้นที่ส่วนตัวริมทะเล นี่ไม่ใช่การลงทุนโดยตรง แต่เป็นการซื้อเพื่อใช้ส่วนตัวโดยมีตัวเลือกที่จะปล่อยเช่าเป็นเวลาสองสามเดือน
สภาพคล่อง ต่ำมาก การขายอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่เหล่านี้อย่างเร่งด่วนมักหมายถึงการลดราคา 20-30% ตลาดอิ่มตัวแล้ว และคุณจะต้องแข่งขันกับอสังหาริมทรัพย์อีกหลายร้อยแห่ง ผู้ซื้อมีตัวเลือกเสมอ
ความสามารถในการทำกำไร สูง แต่เฉพาะช่วงฤดูท่องเที่ยวเท่านั้น ในช่วงเดือนที่คึกคักที่สุด (มิถุนายน-สิงหาคม) อาจสูงถึง 7-8% แต่ช่วงเวลาที่เหลือของปีนั้นแทบไม่มีกำไรเลย อย่าหวังว่าจะได้กำไรตั้งแต่เดือนกันยายนถึงพฤษภาคม นอกจากนี้คุณยังต้องคำนึงถึง "ค่าบำรุงรักษา" ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายรายปีสำหรับการบำรุงรักษาทรัพย์สิน ซึ่งอาจมีราคาตั้งแต่ 400 ถึง 800 ยูโรต่อปี แม้ว่าคุณจะไม่ได้ใช้ห้องพักก็ตาม
ราคา อยู่ระหว่าง 800 ถึง 1,500 ยูโรต่อตารางเมตร ความแตกต่างของราคาขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของที่ดินใกล้ทะเล สภาพของที่ดิน และอายุของที่ดินนั้น
โลกที่สาม: สกีรีสอร์ท (บันสโก, ปัมโปโรโว, โบโรเวตส์)
เช่นเดียวกับตลาดการท่องเที่ยวทางทะเล ตลาดนี้มุ่งเน้นไปที่การท่องเที่ยวตามฤดูกาล แต่เป็นการท่องเที่ยวในฤดูหนาว.
ปัจจัยขับเคลื่อนความต้องการ: กีฬาฤดูหนาวและนักลงทุนจากสหราชอาณาจักรและประเทศเพื่อนบ้านที่มองหาสถานที่พักผ่อนราคาไม่แพง
สภาพคล่อง ต่ำมาก ๆ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองบันสโกอิ่มตัวอย่างมาก และการหาผู้ซื้อที่นี่เป็นเรื่องยากลำบากอย่างยิ่ง บ่อยครั้ง วิธีเดียวที่จะขายอสังหาริมทรัพย์ได้คือต้องลดราคาลงอย่างมาก
ความสามารถในการทำกำไร ขึ้นอยู่กับสภาพอากาศและจำนวนนักท่องเที่ยว ถ้าเป็นฤดูหิมะตก อาจจะมีรายได้บ้าง แต่ถ้าไม่ใช่ รายได้ก็แทบจะเป็นศูนย์
ราคา ห้องพักมักจะต่ำที่สุดในประเทศ ห้องสตูดิโอมีราคาเริ่มต้นที่ 25,000–35,000 ยูโร ทำให้เป็นที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของพื้นที่เล็กๆ บนภูเขาของตัวเอง
การเปรียบเทียบกับเวียนนา
ในกรุงเวียนนา อสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจสำหรับการลงทุน 99% กระจุกตัวอยู่ภายในเขตเมือง ตลาดมีความเป็นเนื้อเดียวกัน ความต้องการคงที่ตลอด 12 เดือน และผู้เช่าหลักเป็นผู้เช่าระยะยาวที่มีฐานะทางการเงินดี.
ในประเทศบัลแกเรีย คุณจะต้องตัดสินใจเลือกอย่างยากลำบากระหว่างความมั่นคงของโซเฟียพร้อมผลตอบแทนปานกลาง หรือรายได้สูงแต่เป็นเพียงรายได้ "ทางกระดาษ" ของรีสอร์ทที่มีความเสี่ยงสูงต่อการหยุดชะงักและสภาพคล่องต่ำ.
| โซเฟีย (เมืองสำคัญ) | รีสอร์ทริมทะเล | รีสอร์ทสกี | |
|---|---|---|---|
| วัตถุประสงค์ในการซื้อ | การลงทุนระยะยาว, การเช่า | "บ้านพักตากอากาศริมทะเล" วันหยุดฤดูร้อน | วันหยุดฤดูหนาว "บ้านพักตากอากาศบนภูเขา" |
| สภาพคล่อง | สูง มั่นคง | ราคาต่ำ เฉพาะช่วงฤดูกาลเท่านั้น | ราคาต่ำมาก ตลาดอิ่มตัวแล้ว |
| ความสามารถในการทำกำไร | อัตราดอกเบี้ยคงที่ 4-5% (สัญญาเช่าระยะยาว) | สูง (สูงสุดถึง 8%) แต่เกิดขึ้นเพียง 3 เดือนต่อปี | ต่ำ ขึ้นอยู่กับฤดูกาลและปริมาณหิมะ |
| ความเสี่ยง | อยู่ในระดับปานกลาง เช่นเดียวกับตลาดทั่วไป | สูง (ค่าธรรมเนียมบำรุงรักษาแบบง่าย สภาพคล่องต่ำ) | สูงมาก (เรียบง่าย สภาพคล่องต่ำ) |
| ผู้ซื้อหลัก | ชาวบัลแกเรีย, ชาวต่างชาติ (ผู้พำนักอาศัย) | ชาวต่างชาติ (นักท่องเที่ยว) | ชาวต่างชาติ (นักท่องเที่ยว) |
ดังนั้น อย่างที่คุณเห็น ก่อนที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์ในบัลแกเรีย คุณต้องเข้าใจว่าคุณต้องการเข้าไปอยู่ในโลกใดในสามโลกนี้ และที่สำคัญที่สุด อย่าผสมผสานโลกเหล่านั้นเข้าด้วยกัน.
รูปแบบการเป็นเจ้าของและกลยุทธ์การลงทุน
สำหรับบุคคลทั่วไป วิธีที่ง่ายที่สุดคือการซื้ออพาร์ตเมนต์หรือบ้านในชื่อของคุณเอง กฎหมายบัลแกเรียอนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย (อพาร์ตเมนต์ ห้องพัก) ได้โดยไม่มีข้อจำกัด
วิธีการนี้มีขั้นตอนไม่ซับซ้อนมากนัก ได้แก่ หมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษี (บัตรประจำตัวชาวต่างชาติ) บัญชีธนาคารในท้องถิ่น และหนังสือรับรองจากทนายความ รูปแบบนี้สะดวกเพราะเจ้าของสามารถตัดสินใจเกี่ยวกับทรัพย์สินได้ด้วยตนเองทั้งหมด.
ผ่านบริษัท หากคุณไม่ใช่พลเมืองของสหภาพยุโรป คุณไม่สามารถซื้อที่ดิน (หรือบ้านพร้อมที่ดิน) ในชื่อของคุณเองได้ ทำได้เพียงซื้ออพาร์ทเมนต์เท่านั้น อย่างไรก็ตาม คุณสามารถจัดตั้งบริษัทจำกัดในบัลแกเรีย (OOD/EOOD) และใช้บริษัทนั้นในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ใดๆ (รวมถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์)
นักลงทุนจำนวนมากใช้วิธีนี้เพื่อความยืดหยุ่นในการดำเนินงานและการเพิ่มประสิทธิภาพด้านภาษี ตัวอย่างเช่น เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ บริษัทจะจ่ายภาษีเงินได้ 10% จากเงินที่ได้รับ ในขณะที่เจ้าของจะจ่ายภาษีเฉพาะเงินปันผลที่ได้รับเท่านั้น.
ผ่านทรัสต์หรือกองทุน ทางเลือกอีกทางหนึ่งคือการลงทุนในธุรกิจ (บริษัทลงทุนอสังหาริมทรัพย์, REIC) หรือกองทุนปิดที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ แทนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรง
กฎหมายบัลแกเรียไม่ได้ห้ามโครงการลักษณะนี้อย่างเป็นทางการ อย่างไรก็ตาม ตราสารประเภทนี้หายาก ในทางปฏิบัติ การซื้อ "โดยตรง" ผ่านบริษัทหรือโดยอิสระนั้นสะดวกกว่าการค้นหา REIC ที่จดทะเบียนอย่างถูกต้อง.
กลยุทธ์การลงทุน
วัตถุประสงค์ของการลงทุนมีอิทธิพลอย่างมากต่อกลยุทธ์:
การให้เช่าระยะยาว (ซื้อเพื่อปล่อยเช่า) เราคัดเลือกอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ (โซเฟีย พลอฟดิฟ) ที่มีความต้องการคงที่ เป้าหมายหลักคือผลตอบแทนที่มั่นคง 4-5%
การเช่าระยะสั้น มักอยู่ตามชายฝั่ง การไหลเวียนของนักท่องเที่ยวตามฤดูกาลมีความสำคัญมาก โดยเฉพาะในช่วงวันหยุดยาว (ซันนี่บีช เนสเซบาร์) บางครั้ง ค่าใช้จ่ายในการซื้ออพาร์ตเมนต์ในทำเลที่ดี สามารถคืนทุนได้ภายใน 7-10 ปี เนื่องจากอัตราค่าเช่าในช่วงฤดูร้อนที่สูง
การลงทุนเก็งกำไร (ซื้อมาซ่อมแล้วขายต่อ) คือ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ (ส่วนใหญ่เป็นมือสอง) ในราคาต่ำ ปรับปรุงใหม่ แล้วขายต่อ สถานการณ์นี้ต้องการความรู้เชิงลึกเกี่ยวกับตลาดในท้องถิ่นและรายละเอียดปลีกย่อยของการก่อสร้าง มีความเสี่ยงสูงสำหรับมือใหม่ เพราะค่าใช้จ่ายอาจกัดกร่อนกำไรได้
ใบอนุญาตพำนักถาวร/ใบอนุญาตอยู่อาศัย หากเป้าหมายคือการย้ายถิ่นฐาน ควรเลือกอพาร์ตเมนต์สำหรับอยู่อาศัยส่วนตัว (อย่างน้อย 60-80 ตารางเมตรสำหรับครอบครัว) ทำเลที่เหมาะสม—มีโรงเรียนและโครงสร้างพื้นฐาน—และมีความเป็นไปได้ในการให้เช่าห้องสำหรับตัวเองในขณะที่คุณไม่ได้อาศัยอยู่ที่นั่น
แง่มุมทางกฎหมายของการซื้อขาย: เรียบง่าย แต่ก็มีข้อควรระวัง
เมื่อเราพูดคุยเกี่ยวกับขั้นตอนทางกฎหมายกับลูกค้าในประเทศต่างๆ บัลแกเรียมักทำให้พวกเขารู้สึกโล่งใจ เมื่อเทียบกับออสเตรีย ซึ่งเอกสารทุกชิ้นต้องผ่านหน่วยงานหลายสิบแห่ง ระบบของบัลแกเรียดูเรียบง่ายและรวดเร็วอย่างเหลือเชื่อ.
กระบวนการทั้งหมด ตั้งแต่การวางเงินมัดจำจนถึงการได้รับเอกสารรับรองจากทนายความ อาจใช้เวลาเพียง 2-3 สัปดาห์ ซึ่งนับเป็นข้อดีอย่างมาก แต่ดังที่ผมกล่าวเสมอ ความเรียบง่ายไม่ได้หมายถึงความปลอดภัยเสมอไป ความสะดวกสบายที่เห็นได้ชัดนี้อาจซ่อนรายละเอียดสำคัญที่คุณจำเป็นต้องทราบล่วงหน้า.
มาดูกันทีละขั้นตอนว่าอะไรกำลังรอคุณอยู่ ลองนึกภาพว่าคุณเจออพาร์ตเมนต์ในฝันที่ซันนี่บีชแล้ว ขั้นตอนต่อไปคืออะไร?
เงินมัดจำเพื่อการจอง นี่คือขั้นตอนแรก โดยปกติจะเป็นจำนวนเงินเล็กน้อยประมาณ 2,000-3,000 ยูโร ซึ่งจะถูกโอนเข้าบัญชีของผู้ขายหรือตัวแทน จุดประสงค์ของเงินมัดจำคือการ "ระงับ" การจองอสังหาริมทรัพย์นั้น เพื่อที่จะสามารถถอนออกจากตลาดได้
เป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่งที่ข้อตกลงการวางเงินมัดจำจะต้องระบุอย่างชัดเจนว่าเงินมัดจำจะคืนให้หากพบปัญหาทางกฎหมายในระหว่างกระบวนการตรวจสอบสถานะทางธุรกิจ.
การตรวจสอบสถานะทรัพย์สินอย่างละเอียดถี่ถ้วน นี่คือขั้นตอนที่สำคัญที่สุด และควรดำเนินการโดยทนายความอิสระของคุณ อย่าพึ่งพาทนายความของผู้ขายหรือตัวแทน! ทนายความของคุณต้องตรวจสอบทรัพย์สินกับทะเบียนของรัฐทั้งหมด:
- ทะเบียนที่ดิน ภาระผูกพัน (จำนอง, สิทธิเรียกร้อง).
- ทะเบียนที่ดิน การตรวจสอบความสอดคล้องของพื้นที่จริงและขอบเขตของที่ดินกับเอกสาร.
- การตรวจสอบความเป็นเจ้าของ ไม่มีข้อพิพาทเรื่องมรดกหรือคดีความอื่นใด.
- ตรวจสอบหนี้สินค้างชำระ เช่น ค่าสาธารณูปโภคที่ค้างชำระ ภาษี หรือ "ค่าธรรมเนียมสนับสนุน" ซึ่งเป็นปัญหาที่พบได้บ่อยในรีสอร์ทหลายแห่ง.
การลงนามในข้อตกลงเบื้องต้น เอกสารฉบับนี้ระบุเงื่อนไขสำคัญทั้งหมดของข้อตกลง ได้แก่ ราคาเต็ม ตารางการชำระเงิน กำหนดเวลา และความรับผิดชอบของทั้งสองฝ่าย เอกสารนี้ทำหน้าที่เป็นแผนที่นำทางและหลักประกันของคุณจนกว่าจะมีการลงนามขั้นสุดท้าย
การขอ หมายเลข BULSTAT ชาวต่างชาติทุกคนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องขอหมายเลข BULSTAT ซึ่งเทียบเท่ากับหมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษี ขั้นตอนนี้ไม่ยุ่งยาก ใช้เวลา 1-2 วัน และจำเป็นสำหรับการลงทะเบียนในทะเบียนของรัฐ
การลงนามในสัญญา ซื้อขายต่อหน้าพนักงานรับรองเอกสาร นี่คือสัญญาซื้อขายฉบับสุดท้ายที่ลงนามต่อหน้าพนักงานรับรองเอกสาร พนักงานรับรองเอกสารมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่ง คือ พวกเขาจะตรวจสอบเอกสารทั้งหมด ตรวจสอบตัวตนของคู่สัญญา และยืนยันความถูกต้องตามกฎหมายของการทำธุรกรรม ในขั้นตอนนี้ จะมีการชำระเงินเต็มจำนวนให้กับผู้ขาย
การจดทะเบียนในทะเบียนที่ดิน หลังจากลงนามในเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ต่อหน้าพนักงานรับรองเอกสารแล้ว พนักงานรับรองเอกสารจะบันทึกข้อมูลของเจ้าของใหม่ลงในทะเบียนที่ดินของรัฐ นับจากนั้นเป็นต้นไป คุณก็จะเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์
รายชื่อเอกสารที่คุณต้องเตรียม (สำหรับบุคคลทั่วไป):
- หนังสือเดินทางระหว่างประเทศที่ยังไม่หมดอายุ.
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีไม่สามารถมาด้วยตนเองได้).
- ใบทะเบียนสมรส (หากคุณแต่งงานแล้ว).
- ใบรับรองแหล่งที่มาของเงินทุนที่ถูกต้องตามกฎหมาย (โดยปกติจะจำเป็นสำหรับจำนวนเงินที่เกิน 10,000 ยูโร).
ข้อผิดพลาดและการเปรียบเทียบกับออสเตรีย
ทีนี้มาพูดถึงเรื่องที่สำคัญที่สุดกันดีกว่า: อะไรคือสิ่งที่ทำให้ความเรียบง่ายแบบบัลแกเรียแตกต่างจากความน่าเชื่อถือแบบออสเตรีย.
1. กรรมสิทธิ์ที่ดิน นี่คือรายละเอียดที่สำคัญที่สุดที่ผมมักจะพูดคุยกับลูกค้าเสมอ ตามกฎหมายของบัลแกเรีย บุคคลต่างชาติ (นอกสหภาพยุโรป) ไม่สามารถซื้อที่ดินได้
ในทางปฏิบัติแล้วหมายความว่าอย่างไร? หากคุณซื้อบ้านพร้อมที่ดิน คุณสามารถจดทะเบียนบ้านในชื่อของคุณได้ แต่ไม่สามารถจดทะเบียนที่ดินได้ ทางออกเดียวคือการจดทะเบียนนิติบุคคล (บริษัท) ในบัลแกเรียและจดทะเบียนที่ดินในชื่อของบริษัทนั้น ซึ่งจะทำให้เกิดค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ปัญหาด้านบัญชี และทำให้กระบวนการยุ่งยากขึ้น การซื้ออพาร์ตเมนต์ที่คุณเป็นเจ้าของเพียงบางส่วนของอาคารไม่จำเป็นต้องทำเช่นนี้
ในเวียนนา ปัญหาแบบนี้ไม่มีอยู่จริง นักลงทุนทุกคนไม่ว่าจะถือสัญชาติใด ก็สามารถซื้ออพาร์ตเมนต์หรือบ้านพร้อมที่ดินได้
2. ความเรียบง่ายคือความเสี่ยง ความเรียบง่ายของขั้นตอนในบัลแกเรียก็เป็นจุดอ่อนเช่นกัน เพราะเปิดช่องให้ผู้ขายฉ้อโกงหรือทุจริตได้ง่ายขึ้น
ความแตกต่างหลักจากออสเตรียคือ การที่ไม่มีข้อบังคับให้มีผู้ดูแลผลประโยชน์ (Treuhänder) ในการทำธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ในออสเตรีย เงินของผู้ซื้อทั้งหมดจะถูกฝากไว้ในบัญชีทรัสต์พิเศษ และจะถูกโอนไปยังผู้ขายก็ต่อเมื่อเงื่อนไขทางกฎหมายทั้งหมดครบถ้วนและกรรมสิทธิ์ได้โอนไปยังผู้ซื้อแล้วเท่านั้น นี่คือกลไกการกรองที่มีประสิทธิภาพซึ่งรับประกันความปลอดภัยของการทำธุรกรรม.
3. บทบาทของทนายความและผู้รับรองเอกสาร ในประเทศบัลแกเรีย ผู้รับรองเอกสารมีหน้าที่หลักในการรับรองลายเซ็นและตรวจสอบเอกสาร แต่ไม่ได้มีส่วนรับผิดชอบต่อเนื้อหาของเอกสารทั้งหมด นี่คือเหตุผลว่าทำไมการว่าจ้างทนายความอิสระของคุณเองเพื่อทำการตรวจสอบทั้งหมดจึงมีความสำคัญมาก
ในประเทศออสเตรีย ทนายความผู้ทำหน้าที่รับรองเอกสาร (หรือทนายความที่ทำหน้าที่เป็นผู้ดูแลผลประโยชน์) มีความรับผิดชอบทางกฎหมายและทางการเงินอย่างเต็มที่ต่อความถูกต้องสมบูรณ์ของธุรกรรม ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายที่สูงที่คุณต้องจ่าย.
| ตัวบ่งชี้ | บัลแกเรีย | ออสเตรีย |
|---|---|---|
| เงื่อนไขการทำธุรกรรม | 2-3 สัปดาห์ | 1.5–2 เดือน |
| ขั้นตอน | ง่ายๆ ทีละขั้นตอน | ซับซ้อนหลายขั้นตอน |
| สิทธิในที่ดิน | จำกัดเฉพาะบุคคลที่ไม่ใช่พลเมืองสหภาพยุโรป | เปิดให้ทุกคนใช้งานได้ |
| ความมั่นคงทางการเงิน | ขึ้นอยู่กับการตรวจสอบของทนายความ | รับประกันโดยบัญชีทรัสต์ |
| บทบาทของทนายความ | อย่าลืมจ้างคนของคุณเอง | ผู้ดูแลทรัพย์สินมีหน้าที่รับผิดชอบทุกอย่าง |
ภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายอื่นๆ: ราคาถูกกว่าหมายความว่าฟรีจริงหรือ?
ทุกครั้งที่ฉันเริ่มพูดคุยเรื่องค่าใช้จ่ายกับลูกค้า ฉันมักเห็นคำถามบนใบหน้าของพวกเขาว่า "เคเซเนีย ในบัลแกเรียมีอะไรที่แพงได้จริง ๆ เหรอ?" และมันก็สมเหตุสมผล
เราคุ้นเคยกับบัลแกเรียในฐานะประเทศที่ทุกอย่างมีราคาถูก และใช่แล้ว ค่าใช้จ่ายที่นี่ต่ำที่สุดในยุโรปจริง ๆ แต่ก็มีอยู่จริง และจำเป็นต้องนำมาพิจารณาเพื่อหลีกเลี่ยงความประหลาดใจที่ไม่พึงประสงค์.
เรามาแบ่งค่าใช้จ่ายออกเป็นสองประเภททันทีกันเลย คือ ค่าใช้จ่ายที่จ่ายครั้งเดียวตอนซื้อ และค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายเป็นรายปี.
ค่าใช้จ่ายครั้งเดียว
สมมติว่าคุณกำลังซื้ออพาร์ตเมนต์ราคา 60,000 ยูโร ค่าใช้จ่ายจริงจะเป็นเท่าไหร่?
ภาษีซื้อที่ดินในท้องถิ่น มีตั้งแต่ 2% ถึง 4% ขึ้นอยู่กับเทศบาล สมมติว่าเป็น 3% ก็จะได้เงิน 1,800 ยูโร
ค่าธรรมเนียมทนายความ ประมาณ 1% ของมูลค่าธุรกรรม แต่อาจสูงกว่านั้นได้ สมมติว่าเป็น 600 ยูโร
ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน: 0.1% หรือเพียง 60 ยูโรเท่านั้น
ค่าธรรมเนียมทนายความและตัวแทน นี่อาจเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ค่าใช้จ่ายแตกต่างกัน โดยเฉลี่ยแล้วคิดเป็น 3-5% ของค่าใช้จ่ายทั้งหมด ถ้าเราคิด 4% ก็จะเป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มอีก 2,400 ยูโร
ทั้งหมด อาจอยู่ระหว่าง 5% ถึง 9% ในตัวอย่างของเรา สำหรับอพาร์ตเมนต์ราคา 60,000 ยูโร ค่าใช้จ่ายทั้งหมดจะอยู่ที่ประมาณ 4,860 ยูโร ซึ่งแน่นอนว่าน้อยกว่าในออสเตรียมาก ที่ค่าใช้จ่ายในการซื้ออาจสูงถึง 10-12% ของราคาซื้อ แต่สิ่งสำคัญคือต้องจำไว้ว่าสุดท้ายแล้วคุณจะได้อะไร
ในประเทศออสเตรีย ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไม่เพียงแต่รวมถึงภาษีเท่านั้น แต่ยังรวมถึงค่าธรรมเนียมของผู้ดูแลผลประโยชน์ ซึ่งเป็นผู้รับประกันความปลอดภัยของธุรกรรมของคุณด้วย ส่วนในประเทศบัลแกเรีย เงินเหล่านี้จะถูกนำไปจ่ายเป็นค่าธรรมเนียมของรัฐบาล และคุณต้องรับผิดชอบเรื่องความปลอดภัยด้วยตนเอง โดยต้องว่าจ้างทนายความแยกต่างหาก.
ค่าใช้จ่ายรายปี
ที่นี่ บัลแกเรียเป็นแหล่งหลบเลี่ยงภาษีอย่างแท้จริง ภาษีประจำปีต่ำอย่างน่าขันเมื่อเทียบกับประเทศส่วนใหญ่ในสหภาพยุโรป.
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คิดเป็น 0.15–0.3% ของมูลค่าที่ต้องเสียภาษีของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งโดยปกติแล้วจะต่ำกว่ามูลค่าตลาด สำหรับอพาร์ตเมนต์ราคา 60,000 ยูโรของเรา ภาษีนี้จะอยู่ที่เพียง 100–150 ยูโรต่อปีเท่านั้น
ภาษีเทศบาล (ภาษีเก็บขยะ) ก็ต่ำมากเช่นกัน อยู่ที่ประมาณ 0.14–0.45% ในกรณีของเราจะอยู่ที่ประมาณ 80–100 ยูโรต่อปี
ค่าบำรุงรักษา นี่คือค่าใช้จ่ายสำคัญที่ใช้เฉพาะกับที่พักแบบรีสอร์ทเท่านั้น เป็นค่าธรรมเนียมรายปีสำหรับการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง สระว่ายน้ำ ระบบรักษาความปลอดภัย การทำความสะอาด และอื่นๆ
ค่าใช้จ่ายอาจมีตั้งแต่ 400 ถึง 800 ยูโรต่อปี หรือมากกว่านั้น โดยพื้นฐานแล้วมันคือค่าธรรมเนียมสำหรับโครงสร้างพื้นฐานที่คุณอาจไม่ได้ใช้ แต่เป็นข้อบังคับ.
การเปรียบเทียบกับออสเตรียจึงใช้ไม่ได้ผลในกรณีนี้:
ภาษีประจำปี ในออสเตรียอยู่ที่ประมาณ 1–1.5% ของมูลค่าที่ต้องเสียภาษี บวกกับภาษีเงินได้จากค่าเช่า สำหรับอพาร์ตเมนต์ราคา 300,000 ยูโร ค่าใช้จ่ายประจำปีอาจเกิน 4,000–5,000 ยูโรได้ง่ายๆ ในบัลแกเรีย เราคำนวณแล้วว่าน่าจะอยู่ที่ประมาณหลายร้อยยูโร
โครงสร้างพื้นฐาน ภาษีที่ต่ำในบัลแกเรียช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายได้อย่างแน่นอน แต่ก็สะท้อนให้เห็นถึงระดับของบริการสาธารณะโดยตรงด้วย
ในเวียนนา คุณอาจต้องจ่ายมากขึ้น แต่คุณจะได้สภาพแวดล้อมในเมืองที่เกือบสมบูรณ์แบบ ถนนหนทางไร้ที่ติ ความสะอาด ระบบขนส่งสาธารณะ ที่ตรงเวลา และความรู้สึกปลอดภัย อย่างไรก็ตาม ในบัลแกเรีย นอกเมืองใหญ่ๆ โครงสร้างพื้นฐานอาจอยู่ในสภาพที่ย่ำแย่
สรุปแล้วเราได้อะไรบ้าง? ในบัลแกเรีย คุณจ่ายภาษีและค่าธรรมเนียมน้อยกว่า แต่คุณยังคงต้องแบกรับความเสี่ยงทั้งหมดและต้องเสียเงินในการบำรุงรักษาทรัพย์สิน โดยเฉพาะในพื้นที่รีสอร์ท
ในเวียนนา คุณอาจต้องจ่ายมากขึ้น แต่เงินจำนวนนี้จะถูกนำไปลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ของคุณและทำให้ดึงดูดผู้เช่าได้มากขึ้น.
| ประเภทการไหล | บัลแกเรีย | ออสเตรีย | บทสรุป |
|---|---|---|---|
| ภาษีการซื้อ | 2–4% | 3.5% | เทียบเท่ากัน แต่ในบัลแกเรียอาจมีค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม |
| การลงทะเบียนในทะเบียน | 0.1% | 1.1% | ในออสเตรียสูงกว่าถึง 11 เท่า |
| ภาษีประจำปี | ประมาณ 0.2% ของการประเมินภาษี | รายได้ค่าเช่าประมาณ 1–1.5% บวกภาษี | ในบัลแกเรีย อัตรานี้ต่ำกว่า 5-7 เท่า |
| คุณภาพของโครงสร้างพื้นฐาน | ขึ้นอยู่กับสถานที่ | สูงที่สุด และเป็นหนึ่งในสิ่งที่ดีที่สุดในโลก | ผลโดยตรงจากระดับภาษี |
| ภาระภาษีโดยรวม | ต่ำมาก | สูง | บัลแกเรียเป็นประเทศที่ประหยัดภาษีได้มาก แต่สิ่งนี้ก็สะท้อนให้เห็นในระดับของบริการสาธารณะด้วยเช่นกัน |
ท้ายที่สุด การเลือกระหว่างสองตลาดนี้คือการเลือกระหว่าง "จ่ายตอนนี้แล้วไม่ได้อะไรเลย" (บัลแกเรีย) กับ "จ่ายตอนนี้แล้วลงทุนเพื่ออนาคตของคุณ" (ออสเตรีย) ในบัลแกเรีย คุณประหยัดภาษีได้ แต่ไม่มีการรับประกันการเติบโตของเงินทุน ในขณะที่ในเวียนนา คุณมั่นใจได้ว่าเงินของคุณกำลังทำงานให้คุณ.
ใบอนุญาตพำนักอาศัยผ่านการลงทุน: เส้นทางของบัลแกเรียไม่ได้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อีกต่อไปแล้ว
เมื่อลูกค้ามาหาผมเพื่อวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในบัลแกเรีย หนึ่งในคำถามแรกๆ ที่พวกเขาถามหลังจากทราบราคาแล้วก็คือ "การซื้อครั้งนี้จะทำให้ผมได้รับใบอนุญาตพำนักอาศัยหรือไม่" และผมเข้าใจเหตุผลนั้นดี.
จนกระทั่งเมื่อไม่นานมานี้ สถานการณ์เป็นเช่นนี้ บัลแกเรีย เช่นเดียวกับประเทศอื่นๆ ในยุโรปใต้และยุโรปตะวันออก เสนอ "วีซ่าทองคำ" สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสิ่งที่ดึงดูดใจโดยเฉพาะสำหรับพลเมืองของประเทศนอกสหภาพยุโรป แต่ยุคนั้นได้สิ้นสุดลงแล้ว และนี่เป็นการเปลี่ยนแปลงกลยุทธ์การลงทุนทั้งหมดอย่างสิ้นเชิง.
ณ วันนี้ ในปี 2024-2025 เส้นทางตรงในการขอ ถิ่นที่อยู่ชั่วคราวหรือถาวรผ่านการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในบัลแกเรียได้สิ้นสุดลงแล้ว หากคุณพบข้อมูลที่ขัดแย้งกัน นั่นเป็นเพราะข้อมูลนั้นล้าสมัย หรือแย่กว่านั้นคือเป็นการพยายามหลอกลวงคุณ นี่คือความแตกต่างที่สำคัญจากกรีซหรือโปรตุเกส ซึ่งโครงการดังกล่าวยังคงมีผลบังคับใช้อยู่ แม้ว่าจะมีอุปสรรคในการเข้าถึงที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ก็ตาม
อย่างไรก็ตาม บัลแกเรียยังคงเปิดโอกาสให้ได้รับสิทธิ์พำนักถาวรผ่านการลงทุน แต่ปัจจุบันไม่ได้เชื่อมโยงโดยตรงกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์อีกต่อไป โดยทั่วไปแล้วกระบวนการเหล่านี้มีความซับซ้อนกว่าและได้รับความนิยมน้อยลงในหมู่นักลงทุนรายบุคคล:
การลงทุนในโครงการธุรกิจ เพื่อขอรับใบอนุญาตพำนัก คุณต้องลงทุนอย่างน้อย 250,000 ยูโรในกิจการบางแห่งในบัลแกเรีย โครงการเหล่านี้ต้องสร้างงาน ซึ่งต้องมีการตรวจสอบอย่างต่อเนื่องและการมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันจากนักลงทุน
การลงทุนในพันธบัตรรัฐบาลหรือกองทุนรวม การลงทุน ขั้นต่ำจะสูงกว่า โดยเริ่มต้นที่ 512,000 ยูโร การลงทุนประเภทนี้เป็นการลงทุนแบบไม่ต้องดูแลมากนัก แต่เช่นเดียวกับโครงการธุรกิจ คุณจะไม่มีสิทธิ์ใช้ทรัพย์สินนั้นเพื่อวัตถุประสงค์ส่วนตัว
ดังนั้น การซื้ออพาร์ตเมนต์ในบัลแกเรียในปัจจุบันจึงเป็นการลงทุนในสินทรัพย์หรือวิถีชีวิต ไม่ใช่การลงทุนในสถานะการเข้าเมือง นี่เป็นประเด็นสำคัญที่นักลงทุนควรเข้าใจอย่างชัดเจนก่อนตัดสินใจทำธุรกรรม.
การเปรียบเทียบกับออสเตรีย: คุณภาพเทียบกับปริมาณ
ต่างจากบัลแกเรีย ออสเตรียไม่เคยเสนอ "วีซ่าทองคำ" สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ออสเตรียให้ความสำคัญกับคุณภาพของนักลงทุนมากกว่าปริมาณ และมีโครงการใบอนุญาตพำนักถาวรที่น่าเชื่อถือและโปร่งใสสำหรับบุคคลที่มีฐานะทางการเงินมั่นคง นั่นคือ Aufenthaltstitel "Privatier" ถึงแม้จะไม่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์โดยตรง แต่ก็เป็นตัวอย่างที่ดีเยี่ยมของวิธีการที่แต่ละประเทศใช้ในการดึงดูดเงินทุน.
ข้อกำหนดสำหรับการขอใบอนุญาตพำนักในประเทศออสเตรีย:
รายได้ที่เพียงพอ คุณต้องพิสูจน์ได้ว่าคุณมีรายได้ประจำต่อเดือนที่มั่นคงโดยไม่ขึ้นอยู่กับการจ้างงานในประเทศออสเตรีย ซึ่งอาจรวมถึงรายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ เงินปันผล ดอกเบี้ยเงินฝาก หรือเงินบำนาญ จำนวนเงินที่ต้องการอยู่ที่ประมาณ 45,000 ยูโรต่อปีสำหรับครอบครัวที่มีสมาชิกสองคน
ที่อยู่อาศัย คุณต้องเป็นเจ้าของหรือเช่าที่อยู่อาศัยในออสเตรีย
ประกันสุขภาพ ประกันสุขภาพแบบครอบคลุมเป็นสิ่งจำเป็น
ความ ซับซ้อน อุปสรรคสำคัญคือโปรแกรมนี้มีโควต้าจำกัด การสมัครจะเปิดรับเฉพาะช่วงต้นปีเท่านั้น และจำนวนที่รับได้มีจำกัดอย่างเคร่งครัด
ความแตกต่างที่สำคัญคือ: ในออสเตรีย คุณจะได้รับใบอนุญาตพำนักในประเทศที่มั่นคงและปลอดภัยที่สุดแห่งหนึ่งของโลก โดยไม่ต้องนำเงินหลายแสนยูโรไปลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูง เงินของคุณยังคงมีสภาพคล่องและสามารถนำไปลงทุนในพอร์ตการลงทุนที่หลากหลายได้
ในประเทศบัลแกเรีย แม้ว่าคุณจะตัดสินใจลงทุนในธุรกิจหรือพันธบัตร คุณก็กำลัง "ตรึง" เงินทุนของคุณไว้เพื่อรักษาฐานะทางสังคมอยู่ดี.
-
กรณีศึกษา: ลูกค้าของผมรายหนึ่ง เป็นครอบครัวจากเคียฟ กำลังพิจารณาประเทศบัลแกเรียเป็น "ตัวเลือกสำรอง" พวกเขาประทับใจกับราคามาก คือ 100,000 ยูโร สำหรับอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่ริมทะเล แต่เมื่อเราเริ่มตรวจสอบ พวกเขาก็ต้องประหลาดใจที่รู้ว่าราคาดังกล่าวไม่ได้ให้สิทธิ์ในการพำนักระยะยาว
เราคำนวณงบประมาณของพวกเขาและพบว่าพวกเขาสามารถเช่าอพาร์ตเมนต์ในเวียนนาและยื่นขอใบอนุญาตพำนักเพื่อความเป็นอิสระทางการเงินได้ ผลที่ได้คือ พวกเขาได้รับสถานะในประเทศที่มีมาตรฐานการครองชีพสูงที่สุด และนำเงิน 100,000 ยูโรไปลงทุนในพอร์ตการลงทุนที่หลากหลาย แทนที่จะลงทุนในสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำและผันผวนตามฤดูกาล นี่เป็นการตัดสินใจที่สมดุลและมีกลยุทธ์มากกว่ามาก
| บัลแกเรีย | ออสเตรีย | |
|---|---|---|
| เส้นทางสู่การขอใบอนุญาตพำนักอาศัย | ไม่มีเส้นทางตรงสู่ความสำเร็จผ่านอสังหาริมทรัพย์ มีเพียงการลงทุนทางธุรกิจ (€250,000 ขึ้นไป) หรือพันธบัตร (€512,000 ขึ้นไป) เท่านั้น. | ไม่ใช่ผ่านทางอสังหาริมทรัพย์ แต่ผ่านโครงการสำหรับบุคคลที่มีฐานะทางการเงินมั่นคง โดยมีการตรวจสอบรายได้. |
| ความสัมพันธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ | การซื้อบ้านไม่ได้หมายความว่าจะได้รับใบอนุญาตอยู่อาศัย. | การซื้อบ้านไม่ได้หมายความว่าจะได้รับใบอนุญาตอยู่อาศัยโดยอัตโนมัติ แต่การมีใบอนุญาตนั้นเป็นข้อกำหนดที่จำเป็น. |
| ความพร้อมใช้งาน | เกณฑ์การเข้าร่วมต่ำ แต่ใช้ได้เฉพาะกับการลงทุนในธุรกิจ/พันธบัตรเท่านั้น. | ต้องแสดงหลักฐานรายได้สูงและโควต้าที่มีอยู่. |
| สภาพคล่องของเงินทุน | เงินทุนถูก "ตรึง" ไว้ในโครงการลงทุนหรือพันธบัตร. | เงินทุนยังคงมีสภาพคล่องและพร้อมสำหรับการลงทุนอื่นๆ. |
ค่าเช่าและรายได้: ช่วงฤดูกาลที่มีรายได้สูง และช่วงฤดูหนาวที่รายได้ลดลง
สำหรับนักลงทุน ผลตอบแทนอาจเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด และในแง่นี้ บัลแกเรียดูน่าสนใจมาก เราได้รับคำมั่นสัญญาว่าจะได้ผลตอบแทน 7-8% หรืออาจมากกว่านั้น!
แต่เช่นเคย รายละเอียดปลีกย่อยคือสิ่งสำคัญที่สุด และสิ่งที่สำคัญที่สุดที่ต้องเข้าใจเกี่ยวกับตลาดบัลแกเรียก็คือ ผลกำไรในตลาดนี้ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและประเภทของการเช่าโดยตรง.
เรามาดูกันว่าสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในบัลแกเรียมีสองประเภทหลักๆ อะไรบ้าง.
การเช่าระยะสั้น (Airbnb, การจอง)
นี่คือสิ่งที่ดึงดูดนักลงทุนส่วนใหญ่ให้มาลงทุนในพื้นที่รีสอร์ท.
ที่ไหน? ชายทะเล (ซันนี่บีช, โกลเด้นแซนด์ส, โซโซโพล) และรีสอร์ทสกี (บันสโก, ปัมโปโรโว)
ผลตอบแทน ในช่วงฤดูกาลท่องเที่ยวสูงสุด (มิถุนายน-สิงหาคมสำหรับที่พักริมทะเล ธันวาคม-กุมภาพันธ์สำหรับที่พักบนภูเขา) ผลตอบแทนสามารถสูงถึง 8% ต่อปี
ความเสี่ยง และนี่คือปัญหาหลัก ฤดูกาลท่องเที่ยวมีเพียง 3-4 เดือนต่อปีเท่านั้น ในช่วงเวลาที่เหลือ อพาร์ตเมนต์ของคุณจะไม่เพียงแต่ว่างเปล่า แต่ยังต้องเสียค่าใช้จ่ายสำหรับ "ค่าบำรุงรักษา" และค่าสาธารณูปโภคอีกด้วย
ฤดูกาลที่ไม่ดีเพียงฤดูกาลเดียว (เช่น เนื่องจากสภาพอากาศหรือสถานการณ์ทางการเมืองระหว่างประเทศ) อาจทำให้กำไรของคุณหายไปทั้งหมด นอกจากนี้ การให้เช่าระยะสั้นยังต้องมีการตรวจสอบดูแล ทำความสะอาด และปฏิสัมพันธ์กับแขกอย่างต่อเนื่อง ซึ่งมักจะมอบหมายให้บริษัทจัดการเป็นผู้ดูแล โดยบริษัทเหล่านี้จะคิดค่าธรรมเนียมสูงถึง 25-30% ของรายได้ นี่คือความเสี่ยงมหาศาลที่นักลงทุนหลายคนมองข้ามไป.
สัญญาเช่าระยะยาว
ตัวเลือกนี้มีความเสถียรและคาดการณ์ได้มากกว่ามาก.
ที่ไหน? เมืองใหญ่ๆ (โซเฟีย พลอฟดิฟ วาร์นา)
ความสามารถในการทำกำไร ในส่วนนี้จะต่ำกว่ามาก คือ 4-5% ต่อปี แต่ความต้องการมีอยู่ตลอดทั้งปี ไม่ใช่แค่ตามฤดูกาล
ความเสี่ยง นั้นน้อยมาก เนื่องจากผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นนักศึกษาและคนหนุ่มสาววัยทำงานที่เซ็นสัญญาเช่าเพียง 1-2 ปี นี่จึงเป็นกลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบัลแกเรียที่ค่อนข้าง "เงียบสงบ"
การเปรียบเทียบกับออสเตรีย: มูลค่าการซื้อขายเทียบกับเงินทุน
ผลตอบแทนจากการให้เช่าระยะยาวโดยเฉลี่ยที่นี่อยู่ที่ 2-3.5% ต่อปี เมื่อมองเผินๆ แล้วดูเหมือนจะต่ำกว่าในบัลแกเรียมาก แล้วทำไมถึงต้องจ่ายแพงกว่าล่ะ?
คำตอบนั้นง่ายมาก: รายได้หลักของนักลงทุนในเวียนนาไม่ได้มาจากค่าเช่า แต่มาจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าสินทรัพย์เอง (การเพิ่มขึ้นของมูลค่าตามราคาตลาด).
- โครงสร้างรายได้ของผู้ลงทุน (ตัวอย่าง 10 ปี):
บัลแกเรีย (รีสอร์ท) รายได้ 80% มาจากค่าเช่า (ไม่แน่นอน ขึ้นอยู่กับฤดูกาล) 20% มาจากการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สิน (คาดเดาไม่ได้) คุณได้กำไรจากยอดขาย ไม่ใช่จากตัวทรัพย์สินเอง
ข้อความ
เวียนนา รายได้ 30% มาจากค่าเช่า (มั่นคงระยะยาว) และ 70% มาจากการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สิน (เติบโตอย่างเป็นธรรมชาติและมั่นคง) คุณได้รับผลตอบแทนจากเงินทุน ซึ่งมีความน่าเชื่อถือมากกว่ามาก
จากข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งออสเตรีย ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนาเพิ่มขึ้นมากกว่า 90% ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา และการเติบโตนี้เป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไปและมีเสถียรภาพ
การซื้ออพาร์ตเมนต์ในรีสอร์ทของบัลแกเรียก็เหมือนกับการเก็งกำไรในตลาดหุ้น ที่คุณพยายามทำกำไรจากความผันผวนอย่างรวดเร็ว ส่วนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเวียนนาเปรียบเสมือนการลงทุนในหุ้นชั้นนำ ที่คุณไม่ได้คาดหวังเงินปันผลมหาศาล แต่มีความมั่นใจในความเติบโตที่มั่นคงในระยะยาวของพอร์ตการลงทุนของคุณ.
| บัลแกเรีย (รีสอร์ท) | บัลแกเรีย (โซเฟีย) | ออสเตรีย (เวียนนา) | |
|---|---|---|---|
| รายได้ขั้นพื้นฐาน | ค่าเช่าระยะสั้น (ราคาสูง) | ให้เช่าระยะยาว (ราคาปานกลาง) | การเติบโตของเงินทุน (สูง) |
| ความสามารถในการทำกำไร | สูงสุด 8% (แต่เพียง 3-4 เดือนต่อปีเท่านั้น) | 4–5% (ตลอดทั้งปี) | 2–3.5% (ตลอดทั้งปี) |
| สภาพคล่อง | ต่ำมาก | สูง | สูง |
| ความเสี่ยง | สูงมาก (แบบง่ายๆ คือ "อัตราการสนับสนุน") | ต่ำ | ขั้นต่ำ |
| กลยุทธ์ | รายได้เร็วแต่มีความเสี่ยง | รายได้มั่นคงแต่ปานกลาง | การรักษามูลค่าทุนในระยะยาวและการเพิ่มพูนมูลค่าทุน |
แหล่งซื้อ: การวิเคราะห์ภูมิภาคเพื่อวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกัน
ดังที่เราได้กล่าวไว้ในหัวข้อก่อนหน้านี้ ประเทศบัลแกเรียไม่ได้มีตลาดอสังหาริมทรัพย์เพียงแห่งเดียว แต่มีถึงสามตลาดที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง ดังนั้น คำถามที่ว่า "ควรซื้อที่ไหน?" จึงเป็นคำถามที่สำคัญที่สุดที่คุณควรพิจารณา.
ไม่มีสถานที่ใดที่ดีที่สุดสำหรับทุกคน มีเพียงสถานที่ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะของคุณเท่านั้น มาดูกันให้ละเอียดขึ้นเกี่ยวกับภูมิภาคสำคัญๆ และทำความเข้าใจว่าภูมิภาคใดเหมาะสมที่สุดสำหรับกลุ่มเป้าหมายใดบ้าง.
โซเฟีย: เดิมพันกับเมืองหลวง
หากคุณกำลังพิจารณาประเทศบัลแกเรียไม่เพียงแค่เป็นสถานที่ท่องเที่ยว แต่ยังเป็นการลงทุนอย่างจริงจังเพื่อรักษาและเพิ่มพูนเงินทุนของคุณ ที่นี่คือจุดเริ่มต้นที่เหมาะสม.
โซเฟียเป็นเมืองเดียวในประเทศที่สามารถเทียบได้กับเมืองหลวงของยุโรปอย่างเวียนนา บูดาเปสต์ หรือปราก เป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ วัฒนธรรม และการศึกษาของบัลแกเรีย มาดูกันให้ละเอียดถึงข้อดีและข้อเสียกัน:
-
แนวคิดการลงทุน: ตัวเลือกที่เหมาะสมที่สุดสำหรับโซเฟียคือการซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กสองหรือสามห้อง (หนึ่งหรือสองห้องนอน + ห้องนั่งเล่น) ที่อยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟใต้ดินหรือในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดี อพาร์ตเมนต์เหล่านี้เป็นที่นิยมมากในกลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่และนักศึกษา ซึ่งรับประกันว่าจะมีผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง
รีสอร์ทริมทะเล (ซันนี่บีช, โกลเด้นแซนด์ส): "บ้านพักตากอากาศริมทะเล" สุดคลาสสิก
นี่อาจเป็นกลุ่มตลาดที่รู้จักกันดีที่สุดสำหรับชาวต่างชาติ ซันนี่บีช โกลเด้นแซนด์ส เนสเซบาร์ โซโซโพล—ชื่อเหล่านี้เป็นที่คุ้นเคยสำหรับทุกคน นี่คือที่ที่ผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านพักตากอากาศในสหภาพยุโรปซื้ออสังหาริมทรัพย์ และรายได้จากการให้เช่าก็เป็นโบนัสที่น่าพึงพอใจ
-
แนวคิดการลงทุน: พิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคนี้เพื่อใช้ส่วนตัวเท่านั้น รายได้จากการให้เช่าถือเป็นโบนัสที่ดี แต่ไม่ใช่เป้าหมายหลัก
สกีรีสอร์ท (บันสโก, ปัมโปโรโว, โบโรเวตส์)
เช่นเดียวกับรีสอร์ทริมทะเล ตลาดแห่งนี้เปิดทำการเฉพาะช่วงฤดูกาลเท่านั้น คือตั้งแต่เดือนธันวาคมถึงเดือนมีนาคม:
-
แนวคิดการลงทุน: เหมาะสำหรับแฟนสกีตัวยงที่กำลังมองหาบ้านของตัวเองบนภูเขา และยอมรับได้ว่าบ้านหลังนี้จะไม่สร้างรายได้ให้พวกเขา
| โซเฟีย | รีสอร์ทริมทะเล | รีสอร์ทสกี | |
|---|---|---|---|
| เป้าหมายหลัก | การลงทุน, การให้เช่า | "บ้านพักตากอากาศริมทะเล" | "บ้านพักตากอากาศบนภูเขา" |
| สภาพคล่อง | สูง | ต่ำ | ต่ำมาก |
| ความสามารถในการทำกำไร | เสถียร 4–5% | สูง แต่เฉพาะในฤดูกาลเท่านั้น | ระดับต่ำ ขึ้นอยู่กับปริมาณหิมะ |
| ความเสี่ยง | ปานกลาง | สูง (แบบง่ายๆ คือ "ค่าบริการสนับสนุน" คุณภาพต่ำ) | สูงมาก (เรียบง่าย สภาพคล่องต่ำ) |
ความเสี่ยงและข้อเสีย: สิ่งที่ผู้ขายไม่ได้บอกคุณ
การรีวิวที่ซื่อสัตย์จะไม่สมบูรณ์หากปราศจากการวิเคราะห์ความเสี่ยงอย่างละเอียดถี่ถ้วน น่าเสียดายที่ผู้ขายและตัวแทนหลายรายในบัลแกเรียมักมองข้ามความเสี่ยงเหล่านี้ โดยสัญญาว่าจะได้ผลตอบแทนมหาศาล ผมมักบอกลูกค้าเสมอว่า การลงทุนทุกอย่างไม่มีอะไรสมบูรณ์แบบ แต่สิ่งสำคัญคือต้องตระหนักถึงข้อเสียที่อาจเกิดขึ้นทั้งหมด
สภาพคล่องต่ำ: การขายอย่างรวดเร็วเกือบทุกครั้งหมายถึงการได้ส่วนลด
สภาพคล่องต่ำเป็นปัญหาหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของบัลแกเรีย โดยเฉพาะในพื้นที่นอกกรุงโซเฟีย ในขณะที่ในเวียนนา อพาร์ตเมนต์ในทำเลที่ดีขายได้โดยเฉลี่ยภายใน 2-4 เดือน แต่ในบัลแกเรีย คุณอาจต้องรอหลายเดือนหรือหลายปีเพื่อหาผู้ซื้อ สาเหตุที่เกิดขึ้นเป็นเช่นนี้:
ภาวะสินค้าล้นตลาด ในรีสอร์ทต่างๆ ปริมาณสินค้ามีมากกว่าความต้องการหลายเท่าตัว
กลุ่มเป้าหมายเฉพาะ ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติที่ไม่รีบร้อน พวกเขาไม่จำเป็นต้องซื้อทันที จึงสามารถใช้เวลาในการเลือกและเจรจาต่อรองได้
ความจำเป็นในการลดราคา หากคุณต้องการขายอพาร์ตเมนต์อย่างเร่งด่วน ควรเตรียมพร้อมที่จะลดราคาลง 20-30% หรือมากกว่านั้น
ฤดูกาล: รายได้หรือค่าใช้จ่าย?
หากคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ริมทะเลหรือบนภูเขา จงเตรียมใจไว้ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องว่างเปล่าเป็นเวลาเก้าเดือนต่อปี ในช่วงเวลานั้น มันจะไม่สร้างรายได้ แต่จะก่อให้เกิดค่าใช้จ่ายแทน ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการว่างเปล่าต่อปีมีดังนี้:
ค่าบำรุงรักษา นี่คือค่าใช้จ่าย "แฝง" ที่สำคัญที่สุด คุณต้องจ่ายค่าบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง บำรุงรักษาสระว่ายน้ำ ค่ารักษาความปลอดภัย และค่าทำความสะอาดในบริเวณโครงการ แม้ว่าคุณจะไม่ได้ใช้ห้องพักก็ตาม ค่าใช้จ่ายนี้อาจอยู่ที่ 400 ถึง 800 ยูโรต่อปี
ค่าสาธารณูปโภค แม้ว่าคุณจะไม่ได้อาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์นั้น คุณก็ยังต้องจ่ายค่าไฟฟ้า ค่าน้ำ ค่ารักษาความปลอดภัย และอื่นๆ อีกมากมาย
การซ่อมแซมที่ไม่ได้คาดคิด คุณภาพการก่อสร้างที่ไม่ดีอาจนำไปสู่ปัญหาที่ต้องมีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมเพิ่มเติม
คุณภาพงานก่อสร้าง: เมื่อ "ราคาถูก" กลายเป็น "ราคาแพง"
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอาคารที่สร้างขึ้นในช่วงกลางทศวรรษ 2000 ซึ่งเป็นช่วงที่เศรษฐกิจเฟื่องฟู คุณภาพการก่อสร้างมักไม่เป็นที่น่าพอใจ ปัญหาที่พบได้บ่อยที่สุด ได้แก่:
การกันซึม การกันซึมที่ไม่ดีจะนำไปสู่เชื้อรา ราดำ และกลิ่นอับชื้น
ด้านการสื่อสาร ท่อน้ำคุณภาพต่ำ ปัญหาด้านไฟฟ้า
อยู่ในสภาพทรุดโทรม อาคารหลายแห่งกำลังเสื่อมสภาพอย่างรวดเร็วและต้องการการซ่อมแซมอย่างต่อเนื่อง
ในทางกลับกัน ออสเตรียมีกฎระเบียบการก่อสร้างที่เข้มงวด ( ÖNORM ) ซึ่งรับประกันคุณภาพสูงสุด ที่นี่คุณกำลังซื้อทรัพย์สินที่จะใช้งานได้นานหลายสิบปีโดยไม่ต้องซ่อมแซมบ่อยครั้ง
ความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยน: ผลลัพธ์ที่ร้ายแรง?
แม้ว่าเงินเลฟบัลแกเรีย (BGN) จะผูกติดกับเงินยูโรอย่างแน่นหนา แต่บัลแกเรียก็ยังไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของเขตยูโรโซน ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยงบางประการในกรณีที่เกิดความปั่นป่วนทางเศรษฐกิจโลก แม้ว่าโอกาสที่บัลแกเรียจะยกเลิกการผูกติดกับเงินยูโรจะมีน้อยมาก แต่ก็ยังเป็นความเสี่ยงที่ควรคำนึงถึง.
ในเวียนนา คุณสามารถซื้อสินทรัพย์ด้วยสกุลเงินยูโร ซึ่งรับประกันความเสถียรของอัตราแลกเปลี่ยนได้อย่างสมบูรณ์.
การเปรียบเทียบความเสี่ยง: บัลแกเรียเทียบกับออสเตรีย
| บัลแกเรีย | ออสเตรีย | |
|---|---|---|
| สภาพคล่อง | ระดับต่ำมาก (นอกเมืองโซเฟีย) | สูง |
| ฤดูกาล | ความเสี่ยงสูง (รีสอร์ท) | ไม่มีความเสี่ยง |
| ค่าใช้จ่ายแฝง | ค่าบริการสนับสนุนสูงมาก | ต่ำมาก |
| คุณภาพการก่อสร้าง | ไม่สม่ำเสมอ มักจะต่ำ | สูงสุด ควบคุมอย่างเข้มงวด |
| ความเสี่ยงด้านสกุลเงิน | ผูกค่าเงินกับเงินยูโร แต่ไม่ใช่สมาชิกของเขตยูโรโซน | ยูโร |
ที่พักและวิถีชีวิต: แสงแดดและทะเล กับ ความเป็นระเบียบเรียบร้อยและคุณภาพ
เมื่อเราได้วิเคราะห์ตัวเลขต่างๆ ไปแล้ว ตอนนี้เรามาพูดถึงเรื่องที่สำคัญที่สุดกันดีกว่า นั่นก็คือคุณภาพชีวิต เพราะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เกี่ยวกับเงินเพียงอย่างเดียว แต่ยังเกี่ยวกับไลฟ์สไตล์ที่คุณจะได้รับด้วย คุณอยากเลี้ยงดูลูกๆ ที่ไหน คุณอยากใช้ชีวิตหลังเกษียณที่ไหน และที่ไหนที่คุณจะรู้สึกสบายและสงบสุข คำตอบของคำถามนี้สามารถเปลี่ยนแปลงการตัดสินใจของคุณได้อย่างสิ้นเชิง.
ชีวิตในบัลแกเรีย: ราคาถูก แต่…
การใช้ชีวิตในบัลแกเรียดึงดูดใจหลายคนเพราะค่าครองชีพที่ไม่สูงนัก จากข้อมูลของยูโรสแตท ราคาสินค้าและบริการในบัลแกเรียอยู่ที่ประมาณ 60% ของราคาเฉลี่ยในยุโรป ซึ่งสะท้อนให้เห็นในทุกสิ่ง ตั้งแต่ราคาสินค้าอุปโภคบริโภคไปจนถึงค่าอาหารในร้านอาหาร.
สภาพ อากาศที่นี่ดีเยี่ยมอย่างไม่ต้องสงสัย บริเวณชายฝั่งอากาศอบอุ่น มีฤดูร้อนที่ยาวนานและอบอุ่น และฤดูหนาวที่สั้นและไม่หนาวจัด ส่วนในภูเขา สภาพอากาศเหมาะสำหรับกีฬาฤดูหนาวตั้งแต่เดือนธันวาคมถึงเดือนมีนาคม
ความสามารถในการจ่าย ในบัลแกเรีย คุณสามารถมีมาตรฐานการครองชีพที่ยากจะจินตนาการได้ในยุโรปตะวันตก บ้านที่มีสระว่ายน้ำซึ่งในออสเตรียมีราคาหลายล้านยูโร คุณสามารถซื้อได้ที่นี่ในราคาเพียงไม่กี่แสนยูโร
การดูแลสุขภาพและการศึกษา นี่คือจุดอ่อนสำคัญประการหนึ่ง ระดับการดูแลสุขภาพและการศึกษานั้นด้อยกว่ามาตรฐานของยุโรปตะวันตกอย่างมาก แม้ว่าเมืองใหญ่ๆ อย่างโซเฟียจะมีคลินิกเอกชนและโรงเรียนนานาชาติ แต่ระบบโดยรวมยังไม่ถึงมาตรฐานของสหภาพยุโรป ชาวบัลแกเรียที่ร่ำรวยและชาวต่างชาติจำนวนมากจึงเลือกที่จะรับการดูแลสุขภาพหรือให้การศึกษาแก่บุตรหลานในยุโรปตะวันตก
โครงสร้างพื้นฐาน นอกเมืองใหญ่และเส้นทางท่องเที่ยวหลัก สภาพถนน ระบบขนส่งสาธารณะ และสาธารณูปโภคอาจย่ำแย่ ซึ่งแตกต่างอย่างสิ้นเชิงกับความเป็นระเบียบเรียบร้อยอันไร้ที่ติของออสเตรีย ที่แม้แต่หมู่บ้านเล็กๆ ก็ยังมีถนนที่สมบูรณ์แบบและรถไฟวิ่งตรงเวลา
จังหวะชีวิต ในบัลแกเรีย โดยเฉพาะทางตอนใต้ ชีวิตจะผ่อนคลายและไม่เร่งรีบ สำหรับบางคน นี่คือข้อดี แต่สำหรับบางคน นี่คือข้อเสีย หากคุณคุ้นเคยกับความตรงต่อเวลาของชาวสวิสและประสิทธิภาพของชาวเยอรมัน ความช้าของชาวบัลแกเรียอาจเป็นความท้าทายอย่างแท้จริง
ชีวิตในออสเตรีย (เวียนนา): ความเป็นระเบียบ คุณภาพ และความมั่นคง
เวียนนาได้รับการยกย่องให้เป็นเมืองที่ดีที่สุดในโลกสำหรับการอยู่อาศัยโดยบริษัทเมอร์เซอร์มานานกว่า 10 ปีติดต่อกัน และ เหตุผลที่ทำให้เวียนนาได้รับตำแหน่งนี้ก็คือ เวียนนาเป็นเมืองที่เปี่ยมไปด้วยความเป็นระเบียบเรียบร้อย คุณภาพ และความปลอดภัย
ภูมิอากาศ เป็นแบบอบอุ่นชื้นภาคพื้นทวีป มีสี่ฤดูกาลที่ชัดเจน ได้แก่ ฤดูร้อนที่ร้อนจัด ฤดูหนาวที่หนาวเย็นและมีหิมะตก และฤดูใบไม้ผลิและฤดูใบไม้ร่วงที่สวยงาม
ค่าครองชีพ สูง แต่สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง ภาษีที่สูงช่วยสนับสนุนโครงสร้างพื้นฐาน การศึกษา และการดูแลสุขภาพระดับโลก คุณจ่ายมากขึ้น แต่คุณก็ได้รับมากขึ้นเช่นกัน
สาธารณสุขและการศึกษา ของออสเตรียเป็นหนึ่งในระบบที่ดีที่สุดในโลก โรงเรียนและมหาวิทยาลัยของรัฐให้การศึกษาที่มีคุณภาพสูง เป็นสถานที่ที่เหมาะสมอย่างยิ่งสำหรับครอบครัวที่มีบุตรหลาน
โครงสร้างพื้นฐาน ที่นี่สมบูรณ์แบบมาก ระบบขนส่งสาธารณะทำงานได้อย่างตรงเวลา ถนนสะอาด และสวนสาธารณะได้รับการดูแลอย่างดี เมืองทั้งเมืองแสดงออกถึงความเป็นระเบียบเรียบร้อยและคุณภาพ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อมูลค่าทรัพย์สินของคุณ
จังหวะชีวิต เวียนนาเป็นเมืองที่มีจังหวะชีวิตรวดเร็ว แต่ไม่เร่งรีบ ทุกอย่างดำเนินไปอย่างราบรื่นและเป็นไปตามตารางเวลา ทำให้ผู้คนสามารถวางแผนเวลาและสนุกกับชีวิตได้
ฉันมักจะขอให้ลูกค้าตอบคำถามนี้อย่างตรงไปตรงมาเสมอว่า "คุณอยากเลี้ยงลูกที่ไหน?" ถ้าคำตอบคือ "ในสภาพแวดล้อมที่มีโรงเรียนที่ดีที่สุด ความปลอดภัย และการเข้าถึงบริการด้านสุขภาพชั้นเลิศ" นั่นหมายความว่าตัวเลือกนั้นชัดเจนแล้ว และไม่ใช่ประเทศบัลแกเรีย
หากเป้าหมายของคุณคือบ้านราคาไม่แพงสำหรับพักผ่อนช่วงฤดูร้อนหรือหลังเกษียณ ที่ซึ่งแสงแดดและราคาต่ำเป็นสิ่งสำคัญ บัลแกเรียอาจเป็นตัวเลือกที่ยอดเยี่ยม.
| บัลแกเรีย | ออสเตรีย | |
|---|---|---|
| ค่าครองชีพ | เป็นหนึ่งในอัตราที่ต่ำที่สุดในสหภาพยุโรป | สูง |
| คุณภาพของยา | ด้อยกว่ามาตรฐานของสหภาพยุโรปอย่างมาก | หนึ่งในสิ่งที่ดีที่สุดในโลก |
| คุณภาพการศึกษา | มีความหลากหลายและด้อยกว่าแบบตะวันตก | สูงสุด เข้มงวดที่สุด |
| โครงสร้างพื้นฐาน | พัฒนาขึ้นเฉพาะในเมืองใหญ่เท่านั้น | ไร้ที่ติทั่วประเทศ |
| จังหวะชีวิต | ผ่อนคลาย ไม่เร่งรีบ | สูงแต่เป็นระเบียบ |
การถอนการลงทุน: จะขายมิเตอร์ในบัลแกเรียได้อย่างไร?
ขั้นตอนสุดท้ายของการลงทุนใดๆ ก็คือการถอนตัว และในจุดนี้ ความแตกต่างระหว่างบัลแกเรียและออสเตรียอาจชัดเจนที่สุด คุณจะถอนตัวจากการลงทุนอย่างไร? ด้วยกำไรหรือขาดทุน? อย่างรวดเร็วหรือช้า? คำตอบของคำถามนี้สามารถทำลายความคาดหวังของคุณได้อย่างสิ้นเชิง.
บัลแกเรีย: เกมระยะยาว
อย่างที่เราได้กล่าวไปแล้ว สภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของบัลแกเรีย โดยเฉพาะในพื้นที่ท่องเที่ยว อยู่ในระดับต่ำมาก ซึ่งหมายความว่าการขายอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างรวดเร็วและในราคาที่เหมาะสมนั้นต้องอาศัยโชคช่วย.
ในโซเฟีย กระบวนการขายจะค่อนข้างรวดเร็วหากตั้งราคาได้เหมาะสมกับตลาด ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นชาวบัลแกเรีย ดังนั้นจึงไม่มีอุปสรรคทางด้านภาษา และความต้องการมีอยู่ตลอดทั้งปี อย่างไรก็ตาม ควรเตรียมใจไว้ว่าการขายอาจใช้เวลานานตั้งแต่หลายเดือนไปจนถึงหนึ่งปี
ที่รีสอร์ทต่างๆ นี่แหละคือจุดเริ่มต้นของความสนุก การขายอพาร์ตเมนต์ของคุณในซันนี่บีช คุณจะต้องแข่งขันกับข้อเสนอที่คล้ายคลึงกันนับพันรายการ ผู้ซื้อหลักคือชาวต่างชาติที่ไม่รีบร้อน พวกเขาไม่จำเป็นต้องซื้อในตอนนี้ ดังนั้นพวกเขาจึงสามารถใช้เวลานานในการเลือก ต่อรอง และรอคอย
กับดัก "ส่วนลด" หากคุณต้องการขายทรัพย์สินอย่างรวดเร็ว คุณจะตกอยู่ใน "กับดักส่วนลด" วิธีเดียวที่จะโดดเด่นจากคนอื่นๆ คือการลดราคาลงอย่างมาก
ออสเตรีย: กำไรที่คาดการณ์ไว้
ในเวียนนา ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความมั่นคงมากจนอสังหาริมทรัพย์คุณภาพดีมักมีรายชื่อผู้สนใจรอซื้อ การขายอสังหาริมทรัพย์ที่นี่เป็นกระบวนการที่ตรงไปตรงมาและคาดการณ์ได้.
สภาพคล่องสูง ในเวียนนา อพาร์ตเมนต์ในทำเลดีๆ ขายได้ภายใน 2-4 เดือน ความต้องการสูงตลอดทั้งปี ทั้งจากผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่นและนักลงทุนต่างชาติ
กำไรจากส่วนต่าง ราคา รายได้หลักของนักลงทุนในเวียนนาไม่ได้มาจากค่าเช่า แต่มาจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าสินทรัพย์ ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนาเพิ่มขึ้นกว่า 90% และการเติบโตนี้มีความเสถียรและเป็นไปตามธรรมชาติ
ความสามารถในการคาดการณ์ การถอนการลงทุนภายใน 5-10 ปีด้วยผลตอบแทน 50-100% เป็นเรื่องปกติ ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ คุณสามารถคำนวณผลตอบแทนล่วงหน้าได้ ซึ่งจะทำให้คุณรู้สึกมั่นใจและควบคุมได้
| เกณฑ์ | บัลแกเรีย | ออสเตรีย |
|---|---|---|
| ความเร็วในการขาย | ช้ามาก (นอกเมืองโซเฟีย) | รวดเร็ว คาดการณ์ได้ |
| ผู้ซื้อหลัก | ชาวต่างชาติ (รีสอร์ท), คนท้องถิ่น (โซเฟีย) | นักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ |
| ลดราคาสำหรับสินค้าด่วน | สูง (20–30%) | น้อยมากหรือไม่มีเลย |
| กำไรหลัก | เช่า | การเติบโตของเงินทุน |
| สภาพคล่อง | ต่ำ | สูง |
สรุป: ตัวเลือกใดเหมาะสมกับคุณที่สุด?
เราได้ทำการวิเคราะห์ประเทศบัลแกเรียและออสเตรียอย่างละเอียดในหลายแง่มุมที่สำคัญที่สุด ตั้งแต่ความซับซ้อนของตลาดและกฎหมาย ไปจนถึงความเสี่ยงและคุณภาพชีวิต ตอนนี้เรามีข้อมูลครบถ้วนที่จะสรุปผลที่สำคัญที่สุดได้แล้ว.
คำถามสำคัญคือ: บัลแกเรียหรือออสเตรีย? การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในบัลแกเรียและออสเตรียไม่ใช่แค่การลงทุนที่แตกต่างกันสองแบบ แต่เป็นการลงทุนที่มีปรัชญาแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง
| เกณฑ์ | บัลแกเรีย (รีสอร์ท) | บัลแกเรีย (โซเฟีย) | ออสเตรีย (เวียนนา) |
|---|---|---|---|
| เป้า | ที่พักและที่พักชั่วคราว | การลงทุนในธุรกิจให้เช่า | การลงทุนระยะยาวในเงินทุน |
| ปรัชญา | สินทรัพย์เก็งกำไร | ธุรกิจหมุนเวียน | ที่พักพิงที่ปลอดภัย การอนุรักษ์ และการพัฒนา |
| เกณฑ์การเข้า | ราคาต่ำ (€40,000 ขึ้นไป) | ระดับปานกลาง (€100,000 ขึ้นไป) | ราคาสูง (300,000 ยูโรขึ้นไป) |
| ความสามารถในการทำกำไร | ราคาสูง แต่ผันผวนตามฤดูกาลและไม่แน่นอน | ปานกลางแต่ทรงตัว | รายได้ต่ำ แต่รายได้หลักมาจากการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สิน |
| สภาพคล่อง | ต่ำมาก | สูง | สูงมาก |
| ความเสี่ยง | ราคาสูง (แบบง่าย ๆ ลดราคาเมื่อซื้อ) | ปานกลาง | ต่ำ |
| คุณภาพชีวิต | โครงสร้างพื้นฐานต้นทุนต่ำแต่คุณภาพต่ำ | ทางเลือกประนีประนอม | มาตรฐานการครองชีพสูงสุด |
บัลแกเรีย: หากคุณกำลังมองหาบ้านพักตากอากาศ หากเป้าหมายของคุณคือการเป็นเจ้าของบ้านริมทะเลหรือบนภูเขา ที่คุณสามารถไปพักผ่อนได้ปีละหนึ่งหรือสองเดือน และคุณพร้อมที่จะจ่ายค่าบำรุงรักษา บัลแกเรียเป็นตัวเลือกที่ยอดเยี่ยม
นี่คือประเทศที่มีสภาพอากาศที่ยอดเยี่ยม ธรรมชาติที่สวยงาม และที่อยู่อาศัยและค่าครองชีพที่ไม่แพงมาก หากคุณกำลังพิจารณาซื้อบ้านเพื่อการลงทุน โซเฟียเป็นเมืองเดียวที่ควรพิจารณา ที่นี่คุณจะพบกับความต้องการที่มั่นคงสำหรับการเช่าระยะยาวและสภาพคล่องที่สูงกว่าเมื่อเทียบกับรีสอร์ทต่างๆ.
ออสเตรีย: หากคุณกำลังมองหาสินทรัพย์ หากเป้าหมายของคุณคือการรักษามูลค่าและเพิ่มพูนเงินทุนของคุณในเขตอำนาจศาลที่น่าเชื่อถือและมั่นคง ออสเตรีย และโดยเฉพาะอย่างยิ่งเวียนนา คือสิ่งที่คุณต้องการ คุณอาจไม่ได้รับผลตอบแทนจากการเช่าที่รวดเร็วและสูง แต่เงินทุนของคุณจะได้รับการปกป้องอย่างน่าเชื่อถือจากภาวะเงินเฟ้อและวิกฤตการณ์
คุณจะสามารถลงทุนเงินของคุณในสินทรัพย์ที่จะเพิ่มมูลค่า รับประกันผลกำไรในระยะยาว และที่สำคัญยิ่งกว่านั้น คุณจะได้รับมาตรฐานการครองชีพ ความเป็นระเบียบ และความปลอดภัยในระดับสูงสุด.
ก่อนตัดสินใจใดๆ โปรดตอบคำถามง่ายๆ ข้อนี้อย่างตรงไปตรงมา: คุณต้องการอะไรกันแน่? การพักผ่อนในรีสอร์ทราคาประหยัด หรือความเป็นระเบียบ ความน่าเชื่อถือ และการเติบโตของเงินทุนที่มั่นคง? เมื่อคุณพบคำตอบแล้ว ทางเลือกที่ถูกต้องก็จะชัดเจนขึ้นเอง.
