รายงานจาก CNBC ระบุว่า ในไตรมาสแรกของปี 2025 การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในยุโรปแตะระดับ 45 พันล้านยูโร เพิ่มขึ้น 6% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ตัวเลขเหล่านี้ยืนยันว่าอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ โดยเฉพาะในตลาดยุโรป ยังคงเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดสำหรับนักลงทุน.
นักลงทุนหันมาสนใจอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศมากขึ้นเรื่อยๆ เพื่อเป็นเครื่องมือในการแบ่งปันความเสี่ยง รักษาเงินทุน และสร้างรายได้ที่มั่นคง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในยุโรป ซึ่งเป็นตลาดที่มีความแน่นอนทางกฎหมายสูง มีกฎระเบียบที่โปร่งใสสำหรับการซื้อและบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ และมีระบบเศรษฐกิจที่มั่นคง.
ในแง่นี้ ออสเตรียเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจมาก อสังหาริมทรัพย์ในออสเตรีย มักถูกมองว่าเป็นสินทรัพย์ "ปลอดภัย" เนื่องจากเศรษฐกิจที่มั่นคงและกฎระเบียบการเป็นเจ้าของที่โปร่งใส ประเทศนี้ผสมผสานเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งและการเมืองที่มั่นคง โครงสร้างพื้นฐานที่ยอดเยี่ยม และสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยที่สะดวกสบาย ทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่นี่เป็นการลงทุนที่น่าเชื่อถือ: มันจะปกป้องเงินทุนของคุณจากภาวะเงินเฟ้อและสามารถสร้างรายได้จากค่าเช่าหรือราคาตลาดที่สูงขึ้นได้
เหตุใดนักลงทุนจึงเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ
สำหรับนักลงทุนหลายคน เหตุผลสำคัญในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศคือ การปกป้องเงินออมและกระจายความเสี่ยง ขั้นตอนนี้ช่วยปกป้องเงินทุนจากปัญหาทางเศรษฐกิจหรือการเมืองในประเทศ และช่วยให้พวกเขาสามารถลงทุนในตลาดที่แตกต่างและเป็นอิสระได้ โดยทั่วไปแล้ว ผมแนะนำให้เลือกประเทศที่มีเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งและมั่นคง ซึ่งมีกฎหมายที่คุ้มครองสิทธิของเจ้าของทรัพย์สินอย่างน่าเชื่อถือ เช่น ออสเตรียหรือเยอรมนี ซึ่งจะทำให้การลงทุนปลอดภัยและโปร่งใสมากขึ้น
ข้อดีที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศสามารถ สร้างรายได้ค่าเช่าที่มั่นคง ยกตัวอย่างเช่น เมืองในออสเตรียอย่างเวียนนาหรือซาลซ์บูร์ก ความต้องการเช่าที่พักในเมืองเหล่านั้นมีอยู่ตลอดเวลา ซึ่งไม่เพียงแต่จะช่วยให้คุณครอบคลุมค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภคและภาษีเท่านั้น แต่ยังสร้างรายได้เพิ่มเติมในแต่ละเดือนได้อีกด้วย
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ ยังเปิดโอกาสให้เกิด การเติบโตของมูลค่าในระยะยาวอีกด้วย ผมยืนยันได้จากประสบการณ์ส่วนตัวว่า อพาร์ตเมนต์ที่ซื้อในย่านที่มีศักยภาพของเวียนนาเมื่อ 5-7 ปีที่แล้ว ตอนนี้มีมูลค่าเพิ่มขึ้น 20-30% สำหรับลูกค้าที่คิดถึงการลงทุนระยะยาว นี่จึงเป็นวิธีที่น่าสนใจอย่างยิ่งในการเพิ่มพูนความมั่งคั่งของพวกเขา
ข้อได้เปรียบเชิงกลยุทธ์อีกประการหนึ่งสำหรับนักลงทุนจำนวนมาก คือโอกาสในการได้รับใบอนุญาตพำนักอาศัย ผ่านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ประเทศต่างๆ เช่น โปรตุเกส สเปน กรีซ และไซปรัส เสนอใบอนุญาตพำนักอาศัยเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าตามที่กำหนด นี่ไม่ใช่เพียงแค่การลงทุนทางการเงินเท่านั้น แต่ยังเป็นกุญแจสำคัญสู่คุณภาพชีวิตที่ดีในยุโรปด้วย เช่น การเข้าถึงการดูแลสุขภาพที่ทันสมัย การศึกษาสำหรับเด็ก และเสรีภาพในการเดินทางภายในเขตเชงเก้น ดังนั้น การลงทุนจึงกลายเป็นเครื่องมือไม่เพียงแต่สำหรับการเพิ่มพูนเงินทุนเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการวางแผนระยะยาวส่วนบุคคลและครอบครัวด้วย
บ้านที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและประหยัดพลังงาน กำลังได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ ทางเลือกที่ดีที่สุดคืออพาร์ตเมนต์ที่ได้รับการรับรองระดับ A หรือสูงกว่านั้น เพราะจะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา เป็นที่นิยมในหมู่ผู้พักอาศัย และรักษามูลค่าในตลาดได้สูง
นักลงทุนจำนวนมากกำลังหันมาสนใจยุโรปตะวันออกและแคริบเบียนเช่นกัน อสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคเหล่านี้มีราคาที่ย่อมเยากว่า และความต้องการด้านการท่องเที่ยวที่สูงก็มอบโอกาสในการสร้างรายได้ที่ดี ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ให้เช่าในช่วงฤดูร้อนเป็นที่นิยมในโครเอเชียและมอนเตเนโกร ในขณะที่วิลล่าริมทะเลก็เป็นที่นิยมในแคริบเบียน.
ในความคิดของผม ยุโรปเป็นตัวเลือกที่น่าเชื่อถือกว่าสำหรับการลงทุนระยะยาวในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ ความโปร่งใสในการทำธุรกรรมสูงกว่า และสิทธิของนักลงทุนได้รับการคุ้มครองที่ดีกว่า ซึ่งช่วยลดความเสี่ยง ความต้องการที่อยู่อาศัยที่มั่นคงช่วยให้มีรายได้ที่คาดการณ์ได้และรักษามูลค่าเงินทุนไว้ได้ในอีกหลายปีข้างหน้า
เกณฑ์การคัดเลือกประเทศ
การเลือกประเทศที่เหมาะสมเป็นรากฐานสำคัญของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศที่ประสบความสำเร็จ ผลตอบแทนในอนาคต ความปลอดภัยของเงินทุน และเป้าหมายระยะยาวของคุณขึ้นอยู่กับการเลือกประเทศ ในบทความนี้ ผมได้สรุปเกณฑ์สำคัญๆ เพื่อช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างรอบคอบ.
1. เสถียรภาพทางเศรษฐกิจและความสามารถในการคาดการณ์ของตลาด
เสถียรภาพทางเศรษฐกิจเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยที่คาดการณ์ได้และรายได้ค่าเช่าที่มั่นคง ยิ่ง GDP มีเสถียรภาพและอัตราเงินเฟ้อในประเทศต่ำเท่าไร ความเสี่ยงที่การลงทุนของคุณจะลดลงก็จะยิ่งน้อยลงเท่านั้น.
- ตัวอย่างเช่น ออสเตรียและเยอรมนีมักเป็นตัวเลือกที่นักลงทุนเลือกเนื่องจากมีเศรษฐกิจที่มั่นคงและการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยที่คาดการณ์ได้
- สิ่งที่ต้องพิจารณา: อัตราการว่างงาน อัตราเงินเฟ้อ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น และการเปลี่ยนแปลงของความต้องการเช่า
2. การคุ้มครองทางกฎหมายสำหรับนักลงทุน
ระบบกฎหมายที่เข้มแข็งและเที่ยงธรรมช่วยให้มั่นใจได้ว่าสิทธิ์ในทรัพย์สินของคุณจะได้รับการคุ้มครอง คุณจะไม่ตกเป็นเหยื่อของการฉ้อโกง และการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ใดๆ จะดำเนินไปอย่างราบรื่น.
- ตัวอย่างเช่น ประเทศเยอรมนี ออสเตรีย และสวิตเซอร์แลนด์ มีกฎหมายที่เข้มงวดซึ่งควบคุมการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์และคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อชาวต่างชาติ
- สิ่งที่ควรพิจารณา: ชาวต่างชาติสามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ได้หรือไม่ การทำธุรกรรมมีความชัดเจนและโปร่งใสเพียงใด และมีหน่วยงานจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ของรัฐอย่างเป็นทางการหรือไม่
3. ความเป็นไปได้ในการขอรับใบอนุญาตพำนัก (RP)
โอกาสในการได้รับใบอนุญาตพำนักหรือวีซ่าทองคำเป็นข้อได้เปรียบที่สำคัญสำหรับนักลงทุน เพราะจะเปิดโอกาสให้สามารถอาศัยอยู่ในประเทศและเดินทางได้อย่างอิสระภายในเขตเชงเก้น.
- ตัวอย่างเช่น ในประเทศโปรตุเกส สเปน กรีซ และไซปรัส คุณสามารถขอใบอนุญาตพำนักได้โดยการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่กำหนดไว้ ซึ่งโดยทั่วไปจะอยู่ระหว่าง 250,000 ถึง 500,000 ยูโร
- สิ่งที่ควรพิจารณา: เงินลงทุนขั้นต่ำที่จำเป็นคือเท่าใด ข้อกำหนดด้านการอยู่อาศัยของประเทศ และความเป็นไปได้ในการต่ออายุใบอนุญาตพำนักหรือการได้รับสัญชาติในที่สุด
-
สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม โปรดดูบทความของเราเกี่ยวกับ ใบอนุญาตพำนักชั่วคราว ใบอนุญาตพำนักถาวร และการขอสัญชาติโดยการลงทุนใน ยุโรป
4. เงื่อนไขด้านภาษีและค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา
ในการคำนวณผลกำไร สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาไม่เพียงแต่ราคาของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องด้วย ภาษีที่ดิน ภาษีรายได้ค่าเช่า และค่าธรรมเนียมบังคับอื่นๆ อาจลดผลตอบแทนสุทธิจากการลงทุนลงอย่างมาก.
- ตัวอย่างเช่น ในออสเตรียและเยอรมนี ภาษีที่ดินค่อนข้างต่ำ และรายได้จากการให้เช่าจะถูกเก็บภาษีตามกฎเกณฑ์มาตรฐาน ในสหรัฐอเมริกา ภาษีอาจสูงกว่า แต่มีสิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับนักลงทุนระยะยาว
- สิ่งที่ต้องพิจารณา: ภาษีประจำปี ภาษีรายได้จากการให้เช่า ค่าสาธารณูปโภค และค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับเจ้าของชาวต่างชาติ
5. ความต้องการเช่าและสภาพคล่องของตลาด
ความต้องการเช่าที่สูงช่วยให้มีรายได้สูงขึ้นและคืนทุนได้เร็วขึ้น ในขณะที่สภาพคล่องในตลาดสูงช่วยให้การขายอสังหาริมทรัพย์ในภายหลังง่ายขึ้น.
- ตัวอย่างเช่น เวียนนา ลิสบอน และบาร์เซโลนา มีความสนใจในการเช่าทั้งระยะสั้นและระยะยาวอย่างสม่ำเสมอ
- สิ่งที่ต้องพิจารณา: ระดับการไหลเวียนของนักท่องเที่ยว กิจกรรมทางธุรกิจของเมือง การเติบโตของประชากร และความผันผวนตามฤดูกาลของความต้องการ
6. ปัจจัยด้านภาษาและวัฒนธรรม
การรู้ภาษาและเข้าใจกฎระเบียบและขนบธรรมเนียมท้องถิ่นจะทำให้การจัดการทรัพย์สินและการทำงานร่วมกับผู้เช่าเป็นเรื่องง่ายขึ้นมาก.
- ตัวอย่างเช่น ในเยอรมนีและออสเตรีย ภาษาเยอรมันเป็นภาษาที่ใช้กันมากที่สุด ในขณะที่ในโปรตุเกสและสเปน ภาษาอังกฤษมักใช้ในการติดต่อธุรกิจ
- สิ่งที่ควรพิจารณา: ความสะดวกในการสื่อสารกับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และผู้อยู่อาศัย รวมถึงทัศนคติและวัฒนธรรมทางธุรกิจในท้องถิ่น
7. ลักษณะเฉพาะของภูมิภาคต่างๆ ภายในประเทศ
แม้แต่ภายในประเทศเดียวกัน ระดับผลกำไรและความเสี่ยงก็อาจแตกต่างกันอย่างมาก ขึ้นอยู่กับเมืองและภูมิภาคเฉพาะนั้นๆ.
- ตัวอย่างเช่น ในเวียนนา บริเวณใจกลางเมืองเหมาะสำหรับการให้เช่าเพื่อการท่องเที่ยวมากกว่า ในขณะที่ชานเมืองเหมาะสำหรับผู้เช่าระยะยาว ส่วนในลิสบอน บริเวณที่มีนักท่องเที่ยวมากเหมาะสำหรับการให้เช่าระยะสั้น ในขณะที่บริเวณที่มีนักท่องเที่ยวน้อยกว่าจะให้รายได้ที่มั่นคงกว่าในระยะยาว
- สิ่งที่ควรพิจารณา: ความสะดวกในการเดินทาง การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ความน่าดึงดูดใจของพื้นที่สำหรับผู้เช่า และแนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น
ประเทศยอดนิยมสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
การเลือกประเทศที่เหมาะสมเป็นรากฐานสำคัญสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศที่ให้ผลกำไร บทความนี้ได้คัดเลือกประเทศชั้นนำที่โดดเด่นในสามเกณฑ์สำคัญ ได้แก่ เสถียรภาพทางเศรษฐกิจ โครงการขอวีซ่าถาวร และผลตอบแทนจากการให้เช่าสูง.
ออสเตรีย
- เมืองต่างๆ: เวียนนา, ซาลซ์บูร์ก, กราซ
- ลักษณะเด่นของตลาด: เศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง การคุ้มครองทางกฎหมายในระดับสูง และความผันผวนของราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในระดับต่ำ
- รายได้: ค่าเช่าให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 3-5% ต่อปี ในขณะที่มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ยอดนิยมสามารถเพิ่มขึ้นได้ 20-30% ใน 5-7 ปี
- ใบอนุญาตพำนัก: การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวไม่ได้ทำให้ได้รับใบอนุญาตพำนักโดยอัตโนมัติ แต่สามารถทำให้การขอวีซ่าหรือใบอนุญาตพำนักระยะยาวง่ายขึ้น หากตรงตามข้อกำหนดเพิ่มเติมอื่นๆ
- ข้อเสีย: มีข้อจำกัดและขั้นตอนที่เข้มงวดบางประการสำหรับผู้ซื้อต่างชาติที่ต้องนำมาพิจารณา
-
ศึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับ ข้อจำกัดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติใน ออสเตรีย
- คำแนะนำ: ที่พักในใจกลางเมืองเหมาะสำหรับการเช่าระยะสั้น ในขณะที่ชานเมืองและพื้นที่ใกล้กับมหาวิทยาลัยเหมาะสำหรับผู้เช่าระยะยาว
โปรตุเกส
- เมืองต่างๆ: ลิสบอน, ปอร์โต, อัลการ์ฟ
- ลักษณะเด่นของตลาด: โครงการวีซ่าทองคำเปิดโอกาสให้ลงทุนได้ตั้งแต่ประมาณ 280,000 ถึง 500,000 ยูโร ตลาดกำลังเติบโตอย่างแข็งแกร่ง สภาพอากาศอบอุ่น และความต้องการด้านการท่องเที่ยวคงที่
- รายได้: การให้เช่าสามารถให้ผลตอบแทน 4-6% ต่อปี โดยเฉพาะในลิสบอนและแหล่งท่องเที่ยวที่เป็นที่นิยม
- ใบอนุญาตพำนัก: โครงการวีซ่าทองคำให้สิทธิ์ในการได้รับใบอนุญาตพำนัก ซึ่งสามารถต่ออายุได้หลังจาก 5 ปี และหลังจากนั้นสามารถขอสถานะผู้พำนักถาวรได้
- ข้อเสีย: ในพื้นที่ยอดนิยม มีการแข่งขันสูงระหว่างเจ้าของที่พัก และกระบวนการยื่นขอวีซ่าทองคำอาจค่อนข้างยุ่งยากและใช้เวลานาน
- คำแนะนำ: สถานที่ท่องเที่ยวเหมาะสำหรับการเช่าระยะสั้น ในขณะที่พื้นที่ที่ไม่ค่อยมีคนไปเยือนเหมาะสำหรับการสร้างรายได้ที่มั่นคงในระยะยาวมากกว่า
สเปน
- เมือง: บาร์เซโลนา, มาดริด, บาเลนเซีย, คอสตา เดล โซล
- ลักษณะเด่นของตลาด: นักท่องเที่ยวหลั่งไหลเข้ามาอย่างหนาแน่น มีโอกาสเข้าร่วมโครงการวีซ่าทองคำด้วยการลงทุน 500,000 ยูโรขึ้นไป และมีอสังหาริมทรัพย์ให้เลือกหลากหลาย ตั้งแต่ห้องชุดไปจนถึงวิลล่าและอพาร์ตเมนต์
- ผลตอบแทนจากการให้เช่า: การให้เช่าระยะสั้นให้ผลตอบแทน 5-7% ต่อปี ส่วนการให้เช่าระยะยาวให้ผลตอบแทนประมาณ 3-4%
- ใบอนุญาตพำนัก: วีซ่าทองคำให้สิทธิ์ในการอยู่อาศัยและทำงานในประเทศ รวมถึงการเดินทางอย่างอิสระภายในเขตเชงเก้น
- ข้อเสีย: ปัญหาเรื่องการชำระหนี้ยังคงมีอยู่ และในเมืองเล็กๆ และพื้นที่ที่อยู่ห่างจากชายฝั่ง ตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มือสองยังไม่พัฒนาเท่าที่ควร
- คำแนะนำ: พื้นที่รีสอร์ทและเมืองใหญ่เหมาะสำหรับการเช่าเพื่อการท่องเที่ยวมากกว่า ในขณะที่พื้นที่ตอนในเหมาะสำหรับการเช่าระยะยาวและราคาจะสูงขึ้นในภายหลัง
กรีซ
- เมือง/ภูมิภาค: เอเธนส์, เทสซาโลนิกิ, หมู่เกาะ (ครีต, โรดส์, ซานโตรินี)
- ลักษณะของตลาด: ยังคงสามารถหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ราคาไม่แพงได้บนเกาะต่างๆ แม้ว่าราคาในแหล่งท่องเที่ยวที่เป็นที่นิยมจะสูงขึ้นก็ตาม ผู้ซื้อชาวต่างชาติยังคงเข้าถึงตลาดได้ค่อนข้างง่าย
- ความสามารถในการทำกำไร: ในช่วงฤดูท่องเที่ยว การให้เช่าที่พักบนเกาะสามารถสร้างรายได้ 6-8% โดยการให้เช่าระยะยาวจะเฉลี่ยอยู่ที่ 3-4%
- ใบอนุญาตพำนัก: การเข้าร่วมโครงการ Golden Visa เป็นไปได้หากซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาตั้งแต่ 250,000 ยูโรขึ้นไป
- ข้อเสีย: การท่องเที่ยวเป็นไปตามฤดูกาล ดังนั้นรายได้จึงลดลงในช่วงนอกฤดูกาลท่องเที่ยว และโครงสร้างพื้นฐานอาจมีจำกัดในบางเกาะ
- คำแนะนำ: อสังหาริมทรัพย์บนเกาะเหมาะสำหรับการให้เช่าระยะสั้นที่ให้ผลตอบแทนสูง ในขณะที่เมืองบนแผ่นดินใหญ่เหมาะสำหรับรายได้ระยะยาวที่มั่นคงกว่า
ไซปรัส
- เมืองต่างๆ: ลิมาสโซล, นิโคเซีย, ปาฟอส
- ลักษณะเด่นของตลาด: อสังหาริมทรัพย์ริมทะเล รวมถึงโครงการบ้านจัดสรรและวิลล่าใหม่ๆ กำลังเป็นที่ต้องการ การทำธุรกรรมโปร่งใส และความต้องการที่คงที่นั้นเกิดจากนักท่องเที่ยวและชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในประเทศ
- รายได้: การให้เช่าสามารถสร้างผลตอบแทนได้ประมาณ 5-7% ต่อปี โดยอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ยอดนิยมสามารถขายต่อได้ง่าย
- ใบอนุญาตพำนัก: ใบอนุญาตพำนักมีให้สำหรับการลงทุนประมาณ 300,000 ถึง 400,000 ยูโร โดยมีโครงการขอใบอนุญาตพำนักถาวรสำหรับการลงทุนที่มากกว่านั้น
- ข้อเสีย: ในพื้นที่ท่องเที่ยวที่เป็นที่นิยม ตลาดอสังหาริมทรัพย์มักร้อนแรงเกินไป และราคาขายต่ออาจผันผวนได้
- คำแนะนำ: ที่พักริมทะเลเหมาะสำหรับการให้เช่าระยะสั้นแก่นักท่องเที่ยวมากกว่า ในขณะที่อพาร์ตเมนต์ในเมืองเหมาะสำหรับการให้เช่าระยะยาวที่มั่นคงกว่า
เยอรมนี
- เมืองต่างๆ: เบอร์ลิน, มิวนิก, แฟรงก์เฟิร์ต, ฮัมบูร์ก
- ลักษณะเด่นของตลาด: กฎระเบียบที่เข้มงวด ความน่าเชื่อถือทางกฎหมายสูงสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ ความต้องการเช่าที่มั่นคง และเงื่อนไขการทำธุรกรรมที่โปร่งใส
- รายได้: ค่าเช่าสร้างรายได้เฉลี่ย 2-4% ต่อปีในเมืองใหญ่ ในขณะที่มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์สามารถเพิ่มขึ้นได้ 15-25% ใน 5-7 ปี
- ใบอนุญาตพำนัก: การซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ให้สิทธิ์ในการได้รับใบอนุญาตพำนักโดยตรง แต่สามารถช่วยลดขั้นตอนทางการเงินในการยื่นขอวีซ่าหรือใบอนุญาตพำนักระยะยาวได้
- ข้อเสีย: ผลกำไรต่ำกว่าในประเทศแถบยุโรปตอนใต้ และการแข่งขันระหว่างนักลงทุนและผู้เช่ายังคงสูงอยู่
- คำแนะนำ: พิจารณาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในใจกลางเมืองใหญ่ เนื่องจากมีสภาพคล่องสูงและให้ผลตอบแทนที่มั่นคงกว่า
ฝรั่งเศส
- เมือง/ภูมิภาค: ปารีส, นีซ, คานส์, โคตดาซูร์
- ลักษณะเด่นของตลาด: เขตเมืองใหญ่และแหล่งท่องเที่ยวที่มีสภาพคล่องสูง ราคาเติบโตอย่างต่อเนื่อง และความต้องการเช่าที่พักมั่นคงจากทั้งนักท่องเที่ยวและผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น
- ความสามารถในการทำกำไร: ในพื้นที่ชายฝั่งทะเล รายได้จากการให้เช่าสามารถสูงถึง 4-6% ต่อปี ในเมืองอยู่ที่ประมาณ 3-4% ในขณะที่มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปและสม่ำเสมอ
- ใบอนุญาตพำนัก: การซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ให้ใบอนุญาตพำนักโดยตรง แต่การลงทุนจำนวนมากสามารถเพิ่มโอกาสในการได้รับวีซ่าระยะยาวได้
- ข้อเสีย: ภาระภาษีสูงและค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์แพง รวมถึงขั้นตอนทางราชการที่ซับซ้อนในการทำธุรกรรม
- คำแนะนำ: สถานที่ท่องเที่ยวในรีสอร์ทเหมาะสำหรับการเช่าระยะสั้น ในขณะที่ปารีสและลียงเหมาะสำหรับการลงทุนระยะยาวและการเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สิน
สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (ดูไบ)
- เมืองต่างๆ: ดูไบ, อาบูดาบี, ชาร์จาห์
- ลักษณะเด่นของตลาด: การก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยสมัยใหม่ที่กำลังดำเนินอยู่ การไหลเข้าของนักท่องเที่ยวอย่างต่อเนื่อง ชุมชนชาวต่างชาติขนาดใหญ่ และโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วเป็นอย่างดี
- รายได้: ในดูไบ อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าสามารถสร้างรายได้ 7-9% ต่อปี ในขณะที่ความต้องการอพาร์ตเมนต์และวิลล่ายังคงสูงอย่างต่อเนื่อง
- ใบอนุญาตพำนัก: นักลงทุนสามารถขอรับใบอนุญาตพำนักได้ด้วยการลงทุนอย่างน้อย 1 ล้านดีร์แฮม (ประมาณ 250,000 ยูโร) สำหรับการลงทุนที่มากกว่านั้น สามารถขอวีซ่าพำนักระยะยาวได้
- ข้อเสีย: ราคาบ้านสร้างใหม่มีความผันผวนสูง การทำธุรกรรมอาจมีค่าคอมมิชชั่นและค่าธรรมเนียมสูง และรายได้จากการให้เช่าอาจแตกต่างกันไปตามฤดูกาล
- คำแนะนำ: ผลตอบแทนสูงสุดมาจากย่านใจกลางเมืองดูไบ มารีน่า และดูไบฮิลส์ และควรพิจารณาลงทุนในโครงการใหม่ๆ โดยคำนึงถึงการเติบโตของราคาในอนาคต
| ประเทศ | ผลตอบแทนจากการเช่าเฉลี่ย | ข้อดี | ความเสี่ยง/คุณสมบัติ |
|---|---|---|---|
| ออสเตรีย | 3–5 % | เศรษฐกิจที่มั่นคง กฎหมายที่โปร่งใส ราคาที่สูงขึ้น และความต้องการเช่าที่พัก | ไม่มีโครงการอนุญาตพำนักโดยตรง ผลตอบแทนอยู่ในระดับปานกลางเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ |
| โปรตุเกส | 4–6 % | วีซ่าทองคำ, นักท่องเที่ยวจำนวนมาก, ราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง, สภาพอากาศอบอุ่น | รายได้มีความผันผวนตามฤดูกาลอย่างชัดเจน และราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองหลวง (ลิสบอน) เติบโตอย่างรวดเร็ว |
| สเปน | 3–7 % | วีซ่าทองคำ, สิ่งอำนวยความสะดวกหลากหลาย, ความต้องการนักท่องเที่ยวสูง, โครงสร้างพื้นฐานที่ทันสมัย | ความผันผวนตามฤดูกาลของรายได้ค่าเช่า และความจำเป็นในการวางแผนภาษีอย่างรอบคอบสำหรับผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองของประเทศ |
| กรีซ | 3–8 % | ราคาอสังหาริมทรัพย์บนเกาะที่ไม่แพง โครงการวีซ่าทองคำ และความต้องการสูงจากนักท่องเที่ยว | ผลกำไรขึ้นอยู่กับฤดูกาลเป็นอย่างมาก โดยราคาจะผันผวนสูงในรีสอร์ทยอดนิยม |
| ไซปรัส | 5–7 % | โอกาสในการขอใบอนุญาตพำนักอาศัยผ่านการลงทุน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางทะเลที่พัฒนาแล้ว ความโปร่งใสในการทำธุรกรรม และรายได้จากการให้เช่า | ตลาดขนาดเล็กและแคบ เศรษฐกิจและรายได้ของนักลงทุนขึ้นอยู่กับการไหลเวียนของนักท่องเที่ยวโดยตรง. |
| เยอรมนี | 2–4 % | เสถียรภาพทางเศรษฐกิจ ความต้องการเช่าที่มั่นคง ความปลอดภัยทางกฎหมาย การเติบโตของมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว | ผลตอบแทนจากการให้เช่าค่อนข้างต่ำ และไม่มีโครงการส่งเสริมการเข้าเมืองโดยตรงสำหรับนักลงทุน |
| ฝรั่งเศส | 3–6 % | ตลาดมีเสถียรภาพ สภาพคล่องสูงในเมืองใหญ่และแหล่งท่องเที่ยว และราคามีแนวโน้มเติบโตในระยะยาว | ภาษีสูงและขั้นตอนทางราชการที่ซับซ้อนสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ |
| สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (ดูไบ) | 7–9 % | ศักยภาพในการสร้างรายได้สูง โครงสร้างพื้นฐานทันสมัย โครงการตรวจคนเข้าเมืองสำหรับนักลงทุน ตลาดชาวต่างชาติที่กำลังเติบโต | ความผันผวนของราคานั้นขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว |
จากประสบการณ์ของลูกค้าของผม ออสเตรียยังคงเป็นตัวเลือกยอดนิยมที่สุดสำหรับการลงทุนระยะยาวในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ เหตุผลนั้นง่ายมาก คือ เป็นตลาดที่มีความสมดุลและน่าเชื่อถือที่สุด มีเศรษฐกิจที่มั่นคง กฎเกณฑ์ที่ชัดเจน และความต้องการเช่าที่พักอาศัยที่คงที่ ประเทศอื่นๆ เช่น โปรตุเกส สเปน และสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ ก็มีความน่าสนใจเช่นกัน แต่ออสเตรียเป็นผู้นำในแง่ของการผสมผสานระหว่างความปลอดภัย ผลกำไร และความแน่นอน
ความเสี่ยงและข้อจำกัดสำหรับนักลงทุน
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศมีศักยภาพสูง แต่ก็ต้องใช้ความระมัดระวัง การทำความเข้าใจความเสี่ยงและข้อจำกัดในท้องถิ่นเป็นกุญแจสำคัญในการรักษาความปลอดภัยของการลงทุนและตัดสินใจอย่างรอบคอบ.
1. ความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยน
ควรตระหนักถึงความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยน: มูลค่าของสินทรัพย์และรายได้ค่าเช่าอาจเพิ่มขึ้น แต่หากค่าเงินต่างประเทศอ่อนค่าลงเมื่อเทียบกับสกุลเงินของคุณเอง ผลตอบแทนที่แท้จริงก็จะลดลง นี่เป็นข้อควรพิจารณาที่สำคัญสำหรับการลงทุนระยะยาว.
คำแนะนำ: ควรใช้เครื่องมือทางการเงิน เก็บเงินไว้ในสกุลเงินท้องถิ่น หรือคำนึงถึงความผันผวนที่อาจเกิดขึ้นในการคำนวณล่วงหน้า
2. การจัดหาเงินทุนและอัตราดอกเบี้ย
เงื่อนไขการจำนองเป็นปัจจัยสำคัญต่อผลกำไรจากการลงทุน ตัวอย่างเช่น อัตราดอกเบี้ยในประเทศที่มีเสถียรภาพ (ออสเตรีย เยอรมนี) มักจะสูงกว่าในยุโรปใต้ แต่ความเสี่ยงก็ต่ำกว่าเช่นกัน คำแนะนำของผมคือ ควรพิจารณาความเป็นไปได้ที่อัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นเสมอ และสร้างเงินสำรองไว้เพื่อรองรับความเสี่ยงนี้.
3. ความไม่มั่นคงทางเศรษฐกิจและการเมือง
แม้ในประเทศที่มีเสถียรภาพมากที่สุด ความเสี่ยงด้านการลงทุนก็มีอยู่ ซึ่งรวมถึงวิกฤตเศรษฐกิจทั่วไปและการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายที่อาจส่งผลกระทบต่อผลกำไรและมูลค่าของสินทรัพย์ ในตลาดที่มีความไม่มั่นคงทางการเมืองสูง ความเสี่ยงจะมีความเฉพาะเจาะจงมากขึ้น เช่น การจำกัดการดำเนินงานของชาวต่างชาติอย่างกะทันหัน การระงับการดำเนินงาน หรือการเก็บภาษีใหม่ จึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องวิเคราะห์ความเสี่ยงทั้งสองประเภทนี้.
4. ภาระภาษี
กฎระเบียบด้านภาษีสำหรับอสังหาริมทรัพย์และการเช่าแตกต่างกันไปในแต่ละประเทศ การไม่รู้หรือไม่ปฏิบัติตามกฎระเบียบเหล่านี้ไม่เพียงแต่จะนำไปสู่ค่าปรับเท่านั้น แต่ยังส่งผลให้ผลกำไรโดยรวมของการลงทุนลดลงด้วย.
สิ่งที่ต้องพิจารณา: ภาษีที่ดิน ภาษีรายได้จากการเช่า ข้อกำหนดภาษีพิเศษสำหรับผู้ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ และข้อตกลงระหว่างประเทศที่ป้องกันการเก็บภาษีซ้ำซ้อน
5. การปรับราคาบ้านเก่าเทียบกับบ้านใหม่
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่แล้วในเมืองใหญ่ๆ อาจให้ผลตอบแทนสูง แต่มีความเสี่ยงมากกว่าเนื่องจากราคาผันผวนอย่างมาก อาคารใหม่โดยทั่วไปมีราคาแพงกว่า แต่ดึงดูดผู้เช่าเนื่องจากมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัยและแทบไม่ต้องปรับปรุงซ่อมแซม กลยุทธ์ที่ดีที่สุดคือการลงทุนส่วนหนึ่งของเงินทุนในอสังหาริมทรัพย์ใหม่เพื่อรายได้ที่มั่นคง และส่วนที่เหลือลงทุนในอพาร์ตเมนต์ที่มีอยู่แล้วคุณภาพสูงที่มีศักยภาพในการเติบโตที่ดี.
6. ข้อจำกัดเกี่ยวกับบ้านพักตากอากาศและข้อกำหนดด้านสิ่งแวดล้อม
บางประเทศจำกัดไม่ให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านหลังที่สอง หรือกำหนดกฎเกณฑ์พิเศษสำหรับการเช่าระยะสั้น ในขณะเดียวกัน กฎระเบียบด้านสิ่งแวดล้อมก็เข้มงวดมากขึ้น โดยกำหนดให้ต้องมีระดับประสิทธิภาพการใช้พลังงานสูง ผมขอแนะนำให้เลือกอสังหาริมทรัพย์ที่มีใบรับรองที่เหมาะสม เพราะจะทำให้ขายได้ง่ายขึ้นและป้องกันค่าปรับหรือค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงในอนาคต.
7. สภาพคล่องและผลตอบแทนจากการเช่า
ไม่ใช่ว่าอสังหาริมทรัพย์ทุกแห่งจะให้เช่าหรือขายได้ง่ายเท่ากัน ในพื้นที่ที่มีการท่องเที่ยวคึกคักหรือมีความต้องการเช่าระยะยาวที่มั่นคง อสังหาริมทรัพย์จะขายและให้เช่าได้เร็วกว่า ฉันมักสังเกตเห็นว่าอพาร์ตเมนต์ในใจกลางกรุงเวียนนาและซาลซ์บูร์กหาผู้เช่าได้ภายในไม่กี่วัน ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ห่างไกลอาจว่างเปล่าเป็นเดือนๆ ดังนั้น เมื่อเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ จึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องพิจารณาถึงความต้องการที่แท้จริงและระดับรายได้ที่อาจเกิดขึ้น.
8. ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและบริการทรัพย์สิน
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีค่าใช้จ่ายประจำ เช่น ค่าบำรุงรักษา ซ่อมแซม ประกันภัย และค่าสาธารณูปโภค ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจลดผลตอบแทนโดยรวมจากการลงทุนได้.
คำแนะนำ: ในการประเมินผลกำไร สิ่งสำคัญคือต้องคำนึงถึงต้นทุนเพิ่มเติมทั้งหมดและค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดที่อาจเกิดขึ้นล่วงหน้าด้วย
9. ความเสี่ยงด้านกฎหมายและระบบราชการ
กฎระเบียบเกี่ยวกับการจดทะเบียน การซื้อ และการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แตกต่างกันอย่างมากในแต่ละประเทศ ความผิดพลาดในเอกสารหรือความเข้าใจผิดเกี่ยวกับกฎหมายท้องถิ่นอาจนำไปสู่ปัญหาทางกฎหมายร้ายแรงได้ง่าย.
คำแนะนำ: ควรทำงานร่วมกับทนายความและบริษัทที่มีชื่อเสียง และศึกษาข้อมูลอย่างละเอียดในทุกขั้นตอนของการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่การซื้อจนถึงการขาย
อสังหาริมทรัพย์ประเภทใดให้ผลกำไรมากกว่ากัน?
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศที่ประสบความสำเร็จนั้น ไม่ได้ขึ้นอยู่กับประเทศเพียงอย่างเดียว แต่ยังขึ้นอยู่กับการเลือกประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมด้วย อสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทมีโอกาสที่แตกต่างกันออกไป บางประเภทให้รายได้ค่าเช่าที่มั่นคง บางประเภทราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว และบางประเภทมีสภาพคล่องสูงหรือเป็นไปตามมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อม ด้านล่างนี้คือประเภทอสังหาริมทรัพย์หลักๆ ที่ฉันแนะนำและสถานการณ์ที่เหมาะสมที่สุด.
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย
- อพาร์ตเมนต์ทั่วไป (ทั้งในอาคารใหม่และตลาดมือสอง) รวมถึงทาวน์เฮาส์.
- เหมาะที่สุดสำหรับการเช่าระยะยาว โดยเฉพาะในเมืองใหญ่และพื้นที่ที่มีความต้องการคงที่.
- จากประสบการณ์ส่วนตัว อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้เหมาะสำหรับผู้ที่มองหาการลงทุนที่ปลอดภัยและมั่นคง อพาร์ตเมนต์ใหม่มักปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า และอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่แล้วบางครั้งอาจมีมูลค่าเพิ่มขึ้นมากกว่าหากเลือกทำเลที่เหมาะสม.
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว/รีสอร์ท
- วิลล่า อพาร์ตเมนต์ในรีสอร์ท และที่พักให้เช่าระยะสั้น.
- ในช่วงฤดูกาลท่องเที่ยว อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้สามารถสร้างรายได้ดี โดยเฉพาะในทำเลที่ได้รับความนิยม เช่น ชายฝั่งสเปนหรือเทือกเขาแอลป์ของฝรั่งเศส.
- อย่างไรก็ตาม รายได้อาจลดลงอย่างมากในช่วงนอกฤดูกาลท่องเที่ยว ดังนั้นผมจึงแนะนำนักลงทุนเสมอให้ศึกษาข้อมูลการท่องเที่ยวของภูมิภาคก่อนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท.
อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
- อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก อาคารอุตสาหกรรม และคลังสินค้า.
- อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้สามารถสร้างรายได้ค่าเช่าที่มั่นคง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีผู้เช่าที่น่าเชื่อถือและเช่าระยะยาว.
- แต่ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในยุโรปกำลังเผชิญกับความท้าทายหลายประการ ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ต้นทุนการก่อสร้างที่สูง และปัจจัยอื่นๆ ที่ลดผลกำไรลง.
- ฉันขอแนะนำตัวเลือกนี้ให้กับนักลงทุนที่มีประสบการณ์ หรือผู้ที่ยินดีทำงานร่วมกับผู้เช่ารายใหญ่ หรือลงทุนผ่านกองทุน.
อสังหาริมทรัพย์โรงแรมและการบริการ
- ที่พักที่ไม่ใช่รูปแบบมาตรฐาน เช่น โรงแรม อพาร์ตเมนต์โรงแรม และโรงแรมบูติก.
- ธุรกิจเหล่านี้สามารถสร้างรายได้สูงในประเทศท่องเที่ยว โดยเฉพาะในภูมิภาคที่มีนักท่องเที่ยวมาเยือนอย่างต่อเนื่อง.
- ในขณะเดียวกัน โครงการประเภทนี้จัดการได้ยากกว่า แต่หากใช้แนวทางที่ถูกต้อง ก็สามารถสร้างผลกำไรได้ดีมาก.
อสังหาริมทรัพย์เพื่อสังคม/เฉพาะทาง
- ศูนย์การแพทย์ บ้านพักคนชรา และหอพักนักศึกษา.
- อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มักไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากความผันผวนของตลาด และมีผู้เช่าระยะยาว.
- จากประสบการณ์ของผม กลุ่มตลาดนี้กำลังได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ นักลงทุนหันมาเลือกอสังหาริมทรัพย์เพื่อสังคมมากขึ้น เพื่อให้ได้ทั้งความมั่นคงและรายได้ไปพร้อมๆ กัน.
อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม / อาคารประหยัดพลังงาน
- สิ่งอำนวยความสะดวกที่ได้รับใบรับรองด้านสิ่งแวดล้อมและเทคโนโลยีประหยัดพลังงาน.
- อาคารเหล่านี้ต้องการค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาน้อยกว่า และดึงดูดผู้เช่าที่ให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อมได้มากกว่า.
- ฉันมักแนะนำให้พิจารณาอาคารประเภทนี้ เนื่องจากขายง่ายกว่าและตรงตามข้อกำหนดและกฎระเบียบใหม่ของรัฐบาลได้ดีกว่า.
| ประเทศ | อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ยูโร/ตร.ม | อสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท/ท่องเที่ยว ยูโร/ตร.ม | อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ยูโร/ตร.ม |
|---|---|---|---|
| ออสเตรีย | ที่ประมาณ 5,900 ยูโร/ตร.ม. (ราคาเฉลี่ยทั่วประเทศ) | ในรีสอร์ทสกี ราคาจะสูงขึ้นไปอยู่ที่ ประมาณ 10,000-12,000 ยูโรต่อตารางเมตร หรือสูงกว่านั้น | ราคาสูง โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม ประมาณ 8,000-12,000 ยูโรต่อตารางเมตร ขึ้นไป (ขึ้นอยู่กับทำเล) |
| เยอรมนี | ~ ≈ 5,000-6,000 ยูโร/ตร.ม. ในเมืองต่างๆ (เช่น เบอร์ลิน ~5,379 ยูโร/ตร.ม.) | ในพื้นที่ท่องเที่ยว ราคาอาจสูงกว่าราคาเฉลี่ย แต่ข้อมูลเกี่ยวกับราคานั้นอาจไม่ครบถ้วนหรือขัดแย้งกัน. | พื้นที่สำนักงานและร้านค้าในใจกลางเมืองมีราคาแพง (ตั้งแต่ 6,000–8,000 ยูโรต่อตารางเมตร ) แต่สร้างรายได้ค่อนข้างน้อย |
| สเปน | ประมาณ 2,517 ยูโร/ตร.ม. ณ เดือนกันยายน 2025 | ในพื้นที่ท่องเที่ยวสำคัญ: ≈ 5,000-6,000 ยูโร/ตร.ม. (หมู่เกาะบาเลอริก ~5,068 ยูโร/ตร.ม.) | ราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์มีความผันผวนสูง ในพื้นที่ยอดนิยม ราคาโดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 4,000-7,000 ยูโร ต่อตารางเมตร |
| โปรตุเกส | อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย: ประมาณ 1,700-2,000 ยูโร/ตร.ม. ในเมืองใหญ่ (โดยประมาณ) | ในพื้นที่ท่องเที่ยว ราคาอาจสูงกว่า - ประมาณ 3,000-4,000 ยูโร/ตารางเมตร หรือมากกว่านั้น | อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในเมืองใหญ่: ประมาณ 4,000-6,000 ยูโร/ตารางเมตร |
| ฝรั่งเศส | ~ ราคาโดยประมาณ 3,200-4,000 ยูโร/ตารางเมตร ทั่วประเทศ (แต่ราคาสูงกว่าในปารีสและย่านหรู) | พื้นที่รีสอร์ท (เทือกเขาแอลป์ ชายฝั่ง): ราคาอาจสูง ถึง ≈ 6,000-8,000 ยูโร/ตารางเมตร หรือมากกว่านั้น | อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในเมืองใหญ่: ประมาณ 7,000-10,000 ยูโร/ตารางเมตร ขึ้นไป |
| ไซปรัส | ราคาประมาณ 2,500–3,500 ยูโร/ตร.ม. ในเมืองใหญ่ (เช่น นิโคเซีย ลิมาสโซล) | ในพื้นที่ท่องเที่ยวและชายฝั่ง: ประมาณ 3,500–5,500 ยูโร/ตร.ม. ในวิลล่าหรู – สูงถึง 7,000 ยูโร/ตร.ม. | อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในเมือง: ราคาประมาณ 3,500–6,000 ยูโรต่อตารางเมตร โดยในพื้นที่ท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียง ราคาจะสูงกว่าราคาเฉลี่ย |
วิธีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ: คู่มือทีละขั้นตอน
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศอย่างราบรื่นนั้นต้องอาศัยความระมัดระวัง การวางแผนอย่างรอบคอบ และความรู้เกี่ยวกับกฎระเบียบในท้องถิ่น การปฏิบัติตามแผนทีละขั้นตอนอย่างละเอียดของผมจะช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดทั่วไปและรับประกันการคุ้มครองสูงสุดสำหรับการลงทุนของคุณ.
1. กำหนดเป้าหมายและงบประมาณ
อันดับแรก คุณควรตัดสินใจว่าคุณกำลังมุ่งมั่นที่จะบรรลุเป้าหมายอะไร:
- คุณวางแผนจะให้เช่าที่พักนี้ (รายเดือนหรือรายวัน) หรือไม่
- คุณจะใช้เป็นที่พักอาศัยส่วนตัวหรือไม่?
- หรือเป้าหมายหลักของคุณคือการสร้างมูลค่าในระยะยาวและการปกป้องเงินทุน?
จากนั้นคำนวณงบประมาณจริงของคุณโดยรวมถึงสิ่งต่อไปนี้:
- ค่าใช้จ่ายของตัวอสังหาริมทรัพย์เอง
- ภาษีและอากร
- ค่าใช้จ่ายปกติสำหรับการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมที่อาจเกิดขึ้น
- ผลกระทบจากความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน.
2. เลือกประเทศและเมืองของคุณ
ประเมินความมั่นคงทางเศรษฐกิจ สภาพทางกฎหมาย ศักยภาพในการสร้างรายได้จากการให้เช่า และทางเลือกในการอยู่อาศัยของประเทศ.
- เมืองที่มีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องและมีสภาพแวดล้อมเมืองที่พัฒนาแล้ว
- การมีอยู่ของนักท่องเที่ยว ความผันผวนตามฤดูกาล และแนวโน้มระยะยาวของการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์
3. ศึกษาตลาดและประเภทของอสังหาริมทรัพย์
- ระบุประเภทของอสังหาริมทรัพย์: อพาร์ตเมนต์ วิลล่า คอนโด หรืออาคารพาณิชย์
- เปรียบเทียบราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันและรายได้ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ
- ใช้รายงานจากบริษัทวิเคราะห์ข้อมูลทั้งในระดับนานาชาติและระดับท้องถิ่น (เช่น Knight Frank, Savills, InvestFuture)
4. จัดเตรียมเอกสารทางกฎหมาย
- ตรวจสอบว่าชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่มีข้อจำกัดหรือไม่
- ตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของทรัพย์สิน การมีภาระผูกพัน และความถูกต้องตามกฎหมายของการก่อสร้าง
- หากจำเป็น โปรดทำการซื้อผ่านบริษัทที่จดทะเบียนถูกต้อง
5. หาตัวแทนและทนายความที่น่าเชื่อถือ
- ควรเลือกเฉพาะผู้เชี่ยวชาญที่น่าเชื่อถือและมีชื่อเสียงที่ดีในด้านความร่วมมือเท่านั้น
- ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายจะดำเนินการเตรียมและตรวจสอบธุรกรรม วิเคราะห์เอกสาร และจัดการประเด็นด้านภาษี
- นายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะเลือกตัวเลือกที่เหมาะสม คำนวณผลกำไรที่อาจเกิดขึ้น และเป็นตัวแทนผลประโยชน์ของคุณในการเจรจาต่อรองเงื่อนไข
6. การตรวจสอบและตรวจดูวัตถุ
- ควรไปตรวจสอบสถานที่ด้วยตนเอง หรือมอบหมายให้ผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์เป็นผู้ดำเนินการ.
- ดำเนินการตรวจสอบสภาพของทรัพย์สิน ระบบสาธารณูปโภค และอุปกรณ์ที่มีอยู่ทั้งหมดอย่างละเอียด.
- วิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง: ความสะดวกในการเดินทาง การมีโครงสร้างพื้นฐานที่เพียงพอ และศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าของพื้นที่.
7. การร่างและลงนามในสัญญา
- ข้อตกลงนี้จัดทำขึ้นเป็นภาษาทางการและบันทึกรายละเอียดทั้งหมดของข้อตกลงไว้.
- โปรดให้ความสนใจเป็นพิเศษกับหัวข้อเกี่ยวกับตารางการชำระเงิน บทลงโทษสำหรับการฝ่าฝืน และภาระผูกพันของผู้ซื้อและผู้ขาย.
- ตรวจสอบว่าธุรกรรมนั้นต้องมีการรับรองโดยทนายความหรือต้องลงทะเบียนกับหน่วยงานราชการหรือไม่.
8. การชำระเงินและการลงทะเบียน
- โอนเงินผ่านช่องทางการชำระเงินที่ปลอดภัย หรือใช้บัญชีเอสโครว์เพื่อความปลอดภัย.
- ลงทะเบียนสิทธิ์ความเป็นเจ้าของของคุณในทะเบียนที่ดินหรือสำนักทะเบียนอย่างเป็นทางการของรัฐ.
- ชำระภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องทั้งหมด (สำหรับธุรกรรม การลงทะเบียน และค่าบริการของทนายความ).
9. การจัดการทรัพย์สิน
- ตัดสินใจเลือกรูปแบบการบริหารจัดการ: ควบคุมโดยอิสระ หรือมอบอำนาจให้บริษัทบริหารจัดการ.
- หากคุณให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ควรทำสัญญาเช่าและจัดหาประกันภัยทรัพย์สินด้วย.
- จัดทำบันทึกทางการเงิน (รายรับและรายจ่าย) เพื่อทำความเข้าใจผลกำไรที่แท้จริง.
10. การติดตามและปรับปรุงประสิทธิภาพ
- ติดตามสถานการณ์ตลาดปัจจุบันและพลวัตราคาของอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มของคุณอย่างสม่ำเสมอ.
- เมื่อสถานการณ์เปลี่ยนแปลง ให้ปรับกลยุทธ์การเช่าหรือการขายของคุณโดยทันที.
- วางแผนการลงทุนอย่างชาญฉลาดในการปรับปรุงและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของคุณเพื่อเพิ่มมูลค่าและรายได้.
ข่าวสารและเทรนด์ล่าสุด
- ภาคที่อยู่อาศัยยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง: จากรายงานของ BNP Paribas Real Estate พบว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยในยุโรปมีมูลค่ารวมเกิน 29.3 พันล้านยูโรในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2025 ราคาบ้านในเมืองเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 4.6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ในขณะที่อัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้นประมาณ 4.4% (ไตรมาสที่ 2 ปี 2025 เทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2024).
- ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรียกำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง: ระหว่างเดือนมกราคมถึงมิถุนายน 2025 ปริมาณการทำธุรกรรมเพิ่มขึ้น 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมีมูลค่ารวมประมาณ 15.32 พันล้านยูโร.
- ความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ "สีเขียว" กำลังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง นักลงทุนและกองทุนต่างๆ กำลังหันมาให้ความสนใจกับอาคารประหยัดพลังงานที่ตรงตามมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อมและติดตั้งระบบที่ทันสมัยมากขึ้น.
- จากรายงาน Global Real Estate Outlook 2025 ของ JLL แม้ในสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยยังคงเป็นเป้าหมายการลงทุนที่ใหญ่ที่สุดทั่วโลก โดยคาดว่าจะมีธุรกรรมมูลค่าสูงถึง 1.4 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐในช่วงห้าปีข้างหน้า.
- จากการคาดการณ์ของบริษัทที่ปรึกษา C&W อัตราค่าเช่าสำหรับสำนักงานระดับพรีเมียม โกดัง และพื้นที่ค้าปลีกคุณภาพสูงจะเพิ่มขึ้น การลดลงของโครงการที่อยู่อาศัยและสำนักงานใหม่ส่งผลให้เกิดการขาดแคลนพื้นที่คุณภาพสูง ซึ่งมีส่วนทำให้ราคาค่าเช่าคงที่และอาจเพิ่มขึ้นในอนาคต.
- เมืองต่างๆ เช่น เวียนนา มาดริด ปารีส เบอร์ลิน และอัมสเตอร์ดัม ยังคงสถานะเป็นแหล่งหลบภัยที่ปลอดภัยสำหรับเงินทุน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในมหานครเหล่านี้ยังคงถือว่ามีความมั่นคง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่มองหาความมั่นคงในระยะยาวและสภาพคล่องสูง.
