สัญญาเช่าอพาร์ตเมนต์ในเวียนนา: วิธีร่างสัญญาให้ถูกต้องและสิ่งที่สำคัญที่ควรพิจารณา

ในเวียนนา ประชากรมากกว่า 75% เช่าที่อยู่อาศัย ดังนั้นการทำความเข้าใจรายละเอียดของสัญญาเช่าอพาร์ตเมนต์ในออสเตรียจึงมีความสำคัญสำหรับทั้งผู้ที่วางแผนจะย้ายมาอยู่ประเทศนี้และนักลงทุน หากคุณวางแผนจะย้ายมาอยู่ออสเตรียหรือกำลังมองหา ที่อยู่อาศัยในเวียนนา คุณจำเป็นต้องเข้าใจวิธีการร่างและลงนามในสัญญาเช่าอพาร์ตเมนต์

มองเผินๆ กระบวนการดูเหมือนจะค่อนข้างตรงไปตรงมา เพียงแค่เซ็นสัญญา รับกุญแจ และย้ายเข้าไปอยู่ในอพาร์ตเมนต์ใหม่ของคุณ อย่างไรก็ตาม ในออสเตรีย การเช่าอยู่ภายใต้กฎและระเบียบที่ชัดเจน วิธีการร่างสัญญาไม่เพียงแต่จะกำหนดความสะดวกสบายของคุณเท่านั้น แต่ยังรวมถึงความปลอดภัยของเงินของคุณด้วย.

ทำไมเรื่องนี้ถึงสำคัญ? เพราะความผิดพลาดนั้นมีค่าใช้จ่ายสูง ตัวอย่างเช่น การระบุระยะเวลาเช่าหรือเงื่อนไขการปรับค่าเช่าตามดัชนีที่ไม่ถูกต้อง อาจนำไปสู่ค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น หากคุณเป็นชาวต่างชาติ สถานะการอยู่อาศัยของคุณอาจขึ้นอยู่กับข้อตกลงการเช่าด้วย

เพื่อให้เข้าใจรายละเอียดได้ดียิ่งขึ้น คุณสามารถดาวน์โหลด ตัวอย่างสัญญาเช่าอพาร์ตเมนต์ในเวียนนา ซึ่งจัดทำโดยผู้เชี่ยวชาญของเราได้ แบบฟอร์มสัญญาเช่าของออสเตรียฉบับนี้ได้รับการทดสอบแล้วในกรณีการใช้งานที่ประสบความสำเร็จหลายร้อยกรณี

บทความนี้จะเป็นประโยชน์สำหรับทุกคนที่วางแผนจะเช่าอพาร์ตเมนต์ในเวียนนาหรือเมืองอื่นๆ ในออสเตรีย ไม่ว่าจะเป็นนักเรียน นักศึกษา คนทำงานรุ่นใหม่ ครอบครัว และแน่นอนว่ารวมถึงนักลงทุนที่มองว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่ให้ผลกำไร.

ก่อนลงนามในสัญญาเช่า สิ่งสำคัญคือต้องทราบว่าการเช่าที่อยู่อาศัยในออสเตรียอยู่ภายใต้การควบคุมของพระราชบัญญัติการเช่าที่อยู่อาศัย ( Mietrechtsgesetz, MRG ) และประมวลกฎหมายแพ่งทั่วไป ( ABGB ) ซึ่งช่วยให้ผู้เช่ารู้สึกได้รับการคุ้มครองตามกฎหมาย

ในประเทศออสเตรียมีสัญญาเช่าหลายประเภท ประเภทของสัญญาที่คุณเลือกจะกำหนดเงื่อนไขการเช่าอพาร์ตเมนต์ของคุณในออสเตรีย รวมถึงค่าเช่าและความเป็นไปได้ในการเช่าระยะยาว.

เป็นเรื่องสำคัญที่จะต้องเข้าใจว่า สัญญาจ้างงานแบบมีกำหนดระยะเวลาและสัญญาจ้างงานแบบไม่มีกำหนดระยะเวลานั้นแตกต่างกันอย่างชัดเจน.

สัญญาเช่าระยะยาว (โดยปกติ 3 ปีขึ้นไป) ผู้เช่าจะได้รับการคุ้มครองจากราคาที่พุ่งสูงขึ้นอย่างกะทันหัน อย่างไรก็ตาม การยกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดอาจทำได้ยาก สิทธิ์ในการยกเลิกสัญญาโดยแจ้งล่วงหน้าสามเดือนจะเกิดขึ้นหลังจากปีแรกของสัญญาเช่าเท่านั้น

สัญญาเช่าถาวร ตัว เลือกนี้ดูเหมือนจะเหมาะสมที่สุด ผู้เช่าสามารถอยู่ได้นานเท่าที่ต้องการ ตราบใดที่ปฏิบัติตามเงื่อนไขทั้งหมด อย่างไรก็ตาม สัญญานี้อนุญาตให้เจ้าของบ้านเปลี่ยนแปลงค่าเช่าหรือ ยกเลิกสัญญาได้ในบาง กรณี

อีกประเด็นสำคัญคือ คุณสามารถทำข้อตกลงโดยตรงกับเจ้าของอพาร์ตเมนต์ (การเช่า) หรือคุณสามารถเช่าที่อยู่อาศัยจากบุคคลที่ให้เช่าอพาร์ตเมนต์นั้นอยู่แล้ว (การเช่าช่วง).

• ในกรณีแรก สิทธิของคุณได้รับการคุ้มครองอย่างน่าเชื่อถือโดยกฎหมาย.
• ในกรณีที่สอง เงื่อนไขอาจไม่เอื้ออำนวยต่อผู้เช่ามากนัก การให้เช่าช่วงอาจเป็นประโยชน์สำหรับนักเรียนและบุคคลอื่นๆ ที่ต้องการที่พักระยะสั้น อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบอย่างละเอียดว่าเจ้าของบ้านได้รับอนุญาตให้ปล่อยเช่าที่พักนั้นจริงหรือไม่.

หากคุณเป็นชาวต่างชาติ โปรดทราบว่าการที่คุณไม่มีสัญชาติออสเตรียไม่ได้จำกัดสิทธิ์ของคุณในการลงนามในสัญญาเช่าในเวียนนาและเมืองอื่นๆ.

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว เจ้าของบ้านมักขอเอกสารเพิ่มเติม เช่น หลักฐานแสดงรายได้ หลักฐานการทำงาน หรือแม้แต่เอกสารอ้างอิง.

• พลเมืองของสหภาพยุโรปสามารถเช่าอพาร์ตเมนต์ได้อย่างอิสระ เพียงแค่แสดงหนังสือเดินทางหรือบัตรประจำตัวประชาชนเท่านั้น
• โดยปกติแล้ว ชาวต่างชาติจะต้องมีใบอนุญาตพำนักอาศัย เช่น “Rot-Weiß-Rot”-Karte , “EU Blue Card”, Niederlassungsbewilligung เป็นต้น เพื่อเช่าอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องมีใบอนุญาตเพิ่มเติม
• นักท่องเที่ยวที่เดินทางมาด้วยวีซ่าระยะสั้น (ไม่เกิน 90 วัน) อาจต้องเจรจากับเจ้าของที่พักด้วยวิธีพิเศษเพื่อทำสัญญาให้เสร็จสมบูรณ์

โดยทั่วไปแล้ว อพาร์ตเมนต์เกือบทุกแห่งสามารถให้ชาวต่างชาติเช่าได้ ก่อนเซ็นสัญญา ควรสอบถามรายละเอียดต่างๆ กับเจ้าของบ้านให้ชัดเจน (เช่น เจ้าของบ้านต้องยินยอมให้สมาชิกในครอบครัวย้ายเข้ามาอยู่ด้วย).

ผู้ที่เห็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียเป็นครั้งแรกมักจะประหลาดใจกับจำนวนหน้า แต่ทุกบรรทัดในสัญญาดังกล่าวจะคุ้มครองทั้งตัวคุณและเจ้าของอพาร์ตเมนต์ ด้านล่างนี้ เราได้สรุปประเด็นสำคัญที่ต้องระบุไว้ในสัญญา.

โปรดระบุชื่อและที่อยู่เต็มของทั้งเจ้าของบ้านและผู้เช่า หากอพาร์ตเมนต์นั้นแบ่งกันเช่า ผู้เช่าทุกคนมีหน้าที่รับผิดชอบในการจ่ายค่าเช่า ข้อมูลติดต่อและข้อมูลหนังสือเดินทาง/บัตรประจำตัวประชาชนของทั้งสองฝ่ายเป็นสิ่งจำเป็น.

• ที่อยู่ของอพาร์ตเมนต์ ชั้น พื้นที่ และรายการสิ่งอำนวยความสะดวกที่ผู้เช่าสามารถใช้ได้.
• ผู้เช่าสามารถใช้ห้องและพื้นที่ส่วนกลางใดได้บ้าง (เช่น ที่จอดรถ ห้องเก็บของ ห้องใต้หลังคา สวน ห้องซักรีด ฯลฯ).
• บันทึกสภาพปัจจุบันของที่พักอย่างละเอียด สิ่งสำคัญคือต้องอธิบายปัญหาทั้งหมดที่พบระหว่างการตรวจสอบ หากมีข้อบกพร่องที่เห็นได้ชัด (เช่น หน้าต่าง ระบบประปา ร่องรอยความชื้น) ควรสอบถามให้ชัดเจนทันทีว่าใครจะเป็นผู้จัดการ ซ่อมแซมในเวียนนา และใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย

ฉันยืนยันเสมอว่าลูกค้าควรจดบันทึกแม้แต่รอยแตกหรือรอยขีดข่วนเล็กน้อยเมื่อย้ายเข้าอยู่ การบันทึกนี้ไว้ในใบรับรองการรับมอบห้องพักจะช่วยปกป้องคุณจากการเรียกร้องใดๆ จากเจ้าของบ้านเมื่อย้ายออก.

• ระบุจำนวนเงินค่าเช่าพื้นฐาน (ก่อนหักภาษี) และหากจำเป็น ให้ระบุจำนวนเงินค่าเช่าพื้นฐาน (สุทธิ) และสิ่งที่รวมอยู่ในนั้นอย่างชัดเจน.
• ตรวจสอบว่าผู้เช่าจ่ายค่าไฟฟ้า ค่าแก๊ส ค่าทำความร้อน ค่าอินเทอร์เน็ต และค่าใช้จ่ายอื่นๆ แยกต่างหากหรือไม่.
• โปรดระบุวิธีการชำระเงินและเงื่อนไข (โดยปกติคือการโอนเงินผ่านธนาคารเดือนละครั้ง).
• หากสัญญาอยู่ภายใต้ MRG ให้ตกลงกันว่าค่าธรรมเนียมสามารถปรับตามดัชนีได้หรือไม่ (เช่น ตามอัตราเงินเฟ้อ) และระบุวิธีการคำนวณใหม่ให้ชัดเจน.
• ตามกฎหมายของออสเตรีย เจ้าของบ้านสามารถเรียกร้องค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นได้เล็กน้อยจากค่าเช่าพื้นฐานต่อตารางเมตร (Richtwert/Kategoriemiete) โดยตั้งแต่ปี 2024–2025 เป็นต้นไป การเพิ่มค่าเช่าสูงสุดอยู่ที่ 5% ต่อปี

โดยปกติแล้วเงินมัดจำจะเท่ากับค่าเช่า 2-3 เดือน (สูงสุดตามกฎหมายคือ 6 เดือน).

• จดจำนวนเงินที่แน่นอนและรายละเอียดของบัญชีที่จะโอนเงินเข้าไว้ให้ชัดเจน.
• ระบุเงื่อนไขในการคืนเงินมัดจำ (หลังจากผู้เช่าเข้าอยู่และตรวจสอบความเสียหายแล้ว) และดอกเบี้ย (เงินมัดจำสามารถเก็บไว้ในบัญชีพิเศษและได้รับดอกเบี้ยเล็กน้อยสำหรับผู้เช่า).
• อย่าลืมขอใบเสร็จรับเงินค่ามัดจำด้วย.

ฉันมักแนะนำลูกค้าให้ถ่ายรูปอพาร์ตเมนต์ในวันที่ย้ายเข้าอยู่เสมอ มันเป็นเรื่องเล็กน้อย แต่รูปถ่ายเหล่านี้มักช่วยให้พวกเขาได้รับเงินมัดจำคืนโดยไม่มีข้อโต้แย้ง.

• ระบุความรับผิดชอบของผู้เช่า (ตัวอย่างเช่น การรักษาความสะอาด การจ่ายค่าซ่อมแซมและค่าบริการเล็กน้อย).
• อธิบายสิทธิ์ของเจ้าของบ้าน (เช่น สิทธิ์ในการตรวจสอบสภาพทางเทคนิค สิทธิ์ในการตรวจสอบทั่วไป).
• โดยทั่วไปแล้ว การให้เช่าช่วงอพาร์ตเมนต์โดยไม่ได้รับอนุญาตถือเป็นสิ่งต้องห้าม เช่นเดียวกับการเลี้ยงสัตว์ดุร้าย การส่งเสียงดังในเวลากลางคืน เป็นต้น.
• หากประเด็นใดประเด็นหนึ่งมีความสำคัญสำหรับคุณเป็นพิเศษ (เช่น คุณวางแผนจะเลี้ยงสัตว์เลี้ยงหรือปรับปรุงบ้าน) โปรดระบุประเด็นนี้ไว้ในสัญญาด้วย.
• หากเจ้าของบ้านรับภาระผูกพันใดๆ (เช่น การซ่อมแซมในอนาคต) ให้กำหนดวันครบกำหนดในการดำเนินการให้แล้วเสร็จ.

อาคารอพาร์ตเมนต์มักมีกฎระเบียบที่ระบุถึงเวลาที่ต้องรักษาความเงียบ วิธีการจัดการกับขยะ สถานที่ที่อนุญาตให้สูบบุหรี่และพาสัตว์เลี้ยงเดินเล่น และอื่นๆ หากมีกฎระเบียบดังกล่าว ขอให้ระบุไว้ในข้อตกลงเพิ่มเติมของสัญญาเช่าอพาร์ตเมนต์ในออสเตรียของคุณด้วย.

นอกจากนี้ ควรระบุในสัญญาด้วยว่าใครมีอำนาจในการดำเนินการซ่อมแซม (ทั้งการซ่อมแซมเล็กน้อยหรือการซ่อมแซมใหญ่) และภายใต้เงื่อนไขใดบ้าง.

• ระบุระยะเวลาของข้อตกลง (วันที่เริ่มต้นและสิ้นสุด หรือระบุว่า "ไม่มีกำหนด").
• สัญญาเช่าระยะสั้นต้องมีข้อกำหนดที่อนุญาตให้ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ก่อนกำหนด ("Aussteigsklausel") ตัวอย่างเช่น: "ผู้เช่ามีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาเช่าหลังจากหนึ่งปีโดยต้องแจ้งล่วงหน้าหนึ่งเดือน" หากไม่มีข้อกำหนดนี้ ตามกฎหมายแล้ว สิทธิ์นี้จะใช้ได้หลังจากหนึ่งปีเท่านั้น โดยต้องแจ้งให้เจ้าของบ้านทราบล่วงหน้าสามเดือน.
• สัญญาควรมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการต่ออายุอัตโนมัติหรือการเจรจาใหม่หลังจากสิ้นสุดระยะเวลาของสัญญาด้วย.
• หากสัญญาสิ้นสุดลงอย่างเป็นทางการ มักจะมีการต่ออายุสัญญาออกไปอีกสามปีตามกฎหมาย.

แม่แบบและตัวอย่าง จะช่วยได้มาก ตัวอย่างเหล่านี้จะมีประโยชน์เมื่อแปลจากภาษาเยอรมันและตรวจสอบประเด็นสำคัญ

หากคุณเช่าที่พักในออสเตรียเป็นครั้งแรก การเซ็นสัญญาเช่าอาจดูค่อนข้างซับซ้อน เพื่อให้ง่ายขึ้น โปรดปฏิบัติตามคำแนะนำเหล่านี้:

ขั้นตอนที่ 1. ตรวจสอบอพาร์ตเมนต์ก่อนเซ็นสัญญา ในวันที่ตรวจสอบ ให้บันทึกภาพความชำรุดเล็กน้อยใดๆ ด้วยกล้องหรือโทรศัพท์มือถือ จัดทำ "รายงานการยอมรับ" (Übergabeprotokoll) และระบุรายการความเสียหายและคำอธิบาย

ฉันมักจะยืนยันให้ลูกค้าจดบันทึกแม้แต่รอยแตกหรือรอยขีดข่วนเล็กน้อยเมื่อย้ายเข้าอยู่ การเตรียมการล่วงหน้าเช่นนี้จะช่วยปกป้องพวกเขาจากการเรียกร้องค่าเสียหายจากเจ้าของบ้านเมื่อย้ายออก.

จากรายงาน สามารถยืนยันได้ว่าความเสียหายนั้นมีอยู่ตั้งแต่แรกแล้ว และคุณจะไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม.

ขั้นตอนที่ 2. ตรวจสอบสัญญาอย่างละเอียด อ่านทุกข้อก่อนลงนาม ความเข้าใจผิดในข้อกำหนดมักนำไปสู่ข้อพิพาท ชี้แจงข้อกำหนดที่ไม่ชัดเจน โดยควรทำเป็นลายลักษณ์อักษร (ทางอีเมล) และเก็บหลักฐานการติดต่อไว้

อย่าเชื่อคำสัญญาด้วยวาจาเพียงอย่างเดียว เรียกร้องให้ระบุเงื่อนไขและข้อตกลงทั้งหมด (เช่น กำหนดเวลาซ่อมแซมหรือบริการเพิ่มเติม) ไว้ในสัญญาอย่างชัดเจน.

ขั้นตอนที่ 3 ตรวจสอบคู่สัญญา ตรวจสอบ ให้แน่ใจว่าคุณกำลังติดต่อกับเจ้าของทรัพย์สินหรือตัวแทนที่ได้รับมอบอำนาจจากเจ้าของทรัพย์สิน:

• หากคุณเช่าโดยตรงจากเจ้าของบ้าน ให้ขอตรวจสอบโฉนดที่ดิน (Grundbuchauszug – เอกสารรับรองจากทะเบียนที่ดิน).
• หากคุณเช่าอพาร์ตเมนต์ผ่านเอเจนซี่ โปรดตรวจสอบข้อมูลใบอนุญาตและค่าคอมมิชชั่น ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2566 หลักการ "Bestellerprinzip" (หลักการผู้ว่าจ้าง) ได้มีผลบังคับใช้แล้ว นั่นคือ ผู้ที่ว่าจ้างนายหน้าเป็นคนแรกจะต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่น โดยปกติแล้ว เจ้าของบ้านจะเป็นผู้ว่าจ้างนายหน้าและจ่ายค่าคอมมิชชั่น แต่สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบเรื่องนี้ก่อน.

ขั้นตอนที่ 4. ร่างข้อตกลงให้ถูกต้อง ในประเทศออสเตรีย การรับรองเอกสารสัญญาเช่าไม่จำเป็น เพียงแค่ทั้งสองฝ่ายลงนามและลงวันที่ในข้อตกลงก็เพียงพอแล้ว กฎหมายไม่กำหนดให้ต้องมีทนายความหรือผู้รับรองเอกสารเข้าร่วมด้วย

อย่างไรก็ตาม เพื่อความปลอดภัย หลายคนจึงปรึกษาทนายความ พวกเขาสามารถตรวจสอบได้ว่าสัญญาดังกล่าวมีข้อผิดพลาดใด ๆ ที่อาจถูกตีความผิด หรือข้อกำหนดใด ๆ ที่ไม่สามารถเพิ่มเติมได้ตามกฎหมายหรือไม่.

ในกรณีพิเศษ (เช่น หากคุณเป็นนักลงทุนหรือบริษัทขนาดใหญ่) นี่คือสิ่งที่สมเหตุสมผล หากคุณเจรจาผ่านตัวแทน โปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าข้อตกลงทั้งหมดระหว่างตัวแทนและเจ้าของบ้านได้ระบุไว้ในสัญญาแล้ว.

ขั้นตอนที่ 5 การชำระเงินและเอกสารเมื่อลงนาม เมื่อ ลงนามในสัญญา มักจะมีการชำระเงินมัดจำ (โดยปกติผ่านการโอนเงินทางธนาคาร) และค่าเช่าเดือนแรกทันที ควรเก็บใบเสร็จรับเงินสำหรับทุกธุรกรรม

ถ้าเป็นไปได้ โปรดขอสำเนาบัตรประชาชนและเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากเจ้าของบ้าน (หรือตัวแทนของเจ้าของบ้าน) หากคุณเจรจาผ่านตัวแทนแทนที่จะเจรจาโดยตรง โปรดตรวจสอบสัญญาว่ามีการกล่าวถึงค่าคอมมิชชั่นหรือไม่ – กับ Bestellerprinzip ผู้เช่าไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่น.

ขั้นตอนที่ 6. ลงทะเบียนที่อยู่ทางการและเปลี่ยนที่อยู่ของคุณ หลังจากเข้าประเทศออสเตรียแล้ว ชาวต่างชาติจะต้องลงทะเบียนที่อยู่ทางการ (Meldung) ที่ศาลากลางท้องถิ่นตามที่อยู่ใหม่ของตน ในการลงทะเบียน คุณจะต้องใช้ "Meldezettel" (แบบฟอร์มที่อยู่พิเศษ) ที่ลงนามโดยเจ้าของบ้านและหนังสือเดินทาง/บัตรประจำตัวประชาชนของคุณ

โปรดดำเนินการภายในสามวันทำการ มิฉะนั้นคุณอาจถูกปรับ (สูงสุด 726 ยูโร ตามประมวลกฎหมายปกครอง) เก็บเอกสารที่ออกให้หลังการลงทะเบียนไว้ คุณจะต้องใช้เอกสารนี้ในการเปิดบัญชีธนาคาร ทำประกัน และขอใบรับรองต่างๆ

ขั้นตอนที่ 7. เก็บสำเนาทุกอย่าง เก็บทุกหน้าของสัญญาและเอกสารแนบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหน้าที่ระบุเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญา จำนวนเงินมัดจำ และใบแจ้งค่าสาธารณูปโภค หากเป็นไปได้ ให้ทนายความหรือเจ้าหน้าที่รับรองเอกสารเพื่อรับรองความถูกต้องตามกฎหมายของสัญญา

การเซ็นสัญญาเช่าในออสเตรียโดยไม่เตรียมเอกสารที่จำเป็นนั้นเป็นไปไม่ได้ เจ้าของบ้านต้องการมั่นใจว่ากำลังทำสัญญากับผู้เช่าที่น่าเชื่อถือ ดังนั้นพวกเขาจึงตรวจสอบเอกสารอย่างเข้มงวด.

ผู้ให้เช่า (เจ้าของบ้าน) จะต้องมีเอกสารดังต่อไปนี้:

• เอกสารสิทธิ์ในอพาร์ตเมนต์ (สำเนาจากทะเบียนที่ดิน – Grundbuchauszug) ซึ่งยืนยันสิทธิ์ของคุณในการให้เช่าอพาร์ตเมนต์
• ประสิทธิภาพการใช้พลังงาน ในประเทศออสเตรีย (เช่นเดียวกับประเทศอื่นๆ ในสหภาพยุโรป) มักมีการขอใบรับรองการใช้พลังงาน (Heizkostenpass/Energieausweis) ซึ่งให้ข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการทำความร้อน
• ใบอนุญาตเข้าอยู่อาศัย หากคุณให้เช่าอพาร์ตเมนต์ผ่านตัวแทน ให้เจรจาทำสัญญากับตัวแทน (Maklervertrag) หากอพาร์ตเมนต์มีเจ้าของหลายคน ควรมีหนังสือยินยอมที่ได้รับการรับรองจากทนายความจากแต่ละคน
• เอกสารเกี่ยวกับอาคาร บางครั้งเจ้าของห้องชุดจำเป็นต้องแสดงสำเนารายงานการประชุมใหญ่ของสมาคมเจ้าของบ้าน (Eigentümerversammlung) เพื่อแสดงให้เห็นว่าตนไม่มีหนี้สินค้างชำระ นอกจากนี้อาจต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของห้องชุดอื่นๆ ด้วย
• สัญญาบริการสาธารณะ หากผู้เช่าจะใช้บริการใดๆ (เช่น อินเทอร์เน็ต เคเบิลทีวี หรือที่จอดรถในพื้นที่เช่า) ให้เตรียมสำเนาสัญญาจากผู้ให้บริการและบริการต่างๆ เพื่อมอบให้ผู้เช่า

สำหรับผู้เช่า (ผู้เช่าอพาร์ตเมนต์):

• หนังสือเดินทางหรือบัตรประจำตัวประชาชน คุณต้องแสดงบัตรประจำตัวที่ยังไม่หมดอายุ แนะนำให้ถ่ายสำเนาหน้าหลักๆ ของเอกสารไว้ด้วย
• หลักฐานแสดงรายได้ ตัวอย่างเช่น คุณอาจต้องแสดงข้อมูลเกี่ยวกับเงินเดือนที่ได้รับในช่วงสองหรือสามเดือนที่ผ่านมา ใบแจ้งยอดบัญชีธนาคาร หรือสัญญาจ้างงาน เอกสารเหล่านี้ยืนยันความสามารถในการชำระหนี้ของคุณ ในบางกรณีอาจยอมรับแบบแสดงรายการภาษี (สำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระ)
• แบบสอบถามผู้เช่า (Mieterselbstauskunft) นี่คือแบบฟอร์มมาตรฐานที่ประกอบด้วยข้อมูลส่วนบุคคล รายละเอียดการทำงาน ที่อยู่อาศัยก่อนหน้า ฯลฯ เจ้าของบ้านอาจขอแบบฟอร์มนี้เพื่อประเมินความน่าเชื่อถือของผู้เช่า แม้จะไม่ใช่ข้อกำหนดทางกฎหมาย แต่ก็เป็นเรื่องปกติในทางปฏิบัติ
• การลงทะเบียนที่อยู่อาศัย (Meldezettel) เอกสารนี้ยืนยันสิทธิ์ของคุณในการอยู่อาศัยในอพาร์ตเมนต์หรือบ้าน คุณจะได้รับแบบฟอร์ม Meldezettel ทางไปรษณีย์ จากนั้นนำไปยื่นต่อหน่วยงานเทศบาล หากไม่มีการลงทะเบียน เจ้าของบ้านอาจปรับคุณ และคุณจะไม่สามารถจ่ายค่าประกันสุขภาพ เปิดบัญชีธนาคาร ฯลฯ ได้
• ใบอนุญาตพำนักหรือวีซ่า (สำหรับผู้พำนักในประเทศนอกสหภาพยุโรป) หากคุณมาจากประเทศที่สาม คุณต้องแสดงใบอนุญาตพำนักหรือวีซ่าระยะยาวที่ยังไม่หมดอายุ หากคุณเดินทางเข้าประเทศด้วยวีซ่าระยะสั้น โปรดตรวจสอบกับเจ้าของที่พักว่าพวกเขายินดีให้คุณเช่าอพาร์ตเมนต์ในระยะสั้นหรือไม่ วิธีนี้จะช่วยหลีกเลี่ยงความเข้าใจผิด นอกจากนี้ การใช้แบบฟอร์มสัญญาเช่าอพาร์ตเมนต์ที่ได้รับการยอมรับสำหรับชาวต่างชาติในออสเตรียก็เป็นความคิดที่ดีเช่นกัน
• ใบรับรองประวัติอาชญากรรม เจ้าของบ้านบางรายขอใบรับรองนี้เพื่อตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้เช่า แม้ว่านี่จะไม่ใช่ข้อกำหนดทางกฎหมาย แต่เจ้าของบ้านสามารถขอเอกสารใดๆ ก็ได้ตามที่ต้องการ

เอกสารเพิ่มเติม:

• เอกสารอ้างอิงหรือสัญญาเช่าฉบับก่อนหน้า หากคุณเคยอาศัยอยู่ในออสเตรียมาก่อน คุณอาจต้องมีจดหมายแนะนำจากเจ้าของบ้านคนก่อน หรือสำเนาสัญญาเช่าฉบับก่อนหน้า
• รายละเอียดบัญชีธนาคาร การเปิดบัญชีกับธนาคารในออสเตรียจะช่วยให้กระบวนการทำสัญญาเช่าซื้อง่ายขึ้น นอกจากนี้ยังช่วยให้คุณสามารถชำระเงินและโอนเงินโดยตรงได้โดยไม่มีค่าธรรมเนียม ในบางกรณี คุณอาจต้องฝากเงินเข้าบัญชีพิเศษ (Kautionskonto)
• การแปลเอกสาร หากคุณไม่พูดภาษาเยอรมัน โปรดแปลหนังสือเดินทางและสัญญาเช่าล่วงหน้า และแสดงให้เจ้าของบ้านดู

เมื่อคุณรวบรวมเอกสารครบแล้ว คุณควรเตรียมพร้อมที่จะลงนามอย่างเต็มที่ ควรเก็บสำเนาเอกสารและใบเสร็จรับเงินไว้ด้วย.

ยิ่งเอกสารของคุณครบถ้วนมากเท่าไหร่ คุณก็จะยิ่งหาอพาร์ตเมนต์ที่เหมาะสมได้เร็วขึ้นเท่านั้น บางครั้ง การเตรียมเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดไว้ล่วงหน้าอาจเป็นปัจจัยชี้ขาด โดยเฉพาะในตลาดเช่าที่แข่งขันสูงของเวียนนา.

แม้ว่าคุณจะเซ็นสัญญาและได้รับกุญแจแล้ว ก็ยังเร็วเกินไปที่จะวางใจได้ การเช่าที่พักในออสเตรียมีลักษณะเฉพาะบางอย่างที่คุณควรรู้ล่วงหน้า.

ระยะเวลาขั้นต่ำและการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด โดย ส่วนใหญ่แล้ว ระยะเวลาเช่าขั้นต่ำคือสามปี อย่างไรก็ตาม หลังจากปีแรก ผู้เช่ามีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาได้โดยแจ้งล่วงหน้าสามเดือน ซึ่งเป็นข้อกำหนดที่ระบุไว้ในกฎหมายว่าด้วยการเช่า (Mietrechtsgesetz)

หากให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในระยะเวลาสั้น (เช่น หกเดือน) มักจะเกี่ยวข้องกับการให้เช่าช่วง อย่างไรก็ตาม ตัวเลือกเหล่านี้ไม่ให้ความคุ้มครองในระยะยาวและมักจะมีค่าใช้จ่ายสูงกว่าเสมอ.

การปรับค่าเช่าตามดัชนีราคา ผู้บริโภค สัญญาเช่าเกือบทุกฉบับมักมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการปรับค่าเช่าตามดัชนีราคาผู้บริโภค ซึ่งหมายความว่าค่าเช่าอาจเพิ่มขึ้นทุกปีขึ้นอยู่กับอัตราเงินเฟ้อ

ค่าปรับและบทลงโทษ หากผู้เช่าชำระค่าเช่าล่าช้าหรือละเมิดข้อตกลงในสัญญาเช่า (เช่น การปรับปรุงพื้นที่โดยไม่ได้รับอนุญาต) สัญญาอาจระบุถึงบทลงโทษไว้ จึงควรศึกษาข้อกำหนดเหล่านี้อย่างละเอียด เนื่องจากบทลงโทษอาจมีจำนวนมาก

สิทธิของผู้เช่า หากเจ้าของบ้านไม่ปฏิบัติตามข้อผูกพัน (เช่น ไม่ซ่อมแซมหม้อต้มน้ำที่เสีย หรือเพิกเฉยต่อคำร้องเรียนเรื่องหลังคารั่ว) ผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้องให้แก้ไขข้อบกพร่อง หรือลดค่าเช่าลง

ฉันมักจะแนะนำลูกค้าเสมอว่า อย่ากลัวที่จะปกป้องสิทธิ์ของคุณ ออสเตรียมีระบบอนุญาโตตุลาการสำหรับผู้เช่า และบางครั้งการยื่นเรื่องร้องเรียนก็เพียงพอที่จะแก้ไขปัญหาได้.

การรู้เงื่อนไขในสัญญาเช่าไม่ใช่แค่เรื่องตามพิธีการเท่านั้น แต่เป็นวิธีปกป้องตนเองจากความสูญเสียที่อาจเกิดขึ้นได้ เพราะในออสเตรีย สัญญาเช่าไม่เพียงแต่คุ้มครองเจ้าของที่ดินเท่านั้น แต่ยังคุ้มครองผู้เช่าด้วย.

การเซ็นสัญญาเช่าในออสเตรียไม่ใช่แค่เรื่องตามพิธีการเท่านั้น แต่ยังเป็นการทดสอบความใส่ใจของคุณด้วย ความผิดพลาดในขั้นตอนนี้อาจมีค่าใช้จ่ายสูง ดังนั้นการใช้เคล็ดลับที่เป็นประโยชน์บางประการจึงเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง.

ตรวจสอบเจ้าของบ้านและตัวบ้าน ก่อนเซ็นสัญญา โปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่า:

• ว่าเจ้าของบ้านเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์นั้นจริง ๆ (สามารถตรวจสอบได้จากทะเบียนที่ดิน - Grundbuch)
• เพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีปัญหาใดๆ ในอพาร์ตเมนต์ที่ตรวจไม่พบในระหว่างการตรวจสอบเบื้องต้น เช่น รอยรั่ว เชื้อรา หรือสายไฟชำรุด.

วิธีลดความเสี่ยง:

• อ่านสัญญาให้ละเอียดทุกข้อ แม้แต่ข้อกำหนดเล็กๆ น้อยๆ เกี่ยวกับ "ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม" ก็อาจหมายถึงเงินหลายร้อยยูโรต่อเดือนได้.
• บันทึกสภาพของอพาร์ตเมนต์ รูปถ่ายและใบรับรองการยินยอมจะเป็นหลักฐานที่ดีที่สุดในการขอเงินประกันคืน.
• เปรียบเทียบราคาตลาด บางครั้งเจ้าของบ้านอาจคิดราคาเกินจริง.

สิ่งที่ควรทำในกรณีเกิดข้อขัดแย้ง หากเกิดข้อพิพาทขึ้น (เช่น การซ่อมแซมล่าช้า หรือการปฏิเสธที่จะคืนเงินมัดจำ) ในเวียนนา คุณสามารถติดต่อได้ที่:

• ใน Schlichtungsstelle (คณะกรรมการอนุญาโตตุลาการที่ผู้พิพากษา);
• ใน แรงงาน (Arbeiterkammer ซึ่งทำหน้าที่คุ้มครองสิทธิของผู้เช่า);
• ฟ้องศาล (เป็นทางเลือกสุดท้าย).

บทบาทของบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ในออสเตรีย สัญญาเช่ามักเจรจาผ่านบริษัทตัวแทน ในกรณีนี้ ผู้เช่าจะจ่ายค่าคอมมิชชั่น ซึ่งโดยปกติแล้วจะสูงถึงสองเท่าของค่าเช่ารายเดือน นับเป็นจำนวนเงินที่ค่อนข้างมาก แต่บริษัทตัวแทนมีหน้าที่รับผิดชอบในการสร้างความโปร่งใสในการทำธุรกรรม และสามารถไกล่เกลี่ยข้อพิพาทได้

ตลาดเช่าในออสเตรียกำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว จะมีการบังคับใช้กฎระเบียบใหม่ในปี 2024–2025 ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญที่ผู้ที่วางแผนจะเช่าที่พักในเวียนนาควรพิจารณา.

การเปลี่ยนแปลงกฎหมายว่าด้วยการเช่าที่อยู่อาศัย (Mietrechtsgesetz) การแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายว่าด้วยการเช่าที่อยู่อาศัย (MRG) มีผลบังคับใช้ในเดือนมกราคม พ.ศ. 2567:

• กฎระเบียบที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับการปรับค่าเช่าตามดัชนีราคาผู้บริโภค ปัจจุบัน ค่าเช่าจะปรับตามดัชนีราคาผู้บริโภค (CPI) เท่านั้น และเจ้าของบ้านต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าล่วงหน้าสามเดือน.
• ความโปร่งใสของค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ค่าสาธารณูปโภคควรแสดงแยกต่างหาก โดยไม่มีค่าธรรมเนียมแอบแฝง.

ข้อกำหนดใหม่สำหรับสัญญาเช่า ข้อกำหนด เหล่านี้ถูกนำมาใช้เพื่อคุ้มครองผู้เช่าจากเจ้าของบ้านที่ไม่ซื่อสัตย์ ปัจจุบันสัญญาเช่าจะต้องมีรายละเอียดดังต่อไปนี้:

• ข้อกำหนดเกี่ยวกับการคืนเงินมัดจำและเงื่อนไขต่างๆ;
• ข้อมูลเกี่ยวกับสิทธิของผู้เช่าหากพบปัญหาที่ไม่ได้ระบุไว้ในขณะทำสัญญา
• ระบุวันที่ของการซ่อมบำรุงครั้งใหญ่ครั้งล่าสุด.

ข้อควรพิจารณาพิเศษสำหรับชาวต่างชาติ ข้อเสนอแนะใหม่ (ปัจจุบันอยู่ในระดับริเริ่มของรัฐสภา) จะถูกนำมาหารือในปี 2025 เพื่อลดความซับซ้อนของกระบวนการทำสัญญาเช่าสำหรับผู้ประกอบวิชาชีพชาวต่างชาติ แผนดังกล่าวรวมถึงการลดรายการเอกสารเพิ่มเติมที่เจ้าของบ้านมีสิทธิ์ขอจากชาวต่างชาติ

ผลกระทบต่อตลาดเวียนนา:

• สำหรับผู้เช่า – ความโปร่งใสและความแน่นอนที่มากขึ้น.
• สำหรับเจ้าของบ้านให้เช่า มีขั้นตอนต่างๆ มากขึ้น แต่ความเสี่ยงในการฟ้องร้องก็ลดลงเช่นกัน.
• สำหรับผู้เช่าชาวต่างชาติ นี่เป็นโอกาสที่จะทำให้การค้นหาที่พักง่ายขึ้น.

คำแนะนำเชิงปฏิบัติ:

• ควรตรวจสอบให้แน่ใจเสมอว่าสัญญาเช่าเป็นไปตามข้อกำหนดปัจจุบัน (ทางที่ดีควรขอให้เจ้าของบ้านใช้แบบฟอร์มสัญญาใหม่).
• หากเจ้าของบ้านเสนอสัญญาฉบับเก่า ให้ชี้แจงเหตุผลให้ชัดเจน.
• เก็บเอกสารทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าไว้.

ตลาดการเช่ามีความเป็นระเบียบมากขึ้นในช่วงไม่กี่ปีมานี้ แต่ผมมักจะบอกลูกค้าเสมอว่า การตรวจสอบสัญญาเช่าคือการประกันภัยส่วนบุคคลของคุณ.

หลายคนกำลังตั้งคำถามนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อได้ยินบ่อยขึ้นว่าการตอบโฆษณาเพียงอย่างเดียวก็สามารถเช่าอพาร์ตเมนต์ได้แล้ว มาดูกันว่าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์นั้นจำเป็นจริง ๆ หรือไม่ หรือว่าบริการของพวกเขานั้นเป็นเพียงการเสียเวลาและเงินโดยเปล่าประโยชน์.

ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2566 หลักการ Bestellerprinzip (ผู้เช่าเป็นผู้จ่าย) ได้มีผลบังคับใช้แล้ว ซึ่งหมายความว่าหากเจ้าของบ้านเสนอขายอพาร์ตเมนต์และได้ว่าจ้างตัวแทน ผู้เช่าจะไม่ต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่นใดๆ ทำให้ผู้เช่าสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายได้อย่างมาก.

อพาร์ตเมนต์หลายแห่งให้เช่าโดยตรงจากเจ้าของ โดยไม่มีค่าคอมมิชชั่น คุณสามารถหาประกาศแบบนี้ ("provisionsfrei") ได้ง่ายๆ ทางออนไลน์และในโซเชียลมีเดีย โดยจะมีข้อความกำกับว่า "ไม่มีคนกลาง" ซึ่งช่วยประหยัดเวลาและเงิน.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนามีการแข่งขันสูงมาก อพาร์ตเมนต์ดีๆ มักไม่ปรากฏบนแพลตฟอร์มค้นหาอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป แต่จะปรากฏให้เห็นผ่านตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่น่าเชื่อถือก่อน ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์สามารถแนะนำตัวเลือกที่ยอดเยี่ยมที่คุณอาจไม่พบหากปราศจากความช่วยเหลือของพวกเขา.

บริการด้านกฎหมายและความเชี่ยวชาญด้านตลาด ตัวแทนมีความรู้ความเข้าใจอย่างดีเกี่ยวกับราคา เงื่อนไขการเช่าอพาร์ตเมนต์ในเวียนนาและเมืองอื่นๆ รวมถึงรายละเอียดทางกฎหมาย พวกเขาสามารถช่วยคุณหลีกเลี่ยงปัญหาเมื่อลงนามในสัญญาและทำให้กระบวนการราบรื่นขึ้น.

ประหยัดเวลา หากคุณเพิ่งย้ายมาอยู่ประเทศออสเตรียและไม่แน่ใจว่าจะเลือกย่านไหนดี ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จะช่วยคุณหาตัวเลือกที่เหมาะสมได้อย่างรวดเร็ว.

การเช่าอพาร์ตเมนต์ในเวียนนาจำเป็นต้องเข้าใจขั้นตอนทางราชการที่ซับซ้อนและรายละเอียดปลีกย่อยของตลาดอสังหาริมทรัพย์ สัญญาเช่าควรระบุสิทธิและหน้าที่ของคุณอย่างชัดเจน เพื่อให้คุณพักอาศัยในอพาร์ตเมนต์หรือบ้านได้อย่างปลอดภัยและมั่นคง ปฏิบัติตามกฎง่ายๆ เหล่านี้:

1. ตรวจสอบกับเจ้าของบ้านและเอกสารเกี่ยวกับทรัพย์สิน ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเจ้าของบ้านได้รับอนุญาตให้ปล่อยเช่าอพาร์ตเมนต์นั้นจริง
2. อ่านสัญญาอย่างละเอียดถี่ถ้วน แม้แต่รายละเอียดเล็กน้อยที่คุณมองข้ามไปก็อาจนำไปสู่ความเสียหายอย่างใหญ่หลวงได้
3. บันทึกสภาพของอพาร์ตเมนต์เมื่อย้ายเข้าอยู่ หลักฐานภาพถ่ายและวิดีโอจะช่วยในการขอคืนเงินมัดจำได้
4. เก็บใบเสร็จและเอกสารการติดต่อทั้งหมดไว้ สิ่งเหล่านี้จะช่วยปกป้องผลประโยชน์ของคุณหากเกิดปัญหาขึ้น
5. โปรดติดตามกฎระเบียบใหม่ๆ กฎหมายในออสเตรียมีการปรับปรุงอยู่ตลอดเวลา ดังนั้นเงื่อนไขการเช่าอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้

บริการของเรา:

• การเลือกอพาร์ตเมนต์โดยพิจารณาจากเป้าหมายของคุณ (การย้ายถิ่นฐาน การทำงาน การลงทุน)
• ตรวจสอบว่าสัญญาเช่าเป็นไปตามกฎหมายหรือไม่
• การเจรจาต่อรองกับเจ้าของบ้านเพื่อให้คำนึงถึงผลประโยชน์ของคุณ
• การปรึกษาหารือเกี่ยวกับประเด็นต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับเงินมัดจำ การยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด และการปรับค่าเช่าตามดัชนี

การหาที่พักอาศัยในออสเตรียไม่ควรเป็นเรื่องเครียด สัญญาที่จัดทำอย่างมืออาชีพจะช่วยให้คุณสบายใจได้ในเวียนนา.