เขตที่ 18 ของเวียนนา (Währing) เป็นเขตที่หรูหราและร่มรื่นของเวียนนา

เขตที่ 18 ของเวียนนา หรือที่รู้จักกันในชื่อ Währing ครอบคลุมพื้นที่ทางตะวันตกเฉียงเหนือของเมือง และติดกับเขตที่ 9, 17 และ 19 เป็นสถานที่ที่ชีวิตในเมืองที่มีชีวิตชีวา ผสานกับสวนสาธารณะสีเขียวและถนนที่เงียบสงบ

ย่านนี้โดดเด่นด้วยการผสมผสานอย่างลงตัวระหว่างโครงสร้างพื้นฐานในเมืองและธรรมชาติโดยรอบ เพียงขับรถเพียงไม่กี่นาทีจากใจกลางเมือง คุณก็จะพบกับย่านที่เงียบสงบ มีทั้งวิลล่า สวน และไร่องุ่น ทำเลที่ตั้งนี้ทำให้ Währing ในกรุงเวียนนาเป็นที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ให้ความสำคัญกับความสมดุลระหว่างความสะดวกสบายของเมืองใหญ่และบรรยากาศอันเงียบสงบ

ในอดีต แวร์ริงได้พัฒนาเป็นย่านชานเมืองอันทรงเกียรติและชนชั้นกลาง เหล่าครอบครัวผู้มั่งคั่ง นักวิทยาศาสตร์ สถาปนิก และปัญญาชนชาวเวียนนาในศตวรรษที่ 19 ต่างหลั่งไหลมารวมตัวกันที่นี่ ย่านนี้ยังคงรักษาจิตวิญญาณนี้ไว้ได้ ทั้งวิลล่าหรูหรา อาคารสไตล์อาร์ตนูโว และบ้านเรือนในชนบทตั้งเรียงรายเคียงคู่ไปกับอาคารที่พักอาศัยสมัยใหม่ ในขณะเดียวกัน อิทธิพลของมหาวิทยาลัยก็ปรากฏให้เห็นที่นี่เช่นกัน วิทยาเขตของมหาวิทยาลัยเวียนนาและสถาบันวิจัยต่างๆ ได้หล่อหลอมให้แวร์ริงมีบรรยากาศทางวิชาการอันน่าหลงใหล

จุดเด่นที่สุดของย่านนี้คือ พื้นที่สีเขียว สวน Türkenschanzpark, Pötzleinsdorfer Schlosspark และไร่องุ่น Neustift am Walde กลายเป็นจุดเด่นของย่านนี้ ที่นี่เป็นสถานที่ยอดนิยมสำหรับการเดินเล่น การเฉลิมฉลองของครอบครัว และเทศกาลไวน์ ผสมผสานชีวิตในเมืองและธรรมชาติได้อย่างกลมกลืน จึงไม่น่าแปลกใจที่ Währing มักถูกเรียกว่า "ย่านสวน" และเป็นหนึ่งในมุมที่งดงามที่สุดของเวียนนา

โครงสร้างทางสังคมของวาริงก็ควรค่าแก่การให้ความสนใจเช่นกัน ต่างจากย่านใจกลางเมืองที่มีประชากรหนุ่มสาวและหลากหลายวัฒนธรรมมากกว่า ที่นี่เต็มไปด้วยครอบครัว ผู้เชี่ยวชาญ และชาวต่างชาติที่มีรายได้สูง สิ่งนี้สร้างความต้องการที่อยู่อาศัยหรูหรา ตั้งแต่วิลล่าเก่าแก่ไปจนถึงอพาร์ตเมนต์ทันสมัยที่มองเห็นไร่องุ่น แม้จะมีสถานะเป็นย่านชนชั้นสูง แต่ย่านนี้ยังคงเปิดให้บริการ โรงเรียน โรงเรียนอนุบาล ศูนย์วัฒนธรรม และร้านกาแฟมากมาย มอบบรรยากาศที่อบอุ่นและมีชีวิตชีวา

ในบทความนี้ เราจะเจาะลึกพัฒนาการของเขต Währing จากชุมชนชนบทสู่หนึ่งในย่านที่น่าเคารพนับถือที่สุดของเวียนนา เราจะสำรวจประวัติศาสตร์ โครงสร้างเมือง ตลาดที่อยู่อาศัย การคมนาคม และสถาบันการศึกษา โดยจะให้ความสำคัญกับศักยภาพการลงทุนที่ทำให้เขต 18 ไม่เพียงแต่เป็นที่อยู่อาศัยอันทรงเกียรติเท่านั้น แต่ยังเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่วางแผน ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อีก

เขตที่ 18 ของเวียนนา หรือ Währing มีประวัติศาสตร์อันเป็นเอกลักษณ์ที่เป็นตัวกำหนดรูปลักษณ์ปัจจุบันของเขตนี้เป็นอย่างมาก ต่างจากเขตใจกลางเมืองซึ่งมีประวัติศาสตร์เชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับราชสำนักและศูนย์กลางการค้า Währing พัฒนาเป็นกลุ่มชุมชนชนบทขนาดเล็กที่ตั้งอยู่บนเนินเขาที่งดงามของป่าเวียนนา

จนกระทั่งปลายศตวรรษที่ 19 เคยมีหมู่บ้านแยกจากกันอยู่ที่นี่ ได้แก่ หมู่บ้านไวน์เฮาเซอร์ (Weinhauser), หมู่บ้านเกอร์สทอฟ (Gersthof), หมู่บ้านพอทซ์ไลน์สดอร์ฟ (Pötzleinsdorf), หมู่บ้านนอยสทิฟท์ อัม วาลเดอ (Neustift am Walde) และหมู่บ้านซัลมันน์สดอร์ฟ (Salmannsdorf) ชื่อเหล่านี้ยังคงเป็นชื่อสถานที่ต่างๆ ในภูมิภาคนี้จนถึงปัจจุบัน เพื่อรำลึกถึงอดีตการทำฟาร์มและการผลิตไวน์ของพื้นที่

การผลิตไวน์และพืชสวนเป็นหัวใจสำคัญของเศรษฐกิจท้องถิ่นมาหลายศตวรรษ เมืองนอยชติฟต์ อัม วาลเดอ และซัลมันน์สดอร์ฟมีชื่อเสียงในเรื่องเฮอริเกอร์ หรือโรงไวน์แบบดั้งเดิมที่ยังคงดึงดูดนักท่องเที่ยวมาจนถึงทุกวันนี้ ในศตวรรษที่ 19 ครอบครัวผู้มั่งคั่งจากใจกลางกรุงเวียนนาเริ่มย้ายเข้ามาที่นี่เพื่อแสวงหาอากาศบริสุทธิ์และความสงบสุข ต่อมา แวร์ริงค่อยๆ พัฒนาเป็นย่านชานเมืองอันทรงเกียรติ เป็นที่ตั้งของวิลล่าและบ้านพักตากอากาศ

การเปลี่ยนแปลงสถานะครั้งสุดท้ายเกิดขึ้นในปี ค.ศ. 1892 เมื่อเมืองเวห์ริงและเขตชานเมืองอื่นๆ อีกหลายแห่งถูกรวมเข้ากับกรุงเวียนนา ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการปฏิรูปเมืองครั้งใหญ่ เมื่อเมืองหลวงขยายเขตเมืองไปยังเขตชานเมือง ในเวลานั้น หลักการในการแบ่งเมืองออกเป็นเขตต่างๆ ได้ถูกวางขึ้น โดยเวห์ริงได้รับหมายเลข 18 นับแต่นั้นมา เมืองนี้ได้กลายเป็นส่วนหนึ่งของเมืองใหญ่อย่างเป็นทางการ โดยยังคงรักษาบรรยากาศอันเป็นเอกลักษณ์เอาไว้

นับตั้งแต่ปลายศตวรรษที่ 19 ย่านนี้ได้รับการพัฒนาวิลล่าและบ้านสไตล์ชนบทแบบชนชั้นกลางอย่างแข็งขัน ซึ่งหลายหลังได้รับการออกแบบโดยสถาปนิกชื่อดัง Währing เชื่อมโยงกับชื่อของ Otto Wagner และ Josef Hoffmann ซึ่งเป็นตัวแทนของกลุ่มศิลปะอาร์ตนูโวและอาร์ตนูโวแห่งเวียนนา ผลงานของพวกเขาได้หล่อหลอมภูมิทัศน์ทางสถาปัตยกรรมอันโดดเด่นของย่านนี้ ไม่ว่าจะเป็นคฤหาสน์หรูหราที่รายล้อมด้วยสวนสวย ด้านหน้าอาคารที่วิจิตรบรรจง และความกลมกลืนกับธรรมชาติ ลูกค้าที่สนใจลงทุนในบ้านเก่าแก่ในย่าน Währing ในปัจจุบันมักกล่าวว่าย่านนี้มีบรรยากาศแบบ "เวียนนาที่แทบจะเก่าแก่"

ในช่วงสงครามโลกครั้งที่ 2 แวร์ริงก็เช่นเดียวกับหลายเขตของเวียนนาที่ต้องทนทุกข์ทรมานจากการทิ้งระเบิด แต่ไม่รุนแรงเท่ากับย่านใจกลางเมือง วิลล่าหลายแห่งยังคงอยู่รอดมาได้ แม้ว่าอาคารบางหลังจะถูกทำลายหรือเสียหาย การฟื้นฟูย่านนี้หลังสงครามเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยมีอาคารที่พักอาศัยใหม่ๆ เกิดขึ้นในช่วงทศวรรษ 1950 และ 1960 แต่ยังคงรักษาจิตวิญญาณของย่านชานเมืองแบบชนชั้นกลางเอาไว้

ต่างจากพื้นที่อื่นๆ ของเมืองที่เมื่อเวลาผ่านไปถูกมองว่าเป็นพื้นที่ด้อยโอกาสของเวียนนา แวร์ริงยังคงรักษาชื่อเสียงและความนิยมไว้ได้เสมอมา ประวัติศาสตร์และมรดกทางสถาปัตยกรรมของเมืองสร้างคุณค่าทางวัฒนธรรมและที่อยู่อาศัยในระดับสูง ซึ่งส่งผลเชิงบวกต่อความน่าดึงดูดใจในการลงทุน

อีกหนึ่งบทสำคัญในประวัติศาสตร์ของเขตนี้เชื่อมโยงกับวิทยาศาสตร์และการศึกษา ในช่วงต้นศตวรรษที่ 20 คณะและศูนย์วิจัยของมหาวิทยาลัยได้ก่อตั้งขึ้นที่นี่ สวนเทิร์กเคนชานซ์พาร์คและอาคารใกล้เคียงได้กลายเป็นสถานที่วิจัยทางชีววิทยาและพฤกษศาสตร์ของมหาวิทยาลัยเวียนนา สิ่งนี้ทำให้เขตนี้มีเสน่ห์ทางวิชาการและยิ่งตอกย้ำชื่อเสียงของเขตนี้

เขตที่ 18 ของกรุงเวียนนา (Währing) ครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 6.28 ตารางกิโลเมตร และมีประชากรประมาณ 51,000 คน (Statistik Austria, 2024) ในแง่ของความหนาแน่นของประชากร เขตนี้ถือว่ามีความหนาแน่น "ปานกลาง" คือประมาณ 8,100 คนต่อตารางกิโลเมตร ซึ่งต่ำกว่าเขตใจกลางเมืองอย่าง Margareten หรือ Ottakring อย่างมาก แต่สูงกว่าเขต Döbling ซึ่งเป็นเขต "ปลูกองุ่น" ตัวเลขนี้สะท้อนถึงโครงสร้างของเขตโดยตรง: Währing ไม่ใช่กลุ่มอาคารที่ซ้ำซากจำเจ แต่เป็นกลุ่มอาคารที่หนาแน่นใกล้กับ Gürtel และวิลล่ากว้างขวางทางตอนเหนือ

ริมถนนเกอร์เทล หนึ่งในถนนสายหลักของเวียนนา แวร์ริงมีบรรยากาศแบบเมืองคลาสสิก เต็มไปด้วยอาคารอพาร์ตเมนต์จากปลายศตวรรษที่ 19 และต้นศตวรรษที่ 20 ร้านค้า ร้านอาหาร และป้ายรถราง ส่วนนี้ของย่านนี้มีความใกล้ชิดกับย่านใจกลางเมืองมากขึ้น และสร้างบรรยากาศแบบเมืองมากขึ้น

ย่านทางตอนเหนือของเมืองพอทซ์ไลน์สดอร์ฟและนอยสทิฟต์ อัม วาลด์ สร้างความประทับใจที่แตกต่างอย่างสิ้นเชิง ที่นี่วิลล่าตั้งอยู่ท่ามกลางสวน ถนนแคบๆ และไร่องุ่นที่ทอดยาวขึ้นไปตามเนินเขาของป่าเวียนนา พื้นที่นี้มักถูกเรียกว่า "หัวใจสีเขียวของแวร์ริง" ลูกค้าชาวดัตช์ของฉันที่ซื้อบ้านสำหรับครอบครัวในพอทซ์ไลน์สดอร์ฟ เล่าว่าในตอนเช้า "วิวไร่องุ่นและภูเขาชวนให้นึกถึงทัสกานีของอิตาลีมากกว่าเมืองหลวงของออสเตรีย"

เขตที่ 18 ของเวียนนา (Währing) มีความโดดเด่นตรงที่ผสมผสานรูปแบบการพัฒนาที่หลากหลายเข้าด้วยกัน ก่อให้เกิดความแตกต่างอย่างชัดเจนระหว่างถนนในเมืองที่คึกคักและย่านชานเมืองที่เงียบสงบและร่มรื่น ลักษณะที่มีความหลากหลายนี้สร้างความต้องการที่อยู่อาศัยในหมู่ผู้ซื้อและผู้เช่าที่หลากหลาย

Gersthof และ Währing er Straße เป็นย่านเมืองที่มีความหนาแน่นมากกว่า โดยมีอาคารชุดพักอาศัยหลายยูนิตตั้งแต่ปลายศตวรรษที่ 19 ถึงต้นศตวรรษที่ 20 ที่อยู่อาศัยมีขนาดกะทัดรัดกว่าและราคาต่ำกว่าในย่านวิลล่า ทำให้อพาร์ตเมนต์เป็นที่นิยมในหมู่นักศึกษา คนทำงานรุ่นใหม่ และครอบครัวที่ต้องการอยู่อาศัยในย่านที่หรูหราแต่ใกล้กับสิ่งอำนวยความสะดวกในเมือง ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรในย่านเหล่านี้อยู่ที่ประมาณ 5,500-6,500 ยูโรต่อตารางเมตร ซึ่งต่ำกว่าในย่านวิลล่าอย่างมาก

พอทซ์ไลน์สดอร์ฟเปรียบ เสมือนนามบัตรของแวร์ริง ย่านนี้ขึ้นชื่อเรื่องวิลล่าหรูหรา สวนสวย และอยู่ใกล้กับสวนพอทซ์ไลน์สดอร์เฟอร์ ชลอสส์พาร์ค ที่นี่เป็นที่อยู่อาศัยของเหล่าปัญญาชนชาวเวียนนา เจ้าของธุรกิจ และชาวต่างชาติ วิลล่าในย่านนี้มีราคาสูงถึง 10,000 ยูโรต่อตารางเมตรขึ้นไป และค่าเช่ามักจะอยู่ในระดับพรีเมี่ยม ลูกค้าของผมท่านหนึ่ง ซึ่งเป็นศาสตราจารย์ชาวออสเตรีย ซื้อบ้านที่นี่โดยเฉพาะเพื่อความเงียบสงบและการเข้าถึงพื้นที่สีเขียว ในขณะที่ใจกลางเมืองก็อยู่ห่างออกไปเพียง 20 นาทีโดยรถราง

นอยสทิฟต์ อัม วาลเดอ และซัลมันน์สดอร์ฟ คือหมู่บ้านไวน์เก่าแก่ที่ผสานเข้ากับโครงสร้างเมือง โรงไวน์แบบดั้งเดิม (Heuriger) ยังคงเปิดให้บริการอยู่ และภูมิทัศน์กลมกลืนไปกับป่าเวียนนาอย่างแท้จริง พื้นที่เหล่านี้ดึงดูดใจผู้ที่มองหาบรรยากาศแบบ "ชนบท" ภายในเมืองหลวง สำหรับนักลงทุน นี่คือกลยุทธ์ระยะยาว: ราคาสูง อุปทานมีจำกัด และสภาพคล่องคงอยู่นานหลายทศวรรษ

ไวน์เฮาเซอร์ เกอร์สทอฟ ในระดับหนึ่ง เป็นย่านระดับกลางที่มีที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงแต่ยังคงเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้อย่างรวดเร็ว เป็นตัวเลือกยอดนิยมสำหรับครอบครัวที่มีเด็กเนื่องจากอยู่ใกล้กับโรงเรียนและโรงเรียนอนุบาล ตลาดในย่านนี้ของแวห์ริงมีเสถียรภาพ ราคาปรับตัวสูงขึ้นปานกลาง แต่ความเสี่ยงต่อการลดลงมีน้อยมาก

จากข้อมูลของ Statistik Austria และ ImmoUnited ระบุว่า Währing เป็นหนึ่งในเขตที่เจริญรุ่งเรืองที่สุดของเวียนนา โดยราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง 3-5% ต่อปี ต่างจากพื้นที่ที่มีอาชญากรรมชุกชุมบางแห่งของเวียนนา (เช่น บางส่วนของเขต 10 และ 20) ระดับความปลอดภัยที่นี่ยังคงสูง จึงยิ่งทำให้เขตนี้มีเสน่ห์ดึงดูดใจยิ่งขึ้น

เขตที่ 18 ของเวียนนา (Währing) ได้รับการยกย่องว่าเป็นหนึ่งในย่านที่เจริญรุ่งเรืองที่สุดของเมืองมาโดยตลอด และโครงสร้างทางสังคมของเขตนี้ก็ยืนยันถึงสถานะนี้ ต่างจากเขตที่มีชีวิตชีวาและมีชีวิตชีวากว่าอย่าง Leopoldstadt หรือ Favoritenตรงที่มีประชากรที่มีเสถียรภาพและเป็นผู้ใหญ่มากกว่า โดยเน้นด้านวิชาการและครอบครัวอย่างชัดเจน เขตนี้เป็นหนึ่งในย่านที่น่าอยู่อาศัยในเวียนนา ที่ซึ่งเกียรติยศและความเงียบสงบสร้างสมดุลทางสังคมที่มั่นคง

จากข้อมูลสถิติออสเตรีย (Statistik Austria) (2024) เขตที่ 18 ของกรุงเวียนนามีประชากรประมาณ 51,000 คน ความหนาแน่นของประชากรอยู่ที่ประมาณ 8,100 คน/ตารางกิโลเมตร ซึ่งต่ำกว่าใน Leopoldstadt หรือ Margaretenสะท้อนให้เห็นถึงการมีวิลล่า พื้นที่สีเขียว และโครงสร้างเมืองที่มีความหนาแน่นน้อยกว่า

• อายุเฉลี่ยของผู้อยู่อาศัยคือ 43.7 ปี (ในเวียนนา - 41.1 ปี)
• ครอบครัวที่มีลูกคิดเป็นประมาณ 24% ของครัวเรือนทั้งหมด สำหรับหลาย ๆ คน ความใกล้ชิดกับโรงเรียน (รวมถึงโรงเรียนประถมชื่อดังอย่าง Währinger Gymnasium) และสวนสาธารณะมีบทบาทสำคัญในการเลือกย่านที่อยู่อาศัย
• ผู้สูงอายุ (65 ปีขึ้นไป) คิดเป็นมากกว่าร้อยละ 20 ของประชากร ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของเมือง
• นักศึกษาและนักวิจัยเป็นกลุ่มที่สำคัญเนื่องจากอยู่ใกล้กับ BOKU วิทยาเขตมหาวิทยาลัยเวียนนา และสถาบันวิจัย

ฉันสามารถยืนยันเรื่องนี้จากประสบการณ์ของตัวเองได้ว่าลูกค้าของฉันหลายรายเป็นศาสตราจารย์และนักวิจัยที่เลือกเขตที่ 18 ของเวียนนาโดยเฉพาะเพราะความสมดุลระหว่างสันติภาพ ชื่อเสียง และการเข้าถึงมหาวิทยาลัย

พลวัตและแนวโน้ม:

• ประชากรของวาริงเติบโตช้าๆ เพียง 1.5% ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งบ่งชี้ถึงเสถียรภาพ
• สัดส่วนผู้สูงอายุจะเพิ่มขึ้น: ตามการคาดการณ์ของ MA23 (Stadt Wien, Statistik) ว่าภายในปี 2578 ประชากรมากกว่า 25% จะมีอายุมากกว่า 65 ปี
• สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ หมายถึงความต้องการที่มั่นคงสำหรับอพาร์ทเมนท์คุณภาพสูงขนาดกลางและใหญ่ ตลอดจนบ้านที่ไม่มีสิ่งกีดขวาง (barrierfreie Wohnungen)

ต่างจากเขตอาหรับของเวียนนา เช่น บางส่วนของเขตที่ 10 (Favoriten) หรือเขตที่ 20 (Brigittenau) ชาว Währing มีความสมดุลทางชาติพันธุ์ที่แตกต่างกัน

• สัดส่วนชาวต่างชาติอยู่ที่ประมาณ 25% (ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของเมืองเล็กน้อยที่ 30%)
• ในจำนวนนี้ ผู้ที่พูดภาษาเยอรมันเป็นชาวต่างชาติ (โดยเฉพาะจากเยอรมนีและสวิตเซอร์แลนด์) เป็นจำนวนมาก เช่นเดียวกับผู้คนจากตุรกี
• การปรากฏตัวของผู้เชี่ยวชาญจากยุโรปตะวันออกและเอเชียที่ทำงานในโครงการด้านไอทีและวิทยาศาสตร์กำลังเพิ่มมากขึ้น

รายงาน WienIntegration Monitor 2023 ระบุว่าเมืองแวห์ริงแสดงให้เห็นถึงระดับการบูรณาการทางสังคมที่สูงที่สุดแห่งหนึ่ง กล่าวคือ มีชุมชน "ปิด" น้อยกว่าพื้นที่ที่มีอาชญากรรมสูงในเวียนนา เช่น บางส่วนของเขต 15 หรือ 20 อาชญากรรมในเขต 18 ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของเวียนนา 20-30% ซึ่งยืนยันสถานะความปลอดภัยและดึงดูดครอบครัว

หากพิจารณาในแง่เศรษฐกิจและสังคม เขตที่ 18 ของเวียนนาถือเป็นเขตที่มีความเจริญรุ่งเรืองสูง

• รายได้เฉลี่ยต่อหัวอยู่ที่ประมาณ 28,000 ยูโรต่อปี (เพื่อการเปรียบเทียบ: ในเวียนนาอยู่ที่ 24,500 ยูโร)
• สัดส่วนประชากรที่มีการศึกษาระดับสูงสูง (มากกว่าร้อยละ 40 เทียบกับร้อยละ 33 ในเมืองโดยรวม)
• การมีอยู่ที่แข็งแกร่งของตัวแทนจากกลุ่มชนชั้นนำทางวิทยาศาสตร์และวัฒนธรรม

เรื่องนี้ก็ได้รับการยืนยันในตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน จากประสบการณ์ของผม ครอบครัวหนึ่งจากเยอรมนีเลือกวิลล่าในเมืองพอทซ์ไลน์สดอร์ฟเป็นที่อยู่อาศัยถาวร โดยอ้างถึงไม่เพียงแต่คุณภาพของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมด้วย “ที่นี่เราอยู่ท่ามกลางเหล่าอาจารย์ แพทย์ และสถาปนิก ซึ่งรู้สึกได้แม้กระทั่งในชีวิตประจำวัน”

ต่างจากย่านที่ผู้เช่าระยะสั้นส่วนใหญ่ (เช่น นักศึกษาในเขต 9) วาริงมีสัดส่วนเจ้าของบ้านระยะยาวสูง ผู้อยู่อาศัยกว่า 55% อาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์หรือบ้านของตนเองมานานกว่า 10 ปี ซึ่งทำให้ชุมชนมีความมั่นคงและช่วยอนุรักษ์ประเพณี

อย่างไรก็ตาม ความต้องการในการเคลื่อนย้ายยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง ด้วยความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์สองและสามห้องนอนบนถนน Gürtel และ Gersthof บุคลากรทางการแพทย์และไอทีรุ่นใหม่จึงย้ายเข้ามาที่นี่มากขึ้น

เขตที่ 18 ของเวียนนา (Währing) ถือเป็นเขตอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญแห่งหนึ่งของกรุงเวียนนา มักได้รับการยกย่องว่าเป็นหนึ่งในเขตที่มีชื่อเสียงของเวียนนา เช่นเดียวกับเขตที่ 19 ( Döbling ) และเขตที่ 13 ( Hietzing ) แต่เขตนี้ยังมีความสมดุลทางสังคมของตัวเองอีกด้วย แตกต่างจากย่านชานเมืองที่ไม่ค่อยน่าอยู่ Währing มีตัวเลือกที่อยู่อาศัยหลากหลาย ตั้งแต่อพาร์ตเมนต์ของเทศบาลที่มีจำนวนจำกัด ไปจนถึงวิลล่าหรูที่มองเห็นวิวไร่องุ่น ดังนั้น ผู้ที่วางแผน ซื้ออพาร์ตเมนต์ในเวียนนา ควรพิจารณาเขตนี้ให้ละเอียด

แม้จะมีสถานะเป็น "เขตชนชั้นกลาง" แต่เขตแวห์ริงก็มีที่อยู่อาศัยแบบสงเคราะห์เช่นกัน จากข้อมูลของ Wiener Wohnen (2024) สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ในเขตเทศบาลอยู่ที่ประมาณ 10-12% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของเมืองอย่างมาก (ประมาณ 25%) แต่ระดับราคาที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มคนที่มีฐานะยากจนก็อยู่ในระดับหนึ่ง

• ที่อยู่อาศัยทางสังคมส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ตามแนวแม่น้ำ Gürtel ซึ่งเคยเป็นที่ตั้งของอาคารอพาร์ตเมนต์
• อพาร์ทเมนท์ทั่วไปที่นี่มีขนาด 40–70 ตร.ม. โดยมีค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 7–9 ยูโร/ตร.ม.

ฉันเคยเจอสถานการณ์ที่นักศึกษามหาวิทยาลัยและคนทำงานรุ่นใหม่เลือกพื้นที่นี้สำหรับที่พักชั่วคราว อย่างไรก็ตาม ด้วยอุปทานที่มีจำกัด ความต้องการจึงมักจะมากกว่าอุปทานเสมอ

สัญลักษณ์ของ Währing ก็คือวิลล่าใน Pötzleinsdorf และ Neustift am Walde พื้นที่เหล่านี้เดิมทีได้รับการพัฒนาเป็นพื้นที่รีสอร์ทชานเมืองสำหรับชนชั้นกลางชาวเวียนนาในศตวรรษที่ 19 และภาพลักษณ์นี้ยังคงดำรงอยู่มาจนถึงทุกวันนี้

• วิลล่ามักได้รับการออกแบบโดยสถาปนิกชื่อดัง (อ็อตโต้ วากเนอร์, โจเซฟ ฮอฟฟ์มันน์) และอาคารหลายหลังยังเป็นอนุสรณ์สถานทางสถาปัตยกรรมอีกด้วย
• ปัจจุบัน บ้านประเภทนี้กลายเป็นที่พักอาศัยสุดหรูขนาด 300–600 ตร.ม. พร้อมสวน สระว่ายน้ำ และทิวทัศน์ของไร่องุ่น
• ราคาของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเริ่มต้นที่ 10,000 ยูโร/ตร.ม. และตัวเลือกพิเศษเกิน 15,000 ยูโร/ตร.ม.

หากเปรียบเทียบกับเขต 19 (Döbling) ที่อยู่ติดกัน ซึ่งค่าที่อยู่อาศัยหรูหราจะแพงกว่าโดยเฉลี่ย 10-15% Vähring ดูเหมือนว่าจะมีราคาถูกกว่า แต่ก็ไม่ได้มีชื่อเสียงน้อยกว่าเช่นกัน

จากประสบการณ์ของผม ครอบครัวชาวออสเตรียครอบครัวหนึ่งซื้อบ้านในนอยสทิฟต์ เพราะความผสมผสานอันเป็นเอกลักษณ์ของที่นี่ ทั้งความเงียบสงบ ไร่องุ่น ความใกล้ชิดกับเส้นทางเดินป่าบนภูเขา และขับรถเพียง 20 นาทีจากใจกลางเมืองเวียนนา พวกเขากล่าวว่า "ย่านนี้ให้ความรู้สึกเหมือนรีสอร์ท แต่สะดวกสบายเหมือนอยู่ในเมือง"

ตลาดการเช่าในวาริงมีความหลากหลายมาก:

• ในย่าน Gürtel ค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ระดับกลางอยู่ที่ประมาณ 14-16 ยูโรต่อตารางเมตร ซึ่งต่ำกว่าในย่านใจกลางเมืองเล็กน้อย จึงดึงดูดนักศึกษา บุคลากรมหาวิทยาลัย และคนทำงานรุ่นใหม่
• ในเมือง Pötzleinsdorf และ Gersthof ค่าเช่าอพาร์ทเมนท์และบ้านหรูหราอาจสูงถึง 25–30 ยูโรต่อตารางเมตรขึ้นไป
• สำหรับคฤหาสน์และวิลล่า ค่าเช่าอยู่ที่หลายพันยูโรต่อเดือน

สำหรับลูกค้าชาวเยอรมันของผม การเช่าบ้านใน Gersthof ถือเป็นทางออกชั่วคราวก่อนตัดสินใจซื้อ พวกเขาใช้เวลาค้นหาวิลล่าที่เหมาะสม ที่น่าสนใจคือ การเช่าที่นี่ทำให้พวกเขามีโอกาสได้ "ลอง" ทำเลก่อนตัดสินใจซื้อ

แวร์ริงได้รับการยกย่องมายาวนานว่าไม่เพียงแต่เป็นหนึ่งในย่านที่เจริญรุ่งเรืองที่สุดของเวียนนาเท่านั้น แต่ยังเป็นพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางการศึกษาที่อุดมสมบูรณ์อีกด้วย ครอบคลุมการศึกษาทุกระดับ ตั้งแต่โรงเรียนอนุบาลและประถมศึกษา ไปจนถึงคณะมหาวิทยาลัยและสถาบันวิจัยต่างๆ ด้วยเหตุนี้ หลายครอบครัวจึงมองว่าแวร์ริงในเวียนนาเป็นย่านที่เหมาะสำหรับการอยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีบุตรหลานที่กำลังเรียนอยู่ในวัยเรียนหรือมหาวิทยาลัย

เขตนี้มีโรงเรียนอนุบาลประมาณ 30 แห่ง ทั้งของรัฐและเอกชน จากข้อมูลของ Magistrat der Stadt Wien (MA 10) ระบุว่า จำนวนที่ว่างสำหรับโรงเรียนอนุบาลใน Währing สูงกว่าค่าเฉลี่ยของเมือง ซึ่งช่วยลดภาระของผู้ปกครอง

• ในเมือง Vähring มีเครือข่ายโรงเรียนอนุบาลของเทศบาล (Städtischer Kindergarten) ซึ่งไม่มีค่าใช้จ่าย ผู้ปกครองจ่ายเพียงค่าอาหาร (80–120 ยูโรต่อเดือน)
• ศูนย์ดูแลเด็กเอกชน เช่น Kindergruppe Währing หรือ Bilingual Kindergarten เป็นที่นิยมในหมู่ครอบครัวชาวต่างชาติ ค่าใช้จ่ายอยู่ระหว่าง 400-600 ยูโรต่อเดือนสำหรับโรงเรียนอนุบาลที่ใช้ภาษาเยอรมัน และ 700-1,200 ยูโรต่อเดือนสำหรับโรงเรียนอนุบาลนานาชาติ

ลูกค้าหลายรายของผมที่ย้ายถิ่นฐานมาพร้อมกับลูกๆ จากเยอรมนีและสวิตเซอร์แลนด์ ต่างสังเกตเห็นว่าการหาโรงเรียนอนุบาลที่เน้นภาษาเยอรมันและอังกฤษนั้นง่ายกว่าในเขตอื่นๆ ของเวียนนา ซึ่งทำให้ Währing สะดวกเป็นพิเศษสำหรับครอบครัวต่างชาติ

โรงเรียนประถมศึกษา (Volksschule) เป็นโรงเรียนของรัฐและไม่มีค่าใช้จ่าย โดยมีค่าใช้จ่ายเล็กน้อยสำหรับค่าอาหารและสื่อการสอน (200-300 ยูโรต่อปี) ยกตัวอย่างเช่น Volksschule Semperstraße ขึ้นชื่อเรื่องการสอนคณิตศาสตร์และภาษาที่มีคุณภาพสูง นอกจากนี้ ในพื้นที่นี้ยังมีโรงเรียนประถมศึกษาเอกชนที่มีหลักสูตรภาษาและศาสนาที่ครอบคลุม ซึ่งมีค่าใช้จ่ายอยู่ระหว่าง 3,500-8,000 ยูโรต่อปี

เมืองวาริงเป็นที่ตั้งของโรงเรียนไวยากรณ์ที่มีชื่อเสียงดังต่อไปนี้:

• Bundesgymnasium และ Bundesrealgymnasium Wien Währing (Döblinger Strasse 24)
• GRG 18 แบร์กไฮเดนกาสเซอ (เบิร์กไฮเดนกาสเซอ 41–45)

โรงเรียนเหล่านี้เปิดสอนทั้งหลักสูตรยิมนาสติกแบบคลาสสิกและแบบจริง ค่าเล่าเรียนที่โรงยิมของรัฐฟรี โดยมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมสำหรับค่าเดินทาง กิจกรรมนอกหลักสูตร และอุปกรณ์การสอน อยู่ระหว่าง 300-600 ยูโรต่อปี

การศึกษาด้านดนตรีก็ได้รับการยกย่องอย่างสูงเช่นกัน โรงเรียนดนตรีเทศบาล Währing เปิดสอนหลักสูตรในราคา 200-400 ยูโรต่อภาคการศึกษา ขณะที่หลักสูตรส่วนตัวกับครูผู้สอนมีค่าใช้จ่าย 40-70 ยูโรต่อชั่วโมง

เขต Währing เป็นที่ตั้งของมหาวิทยาลัยหลายแห่ง รวมถึงคณะต่างๆ ของมหาวิทยาลัยเวียนนา (พฤกษศาสตร์ ชีววิทยา) ศูนย์วิจัยใน Türkenschanzpark และแผนกต่างๆ ของ Academy of Fine Arts (Akademie der bildenden Künste Wien)

สำหรับนักศึกษาจากสหภาพยุโรป ค่าเล่าเรียนที่มหาวิทยาลัยในออสเตรียแทบจะฟรี (ค่าธรรมเนียมการจัดการประมาณ 20 ยูโรต่อภาคการศึกษา) สำหรับนักศึกษาจากนอกสหภาพยุโรป ค่าเล่าเรียนอยู่ที่ 726 ยูโรต่อภาคการศึกษา ทำให้เวียนนาสามารถแข่งขันกับเมืองหลวงอื่นๆ ในยุโรปได้

เขตที่ 18 ของกรุงเวียนนาขึ้นชื่อในด้านการผสมผสานอย่างลงตัวระหว่างการพัฒนาเมืองและพื้นที่สีเขียว โดดเด่นด้วยระบบขนส่งที่พัฒนาแล้วและคำนึงถึงมนุษย์เป็นหลัก ไม่เพียงแต่ การขนส่งสาธารณะ แต่ยังรวมถึงโครงสร้างพื้นฐานสำหรับการปั่นจักรยานและการเดิน สำหรับผู้ที่เลือกพักอาศัยในเขตกรุงเวียนนา เครือข่ายการขนส่งถือเป็นปัจจัยสำคัญ เพราะสามารถเดินทางไปยังใจกลางเมือง วิทยาเขตมหาวิทยาลัย และย่านใกล้เคียงได้อย่างสะดวกสบาย

ไม่มีบริการรถไฟฟ้าใต้ดินตรงไปยังย่าน Währing ซึ่งเป็นลักษณะเฉพาะที่หล่อหลอมเอกลักษณ์เฉพาะตัวของย่านนี้ อย่างไรก็ตาม สถานี U6 Währinger Straße–Volksoper และสถานี Michelbeuern–AKH ตั้งอยู่บริเวณขอบของย่านนี้โดยตรง ทำให้ผู้อยู่อาศัยสามารถเชื่อมต่อไปยังศูนย์กลางการเปลี่ยนรถได้อย่างรวดเร็วและถึงใจกลางเมืองเวียนนาภายใน 10-15 นาที

จากประสบการณ์ของผม ลูกค้ามักจะสังเกตเห็นว่าการที่ไม่มีรถไฟฟ้าใต้ดินสายหลักวิ่งผ่านนั้น ถูกแทนที่ด้วยเครือข่ายรถรางและรถบัสที่พัฒนาอย่างดี ผู้ซื้อรายหนึ่งจากสวิตเซอร์แลนด์บอกผมว่า "ผมไม่อยากอยู่ติดรถไฟฟ้าใต้ดิน U-Bahn เพราะเสียงดังและผู้คนพลุกพล่าน แต่ที่นี่ผมมีรถรางอยู่หน้าบ้านและอยู่ในละแวกบ้านที่เงียบสงบ"

รถรางมีบทบาทสำคัญในโครงสร้างการขนส่งของ Waring:

• สาย 40 – เชื่อมต่อ Gersthof กับใจกลางเมือง (Schottentor ถัดจากมหาวิทยาลัยหลัก)
• สาย 41 วิ่งผ่าน Türkenschanzplatz สะดวกสำหรับนักเรียนและครู
• สาย 42 เชื่อมพื้นที่กับเขตมหาวิทยาลัยและ Innerer Stadt

ระบบรถรางทำงานได้อย่างน่าเชื่อถือ โดยอ้างอิงจาก Wiener Linien ระบุว่าเวลาการรอรถโดยเฉลี่ยในช่วงชั่วโมงเร่งด่วนอยู่ที่ 3–5 นาที ซึ่งถือว่าสะดวกสบายเทียบเท่ากับรถไฟฟ้าใต้ดิน

เขตนี้ยังมีเส้นทางรถประจำทางหลายสายที่เชื่อมต่อเขตชานเมืองวาริงกับย่านชุมชนและสวนสาธารณะใกล้เคียง ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับครอบครัวที่มีเด็กและผู้สูงอายุ เนื่องจากต่างจากรถไฟใต้ดินและรถราง รถประจำทางจะวิ่งลึกเข้าไปในลานภายในของเขตมากกว่า

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เวียนนาได้พัฒนาเครือข่ายเส้นทางจักรยานอย่างแข็งขัน มีการเพิ่มเลนจักรยานเฉพาะทางใหม่ตามแนวถนน Währinger Straße และมุ่งหน้าสู่ Türkenschanzpark สถิติจาก MA 18 (Stadtentwicklung Wien) ระบุว่า สัดส่วนการเดินทางด้วยจักรยานในเขตนี้เพิ่มขึ้นจาก 7% ในปี 2015 เป็นมากกว่า 12% ในปี 2023

ตามแผนพัฒนาเมือง STEP 2025 ของเมือง Währing ได้รับการบรรจุไว้ในยุทธศาสตร์ "เมืองระยะทางสั้น" (Stadt der kurzen Wege) ซึ่งหมายความว่าจะมีการขยายพื้นที่เดินเท้าและเส้นทางจักรยานในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า และจะให้ความสำคัญกับการขนส่งที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การปรับปรุงเส้นทางรถรางให้ทันสมัยและการสร้าง "เส้นทางคมนาคมขนส่งสีเขียว" ไปยังสวนสาธารณะ Türkenschanzpark กำลังอยู่ระหว่างการหารือ

ความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญ จากมุมมองด้านคมนาคมขนส่ง Währing ถือเป็นทางเลือกที่ลงตัว ไม่มีรถไฟฟ้าใต้ดินภายในเขตนี้ แต่เชื่อมต่อได้สะดวกด้วยรถราง รถประจำทาง และสถานีรถไฟ U-Bahn ที่อยู่ใกล้เคียง สำหรับครอบครัวและผู้ที่ทำงานหรือเรียนในใจกลางกรุงเวียนนา ที่นี่คือทางเลือกที่เหมาะสมที่สุด

ในทางปฏิบัติ ผมสังเกตเห็นว่าลูกค้าที่เลือก Waring Value Balance คือ การเข้าถึงที่สะดวก ปราศจากเสียงรบกวนจากเมืองมากเกินไป ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ อพาร์ตเมนต์ใกล้ศูนย์กลางรถรางและสถานี U6 มีมูลค่าสูงกว่า โดยค่าเช่าในย่านนี้สูงกว่าย่านที่ห่างไกลกว่า 8-12% ดังนั้น การคมนาคมขนส่งจึงกลายเป็นปัจจัยขับเคลื่อนการลงทุนเพิ่มเติม

ที่จอดรถในเวียนนาเป็นประเด็นที่สะท้อนถึงความสมดุลระหว่างความสะดวกสบายของผู้อยู่อาศัยและการพัฒนาเมืองอย่างยั่งยืน ในเรื่องนี้ เขตที่ 18 ของเวียนนาแสดงให้เห็นถึงแนวทางที่เป็นเอกลักษณ์ของย่านที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ นั่นคือการเน้นความสะดวกสบายของผู้อยู่อาศัยและการลดภาระการจราจร

สำหรับนักลงทุน ที่จอดรถไม่ใช่แค่ปัญหาทางด้านโลจิสติกส์เท่านั้น แต่ยังเป็นปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลต่อสภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย อพาร์ตเมนต์และบ้านที่มีโรงจอดรถส่วนตัวหรือที่จอดรถใต้ดินมีราคาขายสูงกว่าราคาเฉลี่ย 8-12%

ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2560 เขตที่ 18 ของกรุงเวียนนาได้จัดให้มี Parkpickerl (บัตรจอดรถ) สำหรับผู้พักอาศัย โดยมีค่าใช้จ่ายประมาณ 10 ยูโรต่อเดือน (120 ยูโรต่อปี) ซึ่งสามารถใช้จอดรถได้ทั่วทั้งเขต เมื่อเปรียบเทียบกันแล้ว ที่จอดรถสำหรับแขกจะมีราคาแพงกว่า โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 2.20 ยูโรต่อชั่วโมง (ข้อมูลจากสำนักงานผู้พิพากษา Wien)

ลูกค้ารายหนึ่งของฉัน ซึ่งเป็นครอบครัวจากเยอรมนีที่ซื้ออพาร์ทเมนท์ในเมือง Pötzleinsdorf สังเกตเห็นว่าการจัดวางแบบ Parkpickerl ช่วยให้พวกเขาไม่ต้องเสียเวลาค้นหาพื้นที่ว่างทุกวัน

เมืองกำลังพัฒนาอาคารจอดรถใต้ดินและที่จอดรถแบบ Park & ​​Ride อย่างต่อเนื่องตามแนวถนน Gürtel และศูนย์กลางการขนส่งหลัก (Volksoper และ Michelbeuern) ค่าเช่าพื้นที่ในอาคารเหล่านี้อยู่ระหว่าง 90 ถึง 140 ยูโรต่อเดือน ขึ้นอยู่กับทำเล ซึ่งเป็นที่นิยมในหมู่ผู้เช่าอพาร์ตเมนต์ เนื่องจากอาคารหลายแห่งในย่านประวัติศาสตร์ไม่มีที่จอดรถนอกถนนเป็นของตัวเอง

นโยบายของเมืองมีเป้าหมายเพื่อลดการจอดรถริมถนนและเพิ่มพื้นที่สีเขียวบนถนน ยกตัวอย่างเช่น ภายใต้โครงการ "Supergrätzl Währing" ซึ่งเริ่มต้นในปี 2023 ถนนบางสายกำลังถูกปรับเปลี่ยนให้เป็นเขตคนเดินถนนพร้อมต้นไม้และเลนจักรยานเพิ่มเติม สำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของรถยนต์ นั่นหมายความว่าจะมีที่จอดรถฟรีน้อยลง แต่มูลค่าทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้นด้วยสภาพแวดล้อมสีเขียว

การสังเกตของฉัน: ผู้ซื้อที่พิจารณาเขตที่ 18 เป็นสถานที่สำหรับอยู่อาศัยในระยะยาวนั้นให้ความสำคัญกับลานบ้านที่เงียบสงบและปลอดรถยนต์มากขึ้น ซึ่งเด็กๆ สามารถเล่นได้อย่างปลอดภัย

เขตที่ 18 ของเวียนนา (Währing) ไม่เพียงแต่มีชื่อเสียงในด้านสวนสาธารณะสีเขียวและวิลล่าหรูเท่านั้น แต่ยังมีชื่อเสียงในด้านมรดกทางศาสนาและวัฒนธรรมอันรุ่มรวยอีกด้วย ที่นี่ ประเพณีคาทอลิก ชุมชนโปรเตสแตนต์ โบสถ์ออร์โธดอกซ์ และสถานที่ทางวัฒนธรรมของชาวยิว ผสมผสานกันอย่างกลมกลืน สำหรับหลายครอบครัวที่เลือกอาศัยอยู่ในเขตที่ 18 ของเวียนนา โครงสร้างพื้นฐานทางจิตวิญญาณและวัฒนธรรมถือเป็นปัจจัยสำคัญ ในอดีต เวียนนา โดยเฉพาะอย่างยิ่ง Währing ยังคงยึดมั่นในจิตวิญญาณของคาทอลิก

สถิติทางศาสนาในเขตที่ 18 ของเวียนนา:

• ชาวคาทอลิก: 52.8%
• คริสเตียนออร์โธดอกซ์: 6.2%
• มุสลิม: 6.0%
• โปรเตสแตนต์: 5.9%
• ไม่มีศาสนา: 21.4%
• ศาสนาอื่นๆ: 1.8%
• ไม่ทราบ: 5.7%

วัดหลายแห่งที่เป็นตัวแทนของสถาปัตยกรรมในยุคต่างๆ ยังคงเหลืออยู่ในพื้นที่นี้:

คริสตจักรคาทอลิก:

• Pfarrkirche Währing (โบสถ์เซนต์เกอร์ทรูดและเซนต์ลอว์เรนซ์) เป็นหนึ่งในโบสถ์ที่เก่าแก่ที่สุดในเขตนี้ มีผู้กล่าวถึงตั้งแต่ศตวรรษที่ 13 ตัวอาคารปัจจุบันสร้างขึ้นในปี ค.ศ. 1753 และได้รับการต่อเติมอย่างมากในปี ค.ศ. 1934 โบสถ์แห่งนี้ผสมผสานองค์ประกอบแบบบาโรกตอนปลายและนีโอโกธิคเข้าด้วยกัน ภายในมีแท่นบูชาโบราณและออร์แกน รวมถึงอนุสรณ์สถานที่เกี่ยวข้องกับประวัติศาสตร์ของเขตนี้
• ลาซาริสเทนเคียร์เชอ (โบสถ์เซนต์เซเวเรียน) ตั้งอยู่ในเขตกันเซลแบร์ก โบสถ์แห่งนี้สร้างขึ้นในสไตล์นีโอโกธิคโดยสถาปนิกฟรีดริช ฟอน ชมิดท์ อุทิศแด่นักบุญเซเวเรียนแห่งนอริคุม โบสถ์แห่งนี้ได้รับการถวายในปี ค.ศ. 1880 และเป็นศูนย์กลางของชุมชนคาทอลิกที่ดูแลโดยคณะลาซาริสท์
• Pfarrkirche Weinhaus (โบสถ์เซนต์โจเซฟ) ตั้งอยู่บน Gentzgasse โบสถ์แห่งนี้สร้างขึ้นระหว่างปี ค.ศ. 1883 ถึง 1889 อุทิศแด่นักบุญโจเซฟ นักบุญอุปถัมภ์ของชนชั้นกรรมกรและครอบครัว โบสถ์แห่งนี้มีชื่อเสียงในด้านสถาปัตยกรรมแบบประวัติศาสตร์นิยม และเป็นศูนย์กลางทางศาสนาที่สำคัญของชุมชนท้องถิ่น

ชุมชนโปรเตสแตนต์และคริสเตียนอื่น ๆ :

• โบสถ์ลูเธอร์เคียร์เชอ (โบสถ์ลูเธอรัน) ในเมืองแวร์ริง เป็นศูนย์กลางสำคัญของชุมชนอีแวนเจลิคัล สร้างขึ้นในปี ค.ศ. 1898 ในสไตล์ประวัติศาสตร์นิยม ไม่เพียงแต่เป็นสถานที่ประกอบพิธีกรรมทางศาสนาเท่านั้น แต่ยังเป็นสถานที่จัดคอนเสิร์ตทางวัฒนธรรมและกิจกรรมทางการศึกษาอีกด้วย
• ไม่มีโบสถ์ออร์โธดอกซ์ในเขตที่ 18 ของกรุงเวียนนา อย่างไรก็ตาม มีโบสถ์ออร์โธดอกซ์หลายแห่งที่ให้บริการชุมชนออร์โธดอกซ์ต่างๆ ตั้งอยู่ในเขตใกล้เคียง

ความคิดริเริ่มของชาวยิวและระหว่างศาสนา:

• สุสานชาวยิวในเวห์ริง สุสานแห่งนี้เปิดทำการในปี ค.ศ. 1784 และเป็นสถานที่ฝังศพหลักของสมาชิกกลุ่มลัทธิอิสราเอลแห่งเวียนนา แม้ว่าจะปิดตัวลงในช่วงทศวรรษ 1880 และถูกทำลายในยุคนาซี แต่สุสานแห่งนี้ยังคงเป็นอนุสรณ์สถานทางประวัติศาสตร์ที่สำคัญ
• ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โครงการเสวนาระหว่างศาสนาได้พัฒนาอย่างแข็งขันในเขตนี้ ทั้งโบสถ์คาทอลิก ชุมชนอีแวนเจลิคัล และโครงการริเริ่มของนิกายออร์โธดอกซ์ ต่างมีส่วนร่วมในกิจกรรมทางวัฒนธรรมและการกุศลร่วมกัน โครงการต่างๆ เช่น "Lange Nacht der Kirchen" (ค่ำคืนอันยาวนานของโบสถ์) ช่วยให้ผู้อยู่อาศัยและนักท่องเที่ยวได้สัมผัสกับความหลากหลายของชีวิตทางจิตวิญญาณ

เขตที่ 18 ของกรุงเวียนนา หรือ Währing ไม่เพียงแต่มีชื่อเสียงในฐานะย่านที่อยู่อาศัยอันทรงเกียรติเท่านั้น แต่ยังเป็นศูนย์กลางทางวัฒนธรรมที่มีประวัติศาสตร์อันยาวนาน สถาปัตยกรรมอันวิจิตร และกิจกรรมสันทนาการที่หลากหลาย สำหรับผู้อยู่อาศัยและนักลงทุน นี่ไม่เพียงแต่หมายถึงชื่อเสียงและความสะดวกสบายเท่านั้น แต่ยังหมายถึงคุณภาพชีวิตระดับสูงที่ชาวต่างชาติและครอบครัวชาวเวียนนาต่างปรารถนา

Volksoper Wien – ศูนย์กลางของฉากวัฒนธรรม

โฟล์คสโอเปอร์ Wien (Volksoper Wien) คือสถานที่ท่องเที่ยวหลักของย่านนี้ มีชื่อเสียงทั้งในออสเตรียและต่างประเทศ โรงละครแห่งนี้จัดแสดงผลงานราว 300 เรื่องต่อปี ตั้งแต่โอเปเรตตา โอเปร่าคลาสสิก ไปจนถึงบัลเลต์และละครเพลง

• ราคาตั๋วมีตั้งแต่ 75 ยูโรถึง 144 ยูโร ขึ้นอยู่กับที่นั่ง
• ผู้ชมอายุน้อยกว่า 30 ปีสามารถใช้ประโยชน์จากโปรแกรม U30 และซื้อตั๋วในราคา 15 ยูโร
• บัตรครอบครัวมีราคา 30 ยูโรต่อฤดูกาล โดยมีส่วนลดสูงสุด 75% สำหรับเด็ก และส่วนลดมากมายสำหรับผู้ใหญ่

ลูกค้ารายหนึ่งของฉัน ซึ่งเป็นครอบครัวที่ซื้ออพาร์ทเมนท์ใกล้กับ Volksoper บอกว่าความใกล้ชิดกับโรงละครไม่ได้เป็นเพียงความสะดวกสบายสำหรับพวกเขาเท่านั้น แต่ยังกลายเป็นวิถีชีวิตที่แท้จริงอีกด้วย พวกเขาเลือกการแสดงใหม่ๆ ทุกสัปดาห์ และพื้นที่ดังกล่าวได้รับการมองว่าเป็นศูนย์กลางวัฒนธรรม ไม่ใช่แค่สถานที่อยู่อาศัยเท่านั้น

โรงละครขนาดเล็กและชมรมวัฒนธรรม

นอกจากโฟล์คสโอเปอร์แล้ว ย่านนี้ยังเป็นที่ตั้งของชุมชนที่มีชีวิตชีวา ซึ่งประกอบด้วยเวทีขนาดเล็ก สโมสรวัฒนธรรม และสมาคมวรรณกรรม ย่านเกอร์สทอฟและพอทซ์ไลน์สดอร์ฟเป็นสถานที่จัดแสดงดนตรีบรรเลง การบรรยาย และการแสดงดนตรียามเย็น บรรยากาศทางวัฒนธรรมท้องถิ่นแห่งนี้เป็นที่ชื่นชอบของครอบครัวหนุ่มสาวและนักศึกษามหาวิทยาลัย และยังช่วยเสริมเสน่ห์การลงทุนของย่านนี้อีกด้วย อสังหาริมทรัพย์ที่รายล้อมไปด้วยพื้นที่เหล่านี้จึงเป็นที่ต้องการอยู่เสมอ

หอศิลป์และมรดกทางสถาปัตยกรรม

เขตที่ 18 ประกอบด้วยวิลล่าและอาคารเก่าแก่จำนวนมากที่มีสถาปัตยกรรมสมัยศตวรรษที่ 19 และ 20 โดยหลายแห่งเปิดให้เข้าชมนิทรรศการสาธารณะ

• Schloss Pötzleinsdorf เป็นอดีตที่พักอาศัยและปัจจุบันเป็นสถานที่จัดนิทรรศการและคอนเสิร์ตห้องชุด
• ใน Gersthof คุณสามารถเยี่ยมชมห้องจัดแสดงศิลปะร่วมสมัยส่วนตัวขนาดเล็ก ซึ่งจัดแสดงผลงานของศิลปินในท้องถิ่น

สำหรับผู้ซื้อบ้าน นั่นหมายถึงมูลค่าเพิ่ม เนื่องจากหลายๆ คนมองหาไม่เพียงแค่ขนาดพื้นที่เท่านั้น แต่ยังรวมถึงโอกาสในการใช้ชีวิตในสภาพแวดล้อมทางวัฒนธรรมด้วย

เทศกาลและกิจกรรมต่างๆ: ตั้งแต่เทศกาลไวน์ไปจนถึงขบวนพาเหรดบนท้องถนน

หนึ่งในกิจกรรมที่มีชื่อเสียงที่สุดยังคงเป็น Neustifter Kirtag เทศกาลไวน์ที่จัดขึ้นในเดือนสิงหาคมที่เมือง Neustift am Walde แม้ว่าย่านนี้จะเป็นส่วนหนึ่งของเขตการปกครอง Döblingแต่ในอดีตย่านนี้มีความผูกพันใกล้ชิดกับเมือง Währing

• Kirtag ดึงดูดนักท่องเที่ยวมากถึง 150,000 คนต่อปี
• เข้าชมได้ฟรี มีแผงขายของ การชิมสินค้า และขบวนแห่แบบดั้งเดิม

อีกหนึ่งองค์ประกอบทางวัฒนธรรมที่สำคัญคือ Vienna Wine Hiking Day เส้นทางเริ่มต้นที่ย่าน Neustift และผ่านไร่องุ่น โดยมีจุดแวะพักที่ Heuriger ในปี 2025 กิจกรรมนี้จะจัดขึ้นระหว่างวันที่ 27-28 กันยายน โดยเข้าร่วมได้ฟรี

ลูกค้าของฉันที่ซื้อทาวน์เฮาส์ในพื้นที่ส่วนนี้สังเกตว่านักท่องเที่ยวที่หลั่งไหลเข้ามาในช่วงวันหยุดไม่เพียงสร้างบรรยากาศพิเศษเท่านั้น แต่ยังเพิ่มผลกำไรจากการเช่าระยะสั้นอีกด้วย

เขตที่ 18 ของเวียนนาได้รับการยกย่องให้เป็นหนึ่งในพื้นที่ที่เขียวขจีและเงียบสงบที่สุดของเมืองมาโดยตลอด ตั้งอยู่ระหว่างย่านเกอร์เทลอันคึกคักและเขตชานเมืองวีเนอร์ วัลด์ การผสมผสานระหว่างโครงสร้างพื้นฐานในเมืองที่พัฒนาแล้วและสวนสาธารณะที่อุดมสมบูรณ์ ทำให้เวียนนาเป็นหนึ่งในเขตที่น่าอยู่อาศัยที่สุดในเวียนนามาโดยตลอด พื้นที่สีเขียวครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 30% ของเขต ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของเขตอื่นๆ ใจกลางเมืองอย่างมาก

Türkenschanzpark – สัญลักษณ์ของ Vähring

สวนสาธารณะเทิร์กเคนชานซ์ (Türkenschanzpark) เป็นสวนสาธารณะที่ใหญ่ที่สุดของเขตนี้ และเป็นหนึ่งในสวนสาธารณะที่สวยงามที่สุดในกรุงเวียนนา ประวัติความเป็นมาย้อนกลับไปถึงศตวรรษที่ 19 เมื่อมีการสร้างสวนสาธารณะภูมิทัศน์พร้อมบ่อน้ำ ต้นไม้หายาก และจุดชมวิวขึ้นที่นี่

• พื้นที่ : ประมาณ 150,000 ตร.ม.
• มีพืชมากกว่า 400 สายพันธุ์เติบโตที่นี่ รวมถึงต้นไม้หายากจากเอเชียและอเมริกา
• สวนสาธารณะแห่งนี้มีสวนญี่ปุ่นเป็นของขวัญจากเมืองโยโกฮาม่าให้กับเวียนนา

ลูกค้าของฉันที่ซื้ออพาร์ตเมนต์ใกล้สวนสาธารณะ Türkenschanzpark ต่างทราบดีว่า ความสามารถในการเดินออกจากอาคารและเข้าสู่พื้นที่สีเขียวภายในห้านาทีเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจเลือกอพาร์ตเมนต์ นอกจากนี้ อพาร์ตเมนต์ที่มองเห็นวิวสวนสาธารณะมักมีราคาแพงกว่าอพาร์ตเมนต์ประเภทเดียวกันในละแวกใกล้เคียงประมาณ 10-15%

Pötzleinsdorfer Schlosspark - ประวัติศาสตร์และธรรมชาติ

ทางตอนเหนือของเขตนี้เป็นที่ตั้งของ Pötzleinsdorfer Schlosspark ซึ่งเดิมเป็นพระราชวัง ปัจจุบันเปิดให้สาธารณชนเข้าชม ภายในมีตรอกซอกซอยต้นลินเดนที่ได้รับการอนุรักษ์ไว้ และยังเป็นสถานที่จัดคอนเสิร์ตดนตรีแชมเบอร์และงานอีเวนต์ฤดูร้อนอีกด้วย

• สวนสาธารณะแห่งนี้ครอบคลุมพื้นที่มากกว่า 400,000 ตร.ม. ทำให้เป็นหนึ่งใน "ป่าในเมือง" ที่ใหญ่ที่สุด
• อนุญาตให้วิ่งจ็อกกิ้ง เดินเล่นกับสุนัข และปิกนิกในบริเวณสถานที่ได้
• ย่านที่อยู่อาศัยอันทรงเกียรติของ Pötzleinsdorf ตั้งอยู่ใกล้ๆ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วราคาอสังหาริมทรัพย์จะสูงกว่าค่าเฉลี่ยของพื้นที่นี้

สวน Währinger และสวน Setagaya

• Währinger Park คือโอเอซิสสีเขียวใกล้กับ Gürtel เป็นที่นิยมในหมู่นักศึกษาและครอบครัวหนุ่มสาว ภายในมีสนามกีฬาและพื้นที่อ่านหนังสือที่เงียบสงบ
• สวนเซตากายะเป็นสวนญี่ปุ่นขนาดเล็กที่เป็นสัญลักษณ์ของมิตรภาพระหว่างเวียนนาและเมืองเซตากายะของญี่ปุ่น สวนแห่งนี้ได้รับความนิยมเป็นพิเศษในช่วงฤดูใบไม้ผลิซึ่งเป็นช่วงฤดูดอกซากุระบาน

การมีพื้นที่อันเป็นเอกลักษณ์เช่นนี้สร้างเอกลักษณ์ที่โดดเด่นให้กับย่านนี้ สำหรับนักลงทุน นี่หมายถึงความต้องการอย่างต่อเนื่องจากผู้เช่าที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่สามารถเข้าถึงสวนสาธารณะได้

ไร่องุ่น Neustift และ Salmannsdorf

ในเขตชานเมืองทางตะวันตกเฉียงเหนือของ Währing เป็นที่ตั้งของย่าน Neustift am Walde และ Salmannsdorf ซึ่งมีชื่อเสียงในเรื่องไร่องุ่นและร้านเหล้าไวน์แบบดั้งเดิม – Heuriger

• ที่นี่มีเส้นทางเดินป่ายาวหลายสิบกิโลเมตร ซึ่งบางเส้นทางเป็นส่วนหนึ่งของ Wiener Weinwanderweg ที่มีชื่อเสียง
• ในฤดูร้อนและฤดูใบไม้ร่วง ไร่องุ่นจะกลายเป็นศูนย์กลางทางวัฒนธรรม เทศกาลไวน์ดึงดูดนักท่องเที่ยวและชาวเวียนนาจากทั่วทั้งภูมิภาค
• อพาร์ทเมนท์และบ้านในละแวกเหล่านี้ได้รับความนิยมเป็นพิเศษในหมู่ครอบครัวที่มีฐานะร่ำรวยซึ่งให้ความสำคัญกับการผสมผสานระหว่างธรรมชาติและความใกล้ชิดกับเมือง

โครงการสร้างความเขียวขจีใหม่

หน่วยงานระดับเขตกำลังพัฒนาโครงการเพื่อปรับปรุงสภาพแวดล้อมในเมืองอย่างแข็งขัน:

• การสร้างลานสีเขียวและหลังคาสีเขียว
• การติดตั้ง “อาคารสีเขียว” บนอาคารใหม่
• การขยายเขตทางเดินเท้าและลดพื้นที่จอดรถริมถนนเพื่อให้มีพื้นที่สีเขียวมากขึ้น

จากข้อมูลล่าสุดจาก Stadt Wien (2024) พบว่าเขต Währing ติดอันดับหนึ่งในสามเขตที่มีการลงทุนต่อหัวในโครงการด้านสิ่งแวดล้อมสูงสุด ปัจจัยนี้ส่งผลโดยตรงต่อราคา โดยโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีลานสีเขียวมีราคาขายสูงกว่าโครงการที่อยู่อาศัยประเภทเดียวกันที่ไม่มีโครงสร้างพื้นฐานด้านสิ่งแวดล้อมโดยเฉลี่ย 8-12%

เขตที่ 18 ของกรุงเวียนนา หรือ Währing มักถูกเชื่อมโยงเข้ากับสวนสาธารณะสีเขียว ย่านที่พักอาศัยอันทรงเกียรติ และร้านไวน์ แต่ที่จริงแล้ว Währing ไม่ได้เป็นเพียงแค่ย่านที่อยู่อาศัยที่ "เงียบสงบ" เท่านั้น แต่ยังเป็นแหล่งรวมธุรกิจขนาดใหญ่ที่ธุรกิจขนาดเล็ก ศูนย์วิจัย และภาคบริการกำลังพัฒนาอย่างแข็งขัน ข้อมูลจาก Magistratsabteilung 23 (Wirtschaft, Employment, and Statistics) ระบุว่า Währing เป็นที่ตั้งของบริษัทจดทะเบียนมากกว่า 2,800 แห่ง โดยประมาณ 85% เป็นธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม

สถานประกอบการที่โดดเด่นในเศรษฐกิจของเขตนี้คือร้านเหล้าไวน์แบบดั้งเดิม (Heuriger) ซึ่งกระจุกตัวอยู่ในย่าน Neustift am Walde และ Salmannsdorf ร้านเหล่านี้ไม่ได้เป็นแค่ร้านอาหารเท่านั้น แต่ยังเป็นส่วนหนึ่งของอัตลักษณ์ทางวัฒนธรรมของชาวเวียนนา โดยเสิร์ฟไวน์ท้องถิ่นและอาหารตามฤดูกาล

• มี Heuriger มากกว่า 60 แห่งที่เปิดดำเนินการใน Währing และในช่วงเทศกาลไวน์ มูลค่าการซื้อขายของพวกเขาเพิ่มขึ้น 30–40% (ข้อมูลจาก Wiener Wirtschaftskammer, 2023)
• นอกจากร้านเหล้าแล้ว Währinger Straße และถนนโดยรอบยังเป็นที่ตั้งของร้านกาแฟ ร้านขนม และร้านอาหารผับเล็กๆ จำนวนมากที่รองรับทั้งคนในท้องถิ่นและนักศึกษา

ลูกค้ารายหนึ่งของผมซื้อพื้นที่เชิงพาณิชย์สำหรับร้านอาหารใกล้สวนสาธารณะ Türkenschanzpark เนื่องจากมีลูกค้าเข้ามาอย่างต่อเนื่อง อัตราผลตอบแทนจากการเช่าจึงอยู่ที่ประมาณ 5.5% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในย่านนี้

มหาวิทยาลัยแวร์ริงมีความเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับภาควิชาการและวิทยาศาสตร์ เป็นที่ตั้งของภาควิชาต่างๆ ของมหาวิทยาลัยเวียนนา รวมถึงสถาบันชีววิทยาและเคมี และห้องปฏิบัติการวิจัยเอกชนหลายแห่ง

• มหาวิทยาลัยเวียนนามีนักศึกษาจำนวนมากกว่า 90,000 คน โดยบางคนอาศัยอยู่ในเขตที่ 18
• พื้นที่ดังกล่าวยังเป็นที่ตั้งของ Institut für Höhere Studien (IHS) ซึ่งเป็นหนึ่งในกลุ่มวิจัยชั้นนำของออสเตรียที่มุ่งเน้นด้านการวิจัยทางเศรษฐกิจและสังคม

ความหนาแน่นของสถาบันการศึกษาเช่นนี้ทำให้ความต้องการเช่าอพาร์ตเมนต์ใกล้มหาวิทยาลัยเพิ่มสูงขึ้น ลูกค้าของผมที่ให้เช่าอพาร์ตเมนต์ในย่าน Gersthof แก่นักศึกษาและคนทำงานรุ่นใหม่ มีอัตราการเข้าอยู่อาศัยที่มั่นคง แม้จะมีค่าเช่าที่ค่อนข้างสูง (เริ่มต้นที่ 15 ยูโรต่อตารางเมตร)

แกนหลักของกิจกรรมทางธุรกิจใน Währing วิ่งไปตาม Gürtel และ Währinger Straße

• Gürtel ยังคงเป็นเส้นทางการขนส่งและการค้าแบบดั้งเดิมซึ่งเป็นที่ตั้งของสำนักงานขนาดกลาง สถานพยาบาล และบริษัทให้บริการ
• Währinger Straße คือถนนช้อปปิ้งที่คึกคักซึ่งไม่เพียงแต่ร้านค้าเท่านั้น แต่ยังรวมถึงพื้นที่ทำงานร่วมกันที่ได้รับความนิยมจากนักทำงานอิสระและสตาร์ทอัพที่กำลังพัฒนาอย่างต่อเนื่อง

ตามข้อมูลของ ImmobilienScout24 (2024) ค่าเช่าสำนักงานใน Vähring อยู่ระหว่าง 13 ถึง 19 ยูโรต่อตารางเมตร ทำให้พื้นที่ดังกล่าวมีราคาไม่แพงเมื่อเทียบกับ Innere Stadt (20–30 ยูโรต่อตารางเมตร)

ปัจจุบัน วาริงไม่เพียงแต่ได้รับการยกย่องว่าเป็นย่านที่อยู่อาศัยอันทรงเกียรติเท่านั้น แต่ยังเป็นพื้นที่ที่กำลังอยู่ระหว่างการเปลี่ยนแปลงทางสถาปัตยกรรมและสิ่งแวดล้อมอย่างต่อเนื่อง พื้นที่นี้กำลังได้รับการปรับปรุงอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยยังคงรักษาลักษณะทางประวัติศาสตร์เอาไว้ ขณะเดียวกันก็นำเสนอที่อยู่อาศัยและโครงสร้างพื้นฐานที่ตรงตามมาตรฐานความสะดวกสบายสมัยใหม่

แนวโน้มสำคัญประการหนึ่งในเขตที่ 18 ของเวียนนายังคงเป็นการปรับปรุงบ้านและวิลล่า Gründerzeit อันเก่าแก่จากช่วงปลายศตวรรษที่ 19 และต้นศตวรรษที่ 20

• ตามข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ Wienปี 2024 ส่วนแบ่งของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ในกลุ่มพรีเมียมของ Vähring เพิ่มขึ้น 18% ในช่วงห้าปีที่ผ่านมา
• อาคารประวัติศาสตร์หลายแห่งกำลังได้รับการต่อเติมห้องเพนท์เฮาส์ ที่จอดรถใต้ดิน และระบบทำความร้อนที่ได้รับการปรับปรุงใหม่

ลูกค้ารายหนึ่งของฉันซื้ออพาร์ตเมนต์ในอาคารอพาร์ตเมนต์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ใกล้กับ Währinger Park ในปี 2021 หลังจากการปรับปรุงใหม่ มูลค่าของทรัพย์สินก็เพิ่มขึ้นมากกว่า 35% และอัตราค่าเช่าปัจจุบันอยู่ที่ 22–24 ยูโรต่อตารางเมตร ทำให้โครงการดังกล่าวเป็นการลงทุนระยะยาวที่ทำกำไรได้

เขต Gersthof กลายเป็นแหล่งดึงดูดโครงการพัฒนาใหม่ๆ โดยมีการสร้างอาคารที่พักอาศัยแบบบูติกซึ่งมีอพาร์ทเมนท์ในระดับราคาปานกลางถึงสูงที่นี่

• ราคาเฉลี่ยของบ้านใหม่ใน Gersthof ในปัจจุบันอยู่ที่ 8,500–10,200 ยูโรต่อตารางเมตร ซึ่งต่ำกว่าใน Döblingเล็กน้อย แต่สูงกว่าใน Hernalsที่อยู่ใกล้เคียง
• โครงการผสมผสานสมัยใหม่กำลังเกิดขึ้นตามแนวแม่น้ำ Gürtel ซึ่งประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ สำนักงาน และพื้นที่บริการ

จากมุมมองการลงทุนแล้ว อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีความน่าดึงดูดเนื่องจากมีสภาพคล่องสูงและมีความต้องการที่มั่นคงในครอบครัวชนชั้นกลาง

วาริงสนับสนุนโครงการ "สมาร์ทซิตี้ Wien" อย่างแข็งขัน ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ได้มีการดำเนินโครงการต่างๆ เช่น ขยายพื้นที่สีเขียว ติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์ และติดตั้งระบบระบายน้ำฝน

• ตามข้อมูลของ Stadt Wien (2023) โครงการที่อยู่อาศัยใหม่ประมาณ 20% ในเขตที่ 18 ของเวียนนาได้รับการรับรองตามมาตรฐานประสิทธิภาพพลังงาน (klimaaktiv Gold หรือ Passivhaus)
• สิ่งนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อราคา: ที่อยู่อาศัยประหยัดพลังงานในวาริงขายได้ในราคาสูงกว่าที่อยู่อาศัยแบบดั้งเดิมที่คล้ายกันโดยเฉลี่ย 10–12%

โครงการดังกล่าวมีความน่าดึงดูดใจเป็นพิเศษสำหรับนักลงทุนระยะยาว เนื่องจากประสิทธิภาพด้านพลังงานช่วยลดค่าสาธารณูปโภคของผู้อยู่อาศัย และเพิ่มความน่าดึงดูดใจของทรัพย์สินในตลาดการเช่า

เขตที่ 18 ของกรุงเวียนนา หรือ Währing ได้สร้างชื่อเสียงมายาวนานในฐานะย่านที่อยู่อาศัยอันทรงเกียรติและมั่นคงที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเวียนนา ต่างจากเขตใหม่ๆ ของกรุงเวียนนาที่กำลังพัฒนาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้น (เช่น Seestadt Aspern และ Sonnwendviertel) เขต Währing นำเสนอตลาดที่เติบโตเต็มที่แก่นักลงทุน ด้วยอุปทานที่จำกัด โครงสร้างพื้นฐานระดับสูง และมรดกทางวัฒนธรรมและธรรมชาติที่ผสมผสานกันอย่างลงตัว

เสถียรภาพด้านราคาและอุปทานที่จำกัด

จากข้อมูล Immobilienpreisspiegel 2024 ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในเขตที่ 18 ของเวียนนาอยู่ระหว่าง 7,500 ถึง 11,000 ยูโรต่อตารางเมตร ขณะที่วิลล่าหรูอาจสูงกว่า 15,000 ยูโรต่อตารางเมตร นอกจากนี้ อุปทานของวิลล่าเก่าแก่ยังมีจำกัดมาก โดยมีไม่ถึง 3% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดของเขตนี้ที่เข้าสู่ตลาดในแต่ละปี

เป็นที่นิยมในหมู่ครอบครัว ชาวต่างชาติ และนักวิจัย

วาริงเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่องในหมู่ครอบครัวที่มีลูก (เนื่องจากตั้งอยู่ใกล้โรงเรียนนานาชาติ) นักวิจัย (มหาวิทยาลัยและศูนย์วิจัยใกล้เคียง) และชาวต่างชาติ ซึ่งทำให้กลุ่มผู้เช่าที่มีรายได้สูงมีความสมดุล

อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของที่นี่อยู่ที่ 16-22 ยูโรต่อตารางเมตร และในกลุ่มพรีเมียมอยู่ที่ 25-28 ยูโรต่อตารางเมตร สำหรับนักลงทุนระยะยาว นี่ไม่เพียงแต่หมายถึงกระแสเงินสดที่มั่นคงเท่านั้น แต่ยังหมายถึงความเสี่ยงต่ำของอสังหาริมทรัพย์ว่างอีกด้วย

ศักดิ์ศรีและพื้นที่สีเขียวเป็นปัจจัยความต้องการ

บนแผนที่เมือง Währing โดดเด่นในด้านนิเวศวิทยา โดยพื้นที่ประมาณ 30% เต็มไปด้วยสวนสาธารณะ ไร่องุ่น และพื้นที่สีเขียว Türkenschanzpark และ Pötzleinsdorfer Schlosspark ช่วยเพิ่มเสน่ห์ให้กับย่านนี้สำหรับครอบครัวและผู้ที่มองหาความสมดุลระหว่างโครงสร้างพื้นฐานในเมืองและความใกล้ชิดกับธรรมชาติ

ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้ภาพลักษณ์ของ Waring กลายเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่ดีที่สุดในการอยู่อาศัย ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อความต้องการที่มั่นคงและความเสี่ยงในการแก้ไขราคาที่น้อยที่สุด

การเติบโตในระยะยาวของราคาวิลล่า

ควรให้ความสนใจเป็นพิเศษกับกลุ่มวิลล่าในเขตที่ 18 ของกรุงเวียนนา ตรงนี้ราคามีการเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่องและเติบโตอย่างต่อเนื่องหลายปี ไม่ใช่การผันผวนในระยะสั้น มีเหตุผลหลายประการสำหรับเรื่องนี้:

• อุปทานมีจำกัด (วิลล่าส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่คุ้มครองและไม่ได้รับการบูรณะครั้งใหญ่)
• ความต้องการที่สูงจากครอบครัว ผู้ที่เข้ามาอยู่อาศัยในต่างแดน และสมาชิกกลุ่มนักวิทยาศาสตร์ชั้นนำ
• ความมีเกียรติของที่ตั้งซึ่งถูกสร้างมานานหลายทศวรรษ

จากการสำรวจ RE/MAX Wohnbarometer 2024 พบว่าราคาวิลล่าในเขตที่ 18 ของเวียนนาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 65–70% ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของเมืองที่อยู่ที่ประมาณ 45%

เขตที่ 18 ของเวียนนา (Währing) ไม่ใช่ตัวเลือกสำหรับทุกคน แต่สำหรับผู้ที่แสวงหาความสะดวกสบาย ชื่อเสียง และคุณค่าในระยะยาว เขตนี้โดดเด่นด้วยจังหวะชีวิตที่ผ่อนคลาย พื้นที่สีเขียวอันอุดมสมบูรณ์ และการผสมผสานระหว่างสถาปัตยกรรมเก่าแก่และการออกแบบร่วมสมัย

เหนือสิ่งอื่นใด แวห์ริงเหมาะอย่างยิ่งสำหรับ ครอบครัวที่มีเด็กและผู้มีรายได้สูง ที่ให้ความสำคัญกับความปลอดภัย ความสงบสุข และการเข้าถึงธรรมชาติ การเดินเล่นในสวนสาธารณะเทิร์กเคนชานซ์พาร์คหรือพอทซ์ไลน์สดอร์เฟอร์ ชลอสส์พาร์คกลายเป็นส่วนหนึ่งของชีวิตประจำวัน โรงเรียนที่มีชื่อเสียงและความใกล้ชิดกับมหาวิทยาลัยทำให้ย่านนี้สะดวกเป็นพิเศษสำหรับครอบครัวที่มีเด็กทุกวัย

สำหรับนักลงทุน Währing ถือเป็นย่านที่น่าสนใจเนื่องจากเสถียรภาพ ตลาดที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมกำลังพัฒนาอย่างราบรื่น โดยไม่มีภาวะตกต่ำรุนแรง และราคาวิลล่าและอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่ก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ต่างจากย่านใหม่ๆ ของเวียนนาที่ยังคงพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอยู่ Währing มอบความสมดุลที่มั่นคง เครือข่ายทางสังคมและการขนส่งที่พัฒนาอย่างดี สถาบันทางวัฒนธรรม ร้านอาหาร และร้านไวน์ ล้วนสร้างสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยที่สะดวกสบาย

ชาวต่างชาติและนักวิจัย ต่างพบว่าที่นี่มีสภาพความเป็นอยู่ที่เหมาะเจาะ พื้นที่นี้ติดกับมหาวิทยาลัยและศูนย์วิจัย และชุมชนนานาชาติยังคงรักษาบรรยากาศที่เปิดกว้างและพูดได้หลายภาษา จากประสบการณ์ของฉัน ลูกค้าหลายรายจากเยอรมนีและสวิตเซอร์แลนด์เลือก Vähring โดยเฉพาะ เพราะต้องการผสานการใช้ชีวิตอันหรูหราเข้ากับความใกล้ชิดกับที่ทำงานและชุมชนมหาวิทยาลัย

กล่าวโดยสรุป เขตที่ 18 ของเวียนนาคือสวรรค์สำหรับผู้ที่ให้ความสำคัญกับคุณภาพมากกว่าการประนีประนอม ด้วยที่อยู่อาศัยที่กว้างขวาง ถนนที่ร่มรื่น โรงเรียนที่มีชื่อเสียง และสภาพคล่องในการลงทุนที่รับประกัน เวียนนาเป็นหนึ่งในย่านที่ดีที่สุดในการอยู่อาศัย ที่ซึ่งความสะดวกสบายและสถานะทางสังคมมาคู่กัน การซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่แค่เรื่องของการใช้ชีวิต แต่ยังรวมถึงกลยุทธ์ในอนาคตของคุณด้วย