ఇటీవలి సంవత్సరాలలో తగ్గుముఖం పట్టిన సర్దుబాటు తర్వాత 2025లో జర్మన్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ స్థిరమైన వృద్ధి సంకేతాలను చూపుతోంది. యూరోపేస్ ప్రకారం, దేశంలో సగటు అపార్ట్మెంట్ కొనుగోలు ధర చదరపు మీటరుకు సుమారుగా €3,400, మ్యూనిచ్ వంటి ప్రధాన నగరాల్లో ధరలు చదరపు మీటరుకు €7,000 కంటే ఎక్కువగా ఉన్నాయి, అయితే తక్కువ డిమాండ్ ఉన్న ప్రాంతాలలో, అవి రెండు నుండి మూడు రెట్లు తక్కువగా ఉండవచ్చు.
ఇన్స్టిట్యూట్ ఆఫ్ జర్మన్ ఎకనామిక్స్ (IW కన్సల్ట్) నివేదిక ప్రకారం, 2024 నుండి 2025 వరకు 82% జర్మన్ ప్రాంతాలు సగటున 2.3% ధరల పెరుగుదలను చూస్తాయి, ఇది క్రమంగా మార్కెట్ పునరుద్ధరణను నిర్ధారిస్తుంది.
జర్మనీలో పెరుగుతున్న ఆస్తి ధరలు
(మూలం: https://www.drklein.de/immobilienpreise.html )
ఈ పరిస్థితులలో, దీర్ఘకాలిక మూలధన రక్షణ మరియు స్థిరమైన ఆదాయాన్ని కోరుకునే పెట్టుబడిదారులకు జర్మనీ అత్యంత ఆకర్షణీయమైన గమ్యస్థానాలలో ఒకటిగా ఉంది. ఇది ఆస్తి యజమానులకు అధిక చట్టపరమైన రక్షణ, పారదర్శక లావాదేవీ విధానాలు మరియు అద్దె గృహాలకు బలమైన దేశీయ డిమాండ్ను మిళితం చేస్తుంది, ముఖ్యంగా అతిపెద్ద నగరాల్లో - బెర్లిన్, మ్యూనిచ్ మరియు ఫ్రాంక్ఫర్ట్లలో.
ఎక్కువ అస్థిర మార్కెట్లు కలిగిన దక్షిణ యూరోపియన్ దేశాల మాదిరిగా కాకుండా, జర్మన్ మార్కెట్ స్థిరత్వం మరియు అంచనా వేయగల సామర్థ్యం కలిగి ఉంటుంది, ఇది అంతర్జాతీయ పెట్టుబడిదారుడి పోర్ట్ఫోలియోలో "యాంకర్"గా మారుతుంది.
నేను, ఒక్సానా జుష్మాన్, రియల్ ఎస్టేట్ మరియు పెట్టుబడిలో అంతర్జాతీయ అనుభవం ఉన్న న్యాయవాదిని. నేను లావాదేవీ మద్దతు మరియు నిర్మాణ ప్రాజెక్టులతో సహా యూరప్ అంతటా ప్రాజెక్టులలో పని చేస్తాను. ఈ వ్యాసంలో, జర్మనీలో రియల్ ఎస్టేట్ కొనుగోలు యొక్క ప్రత్యేకతలు, దాని పెట్టుబడి ఆకర్షణ, చట్టపరమైన మరియు పన్ను అంశాలను నేను చర్చిస్తాను మరియు మార్కెట్ను ఆస్ట్రియాతో పోల్చుతాను.
జర్మనీ vs. ఆస్ట్రియా: రియల్ ఎస్టేట్లో పెట్టుబడి పెట్టడానికి ఉత్తమమైన ప్రదేశం ఎక్కడ ఉంది?
జర్మనీ మరియు ఆస్ట్రియా రెండూ స్థిరత్వం మరియు అధిక పెట్టుబడి రక్షణ ద్వారా వర్గీకరించబడ్డాయి, కానీ పన్ను భారాలు మరియు మార్కెట్ డైనమిక్స్లో విభిన్నంగా ఉన్నాయి. జర్మనీ , ముఖ్యంగా బెర్లిన్, దాని స్థాయి, వివిధ రకాల ఆస్తులు మరియు అధిక అద్దె డిమాండ్తో పెట్టుబడిదారులను ఆకర్షిస్తుంది, అయితే పెట్టుబడిదారులు మరింత సంక్లిష్టమైన నిబంధనలు, పన్ను ఖర్చులు మరియు ఆవర్తన ధర హెచ్చుతగ్గులను పరిగణించాలి.
ఆస్ట్రియా మరింత సమతుల్య నమూనాను ప్రదర్శిస్తుంది: చట్టం మరింత పారదర్శకంగా ఉంటుంది, నష్టాలు తక్కువగా ఉంటాయి మరియు మార్కెట్ స్థిరంగా ఆస్తి విలువ పెరుగుదలను చూపుతుంది. వియన్నా స్థిరత్వం పరంగానే కాకుండా, అంచనా వేసిన ధర పెరుగుదల మరియు డిమాండ్ పరంగా కూడా బెర్లిన్ను అధిగమిస్తుంది - ఆస్ట్రియాలో రియల్ ఎస్టేట్ విచారణలు స్థిరంగా ఎక్కువగా ఉంటాయి. ఇది మూలధన సంరక్షణ మరియు దీర్ఘకాలిక దృక్పథాన్ని విలువైనదిగా భావించే సంప్రదాయవాద పెట్టుబడిదారులకు దేశాన్ని ప్రత్యేకంగా ఆకర్షణీయంగా చేస్తుంది.
మరింత ఊహాజనిత మరియు స్థిరమైన మార్కెట్ను కోరుకునే పెట్టుబడిదారులకు, వియన్నాలో అపార్ట్మెంట్ కొనడం తరచుగా సహజంగానే వస్తుంది: నగరం గృహాలకు స్థిరమైన డిమాండ్, స్పష్టమైన నిబంధనలు మరియు ఆస్తి ధరలలో మితమైన కానీ స్థిరమైన వృద్ధిని మిళితం చేస్తుంది.
యూరప్ పెట్టుబడి పటంలో జర్మనీ
జర్మనీ చాలా కాలంగా EU యొక్క "యాంకర్" రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్గా పరిగణించబడుతుంది. ఇది యాదృచ్చికం కాదు: దేశం పెద్ద మార్కెట్, స్థిరమైన ఆర్థిక వ్యవస్థ మరియు పెట్టుబడిదారులకు స్పష్టమైన నిబంధనలను మిళితం చేస్తుంది. అధిక ఆస్తి హక్కుల రక్షణ మరియు ఊహించదగిన రాబడి అనేవి జర్మన్ రియల్ ఎస్టేట్ను దీర్ఘకాలిక పెట్టుబడికి విలువైన ఆస్తిగా మార్చే రెండు కీలకమైన అంశాలు.
ఆచరణలో, నేను తరచుగా క్లయింట్లు బెర్లిన్ లేదా మ్యూనిచ్ను ఈ కారణాల వల్ల ఎంచుకుంటున్నట్లు చూస్తాను: జర్మనీలో అపార్ట్మెంట్లు అనేక పొరుగు దేశాల కంటే ఖరీదైనవి అయినప్పటికీ, మూలధన నష్ట ప్రమాదం తక్కువగా ఉంటుంది. ఉదాహరణకు, నా క్లయింట్లలో ఒకరు బెర్లిన్లో రెండు బెడ్రూమ్ల అపార్ట్మెంట్ను €4,300/m²కి కొనుగోలు చేశారు మరియు రెండు సంవత్సరాలలోపు, అద్దె ఆదాయం స్థిరంగా తనఖా మరియు పన్నులను కవర్ చేసింది.
రేటింగ్లు మరియు పారదర్శకత
PWC, ప్రపంచ బ్యాంకు మరియు Numbeo ప్రకారం, లావాదేవీల పారదర్శకత మరియు పెట్టుబడిదారుల రక్షణ కోసం జర్మనీ అగ్ర యూరోపియన్ దేశాలలో ఒకటిగా ఉంది. ఆస్తి పారదర్శకత సూచిక (PWC, 2024)లో, జర్మనీ 84/100 స్కోరుతో నెదర్లాండ్స్ మరియు ఆస్ట్రియాతో సమానంగా ఉంది, స్పెయిన్ మరియు పోర్చుగల్ 65–70/100 స్కోరుతో, మరియు గ్రీస్ 58/100 స్కోరుతో ఉన్నాయి.
ప్రపంచ బ్యాంకు డూయింగ్ బిజినెస్ 2023 ప్రకారం, లావాదేవీల వేగం మరియు పారదర్శకతను ప్రతిబింబిస్తూ, 97/100 స్కోరుతో ఆస్తిని నమోదు చేయడంలో సౌలభ్యం కోసం జర్మనీ EUలో మొదటి స్థానంలో ఉంది.
పెట్టుబడిదారులకు, దీని అర్థం తక్కువ దాచిన నష్టాలు, మరింత అంచనా వేయదగిన పన్ను భారం మరియు స్పష్టమైన విధానాలు. ఆచరణలో, నా క్లయింట్లు చట్టపరమైన సమస్యలను నివారించడానికి గ్రండ్బచ్ను పూర్తిగా తనిఖీ చేసి స్థానిక నోటరీని ఉపయోగించాలని నేను సిఫార్సు చేస్తున్నాను - ముఖ్యంగా జర్మనీలో ప్రతిష్టాత్మక ప్రాంతాలలో అపార్ట్మెంట్లను కొనుగోలు చేసేటప్పుడు.
పోటీదారులు
| దేశం | మార్కెట్ స్థిరత్వం | సగటు గృహ ధర (€/m²) | అద్దె దిగుబడి (%) | పన్నులు మరియు రుసుములు | పెట్టుబడిదారులకు ఫీచర్లు |
|---|---|---|---|---|---|
| జర్మనీ | చాలా ఎక్కువ | 3,400 (సగటు అపార్ట్మెంట్), మ్యూనిచ్/బెర్లిన్లో 7,000 వరకు | 3–5% | కొనుగోలు: 3-7%, అద్దె ఆదాయపు పన్ను 25-42% | పారదర్శక లావాదేవీలు, యజమానులకు అధిక రక్షణ, స్థిరమైన అద్దె డిమాండ్ |
| ఆస్ట్రియా | చాలా ఎక్కువ | 3 100–6 500 | 2–4% | కొనుగోలు: 3.5–6%, ఆదాయపు పన్ను 25–55% | స్థిరమైన మార్కెట్, మితమైన ధరల పెరుగుదల, ముఖ్యంగా వియన్నాలో, చిన్న మార్కెట్ స్కేల్ |
| నెదర్లాండ్స్ | మీడియం-ఎత్తు | 3 500–6 000 | 3–4% | కొనుగోలు: 2–6%, ఆదాయపు పన్ను 30–49% | డైనమిక్ మార్కెట్, అధిక గృహాల ధరలు, ప్రవాసులకు కష్టం |
| ఫ్రాన్స్ | సగటు | 3 200–8 500 | 2–4% | కొనుగోలు: 7-10%, ఆదాయపు పన్ను 30-45% | అధిక బ్యూరోక్రసీ, విదేశీయులకు మరింత సంక్లిష్టమైన కాగితపు పని; కొనడం ఖరీదైనది |
| స్విట్జర్లాండ్ | అధిక | 7 000–15 000 | 1,5–3% | కొనుగోలు: 3-5%, ఆదాయపు పన్ను 15-40% | ప్రవేశ రుసుము చాలా ఖరీదైనది, అద్దె దిగుబడులు తక్కువగా ఉండటం, స్థానికేతరులకు కఠినమైన నియమాలు |
నేను తరచుగా పెట్టుబడిదారులు చిన్న జర్మన్ నగరాలతో (లీప్జిగ్, డ్రెస్డెన్) ప్రారంభమవుతారని చూస్తాను, అక్కడ గృహాల ధరలు బెర్లిన్ లేదా మ్యూనిచ్ కంటే తక్కువగా ఉంటాయి, కానీ వృద్ధి సామర్థ్యం ఎక్కువగా ఉంటుంది. ఇది తక్కువ ప్రవేశ ధరను పొందేందుకు వీలు కల్పిస్తూనే స్థిరమైన అద్దె ఆదాయాన్ని పొందేందుకు వీలు కల్పిస్తుంది.
పెట్టుబడిదారులు జర్మనీని ఎందుకు ఎంచుకుంటారు
- స్థిరమైన ఆర్థిక వ్యవస్థ మరియు చట్టం. సంక్షోభ సంవత్సరాల్లో కూడా, ప్రధాన నగరాల్లో రియల్ ఎస్టేట్ ధరలు మధ్యస్తంగా తగ్గాయి.
- ముఖ్యంగా విశ్వవిద్యాలయ పట్టణాలు మరియు ప్రధాన వ్యాపార కేంద్రాలలో అద్దె డిమాండ్ ఎక్కువగా ఉంది.
- పారదర్శకత మరియు రక్షణ. చట్ట వ్యవస్థ మోసం మరియు దాచిన సమస్యల ప్రమాదాలను తగ్గిస్తుంది.
- దీర్ఘకాలిక పెట్టుబడి అవకాశాలు. సాపేక్షంగా తక్కువ అద్దె దిగుబడి ఉన్నప్పటికీ, జర్మనీలో రియల్ ఎస్టేట్లో పెట్టుబడి పెట్టడం మూలధన రక్షణలో పెట్టుబడికి విలువైనది.
నా సలహా: ఆస్తిని ఎంచుకునేటప్పుడు, జర్మనీలో అపార్ట్మెంట్ ధరను మాత్రమే కాకుండా, అద్దె డిమాండ్, మౌలిక సదుపాయాలు మరియు ఆ ప్రాంతం యొక్క ప్రణాళికాబద్ధమైన అభివృద్ధిని కూడా ఎల్లప్పుడూ పరిగణించండి. నా కేసుల్లో ఒకటి: లీప్జిగ్లో €2,800/m²కి అపార్ట్మెంట్ కొనడం - మూడు సంవత్సరాల తరువాత, ధర దాదాపు 15% పెరిగింది, అద్దె రేటు స్థిరంగా ఉంది, ఇది నా వ్యూహం యొక్క దృఢత్వాన్ని నిర్ధారిస్తుంది.
జర్మన్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ అవలోకనం
జర్మనీలో రియల్ ఎస్టేట్ సాంప్రదాయకంగా ఐరోపాలో మూలధనాన్ని కాపాడటానికి మరియు పెంచడానికి అత్యంత విశ్వసనీయ సాధనాల్లో ఒకటిగా పరిగణించబడుతుంది. ఆర్థిక హెచ్చుతగ్గుల కాలంలో కూడా ఈ మార్కెట్ స్థితిస్థాపకంగా ఉంటుంది మరియు స్థిరమైన దేశీయ డిమాండ్ దీర్ఘకాలిక పెట్టుబడిదారులకు ప్రత్యేకించి ఆకర్షణీయంగా ఉంటుంది.
జర్మన్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ 2018–2030
(మూలం: https://www.grandviewresearch.com/horizon/outlook/real-estate-market/germany )
మార్కెట్ చరిత్ర మరియు డైనమిక్స్
గత 15 సంవత్సరాలుగా జర్మన్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ అనేక కీలక దశలను దాటింది. 2008–2010 సంక్షోభం తరువాత, గృహాల ధరలు క్రమంగా పెరగడం ప్రారంభించాయి, 2021–2022లో గరిష్ట స్థాయికి చేరుకున్నాయి. ఈ కాలంలో, ప్రసిద్ధ జర్మన్ నగరాల్లో అపార్ట్మెంట్ ధరలు సంవత్సరానికి 10–15% పెరగవచ్చు.
2023–2024లో ఒక మోస్తరు కరెక్షన్ గమనించబడింది, దేశవ్యాప్తంగా ధరలు సగటున 10–15% తగ్గాయి. అయితే, 2025 మొదటి త్రైమాసికం నాటికి, మార్కెట్ స్థిరీకరించబడింది మరియు నిపుణుల అభిప్రాయం ప్రకారం, చాలా ప్రాంతాలలో 1–3% సజావుగా వృద్ధి చెందుతుందని భావిస్తున్నారు.
ఆచరణలో, ధరల సవరణ సమయంలోనే, ముఖ్యంగా నిరూపితమైన యాజమాన్య చరిత్ర కలిగిన పునఃవిక్రయ ఆస్తులను పరిగణనలోకి తీసుకున్నప్పుడు, జర్మనీలో ఆకర్షణీయమైన ధరకు అపార్ట్మెంట్ కొనుగోలు చేసే అవకాశం లభిస్తుందని నేను భావిస్తున్నాను. ఉదాహరణకు, నా క్లయింట్లలో ఒకరు ధర తగ్గుదల సమయంలో లీప్జిగ్లో రెండు బెడ్రూమ్ల అపార్ట్మెంట్ను €2,800/m²కి కొనుగోలు చేశారు మరియు ఒక సంవత్సరం తర్వాత, ధర 8% పెరిగింది మరియు ఆస్తి ఇప్పటికే స్థిరమైన అద్దె ఆదాయాన్ని సృష్టిస్తోంది.
లావాదేవీల భౌగోళిక శాస్త్రం: పెట్టుబడులు కేంద్రీకృతమై ఉన్న ప్రదేశం
అతిపెద్ద నగరాల్లో అత్యధిక కార్యకలాపాలు గమనించబడ్డాయి:
- బెర్లిన్ అధిక ద్రవ్యత మరియు స్థిరమైన అద్దె డిమాండ్తో ఆర్థిక కార్యకలాపాలకు రాజధాని మరియు కేంద్రం.
- మ్యూనిచ్ అనేది ప్రీమియం విభాగం, ఖరీదైన అపార్ట్మెంట్లు, తక్కువ అద్దె దిగుబడి, కానీ నమ్మదగిన మూలధనీకరణ.
- ఫ్రాంక్ఫర్ట్ మరియు హాంబర్గ్లు సంస్థాగత పెట్టుబడిదారులకు ఆసక్తి కలిగించే ఆర్థిక మరియు లాజిస్టిక్స్ కేంద్రాలు.
- లీప్జిగ్, డ్రెస్డెన్, డస్సెల్డార్ఫ్ నగరాలు పెరుగుతున్న డిమాండ్ మరియు మరింత సరసమైన ధరలు కలిగి ఉన్నాయి.
పెట్టుబడిదారులు అగ్ర నగరాలకు మించి చూడాలని నేను సిఫార్సు చేస్తున్నాను. ఉదాహరణకు, జర్మనీలోని లీప్జిగ్ లేదా డ్రెస్డెన్లో ఇల్లు కొనడం తక్కువ ప్రవేశ ధర మరియు అధిక వృద్ధి సామర్థ్యాన్ని అందిస్తుంది - ముఖ్యంగా తమ పోర్ట్ఫోలియోను వైవిధ్యపరచాలని చూస్తున్న పెట్టుబడిదారులకు ఈ విధానం అనుకూలంగా ఉంటుంది.
వస్తువు రకాలు
జర్మన్ మార్కెట్ వైవిధ్యమైనది:
ద్వితీయ మార్కెట్ ప్రధాన విభాగం, ఇది సరసమైన ఎంపికలు మరియు ఊహించదగిన అద్దె దిగుబడులను అందిస్తుంది.
కొత్త అభివృద్ధి కేంద్రాలు కొరతగా ఉన్నాయి, ముఖ్యంగా పెద్ద నగరాల్లో; ధరలు ఎక్కువగా ఉంటాయి, కానీ ఆస్తులు శక్తి-సమర్థవంతమైనవి మరియు ఆధునిక లేఅవుట్లను కలిగి ఉంటాయి.
ప్రీమియం విభాగంలో మ్యూనిచ్, ఫ్రాంక్ఫర్ట్ మరియు బెర్లిన్ ఉన్నాయి; అవి అధిక మూలధనీకరణను అందిస్తాయి కానీ దీర్ఘకాల తిరిగి చెల్లించే వ్యవధిని అందిస్తాయి.
అపార్ట్మెంట్ భవనాలు (మెహర్ఫామిలియన్హాస్) సంస్థాగత మరియు ప్రైవేట్ పెట్టుబడిదారులకు ఆకర్షణీయంగా ఉంటాయి; అవి అద్దె చెల్లింపుల స్థిరమైన ప్రవాహాన్ని అందిస్తాయి.
జర్మనీలో అద్దె డిమాండ్ను అంచనా వేయడానికి మరియు కొత్త భవనాలు మరియు మెహర్ఫామిలియన్హాస్తో వారి పోర్ట్ఫోలియోను క్రమంగా విస్తరించడానికి పెట్టుబడిదారులు ఇప్పటికే ఉన్న ఆస్తులను కొనుగోలు చేయడం ద్వారా ప్రారంభించడాన్ని నేను తరచుగా చూస్తాను.
జర్మన్ రెసిడెన్షియల్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ 2024
(మూలం: https://www.mordorintelligence.com/industry-reports/residential-real-estate-market-in-germany )
ఎవరు కొంటారు?
జర్మన్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ ఐరోపాలో అత్యంత సమతుల్యమైనదిగా ఉంది. బుండెస్బ్యాంక్ ప్రకారం, 2024 లో, అన్ని నివాస రియల్ ఎస్టేట్ లావాదేవీలలో దాదాపు 82% జర్మన్లు వారే పూర్తి చేస్తారు, విదేశీ పెట్టుబడిదారులు మార్కెట్లో దాదాపు 18% వాటా కలిగి ఉన్నారు.
- జర్మన్లు ప్రధానంగా తమ సొంత నివాసం మరియు దీర్ఘకాలిక పెట్టుబడి కోసం కొనుగోలు చేస్తారు, తరచుగా జర్మనీలో పునఃవిక్రయ ఆస్తులు లేదా ఇళ్లను ఎంచుకుంటారు.
- విదేశీ పెట్టుబడిదారులు అద్దె మరియు ప్రీమియం ఆస్తి విభాగాలలో చురుగ్గా ఉన్నారు. వారిలో ప్రముఖులు ఆస్ట్రియా, స్విట్జర్లాండ్, నెదర్లాండ్స్, చైనా మరియు మధ్యప్రాచ్య దేశాల నుండి కొనుగోలుదారులు.
- అపార్ట్మెంట్ భవనాల మార్కెట్లో (మెహర్ఫామిలియన్హాస్) సంస్థాగత నిధులు (పెన్షన్, బీమా కంపెనీలు) ప్రధాన పాత్ర పోషిస్తున్నాయి.
విదేశీ కొనుగోలుదారులు తరచుగా బెర్లిన్ మరియు ఫ్రాంక్ఫర్ట్లలో కొత్త పరిణామాలపై దృష్టి పెడతారు, ఇక్కడ జర్మనీలో ప్రీమియం-క్లాస్ అపార్ట్మెంట్లు €8,000–€10,000/m² వద్ద ప్రారంభమవుతాయి, కానీ స్థిరమైన అద్దె డిమాండ్ హామీ కోసం వారు ప్రీమియం చెల్లించడానికి సిద్ధంగా ఉన్నారు.
దేశీయ డిమాండ్ పాత్ర
మార్కెట్ స్థిరత్వానికి కీలకమైన అంశం బలమైన దేశీయ డిమాండ్. అంతర్జాతీయ కార్యకలాపాలు తగ్గిన కాలంలో కూడా, మార్కెట్కు మద్దతు ఇచ్చేది జర్మన్లే.
- 2023–2024లో, 10–15% ధర తగ్గినప్పటికీ, దేశీయ లావాదేవీల సంఖ్య కేవలం 5% మాత్రమే తగ్గింది, ఇది కొనుగోలుదారుల కార్యకలాపాల కొనసాగింపును సూచిస్తుంది.
- ప్రధాన నగరాల్లో, ఇళ్ల ధరల కంటే అద్దెలు వేగంగా పెరుగుతున్నాయి. ఉదాహరణకు, బెర్లిన్ మరియు మ్యూనిచ్లలో, అద్దెలు సంవత్సరానికి సగటున 6-8% పెరిగాయి, ఇది స్థానిక కొనుగోలుదారుల నుండి ఆసక్తిని మరింత రేకెత్తిస్తోంది.
2023లో, ఫ్రాంక్ఫర్ట్ క్లయింట్లు అద్దె ఆదాయాన్ని ఆశించి చదరపు మీటరుకు €6,200కి అపార్ట్మెంట్ను కొనుగోలు చేశారు. ఒక సంవత్సరం లోపు, దిగుబడి 3.8%, ఇది జర్మనీకి చాలా మంచి ఫలితం అని పరిగణించబడుతుంది, తక్కువ రిస్క్ కారణంగా.
యాజమాన్య రూపాలు మరియు పెట్టుబడి పద్ధతులు
జర్మనీలో రియల్ ఎస్టేట్ కొనుగోలు విషయానికి వస్తే, జర్మనీలో అపార్ట్మెంట్ ధరను మాత్రమే కాకుండా, పెట్టుబడిదారుడి హక్కులు మరియు నష్టాలను ప్రత్యక్షంగా ప్రభావితం చేసే చట్టపరమైన యాజమాన్య నిర్మాణాన్ని కూడా అర్థం చేసుకోవడం ముఖ్యం.
సంపూర్ణ యాజమాన్యం (ఫ్రీస్ ఈజెంటం): ఆస్తిపై పూర్తి నియంత్రణ
ఇది అత్యంత సాధారణ ఎంపిక - జర్మనీలో ఇల్లు లేదా అపార్ట్మెంట్ యాజమాన్యం యొక్క క్లాసిక్ రూపం. యజమాని భవనం మరియు దాని కింద ఉన్న భూమి రెండింటినీ కలిగి ఉంటాడు. ఆస్తిని స్వేచ్ఛగా పారవేయవచ్చు: అద్దెకు ఇవ్వవచ్చు, అమ్మవచ్చు లేదా వారసత్వంగా బదిలీ చేయవచ్చు.
దీర్ఘకాలిక పెట్టుబడిదారులకు, ఇది ఉత్తమ ఎంపిక - కనీస పరిమితులు మరియు అంచనా వేయదగిన విలువ పెరుగుదల. నా క్లయింట్లలో ఒకరు 2018లో మ్యూనిచ్లో €1.2 మిలియన్లకు ఒక ఇంటిని కొనుగోలు చేశారు. నేడు, దాని మార్కెట్ విలువ €1.8 మిలియన్లను దాటింది - మరియు ఆస్తికి ఎటువంటి మూడవ పక్ష హక్కులు లేవు.
వంశపారంపర్య భవన హక్కు (ఎర్బ్బౌరెచ్ట్): దీర్ఘకాలిక భూమి లీజు
ముఖ్యంగా, ఇది 99 సంవత్సరాల వరకు ఆస్తిని నిర్మించడానికి మరియు ఉపయోగించుకునే హక్కుతో కూడిన "భూమి లీజు". యజమాని ఎర్బ్బౌజిన్స్ (భూ యజమానికి వార్షిక అద్దె) చెల్లిస్తాడు. లీజు ముగింపులో, భూమి యజమానికి తిరిగి ఇవ్వబడుతుంది మరియు భవనాల విధి ఒప్పందంపై ఆధారపడి ఉంటుంది.
ఆచరణలో, భూమి చాలా ఖరీదైన నగరాల్లో (ఉదాహరణకు, ఫ్రాంక్ఫర్ట్ లేదా హాంబర్గ్) ఇటువంటి లావాదేవీలు ఎక్కువగా జరుగుతాయి. క్లయింట్లు పెట్టుబడిపై రాబడిని జాగ్రత్తగా లెక్కించాలని నేను సాధారణంగా సిఫార్సు చేస్తున్నాను: కొన్నిసార్లు ఎర్బ్బౌరెచ్ట్ కింద జర్మనీలో అపార్ట్మెంట్ యొక్క తక్కువ ధర అధిక వార్షిక చెల్లింపుల ద్వారా భర్తీ చేయబడుతుంది.
ఉమ్మడి యాజమాన్యం (Miteigentum మరియు Wohnungseigentum)
- మైటెజెంటమ్ అనేది ఒక సాధారణ భాగస్వామ్య ఆస్తి, ఇక్కడ ప్రతి యజమానికి శాతం వాటా ఉంటుంది.
- వోహ్నుంగ్సీజెంటమ్ అనేది ఒక అపార్ట్మెంట్ భవనంలోని వ్యక్తిగత అపార్ట్మెంట్ల యాజమాన్యం, ఇది సాధారణ ప్రాంతాలలో (మెట్లు, పైకప్పు, నేలమాళిగ) వాటాను కలిగి ఉంటుంది.
బెర్లిన్లో అపార్ట్మెంట్ కొనుగోలు చేసేటప్పుడు, నా క్లయింట్లకు సాధారణ ప్రాంతాల నిర్వహణ ఖర్చును నేను ఎల్లప్పుడూ ఎత్తి చూపుతాను. జర్మనీలో గృహాల ధరలు ఆకర్షణీయంగా అనిపించవచ్చు, నిర్వహణ ఖరీదైనది కావచ్చు (ముఖ్యంగా చారిత్రాత్మక భవనాలలో).
ఇతర ఫార్మాట్లు: Wohnrecht మరియు Genossenschaften
- వోన్రెచ్ట్ (నివాస హక్కు) - తరచుగా వారసత్వంగా ఉపయోగించబడుతుంది: ఉదాహరణకు, తల్లిదండ్రులు తమ పిల్లలకు ఇంటిని అందించినప్పటికీ, ఇంట్లో నివసించే హక్కును కలిగి ఉంటారు.
- హౌసింగ్ కోఆపరేటివ్స్ (జెనోసెన్స్చాఫ్టెన్) - హౌసింగ్ ఒక వ్యక్తికి కాదు, సహకార సంస్థ యాజమాన్యంలో ఉంటుంది. సభ్యులు అపార్ట్మెంట్ను ఉపయోగించుకునే హక్కును పొందుతారు కానీ దానిని స్వేచ్ఛగా విక్రయించలేరు.
సహకార గృహాలు కొన్నిసార్లు విద్యార్థులకు లేదా పదవీ విరమణ చేసిన వారికి అనుకూలంగా ఉంటాయి, కానీ పెట్టుబడిదారులకు ఇది చాలా అరుదుగా ఆసక్తిని కలిగిస్తుంది: ఈ ఫార్మాట్లో జర్మనీలో అపార్ట్మెంట్ కొనడం అంటే తక్కువ నియంత్రణ మరియు విక్రయించేటప్పుడు సున్నా ద్రవ్యత.
ప్రత్యామ్నాయ పెట్టుబడి వ్యూహాలు
ప్రత్యక్ష కొనుగోలుతో పాటు, కిందివి బాగా ప్రాచుర్యం పొందుతున్నాయి:
- నిర్వహణలో తమ ప్రమేయాన్ని తగ్గించుకోవాలనుకునే వారికి నిధుల ద్వారా పెట్టుబడులు (ఇమ్మోబిలియన్ ఫండ్స్) సౌకర్యవంతంగా ఉంటాయి.
- భాగస్వామ్య కొనుగోళ్లు మరియు కుటుంబ ట్రస్టులు కుటుంబ మూలధనానికి పరిష్కారాలు, ఇక్కడ ఆస్తి భవిష్యత్ తరాలకు బదిలీ చేయబడుతుంది.
ఇటీవల నేను ఒక న్యూరెంబర్గ్ కుటుంబం చేసిన లావాదేవీకి మద్దతు ఇచ్చాను, ఇందులో జర్మనీలో వారి ఇంటిని కుటుంబ ట్రస్ట్ ద్వారా నమోదు చేసుకోవడం జరిగింది. దీని వలన వారు వెంటనే వారసత్వాన్ని అందించడానికి మరియు వారి పిల్లలకు తదుపరి బదిలీలపై అధిక పన్నులను నివారించడానికి వీలు కలిగింది.
నివాసితులు కాని వారికి స్థానిక చట్టపరమైన పరిమితులు
ఆస్ట్రియా లేదా స్విట్జర్లాండ్ లాగా కాకుండా, విదేశీయులు కఠినమైన కోటాలు మరియు అనుమతులకు లోబడి ఉంటారు, జర్మనీలోని నివాసితులు స్వేచ్ఛగా రియల్ ఎస్టేట్ కొనుగోలు చేయవచ్చు. అయితే, ఒక సమస్య ఉంది: నివాస అనుమతి లేదా ఆదాయం లేకుండా, బ్యాంకులు జర్మనీలో తనఖాలను జారీ చేయడానికి ఇష్టపడవు మరియు పన్ను భారం స్థానికుల కంటే ఎక్కువగా ఉంటుంది. ఇంకా, బ్యాంకులు మరియు నోటరీలు నిధుల మూలాన్ని ధృవీకరించడం మరియు అంతర్జాతీయ ఆంక్షల జాబితాలకు వ్యతిరేకంగా కొనుగోలుదారులను తనిఖీ చేయడం అవసరం.
నాకు ఉక్రెయిన్ నుండి ఒక క్లయింట్ ఉన్నాడు, అతను జర్మనీలో ఒక అపార్ట్మెంట్ను కొనుగోలు చేశాడు (డ్యూసెల్డార్ఫ్లో €420,000 ధర) తన సొంత నిధులతో, కానీ జర్మన్ రెసిడెన్సీ లేకపోవడం వల్ల తనఖా పొందలేకపోయాడు. అటువంటి పరిస్థితులలో, కొనుగోలు నిర్మాణాన్ని ముందుగానే ప్లాన్ చేసుకోవాలని నేను సిఫార్సు చేస్తున్నాను—ఉదాహరణకు, అది పెద్ద పోర్ట్ఫోలియో అయితే GmbH లేదా కుటుంబ ఫౌండేషన్ను సృష్టించడం ద్వారా.
జర్మనీలో రియల్ ఎస్టేట్ కొనుగోలు యొక్క చట్టపరమైన అంశాలు
జర్మనీలో రియల్ ఎస్టేట్ కొనుగోలు - అది బెర్లిన్లోని అపార్ట్మెంట్ అయినా, బవేరియాలోని ఇల్లు అయినా, లేదా లీప్జిగ్లోని అద్దె ఆస్తి అయినా - ఎల్లప్పుడూ కఠినమైన చట్టపరమైన ప్రక్రియతో కూడి ఉంటుంది. మొదటి చూపులో ఇది సంక్లిష్టంగా అనిపించినప్పటికీ, ఈ వ్యవస్థ కొనుగోలుదారు మరియు విక్రేత ఇద్దరికీ అధిక స్థాయి రక్షణను అందిస్తుంది.
దశలవారీ లావాదేవీ ప్రక్రియ
ఈ ప్రక్రియ అనేక కీలక దశలను కలిగి ఉంటుంది:
- ప్రాథమిక ఒప్పందం - పార్టీలు ప్రధాన నిబంధనలపై అంగీకరిస్తాయి: జర్మనీలో అపార్ట్మెంట్ ధర, నిబంధనలు మరియు ఫైనాన్సింగ్ వనరులు.
- నోటరీతో ఒప్పందాన్ని సిద్ధం చేయండి - నోటరీకరణ లేకుండా, లావాదేవీ చెల్లదు.
- ఆర్థికపరమైన జాగ్రత్త - బ్యాంకు లేదా న్యాయవాది మూలధనం యొక్క మూలాన్ని మరియు లావాదేవీకి కొనుగోలుదారు యొక్క సంసిద్ధతను అంచనా వేస్తారు.
- నోటరీ సంతకం - నోటరీ ఒప్పందాన్ని ధృవీకరిస్తాడు మరియు దాని పరిణామాలను వివరిస్తాడు.
- గ్రండ్బచ్ (ఆస్తి రిజిస్టర్)లోకి ప్రవేశించడం అనేది కొనుగోలుదారుని జర్మనీలో ఆస్తికి చట్టబద్ధమైన యజమానిగా చేసే దశ.
చెక్ రిపబ్లిక్ నుండి వచ్చిన ఒక క్లయింట్ ఒకసారి జర్మనీలో రిమోట్గా అపార్ట్మెంట్ కొనాలనుకున్నాడు. సరైన పవర్ ఆఫ్ అటార్నీకి ధన్యవాదాలు, లావాదేవీ త్వరగా జరిగింది, కానీ బ్యాంక్ నిధుల మూలాన్ని నిరూపించే పత్రాలను కూడా అభ్యర్థించింది. సలహా: ముందుగానే ఆర్థిక పత్రాల ప్యాకేజీని సిద్ధం చేయండి.
| స్టేజ్ | అవసరమైన పత్రాలు | గడువులు |
|---|---|---|
| ప్రాథమిక ఒప్పందం (Reservierungsvereinbarung) | పాస్పోర్ట్, రుణదాతకు రుజువు (బ్యాంక్ స్టేట్మెంట్ లేదా తనఖా ఆమోదం) | 1–2 వారాలు |
| నోటరీతో ఒక ఒప్పందాన్ని సిద్ధం చేయడం (Kaufvertragsentwurf) | పాస్పోర్ట్ వివరాలు, గ్రండ్బచ్ (భూమి రిజిస్టర్) నుండి సేకరించినది, విక్రేత గురించి సమాచారం | సంతకం చేయడానికి 2-3 వారాల ముందు |
| ఆర్థిక ధృవీకరణ (KYC, AML) | నిధుల మూలం, పన్ను రిటర్నులు, బ్యాంక్ స్టేట్మెంట్లకు సంబంధించిన పత్రాలు | 1–2 వారాలు |
| ఒప్పందం యొక్క నోటరీ సంతకం (బీర్కుండుంగ్) | పాస్పోర్ట్, పవర్ ఆఫ్ అటార్నీ (కొనుగోలుదారు ప్రతినిధి ద్వారా పనిచేస్తే) | 1వ రోజు |
| Grundbuch (Auflassungsvormerkung)లో ముందస్తు నమోదు నమోదు | నోటరీ ఒప్పందం, రిజిస్టర్ నుండి సంగ్రహం | 2–6 వారాలు |
| చివరి లెక్కింపు మరియు పన్ను చెల్లింపు (Grunderwerbstueer) | బ్యాంక్ వివరాలు, పన్ను అధికార నోటిఫికేషన్ | 2-4 వారాలు |
| గ్రండ్బుచ్లో యాజమాన్యం యొక్క తుది నమోదు | పన్ను చెల్లింపు నిర్ధారణ, నోటరీ చేయబడిన ఒప్పందం | 2-3 నెలలు |
న్యాయవాది మరియు ఏజెంట్ పాత్ర
- ఏజెంట్ ఆస్తిని కనుగొని చర్చలు నిర్వహించడంలో సహాయం చేస్తాడు.
- ఒక న్యాయవాది లావాదేవీ యొక్క చట్టపరమైన స్వచ్ఛతను తనిఖీ చేస్తాడు: భారాల ఉనికి, యజమాని స్థితి మరియు అన్ని షరతుల పారదర్శకత.
నేను ఎల్లప్పుడూ క్లయింట్లకు న్యాయ సలహాను నిర్లక్ష్యం చేయవద్దని సలహా ఇస్తున్నాను: ఒకసారి, హాంబర్గ్లో వారు పరిశీలిస్తున్న ఇంట్లో బహిరంగ వ్యాజ్యం వివాదం ఉందని తనిఖీలో వెల్లడైంది. ఇది గణనీయమైన నష్టాలను నివారించడానికి సహాయపడింది.
కొనుగోలుదారు కోసం అవసరాలు
జర్మనీలో అపార్ట్మెంట్ కొనడానికి, పెట్టుబడిదారుడు నిరూపించాలి:
- నిధుల చట్టపరమైన మూలం,
- తగినంత మూలధనం (సాధారణంగా తనఖా ఉపయోగించినట్లయితే డౌన్ పేమెంట్ కోసం ఆస్తి విలువలో కనీసం 20-30%),
ఆంక్షలు లేదా బ్లాక్లిస్ట్ల నుండి లేకపోవడం.
ప్రాక్సీ ద్వారా రిమోట్ కొనుగోలు
విదేశీయులు స్వయంగా హాజరుకాకుండానే లావాదేవీని పూర్తి చేయవచ్చు—ప్రాక్సీ ద్వారా. పవర్ ఆఫ్ అటార్నీని కొనుగోలుదారు దేశంలో నోటరీ చేసి, అపోస్టిల్ చేయాలి.
ఆచరణలో, ఈ ఎంపికను తరచుగా ఆసియా నుండి సంతకం చేసే ప్రదేశానికి ప్రయాణించలేని పెట్టుబడిదారులు ఎంచుకుంటారు. అయితే, జర్మనీలోని నోటరీలు మోసం ప్రమాదాన్ని తగ్గించడానికి వీడియో గుర్తింపును ఎక్కువగా కోరుతున్నారు.
వస్తువు యొక్క చట్టపరమైన స్వచ్ఛతను తనిఖీ చేయడం
ప్రధాన పత్రం గ్రండ్బుచౌస్జుగ్ (భూమి రిజిస్ట్రీ నుండి తీసుకోబడింది). ఇది ప్రతిబింబిస్తుంది:
- యజమాని,
- భారాలు (తనఖాలు, ఎర్బ్బౌరెచ్ట్ కింద లీజులు, సౌలభ్యాలు),
- వాడకంపై పరిమితులు.
గ్రండ్బచ్లోని లీప్జిగ్లోని ఒక క్లయింట్ వారి యార్డ్లో కొంత భాగంలో ఒక ఈజ్మెంట్ను కనుగొన్నాడు - ఇది పొరుగువారు ఉపయోగించుకునే హక్కు. చర్చల సమయంలో మేము దీనిని పరిగణనలోకి తీసుకుని ధరను 4% తగ్గించాము.
జర్మనీలో రియల్ ఎస్టేట్ కొనుగోలు చేసేటప్పుడు పన్నులు, రుసుములు మరియు ఖర్చులు
జర్మనీలో రియల్ ఎస్టేట్ కొనుగోలు చేసేటప్పుడు, గృహాల ధరలను మాత్రమే కాకుండా అదనపు ఖర్చులను కూడా పరిగణనలోకి తీసుకోవడం ముఖ్యం. ఇవి ఆస్తి ధరకు 10-15% జోడించవచ్చు, ముఖ్యంగా ప్రీమియం ఆస్తులు లేదా అపార్ట్మెంట్ భవనాల కోసం.
Grunderwerbstueer: సముపార్జన పన్ను
- పన్ను మొత్తం సమాఖ్య రాష్ట్రంపై ఆధారపడి ఉంటుంది: అపార్ట్మెంట్ లేదా ఇంటి విలువలో 3.5% నుండి 6.5% వరకు.
- బవేరియా మరియు సాక్సోనీలలో - 3.5%, బెర్లిన్, హాంబర్గ్ మరియు హెస్సేలలో - 6.5% వరకు.
నా అనుభవంలో, ఒక క్లయింట్ బెర్లిన్లో €450,000కి ఒక అపార్ట్మెంట్ను కొనుగోలు చేసినప్పుడు, పన్ను దాదాపు €29,000. విదేశీ పెట్టుబడిదారులు తరచుగా తక్కువగా అంచనా వేసే అంశాలలో ఇది ఒకటి.
నోటరీ, న్యాయవాది మరియు ఏజెంట్ సేవలు
- గ్రండ్బచ్లో నోటరీ + రిజిస్ట్రేషన్: ఆస్తి ధరలో ~1%.
- ఏజెంట్: సాధారణంగా ప్రాంతం మరియు ఒప్పందం నిబంధనలను బట్టి 3–7% ప్లస్ VAT.
- న్యాయవాది: వ్యక్తిగతంగా, ఆడిట్ మరియు లావాదేవీ మద్దతు సంక్లిష్టతను బట్టి.
ఏజెంట్ కమిషన్ శాతాన్ని ముందుగానే స్పష్టం చేసి, దానిని మీ కొనుగోలు బడ్జెట్లో చేర్చాలని నేను ఎల్లప్పుడూ సిఫార్సు చేస్తున్నాను. ఉదాహరణకు, మ్యూనిచ్లో €1.2 మిలియన్లకు ఇల్లు కొనుగోలు చేసినప్పుడు, కమీషన్లు మరియు నోటరీ ఫీజులు మొత్తానికి దాదాపు €60,000 జోడించబడ్డాయి.
వార్షిక ఆస్తి పన్ను (Grundsteuer)
- జర్మనీలో, ఆస్తి యజమానులు గ్రండ్స్టీయర్కు చెల్లించాల్సి ఉంటుంది, సాధారణంగా ఆస్తి యొక్క కాడాస్ట్రల్ విలువలో 0.26–0.35%.
- అద్దె ఆదాయం లేదా మూలధన లాభాలపై పన్నులతో పోలిస్తే ఇది చిన్న ఖర్చు, కానీ మీ పెట్టుబడిపై రాబడిని లెక్కించేటప్పుడు దీనిని పరిగణనలోకి తీసుకోవడం చాలా ముఖ్యం.
డ్యూసెల్డార్ఫ్లోని అనేక అపార్ట్మెంట్లలో పోర్ట్ఫోలియో పెట్టుబడి కోసం, మొత్తం వార్షిక ఆస్తి పన్నులు సుమారు €4,500 వరకు ఉన్నాయి, ఇది ఆదాయాన్ని పెంచే ఆస్తుల బడ్జెట్లో సులభంగా సరిపోతుంది.
అద్దె ఆదాయంపై పన్ను
- మీరు జర్మనీలో ఒక అపార్ట్మెంట్ను అద్దెకు తీసుకుంటే, అద్దె ఆదాయం 45% వరకు ప్రగతిశీల రేటుతో ఆదాయపు పన్నుకు లోబడి ఉంటుంది.
- జర్మన్ రియల్ ఎస్టేట్ నుండి వచ్చే ఆదాయంపై మాత్రమే నివాసితులు కాని వారికి పన్ను విధించబడుతుంది.
ఎల్లప్పుడూ పన్నుల తర్వాత నికర ఆదాయాన్ని లెక్కించండి. ఉదాహరణకు, బెర్లిన్లో 30% పన్ను రేటుతో నెలకు €2,000 ఆదాయం ఉన్న అపార్ట్మెంట్ నెలకు €1,400 వాస్తవ ఆదాయాన్ని ఇస్తుంది.
మూలధన లాభాల పన్ను (స్పెక్యులేషన్ స్టీవర్)
- మీరు జర్మనీలో ఒక అపార్ట్మెంట్ను కొనుగోలు చేసిన 10 సంవత్సరాలలోపు అమ్మితే వర్తిస్తుంది. పన్ను రేటు యజమాని ఆదాయ శ్రేణికి అనుగుణంగా ఉంటుంది - అధిక ఆదాయాలకు 45% వరకు.
- ఆస్తి 10 సంవత్సరాలకు పైగా ఉంటే, ఎటువంటి పన్ను విధించబడదు.
ఆస్తిని సంపాదించడానికి మరియు మెరుగుపరచడానికి అయ్యే ఖర్చులను పరిగణనలోకి తీసుకుని, అమ్మకపు ధర మరియు కొనుగోలు ధర మధ్య వ్యత్యాసంపై పన్ను లెక్కించబడుతుంది. ఒక క్లయింట్ లీప్జిగ్లో €300,000కి ఒక అపార్ట్మెంట్ను కొనుగోలు చేసి, €30,000కి పునరుద్ధరించి, ఎనిమిది సంవత్సరాల తర్వాత €400,000కి విక్రయించాడు. మూలధన లాభాల పన్ను €70,000 (400,000 – 300,000 – 30,000)పై లెక్కించబడింది, దీని ఫలితంగా సుమారు €50,000 నికర లాభం వచ్చింది.
ఆస్ట్రియాతో పోలిక
| పరామితి | జర్మనీ | ఆస్ట్రియా |
|---|---|---|
| మూలధన లాభాల పన్ను | 10 సంవత్సరాలలోపు అమ్మితే 45% వరకు | 30% మాత్రమే (లేదా కొన్ని షరతుల కింద మినహాయింపు) |
| కొనుగోలు పన్ను (Grunderwerbsteuer / Grunderwerbsteuer) | 3,5–6,5% | 3,5% |
| వార్షిక ఆస్తి పన్ను | కాడాస్ట్రల్ విలువలో 0.26–0.35% | సాధారణంగా 0.2–0.3% |
| ఏజెంట్ కమిషన్ | 3–7% ప్లస్ VAT | 3–4% |
| అద్దె ఆదాయం | 45% వరకు ప్రోగ్రెసివ్ రేటు | రేటు 50% వరకు పెరుగుతూ ఉంటుంది, కానీ దీర్ఘకాలిక అద్దెలకు డిస్కౌంట్లు సాధ్యమే. |
| ధరల డైనమిక్స్ | స్థిరమైన వృద్ధి, కానీ 2023–2024లో ఇటీవలి దిద్దుబాటు | మరింత మధ్యస్థమైన కానీ అంచనా వేయదగిన వృద్ధి |
ఆచరణలో, వియన్నా దాని స్థిరత్వం, అంచనా వేసిన ధరల పెరుగుదల మరియు డిమాండ్ స్థాయి కారణంగా విజేతగా నేను చూస్తున్నాను, ముఖ్యంగా 5-7 సంవత్సరాలలో తిరిగి అమ్మాలని ప్లాన్ చేస్తున్న వారికి. దీర్ఘకాలిక అద్దెలు మరియు మూలధన రక్షణ కోసం చూస్తున్న పెట్టుబడిదారులకు జర్మనీ మరింత ఆకర్షణీయంగా ఉంటుంది, కానీ స్వల్పకాలిక ఊహాగానాల కోసం, ఆస్ట్రియా తరచుగా మరింత ప్రయోజనకరంగా కనిపిస్తుంది.
జర్మనీలో రియల్ ఎస్టేట్ ద్వారా నివాస అనుమతులు మరియు వీసాలు
గ్రీస్ లేదా పోర్చుగల్ లాగా కాకుండా, జర్మనీలో రియల్ ఎస్టేట్ కొనుగోలు చేయడం వలన స్వయంచాలకంగా నివాసం మంజూరు చేయబడదు. మీరు €500,000 కు అపార్ట్మెంట్ లేదా మిలియన్కు ఇల్లు కొనుగోలు చేసినప్పటికీ, ఇది మీకు వీసా లేదా నివాస హోదాకు స్వయంచాలకంగా అర్హత ఇవ్వదు.
జర్మనీ ఎందుకు గోల్డెన్ వీసా కాదు
జర్మన్ చట్టం ఇంటి యాజమాన్యాన్ని నివాస హక్కుతో అనుసంధానించదు. నివాసానికి చట్టపరమైన ఆధారం అవసరం: ఉపాధి, చదువు, వ్యాపార పెట్టుబడి, కుటుంబ పునరేకీకరణ లేదా ఆర్థిక స్వాతంత్ర్యానికి రుజువు.
రియల్ ఎస్టేట్ సొంతం చేసుకోవడం వలన మీరు ఆర్థిక వ్యవస్థలో పెట్టుబడి పెట్టారని మరియు దేశంలోనే ఉండాలని ప్లాన్ చేస్తున్నారని చూపించడం ద్వారా మీ దరఖాస్తుకు మద్దతు లభిస్తుంది, కానీ అది స్వయంగా ఎటువంటి ప్రయోజనాలను అందించదు.
వ్యాపారం మరియు స్వయం ఉపాధి ద్వారా నివాస అనుమతి
- వ్యాపార పెట్టుబడి: ప్రవాసులు జర్మన్ కంపెనీలో పెట్టుబడి పెట్టి ఉద్యోగాలు సృష్టిస్తే నివాస అనుమతి పొందవచ్చు.
- స్వయం ఉపాధి / ఫ్రీలాన్స్ / డిజిటల్ నోమాడ్లు: స్వయం ఉపాధి వీసాలు మిమ్మల్ని జర్మనీలో నివసించడానికి మరియు పని చేయడానికి అనుమతిస్తాయి, కానీ ఆదాయ రుజువు మరియు దేశానికి ఆర్థిక ప్రయోజనం అవసరం.
2025 లో, జర్మనీ నైపుణ్యం కలిగిన నిపుణులు మరియు వారి కుటుంబాలకు నివాస అనుమతులు మరియు పౌరసత్వం పొందే ప్రక్రియను సులభతరం చేస్తుంది. శాశ్వత నివాసానికి వేగవంతమైన మార్గాలు ప్రవేశపెట్టబడ్డాయి, EU బ్లూ కార్డులకు జీతం అవసరాలు నవీకరించబడ్డాయి మరియు ఆచరణాత్మక అనుభవం ఉన్న నిపుణుల కోసం కొత్త నియమాలు ప్రవేశపెట్టబడ్డాయి.
ఆసియా నుండి నా క్లయింట్లలో ఒకరు బెర్లిన్లో ఒక ఐటీ కంపెనీని ప్రారంభించారు మరియు అదే సమయంలో ప్రెన్జ్లాయర్ బెర్గ్ జిల్లాలో ఒక అపార్ట్మెంట్ను కొనుగోలు చేశారు. ఆ అపార్ట్మెంట్ అతని గంభీరతను ప్రదర్శించడానికి సహాయపడింది, కానీ అతను వ్యాపార రిజిస్ట్రేషన్ ద్వారా నివాస అనుమతిని పొందాడు.
ఆస్ట్రియాతో పోలిక
ఆస్ట్రియా కేటగిరీ D (స్వయం సమృద్ధి)ని అందిస్తుంది—ఆర్థికంగా స్వతంత్ర వ్యక్తులకు నివాస అనుమతి, ఇక్కడ రియల్ ఎస్టేట్ను ఆర్థిక రుణదాతకు రుజువుగా ఉపయోగించవచ్చు. జర్మనీకి అలాంటి ప్రత్యక్ష కార్యక్రమం లేదు. ఇక్కడ, ప్రతిదీ నిజమైన ఆర్థిక లేదా వృత్తిపరమైన అర్హతలపై ఆధారపడి ఉంటుంది, అపార్ట్మెంట్ ధరపై కాదు.
జర్మనీలో అద్దె మరియు ఆస్తి ఆదాయం: వాస్తవికత మరియు గణాంకాలు
జర్మనీలో అపార్ట్మెంట్ కొనుగోలు చేసేటప్పుడు, అద్దె మార్కెట్ ఖచ్చితంగా నియంత్రించబడిందని మరియు అద్దె రకం, ప్రాంతం మరియు చట్టపరమైన పరిమితులను బట్టి రాబడి మారుతుందని అర్థం చేసుకోవడం ముఖ్యం.
1995 నుండి 2024 వరకు జర్మనీలో అద్దె సూచిక యొక్క డైనమిక్స్
(మూలం: https://www.statista.com/statistics/1270341/rental-index-development-germany/ )
స్వల్పకాలిక అద్దెలు: పరిమితులు మరియు నష్టాలు
- Airbnb, బుకింగ్: ప్రధాన నగరాల్లో, ముఖ్యంగా బెర్లిన్ మరియు మ్యూనిచ్లలో, స్వల్పకాలిక అద్దెలు స్థానిక మునిసిపల్ చట్టాల ద్వారా ఖచ్చితంగా పరిమితం చేయబడ్డాయి.
- ప్రైవేట్ పెట్టుబడిదారులకు తరచుగా అనుమతి అవసరం లేదా జరిమానాలు ఎదుర్కోవాల్సి ఉంటుంది.
అనుమతి లేకుండా Airbnbలో బెర్లిన్లో అపార్ట్మెంట్లను అద్దెకు ఇవ్వడానికి ప్రయత్నించిన క్లయింట్లకు €10,000 వరకు జరిమానా విధించబడింది. అందువల్ల, స్థానిక నిబంధనలను ముందుగానే తనిఖీ చేయాలని నేను ఎల్లప్పుడూ సిఫార్సు చేస్తున్నాను.
స్వల్పకాలిక అద్దెలు చిన్న పట్టణాలలో లేదా అధికారికంగా నమోదైన పర్యాటక ప్రాంతాలలో మాత్రమే అర్ధవంతంగా ఉంటాయి.
దీర్ఘకాలిక అద్దెలు: స్థిరత్వం మరియు మితమైన రాబడి
- ప్రధాన మార్కెట్ విభాగం దీర్ఘకాలిక ఒప్పందాలు.
- సగటు దిగుబడి అపార్ట్మెంట్ విలువలో సంవత్సరానికి 2–4%.
- Mietspiegel మరియు Mietendeckel ద్వారా బలమైన అద్దెదారుల రక్షణ అద్దె పెరుగుదలను పరిమితం చేస్తుంది, ముఖ్యంగా మెట్రోపాలిటన్ ప్రాంతాలలో.
బెర్లిన్లో €400,000 విలువైన అపార్ట్మెంట్ను నెలకు €1,500కి అద్దెకు తీసుకుంటారు. పన్నులు మరియు రుసుముల తర్వాత నికర దిగుబడి ~3%.
జర్మనీలో ప్రాంతాల వారీగా అద్దె దిగుబడి
| ప్రాంతం / నగరం | సగటు అపార్ట్మెంట్ ధర (మీ²కి €) | సగటు దీర్ఘకాలిక అద్దె దిగుబడి | లక్షణాలు / ద్రవ్యత |
|---|---|---|---|
| బెర్లిన్ | 5 000–7 000 | 2–3% | అధిక డిమాండ్, స్వల్పకాలిక అద్దెలపై కఠినమైన పరిమితులు |
| మ్యూనిచ్ | 7 000–10 000 | 2–3% | చాలా ఖరీదైన రియల్ ఎస్టేట్, అధిక డిమాండ్ |
| ఫ్రాంక్ఫర్ట్ | 6 000–8 000 | 2–3% | ఆర్థిక కేంద్రం, స్థిరమైన డిమాండ్ |
| హాంబర్గ్ | 5 500–7 500 | 2–3% | స్థిరమైన మార్కెట్, పర్యాటక ప్రాంతాలు |
| లీప్జిగ్ | 3 000–4 500 | 3–4% | తూర్పు జర్మనీ, అధిక దిగుబడి, తక్కువ ద్రవత్వం |
| డ్రెస్డెన్ | 2 500–4 000 | 3–4% | తూర్పు జర్మనీ, పెరుగుతున్న డిమాండ్ |
| డ్యూసెల్డార్ఫ్ | 5 000–7 000 | 2–3% | పెద్ద నగరం, అద్దెకు మంచి ప్రాంతాలు |
తూర్పు జర్మనీ (లీప్జిగ్, డ్రెస్డెన్) అధిక దిగుబడులను అందిస్తుంది - సంవత్సరానికి 4% వరకు - కానీ అక్కడి ఆస్తులు తక్కువ ద్రవత్వాన్ని కలిగి ఉంటాయి మరియు అద్దెదారులను కనుగొనడం చాలా కష్టం. బెర్లిన్, మ్యూనిచ్, ఫ్రాంక్ఫర్ట్ మరియు హాంబర్గ్ వంటి పెద్ద నగరాలు స్థిరమైన డిమాండ్ మరియు అధిక ద్రవ్యతను అందిస్తాయి, కానీ దిగుబడులు 2–3%కే పరిమితం. దీర్ఘకాలిక పెట్టుబడుల కోసం, పెద్ద నగరాలపై దృష్టి పెట్టడం మంచిది, అయితే అధిక రాబడి కోసం, తూర్పు ప్రాంతాలను పరిగణించండి.
మేనేజ్మెంట్ కంపెనీలు మరియు హౌస్వెర్వాల్తుంగ్:
జర్మనీలో రియల్ ఎస్టేట్ కొనుగోలు చేసేటప్పుడు, సరైన ఆస్తి నిర్వహణ చాలా ముఖ్యం. బెర్లిన్లోని అపార్ట్మెంట్ లేదా లీప్జిగ్లోని ఇల్లు మంచి స్థితిలో ఉన్నప్పటికీ, వృత్తిపరమైన పర్యవేక్షణ లేకుండా, ఆలస్యంగా అద్దె చెల్లింపులు, షెడ్యూల్ చేయని మరమ్మతులు మరియు అద్దెదారులతో వివాదాలు వంటి సమస్యలు తలెత్తవచ్చు.
హౌస్వాల్టుంగ్ అనేది అన్ని పరిపాలనా మరియు సాంకేతిక పనులను చూసుకునే ఒక ప్రొఫెషనల్ మేనేజ్మెంట్ కంపెనీ:
- అద్దె వసూలు మరియు చెల్లింపు నియంత్రణ;
- మరమ్మత్తు మరియు నిర్వహణ యొక్క సంస్థ;
- డాక్యుమెంటేషన్ నిర్వహించడం మరియు అద్దెదారులతో సంభాషించడం;
- అన్ని చట్టపరమైన మరియు పన్ను అవసరాలకు అనుగుణంగా.
బహుళ ఆస్తులు కలిగిన పెట్టుబడిదారులకు లేదా విదేశాలలో నివసిస్తున్న వారికి, ప్రొఫెషనల్ రియల్ ఎస్టేట్ నిర్వహణ ఆచరణాత్మకంగా అవసరం, ఎందుకంటే ఇది రిమోట్ నిర్వహణను నిర్ధారిస్తుంది మరియు నష్టాలను తగ్గిస్తుంది. ఈ సేవల ఖర్చు సాధారణంగా వార్షిక అద్దె ఆదాయంలో 0.8% నుండి 1.5% వరకు ఉంటుంది, ఇది తరచుగా స్థిరత్వం మరియు నష్ట తగ్గింపు ద్వారా స్వయంగా చెల్లిస్తుంది.
అద్దె ఆదాయంపై పన్ను విధించడం
అద్దె ఆదాయం 45% వరకు ప్రగతిశీల ఆదాయ పన్ను రేటుకు లోబడి ఉంటుంది; స్థానికేతరులు జర్మన్ రియల్ ఎస్టేట్ నుండి వచ్చే ఆదాయంపై మాత్రమే పన్ను విధించబడతారు. మరమ్మతులు, తరుగుదల మరియు నిర్వహణ ఖర్చులకు తగ్గింపులు సాధ్యమే.
ఆస్ట్రియాతో పోలిక
| పరామితి | జర్మనీ | ఆస్ట్రియా | ముగింపు |
|---|---|---|---|
| దీర్ఘకాలిక అద్దె దిగుబడి | 2–4% | 2–4% | ఇలాంటి రాబడి, కానీ ఆస్ట్రియా నియంత్రణలో కొంచెం సడలించింది. |
| స్వల్పకాలిక అద్దె పరిమితులు | పెద్ద నగరాల్లో కఠినం | Airbnb కి మృదువైన, మరిన్ని అవకాశాలు | పర్యాటక రంగం మీద దృష్టి సారించిన పెట్టుబడిదారులకు ఆస్ట్రియా విజయాలు |
| అద్దెదారుల రక్షణ | బలమైన (మీట్స్పీగెల్, మిటెండెకెల్) | అవును, కానీ తక్కువ పరిమితులతో | జర్మనీ నివాసితులకు సురక్షితమైనది, కానీ పెట్టుబడిదారులకు మరింత కష్టం. |
మీ లక్ష్యం అద్దె మరియు దీర్ఘకాలిక ఆదాయం కోసం జర్మనీలో అపార్ట్మెంట్ కొనడం అయితే, స్థిరమైన దీర్ఘకాలిక అద్దె విభాగంపై దృష్టి పెట్టడం ఉత్తమం. ఆస్ట్రియా కొన్నిసార్లు స్వల్పకాలిక అద్దెలు మరియు పర్యాటక విభాగానికి మరింత ప్రయోజనకరంగా ఉంటుంది.
జర్మనీలో ఆస్తిని ఎక్కడ కొనాలి: పరిసరాలు, ధరలు మరియు డిమాండ్
ప్రాంతం ఎంపిక జర్మనీలో అపార్ట్మెంట్ ధర, అద్దె దిగుబడి మరియు ద్రవ్యతపై ప్రత్యక్ష ప్రభావాన్ని చూపుతుంది. కీలకమైన నగరాలు మరియు ప్రాంతాల అవలోకనం క్రింద ఉంది.
ప్రాంతాల వారీగా జర్మన్ నివాస రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ విభజన
(మూలం: https://www.datainsightsmarket.com/reports/germany-residential-real-estate-industry-17455 )
బెర్లిన్: వృద్ధి డ్రైవర్ మరియు కఠినమైన నియమాలు
- గృహాల ధరలు: అపార్ట్మెంట్లకు €5,000–7,000/m², ఇళ్ళు ఖరీదైనవి.
- జిల్లాలు: Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg - అధిక డిమాండ్, Friedrichshain, Neukölln - అద్దెకు హామీ.
- డిమాండ్: స్థిరంగా ఎక్కువగా ఉంటుంది, ముఖ్యంగా దీర్ఘకాలిక అద్దెలకు.
- లక్షణాలు: స్వల్పకాలిక అద్దెలపై కఠినమైన పరిమితులు, Mietspiegel అద్దె పెంపును నియంత్రిస్తుంది.
మిట్టేలోని అపార్ట్మెంట్లు త్వరగా అద్దెదారులను కనుగొంటాయి, కానీ అనుమతి లేకుండా Airbnbలో వాటిని అద్దెకు ఇవ్వడం అసాధ్యం.
మ్యూనిచ్ - ప్రీమియం మరియు స్థిరత్వం
- ఇంటి ధరలు: €7,000–10,000/m², ఇళ్ళు €12,000/m² కంటే ఎక్కువగా ఉండవచ్చు.
- జిల్లాలు: Schwabing, Maxvorstadt, Bogenhausen - ప్రీమియం కోసం టాప్.
- డిమాండ్: ముఖ్యంగా సంపన్న అద్దెదారులు మరియు ప్రవాసులలో ఎక్కువ.
- లక్షణాలు: స్థిరమైన మార్కెట్, ప్రవేశ ధరతో పోలిస్తే తక్కువ రాబడి.
దీర్ఘకాలిక అద్దెలపై దృష్టి పెట్టడం మంచిది; నగర నిబంధనల కారణంగా స్వల్పకాలిక అద్దెలు దాదాపు అసాధ్యం.
హాంబర్గ్ - ఒక పోర్ట్ హబ్ మరియు వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్
- గృహాల ధరలు: €5,500–7,500/m².
- జిల్లాలు: హాఫెన్సిటీ, ఆల్టోనా, ఎప్పెండోర్ఫ్ – పెట్టుబడిపై పెరుగుతున్న ఆసక్తి.
- డిమాండ్: మధ్యలో ఉన్న అపార్ట్మెంట్లకు ఎక్కువ, మారుమూల ప్రాంతాలలో మధ్యస్థం.
- లక్షణాలు: బలమైన కార్పొరేట్ విభాగం, వ్యాపార అద్దెలకు మంచిది.
ఫ్రాంక్ఫర్ట్ ఒక ఆర్థిక కేంద్రం
- గృహాల ధరలు: €6,000–8,000/m².
- జిల్లాలు: వెస్టెండ్, నార్డెండ్, సచ్సెన్హౌసెన్ - ప్రతిష్టాత్మకమైన, బ్యాంకు ఉద్యోగుల నుండి అధిక డిమాండ్.
- డిమాండ్: నిపుణులు మరియు ప్రవాసులకు దీర్ఘకాలిక అద్దెలకు స్థిరంగా ఎక్కువ.
- లక్షణాలు: ఆర్థిక సంస్థల ఉద్యోగుల కోసం అపార్ట్మెంట్లలో పెట్టుబడులు వేగంగా చెల్లించబడతాయి.
క్లయింట్ వెస్టెండ్లో €650,000కి ఒక అపార్ట్మెంట్ను కొనుగోలు చేశాడు, దీర్ఘకాలిక అద్దె సంవత్సరానికి ~3% దిగుబడినిచ్చింది.
లీప్జిగ్ మరియు డ్రెస్డెన్ - డైనమిక్స్ మరియు తక్కువ ప్రవేశ ధర
- గృహాల ధరలు: €2,500–4,500/m².
- జిల్లాలు: Zentrum, Südvorstadt (Leipzig), Neustadt, Altstadt (Dresden).
- డిమాండ్: ముఖ్యంగా విద్యార్థులు మరియు యువ నిపుణులలో పెరుగుతోంది.
- లక్షణాలు: 3–4% అధిక దిగుబడి, కానీ లిక్విడిటీ బెర్లిన్ లేదా మ్యూనిచ్ కంటే తక్కువగా ఉంది.
లీప్జిగ్లో అపార్ట్మెంట్లను కొనుగోలు చేయడం వల్ల మీరు సగటు కంటే ఎక్కువ ఆదాయాన్ని పొందవచ్చు, కానీ అమ్మకానికి ఎక్కువ సమయం పడుతుంది.
నార్త్ రైన్-వెస్ట్ఫాలియా – పరిశ్రమ మరియు విశ్వవిద్యాలయాలు
- గృహాల ధరలు: €3,500–6,000/m², నగరాలు: డ్యూసెల్డార్ఫ్, కొలోన్.
- జిల్లాలు: ఇన్నెన్స్టాడ్ట్ (డుసెల్డార్ఫ్), ఎహ్రెన్ఫెల్డ్ (కొలోన్).
- డిమాండ్: విశ్వవిద్యాలయ మరియు వ్యాపార జిల్లాల్లో ఎక్కువ.
- లక్షణాలు: స్థిరమైన అద్దె మరియు ధర పెరుగుదల అవకాశాల కలయిక.
| నగరం / ప్రాంతం | సగటు అపార్ట్మెంట్ ధర (మీ²కి €) | సగటు అద్దె దిగుబడి | ద్రవ్యత | మౌలిక సదుపాయాలు, రవాణా, జీవావరణ శాస్త్రం |
|---|---|---|---|---|
| బెర్లిన్ | 5 000–7 000 | 2–3% | అధిక | అద్భుతమైన మౌలిక సదుపాయాలు, మెట్రో, పార్కులు, ఉన్నత పర్యావరణ ప్రమాణాలు |
| మ్యూనిచ్ | 7 000–10 000 | 2–3% | అధిక | అద్భుతమైన మౌలిక సదుపాయాలు, రవాణా, పచ్చని ప్రాంతాలు, సురక్షితమైన పరిసరాలు |
| ఫ్రాంక్ఫర్ట్ | 6 000–8 000 | 2–3% | అధిక | అభివృద్ధి చెందిన వ్యాపార కేంద్రం, మంచి పాఠశాలలు, రవాణా సౌకర్యం |
| హాంబర్గ్ | 5 500–7 500 | 2–3% | సగటు | సౌకర్యవంతమైన రవాణా, ఉద్యానవనాలు మరియు వ్యాపార జిల్లాలతో కూడిన ఓడరేవు నగరం. |
| లీప్జిగ్ | 2 500–4 500 | 3–4% | మధ్యస్థం/తక్కువ | అభివృద్ధి చెందుతున్న నగరం, అభివృద్ధి చెందుతున్న రవాణా, పచ్చని ప్రాంతాలు, విద్యార్థులు మరియు యువత |
| డ్రెస్డెన్ | 2 500–4 000 | 3–4% | మధ్యస్థం/తక్కువ | మౌలిక సదుపాయాల అభివృద్ధి, మంచి రవాణా సంబంధాలు, పచ్చని ప్రాంతాలు |
| డ్యూసెల్డార్ఫ్ | 3 500–6 000 | 2–3% | సగటు | విశ్వవిద్యాలయాలు, పరిశ్రమలు, రవాణా సౌకర్యాలు, ఉద్యానవనాలు |
| కొలోన్ | 3 500–6 000 | 2–3% | సగటు | విశ్వవిద్యాలయాలు, అభివృద్ధి చెందిన మౌలిక సదుపాయాలు, రవాణా, హరిత ప్రాంతాలు |
పెట్టుబడి పటం: నమ్మదగినది vs. ఆశాజనకం
విశ్వసనీయత : మ్యూనిచ్, ఫ్రాంక్ఫర్ట్, బెర్లిన్ - అధిక ద్రవ్యత, స్థిరమైన డిమాండ్, కానీ అధిక ప్రవేశ ధర.
ఆశాజనకంగా : లీప్జిగ్, డ్రెస్డెన్, హాంబర్గ్లోని కొన్ని ప్రాంతాలు - తక్కువ ప్రవేశ ధర, అధిక లాభదాయకత, కానీ ఎక్కువ అమ్మకాల కాలం.
పెట్టుబడుల కోసం, ద్రవ్యత మరియు లాభదాయకతను సమతుల్యం చేయడానికి స్థిరత్వం కోసం పెద్ద నగరాలను మరియు లాభదాయకత కోసం డైనమిక్ ప్రాంతాలను కలపడం మంచిది.
సెకండరీ మార్కెట్ మరియు కొత్త భవనాలు: పెట్టుబడిదారుడు తెలుసుకోవలసినది
జర్మనీలో, కొత్త భవనాలు మరియు ఇప్పటికే ఉన్న ఇళ్ల మధ్య ఎంచుకోవడం ఒక వ్యూహాత్మక నిర్ణయం. నిర్మాణ రంగం తిరోగమనాన్ని ఎదుర్కొంటోంది: కొత్త అనుమతుల సంఖ్య తగ్గుతోంది మరియు గృహాల ధరలు పెరుగుతున్నాయి. ఆచరణలో, కొత్త నిర్మాణాలు అరుదుగా, ఖరీదైనవిగా మరియు ఎక్కువ కాలం వేచి ఉండాల్సిన అవసరం ఉన్నందున పెట్టుబడిదారులు ఇప్పటికే ఉన్న ఇళ్లను ఎంచుకునే అవకాశం ఎక్కువగా ఉందని నేను చూస్తున్నాను. అదే సమయంలో, పాత గృహాలు (ఆల్ట్బౌ) వాటి ప్రత్యేకమైన నిర్మాణం మరియు స్థానాల కారణంగా డిమాండ్లో ఉన్నాయి.
ద్వితీయ మార్కెట్ ఆధిపత్యం
జర్మన్ నగరాల్లో సెకండరీ మార్కెట్లో అపార్ట్మెంట్ల సగటు ధర (2025)
(మూలం: https://internationalinvestment.biz/real-estate/5596-stroitelnyj-krizis-v-germanii-kak-deficit-zhilja-menjaet-rynok-v-2025-godu.html )
జర్మనీలో 70% కంటే ఎక్కువ లావాదేవీలు ప్రస్తుత మార్కెట్లోనే జరుగుతాయి. కారణం చాలా సులభం: కొత్త భవనాలు చాలా తక్కువ, మరియు అధికార యంత్రాంగం అనుమతుల జారీని నెమ్మదిస్తుంది. ఉదాహరణకు, బెర్లిన్లో, ఆమోద ప్రక్రియలు సంవత్సరాల తరబడి ఆలస్యం కావచ్చు.
బెర్లిన్లో, ఒక క్లయింట్ ప్రెన్జ్లాయర్ బెర్గ్ జిల్లాలో €550,000కి మూడు గదుల ఆల్ట్బౌ అపార్ట్మెంట్ను కొనుగోలు చేశాడు. రెండు సంవత్సరాల తర్వాత, ధర 18% పెరిగింది మరియు అపార్ట్మెంట్ ఇప్పటికీ అద్దెకు ఇవ్వబడింది.
ఆల్ట్బౌ – ఒక ప్రసిద్ధ క్లాసిక్
ఆల్ట్బౌ (ఓల్డ్ హౌసింగ్ ఎస్టేట్) ఎత్తైన పైకప్పులు మరియు పెద్ద కిటికీలతో కూడిన చారిత్రాత్మక భవనాలు. బెర్లిన్ మరియు లీప్జిగ్లలో వాటికి డిమాండ్ నిరంతరం ఎక్కువగా ఉంటుంది. ఒక క్లయింట్ ఇటీవల సెంట్రల్ లీప్జిగ్లోని ఆల్ట్బౌలో మూడు గదుల అపార్ట్మెంట్ను €280,000కి కొనుగోలు చేసి, ఆరు నెలల తర్వాత నెలకు €1,200కి దీర్ఘకాలిక అద్దెకు ఇచ్చాడు.
కొత్త భవనాలు: కొరత మరియు అధిక ప్రవేశ ఖర్చులు
జర్మనీలో కొత్త నిర్మాణ వేగం
(మూలం: https://www.reuters.com/markets/europe/german-property-sector-cracks-show-new-building-starts-tumble-2024-07-17/ )
2022 నుండి జర్మనీలో కొత్త గృహ నిర్మాణం 30% తగ్గింది. పెరుగుతున్న మెటీరియల్ ఖర్చులు, ఖరీదైన రుణాలు మరియు కఠినమైన ESG ప్రమాణాలు దీనికి కారణాలు. కొత్త భవనాలు వాటి ఆధునిక లేఅవుట్లు మరియు శక్తి సామర్థ్యం (ESG ప్రమాణాలు) కారణంగా ఆకర్షణీయంగా ఉంటాయి, కానీ ధరలు పునఃవిక్రయ ధరల కంటే 20-30% ఎక్కువ. మ్యూనిచ్లో, కొత్త భవనంలో చదరపు మీటరు ధర €10,000-11,000, అయితే బెర్లిన్లో ఇది €6,500-8,000.
ట్రెండ్: శక్తి సామర్థ్యం మరియు ESG
2024 నుండి, భవన శక్తి పనితీరు ప్రమాణాలు (EnEV) మరింత కఠినంగా మారతాయి. ఆచరణలో, దీని అర్థం పాత భవనాలను ఆధునీకరించాల్సి ఉంటుంది, వీటిలో ఇన్సులేటెడ్ ముఖభాగాలు, కొత్త కిటికీలు మరియు ఆధునిక తాపన వ్యవస్థలు ఉంటాయి. చాలా మంది పెట్టుబడిదారులు ఈ ఖర్చులను తక్కువగా అంచనా వేస్తారు. ఆస్తి యొక్క శక్తి పనితీరు సర్టిఫికేట్ (Energieausweis) ను ఎల్లప్పుడూ తనిఖీ చేయండి.
సెకండరీ మరియు న్యూ బిల్డ్ మార్కెట్ల పోలిక: జర్మనీ vs. ఆస్ట్రియా
| ప్రమాణం | జర్మనీ | ఆస్ట్రియా |
|---|---|---|
| ద్వితీయ మార్కెట్ వాటా | >70% లావాదేవీలు, ఆల్ట్బావుకు అధిక డిమాండ్ | 60–65%, కానీ మరిన్ని కొత్త భవనాలు ఉన్నాయి |
| కొత్త భవనాలు | కొరత, దీర్ఘ నిర్మాణ కాలాలు మరియు 20–30% ధరల పెరుగుదల | తక్కువ అధికార యంత్రాంగం, ప్రాజెక్టులు వేగంగా పూర్తవుతాయి |
| శక్తి సామర్థ్యం | పాత స్టాక్ యొక్క ఆధునీకరణ అవసరం (ఎనర్జీయాస్వీస్ తప్పనిసరి) | కొత్త భవనాలు తరచుగా ESG కంప్లైంట్గా ఉంటాయి. |
| ద్వితీయ గృహాల ధరలు | బెర్లిన్ €5,000–6,500/m², లీప్జిగ్ €2,800–3,500/m² | వియన్నా €6,000–8,000/m² |
| కొత్త భవనాల ధరలు | బెర్లిన్ €6,500–8,000/m², మ్యూనిచ్ €10,000–12,000/m² | వియన్నా €7,500–9,500/m² |
| నిర్మాణ ప్రమాదాలు | అధికం (ఆలస్యం, పెరిగిన పదార్థాల ధర) | తక్కువ, సులభమైన ఫైనాన్సింగ్ |
| నియంత్రణ | కఠినమైన శక్తి సామర్థ్య ప్రమాణాలు, అనుమతించడం కష్టం | కొంచెం మృదువైన ప్రమాణాలు మరియు నిబంధనలు |
దీర్ఘకాలిక ధరల పెరుగుదల పరంగా జర్మనీ గెలుస్తుంది, ముఖ్యంగా బెర్లిన్, మ్యూనిచ్ మరియు లీప్జిగ్లలో. అయితే, అధికారిక నష్టాలు లేకుండా కొత్త నిర్మాణం కోసం చూస్తున్న వారికి ఆస్ట్రియా మరింత సౌకర్యవంతంగా ఉంటుంది - వియన్నా మరింత ఊహించదగిన ప్రక్రియ మరియు అధిక-నాణ్యత రెడీమేడ్ ప్రాజెక్టులను అందిస్తుంది.
- లక్ష్యం 5-10 సంవత్సరాలలో క్యాపిటలైజేషన్ మరియు లిక్విడిటీ అయితే, జర్మనీ మరింత ఆసక్తికరంగా ఉంటుంది (ముఖ్యంగా పెద్ద నగరాల్లో ద్వితీయ గృహాలు).
- తక్కువ నష్టాలు మరియు శక్తి సామర్థ్యం వెంటనే ముఖ్యమైనవి అయితే, నేను ఆస్ట్రియా వైపు చూస్తాను.
జర్మన్ మార్కెట్లో ఎక్కువ సంపాదించడం ఎలా
జర్మనీలో ఒకే అపార్ట్మెంట్ కొనడం చాలా స్పష్టమైన వ్యూహంగా అనిపించినప్పుడు, పెట్టుబడిదారులు మరింత సరళమైన మరియు లాభదాయకమైన విధానాలను పరిశీలిస్తున్నారు. ఆచరణలో నేను చూసే కీలక ధోరణులు ఇక్కడ ఉన్నాయి.
టెనెమెంట్ హౌస్లు (మెహర్ఫామిలియన్హాస్): రాజధాని కేంద్రీకరణ
ఒకే అపార్ట్మెంట్ కొనడానికి బదులుగా, 4-10 అపార్ట్మెంట్లతో కూడిన మొత్తం అపార్ట్మెంట్ భవనంలో పెట్టుబడి పెట్టడం మరింత లాభదాయకం. లీప్జిగ్లో, అటువంటి ఆస్తులను €600,000 నుండి మరియు బెర్లిన్లో €1.5 మిలియన్ల నుండి కనుగొనవచ్చు. ఇది డౌన్టైమ్ ప్రమాదాన్ని తగ్గిస్తుంది మరియు స్కేలబుల్ రాబడిని అనుమతిస్తుంది. ఇది €500,000 నుండి ప్రారంభమయ్యే మూలధనం ఉన్న పెట్టుబడిదారులకు అనుకూలంగా ఉంటుంది. నేను డ్రెస్డెన్లో ఒక లావాదేవీకి మద్దతు ఇచ్చాను: క్లయింట్ €720,000కి ఆరు అపార్ట్మెంట్ భవనాన్ని కొనుగోలు చేశాడు, ఇది 5.2% దిగుబడినిచ్చింది.
పాత భవనాలను పునరుద్ధరించడం: బంగారంగా ఆల్ట్బౌ
బెర్లిన్, లీప్జిగ్ మరియు డ్రెస్డెన్లలో పాత భవనాలు (ఆల్ట్బౌ) ప్రసిద్ధి చెందాయి. వాటిని మార్కెట్ ధర కంటే తక్కువకు కొనుగోలు చేయవచ్చు, పునరుద్ధరించవచ్చు మరియు అధిక ధరకు అమ్మవచ్చు. ఉదాహరణకు, బెర్లిన్లో €3,000/m² ధర గల అపార్ట్మెంట్ పునరుద్ధరణ తర్వాత €4,500/m²కి అమ్ముడవుతోంది. మీరు తెలివిగా బడ్జెట్ చేసుకుని నమ్మకమైన కాంట్రాక్టర్ను ఎంచుకుంటే, ఈ విధానం 18–24 నెలల్లో దానికదే చెల్లిస్తుంది.
వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్: కార్యాలయాలు, రిటైల్, గిడ్డంగులు
ఈ-కామర్స్ కారణంగా గిడ్డంగి సముదాయాలు మరియు లాజిస్టిక్స్ పెరుగుతున్నాయి, అయితే అగ్రశ్రేణి ప్రదేశాలలో రిటైల్ స్థిరంగా ఉంది. లాభదాయకత సాధారణంగా 4–6%, నివాస రియల్ ఎస్టేట్ కంటే ఎక్కువ. ఈ ఎంపిక అనుభవజ్ఞులైన పెట్టుబడిదారుల కోసం: నష్టాలు ఎక్కువగా ఉంటాయి, కానీ రాబడి వేగంగా ఉంటుంది.
నిధుల ద్వారా పెట్టుబడి పెట్టడం: నిష్క్రియాత్మక ఆదాయం
తమ ఆస్తిని స్వయంగా నిర్వహించుకోవాలనుకునే వారికి అనుకూలం. ప్రవేశ పరిమితి €50,000 నుండి ప్రారంభమవుతుంది మరియు పోర్ట్ఫోలియోలో వివిధ రకాల ఆస్తులు ఉండవచ్చు. ప్రతికూలత ఏమిటంటే నిర్వహణ సంస్థపై తక్కువ నియంత్రణ మరియు ఆధారపడటం. అపార్ట్మెంట్ కొనుగోలు చేయకుండా జర్మనీలో పెట్టుబడి పెట్టాలనుకునే క్లయింట్లు తరచుగా ఈ ఎంపికను ఎంచుకుంటారు.
భూమి ప్లాట్లు: భవిష్యత్తుపై ఒక పందెం
ప్రధాన నగరాల్లో అభివృద్ధి భూమి కొరతగా ఉంది, కానీ శివారు ప్రాంతాల్లో ఎంపికలు ఉన్నాయి. బెర్లిన్ ప్రాంతంలో, ధరలు చదరపు మీటరుకు €200–€400 నుండి ప్రారంభమవుతాయి. ఇది వృద్ధికి అవకాశం ఉన్న దీర్ఘకాలిక వ్యూహం.
వియన్నాతో పోలిక: స్కేల్ వర్సెస్ స్టెబిలిటీ
వియన్నా మరింత కాంపాక్ట్ మరియు ఊహించదగినది, డిమాండ్ స్థిరంగా ఉంటుంది మరియు ధరలు క్రమంగా పెరుగుతాయి. జర్మనీ స్కేలింగ్ కోసం ఎక్కువ అవకాశాలను అందిస్తుంది, కానీ మార్కెట్ మరింత సంక్లిష్టమైనది: బ్యూరోక్రసీ మరియు అద్దె నిబంధనలు. క్లయింట్లు దాని పరిమాణం మరియు సామర్థ్యం కోసం జర్మనీని మరియు మనశ్శాంతి కోసం ఆస్ట్రియాను ఎంచుకుంటారు.
జర్మనీ EUలో అతిపెద్ద రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్, మరిన్ని ఎంపికలు మరియు మరిన్ని వ్యూహాలు (అపార్ట్మెంట్ల నుండి అపార్ట్మెంట్ భవనాలు మరియు గిడ్డంగులు వరకు) ఉన్నాయి. వియన్నా ఎక్కువ బోటిక్: తక్కువ ఎంపికలు, కానీ ప్రతి ఆస్తి ధర మరియు డిమాండ్లో మరింత ఊహించదగినది.
నష్టాలు మరియు అప్రయోజనాలు: పెట్టుబడిదారుడు పరిగణించవలసినవి
జర్మనీలో రియల్ ఎస్టేట్లో పెట్టుబడి పెట్టడం నమ్మదగిన సాధనంగా కనిపిస్తుంది, కానీ వాస్తవం మరింత సంక్లిష్టమైనది. స్టాటిస్టిచెస్ బుండెసామ్ట్ ప్రకారం, ధరలు తగ్గడం మరియు పెరుగుతున్న రేట్ల కారణంగా 2023లో లావాదేవీల పరిమాణం దాదాపు 30% తగ్గింది. ఇది చాలా మంది పెట్టుబడిదారులను వారి వ్యూహాలను పునఃపరిశీలించవలసి వచ్చింది. బలమైన ఆర్థిక వ్యవస్థ మరియు గృహాలకు డిమాండ్ కారణంగా జర్మనీ ఆకర్షణీయంగా ఉంది, కానీ అనేక అంశాలు రాబడి మరియు ద్రవ్యతను నేరుగా ప్రభావితం చేస్తాయి.
అధిక పన్ను భారం
జర్మనీలో అపార్ట్మెంట్ కొనుగోలు చేసేటప్పుడు, పెట్టుబడిదారులు కొనుగోలు పన్ను (గ్రండర్వెర్బ్స్టీయర్, రాష్ట్రాన్ని బట్టి 3.5–6.5%), వార్షిక ఆస్తి పన్ను మరియు అద్దె ఆదాయపు పన్నును ఎదుర్కొంటారు. ఇది నికర రాబడిని గణనీయంగా తగ్గిస్తుంది. చాలామంది పన్నుల ప్రభావాన్ని తక్కువగా అంచనా వేసి స్థూల ఆదాయాన్ని లెక్కిస్తారు. నా సలహా: ప్రారంభం నుండి పన్నులు మరియు నిర్వహణ ఖర్చుల కోసం కనీసం 30% బడ్జెట్ చేయండి.
కఠినమైన అద్దెదారుల రక్షణ
అద్దె చెల్లించని లేదా ఏకపక్షంగా లీజును రద్దు చేయని అద్దెదారుని బయటకు పంపడం వాస్తవంగా అసాధ్యం. జర్మనీలో అద్దెదారు ఇప్పటికీ ఉన్న అపార్ట్మెంట్ను అమ్మడం వల్ల కూడా కొత్త యజమాని లీజు నుండి విముక్తి పొందలేరు.
నాకు బెర్లిన్లో ఒక కేసు ఉంది: ఒక క్లయింట్ దీర్ఘకాలిక లీజుతో ఒక ఆస్తిని కొనుగోలు చేశాడు మరియు దానిని మార్కెట్ ధరకు తిరిగి అద్దెకు తీసుకోలేకపోయాడు. మీరు తిరిగి అమ్మాలని ప్లాన్ చేస్తే అద్దెదారుని తనిఖీ చేసి తాత్కాలిక ఒప్పందాలను రూపొందించడం దీనికి పరిష్కారం.
అధికార యంత్రాంగం మరియు దీర్ఘ లావాదేవీ సమయాలు
Grundbuch ద్వారా కొనుగోలును నమోదు చేసుకోవడానికి 3-6 నెలలు పట్టవచ్చు. జర్మనీలో ఇది ప్రామాణికం. ఆస్ట్రియా కొంచెం వేగంగా ఉంటుంది, కానీ ఇప్పటికీ తక్షణమే కాదు. జర్మనీలో త్వరగా అపార్ట్మెంట్ కొనడమే మీ లక్ష్యం అయితే, తదనుగుణంగా ప్లాన్ చేసుకోవడం ముఖ్యం.
స్వల్పకాలిక అద్దెలపై పరిమితులు
బెర్లిన్ మరియు మ్యూనిచ్లలో, Airbnb అద్దెలు దాదాపు పూర్తిగా నిషేధించబడ్డాయి. నా అనుభవం: రోజువారీ అద్దెల నుండి డబ్బు సంపాదించాలని ఆశించిన క్లయింట్లు నిరాశ చెందారు. లాభదాయకత కోసం, దీర్ఘకాలిక ఒప్పందాలపై ఆధారపడటం ఉత్తమం.
ధరల అస్థిరత
2023–2024లో, జర్మనీలో అనేక ప్రాంతాలలో రియల్ ఎస్టేట్ ధరలు 10–15% తగ్గాయి. వృద్ధి తరగనిది కాదని ఇది నిరూపించింది. మార్కెట్ ప్రస్తుతం స్థిరపడుతోంది, కానీ స్థానం మరియు పునరుద్ధరణ అవకాశాలను విశ్లేషించడం ముఖ్యం.
ఆస్ట్రియాతో పోలిక
| ప్రమాణం | జర్మనీ | ఆస్ట్రియా |
|---|---|---|
| కొనుగోలు పన్ను (Grunderwerbsteuer) | నేలను బట్టి 3.5–6.5% | 3.5% స్థిరపడింది |
| అద్దెపై పన్ను భారం | అధికం, పన్ను నివాసం లేదా కన్సల్టెంట్ అవసరం. | సారూప్యమైనది, కానీ ఖర్చుల పరంగా తక్కువ సంక్లిష్టమైనది |
| అద్దెదారుల రక్షణ | చాలా కఠినం: కోర్టు ఆదేశం లేకుండా తొలగింపు దాదాపు అసాధ్యం. | ఇంకా కఠినమైనది: దీర్ఘకాలిక ఒప్పందాలు, బలమైన అద్దెదారుల హక్కులు |
| లావాదేవీ నమోదు | 3-6 నెలలు, అధికారిక | వేగంగా: 1.5–3 నెలలు |
| స్వల్పకాలిక అద్దెలు (Airbnb) | ప్రధాన నగరాల్లో (బెర్లిన్, మ్యూనిచ్) కఠినమైన ఆంక్షలు | ముఖ్యంగా వియన్నాలో కూడా పరిమితం |
| ధరల అస్థిరత (2023–2024) | కొన్ని ప్రాంతాలలో -10–15% | కనిష్ట క్షీణత, మార్కెట్ మరింత స్థిరంగా ఉంటుంది |
| సగటు అద్దె దిగుబడి | 2.5–3.5% (4% వరకు సమర్థవంతమైన వ్యూహంతో) | 1.5–2.5% (వియన్నా – తక్కువ దిగుబడి) |
| అపార్ట్మెంట్ ఖర్చు | బెర్లిన్ 4,500–6,000 €/m², లీప్జిగ్ 2,500–3,500 €/m² | వియన్నా 6,000–8,500 €/m² |
| వృద్ధి సామర్థ్యం | తూర్పు మరియు మధ్య నగరాల్లో లభిస్తుంది | పరిమితం, మార్కెట్ ఇప్పటికే నిండిపోయింది |
ఆస్ట్రియా మరింత స్థిరంగా ఉందని నిరూపించబడింది: ధరల తగ్గుదల తక్కువగా ఉంది మరియు అద్దెదారులు మరింత రక్షణ పొందారు. అయితే, వియన్నాలో అపార్ట్మెంట్ ధరలు ఎక్కువగా ఉన్నాయి మరియు దిగుబడి తక్కువగా ఉంది. జర్మనీ మూలధన వృద్ధికి ఎక్కువ అవకాశాలను అందిస్తుంది, కానీ మరింత చురుకైన నిర్వహణ మరియు రిస్క్ టాలరెన్స్ అవసరం.
జీవితం మరియు సౌకర్యం: పెట్టుబడిదారుడికి ఏమి లభిస్తుంది?
జర్మన్ రియల్ ఎస్టేట్లో పెట్టుబడి పెట్టడం అనేది మీ మూలధనాన్ని కాపాడుకోవడానికి మరియు వృద్ధి చేసుకోవడానికి ఒక మార్గం మాత్రమే కాదు, ఉన్నత స్థాయి సౌకర్యం ఉన్న దేశంలో నివసించడానికి కూడా ఒక అవకాశం. ఆరోగ్య సంరక్షణ, విద్య, రవాణా మరియు భద్రత ఇక్కడ జీవితాన్ని సౌకర్యవంతంగా మరియు ఊహించదగినవిగా చేస్తాయి. జర్మనీలో అపార్ట్మెంట్ కొనడం వల్ల మీరు పెట్టుబడి లక్ష్యాలను జీవన నాణ్యతతో కలపవచ్చు.
వైద్యం: ఉన్నత ప్రమాణాలు మరియు అందుబాటులో ఉన్నాయి
ప్రభుత్వ మరియు ప్రైవేట్ క్లినిక్లు ఆధునిక పరికరాలతో అమర్చబడి ఉంటాయి మరియు బీమా చాలా ఖర్చులను భరిస్తుంది. బీమా లేని విదేశీయులకు, జనరల్ ప్రాక్టీషనర్ను సందర్శించడానికి సగటున €50–€80, స్పెషలిస్ట్ కన్సల్టేషన్ €100–€150, దంత సేవలకు €70–€250 మరియు ఆసుపత్రిలో ఒక రాత్రికి €350 నుండి ప్రారంభమవుతుంది. నా అనుభవంలో, కుటుంబాలు మరియు వృద్ధులకు ముఖ్యమైన ఆరోగ్య సంరక్షణను విశ్వసనీయంగా పొందే సామర్థ్యాన్ని క్లయింట్లు ప్రత్యేకంగా విలువైనదిగా భావిస్తారని నేను గమనించాను.
విద్య: పాఠశాలలు మరియు విశ్వవిద్యాలయాలు
జర్మనీలో విద్య ఉన్నత స్థాయిలో ఉంది. రాష్ట్ర పాఠశాలలు నివాసితులకు ఉచితం, అంతర్జాతీయ పాఠశాలలు సంవత్సరానికి సగటున €15,000–€25,000 రుసుము వసూలు చేస్తాయి. ప్రైవేట్ వ్యాయామశాలలు €10,000–€18,000 ఖర్చవుతాయి మరియు విశ్వవిద్యాలయాలు వాస్తవంగా ఉచితం—సెమిస్టర్కు €250–€500.
అంతర్జాతీయ విద్యార్థులకు, ముఖ్యంగా పెద్ద నగరాల్లో మరియు సాంకేతిక విశ్వవిద్యాలయాలలో అనేక ఆంగ్ల భాషా కార్యక్రమాలు అందుబాటులో ఉన్నాయి. అంతర్జాతీయ పాఠశాలలు మరియు విశ్వవిద్యాలయాలు తరచుగా విదేశాల నుండి వచ్చే పిల్లలు మరియు విద్యార్థులకు తగిన కోర్సులు మరియు మద్దతును అందిస్తాయి.
భద్రత
జర్మనీ యూరప్లోని అత్యంత సురక్షితమైన దేశాలలో ఒకటి, కొన్ని సవాలుతో కూడిన పొరుగు ప్రాంతాలు పెద్ద నగరాల్లో మాత్రమే కనిపిస్తాయి. తమ ఆస్తిని అద్దెకు ఇవ్వాలని ప్లాన్ చేస్తున్న పెట్టుబడిదారులు, నష్టాలను తగ్గించడానికి మరియు స్థిరమైన అద్దె ఆదాయాన్ని నిర్ధారించడానికి మంచి పేరున్న పొరుగు ప్రాంతాలను ఎంచుకోవడం ముఖ్యం.
జీవన వ్యయం: గృహనిర్మాణం, ఆహారం, సేవలు
జర్మనీలో జీవన వ్యయం తూర్పు ఐరోపా కంటే ఎక్కువ, కానీ స్విట్జర్లాండ్ కంటే తక్కువ. బెర్లిన్లో మధ్యతరగతి అపార్ట్మెంట్ అద్దె నెలకు దాదాపు €1,200–€1,800, మ్యూనిచ్లో ఇది €2,000–€3,000. నలుగురు సభ్యులున్న కుటుంబానికి కిరాణా సామాగ్రి నెలకు €400–€600, కేఫ్లో భోజనం €12–€25, మరియు కాఫీ ధర €3–€4. రియల్ ఎస్టేట్ ధరలు చాలా తేడా ఉంటాయి: బెర్లిన్లో €4,500–€6,000/m², లీప్జిగ్లో €2,500–€3,500/m², మరియు మ్యూనిచ్లో €7,000–€8,500/m².
రవాణా మరియు సమాచార వ్యవస్థ
జర్మనీలో రవాణా మరియు కమ్యూనికేషన్లు బాగా అభివృద్ధి చెందాయి. మెట్రోలు, ఆటోబాన్లు మరియు రైల్వేలు నగరాల మధ్య ప్రయాణాన్ని సులభతరం చేస్తాయి మరియు బ్యాంకింగ్ మరియు ఇంటర్నెట్ సేవలు నివాసితులకు మరియు విదేశీయులకు సౌకర్యవంతంగా ఉంటాయి. అపార్ట్మెంట్ను ఎంచుకునేటప్పుడు మౌలిక సదుపాయాల లభ్యతను పరిగణనలోకి తీసుకోవాలని నేను పెట్టుబడిదారులకు సలహా ఇస్తున్నాను, ప్రత్యేకించి వారు దానిని అద్దెకు ఇవ్వాలని ప్లాన్ చేస్తే.
ఆస్ట్రియాతో పోలిక
జర్మనీ మరింత చురుగ్గా ఉంటుంది: కెరీర్ పురోగతి మరియు పెట్టుబడికి ఎక్కువ అవకాశాలు ఉన్నాయి, మార్కెట్ మరింత వైవిధ్యంగా ఉంటుంది మరియు ఆస్తులు రకం మరియు ధరలో మారుతూ ఉంటాయి. ఆస్ట్రియా ప్రశాంతత మరియు అంచనా వేయడంలో విజయం సాధిస్తుంది - ముఖ్యంగా వియన్నాలో, ధరలు నెమ్మదిగా పెరుగుతాయి మరియు అద్దెలు మరింత స్థిరంగా ఉంటాయి. మూలధన వృద్ధి మరియు వశ్యతను కోరుకునే పెట్టుబడిదారులు తరచుగా జర్మనీని ఎంచుకుంటారు, అయితే స్థిరత్వం మరియు మరింత కొలవబడిన జీవనశైలికి విలువనిచ్చే వారు ఆస్ట్రియాను ఇష్టపడతారు.
జర్మనీలో "యూరోపియన్ యాంకర్"గా కొనుగోలు చేయడం
జర్మనీలో రియల్ ఎస్టేట్ కొనడం అనేది పెట్టుబడి మాత్రమే కాదు, మూలధనాన్ని రక్షించుకోవడానికి మరియు ఐరోపాలో స్థిరత్వం మరియు భద్రతను పొందడానికి ఒక మార్గం కూడా. ఆస్తి హక్కుల రక్షణ మరియు దీర్ఘకాలిక భద్రత కోరుకునే పెట్టుబడిదారులకు, జర్మనీ ఒక అద్భుతమైన ఎంపికగా మిగిలిపోయింది. ప్రధాన నగరాల్లో ద్రవ్యత అత్యధికంగా ఉంటుంది మరియు ఆస్తులు వాటి విలువను బాగా నిలుపుకుంటాయి.
అస్థిర దేశాల పౌరులకు, జర్మనీలో అపార్ట్మెంట్ కొనడం వారి పొదుపులను కాపాడుకోవడానికి ఒక మార్గంగా మారుతోంది. పారదర్శక లావాదేవీ నియమాలు మరియు బలమైన చట్టపరమైన వ్యవస్థ మూలధన రక్షణకు హామీ ఇస్తుంది. ఆచరణలో, ఆర్థిక హెచ్చుతగ్గుల కాలంలో కూడా బెర్లిన్ మరియు మ్యూనిచ్లోని ఆస్తులు వాటి విలువను నిలుపుకుంటాయని నేను చూస్తున్నాను.
పదవీ విరమణ చేసిన వారికి : ప్రధాన నగరాల్లోని అపార్ట్మెంట్ల ధర చదరపు మీటరుకు €4,500 మరియు €8,500 మధ్య ఉంటుంది. అయితే, దీర్ఘకాలిక యాజమాన్యం పన్ను ప్రయోజనాలను అందిస్తుంది మరియు 10 సంవత్సరాల తర్వాత అమ్మకాలు మూలధన లాభాల పన్ను నుండి మినహాయించబడ్డాయి.
డిజిటల్ నోమాడ్లను మరియు ఫ్రీలాన్సర్లను , కానీ పన్ను నిబంధనలకు శ్రద్ధ అవసరం. నా క్లయింట్లు తరచుగా వారి ఉపాధి మరియు అద్దె ఆదాయాన్ని సరిగ్గా నివేదించడానికి పన్ను నిపుణులను సంప్రదిస్తారు.
జర్మనీ మరింత డైనమిక్ మార్కెట్ మరియు వివిధ రకాల ఆస్తులను అందిస్తుంది, అయితే వియన్నా స్థిరత్వం మరియు అంచనా వేయదగిన లక్షణాలను అందిస్తుంది. క్రియాశీల పెట్టుబడి మరియు మూలధన వృద్ధికి, జర్మనీ మంచిది; మరింత రిలాక్స్డ్ దీర్ఘకాలిక వ్యూహానికి, వియన్నా మంచిది.
జర్మనీలో పెట్టుబడుల నుండి ఎలా నిష్క్రమించాలి
పెట్టుబడి నుండి నిష్క్రమించడం అనేది ఆస్తిని కొనుగోలు చేయడం కంటే తక్కువ ముఖ్యమైనది కాదు. విజయవంతమైన అమ్మకం, వారసత్వం లేదా బహుమతికి స్థానిక మార్కెట్, పన్ను నిబంధనలు మరియు ఆస్తి యొక్క ద్రవ్యత గురించి అర్థం చేసుకోవాలి. ముందస్తు ప్రణాళిక మూలధనాన్ని కాపాడుకోవడానికి మరియు రాబడిని పెంచడానికి సహాయపడుతుంది, అలాగే యాజమాన్య బదిలీతో ఊహించని ఖర్చులు మరియు సమస్యలను నివారించవచ్చు.
అమ్మకానికి ఆస్తి: ప్రధాన నగరాల్లో అధిక ద్రవ్యత
జర్మనీలోని, ముఖ్యంగా బెర్లిన్, మ్యూనిచ్ మరియు ఫ్రాంక్ఫర్ట్లలోని అపార్ట్మెంట్లు స్థిరమైన డిమాండ్ మరియు పారదర్శక లావాదేవీల కారణంగా సాపేక్షంగా త్వరగా అమ్ముడవుతున్నాయి. ఇమ్మోబిలియన్స్కౌట్24 ప్రకారం, 2025లో బెర్లిన్లో అపార్ట్మెంట్ అమ్మకానికి సగటు సమయం సుమారు 4-5 నెలలు, మ్యూనిచ్లో ఇది 3-4 నెలలు, మరియు గత సంవత్సరంతో పోలిస్తే సగటు అమ్మకపు ధర 2-3% పెరిగింది.
ఆచరణలో, ప్రముఖ ప్రాంతాలలోని ఆస్తులు తరచుగా 3-6 నెలల్లో కొనుగోలుదారుని కనుగొంటాయని నేను చూస్తున్నాను. తూర్పు జర్మనీలోని చిన్న నగరాలు మరియు ప్రాంతాలు ఎక్కువ సమయం తీసుకుంటాయి, కానీ ఇక్కడ కూడా, సరైన మార్కెటింగ్తో ఆస్తిని విక్రయించవచ్చు.
అమ్మకాలపై పరిమితులు మరియు పన్నులు
మీరు జర్మనీలో ఒక అపార్ట్మెంట్ను కొనుగోలు చేసిన 10 సంవత్సరాల లోపు విక్రయిస్తే, మూలధన లాభాల పన్ను (స్పెక్యులేషన్స్టీయర్) వర్తిస్తుంది. మీ నిష్క్రమణను ప్లాన్ చేసేటప్పుడు ఇది పరిగణనలోకి తీసుకోవడం చాలా ముఖ్యం, ప్రత్యేకించి ఆస్తిని పునఃవిక్రయం ఉద్దేశ్యంతో పెట్టుబడిగా కొనుగోలు చేసినట్లయితే.
వారసత్వం మరియు విరాళం
వారసత్వం లేదా బహుమతి ద్వారా అపార్ట్మెంట్ను బదిలీ చేయడం కూడా పన్నులకు లోబడి ఉంటుంది, ఇది బంధుత్వ స్థాయి మరియు ఆస్తి విలువపై ఆధారపడి ఉంటుంది. పన్ను భారాన్ని తగ్గించడానికి మరియు వారసుల హక్కులతో సమస్యలను నివారించడానికి అటువంటి లావాదేవీలను ముందుగానే ప్లాన్ చేసుకోవాలని నేను సిఫార్సు చేస్తున్నాను.
ద్రవ్యత పోలిక: జర్మనీ vs ఆస్ట్రియా
ప్రధాన నగరాల కంటే జర్మనీకి ద్రవ్యత ప్రయోజనం ఉంది: ఆస్తులు త్వరగా అమ్ముడవుతాయి మరియు డిమాండ్ స్థిరంగా ఉంటుంది. ఆస్ట్రియాలో, ముఖ్యంగా వియన్నాలో, మార్కెట్ ఎక్కువగా కొలవబడుతుంది మరియు అంచనా వేయబడుతుంది, కానీ పరిమిత సంఖ్యలో కొనుగోలుదారులు ఉండటం వల్ల అమ్మకాలు కొన్నిసార్లు ఎక్కువ సమయం పట్టవచ్చు.
క్లయింట్లకు నా సలహా: నిష్క్రమణ వేగం మరియు విలువ పరిరక్షణ ముఖ్యమైనవి అయితే, పెద్ద జర్మన్ నగరాలు ప్రాధాన్యతనిస్తాయి, అయితే ఆస్ట్రియా నిశ్శబ్ద దీర్ఘకాలిక వ్యూహానికి అనుకూలంగా ఉంటుంది.
నిపుణుల అభిప్రాయం: ఒక్సానా జుష్మాన్
నా ఆచరణలో, నేను వివిధ రకాల యూరోపియన్ మార్కెట్లను ఎదుర్కొన్నాను: డైనమిక్ జర్మన్ నగరాల నుండి స్థిరమైన వియన్నా వరకు. ఉదాహరణకు, జర్మనీ, బెర్లిన్, మ్యూనిచ్ మరియు ఫ్రాంక్ఫర్ట్ వంటి ప్రధాన నగరాలు స్థిరమైన డిమాండ్ మరియు పారదర్శక లావాదేవీలను అందిస్తాయని చూపిస్తుంది. క్లయింట్లు తరచుగా జర్మనీలో ఒక అపార్ట్మెంట్ కొనడానికి మరియు దానిని వెంటనే అద్దెకు ఇవ్వడానికి నన్ను సంప్రదిస్తారు - ఇది యాజమాన్యం యొక్క మొదటి రోజు నుండే ఆదాయాన్ని సంపాదించడానికి వారికి వీలు కల్పిస్తుంది.
జర్మనీలో రియల్ ఎస్టేట్ కొనుగోలు చేసేటప్పుడు, ఆస్తి యొక్క చట్టపరమైన స్థితిని క్షుణ్ణంగా తనిఖీ చేయడం ముఖ్యం: గ్రండ్బుచౌస్జుగ్ (గ్రౌండ్ టాక్స్ సర్టిఫికేట్), బెలాస్టంగెన్ (బెలాస్టంగెన్), మరియు ఇంధన సామర్థ్య ప్రమాణాలకు అనుగుణంగా. సరిగ్గా అమలు చేయబడిన పత్రాలు ఉన్న ఆస్తులు వేగంగా అమ్ముడవుతాయి మరియు పన్ను లేదా బీమా అధికారులతో వివాదాలకు కారణమయ్యే అవకాశం తక్కువ.
మూలధన కేటాయింపుకు నా విధానం స్థిరమైన మరియు పెరుగుతున్న మార్కెట్ల కలయికపై ఆధారపడి ఉంటుంది. ఉదాహరణకు, కొన్ని నిధులను దీర్ఘకాలిక స్థిరత్వం కోసం బెర్లిన్ లేదా మ్యూనిచ్లోని అపార్ట్మెంట్లలో పెట్టుబడి పెట్టవచ్చు మరియు మిగిలినవి అధిక రాబడి మరియు వృద్ధి సామర్థ్యం కోసం లీప్జిగ్ లేదా డ్రెస్డెన్లో పెట్టుబడి పెట్టవచ్చు. ఈ విధానం ప్రమాదాన్ని తగ్గిస్తుంది మరియు లాభదాయకత మరియు భద్రత మధ్య సమతుల్యతను సాధిస్తుంది.
లక్ష్యం మూలధన వృద్ధి మరియు క్రియాశీల పెట్టుబడి అయితే, నేను జర్మనీని : పెద్ద నగరాలు, ద్రవ్యత మరియు వివిధ రకాల ఆస్తులు. లక్ష్యం తక్కువ రిస్క్ మరియు స్థిరమైన రాబడితో మరింత సడలించిన దీర్ఘకాలిక వ్యూహమైతే, ఆస్ట్రియా గెలుస్తుంది: మార్కెట్ మరింత కొలవబడుతుంది, అద్దెలు స్థిరంగా ఉంటాయి మరియు బ్యూరోక్రసీ సరళమైనది.
ముగింపు
స్థిరత్వం, ఆస్తి హక్కుల రక్షణ మరియు ద్రవ్యతకు విలువనిచ్చే పెట్టుబడిదారులకు జర్మనీ
ముఖ్యంగా వియన్నాలో ధరలు క్రమంగా పెరుగుతాయి మరియు అద్దెలు స్థిరంగా ఉంటాయి, ఇది దీర్ఘకాలిక రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడులకు ఆస్ట్రియా మరింత అనుకూలంగా ఉంటుంది,
రియల్ ఎస్టేట్ కొనుగోలు చేసే ముందు, ఆస్తి యొక్క చట్టపరమైన స్థితిని పూర్తిగా తనిఖీ చేయడం, పన్నులు, నిర్వహణ ఖర్చులు మరియు సంభావ్య రాబడిని పరిగణనలోకి తీసుకోవడం ముఖ్యం. ప్రమాదాన్ని తగ్గించడానికి స్థిరమైన మరియు అభివృద్ధి చెందుతున్న మార్కెట్ల మధ్య మూలధనాన్ని పంపిణీ చేయండి. ఆచరణలో, మంచి ప్రణాళిక మరియు వృత్తిపరమైన చట్టపరమైన మద్దతు లావాదేవీలను గణనీయంగా సులభతరం చేస్తాయని మరియు పెట్టుబడిదారులను రక్షిస్తాయని నేను గమనించాను.
జర్మనీ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్: 2033 వరకు అంచనా
(మూలం: https://www.sphericalinsights.com/reports/germany-real-estate-market )
2030 నాటికి, జర్మన్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ పట్టణీకరణ, వలసలు మరియు కఠినమైన ESG ప్రమాణాల ప్రభావంతో అభివృద్ధి చెందుతుంది. పన్నులు మరియు అద్దె గృహ నిబంధనలకు సంస్కరణలు దిగుబడులను ప్రభావితం చేస్తాయి, కాబట్టి జర్మనీలో అపార్ట్మెంట్ లేదా ఇతర ఆస్తిని కొనుగోలు చేయడానికి ప్లాన్ చేసేటప్పుడు ఈ ధోరణులను పరిగణనలోకి తీసుకోవడం చాలా ముఖ్యం. కొత్త నిబంధనలు మరియు స్థిరమైన ప్రమాణాలకు అనుగుణంగా తమ వ్యూహాన్ని ముందుగానే మార్చుకునే పెట్టుబడిదారులు రాబడిని కొనసాగించగలరు మరియు నష్టాలను తగ్గించుకోగలరు.
అనుబంధాలు మరియు పట్టికలు
ప్రాంతాల వారీగా లాభదాయకత పోలిక పట్టిక
| ప్రాంతం / నగరం | సగటు అద్దె దిగుబడి |
|---|---|
| బెర్లిన్ | 2–3% |
| మ్యూనిచ్ | 2–3% |
| ఫ్రాంక్ఫర్ట్ | 2–3% |
| హాంబర్గ్ | 2–3% |
| లీప్జిగ్ | 4–5% |
| డ్రెస్డెన్ | 4–5% |
| డ్యూసెల్డార్ఫ్ | 3–4% |
| కొలోన్ | 3–4% |
ధర/లాభదాయకత మ్యాప్
| నగరం / ప్రాంతం | సగటు అపార్ట్మెంట్ ధర (€/m²) | సగటు అద్దె దిగుబడి | మార్కెట్ లక్షణాలు |
|---|---|---|---|
| బెర్లిన్ | 5 500–7 000 | 2–3% | అధిక డిమాండ్, కఠినమైన పరిమితులు Mietspiegel |
| మ్యూనిచ్ | 7 000–9 000 | 2–3% | ప్రీమియం మార్కెట్, అధిక ప్రవేశ ధర |
| ఫ్రాంక్ఫర్ట్ | 6 000–8 000 | 2–3% | ఆర్థిక కేంద్రం, వ్యాపార అద్దె |
| హాంబర్గ్ | 5 500–7 500 | 2–3% | పోర్ట్ హబ్, వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ |
| లీప్జిగ్ | 3 000–4 500 | 4–5% | వేగంగా అభివృద్ధి చెందుతున్న మార్కెట్, తక్కువ ప్రవేశ ఖర్చు |
| డ్రెస్డెన్ | 2 800–4 200 | 4–5% | ఆశాజనకంగా ఉంది, కానీ తక్కువ ద్రవం |
| డ్యూసెల్డార్ఫ్ | 5 000–6 500 | 3–4% | పరిశ్రమలు, విశ్వవిద్యాలయాలు |
| కొలోన్ | 5 200–6 800 | 3–4% | విద్యార్థులకు అద్దెకు అధిక డిమాండ్ |
పన్ను పోలిక: జర్మనీ vs. ఆస్ట్రియా
| పన్ను / ఖర్చు | జర్మనీ | ఆస్ట్రియా |
|---|---|---|
| సముపార్జన పన్ను | నేలను బట్టి 3.5–6.5% | భూమిని బట్టి 3.5%–6% |
| నోటరీ సేవలు మరియు రిజిస్ట్రేషన్ | ఆస్తి విలువలో ~1% | ~1,5%–2% |
| రియల్టర్/ఏజెంట్ సేవలు | 3–7% + వ్యాట్ | 3–4% + వ్యాట్ |
| వార్షిక ఆస్తి పన్ను | కాడాస్ట్రల్ విలువలో 0.26–0.35% | కాడాస్ట్రల్ విలువలో ~0.2–0.3% |
| అద్దె ఆదాయంపై ఆదాయపు పన్ను | 45% వరకు ప్రోగ్రెసివ్ రేటు | ఆదాయ స్థాయిని బట్టి 25%–30% |
| మూలధన లాభాల పన్ను | 10 సంవత్సరాలకు పైగా స్వాధీనం చేసుకున్న తర్వాత విడుదల చేయబడింది | ఆస్తి ప్రధానమైనది కాకపోతే అమ్మకంపై మూలధన లాభాలపై 30% |
| మొత్తం లావాదేవీ ఖర్చులు | ఆస్తి విలువలో 10–15% | ఆస్తి విలువలో 8–12% |
పెట్టుబడిదారుల చెక్లిస్ట్: జర్మనీలో రియల్ ఎస్టేట్
1. మీ పెట్టుబడి ఉద్దేశ్యాన్ని నిర్ణయించుకోండి. మీరు ఆస్తిని దేనికి కొనుగోలు చేస్తున్నారో నిర్ణయించుకోండి: దీర్ఘకాలిక అద్దె, ఆదాయాన్ని పెంచే ఆస్తులు, మూలధనీకరణ, నివాస వినియోగం లేదా ఈ ప్రయోజనాల కలయిక.
2. ఒక ప్రాంతం మరియు నగరాన్ని ఎంచుకోండి. జర్మనీలో అపార్ట్మెంట్ ధరలు, అద్దె దిగుబడులు మరియు ద్రవ్యత గురించి పరిశోధించండి. ప్రధాన నగరాలను (బెర్లిన్, మ్యూనిచ్, ఫ్రాంక్ఫర్ట్) ఆశాజనక మార్కెట్లతో (లీప్జిగ్, డ్రెస్డెన్) పోల్చండి.
3. యాజమాన్య ఆకృతి. యాజమాన్య రకాన్ని నిర్ణయించండి: సంపూర్ణ హక్కు (ఫ్రీస్ ఐజెంటమ్), వంశపారంపర్య భవన హక్కు (ఎర్బారెచ్ట్), భాగస్వామ్య యాజమాన్యం లేదా సహకార.
4. చట్టపరమైన జాగ్రత్త. ఎటువంటి అప్పులు లేదా అప్పులు లేవని నిర్ధారించుకోవడానికి చట్టపరమైన జాగ్రత్త తనిఖీ మరియు ఆస్తి పన్ను ఆడిట్ను ఆదేశించండి.
5. బడ్జెట్ మరియు పన్నులు. అన్ని ఖర్చులను లెక్కించండి: భూమి పన్ను, నోటరీ, ఏజెంట్, రిజిస్ట్రేషన్, వార్షిక భూమి పన్ను, అద్దె ఆదాయపు పన్ను మరియు 10 సంవత్సరాలలోపు విక్రయిస్తే స్పెక్యులేషన్ పన్ను.
6. ఫైనాన్సింగ్ మరియు క్రెడిట్ చెక్. నివాసితులు కాని వారి కోసం తనఖా అర్హతను తనిఖీ చేయండి, అద్దె దిగుబడిని అంచనా వేయండి మరియు మీ ఆర్థిక సామర్థ్యాలను అంచనా వేయండి.
7. ఆస్తి ఎంపిక. పునఃవిక్రయం లేదా కొత్త నిర్మాణం, అపార్ట్మెంట్లు లేదా అపార్ట్మెంట్ భవనాలు (మెహర్ఫామిలియన్హాస్), భవన స్థితి అంచనా, శక్తి సామర్థ్యం, ESG ప్రమాణాలు.
8. ఆస్తి నిర్వహణ. ఆస్తిని మీరే నిర్వహించాలా లేదా రియల్ ఎస్టేట్ ఏజెన్సీని నియమించుకోవాలా అని నిర్ణయించుకోండి, ప్రత్యేకించి మీరు విదేశాలలో నివసిస్తుంటే లేదా బహుళ ఆస్తులలో పెట్టుబడి పెడుతుంటే.
9. నిష్క్రమణ వ్యూహం. అమ్మకాల దృశ్యాలను పరిగణించండి: మీ ప్రాంతంలో ద్రవ్యత, అమ్మకంపై పన్నులు మరియు వారసత్వంగా లేదా బహుమతిగా ఇచ్చే అవకాశం.
10. ఇతర మార్కెట్లతో పోలిక. వీలైతే, ఆస్ట్రియాను ప్రత్యామ్నాయంగా అంచనా వేయండి: వియన్నా స్థిరత్వం, పన్నులు, అద్దె దిగుబడి.
11. నిపుణులను సంప్రదించండి. నష్టాలను తగ్గించడానికి మరియు లావాదేవీ యొక్క చట్టపరమైన సమగ్రతను నిర్ధారించడానికి న్యాయవాది మరియు పన్ను సలహాదారుని సంప్రదించండి.
పెట్టుబడిదారుల దృశ్యాలు
1. €300,000 ఉన్న పెట్టుబడిదారుడు
లక్ష్యం: సంవత్సరానికి 4–5% ఆదాయంతో అద్దెకు అపార్ట్మెంట్ కొనుగోలు.
నేను లీప్జిగ్లో €295,000 (65 m²) ధరకు ఒక అపార్ట్మెంట్ను కనుగొన్నాను. క్లయింట్ మిగిలిన నిధులను చిన్న చిన్న మరమ్మతులు మరియు ఫర్నిషింగ్ల కోసం ఉపయోగించాడు. ఒక సంవత్సరం తర్వాత, అపార్ట్మెంట్ పూర్తిగా అద్దెకు ఇవ్వబడింది, అద్దె ఆదాయం అన్ని ఖర్చులను భరించింది మరియు ఆస్తి విలువ దాదాపు 5-6% పెరిగింది.
2. €500,000 తో పెన్షనర్
లక్ష్యం: తక్కువ నష్టాలు మరియు దీర్ఘకాలిక అద్దెకు అవకాశం ఉన్న సురక్షితమైన పెట్టుబడి.
నేను మ్యూనిచ్ శివారులో €500,000 (80 m²) ధరకు ఒక అపార్ట్మెంట్ను కనుగొన్నాను. క్లయింట్ బడ్జెట్లో కొంత భాగాన్ని ఫర్నిషింగ్లు మరియు తాపన వ్యవస్థను అప్గ్రేడ్ చేయడానికి ఉపయోగించాడు. అపార్ట్మెంట్ను దీర్ఘకాలికంగా అద్దెకు తీసుకుంటారు, దాదాపు 2.5% దిగుబడిని ఇస్తుంది మరియు ఆస్తి అధిక ద్రవ్యత మరియు స్థిరమైన విలువను నిర్వహిస్తుంది.
3. పిల్లలతో కుటుంబం
లక్ష్యం: ఆస్తిలో కొంత భాగాన్ని అద్దెకు ఇచ్చే అవకాశం ఉన్న కుటుంబానికి సౌకర్యవంతమైన గృహం.
నేను ఫ్రాంక్ఫర్ట్ శివారులో €550,000 (120 m²)కి ఒక ఇంటిని కనుగొన్నాను. బడ్జెట్లో కొంత భాగం తోటను ల్యాండ్స్కేపింగ్ చేయడానికి మరియు ఇంటీరియర్ ఫినిషింగ్ చేయడానికి ఉపయోగించబడింది. కుటుంబం అక్కడకు మారింది, ఇంటిలో కొంత భాగాన్ని అద్దెకు ఇచ్చారు, ఆదాయం కొంత ఖర్చులను భరిస్తుంది మరియు గత సంవత్సరంలో ఇంటి విలువ 4-5% పెరిగింది.
