ఆస్ట్రియాలో గృహ వర్గీకరణ: ఒకదానికి బదులుగా మూడు అక్షాలు

వియన్నా ప్రకటనలలోని తొమ్మిది పదాలు-Altbau, Gründerzeit, Neubau, Dachgeschossausbau, Zinshaus, Genossenschaftswohnung, Gemeindebau, Vorsorgewohnung, Reihenhaus—ఒకే వర్గీకరణను ఏర్పరచలేదు. వారు మూడు విభిన్న లక్షణాలను వివరిస్తారు: భవనం వయస్సు, దాని యాజమాన్యం మరియు దాని పన్ను ప్రయోజనం.

ఒకే ఆస్తికి ప్రతి అక్షంపై ఒక విలువ ఉంటుంది. ఒక అపార్ట్‌మెంట్‌ను దాని వయస్సును బట్టి ఆల్ట్‌బౌ (అపార్ట్‌మెంట్ భవనం)గా, దాని యాజమాన్యాన్ని బట్టి కండోమినియం (అపార్ట్‌మెంట్ ఆస్తి)గా, మరియు దాని పన్ను ప్రయోజనాన్ని బట్టి వోర్సోర్గేవోనుంగ్ (అపార్ట్‌మెంట్ భవనం)గా వర్గీకరించవచ్చు. అందువల్ల, వియన్నాలోని అపార్ట్‌మెంట్‌లను ఒకే ఒక్క పదం ఆధారంగా పోల్చడం అసాధ్యం: ఆల్ట్‌బౌ (అపార్ట్‌మెంట్ భవనం) దాని వయస్సును మరియు పరోక్షంగా దాని అద్దె స్థితిని సూచిస్తుంది, కానీ కొనుగోలుదారు ఏమి పొందుతారనే దాని గురించి ఏమీ చెప్పదు; వోర్సోర్గేవోనుంగ్ (అపార్ట్‌మెంట్ భవనం) పన్ను ప్రయోజనాన్ని సూచిస్తుంది, కానీ భవనం గురించి ఏమీ చెప్పదు.

కేవలం వయస్సు మాత్రమే ముఖ్యం కాదు. భవన నిర్మాణ అనుమతి తేదీ అద్దె విధానాన్ని, తద్వారా గరిష్ట అద్దె రేటును మరియు అద్దెదారుల రక్షణ పరిధిని నిర్ధారిస్తుంది. చట్టం కేవలం ఒక తేదీనే కాకుండా, అనేక తేదీలను నిర్దేశిస్తుంది, మరియు అవి వేర్వేరు విషయాలను సూచిస్తాయి.

పాత భవనానికి సంబంధించిన మార్కెట్ హోదా. ఈ పదానికి నిర్దిష్టమైన చట్టపరమైన తేదీ లేదు.

చట్టపరమైన పరిణామాలు ప్రకటనలోని పదజాలంతో కాకుండా, భవన నిర్మాణ అనుమతి తేదీతో ముడిపడి ఉంటాయి. ఒప్పందం MRG యొక్క పూర్తి వర్తింపు పరిధిలోకి వస్తే, అనుమతి మే 8, 1945కు ముందు జారీ చేయబడి ఉంటే, అపార్ట్‌మెంట్ A లేదా B వర్గంలోకి వస్తే, మరియు దాని ఫ్లోర్ ఏరియా 130 m² మించకపోతే రిచ్ట్‌వర్ట్ రేటును లెక్కించవచ్చు. ఈ లెక్కింపు నుండి D వర్గం మరియు 130 m² కంటే ఎక్కువ ఫ్లోర్ ఏరియాలు మినహాయించబడ్డాయి.

19వ శతాబ్దం ద్వితీయార్ధం – 20వ శతాబ్దం ఆరంభం నాటి వాస్తుశిల్ప కాలం.

ఈ పదం నిర్మాణ సమయాన్ని మరియు శైలిని సూచిస్తుంది, అంతేగానీ చట్టపరమైన వ్యవస్థను లేదా కట్టడాల స్థితిని కాదు. ఒక స్మారక చిహ్నం యొక్క పరిరక్షణ స్థితి (డెంక్‌మాల్‌షుట్జ్) మరియు అది ఒక రక్షిత ప్రాంతంలో (షుట్జ్‌జోన్) ఉన్న ప్రదేశం అనేవి విడివిడిగా తనిఖీ చేయబడతాయి: "గ్రూండర్‌జైట్" అనే పదం ఈ రెండింటినీ సూచించదు.

ఆ ప్రకటన యుద్ధానంతర భవనాన్ని సూచిస్తుంది, ఇటీవల పూర్తయిన ఇంటిని కాదు.

అద్దె ప్రయోజనాల కోసం, అనుమతి తేదీ ముఖ్యమైనది. ప్రభుత్వ నిధులు లేకుండా నిర్మించబడిన మరియు జూన్ 30, 1953 తర్వాత అనుమతి పొందిన భవనంలోని ఆస్తికి MRG పాక్షికంగా వర్తిస్తుంది: అక్కడ సాధారణంగా MRG ప్రాథమిక రేటు పరిమితులు వర్తించవు. మే 8, 1945 తర్వాత అనుమతి పొందిన భవనంలోని పూర్తయిన అపార్ట్‌మెంట్ ఆస్తికి కూడా పాక్షికంగా వర్తిస్తుంది. ఇటీవల పూర్తయిన భవనాన్ని "Erstbezug"గా పేర్కొంటారు.

అటక లేదా పైకప్పు నిర్మాణం అనేది ఒకే ఇంట్లో దాని స్వంత పద్ధతిని కలిగి ఉండే ఒక వస్తువు.

డిసెంబర్ 31, 2001 తర్వాత అనుమతితో అటకను మార్పిడి చేసి నిర్మించిన అపార్ట్‌మెంట్‌కు, అదే తేదీ తర్వాత లీజు ఒప్పందం కుదిరినట్లయితే, MRG పాక్షికంగా వర్తిస్తుంది. విస్తరణలు మరియు సూపర్ స్ట్రక్చర్‌లకు, ఇదే తర్కం సెప్టెంబర్ 30, 2006 వరకు వర్తిస్తుంది. అందువల్ల, 1890లో నిర్మించిన భవనంలోని అటకకు, అదే భవనంలోని కింది అంతస్తులలోని అపార్ట్‌మెంట్‌ల కంటే భిన్నమైన నియమావళి ఉండవచ్చు.

కొనుగోలుదారునికి ఖచ్చితంగా ఏమి సంక్రమిస్తుంది అనే ప్రశ్నకు ఈ అక్షం సమాధానమిస్తుంది. ఇక్కడ ప్రకటనలోని పదాలు దేన్నీ నిర్ధారించవు: గ్రుండ్‌బుచ్ సారం మరియు అపార్ట్‌మెంట్ యాజమాన్య పత్రాలు నిర్ణయిస్తాయి.

అపార్ట్‌మెంట్ భవనం మొత్తంగా, అపార్ట్‌మెంట్ ప్రాపర్టీలుగా విభజించబడలేదు.

భవనం మరియు దాని భూమి, ఇప్పటికే ఉన్న లీజు ఒప్పందాలతో పాటు కొనుగోలు చేయబడతాయి. యాజమాన్యం మారినంత మాత్రాన ఈ ఒప్పందాలు రద్దు కావు మరియు అద్దెలు మార్కెట్ స్థాయికి పెరగకుండా నిరోధించబడవు: అద్దె సూచీకరణ నియమాల ద్వారా. అటువంటి ఆస్తి యొక్క రాబడి స్థానిక రేట్ల ఆధారంగా కాకుండా, వాస్తవ లీజు ఒప్పందాల ఆధారంగా లెక్కించబడుతుంది. ఈ నిబంధనలో భవనం యొక్క వయస్సు పేర్కొనబడలేదు, అయినప్పటికీ వియన్నా మార్కెట్‌లో, పాత భవనాలకు ఈ నిబంధన తరచుగా వర్తిస్తుంటుంది.

ఆర్థిక సహకారంతో వినియోగించుకునే హక్కు, యాజమాన్యం కాదు.

ఈ ఆస్తి ఒక లాభాపేక్ష లేని గృహనిర్మాణ సంస్థ యాజమాన్యంలో ఉంది, మరియు నివాసి కౌలుదారుగా లేదా వినియోగదారుడిగా వ్యవహరిస్తారు. తదుపరి యాజమాన్య బదిలీ ఎల్లప్పుడూ సాధ్యం కాదు: ఒప్పందంలో గృహనిర్మాణ ప్రాధికార సంస్థ (Wohnbauförderung) భాగస్వామ్యం, కనీస అపార్ట్‌మెంట్ పరిమాణం, మరియు ప్లాట్‌పై మూడవ పక్షానికి అభివృద్ధి హక్కులు లేకపోవడం అవసరం. దరఖాస్తులను ఒప్పందం కుదిరిన ఐదు సంవత్సరాల తర్వాత, అంటే 6 నుండి 10, 11 నుండి 15, మరియు 16 నుండి 20 సంవత్సరాల మధ్య సమర్పించాలి; మొదటిసారి నివాసం ప్రారంభించిన 30వ సంవత్సరం తర్వాత యాజమాన్య హక్కు ముగుస్తుంది.

నగర పురపాలక అద్దె నిధి.

వియన్నాలో, ఇది Wiener Wohnen ద్వారా నిర్వహించబడుతున్న 2,300 కంటే ఎక్కువ భవనాలలో ఉన్న సుమారు 220,000 అపార్ట్‌మెంట్లను సూచిస్తుంది. నగర కేటాయింపు నిబంధనల ప్రకారం అపార్ట్‌మెంట్లు అద్దెకు ఇవ్వబడతాయి; ఈ విభాగానికి కొనుగోలు మార్కెట్ లేదు. పెట్టుబడిదారులకు, Gemeindebau ఒక లావాదేవీ ఆస్తిగా కాకుండా, పొరుగు ఆస్తులకు ఒక సందర్భం వలె మరియు అద్దె డిమాండ్ నిర్మాణంలో ఒక కారకంగా ముఖ్యమైనది.

వరుస ఇల్లు. రెండు వేర్వేరు రకాల యాజమాన్యాలు ఉన్నాయి.

ఏకైక యాజమాన్యంతో కూడిన ప్రత్యేక భూభాగం లేదా ఉమ్మడి స్థలంలోని అపార్ట్‌మెంట్ ఆస్తి. రెండో సందర్భంలో, WEG వర్తిస్తుంది: ఉమ్మడి ఆస్తిలో వాటా, యజమానుల సముదాయం, మరమ్మతుల కోసం నిధి, మరియు ఉమ్మడి ప్రాంతాలపై సమావేశపు నిర్ణయాలు. ఈ రెండింటిలో ఏది వర్తిస్తుందో గ్రుండ్‌బుచ్ సారాంశం మరియు అపార్ట్‌మెంట్ యాజమాన్య ఒప్పందం ద్వారా నిర్ణయించబడుతుంది, అంతేగానీ "రైహెన్‌హాస్" అనే పదం ద్వారా కాదు.

ఇంటి రకం లేదా యాజమాన్య రూపం కాదు, కానీ దీర్ఘకాలిక అద్దెకు సంబంధించిన పన్నుల నిర్మాణం.

ఈ పదానికి సొంతంగా చట్టపరమైన హోదా లేదు: ఇది ఇన్‌పుట్ వ్యాట్ మరియు తరుగుదల మినహాయింపు ఆశతో అద్దె ప్రయోజనాల కోసం కొనుగోలు చేసిన, ఒక నివాస ప్రాపర్టీలోని ప్రామాణిక అపార్ట్‌మెంట్‌ను సూచిస్తుంది. ఇది ఆస్ట్రియన్ రియల్ ఎస్టేట్‌లో పెట్టుబడి పెట్టే వ్యూహాలలో, ప్రత్యేక రకమైన ఆస్తి కాదు: ఈ పదం స్వయంగా లాభదాయకతను గానీ లేదా పన్ను ఫలితాన్ని గానీ నిర్ధారించదు.

గుర్తింపు అనేది అంచనా వేయబడిన సమగ్ర ఆదాయంపై ఆధారపడి ఉంటుంది. ఒకే కుటుంబ అద్దె గృహాల (kleine Vermietung) విషయంలో, అంచనా వేయబడిన ఆదాయ కాలం అద్దె ప్రారంభమైనప్పటి నుండి 25 సంవత్సరాలు మరియు మొదటి ఖర్చు నుండి 28 సంవత్సరాలకు మించకుండా ఉంటుంది. ఈ కాలపరిమితులు డిసెంబర్ 31, 2023 తర్వాత ప్రారంభమయ్యే అంచనా కాలాలకు వర్తిస్తాయి: గతంలో, 20 మరియు 23 సంవత్సరాలు అమలులో ఉండేవి; ఫెడరల్ చట్టం నెం. II 89/2024 ద్వారా ఈ కాలపరిమితిని ఐదు సంవత్సరాలు పొడిగించారు.

ఒకవేళ ఆ కార్యకలాపాన్ని లీబ్‌హాబెరీగా గుర్తిస్తే, లీజుకు వ్యాట్ మినహాయింపు లభిస్తుంది, ఇన్‌పుట్ వ్యాట్‌ను తగ్గించుకునే హక్కు రద్దు అవుతుంది, మరియు నష్టాలను ఇతర ఆదాయానికి సర్దుబాటు చేయరు. ఒక నిర్దిష్ట సంవత్సరంలో ప్రతికూల ఫలితం రావడం మాత్రమే, దానంతట అదే ఈ నిర్ధారణకు దారితీయదు.

కొనుగోలుకు ముందు పన్ను సలహాదారుతో కలిసి అంచనాను లెక్కిస్తారు: ఇది ఈ నిర్దిష్ట ఆస్తికి అనుమతించబడిన అద్దె రేటుపై ఆధారపడి ఉంటుంది, దీనిని మొదటి అక్షం - MRG విధానం ద్వారా నిర్ణయిస్తారు.

ప్రకటన మార్కెట్ హోదాను అందిస్తుంది. చట్టపరమైన మరియు సాంకేతిక హోదా కింది క్రమంలో పత్రాల ద్వారా నిర్ణయించబడతాయి:

1. గ్రండ్‌బుక్ సారం. హక్కు యొక్క విషయం ఏమిటో ఇది చూపిస్తుంది: ఒక అపార్ట్‌మెంట్‌లోని వాటా, ఒక ప్రత్యేక ప్లాట్, లేదా మొత్తం భవనం. దీనితో యాజమాన్య రూప అక్షం పూర్తవుతుంది.
2. భవన నిర్మాణ అనుమతి తేదీ. ఇది నిర్మాణ పత్రాల నుండి తీసుకోబడింది, ప్రకటనలో పేర్కొన్న నిర్మాణ సంవత్సరం కాదు. ఇది వయస్సు మరియు సాధ్యమయ్యే అద్దె ఎంపికలను తెలియజేస్తుంది.
3. అపార్ట్మెంట్ యాజమాన్య పత్రాలు. Nutzwertgutachten మరియు Wohnungseigentumsvertrag: ఆస్తి యొక్క వాటా, ఉపకరణాలు మరియు ప్రయోజనం.
4. అటక, విస్తరణ మరియు అనుబంధ భవనం వేరుగా ఉంటాయి. వాటికి వాటి స్వంత అనుమతి మరియు తేదీ ఉంటాయి, మరియు వాటి నిబంధనలు భవనంలోని మిగిలిన భాగం యొక్క నిబంధనలతో సరిపోలకపోవచ్చు.
5. అపార్ట్‌మెంట్‌లో నివాసం ఉంటున్నట్లయితే, చెల్లుబాటు అయ్యే లీజు ఒప్పందం అవసరం. అద్దె నిబంధనలు మరియు రేటు ఈ ఒప్పందం ద్వారా నిర్ణయించబడతాయి, భవనం వర్గం ద్వారా కాదు.
6. అంచనా గణన – పెట్టుబడి ప్రయోజనాల కోసం. కొనుగోలు చేయడానికి ముందు, కోరుకున్న రేటు ఆధారంగా కాకుండా, అందుబాటులో ఉన్న రేటు ఆధారంగా.

మొదటి రెండు అంశాలు మూడు అక్షాల వెంబడి వస్తువు యొక్క వర్గాన్ని సూచిస్తాయి. మిగిలిన నాలుగు ఈ వర్గం యొక్క ద్రవ్య విలువను సూచిస్తాయి.

ఆస్ట్రియాలో "ఆల్ట్‌బౌ" అంటే ఏమిటి ? ఇది పాత భవనానికి, తరచుగా యుద్ధానికి ముందు నిర్మించిన దానికి, ఒక మార్కెట్ హోదా. ఈ పదం అన్ని చట్టపరమైన పరిణామాలను నిర్ధారించే ఒకే తేదీ అంటూ ఏదీ లేదు. అద్దెలకు సంబంధించి, భవన నిర్మాణ అనుమతి తేదీనే పరిగణనలోకి తీసుకుంటారు.

కాదు Neubauఇటీవల నిర్మించిన ఇల్లు అని అర్థమా? . వాడుకలో, 1960లు మరియు 1970లలో నిర్మించిన వాటితో సహా, యుద్ధం తర్వాత నిర్మించిన భవనాలను ఇది సూచిస్తుంది. ఇటీవల పూర్తయిన గృహాలను "Erstbezug" అని అంటారు.

జిన్‌షాస్, ఆల్ట్‌బౌ నుండి ఎలా భిన్నంగా ఉంటుంది ? ఇవి వేర్వేరు కోణాల్లో ఉండే లక్షణాలు. ఆల్ట్‌బౌ భవనం యొక్క వయస్సును వివరిస్తుంది, అయితే జిన్‌షాస్ యాజమాన్య రకాన్ని వివరిస్తుంది: అంటే, అపార్ట్‌మెంట్ యూనిట్లుగా విభజించకుండా, మొత్తం భవనం యాజమాన్యం కలిగి ఉండటం. ఒక ఇల్లు ఈ రెండూ కావచ్చు.

Genossenschaftswohnung (జనరల్ టైటిల్ డీడ్ ) కొనడం సాధ్యమేనా ? ఆర్థిక సహకారంతో వినియోగ హక్కు లభిస్తుంది, కానీ యాజమాన్యం కాదు. యాజమాన్య బదిలీ కొన్ని షరతులు మరియు గడువులకు లోబడి ఉంటుంది, మరియు ఇది ప్రతి అపార్ట్‌మెంట్‌కు వర్తించదు.

గెమైండెబౌలో అపార్ట్‌మెంట్లు అమ్మకానికి ఉన్నాయా? అలాంటి మార్కెట్ ఏమీ లేదు: నగర పంపిణీ నియమాల ప్రకారం మున్సిపల్ గృహాలను లీజుకు ఇస్తారు.

ఒకే భవనంలో రెండవ అంతస్తు అపార్ట్‌మెంట్ కంటే అటక అపార్ట్‌మెంట్ ఎందుకు ఖరీదైనది? దీనికి ఒక కారణం చట్టపరమైనది. డిసెంబర్ 31, 2001 తర్వాత అటకను నివాసంగా మార్చి ఏర్పాటు చేసిన అపార్ట్‌మెంట్‌ను అప్పగించినప్పుడు, అది పాక్షికంగా MRG (మెటీరియల్ రిమూవల్ గ్రేడ్)కి లోబడి ఉంటుంది, అయితే దాని కింద ఉన్న అపార్ట్‌మెంట్లు మాత్రం చట్టం పరిధిలో పూర్తిగా ఉండవచ్చు.

వ్యాట్ మినహాయింపు అనేది వ్యాట్ మినహాయింపుకు హామీ ఇస్తుందా? లేదు. ఈ మినహాయింపు, లీజు ప్రారంభమైనప్పటి నుండి 25 సంవత్సరాల నుండి మొదటి ఖర్చు నుండి 28 సంవత్సరాల వరకు ఉండే అంచనా కాలంలో, ఆ లీజు సంచిత లాభాన్ని ఆర్జిస్తుందా లేదా అనే దానిపై ఆధారపడి ఉంటుంది. ఒకవేళ తాకట్టును గుర్తిస్తే, మినహాయింపు రద్దు చేయబడుతుంది.

రైహెన్‌హాస్‌తో పాటు ఏమి కొనుగోలు చేయబడుతుంది? ఒక ప్రత్యేక ప్లాట్ లేదా ఒక నిర్దిష్ట భవనంపై హక్కులతో కూడిన ఉమ్మడి ప్లాట్‌లో వాటా. రెండవ ఎంపికలో యజమానుల సంఘం, నిర్వహణ నిధి మరియు ఉమ్మడి ప్రాంతాలకు సంబంధించిన సమావేశ నిర్ణయాలు ఉంటాయి.