2020 முதல் 2025 வரை, அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட் சந்தை மதிப்பு சாதனை அளவில் $20 டிரில்லியன் அதிகரித்து, மொத்த மதிப்பு $55.1 டிரில்லியனை எட்டியது. இருப்பினும், 2025 ஆம் ஆண்டில், வளர்ச்சி கணிசமாகக் குறைந்தது: ஜில்லோவின் கூற்றுப்படி, சராசரி வீட்டு விலை ஆண்டுக்கு ஆண்டு வெறும் 0.3% அதிகரித்து தோராயமாக $368,000 ஆக இருந்தது. முதலீட்டாளர்களுக்கு, இது சந்தை மிகவும் சமநிலையில் இருப்பதற்கான சமிக்ஞையாகும், அதாவது லாபகரமான ஒப்பந்தங்களுக்கு இடமுண்டு.
அமெரிக்காவில் ரியல் எஸ்டேட்டின் முதலீட்டு ஈர்ப்பு குறித்த முறையான பகுப்பாய்வை உங்களுக்கு வழங்குவதே எனது குறிக்கோள். சந்தை எவ்வாறு செயல்படுகிறது, நியூயார்க் மற்றும் லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ் முதல் மியாமி மற்றும் புளோரிடா வரை எந்த நகரங்கள் வாங்குவதற்கு கவர்ச்சிகரமானதாக இருக்கலாம், ஒரு முதலீட்டாளர் என்ன வரிகள் மற்றும் செலவுகளை எதிர்பார்க்கலாம், என்ன சட்ட நுணுக்கங்களைக் கருத்தில் கொள்வது முக்கியம் என்பதை நான் உங்களுக்குக் காட்ட விரும்புகிறேன்.
இப்போது ஏன்:
- நீண்ட கால விலை வளர்ச்சி: உள்ளூர் மந்தநிலை இருந்தபோதிலும், அமெரிக்கா உலகின் மிகவும் துடிப்பான சந்தைகளில் ஒன்றாக உள்ளது.
- டாலர் ஒரு பாதுகாப்பான புகலிடமாக: அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வது நிலையற்ற நாடுகளில் மூலதனத்தை மதிப்பிழப்புகளிலிருந்து பாதுகாக்கிறது.
- வாடகை தேவை: அதிக அடமான விகிதங்களுக்கு மத்தியில், வாடகை சந்தை நியூயார்க்கிலிருந்து கலிபோர்னியா வரை வளர்ந்து வருகிறது.
- உலகளாவிய இடம்பெயர்வு போக்குகள்: வணிகங்கள், மாணவர்கள், தொழில் வல்லுநர்கள் மற்றும் முதலீட்டாளர்களை அமெரிக்கா ஒரு காந்தமாகவே கொண்டுள்ளது, நீண்டகால வீட்டுத் தேவையை ஆதரிக்கிறது.
நான் ஒரு ரியல் எஸ்டேட் நிபுணர், சட்டப் பின்னணியும் சர்வதேச முதலீடு மற்றும் கட்டுமானத்தில் விரிவான அனுபவமும் கொண்டவன். ஐரோப்பாவிலும் அமெரிக்காவிலும் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் மற்றும் வில்லாக்கள் வாங்குவது முதல் வணிக மற்றும் ஹோட்டல் ரியல் எஸ்டேட் பிரிவுகளில் சிக்கலான திட்டங்கள் வரை பரிவர்த்தனைகளை நான் ஆதரித்துள்ளேன்.
எனது அனுபவத்தில் பின்வருவன அடங்கும்:
- பரிவர்த்தனைகளுக்கான சட்ட ஆதரவு மற்றும் சொத்துக்களின் உரிய விடாமுயற்சி;
- சந்தைகள் மற்றும் தனிப்பட்ட பிராந்தியங்களின் முதலீட்டு கவர்ச்சியின் பகுப்பாய்வு;
- நிலையான மற்றும் வளரும் சந்தைகளுக்கு இடையில் மூலதன ஒதுக்கீட்டு உத்திகளை உருவாக்குதல்;
- சட்ட மற்றும் வரி அம்சங்கள் உட்பட வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்களின் பங்கேற்புடன் திட்டங்களுக்கு ஆதரவு.
இந்தக் கட்டுரையில், அமெரிக்காவில் வீடு வாங்குவது அல்லது அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வது போன்றவற்றைப் பற்றி யோசிப்பவர்களுக்கு, மூலதனத்தைப் பாதுகாப்பதற்கும் அதிகரிப்பதற்கும் உதவும் எனது அனுபவத்தையும் நடைமுறைச் சூழ்நிலைகளையும் தொகுத்துள்ளேன்.
அமெரிக்கா அல்லது ஆஸ்திரியா: எங்கே முதலீடு செய்வது பாதுகாப்பானது?
அமெரிக்காவை ஆஸ்திரியாவுடன் ஒப்பிடும் போது, ஐரோப்பிய நாட்டின் பல முக்கிய நன்மைகளைக் குறிப்பிடுவது மதிப்பு:
- சந்தை ஸ்திரத்தன்மை: பெரிய அமெரிக்க நகரங்களின் வழக்கமான கூர்மையான ஏற்ற இறக்கங்கள் இல்லாமல், விலைகள் மிதமாகவும் கணிக்கத்தக்கதாகவும் வளர்ந்து வருகின்றன.
- நிலையான தேவை: ஆஸ்திரிய ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு உள்ளூர்வாசிகள் மற்றும் வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்கள் இருவராலும் தேவை உள்ளது, இது பணப்புழக்கத்தை உறுதி செய்கிறது.
- திட்டமிடல் எளிமை: வரிகளும் சட்ட நிபந்தனைகளும் மிகவும் வெளிப்படையானவை, நீண்ட கால முதலீட்டு நிர்வாகத்தை எளிதாக்குகின்றன.
- உயர் வாழ்க்கைத் தரம்: உள்கட்டமைப்பு, சுகாதாரம், கல்வி மற்றும் பாதுகாப்பு ஆகியவை வாழ்க்கைக்கும் நீண்டகால சொத்து உரிமைக்கும் வசதியான சூழலை உருவாக்குகின்றன.
அமெரிக்கா அளவு, சுறுசுறுப்பு மற்றும் அதிக வருமானத்தை வழங்கும் அதே வேளையில், ஆஸ்திரியா கணிக்கக்கூடிய தன்மை, நிலைத்தன்மை மற்றும் நம்பகத்தன்மை ஆகியவற்றிலிருந்து பயனடைகிறது - குறிப்பாக தங்கள் மூலதனத்தை சேமித்து வளர்க்க பாதுகாப்பான இடத்தைத் தேடும் பழமைவாத முதலீட்டாளர்களுக்கு.
உலக முதலீட்டு வரைபடத்தில் அமெரிக்கா
சர்வதேச முதலீட்டாளர்களுக்கு அமெரிக்கா இன்னும் மிகவும் கவர்ச்சிகரமான ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகளில் ஒன்றாக உள்ளது. பரிவர்த்தனை அளவு மற்றும் மூலதனமயமாக்கல் அடிப்படையில் இது மிகப்பெரிய சந்தை மட்டுமல்ல, அதிக பணப்புழக்கம் மற்றும் வெளிப்படையான நடைமுறைகளைக் கொண்ட ஒன்றாகும். ஒவ்வொரு ஆண்டும், ஐரோப்பா, ஆசியா மற்றும் மத்திய கிழக்கு நாடுகளைச் சேர்ந்த முதலீட்டாளர்கள் அமெரிக்காவில் ஒரு வீடு அல்லது நியூயார்க் நகரில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்கவும், தங்கள் போர்ட்ஃபோலியோவை பல்வகைப்படுத்தவும், நிலையான வாடகை வருமானத்தை ஈட்டவும் இங்கு வருகிறார்கள்.
லாபம் மற்றும் ஒப்பந்த வெளிப்படைத்தன்மைக்கான அமெரிக்க தரவரிசை
2024 ஆம் ஆண்டின் நான்காம் காலாண்டிற்கான சமீபத்திய நைட் ஃபிராங்க் குளோபல் வீட்டு விலை குறியீட்டு அறிக்கையின்படி, அமெரிக்காவில் சராசரி ஆண்டு வீட்டு விலை வளர்ச்சி 2.6% ஆக இருந்தது. இந்த எண்ணிக்கை நீண்ட காலப் போக்கான 4.8% ஐ விடக் குறைவாக இருந்தாலும், இது நிலைத்தன்மை மற்றும் மிதமான சந்தை வளர்ச்சியைக் குறிக்கிறது.
"ரியல் எஸ்டேட்டில் வளர்ந்து வரும் போக்குகள்® 2025" என்ற PwC மற்றும் நகர்ப்புற நில நிறுவன அறிக்கை, பெடரல் ரிசர்விலிருந்து குறைந்த வட்டி விகிதங்கள் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை புதுப்பிக்க உதவுகின்றன, பரிவர்த்தனை அளவை அதிகரிக்கின்றன மற்றும் முதலீட்டாளர்களுக்கான நிலைமைகளை மேம்படுத்துகின்றன என்று குறிப்பிடுகிறது.
JLL இன் கூற்றுப்படி, 2024 ஆம் ஆண்டில் அமெரிக்கா ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் அதிக அளவு வெளிப்படைத்தன்மையைக் காட்டியது, இது உலகளாவிய ரியல் எஸ்டேட் வெளிப்படைத்தன்மை குறியீட்டில் மேம்பட்ட மதிப்பெண்களால் நிரூபிக்கப்பட்டுள்ளது. இது அமெரிக்க சந்தையை சர்வதேச முதலீட்டாளர்களுக்கு கவர்ச்சிகரமானதாக ஆக்குகிறது, பரிவர்த்தனைகளின் சட்ட மற்றும் நிதி நிலைத்தன்மையில் நம்பிக்கையை வழங்குகிறது.
போட்டியாளர்கள்: கனடா, இங்கிலாந்து, ஐக்கிய அரபு எமிரேட்ஸ்
| நாடு | நன்மைகள் | குறைகள் |
|---|---|---|
| அமெரிக்கா | அதிக பணப்புழக்கம், சந்தை பன்முகத்தன்மை, நிலைத்தன்மை | அதிக வட்டி விகிதங்கள், அதிக வீட்டுச் செலவுகள் |
| கனடா | நிலையான சந்தை, முதலீட்டாளர்களுக்கு கவர்ச்சிகரமான நிலைமைகள் | வரையறுக்கப்பட்ட பணப்புழக்கம், அதிக வரிகள் |
| ஐக்கிய இராச்சியம் | சில பகுதிகளில் கவர்ச்சிகரமான விலைகள், நிலைத்தன்மை | அதிக வரிகள், வரையறுக்கப்பட்ட லாபம் |
| ஐக்கிய அரபு எமிரேட்ஸ் | குறைந்த வரிகள், கவர்ச்சிகரமான வீட்டு விலைகள் | வரையறுக்கப்பட்ட பணப்புழக்கம், அரசியல் உறுதியற்ற தன்மை |
முதலீட்டாளர்கள் ஐரோப்பா மற்றும் ஆசியாவை விட அமெரிக்காவை ஏன் தேர்வு செய்கிறார்கள்
பணப்புழக்கம், சந்தை பன்முகத்தன்மை மற்றும் நிலைத்தன்மை ஆகியவற்றின் தனித்துவமான கலவையை அமெரிக்கா வழங்குகிறது. அதிக வரிகள் மற்றும் வரையறுக்கப்பட்ட பணப்புழக்கம் ஒரு தடையாக இருக்கக்கூடிய ஐரோப்பாவைப் போலல்லாமல், அரசியல் உறுதியற்ற தன்மை சந்தையை பாதிக்கக்கூடிய ஆசியாவைப் போலல்லாமல், அமெரிக்கா மிகவும் கணிக்கக்கூடிய முதலீட்டு சூழலை வழங்குகிறது.
உதாரணமாக, நியூயார்க் நகர ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்யும் எனது வாடிக்கையாளர்கள், அதிக ஆரம்ப செலவுகள் இருந்தபோதிலும், அதிக வருமானம் மற்றும் சந்தை நிலைத்தன்மையைப் புகாரளிக்கின்றனர். ஒரு வாடிக்கையாளர் $1.5 மில்லியனுக்கு நியூயார்க் நகர அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்கினார், இரண்டு ஆண்டுகளுக்குள், வாடகை வருமானமாக $120,000 ஈட்டினார்.
அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட் சந்தை கண்ணோட்டம்
அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட் சந்தை உலகின் மிகப்பெரிய மற்றும் மிகவும் திரவமான ஒன்றாகும், இது முதலீட்டாளர்களுக்கு குடியிருப்பு வீடுகள் மற்றும் காண்டோமினியங்கள் முதல் வணிக சொத்துக்கள் மற்றும் பல குடும்ப சொத்துக்கள் வரை பரந்த அளவிலான வாய்ப்புகளை வழங்குகிறது. ஒரு நிலையான பொருளாதாரம், வளர்ந்த உள்கட்டமைப்பு மற்றும் வெளிப்படையான சட்ட அமைப்பு ஆகியவை நாட்டை உள்ளூர் மற்றும் வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்களுக்கு குறிப்பாக கவர்ச்சிகரமானதாக ஆக்குகின்றன.
2008 நெருக்கடியிலிருந்து தொற்றுநோய்க்குப் பிந்தைய மீட்சி வரை
கடந்த இரண்டு தசாப்தங்களாக அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட் சந்தை பல முக்கிய கட்டங்களை சந்தித்துள்ளது. 2008 ஆம் ஆண்டு நெருக்கடி பரவலான சப் பிரைம் அடமானங்கள் மற்றும் ஊகங்களால் தூண்டப்பட்டது: வீட்டு விலைகள் சரிந்தன, பல உரிமையாளர்கள் எதிர்மறையான பங்குகளில் தங்களைக் கண்டறிந்தனர், மற்றும் வங்கிகள் திவால்நிலைக்கு ஆளானன.
அடுத்தடுத்த ஆண்டுகளில், சந்தை படிப்படியாக மீண்டது: 2010 முதல் 2015 வரை, மிதமான விலை வளர்ச்சி இருந்தது, குறிப்பாக நியூயார்க், சான் பிரான்சிஸ்கோ மற்றும் லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ் போன்ற முக்கிய நகரங்களில், முதலீட்டாளர்களின் வருகை மற்றும் குறைந்த வீட்டுவசதி விநியோகம் காரணமாக.
COVID-19 தொற்றுநோய் ஆரம்பத்தில் சந்தையை மெதுவாக்கியது, ஆனால் 2020 ஆம் ஆண்டின் இறுதியில், தேவை அதிகரித்தது: குறைந்த அடமான விகிதங்கள் மற்றும் புறநகர் பகுதிகளில் வட்டி விலை வளர்ச்சியை துரிதப்படுத்தியது, குறிப்பாக வீடுகள் மற்றும் காண்டோக்களுக்கு.
2025 ஆம் ஆண்டுக்குள், சந்தை நிலைபெறும்: விலை வளர்ச்சி ஆண்டுக்கு 3-4% ஆக இருக்கும் என்று கணிக்கப்பட்டுள்ளது, அதே நேரத்தில் அதிக வாடகை மகசூல் மற்றும் வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்களிடமிருந்து வரும் வட்டி அமெரிக்காவை ஒரு கவர்ச்சிகரமான முதலீட்டு இடமாக மாற்றுகிறது. நியூயார்க் மற்றும் மியாமியில் முதலீடு செய்த எனது வாடிக்கையாளர்கள் நிலையான வருமானத்தையும் கணிக்கக்கூடிய சந்தை இயக்கவியலையும் குறிப்பிடுகின்றனர்.
விலைகள் மற்றும் வாடகைகள்: முக்கிய நகரங்களின் இயக்கவியல்
அமெரிக்காவில் ஏற்கனவே உள்ள வீட்டின் சராசரி விலை $368,581 ஆகும், இது முந்தைய ஆண்டை விட 0.3% அதிகமாகும். நியூயார்க், மியாமி மற்றும் லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ் விலை சரிவைக் காண்கின்றன, இதனால் இந்த சந்தைகள் வாங்குபவர்களுக்கு மிகவும் கவர்ச்சிகரமானதாக அமைகின்றன.
சராசரி வாடகை வருமானம் 8% ஆகும், இது உலக தரத்தின்படி அதிகம்.
பரிவர்த்தனைகளின் புவியியல்: முக்கிய பகுதிகள் மற்றும் நகரங்கள்
வாங்குபவர்களிடமிருந்து மிகப்பெரிய ஆர்வம் பின்வரும் பகுதிகளில் காணப்படுகிறது:
- நியூயார்க்: நிலையான தேவை மற்றும் வளர்ந்த உள்கட்டமைப்பு ஆகியவை நகரத்தை முதலீட்டாளர்களுக்கு ஈர்க்கும் இடமாக ஆக்குகின்றன.
- மியாமி: 2025 வாங்குபவரின் சந்தை மாற்றம் விதிமுறைகளை மிகவும் சாதகமாக்குகிறது.
- லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ்: குறைந்த விலைகள் வீட்டுவசதி மலிவுத்தன்மையை அதிகரிக்கின்றன, குறிப்பாக பல குடும்ப சொத்துக்களுக்கு.
- டெக்சாஸ்: வருமான வரி இல்லாததும், குறைந்த சொத்து வரிகளும் முதலீட்டாளர்களை ஈர்க்கின்றன.
- மிட்வெஸ்ட்: டெட்ராய்ட் போன்ற நகரங்கள் 21.95% வரை அதிக வாடகை மகசூலை வழங்குகின்றன.
பிரபலமான பொருட்களின் வகைகள்
அமெரிக்க சந்தை பல்வேறு வகையான சொத்துக்களை வழங்குகிறது, இது முதலீட்டாளர்கள் தங்கள் பட்ஜெட் மற்றும் இலக்குகளுக்கு ஏற்ப ஒரு உத்தியை வடிவமைக்க அனுமதிக்கிறது - அமெரிக்காவில் வீடு வாங்குவது முதல் நியூயார்க் நகரில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பு வரை.
- குடியிருப்பு கட்டிடங்கள் நிலையான வாடகை வருமானத்தையும் நீண்ட கால மதிப்பு உயர்வையும் வழங்குகின்றன, குறிப்பாக நியூயார்க் நகரம் மற்றும் மியாமி புறநகர்ப் பகுதிகளில்.
- காண்டோமினியங்கள் மற்றும் டவுன்ஹவுஸ்களுக்கு தேவை அதிகம்; அவை நிர்வகிக்க எளிதானவை மற்றும் ஆண்டுக்கு 5–7% வாடகை மகசூலை வழங்குகின்றன.
- பல குடும்ப (பல அடுக்குமாடி குடியிருப்பு) கட்டிடங்கள் ஆண்டுக்கு 10% வரை அதிக வருமானத்தை வழங்குகின்றன, மேலும் காலியான அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் அபாயத்தைக் குறைக்கின்றன.
- வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட் (அலுவலகங்கள், கடைகள், கிடங்குகள்) நீண்ட கால முதலீட்டிற்கு கவர்ச்சிகரமானதாக இருக்கிறது, குறிப்பாக மூலோபாய இடங்களில், தொலைதூர வேலைகள் அதிகரித்து வந்தாலும்.
- ஆடம்பர மற்றும் குறுகிய கால வாடகைகள் அதிக வருமானத்தை வழங்குகின்றன, ஆனால் செயலில் மேலாண்மை தேவை.
யார் வாங்குகிறார்கள்: அமெரிக்கர்கள் மற்றும் வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்கள்
ஏப்ரல் 2024 முதல் மார்ச் 2025 வரை அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட்டில் வெளிநாட்டு வாங்குபவர்கள் $56 பில்லியனை செலவிட்டனர், இது ஆண்டுக்கு ஆண்டு 33.2% அதிகரிப்பு. முக்கிய முதலீட்டாளர் நாடுகள் சீனா, கனடா, லத்தீன் அமெரிக்கா மற்றும் ஐரோப்பா. ஆர்வம் முதன்மையாக முக்கிய நகரங்கள் மற்றும் மதிப்புமிக்க பகுதிகளான நியூயார்க், மியாமி மற்றும் லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ் ஆகியவற்றில் கவனம் செலுத்தியது, அங்கு சதுர மீட்டருக்கு சராசரி விலை $1,100–$1,400 ஆகும். வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்களுக்கான வாடகை வருவாய் ஆண்டுக்கு சராசரியாக 6–8% ஆகும், இது அமெரிக்க சந்தையை ஆபத்து/வெகுமதி அடிப்படையில் மிகவும் கவர்ச்சிகரமான ஒன்றாக ஆக்குகிறது.
அமெரிக்க வாங்குபவர்கள் மத்திய மேற்கு போன்ற உள்நாட்டுப் பகுதிகளில் அதிகரித்து வரும் ஆர்வத்தைக் காட்டுகின்றனர், அங்கு சராசரி வீட்டு விலைகள் கடற்கரைகளை விட 25-40% குறைவாக உள்ளன, மேலும் வாடகை மகசூல் ஆண்டுக்கு 10-12% ஐ அடைகிறது. இது அமெரிக்காவில் வீடு அல்லது அதிக மகசூல் மற்றும் மூலதன வளர்ச்சி திறன் கொண்ட அமெரிக்காவில் ரியல் எஸ்டேட் வாங்க விரும்புவோருக்கு கவர்ச்சிகரமான வாய்ப்புகளை உருவாக்குகிறது.
உள்நாட்டு தேவையின் பங்கு: அடமானங்கள் மற்றும் இடம்பெயர்வு
அதிக அடமான விகிதங்கள் (ஆகஸ்ட் 2025 நிலவரப்படி 30 வருட நிலையான அடமானத்திற்கான சராசரி விகிதம் தோராயமாக 7.2%) தற்காலிகமாக வீடு வாங்கும் தேவையைத் தடுத்து நிறுத்துகின்றன. இருப்பினும், 1–1.5% விகிதக் குறைப்பு கூட சந்தையை கணிசமாக உயர்த்தக்கூடும்.
கலிபோர்னியா மற்றும் நியூயார்க் போன்ற விலையுயர்ந்த மாநிலங்களிலிருந்து (டெக்சாஸ், புளோரிடா மற்றும் மிட்வெஸ்ட்) மலிவு விலைப் பகுதிகளுக்கு குடியிருப்பாளர்கள் இடம்பெயர்வது வீட்டுவசதிக்கான உள்நாட்டு தேவையைத் தூண்டுகிறது. மக்கள் தொகை கணக்கெடுப்பு பணியகத்தின்படி, ஆண்டுதோறும் 3 மில்லியனுக்கும் அதிகமான மக்கள் மலிவு விலையில் உள்ள மாநிலங்களுக்குச் செல்கின்றனர், இது சாத்தியமான வாடகைதாரர்கள் மற்றும் வாங்குபவர்களின் நிலையான ஓட்டத்தை உருவாக்குகிறது.
அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வதற்கான உரிமை வடிவங்கள் மற்றும் முறைகள்
அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வது பல்வேறு வாய்ப்புகளை வழங்குகிறது, மேலும் உரிமை கட்டமைப்பின் தேர்வு முதலீட்டாளரின் இலக்குகள், வரி விருப்பத்தேர்வுகள் மற்றும் ஈடுபாட்டின் அளவைப் பொறுத்தது.
ஒரு தனிநபர் வாங்கியது
முதலீடு செய்வதற்கான ஒரு எளிய வழி, ஒரு தனிநபரின் பெயரில் ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவதாகும். இருப்பினும், இது அதிக வரிகள் மற்றும் வரையறுக்கப்பட்ட சொத்துப் பாதுகாப்பிற்கு வழிவகுக்கும். உதாரணமாக, அமெரிக்காவில் ஒரு வீட்டில் முதலீடு செய்த எனது வாடிக்கையாளர்கள் அதிக வரி விகிதங்கள் மற்றும் தனிப்பட்ட பொறுப்பு அபாயங்களை எதிர்கொண்டனர்.
தனித்தன்மைகள்:
- எளிமையான பரிவர்த்தனை செயலாக்கம் மற்றும் குறைந்தபட்ச அதிகாரத்துவம்
- மேலாண்மை, பழுதுபார்ப்பு மற்றும் வாடகைகள் மீது முழு கட்டுப்பாடு
- ஒரு தனிநபரின் பெயரில் அடமானம் பெறுவது எளிது, குறிப்பாக அமெரிக்க குடிமக்களுக்கு
- தனியார் சொத்து அல்லது குடும்ப வீடுகளுக்கு ஏற்றது
எல்எல்சி (வரையறுக்கப்பட்ட பொறுப்பு நிறுவனம்) மூலம் வாங்குதல்
ஒரு வரையறுக்கப்பட்ட பொறுப்பு நிறுவனத்தை (LLC) நிறுவுவது தனிப்பட்ட பொறுப்பைக் கட்டுப்படுத்தவும் வரிவிதிப்பு முறையை மேம்படுத்தவும் உங்களை அனுமதிக்கிறது. இது வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்களுக்கு மிகவும் நன்மை பயக்கும், ஏனெனில் ஒரு LLC லாபம் மற்றும் இழப்புகளை விநியோகிப்பதில் நெகிழ்வுத்தன்மையை வழங்குகிறது மற்றும் சொத்து பரிமாற்றங்களை எளிதாக்குகிறது.
தனித்தன்மைகள்:
- உரிமையாளரின் தனிப்பட்ட பொறுப்பின் வரம்பு
- பங்கேற்பாளர்களிடையே லாப நஷ்டங்களைப் பகிர்ந்து கொள்வதில் நெகிழ்வுத்தன்மை
- சொத்தை மறுவிற்பனை செய்யாமல் மற்ற முதலீட்டாளர்களுக்கு பங்குகளை மாற்றுவதை எளிதாக்குதல்
- செலவு எழுதுதல் மற்றும் தேய்மானம் உள்ளிட்ட வரி மேம்படுத்தலுக்கான சாத்தியம்
- பல குடும்பங்கள், வணிக சொத்துக்கள் மற்றும் சொத்து இலாகாக்களுக்கு ஏற்றது
உதாரணம்: எனது வாடிக்கையாளர்களில் ஒருவர் எல்எல்சி மூலம் அமெரிக்காவில் ரியல் எஸ்டேட் வாங்கினார், இது வரி விளைவுகளை திறம்பட நிர்வகிக்கவும் தனிப்பட்ட சொத்துக்களைப் பாதுகாக்கவும் அவருக்கு அனுமதித்தது.
REITகள் (ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள்) என்பவை பரிமாற்ற வர்த்தக நிதிகள் ஆகும்
REITகள் என்பவை ரியல் எஸ்டேட்டை சொந்தமாக வைத்து நிர்வகிக்கும் நிறுவனங்கள், பணப்புழக்கம் மற்றும் பல்வகைப்படுத்தலை வழங்குகின்றன. 2024 ஆம் ஆண்டில், பொது REITகள் தோராயமாக $66.2 பில்லியன் ஈவுத்தொகையை வழங்கின.
தனித்தன்மைகள்:
- நேரடி மேலாண்மை இல்லாமல் அலுவலக கட்டிடங்கள், ஷாப்பிங் மையங்கள், கிடங்குகள் மற்றும் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் முதலீடு செய்வதற்கான வாய்ப்பு
- புவியியல் மற்றும் பொருட்களின் வகை மூலம் பல்வகைப்படுத்தல்
- பணப்புழக்கம் - REIT பங்குகள் சந்தையில் எளிதாக வர்த்தகம் செய்யப்படுகின்றன
- செயலற்ற வருமானத்தைத் தேடும் முதலீட்டாளர்களுக்கு ஏற்றது
- கூடுதல் மூலதன வளர்ச்சியுடன், ஈவுத்தொகை மகசூல் சராசரியாக ஆண்டுக்கு 4-7% ஆகும்
கூட்டாண்மைகள் மற்றும் அறக்கட்டளைகள்
கூட்டாண்மைகள் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REITகள்) பெரிய ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களைப் பெறுவதற்கு மூலதனத்தைத் திரட்ட உங்களை அனுமதிக்கின்றன, ஆபத்தைக் குறைத்து சாத்தியமான லாபத்தை அதிகரிக்கின்றன.
தனித்தன்மைகள்:
- அதிக மதிப்புள்ள வணிக மற்றும் பல குடும்ப ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான அணுகல்
- கூட்டாளர்களிடையே ஆபத்துகள் மற்றும் செலவுகளைப் பகிர்ந்து கொள்வது
- வசதி மேலாண்மை ஒரு தொழில்முறை குழுவிடம் ஒப்படைக்கப்பட்டுள்ளது
- பெரிய தனிப்பட்ட முதலீடுகள் தேவையில்லாமல் பெரிய திட்டங்களில் பங்கேற்க வாய்ப்பு
வெளிநாட்டினருக்கான அம்சங்கள்
பொதுவாக, அமெரிக்கா வெளிநாட்டினர் வீடுகள், அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் மற்றும் வணிக ரியல் எஸ்டேட் உள்ளிட்ட குடியிருப்பு சொத்துக்களை நேரடியாக தங்கள் சொந்த பெயர்களில், LLCகள், REITகள் அல்லது கூட்டாண்மைகள் மற்றும் அறக்கட்டளைகள் மூலம் வாங்குவதைத் தடை செய்வதில்லை. இராணுவ தளங்கள் மற்றும் முக்கியமான உள்கட்டமைப்பு போன்ற மூலோபாய இடங்களுக்கு அருகில் நிலம் வாங்குவதற்கு கட்டுப்பாடுகள் உள்ளன.
சில அடமானத் திட்டங்கள் குடிமக்களுக்கும் குடியிருப்பாளர்களுக்கும் மட்டுமே கிடைக்கும், எனவே வெளிநாட்டினர் சர்வதேச வங்கிகள் மூலம் பணம் அல்லது நிதியைப் பயன்படுத்த அதிக வாய்ப்புள்ளது. எல்.எல்.சி அல்லது அறக்கட்டளை மூலம் உரிமையாக்கம் செய்வது பெரும்பாலும் சில அதிகாரத்துவ சிக்கல்களைத் தவிர்த்து செயல்முறையை எளிதாக்க உதவுகிறது.
அமெரிக்காவில் ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவதற்கான சட்டப்பூர்வ பரிசீலனைகள்
அமெரிக்காவில் வீடு வாங்கும் செயல்முறை வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் கடுமையான சட்ட நடைமுறைகளால் வகைப்படுத்தப்படுகிறது, இது அமெரிக்க மற்றும் வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்களுக்கு சந்தையை கவர்ச்சிகரமானதாக ஆக்குகிறது. நீங்கள் நியூயார்க் நகரில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்க திட்டமிட்டால், அமெரிக்காவில் ஒரு வீட்டை வாங்க திட்டமிட்டால் அல்லது லாஸ் ஏஞ்சல்ஸில் முதலீடு செய்ய திட்டமிட்டால் கருத்தில் கொள்ள வேண்டிய முக்கிய படிகள் மற்றும் பரிசீலனைகளை கீழே விவாதிப்போம்.
பரிவர்த்தனை நிலைகள்: சலுகையிலிருந்து முடிவு வரை
அமெரிக்காவில் ரியல் எஸ்டேட் வாங்கும் செயல்முறை தெளிவாக கட்டமைக்கப்பட்டுள்ளது. எனது வாடிக்கையாளர்கள் அமெரிக்காவில் ஒரு வீட்டையோ அல்லது நியூயார்க் அல்லது லாஸ் ஏஞ்சல்ஸில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பையோ வாங்கும்போது மேற்கொள்ளும் முக்கிய படிகள் இங்கே:
- ஒரு முகவர் மற்றும் சொத்தைத் தேர்ந்தெடுப்பது - ஒரு சொத்தைத் தேர்ந்தெடுத்து ஒரு ரியல் எஸ்டேட் மூலம் ஒரு சலுகையை (வாங்குவதற்கான திட்டத்தை) சமர்ப்பித்தல்.
- சலுகையை ஏற்றுக்கொள்வது - விற்பனையாளர் பரிவர்த்தனையின் விதிமுறைகளை உறுதிப்படுத்துகிறார், விலை ஒப்பந்தத்தில் நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளது.
- எஸ்க்ரோ கணக்கு - பரிவர்த்தனை முடியும் வரை வைப்புத்தொகை மற்றும் நிதியைச் சேமிக்க ஒரு சிறப்புக் கணக்கு திறக்கப்படுகிறது.
- ஆய்வு (வீட்டு ஆய்வு) என்பது ஒரு பொருளின் (கூரை, தகவல் தொடர்பு, அமைப்புகள்) நிலையைப் பற்றிய தொழில்நுட்ப சோதனை ஆகும்.
- மதிப்பீடு (மதிப்பீடு) - ஒரு வங்கி அல்லது ஒரு சுயாதீன மதிப்பீட்டாளரால் மேற்கொள்ளப்படுகிறது, குறிப்பாக அடமானம் பயன்படுத்தப்பட்டால்.
- தலைப்பு தேடல் மற்றும் தலைப்பு காப்பீடு - சட்டப்பூர்வ தூய்மையை சரிபார்த்தல் மற்றும் தலைப்பு காப்பீட்டைப் பெறுதல்.
- ஆவண தயாரிப்பு - ஒரு வழக்கறிஞர் அல்லது எஸ்க்ரோ நிறுவனம் இறுதி ஒப்பந்தங்கள் மற்றும் தீர்வுகளைத் தயாரிக்கிறது.
- முடிவு - தரப்பினர் ஆவணங்களில் கையொப்பமிடுகிறார்கள், பணம் மாற்றப்படுகிறது, மேலும் சொத்து உரிமைகள் மாவட்ட பதிவேடுகளில் பதிவு செய்யப்படுகின்றன.
உதாரணம்: எனது வாடிக்கையாளர்களில் ஒருவர் அமெரிக்காவின் டெக்சாஸில் ஒரு வீட்டை வாங்கினார், மேலும் ஒரு சலுகையைச் சமர்ப்பிப்பதில் இருந்து தலைப்பைப் பதிவு செய்வது வரையிலான முழு செயல்முறையும் சுமார் 45 நாட்கள் ஆனது - இதுவே பெரும்பாலான பரிவர்த்தனைகளுக்கான நிலையான காலக்கெடு.
ஒரு வழக்கறிஞர் மற்றும் ஒரு ரியல் எஸ்டேட்டரின் பங்கு
அமெரிக்காவில் ரியல் எஸ்டேட் வாங்கும் போது, இரண்டு நிபுணர்கள் முக்கிய பங்கு வகிக்கின்றனர்: ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முகவர் மற்றும் ஒரு வழக்கறிஞர்.
ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முகவர் , ஒரு சொத்தைத் தேர்ந்தெடுத்து சலுகையை சமர்ப்பிப்பதில் இருந்து விற்பனையாளருடன் பேச்சுவார்த்தை நடத்துவது வரை ஒவ்வொரு கட்டத்திலும் வாடிக்கையாளருக்கு ஆதரவளிக்கிறார். ஐரோப்பாவைப் போலல்லாமல், அமெரிக்காவில் ரியல் எஸ்டேட் சேவைகளுக்கு வாங்குபவர் அல்ல, விற்பனையாளரே பணம் செலுத்துகிறார், இதனால் அவர்களின் சேவைகள் வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்களுக்கு மிகவும் சாதகமாக அமைகின்றன. உதாரணமாக, நியூயார்க் நகரில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்கத் திட்டமிடும் என்னுடைய வாடிக்கையாளர், போட்டி நிறைந்த சந்தையில் தள்ளுபடியைப் பெற்ற முகவரின் திறமையான பேச்சுவார்த்தைகளால் பல்லாயிரக்கணக்கான டாலர்களைச் சேமித்தார்.
ஒரு வழக்கறிஞர் , ஆனால் நியூயார்க், நியூ ஜெர்சி மற்றும் மாசசூசெட்ஸில், அவர்களின் ஈடுபாடு கட்டாயமாகும். அவர்கள் பரிவர்த்தனையின் நேர்மையைச் சரிபார்க்கிறார்கள், தலைப்பை பகுப்பாய்வு செய்கிறார்கள், ஒப்பந்தத்தை வரைகிறார்கள் மற்றும் வரி விதிமுறைகளுக்கு (வெளிநாட்டினருக்கான FIRPTA போன்றவை) இணங்குவதை உறுதி செய்கிறார்கள்.
என்னுடைய அலுவலகத்தில், புளோரிடாவில் ஒரு வீடு வாங்க திட்டமிட்டிருந்த ஒரு வாடிக்கையாளர் இருந்தார், முந்தைய உரிமையாளர் $15,000 வரி செலுத்த வேண்டியிருப்பதை வழக்கறிஞர் கண்டுபிடித்தார். இதன் காரணமாக, முடிப்பதற்கு முன்பே பிரச்சினை தீர்க்கப்பட்டது, மேலும் வாங்குபவர் தேவையற்ற செலவுகளைத் தவிர்த்தார்.
அமெரிக்காவில் ரியல் எஸ்டேட் வாங்குபவருக்கான தேவைகள்
அமெரிக்காவில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவதற்கோ அல்லது அமெரிக்காவில் ஒரு வீட்டில் முதலீடு செய்வதற்கோ குடியுரிமை அல்லது நிரந்தர வதிவிட உரிமை தேவையில்லை. முக்கிய தேவைகள் பாஸ்போர்ட் அல்ல, மாறாக பரிவர்த்தனையின் நிதி மற்றும் சட்ட வெளிப்படைத்தன்மை. வாங்குபவர்கள் தங்கள் நிதியின் சட்டப்பூர்வ தோற்றத்தை நிரூபிக்க வேண்டும், முன்பணத்தை ஈடுகட்ட போதுமான நிதியை வைத்திருக்க வேண்டும் (அவர்கள் அடமானம் எடுத்தால்), மற்றும் FIRPTA மற்றும் வாடகை வருமான வரிவிதிப்பு உள்ளிட்ட வரி விதிமுறைகளைப் புரிந்து கொள்ள வேண்டும்.
1. அடையாள எண்
- குடியிருப்பாளர்களுக்கு சமூகப் பாதுகாப்பு எண் (SSN) தேவை
- குடியிருப்பாளர்கள் அல்லாதவர்கள் - வரி செலுத்துவதற்கான ITIN (தனிப்பட்ட வரி செலுத்துவோர் அடையாள எண்)
2. அமெரிக்காவில் வங்கிக் கணக்கு
- நிதியை எஸ்க்ரோவிற்கு மாற்றவும் தற்போதைய செலவுகளைச் செலுத்தவும் பயன்படுகிறது
- விசா மற்றும் பாஸ்போர்ட் மூலம் திறக்கலாம்
3. நிதிகளின் அடையாளம் மற்றும் தோற்றம் உறுதிப்படுத்தல்
- AML (பணமோசடி தடுப்பு) விதிகளை மீறவில்லை என்பதை உறுதிப்படுத்த வங்கி அல்லது எஸ்க்ரோ நிறுவனம் ஆவணங்களை சரிபார்க்கிறது
4. நிதியளித்தல்
- பெரும்பாலான வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்கள் பரிவர்த்தனைகளுக்கு ரொக்கமாகவே பணம் செலுத்துகிறார்கள் (NAR இன் படி, வெளிநாட்டு கொள்முதல்களில் 40% க்கும் அதிகமானவை ரொக்க பரிவர்த்தனைகள்)
- அடமானங்கள் கிடைக்கின்றன, ஆனால் விதிமுறைகள் கடுமையானவை: முன்பணம் 30-50%, வட்டி விகிதம் அமெரிக்க குடிமக்களை விட 1-2% அதிகம்
5. வரி பொறுப்புகள்
- குடியிருப்பாளர்கள் அல்லாதவர்கள் விற்பனை வரிக்கு உட்பட்டவர்கள் (FIRPTA - 15% வரை)
- ITIN வைத்திருப்பது வாடகை வருமான வரி வருமானத்தை தாக்கல் செய்ய உங்களை அனுமதிக்கிறது
6. வயது
- உரிமையில் எந்த கட்டுப்பாடுகளும் இல்லை; ரியல் எஸ்டேட்டை ஒரு பாதுகாவலர் அல்லது அறக்கட்டளை மூலம் ஒரு மைனருக்கு கூட பதிவு செய்யலாம்
- அடமானங்களுக்கான குறைந்தபட்ச வயது வரம்பை வங்கிகள் 18 ஆண்டுகள் நிர்ணயித்துள்ளன
தொலைதூரத்தில் ரியல் எஸ்டேட் வாங்குதல்
வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் வாங்குபவர்கள் நேரில் ஆஜராகாமல், அமெரிக்காவில் ரியல் எஸ்டேட்டை முழுவதுமாக ஆன்லைனில் வாங்கலாம். ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் மெய்நிகர் காட்சிகள் மற்றும் 3D சுற்றுப்பயணங்களை வழங்குகின்றன, மேலும் ஆவணங்கள் DocuSign போன்ற மின்னணு சேவைகள் மூலம் கையொப்பமிடப்படுகின்றன.
பரிவர்த்தனையின் நிதிப் பகுதியை ஒரு எஸ்க்ரோ நிறுவனம் கையாளுகிறது: இது வைப்புத்தொகையை ஏற்றுக்கொள்கிறது, தலைப்பைச் சரிபார்க்கிறது மற்றும் தலைப்பு காப்பீட்டை ஏற்பாடு செய்கிறது. நிதி சர்வதேச வங்கி பரிமாற்றம் மூலம் மாற்றப்படுகிறது.
முடிவு தொலைதூரத்தில் நடைபெறுகிறது, மேலும் பதிவு செய்யப்பட்ட பத்திரம் வாங்குபவருக்கு அஞ்சல் அல்லது கூரியர் மூலம் அனுப்பப்படும். நியூயார்க்கில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்க விரும்பிய ஒரு வாடிக்கையாளர் எனக்கு இருந்தார், நாங்கள் பரிவர்த்தனையை முழுவதுமாக ஆன்லைனில் முடித்தோம் - அவரது நம்பகமான பிரதிநிதி சாவியைப் பெற்றார்.
இந்த வடிவம் தங்கள் சொத்தை உடனடியாக வாடகைக்கு விடத் திட்டமிடுபவர்களுக்கு மிகவும் வசதியானது: அது அமெரிக்காவில் ஒரு வீடாக இருந்தாலும் சரி அல்லது லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ், மியாமி அல்லது புளோரிடாவில் உள்ள ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பாக இருந்தாலும் சரி, சொத்து உடனடியாக நிர்வாக நிறுவனத்திற்கு மாற்றப்படும்.
| மேடை | இதில் என்ன அடங்கும்? | பொறுப்பு | காலக்கெடு |
|---|---|---|---|
| ஒரு பொருளைத் தேர்ந்தெடுப்பது | சொத்து தேடல், சந்தை பகுப்பாய்வு, மெய்நிகர் அல்லது ஆஃப்லைன் காட்சிகள் | வாங்குபவர், ரியல் எஸ்டேட் செய்பவர் | 1–4 வாரங்கள் |
| சலுகை | கொள்முதல் சலுகையைத் தயாரித்து கையொப்பமிடுதல், விலை மற்றும் விதிமுறைகளைப் பேச்சுவார்த்தை நடத்துதல் | ரியல் எஸ்டேட், வாங்குபவர் | 2–7 நாட்கள் |
| எஸ்க்ரோ திறப்பு | வைப்புத்தொகை (பொதுவாக விலையில் 1-3%), ஆவண சரிபார்ப்பு, சொத்தை முடக்குதல் | எஸ்க்ரோ நிறுவனம், வழக்கறிஞர் | 1–3 நாட்கள் |
| ஆய்வு | வீட்டு நிலையின் தொழில்நுட்ப ஆய்வு, ஆய்வாளரின் அறிக்கை | உரிமம் பெற்ற ஆய்வாளர் | 3–10 நாட்கள் |
| தலைப்பு தேடல் & காப்பீடு | உரிமை உரிமைகளைச் சரிபார்த்தல், தலைப்புக் காப்பீட்டைப் பெறுதல் | வழக்கறிஞர், தலைப்பு நிறுவனம் | 1–2 வாரங்கள் |
| நிதியளித்தல் | அடமானம் பெறுதல் (ரொக்க ஒப்பந்தம் இல்லையென்றால்), வங்கி மதிப்பீடு | வங்கி, வாங்குபவர் | 3–6 வாரங்கள் |
| மூடுதல் | இறுதி ஆவணங்களில் கையொப்பமிடுதல், முழுத் தொகையையும் மாற்றுதல், பரிவர்த்தனையைப் பதிவு செய்தல் | எஸ்க்ரோ நிறுவனம், வழக்கறிஞர், வாங்குபவர் | 1–3 நாட்கள் |
| சொத்துரிமைகளைப் பதிவு செய்தல் | மாவட்ட பதிவேடுகளில் ஒரு பத்திரத்தைப் பதிவு செய்தல், ஒரு பத்திரத்தை வழங்குதல் | மாவட்ட பதிவேடுகள் அலுவலகம் | 1–2 வாரங்கள் |
அமெரிக்காவில் ரியல் எஸ்டேட் வாங்கும்போது வரிகள் மற்றும் செலவுகள்
அமெரிக்காவில் வீடு அல்லது அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்கத் திட்டமிடும் முதலீட்டாளர்கள் சொத்து விலையை மட்டுமல்ல, வரிச்சுமையையும் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும். ஐரோப்பாவைப் போலல்லாமல், சொத்து வரிகள் பெரும்பாலும் வெளிப்படையானதாகவும் கணிக்கக்கூடியதாகவும் இருக்கும், அமெரிக்கா பல அடுக்கு அமைப்பைக் கொண்டுள்ளது: கூட்டாட்சி, மாநில மற்றும் நகராட்சி.
சொத்து வரி
அமெரிக்காவில், வருடாந்திர சொத்து வரிகள் 0.3% (ஹவாய்) முதல் 2.4% (டெக்சாஸ், நியூ ஜெர்சி) வரை இருக்கும். சராசரியாக சொத்தின் மதிப்பில் சுமார் 1.1% ஆகும்.
உதாரணமாக, அமெரிக்காவில் ஒரு வீட்டின் விலை $500,000 என்றால், சொத்து வரி ஆண்டுக்கு தோராயமாக $5,500 ஆக இருக்கும். புளோரிடாவில் $650,000க்கு வீடு வாங்கிய எனது வாடிக்கையாளர்கள் ஆண்டுதோறும் $9,000க்கு சற்று அதிகமாக சொத்து வரி செலுத்துகிறார்கள்.
| மதிப்பீடு | அதிக வரிகள் உள்ள மாநிலங்கள் | சொத்து வரி விகிதம் (சராசரி) | மிகக் குறைந்த வரிகளைக் கொண்ட மாநிலங்கள் | சொத்து வரி விகிதம் (சராசரி) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | நியூ ஜெர்சி | 2,44% | ஹவாய் | 0,30% |
| 2 | இல்லினாய்ஸ் | 2,32% | அலபாமா | 0,41% |
| 3 | டெக்சாஸ் | 2,18% | லூசியானா | 0,51% |
| 4 | நியூ ஹாம்ப்ஷயர் | 2,20% | வயோமிங் | 0,58% |
| 5 | விஸ்கான்சின் | 1,96% | சீவர்டு | 0,59% |
இறுதி செலவுகள்
இதில் வழக்கறிஞர் கட்டணம், தலைப்பு காப்பீடு, எஸ்க்ரோ கட்டணம், மதிப்பீடு மற்றும் பரிவர்த்தனை பதிவு ஆகியவை அடங்கும். இது பொதுவாக சொத்தின் கொள்முதல் விலையில் 2-5% ஆகும். அமெரிக்காவில் $400,000 மதிப்புள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்கும்போது, இறுதிச் செலவுகளுக்காக $8,000-$20,000 பட்ஜெட்டில் ஒதுக்க வேண்டும்.
வாடகை வருமான வரி
வாடகை சொத்துக்களிலிருந்து கிடைக்கும் வருமானம் கூட்டாட்சி வரி (10-37%) மற்றும் மாநில வரி (0-13%) க்கு உட்பட்டது. சர்வதேச ஒப்பந்தங்கள் பொருந்தாவிட்டால், குடியிருப்பாளர்கள் அல்லாதவர்கள் 30% விகிதத்தில் நிறுத்தி வைக்கப்படலாம். பழுதுபார்ப்பு, மேலாண்மை மற்றும் தேய்மானத்திற்கான விலக்குகள் வரி விதிக்கக்கூடிய அடிப்படையைக் குறைக்கலாம். உதாரணமாக, மியாமியில் உள்ள ஒரு வாடிக்கையாளர், மேலாண்மை மற்றும் பழுதுபார்ப்பு செலவுகளை ஈடுகட்டுவதன் மூலம் அமெரிக்காவில் உள்ள தனது அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் வாடகை வரியை கிட்டத்தட்ட பாதியாகக் குறைத்தார்.
மூலதன ஆதாய வரி
இது ரியல் எஸ்டேட் விற்பனைக்கு பொருந்தும் மற்றும் கூட்டாட்சி வரி விகிதத்தில் 20% மற்றும் மாநில வரி விகிதத்திற்கு சமம். இரண்டு ஆண்டுகளுக்கு மேல் சொத்தை வைத்திருப்பதற்காக குடியிருப்பாளர்கள் வரிச் சலுகைகளைப் பெறுகிறார்கள்; வெளிநாட்டினர் இந்த சலுகைகளைப் பெறுவதில்லை.
FIRPTA (வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர் வரி)
சட்டப்படி, FIRPTA விற்பனை விலையில் 15% வரை குடியிருப்பாளர்களிடமிருந்து நிறுத்தி வைக்கிறது. உதாரணமாக, நியூயார்க்கில் $1.2 மில்லியனுக்கு ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை விற்ற ஒரு ஆஸ்திரிய முதலீட்டாளர் $180,000 வரிகளை நிறுத்தி வைத்துள்ளார். வரிக் கணக்கைத் தாக்கல் செய்த பிறகு தொகையின் ஒரு பகுதியைத் திரும்பப் பெறலாம்.
ஆஸ்திரியாவில் உள்ள வரிகளுடன் ஒப்பீடு
| வரி வகை | அமெரிக்கா | ஆஸ்திரியா |
|---|---|---|
| சொத்து வரி | வருடத்திற்கு சொத்து மதிப்பில் 1–2.5% (மாநிலத்தைப் பொறுத்து மாறுபடும்) | காடாஸ்ட்ரல் மதிப்பில் ~0.1% |
| இறுதி செலவுகள் | பரிவர்த்தனையில் 2–5% | பரிவர்த்தனையில் 3–4% (நோட்டரி, பதிவு) |
| வாடகை வருமான வரி | 10–37% மத்திய + 0–13% மாநிலம் | நிகர வருமானத்தில் 25% வருமான வரி |
| மூலதன ஆதாய வரி | 15-20% + மாநில வரி | முதல் 10 ஆண்டுகளில் விற்பனையில் 30% வரை; 10 ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு விலக்கு |
| FIRPTA / வெளிநாட்டு வரிகள் | குடியிருப்பாளர்கள் அல்லாதவர்களுக்கு விற்பனையில் 15% நிறுத்தி வைத்தல் | இல்லை, நிபந்தனைகள் குடிமக்களுக்கானதுதான் |
பழமைவாத முதலீட்டாளர்களுக்கு ஆஸ்திரியா மிகவும் சாதகமான மற்றும் கணிக்கக்கூடிய ரியல் எஸ்டேட் வரிவிதிப்பு முறையை வழங்குகிறது. வரிச்சுமை மிகக் குறைவு, வாடகை வருமானம் மற்றும் மூலதன ஆதாயங்களைத் திட்டமிடுவது எளிது. அமெரிக்கா அதிக வருமானத்தை வழங்குகிறது, ஆனால் அபாயங்களும் செலவுகளும் அதிகமாக உள்ளன, குறிப்பாக வெளிநாட்டினருக்கு.
வரி மேம்படுத்தல்
அமெரிக்காவில் வீடு வாங்கும் போது வரிச்சுமையைக் குறைக்க, முதலீட்டாளர்கள் பின்வருவனவற்றைப் பயன்படுத்துகின்றனர்:
- எல்எல்சி - தனிப்பட்ட பொறுப்பைக் கட்டுப்படுத்துகிறது மற்றும் குத்தகைகள் மற்றும் விற்பனையின் வரிவிதிப்புகளை மேம்படுத்துகிறது.
- 1031 பரிமாற்றம் - ஒரு முதலீட்டு சொத்தை இன்னொருவருக்கு மாற்றும்போது மூலதன ஆதாய வரியை ஒத்திவைத்தல்.
- வரி விலக்குகள் - பழுதுபார்ப்பு, மேலாண்மை மற்றும் தேய்மானத்திற்கான செலவுகள் வரி விதிக்கக்கூடிய அடிப்படையைக் குறைக்கின்றன.
- சொத்து கட்டமைப்பு - சொத்து பாதுகாப்பு மற்றும் வரி மேம்படுத்தலுக்கான அறக்கட்டளைகள் அல்லது கூட்டாண்மைகள்.
- வருமானம் மற்றும் செலவு திட்டமிடல் - வாடகை வருமானம் மற்றும் மூலதனச் செலவினங்களின் சமநிலையான ஒதுக்கீடு.
ரியல் எஸ்டேட் மூலம் விசாக்கள் மற்றும் குடியேற்ற வழிமுறைகள்
அமெரிக்காவில் ரியல் எஸ்டேட் அல்லது அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வைத்திருப்பது நிரந்தர வதிவிடத்திற்கு நேரடி பாதையை வழங்காது. இருப்பினும், ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் வணிகத்தில் முதலீடு செய்வதை உள்ளடக்கிய பல விசா திட்டங்கள் உள்ளன.
EB-5 குடியேற்ற முதலீட்டாளர் விசா
EB-5 திட்டம் முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் அவர்களது குடும்பங்கள் அமெரிக்காவில் உள்ள ஒரு வணிக நிறுவனத்தில் $1,050,000 முதலீடு செய்வதன் மூலம் கிரீன் கார்டைப் பெற அனுமதிக்கிறது, இது அமெரிக்க குடிமக்களுக்கு குறைந்தது 10 வேலைகளை உருவாக்கும். இலக்கு வைக்கப்பட்ட வேலைவாய்ப்பு பகுதியில் (TEA) முதலீடு செய்யப்பட்டால், தொகை $800,000 ஆகக் குறைக்கப்படலாம்.
இருப்பினும், பிப்ரவரி 2025 இல், அமெரிக்க ஜனாதிபதி டொனால்ட் டிரம்ப், EB-5 திட்டத்தை புதிய $5 மில்லியன் "தங்க அட்டை" திட்டத்துடன் மாற்ற முன்மொழிந்தார், இது வேலை உருவாக்கும் தேவை இல்லாமல் குடியுரிமைக்கான பாதையை வழங்கும்.
E-2 ஒப்பந்த முதலீட்டாளர் விசா
E-2 விசா, அமெரிக்காவுடன் வர்த்தகம் மற்றும் வழிசெலுத்தல் ஒப்பந்தங்கள் உள்ள நாடுகளின் குடிமக்களுக்காக வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளது. முதலீட்டாளர்கள் அமெரிக்காவில் ஏற்கனவே உள்ள அல்லது புதிய வணிகத்தில் கணிசமான அளவு மூலதனத்தை முதலீடு செய்ய வேண்டும் மற்றும் நிறுவனத்தில் கட்டுப்பாட்டு வட்டியை (பொதுவாக 50% க்கும் அதிகமாக) வைத்திருக்க வேண்டும்.
வணிகம் தீவிரமாக நிர்வகிக்கப்பட்டு லாபகரமாக இருந்தால், மேலாண்மை நோக்கங்களுக்காக அடுக்குமாடி கட்டிடங்களை வாங்குவது போன்ற ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகள் இந்த விசாவிற்கு தகுதி பெறலாம்.
E-2 விசாவிற்கு அதிகாரப்பூர்வ குறைந்தபட்ச முதலீட்டுத் தேவை எதுவும் இல்லை என்றாலும், நடைமுறையில், குறிப்பாக சிறு வணிகங்களுக்கு $250,000 முதல் $300,000 வரை முதலீடு செய்ய பரிந்துரைக்கப்படுகிறது.
L-1 நிறுவனத்திற்குள் இடமாற்றம் பெறுபவர் விசா
L-1 விசா, அமெரிக்காவில் உள்ள கிளைகள் அல்லது துணை நிறுவனங்களுக்கு மாற்றப்படும் சர்வதேச நிறுவனங்களின் ஊழியர்களுக்காக வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளது. இந்த விசாவிற்கு தகுதி பெற, வெளிநாட்டில் உள்ள நிறுவனம் குறைந்தது ஒரு வருடமாவது செயல்பட்டு இருக்க வேண்டும் மற்றும் அமெரிக்க நிறுவனத்துடன் பொருத்தமான உறவுகளைக் கொண்டிருக்க வேண்டும். அமெரிக்காவில் ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகள் உட்பட தங்கள் வணிகத்தை விரிவுபடுத்த விரும்பும் வெளிநாட்டு நிறுவன உரிமையாளர்களுக்கு இது பயனுள்ளதாக இருக்கும்.
அமெரிக்க குடியிருப்புக்கான மாற்றுப் பாதைகள்
அமெரிக்காவில், முதலீட்டு விசாக்களைத் தவிர, குடியிருப்பு அனுமதி பெறுவதற்கு வேறு சட்டப்பூர்வ வழிகள் உள்ளன:
- குடும்ப மறு ஒருங்கிணைப்பு - அமெரிக்க குடிமக்கள் மற்றும் குடியிருப்பாளர்களின் உடனடி உறவினர்களுக்கு.
- ஒரு அமெரிக்க குடிமகனை திருமணம் செய்துகொள்வது கிரீன் கார்டு பெறும் உரிமையை வழங்குகிறது.
- திறமையான தொழிலாளர்களுக்கான H-1B, O-1 மற்றும் பிற வேலை விசாக்கள்.
- கல்வி - வேலை விசாவிற்கு மாற்றப்படும் வாய்ப்புள்ள F-1 மாணவர் விசாக்கள்.
- கிரீன் கார்டு லாட்டரி என்பது அமெரிக்காவில் குறைந்த குடியேற்ற விகிதங்களைக் கொண்ட நாடுகளின் குடிமக்களுக்கு சீரற்ற முறையில் விசாக்களை ஒதுக்குவதற்கான ஒரு வருடாந்திர திட்டமாகும்.
ஆஸ்திரிய குடியிருப்பு அனுமதி வழிமுறைகளுடன் ஒப்பீடு
ஆஸ்திரியாவில் குடியிருப்பு அனுமதி பெற பல்வேறு வழிகள் , அவற்றுள்:
- டி-கார்டு: உயர் தகுதி வாய்ந்த நிபுணர்கள், முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் தொழில்முனைவோருக்காக வடிவமைக்கப்பட்ட இது, நாட்டில் சட்டப்பூர்வ குடியிருப்பு மற்றும் வேலை செய்ய அனுமதிக்கிறது. முதலீட்டாளர்களுக்கு, குறைந்தபட்ச முதலீடு பொதுவாக ஒரு வணிகத்தில் அல்லது ஆஸ்திரிய பொருளாதாரத்தில் €300,000–500,000 ஆகும். ஆரம்ப குடியிருப்பு அனுமதி ஒரு வருடத்திற்கு வழங்கப்படுகிறது, ஐந்து ஆண்டுகள் வரை புதுப்பிக்கத்தக்கது, அதன் பிறகு நிரந்தர வதிவிடத்திற்கும், ஆறு ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு குடியுரிமைக்கும் விண்ணப்பிக்கலாம்.
- தன்னிறைவு: அரசாங்க உதவி இல்லாமல் நிதி ரீதியாக தங்களைத் தாங்களே ஆதரிக்கக்கூடிய தனிநபர்களுக்கு. வங்கிக் கணக்கில் €30,000–60,000 வரை சான்று மற்றும் வீட்டின் உரிமை தேவை. ஆரம்ப குடியிருப்பு அனுமதி ஒரு வருடத்திற்கு வழங்கப்படுகிறது, ஆண்டுதோறும் ஐந்து ஆண்டுகள் வரை புதுப்பிக்கப்படுகிறது, பின்னர் நிரந்தர குடியிருப்பு சாத்தியமாகும்.
தெளிவான தேவைகள், நிலையான முதலீட்டுத் தொகைகள் மற்றும் நீண்டகால வதிவிடப் படிப்பு மற்றும் குடியுரிமைக்கான நேரடிப் பாதை ஆகியவற்றின் மூலம், முதலீட்டின் மூலம் வதிவிடத்தைத் தேடும் முதலீட்டாளர்களுக்கு ஆஸ்திரியா எளிமையான மற்றும் கணிக்கக்கூடிய வழியை வழங்குகிறது.
அமெரிக்காவில் ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான வாடகை மகசூல்
அமெரிக்காவில் ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வது நிலையான வருமானத்தை ஈட்டக்கூடும், ஆனால் குறுகிய கால மற்றும் நீண்ட கால வாடகைகள், வரி பரிசீலனைகள் மற்றும் உள்ளூர் விதிமுறைகளுக்கு இடையிலான வேறுபாடுகளைக் கருத்தில் கொள்வது முக்கியம். சரியான வாடகை உத்தியைத் தேர்ந்தெடுப்பது உங்கள் முதலீட்டு லாபத்தை நேரடியாகப் பாதிக்கிறது என்பதை எனது அனுபவம் காட்டுகிறது.
குறுகிய கால வாடகைகள் (Airbnb, VRBO)
குறுகிய கால வாடகைகள் அதிக வருமானத்தை வழங்குகின்றன, பெரும்பாலும் ஆண்டுக்கு 12-15% வரம்பில், குறிப்பாக சுற்றுலா மற்றும் நகர்ப்புறங்களில். உதாரணமாக:
- நியூயார்க்: தினசரி கட்டணம் $159, 67% ஆக்கிரமிப்பு, ஆண்டு வருமானம் $39,983.
- சாண்டா மோனிகா: தினசரி கட்டணம் $216, ஆக்கிரமிப்பு 72%, ஆண்டு வருமானம் $58,184.
- ஹாலிவுட், FL: தினசரி கட்டணம் $197, 69% குடியிருப்பு, ஆண்டு வருமானம் $47,000.
அபாயங்களும் பரிசீலனைகளும்: நியூயார்க், மியாமி மற்றும் லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ் உள்ளிட்ட பல நகரங்கள், குறுகிய கால வாடகைகளுக்கு கடுமையான விதிமுறைகளை விதிக்கின்றன, பதிவு, உரிமம் மற்றும் வாடகை நாள் வரம்புகளுக்கு இணங்குதல் ஆகியவற்றைக் கோருகின்றன. எனவே, அபராதங்களைத் தவிர்க்க முதலீட்டாளர்கள் உள்ளூர் சட்டங்களை கவனமாக பகுப்பாய்வு செய்ய வேண்டும்.
நீண்ட கால குத்தகை
நீண்ட கால குத்தகைகள் குறைவான ஒழுங்குமுறை அபாயங்களுடன் மிகவும் நிலையான வருமானத்தை வழங்குகின்றன. சராசரி மகசூல் சுமார் 8% ஆகும், மேலும் சில பிராந்தியங்களில் இது 12–22% ஐ எட்டலாம். எடுத்துக்காட்டுகள்:
- டெட்ராய்ட்: 21.95% வரை மகசூல்.
- மியாமி: சுமார் 7% மகசூல்.
நீண்ட கால குத்தகைகள் நிலைத்தன்மை மற்றும் குறைந்தபட்ச செயல்பாட்டு சிக்கலைத் தேடும் முதலீட்டாளர்களுக்கு மிகவும் கவர்ச்சிகரமானவை. எனது வாடிக்கையாளர்கள் பெரும்பாலும் டெக்சாஸ் மற்றும் அரிசோனாவில் நீண்ட கால வருமானத்தைப் பூட்டிக் கொள்ளவும், பருவகாலம் மற்றும் தேவையில் ஏற்ற இறக்கங்களுடன் தொடர்புடைய அபாயங்களைக் குறைக்கவும் இந்த விருப்பத்தைத் தேர்வு செய்கிறார்கள்.
| பகுதி | லாபம் (நீண்ட கால) | லாபம் (குறுகிய காலம்) | முக்கிய அம்சங்கள் |
|---|---|---|---|
| நியூயார்க், NY | 5–6% | 12–14% | அதிக வீட்டு விலைகள், கடுமையான Airbnb சட்டங்கள், அதிக தேவை |
| சாண்டா மோனிகா, CA | 4–5% | 13–15% | சுற்றுலாப் பகுதி, அதிக மக்கள் தொகை, விலையுயர்ந்த ரியல் எஸ்டேட் |
| ஹாலிவுட், புளோரிடா | 6–7% | 12% | உள்ளூர் சட்டங்களால் கட்டுப்படுத்தப்படும் ஒரு பிரபலமான ரிசார்ட் |
| மியாமி, FL | 7% | 11–13% | நீண்ட கால வாடகைகளுக்கான நிலையான தேவை, அதிக சுற்றுலாப் பயணிகளின் வருகை |
| டெட்ராய்ட், மிசிசிப்பி | 22% | 10–12% | குறைந்த கொள்முதல் செலவு, அதிக நீண்ட கால வாடகை மகசூல் |
| ஆஸ்டின், டெக்சாஸ் | 8–9% | 10–12% | நிலையான தேவையுடன் வளர்ந்து வரும் சந்தை இளம் நிபுணர்களை ஈர்க்கிறது |
| பீனிக்ஸ், அரிசோனா | 8% | 11% | மலிவு விலைகள், வளர்ந்து வரும் வாடகை சந்தை |
| லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ், CA | 5–6% | 12–13% | அதிக வீட்டுச் செலவுகள், குறுகிய கால வாடகைகளுக்கான நிலையான தேவை |
| சான் பிரான்சிஸ்கோ, CA | 4,5–5% | 12–14% | வரையறுக்கப்பட்ட விநியோகம், கடுமையான வாடகை விதிகள் |
| சிகாகோ, இல்லினாய்ஸ் | 6–7% | 10–12% | சமநிலையான சந்தை, நீண்ட கால வாடகைக்கு மலிவு விலையில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் |
வாடகை வருமானத்தின் மீதான வரிவிதிப்பு
1. குறுகிய கால வாடகைகள் (Airbnb, VRBO)
- மத்திய வருமான வரி: முதலீட்டாளரின் மொத்த வருமானத்தைப் பொறுத்து 10–37%.
- எடுத்துக்காட்டு: நியூயார்க் நகர அடுக்குமாடி குடியிருப்பில் இருந்து உங்கள் வருடாந்திர குறுகிய கால வாடகை வருமானம் $40,000 என்றால், உங்கள் பிற வருமான ஆதாரங்களைப் பொறுத்து உங்கள் கூட்டாட்சி வரி பொறுப்பு $4,000–$12,000 ஆக இருக்கலாம்.
- மாநில வரி: நியூயார்க் - வருமானத்தில் 4-8.82%; புளோரிடா - 0% (மாநில வருமான வரி இல்லை).
- சுற்றுலா வரி மற்றும் விற்பனை கட்டணம்: நியூயார்க் - ஒவ்வொரு முன்பதிவிலும் 14.75%; மியாமி - சுமார் 12%.
- குடியிருப்பாளர்கள் அல்லாதவர்கள்: மேலாண்மை நிறுவனம் மூலம் மொத்த வருமானத்தில் 30% வரி நிறுத்தி வைக்கப்பட்டுள்ளது.
2. நீண்ட கால குத்தகை
- மத்திய வருமான வரி: 10–37%.
- உதாரணம்: மியாமி வீட்டு வாடகை $2,800/மாதம், ஆண்டு வருமானம் $33,600. கூட்டாட்சி வரிகள் $3,300–$12,500.
- மாநில வரி: புளோரிடா - 0%; கலிபோர்னியா (லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ்) - 1-13.3%.
- குடியிருப்பாளர் அல்லாதவர்களுக்கு நிறுத்தி வைத்தல்: பொதுவாக மொத்த வருமானத்தில் 30%, வரி வருமானத்துடன் கூடிய LLC மூலம் உருவாக்கப்படாவிட்டால்.
ஐரோப்பா மற்றும் ஆசியாவில் உள்ள எனது வாடிக்கையாளர்களுக்கு, அவர்களின் கூட்டாட்சி மற்றும் உள்ளூர் வரிச்சுமையை முன்கூட்டியே கணக்கிடுவதையும், அதிகபட்ச உகப்பாக்கத்திற்காக ஒரு எல்எல்சியை அமைப்பதைக் கருத்தில் கொள்வதையும் நான் எப்போதும் பரிந்துரைக்கிறேன். எடுத்துக்காட்டாக, மியாமி மற்றும் நியூயார்க்கில் உள்ள முதலீட்டாளர்கள் செலவுகள் மற்றும் தேய்மானத்திற்கான சரியான திட்டமிடலால் கணிசமாக பயனடைகிறார்கள்.
மேலாண்மை நிறுவனங்கள்
மேலாண்மை நிறுவனங்கள் முதலீட்டாளர்களுக்கு, குறிப்பாக வெளிநாட்டினருக்கு, தனிப்பட்ட ஈடுபாடு இல்லாமல் ரியல் எஸ்டேட்டை நிர்வகிக்க உதவுகின்றன. அவர்களின் சேவைகளில் பின்வருவன அடங்கும்:
- குத்தகைதாரர்களைக் கண்டுபிடித்து அவர்களின் கடன் தீர்வைச் சரிபார்க்கவும்
- வாடகை வசூல் மற்றும் சரியான நேரத்தில் பணம் செலுத்துதல் கட்டுப்பாடு
- பராமரிப்பு, பழுதுபார்ப்பு மற்றும் சுத்தம் செய்தல்
- கணக்கு வைத்தல் மற்றும் வரி அறிக்கையிடல்
சேவைகளின் விலை:
- நீண்ட கால வாடகைகள்: பொதுவாக மாத வருமானத்தில் 8–12%. உதாரணமாக, நியூயார்க் நகரில் உள்ள ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பு மாதத்திற்கு $3,000 வருமானம் ஈட்டினால், நிர்வாக நிறுவனம் மாதத்திற்கு $240–$360 வசூலிக்கிறது.
- குறுகிய கால வாடகைகள் (Airbnb, VRBO): அதிக முன்பதிவு மேலாண்மை மற்றும் விருந்தினர் சேவை தேவைப்படுவதால், பொதுவாக வருவாயில் 15–20%. எடுத்துக்காட்டு: வருவாய் $4,000/மாதம் — கமிஷன் $600–$800.
- கூடுதல் கட்டணங்கள்: பிளாட்பார்ம் இட ஒதுக்கீடு கட்டணம், ஒரு முறை தங்குமிட தயாரிப்பு கட்டணம், அவசரகால பழுதுபார்ப்பு.
வாடகை மகசூல் மற்றும் விதிமுறைகளை ஒப்பிடுதல்: அமெரிக்கா vs. ஆஸ்திரியா
| அளவுரு | அமெரிக்கா | ஆஸ்திரியா |
|---|---|---|
| சராசரி நீண்ட கால வாடகை மகசூல் | 5–9% | 3,5–4,1% |
| சராசரி குறுகிய கால வாடகை மகசூல் | 11–15% | 3,8–4,5% |
| வாடகை ஒழுங்குமுறை | பெரிய நகரங்களில் கண்டிப்பானது, அடிக்கடி மாறுகிறது | தெளிவான, வெளிப்படையான, கணிக்கக்கூடிய |
| வாடகை வருமானத்தின் மீதான வரிகள் | மத்திய + மாநில, 10-37%, குடியிருப்பாளர்கள் அல்லாதவர்கள் - 30% நிறுத்தி வைத்தல் | 25% பெருநிறுவன அல்லது 20-25% வருமான வரி, கணிக்கக்கூடியது |
| முதலீட்டாளருக்கான அபாயங்கள் | அதிக விலை: விலை ஏற்ற இறக்கங்கள், புதிய சட்டங்கள், பருவகாலம் | குறைந்த: நிலையான சந்தை, நீண்ட கால கணிப்புத்திறன் |
| வருமானத்தை கணிக்கக்கூடிய தன்மை | சராசரி - நகரம் மற்றும் வாடகை வகையைப் பொறுத்தது | அதிக - நீங்கள் 5-10 ஆண்டுகளுக்கு முன்பே திட்டமிடலாம் |
உங்கள் இலக்கு நிலைத்தன்மை, கணிக்கக்கூடிய வருமானம் மற்றும் குறைக்கப்பட்ட ஒழுங்குமுறை அபாயங்கள் என்றால், ஆஸ்திரியாவைப் பரிசீலிக்க நான் பரிந்துரைக்கிறேன். அமெரிக்கா அதன் அதிக மகசூல் காரணமாக, குறிப்பாக குறுகிய கால வாடகைகள் மூலம் கவர்ச்சிகரமானதாக இருக்கிறது, ஆனால் இது சிக்கலான விதிமுறைகள் மற்றும் ஏராளமான அபாயங்களுடன் வருகிறது.
எங்கே வாங்குவது: ஒரு அமெரிக்க பிராந்திய பகுப்பாய்வு
அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வதற்கு ஒரு பகுதியைத் தேர்ந்தெடுப்பது உங்கள் இலக்குகள், பட்ஜெட் மற்றும் உத்தியைப் பொறுத்தது: நீங்கள் நிலையான வருமானம், அதிக பணப்புழக்கம் அல்லது மூலதன வளர்ச்சிக்கான வாய்ப்பைத் தேடுகிறீர்களா. சரியான நகரத்தைத் தேர்ந்தெடுப்பது வருமானத்தையும் அபாயங்களையும் நேரடியாக பாதிக்கிறது என்பதை எனது அனுபவம் காட்டுகிறது.
நியூயார்க் - நிலைத்தன்மை மற்றும் பணப்புழக்கம்
நாட்டின் மிகவும் திரவ சந்தையாக நியூயார்க் உள்ளது. ஒரு சதுர மீட்டருக்கு சராசரி விலை $10,000–$18,000 ஆகும், இது முதலீடுகளை விலை உயர்ந்ததாக ஆக்குகிறது ஆனால் கணிக்கக்கூடியதாக ஆக்குகிறது.
- நீண்ட கால வாடகை வருமானம்: 5–6%
- குறுகிய கால வாடகைகள்: 12–14%
- பிரபலமான சுற்றுப்புறங்கள்: மன்ஹாட்டன், புரூக்ளின், குயின்ஸ்
- அம்சங்கள்: அதிக பணப்புழக்கம், நிலையான தேவை, கடுமையான Airbnb சட்டங்கள்
மியாமி மற்றும் புளோரிடா - வளர்ச்சி மற்றும் வரி நன்மைகள்
சராசரி வீட்டு விலைகள் ஒரு சதுர மீட்டருக்கு $5,500 முதல் $9,000 வரை இருப்பதால், மூலதன வளர்ச்சி மற்றும் வரி சலுகைகளை எதிர்பார்க்கும் முதலீட்டாளர்களுக்கு புளோரிடா அணுகக்கூடியதாக உள்ளது.
- நீண்ட கால வாடகை மகசூல்: 7%
- குறுகிய கால வாடகைகள்: 11–13%
- பிரபலமான சுற்றுப்புறங்கள்: தெற்கு கடற்கரை, பிரிக்கெல், கோரல் கேபிள்ஸ்
- அம்சங்கள்: விரைவான விலை வளர்ச்சி, அதிக சுற்றுலாப் பயணிகளின் வருகை, வருமான வரிக்கு பூஜ்ஜிய வரி
உதாரணமாக, எனது வாடிக்கையாளர் பிரிக்கெல்லில் 80 சதுர மீட்டர் காண்டோவை $600,000 ($7,500/சதுர மீட்டர்)க்கு வாங்கினார். நீண்ட கால வாடகைகள் மாதத்திற்கு $3,500 வருமானத்தைக் கொண்டுவருகின்றன, அதே நேரத்தில் Airbnb மூலம் குறுகிய கால வாடகைகள் ஒரு பருவத்திற்கு $5,500 வரை அடையலாம். இரண்டு ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு, அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் மதிப்பு 12% அதிகரித்துள்ளது.
கலிபோர்னியா (லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ், சான் பிரான்சிஸ்கோ) - விலையுயர்ந்த, உயர்-நிலை சந்தைகள்
இங்குள்ள விலைகள் மிக உயர்ந்தவை: ஒரு சதுர மீட்டருக்கு $8,500–$20,000. முதலீட்டிற்கு குறிப்பிடத்தக்க பட்ஜெட் தேவைப்படுகிறது, ஆனால் கௌரவத்தையும் பணப்புழக்கத்தையும் வழங்குகிறது.
- நீண்ட கால வாடகை வருமானம்: 5–6%
- குறுகிய கால வாடகைகள்: 12–13%
- பிரபலமான சுற்றுப்புறங்கள்: சாண்டா மோனிகா, ஹாலிவுட், டவுன்டவுன் லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ்
- அம்சங்கள்: மதிப்புமிக்க பகுதிகள், அதிக வாடகை தேவை, கடுமையான சட்டங்கள்
டெக்சாஸ் (ஆஸ்டின், டல்லாஸ், ஹூஸ்டன்) – மாறும் வளர்ச்சி மற்றும் இடம்பெயர்வு
சராசரி வீட்டு விலை ஒரு சதுர மீட்டருக்கு $3,500–$6,500 ஆகும், இது டெக்சாஸை பட்ஜெட்டில் முதலீட்டாளர்களுக்கு கவர்ச்சிகரமானதாக ஆக்குகிறது மற்றும் அதிக மூலதன வளர்ச்சியை எதிர்பார்க்கிறது.
- நீண்ட கால வாடகை வருமானம்: 8–9%
- குறுகிய கால வாடகைகள்: 10–12%
- அம்சங்கள்: மக்கள்தொகை வளர்ச்சி, விலையுயர்ந்த மாநிலங்களிலிருந்து இடம்பெயர்வு, மலிவு விலைகள்
ஒரு கனடிய முதலீட்டாளர் ஆஸ்டினில் 100 சதுர மீட்டர் டவுன்ஹவுஸை $450,000 ($4,500/சதுர மீட்டர்)க்கு வாங்கினார். நீண்ட கால வாடகை மாதத்திற்கு $3,200 ஈட்டுகிறது. ஒரு வருடம் கழித்து, அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் மதிப்பு 10% அதிகரித்துள்ளது. உள்ளூர் சந்தை தீவிரமாக வளர்ந்து வருகிறது, மேலும் குடியேறிகளின் வருகை வாடகை தேவையை அதிகரித்து வருகிறது.
மிட்வெஸ்ட் (சிகாகோ, டெட்ராய்ட்) - மலிவான ஆனால் ஆபத்தான விருப்பங்கள்
இங்கு வீட்டு விலைகள் ஒரு சதுர மீட்டருக்கு $1,500 முதல் $6,000 வரை இருக்கும், இது மிட்வெஸ்ட்டை அதிக வருமானத்துடன் பட்ஜெட்டுக்கு ஏற்ற முதலீடுகளுக்கு ஒரு கவர்ச்சிகரமான விருப்பமாக மாற்றுகிறது.
- நீண்ட கால வாடகை மகசூல்: 7–22%
- குறுகிய கால வாடகைகள்: 10–12%
- அம்சங்கள்: மிகக் குறைந்த கொள்முதல் விலை, அதிக நீண்ட கால வாடகை மகசூல், ஆனால் நிலையற்ற சந்தை மற்றும் குறுகிய கால வாடகைகளுக்கான குறைந்த தேவை
ஒரு சுவிஸ் தம்பதியினர் டெட்ராய்டில் 120 சதுர மீட்டர் பரப்பளவு கொண்ட வீட்டை $200,000 ($1,667/சதுர மீட்டர்)க்கு வாங்கினார்கள். நீண்ட கால வாடகை மாதத்திற்கு $2,200 ஈட்டுகிறது - இது ஆண்டுக்கு 13% க்கும் அதிகமான மகசூல். விலை ஏற்ற இறக்கங்களின் ஆபத்து அதிகமாக உள்ளது, ஆனால் குறைந்த நுழைவு செலவு முதலீட்டாளர் குறிப்பிடத்தக்க வருமானத்தைப் பெற அனுமதிக்கிறது.
| பகுதி | உள்கட்டமைப்பு மற்றும் போக்குவரத்து | குத்தகைதாரர் தேவை |
|---|---|---|
| நியூயார்க், NY | மெட்ரோ, பேருந்துகள், சர்வதேச விமான நிலையங்கள், அலுவலக மாவட்டங்கள் | வெளிநாட்டினர், மாணவர்கள், தொழில் வல்லுநர்கள், சுற்றுலாப் பயணிகள் |
| மியாமி, FL | சர்வதேச விமான நிலையங்கள், நெடுஞ்சாலைகள், துறைமுகங்கள், பள்ளிகள் | சுற்றுலாப் பயணிகள், வெளிநாட்டினர், இளம் குடும்பங்கள் |
| லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ், CA | சர்வதேச விமான நிலையங்கள், நெடுஞ்சாலைகள், மெட்ரோ, அலுவலக மையங்கள் | சுற்றுலாப் பயணிகள், தொழில் வல்லுநர்கள், நீண்ட கால வாடகைதாரர்கள் |
| சான் பிரான்சிஸ்கோ, CA | மெட்ரோ, பேருந்துகள், சர்வதேச விமான நிலையம், அலுவலகம் மற்றும் ஐடி மையங்கள் | மாணவர்கள், தகவல் தொழில்நுட்ப வல்லுநர்கள், சுற்றுலாப் பயணிகள் |
| ஆஸ்டின், டெக்சாஸ் | நெடுஞ்சாலைகள், பல்கலைக்கழகங்கள், விமான நிலையம் | மாணவர்கள், ஐடி நிபுணர்கள், இளம் குடும்பங்கள் |
| டல்லாஸ், டெக்சாஸ் | நெடுஞ்சாலைகள், விமான நிலையம், வணிக மையங்கள் | இளம் தொழில் வல்லுநர்கள், குடும்பங்கள், நீண்ட கால வாடகைதாரர்கள் |
| ஹூஸ்டன், டெக்சாஸ் | நெடுஞ்சாலைகள், விமான நிலையம், துறைமுகம், வணிக மையங்கள் | நீண்ட கால குத்தகைதாரர்கள், தொழிலாளர்கள், குடும்பங்கள் |
| சிகாகோ, இல்லினாய்ஸ் | மெட்ரோ, பேருந்துகள், சர்வதேச விமான நிலையம், நெடுஞ்சாலைகள் | மாணவர்கள், வணிக வல்லுநர்கள், சுற்றுலாப் பயணிகள் |
| டெட்ராய்ட், மிசிசிப்பி | நெடுஞ்சாலைகள், ரயில்வேக்கள், விமான நிலையங்கள் | இளம் குடும்பங்கள், மாணவர்கள், பட்ஜெட் வாடகைதாரர்கள் |
| பீனிக்ஸ், அரிசோனா | நெடுஞ்சாலைகள், விமான நிலையம், புதிய போக்குவரத்துத் திட்டங்கள் | இளம் குடும்பங்கள், தொழில் வல்லுநர்கள், நீண்ட கால குத்தகைதாரர்கள் |
இரண்டாம் நிலை சந்தை மற்றும் புதிய கட்டிடங்கள்: ஒரு முதலீட்டாளர் எதைத் தேர்வு செய்ய வேண்டும்?
அமெரிக்காவில், அனைத்து பரிவர்த்தனைகளிலும் தோராயமாக 70% ஏற்கனவே உள்ள வீடுகளுக்கானது, அதே நேரத்தில் புதிய கட்டுமானம் சந்தையில் தோராயமாக 30% ஆகும், இதில் கட்டுமானத்திற்கு முந்தைய காண்டோக்கள் மற்றும் பல குடும்ப திட்டங்கள் அடங்கும். நியூயார்க் மற்றும் லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ் போன்ற பிரபலமான சந்தைகளில் இருக்கும் வீடுகளின் சராசரி விலை ஒரு சதுர மீட்டருக்கு $10,000–$18,000 ஆகும், அதே நேரத்தில் புதிய கட்டுமானம் ஒரு சதுர மீட்டருக்கு $8,000–$15,000 ஆகும், இது பிராந்தியம் மற்றும் பிரிவைப் பொறுத்து இருக்கும்.
| வகை | ஒரு பொருளின் எடுத்துக்காட்டு | ஒரு பொருளின் விலை / சதுர மீட்டர் | தனித்தன்மைகள் |
|---|---|---|---|
| இரண்டாம் நிலை சந்தை | நியூயார்க்கின் புரூக்ளினில் 70 சதுர மீட்டர் அபார்ட்மெண்ட் | $1,050,000 ($15,000/சதுர மீட்டர்) | திரவப் பரப்பளவு, நிரூபிக்கப்பட்ட உள்கட்டமைப்பு, நீண்ட கால வாடகை 5-6% |
| இரண்டாம் நிலை சந்தை | டெட்ராய்ட், MI இல் 90 சதுர மீட்டர் வீடு | $180,000 ($2,000/சதுர மீட்டர்) | குறைந்த நுழைவுச் செலவுகள், 12–15% வரை அதிக நீண்ட கால வாடகை மகசூல், சந்தை உறுதியற்ற தன்மைக்கான ஆபத்து |
| புதிய கட்டிடம் | மியாமியின் பிரிக்கெல்லில் 80 சதுர மீட்டர் காண்டோ | $600,000 ($7,500/சதுர மீட்டர்) | கட்டுமானத்திற்கு முந்தைய, நவீன தளவமைப்பு, குறுகிய கால வாடகை $5,500/மாதம் வரை. |
| புதிய கட்டிடம் | ஆஸ்டினில் 200 சதுர மீட்டர் பல குடும்பத் திட்டம் | $1,100,000 ($5,500/சதுர மீட்டர்) | பல அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கான நீண்ட கால வாடகைகள், மூலதன வளர்ச்சி, ஆற்றல் திறன் தரநிலைகள் |
| பிரீமியம் பிரிவு | மன்ஹாட்டனில் 70 சதுர மீட்டர் அபார்ட்மெண்ட் | $1,050,000 ($15,000/சதுர மீட்டர்) | உயர் அந்தஸ்து கொண்ட பகுதி, அதிக தேவை, குறுகிய கால வாடகை 12-14% வரை |
இரண்டாம் நிலை சந்தை: பணப்புழக்கம் மற்றும் நிரூபிக்கப்பட்ட பகுதிகள்
அமெரிக்க இரண்டாம் நிலை சந்தையில், நிரூபிக்கப்பட்ட உள்கட்டமைப்புடன் கூடிய பெரிய, திரவ நகரங்கள் குறிப்பாக பிரபலமாக உள்ளன. புரூக்ளின், குயின்ஸ் மற்றும் மன்ஹாட்டன் உள்ளிட்ட நியூயார்க் நகரத்தில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் மற்றும் வீடுகளுக்கு அதிக தேவை உள்ளது, அங்கு பணப்புழக்கம் அதிகமாகவும் நீண்ட கால வாடகைகளுக்கான தேவை நிலையானதாகவும் உள்ளது.
சிகாகோ, டெட்ராய்ட் மற்றும் கிளீவ்லேண்டிலும் இரண்டாம் நிலை சந்தை தீவிரமாக வளர்ந்து வருகிறது, அங்கு வீட்டுச் செலவுகள் குறைவாக உள்ளன, இதனால் முதலீட்டாளர்கள் ஒரு சிறிய பட்ஜெட்டில் நுழைந்து 12–15% வரை அதிக நீண்ட கால வாடகை மகசூலைப் பெற முடியும்.
அம்சங்கள்: பழைய வீடுகளுக்கு பெரிய புதுப்பித்தல்கள் தேவைப்படலாம், ஆனால் வாடகை வருமானத்தை விரைவாகப் பெற உதவும்.
புதிய கட்டிடங்கள்: கட்டுமானத்திற்கு முந்தைய மற்றும் பல குடும்ப திட்டங்கள்
புதிய கட்டிடங்கள் நவீன தளவமைப்புகள் மற்றும் ஆற்றல் திறன் தரங்களுடன் முதலீட்டாளர்களை ஈர்க்கின்றன. மிகவும் பிரபலமான பகுதிகளில் மியாமி, ஃபோர்ட் லாடர்டேல் மற்றும் ஆர்லாண்டோ ஆகியவை அடங்கும், அங்கு கட்டுமானத்திற்கு முந்தைய காண்டோமினியங்கள் சந்தைக்குக் குறைவான விலைகளையும் மாதத்திற்கு $5,500 வரை குறுகிய கால வாடகைகளையும் வழங்குகின்றன. டெக்சாஸில் (ஆஸ்டின், டல்லாஸ் மற்றும் ஹூஸ்டன்), பல குடும்பத் திட்டங்கள் தீவிரமாகக் கட்டப்பட்டு வருகின்றன, இதனால் முதலீட்டாளர்கள் ஒரே நேரத்தில் பல அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளிலிருந்து லாபம் ஈட்ட முடியும்.
அம்சங்கள்: கட்டுமான தாமதங்களின் ஆபத்து, ஆனால் சொத்தின் மதிப்பு மற்றும் தளவமைப்புகளில் நெகிழ்வுத்தன்மையில் வளர்ச்சிக்கான சாத்தியம்.
அமெரிக்க கட்டுமானத்தின் அம்சங்கள் மற்றும் தரநிலைகள்
அமெரிக்க வீடுகள் பெரும்பாலும் சட்ட கட்டுமானம், மரம், கான்கிரீட் மற்றும் நவீன ஆற்றல் திறன் கொண்ட பொருட்களைப் பயன்படுத்தி கட்டப்படுகின்றன. தரநிலைகளில் தீ பாதுகாப்பு, ஒலி காப்பு மற்றும் காற்றோட்டம் ஆகியவற்றிற்கான கடுமையான தேவைகள் அடங்கும்.
- புதிய கட்டிடங்கள் பொதுவாக ஸ்மார்ட் ஹோம் அமைப்புகள், நவீன சமையலறைகள் மற்றும் குளியலறைகளைக் கொண்டுள்ளன, இது குத்தகைதாரர்களிடம் அவற்றின் ஈர்ப்பை அதிகரிக்கிறது.
- அமெரிக்காவில் பல குடும்ப வளாகங்களுக்கு கட்டுமான நேரங்கள் 12 முதல் 24 மாதங்கள் வரை இருக்கும்.
ஆஸ்திரியாவுடன் ஒப்பீடு
கட்டுமான வேகம், ஆற்றல் திறன் மற்றும் சந்தை ஸ்திரத்தன்மை ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் ஆஸ்திரிய புதிய கட்டிடங்கள் நன்மைகளை வழங்குகின்றன. அமெரிக்காவில், அதிகாரத்துவம், வானிலை அல்லது ஒப்பந்ததாரர் தாமதங்கள் காரணமாக இந்த செயல்முறை தாமதமாகலாம். நம்பகத்தன்மை மற்றும் நீண்ட கால ஸ்திரத்தன்மையை நாடும் முதலீட்டாளர்களுக்கு, சதுர மீட்டருக்கு அதிக செலவு இருந்தபோதிலும், ஆஸ்திரியா பெரும்பாலும் விரும்பத்தக்க தேர்வாகும்.
| பிரிவு | அமெரிக்கா | ஆஸ்திரியா | கருத்து |
|---|---|---|---|
| பொருளாதாரம் | மறுவிற்பனை மற்றும் புதிய கட்டிடங்கள், விலை $2,000–$6,000/சதுர மீட்டர், நீண்ட கால வாடகை மகசூல் 7–12% | மறுவிற்பனை மற்றும் புதிய கட்டுமானங்கள், விலை €3,000–€5,000/சதுர மீட்டர், மகசூல் 3–5% | அமெரிக்கா அதிக மகசூலை வழங்குகிறது, ஆனால் சந்தை மிகவும் நிலையற்றது; ஆஸ்திரியா மிகவும் நிலையானது மற்றும் குறைவான அபாயங்களைக் கொண்டுள்ளது |
| சராசரி | அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் மற்றும் டவுன்ஹவுஸ்கள் $5,000–$10,000/சதுர மீட்டர், மகசூல் 6–9% | அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் மற்றும் டவுன்ஹவுஸ்கள் €5,000–€8,000/சதுர மீட்டர், மகசூல் 4–5% | விலை நிலைத்தன்மை மற்றும் சந்தை முன்கணிப்பு ஆகியவற்றில் ஆஸ்திரியா வெற்றி பெறுகிறது |
| பிரீமியம் | மன்ஹாட்டன், சான் பிரான்சிஸ்கோ, லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ், $12,000–$20,000/சதுர மீட்டர், மகசூல் 5–6% | வியன்னா, சால்ஸ்பர்க், €8,000–€12,000/சதுர மீட்டர், மகசூல் 3–4% | அமெரிக்கா அதிக கௌரவத்தையும் லாபத்தையும் வழங்குகிறது, அதே நேரத்தில் ஆஸ்திரியா நம்பகத்தன்மை, ஆற்றல் திறன் மற்றும் கணிக்கக்கூடிய தன்மையை வழங்குகிறது |
அமெரிக்காவில் மாற்று முதலீட்டாளர் உத்திகள்
அமெரிக்காவில் ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வது பாரம்பரிய வாடகைகள் முதல் நில மேம்பாடு வரை பலவிதமான உத்திகளை வழங்குகிறது. உத்தியைத் தேர்ந்தெடுப்பது உங்கள் இலக்குகள், பட்ஜெட் மற்றும் ஆபத்துக்கான விருப்பத்தைப் பொறுத்தது.
ஒன்றுக்கு பதிலாக பல சொத்துக்களை வாங்குதல்
புதுப்பித்தல் மற்றும் மறுவிற்பனைக்காக பழைய சொத்துக்களை வாங்குவது செயலில் உள்ள முதலீட்டாளர்களுக்கு ஒரு உத்தியாகும். குறிப்பாக லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ் அல்லது சான் பிரான்சிஸ்கோ போன்ற வளர்ந்து வரும் பகுதிகளில், ஒரு பரிவர்த்தனைக்கு வருமானம் 15–25% ஐ அடையலாம்.
வாடிக்கையாளர் உதாரணங்கள்: ஆஸ்டினில் 1,200 சதுர அடி வீடு $450,000க்கு வாங்கப்பட்டது, $70,000க்கு புதுப்பிக்கப்பட்டது, $650,000க்கு மறுவிற்பனை செய்யப்பட்டது - நிகர லாபம் சுமார் $130,000.
ஒன்றுக்கு பதிலாக பல சொத்துக்களை வாங்குதல்
மூலதனத்தை பல சிறிய சொத்துக்களாகப் பிரிப்பது ஆபத்தைக் குறைத்து வருமானப் பன்முகத்தன்மையை அனுமதிக்கிறது. வாடிக்கையாளர்களின் போர்ட்ஃபோலியோக்களில் பெரும்பாலும் மியாமி அல்லது டெக்சாஸின் வெவ்வேறு பகுதிகளில் இரண்டு அல்லது மூன்று அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் அடங்கும், இது நிலையான வாடகை ஓட்டத்தை உறுதி செய்கிறது.
வணிக ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடுகள்
அலுவலகங்கள், கிடங்குகள் மற்றும் சில்லறை விற்பனை நிலையங்கள் ஆண்டுக்கு 6 முதல் 10% வருமானத்தை ஈட்டுகின்றன, ஆனால் அதிக ஆரம்ப மூலதனம் தேவை. எடுத்துக்காட்டு: டல்லாஸில் ஒரு சிறிய அலுவலக வளாகத்தை $1.2 மில்லியனுக்கு வாங்கினால் ஆண்டு வருமானம் $80,000–$100,000 ஆகும்.
REITகள் மற்றும் நிதிகள் மூலம் முதலீடு செய்தல்
REITகள் சொத்துக்களை நேரடியாக நிர்வகிக்காமல் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் பங்கேற்க உங்களை அனுமதிக்கின்றன. ஈவுத்தொகை மகசூல் பொதுவாக 4–6% வரை இருக்கும், மேலும் குறைந்த நுழைவுத் தடை அவற்றை தொடக்கநிலையாளர்களுக்கு கவர்ச்சிகரமானதாக ஆக்குகிறது.
நில அடுக்குகள் மற்றும் மேம்பாடு
கட்டுமானம் அல்லது மேம்பாட்டிற்காக நிலம் வாங்குவது என்பது நீண்ட கால நோக்கத்துடன் கூடிய ஆபத்தான உத்தியாகும். உதாரணமாக, புளோரிடாவில் 1.5 ஹெக்டேர் நிலம் $250,000க்கு வாங்கப்படுகிறது. அனுமதிகள் மற்றும் கட்டுமானத்திற்குப் பிறகு, இந்த திட்டம் 3–5 ஆண்டுகளில் $600,000–$700,000 வரை வருமானத்தை ஈட்டக்கூடும்.
வியன்னாவில் உள்ள உத்திகளுடன் ஒப்பீடு: நிலைத்தன்மை மற்றும் சுறுசுறுப்பு
வியன்னாவின் சந்தை மிகவும் நிலையானது மற்றும் கணிக்கக்கூடியது. வாடகைக்கு வாங்குதல் 4-5% வருமானத்தை வழங்குகிறது, அதே நேரத்தில் கடுமையான கட்டிட விதிமுறைகள் மற்றும் அதிக நில செலவுகள் காரணமாக சரிசெய்தல் மற்றும் மேம்பாடு குறைவாகவே உள்ளன. சந்தை குறைவான ஆற்றல் கொண்டது, ஆனால் பாதுகாப்பு, வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் நீண்ட கால நிலைத்தன்மையிலிருந்து பயனடைகிறது. குறைந்தபட்ச அபாயத்துடன் மூலதன வளர்ச்சியைத் தேடும் முதலீட்டாளர்களுக்கு, வியன்னா விரும்பத்தக்கது, அதே நேரத்தில் அதிக வருமானத்துடன் கூடிய செயலில் உள்ள உத்திகளுக்கு அமெரிக்கா சிறந்தது.
அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீட்டாளர்களுக்கான ஆபத்து காரணிகள்
அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வது பல தனித்துவமான அம்சங்கள் மற்றும் அபாயங்களுடன் வருகிறது, அவை ஒரு பிராந்தியத்தையும் உத்தியையும் தேர்ந்தெடுக்கும்போது கருத்தில் கொள்ள வேண்டியது அவசியம்.
அதிக சொத்து வரிகள்
சராசரி சொத்து வரி விகிதம் மாநிலத்தைப் பொறுத்து ஆண்டுக்கு 0.7% முதல் 2.3% வரை இருக்கும். நியூ ஜெர்சி மற்றும் இல்லினாய்ஸ் போன்ற சில மாநிலங்களில், வரிகள் 2.2% ஐ விட அதிகமாக இருக்கலாம், இது நிகர வருமானத்தை கணிசமாகக் குறைக்கிறது. மியாமியில் $600,000 மதிப்புள்ள ஒரு வீட்டில் முதலீடு செய்வதற்கு, வரிகள் வருடத்திற்கு தோராயமாக $12,000–$15,000 வரை இருக்கும் என்பதை வாடிக்கையாளர் உதாரணங்கள் காட்டுகின்றன, இது முதலீட்டின் மீதான வருமானத்தைக் கணக்கிடும்போது கருத்தில் கொள்ள வேண்டியது அவசியம்.
வாடகை ஒழுங்குமுறை
உள்ளூர் வாடகைச் சட்டங்கள், குறிப்பாக Airbnb மற்றும் VRBO மூலம் குறுகிய கால வாடகைகள் கடுமையாக இருக்கலாம். எடுத்துக்காட்டாக, சான் பிரான்சிஸ்கோ, நியூயார்க் மற்றும் மியாமி ஆகியவை வாடகை அலகுகளின் எண்ணிக்கை மற்றும் உரிமத் தேவைகளில் கட்டுப்பாடுகளைக் கொண்டுள்ளன, இது முதலீட்டாளர்களின் நெகிழ்வுத்தன்மையைக் கட்டுப்படுத்துகிறது.
மந்தநிலை மற்றும் அடமான சந்தை அபாயங்கள்
அதிக அடமான விகிதங்கள் மற்றும் சந்தை ஏற்ற இறக்கம் வீட்டுவசதிக்கான தேவையைக் குறைக்கலாம். எடுத்துக்காட்டாக, 2022 மற்றும் 2024 க்கு இடையில், வட்டி விகிதங்கள் 7% ஆக உயர்ந்தது பரிவர்த்தனைகளில் மந்தநிலைக்கும் வாங்குபவர்களின் எண்ணிக்கையில் குறைவிற்கும் வழிவகுத்தது. இது நிலையற்ற காலங்களில் விலை சரிவு அபாயத்தை உருவாக்குகிறது.
மூலதனம் அல்லாத மாநிலங்களில் பணப்புழக்கம்
டெட்ராய்ட், கிளீவ்லேண்ட் மற்றும் டெக்சாஸின் சில பகுதிகள் போன்ற இரண்டாம் மற்றும் மூன்றாம் நிலை நகரங்களில், சொத்து பணப்புழக்கம் குறைவாக உள்ளது, மேலும் விற்பனை நேரம் 6-12 மாதங்களை எட்டும். இது ஒப்பந்தத்திலிருந்து விரைவாக வெளியேற விரும்பும் முதலீட்டாளர்களுக்கு ஆபத்தை அதிகரிக்கிறது.
ஆஸ்திரியாவுடன் ஒப்பீடு
ஆஸ்திரிய சந்தை நிலைத்தன்மை மற்றும் கணிக்கக்கூடிய தன்மையால் பயனடைகிறது. வரிகள் குறைவாக உள்ளன, சட்டம் மிகவும் வெளிப்படையானது, வாடகை விதிமுறைகள் மிகவும் தளர்த்தப்பட்டுள்ளன, மேலும் வியன்னா மற்றும் சால்ஸ்பர்க் போன்ற முக்கிய நகரங்களில் உள்ள சொத்துக்களின் பணப்புழக்கம் நிலையானது. நீண்ட கால மூலதன பாதுகாப்பு மற்றும் இடர் குறைப்பை மதிக்கும் முதலீட்டாளர்களுக்கு, ஆஸ்திரியா பெரும்பாலும் ஒரு விருப்பமான விருப்பமாகும். மறுபுறம், சாத்தியமான சந்தை ஏற்ற இறக்கங்களைப் புரிந்துகொண்டு, தங்கள் போர்ட்ஃபோலியோக்களை தீவிரமாக நிர்வகிக்கவும், அதிக வருமானத்தை எதிர்பார்க்கவும் தயாராக இருப்பவர்களுக்கு அமெரிக்கா பொருத்தமானது.
அமெரிக்காவில் ஒரு முதலீட்டாளரின் வாழ்க்கை மற்றும் ஆறுதல்
அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்வது வருமானத்துடன் மட்டுமல்லாமல், வெவ்வேறு மாநிலங்களின் வாழ்க்கை முறை மற்றும் வாழ்க்கை நிலைமைகளுடனும் பிணைக்கப்பட்டுள்ளது. பிராந்தியத்தின் தேர்வு காலநிலை, சுகாதாரப் பராமரிப்புக்கான அணுகல், கல்வி வாய்ப்புகள், பாதுகாப்பு மற்றும் நிதி உள்கட்டமைப்பைப் பாதிக்கிறது.
மாநிலங்களின் காலநிலை மற்றும் பன்முகத்தன்மை
அமெரிக்கா பரந்த அளவிலான காலநிலைகளைக் கொண்டுள்ளது, இது ஒரு சொத்து மற்றும் வாடகை உத்தியைத் தேர்ந்தெடுக்கும்போது கருத்தில் கொள்ள வேண்டியது அவசியம். புளோரிடாவின் நகரங்கள் வெப்பமான துணை வெப்பமண்டல காலநிலை மற்றும் கடற்கரைகளைக் கொண்டுள்ளன, இது ஆண்டு முழுவதும் குறுகிய கால வாடகைக்கு பிரபலமாக அமைகிறது. கலிபோர்னியா லேசான மத்திய தரைக்கடல் காலநிலையை வழங்குகிறது, குறிப்பாக லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ் மற்றும் சான் டியாகோவில், நீண்ட கால வாடகைதாரர்கள் மற்றும் குடும்பங்களை ஈர்க்கிறது.
அதே நேரத்தில், மத்திய மேற்கு மற்றும் வடக்கு மாநிலங்கள் (சிகாகோ, மினியாபோலிஸ்) குளிர்ந்த குளிர்காலம் மற்றும் பனிப்பொழிவு காலங்களால் வகைப்படுத்தப்படுகின்றன, இது குறுகிய கால வாடகைக்கான தேவையைக் குறைக்கிறது, ஆனால் பொருளாதாரப் பிரிவு மற்றும் மலிவு விலையில் கவனம் செலுத்தும் வாங்குபவர்களை ஈர்க்கும்.
மருத்துவம், கல்வி, பாதுகாப்பு
குடியிருப்பாளர்கள் அல்லாதவர்களுக்கு, தரமான சுகாதாரம் மற்றும் கல்விக்கான அணுகலைக் கருத்தில் கொள்வது முக்கியம். நியூயார்க்கில், நான்கு பேர் கொண்ட ஒரு குடும்பத்திற்கான காப்பீடு மாதத்திற்கு $1,500–$2,000 செலவாகும், இதில் அடிப்படை காப்பீடு மற்றும் நிபுணர் வருகைகள் அடங்கும். லாஸ் ஏஞ்சல்ஸில், இதே போன்ற செலவுகள் $1,300–$1,800 வரை இருக்கும், அதே நேரத்தில் மியாமி மற்றும் டெக்சாஸில், தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட திட்டத்தைப் பொறுத்து மாதத்திற்கு $700–$1,000 வரை இருக்கும்.
கல்வியும் மாறுபடும்: நியூயார்க் மற்றும் கலிபோர்னியாவில் உள்ள தனியார் பள்ளிகள் மற்றும் மதிப்புமிக்க பல்கலைக்கழகங்கள் ஆண்டுக்கு $20,000–$50,000 செலவாகும், அதே நேரத்தில் டெக்சாஸ் அல்லது புளோரிடாவில் நீங்கள் ஆண்டுக்கு $10,000–$20,000க்கு நல்ல பள்ளிகளைக் காணலாம்.
வெளிநாட்டினருக்கான வங்கிகள் மற்றும் கடன்கள்
வெளிநாட்டினர் அமெரிக்காவில் கணக்குகளைத் திறக்கலாம் மற்றும் அடமானங்களைப் பெறலாம், ஆனால் இந்த செயல்முறை குடிமக்களை விட மிகவும் சிக்கலானது: ITIN/SSN, வருமானச் சான்று மற்றும் குறிப்பிடத்தக்க முன்பணம் (பொதுவாக 30–40%) பெரும்பாலும் தேவைப்படுகிறது. மியாமி மற்றும் கலிபோர்னியாவில் உள்ள சில வங்கிகள் குடியிருப்பாளர்கள் அல்லாதவர்களுக்கு சிறப்புத் திட்டங்களை வழங்குகின்றன.
வாழ்க்கைத் தரமும் செலவும்
அமெரிக்காவில் வாழ்க்கை நகரம் மற்றும் மாநிலத்தைப் பொறுத்து பெரிதும் மாறுபடும். உதாரணங்கள்:
- நியூயார்க் (மன்ஹாட்டன்): 2-படுக்கையறை அபார்ட்மெண்ட் வாடகை: $4,500–$6,000/மாதம், மளிகைப் பொருட்கள் மற்றும் சேவைகள்: சராசரியை விட +30–40% அதிகம், கஃபேக்கள் மற்றும் உணவகங்கள்: ஒரு உணவிற்கு $15–$25, பயன்பாடுகள்: $250–$400/மாதம்.
- லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ், கலிபோர்னியா: 2 படுக்கையறை வாடகை $3,500-$4,500, மளிகைப் பொருட்கள் சராசரியை விட 20-30% அதிகம், உணவகங்கள் $12-$20, பயன்பாட்டுச் சேவைகள் $200-$350.
- மியாமி, FL: 2 படுக்கையறை வாடகை $2,500-$3,500, மளிகைப் பொருட்கள் மற்றும் சாப்பாட்டு விருப்பங்கள் அமெரிக்க சராசரிக்கு அருகில், பயன்பாடுகள் $150-$300.
- ஆஸ்டின், டல்லாஸ், டெக்சாஸ்: 2 படுக்கையறை வாடகை $1,800-$2,500, மளிகைப் பொருட்கள் சராசரி, உணவகங்கள் $10-$18, பயன்பாட்டுப் பொருட்கள் $120-$250.
- சிகாகோ, மிட்வெஸ்ட்: 2 படுக்கையறை வாடகை $1,500–$2,200, மளிகைப் பொருட்கள் தேசிய சராசரியை விடக் குறைவு, பயன்பாட்டுச் சேவைகள் $120–$250.
ஆஸ்திரியாவுடன் ஒப்பீடு
ஆஸ்திரியாவில் வாழ்க்கை கணிக்கக்கூடியது மற்றும் ஒழுங்கமைக்கப்பட்டது: சுகாதாரப் பராமரிப்பு உயர்தரமானது மற்றும் அணுகக்கூடியது, கல்வி உயர்தரமானது, மற்றும் அதிகாரத்துவம் மிகக் குறைவு. எடுத்துக்காட்டாக, நான்கு பேர் கொண்ட ஒரு குடும்பத்திற்கான சுகாதார காப்பீடு மாதத்திற்கு $300–$500 ஆகும், மேலும் பொதுப் பள்ளிகள் மற்றும் பல்கலைக்கழகங்களில் கல்வி பெரும்பாலும் இலவசம் அல்லது மிகவும் மலிவு விலையில் இருக்கும்.
நகரத்தின் உள்கட்டமைப்பு, போக்குவரத்து மற்றும் பாதுகாப்பு ஆகியவை நீண்ட கால வசதியான வாழ்க்கையை வழங்குகின்றன. ஆஸ்திரியாவில், செலவுகளைத் திட்டமிடுவது, அபாயங்களைக் குறைப்பது மற்றும் குடும்ப வசதியை உறுதி செய்வது எளிது என்று நான் நம்புகிறேன்.
வெவ்வேறு வாங்குபவர்களுக்கான அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகள்
அமெரிக்காவில் ரியல் எஸ்டேட்டைத் தேர்ந்தெடுப்பது முதலீட்டாளரின் குறிக்கோள்கள் மற்றும் அவர்களின் வாழ்க்கைச் சூழ்நிலையைப் பொறுத்தது. மக்கள்தொகையின் வெவ்வேறு பிரிவுகள் சந்தையை வித்தியாசமாக வழிநடத்துகின்றன, மேலும் நிதி, சட்ட மற்றும் தனிப்பட்ட காரணிகளைக் கருத்தில் கொள்வது முக்கியம்.
நிலையற்ற நாடுகளின் குடிமக்களுக்கு, அமெரிக்காவில் வீடு அல்லது அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவது பெரும்பாலும் மூலதனத்தைப் பாதுகாப்பதற்கான ஒரு வழியாகும். கிழக்கு ஐரோப்பா மற்றும் லத்தீன் அமெரிக்காவைச் சேர்ந்த எனது வாடிக்கையாளர்கள் தங்கள் சொத்துக்களை பல்வகைப்படுத்தவும் நீண்டகால செல்வப் பாதுகாப்பை உறுதி செய்யவும் மியாமி மற்றும் லாஸ் ஏஞ்சல்ஸில் $400,000–$700,000க்கு அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை வாங்கியுள்ளனர்.
ஓய்வு பெற்றவர்களுக்கு . எடுத்துக்காட்டாக, ஃபோர்ட் லாடர்டேல் பகுதியில் உள்ள $550,000 மதிப்புள்ள ஒரு வீடு, நீண்ட கால வாடகைக்கு விடப்பட்டு, மாதத்திற்கு தோராயமாக $2,800–$3,200 வருமானம் ஈட்டியது, அதே நேரத்தில் அந்த சொத்து வசதியான இரண்டாவது வீடாகப் பயன்படுத்தப்பட்டது.
டிஜிட்டல் நாடோடிகள் அமெரிக்காவை அதன் வளர்ந்த உள்கட்டமைப்பு, அதிவேக இணையம் மற்றும் Airbnb மற்றும் VRBO மூலம் குறுகிய கால வாடகை வாய்ப்புகளுக்காக மதிக்கிறார்கள். இருப்பினும், விசா கட்டுப்பாடுகள் மற்றும் நீண்ட கால ஆவணங்களின் தேவை சில சிரமங்களை உருவாக்குகின்றன. வாடிக்கையாளர் உதாரணம்: ஆஸ்டினில் $350,000 க்கு ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்கி, பின்னர் அதை குறுகிய காலத்திற்கு வாடகைக்கு எடுத்தால் மாதத்திற்கு $2,000–$2,400 வருமானம் கிடைக்கும், இதற்கு ITIN மற்றும் குடியிருப்பாளர்கள் அல்லாதவர்களுக்கு வங்கிக் கணக்கு தேவை.
அமெரிக்கா vs. ஆஸ்திரியா? ஆஸ்திரியாவுடன் ஒப்பிடும்போது, இந்த நாடு பழமைவாத முதலீட்டாளர்களுக்கு வெற்றி அளிக்கிறது: சந்தை நிலையானது, சட்டங்கள் வெளிப்படையானவை, வரிகள் குறைவாக உள்ளன, வருமானம் கணிக்கக்கூடியது. மறுபுறம், அமெரிக்கா அதிக வருமானம், பல்வேறு பிராந்தியங்கள் மற்றும் முதலீட்டு உத்திகளை வழங்குகிறது, ஆனால் அபாயங்கள், சந்தை ஏற்ற இறக்கங்கள் மற்றும் சொத்து மேலாண்மை சவால்களுடன் தொடர்புடையது. பாதுகாப்பு மற்றும் ஒழுங்கை மதிக்கும் வாடிக்கையாளர்களுக்கு, நான் பெரும்பாலும் ஆஸ்திரியாவை பரிந்துரைக்கிறேன்.
முதலீட்டு வெளியேறும் உத்திகள்
முதலீட்டிலிருந்து வெளியேறுவது என்பது லாபத்தை நேரடியாக பாதிக்கும் ஒரு முக்கியமான படியாகும். அமெரிக்காவில் சொத்து விற்பனை பொதுவாக MLS (மல்டிபிள் லிஸ்டிங் சர்வீஸ்) மூலமாகவோ அல்லது தொழில்முறை முகவர்கள் மூலமாகவோ கையாளப்படுகிறது. சராசரி விற்பனை நேரம் பிராந்தியத்தின் அடிப்படையில் மாறுபடும்: மியாமி அல்லது லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ் போன்ற பிரபலமான நகரங்களில், ஒரு சொத்து 30-90 நாட்களில் விற்கப்படலாம், அதே நேரத்தில் குறைந்த பணப்புழக்க நிலைகளில், இது 6-9 மாதங்கள் வரை ஆகலாம். மியாமியில் $600,000-$750,000க்கு அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை விற்கும் எனது வாடிக்கையாளர்கள், செயல்முறையை விரைவுபடுத்தவும் கமிஷன்களைக் குறைக்கவும் பெரும்பாலும் MLS மற்றும் ஒரு முகவரைப் பயன்படுத்தினர்.
குடியிருப்பாளர்கள் அல்லாதவர்களுக்கு, ஒரு முக்கிய அம்சம் FIRPTA ஆகும், இது கூட்டாட்சி வரிக்கு விற்பனை விலையில் 15% வரை நிறுத்தி வைக்க வேண்டும். எதிர்பாராத கொடுப்பனவுகளைத் தவிர்க்க உங்கள் வரிப் பொறுப்பை சரியாகக் கணக்கிடுவது முக்கியம்.
ஒரு 1031 எக்ஸ்சேஞ்ச் ஒரு சொத்தை விற்று மற்றொரு அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட் சொத்தில் மீண்டும் முதலீடு செய்யும்போது வரிகளை ஒத்திவைக்க உங்களை அனுமதிக்கிறது. உதாரணமாக, எனது வாடிக்கையாளர்களில் ஒருவர் மியாமி காண்டோமினியத்தை $650,000க்கு விற்று பல ஆஸ்டின் சொத்துக்களில் முதலீடு செய்தார், இது வரிச் சுமையை மாற்றவும் போர்ட்ஃபோலியோ பல்வகைப்படுத்தலை அதிகரிக்கவும் அனுமதித்தது.
பரம்பரை சொத்து அல்லது அறக்கட்டளைகள் மூலம் ரியல் எஸ்டேட்டை மாற்றுவது உங்கள் தோட்டத்தை திறம்பட நிர்வகிக்கவும் உங்கள் எதிர்காலத்தைத் திட்டமிடவும் மற்றொரு வழியாகும். அறக்கட்டளைகள் சொத்துக்களை நிர்வகிக்கவும், வரி அபாயங்களைக் குறைக்கவும், உங்கள் சொத்துக்களைப் பாதுகாக்கவும் உதவுகின்றன.
ஆஸ்திரியாவுடன் ஒப்பிடும்போது, அங்கு முதலீட்டு வெளியேறும் செயல்முறை எளிமையானது மற்றும் கணிக்கக்கூடியது. இரண்டாம் நிலை சந்தை பணப்புழக்கம் அதிகமாக உள்ளது, அதிகாரத்துவம் குறைவாக உள்ளது, விற்பனை வரிகள் வெளிப்படையானவை, மற்றும் பரிவர்த்தனைகள் விரைவாக முடிக்கப்படுகின்றன. அமெரிக்கா அதிக வருமானத்தை வழங்குகிறது, ஆனால் சிக்கலான வரி விதிமுறைகள் மற்றும் அதிகாரத்துவத்தால் பாதிக்கப்பட்டுள்ளது.
நிபுணர் கருத்து: க்சேனியா லெவினா
பல வருடங்களாக, அமெரிக்கா மற்றும் ஐரோப்பாவில் ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்யும் வாடிக்கையாளர்களுடன் நான் பணியாற்றி வருகிறேன். ஒவ்வொரு சந்தையும் அதன் தனித்துவமான குணாதிசயங்களைக் கொண்டுள்ளது என்பதையும், முதலீடுகளின் வெற்றி நேரடியாக சரியான விடாமுயற்சியைப் பொறுத்தது என்பதையும் எனது அனுபவம் காட்டுகிறது.
நிலையான மற்றும் வளரும் சந்தைகளுக்கு இடையில் மூலதனத்தை ஒதுக்குவது ஒரு சமநிலையான போர்ட்ஃபோலியோவிற்கு முக்கியமாகும். இந்த அணுகுமுறையில், ஆஸ்திரிய ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடுகள் பொதுவாக நிலைத்தன்மை மற்றும் முன்கணிப்புத்தன்மையை வழங்குகின்றன, அதே நேரத்தில் அமெரிக்க சொத்துக்கள் வளர்ச்சி திறனையும் அதிக வாடகை மகசூலையும் வழங்குகின்றன. மியாமி அல்லது லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ் போன்ற மிகவும் ஆற்றல்மிக்க, லாபகரமான சந்தைகளுடனும், வியன்னா போன்ற நிலையான ஐரோப்பிய சொத்துக்களுடனும் அமெரிக்க சொத்துக்களை இணைக்க நான் பரிந்துரைக்கிறேன். இந்த அணுகுமுறை அபாயங்களை பன்முகப்படுத்தவும், வாடகை வருமானத்தை உருவாக்கவும், ஒரே நேரத்தில் மூலதனத்தை குவிக்கவும் உங்களை அனுமதிக்கிறது.
ஒரு உத்தியைத் தேர்ந்தெடுக்கும்போது, எனது வாடிக்கையாளர்களின் இலக்குகளை நான் கருத்தில் கொள்கிறேன்: வாடகை, அந்தஸ்து அல்லது நீண்ட கால மூலதனமாக்கல். எடுத்துக்காட்டாக, வருமானம் மற்றும் வளர்ச்சியில் கவனம் செலுத்தும் வாடிக்கையாளர்களுக்கு, அமெரிக்கா மிகவும் பொருத்தமானது, குறிப்பாக அமெரிக்காவில் உள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் மற்றும் புளோரிடாவில் உள்ள சொத்துக்கள் மூலம். நிலைத்தன்மை, கணிக்கக்கூடிய தன்மை மற்றும் மூலதனப் பாதுகாப்பை மதிப்பவர்களுக்கு, ஆஸ்திரியா பெரும்பாலும் வெற்றி பெறுகிறது.
அமெரிக்காவிற்கும் ஆஸ்திரியாவிற்கும் இடையில் பிரித்துக் கொள்வேன் அமெரிக்கா வளர்ச்சி மற்றும் அதிக வருமானத்தை வழங்குகிறது, அதே நேரத்தில் ஆஸ்திரியா மன அமைதி, வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் நீண்டகால சொத்து பாதுகாப்பை வழங்குகிறது. இந்த அணுகுமுறை இரு உலகங்களின் சிறந்தவற்றையும் இணைத்து நிலையான போர்ட்ஃபோலியோவை உருவாக்க உங்களை அனுமதிக்கிறது.
முடிவுரை
ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளுக்கு இலக்குகள் மற்றும் சந்தைகள் பற்றிய தெளிவான புரிதல் தேவை. அதிக வருமானம், பல்வேறு உத்திகள் மற்றும் மியாமி, லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ் அல்லது டெக்சாஸ் போன்ற மாறும் சந்தைகளை நாடுபவர்களுக்கு அமெரிக்கா சிறந்த தேர்வாகும். நிலைத்தன்மை, சட்ட வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் கணிக்கக்கூடிய வருமானத்தை மதிக்கும் முதலீட்டாளர்களுக்கு ஆஸ்திரியா பொருத்தமானது. நடைமுறையில், ஒரு போர்ட்ஃபோலியோவின் இத்தகைய பழமைவாத பகுதிக்கு, ஆஸ்திரிய ரியல் எஸ்டேட் ஒரு நிலைப்படுத்தியாகக் கருதப்படுகிறது, அதே நேரத்தில் அமெரிக்கா வளர்ச்சி மற்றும் அதிக வருமானத்திற்கான ஆதாரமாகக் கருதப்படுகிறது.
முதலீட்டு வழக்கறிஞரின் பொதுவான ஆலோசனை: சொத்துக்களை முழுமையாகச் சரிபார்க்கவும், வரிக் கடமைகளைக் கருத்தில் கொள்ளவும், உங்கள் போர்ட்ஃபோலியோவை பல்வகைப்படுத்தவும், எப்போதும் வெளியேறும் உத்தியைத் திட்டமிடவும். குடியிருப்பாளர்கள் அல்லாதவர்களுக்கு, FIRPTA, வாடகை வருமான வரிவிதிப்பு மற்றும் LLCகள் அல்லது அறக்கட்டளைகள் மூலம் விருப்பங்களைக் கருத்தில் கொள்வது மிகவும் முக்கியம்.
2030 ஆம் ஆண்டுக்கான எதிர்பார்ப்பு மக்கள்தொகை வளர்ச்சி, உள் இடம்பெயர்வு மற்றும் செயலில் உள்ள ரியல் எஸ்டேட் சந்தை வளர்ச்சியைக் காட்டுகிறது. அமெரிக்காவில், வலுவான பொருளாதார வளர்ச்சி மற்றும் கவர்ச்சிகரமான வாடகை மகசூல் உள்ள நகரங்களில் வீட்டுவசதிக்கான தேவை அதிகரித்து வருகிறது. ஆஸ்திரியாவில், நிலைத்தன்மை நீடிக்கிறது, மேலும் இரண்டாம் நிலை மற்றும் புதிய சந்தைகளின் வளர்ச்சி நீண்ட கால மூலதனத்திற்கான பாதுகாப்பான முதலீடுகளை தொடர்ந்து வழங்குகிறது.
இணைப்புகள் மற்றும் அட்டவணைகள்
நகர வாரியாக வாடகை மகசூல்
| பகுதி | சராசரி ஆண்டு வாடகை வருவாய் (%) |
|---|---|
| நியூயார்க் (NY) | 3,5–4,0% |
| மியாமி (FL) | 5,0–6,0% |
| லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ் (CA) | 3,5–4,5% |
| சான் பிரான்சிஸ்கோ (CA) | 3,0–4,0% |
| ஆஸ்டின், டெக்சாஸ் | 4,5–5,5% |
| டல்லாஸ் (டெக்சாஸ்) | 4,0–5,0% |
| ஹூஸ்டன், டெக்சாஸ் | 4,0–5,0% |
| சிகாகோ (IL) | 4,0–4,5% |
| பிலடெல்பியா (PA) | 4,0–4,8% |
| அட்லாண்டா (GA) | 4,2–5,0% |
விலை/லாப வரைபடம்
| பகுதி | ஒரு சதுர மீட்டருக்கு சராசரி விலை (€) | சராசரி ஆண்டு வாடகை வருவாய் (%) | சந்தை அம்சங்கள் |
|---|---|---|---|
| நியூயார்க் (NY) | 12,000–15,000 | 3,5–4,0 | அதிக பணப்புழக்கம், நிலையான தேவை, விலையுயர்ந்த சொத்துக்கள் |
| மியாமி (FL) | 7,500–10,000 | 5,0–6,0 | குறுகிய கால வாடகைகளுக்கான பிரபலமான சந்தை, சுற்றுலாவில் வளர்ச்சி |
| லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ் (CA) | 9,500–12,500 | 3,5–4,5 | விலையுயர்ந்த சந்தை, வாடகைக்கு அதிக தேவை, பிரீமியம் பிரிவு |
| சான் பிரான்சிஸ்கோ (CA) | 11,000–14,000 | 3,0–4,0 | குறைந்த விநியோகம், வீட்டுவசதிக்கான அதிக தேவை |
| ஆஸ்டின், டெக்சாஸ் | 5,500–7,500 | 4,5–5,5 | மாறும் சந்தை, மக்கள்தொகை வளர்ச்சி, இளம் பார்வையாளர்கள் |
| டல்லாஸ் (டெக்சாஸ்) | 4,500–6,500 | 4,0–5,0 | நிலையான தேவை, மலிவு விலைகள் மற்றும் உள்கட்டமைப்பு மேம்பாடு |
| ஹூஸ்டன், டெக்சாஸ் | 4,000–6,000 | 4,0–5,0 | வளர்ந்து வரும் சந்தை, மலிவு விலை சொத்துக்கள், தொழில்துறை பகுதி |
| சிகாகோ (IL) | 4,500–6,500 | 4,0–4,5 | நடுத்தர சந்தைப் பிரிவு, நிலையான வாடகை ஓட்டம், ஆனால் அபாயங்கள் உள்ளன |
| பிலடெல்பியா (PA) | 4,500–6,500 | 4,0–4,8 | வளர்ந்த உள்கட்டமைப்பு, மாணவர் தேவை, நிலைத்தன்மை |
| அட்லாண்டா (GA) | 4,000–5,500 | 4,2–5,0 | இளம் வாடகைதாரர்கள் மற்றும் வெளிநாட்டினரை ஈர்க்கும் வளர்ந்து வரும் சந்தை |
வரி ஒப்பீடு: அமெரிக்கா vs. ஆஸ்திரியா
| பிரிவு | அமெரிக்கா | ஆஸ்திரியா |
|---|---|---|
| சொத்து வரி | மாநிலத்தைப் பொறுத்து ஆண்டுக்கு 0.5–3% | வருடத்திற்கு 0.2–0.5% |
| வாடகை வருமானத்தின் மீதான வரி | மத்திய 10–37% + மாநில 0–13% | 20–27,5% |
| மூலதன ஆதாய வரி | 15–20% + சாத்தியமான மாநில வரிகள் | 10 ஆண்டுகள் வரை விற்பனையில் 30%, பின்னர் குறைக்கப்பட்டது |
| FIRPTA / குடியிருப்பாளர் அல்லாதவர்களுக்கான வரிகள் | விற்பனையில் 15% தக்கவைப்பு | குடியிருப்பாளர்களுக்குப் பொருந்தாது; வெளிநாட்டினருக்கு தனி விதிகள் பொருந்தும் |
| மரபுரிமை/பரிசு வரிகள் | 40% வரை (தொகை மற்றும் மாநிலத்தைப் பொறுத்து) | 0–30% |
| எல்எல்சிக்கள்/அறக்கட்டளைகள் மூலம் உகப்பாக்கம் | ஆம், இது வரிகளைக் குறைக்கவும் சொத்துக்களை நிர்வகிக்கவும் உங்களை அனுமதிக்கிறது | GmbH மற்றும் அறக்கட்டளைகள் மூலம் சாத்தியம், ஆனால் மிகவும் கடினம் |
ஒரு அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளரின் சரிபார்ப்புப் பட்டியல்
1. உங்கள் முதலீட்டு இலக்குகளைத் தீர்மானிக்கவும்
- வாடகை வருமானம் (நீண்ட கால vs. குறுகிய கால)
- மூலதனமாக்கல் மற்றும் மதிப்பில் வளர்ச்சி
- வதிவிட அல்லது விசா உத்திகளைப் பெறுதல் (EB-5, E-2)
2. உரிமை வடிவமைப்பைத் தேர்ந்தெடுப்பது
- ஒரு தனிநபர் வாங்கியது
- எல்எல்சி (வரையறுக்கப்பட்ட பொறுப்பு நிறுவனம்) மூலம் வாங்குதல்
- REITகள் மற்றும் நிதிகள் மூலம் முதலீடு செய்தல்
- கூட்டாண்மைகள் அல்லது அறக்கட்டளைகள்
3. சந்தை மற்றும் பிராந்திய பகுப்பாய்வு
- நகரங்கள் மற்றும் மாநிலங்கள்: மியாமி, நியூயார்க், லாஸ் ஏஞ்சல்ஸ், ஆஸ்டின், மிட்வெஸ்ட்
- வாடகை மகசூல் மற்றும் சொத்துக்களின் பணப்புழக்கம்
- சதுர மீட்டருக்கு விலைகள் மற்றும் சந்தை இயக்கவியல்
- உள்கட்டமைப்பு, போக்குவரத்து, சூழலியல், குத்தகைதாரர் தேவை
4. பொருளின் ஆய்வு மற்றும் சட்ட சரிபார்ப்பு
- தலைப்பு தேடல் மற்றும் தலைப்பு காப்பீடு
- ஆய்வு அறிக்கை: கட்டுமான நிலை, பயன்பாடுகள்
- உரிமை வரலாறு மற்றும் சுமைகளைச் சரிபார்த்தல்
5. நிதி மற்றும் வாங்குபவரின் தேவைகள்
- வெளிநாட்டினருக்கு SSN/ITIN கிடைக்கும் தன்மை
- அமெரிக்காவில் வங்கிக் கணக்கு
- ஆரம்ப பங்களிப்பு மற்றும் நிதியின் சட்டப்பூர்வ தோற்றத்திற்கான சான்று
- வயது (சில வங்கிகள் 18 வயது பூர்த்தியடைந்திருக்க வேண்டும்)
6. கொள்முதல் செயல்முறை
- ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முகவர் மற்றும் வழக்கறிஞரைத் தேர்ந்தெடுப்பது
- ஒரு சலுகையைத் தயாரித்தல்
- எஸ்க்ரோ கணக்கு
- மாவட்ட பதிவேடுகளில் சொத்து உரிமைகளை மூடுதல் மற்றும் பதிவு செய்தல்
- தொலைதூரத்தில் வாங்கும் சாத்தியம்
7. வரிகள் மற்றும் செலவுகள்
- சொத்து வரி (மாநிலத்தைப் பொறுத்து 0.5–3%)
- இறுதிச் செலவுகள் (பரிவர்த்தனையின் 2–5%)
- வாடகை வருமான வரி (மத்திய + மாநிலம்)
- விற்பனை மீதான மூலதன ஆதாய வரி
- வெளிநாட்டினருக்கான FIRPTA
8. சொத்து மேலாண்மை
- ஒரு மேலாண்மை நிறுவனத்தைத் தேர்ந்தெடுப்பது (சொத்து மேலாண்மை)
- நீண்ட கால மற்றும் குறுகிய கால வாடகைகள்
- குத்தகைதாரர் ஒப்பந்தங்கள் மற்றும் உள்ளூர் விதிமுறைகள்
9. வெளியேறும் உத்திகள்
- MLS அல்லது ஒரு முகவர் மூலம் விற்பனை செய்தல்
- 1031 வரி பரிமாற்றங்களுக்கான பரிமாற்றம்
- பரம்பரை அல்லது அறக்கட்டளைகள் மூலம் பரிமாற்றம்
10. காட்சிகள் மற்றும் பல்வகைப்படுத்தல்
- ஒரு பொருள் vs. பல பொருள்கள்
- அமெரிக்கா மற்றும் ஐரோப்பாவின் கலவை (ஸ்திரத்தன்மைக்கு ஆஸ்திரியா, வளர்ச்சிக்கு அமெரிக்கா)
- வருவாய் மற்றும் ஆபத்து சமநிலை
முதலீட்டாளர் சூழ்நிலைகள்
1. "$300,000 முதலீட்டாளர்"
- வாடிக்கையாளர் விரும்பியது: நியூயார்க் நகரில் நிலையான வாடகை வருமானத்தை அளிக்கக்கூடிய மற்றும் ஒரு திரவ சொத்தாக இருக்கும் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்குவது.
- நாங்கள் கண்டுபிடித்தது: மன்ஹாட்டனில் 70 சதுர மீட்டர் பரப்பளவில் நவீன புதுப்பித்தல்கள் மற்றும் வசதியான போக்குவரத்து அணுகலுடன் கூடிய காண்டோமினியம்.
- முடிவு: ஆண்டுக்கு 4–5% மகசூல், அதிக பணப்புழக்கம், 2 ஆண்டுகளில் சொத்து மதிப்பு +8% வளர்ச்சி.
2. “$500,000 உடன் ஓய்வு பெற்றார்”
- வாடிக்கையாளர் விரும்பியது: ஃப்ளோரிடாவின் மியாமியில் வசதியான ஓய்வுக்காக ஒரு வீட்டை வாங்குவது, தேவைப்பட்டால் அதை வாடகைக்கு விடும் விருப்பத்துடன்.
- நாங்கள் கண்டுபிடித்தது: கடற்கரைக்கு அருகில், நன்கு வளர்ந்த உள்கட்டமைப்புடன், அமைதியான பகுதியில் 2 படுக்கையறைகளுடன் கூடிய 90 சதுர மீட்டர் பரப்பளவு கொண்ட வீடு.
- முடிவு: சராசரி வாடகை மகசூல் 4.5%, 3 ஆண்டுகளில் +10% மதிப்பு அதிகரிப்பு, அமைதியான வாழ்க்கைக்கு பாதுகாப்பான பகுதி.
3. "குழந்தைகளுடன் குடும்பம்"
- வாடிக்கையாளர்கள் விரும்பியது: லாஸ் ஏஞ்சல்ஸில் நல்ல பள்ளிகள் மற்றும் பசுமையான சூழலுடன் கூடிய சொந்த குடியிருப்புக்காக ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பு அல்லது வீட்டை வாங்குவது.
- நாங்கள் கண்டுபிடித்தது: நன்கு வளர்ந்த பகுதியில் மூன்று படுக்கையறைகள் மற்றும் ஒரு சிறிய தோட்டத்துடன் கூடிய 120 சதுர மீட்டர் பரப்பளவு கொண்ட டவுன்ஹவுஸ். விலை: $750,000.
- முடிவு: 5 ஆண்டுகளில் 6-7% அதிக மூலதனமயமாக்கல் திறன், குழந்தைகளுக்கு பாதுகாப்பான பகுதி, தேவைப்பட்டால் வாடகைக்கு விடும் வாய்ப்பு.
