Осигурање имовине у Аустрији и Бечу

Иако осигурање имовине није увек законски обавезно у Аустрији, оно је примарни начин да заштитите своју инвестицију. У пракси, то захтевају многе кључне заинтересоване стране: банке одобравају хипотеке, компаније за управљање га укључују у своје накнаде, а закупци су често обавезни да осигурају своју имовину уговором.

У својој суштини, ова врста осигурања функционише као облик финансијске заштите, веома слично обавезном државном систему социјалног осигурања. Тај државни систем је такође изграђен на доприносима и покрива здравствену заштиту, пензије и несреће. Међутим, за разлику од ових обавезних врста осигурања, осигурање имовине је формално добровољно. Међутим, у стварности, оно пружа власницима и инвеститорима исти висок ниво поузданости и сигурности.

Тржиште осигурања имовине 2025:

• У првом кварталу 2025. године, наплата премија осигурања у Аустрији достигла је 7,3 милијарде евра, што представља повећање од 4,8% у поређењу са првим кварталом прошле године.
• Очекује се да ће тржиште осигурања имовине и незгода расти по просечној годишњој стопи раста од 5,29% до 2030. године, достижући 18,1 милијарду долара у 2025. години.
• Беч има највећи тржишни удео – 32,2% свих премија у сегменту осигурања имовине и одговорности.

Осигурање имовине у Аустрији регулисано је неколико важних закона који утврђују права и обавезе власника, закупаца и осигуравача.

Закон о осигурању (VersVG) је главни закон који регулише уговоре о осигурању. Он дефинише обавезе клијента приликом закључивања и поштовања уговора, као и последице њиховог кршења. На пример, прикривање значајних фактора ризика (као што је претходна штета на згради) може довести до смањења исплате осигурања или чак потпуног ускраћивања захтева за осигурање.

Прописи о осигурању (VAG 2016) и надзор FMA. У Аустрији се осигуравајућа друштва и њихови посредници пажљиво прате. Посебна агенција, FMA, надгледа ово. Она осигурава да компаније послују поштено и финансијски стабилно, и да клијенти добијају оно што им припада према уговорима. Ако власник стана или куће има спор са осигуравачем и не може да постигне договор, може да поднесе жалбу овој организацији – она је овде примарни ауторитет.

MRG §21. Према Закону о становању (Mietrechtsgesetz), трошкови осигурања зграда могу се наплатити станарима. Сходно томе, терет трошкова осигурања се делимично пребацује на станаре, што чини кључним пажљив преглед фактура које издаје Hausverwaltung. Ова пракса је најчешћа у Бечу, где је изнајмљивање станова веома концентрисано.

WEG 2002. Према Закону о стамбеним некретнинама (Wohnungseigentumsgesetz), активности удружења власника некретнина (Eigentümergemeinschaft) регулисане су утврђеним прописима који захтевају од управника да обезбеди адекватно осигурање зграде. За власнике станова у Бечу, то значи да колективна полиса обично укључује осигурање главне структуре, док унутрашње уређење и лична имовина остају одговорност власника.

Аустријско тржиште осигурања имовине нуди неколико основних производа, од којих сваки покрива специфичне ризике. За власнике некретнина у Бечу је кључно да разликују које ризике покрива колективно осигурање зграда, а које захтевају индивидуално покриће.

• Шта је покривено: ваше личне ствари у стану - сав намештај, кућни апарати, електроника, одећа, накит и друге вредне ствари.
• Од чега штити: пожар, удар грома, провала, поплава услед цурења воде, урагани (брзина ветра од 60 км/х), град, као и оштећења прозора, врата или брава.
• Често је укључено и осигурање од одговорности (Haftpflichtversicherung). Оно ће покрити штету ако случајно нанесете штету другима — на пример, ако поплавите куће својих комшија због кварене машине за прање веша или ако ваше дете оштети туђу имовину.
• Приближна цена: од 120 до 250 евра годишње за стан од 60–80 м². Цена зависи од изабраних услова и франшизе (износа који плаћате у случају осигураног случаја).
• Препоруке: Обавезно за закупце, многи станодавци укључују захтев политике у уговор о закупу.
• Коме је потребно и зашто: Ова врста осигурања је обавезна за закупце. Закупци често експлицитно наводе овај захтев у свом уговору о закупу.

• За кога: за власнике станова и приватних кућа.
• Шта штити: сам дом и његове главне делове – зидове, кров, прозоре, инжењерске системе.
• Од чега штити: пожар, експлозија, цурење воде из цеви, олује, град, поплаве, вандализам и природне катастрофе (ако додате и Elementarversicherung).
• Просечна цена: 250 до 500 евра годишње за стан од 80-120 м². Цена зависи од подручја (на пример, ако се налази у зони склоној поплавама) и врсте зграде.
• Поред тога, можете активирати Elementarversicherung да бисте се заштитили од поплава, клизишта и лавина.

• Зашто је потребно: Штити вас од трошкова ако се други људи повреде на вашем имању — на пример, ако пролазник падне на клизавом путу зими.
• Цена: отприлике 50–100 евра годишње за кућу или плац у Бечу.

• Шта покрива: адвокатске и судске трошкове у споровима око закупнине, дуга, исељења и других правних питања.
• Зашто је корисно: Можете бранити своја права без трошења много новца.
• Цена: 100 до 200 евра годишње за основну заштиту власника стана или станодавца.

• Шта покрива: Природне катастрофе, укључујући поплаве, земљотресе, клизишта и лавине.
• Како је повезано: најчешће се издаје као додатак полиси осигурања кућног и кућног садржаја (Haushaltsversicherung) или осигурања зграде (Wohngebäudeversicherung).
• Релевантност за Беч: Ниска подручја и подручја близу Дунава карактерише повећан ризик од поплава, што директно утиче на трошкове осигурања.
• Цене: Обично је то премија од 10-20% на основну цену осигурања, у зависности од категорије ризика подручја.

• Предмет осигурања: финансијска надокнада власнику некретнине за изгубљени приход од закупнине.
• Цена (просечна): Годишња цена полисе варира између 80 и 200 евра.
• За кога је намењено: Кључни производ за станодавце, који их осигурава од финансијских губитака током периода када је њихова некретнина ненастањива.

• Покривеност: Укључује грађевинске и поправке, одговорност за радове извођача радова и штету нанесену трећим лицима.
• Цена: у просеку се креће од 100 до 500 евра годишње и зависи од обима посла и врсте објекта.
• Препоруке: обавезне приликом реализације грађевинских или великих поправки.

Приликом подношења захтева за хипотеку у Аустрији, банке обично захтевају осигурање зграде (Gebäudeversicherung). То је мера заштите кредита која гарантује:

• Очување хипотекованих непокретности у случају пожара, природних катастрофа, поплава и других претњи.
• Право банке да захтева уступање осигуравајућих потраживања (Abtretung der Ansprüche) у корист повериоца - то јест, осигуравајућа плаћања се директно преносе банци у случају штете на имовини.

Пре потписивања уговора, важно је проверити да ли полиса осигурања заиста покрива све релевантне ризике, посебно ако се некретнина налази у потенцијално опасним подручјима (на пример, у Бечкој низији или близу Дунава). Сва документа треба сачувати, а све измене услова осигурања морају се пријавити банци.

Дакле, осигурање хипотеке у Аустрији не само да обезбеђује безбедност имовине, већ служи и као обавезно средство за заштиту интереса зајмодавца.

1. Поплава комшија због кућних апарата

Мој клијент је изнајмио стан у 7. бечком округу. Његова машина за веш је изненада процурила, оштетивши стан испод. Пошто је имао продужетак Хаушалтерсверсихерунг (Хаушалтерсверсихерунг), осигуравајућа компанија је надокнадила све трошкове замене подних облога, намештаја и уређаја у кућама његових комшија. Тиме је клијент избегао било какве личне финансијске губитке.

2. Пожар у стану са скупом опремом

Мој клијент, власник стана у Грацу, имао је проблем са кваром на електричним инсталацијама у кухињском апарату, што је изазвало пожар. Пожар је уништио намештај и апарате вредне преко 12.000 евра. Према полиси осигурања куће (Hauschaltersversicherung), осигуравајућа компанија је покрила све трошкове рестаурације, укључујући и уградњу новог кухињског намештаја и апарата.

3. Штета од олује и града

У Салцбургу, инвеститор који је поседовао стан претрпео је оштећења на крову и спољашњости зграде након јаке градоне олује. Пошто је имао осигурање, осигуравајућа компанија је у потпуности покрила трошкове поправке крова и рестаурације фасаде.

4. Оштећење туђе имовине од стране деце и кућних љубимаца

У Бечу се породица са малом децом и псом нашла у тешкој ситуацији: играјући се, дете је оштетило намештај њихових комшија, а љубимац је изгребао зидове и тепих заједничког степеништа. Све трошкове за санацију и замену оштећене имовине покрила је осигуравајућа компанија у оквиру полисе Haftpflichtversicherung (Hafting осигурање).

5. Крађа личне имовине

У Леополдштату, станар се вратио са одмора и затекао да му је стан проваљен. Осигуравајућа компанија је, у оквиру своје полисе осигурања куће, надокнадила штету - нове лаптопове, телефоне, накит и кућне апарате у укупном износу од приближно 8.000 евра.

За власнике кућа и закупце у Бечу и широм Аустрије, избор реномиране осигуравајуће компаније је посебно важан. Ово одређује брзину решавања и пуни обим надокнаде штете у случају пожара, поплаве, урагана или другог непредвиђеног догађаја.

• Врста осигурања и покриће: Уверите се да компанија нуди полису са опцијама које су вам потребне.
• Поузданост и репутација: Истражите независне оцене осигурања на веб-сајтовима попут www.qualitaetstest.at и прочитајте рецензије купаца.
• Процес подношења захтева: важно је колико брзо се захтеви обрађују, да ли је подршка доступна на енглеском језику и која су документа потребна за добијање надокнаде.
• Цена и франшиза: Обратите пажњу не само на цену премије, већ и на ниво франшизе и листу изузетака покрића.

Поуздане компаније са поузданом репутацијом:

• Цирих је међународна осигуравајућа група са широким спектром осигуравајућих производа.
• Вистенрот се специјализује за свеобухватне пакете осигурања за власнике некретнина.
• Оберостерреицхисцхе Версицхерунг - нуди свеобухватно осигурање за породице и инвестиције.
• Муки је намењен закупцима, нуди једноставну онлајн регистрацију и атрактивне цене.

Главна предност брокера је то што они траже најбољу полису за ваше потребе, радећи са више осигуравача. Клијент не мора да плати за њихов рад — провизију брокера плаћа сама осигуравајућа компанија. То значи да добијате бесплатну и непристрасну помоћ при избору полисе.

• Они су у стању да процене одређене детаље: на пример, од чега је кућа изграђена, у ком се подручју налази и колико људи живи у њој.
• Незаменљиво за исељенике и оне који улажу у некретнине, али нису добро упознати са локалним прописима о осигурању.
• Они штеде ваше време и буџет тако што одмах упоређују цене и услове на тржишту.

Познати онлајн сервиси укључују durchblicker.at, vergleich.at, check24.at, versichern24.at, versicherung.at, financescout24.at и tarifcheck.at.

• Омогућавају вам да брзо упоредите понуде цена и услове од више осигуравача.
• Одлични су за стицање увида у тржиште, али за коначну одлуку препоручује се консултација са стручњаком или брокером.

Прво, разговарајте са осигуравајућим брокером како бисте разјаснили детаље и разумели које ризике осигурање заправо покрива. Затим, изаберите да ли ћете директно потписати уговор са компанијом или путем онлајн услуге. Овај приступ ће вам омогућити да комбинујете разумну цену, потребно покриће и практичну услугу.

Уколико се догоди осигурани догађај (поплава, пожар, олуја, крађа итд.), пратите поступке корак по корак и реагујте брзо – ово ће вам помоћи да осигурате потпуну надокнаду штете:

1. Одмах забележите последице
   • Снимајте фотографије и видео записе оштећених подручја, сачувајте оштећене предмете и папире.
   • Припремите детаљан попис имовине која је оштећена.
2. Контактирајте своју осигуравајућу компанију
   • Обавестите послодавца о инциденту што је пре могуће — многи уговори предвиђају рок за обавештење од 24-48 сати.
   • Сазнајте која документа и обрасци су вам потребни да бисте попунили своју пријаву.
3. Спречите даља оштећења
   • Ако је могуће, отклоните извор проблема (на пример, искључите воду ако дође до цурења, осушите просторију).
   • Избегавајте велике и скупе поправке без претходног одобрења ваше осигуравајуће компаније.
4. Припремите базу доказа
   • Прикупите рачуне, уговоре о закупу, рачуне за опрему и фотографије штете.
   • Ако постоје очевици, запишите њихове контакт податке.
5. Комуницирајте са представником осигуравајуће компаније
   • Осигуравач може послати стручњака да процени штету.
   • Обезбедите му све припремљене материјале и будите отворени у описивању околности.
6. Пратите процес плаћања
   • Пратите напредак вашег случаја преко вашег личног налога или уз помоћ брокера.
   • У случају кашњења или неслагања, обратите се свом брокеру, VKI (Verein für Konsumenteninformation) или FMA.

Што брже и темељније прикупите доказе о инциденту и пријавите га својој осигуравајућој компанији, веће су вам шансе да добијете пуну надокнаду. У Бечу, на пример, моји клијенти одмах фотографишу и снимају поплаве или другу штету – ово значајно поједностављује процес добијања надокнаде.

Приликом куповине осигурања имовине у Бечу, важно је узети у обзир локалне специфичности и повећане ризике, што може утицати на ваш избор полисе и цену.

1. Поплаве и Дунав
   • Куће и станови који се налазе дуж Дунава су посебно осетљиви на поплаве током пролећних поплава.
   • Пре куповине некретнине или закључења уговора о осигурању, препоручује се провера њене локације коришћењем званичне мапе ризика - HORA (Hochwasserrisikozonenkarte Austria).
   • Да бисте осигурали заштиту од штете изазване поплавама, вреди додати покриће Elementarversicherung вашој полиси.
2. Неповратни вентил (Rückstau)
   • Многа аустријска осигуравајућа друштва захтевају неповратни вентил у канализационом систему као стандардни захтев.
   • Без њега, захтеви за надокнаду штете од поплаве могу бити одбијени, јер вентил спречава да се отпадне воде врате у подруме и станове.
3. Стари темељ (Алтбау)
   • Старе зграде у Бечу су популарне међу закупцима и инвеститорима, али су подложније цурењу, пожарима и електричним кваровима.
   • За такве некретнине изузетно је важно да се у Аустрији обавезно осигура осигурање имовине, укључујући и Хаусхалтсверсицхерунг и Вохнгебаудеверсицхерунг.
   • Закупцима се такође саветује да купе осигурање за изнајмљену кућу како би заштитили своју личну имовину и одговорност према трећим лицима.

Многи моји клијенти који купују станове у старим зградама у Бечу осигуравају не само саму зграду већ и своје личне ствари, а такође додају и покриће од природних катастрофа. Ово смањује ризик од губитка новца и осигурава да добију надокнаду у свакој тешкој ситуацији.

1. Пензионери
   • У Аустрији осигурање куће није обавезно за пензионере, али многи се одлучују за такве полисе како би заштитили своју имовину и покрили потенцијалну одговорност према трећим лицима.
   • Осигуравајућа друштва често нуде пензионерима посебне попусте на Хаусхалтсверсицхерунг и Гебаудеверсицхерунг, који могу да се крећу од 5 до 15%.
   • Да би изабрали најпогоднију опцију, узимајући у обзир личне ризике и финансијске могућности, пензионерима се саветује да потраже савет од осигуравајућих брокера.
2. Украјинци
   • Украјинци којима је одобрен привремени азил у Аустрији морају да добију осигурање имовине под истим условима као и грађани те земље.
   • Полисе осигурања имовине (Haushaltsversicherung) и осигурања зграда (Gebäudeversicherung) доступне су и станарима и власницима кућа.
   • Да би добили ажуриране информације о доступним осигуравајућим производима, Украјинци треба да провере да ли им је статус пребивалишта ажуриран и да контактирају локалне органе социјалног осигурања.
3. Страни држављани
   • Страни власници и закупци некретнина у Аустрији су дужни да уговоре полисе осигурања имовине и зграда у складу са важећим прописима.
   • За добијање осигурања могу бити потребна додатна документа, али неке осигуравајуће компаније нуде информације и услуге на енглеском језику.
4. Опште препоруке за све категорије:
   • Пре куповине елементарног осигурања, важно је разјаснити да ли се некретнина налази у подручјима високог ризика (поплаве, лавине, клизишта).
   • Да бисте смањили трошкове, вреди размотрити свеобухватне пакете осигурања који комбинују Хаусхалтс-, Гебауде- и Хафтпфлицхтверсицхерунг.
   • Размислите о потписивању уговора унапред, посебно ако купујете некретнину са хипотеком или је изнајмљујете у Бечу.

Чак и искусни власници и закупци често праве грешке приликом склапања полиса осигурања, што на крају може довести до смањења исплата осигурања или потпуног ускраћивања надокнаде. У наставку су наведене најчешће ситуације:

1. Потцењивање осигураног износа
   • Неки осигуравачи намерно потцењују стварну вредност куће или некретнине како би платили ниже премије.
   • Међутим, када се догоди осигурани случај, надокнада штете у овом случају се испоставља знатно мања од насталих губитака.
2. Недостатак елементарног осигурања у „воденим“ зонама
   • Стамбена подручја у близини Дунава и у нижим подручјима имају висок ризик од поплава.
   • Осигураници без проширеног покрића Elementarversicherung ризикују да не добију надокнаду у случају поплаве.
3. Игнорисање грубе непажње
   • Ако је штета настала због озбиљне непажње (на пример, електрични уређај остављен укључен без надзора и изазвао пожар), осигуравајућа компанија има право да одбије надокнаду.
   • Стога је у пракси изузетно важно пажљиво поштовати правила коришћења стамбених и кућних апарата.
4. Airbnb и краткорочни изнајмљи без додатног осигурања
   • Изнајмљивање стана на краћи рок без обавештавања осигуравајуће компаније често је разлог за одбијање надокнаде.
   • Већина стандардних полиса покрива само лични смештај, тако да смештај преко Airbnb-а захтева посебно осигурање или продужење ваше постојеће полисе.
5. Поправка и изградња без Баухеррен премаза
   • Било каква штета нанесена комшијама или њиховој имовини током процеса реновирања је лична финансијска одговорност власника, осим ако није издато Баухерренверсихерунг.
   • За зграде у Бечу које су од историјске вредности, такво решење је веома непожељно, јер старост комуникација и структура знатно повећава шансе за непредвиђене догађаје.

Многи моји клијенти, посебно инвеститори у Бечу, више воле да комбинују основно осигурање куће у Бечу са осигурањем куће (Haushaltsversicherung) и осигурањем куће (Elementarversicherung), а такође уговоре додатне полисе за краткорочни закуп. Овај приступ помаже у избегавању уобичајених грешака и пружа заштиту са загарантованим исплатама чак и у непредвиђеним околностима.