Колико ће коштати некретнине у Немачкој 2025. године?

Немачко тржиште некретнина показује знаке стабилног раста у 2025. години након корекције наниже последњих година. Према подацима сајта Europace, просечна цена куповине стана у земљи је приближно 3.400 евра по квадратном метру, при чему цене у главним градовима попут Минхена прелазе 7.000 евра по квадратном метру, док у мање траженим регионима могу бити два до три пута ниже.

Према извештају Института за немачку економију (IW Consult), 82% немачких региона ће видети повећање цена од 2024. до 2025. године, у просеку 2,3%, што потврђује постепени опоравак тржишта.

Под овим условима, Немачка остаје једна од најатрактивнијих дестинација за инвеститоре који траже дугорочну заштиту капитала и стабилан приход. Она комбинује високу правну заштиту власника некретнина, транспарентне процедуре трансакција и снажну домаћу потражњу за становима за изнајмљивање, посебно у највећим градовима - Берлину, Минхену и Франкфурту.

За разлику од јужноевропских земаља са нестабилнијим тржиштима, немачко тржиште карактерише стабилност и предвидљивост, што га чини „сидром“ у портфолију међународног инвеститора.

Ја, Оксана Жушман, сам адвокат са међународним искуством у области некретнина и инвестиција. Радим на пројектима широм Европе, укључујући подршку у трансакцијама и грађевинске пројекте. У овом чланку ћу размотрити специфичности куповине некретнина у Немачкој, њену инвестициону атрактивност, правне и пореске аспекте и упоредити тржиште са Аустријом.

Немачку и Аустрију карактеришу стабилност и висока заштита инвестиција, али се разликују по пореским оптерећењима и динамици тржишта. Немачка , посебно Берлин, привлачи инвеститоре својом величином, разноликошћу некретнина и великом потражњом за закупнинама, али инвеститори морају узети у обзир сложеније прописе, пореске трошкове и периодичне флуктуације цена.

Аустрија, с друге стране, показује уравнотеженији модел: законодавство је транспарентније, ризици су нижи, а тржиште константно показује раст вредности некретнина. Беч надмашује Берлин не само у погледу стабилности, већ и у погледу пројектованог раста цена и потражње — упити за некретнине у Аустрији остају константно високи. Због тога је земља посебно привлачна конзервативним инвеститорима који цене очување капитала и дугорочну перспективу.

За инвеститоре који траже предвидљивије и стабилније тржиште, куповина стана у Бечу често долази природно: град комбинује стабилну потражњу за становима, јасне прописе и умерен, али стабилан раст цена некретнина.

Немачка се дуго сматра „сидром“ тржишта некретнина ЕУ. То није случајност: земља комбинује велико тржиште, стабилну економију и јасне прописе за инвеститоре. Висока заштита имовинских права и предвидљиви приноси су два кључна фактора која немачке некретнине чине вредном имовином за дугорочна улагања.

У пракси често виђам клијенте како бирају Берлин или Минхен управо из ових разлога: иако су станови у Немачкој скупљи него у многим суседним земљама, ризик од губитка капитала је минималан. На пример, један од мојих клијената је купио двособан стан у Берлину за 4.300 евра/м², и у року од две године, приход од закупнине је константно покривао хипотеку и порезе.

Према подацима PWC-а, Светске банке и Numbeo-а, Немачка се налази међу водећим европским земљама по транспарентности трансакција и заштити инвеститора. У Индексу транспарентности некретнина (PWC, 2024), Немачка има резултат 84/100, што је ставља у ранг са Холандијом и Аустријом, док Шпанија и Португал имају резултате око 65–70/100, а Грчка око 58/100.

Према извештају Светске банке „Doing Business 2023“, Немачка је на првом месту у ЕУ по лакоћи регистрације имовине, са оценом 97/100, што одражава брзину и транспарентност трансакција.

За инвеститоре, то значи мање скривених ризика, предвидљивије пореско оптерећење и јасне процедуре. У пракси препоручујем својим клијентима да темељно провере Основни порески документ (Grundbuch) и користе локалног нотара како би избегли правне проблеме — посебно приликом куповине станова у Немачкој у престижним областима.

Често виђам инвеститоре како почињу са мањим немачким градовима (Лајпциг, Дрезден), где су трошкови становања нижи него у Берлину или Минхену, али је потенцијал раста већи. То омогућава нижу улазну цену уз истовремено генерисање стабилних прихода од закупнине.

• Стабилна економија и законодавство. Чак и током кризних година, цене некретнина у већим градовима су умерено пале.
• Потражња за изнајмљивањем је велика, посебно у универзитетским градовима и великим пословним центрима.
• Транспарентност и заштита. Правни систем минимизира ризике од преваре и скривених проблема.
• Дугорочни инвестициони изгледи. Чак и са релативно ниским приносима од закупнине, улагање у некретнине у Немачкој се исплати улагањем у заштиту капитала.

Мој савет: приликом избора некретнине, увек узмите у обзир не само цену стана у Немачкој, већ и потенцијалну потражњу за закупнином, инфраструктуру и планирани развој подручја. Један од мојих случајева: куповина стана у Лајпцигу за 2.800 евра/м² – три године касније, цена је порасла за скоро 15%, док је цена закупнине остала стабилна, што потврђује исправност моје стратегије.

Некретнине у Немачкој се традиционално сматрају једним од најпоузданијих инструмената за очување и повећање капитала у Европи. Ово тржиште је отпорно чак и током периода економских флуктуација, а стабилна домаћа потражња чини га посебно атрактивним за дугорочне инвеститоре.

Немачко тржиште некретнина прошло је кроз неколико кључних фаза у протеклих 15 година. Након кризе 2008–2010, цене станова су почеле стално да расту, достигавши врхунац 2021–2022. године. Током овог периода, цене станова у популарним немачким градовима могле су да расту за 10–15% годишње.

У периоду 2023–2024. године примећена је умерена корекција, при чему су цене у просеку пале за 10–15% широм земље. Међутим, до првог квартала 2025. године тржиште се стабилизовало и, према речима стручњака, очекује се гладак раст од 1–3% у већини региона.

У пракси видим да се управо током периода корекције цена јавља прилика за куповину стана у Немачкој по атрактивној цени, посебно када се разматрају некретнине у другој категорији са доказаном историјом власништва. На пример, један од мојих клијената је купио двособан стан у Лајпцигу током пада цене за 2.800 евра/м², а годину дана касније цена је порасла за 8%, а некретнина је већ генерисала стабилан приход од издавања.

Највећа активност се примећује у највећим градовима:

• Берлин је главни град и центар економске активности, са високом ликвидношћу и стабилном потражњом за изнајмљивањем.
• Минхен је премиум сегмент, са скупим становима, ниским приносима од закупнине, али поузданом капитализацијом.
• Франкфурт и Хамбург су финансијски и логистички центри од интереса за институционалне инвеститоре.
• Лајпциг, Дрезден, Диселдорф су градови са растућом потражњом и приступачнијим ценама.

Препоручујем инвеститорима да гледају даље од водећих градова. На пример, куповина куће у немачком Лајпцигу или Дрездену нуди ниску почетну цену и висок потенцијал раста – приступ који је посебно погодан за инвеститоре који желе да диверзификују свој портфолио.

Немачко тржиште је разнолико:

Секундарно тржиште је главни сегмент, нудећи приступачне опције и предвидљиве приносе од закупнине.
Нових објеката је мало, посебно у великим градовима; цене су више, али су некретнине енергетски ефикасне и имају модерне распореде.
Премијум сегмент обухвата Минхен, Франкфурт и Берлин; они нуде високу капитализацију, али дуг период отплате.
Стамбене зграде (Mehrfamilienhaus) су атрактивне за институционалне и приватне инвеститоре; нуде стабилан ток отплата закупнине.

Често виђам инвеститоре како почињу куповином постојећих некретнина у Немачкој како би проценили потражњу за изнајмљивањем и постепено проширили свој портфолио новоградњама и „Mehrfamilienhaus“ кућама.

Немачко тржиште некретнина остаје једно од најуравнотеженијих у Европи. Према подацима Бундесбанке, 2024. године приближно 82% свих трансакција са стамбеним некретнинама биће завршено од стране самих Немца, док ће страни инвеститори чинити приближно 18% тржишта.

• Немци купују првенствено за сопствени дом и дугорочну инвестицију, често бирајући препродају некретнина или кућа у Немачкој.
• Страни инвеститори су активни у сегментима изнајмљивања и премиум некретнина. Међу њима су истакнути купци из Аустрије, Швајцарске, Холандије, Кине и са Блиског истока.
• Институционални фондови (пензијски, осигуравајућа друштва) остају главни играчи на тржишту стамбених зграда (Mehrfamilienhaus).

Страни купци се често фокусирају на нове грађевинске објекте у Берлину и Франкфурту, где станови премиум класе у Немачкој могу почети од 8.000 до 10.000 евра/м², али су спремни да плате премију за гаранцију стабилне потражње за закупнином.

Кључни фактор стабилности тржишта је снажна домаћа потражња. Чак и током периода смањене међународне активности, Немци су ти који подржавају тржиште.

• У периоду 2023–2024, упркос паду цена од 10–15%, број домаћих трансакција је опао за само око 5%, што указује на континуирану активност купаца.
• У већим градовима, кирије расту брже од цена станова. На пример, у Берлину и Минхену, кирије су порасле у просеку за 6-8% годишње, што додатно подстиче интересовање локалних купаца.

Клијенти из Франкфурта су 2023. године купили стан за 6.200 евра по квадратном метру, очекујући приход од закупнине. У року од годину дана, принос је био 3,8%, што се сматра веома добрим резултатом за Немачку, с обзиром на низак ризик.

Када је у питању куповина некретнина у Немачкој, важно је разумети не само цену стана у Немачкој, већ и правну структуру власништва, која директно утиче на права и ризике инвеститора.

Ово је најчешћа опција — класичан облик власништва над кућом или станом у Немачкој. Власник поседује и саму зграду и земљиште испод ње. Имовина се може слободно располагати: изнајмљивати, продавати или наслеђивати.

За дугорочне инвеститоре, ово је најбоља опција — минимална ограничења и предвидљив раст вредности. Један од мојих клијената је купио кућу у Минхену за 1,2 милиона евра још 2018. године. Данас, њена тржишна вредност прелази 1,8 милиона евра — а некретнина је ослобођена било каквих права трећих лица.

У суштини, то је „закуп земљишта“ до 99 година са правом изградње и коришћења имовине. Власник плаћа Ербаузинс (годишњу закупнину власнику земљишта). На крају закупа, земљиште се враћа власнику, а судбина зграда зависи од уговора.

У пракси, такве трансакције су чешће у градовима где је земљиште посебно скупо (на пример, Франкфурт или Хамбург). Обично препоручујем клијентима да пажљиво израчунају повраћај инвестиције: понекад ниску цену стана у Немачкој под Ербаурехтом надокнађују високе годишње отплате.

• Митеигентум је заједничка имовина где сваки власник има процентуални удео.
• Стамбени простор је облик власништва над појединачним становима у стамбеној згради са уделом у заједничким просторијама (степенице, кров, подрум).

Приликом куповине стана у Берлину, увек својим клијентима истичем трошкове одржавања заједничких просторија. Иако цене станова у Немачкој могу деловати атрактивно, одржавање може бити скупо (посебно у историјским зградама).

• Wohnrecht (право боравка) – често се користи код наслеђивања: на пример, родитељи задржавају право да живе у кући чак и ако је пренесу на своју децу.
• Стамбене задруге (Genossenschaften) – стан је у власништву задруге, а не појединца. Чланови добијају право коришћења стана, али га не могу слободно продати.

Задружно становање је понекад погодно за студенте или пензионере, али ретко је од интереса за инвеститоре: куповина стана у Немачкој у овом формату значи мању контролу и нулту ликвидност приликом продаје.

Поред директне куповине, следеће постају све популарније:

• Улагања путем фондова (Immobilienfonds) су погодна за оне који желе да минимизирају своје учешће у управљању.
• Заједничке куповине и породични фондови су решења за породични капитал, где се имовина преноси на будуће генерације.

Недавно сам подржао трансакцију једне породице из Нирнберга, која је подразумевала регистрацију њиховог дома у Немачкој преко породичног фонда. То им је омогућило да одмах обезбеде наследство и избегну високе порезе на накнадне преносе имовине својој деци.

За разлику од Аустрије или Швајцарске, где странци подлежу строгим квотама и дозволама, нерезиденти Немачке могу слободно куповати некретнине. Међутим, постоји једна зачкољица: без дозволе боравка или прихода, банке нерадо издају хипотеке у Немачкој, а пореско оптерећење је веће него за локално становништво. Штавише, банке и нотари су дужни да провере порекло средстава и провере купце у односу на међународне листе санкција.

Имао сам клијента из Украјине који је купио стан у Немачкој (цена 420.000 евра у Диселдорфу) својим средствима, али није могао да обезбеди хипотеку због недостатка немачког пребивалишта. У таквим ситуацијама препоручујем да се структура куповине планира унапред — на пример, оснивањем GmbH или породичне фондације ако је у питању велики портфолио.

Куповина некретнина у Немачкој — било да је у питању стан у Берлину, кућа у Баварској или некретнина за изнајмљивање у Лајпцигу — увек је праћена строгим правним поступком. Иако на први поглед може деловати компликовано, овај систем пружа висок степен заштите и купцу и продавцу.

Процес укључује неколико кључних фаза:

• Прелиминарни уговор – стране се договарају о главним условима: цени стана у Немачкој, условима и изворима финансирања.
• Припремите уговор код нотара - без овере, трансакција није валидна.
• Финансијска процена – банка или адвокат процењује порекло капитала и спремност купца за трансакцију.
• Нотарско потписивање - нотар оверава споразум и објашњава његове последице.
• Упис у Grundbuch (регистар непокретности) је корак којим купац постаје законски власник некретнине у Немачкој.

Клијент из Чешке је једном желео да купи стан у Немачкој на даљину. Захваљујући исправном пуномоћју, трансакција је брзо прошла, али је банка тражила и документа која доказују извор средстава. Савет: унапред припремите пакет финансијских докумената.

• Агент помаже у проналажењу некретнине и вођењу преговора.
• Адвокат проверава правну чистоћу трансакције: присуство терета, статус власника и транспарентност свих услова.

Увек саветујем клијентима да не штеде на правним саветима: једном приликом је инспекција открила да се око куће коју су разматрали у Хамбургу води отворени судски спор. То је помогло да се избегну значајни ризици.

Да би купио стан у Немачкој, инвеститор мора да докаже:

• законито порекло средстава,
• довољан капитал (обично најмање 20-30% вредности некретнине за капару ако се користи хипотека),
  одсуство санкција или црних листа.

Странци могу да заврше трансакцију чак и без личног присуства — преко пуномоћника. Пуномоћје мора бити оверено код нотара и апостиловано у земљи купца.

У пракси, ову опцију често бирају инвеститори из Азије који не могу да путују на потписивање. Међутим, нотари у Немачкој све више захтевају видео идентификацију како би смањили ризик од преваре.

Главни документ је Grundbuchauszug (извод из земљишног регистра). Он одражава:

• власник,
• терете (хипотеке, закупнине по Ерббаурецхту, служности),
• ограничења у употреби.

Један клијент у Лајпцигу, у Грундбуху, открио је сервитут на делу свог дворишта – право пролаза које су комшије могле да користе. То смо узели у обзир током преговора и смањили цену за 4%.

Приликом куповине некретнина у Немачкој, важно је узети у обзир не само цене станова, већ и додатне трошкове. Они могу повећати цену некретнине за 10-15%, посебно код премиум некретнина или стамбених зграда.

• Износ пореза зависи од савезне државе: од 3,5% до 6,5% вредности стана или куће.
• У Баварској и Саксонији – 3,5%, у Берлину, Хамбургу и Хесену – до 6,5%.

По мом искуству, када је клијент купио стан у Берлину за 450.000 евра, порез је био приближно 29.000 евра. Ово је једна од ставки коју страни инвеститори често потцењују.

• Нотар + регистрација у Grundbuchu: ~1% од цене некретнине.
• Агент: обично 3–7% плус ПДВ, у зависности од региона и услова уговора.
• Адвокат: појединачно, у зависности од сложености ревизије и праћења трансакције.

Увек препоручујем да унапред разјасните проценат провизије агента и да га укључите у буџет за куповину. На пример, приликом куповине куће у Минхену за 1,2 милиона евра, провизије и нотарски трошкови су додали скоро 60.000 евра укупном износу.

• У Немачкој, власници имовине су дужни да плаћају порез на имовину (Grundsteuer), обично 0,26–0,35% од катастарске вредности имовине.
• Ово је мали трошак у поређењу са порезима на приход од закупнине или капиталну добит, али је важно узети у обзир приликом израчунавања поврата инвестиције.

За портфолио инвестицију у неколико станова у Диселдорфу, укупни годишњи порез на имовину износио је приближно 4.500 евра, што се лако уклапа у буџет за некретнине које генеришу приход.

• Ако изнајмљујете стан у Немачкој, приход од закупнине подлеже порезу на доходак по прогресивној стопи до 45%.
• Нерезиденти се опорезују само на приход од немачких некретнина.

Увек израчунајте нето приход након опорезивања. На пример, стан у Берлину са приходом од 2.000 евра месечно по пореској стопи од 30% даје реални приход од 1.400 евра месечно.

• Важи ако продате стан у Немачкој у року од 10 година од куповине. Пореска стопа одговара приходној групи власника — до 45% за високе приходе.
• Ако се некретнина држи дуже од 10 година, порез се не наплаћује.

Порез се обрачунава на разлику између продајне цене и куповне цене, узимајући у обзир трошкове стицања и побољшања некретнине. Клијент је купио стан у Лајпцигу за 300.000 евра, реновирао га за 30.000 евра, а продао га осам година касније за 400.000 евра. Порез на капиталну добит обрачунат је на 70.000 евра (400.000 – 300.000 – 30.000), што је резултирало нето профитом од приближно 50.000 евра.

У пракси, видим Беч као победника због своје стабилности, пројектованог раста цена и нивоа потражње, посебно за оне који планирају да препродају за 5-7 година. Немачка је атрактивнија инвеститорима који траже дугорочни закуп и заштиту капитала, али за краткорочне спекулације, Аустрија често изгледа повољније.

За разлику од Грчке или Португала, куповина некретнина у Немачкој не значи аутоматски добијање боравка. Чак и ако купите стан за 500.000 евра или кућу за милион, то вас не квалификује аутоматски за визу или статус боравка.

Немачки закон не повезује власништво над некретнином са правом боравка. За боравак је потребан правни основ: запослење, студирање, пословна улагања, спајање породице или доказ о финансијској независности.

Поседовање некретнина може подржати вашу пријаву показујући да сте уложени у економију и да планирате да останете у земљи, али само по себи не пружа никакве погодности.

• Пословна улагања: Нерезиденти могу добити боравишну дозволу ако инвестирају у немачку компанију и створе радна места.
• Самозапослени / фриленсери / дигитални номади: Визе за самозапослене вам омогућавају да живите и радите у Немачкој, али захтевају доказ о приходима и економској користи за земљу.

Немачка ће 2025. године поједноставити процес добијања боравишних дозвола и држављанства за квалификоване стручњаке и њихове породице. Уведени су бржи путеви до сталног боравка, ажурирани су захтеви за плате за плаве карте ЕУ и уведена су нова правила за стручњаке са практичним искуством.

Један од мојих клијената из Азије отворио је ИТ компанију у Берлину и истовремено купио стан у округу Пренцлауер Берг. Стан је помогао да покаже озбиљност, али је добио боравишну дозволу путем регистрације предузећа.

Аустрија нуди категорију Д (самостално постојање) — дозволу боравка за финансијски независне особе, где се некретнине могу користити као доказ о финансијској солвентности. Немачка нема такав директан програм. Овде се све заснива на стварним економским или професионалним квалификацијама, а не на цени стана.

Приликом куповине стана у Немачкој, важно је разумети да је тржиште изнајмљивања строго регулисано, а приноси варирају у зависности од врсте закупа, региона и законских ограничења.

• Airbnb, Резервација: У већим градовима, посебно у Берлину и Минхену, краткорочни закуп је строго ограничен локалним општинским законима.
• Приватни инвеститори често захтевају дозволу или се суочавају са казнама.

Клијенти који су покушали да изнајме станове у Берлину преко Airbnb-а без дозволе добили су казне до 10.000 евра. Стога увек препоручујем да претходно проверите локалне прописе.

Краткорочни закуп има смисла само у малим градовима или званично регистрованим туристичким регионима.

• Главни сегмент тржишта су дугорочни уговори.
• Просечан принос је 2–4% годишње од вредности стана.
• Снажна заштита закупаца путем Mietspiegel-а и Mietendeckel-а ограничава повећање закупнине, посебно у градским подручјима.

Стан у Берлину вредан 400.000 евра изнајмљује се за 1.500 евра месечно. Нето принос након пореза и накнада је ~3%.

Источна Немачка (Лајпциг, Дрезден) нуди веће приносе — до 4% годишње — али су некретнине тамо мање ликвидне и проналажење закупаца је теже. Велики градови попут Берлина, Минхена, Франкфурта и Хамбурга нуде стабилну потражњу и високу ликвидност, али су приноси ограничени на 2–3%. За дугорочна улагања, боље је фокусирати се на велике градове, док је за веће приносе боље размотрити источне регионе.

Приликом куповине некретнина у Немачкој, правилно управљање имовином је посебно важно. Чак и ако је стан у Берлину или кућа у Лајпцигу у добром стању, без стручног надзора могу се појавити проблеми, укључујући кашњење у плаћању кирије, непланиране поправке и спорове са станарима.

Hausverwaltung је професионална компанија за управљање која се брине о свим административним и техничким задацима:

• наплата и контрола плаћања закупнине;
• организација поправки и одржавања;
• вођење документације и интеракција са закупцима;
• поштовање свих законских и пореских захтева.

За инвеститоре са више некретнина или оне који живе у иностранству, професионално управљање некретнинама је практично неопходно, јер обезбеђује даљинско управљање и минимизира ризике. Цена ових услуга се обично креће од 0,8% до 1,5% годишњег прихода од закупнине, што се често исплати кроз стабилност и смањење ризика.

Приход од закупнине подлеже прогресивној стопи пореза на доходак до 45%. Нерезиденти плаћају порез само на приход од немачких некретнина. Могући су одбици за трошкове поправке, амортизације и управљања.

Ако вам је циљ куповина стана у Немачкој за издавање и дугорочни приход, најбоље је да се фокусирате на сегмент стабилног дугорочног изнајмљивања. Аустрија је понекад повољнија за краткорочно изнајмљивање и туристички сегмент.

Избор региона директно утиче на цену стана у Немачкој, принос од закупнине и ликвидност. У наставку је преглед кључних градова и региона.

Берлин: Покретач раста и строга правила

• Цене станова: 5.000–7.000 евра/м² за станове, куће су скупље.
• Окрузи: Митте, Пренцлауер Берг, Цхарлоттенбург – велика потражња, Фриедрицхсхаин, Неуколлн – обећавајуће за изнајмљивање.
• Потражња: константно висока, посебно за дугорочни закуп.
• Карактеристике: строга ограничења краткорочног изнајмљивања, Митшпигел регулише повећање закупнине.

Станови у Митеу брзо проналазе станаре, али изнајмљивање преко Airbnb-а без дозволе је немогуће.

Минхен – премиум и стабилност

• Цене кућа: 7.000–10.000 €/м², куће могу прећи 12.000 €/м².
• Окрузи: Швабинг, Максворштат, Богенхаузен - врхунски за премију.
• Потражња: Висока, посебно међу богатим закупцима и исељеницима.
• Карактеристике: стабилно тржиште, низак принос у поређењу са улазном ценом.

Боље је фокусирати се на дугорочне закупнине; краткорочни закуп је готово немогућ због градских прописа.

Хамбург – лучко чвориште и центар комерцијалних некретнина

• Цене станова: 5.500–7.500 €/м².
• Окрузи: ХафенСити, Алтона, Епендорф – растуће интересовање за инвестиције.
• Потражња: велика за становима у центру, умерена у удаљенијим подручјима.
• Карактеристике: јак корпоративни сегмент, добро за изнајмљивање пословних простора.

Франкфурт је финансијски центар

• Цене станова: 6.000–8.000 €/м².
• Окрузи: Вестенд, Норденд, Сацхсенхаусен - престижни, велика потражња од стране запослених у банци.
• Потражња: Константно висока за дугорочне закупе за професионалце и исељенике.
• Карактеристике: Инвестиције у станове за запослене у финансијским компанијама се брже исплаћују.

Клијент је купио стан у Вестенду за 650.000 евра, са дугорочним закупом који је доносио ~3% годишње.

Лајпциг и Дрезден – динамика и ниска улазна цена

• Цене станова: 2.500–4.500 €/м².
• Окрузи: Зентрум, Судворстадт (Лајпциг), Неустадт, Алтстадт (Дрезден).
• Потражња: расте, посебно међу студентима и младим стручњацима.
• Карактеристике: висок принос од 3–4%, али је ликвидност нижа него у Берлину или Минхену.

Куповина станова у Лајпцигу вам омогућава да зарадите изнадпросечне приходе, али продаја траје дуже.

Северна Рајна-Вестфалија – Индустрија и универзитети

• Цене станова: 3.500–6.000 €/м², градови: Диселдорф, Келн.
• Окрузи: Иненштат (Дизелдорф), Еренфелд (Келн).
• Потражња: Висока у универзитетским и пословним окрузима.
• Карактеристике: комбинација стабилне закупнине и изгледа за раст цена.

Поуздано : Минхен, Франкфурт, Берлин – висока ликвидност, стабилна потражња, али висока улазна цена.

Перспективно : Лајпциг, Дрезден, нека подручја Хамбурга – ниска улазна цена, већа профитабилност, али дужи период продаје.

За инвестиције је боље комбиновати велике градове због стабилности и динамичне регионе због профитабилности како би се уравнотежила ликвидност и профитабилност.

У Немачкој је избор између новоградње и постојећих кућа стратешка одлука. Грађевински сектор доживљава пад: број нових дозвола опада, а цене станова расту. У пракси видим да су инвеститори склонији да бирају постојеће куће јер су нове градње ретке, скупе и захтевају дуго чекање. У међувремену, старије куће (Altbau) остају тражене због своје јединствене архитектуре и локације.

Преко 70% трансакција у Немачкој се одвија на постојећем тржишту. Разлог је једноставан: нове зграде су ретке, а бирократија успорава издавање дозвола. У Берлину, на пример, процеси одобравања могу трајати годинама.

У Берлину је клијент купио трособан стан у Алтбау стилу за 550.000 евра у округу Пренцлауер Берг. После две године, цена је порасла за 18%, а стан се и даље издаје.

Алтбау (Стамбено насеље) су историјске зграде са високим плафонима и великим прозорима. Потражња за њима у Берлину и Лајпцигу је константно велика. Један клијент је недавно купио трособан стан у Алтбауу у центру Лајпцига за 280.000 евра и изнајмио га на дужи рок шест месеци касније за 1.200 евра месечно.

Изградња нових кућа у Немачкој је опала за 30% од 2022. године. Разлози укључују растуће трошкове материјала, скупе кредите и строге ESG стандарде. Нове зграде су атрактивне због свог модерног распореда и енергетске ефикасности (ESG стандарди), али су цене 20-30% више од цена препродаје. У Минхену, квадратни метар у новој згради кошта 10.000-11.000 евра, док је у Берлину 6.500-8.000 евра.

Почев од 2024. године, стандарди енергетске ефикасности зграда (EnEV) постаће строжи. У пракси, то значи да ће старије зграде морати бити модернизоване, укључујући изоловане фасаде, нове прозоре и модерне системе грејања. Многи инвеститори потцењују ове трошкове. Увек проверите енергетски сертификат некретнине (Energieausweis).

Немачка побеђује у погледу дугорочног раста цена, посебно у Берлину, Минхену и Лајпцигу. Међутим, Аустрија је погоднија за оне који траже новоградњу без бирократских ризика – Беч нуди предвидљивији процес и висококвалитетне готове пројекте.

• Ако је циљ капитализација и ликвидност за 5-10 година, Немачка је занимљивија (посебно секундарно становање у великим градовима).
• Ако су ниски ризици и енергетска ефикасност одмах важни, окренуо бих се Аустрији.

Када куповина једног стана у Немачкој делује превише очигледно као стратегија, инвеститори разматрају флексибилније и профитабилније приступе. Ево кључних трендова које видим у пракси.

Уместо куповине једног стана, исплативије је инвестирати у целу стамбену зграду са 4-10 станова. У Лајпцигу се такве некретнине могу наћи по цени од 600.000 евра, а у Берлину од 1,5 милиона евра. Ово смањује ризик од застоја и омогућава скалабилне приносе. Погодно је за инвеститоре са капиталом од 500.000 евра. Пратио сам трансакцију у Дрездену: клијент је купио зграду са шест станова за 720.000 евра, уз принос од 5,2%.

Старе зграде (Altbau) су популарне у Берлину, Лајпцигу и Дрездену. Могу се купити испод тржишне цене, реновирати и продати по вишој цени. На пример, стан у Берлину по цени од 3.000 евра/м² продаје се за 4.500 евра/м² након реновирања. Овај приступ се исплати за 18–24 месеца, под условом да паметно планирате буџет и изаберете поузданог извођача радова.

Складишни комплекси и логистика расту захваљујући електронској трговини, док је малопродаја на врхунским локацијама стабилна. Профитабилност је обично 4–6%, већа него код стамбених некретнина. Ова опција је за искусне инвеститоре: ризици су већи, али је повраћај бржи.

Погодно за оне који не желе сами да управљају својом некретнином. Улазни праг почиње од 50.000 евра, а портфолио може да садржи разноврсну имовину. Мана је мања контрола и зависност од компаније за управљање. Ову опцију често бирају клијенти који желе да инвестирају у Немачкој без куповине стана.

Грађевинско земљиште је и даље оскудно у већим градовима, али постоје опције у предграђима. У области Берлина, цене почињу од 200 до 400 евра по квадратном метру. Ово је дугорочна стратегија са потенцијалом за раст.

Беч је компактнији и предвидљивији, потражња је стабилна, а цене стално расту. Немачка нуди веће могућности за скалирање, али тржиште је сложеније: бирократија и прописи о закупу. Клијенти бирају Немачку због њеног обима и потенцијала, а Аустрију због мира.

Немачка је највеће тржиште некретнина у ЕУ, са више опција и више стратегија (од станова до стамбених зграда и складишта). Беч је више бутик: мање опција, али је свака некретнина предвидљивија у погледу цене и потражње.

Улагање у некретнине у Немачкој делује као поуздан инструмент, али стварност је сложенија. Према подацима Статистичког завода (Bundesamt), обим трансакција је опао за скоро 30% у 2023. години због пада цена и раста стопа. То је приморало многе инвеститоре да преиспитају своје стратегије. Немачка остаје атрактивна због своје јаке економије и потражње за становима, али бројни фактори директно утичу на приносе и ликвидност.

Приликом куповине стана у Немачкој, инвеститори се суочавају са порезом на куповину (Grunderwerbsteuer, 3,5–6,5% у зависности од државе), годишњим порезом на имовину и порезом на приход од закупнине. Ово значајно смањује нето принос. Многи потцењују утицај пореза и обрачунавају бруто приход. Мој савет: од почетка планирајте буџет од најмање 30% за порезе и трошкове одржавања.

Исељење станара који не плаћа кирију или једнострано раскидање закупа је практично немогуће. Чак ни продаја стана у Немачкој у којем још увек живи станар не ослобађа новог власника закупа.

Имао сам случај у Берлину: клијент је купио некретнину са дугорочним закупом и није могао да је поново изнајми по тржишној цени. Решење је било проверити закупца и саставити привремене уговоре ако планирате да је препродате.

Регистрација куповине преко Grundbuch-а може трајати 3-6 месеци. Ово је стандард у Немачкој. Аустрија је мало бржа, али ипак не тренутна. Ако вам је циљ да брзо купите стан у Немачкој, важно је да планирате у складу са тим.

У Берлину и Минхену, изнајмљивање преко Airbnb-а је готово потпуно забрањено. Моје искуство: клијенти који су се надали да ће зарадити од дневног изнајмљивања били су разочарани. За профитабилност, најбоље је ослањати се на дугорочне уговоре.

У периоду 2023–2024. године, цене некретнина у Немачкој су пале за 10–15% у неколико региона. Ово је показало да раст није неисцрпан. Тржиште се тренутно стабилизује, али је важно анализирати локацију и изгледе за опоравак.

Аустрија се показала стабилнијом: пад цена је био минималан, а закупци су били још више заштићени. Међутим, цене станова у Бечу су више, а приноси нижи. Немачка нуди веће могућности за раст капитала, али захтева активније управљање и толеранцију на ризик.

Улагање у немачке некретнине није само начин да сачувате и увећате свој капитал, већ и шанса да живите у земљи са високим нивоом удобности. Здравствена заштита, образовање, превоз и безбедност чине живот овде практичним и предвидљивим. Куповина стана у Немачкој вам омогућава да комбинујете инвестиционе циљеве са квалитетом живота.

Јавне и приватне клинике су опремљене модерном опремом, а осигурање покрива већину трошкова. За странце без осигурања, посета лекару опште праксе коштаће у просеку 50–80 евра, специјалистичке консултације 100–150 евра, стоматолошке услуге коштају 70–250 евра, а ноћење у болници почиње од 350 евра. По мом искуству, приметио сам да клијенти посебно цене могућност поузданог приступа здравственој заштити, што је важно за породице и старије особе.

Образовање у Немачкој је на високом нивоу. Државне школе су бесплатне за становнике, док међународне школе наплаћују школарину, у просеку од 15.000 до 25.000 евра годишње. Приватне гимназије коштају од 10.000 до 18.000 евра, а универзитети су практично бесплатни — од 250 до 500 евра по семестру.

Многи програми на енглеском језику доступни су за међународне студенте, посебно у великим градовима и на техничким универзитетима. Међународне школе и универзитети често нуде прилагођене курсеве и подршку за децу и студенте из иностранства.

Немачка је међу најбезбеднијим земљама у Европи, са неким проблематичним насељима која се налазе само у великим градовима. За инвеститоре који планирају да издају своју некретнину, важно је да изаберу насеља са добром репутацијом како би минимизирали ризике и осигурали стабилан приход од закупнине.

Трошкови живота у Немачкој су виши него у Источној Европи, али нижи него у Швајцарској. Кирија за стан средње класе у Берлину је отприлике 1.200–1.800 евра месечно, док је у Минхену 2.000–3.000 евра. Намирнице за четворочлану породицу коштају 400–600 евра месечно, ручак у кафићу кошта око 12–25 евра, а кафа 3–4 евра. Цене некретнина значајно варирају: 4.500–6.000 евра/м² у Берлину, 2.500–3.500 евра/м² у Лајпцигу и 7.000–8.500 евра/м² у Минхену.

Саобраћај и комуникације у Немачкој су веома развијени. Метро, ​​аутопутеви и железница олакшавају путовање између градова, а банкарске и интернет услуге су погодне и за становнике и за странце. Саветујем инвеститорима да узму у обзир доступност инфраструктуре приликом избора стана, посебно ако планирају да га изнајмљују.

Немачка је динамичнија: постоји више могућности за напредовање у каријери и инвестиције, тржиште је разноврсније, а некретнине се разликују по типу и цени. Аустрија побеђује због мира и предвидљивости — посебно у Бечу, где цене спорије расту, а кирије су стабилније. Инвеститори који траже раст капитала и флексибилност често бирају Немачку, док они који цене стабилност и умеренији начин живота фаворизују Аустрију.

Куповина некретнина у Немачкој није само инвестиција већ и начин заштите капитала и стицања стабилности и сигурности у Европи. За инвеститоре који траже заштиту имовинских права и дугорочну сигурност, Немачка остаје одличан избор. Ликвидност је највећа у већим градовима, а некретнине добро задржавају своју вредност.

За грађане нестабилних земаља, куповина стана у Немачкој постаје начин да заштите своју уштеђевину. Транспарентна правила трансакција и снажан правни систем гарантују заштиту капитала. У пракси видим да некретнине у Берлину и Минхену задржавају своју вредност чак и током периода економских флуктуација.

за пензионере : станови у већим градовима коштају између 4.500 и 8.500 евра по квадратном метру. Међутим, дугорочно власништво нуди пореске олакшице, а продаја након 10 година је ослобођена пореза на капиталну добит.

дигиталне номаде и фриленсере својом развијеном инфраструктуром и стабилним интернетом, али порески прописи захтевају пажњу. Моји клијенти се често консултују са пореским стручњацима како би правилно пријавили своје приходе од запослења и изнајмљивања.

Немачка нуди динамичније тржиште и разноликост некретнина, док Беч нуди стабилност и предвидљивост. За активна улагања и раст капитала, Немачка је боља; за опуштенију дугорочну стратегију, Беч је бољи.

Излазак из инвестиције није ништа мање важан од куповине некретнине. Успешна продаја, наслеђивање или поклон захтевају разумевање локалног тржишта, пореских прописа и ликвидности некретнине. Планирање унапред помаже у очувању капитала и максимизирању приноса, као и у избегавању неочекиваних трошкова и компликација са преносом власништва.

Станови у Немачкој, посебно у Берлину, Минхену и Франкфурту, продају се релативно брзо захваљујући стабилној потражњи и транспарентним трансакцијама. Према подацима ImmobilienScout24, просечно време продаје стана у Берлину 2025. године је приближно 4-5 месеци, док је у Минхену то 3-4 месеца, а просечна продајна цена је порасла за 2-3% у односу на прошлу годину.

У пракси видим да некретнине у популарним областима често проналазе купца у року од 3-6 месеци. Мањим градовима и регионима у источној Немачкој потребно је дуже, али чак и тамо се некретнине могу продати уз прави маркетинг.

Ако продате стан у Немачкој мање од 10 година након куповине, примењује се порез на капиталну добит (Speculationssteuer). Ово је важно узети у обзир приликом планирања изласка из тржишта, посебно ако је некретнина купљена као инвестиција са намером препродаје.

Пренос стана путем наслеђивања или поклона такође подлеже порезима, који зависе од степена сродства и вредности имовине. Препоручујем да се такве трансакције планирају унапред како би се минимизирало пореско оптерећење и избегли проблеми са правима наследника.

Немачка има предност ликвидности у односу на велике градове: некретнине се брзо продају, а потражња остаје стабилна. У Аустрији, посебно у Бечу, тржиште је умереније и предвидљивије, али продаја понекад може трајати дуже због ограниченог броја купаца.

Мој савет клијентима: ако су брзина изласка и очување вредности важни, велики немачки градови би били пожељнији, док је Аустрија погоднија за мирнију дугорочну стратегију.

У својој пракси, сусрео сам се са различитим европским тржиштима: од динамичних немачких градова до стабилног Беча. Немачка, на пример, показује да велики градови попут Берлина, Минхена и Франкфурта пружају стабилну потражњу и транспарентне трансакције. Клијенти ми се често обраћају са жељом да купе стан у Немачкој и одмах га издају у закуп — то им омогућава да остваре приход готово од првог дана власништва.

Приликом куповине некретнина у Немачкој, важно је темељно проверити правни статус имовине: Grundbuchauszug (Потврда о порезу на земљиште), Belastungen (Беластунген) и њену усклађеност са стандардима енергетске ефикасности. Некретнине са правилно попуњеном документацијом се брже продају и мања је вероватноћа да ће изазвати спорове са пореским или осигуравајућим органима.

Мој приступ расподели капитала заснива се на комбинацији стабилних и растућих тржишта. На пример, део средстава би се могао уложити у станове у Берлину или Минхену ради дугорочне стабилности, а остатак у Лајпцигу или Дрездену ради већег приноса и потенцијала раста. Овај приступ смањује ризик и постиже равнотежу између профитабилности и сигурности.

Ако је циљ раст капитала и активно улагање, изабрао бих Немачку : велики градови, ликвидност и разноликост некретнина. Ако је циљ опуштенија дугорочна стратегија са минималним ризиком и стабилним приносима, Аустрија побеђује: тржиште је умереније, закупнине су стабилне, а бирократија једноставнија.

Немачка је најбољи избор за инвеститоре који цене стабилност, заштиту имовинских права и ликвидност. Велики градови попут Берлина и Минхена обезбеђују велику потражњу и транспарентне трансакције, што куповину стана у Немачкој чини поузданом инвестицијом.

Аустрија је погоднија за дугорочна улагања у некретнине са предвидљивим приходима и стабилним тржиштем, посебно у Бечу, где цене постепено расту, а закупнине остају стабилне. Штавише, Аустрија има користи од бирократске једноставности и мање волатилности тржишта, што је чини погодним избором за конзервативне инвеститоре.

Пре куповине некретнине, важно је темељно проверити правни статус имовине, узети у обзир порезе, трошкове управљања и потенцијалне приносе. Расподелите капитал између стабилних и тржишта у развоју како бисте ублажили ризик. У пракси сам видео да добро планирање и професионална правна подршка значајно поједностављују трансакције и штите инвеститоре.

До 2030. године, немачко тржиште некретнина ће се развијати под утицајем урбанизације, миграција и строгих ESG стандарда. Реформе пореза и прописа о изнајмљивању станова могле би утицати на приносе, па је важно узети у обзир ове трендове приликом планирања куповине стана или друге некретнине у Немачкој. Инвеститори који проактивно прилагоде своју стратегију новим прописима и одрживим стандардима моћи ће да одрже приносе и минимизирају ризике.

1. Одредите сврху своје инвестиције. Одлучите за шта купујете некретнину: дугорочни закуп, некретнине које генеришу приход, капитализација, стамбена употреба или комбинација ових намена.

2. Изаберите регион и град. Истражите цене станова у Немачкој, приносе од закупнине и ликвидност. Упоредите главне градове (Берлин, Минхен, Франкфурт) са перспективним тржиштима (Лајпциг, Дрезден).

3. Формат власништва. Одредите врсту власништва: апсолутно право (Freies Eigentum), наследно право грађења (Erbbaurecht), заједничко власништво или задруга.

4. Правна провера. Наручите правну проверу и ревизију пореза на имовину како бисте били сигурни да нема терета или дугова.

5. Буџет и порези. Израчунајте све трошкове: порез на земљиште, нотара, агента, регистрацију, годишњи порез на земљиште, порез на приход од закупнине и порез на спекулације ако се продаје у року од 10 година.

6. Провера финансирања и кредитног рејтинга. Проверите подобност за хипотеку за нерезиденте, процените принос од закупнине и процените своје финансијске могућности.

7. Избор некретнине. Препродаја или новоградња, станови или стамбене зграде (Mehrfamilienhaus), процена стања зграде, енергетска ефикасност, ESG стандарди.

8. Управљање некретнинама. Одлучите да ли ћете сами управљати некретнинама или ангажовати агенцију за некретнине, посебно ако живите у иностранству или улажете у више некретнина.

9. Стратегија изласка. Размотрите сценарије продаје: ликвидност у вашем региону, порезе на продају и могућност наслеђивања или поклона.

10. Поређење са другим тржиштима. Ако је могуће, процените Аустрију као алтернативу: стабилност Беча, порези, принос од закупнине.

11. Консултујте се са стручњацима. Обавезно се консултујте са адвокатом и пореским саветником како бисте смањили ризике и осигурали правни интегритет трансакције.

1. Инвеститор са 300.000 евра

Циљ: куповина стана за изнајмљивање са приходом од 4–5% годишње.

Нашао сам стан у Лајпцигу за 295.000 евра (65 м²). Клијент је преостала средства искористио за мање реновирање и намештај. Годину дана касније, стан је у потпуности издат, приходи од закупнине су покрили све трошкове, а вредност некретнине је порасла за око 5-6%.

2. Пензионер са 500.000 евра

Циљ: сигурна инвестиција са минималним ризицима и могућношћу дугорочног закупа.

Нашао сам стан у предграђу Минхена за 500.000 евра (80 м²). Клијент је део буџета искористио за намештај и надоградњу система грејања. Стан се изнајмљује на дужи рок, са приносом од око 2,5%, а некретнина одржава високу ликвидност и стабилну вредност.

3. Породица са децом

Циљ: удобан смештај за породицу са могућношћу издавања дела имовине у закуп.

Нашао сам кућу у предграђу Франкфурта за 550.000 евра (120 м²). Део буџета је отишао на уређење баште и унутрашњу завршну обраду. Породица се уселила, део куће се издаје, приход покрива део трошкова, а вредност куће је порасла за 4-5% у последњих годину дана.