Бечке четврти за живот и инвестирање: Водич за 2025. годину са ценама и саветима

Беч је више од обичног града; то је мозаик од 23 округа, сваки свет за себе са својом атмосфером, историјом и могућностима:

• Дистрикт 1 (Унутрашњи део града)
• 2. округ (Леополдштат)
• 3. округ (Ландштрасе)
• 4. округ (Виден)
• 5. округ (Маргаретен)
• 6. округ (Маријахилф)
• 7. округ (Нојбау)
• 8. округ (Јозефштат)
• 9. округ (Алзергрунд)
• 10. округ (Омиљени)
• 11. округ (Симеринг)
• 12. округ (Мајдлинг)
• 13. округ (Хицинг)
• 14. округ (Пенцинг)
• 15. округ (Рудолфсхајм-Финфхаус)
• Дистрикт 16 (Отакринг)
• 17. округ (Херналс)
• Дистрикт 18 (Варинг)
• 19. округ (Деблинг)
• 20. округ (Бригитенау)
• 21. округ (Флоридсдорф)
• 22. округ (Донауштат)
• 23. округ (Изнајмљивање)

Када сам се први пут доселио овде пре неколико година, мислио сам да је све у центру града: катедрале, палате, кафићи. Али брзо сам схватио да је избор комшилука као избор начина живота.

Без обзира да ли планирате селидбу, улажете у некретнине или се једноставно крећете по тржишту, разумевање ових „светова“ биће ваша највећа предност.

Замислите да тражите стан за своју породицу. У центру града, у 1. округу, наћи ћете луксузно реновиран стан са погледом на катедралу Светог Стефана, али по цени која ће вас натерати да размислите о свом буџету. Али у 10. округу, у Фаворитену, за исту цену добићете пространу нову зграду са парком у близини — савршено за децу.

Или сте инвеститор: у окрузима попут 7. (Нојбау), кирије вртоглаво расту захваљујући хипстерима и креативцима, док у 19. округу (Деблинг) постоји стални раст капитала међу дипломатама и винарима.

За оне који се селе, квартови дефинишу свакодневни живот: где купити намирнице, где одвести дете у школу, како избећи саобраћајне гужве. Беч је компактан град, али транспортна мрежа (У-Бан, трамваји) чини неке квартове „централним“ чак и на периферији.

На пример, 22. округ, Донауштат, са својим новим насељима на Дунаву, постао је магнет за младе породице – тих је, зелен, али близу метроа.

За инвеститоре, дистрикти су стратегија. Према подацима Statistik Austria , просечна цена по квадратном метру у Бечу порасла је за 7% у 2024. години, али у „трансформишућим“ дистриктима попут 15., овај пораст је износио 11%.

Зашто? Због реновирања, нових метро линија и прилива миграната. У 2025. години, тренд ће се наставити : просечна цена је око 6.800 евра/м², са растом до 8% у најбољим деловима града.

Ако сте нови у Бечу, почните са мапом бечких округа — она показује како је град подељен на унутрашњи круг (1.), Гиртелски појас (2–9) и спољашње зоне (10–23). Сваки округ има број и назив, и то није само административно питање: утиче на порезе, школе, па чак и на ваше комшије.

Мој савет: ако се селите, дођите и истражите – прошетајте, седите у кафићу.

За инвеститоре, проучите податке о закупнини како бисте видели где потражња премашује понуду.

Овај чланак је ваш водич. Почећемо са прегледом система, а затим ћемо детаљно размотрити сваки округ: његов карактер, цене и инвестициони потенцијал.

Систем округа у Бечу је попут слојева црног лука: од историјског језгра до модерних предграђа. Град је подељен на 23 округа (Bezirke), и то није случајно.

Мало историје. Све је почело 1850. године, када је цар Франц Јозеф проширио Беч и обухватио предграђа. У почетку је постојао само први округ – Унутрашњи град ( Innere Stadt ), окружен зидинама (сада Рингштрасе).

Затим су додали четврти дуж Гиртела – појас аутопутева где четврти од 2 до 9 чине „унутрашњи град“ са архитектуром Gründerzeit-а: високи плафони, штуко, хофови (унутрашња дворишта).

Спољни окрузи (10–23) су бивша села анектирана између 1890. и 1938. године, са мешавином панел кућа, нових зграда и зеленила.

Административна структура. Сваки округ је као мини-град: свој магистрат, школе и полицијске снаге. Бројеви се спирално шире од центра: 1. у срцу, 2. на северу и тако даље до 23. на југу. Ово је згодно: адреса попут „ Wien 1090“ одмах га идентификује као 9. округ.

Превоз. По мом мишљењу, ово је јака страна Беча. Метро покрива скоро све, а градска железница повезује предграђа. Према подацима Wien er Linien , 70% Бечана свакодневно користи јавни превоз. Међутим, постоје локалне разлике: у центру (1–9) све је пешке, док у спољним деловима има више аутомобила и паркинга „Паркирај и вози“.

Архитектура се знатно разликује: у 1. округу, барокни и готски стилови, места под заштитом УНЕСКО-а. У Гиртелу су присутни арт нуво и југендстил, као и у 4. и 7. округу. Спољашњост се креће од социјалистичких монтажних кућа из 1960-их у 10. округу до еколошки прихватљивих нових зграда у 22. округу (Зештат Асперн).

Цене некретнина зависе од многих фактора: комшилук је главни фактор, али и инфраструктура (метро додаје 10-15% цени), спрат (горњи спратови су 5% скупљи), стање (реновирано у односу на старије зграде), паркинг (гаража +20%) и статус заштићене зграде (ограничења за реновирање, али престиж).

Према подацима Immopreise.at , просечна цена у Бечу је 2025. године била 6.800 евра/м², али је распон огроман: од 3.600 евра у Бечу до 27.000 евра у Бечу. Важно за инвеститоре: порез на некретнине од 1–3% катастарске вредности, плус Маклерова провизија (3% + ПДВ).

Сећам се како су цене пале за 2% 2023. године због каматних стопа, али су се опоравиле за 7% 2025. године. Окрузи који пролазе кроз трансформацију, попут 15. и 22. округа, бележе највећи раст.

Да бисте изабрали, размотрите:

• За живот – школе (Гимнасиен на 18–19), паркови (Пратер на 2).
• За инвестиције – принос (3–5% у центру, 5–7% на периферији).

Беч је стабилно тржиште: слободни простори за изнајмљивање су испод 2%. Међутим, постоје нијансе: у мултикултуралним окрузима, попут оних у 10., кирије су ниже, али је потражња имиграната велика.

Сада пређимо на главну ствар: детаљну анализу сваког округа. Ради ваше удобности, ево табеле поређења цена по групама округа:

Ово је срце Беча. Овде је свака зграда споменик, а сваки кутак чува историју. Катедрала Светог Стефана, дворац Хофбург и опера су на пешачкој удаљености. Атмосфера луксуза, туристичке вреве и културних догађаја.

Добро се сећам како сам једном инвеститору показивао стан овде. Био је од 80 квадратних метара, реновиран, са дизајнерским ентеријером и погледом на катедралу. Цена је била 2,2 милиона евра. За њега то није била резиденција, већ пословни пројекат: изнајмљивати туристима и дипломатама. Израчунао је период отплате на пет година — и био је одушевљен.

Али, овај крај није за свакога. Да, престижан је, има културни програм сваке вечери и ресторане светске класе. Али постоји и мана: гомиле туриста током дана, строги прописи о реновирању (скоро свака зграда је под обезбеђењем) и скупе продавнице чак и за најосновније куповине. А паркинг је сасвим друга потрага.

Некретнине. У 2025. години, цене овде су достигле нове рекорде: минималне – око 10.000 евра/м² (ако имате среће да пронађете старију зграду), просечне – 27.000 евра/м², а премиум реновирања достижу преко 30.000 евра/м².

Погодно за: Оне који цене статус и културни центар Европе. За инвеститоре, то је „златна имовина“: принос је низак (2-3%), али је раст капитала константно висок.

Ако је 1. округ везан за историју и престиж, онда је Леополдштат равнотежа између града и природе. Овде ћете пронаћи огромни Пратер са својим шеталиштима, атракцијама и фестивалима. А ту је и Дунавско острво, где Бечлије трче, возе бицикл и праве пикнике поред воде.

Живео сам овде годину дана и још увек се сећам својих јутарњих трчања у Пратеру. То је био мој спас после напорних радних дана: тишина, свеж ваздух и осећај да више нисам у центру града већ негде у сеоском парку.

Комшилук је невероватно разнолик, од високих зграда у стилу Гриндерцајта до модерних стамбених комплекса на обали. Ту је и стара јеврејска четврт, популарна међу студентима и креативцима. У међувремену, нови развојни пројекти у Фиртел Цвај изгледају као будућност – еколошке дрвене куће, дворишта без аутомобила и пуно зеленила.

Некретнине. Минимална цена је око 6.000 евра/м² (старије куће на ободу), просек је 9.000 евра/м², а нови објекти дуж Дунава могу достићи 11.000 евра/м². У 2025. години, раст цена овде је изнад просека – 8-9% годишње, углавном због имиграције и развоја инфраструктуре.

Погодно за: Младе породице, студенте и активне појединце који траже зеленило и лак приступ центру града. Инвеститори ће ценити добар принос од закупнине (4–5%), посебно у новим зградама.

Ландштрасе је дипломатски и мирни кварт, дом амбасада, историјског Белведера са баштама, пословних зграда и удобних стамбених насеља.

Један од мојих клијената је купио двособан стан овде за 550.000 евра и издаје га странцима и дипломатама. Подручје је поуздано у том погледу: закупци су солвентни, а потражња је стабилна.

Оно што је лепо у вези са животом овде је уравнотежена атмосфера: метро станица U3 је у близини, заједно са пијацама попут Rochusmarkt и парковима за шетње. С друге стране, саобраћај дуж главних улица може бити досадан, а има мање продавница за свакодневне потребе него у стамбенијим насељима.

Архитектура је пријатна за око: налазе се и зграде из периода „Gründerzeit“, сецесија и модерни комплекси. Увече је мирније него у хипстерској 7. улици или туристичким центрима, и многи то цене.

Некретнине. У 2025. години цене ће остати на 6.500–10.500 евра/м², са просеком од око 8.500 евра. Раст је умерен — 7–8% годишње — али су приноси од закупнине стабилни на око 4%.

За кога је намењено: Онима који траже равнотежу између престижа и практичности. За инвеститоре, ово је добра опција за изнајмљивање дипломатама или странцима. Породице ће ценити зеленило и безбедност, али будите свесни саобраћаја и цена изнад просека.

Виден је кварт контраста. С једне стране, буржоаски је: у близини је Белведере, прелепе фасаде у стилу сецесије и рестауриране виле. С друге стране, ту је студентска и креативна атмосфера Карлсплаца, са уличним концертима, кафићима и пијацама.

Често долазим овде на Нашмаркт. То је посебно место: тезге са воћем и поврћем, оријентални зачини, аустријски деликатеси. Овде можете срести универзитетске професоре и студенте, фриленсере са лаптоповима и породице са децом – све на једном месту.

Живот у Видену је погодан ако цените центар града (удаљен је само неколико минута), али ипак желите мало више мира и тишине него у 1. округу. Међутим, са децом је најбоље потражити мирније квартове даље од Карлсплаца, јер увече постаје бучно и живо.

Некретнине. Цене остају високе: од 7.000 евра/м² за старије некретнине, са просеком од око 10.200 евра/м², а врхунске реновације у близини метроа достижу и до 12.000 евра/м². Потражња за закупнинама је овде веома јака: приноси су око 5%, а цене расту и до 10% годишње.

Погодно за: Активне и креативне појединце: студенте, младе породице и оне који цене атмосферу и приступачност превоза. За инвеститоре, некретнина нуди одличне могућности изнајмљивања захваљујући универзитетском кампусу и близини центра града.

Маргаретен је један од најживљих и најшаренијих квартова Беча. Комбинује социјално становање, модерне нове зграде и старе хофове (фарме) које се постепено реновирају. Атмосфера је професионална и мултикултурална, али управо је то оно што је чини тако занимљивом.

Показао сам стан овде породици из Украјине: 60 м² за 350.000 евра, близу школе и парка. Привукле су их приступачније цене него у суседним 4. или 6. округу, а центар града је удаљен 10 минута вожње. Да, бучно је, да, има мање зелених површина, али за буџет и практичност, то је добра опција.

Комшилук се постепено мења. Нови кафићи и продавнице се отварају на улицама, пијаце постају модерније, а мултикултурализам му даје јединствен укус. Овде можете пронаћи турске, арапске и источноевропске продавнице — осећате се као да живите у неколико земаља истовремено.

Некретнине. Просечна цена је приближно 7.000 €/м². Цене се крећу од 5.000 €/м² до 9.000 €/м² у реновираним пројектима. До 2025. године очекује се раст од приближно 11% због побољшања и реновирања. Приноси су 6%, што је изнад градског просека.

Погодно за: Оне који траже приступачан смештај близу центра града. За инвеститоре, ово подручје нуди потенцијал раста.

Маријахилф је пун шопинга и динамике. Главна улица округа је Mariahilfер Штрасе, највећа трговачка улица у Бечу. Увек је пуна продавница, бутика, кафића, а туристи и мештани долазе у куповину.

Волим да шетам овде увече: после посла можете свратити у мали ресторан, попити кафу или само разгледати излоге. Али не бих препоручила да живите баш у улици Mariahilfер Штрасе — превише је бучно. Међутим, можете пронаћи удобне станове у тихим споредним улицама у близини.

Ово подручје је популарно међу младима и онима који уживају у активнијем начину живота. Самци и парови без деце се овде осећају као код куће: превоз је одличан, кафићи и барови су на сваком углу, а центар града је на дохват руке. Међутим, породице са децом често сматрају да је претрпано и бучно.

Некретнине. Очекује се да ће се цене 2025. године кретати од 6.500 до 11.000 евра по квадратном метру, са просеком од око 9.000 евра по квадратном метру. Подручје је посебно атрактивно инвеститорима за краткорочно изнајмљивање, са приносом од 5%. Туристи и пословни путници увек траже смештај у близини Mariahilf ер Штрасе.

Погодно за: Оне који желе да буду „у центру збивања“. За инвеститоре, ово је једно од најбољих места за Airbnb или краткорочни закуп.

Нојбау је кварт за оне који воле креативност и слободу. У њему се налази чувени Музејски кварт , један од највећих културних простора у Европи. Викендом студенти овде седе са лаптоповима, уметници организују изложбе, а вегански кафићи су пуни фриленсера.

Често долазим овде по инспирацију: да попијем кафу у малом кафићу у Лерхенфелдер штрасе, свратим у галерију или једноставно седнем у мирном хофу. Нојбау има свој јединствени ритам: креативност и посао током дана, а барови, концерти и дружења са пријатељима увече.

Овај крај је привлачан онима који цене атмосферу и спремни су да толеришу буку и гужву. Станови овде су често мали, али имају високе плафоне и дизајнерске реновације. Паркинг је практично мит, па бицикл или метро постају ваши најбољи пријатељи.

Некретнине. Минимална цена је 7.000 €/м², просечна је око 10.000 €/м², а поткровља су 12.000 €/м². Изнајмљивање је веома тражено: принос је око 4,5%, а очекује се раст цена у 2025. години од 9%.

Погодно за: Младе професионалце, ИТ стручњаке, уметнике – оне који желе да буду у центру културног живота. За инвеститоре, ова некретнина нуди одличну прилику за издавање.

Јозефштат је најмањи бечки округ, али има много шарма. Као село у престоници: мирне улице, удобни тргови, позоришта и елегантни кафићи. Овде готово да нема туриста, али има много мештана који цене спокој и софистицираност.

Волим да шетам овде у јесен: мале књижаре, позоришни плакати, мирис кафе из старих кафића. Атмосфера подсећа на „стари Беч“, али без непотребне претенциозности.

Живот у Јозефштату је погодан за оне који раде у центру града, али желе опуштенији начин живота. Станови овде су пространи, са класичним ентеријером, али су реновирања скупа. Готово да нема нових зграда, тако да је понуда ограничена, а цене остају константно високе.

Некретнине. Минимална цена је 6.500 €/м², просечна је 9.000 €/м², а максимална је 11.000 €/м². Приноси од закупнине су око 4%, али главна предност је стабилност: потражња је константна.

Погодно за: интелектуалце, породице и оне који цене мир и углед. Инвеститори – дугорочни закуп са ниским ризицима.

Алзергрунд је студентски и медицински округ. У њему се налазе највећа аустријска болница (AKH), ​​Универзитет у Бечу и бројни кампуси и истраживачки центри. Атмосфера је веома практична: живот овде се врти око науке, медицине и образовања.

Када сам први пут стигао у овај крај, изненадио ме је број младих људи на улицама. Кафићи су били пуни студената, библиотеке су увек биле гужве, а у парку Лихтенштајн сте могли да сретнете професоре и студенте како разговарају о пројектима.

Алзергрунд је одлично место за живот за оне који овде раде или студирају: путовање од куће до универзитета траје само неколико минута. Породицама би могло бити превише брзо и бучно. Међутим, инфраструктура је одлична: метро, ​​трамваји, пијаце и паркови су у близини.

Некретнине. Минимална цена је 6.000 €/м², просечна је 8.500 €/м², а максимална је 10.500 €/м². За инвеститоре, ово је прави рудник злата: приноси су око 5%, а потражња за закупом је стабилна захваљујући студентима и лекарима.

Погодно за: Студенте, младе стручњаке, лекаре и инвеститоре који траже стабилан приход од закупнине.

Фаворитен је највећи и један од најживописнијих делова Беча. Има све, од старих монтажних зграда и радничких насеља до модерних стамбених комплекса са зеленим двориштима. Атмосфера је мултикултурална: турске и арапске продавнице, пијаце оријенталних зачина и велика имигрантска заједница.

Помогао сам младој породици са децом да се пресели овде. Њихов стан у новом комплексу близу метро станице У1 био је отприлике упола јефтинији од сличних станова у централним деловима града. У близини се налази парк, школа и продавнице - све што им је потребно за свакодневни живот. Фаворитен је био одличан почетак њиховог живота у Бечу.

Подручје се активно развија: граде се нови стамбени комплекси, отварају се школе и вртићи. Али друштвени контрасти остају: добро одржаване нове зграде стоје раме уз раме са насељима где је ниво безбедности испод просека.

Некретнине. Минимална цена је око 3.600€/м², просечна је 5.000€/м², а максимална 6.500€/м². У 2025. години, раст цена овде је један од највећих: до 12% годишње. Принос од закупнине је око 6%.

За кога је намењено: Породицама које траже простран и приступачан смештај. За инвеститоре, ово је буџетски приступачна почетна тачка са добрим потенцијалом раста.

Зимеринг је округ са индустријском прошлошћу и опуштеном атмосфером. Некада познат по фабрикама и индустрији, данас је мешавина стамбених подручја, зелених површина и логистичких центара.

Овде је мирније него у Фаворитену, али је и даље од центра. За многе породице, то је компромис: приступачне цене, оближњи паркови и јавни превоз. Сећам се клијента који је тражио приступачан стан за изнајмљивање. Пронашли смо стан од 70 м² у Зимерингу за 280.000 евра, а он је пронашао станара у року од недељу дана, захваљујући одличној метро вези са линијом У3.

Архитектура овде је мешовита: панел зграде, нови стамбени комплекси и старије зграде. Подручје се активно реновира, појављују се модерни комплекси.

Некретнине. Минимална цена: 3.600 €/м², просечна: око 4.800 €/м², максимална: 6.000 €/м². Принос је изнад просека и износи 7%. До 2025. године, раст цена је био око 9%.

За кога је намењено: Инвеститорима који траже високе приносе уз малу инвестицију. За породице, то је мирна алтернатива Фаворитену.

Мајдлинг је крај где се прошлост сусреће са будућношћу. Старе бечке зграде стоје поред модерних комплекса, а пијаце поред нових пословних зграда. Атмосфера је опуштена и погодна за породице.

Једном сам радио са паром средњих година који се доселио из Немачке. Изабрали су Мајдлинг због његове равнотеже: близина центра, добра инфраструктура и мирне улице. Њихов стан је коштао 450.000 евра, и даље су задовољни: метро станица У6 је у близини, заједно са школом за њихово дете и парком за шетње.

Мајдлинг је такође погодан за честе путнике: аеродром је удаљен само 20 минута. Подручје је посебно популарно међу породицама средње класе: нуди све што им је потребно за свакодневни живот, али без вреве модернијих подручја.

Некретнине. Минимална цена: 4.000 €/м², просечна: 5.500 €/м², максимална: 7.000 €/м². Принос од закупнине: приближно 6%. Раст цена до 2025. године износио је 8%.

Погодно за: Породице и оне који траже равнотежу између цене и квалитета. За инвеститоре нуди стабилно тржиште са добрим приносима.

Хицинг је зелени бисер Беча. Овај округ се првенствено повезује са дворцем Шенбрун и његовим вртовима. Овде се мање осећате као да сте у метрополи, а више као у предграђу, са пространим парковима, вилама и тихим улицама.

Имао сам клијента који је дуго бирао између 18. и 13. округа. На крају је победио Хицинг — вила са баштом, гимназија за децу и парк Шенбрун за шетње у близини. И даље ми пишу да не могу да замисле „удобније“ место у Бечу.

Крај је скуп, али делује пријатно и безбедно. Овде живе породице, лекари и предузетници. У близини палате има пуно туриста, али ако прошетате мало даље, настаје тишина.

Некретнине. Минимална цена је око 6.500€/м², просечна је 9.000€/м², а максимална је 11.000€/м². Принос од закупнине је око 4%. Цене стално расту, али без наглих скокова.

Погодно за: Породице и оне који желе да живе „на селу“, али ипак у граду. За инвеститоре – премиум сегмент са дугорочном стабилношћу.

Пенцинг је капија Бечке шуме (Wien). Насеље је разнолико: постоје мирне стамбене зоне, зелене површине, старе зграде и нови пројекти.

Сећам се да сам показивао стан овде једном младом пару. Желели су приступачно место са могућношћу шетње шумом. Нашли смо стан у старој згради близу трамвајске линије: цена је била око 4.800 евра по квадратном метру. Била је то савршена опција за њих: природа, мир и даље лак приступ центру града преко градске железнице.

Ово подручје још увек није толико популарно као Хицинг, али управо је то његова предност. Овде можете пронаћи „следећи талас“ инвестиционих могућности – старе зграде се постепено реновирају, а појављују се нови пројекти.

Некретнине. Минимална цена: 4.000 €/м², просечна: 5.500 €/м², максимална: 7.000 €/м². У 2025. години, раст цена је био 10%, принос приближно 6,5%.

Погодно за: Породице и љубитеље природе. За инвеститоре, ово подручје нуди потенцијал раста.

Петнаести округ се дуго сматрао „радничком класом“ и угроженим подручјем, али последњих година доживљава трансформацију. Ничу нови кафићи, барови и уметнички простори, а старе зграде се претварају у стилске стамбене комплексе. Атмосфера подсећа на берлинске четврти – мултикултурална, бучна, али занимљива.

Једном сам радио са инвеститором који је тражио „насеље са високим растом“. Изабрали смо нову зграду у 15. арондисману, близу метро станице U3. Вредност стана је порасла за 20% за три године. За њега је то био савршен пример успешне инвестиције: ниска почетна цена и висок раст.

Друштвени контрасти су овде и даље приметни: нови стамбени комплекси могу се наћи поред старијих зграда у не баш савршеном стању. Али управо то ствара инвестициони потенцијал.

Некретнине. Минимална цена: 4.500 €/м², просечна: 6.500 €/м², максимална: 8.000 €/м². Принос: приближно 6%, раст цена: 11% до 2025. године.

Погодно за: Младе људе који уживају у динамичном окружењу и не плаше се бучне средине. За инвеститоре, овај крај нуди висок потенцијал за реновирање.

Отакринг је културна мешавина, где се турске и балканске продавнице налазе раме уз раме са аустријским пиварама и пијацама. Најзначајније место овде је Бруненмаркт , најдужа пијаца у Бечу. Ујутру је пуна свежег воћа и зачина, док је увече испуњена уличним концертима и живахном гужвом.

Волим да долазим овде због атмосфере: пијем кафу на пијаци, слушам музику и доживљавам истински мултикултурални дух града. Али живот овде није за свакога. Подручје је динамично, живо и има јаку културну мешавину.

Отакринг се активно обнавља: ​​ничу нови стамбени комплекси, а старије зграде се реновирају. Цене расту брже од градског просека. То је атрактивна инвестициона прилика.

Некретнине. Минимална цена: 4.000 €/м², просечна: 5.800 €/м², максимална: 7.500 €/м². Принос: приближно 6,5%, раст цена до 2025. године: 10%.

Погодно за: Оне који цене динамику, тржишта и живу атмосферу. За инвеститоре, ово подручје нуди снажан потенцијал раста.

Херналс је тих и зелен кварт у подножју бечких брда. Мање је ужурбан, више стамбени и окружен природом. Идеалан је за породице и оне који цене мир и тишину.

Показао сам овде стан младом пару са малим дететом. Изабрали су кућу са баштом како би могли да уживају у природи викендом. Путовање до центра је било дуже, али су рекли: „Мир, тишина и зеленило су нам важнији.“

Постоји инфраструктура: трамваји, школе, продавнице. Али јавни превоз је спорији од метроа, а до центра града се стиже дуже.

Некретнине. Минимална цена: 4.200 €/м², просечна: 5.500 €/м², максимална: 7.000 €/м². Принос: приближно 6%. Раст цена у 2025. години био је 8%.

Погодно за: Породице и оне који траже равнотежу између града и природе. Инвеститоре – постоји стална потражња породица.

Веринг је четврт интелигенције и старе бечке буржоазије. Може се похвалити прелепим зградама из периода „Gründerzeit“, престижним школама и угодним парковима. Атмосфера је угледна и мирна.

Радио сам са породицом из Француске која је изабрала овај крај посебно због високо оцењене средње школе. Њихова ћерка пешке иде у школу, а родитељи су се заљубили у зелене улице и атмосферу.

Варинг је популаран међу образованим породицама и професионалцима који траже престиж и квалитет живота. Подручје је безбедно и добро одржавано, али су цене такође изнад просека. Младима може бити досадно, али за породице је то одличан избор.

Некретнине. Минимална цена: 6.000 €/м², просечна: 7.500 €/м², максимална: 9.000 €/м². Принос: око 5%, раст цена до 2025. године: 9%.

За кога је намењено. Породице са децом, они који цене углед и сигурност. Инвеститори – стабилност и дугорочна потражња.

Деблинг је симбол бечке елите. Округ је смештен међу брдима испрекиданим виноградима, амбасадама и луксузним вилама. Живот овде је миран, одмерен и прелеп. Замислите: јутарњу шетњу међу виноградима, а затим вечеру у традиционалном хојригеру уз чашу локалног вина увече.

Имао сам клијента, дипломату, који је купио вилу овде пре три године. Од тада је њена цена порасла за скоро 20%. Он признаје да за њега то није само инвестиција већ и начин живота: мир и тишина, престижне комшије и осећај сигурности.

Деблинг је луксузна област. Станови у старим зградама, модерни апартмани и приватне виле су скупи, али је потражња стална. Област је идеална за породице и оне који цене приватност.

Некретнине. Минимална цена: 6.400 €/м², просечна: 8.800 €/м², максимална: 12.000 €/м². Принос: приближно 4%, раст цена до 2025. године: 7%.

За кога је намењено. Дипломате, предузетници и породице са високим приходима. За инвеститоре, то је поуздан сегмент са дугорочном стабилношћу.

Бригитенау је густо насељен и живахан кварт на Дунаву. Може се похвалити бројним високим зградама, модерним стамбеним комплексима и одличним везама јавног превоза (линија метроа U6, близу острва). Атмосфера је урбана, са фокусом на младе становнике и активан начин живота.

Сећам се једног пара из Чешке који је тражио приступачан смештај, у почетку у Бечу. Нашли смо им стан у новој згради овде, и били су задовољни: било је близу центра, близу Дунава, а цена је била много нижа него у суседним крајевима.

Да, подручје је густо насељено и има мање зеленила него што бих желео. Али је такође једна од најбољих локација за портфолио станова за издавање: студенти, младе породице и људи који долазе ван града редовно изнајмљују станове.

Некретнине. Минимална цена: 4.500 €/м², просечна: 6.000 €/м², максимална: 7.500 €/м². Принос: приближно 6%. У 2025. години раст цена је био 9%.

Погодно за: Младе породице и инвеститоре који траже стабилан приход од издавања.

Флоридсдорф је млад и растући округ на северу Беча. Карактерише га бројне нове зграде, породична насеља и зелене површине. Атмосфера је мирна, али модерна.

Имао сам клијента, ИТ стручњака, који је купио стан овде у новом стамбеном комплексу за 320.000 евра. То је била савршена опција за њега: приступачан, простран смештај са одличном повезаношћу са центром града преко градске железнице (S-Bahn) и метроа (U6).

Флоридсдорф је популаран међу купцима прве куће. Подручје се брзо развија, ничу нове школе и паркови. Иако је путовање до центра града дуже, цене су ниже него у сличним насељима ближе Гиртелу.

Некретнине. Минимална цена: 4.000 €/м², просечна: 5.500 €/м², максимална: 7.000 €/м². Принос: приближно 6,5%, са очекиваним растом цена од 10% у 2025. години.

За кога је намењено: Купцима првог стана, младим породицама и инвеститорима који траже приступачан смештај са потенцијалом раста.

Донауштат је будућност Беча. Највећи градски округ, комбинује зелене површине дуж Дунава са ултрамодерним насељима. Његово срце је Зештат Асперн , прави „град у граду“: еколошки прихватљиве куће, дворишта без аутомобила, бициклистичке стазе, па чак и вештачко језеро које врви животом.

Помогао сам младом инвеститору из Пољске да купи стан у Зештату. Његова вредност је порасла за 15% за само годину дана — реткост чак и за Беч. Подручје се активно развија, а младе породице се досељавају овде, тражећи простор, зеленило и добру инфраструктуру.

Да, Донауштат је огроман. Понекад се чини да су удаљености превелике, а изградња око њега никада не престаје. Али заузврат, добијате станове са модерним распоредом и ценама нижим него у центру града.

Некретнине. Минимална цена: 4.000 €/м², просечна: 5.800 €/м², максимална: 7.500 €/м². Принос: око 6%, раст цена до 2025. године: до 12%.

Погодно за: Породице које траже зеленило и нове домове. За инвеститоре, ово подручје нуди снажан потенцијал раста.

Лизинг, јужна капија Беча, је тих, породични крај са индустријском прошлошћу. Нема престиж Хицинга или Деблинга, али нуди обиље зеленила, удобне домове и опуштену атмосферу.

Сећам се једне аустријске породице која је продала свој стан у центру града и преселила се у Лизинг због мира и тишине. „ Желели смо да деца одрастају близу паркова, а не међу туристима “, рекли су. И заиста: више личи на предграђе него на престоницу.

Да, део подручја је и даље повезан са индустријом, али нови пројекти постепено мењају пејзаж. То привлачи оне који цене приступачне цене и мир.

Некретнине. Минимална цена: 4.000 €/м², просечна: 5.000 €/м², максимална: 6.500 €/м². Принос: око 7%, раст цена до 2025. године: 8%.

За кога је намењено: Породицама које траже мир, тишину и зелено окружење. За инвеститоре, овај сегмент нуди приступачан улаз и висок приход од закупнине.

Бечке четврти имају различите карактеристике. Неке воле вреву и гужву, док друге траже мир и зеленило. А четврт коју одаберете одређује не само цену по квадратном метру већ и ваш начин живота.

Када радим са клијентима, увек почињем једноставним питањем: „ Шта вам је важније: живот или инвестиције? “ Одговор одређује стратегију.

Породице са децом. Потражите насеља са добрим школама и зеленим површинама. То укључује 13. (Хицинг), 18. (Веринг) и 19. (Деблинг). Ова насеља имају престижне средње школе, безбедна су и имају паркове за шетње. Цене су више, али удобност се исплати.

Млади парови и самци. Округови са живим културним и друштвеним животом су идеални за вас: 4. (Виден), 6. (Маријхилф) и 7. (Нојбау). Овде ћете пронаћи кафиће, пијаце, галерије и брз приступ центру града. Живот је 24/7, али бука и цене имају своју цену.

Они који траже приступачан смештај требало би да размотре 10. (Фаворитен), 11. (Симеринг), 20. (Бригитенау) или 23. (Лисинг). Ова подручја нуде приступачне цене, нове стамбене комплексе и добар превоз. Иако друштвени контрасти могу бити застрашујући, они су одлично место за почетак.

Љубитељи мира и природе? Ваш избор: 17. (Херналс), 14. (Пенцинг) или 22. (Донауштат). Ови зелени квартови нуде осећај близине природе, а ипак се осећате као да сте у Бечу.

Изнајмљује се (стабилна потражња). Центар града (1.), студентске четврти (9. – Алзергрунд, 4. – Виден, 7. – Нојбау). Станови се овде распродају за неколико недеља; закупци су студенти и странци. Принос: 4–5%.

За раст капитала. Погледајте „трансформишуће“ округе: 15. (Рудолфсхајм), 10. (Фаворитен), 22. (Донауштат). Овде реновирања и нови пројекти најбрже повећавају цене – до 11-12% годишње.

За премијум сегмент. 1. (Центар града), 13. (Хицинг), 19. (Деблинг). Овде су приноси нижи (2–3%), али нуде стабилан раст и престиж. Ово је „златна имовина“ која не губи вредност.

За принос . Окрузи приступачног становања: 11., 20. и 23. Овде можете добити принос од 6–7%, захваљујући великој потражњи породица и имиграната.

Дођите у комшилук. Идите на пијацу, прошетајте парком, седите у кафићу. Град је боље доживети пешке него кроз екране.

Истражите опције превоза. Метро и трамваји одређују ваш ниво удобности. Стан у 22. арондисману близу метроа U2 може бити практичнији од оног у 9. арондисману без добре станице у близини.

Гледајте у будућност. Нове метро линије, пројекти реновирања и еко-квартови значајно утичу на раст цена. Оно што данас делује неумесно, сутра ће бити жариште.

Не заборавите на кирију. Чак и ако купујете за себе, корисно је знати колико је лако изнајмити стан. Беч има стопу празних станова мању од 2%. То значи да готово да нема празних станова.

Беч је мозаични град. Сваки округ има своју атмосферу, од луксуза центра до спокоја предграђа. За неке је најбољи избор вила близу Шенбруна, за друге поткровље близу Нашмаркта, а за треће новоградња у Зештату.

Увек кажем својим клијентима: „ Када бирате комшилук, бирате начин живота. Некретнине нису само зидови; то је ваш свакодневни живот .“